導語：如何才能寫好一篇物業管理考察報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

作為*唯一典型的資源型城市和老工礦區，在風起云涌的新時展大潮中，*區的經濟發展一度顯得步履蹣跚，加上采空區農賠、地質災害、企業改制等各類矛盾問題的存在，更是給當地經濟發展造成很大的拖累。為擺脫地區經濟發展相對滯后的窘境，*區立足自身實際，依托時展大背景，全力實施“231”發展戰略，掀起了資源型城市轉型發展的強勁浪潮。

在這樣的浪潮中，*區政法系統站在科學發展的高度，堅持“圍繞中心、服務發展”的工作方針，切實找準政法工作服務經濟建設的結合點和著力點，把服務企業發展作為推動地區經濟發展的一項重要工作來抓。他們以開展和深化“企業服務年”活動為載體，積極創新服務思路，強化服務措施，圍繞堅定服務企業決心和確保企業辦事順心、創業安心、經營放心及增強企業發展信心等“五心”要求，充分發揮政法機關在為經濟發展保駕護航方面的主力軍作用，切實增強政法穩定工作服務企業發展的針對性和實效性，強力推動地區經濟全面快速發展，在服務資源型城市轉型發展進程中留下了“濃墨重彩”。

堅定服務企業決心從強化組織領導做起

【觀點】

服務企業發展，不是某一個人的激情沖動，而應該是集體的自覺行為，這就需要在思想上統一認識，在組織領導上加強保障。政法系統只有把服務企業發展作為一項嚴肅的政治任務來認識，作為一項事關全區改革發展甚至黨和政府形象的重大問題來認識，作為推動政法事業自身發展的大事來抓，真正做到合力同心，才能集體迸發出服務企業的堅定決心。

【做法】

毫無疑問，強化組織領導，建立健全工作機制，是服務企業發展的前提保障。*區政法委根據全區企業發展實際和政法各單位職能，在2008年以正式文件制定出臺了關于在政法系統建立聯系重點企業制度暨開展“企業服務年”活動的實施方案，明確開展活動的指導思想、目的意義、工作措施和相關要求，并成立了以區委常委、政法委書記艾亞軍為組長、政法各單位領導為成員的活動領導小組，專門確定一名副書記具體負責政法系統的日常服務企業發展的協調督查工作。同時，在政法系統中普遍建立聯系重點企業制度，結合實施“平安建設示范工程”，在各單位領導班子成員中落實了22戶重點企業的聯系抓點領導，認真明確工作任務，切實為服務企業提供了強有力的組織領導保障。

為強化服務企業發展意識，*區政法系統還以開展活動為載體，先后組織召開（舉辦）了“打造良好環境，服務經濟發展”研討會、“用科學發展觀指導政法穩定工作”研討會和“打造良好環境，服務經濟發展”演講比賽，不斷強化政法隊伍的大局意識、發展意識、穩定意識、服務意識和“平安穩定就是發展環境”、“平安穩定也是政績”、“有為才有位、有位更有為”的意識，使政法隊伍牢固樹立起“人人都是發展環境，個個都是*形象”的觀念，樹立起“服務發展有功、阻礙發展是過”、“發展為先、企業為重、服務至上”的工作理念。而且，無論是大會還是小會，也不管在機關還是基層，政法委領導總是抓住一切機會強調服務企業發展對于加快地區經濟發展的重大意義，切實要求政法及相關職能部門要處處為企業著想，想方設法為企業提供“保姆式”服務，真正使“服務企業發展”的理念入耳入腦入心。

【效果】

*政法委通過強化領導，落實責任，明確要求，提高認識，有效增強了政法隊伍服務企業發展的責任感、主動性和積極性，堅定了政法各單位為當地企業服好務的信心和決心。

確保企業辦事順心從轉變工作作風做起

【觀點】

服務企業發展，不是坐等企業求上門來，更不能對企業的訴求置若罔聞，這就意味著必須從根本上轉變工作態度和作風，切實變被動為主動，變消極為積極。政法部門要本著便于企業經營、利于企業發展、為企業著想的原則，努力形成“尊重企業、支持企業、保護企業”的濃厚氛圍，使整個政法戰線從領導機關到基層單位、從領導干部到普通干警，都主動為企業發展服務。

【做法】

竭力保證企業辦事順心，無疑是政法部門服務企業發展的一項重要內容。*區政法各單位切實從轉變工作作風入手，認真結合本部門工作實際，積極與2戶以上的重點企業建立了聯系制度，并建立了一份具有聯系領導、責任科室和企業主要負責人姓名、聯系電話、生產規模、主要產品、企業優勢及存在主要問題等基本情況的服務企業聯系卡，扎實開展調研、走訪、慰問等活動。自2008年以來，該區政法各單位主動走訪企業63家，邀請企業負責人175人次召開座談會31次，收集建議意見32條，有針對性地細化措施，對涉及企業案件實行“一案一評”，認真開展企業物資采購法律指導、消防技術指導等工作；投入資金4萬余元，開展酷暑走訪慰問活動23次，慰問職工385人；幫助企業發現火災隱患326處，提出整改意見452條，消除隱患318處。

在服務企業發展過程中，*區公安分局的做法在當地政法系統無疑具有很強的代表性。該局結合自身工作實際，采取“定單位”、“定內容”、“定時間”的“三定”工作模式，積極為所聯系的16家優勢企業提供優質高效的服務，及時為企業排憂解難；認真出臺服務地區經濟發展的“二十條”措施，在大型商貿活動審批和出入境證照、外出務工（經商）人員居民身份證換發等諸多公安行政管理工作中，竭力簡化辦事程序，縮短審批時限，積極提高民爆物品審批效率，切實方便了企業、投資者和廣大群眾。

【效果】

*區政法委積極轉變工作作風，主動聯系企業、貼近企業、深入企業、服務企業，堅決防止和克服工作中存在的“冷、硬、橫、推”等現象，真正保證了企業辦事順心如意。

確保企業創業安心從營造良好環境做起

【觀點】

服務企業發展，很重要的一點就是要保證企業創業安心，這就需要全力以赴為企業保駕護航，切實維護企業及周邊治安環境和企業發展的法制環境。政法系統只有充分發揮打擊、防范、調節、保護、服務、維穩的職能作用，最大限度地增加和諧因素，最大限度地減少不和諧因素，努力營造有利于企業發展的社會環境和法治環境，才能有效確保企業安心創業。

【做法】

要實現企業的穩定發展，無疑需要和諧穩定的良好環境作保障。*區政法系統立足當地實際和政法職能，著力強化矛盾化解工作。他們認真研究制定*（*）煤電化基地等重點項目法制保障工作方案，積極在重點企業南桐礦業公司建立人民調解工作室，加大依法化解矛盾糾紛工作力度，竭力解決群眾反映的熱點難點問題，及時化解涉及企業發展的突出矛盾糾紛。曾經，南桐鎮麒麟村光明社村民多次向該鎮有關部門反映，南桐順安爆破有限責任公司少征多占村民集體土地40畝；河邊3.5畝集體土地因化工廠圍墻阻斷，村民不便耕管，多年無收成，要求公司補償。但公司認為少征多占問題不應由廠方負責，已經國土局發證確權；河邊3.5畝地是荒地，村民一直未耕種，不同意賠償。為此，光明社100余村民數次圍堵化工廠進出路口，嚴重影響了公司正常生產。雖然有關單位和人員曾出面協調，但始終未能根本解決。*區委常委、政法委書記艾亞軍得知此事后，立即深入南桐鎮和順安爆破有限責任公司走訪、調研，并多次召集相關部門開會協調，最后專項安排矛盾協調資金4萬元用于改造該社人畜飲水基礎設施，圓滿解決了困擾企業發展的廠地矛盾。

為有效防范和處置涉及企業的，*區政法委認真組織政法各單位互通情報信息，完善工作方案和預警機制，加強與各級有關部門的配合協作，扎實有效地開展防范處置工作，近兩年先后化解苗頭139起，妥善處置群眾阻工堵路等50起。尤其在*大道二期綜合開發等重點工程建設中，政法各單位積極參與對重點拆遷戶的結對幫扶工作，適時開展司法強拆、保護性施工等31次，出動警力1010人次、車輛150臺次，拆除拆遷房屋2617.98平方米，對維護施工企業正常工作秩序、保障項目建設順利推進發揮了主力軍作用。

著力強化治安維護工作，是*區政法系統服務企業的又一重要舉措。他們創造性地推出警務室進駐重點建設項目制度，在*（*）電廠、興隆煤田等重點企業和項目設立警務室，專門組建10人的關壩協勤中隊，整合和增強企業巡邏防范力量；依法打擊干擾企業生產經營的違法犯罪活動，加大整治企業周邊治安突出問題力度，確保了重點企業和項目駐地周邊治安秩序穩定。例如，*區公安分局通過開展打擊盜竊電力設施犯罪專項行動，先后打掉盜割煤礦電力設施、盜竊通信電纜、高壓線犯罪團伙4個，抓獲犯罪嫌疑人17人；突擊清理檢查*電廠周邊廢舊金屬收購窩點11家，取締非法收購窩點3家，查獲非法收購物資約2噸，有力地維護了企業正常生產經營秩序，讓企業安安心心謀發展。

【效果】

*市*區政法委通過強化矛盾糾紛排查化解工作，為企業發展創造了和諧穩定的社會環境；通過強化治安維穩工作，為企業發展創造了良好的治安環境，強有力地保證了當地企業安心創業。

確保企業經營放心從維護合法權益做起

【觀點】

服務企業發展，就是要保證企業正常的生產經營秩序，努力維護企業經濟運行安全。政法系統應不斷創新工作方式，著力強化懲罰、保護、調節職能并重的意識，積極采取一系列切實有效的措施，充分發揮職能作用，慎重處理企業經濟糾紛，慎重準確地辦理涉及企業的經濟犯罪案件，有效調節和規范經濟關系，竭力維護企業的合法權益，促進地方經濟發展。

【做法】

要保證企業放心經營，就必須規范社會主義市場經濟秩序，為企業創造公平的競爭環境。*區政法各單位牢固樹立“企業無小事”和依法保護企業無內外的觀念，從依法懲治合同詐騙、加大債權執行力度等方面入手，及時為企業提供法律幫助，依法保護企業合法權益。

譬如，該區重點企業振興煤業公司出資260余萬元購買綦江梨園煤礦后，經技術人員和專家反復勘察，發現該煤礦是一個無資源、高風險、高瓦斯的劣礦，企業由此陷入前期投入無望收回，尚需追加資金進行善后處理的困境。*區司法局得知該情況后，主動并及時派出執行律師進行對口法律服務，在深入調查取證，逐字逐句推敲和分析雙方所訂合同的基礎上，依法提出該合同顯失公平、屬于可撤銷合同的建議，通過與綦江梨園煤礦多次交涉，據理力爭，終于在雙方都能接受的范圍內達成了和解，撤銷了該合同，為振興煤業公司挽回了100余萬元的經濟損失。

又如，該區招商引資引進的重點企業*時珍閣普生藥業有限公司與呼和浩特華蒙醫藥有限責任公司訂立藥品買賣合同并出售藥品后，華蒙醫藥公司拖欠貨款達16萬余元。*區法院受理此案后，立足于服務企業發展，著眼于保護企業的合法利益，依法及時對案件進行了判決，并積極組織力量奔赴*被告所在地進行財產保全，最終促使被告主動履行還款義務，有效維護了企業利益。

【效果】

*區政法部門秉承“企業無小事”的服務理念，及時主動地為企業提供高效、優質的法律服務，通過依法懲治合同詐騙，不斷加大債權執行力度，有效保護了企業合法權益，保證了企業正常的經營秩序。

增強企業發展信心從提供智力支持做起

【觀點】

服務企業發展，不僅要為企業保駕護航，做好企業的“護法使者”，還要想方設法推動和拉動企業發展，積極做好企業的“參謀”。政法部門應始終把是否有利于企業發展作為鑒別政法工作質量和水平的第一標準，充分發揮自身優勢，不斷拓展服務范圍，切實根據企業發展的實際需要，有針對性地為企業提供幫助，傾心傾力為企業排憂解難，增強企業發展的信心。

【做法】

企業要實現持續、健康、和諧發展，不僅需要良好的外部環境保障，更需要健康、和諧的內部環境支撐。*區政法各單位充分發揮熟悉法律和有關政策的優勢，著力加大對企業的智力支持力度，竭力增強企業科學發展、做大做強的信心。

他們積極為企業生產經營建言獻策。*區政法委領導到南桐機械制造廠調研企業發展環境時，積極建議企業保障科研經費搞好產品研發，根據西南地區采煤環境，積極開發新產品，盡量拓展市場；結合地區產業發展形勢和自身實際，作好規劃、早謀思路、合理經營，加快企業發展，推動地區資源型城市順利轉型；搞好安全生產，扎實抓好單位內保和綜治工作，協調好與周邊群眾的關系，最大限度地減少矛盾糾紛對企業生產經營的影響……這些合理的建議和意見，對促進企業發展和全區經濟發展提速無疑起了積極作用。

他們積極幫助企業加強職工教育管理。*區政法各單位主動上門為企業開展《合同法》、《經濟法》、《勞動法》等法律法規培訓、消防培訓、安保培訓，著力增強企業職工的法制觀念和安全意識。該區政法委深入當地重點企業振興煤業公司，為中層以上干部播放國家安全及維穩工作紀錄片，并就抓好國家安全工作、防邪工作提出要求，使公司干部豐富了國家安全知識，增強了維護國家安全和社會政治穩定意識。該區檢察院結合法律“六進”活動開展，在全區開展國有企業干部職工職務犯罪預防工作，組織管錢物、管項目、管工程等關鍵部位的工作人員到*監獄開展警示教育；針對查辦的個案深入企業開展調查研究，對存在的問題、隱患，積極配合企業紀檢監察等部門建章立制，制定完善整治和規范措施，切實加強預防職務犯罪工作，有效促進了企業健康發展。

【效果】

*區政法委主動跳出政法思考服務，竭力拓展服務內涵和范圍，積極參與企業的生產經營管理活動，積極建言獻策，為企業提供智力支持，幫助企業優化內部發展環境，使企業實現可持續發展的信心不斷增強。

記者手記

置身資源型城市轉型期，*區政法委牢固樹立“服務企業就是服務大局”的理念，積極創新服務方式，不斷提高服務質量，認真落實服務措施，竭力增強服務實效，切實為企業發展創造了良好的社會環境和法治環境，有力地推動了地區經濟又好又快發展。他們在服務企業發展進程中的積極探索與實踐，給予了我們如下一些啟示：

在思想認識上要堅持做到合力同心，把服務企業發展作為政法大事抓緊抓實。*區政法委把服務企業發展作為一項事關全區改革發展、事關政法隊伍甚至黨和政府形象的重大問題來認識，竭力統一思想，不斷強化服務企業發展意識，認真理清服務企業發展思路，切實為政法機關服務企業發展提供了強有力的思想保障和組織保障，堅定了政法機關服務企業發展的決心。

篇2

特別是弱電系統工程，在出了保修期之后，維護費用要由物業來承擔。目前大部分小區的物管費的水平，都不足以支撐該弱電系統智能化設備的維護費用。有的項目完工后，建設單位與物管公司的交接不充分，造成建設與運營管理脫軌。

2怎么解決這些矛盾呢

針對當前形勢下弱電系統工程存在上述問題，不能讓弱電系統智能化成為一句空話。因此，優化弱電系統工程實施管理勢在必行。作為弱電工程的建設單位應充分發揮其市場主導地位的優勢，強化對弱電工程的優化管理。建立一套自我完善的企業工程管理規程，制定一套約束相關各方的管理程序，一套讓參與各方都預先承認的規則。這樣就可以大大提高設計效果、減少施工過程的困難，保障弱電智能化工程的最終品質。為了加強優化對弱電系統工程的實施管理，必須對弱電工程的各實施過程（步驟）進行指導、控制，確保項目建設過程的順利進行，建設單位應對整個建設項目弱電工程的實施過程進行優化管理。

（1）在弱電系統工程的規劃、設計階段進行優化管理

根據工程項目規劃及相關功能的需求，編制工程項目的《弱電系統設計要求》。然后，選擇優秀的專業設計院，根據《弱電系統設計要求》委托設計弱電系統。建設單位工程部門應負責組織對弱電工程設計的評審工作，并對設計進程及具體的設計事項進行監控，定期、及時與設計公司溝通，并及時整理形成紀要，為下一步優化設計調整提供依據。

（2）規劃、設計階段，弱電系統工程設計應遵循的原則

①可靠性原則，將安全防范系統的可靠性放在第一位，充分考慮小區的實際情況，選用質量可靠耐用的設備，在系統投入使用后長期有效地發揮各部分的作用，方便用戶使用，保障小區內住戶的安全。

②安全性原則，系統應能夠最大限度地保障住戶人身及財產的安全。

③實用性原則，系統應能夠最大限度地滿足住戶的生活需求及使用的方便性。

④合理性原則，根據實際情況選用能滿足用戶需要的設備；系統便于施工，盡量減少對建筑、裝飾等的損害。

⑤適用性原則，系統應具有高度的適用性，不會受到氣候和地理環境的干擾影響。

⑥先進性原則，充分考慮科學技術的迅猛發展的趨勢，應用較先進技術，保證小區建成具有先進性的智能小區。

⑦經濟性原則，在考慮整個系統先進、可靠的同時，著重考慮產品的性能價格比，保證產品的經濟性。在實現建設單位對系統的要求的情況下降低系統的造價，減少不必要的浪費與消耗，讓建設單位投入較少的人力與物力，建立完善的智能化體系。

⑧科學性原則，系統的設計、施工嚴格按照有關規定執行，并且充分利用現有成熟的技術，保證系統的可靠運行。

⑨兼容擴展性原則，保證智能化小區內部的各個子系統的集成、兼容和信息共享，總體結構具有可擴展性和兼容性。設計完成后，應重點審查確認弱電系統的設計是否符合有關標準、規范和規程的要求，是否與《弱電系統設計要求》相一致,相關功能性要求是否設計到位。特別地，對于通訊、數據網絡、電視系統的設計，應充分考慮多家運營商提供的服務架構，對各建筑單體內的路由、橋架、管道、設備間(箱)及戶內弱電箱進行配置，便于今后住戶所選的運營商能予以接入；根據各地實施數字電視的具體情況，須考慮有線電視各段路由的擴充空間；無線移動通訊信號不能覆蓋的區域（如地下車庫、電梯轎廂等），還須設計無線通訊信號增益系統。優化規劃、設計階段的實施管理，是為下一步施工過程，做好實用性的優質工程打下牢靠的基礎。真正做到為實用而設計，避免出現“閉門造車”，嚴重脫離實際和用戶需要的后果。因此，優化規劃、設計階段的實施管理是至關重要的。

（3）在弱電系統工程施工過程中進行優化管理

建設單位根據設計方案、圖紙和招標文件進行招標，對初選的弱電工程施工單位必須進行實地考察。編寫考察報告，且確定入圍名單。從中選擇有最佳實力的、優秀的施工單位，簽訂《弱電系統工程施工合同》及《弱電系統工程及設備維保服務協議》，明確雙方的權責利。要求施工單位必須在合同規定的時間內完成系統的深化設計,其內容及圖紙須經原設計單位和建設單位的相關技術負責人員進行優化評審。建設單位項目工程部弱電管理人員須協助、督促各相關施工單位，根據深化后的圖紙，限期對弱電及相關系統的預埋預設進行檢查確認，由檢查單位提交檢查報告，對其不符合或不合格處須進行及時調整；須根據整體計劃和合同要求，全面把握控制工程的品質和進度，其間出現品質問題，經項目工程部協調仍不能解決，須立即將情況匯報上一級管理部門或管理人員，由其協助予以解決。

（4）在弱電系統工程驗收及交接過程進行優化管理

根據國家、地方關于智能建筑及住宅建筑的相關規范和標準，再進一步優化規范項目弱電系統驗收標準。系統安裝調試完成后，為提高工作效率，應由建設單位組織弱電系統施工單位、設計單位、監理單位、物業管理單位五方共同參加驗收。建設單位和施工單位應在現場驗收前7個工作日，分別把所需驗收的設備設施系統技術資料移交物業管理單位，并列出所有移交資料的清單，由三方簽字認可各持一份；建設單位應根據設備安裝調試單位提供的技術資料編制驗收計劃，做好相關的驗收準備，并通知物業管理單位做好相應的接管驗收準備工作；在驗收過程中，發現質量技術問題和需要整改的項目，須做好統計工作并寫入驗收會議紀要，責令限期整改，進行復驗，直至驗收通過。

（5）建筑弱電工程的檢驗與移交使用

建筑弱電系統工程驗收完成，建設單位須將本項目《弱電系統工程及設備維保服務協議》及相關工程竣工資料等事宜移交該項目物業管理公司，由該公司監督執行。移交資料應包括：

①產品資料：各系統設備的數量、型號、規格、產品檢測證書、檢驗報告、合格證書、產品說明書等。進口產品還須提供原產地、報關單及商檢證明。

②技術資料：系統結構圖、各子系統工程原理圖、施工平面圖、弱電機房設備布置圖、設備電氣端子接線圖等；各系統的產品說明書、操作及維護手冊等。

③工程資料：招標文件、階段驗收資料、材料保證書、材質驗收報告、工程監測數據、設備及系統自檢檢測記錄、系統試運行記錄、第三方測試記錄、培訓資料及考核記錄、其它按規定應提交的資料等。只有充分作好物業管理部門的交接工作，才能較好地保證各相關弱電系統設施的正常運行，為今后的日常維護工作，提供有理有據的保障。

3結語

篇3

關鍵詞：房地產；招投標管理；對策

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

前言

當前國內外的房地產項目招投標已經成為最普遍、最重要的項目采購方式。房地產項目招投標在整個房地產開發過程中是很重要的一環。招標采購關乎到整個房產項目能否有效控制成本，項目能否盈利，施工能否順利開展。所以，加強房地產項目招投標工作的管理，用科學發展的思想武裝我們自己的企業，就顯得尤為重要。

一、房地產項目招標投標的特殊性

1、房地產項目招標投標工作的內容間歇重復房地產企業招標投標工作的間歇重復性體現在兩方面。首先，房地產企業（招標部門）開發不同的房產類型項目，因此房地產企業中房地產項目的招標投標工作內容也是有一定的定向性和特殊性的。其次，同一項目，隨著不同期項目的推進，項目招標投標的工作內容會有間歇性的循環。例如，每一個項目都會遇到監理招標、總承包施工招標、電梯招標等，只是由于項目的需要的時間段不同而時間上有所差異。

2、房地產項目招標投標工作涉及范圍廣眾所周知，房地產項目之所以成為我國的支柱產業，原因之一是因為房地產項目涉及諸多領域，從設計到施工工藝，從原材料到機電設備，從裝飾行業到物業管理服務，形成一條強大的產業鏈。因此招投標工作也需要涉及房地產項目中的各個領域。常常一個房地產項目會涉及到百余種從材料到人工的選擇，這也是房地產項目不同于其它產業的一大特點。

二、房地產項目招投標管理中的問題分析

1、招投標工作管理團隊組織不暢在房地產市場激烈競爭的環境下，對房地產項目而言，不僅涉及范圍廣，而且要適應高度緊湊的工作效率，其系統性、程序性非常強，對時間的要求也很高。因此，在招標投標工作中需要由專人或專門的部門牽頭協調設計、材料、工程、技術、造價等各專業，統籌考慮，形成一份完整且縝密的招標文件。但是對于這樣一個需要大家全力支持的工作，招標過程往往缺少專人牽頭，各部門之間缺少聯系溝通，會使得招標投標工作時間周期增加，效率大打折扣，甚至會由于對技術的不全面了解而造成招標項目存在漏洞，給投標單位的不平衡報價有了可乘之機。因此，健全的招標投標工作團隊，組織工作明確流暢和及時溝通非常重要的。

2、違規現象的出現

招標公告、資格預審文件內容不規范，條件設置過高或有針對性，存在排斥潛在投標人情況。招標人在招標公告時，往往有意提高報名門檻，設置過高的資質等級、業績要求等。例如：工程總承包資質完全可以承建的項目，要求必須同時具備指定的專業承包資質方可報名；要求企業或項目經理必須具有嚴苛的類似工程業績方可報名；無論工程規模情況都要求必須一級建造師方可報名；要求建造師必須有魯班獎、優質工程獎業績方可報名等等。在編制資格預審文件時，條件設置過高，有針對性地設置各種要求和評分辦法，為某些投標單位量身訂做。資格預審工作暗箱操作，對未通過資格預審的投標人不予解釋原因。

3、工程量清單、招標最高限價編制水平參差不齊

招標和造價咨詢機構從業人員業務水平參差不齊，工程量清單和招標最高限價編制質量差、誤差大，甚至在招標人授意下有意壓低最高限價，損害投標人利益。肢解工程分包，招標人指定分包，限制總包單位的施工承包范圍。招標時隨意甩項、肢解工程分包情況較多，甚至一般住宅樓項目還要甩項保溫、防水等項目，再加上發包人供應材料設備等，把總承包單位做成了勞務承包。發包人指定分包項目過多，既增加了工程現場的管理難度，責任界面不清對今后的房屋維修也帶來了難度。

4、招標工作人員專業素質不夠

作為房地產項目招標投標的工作人員，不僅需要有較強的業務能力，還需要有堅定的意志，和對工作一絲不茍的態度。當前，一些房地產項目招標投標工作人員，不僅對項目技術層面了解不夠，而且職業精神不足，在編制招標文件時缺乏責任心，如工程量清單質量不高，清單缺項漏項，工程項目特征描述不完整等，其后果勢必給項目帶來后遺癥，給企業造成一定的損失。更有甚者，一些招標工作人員，內外串通，，成為招標投標工作有效實施的最大障礙。

三、健全和完善房地產項目招投標管理的對策

1、建立和完善相關招標制度與流程

招標過程必須既有充分的透明度，各部門積極配合、全面溝通、信息共享，所有招標決策應在招標機構內集體公開決策，杜絕暗箱操作。

投標單位的選擇直接影響到招標工作的質量。建議每次招標都應有充分適量的投標隊伍參與投標（至少三家單位），參與投標的單位是通過資質審查或在“合格承包商名錄”選擇的單位。該工作可由項目公司或者工程管理部主持，通過資質審查后參與投標；入圍投標單位的最終選擇由招標小組集體確定。

所有與招標工作相關的員工都應保持廉潔，不得利用職務、職權之便謀求私利，任何個人不得影響招標小組進行客觀公正的評價。除了投標文件密封之外，詢標過程的優惠報價都應該采用信封密封，最后統一開標，避免詢標過程中的價格外泄。

各單位的投標文件、評標過程、未發放中標通知書前的定標意向，都是公司的重要機密，不得泄露或作不當承諾；公司要求各投標單位對自己的投標資料保密，互不串標；中標單位的投標書正本由成本合約部保存，副本由成本合約部、開發部、工程管理部各保留一本。

項目的招標資料，包括：招標文件、投標文件、承包商考察報告、答疑記錄、開標記錄、評標報告、約談記錄、相關會議紀要等，須及時收集、整理、歸檔、保管。

2、招標方式選擇的多樣性

各類工程招標原則上是采用工程量清單的招標方式。結合具體工程的復雜程度、技術要求、工期要求，結合承建商的實力以及招標人自身的管理水平，合理劃分標段。避免標段過小導致合作方不能發揮規模效益，而提高報價；也要防止標段劃分過大導致不能按時竣工或者降低工程質量。

為有效的控制成本，除特殊工程外，建議原則上不采用費率招標；特殊情況下不得不采用時，需經公司招標小組研究后實施。

下述工程項目建議采用兩階段招標法：招標項目的技術含量高，產品質量差異程度大且難以量化，如幕墻、門窗、精裝修；投標產品存在較大差異，比較的重點是性價比而不單純是價格，如智能化、機電設備安裝等。兩階段招標法即先進行方案招標（可要求投標方初步報價），統一技術標準或設備型號后再進行第二階段招標。兩階段招標方式，既有利于合理方案的選擇，也有利于幾家投標報價在同一平臺作比較。

3、采取措施防范不平衡報價不平衡報價法是指投標單位在保持總價不變的情況下，在調低某些分項的同時提高另外一些分項單位的價格。實質上其目的不外是指望在施工中運用高索賠策略追加更多的工程造價或盡早回收工程款。這種方式在一定程度上掩蓋了房地產項目投標報價的實際水平，容易造成“低價中標，高價結算”的結果，這給今后的成本控制埋下很大的隱患。因此，無論采用何種方法來評標，招標人都應當對這部分內容均相需相當關注。

如何避免或減少這種情況的發生？筆者認為招標人需在以下方面加強工作：（1）統一報價格式和報價要求，加強報價文件的格式化和規范化，確保各投標人投標報價格式的統一性。（2）提高工程量清單的準確性 ，招標人在發標前應自行或委托專業咨詢公司對招標工程量清單進行詳細計算、審核和復查，尤其對土石方工程等容易發生工程量變化的分項工程應予以重點審查。（3）深化設計，減少設計模糊地帶 ，這就要招標人加強對設計單位的管理和設計監理工作，確保招標圖紙和招標文件達到施工階段的深度和質量，盡量規避設計深度不足引起的不平衡報價。（4）在評標分析中，對投標報價中存在明顯低于或高于市場價的報價，需要單獨分析，有必要時可在詢標過程中要求投標單位調整報價。

結束語

房地產市場的招標投標是房地產建設領域的一項重大改革，要做好這一工作，在確保其在工程質量、工期和經濟效益上發揮巨大的推動作用。

參考文獻

[1] 薛金泉.房地產項目招投標中的問題及解決方案[J].現代經濟信息，2010，(08).