導語：如何才能寫好一篇房屋購房合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

農村房屋購房合同模板

出讓方(以下簡稱甲方)：

買受方(以下簡稱乙方)：

甲、乙雙方經過平等協商，自愿就房屋買賣事項一致同意訂立合同條款如下，以資共同遵守。

第一條 甲方自愿將自有坐落在屋(包括使用權(土地使用權書證號為房)及相應的土地)有償轉讓給乙方。

第二條 甲方出售給乙方的房屋及土地使用權范圍東至、南至、西至、北至(附該土地土地使用權屬證件復印件一張)。

第三條 雙方協議商定房屋及土地使用權轉讓價款共計****元整，乙方已于**年**月**日支付***元定金，雙方同意于本協議簽訂之日乙方再支付給甲方購房款***元。剩余所欠甲方的購房款***元，協議簽訂后乙方同意于**年月日前支付給甲方***元，于20xx年年日前支付給甲方***元。甲方收到款項后應當出具收據。

第四條 乙方如未按照約定時間支付所欠的相應款項，甲方有權解除合同，對乙方已交款項可不予退還。

第五條 甲方應自本契約簽訂之日起天內將上述房屋交付給乙方，并保證所交付的房屋的主體結構和原有的基本裝飾(門窗、水電等)完好無損，不得故意毀壞，否則應當負責恢復原狀，并賠償損失。房屋交付后，該房屋的管理權和使用權，以及對外出租和收益均歸乙方所有，

第六條 甲方保證所提供的土地使用權相關權屬證件(原始證件)真實合法，并保證其出賣給乙方的房屋產權及土地使用權權屬清楚，絕無他項權利設定或其他債權債務和四鄰糾份，沒有抵押貸款或擔保的情形，如出現上述情形或第三人對該房屋主張權利，影響乙方權利的行使，由甲方負責處理解決，并同意按照乙方所交房款的雙倍價格賠償乙方的損失。甲方所提供的土地使用權證書如系偽造，乙方未得到賠償的情況下仍可按照協議合法占有該房屋，甲方不得提出異議。因證書真偽出現糾紛由甲方承擔相應的民事和刑事責任。

第七條 協議簽訂后，在乙方沒有交納完全部購房款期間，甲方所提供的土地使用權證書(原件)由見證人保管，在此期間，甲乙雙方均不得要求保管人交出該證件。乙方在交付完全部購房款后，在得到甲方確認后，由保管人將該證件交付給乙方。

第八條 乙方在交付完全部購房款后，如需辦理相應權屬證件的過戶手續時，需要甲方出面配合的，不論何時，甲方應予協助。因土地使用權、房屋過戶所需一切費用由乙方承擔。如因甲方的延誤，影響土地、房屋產權過戶登記，因此而遭致的損失由甲方負責賠償。

第九條 甲方在協議簽訂后，在所提供的土地使用權證書由見證人保管期間，其不得以土地使用權丟失等理由重新造假證件或者在合同履行期間出現單方要求增加房屋出售價格或一房多賣的情形，如出現上述情形，妨礙乙方權利的行使，甲方同意按照乙方所交房款的雙倍價格賠償乙方的損失，在乙方未得到實際賠償的情況下，乙方可繼續合法占有使用該房屋，甲方不得提出異議。

第十條 未盡事宜雙方可另行協商達成協議副本，本合同的附件與本契約具有同等效力。

第十一條 本合同經雙方當事人簽字或捺印后即具有法律效力。

第十二條 本合同1式3份;甲乙方各執1份，見證人處留存一份。

甲方：乙方：

見證人：

年月日

農村房屋購房合同范本閱讀

簽訂時間：

簽訂地點：

甲方：____________

乙方：____________

甲乙雙方就位于的一處農村房屋的買賣事項，根據我國物權法、土地管理法等相關法律規定，經充分、平等協商，自愿達成如下一致協議;

一、本合同雙方當事人均為________市_______街道___________村__________組集體成員。

二、房屋情況：本合同項下的房屋位于_____市_____街道，相鄰為，建筑面積，北屋，東屋，西屋，南屋，院落面積為，房屋登記在名下或宅地基使用權證登記在名下。

三、該交易房屋由甲方全額出資建造，使用的土地為______村_____組集體土地，并征得其他村民和村集體同意，可以長期占有、使用。

四、在房屋交付給乙方前，甲方保證：

1、本合同項下的房屋甲方享有完整的處分權利，或已征得其他權利享有人的同意，擁有處分該房屋的權利;

2、本合同項下的房屋除乙方外未與任何第三方簽訂買賣協議或未因甲方個人或家庭債務與第三人簽訂賠償協議、抵押協議等或未因法院判決使第三人對該房屋享有權利;

3、如甲方違反本保證，須向乙方支付本合同全部購房價款30%的違約金。

五、本合同項下的房屋交易價格為人民幣_______萬元，該價格包括該房屋使用所占土地的費用、房屋建造的費用、附屬設施的價值、合理的增值價值以及應當繳付的相關稅費。

六、房款支付：自該合同雙方簽字之日起日，乙方一次性付清全部款項，并將該款項匯入甲方賬號為的賬戶;如未按期交付房款，乙方需每天額外向甲方支付房款總額的違約金，如乙方在合同簽訂之日起天仍未付清房款，甲方不經乙方同意，可以解除本合同并享有追究乙方違約責任的權利。

七、房屋交付：乙方根據第六條將全部房款匯入甲方提供的賬號之日起日內，甲方須將本合同項下的房屋以及包括但不限于房屋宅基地使用權證、房產證等全部相關資料原件交付給乙方并負責騰空房屋;如甲方未按期交付材料和房屋，須向乙方每天支付元的違約金，直至甲方交付全部材料和房屋為止;如甲方在合同簽訂后一個月內，仍未交付房屋，乙方不經甲方同意，可以解除本合同并追究甲方的違約責任，因乙方未付清房款的原因除外。

八、在接到乙方辦理房產過戶的書面通知后日，甲方應當根據乙方的需要，積極配合乙方辦理房屋產權過戶的相關手續;如甲方拒絕或無故拖延，不予以配合，甲方須向乙方每日支付元違約金，直至協助乙方辦理完房產過戶為止;因不可抗力、政策性或乙方自身等其他與甲方無關的原因造成無法辦理過戶的，與甲方無關。

九、該房屋交付給乙方后，該房屋(包括土地、房屋及附屬設施)的所有權益歸乙方所有，包括但不僅限于征地補償、拆遷補償等;如甲方得到該上述補償款后應當將該款項全部給付乙方，如甲方無故拖延或拒絕給付乙方，除全部給付補償款外，須向乙方支付元的違約金。

十、在交付房屋之日起，房屋的一切事宜與甲方無關，甲方不得以任何理由妨礙或侵犯乙方基于本合同約定而享有的占有、使用和處分房屋的權利;甲方因包括但不限于房屋買賣、個人債務等個人原因侵犯乙方的權利，造成乙方無法繼續占有、使用或處分房屋的，甲方除返還本合同全部購房款外，須按照發生妨礙乙方占有、使用或侵犯乙方處分房屋權利的實質性影響之時的市場價格補償乙方。

十一、在本合同簽訂之日起，甲方未經乙方同意，不得將該房屋出賣給任何第三方：如甲方違反本約定，擅自處分房屋，甲方須返還全部購房款并支付全部購房款100%的違約金。

十二、其他事項：

1、如果雙方就本合同事項發生爭議，雙方無法協商解決時應當首先請求本村村委會、所在街道辦事處協調解決。

2、雙方應當請至少兩名本村集體成員作為本次交易的見證人，并在本合同上簽字摁手印。

3、本合同正本一式六份，雙方各持三份;自雙方簽字摁手印之日起生效，并持續有效。

甲方(簽字捺印)身份證號：

乙方(簽字捺印)身份證號：

見證人(簽字捺印)身份證號：

見證人(簽字捺印)身份證號：

附：

見證人聲明

見證人聲明如下：

1、見證人與甲乙雙方同為集體組織成員;

2、見證人與甲方或乙方任何一方就本房屋買賣不存在任何利益糾紛;

3、本合同經我們見證，雙方自愿、平等協商，不存在脅迫、暴力強迫等違法情況，合同是雙方當事人的真實意思表示;

4、本合同在年月日在家中簽訂，現場參與人員有甲方、乙方和見證人總計四人，雙方簽字蓋章后本合同生效。

見證人(簽字捺印)

甲方(簽字捺印)

乙方(簽字捺印)

年月日

本見證聲明是雙方農村房屋買賣合同的見證聲明，是買賣合同的補充說明，與本合同具有相同的法律效力。

農村房屋購房合同參考

甲方(賣方)，男，縣鎮村莊村民，身份證號：，女，縣鎮村莊村民，身份證號：

乙方(買方)，男，縣鎮村莊村民，身份證號：

根據國家《合同法》等法律的相關規定，甲、乙雙方經協商一致簽訂本合同，以資共同信守執行。

第一條：合同標的即房屋狀況

1、該交易房屋坐落縣鎮村莊(或路旁)

2、該房屋為(如兩層磚混結構樓房)，南北長米，東西長米，共層。房屋占地面積約為平方米，院子占地面積約為平方米。左緊鄰的房屋，右緊鄰房屋。

3、該房屋為(如宅基地自建房或村鎮開發自建房，宅基地審批文件編號：)

第二條：合同房屋交易價款：人民幣萬元整

大寫：

第三條：付款時間及方式

1、在年月日付人民幣萬元。

2、在房屋產權證。土地使用證過戶手續辦理完畢之日付款人民幣萬元。

3、在交付房屋之日，付清尾款人民幣萬元。

每次付款，甲方收到后因出具收據。

第四條：甲方的權利和義務

1、甲方應保證該房屋在合同簽訂前確實專屬自己所有，出具村級以上單位對甲方專有該房屋的證明并交付給乙方。

2、甲方有權按照合同約定收取乙方交付的全部房屋交易價款并有義務開具收據交付給乙方。

3、甲方應保證不存在任意第三人對該交易房屋主張任何未被告知的權利情況。

4、甲方應保證該房屋不屬于違章建筑、不屬于已被或已確定將被列入新規劃而拆除或征用的范圍。

5、甲方應告知乙方有關該房屋的質量狀況。

6、甲方應將該房屋的宅基地審批文件等相關手續交付給乙方。

7、該合同簽訂后甲方應將該房屋全部交付給乙方，且甲方不得以自己的行為致使該合同無效。

第五條：乙方的權利和義務

1、乙方應按照合同約定給付甲方該交易房屋價款并向甲方索要收據。

2、乙方購買該房屋后，若根據有關規定可以辦理相關權屬登記的，甲方有義務給予協助。

第六條：特別約定

1.因乙方所購房屋為農村集體土地上建筑，改房屋買賣過程中所發生的交易或過戶需要本村村民委員會同意或有關部門審批的手續問題，甲方應當積極全力配合乙方一起解決妥善。若因此引發相應糾紛的，由甲方負責處理。

2.若今后房屋重建，甲方應承認乙方的住房面積。如國家征地，土地賠償及住房面積賠償均歸乙方所有，甲方負責積極配合。

第七條：違約責任

1、任何一方違反合同約定，對方可要求違約方在一定期限內改正，違約方應當改正。

2、甲方違反第四條的有關約定導致乙方在合同簽訂后無法對該房屋行使所有權的，乙方可要求解除合同并同時要求甲方全額退還房屋價款及其相對應的銀行定期存款利息和全部房屋價款的20%的違約金。

第八條：本合同發生爭議時雙方應先進行協商，無法協商或協商不一致的可以通過有關法律途徑解決。

篇2

房屋認購合同和購房合同的區別是：

1、目的不同：商品房認購合同相當于一份預約合同，是為了將來簽訂購房合同而簽訂的，但商品房購房合同是本約合同，它決定了商品房銷售的權利和義務。因此，可以這么簡單地來概括一下，那就是，商品房認購合同相當于是提前預約的一個作用，而購房合同卻有確立關系的作用。

2、內容不同：盡管它們有著相同的內容和地方，但商品房認購合同比購房合同簡單得多。在通常情況下，單憑認購合同是不能完成買賣交易的，而購房合同就不同了，購房合同的內容更為詳細，關于責任和權利也劃分的非常細致，甚至也要包含一些交房后的相關條款、違約責任等等。

3、簽訂時間不同：也就是說，認購合同的簽訂時間和購房合同的簽訂時間往往都是不同的。其實，從認購合同的定義上大家就可以明確看出來認購合同的簽訂時間，如果有仔細看看就會發現，認購合同通常在買賣合同之前簽訂，即一般先簽訂商品房認購合同在前，然后才是簽訂商品房買賣合同。

（來源：文章屋網 ）

篇3

乙方：_________，_________年_________月_________日生，住_________，身份證號：_________。

見證人：_________

甲方與乙方對所購期房的善后事宜，經過充分的協商，根據權利和義務相一致的原則，達成如下協議：

一、雙方確認_________年_________月_________日與_________公司簽訂的《_________》，是甲乙雙方與_________公司之間真實的意思表示；該《_________》約定雙方購買位于_________路_________弄_________家園_________號_________層_________室的商品住宅；該房為期房，_________公司承諾于_________年_________月_________日前將該房屋交付于甲乙雙方。

二、雙方確認該房屋首付款總額為人民幣_________元（_________元），其中人民幣_________（_________元），系乙方_________個人支付，余額全部由甲方_________個人支付；另為購此房，甲方_________個人又向銀行貸款人民幣_________（_________元），從_________年_________月_________日起，該貸款系甲方_________個人逐月償還。

三、現乙方_________自愿放棄購房人的權利，自愿將上述購房合同中的權利和義務全部轉移給甲方_________。乙方_________承諾協助甲方_________將該房小產證辦在何的名下，可向有關單位和政府部門出具放棄產權的書面聲明；若該房小產證只有辦在甲乙雙方名下，乙方_________承諾將通過轉讓、更名、贈與等手續放棄該房屋的產權，不向甲方_________主張任何房款并協助甲方_________辦理房地產管理部門需要的過戶手續。

四、雙方商定，在該房屋的小產證辦在甲方_________一人名下且甲方_________正式從房地產管理部門拿到房地產證書之日，甲方_________將乙方_________個人支付的人民幣_________（_________元）一次返還給_________。

五、以上協議雙方必須嚴格遵守，不得違反。若一方違約，則應向守約方每日支付房屋總價款額千分之十的違約金。

六、本協議一式三份，甲乙雙方及見證律師各執一份；甲乙雙方及見證律師三方簽字后即生效。

甲方（簽字）：_________乙方（簽字）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

篇4

鬧心的“異地收房”

4月25日，吳女士與很多業主一樣，收到了開發商快遞的《金海岸入住通知書》，稱金海岸項目已于2009年5月1日“如期完成”建設，且于2009年5月1日起開始分批為業主辦理入住手續。

接到收房通知的業主們非常高興，由于當初業主與開發商簽定合同時，開發商稱可以提包入住。所以部分業主在5月1日帶了行李與餐具歡歡喜喜地去收房，還準備收房后順便享受下海景。

萬萬沒想到，此行不但沒有收到房，倒是收回了一肚子怨氣。

“當時看到現場后，我們失望透了，金海岸項目既不‘如期’，也未‘完成’。根本沒有達到交房條件。不僅門外裝沒有完成，綠化也未做。原本合同約定的精裝修包括家電、家具，可是開發商稱只有業主收房后才將這些家具、家電運到家中，那我們怎么把控質量?”業主張先生非常氣憤地對本刊記者描述，精裝修質量簡直慘不忍睹，門框是用兩塊板拼接的，衛生間天花板上有漏洞，地磚之間還有大縫。

據張先生介紹，當天近20名業主開始和開發商交涉，但是開發商態度并不積極，從上午9點到下午2點，才與開發商達成了初步的協議：5月1日當天與開發商談判的那部分業主可以免收從當日起到今年年底的物業費；交房時間兩個月內另行通知；延期交房按照合同約定補償業主違約金。

樓盤“長高”了兩層

然而，隨著越來越多的業主開始準備收房，發現的問題越來越多。“開發商無法提供《竣工驗收備案表》和《房屋面積實測表》就交房，他們稱，獲得了分項的竣工驗收備案表，綜合竣工驗收備案表正在辦理。”業主吳女士對本刊記者訴說。

根據《城市房地產開發經營管理條例》第十七條規定：“房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請，并由主管部門組織工程質量監督、消防、規劃、人防等有關部門或單位進行驗收”，即商品房只有經過了上述部門驗收并合格后，并提供《竣工驗收備案表》、《房屋面積實測表》、《住宅質量說明書》、《住宅質量保證書》等文件才算是達到了交房條件。

最讓吳女士擔心的是，合同里簽定的樓盤層高是17層，可是現在開發商竟然蓋成了19層。

“若由于私自加蓋樓層，開發商無法拿到《竣工驗收備案表》和《房屋面積實測表》，那將無法獲取產權證。我原本購房的目的是投資，將用于出租或在合適的時機出售，沒有產權證，我的投資置業目的便成空了。”吳女士非常苦惱。

最關鍵的是，業主們認為，由于樓盤緊臨大海，開發商私自加蓋，樓盤很可能出現安全隱患和不可預見的生命財產安全的重大問題。

“業主不退房”霸王條款

然而讓業主們驚愕的還有，購房兩年后他們才發現當初與開發商簽定的購房合同里還存在著“霸王條款”。

根據吳女士為記者提供的合同復印件，合同第十五條關于產權登記的約定一條這樣寫道：出賣人應當在商品房交付使用后360日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，買房人不退房，出賣人按照已付房價款的3％向買房人支付違約金。

為什么購買房屋已兩年，如今業主們才看到這條“霸王條款”?

“當時，我是在北京的一家媒體上看到‘金海岸’宣傳，便驅車前往實地看盤，到達售樓處時，路途中已較累，看到海心情非常舒暢，當時也沒做太多考察就購買了。”如今談起當時的購買，吳女士說，有點沖動。

同吳女士情況差不多，對于這次異地置業，張先生的評價也是非常倉促。

“當時，開發商不知道從哪里獲知我的手機號，收到他們的項目宣傳短信后，恰巧我也想在離北京較近的地方購買海景房，就在2007年7月去看了房。總共去了兩次，第一次去我就交了1萬元的定金，我想開發商既然已獲取銷售許可證，應該不會有什么大的問題。第二次去也是湊周末，辦理貸款占用很大一部分時間，時間非常緊，我根本就沒細看合同就糊里糊涂簽了。”張先生非常后悔地說。

開發商回應：業主預期過高

對于業主向本刊記者投訴的南戴河“金海岸”的幾大重要問題，記者采訪了開發商――秦皇島市星光房地產開發有限公司主管前期和銷售的負責人李文奇。

“由于收房前幾天南戴河下雨，造成現場看起來有些雜亂，不干凈。業主們預期過高，總用五星級酒店的要求來衡量項目，肯定達不到。”李文奇表示。

對于17層樓為什么蓋了19層，李文奇解釋，項目報規是按照19層報的，原本計劃有兩層是開發商自用，但當記者追問是否可提供規劃許可證復印件以及詳細的細節時，李稱不是自己親手經辦的，還需要進一步了解。

李文奇說，業主們不用擔心。產權證肯定能辦到。不過記者問其能否就辦理產權證與業主簽定補充協議，他并沒有給出明確的答復。

就“金海岸”無《竣工驗收備案表》和《房屋面積實測表》為何敢交房的問題，李文奇稱，項目現在已有消防、主體等的分項驗收備案表，綜合竣工驗收備案表是因為上報時間晚了，在辦理過程中拖延了時間，大概6月15日左右能辦理完成。

“南戴河與北京不一樣，交房時沒有《房屋面積實測表》沒有太大影響。在辦理產權證時，還會有面積測繪，業主不用擔心，辦理產權證時我們依舊會‘多退少補’的。”李文奇表示。

律師提醒：異地置業謹防風險

對于南戴河“金海岸”糾紛，河北德圣律師事務所孔德路律師在接受本刊記者采訪時表示，住宅小區竣工以后必須經驗收合格才可以交付使用，這是法律的強制性規定。《商品房竣工驗收備案表》是房屋竣工驗收合格后由建設局批給開發商的法律文件，業主應當要求開發商必須出具。

篇5

乙方：____________________

甲乙雙方為購銷________渡假村商品宜，經洽商簽訂合同條款如下，以便共同遵守。

一、乙方向甲方購買座落在________渡假村________組團內________樓房________棟。建筑面積為________平方米。其面積以________省《建筑面積計算規則》為準。

二、商品房售價為人民幣________元。其中包括配套的配電室、臨時鍋爐房、道路、綠化等工程設施的費用，但不包括建筑稅和公證費。

三、付款辦法：

預購房屋按房屋暫定價先付購房款40%，計人民幣________元，(其中10%為定金)。待房屋建設工作量完成一半時再預付30%。房屋竣工交付乙方時按實際售價結清尾款。房屋建筑稅款由甲方代收代繳。 四、交房時間：

甲方應于一九____年____月將驗收合格的房屋交付乙方。

五、乙方在接到甲方接房通知后的十天內將購房款結清。屆時乙方若不能驗收接管時，須委托甲方代管，并付甲方代管費(按房價的萬分之一/日計取)。

六、乙方從接管所購房屋之日起，甲方按照國家規定，對房屋質量問題實行保修(土建工程保修一年，水電半年，暖氣一個采暖期)。

七、違約責任：

1.本合同生效后，如乙方違約，乙方已繳定金不退;如甲方違約，則應雙倍退還定金。

2.甲方如不能按期交付乙方所購房屋時(除人力不可抗拒原因外)，每逾期一天，甲方向乙方承擔應交房屋售價萬分之一的罰金。甲方通過努力交付房屋，乙方又同意提前接管時，以同等條件由乙方付給甲方作為獎勵。

八、乙方需要安裝電話，由甲方解決，費用由乙方承擔。

九、乙方對所購房屋享有所有權，但必須遵守國家有關房屋管理規定及渡假村管理辦法。

十、甲乙雙方如在執行本合同過程中發生爭執，應首先通過友好協商解決，如雙方不能達成一致意見時，應提交有關仲裁機關進行仲裁。

十一、本合同一式九份，正本兩份，雙方各執一份;副本六份，雙方各執三份，正副兩本具有同等法律約束力。

十二、本合同雙方簽字蓋章經公證后生效。本合同未盡事宜另行協商。

十三、本合同附件：

1.房屋平面位置及占用土地范圍圖(略)

2.________渡假村別墅暫行管理方法(略)

甲 方：(蓋章) 乙 方：(蓋章)

代 表： 代 表：

地址及電話： 地址及電話：

開戶銀行： 開戶銀行：

篇6

一、健全制度，規范操作

為加強合同管理，維護公司合法權益，樹立企業誠實守信的良好形象，公司制定實施了《許昌煙機公司合同管理辦法》并不斷修訂完善。對合同的審核和管理進行了詳細的規定，確保合同的規范性、合法性和科學性。

根據《許昌煙機公司物資采購招標管理辦法》規定，在簽合同前，對采購物資進行招標。與中標單位擬訂合同后，由采購部門填寫“合同審簽表”，并由公司主管領導和總經理審簽。“合同審簽表”與合同一起送審計部門審核，未經審計的合同不得加蓋合同章，合同不生效，財務部門不予結算和付款。健全的合同審計制度，規范的操作，不僅使審計人員在開展合同審計時有章可循，審計工作程序更加合理，而且大大提升了審計工作質量。

二、對合同主體進行審計

合同主體的合法性，是確保合同法律效力的前提。為保證合同的有效性、合法性，避免因簽訂無效合同造成企業經濟損失，必須對合同主體資格、經營范圍、履約能力等進行審計。

審查簽訂合同的主體。重點審查合同主體是否是依法登記的企業法人，或依法產生、存在的組織。不與不能獨立享有經濟權利和承擔義務的、不具備法定條件的經濟組織（如內部車間、分廠等）簽訂合同。

審查合同對方經營范圍。重點審查其經營范圍是否包括合同標的，是否超出了在工商行政管理部門登記注冊的范圍，是否無照經營。

審查合同對方主體有無履約能力。對對方的資質等進行調查，不與無履約能力的主體簽訂合同。

審查授權委托人的資格是否合法。經公司法人授權后的委托人方可代表本公司對外簽訂合同。委托人必須按照《合同法》及其他有關法規的規定，本著公平互利的原則，在委托權限及其期限范圍內，依法簽訂合同。

三、合同簽訂前進行招標比價審計

1、注重對價格信息的收集。根據物資采購合同審計的合法性、公平性原則及“貨比三家、比質比價”的原則，物資采購合同審計的重點之一就是價格審計。

建立合同審計臺賬，進行整理歸檔，對材料及產品價格、供應商信息進行跟蹤管理。

做好市場調查，通過報紙、互聯網了解價格信息的變動情況，及時掌握第一手資料，防止物資采購中的“暗箱操作”。

2、注重對信息化管理手段的運用。為使合同價格審計更便捷、更規范，公司信息管理中心的計算機專業人員，為我們在ERP管理軟件上建立了專門的“合同審計管理系統”及“物資采購招標系統”。事先將歷次采購物資的價格、數量、供應商、合同訂單號等情況按物料編碼存入系統，形成采購情況分析曲線圖。每次審計合同時，把需要采購的物料編碼輸入，該物料以前已采購批次的采購日期、價格、供應商、訂單號及審核日期、審核人情況就被自動顯示出來，如價格比原購入價格高，系統會自動提示，以便再次核實該物料價格。如價格沒問題，通過審計后在設定的時期內有效。這大大地方便了我們的工作，避免了人工操作可能出現的誤差，減少了差錯率，提高了合同審計工作效率，保證了審計工作質量。

3、注重對招標過程的審查監督。根據《許昌煙機公司物資采購招標管理辦法》的規定，在一般情況下，小量、小額采購“貨比三家”，在ERP管理系統上進行價格比較；批量、大額采購進行公開招標，由審計部門牽頭，成立由采購部門、使用部門、技術部門、質量部門為主的評標委員會進行評標。由監察室、財務部、工會組成的監督組對招標全過程進行監督。

審查招標程序的合法性及操作的規范性。采購招標是一項嚴肅認真的工作，其程序是否合法、操作是否規范，直接關系到招標結果的公正性。審計中重點審查評標委員會是否嚴格按照國家有關規定及《許昌煙機公司物資采購招標管理辦法》開展工作，有無主觀性、隨意性。并在審查合同時將合同與招標結果相核對，確保招標結果落到實處。

審查招標文件的完整性。招標文件是簽訂采購合同的重要依據，內容完整的招標文件是簽訂采購合同的基礎。應重點審查招標文件中對投標方主體資格、資質、履約能力的要求，以及采購物資數量、規格、技術要求、付款方式等重要內容。并在招標文件中明確規定“投標文件是中標后簽訂合同的一個組成部分，與合同具有同等法律效力”，為以后采購合同的審計奠定基礎。

審查評標辦法的合理性。嚴格按照《許昌煙機公司評標委員會和評標方法暫行規定》執行，出臺合理的項目采購招標評標辦法。本著公平、公正、科學、擇優的原則，對投標單位進行評價、比較、分析，選出信譽好、能夠保證質量、按時供貨的供應商，這對于保證供貨質量、降低采購成本有著至關重要的作用。

審查中標價格的公正性。為公平起見，我們把各投標商的投標價格輸入ERP“物資招標系統”，在保證質量、保證售后服務的前提下，遵循“成本最低原則”，系統自動篩選出最低投標價為中標價，并保存在系統中，作為下次招標的參考價。這樣，既保證了采購物資的質優價廉，又避免了在物資采購過程中舞弊的發生。

四、對合同條款的審計

1、對合同內容的審計。根據《許昌煙機公司合同管理辦法》的規定，對采購合同內容的真實性、合法性、有效性及可行性進行嚴格審查。在合同審計中，發現合同有缺陷、合同遺漏必要條款和有不利條款的情況，就及時指出并要求送審部門予以補正；對于不符合審批送審條件的合同，及時對送審部門予以說明并要求送審部門補辦手續后再送審；對于可行性有疑問的合同，會同技術、生產等有關部門慎重研究，得出一致意見，確保采購合同簽訂的可行性、合理性；對違反國家法律，損害企業利益，顯失公平的“霸王合同”，嚴格把關，堅決查處，避免因該類合同給企業帶來風險，造成損失。

2、對合同條款的審計。合同是一種法律文書。依法簽訂的合同，對雙方當事人具有法律約束力，當事人應該按照約定履行自己的義務。嚴密的合同條款是履行合同的前提，對采購合同條款進行審計，不僅有利于全面、及時履行合同，而且也可以減少雙方在執行合同時發生爭執，避免合同糾紛，從而有效降低合同風險。

當事人雙方名稱或姓名和住址。該條款是對合同主體的明確，也是落實合同權利和義務的前提。主要審查合同單位名稱與中標單位是否一致，與所加蓋的合同專用章名稱是否一致。

標的。標的指采購的物資、設備、備品備件等，沒有標的的合同是無法成立、無法履行的。審計時，重點審查合同標的物資是否與中標物資相符，是否按公司計劃采購，查實是否屬于無計劃或超計劃采購，型號規格是否齊全規范。

數量及質量要求。該條款是確定雙方權利、義務、責任大小的關鍵條款，合同上必須清楚具體地寫明。必須注明確切的數量及單位，如單位為套、對、盒等，要注明具體數量。質量要求要明確，如國家標準、行業標準、技術標準等。

價款或報酬。是指買方獲得標的向賣方以貨幣形式支付的代價，包括單價、總價。該條款是采購合同的核心條款。審計時要重點審查是否按招標中標結果簽訂合同，是否進行市場調查、詢價、比價，價格是否含稅，是否高于市場價。如價格過高，駁回合同，采購部門應查明原因，與賣方再次進行商談，力爭以公道價格采購到高質量的物資，最大限度地降低采購成本。

結算方式及期限。采購合同應明確結算方式和付款期限，不得含糊其辭，同時審查是否按公司結算規定執行。公司規定采購合同簽訂原則上都是驗貨付款，如遇特殊情況需辦理預付款，必須先經公司領導簽批方可辦理。付款期限應明確是一次性付清，還是分期付款。成套設備及重要備件是否留有一定比例的質保金，質保金什么時候付清等。

交付標的物的方式、時間、地點。采購合同應明確交貨方式、交貨時間、交貨地點。如貨物運輸是鐵路還是公路；交貨時間是否具體；交貨地點是許昌站還是公司等。

驗收標準、方法、地點及期限。驗收標準應注明是用國家標準、行業標準還是所簽訂的技術標準；是在賣方現場驗收還是到貨后在買方驗收；驗收期限是否約定。

違約責任及解決辦法。訂立合同時要做到“先小人，后君子”，對采購合同中能夠預見到的各種不利因素要以條款的方式加以防范，運用法律保護企業的合法權益。審計時要注意違約處罰是否明確具體，如違約金的比例、賠償范圍等。解決爭議的方式是否確定，如協商、仲裁、還是訴訟。

合同生效日期。合同是否經雙方委托人簽字并加蓋合同專用章后生效。

篇7

受托方：___________________________（以下簡稱乙方）

依據《中華人民共和國合同法》及相關法律法規的規定，甲方與乙方在平等、自愿的基礎上，就房屋購買的委托事宜達成協議如下

第一條　委托事項

甲方委托乙方為其購買房屋提供以下服務_________________________________

第二條　房屋狀況：___________________________________________________

甲方對購買房屋的基本要求是：__________________________________

坐落范圍：______________________

戶型：__________________________　面積：__________________

交付日期：______________________

其他：________________________________________________________

第三條　甲方委托乙方購買的房屋參考價（含設施設備及裝修）人民幣大寫__________________元，￥_________元。

其他要求：____________________________________________________________。

第四條　委托期限

自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。

超過以上期限仍需要委托服務的，雙方另行簽訂委托合同或以書面形式將本合同委托期限延長。

第五條　現場看房

乙方應派注冊經紀人帶甲方到房屋現場看房，對房屋裝修及設施、設備情況進行核實，并簽署現場看房記錄。

第六條　甲方義務

（一）應出示身份證或_________等真實有效的身份資格證明；

（二）應對乙方的經紀活動提供必要的協助與配合；

（三）不得在委托期限內及期限屆滿后_________個月內與乙方介紹的客戶進行私下交易。

（四）乙方完成委托事項，應按約定支付傭金。

第七條　乙方義務

（一）應出示營業執照、房地產經紀機構資質證書等合法的經營資格證明；

（二）應盡力完成甲方的委托事項，及時將有關情況向甲方如實告知，為甲方簽訂買賣提供聯絡、協助、撮合等服務，促成買賣合同的訂立；

（三）收取傭金應向甲方開具合法、有效的收費票據；

（四）本合同簽訂后，乙方不得以任何形式向甲方收取傭金以外的任何費用。

第八條　傭金

傭金是指乙方完成委托事項后應得的報酬。

當乙方完成甲方委托事項的，促成甲方與第三方訂立合同，雙方簽字或蓋章生效后_____日內，甲方應按照房屋成交價格的______%向乙方支付傭金。

第九條　違約責任

（一）在本合同第三條約定的期限內，甲方與乙方介紹的客戶私下成交的，應支付違約金_________元；

（二）甲方未按約支付傭金的，除繼續支付傭金外，還應支付違約金_________元。

第十條　合同爭議的解決辦法

本合同如發生爭議，由雙方當事人協商或申請調解；協商或調解解決不成的，按下列第______種方式解決（以下兩種方式只能選擇一種）

（一）向常州仲裁委員會申請仲裁；

（二）依法向有管轄權的人民法院起訴。

第十一條　其他約定事項：_______________________________________________

第十二條　本合同一式二份，甲乙雙方各執一份，經雙方簽字蓋章后生效。

第十三條　合同一經生效，即對雙方具有法律約束力。雙方經協商一致可以對合同內容進行變更或對未盡事項做出補充規定。變更或補充規定應當采取書面形式，與本合同具有同等效力。

甲方（公章）：_________　乙方（公章）：_________

住所：_________________　住所：_________________

身份證號碼：___________　法定代表人：___________

委托人：___________　委托人：___________

篇8

關鍵詞：智能卡；IC卡；一卡通；手機支付

中圖分類號：TP301 文獻標識碼：A 文章編號：2095-1302(2012)04-0041-04

Analysis of the application of smart cards in transportation and shopping

ZENG Zheng-xi1, WANG Li-se2

(1.Beijing Municipal Administration and Communications Card Co., Ltd., Beijing 100032,China;

2. China Mobile Group Design Institute Co., Ltd., Beijing 100053, China)

Abstract: Over the past two years, the convenience engineering of the Chinese Government and Chinese people's strong consumer power have spawned rapidly and widespread in the field of public transportation, shopping, and convenient payment application of the smart shopping card. The payment market of global smart card is showing in steady growth, and the volume of transactions grows faster than the number of users. In order to promote in deeply the Chinese smart card applications in transportation, shopping with Chinese characteristics, in this paper, the initial practical experience of China's smart card applications is explored for employees to exchange their own experience.

Keywords: smart card; IC card; card; mobile payment

0 引 言

根據百度百科，智能卡（Smart Card） 即內嵌有微芯片的塑料卡（通常是一張信用卡的大小）的通稱。一些智能卡內包含有一個RFID芯片，所以，它們不需要與讀寫器的任何物理接觸就能夠識別持卡人。

本文立足中國智能卡在交通、購物等具有中國特色的應用場景，探討了智能卡在中國的初步應用實踐經驗，以供智能卡從業人員交流借鑒。

1 智能化和安全性是智能卡發展的內在動力

智能卡是IC卡 （Integrated Circuit，集成電路卡）的一種。“IC卡”和“IC卡應用”是兩個不同的概念。IC卡應用是IC卡和終端之間的應用協議和相關的數據集。早期IC卡應用通過接觸的方式進行通訊，IC卡應用則全部以卡片形式出現。隨著非接觸式技術和雙界面卡技術的發展，目前，IC卡應用可駐留在鑰匙扣、手表、手機、USB Key等各種形式的載體上（稱為“異形卡”）。由于IC卡具有高安全性和大容量的特點，IC卡應用在國內得到了極大發展。

按所嵌芯片類型的不同，IC卡可分為存儲卡、邏輯加密卡和智能卡（即CPU卡）三類，甚至有更為高級的超級智能卡。從IC發展歷史的驅動因素看，在某種程度上可以說，智能化、安全性是當前智能卡迅速演變的主要動力。

圖1所示是智能卡及IC卡的演變示意圖。事實上，存儲器卡僅具備單純的存儲功能，而沒有處理能力和加密功能；后來的邏輯加密卡就具備了一定的加密功能；再后來，到智能卡，就具備了較高的安全性和處理能力；而且，目前很少應用的超級智能卡，則在CPU卡基礎上增加了鍵盤、液晶顯示器和電源，有的卡上還具有指紋識別裝置。

智能卡配備有CPU和RAM，可自行處理數量較多的數據而不會干擾到主機CPU的工作。智能卡還可過濾錯誤的數據，以減輕主機CPU的負擔，可適應于端口數目較多且通信速度需求較快的場合。卡內的集成電路包括中央處理器CPU、可編程只讀存儲器EEPROM、隨機存儲器RAM和固化在只讀存儲器ROM中的卡內操作系統COS(Chip Operating System)。卡中數據分為外部讀取和內部處理部分。

從外型上來說，智能卡與普通IC卡、射頻卡并無差異，但其性能有巨大提升，安全性也比普通IC卡提高了很多。因為通常CPU卡內含有隨機數發生器、硬件DES、3DES加密算法等，這樣，配合操作系統（即片上的COS）,就可達到金融級別的安全等級。

COS的全稱是Chip Operating System(片內操作系統)，它一般是緊緊圍繞著它所服務的智能卡的特點而開發的。由于不可避免地受到了智能卡內微處理器芯片的性能及內存容量的影響，因此，COS在很大程度上不同于我們通常所能見到的微機上的操作系統(例如DOS、UNIX等)。COS在本質上更加接近于監控程序，這一點至少在目前看來仍是如此。

2 智能卡的應用場景分析

智能卡適用于金融、保險、交警、政府行業等多個領域，具有用戶空間大、讀取速度快、支持一卡多用等特點，并已經通過中國人民銀行和國家商秘委的認證。智能卡現已逐漸成為現代生活不可或缺的工具，人們在購物、交通、健身、就醫、學習等方面都能夠體會到它的便利。

2.1 公交和購物是用戶期待手機支付的主要場景

交通和零售領域廣泛應用智能卡，可為當地居民和各地旅客打開方便之門。目前，旅客可以用同一張智能卡繳付各種交通工具（如公交車、地鐵、出租車、大巴、自駕高速公路、自行車租賃等）付費而無須自備零錢。智能卡也可用作購物，如面包店、連鎖餐館、咖啡館、禮品等，甚至智能卡本身也是很好的禮物之一。圖2所示是幾個城市的智能卡示意圖。

實際上，因為每張智能卡內均內置一枚微型晶片，并載有電子錢包和其他應用程序，可以繳付及準確記錄持卡人的交易詳情，所以北京市民進入好鄰居、京客隆等連鎖便利店，就可以在對應終端上購物、繳費等。

圖2 城市智能卡示意圖

艾瑞咨詢調研數據顯示，中國手機近端支付的潛在用戶使用手機近端支付主要集中在公共交通和超市購物等場景。62.6%的被調研者期待在乘坐公共交通時使用手機近端支付，58.2%的用戶選擇超市購物。另外，商場購物、便利店購物、自動售貨機等也是潛在用戶期待使用手機近端支付的主要場景。由于手機近端支付的便捷性較高，明顯適用于客流量較大、對便捷性要求較高的支付場景，這為支付企業選擇合作商戶的類型提供了參考。

2.2 交通領域各大城市跟進過渡到CPU卡

實際上，城市的生活節奏不斷加速，人們的出行更需要智能系統的支撐。在北京、上海等大城市的應用場景，除市內公交系統外，高速公路不停車繳費、停車場自動收費系統等，都已經在國內部分城市試點應用。

隧道和收費道路都開始采用電子道路收費（ETC）系統。安裝有無線射頻識別（RFID）自動收費標簽的座駕，在收費道路上無須停車以現金繳付通行費，而只要從安裝了標簽解讀器的專有車道駛過，系統即會自動在預繳賬戶中扣除通行費。

北京的部分停車場和路邊臨時停車位，現已設置了智能卡和自動收費系統。這些停車場的出入閘口安裝有智能卡讀卡器，駕車人士只須在讀卡器上輕拍智能卡，即可進出停車場和繳付費用。個別停車場還安裝了自動收費系統，部分地區的路邊停車位咪表也安裝了智能卡收費系統。

北京的日均刷卡量現在已是世界第一。對比國內外的公交卡應用現狀，一般電子技術比較發達的歐美國家私家車比較多，因而公共交通刷卡的使用率相對較小，交易量偏少。反而是在中國北京，由于政府支持公共交通的力度非常大，加之對于乘坐公共交通刷卡的用戶采用2折、4折的優惠，使得北京的日均刷卡量達到千萬數量級，日均交易量居世界第一。

截至目前，在國內使用非接觸式公交刷卡的城市有北京、上海、廣州、成都、西安、大連等城市，武漢采用的是接觸式IC卡。初期開通的非接觸式IC卡城市，大多采用的是NXP的Mifare One卡，實踐證明，該卡存在安全漏洞，目前國家相關部門明確要求，盡快放棄Mifare One而采用CPU卡。北京正在平穩地從Mifare One卡 往 CPU 卡過渡。 其他城市也在加緊跟進。

2.3 北京市政交通一卡通的應用

北京市政交通一卡通是一張集成電路卡，在北京地區發行使用，每張卡內置高科技芯片，該芯片具有電子錢包及其他功能，可儲存多次付款紀錄，亦可反復充值使用。在乘坐公交車時可以享受4折優惠。

從2007年9月21日起，北京市民持市政交通一卡通卡也可去部分便利店、超市、西餅屋、餐廳、藥店、電影院刷卡消費。卡的外型也嘗試了個性化定制的公交卡，比如各種形象可愛的異形卡、企業形象定制的公交卡，其配套材質也開始使用漂亮的水晶材料。圖3所示是不同外型的新型異形卡示意圖。

現在北京已開通的一卡通商家包括新影聯院線 （新東安影院、大華電影院、東環電影城等共22家 ）、 聯華快客便利店、金鳳成祥蛋糕房、好利來蛋糕房、華潤連鎖超市、華強連鎖超市、和合谷餐廳、鴻毛餃子餐飲、嘉事堂藥房、京衛藥房、美信藥房等。

截至目前，北京市政交通一卡通已累計發卡逾

4 200萬張，累計處理交易190億筆，已在全市范圍10多個行業布設了15萬臺終端，日均交易量超過1 500萬次，最高峰值達1 730萬次。在交通領域，一卡通刷卡比例占北京市公交客運總量的90%以上，地鐵刷卡比例達80%以上，6萬余輛出租車開通一卡通刷卡收費系統。

2.4 手機支付卡的應用

國內手機支付業務起步于2000年。隨著手機的大量普及及其固有的便利性。手機支付在國內得到了較大發展。

我們平常所說的手機支付分為兩種：一種是離線支付，類似于公交IC卡，用戶到POS上刷卡消費；一種是在線支付，也就是類似網銀的支付模式。兩種方式各有其應用場景：第一種適合小額、定點的消費；第二種則不需要POS，對消費金額和使用地點沒有限制。中國移動已開始試點進行POS刷卡方式的消費。

手機支付目前主要有四種實現模式，分別為手機銀行模式、話費代扣模式、綁定模式和支付應用模式。四種手機支付模式中，手機銀行模式和綁定模式通過手機無線通訊進行聯機支付。支付應用模式可以通過無線通訊方式進行支付或者非接觸式卡方式進行支付。目前，綁定模式仍占主導地位，手機銀行模式和支付應用模式會逐步發展。

公交卡和手機結合的方式目前主要有NFC和SimPass兩種。NFC手機自帶一款非接的CPU芯片，該芯片可以初始化成公交卡，從而使得該手機可以當公交卡使用。不過，目前一卡通卡和手機綁定在一起，用戶更換手機困難，而且可供選擇的機型有限；SimPass方式是讓手機中的SIM卡和一卡通應用共用一個芯片，一卡通卡和SIM卡可以同時更換到其他可以適用的機型上。第三種是SDPass，該方式才剛剛興起，現在很多手機都支持SD卡，該方式是一卡通應用和手機的SD卡公用一款芯片。

3 智能卡的安全問題

前幾年，“無卡克隆”事件對手機用戶和運營商的負面影響都引起廣泛的震動，說明智能卡的安全性不可小覷。

按照作案人員的說法：“無需原卡，只要報出一個手機號碼，他就能復制出一張SIM卡。此卡能竊聽原SIM卡用戶打進以及打出的電話并能同時接收到其他人發來的短信，也可用該卡撥打電話，費用當然也是由原SIM卡用戶支付。”

對于智能卡的安全應對，基于RSA算法的PKI技術是目前金融應用最為廣泛的技術。RSA算法數據量大，計算速度比較慢，適用于數據傳輸較快、計算速度較快的PC機的網絡環境，一個公鑰證書一般2K字節，一個數據簽名128字節，因此，在數據傳輸速度慢、數據量少的行業，應用起來比較麻煩。

目前，國內正在使用的公交CPU卡都采用的是類似金融IC卡規范PBOC1.0或者PBOC2.0；使用的加密算法都是對稱的3DES算法，該算法隨著計算機的計算速度越來越快，也已經不是很安全了。目前，國家安全管理中心正在制定新的算法，如國密算法SM1、SM5等，很多國產芯片已經支持該算法，國家將適時推出。

目前，有些城市為了增加公交系統的安全性，都盡量將交易由脫機方式向聯機交易方向轉換，交易實時聯機后，整個系統可以隨時對某些可疑的卡片進行停用或追蹤。

4 智能卡應用的推廣策略

Gartner的最新數據研究發現，2011年，全球移動支付用戶規模已經達到1.41億，較2010年增長38.2%；交易金額也由2010年的489億美元增長至861億美元，增長率超過76%。該數據顯示，全球移動支付市場已呈現穩步增長態勢，而交易金額的增長速度遠遠超過用戶數量的增長速度，這也表明，人們對于移動支付方式的依賴正在逐步加深。

4.1 努力方向

艾瑞咨詢認為，消費者對支付方式的多元化、便捷化、安全化需求主導著支付行業未來的發展方向。而對于中國的支付企業，未來則需要在移動電子商務渠道的拓展、近程支付技術設備的普及和說服消費者使用等方面做出更多的努力。

首先，新興市場對多元化支付方式的需求，無疑將對全球移動支付的高速增長起到巨大推動作用。新興市場中卡基支付的普及程度遠低于歐美等發達市場，消費者對移動支付的用戶體驗要求偏重于基本功能，推廣移動支付的成本相對較低，最終，這些地區的用戶可以跳過卡基支付方式而直接進入更為便捷的移動支付時代。

其次，以NFC、RFID為代表的移動近程通訊技術的出現，帶動了移動支付的技術創新，更加便捷和安全的手機支付形式正在被逐步推廣和實現。而用戶對手機支付的使用行為偏好也將對支付企業未來的發展戰略起到關鍵的指導作用。

4.2 降低使用成本

艾瑞咨詢調研數據顯示，74%的被調研者表示，在更換手機時，是否具有近端支付功能將是其考慮的因素之一，僅有5.1%的被調研者表示不會考慮是否具有該功能。以NFC為代表的近程通信功能為手機近端支付的實現提供了條件，而用戶需求也將推動具有近程通訊功能的硬件設備逐步推廣和普及，手機近端支付將被更多的消費者所接受，迎來更加廣闊的市場空間。圖4所示是2011年中國手機近端支付潛在用戶意愿分布圖。

事實上，中國手機近端支付潛在用戶通過更換SIM卡實現近端支付的付費意愿還不強。還有40.5%的被調研者表示

不愿意為更換具有近程支付功能的SIM卡而付費，29.9%的被調研者表示只愿意支付20元以下的費用。可見，用戶端成本過高是支付企業進行市場拓展面臨的主要問題之一，支付企業可適當采取成本轉嫁或者免費增值等方式進行用戶端的初期市場拓展。

5 結 語

顯而易見，以人口多、密度大為特點的北京、上海、武漢等中國大都市，其發達的公共交通事業已成為全球國際化大都市的一個亮點，而其中公交卡的推行作為一項重要的市政便民工程，在其中發揮了非常獨到的作用。除公交領域外，在購物、便民繳費等領域，近兩年全球經濟低迷，中國人的強勁消費力卻催生了智能購物卡迅速而廣泛的應用。其實，在中國智能卡的各行各業應用市場中，交通和商業已經走在了前面。

（下轉第47頁）

參 考 文 獻

[1]艾瑞.潛在用戶購買或更換硬件實現手機近端支付的意愿［R］. 艾瑞咨詢，2011.

篇9

關鍵詞 400 MHz；弱場補強；無線列調

中圖分類號：U291 文獻標識碼：A 文章編號：1671-7597（2013）18-0047-02

鐵路無線通信系統作為鐵路運輸生產指揮調度系統的傳輸通道，在保證運輸生產安全、提升運輸生產效率方面發揮了非常重要的作用。目前大準鐵路增二線建設正在逐步推進，建設中的巴準線、準池線都將以400 MHz無線列調系統為基礎進行無線通信，及時對大準鐵路進行400 MHz弱場補強，是保證三條鐵路無線列調系統、分散自律調度集中系統（CTC）等運行暢通的關鍵。

1 大準鐵路無線列調系統現狀

1.1 大準鐵路基本概況

神華準能大準鐵路是國家“八五”計劃重點建設項目-準格爾項目三大主體工程之一，是鄂爾多斯東部地區煤炭外運的主干線，是構成內蒙古中西部地區鐵路運輸網框架中東西三大通道之一。

大準鐵路東起大秦鐵路大同東站，向西經由山西省大同市和的豐鎮市、涼城縣、和林格爾縣、清水河縣，至準格爾旗薛家灣站，正線全長264千米，建設中的巴準線、準池線，分別與大準線點岱溝、外西溝站接軌。2013年大準鐵路擴能改造完成后運輸能力將突破2億噸，十二五末將達到3.5億噸以上。

大準線點二段（點岱溝--二道河）正線長69.719千米，支線21.878千米，聯絡線7.39千米，共計98.987千米，均為電氣化區段。點二段正線地形復雜，大部分地處山區，新線與既有線共有隧道33座，因地形影響，造成區間弱場。

1.2 大準鐵路無線列調系統存在的現狀

大準鐵路于1997年開通400 KHz感應通信制式無線列調系統。2005年，為了滿足大運量的需求、加快列車周轉效率，大準鐵路機車將貨物列車直接牽引至太原局大同東站及湖東站。為了與大秦鐵路400 MHz無線通信制式相銜接，將無線通信系統升級改造為400 MHz+400 KHz二合一制式，其中400 KHz用于點岱溝至燕莊段，400MHz用于太原局管內，這樣就滿足了大準線和進入國鐵線路以及國鐵機車進入大準線的車機聯控業務。

2008年，根據綜合調度系統無線車次號設備的傳輸需求，確定采用400 MHz+400 KHz雙信道，以光纖直放站方式對大準線各站車機聯控區上下行3千米的400 MHz弱場區進行了補強。這樣就發揮了兩個信道各自的特點，做到優勢互補，有效的克服了弱場區，解決了大準線山區特別是隧道中的通信可靠性，同時也減少了投資。截至目前，大準線車站電臺、機車電臺、列尾裝置均采用400 MHz+400 kHz信息傳輸方式，無線車次號采用400 MHz通信方式。

2 大準鐵路點二段弱場補強的必要性分析

隨著增二線工程的推進和巴準線、準池線無線通信方式的明確，大準線現有無線通信條件不能完全滿足使用要求，須進行弱場補強。

2.1 增二線工程未考慮400 MHz弱場補強工程

大準線增二線點岱溝至二道河段建設初期，400 MHz+400 KHz通信方式可以滿足自身使用需求，同時準池線、巴準線調度方式、無線通信制式還未考慮規劃設計，因此未在增二線工程中考慮400 MHz弱場補強工程。隨著增二線工程的逐步推進，巴準線、準池線調度指揮系統和無線通信方式的明確，大準線現有無線通信條件不能完全滿足使用要求。

2.2 調度集中控制系統投用后

CTC（調度集中控制系統）投用后，列車調度員與機車乘務員間無線調度命令信息傳輸須依靠完整的400 MHz信息通道實現，故須對大準鐵路增二線點二段400 MHz弱場進行補強。若不進行弱場補強，大準線與巴準線機車乘務員均不能與列車調度員信息聯通。

2.3 增二線建設改變了既有信息通道

大準線增二線建設后，一方面因線路位置的變化，造成點二段部分車站上下行3千米內400 MHz場強不能完全覆蓋，覆蓋區域出現盲區；另一方面因供電分相的重新設置，造成區間400 KHz信號弱。致使車機聯控及無線車次號信息傳輸不暢，需要重新補強。

2.4 考慮與巴準線、準池線的匹配

巴準-大準-準池通道形成后，巴準線、準池線車機聯控通信采用400 MHz的通信方式，若不進行弱場補強，巴準線機車在大準線管內將無法實現車機聯控。

3 無線列調系統400 MHz弱場補強方案

根據大準鐵路地處山區、隧道較多的實際情況，科學合理地研究大準線弱場補強方案，保證良好的場強覆蓋，以提高行車調度的可靠性。

3.1 通信方式

系統采用有線無線相結合的方式，設置調度總機，通過光傳輸系統及沿線各站數調設備提供的四線音頻共線接口，構成有線通道。調度員通過車站設置的有線無線轉接分機，控制車站電臺以及區間設備，構成調度員、車站值班員、司機之間的“大三角”通信。車站設置車站電臺與區間設備，利用空間波構成車站值班員、司機、運轉車長的“小三角”通信。

在大準鐵路公司調度指揮中心設置調度總機1套，各車站設置車站電臺及區間設備，完成調度二臺管轄車站的調度通信。點岱溝無線檢修所設置主網管設備，薛家灣通信段設置從網管設備，完成列調二臺區段的地面設備監測及網絡管理。

3.2 區間弱場解決方案

根據大準線地處山區，區間多為隧道群的地理環境，采用區間設備+漏纜+天線方式解決區間弱場問題。通過計算車站電臺和區間設備及區間設備和區間設備之間無線場強覆蓋值，確定各區間設備的漏泄電纜長度、安裝位置，選出區間設備的安放位置。

光纖直放站系統由光近端機、光遠端機、光纜構成。車站電臺發射時，由光近端機耦合車站電臺射頻出口的無線信號，通過光纖傳送至光遠端機，光遠端機對信號進行放大后，通過天線或漏泄電纜對弱場區進行覆蓋。機車電臺發射時，由光遠端機接收信號，通過光纖傳送到光近端機，經射頻耦合至車站電臺，從而完成站車通信。（圖1車站電臺連接光纖直放站示意圖）

3.3 網絡管理

3.3.1 車站電臺的網管

車站電臺采用監測總機來實現調度總機、車站電臺的監測。網管設備應由系統管理器、監測總機及輔助設備組成。采用自動和手動監測兩種監測方式。

系統監測主要功能：

1）調度總機、車站電臺具有人工設置參數功能和自檢功能，可量化檢測主要單元指標，同時能接收系統管理器或監測總機的遙測查詢并向系統管理器、監測總機回送檢測信息。

2）系統管理器、監測總機具有存儲大于30天信息的能力、并具有顯示及打印監測結果的功能，與調度總機可共用調度回線，在調度回線空閑時，可采用無線或有線方式完成對調度總機、車站電臺參數的定性監測。

3）在自動監測過程中，能自動發出故障告警指示（音聲提示和顯示）。

3.3.2 光纖直放站網管

直放站網管具有直放站光近端機、光遠端機設備的網管、監測和故障報警功能，能夠將采集的數據以表格形式全部保存并提供數據備份，報警數據可以獨立存放，同時存儲數據能夠導出數據庫另存。傳輸通道由光傳輸系統提供1個2 M接口構成，主網管與從網管之間、監測總機與監測分機之間采用專線連接。

3.3.3 網管設置

光纖直放站網管設備及固定電臺監測總機設置在點岱溝無線檢修所，作為日常維護主用可以對設備進行參數修改。薛家灣通信段的網管設備、監測分機為從屬終端，可以進行設備監測，為維護人員提供需要維護的信息。

4 結束語

綜上所述，通過對大準線400 MHz弱場補強，能夠及時解決巴準線、大準線、準池線三條鐵路貫通后的無線列調系統區間弱場問題，實現分散自律調度集中系統（CTC）的運行暢通，提高運輸生產效率和安全性，從而為大準線列車的高效運行提供堅實的保障。

參考文獻

[1]朱慶蕓.淺談無線列調的弱場補強[J].鐵路通信信號工程技術，2007.

[2]劉順.淺談鐵路專用通信網中光纖直放站的運用[J].大眾科技，2010.

篇10

[案例]

2000年1月3日，祁山與廣源房地產開發公司簽訂了《商品房預售合同》，約定由祁山購買該公司開發的房屋，房款為242350元，祁山于2000年1月3日支付房款82350元，余下160000元辦理銀行按揭貸款；廣源房地產開發公司應于2000年8月31日前將竣工并驗收合格的房屋交付祁山，逾期交付房屋，祁山有權按已付房款以同期銀行貸款利率的1.2倍計付違約利息；逾期超過180天，房地產開發公司按已付房款的20%向祁山支付違約金，合同繼續履行。2000年3月28日，祁山與建華銀行簽訂《個人住房借款合同》，約定由祁山向銀行借款160000元用于購買上述房屋。簽約后祁山依約以現金向房地產開發公司支付了房款82350元，建華銀行也依約將借款160000元支付給房地產開發公司。但房地產開發公司一直未將房屋交付祁山使用，故祁山訴至法院要求與房地產開發公司解除購房合同，要求房地產開發公司按合同約定返還房款及支付損失，并支付上述款項的20%的違約金。由于購房合同解除，按揭借款合同也應予以解除。建華銀行作為第三人參加了訴訟，建華銀行原要求與祁山解除住房借款合同及由祁山還款，房地產開發公司承擔連帶清償責任，后建華銀行撤回上述請求，在本案中不要求與祁山解除住房借款合同。

法院判決：祁山與房地產開發公司簽訂的《商品房預售合同》是雙方真實意思表示，具有法律約束力，雙方應自覺履行。祁山依約以現金和按揭貸款形式付清了房款及相關費用，但房地產開發公司未能按約交付房屋，已構成違約。祁山要求解除購房合同及要求返還房款合理合法，應予支持。祁山為購房及辦理按揭貸款所支付的費用，現因房地產開發公司的違約行為導致合同解除，祁山要求給付上述損失合理合法，應予支持。由于雙方約定逾期交付房屋，在合同繼續履行的前提下，房地產開發公司需按原告已付房款的20%支付違約金，但現雙方均同意解除購房合同，故祁山要求房地產公司按已付房款的20％支付違約金缺乏依據，法院不予支持。第三人建華銀行在訴訟過程中撤回其要求與祁山解除樓宇按揭合同的請求，屬其依法行使訴訟權利，法院予以支持。原告要求解除樓宇按揭合同屬另一法律關系，應另案處理。判決如下：一、祁山與房地產開發公司簽訂的《商品房預售合同》予以解除；二、自本判決生效之日起5日內，房地產開發公司給付祁山房款191858元。逾期履行，則按中國人民銀行同期貸款利率加倍計付遲延履行期間的債務利息；三、自本判決生效之日起5日內，房地產開發公司給付祁山各項費用7600元。逾期履行，則按中國人民銀行同期同類貸款利率加倍計付遲延履行期間的債務利息。四、駁回祁山的其他訴訟請求。

[分析］

本案屬于一般的商品房購銷合同糾紛，因為銀行的介入，使得本案又不同于普通的商品房購銷合同糾紛。因為購房人的購房款是由兩部分組成的，一部分是由購房人以現金形式向開發商支付的首期款，另一部分是購房人以銀行貸款形式向開發商支付的余款。在這種情況下，由于購房合同被解除或被確認無效、撤消，就會產生以下問題：1. 購房款如何返還給銀行和購房人的操作問題；2. 開發商無支付能力時，購房人的責任承擔問題；3. 對銀行抵押權的影響及對按揭合同效力的影響問題。為解決前述問題，需從以下方面進行分析：

一、樓宇按揭涉及的法律關系。樓宇按揭涉及三方主體、三個法律關系。三方主體是購房借款人、銀行、房地產開發商；三個法律關系是，借款人和房屋開發商之間是房屋買賣合同關系，借款人與銀行之間是抵押貸款合同關系，房屋開發商與銀行之間是保證合同關系。銀行向購房借款人提供貸款的前提條件是，購房借款人已經與房地產開發商簽訂了房屋買賣合同，付足規定比例的房價款。購房借款人與銀行簽訂抵押貸款合同，當事人持抵押貸款合同和房屋買賣合同到房地產管理部門辦理抵押登記。銀行向購房借款人放款，直接將貸款劃到房地產開發商在銀行開立的賬戶上。房地產開發商收到貸款后，視為購房借款人已交足房價款，給購房借款人開具房款發票。同時購房借款人在銀行開立還款賬戶，根據抵押貸款合同的約定，按期向該賬戶還本付息，直至全部貸款還清。在這三個合同相互之間的關系中，大家對于抵押合同、保證合同是借款合同的從合同沒有爭議，存在爭議的是借款合同是否為購房合同的從合同。有種觀點認為，借款合同是購房合同的從合同，不具有獨立性；因購房合同的變更、消滅而變更、消滅。本人認為這種觀點值得商榷，雖然抵押借款合同與借款合同存在密切的聯系，包括借款合同中的抵押物與購房合同的標的物是同一個，借款合同的款項也用于支付購房合同的部分價款，但不能據此認定借款合同是購房合同的從合同，因為借款合同并不以購房合同的存在為前提，它不因購房合同的消滅而消滅，購房合同的無效、可撤消也并不必然導致借款合同的無效、可撤消，故對二者之間關系的準確表述應為：它們是有一定聯系但卻相互獨立的合同。

二、購房者要求解除購房合同時銀行的訴訟地位問題。在按揭糾紛中，當購房者開發商，要求確認房屋買賣合同無效或撤消、解除房屋買賣合同，并返還購房本金利息時，按揭銀行對于開發商與購房者之間的訴訟標的（房屋或樓花）享有獨立的請求權，因為購房者已將該訴訟標的抵押給銀行，銀行對于該標的物享有優先受償權，其對該標的可以主張獨立的請求權。在這種情況下，銀行屬于有獨立請求權的第三人，是否參加訴訟，應由其自行決定，法院不能強行追加其參加訴訟。

三、購房合同被確認無效或者被撤消、解除后的處理。對此問題如何處理，目前法律法規尚無明確規定，唯有《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第二十四條規定：因商品房買賣合同被確認無效或者被撤消、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。第二十五條規定：以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤消、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。商品房買賣合同被確認無效或者被撤消、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。

四、購房合同被確認無效或者被撤消、解除后對銀行抵押權的影響。《擔保法》第四十九條規定，“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效”。擔保法對轉讓行為無效后的法律后果未作規定，《擔保法司法解釋》第六十七條對抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的效力進行了如下規定：“抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權；取得抵押物所有權的受讓人，可以代替債務人清償其全部債務，使抵押權消滅。受讓人清償債務后可以向抵押人追償。”根據前述規定，購房人轉讓已辦理登記的按揭房屋的法律后果，發生按揭銀行對購房人的物上代位權，對第三人開發商的追及權，以及第三人開發商對抗追及權的滌除權，即購房人將已辦理抵押登記的按揭房屋轉讓（實為返還給第三人開發商時，按揭銀行可以追及該抵押物行使其抵押權，取得按揭房屋所有權的第三人開發商為了取得無負擔的所有權時，可以行使代替清償的滌除權，代購房人履行債務或者清償債權而消滅抵押權。取得按揭房屋所有權的開發商不代為清償的，則按揭銀行可以就該按揭房屋行使抵押權。

[防范與建議]

鑒于當前司法實踐對小業主通過按揭方式購買商品房而導致的商品房購銷合同糾紛如何處理尚無統一、規范做法，為切實維護銀行合法權益，建議銀行在與購房借款人簽訂購房抵押擔保合同時即對相關問題作出相應約定，防患于未然。

銀行可在相關合同中作如下約定：本合同履行期間，借款人與售房人就房產有關質量、條件、權屬或其他事宜發生的任何糾紛，均與貸款人無關，本合同仍應照常履行。貸款人依上款約定解除與借款人的借貸關系后，借款人應當立即返還其所欠貸款人的貸款本金、利息、罰息及實現債權的費用，或委托售房人直接將上述款項歸還貸款人，若借款人未能履行歸還義務，貸款人保留提訟的權利。因各種原因導致商品房買賣合同被確認無效或被撤消、被解除的，借款人同意將商品房出賣人返還的已付購房款及利息、商品房出賣人賠償的損失，用于清償借款合同項下的借款債務。借款人如請求確認其與售房人簽訂的商品房買賣合同無效或者變更、撤消、解除該合同的，應提前10個工作日書面通知貸款人，貸款人有權在上述合同被確認無效或者變更、撤消、解除后，根據情況單方面解除與借款人的借貸關系或采取其他相應措施。