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一、變更土地登記的范圍和分類

初始土地登記后,土地所有權、使用權及他項權利發生轉移、分割、合并、終止,登記的土地用途發生變更,土地所有者、使用者、他項權利者更改名稱或通訊地址的,除按規定辦理有關手續外,應及時辦理變更土地登記。

變更土地登記分為:

1.土地權屬變更登記

2.他項權利變更登記

3.更名登記

4.更址登記

5.土地用途變更登記

6.注銷登記

二、變更土地登記程序

變更土地登記的程序分為:

1.變更土地登記申請;

2.變更地籍調查;

3.審核;

4.注冊登記;

5.換發或者更改土地證書,核發他項權利證明書

三、變更土地登記申請

1.因土地征用、劃撥引起土地所有權、使用權變更的,土地所有者、使用者在土地征用、劃撥批準后三十日內,持土地征用、劃撥批準文件共同到土地管理部門申請土地權屬變更登記。

新建設項目用地的土地使用者,在土地征用、劃撥批準后先辦理預登記手續,待建設項目竣工驗收后三十日內,再正式申請土地權屬變更登記。

2.以出讓方式取得國有土地使用權的,土地使用權受讓人在繳付全部土地使用權出讓金后十五日內,持土地使用權出讓合同、出讓金繳付憑證向土地管理部門申請變更土地登記。

3.因國有土地使用權轉讓或因地上建筑物、附著物所有權轉讓引起國有土地使用權轉讓的,土地使用權轉讓人和受讓人在土地使用權轉讓合同簽訂后十五日內,持土地使用權轉讓合同共同到土地管理部門申請土地權屬變更登記。

土地使用權分割轉讓或因地上建筑物、附著物所有權分割轉讓涉及土地使用權分割轉讓的,須經土地管理部門批準后,再申請土地權屬變更登記。

4.因單位合并、分立、企業兼并等原因引起宗地合并或者分割的,有關各方在主管部門批準后三十日內,持批準文件及有關合同、協議共同向土地管理部門申請變更土地登記。

5.依法繼承土地使用權的,繼承人在合法繼承權確定后三十日內,持有關證明文件向土地管理部門申請土地權屬變更登記。

6.因處分抵押財產而取得國有土地使用權的,抵押人、抵押權人和新的土地使用權受讓人,在土地權利變更之日起十五日內,持土地使用權出讓或轉讓合同、抵押合同、處分抵押財產的證明資料共同到土地管理部門申請土地使用權抵押注銷登記和土地權屬變更登記。

7.交換、調整土地的,交換、調整土地的雙方在交換、調整協議批準后三十日內,持協議和批準文件共同到土地管理部門申請土地權屬變更登記。

8.出租國有土地使用權的,土地使用權出租人和承租人應在土地使用權租賃合同簽訂后十五日內,持土地使用權出讓或轉讓合同、土地使用權租賃合同共同向土地管理部門申請他項權利登記。

9.抵押國有土地使用權的,土地使用權抵押人和抵押權人,應在抵押合同簽訂后十五日內,持土地使用權出讓或轉讓合同、土地使用權抵押合同共同到土地管理部門申請他項權利登記。

一宗地多次抵押的，處分抵押財產時的償還順序以申請他項權利登記的時間順序為序。

10.因土地權屬變更引起他項權利轉移的,由土地所有者或土地使用者同他項權利者,在申請土地權屬變更的同時申請他項權利登記。

11.土地所有者、使用者、他項權利者更改名稱或通訊地址的,土地所有者、使用者、他項權利者在變更發生后三十日內,持有關證明資料向土地管理部門申請更名或更址登記。

12.登記的土地用途發生變更的,土地所有者、使用者在變更批準后三十日內,持有關批準文件向土地管理部門申請土地用途變更登記。

13.有下列情況之一,致使土地所有權、使用權或者他項權利終止的,土地所有者、使用者或他項權利者在土地權利終止后十五日內,持合同或者有關證明資料向土地管理部門申請注銷登記:

(1)依法收回土地使用權;

(2)土地使用權出讓期屆滿;

(3)因自然災害造成土地滅失;

(4)土地使用權抵押合同終止;

(5)土地使用權租賃合同終止。

逾期不申請注銷登記的,土地管理部門依法直接辦理注銷登記手續,并將注銷登記結果通知當事人及有關部門。

變更土地登記申請人在辦理變更土地登記申請時,除以上規定提交的資料外,還須提交下列資料:

1.變更土地登記申請書;

2.變更土地登記申請人的法人和法人代表證明、個人身份證明或者戶籍證明;

3.土地證書或者他項權利證明書；

4.地上建筑物、附著物權屬證明;

5.土地管理部門要求提交的其他資料。

四、變更地籍調查

變更地籍調查分權屬調查和地籍勘丈。各類變更土地登記均須進行權屬調查。因土地所有權、使用權分割、合并引起界址點、界址線變更或者國有土地使用權部分出租、抵押的,須在權屬調查基礎上進行地籍勘丈。

變更地籍調查按《城鎮地籍調查規程》、《日常地籍管理辦法〈農村部分〉(試行)》和〔1992〕國土〔籍〕字第46號文件的有關規定執行。

五、變更土地登記審核

土地管理部門根據變更土地登記申請人提交的資料和變更地籍調查結果對申請人資格、變更內容、變更依據進行審核。經審核符合規定要求的,由審核人員在變更土地登記審批表內填寫準予變更土地登記的依據、結果和審核人員姓名,并加蓋審核人員印章和土地管理部門公章。

土地權屬變更登記申請經土地管理部門審核,符合規定要求的,報人民政府批準后進行注冊登記。

其他類型的變更土地登記申請經土地管理部門審核,符合規定要求的,直接進行注冊登記。

六、注冊登記

(一)土地權屬變更的注冊登記

土地權屬變更的注冊登記須更換土地登記卡,其注冊登記按下列程序進行:

1.注銷宗地原土地登記卡;

在宗地原土地登記卡上進行注銷登記。除嚴格規定填寫有關欄目外,還應加蓋“注銷”印章。并在“備注”欄說明土地所有權或使用權去向,土地權屬變更涉及宗地分割的,注明分割后各宗地的宗地號。

2.建立宗地新土地登記卡；

在新土地登記卡上按初始土地登記的要求填寫各欄目。在“備注”欄注明原土地所有者、使用者。土地權屬變更涉及宗地分割的,注明原宗地號。將原土地登記卡附在新土地登記卡后面。宗地分割的,將宗地分割前原土地登記卡附在宗地е割后宗地號最小的宗地土地登記卡后。

國有土地使用權出讓、轉讓的注冊登記,除按上述規定登記的內容外,還應在土地登記卡“登記的其他內容、變更事項及依據”欄登記以下內容:

(1)宗地標定價;

(2)出讓或轉讓金額;

(3)出讓或轉讓期限及起止日期;

(4)轉讓宗地土地增值費繳付情況;

(5)其他約定條件。

(二)其他類型變更的注冊登記

土地權屬變更以外的其他類型變更的注冊登記按《土地登記規則》規定的要求在宗地原土地登記卡上進行。

國有土地使用權出租、抵押的注冊登記,除按上述規定登記的內容外,還應在土地登記卡“登記的其他內容、變更事項及依據”欄登記以下內容:

(1)承租人或抵押權人名稱、地址;

(2)出租或抵押面積;

(3)出租用途、期限及起止日期;

(4)租金及交納方式或抵押貸款金額及償還日期;

(5)宗地標定價;

(6)其他約定條件。

(三)其它

根據土地登記卡更改土地歸戶冊的相應內容。

七、換發或更改土地證書、核發他項權利證明書

(一)換發土地證書

土地權屬變更的,按下列程序更換土地證書:

1.注銷原土地所有者或使用者土地證書;

2.根據土地登記卡填寫新取得土地所有權、使用權的土地所有者、使用者的土地證書。土地證書按欄目規定的內容填寫,國有土地使用證在“備注”欄注明土地使用權的取得方式。

3.將土地證書發給土地所有者、使用者。

(二)更改土地證書

土地權屬變更以外的其他類型變更的,按以下程序更改土地證書:

1.在發生變更欄目內加蓋“變更”印章;

2.在“變更記事”欄注明變更的內容和日期,并由經辦人簽名蓋章同時加蓋土地管理部門公章。

3.將更改的土地證書發給土地所有者、使用者。

(三)核發他項權利證明書

他項權利登記只核發《土地使用權承租證明書》和《土地使用權抵押證明書》,其他類型的他項權利只辦理登記手續不發給他項權利證明書?！锻恋厥褂脵喑凶庾C明書》發給土地使用權承租人,《土地使用權抵押證明書》發給土地使用權抵押權人。他項權利證明書根據土地登記卡填寫,證明書格式由各省、自治區、直轄市土地管理部門自行設計?！锻恋厥褂脵喑凶庾C明書》須載明下列內容:

1.承租人名稱、地址;

2.出租人名稱、地址;

3.承租宗地的座落、地號、圖號;

4.承租宗地的面積、用途;

5.租賃期限及起止日期;

6.租金;

7.宗地標定價;

8.其他約定條件;

9.承租宗地的宗地圖。宗地部分出租的,應在宗地圖上標出出租部分的界線;

10.填發機關及發證日期。

《土地使用權抵押證明書》須載明下列內容:

1.抵押權人名稱、地址:

2.抵押人名稱、地址;

3.抵押宗地的座落、地號、圖號;

4.抵押面積;

5.抵押金額、期限;

6.宗地標定價;

7.其他約定條件;

8.抵押宗地的宗地圖。宗地部分抵押的,應在宗地圖上標出抵押部分的界線;

9.填發機關及發證日期。

八、變更土地登記費

變更土地登記申請人按規定交納變更土地登記費。在國家未作新規定之前,變更土地登記的收費辦法比照〔1990〕國土〔籍〕字第93號文件的有關規定執行。

九、變更土地登記表格

土地登記卡、土地歸戶卡嚴格按照《土地登記規則》的規定執行。其他表格由各省、自治區、直轄市土地管理部門參照《土地登記規則》規定的格式自行制定。