導語：如何才能寫好一篇商品房買賣合同示，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

1、簽約之前，買受人應當仔細閱讀本合同全部條款，與出賣人充分協商，對合同條款及用詞理解不一致的，應當協商達成一致意見，必要時可在合同中對其進行明確約定。合同生效后，雙方因合同條款及用詞理解不一致等發生合同糾紛，不能通過協商解決的，可以遵循合同約定的爭議解決途徑依法向人民法院或向仲裁機構申請仲裁。

2、本合同為示范文本，為體現合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進行修改、增補或刪減。合同簽訂后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。

3、對合同文本【 】中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方應當協商確定。

4、在簽訂合同前，出賣人應當向買受人出示應當由出賣人提供的有關證書、證明文件。

5、如果本合同用于預售，則應當自簽訂暨網上備案之日起 10 日內將本合同送房地產交易登記機構辦理預售備案確認手續。

6 、出賣人和買受人應當遵守本合同第六條、第七條的約定；所有預售房款必須按照《商品房預售款繳款通知書》支付到《商品房預售許可證》指定的預售款監控賬戶上。

7、為便于政府管理部門通知商品房買賣過程中可能發生的各種事項，建議購房人填寫移動電話號碼和電子郵箱地址。

8、本合同說明部分，買受人確認已經閱讀，并簽名：_____________。

合同當事人：

甲方（賣方）：______________________________________________ ；

注冊地址：___________________________________________________ ；

營業執照號碼：_______________ ；資質證書號碼：_______________ ；

法定代表人：_________________ ；聯系電話：___________________ ；

通訊地址：___________________________________________________ ；

郵編：_______________________________________________________ ；

委托機構：______________________________________________ ；

注冊地址：___________________________________________________ ；

營業執照號碼：_______________ ；資質證書號碼：_______________ ；

法定代表人：_________________ ；聯系電話：___________________ ；

通訊地址：___________________________________________________ ；

郵編：_______________________________________________________ .

乙方（買方）：______________________________________________ ；

住所（址）：_________________________________________________ ；

國籍：___________ ；性別：___________ ；出生年月：___________ ；

身份證 / 護照 / 營業執照號碼：_______________________________ ；

通訊地址：___________________________________________________ ；

篇2

注冊地址：_________

營業執照注冊號：_________

企業資質證書號：_________

法定代表人：_________

聯系電話：_________

郵政編碼：_________

委托人：_________

聯系電話：_________

地址：_________

郵政編碼：_________

委托機構：_________

注冊地址：_________

法定代表人：_________

聯系電話：_________

郵政編碼：_________

買受人（以下簡稱乙方）：_________

【本人】【法定代表人】姓名：_________

國籍：_________

【身份證】【護照】【營業執照注冊號】：_________

地址：_________

郵政編碼：_________

聯系電話：_________

【委托人】【】姓名：_________

國籍：_________

地址：_________

郵政編碼：_________

電話：_________

甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方購買甲方出售的《_________》商品宜，訂立本合同。

第一條　甲方通過土地使用權【出讓】【轉讓】【劃撥】方式取得_________區／市（縣）_________地塊土地使用權，并依法進行了土地使用權登記取得房地產權證，證書號為：_________，土地面積為：_________，土地用途為：_________。

甲方經批準，在該地塊上投資建造《_________》【暫定名】【現定名】商品房，主體建筑物的建筑結構為_________結構；建筑物地上層數為_________層，地下層數為_________層。

乙方購買的商品房為【現房】【預售商品房】。預售商品房批準機關為_________，商品房預售許可證號為_________。現房產權登記備案號為_________。

第二條　乙方向甲方購買_________路_________幢（號）_________層_________室（以下簡稱該房屋），政府批準的規劃用途為_________。

該商品房陽臺是【封閉式】，是【非封閉式】。

據甲方暫測該房屋建筑面積為_________平方米，其中套內建筑面積為_________平方米、公用分攤建筑面積為_________平方米。該房屋建筑層高為_________米。

該房屋建筑設計及平面圖見本合同附件2；該房屋建筑結構、裝修及設備標準見本合同附件3；該房屋相關情況說明（抵押關系、資料關系、相鄰關系及小區平面布局）見本合同附件4；該房屋《前期物業管理服務合同》、《使用公約》或有關承諾書見本合同附件5。

第三條　乙方購買該房屋，每平方米房屋建筑面積單價為人民幣_________元。（大寫）：_________。

根據甲方暫測的房屋建筑面積，乙方購買該房屋的總房價款暫定為人民幣_________元。（大寫）：_________。

第四條　乙方購買該房屋的總房價款（含附件3中裝修、設備價格）是指該房屋和相應比例的土地使用權的總價格。本合同約定的總房價款除該房屋建筑面積的暫測與實測不一致的原因外，不再作變動。

第五條　在該房屋交付時，房屋建筑面積以青島市國土資源與房屋管理局認定的測繪機構實測面積為準，如甲方暫測面積與實測面積不一致時，除法律、法規、規章另有規定外按下列約定處理：

1、按該房屋每平方米建筑面積單價計算多退少補；

2、甲方同意當暫測面積與實測面積的誤差超過＋_________％（包括_________％），不向乙方收取超過部分的房價款；甲方同意當暫測面積與實測面積的誤差超過＋－_________％（包括＋－_________％），乙方有權單方面解除本合同。乙方行使上述解除權時，必須在雙方簽署《房屋交接書》之時或之前提出，否則視為放棄該項權利。

第六條　簽訂本合同時，該房屋建設工程（形象進度）已建設到_________。乙方應當按本合同約定時間如期、足額將房款交付于甲方的預售款監管帳戶（預收款監管機構：_________、帳戶名稱_________、帳號：_________）。預收款按政府規定監管使用。

乙方的付款方式和付款期限由甲乙雙方在附件1中約定明確。

第七條　乙方若未按本合同約定的時間足額付款，應當向甲方支付違約金，違約金按逾期未付款額的日萬分之_________計算，違約金自本合同的應付款期限之第二天起算至實際付款之日止。逾期超過_________天后，甲方有權選擇下列第_________種方案追究乙方責任：

1、甲方有權單方面解除本合同，乙方應當承擔賠償責任。賠償金額為總房價款的_________％，甲方有權在乙方已支付的房價款中扣除乙方應支付的賠償金額，剩余房款退還給乙方。如乙方已支付的房價款不足賠償的，甲方有權追索。甲方如行使上述解除合同權的，應當自合同約定之乙方應交付房款期限屆滿止的30日內書面通知乙方，沒有通知或逾期通知的，視為放棄權利。

2、_________。

第八條　簽訂本合同后，甲方不得擅自變更該房屋的建筑設計（見附件2），確需變更的應當征得乙方書面同意并報規劃管理部門審核批準，在獲得批準之日起_________天內與乙方簽訂本合同變更協議。

甲方未征得乙方同意擅自變更該房屋的建筑設計，乙方有權單方面解除本合同。乙方解除合同的，甲方應當向乙方支付總房價款的_________％違約金。

第九條　甲方不得擅自變更已經與乙方約定的小區平面布局（見附件4），確需變更的應當征得乙方書面同意。

甲方未征得乙方同意變更小區的平面布局，乙方有權要求甲方恢復，如不能恢復的，甲方應當向乙方支付總房價款的_________％違約金。

第十條　甲方應當在_________年_________月_________日前，依照國家法律、法規、規章等規定將取得的商品房綜合驗收備案證明以及符合本合同約定的商品房交付乙方使用。

如遇下列特殊原因，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，甲方可據實予以延期：

1、遭遇不可抗力，且甲方在不可抗力發生時采取了適當救護措施，并在_________日內書面告知乙方的；

2、_________；

3、_________。

第十一條　甲方如未在本合同第十條約定期限內將該房屋交付乙方，應當向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付的房價款日萬分之_________計算，違約金自本合同第十條約定的最后交付期限之第二天起算至實際交付之日止。逾期超過_________天，乙方有權選擇下列第_________種方案追究甲方責任：

1、乙方有權單方面解除本合同。

2、_________。

第十二條　該房屋符合本合同第十條約定的交付條件后，甲方應在交付之日前_________天通知乙方辦理交付該房屋的手續。乙方應在收到該通知之日起_________天內，會同甲方對該房屋進行驗收交接。房屋交付的標志為_________。

在驗收交接時，甲方應出示符合本合同第十條約定的房屋交付條件的證明文件，甲方應向乙方提供《商品房質量保證書》和《商品房使用說明書》。同時，甲方應當根據乙方要求提供實測面積的有關資料。

甲方如不出示和不提供前款規定的材料，乙方有權拒絕接收該房屋，由此所產生的延期交房的責任由甲方承擔。

由于乙方原因，未能按期交付的，雙方同意按第_________種方式處理：

1、乙方未按期接收房屋，從甲方通知的乙方應當接收房屋之日起承擔該房屋的物業管理費，并承擔該房屋毀損滅失的全部風險；如果由此導致甲方承擔其他連帶責任，甲方除按照承擔連帶責任的實際損失進行追討外，另可以按日追究乙方合同總價款_________％的違約金。

2、_________

第十三條　甲方應當在商品房交付使用后_________日內，將辦理權屬登記需由甲方提供的資料報產權登記機關備案。

如因甲方的責任，乙方不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列第_________項處理：

1、乙方退房，甲方在乙方提出退房要求之日起_________日內將乙方已付房價款退還給乙方，并按已付房價款的_________％賠償乙方損失。

2、乙方不退房，甲方按已付房價款的_________％向乙方支付違約金。

3、_________。

甲方在產權登記中應當履行的義務成就的，應當向乙方發出辦理產權登記的書面通知，自乙方接受通知之日起_________日內，若乙方不履行其在辦理產權登記中所應履行的義務，導致產權登記遲延辦理或無法辦理，則甲方不承擔任何責任。

第十四條　該房屋的風險責任自該房屋交付之日起由甲方轉移至乙方。如乙方未按約定日期辦理該房屋的驗收交接手續的，甲方應當發出書面催告書一次。乙方接收催告書后，未按催告書規定的日期辦理該房屋的驗收交接手續的，則自催告書約定的驗收交接日之第二日起該房屋的風險責任轉移至乙方承擔。

第十五條　甲方保證在向乙方交付該房屋時該房屋沒有甲方設定的抵押權，也不存在其它產權糾紛和財務糾紛。如房屋交付后出現與甲方保證不相一致的情況，由甲方承擔全部責任，并按照《中華人民共和國消費者權益保護法》第四十九條的規定賠償乙方。

第十六條　甲方交付的該房屋系驗收合格的房屋。如該房屋的裝修、設備標準達不到本合同附件3約定的標準，乙方有權要求甲方按實際的裝修、設備與約定的裝修、設備差價_________倍給予補償。如主體結構不符合本合同附件3約定的標準，乙方有權單方面解除本合同，同時甲方應當按照《中華人民共和國消費者權益保護法》第四十九條的規定賠償乙方。

雙方商定對標準的認定產生爭議時，應當共同委托本市（或者國內）有資質的建設工程質量檢測機構檢測并以該機構出具的書面鑒定意見為處理爭議的依據。一方向另一方發出共同檢測的書面意見后_________日內，另一方不作答復的，視為同意對方可以單獨委托建設工程質量檢測機構檢測，并同意該機構做出的書面鑒定意見。

第十七條　該房屋交付后，房屋權屬證明辦妥前，乙方認為主體結構質量不合格的，可以依照第十六條第二款的方式委托本市有資質的建筑工程質量檢測機構檢測。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，乙方有權單方面解除本合同，同時甲方應當按照《中華人民共和國消費者權益保護法》第四十九條的規定賠償乙方。

第十八條　乙方行使本合同條款中約定的單方面解除本合同權利時，應書面通知甲方，甲方應當在收到乙方的書面通知起_________天內將乙方已支付的房價款（包括利息，利息按中國人民銀行公布的同期存款利率計算）全部退還乙方，并承擔賠償責任，賠償金額為總房價款的_________％，在退還房價款時一并支付給乙方。

前款及本合同其他條款所稱已支付的房價款是包括乙方直接支付的和通過貸款方式支付的房價款。

第十九條　自該房屋驗收交接之日起，甲方對該房屋負責保修。保修范圍和保修期由甲乙雙方參照國務院頒布的《建筑工程質量管理條例》之規定，在本合同附件5中約定。

第二十條　甲方已選聘_________物業公司對該房屋進行前期物業管理，并與其簽訂了《前期物業管理服務合同》（見附件五）。因該房屋規劃用途為_________用房，甲乙雙方已簽訂了《_________使用公約》（見附件5）。

第二十一條　乙方購買的房屋及其相應占有的土地使用權不可分離。自該房屋的房地產權利轉移之日起，甲方與_________訂的編號為_________的_________地塊的土地使用權出讓／轉讓合同中約定的（本合同甲方的）與該房屋相關的權利、義務和責任轉移給乙方。

第二十二條　本合同項下乙方享有的權益（房屋期權），乙方可以依法轉讓、抵押。乙方依法行使上述權利時，甲方應予協助。

第二十三條　本合同一方按照本合同約定向另一方送達的任何文件、回復及其他任何聯系，必須采用用書面形式，且首先采用直接送達方式送達，直接送達不能、或者另一方在省外、國外的可采用掛號郵寄的方式，送達本合同所列另一方的地址或另一方以本條所述方式通知更改后的地址。如以直接送達的方式送達，則于另一方簽收時視為已送達；如以掛號郵寄的方式，在投郵后（以寄出的郵戳為準）第_________日將被視為已送達另一方；若郵件被退回的，可以使用我國法律所允許的其他方式送達。

第二十四條　該房屋買賣過程中所發生的稅費按照法律、法規、規章的相關規定由甲、乙雙方各自承擔。

第二十五條　本合同的補充條款、附件及補充協議均為本合同不可分割的部分。本合同補充條款、補充協議與正文條款不相一致的，以補充條款、補充協議為準。本合同的正文、補充條款、附件以及補充協議中的填空部分，手寫體與鉛印或者固定格式（如圖章條款）不相一致的，以手寫體為準。

本合同的未盡事宜及本合同在履行過程中需變更的事宜，雙方應通過訂立變更協議進行約定。

第二十六條　甲、乙雙方在簽署本合同時，對各自的權利和義務清楚明白，并愿按本合同約定嚴格履行，如一方違反本合同，另一方有權按本合同約定要求索賠。

第二十七條　本合同自雙方簽字之日起生效。雙方商定本合同生效之日起30日內由甲方負責向房地產登記機構辦理本合同登記備案手續。

若甲方逾期不辦理登記備案手續并造成乙方損失的，應當承擔賠償責任。

第二十八條　本合同登記備案后，如發生協議解除本合同的事實時，在事實發生之日起30天內雙方持解除合同的書面文件到_________房地產登記機構辦理注銷本合同登記備案的手續。

第二十九條　甲、乙雙方在履行本合同過程中發生爭議，應協商解決。協商不能解決的，選定下列第_________種方式解決：（不選定的劃除）

1、向_________裁委員會申請仲裁；

2、依法向人民法院起訴。

第三十條　本合同壹式_________份，均具有同等效力。其中甲、乙雙方各執_________份，_________各執壹份。

甲方（蓋章）：_________乙方（蓋章）：_________法定代表人（簽字）：_________　法定代表人（簽字）：_________委托人：_________　委托人：__________________年____月____日_________年____月____日簽訂地點：_________簽訂地點：_________本合同登記備案情況注記甲、乙雙方于_________年_________月_________日簽訂的本合同，已予登記備案。經辦人（簽字）：_________房地產交易管理所（章）_________年____月____日附件1：　付款方式和付款期限附件2：　該房屋建筑設計及平面圖附件3：　該房屋建筑結構、裝修及設備標準附件4：　該房屋相關情況（抵押、租賃、相鄰及小區平面局）附件5：　該房屋《前期物業管理服務合同》、《使用公約》或有關承諾書補充條款：_________房屋交接書

_________年_________月_________日甲、乙雙方對_________室（_________車位）進行驗收交接，雙方確認：

1、甲方交付給乙方的房屋為_________室（_________車位）。該房屋的實測建筑面積為_________平方米（相應占有的土地使用分攤面積為_________平方米），實測建筑面積的測繪機構為青島市國土資源與房屋管理局認定的_________。

2、該房屋的總房價款為人民幣_________元，（大寫）：_________。乙方已付清全部房價款／乙方已付人民幣_________元，（大寫）：_________。甲方已開具發票／收據給乙方。

3、本交接書由甲、乙雙方簽字生效。

甲方（簽字）：_________　 乙方（簽字）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

本合同權益轉讓書

轉讓方（甲方）：_________

受讓方（乙方）：_________

甲、乙雙方經協商一致，就甲方向乙方轉讓本合同（指甲方為購買正在建造的_________室商品房，于_________年_________月_________日與_________公司簽訂的商品房預售合同，該預售合同已登記備案）權益達成如下約定：

第一條　關于轉讓價款的約定_________

第二條　關于權利、義務轉移的約定_________

第三條　關于房屋交付的約定_________

甲方已征得／書面通知_________公司_________將已預購的_________室商品房轉讓給乙方。待房屋交付時，乙方憑本合同權益書即可與_________公司辦理房屋交接手續。如不能辦理房屋交接手續，則有甲方承擔責任。

本合同權益轉讓書自雙方簽字／經_________公證處公證之日起生效。

甲方（簽字）：_________乙方（簽字）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

說明

一、本合同文本是在國家工商行政管理局和中華人民共和國建設部制定的《商品房買賣合同》（gf－XX－0171版）示范文本的基礎上，根據現行的法律法規、地方性法規，結合青島市房地產市場的現狀和操作習慣制定而成。本合同制定過程中參考了兄弟省市的成熟經驗和做法，征詢了本市政府相關部門、開發商、法律界、消費者以及媒體的意見。印制的合同條款為示范性條款，供雙方當事人約定采用。

二、簽訂房屋買賣合同是一種涉及雙方當事人權益的民事法律行為，具有標的額大、專業性強、法律規范多等特點，雙方簽訂合同時應當慎重，力求平等、自愿、公平、誠信、合法。

三、在簽訂預售合同前，房地產開發企業應向購房人出示商品房預售許可證。預售許可證是否真實、合法，及該商品房屋是否存在重復預售和被司法機關查封等權利轉移受限制的情況，購房人可向該商品房屋所在地的區、市（縣）房地產交易中心查閱。

四、為維護當事人合法權益，雙方可將預售廣告、售樓書約定為商品房預售合同的附件。

五、預售的商品房是房地產開發企業正在建設中的房屋（或已建成但未經初始登記的房屋），該房屋的面積、交房日期質量等方面都存在著不確定因素。房屋買賣雙方在簽訂前，應對下列問題予以充分了解：

1、商品房預售時房屋的建筑面積是預測的，房屋交付時則以青島市國土資源與房屋管理局認定的測繪機構實測建筑面積為準。預售合同中須明確載明房屋的建筑面積、公用分攤建筑面積。

2、國務院的《建設工程質量管理條例》規定，施工單位對商品房屋的質量的保修期限為："（一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。"保修期限自竣工合格驗收之日起計算。房地產開發企業對購房人購買的商品房屋的保修責任從房屋交付之日起承擔，保修期自房地產權利轉移之日起，不得少于兩年。

3、房屋交付使用后，房屋的主體結構質量不合格的，按國務院的《城市房地產開發經營管理條例》第三十二條關于"商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。"的規定處理。

六、商品房預售合同簽訂后應按規定及時向房地產登記機構辦理商品房合同登記備案，以便保護雙方當事人權益。

七、如本合同中的買受人有委托人時，委托人須持有經過公證部門公證過的委托協議書。

八、為體現合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進行修改、增補或刪減。【】中選擇內容以劃∨方式選定。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。

九、本合同文本涉及到的選擇、填寫內容以手寫項為優先。

十、雙方履行合同發生爭議的，可選擇向不動產所在地人民法院起訴，也可選擇向仲裁委員會申請仲裁。如果選擇申請仲裁的，可向本市的仲裁委員會申請，也可向外地的仲裁委員會申請，本市的仲裁委員會全稱是青島仲裁委員會。

篇3

合同編號：

合同雙方當事人：

出賣人：

注冊地址：

營業執照注冊號：

企業資質證書號：

法定代表人： 聯系電語：

郵政編碼：

委托人： 地址：

郵政編碼： 聯系電話：

委托機構：

注冊地址：

營業執照注冊號：

法定代表人： 聯系電話：

郵政編碼：

買受人：

【本人】【法定代表人】姓名： 國籍：

【身份證】【護照】【營業執照注冊號】【 】

地址：

郵政編碼： 聯系電話：

【委托代表人】【 】姓名： 國籍：

地址：

郵政編碼： 電話：

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，買受人和出賣人在平等、自愿、協商一致的基礎上就買賣商品達成如下協議：

第一條 項目建設依據

出賣人以 方式取得位于 、編號為 的地塊的土地使用權。【土地使用權出讓合同號】【土地使用權劃撥批準文件號】【劃撥土地使用權轉讓批準文件號】為 該地塊土地面積為 ，規劃用途為 ，土地使用年限自 年 月 日至 年 月 日。

出賣人經批準，在上述地塊上建設商品房，【現定名】【暫定名】 。建設工程規劃許可證號為 ，施工許可證號為 。

第二條 商品房銷售依據

買受人購買的商品房 為【現房】【預售商口房】。預售商品房批準機關為 ，商品房預售許可證號為 。

第三條 買受人所購商品房的基本情況

買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一表示為準）為本合同第一條規定的項目中的：

第 [幢][座] [單元][層] 號房。

該商品房地的用途為 ，屬 結構，層高為 該商品房陽臺是[封閉式][非封閉式]。

該商品房[合同約定][產權登記]建筑面積共 平方米，其中，套內建筑面積 平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積 平方米（有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二）。

第四條 計價方式與價款

出賣人與買受人約定按下述第 種方式計算該商品房價款；

1. 按建筑面積計算，該商品房單價為（ 幣）每平方米 元，總金額（ 幣） 千 百 拾 萬 千 百 拾 元整。

2. 按套內建筑面積計算，該商品房單價為（ 幣）每平方米 元，總金額（ 幣） 千 百 拾 萬 千 百 拾 元整。

3. 按套（單元）計算，該商品房總價款為（ 幣）每平方米 元，總金額（ 幣） 千 百 拾 萬 千 百 拾 元整。

4. 。

第五條 面積確認及面積差異處理

根據當事人選擇的計價方式，本條規定以[建筑面積][套內建筑面積]（本條款中均簡稱面積）為依據進行面積確認及面積差異處理。

當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。

合同約定面積與產權登記面積有差異，以產權登記面積為準。

商品房交付后，產權登記面積與合同約定面積發生差異，雙方同意按第 種方式進行處理：

1. 雙方自行約定：

（1） ；

（2） ；

（3） ；

（4） ；

2. 雙方同意按以下原則處理：

（1）面積誤差比絕對值在3%以內的（含3%的，據實結算房價款）；

（2）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。

買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內將買受人已付款退還，并按 利率付給利息。

買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

面積誤差比=（產權登記面積－合同約定面積）÷合同約定面積×100%

因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽署補充協議。

第六條 付款方式及期限

買受人按下列第 種方式按期付款：

1. 一次性付款 。

2. 分期付款 。

3. 其他方式 。

第七條 買受人逾期付款的違約責任

買受人如未按本合同規定的時間付款，按下列第 種方式處理：

1. 按逾期時間，分別處理（不作累加）

（1）逾期在 日之內，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之 的違約金，合同繼續履行；

（2）逾期超過 日后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的買受人按累計應付款的 %向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續履行合同的，經出賣人同意，合同繼續履行，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之 （該比率應不小于第（1）項中的比率）的違約金。

本條中的逾期應付款指依照本合同第六條規定的到期應付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款，按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定；

2. 。

第八條 交付期限

出賣人應當在 年 月 日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備下列第 種條件，并符合本合同約定的商品房將交付買受人使用；

1. 該商品房經驗收合格。

2. 該商品房經綜合驗收合格。

3. 該商品房經分期綜合驗收合格。

4. 該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。

5. 。

但如遇下列特殊原因，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期：

1. 遭遇不可抗力，且出賣人在發生之日起 內告知買受人的；

2. 。

3. 。

第九條 出賣人逾期交房的違約責任

除本合同第八條規定的特殊情況外，出賣人如未按合同規定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第 種方式處理：

1. 按逾期時間，分別處理（不作累加）

（1）逾期不超過 日，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起到實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之 的違約金，合同繼續履行；

（2）逾期超過 日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起 天退還全部已付款，并按買受人累計已付款的 %向買受人支付違約金。買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之 （該比率應不小于第（1）項中的比率）的違約金。

2. 。

第十條 規劃、設計變更的約定

經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致下列影響到買受人所需商品房質量或使用功能的，出賣人應當在有關部門批準同意之日起10日內，書面通知買受人：

（1）該商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向；

（2） ；

（3） ；

（4） ；

（5） ；

（6） ；

（7） ；

買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受變更。出賣人未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房。

買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起 天內將買受人已付款退還給買受人，并按 利率付給利息。買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協議。

第十一條 交接

商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明人》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。

由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：

。

第十二條 出賣人保證銷售的商品房沒有產權糾紛和債權債務糾紛的。因出賣人原因，造成該商品房不能輸產權登記或發生債權債務糾紛的，由出賣人承擔全部責任。

第十三條 出賣人關于裝飾、設備標準應符合雙方約定（附件三）的標準。達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人按照下述第 種方式處理：

1. 出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價。

2. 。

3. 。

第十四條 出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾

出賣人承諾與該商品房正常使用直接關連的下列基礎設施、公共配套建筑按以下日期達到使用條件：

1. ；

2. 。

如果在規定日期內未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理：

1. ；

2. 。

第十五條 關于產權登記的約定

出賣人應當在商品房交付使用后 日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列第 項處理。

1. 買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起 日內將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的 %賠償買受人損失。

2. 買受人不退房，出賣人按已付房價款的 %向買受人支付違約金。

3. 。

第十六條 保修責任

買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任。

買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內容。

在商品高度保修范圍和保修期限內發生質量問題，出賣人應當履行保修義務。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞、出賣人不承擔責任，但可協助維修，維修費用由購買人承擔。

第十七條 雙方可以就不列事項約定：

1. 該商品房所在樓宇的屋面使用權；

2. 該商品房所在樓宇的外墻面使用權；

3. 該商品房所在樓宇的命名權；

4. 該商品房所在小區的命名權；

5. ；

6. 。

第十八條 買受人的房屋公作 使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結構、承重結構和用途。除本合同及其附件另有規定者外，買受人在使用期間有權與其他權利人共同享有與該商品房有關連的公共部位和設施，并按占地和公共部位與公用房屋分攤面積承擔義務。

出賣人不得擅自改變與該商品房有關連的公共部位和設施的使用性質。

第十九條 本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決；協商不成的，按不述第 種方式解決；

1. 提交 仲裁委員會仲裁。

2. 依法向人民法院起訴。

第二十條 本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協議（附件四）。

第二十一條 合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

第二十二條 合同連同附件共 頁，一式 份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：

出賣人 份，買受人 份。

第二十三條 本合同自雙方簽訂之日起生效。

第二十四條 商品房預售的，自本合同生效之日起30天內，由出賣人向 申請登記備案。

出賣人（簽章） 買受人（簽章）

[法定代表人]： [法定代表人]：

[委托代表人]： [委托人]：

年 月 日 年 月 日

附件一：房屋平面圖

附件二：公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明

篇4

合同雙方當事人：

出賣人：_________________________________________________________

注冊地址：_______________________________________________________

營業執照注冊號：_________________________________________________

企業資質證書號：_________________________________________________

法定代表人：____________________聯系電話：_______________________

郵政編碼：_______________________________________________________

委托人：____________________地址：_________________________

郵政編碼：____________________聯系電話：________________________

委托機構：__________________________________________________

注冊地址：______________________________________________________

營業執照注冊號：________________________________________________

法定代表人：____________________聯系電話：______________________

郵政編碼：______________________________________________________

買受人：_______________________________________________________

【本人】【法定代表人】姓名：__________________國籍______________

【身份證】【護照】【營業執照注冊號】【 】_____________________

地址：__________________________________________________________

郵政編碼：______________________聯系電話：______________________

【委托人】【 】姓名：____________________國籍：____________

地址：________________________________________________________

郵政編碼：______________________電話：__________________________

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，買受人和出賣人在平等、自愿、協商一致的基礎上就買賣商品房達成如下協議：

第一條 項目建設依據

出賣人以___________方式取得位于___________、編號為___________的地塊的土地使用權。【土地使用權出讓合同號】【土地使用權劃撥批準文件號】【劃撥土地使用權轉讓批準文件號】為______________________.

該地塊土地面積為___________，規劃用途為___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。

出賣人經批準，在上述地塊上建設商品房，【現定名】【暫定名】_________.建設工程規劃許可證號為___________，施工許可證號為___________.

____________________________________________________________________.

第二條 商品房銷售依據

買受人購買的商品房為【現房】【預售商品房】。預售商品房批準機關為__________，商品房預售許可證號為___________.

____________________________________________________________________.

第三條 買受人所購商品房的基本情況

買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準）為本合同第一條規定的項目中的：

第___________【幢】【座】___________【單元】【層】___________號房。

該商品房的用途為___________，屬___________結構，層高為___________，建筑層數地上___________層，地下___________層。

該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】。

該商品房【合同約定】【產權登記】建筑面積共___________平方米，其中，套內建筑面積___________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積___________平方米（有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二）

____________________________________________________________________.

____________________________________________________________________.

第四條 計價方式與價款

由于商品房的用途為普通住宅、經濟適用房、公寓及其他高檔住宅等居住類房屋，出賣人與買受人約定按下述第1種方式計算該商品房價款；商品房的用途為非住宅的，出賣人與買受人約定按下

述第___________種方式計算該商品房價款：

1、按套內建筑面積計算，該商品房單價為（___________幣）每平方米______元，總金額（__________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。

2、按建筑面積計算，該商品房單價為（___________幣）每平方米__________元，總金額（__________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。

3、按套（單元）計算，該商品房總價款為（__________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百____拾______元整。

4、______________________________________________________________.

第五條 面積確認及面積差異處理

根據當事人選擇的計價方式，本條規定以【建筑面積】【套內建筑面積】（本條款中均簡稱面積）為依據進行面積確認及面積差異處理。

當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。

合同約定面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準。

商品房交付后，產權登記面積與合同約定面積發生差異，雙方同意按第__________種方式進行處理：

1、雙方自行約定：

（1）_____________________________________________________________；

（2）_____________________________________________________________；

（3）____________________________________________________________；

（4）____________________________________________________________；

2、根據本合同第四條按套內建筑面積計價的約定，雙方同意按以下原則處理：

（1）套內建筑面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款；

（2）套內建筑面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。

買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內將買受人已付款退還給買受人，并按____________利率付給利息。

買受人不退房的，產權登記套內建筑面積大于合同約定套內建筑面積時，套內建筑面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人。產權登記套內建筑面積小于合同約定套內建筑面積時，套內建筑面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

 產權登記套內建筑面積-合同約定套內建筑面積

套內建筑面積誤差比 ＝_______________________________________________X100%

合同約定套內建筑面積



因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽訂補充協議。

3、根據本合同第四條按建筑面積計價的約定，雙方同意按以下原則處理：

（1）建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值均在3%以內（含3%）的，根據產權登記建筑面積結算房價款；

（2）建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值其中有一項超出3%時，買受人有權退房。

買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內將買受人已付款退還給買受人，并按__________利率付給利息。

買受人不退房的，產權登記建筑面積大于合同約定建筑面積時，建筑面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人。產權登記建筑面積小于合同約定建筑面積時，建筑面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

 產權登記面積-合同約定面積

面積誤差比 ＝ _____________________________________ X100%

 合同約定面積

因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽訂補充協議。

第六條 付款方式及期限

買受人按下列第__________種方式按期付款：

1、一次性付款________________________________________________.

2、分期付款__________________________________________________.

3、其他方式_________________________________________________.

第七條 買受人逾期付款的違約責任

買受人如未按本合同規定的時間付款，按下列第__________種方式處理：

1.按逾期時間，分別處理（不作累加）

（1）逾期在_____日之內，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之_____的違約金，合同繼續履行；

（2）逾期超過_____日后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的_____%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續履行合同的，經出賣人同意，合同繼續履行，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之_____（該比率應不小于第（1）項中的比率）的違約金。

本條中的逾期應付款指依照本合同第六條規定的到期應付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。

2.__________________________________________________________________.

第八條 交付期限

出賣人應當在________年____月____日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備下列第1種、第2種和第____種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：

1. 該商品房取得建筑工程竣工驗收備案表。

2. 該商品房取得面積實測技術報告書。

3. 該商品房經分期綜合驗收合格。

4. 該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。

5. _________________________________________________________________.

但

如遇下列特殊原因，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期：

1、遭遇不可抗力，且出賣人在發生之日起_____日內告知買受人的；

2、_______________________________________________________________；

3、________________________________________________________________.

第九條 出賣人逾期交房的違約責任

除本合同第八條規定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第______種方式處理：

1、按逾期時間，分別處理（不作累加）

（1）逾期不超過_____日，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之_____的違約金，合同繼續履行；

（2）逾期超過_____日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起____天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的_____%向買受人支付違約金。買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之______（該比率應不小于第（1）項中的比率）的違約金。

2、_________________________________________________________________.

第十條 規劃、設計變更的約定

經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致下列影響到買受人所購商品房質量或使用功能的，出賣人應當在有關部門批準同意之日起10日內，書面通知買受人：

（1）該商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向；

（2）______________________________________________________________；

（3）______________________________________________________________；

（4）______________________________________________________________；

（5）______________________________________________________________；

（6）______________________________________________________________；

（7）______________________________________________________________.

買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受變更。出賣人未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房。

買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起_____天內將買受人已付款退還給買受人，并按__________利率付給利息。買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協議。

____________________________________________________________________.

第十一條 交接

商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。

由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：_______________________.

第十二條 出賣人保證銷售的商品房沒有產權糾紛和債權債務糾紛。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產權登記或發生債權債務糾紛的，由出賣人承擔全部責任。___________________.

第十三條 出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任

出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定（附件三）的標準。達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人按照下述第______種方式處理：

1.出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價。

2._________________________________________________________________.

3._________________________________________________________________.

第十四條 出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾

出賣人承諾與該商品房正常使用直接關聯的下列基礎設施、公共配套建筑按以下日期達到使用條件：

1.___________________________________________________________________；

2.___________________________________________________________________；

3.___________________________________________________________________；

4.__________________________________________________________________；

5.___________________________________________________________________.

如果在規定日期內未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理：

1.___________________________________________________________________；

2.___________________________________________________________________；

3.___________________________________________________________________.

第十五條 關于產權登記的約定

出賣人應當在商品房交付使用后______日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列第______項處理：

1.買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起______日內將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的______%賠償買受人損失。

2.買受人不退房，出賣人按已付房價款的______%向買受人支付違約金。

3.__________________________________________________________________.

第十六條 保修責任

買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質量保證書》作為本合同的附件

。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任。

買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內容。

在商品房保修范圍和保修期限內發生質量問題，出賣人應當履行保修義務。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協助維修，維修費用由購買人承擔。

____________________________________________________________________.

第十七條 雙方可以就下列事項約定：

1、該商品房所在樓宇的屋面使用權___________________________________；

2、該商品房所在樓宇的外墻面使用權_________________________________；

3、該商品房所在樓宇的命名權_______________________________________；

4、該商品房所在小區的命名權_______________________________________；

5、______________________________________________________________；

6、______________________________________________________________.

第十八條 買受人的房屋僅作__________________使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結構、承重結構和用途。除本合同及其附件另有規定者外，買受人在使用期間有權與其他權利人共同享用與該商品房有關聯的公共部位和設施，并按占地和公共部位與公用房屋分攤面積承擔義務。

出賣人不得擅自改變與該商品房有關聯的公共部位和設施的使用性質。______.

第十九條 前期物業服務

本物業由出賣人依法選聘的物業管理企業提供前期物業管理服務，服務內容及質量等見附件四；前期物業管理期間，物業服務收費價格為__________/月。平方米（建筑面積），由物業管理企業按年（半年、季）收取。價格構成包括物業區域內保潔費、公共秩序維護費、共用部位共用設施設備日常維護費、綠化養護費、綜合管理費、__________、__________、__________.

出賣人負責監督物業管理企業按照前期物業服務合同的約定提供物業服務。

第二十條 物業服務的內容和本物業業主臨時公約

買受人已詳細閱讀本合同附件四有關物業服務的全部內容和本物業業主臨時公約，買受人同意由出賣人依法選聘物業管理企業提供前期物業服務，同意按照本合同第十九條約定的價格和方式交納物業服務費用；并同意遵守業主臨時公約。

第二十一條 本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決；協商不成的，按下述第______種方式解決：

1.提交____________仲裁委員會仲裁。

2.依法向人民法院。

第二十二條 本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協議（附件五）

第二十三條 合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

第二十四條 本合同連同附件共______頁，一式______份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：

出賣人______份，買受人______份，______份，____________份。

第二十五條 本合同自雙方簽訂之日起生效。

第二十六條 商品房預售的，自本合同生效之日起30天內，由出賣人向________申請登記備案。

出賣人（簽章） 買受人（簽章）

【法定代表人】： 【法定代表人】：

【委托人】： 【委托人】：

（簽章） （簽章）

______年______月______日 ______年______月______日

簽于 簽于

附件一： 房 屋 平 面 圖

附件二： 公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明

附件三： 裝飾、設備標準

1.外墻：

2.內墻：

3.頂棚：

4.地面：

5.門窗：

6.廚房：

7.衛生間：

8.陽臺：

9.電梯：

10.其他：

附件四：物業服務（本附件內容應與建設單位和物業管理企業簽訂的前期物業服務合同一致）

一、物業服務內容

二、物業服務質量

三、其他約定

篇5

出賣人：_________________________________________________________

注冊地址：_______________________________________________________

營業執照注冊號：_________________________________________________

企業資質證書號：_________________________________________________

法定代表人：____________________聯系電話：_______________________

郵政編碼：_______________________________________________________

委托人：____________________地址：__________________________

郵政編碼：____________________聯系電話：________________________

委托機構：__________________________________________________

注冊地址：______________________________________________________

營業執照注冊號：________________________________________________

法定代表人：____________________聯系電話：______________________

郵政編碼：______________________________________________________

買受人：________________________________________________________

【本人】【法定代表人】姓名：__________________國籍______________

【身份證】【護照】【營業執照注冊號】【 】_______________________

地址：__________________________________________________________

郵政編碼：______________________聯系電話：______________________

【委托人】【 】姓名：____________________國籍：_____________

地址：__________________________________________________________

郵政編碼：______________________電話：__________________________

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，買受人和出賣人在平等、自愿、協商一致的基礎上就買賣商品房達成如下協議：

第一條 項目建設依據。

出賣人以___________方式取得位于___________、編號為___________的地塊的土地使用權。【土地使用權出讓合同號】【土地使用權劃撥批準文件號】【劃撥土地使用權轉讓批準文件號】為______________________.

該地塊土地面積為___________，規劃用途為___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。

出賣人經批準，在上述地塊上建設商品房，【現定名】【暫定名】___________.建設工程規劃許可證號為___________，施工許可證號為___________.

________________________________________________________________________________________.

第二條 商品房銷售依據。

買受人購買的商品房為【現房】【預售商品房】。預售商品房批準機關為___________，商品房預售許可證號為_________________________________________________________________________________________.

第三條 買受人所購商品房的基本情況。

買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準）為本合同第一條規定的項目中的：

第___________【幢】【座】___________【單元】【層】___________號房。

該商品房的用途為___________，屬___________結構，層高為___________，建筑層數地上___________層，地下___________層。

該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】。

該商品房【合同約定】【產權登記】建筑面積共___________平方米，其中，套內建筑面積___________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積___________平方米（有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二）

________________________________________________________________________________________.

_________________________________________________________________________________________.

第四條 計價方式與價款。

出賣人與買受人約定按下述第___________種方式

計算該商品房價款：

1、按建筑面積計算，該商品房單價為（___________幣）每平方米______元，

總金額（___________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。

2、按套內建筑面積計算，該商品房單價為（___________幣）每平方米__________元，總金額（__________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。

3、按套（單元）計算，該商品房總價款為（__________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百____拾______元整。

4、 ____________________________________________________________________________________ .

第五條 面積確認及面積差異處理。

根據當事人選擇的計價方式，本條規定以【建筑面積】【套內建筑面積】（本條款中均簡稱面積）為依據進行面積確認及面積差異處理。

當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。

合同約定面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準。

商品房交付后，產權登記面積與合同約定面積發生差異，雙方同意按第__________種方式進行處理：

1、雙方自行約定：

（1）________________________________________________________________________________；

（2）________________________________________________________________________________；

（3）________________________________________________________________________________；

（4）________________________________________________________________________________.

2、雙方同意按以下原則處理：

（1）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款；

（2）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。

買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內將買受人已付款退還給買受人，并按__________利率付給利息。

買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

產權登記面積－合同約定面積 面積誤差比=────────────────X100%

合同約定面積

因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽署補充協議。

第六條 付款方式及期限。

買受人按下列第__________種方式按期付款：

1、一次性付款

_______________________________________________________________________________________.

2、分期付款

_______________________________________________________________________________________.

3、其他方式

_______________________________________________________________________________________.

第七條 買受人逾期付款的違約責任。

買受人如未按本合同規定的時間付款，按下列第__________種方式處理：

1.按逾期時間，分別處理（不作累加）

（1）逾期在_____日之內，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之_____的違約金，合同繼續履行；

（2）逾期超過_____日后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的_____%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續履行合同的，經出賣人同意，合同繼續履行，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之_____（該比率應不小于第（1）項中的比率）的違約金。

本條中的逾期應付款指依照本合同第六條規定的到期應付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。

2._____________________________________________________________________________________.

第八條 交付期限。

出賣人應當在_____年_____月_____日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備下列第_____種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：

1.該商品房經驗收合格。

2.該商品房經綜合驗收合格。

3.該商品房經分期綜合驗收合格。

4.該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。

5.____________________________________________________________________________________.

但如遇下列特殊原因，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期：

1、遭遇不可抗力，且出賣人在發生之日起_____日內告知買受人的；

2、____________________________________________________________________________________；

3、____________________________________________________________________________________.

第九條 出賣人逾期交房的違約責任。

除本合同第八條規定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第______種方式處理：

1、按逾期時間，分別處理（不作累加）

（1）逾期不超過_____日，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之_____的違約金，合同繼續履行；

（2）逾期超過_____日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起____天內退還全部已付款，并按買

受人累計已付款的_____%向買受人支付違約金。買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之______（該比率應不小于第（1）項中的比率）的違約金。

2. ________________________________________________________________________________.

第十條 規劃、設計變更的約定。

經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致下列影響到買受人所購商品房質量或使用功能的，出賣人應當在有關部門批準同意之日起10日內，書面通知買受人：

（1）該商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向；

（2）________________________________________________________________________________；

（3）________________________________________________________________________________；

（4）________________________________________________________________________________；

（5）________________________________________________________________________________；

（6）________________________________________________________________________________；

（7）________________________________________________________________________________.

買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受變更。出賣人未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房。

買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起_____天內將買受人已付款退還給買受人，并按 __________利率付給利息。買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協議。

________________________________________________________________________________.

第十一條 交接。

商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。 由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：

________________________________________________________________________________.

第十二條 出賣人保證銷售的商品房沒有產權糾紛和債權債務糾紛。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產權登記或發生債權債務糾紛的，由出賣人承擔全部責任。

________________________________________________________________________________.

第十三條 出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任。

出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定（附件三）的標準。達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人按照下述第______種方式處理：

1.出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價。

2. ________________________________________________________________________________.

3. ________________________________________________________________________________.

第十四條 出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾。

出賣人承諾與該商品房正常使用直接關聯的下列基礎設施、公共配套建筑按以下日期達到使用條件：

1.________________________________________________________________________________；

2.________________________________________________________________________________；

3.________________________________________________________________________________；

4.________________________________________________________________________________；

5.________________________________________________________________________________.

如果在規定日期內未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理：

1.________________________________________________________________________________；

2.________________________________________________________________________________；

3.________________________________________________________________________________.

第十五條 關于產權登記的約定。

出賣人應當在商品房交付使用后______日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列第______項處理：

1.買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起______日內將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的______%賠償買受人損失。

2.買受人不退房，出賣人按已付房價款的______%向買受人支付違約金。

3.______________________________________________________________________________ .

第十六條 保修責任。

買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任。

買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內容。

在商品房保修范圍和保修期限內發生質量問題，出賣人應當履行保修義務。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協助維修，維修費用由購買人承擔。

____________

________________________________________________________________________.

第十七條 雙方可以就下列事項約定：

1、該商品房所在樓宇的屋面使用權_____________________________________________________；

2、該商品房所在樓宇的外墻面使用權___________________________________________________；

3、該商品房所在樓宇的命名權_________________________________________________________；

4、該商品房所在小區的命名權_________________________________________________________；

5、_________________________________________________________________________________；

6、_________________________________________________________________________________.

第十八條 買受人的房屋僅作__________________使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結構、承重結構和用途。除本合同及其附件另有規定者外，買受人在使用期間有權與其他權利人共同享用與該商品房有關聯的公共部位和設施，并按占地和公共部位與公用房屋分攤面積承擔義務。

出賣人不得擅自改變與該商品房有關聯的公共部位和設施的使用性質。

____________________________________________________________________________________.

第十九條 本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決；協商不成的，按下述第______種方式解決：

1.提交____________仲裁委員會仲裁。

2.依法向人民法院。

第二十條 本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協議（附件四）

第二十一條 合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

第二十二條 本合同連同附件共______頁，一式______份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：

出賣人______份，買受人______份，______份，____________份。

第二十三條 本合同自雙方簽訂之日起生效。

第二十四條 商品房預售的，自本合同生效之日起30天內，由出賣人向__________________申請登記備案。

出賣人（簽章） 買受人（簽章）

【法定代表人】： 【法定代表人】：

【委托人】： 【委托人】：

（簽章） （簽章）

______年______月______日 ______年______月______日

簽于 簽于

附件一： 房 屋 平 面 圖

附件二： 公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明

附件三： 裝飾、設備標準

1.外墻：

2.內墻：

3.頂棚：

4.地面：

5.門窗：

6.廚房：

7.衛生間：

8.陽臺：

9.電梯：

10.其他：

篇6

    商品房買賣合同沒有約定違約金和損失怎么辦

    商品房買賣合同沒有約定違約金或者損失賠償計算方法:

    逾期付款的,按照未付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

    逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

篇7

關鍵詞：房屋交付 銷售廣告 定金 雙倍賠償

2003年5月7日公布的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）已于2003年6月1日起實行。該《解釋》解決了我國當前商品房交易實踐中出現的一些難點問題，如產權證和房屋交付使用時間、商品房的銷售廣告的法律效力、商品房認購書及定金、商品房欺詐的“雙倍賠償”等問題，填補了房地產交易法律的某些空白，但仍然顯倉促、不嚴謹，存在一些可能引發新的爭議之處。

產權證和房屋交付使用時間問題

實踐中常常遇到購房人在入住后很長一段時間內還拿不到房屋產權證，因而影響購房人行使房屋所有權的情況，這種情況極大地侵害了購房人的合法權益。《解釋》第一次對出賣人未及時辦理房屋產權證的違約責任作出了具體規定，為以后的產權證糾紛官司提供了很好的解決依據。

按照《解釋》第18條規定，由于出賣人（房地產開發企業）的原因，購房人在一定期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任。這里所謂“一定期限”包括三種情形：一是商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；二是商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；三是商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。《解釋》第19條還規定，商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第33條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。這些規定對于購房人盡快取得房屋產權證、有效維護自己的合法權益有著十分重要的意義。

需要指出的是,《解釋》第18條規定的出賣人的違約責任語焉不詳，我們認為這里所謂“出賣人的違約責任”，應當理解為出賣人對買受人因不能及時拿到房屋產權證而影響行使房屋所有權所造成的間接損失的賠償責任。但是，買受人因不能及時拿到房屋產權證而影響行使房屋所有權所造成的間接損失，其數額在實踐當中很難確定。考慮到此規定的目的不是為了使買受人獲得賠償而是督促出賣人及時辦理產權證，所以買受人可以考慮和出賣人在房屋買賣合同中約定具體賠償數額。按照《解釋》第19條規定，產權證的發放時間在辦理房屋所有權登記的期限屆滿后最多不能超過一年，一旦超過一年的最長期限，買受人就可以選擇解除合同并要求賠償損失，這里的損失應當包括買受人的全部損失，既包括直接損失也包括可得的間接損失。

房屋交付使用時間直接關系到房屋的毀損和滅失風險的責任承擔問題。《解釋》第11條明確規定，“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。”所謂房屋的交付使用，就是房地產開發企業將已建成的房屋轉移給買房戶占有，其外在表現按照第11條規定是出賣人對買受人的書面交房通知，按照交易習慣還應當同時將房屋的鑰匙交付給買房戶。當然，商品房買賣合同的當事人可以對“房屋交付使用”的內容進行特別約定。這個條款的規定明確了一個問題：即房屋作為不動產，它的交付不一定要以拿到產權證為標準。只要是發生了房屋轉移占有、使用的事實，就可以認為是房屋已經交付。

商品房銷售廣告的法律效力

實踐中，開發商在銷售商品房時利用銷售廣告進行促銷時，經常做一些夸大宣傳和虛假承諾，以吸引購房人與之簽訂合同。但是開發商的承諾在簽約時并未寫入或者沒有全部寫入合同中。交付入住后購房人才發現不是那么一回事，與開發商交涉，開發商就以那些廣告內容并未寫在合同里為由拒絕承擔責任，致使購房人無法主張權利。

此前，商品房的銷售廣告的法律效力問題一般通過《合同法》來解決，《合同法》第15條規定“商業廣告的內容符合要約規定的，視為要約”。但是由于要約的認定需要嚴格的條件，所以實踐中商品房銷售廣告多被認為是要約邀請，顯然這對于購房人非常不利。《解釋》確認了銷售廣告作為要約的具體條件和法律效力，比較好地解決了這個問題。《解釋》第3條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。”該規定將使一些房地產開發商利用虛假廣告吸引客戶、兜售商品房的行徑將得到有效遏制。

需要指出的是,即使按照該條操作,認定銷售廣告就是要約和合同條款并不容易,需要同時符合兩個條件――銷售廣告內容既要是“開發規劃范圍內”的，又要是對合同“訂立以及房屋價格的確定有重大影響”的。

按照第一個條件，銷售廣告中對開發規劃范圍以外的說明和允諾不能視為合同條款。但是目前很多房屋買賣糾紛，是來自于開發商對周邊環境的承諾。一旦購房人因為此種廣告宣傳而簽訂購房合同，是不能夠視為要約或者合同條款的。第二個條件就更難讓廣告內容視為合同條款。所謂“對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的”，這里非常容易出現理解的差異。有人覺得采光好的房屋對他訂立合同有重大影響，或者覺得小區內的會所按時交付對房屋價格有重大的影響等等。可這些到底能否獲得法院的支持，還要看法官對各種“影響”是否“重大”的理解。法官怎么能知道業主到底看中了這個房子的哪些品質呢？說到底，是法官的“自由裁量權”最終決定判決。

所以我們建議，購房人對商品房銷售廣告中有關開發規劃范圍以外的說明和允諾不要輕信，最好的辦法是將特定的廣告的內容寫進合同。同時我們也忠告開發商，應當本著誠實信用原則對待銷售廣告。隨著法制建設的不斷完善和消費者維權意識的增強，以虛假廣告欺詐消費者的行為已行不通，靠僥幸得利于一時，到頭來定會因為懲罰性“雙倍”賠償而“賠了夫人又折兵”

商品房認購書及定金

《解釋》第4條規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”《解釋》第4條將“認購、訂購、預訂等方式”認定為合法，而在認購書中，直接體現雙方利益的是定金。認購書中的定金，其目的是擔保雙方的誠信談判義務，以達成正式的預售合同。但是，該條所謂“如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理”，將使購房人的定金面臨無法退回的風險。試想，錢已經在買房人手里，一旦合同未能簽訂，購房人將很難證明是買房人的原因導致“未能訂立商品房買賣合同”。眾所周知，一個合同是否能夠簽署，絕大多數情況是買賣雙方不能就合同的全部條款達成一致意見，所以，一般情況下往往難以分清責任，自然也很難證明是誰的過錯。

另外按照《解釋》第5條規定，如果認購協議“具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同”。也就是說，購房人不一定非要簽署正式的商品房買賣合同，隨意簽署的認購協議，有可能本身就是商品房買賣合同。我們認為，買房人千萬不要隨意簽署認購協議，尤其是繳納定金的有關條款，要盡量注明“無條件退還”的字樣。最好要在律師或者專業人士的協助下，直接簽署正式的商品房買賣合同。

商品房欺詐的“雙倍賠償”

《解釋》第8條規定：“具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。”《解釋》第9條規定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。”上述兩條規定是依據合同法中有關合同無效的情形演變而來，并且規定了由于此種情形造成的損失可要求購房款一倍的賠償，與消費者權益保護法第49條的規定有相似之處，用在商品房這種高額不動產上并全國適用應屬首次，其意義不可低估。

首先，《解釋》明確了商品房適用消法第49條。此前，商品房欺詐不適用消法第49條的“1＋1”的“雙倍賠償”，《解釋》第8條和第9條對此有所突破，肯定了商品房是商品，既然消法沒有將商品房排斥在外，一旦發生欺詐就必須雙倍賠償。其次，《解釋》顯示了我國司法界態度的轉變，開始以超然的狀態，著眼于維護社會的公正。過去法官們擔心雙倍賠償可能導致房地產業崩潰，所以在司法過程中法官沒有做到超然的狀態，而是把很多復雜的因素引入案件。而《解釋》確立商品房雙倍賠償體現了我國司法界已經認識到法律價值正是恢復社會公平和社會正義，消費者得到雙倍賠償并非不當得利。即使房地產行業因為雙倍賠償虧空破產了，原因也不在于法律，法律的目的就是盡量減少欺詐行為。再次，《解釋》樹立了欺詐的標準應當盡量從主觀和客觀兩個方面來界定的典范。我國當前界定商業領域的欺詐的標準仍然停留在主觀上，《解釋》暗示了欺詐的標準應當盡量從主觀和客觀兩個方面來界定。同時欺詐的性質應該是整體的，不是一個房子缺斤短兩的問題。相應地，欺詐的法律后果也應當根據欺詐的主客觀情況綜合評判，可以分幾種情況：一是雙倍賠償，如果構成雙倍賠償的話，應該是實質性的、而且性質相當嚴重的欺詐，二是解除合同，三是開發商承擔違約責任。

篇8

上訴人（原審原告）：聞英、蔣愛玲。

被上訴人（原審被告）：廣州碧桂園物業發展有限公司。

位于廣州市番禺區的華南碧桂園住宅小區是被上訴人廣州碧桂園物業發展有限公司（以下簡稱碧桂園公司）開發建設的物業，已于2002年6月18日取得華南碧桂園南區、北區、西區（洋房82幢、別墅189幢）房屋的《商品房預售許可證》。

2002年l0月12日，上訴人聞英、蔣愛玲與碧桂園公司簽訂了一份《華南碧桂園認購書》。雙方約定：聞英、蔣愛玲向碧桂園公司訂購位于番禺區南村鎮華南碧桂園芳翠苑7街308號C1型套間，房屋認購價為36999l元；聞英、蔣愛玲應于簽訂認購書的同時向碧桂園公司交納定金10000元，并于2002年l0月l6日上午到華南碧桂園售樓部簽訂《商品房購銷合同》及其補充協議和繳付第一期樓款7499l元；如聞英、蔣愛玲不能按時前往簽署正式買賣合同及有關購房文件或繳付樓款或不履行認購書任何條款，則碧桂園公司可沒收聞英、蔣愛玲交納的認購定金，并有權不再另行通知上訴人而將物業另行出售，無論公開拍賣或私人交易，概由碧桂園公司自行處理。

認購書簽訂的當日，聞英、蔣愛玲向碧桂園公司支付了定金10000元。2002年10月16日上午，聞英、蔣愛玲前往華南碧桂園售樓部協商簽訂《商品房買賣合同》及其補充協議，但雙方未能就違約責任、有關費用的繳納等合同條款達成一致意見，致最終未能簽訂《商品房買賣合同》及其補充協議。后聞英、蔣愛玲要求碧桂園公司退還定金未果，遂訴至法院。

庭審中，碧桂園公司表示其司在簽訂認購書時曾向聞英、蔣愛玲出示過《商品房買賣合同》的樣本，但未能舉證證實。聞英、蔣愛玲對此亦予以否認。

「審判

廣州市番禺區人民法院審理后認為： 2002年l0月l2日原告聞英、蔣愛玲簽訂的《華南碧桂園認購書》是雙方自愿簽訂的，是當事人的真實意思表示，內容合法，是有效的合同，雙方當事人應嚴格履行。但聞英、蔣愛玲未按《認購書》的約定到被告處交付房款及辦理有關簽訂手續，已構成了違約，碧桂園公司按約定沒收定金10000元合法合理。關于聞英、蔣愛玲認為因《商品房買賣合同》條款內容顯失公平，才沒有簽訂該合同的問題，由于《認購書》中已經明確約定若聞英、蔣愛玲不按期到華南碧桂園售樓部交付房款及辦理有關簽約手續，碧桂園公司有權沒收原告已繳款項，故聞英、蔣愛玲在簽訂《認購書》時已經預見到并應當預見到不簽訂買賣合同的法律后果而又無提出異議，可視為對該條款的認可，因此聞英、蔣愛玲在簽訂《認購書》后，又以買賣合同的內容顯失公平為由拒絕簽訂《商品房買賣合同》及交納第一期購房款，碧桂園公司按照約定沒收聞英、蔣愛玲交付的定金，符合《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第一百一十五條的規定"當事人約定以交付定金作為主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金"的規定，原告沒有依約與被告簽訂《商品房買賣合同》及補充協議，應承擔違約責任，無權要求返還定金。因此原告要求被告退還定金的訴訟請求無理無據，不予支持。據此，原審法院于2003年2月8日作出判決：駁回原告聞英、蔣愛玲的訴訟請求；訴訟費410元由原告聞英、蔣愛玲負擔。

判決后，聞英、蔣愛玲不服，上訴認為：1、我方已依約定期限到對方指定地點洽談簽訂正式商品房買賣合同的手續，我方的這一行為已表明履行了認購書中約定的洽談簽約義務，但由于對方的原因，雙方未能簽訂正式商品房買賣合同，我方才未交付第一期購房款，我方并無過錯，合同是當事人之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議，訂立合同應遵循自愿公平的原則；2、認購書作為商品房訂購合同，只是雙方買賣達成合意，認購書沒有約定條款還需雙方進一步協商，對方提供的商品房買賣合同文本及補充協議，是該公司單方的意思表示，我方作為購房人有權對合同條款提出修改意見，雙方不能協商一致，未能簽訂商品房買賣合同，我方并無過錯，對方無權沒收我方的定金，原審認定事實有誤。據此，聞英、蔣愛玲請求：撤銷原判，判令碧桂園公司返還10000元及利息，受理費由碧桂園公司負擔。

碧桂園公司答辯表示同意原審判決，并認為聞英、蔣愛玲的行為違反認購書的約定，應承擔違約責任，沒收其定金10000元。

廣州市中級人民法院審理后認為：雖然雙方當事人為了購買房屋簽訂了《華南碧桂園認購書》，明確約定了聞英、蔣愛玲必須在指定的時間內簽訂正式的商品房買賣合同，但碧桂園公司未能舉證證實其司在簽訂認購書時已向上訴人出示了《商品房買賣合同》的樣本，也就是說上訴人在簽訂認購書時并不了解其將要簽訂的《商品房買賣合同》內容。因此，雙方在簽訂認購書后就買賣合同條款不能協商一致，僅是合同磋商的過程，不屬可歸責于任一方當事人的事由。根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條的規定，被上訴人應將收取的10000元定金返還給上訴人。但上訴人要求被上訴人向其支付10000元定金的利息缺乏法律依據，對此本院不予支持。綜上所述，上訴人上訴有理，應予支持。原審判決適用法律有誤，本院相應予以改判。依照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項的規定，判決如下：一、撤銷廣州市番禺區人民法院（2002）番法民初字第5523號民事判決；二、被上訴人廣州碧桂園物業發展有限公司于本判決書送達之日起7日內向上訴人聞英、蔣愛玲返還定金10000元；本案一、二審受理費各410元，均由上訴人聞英、蔣愛玲各負擔20元，由被上訴人廣州碧桂園物業發展有限公司各負擔390元。

「評析

本案雙方當事人爭議的焦點在于房屋預購人在交納定金后，又因與預售人對簽訂正式商品房買賣合同具體條款內容未能達成一致意見，而不同意簽訂該買賣合同的，是否屬于違約行為。

一、關于商品房買賣認購書的法律性質商品房買賣認購書，是商品房買賣合同雙方當事人在簽署商品房預售契約或商品房現房買賣契約前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。一般來說，認購書的內容應當包括當事人的基本情況、房屋基本情況（房屋方位、面積等）、價款計算、簽署契約的時限規定等。關于認購書的性質在理論和實務中有不同的觀點，一種觀點認為認購書是商品房買賣合同的補充合同，并非獨立的合同。另一種觀點認為簽訂認購書是訂立商品房買賣合同的先決條件，認購書的合同性質為預約合同，是獨立有效的合同。還有一種觀點認為認購書屬于附條件的商品房買賣合同，認購書約定的合同內容為商品房買賣合同所附條件，條件成就時商品房買賣合同成立并生效。筆者認為，認購書應屬于預約合同，是獨立的合同，單獨發生法律效力，并不需要等到簽訂本約的條件具備時才生效。附條件的民事法律行為所附條件應當是當事人約定、可預見的事實，而不是法律規定的條件，法定條件不能成為民事法律行為生效的條件。當事人根據認購書正式簽訂的商品房預售契約或商品房現房買賣合同則屬于本約合同。預約合同一般應當具備以下特征：第一，預約合同為諾成性合同，不受要物的約束；第二，預約合同是合意期間對未來事項的預先規劃；第三，預約的標的是當事人為將來訂立本約而談判；第四，預約合同必須具備書面形式；第五，預約合同對當事人具有約束力。

二、定金及其法律性質所謂定金，是指合同當事人為了確保合同的履行，依據法律規定或者當事人雙方的約定，由當事人一方在合同訂立時，或訂立后履行前，按合同標的額的一定比例，預先給付對方當事人的金錢。定金屬于金錢擔保的一種形式。依照各國立法例，定金依其性質可分為五類：1、成約定金，作為合同成立要件的定金，因定金的支付，合同才能成立。2、立約定金，當事人為保護以后正式訂立合同而專門訂立的定金。3、證約定金，以定金為訂立合同的證據，主要適用于口頭合同關系。4、違約定金，在接受定金后，一方當事人不履行主合同的，應按照定金罰則予以制裁。5、解約定金，以定金為保留合同解除權的代價。

商品房買賣認購書中約定的定金，屬于立約定金，是為了保障簽訂本約而交付的定金。本案中，雙方當事人約定在認購書簽訂之日聞英、蔣愛玲應交付定金10000元，若聞英、蔣愛玲不能在約定期限內與碧桂園公司簽訂《商品房預售契約》的，則碧桂園公司可沒收認購定金。該定金條款符合立約定金的特征。

三、定金罰則的適用最高人民法院《關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第115條規定，當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。此條規定了立約定金的定金罰則效力。法院在適用該條款時應當考慮一個問題，那就是當事人不能就商品房預售合同（即本約合同）協商一致的，能否可簡單地推論出是一方當事人拒絕訂立商品房預售合同？是否均應適用上述條款呢？實際上，該條款適用的前提應是一方當事人存有過錯，其本意是對不能訂立本約合同存有過錯的當事人進行處罰。當雙方當事人均對本約合同進行了磋商，僅因對條款內容存在分歧而未能簽訂合同的，就不應全盤適用上述定金罰則了。人民法院應當分析具體案情，選擇適用。

首先，應當審查雙方當事人是否依約就本約合同進行磋商。如果雙方在簽訂認購書后沒有再就本約合同進行磋商的，就應分析是哪一方的過錯造成。若是由一方當事人的過錯造成的，可適用上述立約定金罰則，但若不可歸責于任一方當事人的，則不應適用立約定金罰則，收受定金一方只須將定金返還給對方即可。

其次，雙方當事人依約對本約合同進行磋商但未能最終簽約的，就應當考察當事人在簽訂認購書時對本約合同的內容是否知情。如果簽訂認購書時售房方已出示了本約合同內容的，即買受人明確知道對方的具體售房條件，而在此情況下仍簽訂認購書的，應視為買受人接受這些售房條件，此后，買受人若因對這些已知條款提出異議而拒絕簽訂本約合同的，就應確認買受人違約，適用定金罰則處理。如果簽訂認購書時售房方未出示本約合同內容的，應視為買受人與售房人僅就買賣房屋達成初步合意，但未明確具體的交易條件，此后雙方就本約合同的內容進行協商后未能達成一致的，僅屬合同磋商的過程，不可歸責于任一方當事人，這種情況就不應適用定金罰則了。

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本文對商品房買賣中的法律問題進行了論述，分析研究了我國現行法律法規的規定，對商品房買賣中涉及到的主要合同關系進行闡述，以期達到規范商品房買賣市場，促進房地產業的正常發展。

[關鍵詞]商品房買賣訂購書商品房預售按揭法律責任

[目錄]

一、商品房買賣的基本理論問題

二、商品房預售的法律問題

三、商品房買賣按揭法律問題

四、商品房買賣中開發商的法律責任問題

近年來，我國房地產業發展迅猛，但房地產的立法不健全，房地產市場機制也不健全，導致商品房買賣糾紛成為社會投訴熱點和關注焦點。本文在這一背景下解讀我國現行法的有關規定，就商品房買賣中涉及到的部分法律問題談談筆者的淺見。

一、商品房買賣的基本理論問題

（一）商品房的概念

廣義的商品房指所有作為商品上市交易的房屋，包括開發商建造的房屋、私有房屋、經濟適用房和房改房等。

狹義的商品房指房地產開發企業建造的用于向社會銷售并轉移所有權的房屋。除非特別說明，本文所稱商品房是就狹義的概念而言。

（二）商品房買賣合同的概念及法律特征

商品房買賣合同是指出賣人轉移在建或已建商品房所有權及相關財產權利予買受人，買受人支付價款的合同，是不動產買賣合同的最主要類型。一般來說，商品房買賣合同具有如下法律特征：

1.標的物在法律上呈現出較復雜的形態。

在我國，由于土地為國家所有，因此商品房所附著的土地權利并非所有權而是使用權。同時，隨著經濟發展水平的不斷提高，人民對居住環境的要求越來越高，高層住宅和住宅小區的出現，使商品房買賣合同的標的物不僅限于土地使用權與房屋，還包括了建筑物和小區的公用設施的所有權及使用權。

2.標的物財產權的轉移以登記為標志。是商品房買賣合同的主要法律特征。

我國《合同法》第133條規定：標的物的所有權自標的物交付時轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。《城市房地產管理法》第60條規定：房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房產變更登記。《擔保法》第41條規定：當事人以本法第42條規定的財產（主要為不動產）抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。可見我國立法對物權變動采登記或交付要件主義。就商品房買賣合同而言，其房屋所有權與土地使用權等財產權的轉移也應以辦理相關權屬變更登記為標志。

3.行政干預色彩相對濃厚。

由于土地房屋類不動產價值較大，對國計民生影響甚巨，故各國法律對不動產買賣合同均有特別規制。在我國，由于土地為國家所有，加之國家對房地產開發過程的嚴格監控，對商品房買賣合同訂立和履行過程的行政干預尤為明顯，如對商品房預售合同采強制登記制度等。

（三）關于商品房買賣中訂購書的法律問題

1.商品房訂購書的概念

商品房訂購書也稱認購書，是指商品房買賣雙方在簽署正式的買賣合同之前所簽署的合同文件，其主要內容包括定金條款、買賣特定商品房及在滿足約定條件時簽署正式買賣合同的合意等。

2.訂購書的法律性質

從法律性質上分析，商品房認購書是一種預約合同。預約是指當事人雙方約定負有將來締結契約義務的契約，或謂當事人一方或雙方預先約定將來訂立具有特定內容之契約的契約。其將來應訂立之契約則稱為本契約或本約。商品房認購書的內容，是約定雙方有義務在一定期限內洽談購房合同，這種意思表示是明確的，具備合同法規定的合同成立的要件，因此商品房認購書本身就是一種合同。從法律性質上分析，商品房認購書是一種預約合同。訂購書為預約，則雙方在訂購書中約定將要簽署的正式的商品房買賣合同則為本約。

3.商品房訂購書與購房合同

（1）商品房認購書與購房合同的關系

商品房認購書不是購房合同的從合同。商品房認購書約定的是一種行為義務，并不依賴于將來可能洽談的購房合同的效力。將來雙方不洽談購房合同，也不會導致商品房認購書的無效，不影響雙方應當履行的善意洽談義務的存在，所以它是一種獨立的合同，而不是購房合同的從合同。

（2）具備商品房買賣合同的主要內容的商品房認購書的法律性質

在商品房認購書具備購房合同主要內容的前提下，如果開發商收受了購房款的，應當把商品房認購書認定為購房協議。這種觀點得到了司法解釋的支持。商品房解釋第5條規定“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”司法解釋的觀點表明，雖然《商品房銷售管理辦法》規定商品房銷售應當訂立書面購房合同，但書面購房合同并非買賣關系的生效條件。如果具備了主要內容，并且買房人收受了購房款，就應當將商品房認購書視為購房合同。

筆者認為，這種觀點有值得商榷之處。首先，因為商品房銷售管理辦法第十六條規定的購房合同主要內容多達十三項，如果按照這一標準，幾乎沒有一份商品房認購書能夠符合條件，這樣做顯然不利于保護認購書守約方的利益；其次，由該條解釋可以推論出，認購書被認定為本約，除合同條款齊備外，還應具備合同實際履行條件。一般講，只要合同條款齊備、明確，不存在法律或事實上的障礙，無論合同名稱如何，都應認定其為本約，無須附加實際履行內容。我國《合同法》第61條規定：合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。第12條規定合同一般條款有當事人、標的、數量、質量、價款或者報酬、履行期限、地點和方式、違約責任及爭議解決方法等，由此觀之，在雙方就當事人、標的、數量三者未約定或約定不明時，不得依有關條款或交易習慣徑行確定。一般來說，不動產買賣合同成立的要件應較動產買賣合同為嚴格，價款條款的確定或可確定性應為必要。《法國民法典》第1108條規定，合同只有在其具有確定的標的物時，方為有效。第1591、1592條規定，如當事人未確定買賣的價金或指定第三人確定價金，則合同不成立。依解釋，所謂標的物必須是具有特定品質和可確定數量的財產，其價格也應是可確定的，在滿足這些條件的前提下，合同成立。從訂購書的內容來看，其通常具備了當事人、標的物、數量、價款這幾項條件，應有不容置疑的確定性，應為合法成立的合同。只要商品房認購書確定了房號和價格確定方法，并可以據此確定面積等事項，或者能夠確定房屋總價款，那么就已經具備了購房合同的必要條件，除非有相反證據，否則訂購書的法律性質應為已合法成立的合同。

二、商品房預售的法律問題

（一）商品房預售合同的概念

商品房預售合同是指房地產開發經營企業與承購人就轉移在約定時間內建成的商品房所有權及商品房暫用范圍內的土地使用權，支付商品房價金等事宜所達成的書面協議。預售是目前我國房地產市場商品房交易的主要形式。

（二）商品房預售合同的法律性質和特征

1.商品房預售合同的法律性質

商品房預售合同雖名為預售，但不是買賣預約，而是本約，是買賣合同，只是房屋交付期在約定的將來的某一時間。買賣雙方關于房屋面積、價金、付款方式、交房期限、違約責任等問題均明確約定，無須將來另行訂立買賣合同，即可直接依約履行并辦理房屋產權過戶，達到雙方交易目的。

2.商品房預售合同的特征

第一，商品房預售合同的標的物在簽約時尚不存在。一般的房屋買賣合同的標的物是現成的物，而商品房預售合同的標的物是正在建造的、在未來約定的時期內竣工的商品房。

第二，商品房預售人在未來約定的時間交付商品房，而商品房預購人則預付商品房價金。

第三，商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門備案。

（三）商品房預售合同登記的法律性質及效力

1.商品房預售合同登記的法律性質

商品房預售合同登記是不動產登記的一種，性質屬于預告登記。所謂預告登記是為保全一項以將來發生不動產物權變動為目的的請求權而為的登記，是德國中世紀民法創立的制度。一般的不動產登記登記的權利是不動產物權，如所有權、抵押權等，而預告登記登記的權利是請求權，該請求權的內容是在將來請求發生物權變動。一經預告登記，預購人的請求權便取得了對抗第三人的效力，故預告登記使合同債權具有物權性質，是一種典型的債權物權化。

2.商品房預售登記的效力

第一，優先購買權。通過預先登記，預購人取得了優先于其他人而購買特定的商品房的權利。從而將物權的公示手段用于對債權的保護，使該項請求權具有了對抗第三人的效力。第二，期待權。通過預售登記，將使預購人取得對未來房屋所有權轉移的期待權。我國《城市房地產管理法》第44條第2款的規定：“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。”我國法律通過預售合同登記對開發商預售行為的合法性進行審查，以維護預購人的利益。

（四）商品房預售合同轉讓

1.商品房預售合同轉讓的概念

商品房預售合同轉讓是指商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓他人的行為。我國《城市房地產管理法》第45條規定：“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。”這一規定實際上是對商品房的預售合同轉讓的認可。

2.商品房預售合同轉讓的法律性質

我國預售合同轉讓的法律性質是債權轉讓和權利義務轉讓。預購人已全部履行合同義務所作的轉讓是債權轉讓，債權人應通知債務人。預購人只部分履行合同義務所作的轉讓，則是權利義務轉讓，事先應征得預售人同意。預購人沒有履行預售合同的任何義務時，預購人無權轉讓該預售合同，即預售合同中不存在債務轉讓。因為債務轉讓必須征得預售人的同意，預售人不可能同意預購人單純的牟利轉讓；即使不以牟利為目的，預售人對預售合同享有請求解除權，并要求預購人承擔締約上的過失責任，預購人不能通過轉讓預售合同逃避應負的法律責任，同時我國法律嚴禁倒賣合同、買空賣空的行為，更不允許利用預售合同進行變相的期貨交易。

三、商品房買賣按揭法律問題

（一）商品房買賣按揭的涵義

按揭一詞來源于英文mortgage，在英國的法律體系中，mortgage一詞是由mort和gage組成，Mort源于拉語mortu.，其基本的含義是“永久，永遠”，而gage的含義為“質押，擔保”。中國大陸所稱的“按揭”據稱是從我國香港地區傳入大陸的，它是英文"mortgage"廣東話的諧音。我國大陸地區所指的按揭，是指購房人將與出賣人之間簽訂的商品房買賣合同的標的抵押于銀行，銀行將一定數額的款項貸給購房人，并以購房人的名義將款項交與房地產商的法律行為。

（二）商品房買賣按揭的法律特征

1.主體包括三方：即購房者、房地產銷售商及按揭銀行。

2.按揭法律關系的內容有三點，即購房者與房地產銷售商之間的買賣合同關系、購房者與按揭銀行之間的借款合同關系和購房者與按揭銀行之間的擔保法律關系。

3.按揭法律關系的標的物與擔保合同的標的物具有同一性，這是按揭的最大法律特征。

4.按揭權人實現按揭權可采取兩種方式，一種是折價或以拍賣變賣標的物所得價款優先受償；一種是在合同中約定回購條款，由房地產銷售商向銀行回購標的物，并以回購款優先償還銀行貸款。

（三）按揭中的各方法律關系

從我國現行按揭中的法律關系來看，其所涉各方主體主要包括銀行、開發商、購房人（亦即借款申請人）、保險公司四方。各主體之間的法律關系分別為：

1.購房人與開發商之間的商品房買賣關系。購房人欲以按揭的形式購買房屋，首先必須與開發商簽訂商品房買賣合同，約定購買特定的房屋，并在付款方式中約定以銀行按揭的方式付款。

2.購房人與銀行之間的借貸關系。購房人在與開發商簽訂買賣合同后，應按規定提供相應文件資料，向銀行申請個人住房（或商業）抵押貸款，銀行則根據申請人的身份情況、資信狀況確定同意借款的年限及成數，雙方同時簽署借款合同。

3.購房人與銀行之間的抵押關系。購房人在向銀行申請借款的同時，要將所購房屋在取得產權證后抵押給銀行，為向銀行申請的按揭貸款設立抵押，如購房人在未按借款合同約定償還銀行借款時，銀行可以實現抵押權，將購房人抵押之房屋折價、變賣或申請法院拍賣并以所得款項優先受償。

4.開發商與銀行、購房人之間的擔保關系。在按揭過程中，銀行往往會要求開發商為購房人提供階段性的擔保，即在購房人所購房屋辦理完抵押登記之前，由開發商為購房人所欠銀行債務承擔擔保責任，購房人若不還款，開發商應當承擔保證責任。

5.購房人、銀行與保險公司之間的保險關系。購房人在將所購房屋抵押給銀行時，必須就抵押物（所購房屋）在借款期間投保財產險，并指定銀行為第一受益人。

6.開發商與銀行的回購關系。從法律角度看，按揭過程中的回購存在兩種情形：一種是在購房人所購房屋取得房屋產權證之前，開發商履行回購義務的，其實質是由開發商解除與購房人的買賣合同，并非法律意義上的回購行為；另一種是在購房人取得所購房屋的產權證后，開發商按條款約定回購購房人的房屋，雙方又產生一次房產的過戶行為，此時才是真正的法律意義上的回購。

上述各法律關系看似獨立，實際他們之間聯系緊密，共同構成了按揭的各方法律關系體系。按揭中的貸款關系和買賣關系應當作為一個整體，不能拋開一種法律關系來談另一種法律關系的權利義務。基于保證、抵押法律關系的保證和抵押合同都是借貸合同的從合同，保險關系和回購關系是對借貸關系保障的補充。

（四）房屋按揭的若干實務問題

1.按揭中房屋買賣合同和借款合同之間的關系

商品房買賣合同與按揭借款合同之間不是主合同與從合同的關系，具體分析如下：

首先，購房人選擇按揭付款方式后，必須按照開發商的要求與指定的按揭銀行簽訂借款合同，由按揭銀行向購房人發放貸款并應購房人的委托直接將貸款劃給開發商。由于按揭銀行是與開發商存在約定的特定銀行，購房人不能與其它銀行做按揭，借款的目的就是為了支付購房款，開發商和按揭銀行之間存在一對一的銷售和融資合作關系，相互依存。因此說，借款合同在發生上對商品房買賣合同具有一定的依附性。其次，當商品房借款合同被宣布無效或者被撤銷以后，并沒有使借款合同被宣布無效或被撤銷的情形出現，商品房借款合同在效力上對商品房買賣合同不具有從屬性。第三，商品房買賣合同訂立以后，當出賣人將符合合同約定的商品房交付予買受人時便完成其義務，商品房買賣合同因履行完畢而消滅，但按揭借款合同并未消滅，所以，商品房借款合同在消滅上與買賣合同不具有從屬性。

通過以上分析可得出結論，商品房借款合同并不是商品房買賣合同的從合同，商品房買賣合同與按揭借款合同之間具有緊密聯系而又相互獨立的合同關系。

2.按揭借款合同與房屋抵押合同之間的關系

抵押合同與借款合同之間的關系屬于擔保法規定的主從合同關系，抵押合同屬于借款合同的從合同，借款合同無效、被撤銷、解除的，抵押合同也隨之無效、被撤銷或解除。因借款合同解除導致抵押合同解除的，依照擔保法司法解釋第十條的規定，主合同解除后，擔保人對債務人應當承擔的民事責任仍應承擔擔保責任，作為抵押物的房屋仍不免除物上擔保責任。我國擔保法規定房屋抵押權的成立以辦理房屋抵押登記為生效要件，由于借款合同和抵押合同可能簽訂在期房階段，也可能簽訂在現房階段，購房人作為抵押人在抵押時可能尚未占有房屋，或者未取得房屋的產權證，因此，按揭貸款中的抵押登記性質上屬于抵押預告登記，也叫“預登記”，待購房人產權證辦妥后，再進行房屋他項權登記。購房人在抵押房屋的同時，還要將商品房銷售合同正本交付銀行，在日后辦下房產證后，房產證也交押于銀行。買賣合同與房產證是購房人擁有房屋產權的重要憑證，將這些重要憑證交付銀行占有，近似于英美法系中“權利憑證占有式按揭”。

四、商品房買賣中開發商的法律責任問題

（一）房地產廣告和宣傳資料與開發商的法律責任

在房地產銷售中，廣告和銷售宣傳資料對購房人起著非常重要的作用。在許多情況下，開發商的商品房銷售廣告承諾的條件較多，而在實際簽訂合同時又借口僅是宣傳而已，并不將廣告中所宣傳的許多條件寫在合同中，以廣告對其不構成約束力為由推脫責任。建設部公布的《商品房銷售管理辦法》第15條規定：“房地產開發企業、房地產中介服務機構的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。”這就意味著廣告中的主要條件就是未來房屋買賣合同中開發商的義務，如果開發商在銷售合同中未列明其在廣告中所告知的條件，開發商就要承擔一定的責任。商品房《解釋》第三條明確規定：如果開發商對開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對購房人是否訂立買賣合同，或者對房屋價格的確定有重大影響的，應視為合同內容。哪怕這樣的說明和允諾沒有寫到合同中，對開發商也有法律上的約束力。此條所指的“相關設施”，應當是指《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的“供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施”。只要開發商在廣告中對上述內容作了具體說明或允諾，但實際不能做到或有所改變的，都屬違約，應承擔相應的違約責任。

虛假售樓廣告，曾使不少購房人利益蒙受重大損失。所謂虛假廣告實際上是廣告主不準備真正兌現，而是以此作為一種商業手段而達到其營利目的所做的不真實的、甚至是欺騙性的、誤導性的宣傳。借助虛假廣告致使購房者與其簽訂合同的開發商，實際上是對購房者的利益實施的一種侵權行為。購房者可以要求開發商予以賠償或退房等。在這一民事法律關系中，侵權一方要返還不當得利，并對被侵權方的損失予以賠償，所以，如果開發商虛假廣告是要最終承擔法律責任的。

二、已售出的房產，在未辦理產權證前，又抵押給第三人的法律責任

由于現在房地產開發規模較大，所需資金也較大，很少有開發商能夠獨立支付全部建設資金，有個別開發商為籌集資金，將已售出的房產再次抵押給銀行以獲得貸款，這種做法可能侵害購房者的利益。依照我國法律規定，在房產售出后，只要將房屋的買賣合同按照有關國家規定在房地產管理部門進行了登記，該項房地產交易即告成立，涉及的房屋也就從開發商手中轉移到了購房者手中。如果此時開發商再將房屋進行抵押，無疑是將自身沒有所有權的財產進行抵押處置，這是侵犯購房者所有權的行為。負有法律責任的開發商應承擔因此給購房者造成的損失。

三、房屋不能按期交付的法律責任

開發商逾期交房的情況大致有：開發商根本不具備房地產開發的主體資格，其所開發的房地產項目并未取得政府有關主管部門的正式批準；房屋尚未完工；房屋本身雖已完工，但合同中約定了相關配套設施不能同時交付使用；未通過政府部門的驗收等。逾期交房作為明顯而嚴重的違約行為，開發商需要承擔買賣合同及法律規定的違約責任。首先是需向買方支付違約金。如果在寬展期內，開發商需按日支付違約金；如果超出寬展期開發商仍無法交付，而客戶又要求解約、退房的，開發商需要退還客戶已交全部房款，以及合同約定的違約金。如合同約定的是定金罰則，則開發商需向買方雙倍返還定金，并支付全部款項的利息。

四、開發商因自身原因，不能按期取得房產證的法律責任

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    2、若報告切實可行,盡快落實投資客戶的資金情況,把項目極力推薦,如同意者盡快通知理財客戶進行實地考擦。

    3、意向資金接近項目要求,盡快與融資者簽訂擔保合同,合同內應規定買賣合同必須書面備案,備案時公司人員一起到達房管局現場,備案原件由擔保公司保管,簽訂合同時投資人的身份證盡量不給開發商,只報身份證號,約定放款時間稍長最好;

    4、同意的投資者到不動產項目實地考擦并簽訂聯合理財協議書同。時注明所占房產比例,直接到售樓處簽訂商品房買賣合同,給理財客戶說明合同解除時本人必須及時到房管局解除合同,擔保公司會提前通知,否則投資人要付約定的所購房產金額比例的違約金。

    5、同意的投資者到不動產項目實地考擦,若不能及時簽訂商品房買賣合同(時間、金額),可以到擔保公司簽訂聯合理財協議,委托擔保公司某人或法定代表人為主體簽訂商品房買賣合同(如需到公證處公證也可費用自負,不要最好),同時刷卡交錢,但事后受委托人必須出示證明及房產復印件給投資者,并按時還本息。

    (1) 開發規模:開發面積,共有幾幢,共有幾層

    (2)材料齊全:營業執照,稅務登記證,組織機構代碼證,資質證明,國有土地使用證,建筑工程施工許可證,建筑用地規劃許可證,建設工程規劃許可證,預售房許可證,質量保證書,商品房使用說明書。

    (3)房產性質:商鋪 寫字樓 住房

    (4)說明操作流程:對開發商說明流程包括要簽的文件 特別注意說明擔保費和利息的結算時間。

    (5)風控控制:公司風控專員考擦項目資料的真實性位置,了解開發商項目的基本情況,工程進度,是否有其他項目。

    (6)投資客戶:投資客戶要準備身份證及復印件,要求看房的可在這步驟去看房。

    (7)還款計劃書:如利息先扣由我司簽給客戶,由開發商月結由開發商簽給客戶。

    (8)簽電子版買賣合同:打印出加蓋開發商公章。各地區有所不同,根據當地情況調整。

    (9)投資方轉賬:業務陪同轉賬提醒保存好轉賬單據。