導語：如何才能寫好一篇房產贈與公證書，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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房產公證書有效期是多久 公證書中未規定的，有效期由公證書的使用部門單方規定，公證處一般不作規定。一般民事類公證如出生公證、結婚公證、親屬關系公證、學歷學位公證、駕駛證公證等就屬于這一類。申請人應該注意向公證書的使用部門咨詢公證書的有效期。

公證書的有效期一般分為3類情況：

一、公證書中未規定的，有效期由公證書的使用部門單方規定，公證處一般不作規定。一般民事類公證如出生公證、結婚公證、親屬關系公證、學歷學位公證、駕駛證公證等就屬于這一類。申請人應該注意向公證書的使用部門咨詢公證書的有效期;

篇2

    根據規定,以下幾類房地產交易必須先公證:

    1、房產繼承,應當辦理“繼承權公證書”。也就是說,對于子女或家屬要辦理繼承房產的話,必須要有公證處辦理的公證書;

    2、遺囑人為處分房產而設立的遺囑,應當辦理公證。處分房產的遺囑未經公證,在遺囑生效后其法定繼承和遺囑受益人可根據遺囑內容協商簽訂遺產分 割協議,經公證證明后到房地產管理部門辦理房產所有權的轉移登記手續;經公證的遺囑在遺囑類別中具有最高的法律效力,易于遺囑人去世后其子女憑此繼承房產 和解決糾紛。

    3、贈與房產,應當辦理贈與人的“贈與公證書”和受贈人“接受贈與公證書”,或雙方共同辦理“贈與合同公證書”;

    4、有關房產所有權轉移的涉外和港澳臺的法律事務,必須辦理公證證明。

    在辦理商品房買賣合同公證時,申請公證雙方需要向公證機關提交相關的資料,出售方需要提供的材料:企業營業執照(居民身份證)、房屋所有權證或土地使用證、商品房銷售許可證及買賣房屋合同文本。

    購買方需要提供的材料:居民身份證、戶口簿或法人資格證書。

    此外,公證機關需要對所出售房屋的具體情況作詳細了解。比如合同中買賣房屋的產權狀況、坐落位置、數量、質量及附屬設施情況和使用面積;房屋買 賣價款數額、付款日期、付款方式;被買賣房屋交付使用時間;辦理房屋產權過戶及有關手續的約定;雙方違約責任;雙方當事人認為應當約定的其他內容;合同雙 方當事人簽字、蓋章及簽約時間等,包括所要購買的房屋是否有銀行抵押負擔,都是公證機關審查的內容之一。

    另外在辦理商品房買賣合同公證時,購房者應注意以下一些問題:首先,房屋買賣合同應經過房地產交易所核定;其次,商品房開發銷售手續不健全的房 屋,一般不予公證;辦理合同公證應盡量委托自己的律師代為辦理,這樣無論從專業的角度,還是從操作便利的角度看,對購房人都會更加有利。

    提醒:二手房購買與裝修過程中也可辦理公證在二手房購買與房屋裝修的過程中,消費者為確保自己的權益,也可以針對某些環節到公證處辦理公證。

    在二手房買賣的過程中,最為常見也最為有效的是提存公證。如果賣方要把原來的舊房子賣出去,可能會擔心房產簽了合同、過了戶,購房者一方卻不付錢;而買方也會有付出錢而拿不到房產證的擔心。所以買賣雙方也可以到公證處辦理房款提存公證,待房產順利實現過戶之后再由公證處將錢交給賣方。這樣公證處就在買賣雙方達成了一座足可信任的交易平臺,保障了各方當事人的合法權益。

    另外在二手房買賣的過程中,還可能會出現不是房主本人跟購房者直接進行交易的情況,這就需要房主到公證處辦理委托書公證。裝修也可提存公證在裝修過程中,消費者也可以與裝修公司一起到公證處辦理裝修款提存公證,雙方根據不同的裝修方式簽訂協議,不管是一次性付款還是按階段付款,最好都先把裝修款交到公證處。在消費者對裝修質量滿意之后,再由公證處將裝修款交給裝修公司。

    如果出現漏水等質量問題的,客戶可以要求公證人員到現場即時拍攝,提取證據,留存公證處辦理證據保全。

    Tips:房地產公證怎么辦?

    一般辦理房地產公證遵循以下程序進行:

    公證申請。當事人向有管轄權的公證處提供申請,填寫申請表,并提交房屋買賣合同、個人身份證件、產權證明及其他相關材料。

    公證受理。公證處對當事人的公證申請,經審查符合公證條件的,予以受理。

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讀者林樹

林樹讀者:

張林獲得該房屋無需繳納個人所得稅。因為財政部、國家稅務總局《關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》,明確規定以下情形,對當事雙方不征收個人所得稅:(一)房屋產權所有人將房屋產權無償贈予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;(二)房屋產權所有人將房屋產權無償贈予對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人;(三)房屋產權所有人死亡,依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。從介紹的情況看,張林屬于第(二)種。

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1．**的房屋及海珠、**、天河區的一手房，在廣州市財政局財政征管分局契稅征收點辦理不征契稅確認手續。

2．海珠區的二手房（海珠區房管部門受理的），在海珠區契稅征收點辦理不征契稅確認手續；**區的二手房（**區房管部門受理的），在**區契稅征收點辦理不征契稅確認手續；天河區的二手房（天河區房管部門受理的），在天河區契稅征收點辦理不征契稅確認手續；黃埔區的二手房（黃埔區房管部門受理的），在黃埔區契稅征收點辦理不征契稅確認手續。

政策依據：

《關于離婚后房屋權屬變化是否征收契稅的批復》（國稅函〔19**〕3**號）“根據我國婚姻法的規定，夫妻共有房屋屬共有財產。因夫妻財產分割而將原共有房屋產權歸屬一方，是房產共有權的變動而不是現行契稅政策規定征稅的房屋產權轉移行為。因此，對離婚后原共有房屋產權的歸屬人不征收契稅。”

提交資料：

序號資料名稱備注

1身份證明自然人的身份證明包括：身份證或軍官證或護照或其它身份證明，（曾改名的還須提供戶口簿或改名證明）。

委托辦理的須提供經公證的委托書及人的身份證明。

2《結婚證》或《離婚證》

3法律文書屬法院判決的提供。包括：判決書、調解書、裁定書、協助執行通知書。

4贈與、析產公證書或財產分割、房產處置的協議書、公證書離婚協議書須經民政部門蓋章確認。無民政部門蓋章確認的需雙方攜帶身份證到場簽名蓋章。

5地址證明贈與、析產公證書或財產分割、房產處置的協議書上列明的房產地址與《房地產證》或《商品房買賣合同》的地址不一致的，需提供由物業管理公司、派出所、或居委會出示的地址證明。

6《房地產證》或《商品房買賣合同》法院強制執行未能提供房產證，需提供房地產權情況表。

7原購房人的契稅完稅證、廣東省契稅納稅申報表和繳款書房屋為一手房的提供。

8土地使用權基準

地價評估書房屋土地使用權屬劃撥，改為轉讓或出讓的提供。

9廣東省契稅

減免申請表

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[關鍵詞]房產繼承；贈與；強制公證

[DOI]1013939/jcnkizgsc201718110

廢止“強制公證才能順利辦理繼承房產和贈與房產登記”的做法，在一定程度上減少了辦事環節，節省了辦理公證的費用，但并不是說所有的房產繼承和贈與都可以不用再辦理公證，如果遇到有可能引發糾紛的房產繼承和贈與，依然可以選擇在自愿的前提下，通過公證機構辦理房產繼承、贈與的相關事項公證。機關辦理繼承房產等事項的公證。與原來的登記工作規范相比，現在新規范不但壓縮了辦理時限，還免去了登報、辦理公證等麻煩，為市民減少了支出。順應了國家“放管服”等相關政策的要求。以前如果房產證丟失，當事人必須去登報，必須拿著登報聲明才可以辦理相關業務。而以后不需要登報聲明丟失，只要在規定的網站上刊發丟失聲明即可。

1房產繼承、贈與強制公證的弊端分析

11缺乏必要的法律依據

我國繼承法規條率、物權法規條率和房地產管理法規條例中都沒有涉及房產繼承、贈與強制公證的條款。我國的繼承法規并沒有將房產繼承、贈與行為作為房產繼承登記的前提條件。對于房產繼承和贈與的主要根據所有權人所設立的遺囑作為參考標準，有遺囑的按照最終所公證的遺囑為準，沒有的以最終的遺囑為準。顯然在我國物權法規中并沒有將房產繼承、贈與強制公證作為一個必要條件。從公證法規的角度分析。雖然法規將繼承作為一項需要公證的重要內容，但是需要公證內容主要涉及法律、法規、政府規定的應該公證的內容，由此可以看出該項法規中的規定只是公證機構的一個業務范圍，并不具備強制執行的力度，不能將其意會為大眾必須履行的一種基本義務。從物權法規和城市房地產管理法規內容分析，均沒有對房產繼承、贈與強制公證的相關規定，因此，房產繼承、贈與強制公證不符合我國現有法律依據，是一種不符合規范制度，需要盡快廢除。

12房產繼承、贈與強制公證不符合我國的立法原則

2016年1月1日之前，我國的房產繼承、贈與要求強制公證，房屋所有權繼承人和贈與當事人必須到房地產管理機構辦理房產所有權轉換手續，房產的當事人設立遺囑處理自己的房產需要對遺囑進行公證。房產當事人死亡之后，受益人需要攜帶公證機構出具遺囑公證書，遺囑繼承權產權公證書以及房產的產權證等證書到當地的房產部門辦理相應的房產產權轉化手續，而新修訂的物權法規、房產管理法規、土地登記法規以及房屋登記法規等法律條款都沒有對房產繼承、贈與要求強制公證進行規定和特殊說明，新法律和20世紀90年代出臺的聯合通知中房產繼承、贈與要求強制公證等要求相悖，需要及時將房產繼承、贈與要求強制公證這項條款廢除。此外，房產繼承、贈與要求強制公證侵犯了公民的基本權利。自愿原則是我國民法法規中的基本條款，而物權法規和繼承法規是我國民事法規體系的基本法律，而公證法規是對各種法律行文、文書的真實性和科學性的公證，由此可以看出，房產繼承、贈與要求強制公證侵犯了居民的基本權利。

2房產繼承、贈與不再要求強制公證

21房產繼承可以不用辦理公證

《不動產登記操作規范（試 行）》中最重要的一項規定就是不做公證也可以進行繼承（受遺贈）不動產的登記，公證只是申請人的一個可選項，申請人可以自行選擇是否公證。這一規定既是《不動a登記暫行條例》相關規定落實的具體措施，也是一項探索性的措施，更是一項便民舉措。按照這一規定，申請人在繼承或者受遺贈不動產時，有權選擇公證或者直接申請按照有關規定進行核驗和登記，而繼承（受遺贈）公證就不再是一項必需的選擇。但是為了保障繼承人和被繼承人的合法權益及其財產安全，不要求必須公證并不等于不進行相應的審查核驗，為此市規劃國土委專門出臺了《不動產登記操作規范（試 行）》實施的配套文件《繼承（受遺贈）不動產登記工作程序（試行）》，對選擇不公證辦理繼承（受遺贈）不動產登記的政策、辦理流程、申請所需材料等進行了統一的規范。也就是說，按照現行不動產登記政策規定，繼承、受遺贈取得不動產權利辦理不動產登記的，繼承權公證文書不再作為必須提交的申請材料。

22不公證可節省費用

有很多經濟領域的研究人員一直認為，房地產繼承、贈與不再進行強制性公正，體現了對給公證人權利的尊重。在全新的歷史時期，隨著人們對自身權利的認識逐漸加深，該項規定的出臺和實施正是符合大眾的權利要求。房產采用公正和不公正兩種模式有其各自的優勢和劣勢，傳統的公正模式已經運行了很長一段時間，公正部門在長期的工作過程中積累了豐富的工作經驗，但是工作效率有待進一步提升，而不公正制度實施之后，可以大大節約申請人的時間和經費。

23新規范更加注重便民服務

《不動產登記操作規范（試 行）》將一般登記業務的辦理時限統一壓縮為十個工作日，而查封和異議的登記則明確定為要在受理當日辦理，這比國家規定整整縮短了二十個工作日。確定了繼承（遺贈）不要求強制公證、簡化補換證手續以及抵押權的注銷登記單方申請等便民措施的辦理程序。如果選擇不公證，則不用提交經公證處公證的材料或者已經生效了的法律文書。申請人提交相關文件向檔案窗口申請查詢擬繼承（受遺贈）的不動產登記有關情況。如果還存在不能進行登記的情況，房產繼承或者贈與申請人需要一次性攜帶好相關的申請資料到房產登記機構進行登記，對于申請人所提交的材料不齊全的，但是符合相應的法定形式的，并且所要登記的不動產沒有涉及限制性資產轉移的，進入到相關材料審查檢驗環節后，根據申請人所提供的相關材料以及與申請人溝通詢問的情況，符合法定程序的應該及時進行受理、審核、公示和登記。

綜上所述，進入新時期以來，國家對不動產登記的改革勢在必行。《不動產登記操作規范（試行）》和《不動產登記暫行條例實施細則》實施一年多來，眾多的當事人從中受益，特別是對房產繼承、贈與進行登記不再要求強制公證這一規定更是為當事人簡化了手續，節省了時間，更節省了費用，因此備受歡迎。不動產登記機構應不斷學習新規范和新要求，不斷地總結經驗，以適應新時期當事人對不動產登記的需要，做好不動產登記工作，更好地為當事人服務，為國家的經濟騰飛做出貢獻。

參考文獻：

[1]楊偉東繼承受遺贈強制公證的合法性和未來走向――以陳愛華訴南京市江寧區住房和城鄉建設局不履行房屋登記法定職責案為分析基點[J].法律適用，2015（4）

[2]陳慧娜，郭發產處分不動產遺囑應當實行強制公證[J].上海房地，2009（4）

[3]楊永華，沈潔穎強制公證制度初探[J].行政與法，2003（7）

[4]郭岳萍強制公證進入物權變動領域辨析[J].中國司法，2012（8）

[5]丁煒煒，曾遠濤關于強制公證立法的思辨[J].中國司法，2010（11）

[6]高發房屋繼承登記強制公證于法無據――從最高人民法院公報的一起案例看不動產登記程序需注意的環節[J].國土資源，2016（1）

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甲方(贈與人)：________(寫明姓名、住址)

乙方(受贈人)：________(寫明姓名、住址)

甲乙雙方就贈送________(贈與的標的物，如贈與微機一臺，應寫明“浪潮386型微機一臺”，如其他物品，也應寫明該贈與物是什么、在什么位置)事宜達成協議如下：

一、甲方將其所有的________(標的物)贈送給乙方，其所有權證明為：(寫明證明甲方擁有所有權的證據名稱，如贈與房屋，就應有房產所有權證，贈與微機應有購買該微機的發票等)

二、贈與物的交割

(寫明交割的條件，在什么時間、什么地點交割，辦理什么手續等等)

三、乙方應在________期限內辦理所有權轉移的手續逾期不辦的，視為拒絕贈與(也可以約定其他條件)。

四、本合同自________日起生效(可以寫自公證之日起生效)。

五、本合同一式兩份，雙方各執一份。

甲方：________(簽字、蓋章)

乙方：________(簽字、蓋章)

________年___月___日

相關規定

一、以下情形的房屋產權無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅：

(一)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;

(二)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人;

(三)房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

二、贈與雙方辦理免稅手續時，應向稅務機關提交以下資料：

(一)《國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》(國稅發〔20xx〕144號)第一條規定的相關證明材料;

(二)贈與雙方當事人的有效身份證件;

(三)屬于本通知第一條第(一)項規定情形的，還須提供公證機構出具的贈與人和受贈人親屬關系的公證書(原件)。

(四)屬于本通知第一條第(二)項規定情形的，還須提供公證機構出具的撫養關系或者贍養關系公證書(原件)，或者鄉鎮政府或街道辦事處出具的撫養關系或者贍養關系證明。

稅務機關應當認真審核贈與雙方提供的上述資料，資料齊全并且填寫正確的，在提交的《個人無償贈與不動產登記表》上簽字蓋章后復印留存，原件退還提交人，同時辦理個人所得稅不征稅手續。

三、除本通知第一條規定情形以外，房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經國務院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。

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    答：轉租是指承租人不退出原租賃關系，而將租賃物出租給第三人使用并收取租金的行為。《合同法》第225條對于轉租行為的規定是：在租賃期間，因占有、使用租賃物而獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外。依據本條的規定，雙方當事人可以協商確定在租賃期間，因占有、使用租賃物而獲得收益的歸屬，如無此約定，則此收益歸承租人所有。因此，如果你們在事前并沒有特別約定，那么該房租的增值部分理應歸你所有。

    問：我叔叔要出國了，他想把一套房子贈送給我，手續怎么辦？

    答：辦理房產贈與手續的具體步驟如下：1、贈與人與受贈人訂立關于房屋贈與的書面合同，即贈與書。2、受贈人憑原房屋所有權證、贈與書，根據《契稅暫行條例》規定繳納契稅，領取契證。3、辦理公證。根據《關于房產登記管理中加強公證的聯合通知》的規定，贈與房產必須辦理公證。4、辦理房屋所有權轉移登記手續。由接受贈與房產的受贈人到房地產管理部門申請變更登記，應同時提交下列證件：①申請書；②有關當事人身份證件；③原房地產產權證；④贈與書及公證書；⑤契稅收據。5、贈與人將房屋交付受贈人。這里的“交付”要以辦理了房屋產權轉移登記為準。

    問：我想要在沿街開家店面，是不是需要得到鄰居的同意？

    答：是的。根據上海市有關部門最近做出的規定，住房改變使用性質，不光要得到管理部門的批準，還應注意：不影響相鄰房屋的使用；相鄰業主、使用人以及業主委員會的書面同意證明。其中，如改作餐飲和娛樂業的，須提交該幢房屋全體業主或使用人的書面同意證明；改作其他用途的，須提交相鄰的上、下、左、右業主或使用人的書面同意證明。所以，住房改變用途應征得相鄰方同意是比較關鍵的條件。

    問：我租了一套房子，合同上注明是2003年3月到6月，到期后大家都默許租賃關系延續，但9月底我突然接到房東的電話，要我10月初就搬出。我當時和他簽訂的合同中并沒有約定賠償條款，遇到現在這種情況，我能否要求賠償？

    答：因合同約定租賃關系2003年6月到期，但合同沒有約定到期后可順延的時間，故在順延期間，房東是有權隨時解除租賃關系的，這不能認定房東有違約行為，但房東解除租賃關系應提前通知你，給你合理的時間安排其他住處。

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    論文關鍵詞 遺囑公證 生效 確認程序

    遺囑繼承是指繼承開始后,繼承人按照被繼承人生前所立的合法有效的遺囑繼承被繼承人遺產的繼承制度。遺囑繼承公證是公證機構根據遺囑繼承人的申請,依照法定程序對遺囑繼承人繼承行為的真實性、合法性予以證明的活動。

    一、遺囑生效的條件

    (一)遺囑生效的實質要件

    1.遺囑人在立遺囑時必須具有民事行為能力。立遺囑應當是遺囑人在具有正常的理智與思維能力的情況下所作的意思表示。公民在無行為能力或限制行為能力的情況下所立的遺囑,在法律上是無效的。然而,如果遺囑人立遺囑時有民事行為能力,事后卻因患精神疾病等原因喪失了民事行為能力,因其立遺囑時神志是清楚的,所以遺囑的效力不受影響。

    2.遺囑必須是遺囑人親自所立,他人代立的遺囑沒有法律效力。

    3.遺囑必須表明遺囑人的真實意思。公民在受脅迫、欺騙的情況下所立的遺囑,或者他人偽造的遺囑,均不是公民的真實意思表示,不能發生法律效力。

    4.遺囑的內容不得違反法律和社會公德。凡違反法律或社會公德的遺囑不發生法律效力,例如,按照法律規定,遺囑不得剝奪缺乏勞動能力又沒有生活來源的法定繼承人的繼承權,如果所立遺囑非法剝奪上述繼承人的繼承權,這樣的遺囑就不能發生法律效力。

    5.遺囑處分的對象是個人所有的合法財產。公民可以將自己所有的房屋和儲蓄、生活用品和法律允許為個人所有的生產資料等以遺囑的方式進行處分,但是非法占有物不能作為遺囑處分的對象,只享有使用權而沒有所有權的占有物,如公民租賃的房屋、農民使用的自留地和宅基地,都不能作為遺囑處分的對象。

    (二)遺囑生效的形式要件

    遺囑的成立和生效不僅要具備主體、內容及對象等實質性的要件,而且要具備形式上的要件。根據法律的規定,遺囑應當經過證明,表明其真實、合法,才能發生法律效力。遺囑公證是對遺囑最有力的一種證明方式。我國《繼承法》第17條規定,公證遺囑由遺囑人經公證機關辦理;自書遺囑由遺囑人親筆書寫,簽名,注明年、月、日;代書遺囑應當有兩個以上見證人在場見證,由其中一人代書,注明年、月、日,并由代書人、其他見證人和遺囑人簽名;以錄音形式立的遺囑,應當有兩個以上見證人在場見證;遺囑人在危急情況下,可以立口頭遺囑,口頭遺囑應當由兩個以上見證人在場見證,危急情況解除后,遺囑人能夠用書面或者錄音形式立遺囑的,所立的口頭遺囑無效。根據《繼承法》第18條規定,下列人員不能作為遺囑見證人:無行為能力人、限制行為能力的人,繼承人、受遺贈人,與繼承人、受遺贈人有利害關系的人。

    二、設立遺囑生效確認程序的原因

    設立遺囑生效確認程序是非常有必要的,因為在許多人看來,遺囑繼承公證的辦理相對法定繼承公證處理更容易些,要不然,遺囑公證就沒有什么意義了。所以,在實際辦理遺囑繼承公證時,經常按照遺囑公證書直接出具遺囑繼承公證書,并不是去告訴其他法定繼承人對其能否真正生效進行進一步確認。但在實際生活中,因為法定繼承而出現的法律糾紛是少數的,相反遺囑繼承涉及的復查或訴訟特別多。有的案子好多年后又被人提起,形成了纏訴、老上訪戶等,他們針對的依據就是遺囑公證書。

    我國《繼承法》第二十條明確規定,公證遺囑效力最高。那么也許遺囑人生前曾擬定了很多份公證遺囑,怎樣判斷當事人所提交的公證遺囑就是“最后的公證遺囑呢”?因此公證遺囑只解決了遺囑設立時的形式合法問題,并未解決繼承開始后,遺囑生效的確認問題。

    申請遺囑公證人應當提交的文件包括:(1)立遺囑人的身份證明,如身份證、戶口簿等;(2)立遺囑人處分的財產所有權的證明;(3)遺囑的草稿等。如果是遺囑繼承,遺囑繼承人需持遺囑公證書、遺囑人死亡證明到公證處辦理繼承權公證手續,經公證部門對被繼承人所立遺囑的真實性與合法性進行審查,認定該其真實有效后,公證處出具繼承權公證書,公證機關必須對遺囑人的遺囑內容保密。繼承人攜帶遺囑公證書、繼承權公證書、房屋權屬證書及當事人身份證件辦理房屋產權登記手續。在此類繼承登記中,遺囑人指定的繼承人如屬法定繼承人之列的,只需繳納房產登記費用,無需繳納契稅;若屬法定繼承人之外,屬遺贈性質的,受贈人除繳納房產登記費用以外,需繳納受贈房屋市場價值4%的契稅。

    立遺囑人在遺囑中處分的財產在生前很有可能進行處置,遺囑中涉及的財產有的可能已經轉移到他人名下,比如已辦理了轉讓或贈與手續。所以,還是很有必要向繼承人核實確認遺囑處分的財產是否仍歸立遺囑人所有。有時候,也有人拿立遺囑人寫的借據或房產出資證明來對遺囑中的財產主張異議,這就要在《遺囑生效確認通知函》中告知受函人這類憑證只構成債權依據,不能作為撤銷遺囑的證明。

    三、告知當事人法律,法規、規范性文件對遺囑繼承的要求

    1.立遺囑人必須是具有完全行為能力人,依照《繼承法》的具體要求所立,否則無效,不能執行。其法律依據主要是《繼承法》第十七條“公證遺囑由遺囑人經公證機關辦理。”的規定和《繼承法》第二十二條“無行為能力人或者限制行為能力人所立的遺囑無效;遺囑必須表示遺囑人的真實意思,受脅迫、欺騙所立的遺囑無效;偽造的遺囑無效;遺囑被篡改的、篡改的內容無效”的規定。

    2.遺囑人在遺囑中應當為缺乏勞動能力又沒有生活來源的繼承人,以及胎兒保留必要的份額。其法律依據主要是《繼承法》第十九條“遺囑應當對缺乏勞動能力又沒有生活來源的繼承人保留必要的遺產份額”的規定和《繼承法》第二十八條“遺產分割時,應當保留胎兒的繼承份額。胎兒出生時是死體的,保留的份額按法定繼承辦理”的規定以及最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國繼承法>若干問題的意見》第四十五條第一款“應當為胎兒保留的遺產份額沒有保留的應從繼承人所繼承的遺產中扣回”的規定。

    3.告知當事人不是依法所立的公證遺囑,或者遺囑繼承有爭議、有糾紛的,公證機構不能給予辦理遺囑繼承權公證。當事人對遺囑繼承有爭議、有糾紛的,應當告知其到人民法院通過訴訟解決。其法律依據主要是《公證法》第四十條“當事人、公證事項的利害關系人對公證書的內容有爭議的,可以就該爭議向人民法院提起民事訴訟”的規定。遺囑是遺囑人對其財產和事務進行處分并于死后發生法律效力的民事法律行為,因此對遺囑公證的審查要求較嚴格。作為民事法律行為的遺囑行為是否有效,應依據民事法律行為是否有效的判斷標準予以認定。由此,對遺囑公證的審查主要是:遺囑人的身份和權利能力、行為能力;遺囑人的意思表示是否真實,有無受脅迫、欺詐等行為:遺囑處分的財產是否屬于遺囑人個人所有;是否處分了共有財產或者爭議未決的財產;遺囑人法定繼承人的范圍,所立遺囑是否剝奪了缺乏勞動能力又沒有生活來源的繼承人必要的遺產份額;遺囑內容是否違反法律規定和社會公共利益,文字表述是否準確,簽名、蓋章、捺手印和制作日期是否齊全等。為了保障公證程序的正當性,確保公證證明的真實性、有效性,在辦理遺囑公證的過程中還應當注意以下一些事項。

篇9

第一條、為加強城市房屋權屬管理，維護房地產市場秩序，保障房屋權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》和《湖北省實施〈城市房地產管理法〉辦法》的規定，結合實際，制定本實施細則。

第二條、本省行政區域內城市房屋權屬登記、確認和房屋產籍管理，適用本細則。

第三條、本細則所稱房屋權屬，是指房屋所有權及其產生的房屋抵押權、典權等房屋他項權利；所稱房屋產籍是指在城市各類所有制房屋權屬管理中收集的各類證件、圖紙、表卡、帳冊等反映房產現狀和歷史變化的資料形成的房產檔案。

第四條、國家實行房屋所有權登記發證制度。國家保護依法登記的房屋權利人的合法權益。房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。

房屋權屬登記、確認，應當合法、準確、規范。房屋產籍應當妥善保護，有效利用。

第五條、城市房屋所有權與該房屋占用范圍內的土地使用權實行權利主體一致的原則。法律、法規另有規定的除外。

房屋權屬轉移時，其占用范圍內的土地使用權隨之轉移；設定房屋抵押權、典權等他項權利時，應當包括該房屋占用范圍內的土地使用權；共有房屋權利分割時，土地使用權應當隨之分割，土地使用權不能分割的，維持土地的共同使用權。

第六條、市、縣（市）地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內城市房屋權屬的管理。其房屋權屬管理主要職責是：

（一）貫徹執行國家房屋權屬管理的法律、法規、規章，提供政策咨詢服務；

（二）依法辦理房屋產權取得、轉移、變更、注銷登記以及抵押權、典權等他項權利登記；

（三）依法核發、審驗《房屋所有權證》、《房屋共有權證》和《房屋他項權證》；

（四）實施房地產測量；

（五）建立、健全管理機構，加強房屋產籍檔案管理；

（六）依法處理違反房屋產權產籍管理規定的行為；

（七）行使法律、法規規定的其他職權。

第七條、房屋權屬登記，實行屬地管理原則，由經國家建設部注冊登記的市、縣（市）地方人民政府房屋權屬登記機關頒發建設部統一印制的房屋權屬證書。市、縣（市）地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可以制作、頒發統一的房地產權證書，依照法律規定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認與變更，分別載入房地產權證書。房地產權證書的式樣報國家建設部備案。

第二章、房屋權屬管理

第八條、公民、法人或其他組織房屋權屬的取得、轉移、變更，以及設定抵押權、典權等房屋他項權利、注銷權利或他項權利終止，權利人應在規定期限內到房屋所在地的房地產行政主管部門（以下簡稱登記機關）申請登記。

外國人、港澳臺同胞和華僑在本省行政區域內擁有的私有房屋的權屬登記，按國家有關規定辦理。

第九條、房屋權屬登記分為：

（一）總登記；

（二）初始登記；

（三）轉移登記；

（四）變更登記；

（五）他項權利登記；

（六）注銷登記。

第十條、房屋權屬登記依以下程序進行：

（一）受理登記申請；

（二）權屬審查；

（三）公告；

（四）核準登記，頒發房屋權屬證書。

本條第（三）項適用于登記機關認為有必要進行公告的登記。

第十一條、房屋權屬登記由權利人申請。

權利人為法人、其他組織的，應當使用其法定名稱。

權利人為自然人的，應使用其身份證件上姓名。

共有的房屋，由共有人共同申請。

國家所有房屋的權屬登記，由國家授權的管理單位申請。

房屋他項權利人不能親自辦理登記申請的，可以出具委托書委托人代為申請登記，登記機關認為有必要時，委托書須經公證機關公證。

第十二條、申請房屋權屬登記，申請人應當根據權屬的取得方式，分別向登記機關交驗下列有關證件、資料：

（一）公民身份證件或法人、組織的營業執照以及委托書；

（二）新建、改建、擴建、翻建的房屋，交驗批準建房文件、土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證，房屋竣工平面圖、竣工驗收證明等；改建、擴建、翻建的房屋還須交驗原權屬證件；

（三）購買、受讓的房屋，交驗原權屬證件、契證、買賣或轉讓契約、房屋交易管理部門的監證證件；

（四）交換的房屋，交驗雙方原權屬證件、交換契約、契證、房屋交易管理部門的監證證件；

（五）受贈的房屋，交驗原權屬證件、契證和經公證機關公證的贈與書、房屋交易管理部門的監證證件；

（六）繼承的房屋，交驗原權屬證件、契證、公證書和有效的繼承證明或人民法院的判決書、裁定書；

（七）分割的房屋，交驗原權屬證件、房屋分割協議、文件或人民法院的判決書、裁定書；

（八）合并或者由企業投資入股、聯營、兼并的房屋，交驗原權屬證件、批準文件、協議書、公證書等證件；合并、兼并的房屋還須交驗房屋交易管理部門的監證證件；

（九）由全民、集體、個人改制為股份制的房屋、交驗原權屬證件，改制批文、董事會決議書、工商營業執照等和房屋交易管理部門的監證文件；

（十）注銷登記的房屋，提交原房屋權屬證書等證件。

第十三條、權利人應按下列期限申請房屋權屬登記：

（一）新建的房屋，應在房屋竣工后3個月內申請房屋所有權初始登記；

（二）改建、擴建、翻建的房屋，應在房屋竣工驗收之日起30日內申請；

（三）因買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、分割、合并、投資入股、聯營、兼并、改制、裁決等發生權屬轉移的房屋、因國有土地使用權終止，房屋所有權收歸國有的房屋以及改變權利人姓名、名稱和房屋座落門牌號碼的，應在事實發生之日起或名稱改變之日起30日內申請；

（四）設定房屋抵押權、典權等他項權利，權利人應在事實發生之日起30日內申請他項權利登記；

（五）開發企業建設的商品房屋應在房屋交付使用前，按規定申請房屋權屬初始登記；

（六）全部焚毀、倒塌、拆除的房屋，應在事實發生之日起30日內申請房屋權屬注銷登記；

房屋抵押權、典權等他項權利終止時，權利雙方應在30日內申請他項權利終止登記；

（七）房屋所有權證遺失的，權利人應及時登報聲明原權屬證書作廢，并向登記機關申請補發，由登記機關作出補發公告后，6個月之內無異議的，予以補發；如確因抵押、聯營、兼并、合并等需提前補發的，由權利人書面申請并具結，上級主管部門（自然人由所在單位或街道辦事處）證明，可適當提前補發。

房屋權屬證書破損，影響使用的，經審驗可以申請換證登記；

（八）因特殊情況無法提交房屋產權的合法證件或提交的證件不全而申請房屋權屬登記的，經房屋登記機關調查核實房屋產權確屬申請人的，應當準予登記，經公告3個月內無異議的，頒發房屋權屬證書。

第十四條、有下列情形之一的，房屋權屬登記機關應當作出暫緩登記的決定：

（一）房屋權屬有糾紛的；

（二）不能按期交驗本細則第十二條規定的證件、證明的；

（三）被依法查封或者房屋權利受到限制的；

（四）法律、法規規定的其他情形。

第十五條、有下列情形之一的，除依法繼承、受遺贈或者人民法院判決外，禁止房屋權屬轉移或者設定抵押權、典權等他項權利：

（一）在城市房屋拆遷范圍內的；

（二）在國家建設征用土地范圍內的；

（三）未依法登記領取房屋權屬證書的；

（四）共有房屋未經其他共有人書面同意的；

（五）法律、法規規定的其他情形。

第十六條、有下列情形之一的，登記機關應當作出不予登記的決定：

（一）屬于違章建筑的；

（二）屬于臨時建筑的；

（三）法律、法規規定的其他情形。

第十七條、登記機關自受理登記申請之日起30日內應作出準予登記、暫緩登記、不予登記的決定，并書面通知申請人。

第十八條、凡未按本細則規定申請房屋權屬登記并領證的，其房屋權屬的取得、轉移、變更、抵押、注銷等均屬無效。

第十九條、任何單位和個人實施下列行為，必須出具房屋權屬證書：

（一）轉讓、出租、抵押、典當房屋；

（二）申辦房屋繼承、贈與、分割、交換、劃撥、投資入股、聯營、兼并、合并等；

（三）改建、擴建、翻建房屋；

（四）辦理拆遷、安置補償手續。

第二十條、國家代管或無人主張權利的房屋，由房屋所在地房地產行政主管部門直接代為登記。

發還代管的房屋、落實政策發還房屋權屬的房屋申請登記，按房屋權屬登記程序辦理。

第二十一條、經市、縣（市）地方人民政府批準，房地產權屬登記機關可以根據需要對本行政區域內城市房屋所有權進行總登記、驗證或換證。

開展房屋所有權總登記、驗證或換證，由市、縣（市）地方人民政府通告，明確總登記、驗證或換證的區域、期限及有關事項。凡被列入總登記、驗證或換證范圍內的房屋權利人均應按規定申請登記、驗證或換證。

第二十二條、有下列情形之一的，登記機關有權注銷房屋權屬證書：

（一）申報不實的；

（二）涂改房屋權屬證書的；

（三）房屋權利滅失，而權利人未在規定期限內辦理房屋權屬注銷登記的；

（四）因登記機關工作人員工作失誤，造成房屋權屬證書不實的。

注銷房屋權屬證書，登記機關應當作出書面決定，并送達申請當事人。

第二十三條、房屋權利人申請房屋權屬登記，應向登記機關交納測繪費、登記費、工本費等費用，取費標準按物價部門批準文件執行。

第三章、房屋產籍管理

第二十四條、房屋權屬檔案，由市、縣（市）人民政府房地產行政主管部門統一管理。

第二十五條、房地產行政主管部門應按照《房產測量規范》的要求進行房地產測量，準確地反映房屋的自然狀況，繪制符合規范的房地產圖表，為審查確認房屋權屬提供依據。

房地產籍應依照房地丘（地）號建立，房地丘（地）號的編寫，依照《房產測量規范》執行。

第二十六條、房屋權屬檔案應以權利人為宗立卷，卷內文件資料排列可按權利變化時間為序。

歸檔包括下列資料：

（一）計劃批文、規劃用地、施工批準證件；

（二）規劃紅線圖、房屋分幅圖、分丘圖、戶圖等；

（三）劃撥文件、落實政策“退還產權通知書”、契約公證書、判決書、裁定書等確認權屬的文件和在房產登記發證中收集的其他產籍資料；

（四）房屋權屬登記的表、卡、帳、冊及房屋所有權證存根；

（五）其他有關房屋權屬的證明、資料。

第二十七條、房屋產籍檔案，應根據房屋權屬轉移、變更等及時進行調整和補充，使房產權屬、房屋現狀與產籍資料保持一致。

房地產測量應根據實際適量修測、補測房地籍圖。

房屋權屬檔案必須永久保存，產籍資料如發生丟失或損毀時，應及時采取補救措施。

第二十八條、產籍管理人員應在房屋權屬證書發出后一個月內完成資料歸檔、立卷工作。

產籍管理部門應按照國家檔案管理規定建立健全產籍檔案管理有關規章，建立查閱制度，在不違反保密規定的前提下，應有效方便群眾，服務社會，為房屋權屬管理、房屋交易、房地產糾紛審理提供服務。

房屋產籍檔案實行有償利用，查閱利用者應按規定辦理手續，繳納檔案利用費用。

未經產籍管理部門批準，不得查閱或復制產權檔案及有關資料。

第四章、法律責任

第二十九條、以虛報、瞞報房屋權屬情況等非法手段獲得房屋權屬證書的，由登記機關注銷其房屋權屬證書，沒收非法所得，并可對當事人處以1000元以上10000元以下的罰款。

涂改房屋權屬證書的，其證書無效，由登記機關沒收其房屋權屬證書，并可對當事人處以1000元以上10000元以下的罰款。

非法印制、偽造房屋權屬證書的，由登記機關沒收其非法印制的房屋權屬證書及非法所得，并對當事人處以10000元以上30000元以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十條、房屋權利人未按期限申請房屋權屬登記的，由登記機關責令其限期補辦登記手續，并按原登記費的三倍以下收取登記費。如在限期內仍不辦理的，另處以房產評估價格5％的罰款。

被列入房屋權屬驗證或換證范圍逾期不申請驗證或換證的，原房屋權屬證書失效，由登記機關責令其重新申請登記，并按原登記費的3倍以下收取登記費。

第三十一條、因登記機關工作人員工作過失導致登記不當，致使權利人受到經濟損失的，登記機關對當事人的直接經濟損失負賠償責任。

第三十二條、登記機關的工作人員玩忽職守、濫用職權，利用職務上的便利，索取他人財物，或非法收受他人財物，為他人謀取利益的，沒收違法所得，并按照情節給予行政處分。構成犯罪的；依法追究刑事責任。

第三十三條、拒絕、阻礙登記機關工作人員依法執行公務的，由公安機關依法給予治安處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十四條、當事人對行政處罰決定不服的，可在接到處罰決定7日內依法申請行政復議或向人民法院起訴。逾期不申請行政復議或者不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

第五章、附則

第三十五條、在城市規劃區外土地上的房屋權屬管理，參照本實施細則執行。

篇10

老房拆遷獲得大額補償

據了解，王老漢、曾老太夫婦共育有三女兩男。1954年4月，兩人在青島市李滄區河南莊附近購買了一處院落，當時只有兩間正房，后來又蓋起了3間廂房。兒女成家后，先后從這里搬了出去，但二女兒王玲的兒子劉彬一直在這里生活。后來，王老漢、曾老太先后于1987年、1994年去世，直到拆遷時，涉案院落一直處于劉彬及其家人的實際控制中。

2010年4月，涉案房屋被拆除。作為劉彬的人，劉彬的妻子與當地居委會簽訂了拆遷補償協議。根據協議，他們將獲得拆遷補償面積101.83平方米，實際拆遷安置面積129.976平方米。此外，還有臨時過渡補助費、簽訂協議獎勵費、拆遷面積獎勵費、速遷獎勵費等，共計17萬余元。據劉彬妻子介紹，簽訂協議時，劉彬已經患病，拿到的補償款都用于為劉彬治病了，后來劉彬去世。

舅舅將外甥一家告上法庭

2010年，在得知拆遷消息后，王老漢的二兒子王浩，一紙訴狀將另外幾名姊妹連同外甥劉彬的家人一起告上法庭，要求依法享有房屋拆遷權益所得份額。

法庭上，王浩拿出一份以曾老太名義簽署的遺囑，里面寫著：“我愿將坐落在青島市××村482號的平房二間，屬于我的部分和我應繼承丈夫遺產份額的部分，均遺留給二兒子王浩。他人不得干涉。”落款顯示，立遺囑的時間為1993年6月5日。

但是，劉彬的家人則拿出了一份以王老漢名義立下的遺囑，里面寫道：“經我思考決定，在我去世后，將我與老伴所有房屋家產歸我所有那部分，在我去世后由我二女兒王玲繼承所有。”落款顯示，執筆人為賈某，立遺囑時間為1987年11月6日。劉彬家人還表示，1993年7月6日，王玲同意將所繼承得的房屋一間贈與長子劉彬使用。此外，根據一份以曾老太名義簽署的“購房協議”顯示，曾老太將自己名下的房產以4000元的價錢賣給外孫劉彬。

舅舅手里的遺囑獲支持

在法院一審時，王浩對以父親王老漢名義所立遺囑的真實性提出了異議：“我父親念過幾年私塾，為什么所立遺囑卻是別人？另外，遺囑的執筆人賈某在嶗山一家工廠上班，1991年這家廠子和我外甥的單位合并，倆人這才認識。但是，遺囑落款日期卻是二人認識之前的1987年11月6日，顯然不合常理。”對此，一審法院進行了調查。調查結果顯示，對于立遺囑時的情形，執筆人賈某和當時見證人宋某等人的說法存在較大差異。

對于曾老太與劉彬簽訂的房屋買賣協議書，盡管曾到公證機關公證，但最終因公證程序存在問題，公證書已經被撤銷。據雙方提交的材料顯示，曾老太于1993年6月5日訂立遺囑，并通過公證的形式確定其名下財產由其二兒子王浩繼承。而在此后不到一個月的時間內，她又與外孫劉彬簽訂“房屋買賣協議”，有悖常理。法院認為，王浩提供的公證書證明效力要高于劉彬家人提供的房屋買賣協議。

最終，法院一審判決，對于涉案房屋的拆遷權益，由王老漢的二兒子王浩享有六分之五的份額，大兒子享有十二分之一的份額，被告劉彬的妹妹享有十八分之一的份額，劉彬的妻子、劉彬的女兒各享有七十二分之一的份額。

一審判決后，劉彬家屬向青島市中級人民法院提起上訴。2013年7月17日，在二審法庭上，雙方就各方手里的遺囑以及房屋買賣協議的真偽問題展開了激烈的爭辯，但均沒有提供新的證據。