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在房地產市場中，經濟適用房的規劃和運營由各地政府操作，最易受政府“有形之手”的調控，按理說應充分造福于城鎮中低收入家庭，不應該出現供需嚴重不平衡的狀況。然而，在現實中，經濟適用房“一房難求”、“別墅化”、“富人化”等現象在許多城市卻十分突出。經濟適用房的諸多“不適之癥”，與政府的粗放式管理直接有關。對此，有三大疑問急需得到有關部門的解答。

在宏觀調控背景下，各地政府紛紛表態，或給出經濟適用房與全部商品房的占比，或給出建設規模。這些規劃中的供應量，能在多大程度上滿足老百姓對經濟適用房的需求呢？這個問題難以回答，原因就在于需求量并沒有被明確測算出來。如果經濟適用房的供應與需求存在脫節，那么在此條件下給出的數字或比例是沒有參考意義的。

現在，能夠用來估算需求量的，只是經濟適用房購買者的收入標準。然而，根據各地劃定的購買者收入標準，要么有一大半家庭符合條件，要么中低收入家庭被摒棄在外。有人測算，按照現有經濟適用房購買標準，近80%的北京市民具備條件，而北京市目前提供的經濟適用房還滿足不了其中10%的需求。西安市經濟適用房購買標準是在家庭年收入27500元的參照數上定的，而這顯然是西安很多中低收入家庭無法達到的。更有甚者，目前許多地方還沒有明確的中低收入者標準，何談準確測算經濟適用房的需求量呢？

也許，之所以出現購買者收入界定標準不科學的情況，原因在于經濟適用房的保證面過于寬泛。根據經濟適用房的定義，其供應對象是中低收入家庭，這在許多地方被理解為“中等收入＋低收入”家庭。這樣一來，導致各地在確定標準時有了較大的變動空間。經濟適用房具有政策保障性質，須嚴格控制套型面積，國家給出的建議標準是中套住房面積控制在80平方米左右，小套住房面積控制在60平方米左右。然而，記者調查發現，在北京房地產交易中心的網站上，僅回龍觀住宅區在這家交易中心登記的擬轉售的數百套經濟適用房中，110平方米至230平方米的大房子就有66套。

出現經濟適用房“別墅化”現象有一定的歷史原因。房改之初建設經濟適用房承擔著一定的擴大內需、拉動經濟增長的任務，因而建設標準限制不嚴。針對戶型超標問題，北京市建委負責人表示，市規劃委將嚴格控制戶型面積，從源頭上進行審批管理。經濟適用房建設過程中另一個監督管理的難點是控制利潤。由于經濟適用房是微利商品，國家規定要把利潤率控制在3%以下。然而，一位業內人士表示，如果利潤率真正控制在3%以下，是不會有開發商愿意做的。

實際上，開發商有各種手法在開發過程中謀取高額利潤。比如，加高樓層、增加商品房比例、炒號、利用物業公司進行利潤補充等等。對于開發商的這些“灰色收入”，政府管理部門要么難以查究，要么以罰款了事，但違規成本與高額利潤相比顯得微不足道。如此看來，經濟適用房能否真正“經濟”起來，還要打上一個問號。銷售環節存在的漏洞主要有兩個，一個是開發商的“瞞”，即暗中留下一定數量的房號自己操縱；另一個是購房者的“騙”，即不符合條件的人騙購經濟適用房。

把銷售交由開發商來操作，一個重要原因是當初經濟適用房放量供應、項目過多，由政府銷售存在一定困難。然而，現在經濟適用房處于供不應求的狀態，開發商的暗中操作則加劇了供求的失衡。針對放號方式存在的弊端，一些地方從規范排隊等號、網上放號、手機放號等入手治理。有關專家則認為，要保證放號的公開、公平、公正，把銷售交由政府來負責是一條根本之道。令人遺憾的是，目前還沒有地方嘗試采取這種操作方式。

談及如何防止購房者的騙購行為，中國房地產業協會秘書長顧云昌表示，在居民收入透明度不夠的情況下，這恐怕是經濟適用房管理中最為棘手的一個問題。北京市建委負責人介紹，準備在現行的審核政策基礎上再增加三項措施：結合個人所得稅明細制度進行收入審核；增加新聞媒體公示，擴大公示范圍；嚴厲查處虛假行為。

1.用不超過200字的篇幅概括給定材料所反映的主要內容。（20分）

2.用不超過400字的篇幅概括出經濟適用房存在的問題以及原因。（30分）

3.自擬題目進行論述，用不超過1000字的篇幅提出如何完善經濟適用房政策，要求有針對性和可行性。（50分）

參考答案

第一題，用不超過200字的篇幅，概括資料的主要內容。（20分）

國家為解決中低收入家庭而實行了經濟適用房政策。但此政策在執行過程中出現了一些偏差，開發商想方設法獲取更多利潤；一些地方政府在執行此政策時出現偏差，導致購買經濟適用房的對象出現偏差；經濟適用房地在各地引起冷熱不均的反響；經濟適用房的房源、價格、戶型以及銷售監督都成為社會關注的焦點；社會對是否繼續執行此政策進行爭論；有關部門正在采取多種措施將經濟適用房政策落到實處。（182字）

第二題，用不超過400字的篇幅概括出經濟適用房存在的問題及其原因。(30分)

國家實施經濟適用房政策，對于城市中低收入家庭來說是一件好事，但此政策在實施過程中卻出現了一些問題，就經濟適用房存在的問題及其原因分析如下：

問題之一是地方政府在執行政策時首鼠兩端：既要執行政策，又要考慮土地帶來的財政收入；同時對于經濟適用房對象的界定不甚明確。

問題之二是開發商在銷售住房時牟求高利：通過瞞下數量，擴大房型，降低綠化，增加容積等多種手段在利潤不是很高的經濟適用房上獲得最大利潤。