導(dǎo)語：如何才能寫好一篇簽訂購房合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

1、認(rèn)購書問題。在目前商品房交易過程中，許多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前，要求購房人簽訂認(rèn)購書，交納認(rèn)購款。開發(fā)商要求購房人簽訂認(rèn)購書一般兩種情況：一種情況是開發(fā)商所銷售房屋倘未取得預(yù)售許可證，以向內(nèi)部職工認(rèn)購的名義進(jìn)行銷售，俗稱內(nèi)部認(rèn)購；另一種情況是開發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷售的是現(xiàn)房，開發(fā)商為購房人保留預(yù)訂的房屋，作為交換，要求購房人簽訂認(rèn)購書，并交納一定數(shù)額的認(rèn)購款，如果在規(guī)定的時間里，購房人不想購買該房屋，就可能無權(quán)要回所交納的認(rèn)購款。

第一種情況的認(rèn)購書，由于我國《城市房地產(chǎn)管理法》和《商品房銷售管理辦法》都明確規(guī)定，在未取得預(yù)售許可證前，是不能預(yù)售商品房的，而依據(jù)我國《合同法》第52條的規(guī)定，違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效，因此第一種情況的認(rèn)購書在法律上是無效的。但最高人民法院于2003年4月28日公布，于2003年6月1日起施行的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《最高法院解釋》)第2條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售證明的，可以認(rèn)定有效。根據(jù)該條規(guī)定，在取得預(yù)售許可證之前所簽訂的認(rèn)購書，如果開發(fā)商在購房人起訴前仍未取得預(yù)售許可證，該認(rèn)購書肯定是無效的；如果開發(fā)商在購房人起訴前取得預(yù)售許可證，那么該認(rèn)購書的地位將和開發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷售的是現(xiàn)房的情況一樣，即和下面要討論的第二種情況的認(rèn)購書的性質(zhì)相同。

第二種情況的認(rèn)購書，需要看認(rèn)購書是否滿足了合同成立的要件，主要是看合同條款是否完備。《最高法院解釋》第5條規(guī)定：商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同，肯定具有法律效力。但是實(shí)踐中大多數(shù)認(rèn)購書都不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，這些認(rèn)購書的法律效力如何?《最高法院解釋》并未作明確規(guī)定，筆者認(rèn)為不能從《最高法院解釋》第5條的規(guī)定，反推出不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容的認(rèn)購書，就必然沒有法律效力。但是如果認(rèn)購書僅規(guī)定了房號、面積和價格等條款，那么該認(rèn)購書未滿足合同應(yīng)具備的基本條款，不具有法律效力。

2、補(bǔ)充協(xié)議問題。在商品房買賣過程中，開發(fā)商除和購房人根據(jù)《示范文本》所訂立的商品房買賣合同外，還要求購房人簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，該補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容很多，由開發(fā)商的專業(yè)律師事先擬訂好。這種補(bǔ)充協(xié)議常包含許多對購房人不利的條款，如交房時間的確定、不可抗力條款的解釋、共有面積的確定分?jǐn)偂㈥P(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑的開發(fā)利用等方面，甚至包含許多針對開發(fā)商的免責(zé)條款。比如有些開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定：“政府部門有關(guān)文件批準(zhǔn)的延遲、市政配套批準(zhǔn)及安裝的延誤，導(dǎo)致開發(fā)商不能按期交付房屋，開發(fā)商有權(quán)按實(shí)際影響的時間而相應(yīng)延遲交付房屋，而不用承擔(dān)延遲交付房屋的責(zé)任。”由于補(bǔ)充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語，一般購房人很難完全搞懂。因此，購房人不要急于和開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，先將補(bǔ)充協(xié)議拿回來，找專家進(jìn)行咨詢，將補(bǔ)充協(xié)議中不合理的地方找出來，并對其進(jìn)行修改。同時由于補(bǔ)充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的，保護(hù)購房人的條款很少，因此，應(yīng)在專家的指導(dǎo)下，在補(bǔ)充協(xié)議中增加保護(hù)購房人的條款。如果開發(fā)商不能滿足購房人以上的合理要求，那么，購房人最好不要和開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

3、售樓廣告問題。開發(fā)商為宣傳、推銷其商品房，一般都散發(fā)售樓書，商品房銷售廣告，作出不少許諾。從法律角度來說，售樓書，廣告等都是開發(fā)商向不特定的對象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料，主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢，遠(yuǎn)不具備商品房買賣合同的基本條款。此類廣告法律上一般視其為要約邀請，不能直接成為合同的內(nèi)容。對于開發(fā)商的虛假廣告行為，購房人雖不能依據(jù)合同追究開發(fā)商的違約責(zé)任，但可以追究開發(fā)商虛假廣告的責(zé)任。根據(jù)《廣告法》第37、38條規(guī)定，虛假廣告，欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，使購買商品或者接受服務(wù)的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的，不僅要承擔(dān)行政違法責(zé)任，而且要依法承擔(dān)民事責(zé)任。因此，購房人發(fā)現(xiàn)受了虛假售樓書或廣告的欺騙和誤導(dǎo)，就要及時向政府有關(guān)管理機(jī)關(guān)舉報，申請予以查處，或訴請人民法院要求責(zé)任方賠償損失。

同時，國家工商行政管理總局的《商品房廣告暫行規(guī)定》也對房地產(chǎn)廣告所應(yīng)遵循的原則、事項(xiàng)以及禁止出現(xiàn)的內(nèi)容作了規(guī)定，購房人也可根據(jù)該暫行規(guī)定檢查銷售廣告問題。

不過為了避免不必要的麻煩，購房人最好在簽訂合同時，要求開發(fā)商將廣告承諾的內(nèi)容寫入雙方協(xié)議中，使其成為合同內(nèi)容的一部分，以便在廣告名不副實(shí)時告開發(fā)商違約。

4、樣板房問題。目前在商品房銷售過程中，開發(fā)商都要設(shè)置樣板房或樣板間。購房人入住后，發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有差距，當(dāng)購房人要求退房時，開發(fā)商卻認(rèn)為樣板房不是“樣本房”或“樣品房”，設(shè)置的目的是為了推銷商品房。在購房合同中并沒有約定商品房與樣板房不一致時，購房人有權(quán)退房，因此購房人無權(quán)要求退房。事實(shí)并不如此。《商品房銷售管理辦法》第31條明確規(guī)定，開發(fā)商設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。開發(fā)商未作說明，致使購房人因重大誤解而訂立商品房買賣合同的，購房人可以根據(jù)《合同法》關(guān)于重大誤解的規(guī)定，請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷購房合同(變更還是撤銷購房合同由購房人進(jìn)行選擇)。

5、質(zhì)量問題。有些購房人認(rèn)為，商品房竣工后已經(jīng)過政府主管部門組織的竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后才允許交付使用，因此商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問題。而且根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)商在交付商品房時，應(yīng)同時向購房人交付《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這兩書已對商品房質(zhì)量的細(xì)節(jié)作了規(guī)定，是購房合同的重要組成部分，因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問題。但事實(shí)并非如此。

商品房竣工驗(yàn)收，是以抽查的方式進(jìn)行驗(yàn)收，因而不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格。而且竣工驗(yàn)收的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和購房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》關(guān)于房屋質(zhì)量的規(guī)定，都是由開發(fā)商擬訂，側(cè)重保護(hù)開發(fā)商的利益，因此有必要在購房合同中約定房屋的質(zhì)量問題。

篇2

為了賣掉房子，開發(fā)商往往會在售樓廣告中(包括沙盤、售樓書等)對綠化、會館、學(xué)校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設(shè)施做美好的描述，但對于這種承諾又不寫在合同里。結(jié)果當(dāng)出現(xiàn)規(guī)劃變更、綠地變停車場、房屋底下有大水泵、道路開通遙遙無期等情況，買房人要求有一個說法時，開發(fā)商卻以規(guī)劃變更已經(jīng)通過規(guī)劃部門批準(zhǔn)為由，推卸責(zé)任，或以合同約定不清搪塞，消費(fèi)者一般很難得到補(bǔ)償。房地產(chǎn)開發(fā)商或商就是利用購房者想當(dāng)然地以為廣告內(nèi)容都會寫入合同的心理，瞞天過海。結(jié)果，發(fā)生爭議、對簿公堂時，法官一般會以合同條款作為依據(jù)判斷是非曲直，而不完全是廣告。

2、注意銷售陷阱

其一，以小利誘之，在拿到預(yù)售證之前搞內(nèi)部認(rèn)購。內(nèi)部認(rèn)購是指房地產(chǎn)開發(fā)商小規(guī)模、不公開地預(yù)售商品房。由于內(nèi)部認(rèn)購的商品房價格相對較低，對那些買房人自然有吸引力。在此過程中，買房人認(rèn)為自己得到了便宜，開發(fā)商也借此機(jī)會籌到了資金。然而，內(nèi)部認(rèn)購的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷售的，其銷售行為是不合法的，因此，一旦出了問題，購房者的合法權(quán)益往往無法受到法律的充分保障。這樣，買房人的投資就充滿了風(fēng)險。

其二，制造假象，在房子數(shù)量、戶型、朝向等的推出和價格的制定上做文章。前者關(guān)系到售樓進(jìn)程的快慢，后者決定了售樓利潤的厚薄。開發(fā)商的做法是推出預(yù)售房屋總量的四分之一或三分之一，并且對所推出的單元進(jìn)行精心搭配。通常是選最差的戶型和樓層先出手，這樣一方面可聲稱那些好的單元已經(jīng)“名花有主”，另一方面還可以避免這些“丑女”到最后“待字閨中”。

在價格的制定上，則會根據(jù)前期所推單元的銷售情況，對其余單元的定價進(jìn)行調(diào)整。一般而言，剛開始銷售(開盤)時，開發(fā)商往往一般總會把價格定得低一些，以所謂的“最低價”(通常是該樓盤樓層、朝向最差的一間)來吸引客戶，而一旦有客戶來購房，那個“最低價”也就不翼而飛了。在實(shí)踐中我們會看到，只要銷控和銷售現(xiàn)場布置以及廣告炒作成功，價格都會節(jié)節(jié)升高，甚至從開盤時的三四千元暴漲到收盤時的五六千元都不稀奇。

其三，大力營造現(xiàn)場道具和售樓氣氛。為了制造一種銷售興旺的假象，開發(fā)商(售樓人員)往往會找來一些親戚、朋友到銷售現(xiàn)場做“托兒”，在銷售業(yè)績示意圖上偽裝得一片紅?紅色標(biāo)識代表已售單元?，讓人覺得樓盤好賣、銷售興旺，從而引發(fā)客戶的購買欲望。

其四，設(shè)置訂金陷阱。我們經(jīng)常會碰到這樣的情況，一旦客戶看中某種戶型、表現(xiàn)出一點(diǎn)點(diǎn)購房的意向，售樓人員就會告訴你說這個戶型就只有一套了，如果不交付訂金別人就會買走，要求客戶馬上交付訂金。如果客戶說沒有帶夠訂金，售樓人員就會要求客戶先交五百到一千元的“小訂”，簽訂認(rèn)購協(xié)議書，然后要求客戶次日交齊“大訂”。而一旦客戶把“大訂”也交了，售樓人員也就完成了把客戶套住的任務(wù)。因?yàn)椋覀兛吹降恼J(rèn)購協(xié)議書經(jīng)常會有這樣的條款：“如果在約定的時間內(nèi)未能簽約，所付訂金不予退還”。有許多客戶在簽署認(rèn)購協(xié)議書后，經(jīng)過再三考慮不想購買已經(jīng)認(rèn)購的房子時，考慮到認(rèn)購協(xié)議書約定不簽約就不退還訂金，為了避免訂金的損失，就會簽署自己并不愿意簽的合同，從而給自己帶來更大的損失。

3、注意“五證”陷阱

一個合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，是指《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》也叫建設(shè)工程開工證、《商品房銷售預(yù)售許可證》;“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對銷售方的基本要求。但在實(shí)踐中，有些開發(fā)商(售樓人員)為了掩蓋虛假情況，經(jīng)常找借口不出示這些文件的原件，要么說正拿著相關(guān)文件在報批某項(xiàng)手續(xù)，要么就說文本放在離售樓處很遠(yuǎn)的公司本部。售樓人員往往會先要求客戶簽訂認(rèn)購書或合同，而客戶一旦交完訂金或購房款，再有什么問題，開發(fā)商(售樓人員)便會即刻變臉，客戶再也見不到售樓人員在推銷房屋時那充滿春意的笑臉。

篇3

    預(yù)售合同（期房）和出售合同（現(xiàn)房）區(qū)別：

    購房合同一般包括商品房預(yù)售契約（期房）和商品房買賣契約（現(xiàn)房）兩種。

    二者區(qū)別在于：

    預(yù)售合同在商品房預(yù)售時采用，房屋竣工交付使用，買受方付清全部房價款后，可直接辦理過戶手續(xù)。

    商品房出售合同適用于商品房現(xiàn)居（竣工驗(yàn)收合格取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房）銷售。

    因此，如果是現(xiàn)在簽的預(yù)售合同，交房時不再簽出售合同，可以直接辦理過戶手續(xù)。如果預(yù)售合同是在1997年5月31日前簽訂的，仍需按合同本身約定，在房屋交付使用時簽訂出售合同，方能辦理證戶手續(xù)。

    購房合同的主要內(nèi)容包括以下幾方面：

    1. 甲方土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷房、外銷房等；

    2. 房價，包括稅費(fèi)、面積差異的處理、價格與費(fèi)用調(diào)整的特殊約定等；

    3. 付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時間、付款額、違約責(zé)任等；

    4. 交付約定，包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計(jì)變更的約定、房屋交接與違約方責(zé)任等；

    5. 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、承諾及違約責(zé)任和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭議的處理等；

    6. 產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定；

    7. 保修責(zé)任；

    8. 乙方使用權(quán)限；

    9. 雙方認(rèn)定的爭議仲裁機(jī)構(gòu)；

    10. 違約賠償責(zé)任；

    11. 其他相關(guān)事項(xiàng)及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等。

    在簽訂上述各項(xiàng)條款時，購房者尤其需要關(guān)注以下幾項(xiàng)基本問題：

    1、購房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)、各項(xiàng)規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準(zhǔn)確；簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要明確，如合同中的甲方（賣方）不能是商或律師樓，而應(yīng)是項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位，也不能以上級主管單位或下屬機(jī)構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應(yīng)是法人代表本人，或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。

    2、合同上的項(xiàng)目名稱，一定要與項(xiàng)目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標(biāo)明項(xiàng)目位置時，一定要具體、明確，如××市××區(qū)××街××號××花園××號樓××層××房。房屋的戶型、面積一定要標(biāo)示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分?jǐn)傇瓌t等要明確說明，如以建筑面積計(jì)價還要標(biāo)明使用率。

    3、房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件形式附在購房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細(xì)、具體。如技術(shù)的等級、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類、負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)能力等一一予以說明。水、暖、電、通訊等設(shè)施要說明安裝到什么程度。

    4、其他如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細(xì)、具體的加以說明。同時合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產(chǎn)生辦法或具體的物業(yè)管理單位以及物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并對房屋整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。

    5、違約責(zé)任的約定一定要對等，否則最終吃虧的是消費(fèi)者。一般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項(xiàng)包括：

    （1） 簽訂認(rèn)購書后，購房者不買房或要求換房，開發(fā)商不賣房或要求換房；

    （2） 購房者不按期付款；

    （3） 開發(fā)商不按期交房；

    （4） 面積變動超過約定幅度；

篇4

    買房是件大事，自然要多思慎行。對老百姓而言，買房又往往是外行，經(jīng)常看不懂其中的“門道”，結(jié)果在各類房產(chǎn)銷售人員“花好桃好”的勸誘下，常常辨不清方向，從而喪失交易的主動權(quán)，成為仰著頭看房產(chǎn)商的處于被動狀態(tài)的購房者。

    但其實(shí)，只要掌握些必備的購房知識與策略技巧，你完全可以成為有底氣的篤定泰山的購房者。

    本文主要談些簽訂預(yù)售合同的知識與技巧，供期房購買者參考。

    根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第48條的規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)符合下列條件：開發(fā)商已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，土地使用權(quán)未經(jīng)抵押；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；投入開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時間；同金融機(jī)構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；經(jīng)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

    與購買現(xiàn)房相比，購買期房會有一定的風(fēng)險，比較常見的正常風(fēng)險如商品房造價調(diào)整，預(yù)售方延期交房和無房履約等，無法預(yù)料的還有火災(zāi)等非正常風(fēng)險。所以為了降低購房風(fēng)險，購房者完全可以理直氣壯地請房產(chǎn)商予以配合，提供上述資信證明，有針對性地做好對房產(chǎn)商的有關(guān)資信了解工作。

    一般情況下，房產(chǎn)開發(fā)商與銷售商是一致的。購房者買房首先要看房產(chǎn)商的身份資格，即看其企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。其次，選擇好的房產(chǎn)開發(fā)商是很關(guān)鍵的。

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)等級、開發(fā)商信譽(yù)和開發(fā)商的開發(fā)業(yè)績是選擇時需注意的三大要點(diǎn)。開發(fā)資質(zhì)是按企業(yè)注冊資金的多少來劃分的。根據(jù)建設(shè)部的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級一般分為資質(zhì)一級、資質(zhì)二級、資質(zhì)三級三個級別。俗話說，大樹底下好乘涼。一般而言，級別越高的房地產(chǎn)企業(yè)，信用較好，其開發(fā)的樓盤較能適應(yīng)市場需求，物業(yè)管理和服務(wù)水平也較高。所以購房者在商品房價格、房型、環(huán)境、交通等條件差不多的情況下，應(yīng)盡量選擇信譽(yù)好，實(shí)力強(qiáng)的房產(chǎn)開發(fā)商。

    如果房屋的出售是由房地產(chǎn)中介公司，購房者則應(yīng)查驗(yàn)該中介公司是否有工商營業(yè)執(zhí)照和中介資格，其服務(wù)人員是否持有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人許可證。另外，購房者要注意購房合同是同房產(chǎn)開發(fā)商簽訂還是同中介商簽訂。如果是與中介商簽訂，就必須在合同中明確一旦發(fā)生諸如交房、質(zhì)量、包修等爭議后法律責(zé)任由誰承擔(dān)，以防止開發(fā)商與中介商扯皮，相互推諉，使購房者的利益得不到保證。

    另外，由于期房尚在建造工程中，甚至尚屬建造初期，因此，購房者在預(yù)購期房時，應(yīng)在綜合了解開發(fā)商有關(guān)情況的基礎(chǔ)上，實(shí)地考察建房基地，核對開發(fā)商提供的有關(guān)售樓資料和刊登的廣告，驗(yàn)明預(yù)售合同的內(nèi)容和售樓書的說明是否與實(shí)際情況相符。正所謂“知己知彼，百戰(zhàn)不殆。”購房者若能重視上述要點(diǎn)，做到心里有底，買起房子來就會放心與得多。

    二、切勿迷信格式合同，簽約時做到有理、在房產(chǎn)商提供的預(yù)售合同都是由市工商局監(jiān)制，房管局印制的格式合同，這比以前由房產(chǎn)商自行擬訂的五花八門的合同要完整規(guī)范的多，尤其是97版《上海市內(nèi)銷商品房預(yù)售合同》（以下簡稱合同），在保護(hù)購房者利益上下了不少功夫，但購房者不要盲目迷信這類格式合同，因?yàn)樵趯?shí)踐過程中發(fā)現(xiàn)合同中有許多條款仍不夠嚴(yán)密，有的甚至偏袒了房產(chǎn)商的利益。

    所以盡管有了這樣的標(biāo)準(zhǔn)合同以及一系列規(guī)范房屋交易的法律文件，由于房產(chǎn)商處于一種較為有利的地位，一些房產(chǎn)商仍然會想出一些花樣，如對預(yù)售合同中不利于其的某些條款不填或劃掉；讓某些對己不利的條款用補(bǔ)充條款的方式使其不起作用；在補(bǔ)充條款中訂一些對雙方貌視公正實(shí)際上卻很可能嚴(yán)重?fù)p害購房者利益的條款。因此，購房者仍需慎重地逐條逐款審清合同內(nèi)容。對于房產(chǎn)商的介紹，應(yīng)持客觀審慎的態(tài)度，不要輕信，碰到說得“天花亂墜”和無理的房產(chǎn)商，尤其要加以警惕。在對一些切實(shí)維護(hù)自身購房利益的條款磋商中，要堅(jiān)定自己的原則與立場，在與房產(chǎn)商平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，訂好有關(guān)補(bǔ)充條款，明明白白地簽約，切不可讓房產(chǎn)商“牽著鼻子走”。

    讓我們根據(jù)預(yù)售合同的內(nèi)容，具體談簽約知識與技巧。

    1、查驗(yàn)預(yù)售許可證，弄清產(chǎn)權(quán)證性質(zhì)。

    合同第一條是“甲方通過___________方式取得______區(qū)/縣_________地塊土地使用權(quán)，并依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證，證書號為……。上述內(nèi)銷商品房已具備《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定的預(yù)售條件，經(jīng)_________局批準(zhǔn)上市預(yù)售（預(yù)售許可證編號：……。”

    在我國預(yù)售商品房實(shí)行許可證制度。故若房產(chǎn)商未取得預(yù)售許可證，則其與購房者所簽的合同應(yīng)為無效。作為房產(chǎn)商，理應(yīng)在售樓廣告和說明書中載明該證編號，并向購房者出示《商品房預(yù)售許可證》。而作為購房者，在簽預(yù)售合同之前，必須有針對性地查驗(yàn)一下房產(chǎn)商是否確已取得該證，以防止自己辛辛苦苦簽的合同成為廢紙一張。購房者還要特別注意自己購買的物業(yè)、樓號和層號是否在預(yù)售許可證的范圍內(nèi)，避免日后造成麻煩吃“啞巴虧”。

    關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)證。對期房而言，房產(chǎn)商在商品房竣工驗(yàn)交時能否取得大產(chǎn)證，取得何種性質(zhì)的產(chǎn)證主要得看其土地取得方式。若是通過“出讓、轉(zhuǎn)讓”方式取得的土地，其房地產(chǎn)權(quán)證（包括大產(chǎn)證、小產(chǎn)證）為“綠證”，可直接上市轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)；若是通過“劃撥”方式取得的土地，房地產(chǎn)權(quán)證則是“黃證”，轉(zhuǎn)讓時要按房價的1%補(bǔ)繳土地收益，出租時也要按標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳土地收益，所以購房者要弄清產(chǎn)權(quán)證的性質(zhì)，避免日后支付“黃證”所引起的額外費(fèi)用。

    2、有必要補(bǔ)充約定使用面積，并依法約定以后發(fā)生面積誤差時的處理方法。

    在預(yù)售合同中的面積均為“建筑面積”，這是一個在日后交房時易產(chǎn)生糾紛的問題。相同的建筑面積，因使用率不同，使用面積會相差很大。購房者從自身利益出發(fā)，可就某些房屋部分具體約定使用面積，作為合同的補(bǔ)充條款。如約定“衛(wèi)生間的使用面積應(yīng)達(dá)到8平方米”。

    預(yù)售商品房從動工到竣工、驗(yàn)收，這期間有許多不確定的因素，可能導(dǎo)致購房者所購置的期房面積多少有所變化。合同中根據(jù)面積誤差的多少約定了三種處理方式：“總房價款保持不變”、“多退少補(bǔ)”和“退房”。就“多退少補(bǔ)”而言，實(shí)踐中可能會與購房者的初衷相違背，增加了購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，使得購房者的利益得不到維護(hù)。根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第44條規(guī)定：“建筑面積超過預(yù)售合同約定的，受讓人可以不承擔(dān)增加建筑面積部分的價款；建筑面積不足合同約定的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將減少建筑面積部分的價款退還受讓人；但預(yù)售合同另有約定的，從其約定。”這一規(guī)定體現(xiàn)了“多退少不補(bǔ)”的原則，明顯傾向于保護(hù)購房者，故購房者可以據(jù)此在補(bǔ)充條款中約定對面積發(fā)生誤差時的處理方法。若面積誤差達(dá)到±2%或±3%，購房者則可提出退房。

    3、慎重付款，配合監(jiān)管銀行對房產(chǎn)商的監(jiān)督。

    房產(chǎn)商有預(yù)售款監(jiān)管銀行，購房者付款時請直接交至銀行，而切勿以現(xiàn)金形式直接支付給房產(chǎn)商，這可以起到銀行對房產(chǎn)商的監(jiān)管作用，保證房產(chǎn)商專款專用，避免其挪作他用，導(dǎo)致工程停建、緩建，從而能更好地保護(hù)購房者的利益。購房者應(yīng)等監(jiān)管銀行通知付款后前往付款，而且每期付款之后，購房者均應(yīng)取得由房產(chǎn)商開具的發(fā)票，而不僅僅是收據(jù)。

    4、購房者與房產(chǎn)商地位平等，因而責(zé)任對等。

    購房者與房產(chǎn)商作為合同的兩個主體，地位平等，因而彼此承擔(dān)對等責(zé)任。在合同第七條中規(guī)定“乙方如未按合同約定的時間付款，甲方有權(quán)按逾期應(yīng)付款向乙方追索逾期利息，利息按____利率計(jì)算。”這就規(guī)定了購房者逾期付款應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。那么當(dāng)房產(chǎn)商逾期交房時，就應(yīng)承擔(dān)對等的違約責(zé)任，以示公正。所以合同第十一條“……甲方如未在本合同約定期限內(nèi)將該房屋交付乙方，乙方有權(quán)按已支付的房價款向甲方追索利息。……利息按_____利率計(jì)算。若逾期超過_____天，乙方有權(quán)選擇下列第_____種方案追究甲方的違約責(zé)任……”應(yīng)與第七條相一致。但是這并不是說只要開發(fā)商交付了違約金，就可以遙遙無期地拖延交房。一般來講，若逾期交房90天，購房者就可以提出終止合同，要求房產(chǎn)商退回房款并支付違約金。

    5、要求房產(chǎn)商在“房屋平面圖”上具體標(biāo)明各室朝向、尺寸及面積，必要時注明公共配套設(shè)施，以減少設(shè)計(jì)變更隱患。

    合同第八條稱“甲方未征得乙方同意變更該房屋的建筑設(shè)計(jì)，乙方有權(quán)退房……”但其實(shí)若真就設(shè)計(jì)變更打起官司來容易吃虧的還是購房者。為什么？缺少有力的證據(jù)啊。你說甲方改變了設(shè)計(jì)，證據(jù)何在？若你要求房產(chǎn)商在“房屋平面圖”上具體標(biāo)明各室朝向、尺寸及面積，如標(biāo)明廚房、衛(wèi)生間面積；注明是算全部建筑面積的室內(nèi)陽臺還是只算一半建筑面積的開放式陽臺。若你選擇該房的一個主要原因是特別喜歡房產(chǎn)商所宣傳的住宅小區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施，如配有地下車庫，室內(nèi)溫水泳池等，那么你就要求房產(chǎn)商在補(bǔ)充條款中列明以示承諾，這樣發(fā)生糾紛時你就“手中有證據(jù)，心里不慌”了。

    6、拒絕不合理?xiàng)l款，減少購房風(fēng)險，交房時驗(yàn)明有關(guān)證件。

    合同第九條規(guī)定：“該房屋的交付必須符合下列條件：1、經(jīng)本市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)核驗(yàn)合格；2、辦理了房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證；3_________.”有的房產(chǎn)商在交房時還未辦出產(chǎn)權(quán)證，僅有《住宅交付使用許可證》，這時購房者可以拒簽合同，所以購房者有必要在補(bǔ)充條款中列明如開發(fā)商逾期不能辦出產(chǎn)權(quán)證的賠償方法。除了以上《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書》、《房地產(chǎn)權(quán)證》和《住宅交付使用許可證》外，購房者還需要求房產(chǎn)商提供《新建住宅質(zhì)量保證書》和《新建住宅使用說明書》，這可在第三款中明確約定。房產(chǎn)商除了按期交付房屋外，還應(yīng)保證購房者順利辦理小產(chǎn)證而完成整個購房過程。

    合同第十條約定了房產(chǎn)商延期交房的免責(zé)條款，購房者須細(xì)心明辨。對于房產(chǎn)商提出的如將“施工單位責(zé)任引起的工期遲延”作為免責(zé)條件的要求要懂得加以拒絕。

    7、重視附件內(nèi)容和補(bǔ)充條款，保存合同原件。

    合同第二十四條規(guī)定：“……本合同及其補(bǔ)充條款、附件及補(bǔ)充協(xié)議中的手書文字與鉛印文字具有同等效力。”所以購房者不要只重視合同的正文而忽略了附件和補(bǔ)充條款的重要性。合同第十四條規(guī)定：“甲方交付的該房屋裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到本合同附件二約定的標(biāo)準(zhǔn)，乙方在辦理房屋交接手續(xù)時有權(quán)要求退房或要求甲方補(bǔ)償_____倍的裝修、設(shè)備差價。”這也說明了附件的重要性。所以購房者應(yīng)與開發(fā)商就房屋主體結(jié)構(gòu)、外墻、內(nèi)墻、門窗、樓梯、露臺、地面、屋頂?shù)鹊慕Y(jié)構(gòu)材料、水平以及水、電、煤、空調(diào)、電話、電視等方面的安裝標(biāo)準(zhǔn)作一個詳細(xì)的約定，以便在日后發(fā)生矛盾交涉時有據(jù)可查。

篇5

具體流程：

1、確定所購房源；

2、繳納定金交首付；

3、簽訂購房合同；

4、辦理住房貸款；

5、驗(yàn)房交房；

篇6

地址：福建省xx縣xx街60號，電話：傳真：

方：福州xx房產(chǎn)營銷顧問有限公司（以下簡稱乙方）

地址：福州市xx路xx花園前座302，電話：

甲乙雙方經(jīng)過友好協(xié)商，就甲方委托乙方獨(dú)家銷售甲方開發(fā)經(jīng)營的“宏城麗景”（暫定）項(xiàng)目事宜，達(dá)成以下協(xié)議，以期共同信守。

第一條總則：

甲、乙雙方在實(shí)施本項(xiàng)目銷售經(jīng)營活動中，必須嚴(yán)格遵守中華人民共和國的現(xiàn)行法律、法規(guī)及政策性規(guī)定，所簽署合同必須合法、有效。

第二條樓盤名稱位置及權(quán)限：

甲方委托乙方獨(dú)家銷售的座落于福建省長汀縣西外街60號“宏城麗景”樓盤。在本合同有效期限內(nèi)，乙方在中國境內(nèi)外享有獨(dú)占銷售權(quán)。乙方不得以甲方的名義從事本合同規(guī)定的代售房地產(chǎn)以外的任何其他活動，乙方也不得以其名義與他人簽訂購房合同及收款。

第三條范圍：

甲方委托乙方本案全部開發(fā)項(xiàng)目，總建筑面積為平方米。其中，住宅面積為平方米在，店面面積為平方米。車庫面積為平方米。

第四條：代銷期限：

本合同期限為本項(xiàng)目開盤后365天或交房后二個月，兩者取其后。開盤日暫定為XX年1月5日。

第五條底價銷售保證金

為保證項(xiàng)目順利進(jìn)行，乙方于本合同簽訂之日起三日內(nèi)向甲方交納人民幣壹佰萬元整，作為履約保證金，打入甲方指定帳戶。當(dāng)乙方守約且其銷售率達(dá)到95％以上時，甲方在次月10號之前退還乙方履約保證金50萬元；當(dāng)乙方守約且項(xiàng)目結(jié)束后，甲方在次月10號之前向乙方退還剩余的30萬元保證金。

第六條：收款及簽訂購房合同。

1、收款：購房合同產(chǎn)生的任何款項(xiàng)，包括且不限于購房款、定金、罰息、違約金等均由甲方收取，乙方應(yīng)引導(dǎo)客戶直接向甲方交款，乙方不得收取客戶任何形式的購房款項(xiàng)，乙方不得以任何理由、任何方式截留甲方款項(xiàng)。

2、簽訂購房合同：購房合同的簽約主體為甲方和購房者，所有形式的購房合約并由甲方審訂及簽章。乙方應(yīng)嚴(yán)格按照本合同約定的售房條件與客戶談判，乙方有權(quán)根據(jù)甲方提供的合同范本代填購房合同，非經(jīng)甲方許可，乙方不得超越合同范本之條款。

第七條：乙方代銷房產(chǎn)的成功標(biāo)準(zhǔn)

購房者與甲方簽訂正式商品房買賣合同并符合以下任意一項(xiàng)：1、一次性付款，購房者向甲方支付全部購房款。2、非銀行按揭的分期付款購房者向甲方支付房屋總價款50％以上（含本數(shù)）的首付款。3、按揭購房者向甲方支付房屋總價款30%以上的首付款，且提供了全部按揭必備手續(xù)，并經(jīng)銀行確認(rèn)。）

第八條：乙方銷售率的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

乙方已售面積除以甲方開發(fā)總面積。

第九條：乙方費(fèi)用

乙方以底價銷售的方式代銷甲方房地產(chǎn)，乙方代銷所產(chǎn)生的超出代銷均價和底價之外的溢價部分為乙方應(yīng)得費(fèi)用（乙方底于均底價銷售造成的損失由乙方承擔(dān)，從費(fèi)中抵扣）。

篇7

    1、提供購房所需的各項(xiàng)政策法規(guī)。

    2、提供購房所需專業(yè)房地產(chǎn)法律咨詢。

    3、對擬購物業(yè)進(jìn)行綜合分析。

    4、對房產(chǎn)商資信進(jìn)行調(diào)查。

    5、對擬購物業(yè)是否存在抵押、查封等權(quán)利限制狀況進(jìn)行調(diào)查。

    二、購房階段的律師服務(wù)的內(nèi)容包括：

    1、陪同看房、審閱售樓資料。

    2、審查、修改、補(bǔ)充購房認(rèn)購書。

    3、審查、修改、補(bǔ)充購房合同。

    4、購房者與房產(chǎn)商（或者出售人）談判、簽訂購房合同。

    5、為購房合同提供律師見證服務(wù)。

    6、代辦購房合同公證、登記備案手續(xù)。

    7、代辦個人住房貸款手續(xù)。

    8、代辦房屋驗(yàn)收交接手續(xù)。

    9、購房款資金監(jiān)管。

    10、辦個人所得稅抵扣手續(xù)。

    11、各類購房糾紛的調(diào)解、仲裁和訴訟。

    三、購房后的律師服務(wù)的內(nèi)容包括：

    1、為房屋裝潢提供法律服務(wù)。

    2、提供物業(yè)管理方面的政策法規(guī)。

篇8

一、如何防范購房合同的風(fēng)險

1.購房者可以簽訂合同前先在網(wǎng)上查詢是否有示范合同或者進(jìn)行律師咨詢，然后對比示范合同與開發(fā)商提供的合同是否有不同之處。

2.購房者最好和開發(fā)商約定對等的違約責(zé)任，并就違約金的金額或者具體算法在合同中予以明示。

3.不良開發(fā)商一般會在最終房屋面積核算中和測繪單位串通一氣，增加你的公攤面積，讓套內(nèi)建筑面積縮水，最終的總面積增加，但增加的幅度往往不突破3%，目的是讓購房者多掏錢。

對此，購房者可以拒絕3%以內(nèi)的據(jù)實(shí)結(jié)算，并要求約定買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，無論是否在3%以內(nèi)，超出部分的房價款均由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。

4.出現(xiàn)爭議后，可以先進(jìn)行律師咨詢，律師建議購房者向法院起訴。理由是：首先，法院的訴訟費(fèi)下降了許多，而仲裁收費(fèi)相對較高。其次，仲裁實(shí)行的是一裁終局，一旦“黑哨”出現(xiàn)，撤銷仲裁裁決的難度很大。

二、簽購房合同有什么風(fēng)險

(一)開發(fā)商利用自制合同格式條款損害購房人合法權(quán)益

合同格式條款是指合同文本提供方為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與消費(fèi)者協(xié)商的條款。它有著節(jié)省交易成本增進(jìn)安全等優(yōu)點(diǎn)，但也存在著不能協(xié)商等缺陷。部分開發(fā)商不惜違反法律、法規(guī)，以自制不平等合同格式條款的方式，利用消費(fèi)者急于購房的心理，強(qiáng)迫消費(fèi)者簽字表示認(rèn)可。

(二)開發(fā)商排除或回避將商品房銷售廣告、宣傳資料內(nèi)容視為要約，損害購房人合法權(quán)益

開發(fā)商為了吸引消費(fèi)者購房，通常會在售樓廣告、宣傳資料中對綠化、會館、學(xué)校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設(shè)施作美好的描述，卻不將這種承諾寫入合同里。

如：開發(fā)商在合同中預(yù)先單方約定：“出賣人針對該商品房項(xiàng)目所做的效果圖、樣板間、沙盤、模型、廣告、售樓書、折頁、戶型資料、宣傳資料等僅供參考，不作為要約，交房標(biāo)準(zhǔn)以政府最后批準(zhǔn)的規(guī)劃方案及本合同約定為準(zhǔn)。”，借以排除銷售前期廣告內(nèi)容和宣傳資料作為要約的可能性，當(dāng)出現(xiàn)廣告中的內(nèi)容難以兌現(xiàn)的情況時，買房人討要說法，開發(fā)商便以合同已約定為由回絕消費(fèi)者。

篇9

2、簽購房合同。要辦理二手房過戶手續(xù)，首先買賣雙方要簽訂有效的購房合同，針對二手房購房合同中的內(nèi)容一定要細(xì)看，二手房買賣合同中需要對房屋所在位置，房屋產(chǎn)權(quán)交互時間等內(nèi)容進(jìn)行約束，房屋過戶的過程中有很大的風(fēng)險，購房者可以預(yù)留部分費(fèi)用來作為對賣家的約束，然后確認(rèn)無誤之后就可以簽字了。

3、交首付辦貸款。如果買賣雙方針對房子和房屋價格都沒有異議的話，就可以直接進(jìn)入簽訂購房合同辦理貸款手續(xù)的環(huán)節(jié)了，因?yàn)檗k理貸款手續(xù)是需要提供購房合同的，所以通常購房者在跟賣家簽訂了購房合同繳納了首付款之后，就可以去銀行辦理貸款手續(xù)了。大家要注意辦理貸款手續(xù)，根據(jù)貸款方式的不同，所需時間也不同，一般辦理公積金貸款需要的時間更久一些。

4、交稅。二手房交易產(chǎn)生的稅費(fèi)可不少，很多人都不會計(jì)算二手房的交易稅費(fèi)，所以在購買二手房的時候也可以考慮通過中介公司購買，這些麻煩事就少了很多。選擇中介公司也可以，購房者要注意選擇正規(guī)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)作為交易雙方的資金、房屋交割，確保交錢后能順利過戶，而針對稅費(fèi)的計(jì)算，最好自己心里也要有數(shù)，不能全聽中介公司所說的。

篇10

    購房能力評估,買房前的資金準(zhǔn)備和房產(chǎn)基礎(chǔ)知識的學(xué)習(xí)。

    買房前的資金準(zhǔn)備中“房價”是重要組成部分,但需明確的是,買房所涉及的費(fèi)用不僅為房價,如果買房前只注重房價而忽略其他問題,往往會造成整個購房預(yù)算的超支,甚至達(dá)到買得起而住不起的尷尬境地。

    第二步 實(shí)地看房

    選中合適的房子,查看樓盤五證二書。

    第三步 買房認(rèn)購 簽訂簽定認(rèn)購書

    簽認(rèn)購書不是買房必經(jīng)程序,只是大多數(shù)樓盤買房多須先認(rèn)購,輕易不簽認(rèn)購書。根據(jù)《合同法》規(guī)定,認(rèn)購書屬“預(yù)約合同”,也就是在認(rèn)購書上要對之后要簽的購房合同基本條款給予明確,如果置業(yè)者未見購房合同,那么則不存在預(yù)約法效。一旦商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容,并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的,那么該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

    第四步 商品房購房合同簽訂

    看好了房子,就與開發(fā)商簽訂合同,內(nèi)容與二手房基本一致,但因?yàn)榇蠖鄶?shù)在售房屋都是期房,因此必須約定交房時間,還有面積誤差的處理辦法等。

    第五步 交首付款 辦理貸款事項(xiàng)

    交首付后,把相關(guān)資料給開發(fā)商,他會幫你辦理貸款。