導語：如何才能寫好一篇房地產項目建議書，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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由*房地產開發有限公司（以下簡稱甲方）開發的“幸福海岸”項目位于cc地塊，該項目為大型高尚住宅海濱居住社區，占地面積10萬平方米，總建筑面積40萬平方米，地下停車場面積65000平方米，容積率3.19。

小區由12棟18層，2棟11層，5棟29層和10棟33層住宅組成，社區內另配備有會所和幼兒園，總戶數為2900戶。

該住宅社區東側為正在興建的行政中心，西側為業主已建的住宅小區和超市。該住宅小區交通十分便利。小區具有巨大的升值潛力。政府十分重視該小區開發，指示要建成標志性社區。

小區由thorp公司規劃設計，建筑布局以大的組團圍合成多個大的景觀區，以點式高層為主，結合線性高層，使小區成為一種半封閉性空間通透的小區景觀。保持良好的通風性和采光性，戶型以110㎡為主，小部分為160㎡。總體規劃符合人性化設計要求，提供了良好的居住、生活空間，符合現時流行的購房要求。

二、項目運作方式

該項目總體規劃采用二至三期的階段開發方式，首期包括8棟18層，1棟11層等，總投資為1.5億元RMB，要求取費類別為一、二類工程按三類下浮10%，三類工程下浮12%。

目前甲方已交清國土局地價款，取得了房產證，土地價值評估為3億元。如果進行開發可用房地產證做抵押貸款，到預售時就要取消抵押，但需要擔保。甲方提出擬采取如下形式共同開發：甲方向銀行申請項目貸款1.5億，我公司為甲方提供但保，擔保期為合同簽訂開始到竣工驗收。貸款由銀行全封閉式管理，全部用于項目開發。預售前甲方將房地產證交公司反擔保。

三、工程實施方式

甲方將項目總承包給我公司，公司擬組建直屬項目部，派一名一級項目經理總負責。工程實施過程中所有環節均按標準施工，以樣板工程為目標，實施項目法施工。計劃利潤為5～6%。

四、風險分析

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關鍵詞：投資估算　房地產項目　重要性

中圖分類號：F293.3　文獻標識號：A　文章編號：2306-1499（2013）01-0017-2

投資估算是指在項目決策過程中，依據多方案比選，優化設計對開發項目所需投資金額進行的估計。投資估算是項目主管部門審批項目建議書的依據之一。對項目的規劃，規模起了一定的參考作用，是項目建議書和可行性研究乃至整個決策階段成本控制與管理工作的重要任務。

1.投資估算的內容

房地產項目投資費用是在生產或服務期一次或者多次投入并被長期占用的費用，包括固定資產和流動資金。固定資產即是工程造價，一般包括建筑安裝工程費、設備及工器具購置費、工程建設其它費、基本預備費、漲價預備費、建設期貸款利息等。流動資金是指生產經營性項目投產后，用于購買原材料、燃料、支付工資及其他經營費用等所需的周轉資金。流動資金是伴隨著固定資產投資發生的長期占用的流動資產投資，也即為財務中的營運資金。

2.房地產項目前期估算的重要性

2.1投資估算對成本控制的作用

有計劃，才有發展。尤其房地產開發項目、涉及到很多資金，需要有良好的前期估算，需這樣才能。投資估算對于進行經濟評價、確定融資方式、制定貸款計劃起著重要作用，是項目籌資決策和投資決策的重要依據。是控制設計任務書下達的投資限額的重要依據，對初步設計概算編制起控制作用，設計概算不得突破批準的投資估算額。其準確與否直接影響到項目的決策、工程規模、投資經濟效果，并影響到工程建設能否順利進行是后續階段成本控制目標分解的基礎；投資估算是實行限額設計的依據，是編制初步設計概算的基礎，同時對初步設計概算起控制作用。項目投資估算可作為項目資金籌措及制訂建設貸款計劃的依據，建設單位可根據批準的投資估算額進行資金籌措向銀行申請貸款。

2.2前期估算在房地產項目的重要性

如果能房地產項目的前期估算準確、科學，那么，該項目將會迅速成長。項目的各項財務系數均處于持續、穩健增長的狀態，年利潤將會持續增長。在可行性研究的各個階段，由于基礎資料、研究深度和可靠程度等的要求不同，決定了各階段的工作內容和投資估算精度也有所不同。項目決策的深度會影響投資估算的準確度，也會影響工程造價的成本控制效果。投資決策過程是一個由淺入深、不斷深化的過程，可以劃分為多個階段。而不同階段的決策深度不同，其投資估算的精確到也不同。

2.3投資估算是確定建設項目投資的關鍵

投資估算是形成工程造價的源頭，合理確定投資估算又是工程造價控制的基礎和載體。只有合理確定工程造價，通過有效手段控制好各階段建設費用，才能達到理想的目的，確保建設項目保質按期完工。由此可以看出，投資估算在控制工程造價中的作用是不容忽視的，合理的投資估算有助于安排好固定資產投資長遠規劃。投資估算是供建設項目決策的依據，直接關系到國民經濟評價及財務分析結果的可靠性、正確性?？尚行匝芯侩A段是產生工程造價的源頭，投資估算必須科學合理，按客觀經濟規律辦事，合理客觀地打足投資，工程造價管理人員要在方案優化基礎上，編制出高質量投資估算，編制投資估算的可行性研究報告一定要達到國家規定的深度，否則不能做為編制投資估算的依據。投資估算的內容按照費用性質劃分，與工程造價的構成相對應，有靜態投資估算，漲價預備費和建設期貨款利息估算，流動資金估算。其中，流動資金的估算不屬于固定資產投資估算范疇。工程建設投資估算目標的確定是既要有先進性，又要有實現的可能性，若目標水平定得過低，則對建設者缺乏激勵性，目標形同虛設；若目標定的太高，則建設項目立項時投資就可能留有缺口，使項目投資控制成一紙空文，因此投資估算是確定建設項目投資的關鍵。

3.完善房地產開發項目前期階段成本控制的措施

3.1充分了解經濟發展形勢與房地產市場動態

由于國家的調控政策，房地產市場的相關信息時刻在變，這些因素會對商品房的銷售情況和房價產生重要影響，進而對房地產行業的發展產生影響。因此，為了避免盲目投資，對市場做出準確定位，必須對本地區、周邊城市以至全國房地產開發建設、銷售的總體情況進行充分了解。對區域的經濟發展水平以及全國的宏觀經濟情況、發展態勢進行了解分析。根據本項目的規劃和行業情況，并原則上根據中國財政部頒布的會計準則、會計制度和有關的法律規定，對項目進行有關的財務預測。在具體操作時遵循重要性原則，對預測期間費用表、預測成本報表、預測損益表和預測現金流量表做了一定的合并和處理。

3.2要充分了解房地產及其相關行業的政策法規

房地產開發項目的企業領導及相關從業人員要熟悉住房制度改革、土地使用限制、拆遷安置、產業政策、財政稅收政策、規劃設計、建筑施工、開發銷售管理、物業管理、質量標準、新出臺的政策措施、工作部署等政策。這樣才能及時準確地掌握政府出臺的調控政策，及時調整開發和銷售策略，避免因為違反相關政策法規而受到行政處罰，影響到開發項目的正常運行，影響項目進度，造成浪費。

3.3投資決策前進行充分的市場調查

市場調查的關鍵內容是做好對周邊同類樓盤的研究，研究的主要內容包括：競爭樓盤所處位置、銷售價格、銷售手法、銷售進度、推廣模式、戶型面積、購房客戶、樓盤造型、環境綠化、配套設施、裝修標準等，同時還要了解樓盤的施工進度和物業服務情況等。根據市場調研資料確定開發項目的市場定位。并通過分析統計，制定出的相應的對策。

4.總結

投資估算對于項目的決策及成敗十分重要，必須高度重視。要做好投資估算工作，首先應弄清工程投資內容，避免漏項。實現投資估算在建筑工程中的重要作用，是一項有意義、有價值的系統工程。

參考文獻

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業務循環一：立項決策

典型案例：

2007年9月，位于上海市普陀長風生態商務區的4C東南地塊招標，民營企業上海志成企業發展有限公司以11.04億元的價格從國美名下的鵬潤地產、華潤集團和上海新黃浦集團等大鱷口中搶下這一地塊，樓板價高達1.6456萬元／平方米，樓板價甚至超過周邊次新二手房的價格，隨著國家出臺一系列宏觀政策和經濟危機對房地產市場的影響，志成公司最終以犧牲1.1億元保證金為代價在其網站上宣布退地。2008年8月，該土地重新上市，上海贏華以7.64億元底價收獲此地。

立項決策中可能存在的舞弊和風險包括：(1)項目投資不合法；(2)未充分考慮可能存在的法律及政策風險；(3)項目建議、可行性研究報告的編制與項目決策者為同一部門或人員；(4)項目建議書的編制未堅持真實客觀原則，隨意變更投資規模，人為調節投資估算，夸大項目的經濟效益；(5)編制虛假的可行性研究報告或可行性研究報告未對市場、技術和財務進行充分分析；(6)決策程序不合法；(7)盲目決策，高價拍地。

企業可采取的控制措施有：

1、通過出讓獲取國有土地使用權，且該項目已經主管部門行政批準，開發企業需具有相應資質，以確保房地產項目的成立與開發受到法律的保護。

2、關注政策動態，如宏觀經濟政策、財稅金融政策、貨幣政策及產業政策的變化，及時調整投資策略，控制政策風險。

3、實行崗位分工與授權批準控制，不相容崗位相互分離。編制項目建議、可行性研究報告與項目決策崗位相分離，指定專門部門或委托具有相應資質的單位編制項目建議書和可行性研究報告，項目決策由企業最高決策機構進行。

4、項目建議書內容至少應包括(1)項目決策背景(特別是項目啟動對公司未來3～5年發展戰略、發展規劃的意義及該項目在公司發展中的地位)；(2)項目概況(宗地位置、現狀、周邊社區配套、大市政配套及規劃控制要點)；(3)市場分析(區域內市場成長狀況、供應產品特征、目標客戶研究、目標市場定位及產品定位)，(4)經濟性分析(投資估算、財務經濟指標、項目資金預測)。

5、會計機構或人員直接參與項目建議書的編制，或對項目建議書中投資估算及經濟效益的評估加以確認。

6、可行性研究報告除項目建議書內容外，還應包括(1)競投方案，分析以競拍和投標方式取得土地時最高競價和投標價；(2)法律及政策性風險分析(城市規劃限制或更改、突發性政策等因素導致項目中斷開發、報批報建流程無法完成，造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷)；(3)規劃設計分析(初步規劃設計思路、規劃設計的可行性分析)；(4)項目開發分析(土地升值潛力初步評估、立即開發與作為土地儲備優缺點分析、工程計劃、銷售計劃)；(5)投資收益分析(成本預測、稅務環境及其影響分析、經濟效益分析、項目資金預測，投資風險評估及相應對策)；(6)管理資源配置(機構設置、人力資源需求)；(7)綜合分析與建議(優劣勢、結論和建議)。

7、組織營銷、會計、技術、工程等部門的相關專業技術人員對項目建議書和可行性研究報告進行分析論證，會計機構或人員必須對可行性研究報告中投資收益分析和預測結論的可靠性發表具體書面意見。

8、企業最高決策機構聘請專家或委托有資格的咨詢公司對項目建議書、可行性研究報告進行評估，對項目的不確定性進行特別評估，關注盈虧平衡分析和敏感性分析。

9、根據評估結果，最高決策機構進行投資決策，未經評估程序的項目不得立項。對重大房地產開發項目實行集體決策并執行審議聯簽制度，決策過程必須有完整的書面記錄，會計機構或人員必須參與決策全過程，嚴禁任何個人單獨決策或擅自改變集體決策意見。

業務循環二：規劃設計

典型案例：

四川某公司中華樓工程七層框架辦公樓于1994年10月破土動工，1995年9月完成主體工程，同年12月倒塌，死傷數十人，直接經濟損失200余萬元。經調查，承擔該工程的設計單位是具有丁級資質的某建設勘探設計所，按有關規定，丁級設計單位只能承擔一般中小型公共建筑或7層以下無電梯住宅，另外，該工程在設計、施工過程中不執行國家法律法規的標準和規范，偷工減料，如大部分地下樁基的樁數不夠，實際樁數與按規范計算的樁數相比較少設計、施工10～50％。

規劃設計中可能存在的舞弊和風險包括：(1)勘探設計單位無相應資質；(2)設計不符合規范，(3)設計不合理，或設計過于保守；(4)以趕工期為由，邊施工，邊設計。

企業可采取的控制措施有：

1、委托具有相應資質的咨詢公司對勘探、設計單位進行招投標，并按已定選擇勘探、設計單位的程序和標準，通過專家評標的方式，擇優選擇。

2、設計階段控制要點：(1)專題調研，委托設計前考察相關項目、收集相關資料；(2)按詳細的設計要求下達設計任務書，分別與勘探、設計單位簽訂勘探、設計合同，明確責任，嚴禁設計單位將設計任務轉讓給他人；(3)組織規劃設計方案聽證會，由專家對總體規劃設計方案進行評審；(4)組織相關部門或專業技術人員對設計圖紙進行會審，并提出明確的書面審查意見，督促設計單位進行修正。

3、項目概預算控制要點：(1)以項目可行性研究和策劃階段確定的計劃成本或目標成本作為初步設計控制的依據，采用限額設計并和設計費掛鉤，對設計單位進行賞罰；(2)要求設計單位出具每一階段(擴初設計、單體設計和施工圖設計)設計概(預)算；(3)設計、工程、預算會同監理組成聯合小組對設計單位編制的設計概(預)算進行演算和復核，審查內容包括編制依據的合法性、時效性，工程量、定額套用、費用計取和匯總的合理性和正確性，審查設計概(預)算是否存在漏列、錯列、多列的現象；(4)設計概算如超經批準投資估算的規定比例，企業應進行論證，并辦理報批手續，投資額嚴格控制在設計概算之內。

業務循環三：項目施工

典型案例：

南京某建設集團項目管理有限公司副經理王某，授意招投標機構，完全針對某家施工企業的特點制作標書；待招標文件公布后，引來眾多競爭者，由于標書具有很強的針對性，大多不明就里的施工企業被挑刺，從而出局；當招標進入第二輪時，入圍的是一些有默契的施工企業，只有一家“志在必得”，另外幾家則是“陪標”。經過一連串隱蔽性極高的暗箱操作后，王某與施工企業、招投標機構運用“規則”

串謀，使工程招投標取得了合法的形式要件。而其本人也因此得到了67.5萬元人民幣、4000美元、3000澳元、一塊歐米茄手表、一臺海信32英寸液晶彩電的賄賂。

項目施工中可能存在的舞弊和風險包括：(1)招投標過程中發包、承包的舞弊行為，如串標、陪標、標底泄密、內部定標等暗箱操作；(2)合同簽訂、執行存在問題如合同文本不嚴密，成本費用控制不力，工期延誤，存在質量、安全隱患，拖欠工程款等。

企業可采取的控制措施有：

1、招投標控制要點：(1)委托具有相應資質的咨詢公司或組織設計、工程、預算、財務等專業人員編制招標文件和標底，明確招標項目的技術要求、投標人資格審查標準、投標報價要求、評標標準及合同主要條款；(2)組織預算、財務等專業人員審查標底計價內容、計價依據的準確性、合理性及標底價格是否在投資限額內；(3)對投標單位的資質、經濟實力、技術力量、以往施工項目和施工管理水平等進行現場考察并出具書面考察意見；(4)盡可能采用工程量清單的方式公開招標或邀請招標；(5)招標文件發出后，招標人不得擅自變更其內容，確需澄清、修改或補充的，應當在提交投標文件截止15天前，書面通知所有獲得招標文件的投標人；(6)投標單位按招標文件規定的時間和標志密封投標；(7)按招標文件的規定準時開標、評標；(8)依法由工程、技術、經濟方面專家組建評標委員會，對投標情況進行評估，提出書面評估意見；(9)擇優選擇中標單位，在同等條件下，選擇企業類別或工程類別高而取費較低的單位并發中標通知書。

2、合同控制要點：(1)與監理、施工及材料設備供應商簽訂書面合同；(2)合同談判人員至少應包括工程、預算、財務等方面的專業人員，合同條件必須符合招標條件，合同條款及內容清晰，出包工程嚴禁轉包；(3)聘請有經驗的咨詢公司編制嚴密合同文本，防止施工單位進場后以工期緊、場地狹小、設計選型的品牌型號不明確等為借口進行索賠。

3、現場簽證控制要點：(1)現場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師、預算人員及監理共同簽名，其中甲方預算人員須對工程量、單價、用工量負責把關；(2)現場簽證遵循及時性原則，嚴禁事后補簽，簽證內容、原因、工程量須清楚明了，涂改后的簽證及復印件不得作為結算依據；(3)實行造價大包干的工程和取費系數中已計取預算包干費或不可預見費的工程項目，在施工過程中不得辦理任何簽證；(4)因業主要求或者因設計不當，確實需要變更設計的，應填寫《設計變更審批表》并編制預算，經設計、監理單位和甲方負責人認可后，方可辦理，辦理過程中須對照有關設計、施工或售樓合同，變更設計必須在合同條款的約束下進行，任何變更不能使合同失效；(5)杜絕盲目簽證。

4、工程質量與監理控制要點：(1)項目開工前通過招標方式擇優選擇具有合法資格與有效資質等級的監理單位對項目施工進行質量、投資、進度和安全的監督和管理，監理單位與其所監理的施工單位和供貨商無利益關系；(2)認真審查施工單位開工報告及相關資料，開工前應取得施工許可證，符合開工條件才能開工；(3)嚴格把關，發現質量事故，須組織有關部門詳細調查、分析原因，提交事故情況報告及防患措施，明確事故責任并督促責任單位，按照質檢部門認可的書面處理方案予以落實，事故報告與處理方案應一并存檔備案；(4)隱蔽工程驗收，由工程、預算人員聯合施工單位、質檢部門共同參加并辦理書面手續，凡未經驗收簽證的，施工單位不得隱蔽和進入下道工序施工，隱蔽工程驗收記錄按順序進行整理，存入工程技術檔案；(5)企業對監理工作進行定期不定期的檢查，確保監理資料的真實、完整，掌握工作質量、進度和投資的實際情況。

5、工程材料及設備控制要點：(1)項目開工前，設計或工程管理部門及時列出所需材料及設備清單，并決定是甲供、甲指乙供還是乙供并在工程施工承包合同中加以明確；(2)按工程實際進度合理安排采購數量和具體進貨時間，防止積壓或造成窩工；(3)甲供材料和設備的采購必須進行廣泛詢價，主要設備和大宗建材采購采用招標方式；(4)材料和設備進場時須出具檢驗合格證，對到貨材料和設備的數量、質量及規格，及時清點驗收手續，出具檢驗報告，對不符合要求的材料和設備，及時退貨并通知財務部拒絕付款；(5)采購合同中須載明因供貨商供貨不及時或質量、數量等問題對工程進度、工程質量造成影響和損失的，供貨商必須承擔索賠責任；(6)建立健全材料的詢價、定價、簽約、進貨和驗收保管相分離的內部牽制制度，不得由一人完成材料采購全過程；(7)甲供材料、設備的結算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證和驗收檢驗證明以及結算清單，經審核無誤后，辦理結算。

6、工程進度款支付控制要點：(1)工程進度款的撥付程序：施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完成月報表；工程、預算部門會同監理，對照施工合同及進度計劃，審核工程進度內容和完工部位(主體結構及隱蔽工程部分須提供照片)的工程質量并整理復核工程價值量；財務部審核后按規定的批準程序付款并登記臺帳；(2)由于設計變更和工程變更等原因造成價款支付方式及金額發生變動的應提供完整的書面文件和相關資料，且涉及金額的資料已經專業技術人員審核；(3)合理籌集工程項目所需資金；(4)按合同規定的金額或比例提留工程尾款和質量保證金，在竣工決算后支付工程尾款，在質保期滿經驗收合格后支付質量保證金。

業務循環四：竣工決算

竣工決算階段可能存在的舞弊和風險包括：(1)驗收不符合規范、驗收手續、資料不齊全、驗收不及時；(2)竣工決算不符合條件，結算工程量、結算單價、簽證及索賠計算不準確；(3)竣工決算中存在舞弊行為；(4)竣工決算未審計。

企業可采取的控制措施有：

1、項目完工后，必須經過自檢、復查、驗收三階段且質量符合法律、法規和工程建設強制性標準和設計的要求。監理、勘察、設計應在質量檢查報告上審核簽字，對不符合驗收要求的應限期整改直到復驗合格。

2、項目驗收后才能交付使用并建立財產明細表。

3、工程驗收后，應與施工單位簽訂《保修協議書》，明確施工單位的保修范圍、保修責任及處罰措施。

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【關鍵詞】房地產 項目管理 成本控制

1 現階段房地產項目成本管理中存在的問題

房地產業作為我國支柱產業之一，現階段還存在著許多問題，主要表現在以下兩個方面：

1.1把項目成本管理的重點放在施工階段

房地產開發項目成本由地價，土建和安裝成本費，配套建設費用，開發商的運營成本組成。施工成本在整個項目成本中所占的比率不是最高的，只能說施工階段可能是成本投入最明顯的一個階段。為防止在施工中產生的各種經濟問題，各公司均采取分散權利的辦法，項目經理的權力被減少至最低，職能部門的權力相對做大。控制成本被分解到各職能部門后，各部門就只關注自己的職能范圍內的成本管理情況，至于對其他部門甚至全局會有什么影響根本就不是相應職能部門關心的范圍。因此將項目成本管理重點放在施工階段是不可行的，應該在每個部門每個階段都要注重項目成本的管理。

1.2項目運作過程中不注重施工計劃

項目成本管理管理方式很多，但首先要做的就是計劃。施工前做好工程的估算，必須依據材料計劃并對照市場材料價格估算出材料所需費用，還有加工費、臨時設施、辦公用品及生活設施費等，對每一項做一個較詳細的估算。把估算出的總金額與預算總金額進行對照，這對今后的工程實施和成本管理有很大的幫助。制定詳實、可行、精確的計劃對于項目管理目標完成有著重要的作用?，F階段項目運行時，房地產商為了早開工，早開盤。計劃成立一張消耗了勞動力的廢紙，完全起不到應有的作用。這樣在實際工程中沒有科學的計劃可以依據，某一分部分項工程不知花費是超還是省，成本管理效率低下。

2 提升房地產項目成本管理水平的方法

2.1加強項目前期投資決策階段的成本管理

項目投資決策是指決策單位或決策者按照規定的建設程序，根據投資規模、投資方向、投資布局的戰略構想，結合有關的方針政策，在廣泛收集信息、資料的基礎上，對擬建項目進行技術經濟分析和多種角度的綜合分析評價，決定項目是否馬上建，在什么地方興建，選擇并決定項目建設的最優方案，即解決所謂的定項、定點、定方案的問題。在建設項目決策階段，項目的各項技術經濟決策，對工程造價以及項目建成后的經濟效益，有著決定性的影響，是工程造價控制的重要階段。

（1）合理確定建設規模：任何項目工程的投資，無不存在一定的不確定性，即投資風險，對于房地產開發項目來說更是如此，如果項目在前期決策階段不做好市場調查，可能會導致資金難到位，開工遲，技術、管理跟不上，這樣就會造成質量和進度目標達不到計劃要求。而生產規模過小，使得資源得不到有效配置，項目單位成本較高，經濟效益也會降低。因此，合理確定建設規模是控制工程造價的關鍵。

（2）做好方案優化：技術與經濟相結合是控制工程造價比較有效的手段。長期以來，我國工程建設領域都存在技術與經濟分離的弊端，通常項目建議書由開發商的工程技術人員提出，而相對應的投資估算由財會、預算人員編制，技術人員不懂財務，缺乏經濟觀念，設計思想保守，造成在項目決策階段造價控制不嚴。要真正有效的控制工程造價，在完成市場調查研究后，必須結合項目的實際情況，將技術和經濟有機結合，進行設計多方案比較，把控制工程造價觀念滲透到決策階段的各個環節中。

（3）合理選擇建設標準和建設地點：建設標準和建設地點的合理選擇，在很大程度上決定著擬建項目的命運，影響著工程造價的高低、建設工期的長短、建設質量的好壞，及項目建成后的經營狀況。建設標準的確定對于房地產商來說十分重要，房地產開發商不一定要一味的追求高標準。開發的樓盤一定要和周圍的環境、配套相匹配，在確定開發項目的建設標準時一定要按照可行性報告中市場調查和預測根據自己的特點、特色來進行。

2.2設計階段的成本管理

設計階段是房地產項目成本管理的關鍵與重點。設計環節的費用管理有兩個目的，一是降低為完成設計任務所需的設計成本，二是降低工程所需設備、材料、建筑、安裝等費用。由于占工程費用大部分的設備、材料、建筑、安裝費用在設計階段就可以較精確地確定，因此可以說，降低項目成本的關鍵在設計階段。在設計階段中做好以下問題控制成本。

（1）推行設計招標擇優選擇設計單位：積極推行建筑方案與經濟方案相結合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等均放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關專家綜合評比，這樣既可優選出好的設計單位，又可促進設計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創新，在降低工程造價上下功夫。

（2）開展限額設計控制造價：設計不精、深度不夠是增加工程造價的不確定因素，由于設計頻繁變更，給工程造價控制帶來一定的難度。設計人員應熟悉掌握建筑工程預算定額及費用定額，熟悉建筑材料預算價格，然后按項目投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。合理分解和使用投資限額，融施工圖設計和施工圖預算為一體，把技術和經濟有機結合起來。并利用同類建筑工程的技術指標進行科學分析、比較，優化設計，降低工程造價。

（3）加強對設計人員進行經濟觀念的教育：在設計工作中推行限額設計，根據合同標的額，對各專業限定投資額，嚴格控制技術設計和施工圖設計的工程量和技術標準。在設計中，從項目的實際情況出發，不盲目追求高標準、高水平，體現“中等、適用，在適用的條件下注意美觀”的原則，合理使用人力、物力、財力，將有限的資金用到工程的關鍵部位上，采取多方案的比較，設計采用最佳方案。

3 結語

房地產項目成本管理是房地產企業管理的核心的內容之一，成本管理的效果直接關系到企業的經濟效益，通過成本管理可以減少和杜絕企業中的浪費現象，節約有限的社會和經濟資源。我國的項目管理水平仍十分落后，有待于我們不斷的努力，采用新的管理方式和工具，在以后的市場競爭中，只有更好的掌握和理解項目成本管理的內涵，重視項目成本管理的有效實施，才能永遠立于不敗之地。

參考文獻：

[1]吳榮昌.淺談房地產企業的成本管理[j].中華建設，2008，(7)：98-99.

[2]陳志強.淺談房地產開發項目的成本控制[j].建筑經濟(6增刊)，2008：17-19.

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住宅質量優劣不但關系到工程的適用性、開發企業的聲譽而且還關系到人民生命財產的安全和社會穩定。所以，在工程乃至項目管理中，加強質量管理是開發公司項目管理的頭等大事。

全覆蓋質量管理是一種科學管理系統，是從過去的以“把關”為主的事后檢驗，轉變為以預防、改進為主。從“管結果”轉變為“管因素”、“管過程”，在工作中將過去“以分工為主”轉變為“以協調為主”，使企業成為一個緊密的有機整體。其特點表現為：全覆蓋、全過程、全員參與的質量管理，以及質量管理所采用的各種科學方法。質量是企業經營的永恒主題?！百|量上、效益增、企業興”，這已為許多企業成功的經驗所證實。全覆蓋的質量管理帶動企業的各項管理工作，必然成為企業管理的中心環節。

二、構建全覆蓋質量體系

1.質量管理體系基礎

目前，國際上對質量管理進行了高度概括，用八項通用原則表述了質量管理最基本、最通用的一般規律，即：以顧客為關注焦點，領導作用，全員參與，過程方法，管理的系統方法，持續改進，基于事實的決策方法，與供方互利關系。

2.質量管理標準結構

質量管理包括質量方針、目標、策劃、控制、保證、改進的整個過程所需的組織結構、程序、過程和資源四大要素。這些要素包括質量體系、管理職責、資源管理、產品實現和測量分析改進等標準內容。

3.梳理房地產項目質量管理關鍵流程

參照質量標準、結合房地產開發企業質量管控實際發展的需要，梳理其主要職能部門的流程，至為關鍵。具體如表1所示。

三、房地產開發企業質量形成過程及影響因素分析

房地產項目形成的各階段對項目質量的形成都會產生影響，但不同階段對項目質量影響的程度不相同。

1.項目概念階段

項目的概念階段主要是在項目建議書、項目可行性研究及項目的策劃三個文件。概念階段對項目質量的形成是至關重要的。為此，房地產開發前期可行性研究報告的市場定性定量調研分析，項目定位、投資估算、規劃方案、戶內套型、綠化景觀方案需要進行多方案比選，以確保可行性研究報告質量，避免將可行性研究報告變成可批性報告。

2.項目開發階段

項目開發階段是決定項目質量的關鍵環節，開發商質量控制主要在于開發階段，也是開發商和施工承包單位的重要區別所在。項目的質量目標和水平通過對項目的策劃、研究、構思、設計和描繪得以具體體現。適用性質量是設計出來的，而不是加工出來的，準確反映了項目規劃和設計對質量形成的重要性。

前面我們梳理了房地產流程，房地產關鍵流程首先在戰略綜合類、項目管理類、市場營銷類，我們將施工管理類放到第四項，這是因為好的質量在于開發階段的設計，房地產項目前期規劃和設計階段是房地產開發的質量管理核心。這也是依據房地產開發的特點所決定的，當開發項目進行到施工階段時，產品策劃、市場定位、目標客戶群、項目的設施配套均已確定，規劃設計方案、技術方案和設計圖樣都已經通過審查，假如這些大量前期質量不是最優的，那將會很難保證工程項目整體投資效益。我們常見的一些內部功能失缺、戶內套型不合理等，都是對項目規劃、設計階段開發商參與和管理缺乏足夠的深度和精度，對設計有效優化不足造成的。

房地產設計階段主要包括規劃設計和施工圖設計。規劃設計是經過精心前期可研報告、市場調研、項目策劃、定位前期工作，根據這些編制規劃設計任務書。施工圖設計是防止功能性質量缺陷的關鍵，先天不足必將帶來后患無窮，擇優選好設計方案，對住宅套型、結構體系、內部功能、空間利用、節能節地均有重要作用。

房地產的開發與設計應遵循從規劃選點到可行性研究、初步設計、招標設計、施工設計、工程運行回訪，構成一個從策劃、輸入到輸出、評審、驗證、確認的大循環，目的是確定設計的符合性。

3.項目實施階段

房地產項目實施是形成項目質量的決定性環節。抓好施工實施階段的有效管理關鍵環節、重點工序等質量控制甚為重要。要嚴格進度控制、質量控制、投資控制和合同管理、信息管理，嚴把開工前各項準備，工序交接檢查、隱蔽工程檢查及停工后復工前的檢查。施工現場管理需要重點關注的工序包括：驗線、工作面移交、混凝土澆灌、滲漏、外架拆除、成品保護、房屋交付等工序環節。

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【關鍵詞】房地產；造價；全過程

近幾年來，房地產市場持續升溫，供需兩旺。隨著“大盤”、“精品”時代的到來，房地產開發企業優勝劣汰的進度也在加快，在這個過程中如何求生存、求發展，是擺在房地產開發企業面前的一個重要課題。在相同的區域環境中，除了開發適銷對路的產品外，最重要的是降低項目開發成本，最大限度地提高投資效益，這一點受眾多房地產開發企業的關注，既是熱點又是難點。如何降低項目開發成本，提高投資效益？對房地產開發的造價進行有效地控制與管理是關鍵。

一、工程造價定義及特點

1、工程造價的定義

工程造價通常是只指建筑工程的建造價格，一般有兩種表述方式：①工程造價就是工程價格。就是建成一項建筑工程，實際或預計在技術勞務市場、設備市場、土地市場，以及承包市場等交易活動中所形成的建設工程總價格和建筑安裝工程的價格。②從業主和投資者的角度來定義的話，工程造價是指建設一項工程實際開支或預期開支的全部固定資產投資費用。

2、房地產開發中造價的分類及其特點

目前，根據我國建設工程項目的建設程序，房地產項目從醞釀、規劃、建設到投入使用大致分為四個階段：項目投資決策階段（項目建議書、可行性研究、投資收益分析），項目規劃設計階段（項目規劃設計、方案審批），項目實施階段（施工階段），項目竣工結算階段。

在項目投資決策階段，開發商依據建議書編制初步投資估算，做可行性研究報告時編制詳細投資估算，由于都是投資估算其誤差較大，所以工程造價的作用和影響都很大。在項目規劃設計階段，從控制建設工程造價來說一般又分為四個小階段：

第一，方案規劃階段，該期間開發商應根據方案圖紙和說明書，作出含有各專業的詳盡的建安造價估算書；

第二，初步設計階段，開發商根據初步設計圖紙和說明書及概算定額（擴大預算定額或綜合預算定額）編制初步設計總概算；概算一經批準，即為控制擬建項目工程造價的最高限額；

第三，技術設計階段（擴大初步設計階段，簡稱擴初），開發商應根據技術設計的圖紙和說明書及概算定額（擴大預算定額或綜合預算定額）編制初步設計修正總概算；

第四，施工圖設計階段，開發商應根據施工圖紙和說明書及預算定額編制施工圖預算，用以核實施工圖階段造價是否超過批準的初步設計概算。施工圖預算是確定承包合同價，結算工程價款的主要依據。設計階段的造價控制是一個有機聯系的整體，各設計階段的造價（估算、概算、預算）相互制約、相互補充，前者控制后者，后者補充前者，共同組成設計階段的控制系統。

二、房地產開發項目全過程工程造價控制

1、設計是有效控制開發項目工程造價的前提

房地產工程設計是指工程項目的建設提供技術依據的設計文件以及圖紙的整個活動過程，工程設計是對開發建設項目的實施意圖和全面規劃的具體描述，是房地產開發項目開發建設的靈魂，是處理技術與經濟關系的關鍵性環節，是確定與控制工程造價的重點階段。研究表明：初步設計階段，影響工程造價的可能性在75％-95％之間；技術設計階段，影響工程造價的可能性在35％-75％之間；施工圖設計階段，影響工程造價的可能性在25％-35％之間；而到了施工階段，影響工程造價的可能性有10％作用。由此我們可以看到，控制工程造價，設計階段起著重要并且關鍵的作用。

2、工程招投標是有效控制開發項目工程造價的核心

通過招投標的形式來引進競爭機制，在降低工程造價、確保工程質量、縮短建設工期等等許多方面都有明顯作用，也有效地保障了招標人以及投標人的合法權益，房地產開發企業對施工單位的選擇尤其要慎重，因為施工隊伍的施工質量的優劣關系到房地產開發建設單位工程造價控制的成敗，在選擇施工隊伍時主要考察施工企業的技術裝備、資質情況以及建設業績等，我們要優先考慮近期建設業績和建項目相同或相似的施工企業，而且特別要求創此項目建設業績的有著豐富經驗項目經理來出任項目經理。

還有大型項目中的很多分項工程可以采用指定分包的方式，比如鋁合金門窗及所有門窗工程、內外裝修工程、空調安裝工程、電梯電扶梯安裝工程、發電機安裝及環保工程等可以由甲方直接指定分包，既可以大量節省工程造價，又可以嚴格控制工程質量和進度。對于諸如下述專業工程應由甲方直接發包，由其它獨立施工單位與甲方直接簽訂合同執行：

（1）樁基工程；

（2）強夯工程和軟件基處理工程；

（3）室外高壓電纜安裝及高低壓變配電工程；

（4）大型土石方開挖回填工程（包括場地大型土石方、地下室大型土石方等）；

（5）擋土墻、護坡及基坑支護工程：

（6）家居報警及對講系統工程及智能化安防工程；

（7）室外道路和面層鋪裝及室外給排水工程；

（8）室外園林景觀及綠化工程、室外強電及環境照明工程；

（9）水泵房設備及管道安裝和變頻供水系統設備工程；

（10）地下人防工程；

（11）消防水、電、通風工程及防火門及防火卷簾安裝工程；有線電視、電話、網絡安裝工程。

如果能按以上承包方式，甲方既可以選擇實力最強的專業施工單位，又大量節省工程造價（可以比采用總承包方式全部承包給總包單位節約造價20％-40％以上），而且又可以嚴格控制工程質量，加快工程進度。

3、施工管理是有效控制開發項目工程造價的重要環節

施工階段成本控制的關鍵，一是做好材料的定貨，二是要嚴格的審查承包商的索賠要求，三是合理控制工程簽證。由房地產開發企業引起的變更主是進度計劃變更、施工條件變更、設計變更和工程項目變更等等?？刂谱兏年P鍵在于開發商，應該建立工程簽證管理制度，明確工程、預算等等相關部門、相關人員的分工和職權，我們要確保簽證的質量，杜絕不實及虛假簽證的發生。

4、竣工結算是有效控制房地產開發項目工程造價的關鍵

工程造價管理的重要環節之一就是工程造價的合理確定，在確定房地產項目工程造價時，我們堅持以現行的工程造價管理規定做為依據，根據甲乙雙方在施工合同中的合約，按照竣工圖結合設計變更、現場簽證和隱蔽簽證進行項目審核計算，審查是否有丟、拉項工程，是否按圖紙及合同規定全部完成工作。我們要認真核實每一項工程變更是否真正實施。應建立工程量清單核對備案制度和內部復核制度，定期跟蹤檢查、監督管理，加強從業人員的素質教育，杜絕違法違規行為并且減少工程量清單中的差錯率。在進行房地產工程竣工結算時，必須到開發項目工地現場核對，嚴格審查工程量計算是否準確，材料調價是否有依據等，使工程造價結算科學合理。

三、結語

綜上所述，房地產開發過程中的工程造價管理是一個動態進行的全過程，房地產企業在對工程造價的控制與管理上始終應貫穿于項目建設的全過程。在推行房地產開發項目全過程全面造價管理中，注重研究和分析建設管理中各個環節和建設投資中各種影響因素，將有效地控制房地產建設項目的投資。對房地產開發項目工程造價進行全過程控制管理是工程造價行業發展的必然趨勢，也是房地產企業的迫切需求。

參考文獻

[1]楊涵，丁.房地產企業的成本管理與控制[J].中國鄉鎮企業會計，2005，7.

[2]趙燕玲、張仕廉，房地產開發項目的成本管理[J].重慶建筑大學學報，2009，（5）45-56.

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關鍵詞：房地產企業； 投資決策分析 ；成本控制

中圖分類號： F830.59 文獻標識碼：A

一、房地產業投資決策對成本控制的影響

1、影響投資決策的因素分析

（1）社會因素

房地產業與國家政策、金融政策以及國民經濟發展水平密切相關，因此其投資時機受國家產業政策、金融政策及國民經濟發展水平的影響。政策的變化對房地產開發項目的影響較大，如對控制固定資產投資規模的政策變化，將會影響到市場對房屋的需求量；實行新的土地政策，將會對房地產開發成本造成影響，稅收政策及貸款利率的變化將會引起投資效益的變化。國民經濟發展水平對市場購買力造成影響，也會影響房地產的投資。

（2）成本因素

影響房地產項目開發的成本因素主要包括所需要資源價格的變化、項目周期以及項目的產出率等。由于在建筑過程中的施工消耗，建筑所需材料等價格都在不斷變化，投資收益會受到一定影響。房地產項目周期長，資金占用量大，而資金的占用對成本的影響直觀的體現就是利息的支出，開發項目的周期越長，銀行貸款的數額就越大，而如果開發項目的周期短，房地產企業的資金周轉次數多，其產生的效益也就越大。

（3）投資區位

房地產作為一種特殊的商品，具有不可移動的特點，因此房地產的區位因素是客戶最為關心的內容之一。對于房地產開發來說，地段位置是影響項目投資效益的關鍵性因素。隨著社會經濟的不斷發展，人們對生活質量提出了更高要求，追求高品質生活。而任何一個房地產項目都與其周邊的人文、自然環境發生著各種互動關系。因此不同區位的房地產項目，會產生不同的經濟效益。

（4）投資時機

選擇合適的投資時機是房地產投資收益的關鍵。經濟發展趨勢是影響開發時機的關鍵性因素，在經濟發展的成長期，房地產市場需求旺盛，市場處于上升勢頭，此時推出合適的房地產項目較易獲得較高的收益；當經濟處于低迷期，市場需求下降，不能達到預期收益，因此房地產投資者必須具有敏銳的判斷力，進行項目可行性分析，把握投資時機。

2、投資決策失誤對成本控制的影響

面臨日益復雜的市場環境，房地產投資潛在著各種風險，如果決策失誤，將會給企業帶來很大的投資風險。

（1）市場因素對成本控制的影響

房地產市場的動蕩會使房地產開發企業帶來巨大的經濟損失，市場供需關系、市場購買力以及利率匯率等都會對成本控制造成影響。房地產企業周期長，在從項目可行性研究到開盤期間，市場需求發生變動的可能性很大，如客戶對戶型結構及單元面積的喜好等都會發生變化，從而使收益難以達到預期目標。

（2）政策因素對成本控制的影響

金融政策及財政政策對房地產企業開發的成本影響最為直接，貨幣政策的緊松都會直接影響到房地項目開發者以及購買者所持有的資本，影響了項目的開發和銷售，使房地產開發企業所需的成本受到影響。如國家出臺的一系列土地增值稅條例和房地產開發相關辦法，都使增加了項目開發的成本。

（3）項目開發團隊人員素質對成本控制的影響

項目開發團隊人員的素質對成本的影響較大，如果沒有專業的投資分析，很難作出正確的決策，而決策的失誤導致的項目投資失誤給企業帶來不可估量的損失，增加了項目的開發成本。決策者如果沒有敏銳的市場洞察力，無法正確對項目進行定位，盲目進行投資開發，在開盤后出現銷售瓶頸，成本的收回速度較慢，使開發成本增加。

二、完善房地產企業投資決策階段的成本控制措施

1、進行充分的市場調查，降低投資風險

在房地產投資經營過程中會存在很多不確定因素，潛藏著風險，從而使投資實際收益偏離預期收益。這就要求投資者在投資決策前要充分利用信息化手段進行市場調查。調查住房銷售價格、戶型需求、環境要求以及市場競爭情況等進行調查，對正在開發的樓盤進行產品、客戶群、價格以及市場購買力等進行分析。根據項目的使用要求、建設目標和規劃技術條件等組織項目前期工作組的相關人員對項目進行研究并提出初步投資建議，為他們的投資決策提出科學依據，降低投資風險。

2、重視房地產開發項目可行性研究及投資估算

投資階段重點是進行項目的可行性研究，對項目的投資估算精確度進行控制，并采用合理的估算方法進行編制，從而確保項目上投資決策的可靠性。

（1）重視房地產開發項目可行性研究

房地產開發項目投資數額大，建設周期長，要使開發項目達到預期經濟效果，就必須實現項目決策科學性，減少或避免投資決策的失誤，做好可行性研究，解決并落實項目開發過程中經濟技術原則和基礎資料?？尚行匝芯康膬热莅ㄊ袌龅墓┬桕P系、客戶群及產品定位分析、項目選址與方案規劃、產品的建筑方案分析、投資估算與資金籌措以及財務效益等。對市場進行研究，了解客戶需求，對項目進行定位；在技術研究階段要結合設計方案對比項目功能，從中選擇出經濟與技術結合較好的方案。進行科學的可行性研究可以提高決策的可靠性，使投資者更好的了解市場以及項目本身的定位，盡可能避免投資風險，有效控制項目成本。

（2）重視房地產開發項目投資估算

投資估算是擬開發建設項目建議書和可行性研究報告的重要組成部分，是進行投資決策的重要依據之一，是否進行項目開發取決于開發項目的投資估算。投資估算必須保證準確性，如果出現的誤差太大，將會導致投資決策的失誤。在初步決策階段，允許估算誤差在30%左右，但在最終決策階段，其估算誤差必須控制在10%以內。只有保證投資估算的方法和數據資料可靠性，才能保證項目開發過程中其他階段的成本控制在合理的范圍之內，實現成本控制的預期目標。

3、采取組合投資策略，利用保險規避經濟風險

（1）采取組合投資策略

目前，多數房地產企業為了分散風險，采用組合投資的策略，同時運作多個房地產項目。如何利用有限的企業資源通過合理的投資組合，選擇投資時機、項目類型、投資區域等，規避風險并且盡可能多的獲取經濟效益和社會效益，具有重要的現實意義。

首先，采取組合投資要選擇恰當的時機。房地產業具有投資時間長、資金占用量較大等特點，因此在項目開發過程中最容易遇到的就是財務危機，如果后續資金無法及時到位，很容易出現資金鏈斷裂的問題。因此在采取組合投資策略時要避免幾個項目的同時啟動，避免由于幾個項目一起啟動占用大量資金給企業帶來的整體性經營風險。在組合投資時，要注意對開發周期不同的項目進行組合，注意開發周期的多元化，使其相輔相成，增加抵御風險的能力，在保持企業效益長期穩定的情況下，提升企業形象和融資能力。

其次，采用組合投資策略時要注意投資產品的組合。房地產企業選擇的投資產品包括商業地產、住宅地產以及工業地產等。由于市場供需的多變，因此不同類型的房地產商品在同一時期內的供需關系是不相同的。在分析激烈的市場競爭環境的基礎上充分掌握各種產品的市場狀況和企業實力進行科學、準確、系統的評價，從而對投資產品組合作出調整。

再次，投資區位的組合。不同區域的經濟發展水平不一、實施的政策不同、社會環境、人文地理不同，房地產開發企業的發展機會和生存空間也是不一樣的。實施投資區位組合，可以使企業打破房地產不可移動的地域限制，從而為企業贏得更多的市場份額和發展機會，避免一失均失、一敗俱敗的局面，盡可能的防范和分散風險。

（2）利用保險規避經濟風險

保險作為一種及時、合理的分攤經濟損失和實施經濟補償的方法，可以有效處置房地產項目開發過程中的風險。房地產保險是指在房屋設計、建造、銷售以及消費和服務等環節中以房屋及其相關利益與責任為保險標的的保險。房地產企業可以通過向保險公司投保，以繳納保費為代價，將開發過程中或已經開發完成的項目存在的風險轉嫁給保險公司來承擔。但同時值得注意的是保險的可保范圍是有限的，在多數情況下，保險也并不能提供充分的補償。因此企業也需要采用其他非保險手段來轉嫁風險。

4、加強項目團隊建設，提高成本管理水平

（1）加強投資項目團隊人員素質建設

房地產可行性研究和開發策略是一個非常專業、系統的工作。面臨新的經濟形勢，房地產開發企業要適應新時期的變化，提高項目團隊的整體素質，加強項目團隊的建設，積極探索新的發展模式和管理方法。成本管理人員除了對城市的市場狀況和經濟形勢、建筑工程造價狀況、貸款利率等做充分的了解、分析和判斷，還要樹立以客戶為中心的思想，為客戶創造更大的價值。要加強團隊人員的專業素質能力和良好的協調溝通能力，善于利用各方資源，與公司內部各部門合作伙伴溝通。

（2）提高成本管理水平

在房地產開發投資決策階段，投資者要進行嚴格的成本管理，建立有效的成本控制激勵機制，實施相應的成本控制措施，避免或降低投資風險。

首先，要建立利于成本控制的激勵機制。要充分發揮成本管理體系中的“監督”職能，分析成本失控的原因并采取相應措施。要調動全員參與成本控制的積極性，對于提出成本控制有良好建議的員工要進行獎勵，對于由于個人原因造成的成本失控要進行處罰。優秀的企業文化具有激勵功能，拉近企業與員工之間的關系，使企業與員工同呼吸共命運，自覺節約成本。

其次，控制房地產開發成本。房地產開發成本主要包括前期的土地開發成本、項目設計成本、建筑安裝工程造價成本、配套設施成本等。土地開發成本一般占到項目總支出的20%～30%左右，因此對土地的位置選取及出價的確定都應充分考慮開發風險和升值空間。要根據項目設計的先進性、經濟性、可靠性及實用性等來確定最佳設計方案，確保投資成本的最低。建筑安裝工程造價成本會占到項目總支出的45%～55%左右，在進行建筑安裝工程成本的控制時，要根據當前區域經濟的發展形勢，對類似的項目造價標準進行調研，把握項目施工的總體情況，對影響成本的主要因素進行深入的分析，制定出科學合理的成本指標，在施工過程中對成本進行分析優化，將成本控制在最小范圍。

第三、財務費用及稅金的控制。在投資決策階段要對財務費用做好充分估計，正確利用企業財務杠桿作用，在滿足項目資金鏈連續性的前提下，最大限度的減少財務費用。稅費的減免對于房地產開發企業來說是至關重要的，可以降低企業的開發成本，因此在投資決策前，要根據相關政策規定估算，努力獲得政府支持。此外，還要預測其他一些因素的影響，如開發周期的變動等，確保項目成本最小化。

項目成本控制的實施是實現企業組織目標、達到預期經濟效益、提高競爭力的關鍵。房地產開發項目運作周期長、資金占用量大、成本核算多、投資風險高等特點，因此提高投資決策水平，加強成本控制就顯得尤為重要。企業要組建一支高水平專業項目開發團隊，提高成本控制管理水平，盡量避免風險，從而達到企業的預期經濟效益。

參考文獻：

[1] 鄒坦,韓寧.關于工程建設單位控制設計階段工程造價的方法研究[J]. 工程質量. 2007(19)

[2] 黃千里.淺談房地產開發項目成本管理中存在問題的原因及對策[J]. 現代商業. 2007(14)

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關鍵詞：房地產；項目管理；開發；建設

引言

房地產開發項目具有開發周期長、投資大、風險多等特點，作為管理主體的房地產項目開發企業，是項目從策劃到竣工驗收的組織者、實施者、管理者。如何高效的進行項目的管理，直接關系到開發產品質量的好壞、工期的長短、是否能獲取高額的利潤?，F階段，我國房地產開發市場雖然競爭激烈，但尚未形成科學合理的管理模式，因此我們不但要借鑒，還要不斷的總結適合于我國當前現狀的房地產項目管理經驗。

1、項目開發

1.1、開發前

房地產項目開發前期的各項工作將對整個項目的成敗起著決定性的影響，其主要工作有：項目建議書、可行性研究報告、產品策劃等。具體內容表現為：房地產項目的地理位置選擇、規模大小、戶型、客戶群、配套設施水平、技術能力、項目風險、財務狀況、經濟效益和社會效益等。此階段的項目管理工作應全面細致，首先，對項目周邊情況要有詳細了解，比如河渠水利設施、民航機場限高等問題都將直接影響項目的手續辦理、施工復雜程度以及項目的利潤率。其次，在項目上使用新技術前一定要進行詳細的了解，對新技術的可行性要做到心中有數，盡量考慮使用本地區比較成熟的技術。

1.2、可行性研究是房地產開發的先決條件

在做出投資決策前，先對有關的技術、經濟、社會、環境等方面進行調查研究，對項目各種可能的擬建方案進行技術經濟分析論證，對項目建成投產后的經濟效益、社會效益、環境效益進行科學地預測和評價，據此提出該項目是否應該投資建設。并選定最佳投資建設方案等結論性意見。

1.3、招標階段的工程造價控制與管理

1.3.1、編制科學的標底

公司工程技術部對標底編制十分重視，結合了很多過去經驗，編制標底時注意與市場的實際變化相吻合，實事求是、切合實際，保證標底編制質量，把工程標底控制在合理造價的下限。

1.3.2、確定適合的發包方式

公司工程技術部根據工程的規模、性質、特點，確定邀請招標的發包方式來控制工程造價。在工程招標中引進競爭機制，使各施工方在保證最低的企業利潤情況下，報出非常優惠的價格，杜絕議標或變相議標。以往建設經驗證明，凡是先開工后定價的工程多半造價偏高。

1.3.3、制定嚴密的招標文件，公平競爭，合理招投標

實行公平合理的招投標，使承擔的工程造價更加合理，并可有效地控制工程造價。所以在招投標過程中，要有明確的透明度，使招投標單位思想明確，對招投標工作放心，真正體現市場經濟的公平競爭。

1.3.4、慎重地選擇施工隊伍

公司根據工程規模、技術要求，認真挑選施工單位、監理單位。選擇了技術、資金、施工力量雄厚的施工企業，選擇了業績較好的監理公司。

1.3.5、對工程的質量嚴格把關加強質量管理，不要出現過多的返工率。

在項目施工過程中，嚴格把質量關，這就需要對其中所存在的任何細節都應該引起足夠的重視。在整個項目施工過程中，各方質量監管人員都需要對施工所有工序的管理工作和質量檢查加大力度，采取科學的措施，以免不必要的質量問題出現，從而使因為質量問題而造成的人力、物力、財力浪費現象。

1.4、項目實施階段的工程造價控制與管理

1.4.1、施工中設計變更的控制

建設單位、設計單位、監理單位和施工單位在工程開工前認真審核設計圖紙，嚴格遵守設計規范，把可能在施工中出現的問題，在圖紙會審階段進行解決，避免在施工過程中影響工程進度和質量，或發生返工等現象，造成不必要的人力、物力和財力的浪費。

1.4.2、確保簽證的質量

公司為了確保工程簽證的客觀、準確，強調辦理工程簽證的及時性，對簽證的描述要求客觀、準確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據，標明被隱蔽部位、項目和工藝、質量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標明幾何尺寸，并附上簡圖。施工圖以外的現場簽證，必須寫明時間、地點、事由、幾何尺寸或原始數據，不能籠統地簽注工程量和工程造價。

2、項目建設期

項目建設期又分為以下幾個階段：

1）、招投標及承包合同簽訂階段。房地產開發企業具備了招標條件以后，發出邀請函，投標單位進行投標報價，并進一步簽訂承包合同，此階段的管理目標是簽訂工程承包合同，合同簽訂應符合平等互利、等價有償的原則，合同內容力求細致嚴密，用詞、用字要做到準確無誤，杜絕在工程結算后期出現不必要的扯皮現象。

2）、施工準備階段。在確定了施工單位，簽訂了施工承包合同以后，建設單位要組建項目經理部，進行施工準備，使工程盡量具備開工和連續施工的條件。此階段工作重點：根據項目需要配備技術管理人員。編制項目實施方案并進行施工現場準備以及三通一平，使現場具備施工條件。

3）、施工階段。此階段目標是完成合同內全部施工任務，以達到驗收、交付使用的條件。

此階段工作重點：按照項目實施方案結合施工承包合同內容安排施工；在施工過程中要努力做好動態控制及調整工作，做好安全、質量、進度、造價等目標的控制，實行文明施工；做好內外部門溝通協調工作。在實際工作中的體會：

a、監理單位人員整體素質不高，起不到應有的作用，大量的工作由建設單位來做并且容易造成管理上的漏洞。

b、工程成本控制方面在此階段應高度重視起來，比如材料領取必須制定嚴格的措施，杜絕施工浪費。

c、成品保護不能只放在口頭上，要注重細節管理，避免因疏忽大意導致的質量事故及延誤工期。

3、項目交付使用及后期維護

3.1、工程驗收、結算階段。

這一階段主要進行以下工作：各分部分項工程驗收并對不合格部位重新修理等收尾工作、進行已完工程設備試運轉、竣工結算等。在此過程中要做好相關資料整理、竣工圖紙審核，避免因資料缺失及竣工圖紙審核不嚴格，給后續結算工作帶來負面影響，個人認為此項工作應責任到人并嚴格執行獎罰制度。

3.2、維保、回訪階段。

此階段是按合同約定的事項進行回訪與保修服務，該階段主要進行以下工作：a.進行必要的技術咨詢服務。b.進行工程回訪，聽取業主意見。c.總結項目經驗教訓。d.觀察使用中的問題，做好相關記錄。e.進行必要的維護、維修和保養工作。

4、房地產企業必須重視品牌發展戰略

當前，我國房地產行業正處于高增長、高需求、高品位的發展階段。未來房地產市場，只能靠精品和品牌來占領，品牌是房地產市場發展到一定程度的產物。隨著中國正式加入WTO，外國房地產名牌企業對中國市場虎視眈眈，有的公司甚至規劃要每年開發上千萬平米。中國的房地產企業必須加快品牌化的步伐，把房地產品牌做好，牢牢扎根在中國大地，迎接新的挑戰。

決策者應對企業品牌進行長期性、全面性和總體性的謀劃和運籌。品牌策劃有其自身的規律。其策劃者必須樹立創新意識。在經營管理上要有超前意識、運作和實施過程中必須具備高超的組織協調能力、資源統籌能力、挖掘和吸引顧客能力、綜合市場競爭能力。要提升企業核心、房地產企業競爭力，就必須牢固地樹立品牌意識，并按照品牌策劃的自身規律運作。

5、結語

房地產項目管理不能單純的認為是買一塊地，蓋一棟房子，賣了就算完，這個過程中我們會和許多單位、部門，以及無數的業主發生千絲萬縷的聯系，要想在房地產行業站穩腳跟，要想獲得一個好的品牌形象，就必須深入的去研究探索，在項目管理過程中認真的汲取經驗教訓，加強學習，不斷提高業務管理水平，把各項工作做扎實，這樣才能應對激烈的市場競爭和復雜多變的外部環境。

參考文獻：

[1]張輝.談質量目標管理在建筑施工管理中的應用[J].陜西建筑.2007（7）：54～55

篇9

【關鍵詞】房地產；投資成本控制；設計階段；招投清單

一、概述

房地產建筑產品除了安全、科學、適宜、美觀的功能價值外，怎樣進行投資成本控制，對創造社會物質文明和提高人們生活水平，以及房地產企業的發展具有非常重要的意義。

（一）投資成本控制的含義

投資成本控制就是在把開發項目的投資控制在批準的投資限額以內，保證開發項目投資控制目標的實現，力求在開發項目中合理使用人力、財力、物力，獲得良好的經濟效益、社會效益和環境效益[1]。

（一）投資成本控制的意義

房地產業經過高速發展，已經走出了暴利時代，微利時代的房地產投資成本控制的意義比房地產規模擴張更為重要。在未來售價不明確或只能預估售價的情況下，成本控制不力的企業必將被市場逐漸淘汰。

二、項目決策階段的投資成本控制

本階段基本上決定了項目的投資總額。

可靠的投資估算是項目決策的關鍵依據。投資估算的準確程度，直接影響項目的可行性和投資效益。在該階段應全面認真收集有關資料，通過與類似工程的對比和各類技術參數的研究[2]，周密地編制投資估算，充分預計各種因素對工程造價的影響，使投資估算符合實際并留有必要空間，使其真正起到控制項目總投資的作用。

由于可行性研究報告和項目建議書階段主要是以經濟分析和方案為主，內容和深度不夠，工程量不明確，投資估算的內容都比較簡單和粗略，漏項嚴重，所以準確性較差。甚至有時建設單位為了所報項目能被批準，在做投資估算時有意低估，增加了投資估算的不準確性。 因此，在投資決策階段應該充分做好基礎資料的收集，以及同類項目的相關資料等。投資管理人員要對資料的準確性、可靠性進行認真分析和選用。

（一）進行政策風險研究

房地產業隨時都有可能受到國家調控政策的影響，投資風險較大。因此，在策劃階段一定要專門研究國家對該產業的政策及其今后發展趨勢。

（二）進行市場和受眾分析

進行周密的市場調查，分析項目所在地的人文風俗、經濟特點、消費觀驗等，充分掌握市場需求，掌握項目所在地施工行業的狀況，定位產品檔次和風格、樓盤布局和戶型等。

（三）可類比項目分析等

收集周邊項目的情況，研究類似項目的實施情況等，進行類比分析，確認競爭的激烈程度，并做好對策預案。

（四）進行財務經濟分析和評價，確定評價指標數據和開發的可行性

1、主要評價指標如下：

（1）項目資本金財務內部收益率（所得稅后）；

（2）項目動態投資回收期；

（3）項目總投資收益率；

（4）項目投資財務內部收益率（所得稅前）；

（5）項目財務凈現值（所得稅前）等。

2、做好稅務籌劃工作?！镀髽I涉稅零風險操作手冊：合理避稅、稅務稽查、權益維護》對怎樣房地產企業進行納稅籌劃減輕稅負、節約稅賦，智慧經營進行了深入的分析[3]。

3、合理確定評價基準。在財務評價中，評價指標的選用是項目經濟評價的關鍵，直接影響評價的質量。合理確定評價指標和基準參數，以合理評價投資效益對項目取舍實行效益否決制，達不到經濟效益標準的項目不予立項。

（五）項目實施的時間跨度也直接影響項目成本和效益，必須制定切實可行的項目總體進度計劃。

三、嚴格設計和監理單位的招標工作

嚴格資質要求，采取招標方式，通過競爭，選擇信譽和業績良好，并且有長期同類工程經驗的設計和監理單位。

四、項目設計階段是進行投資控制最關鍵的環節

設計階段的投資控制是項目投資成本控制的重點[4]。

一個房地產項目盈利與否，除了政策的因素，對投資影響最大的就是設計因素，它延伸和執行了項目決策的意圖，。因此，設計階段是進行項目投資成本控制最關鍵的環節。

投資成本控制并非一味強調投資成本越少越好，而是要積極運用價值工程原理[5][6]以最合理的投資成本形成最有效的項目造型、安全和功能等要求，即合理進行資源配置，選擇最優的技術經濟方案。

（一）初步設計階段

實行限額設計是設計過程中行之有效的投資成本控制方法。

初步設計階段各專業設計人員應掌握設計任務書的設計原則、建設方針、以及各項經濟指標，根據可行性分析和市場變化情況，調整和細化建筑總平面布局、單體形狀及平面布局，處理好關鍵設備和工藝流程等，多做幾套方案，同時建立造價控制系統，細化和修正決策階段的投資估算，通過多個方案的技術經濟比選，把初步設計造價嚴格控制在投資限額內。

（二）技術設計階段

1、進行基坑支護選型、建筑與結構匹配的經濟技術比較論證。在住宅建筑中，基礎的施工占著極為重要的地位，它的施工質量直接影響著建（構）筑物的使用安全和壽命[7]，以及項目造價。

2、合理選擇設備。高層建筑尚需合理設置轉換層和設備間，既滿足使用功能，又考慮空間的美觀性要求。

3、合理采用新技術、新材料、新工藝。

4、掌握項目所在地的建設施工市場情況，因地制宜、就地取材，從設計源頭降低投資成本。

（三）施工圖設計階段

1、施工圖設計文件的規范性、深度、細度和精度對造價文件的編制以及施工階段的影響特別大，特別是目前實施清單報價模式，更對這方面提出了更高的要求。若上述方面達不到要求，一方面不能滿足準確編制招標清單的需要，另一方面容易導致施工圖設計階段變更頻繁，給投資控制工作帶來不確定性。

2、嚴密的編制投資預算和招標控制價。

（四）各專業人員必須共同參與，密切配合

投資控制目標的實現，需要各專業技術人員共同參與，密切配合，造價工程師、物業管理人員、銷售管理人員必須全面全過程全方位的參與設計工作。

五、做好施工招標準備是前期投資控制的又一個關鍵環節

（一）合理確定發包模式，選擇資質符合要求、信譽、實力和業績良好，且有同類工程經驗的施工單位

（二）做好編制施工招標文件及招標控制價的準備工作

往往由于招標文件編制不嚴密，有關表述模棱兩可，造成投標報價不準確，給施工階段帶來爭議。

（三）做好編制施工招標清單的準備工作

應高度重視分部分項工程量清單工程量的準確性，及其項目特征描述的正確性，避免在施工合同履約過程中產生分歧，導致糾紛和索賠。

（四）明確施工合同中以下方面的內容尤其重要：承包范圍、合同價款方式的約定、合同價款調整的約定、計量支付合同條款的約定、風險責任的約定、措施費的約定等

六、結論

房地產項目的投資成本控制貫穿于項加強對設計、招標和施工建設三個階段的工作，進行主動投資控制，過去較長時間卻普遍忽視了設計與招標這兩個階段的控制，往往把精力放在施工階段。只有扭轉這種觀念，認真做好上述各方面的工作，才能達到房地產項目投資成本控制的預期目標。

參考文獻：

[1]卜一德：《房地產開發經營管理手冊》第二版，中國建筑工業出版社出版，2006年1月第二版

[2]中華人民共和國住房和城鄉建設部：《建設工程工程量清單計價規范》GB50500-2008，中國計劃出版社，2008年9月第一版

[3]江正榮：《建筑地基與基礎施工手冊》第二版，中國建筑工業出版社出版，2005年6月第二版

篇10

轉讓方（甲方）：

法定代表人：職務：國籍：

住所：

開戶行：帳號：

受讓方（甲方）：

法定代表人：職務：國籍：

住所：

開戶行：帳號：

甲、乙雙方根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《城市房地產轉讓管理辦法》等法律、法規的規定，按照平等互利的原則，經過雙方協商一致，就房地產項目（簡稱項目）轉讓達成致意見，特簽定本合同。

第一條：房地產項目概況

1.1項目名稱：，位于，其四至范圍為：東至，西至于，南至，北至。（詳見附件一，規劃拴樁紅線圖）；本轉讓項目包括在建構筑物及其附屬設施等（詳見附件二）。

1.2項目使用性質：（住宅、商業）

1.3項目規劃條件：

（1）占地面積：平方米；

（2）規則容積率；

（3）限高：

（4）總建筑面積：平方米；

（5）地上面積：平方米；

（6）地下面積：平方米；

1.4規劃指標：

1.5項目投資建設情況：本房地產項目總投資額萬元，現轉讓方已累計投資萬元，達總投資額的25%以上。

1.6其他情況。

第二條項目開發建設現狀

由甲乙方雙方共同確認后形成書面文件作為本合同的附件，作為本合同的內容（詳見附件三）。

第三條項目法律手續

3.1甲方以方式取得該項目的國有土地使用權，國有土地使用權出讓合同編號：；甲方已按國有土地使用權出讓合同全部交清土地出讓金，并取得國有土地使用權證書為；國有使用權使用期限從年月日計算，為年；

3.2該項目的拆遷許可證號為；

3.3該項目的建設用地規劃許可證號為；

3.4該項目的建設工程規劃許可證號為；

3.5該項目的建設工程開工許可證號為；

3.6該項目的固定資產投資計劃立項批準文為；

3.7該項目的商品房預售許可證號為；外銷許可證號為；

3.8《項目建議書》、《項目可行性研究報告》《項目環境影響研究報告》

3.9；等。

第四條法律手續的轉移

4.1項目轉讓時，本合同第三條甲方已取得的各項法律手續和許可證件（包括交清土地出讓金的憑證）在本合同生效之日起十五個工作日內交付給乙方。乙方自行向政府有關主管部門辦理轉移手續，甲方應積極協助。乙方未按本合同第五條的約定及時向甲方支付有關費用，或未按政府有關部門的規定提供轉交證件所需要的證明文件而導致不能獲政府有關部門批準的，甲方有權拒交有關證件。

4.2甲方保證各項法律手續轉移的確定性，如因其中某項手續因甲方的責任無法確定地轉移而影響項目的轉讓，甲乙雙方同意按（）處理：

4.2.1雙方共同向政府主管部門申請補辦有關手續，其補辦有關手續的一切費用由甲方承擔；若補辦不成功時，甲乙雙方按4.2.2處理；

4.2.2合同解除，甲方退還乙方全部已付費用，并按乙方已付費用的%予以賠償；

4.2.3.4.3如果因乙方的責任無法確定地轉移其中某項手續而影響項目的轉讓，甲方雙方同意按以下方法之一處理：

4.3.1合同解除，甲方不退還乙方所交定金，退還乙方其他已付費用。同時，乙方在接手項目后已投入項目資金或其他資產，甲方不再折價返還乙方。

4.3.2合同解除，乙方按已付費用的%賠償甲方的損失。

第五條項目轉讓費及其支付

5.1項目轉讓費總額：乙方應向甲方支付合同項目轉讓費為萬元。

5.2付款方式：轉賬或以轉賬支票支付。

5.3付款期限：

乙方須在年月日前向甲方支付定金萬元；

乙方須在年月日前向甲方支付轉讓費萬元；

乙方須在年月日前向甲方支付轉讓費萬元；

乙方須在年月日前向甲方支付轉讓費萬元；

乙方須在年月日前將轉讓費用余額即萬元向甲方付清。

第五條項目轉讓的間接費用

5.1項目轉讓時發生的房地產稅、契稅、印花稅等稅費的承擔依國家稅法規定。

5.2項目轉讓后，項目發生的需向政府有關部門支付的一切費用（本合同其他條款特別約定的除外）全部由乙方承擔。

第六條項目轉讓后辦理法律手續義務

乙方按該項目原有的國有土地使用權出讓合同及附件、城市規劃的批準文件、固定資產投資計劃的批準文件、拆遷批準文件等受讓該項目后進行開發建設。確有必要修訂有關限制條件的，由乙方在受讓項目后自行向有關部門申請，辦理有關法律手續，甲方承擔協助辦理的義務。

第六條甲方關于項目工程建設的責任

6.1甲方向乙方轉讓該項目尚需完成工程（依實際情況約定，如6.1.1）：

6.1.1負責完成項目紅線內的拆遷，清理工作，配合乙方做好臨時用水、電管線到紅線的接用，并承擔其費用；

6.1.2；

6.1.3等。

第七條甲方關于項目開發建設各項未完審批手續有關費用的責任。（依實際情況約定）

7.1；

7.2；

7.3.

第八條項目轉讓后，開發項目甲方與其他第三人簽訂的合同的處理

8.1甲方應如實提供該項目所涉及的甲方與他方簽訂的設計、施工、工程監理、商品房預售等方面合同尚需由乙方繼續履行的所有合同原件，或經與原件核對一致，除非甲方已解除原簽合同。

8.2項目轉讓后，需由乙方繼續履行的合同細目如下（內容詳見附件四）（依實際情況約定）

8.2.1《建設工程承包合同》；

8.2.2《工程監理合同》；

8.2.3《商品房預

售合同》，共份；

8.2.4.

8.3甲方應當通知上述合同的合同當事人，與乙方一起協商有關合同繼續履行事項，并按以下方式處理原合同事宜。

8.3.1若幾方達成協議，應簽訂對原合同的書面補充協議。

8.3.2若達不成被充協議，甲方應當與原合同當事人負責解除，其引發的合同責任應當由甲方承擔，與乙方無關。

8.4上述8.3商談補充合同所產生的費用由甲方承擔。

第九條甲方責任

9.1甲方保證其有資格轉讓項目，并保證項目符合法定轉讓條件；

9.2甲方保證項目不存在為第三人或甲方債務擔保的情形。

9.3甲方保證項目轉讓時，不存在法院查封、扣押等情形。

9.4甲方保證項目轉讓時不存在有其他行使《中華人民共和國合同法》第286條規定的優先受償權的情形；

9.5甲方應當如實向乙方提供項目轉讓時現狀情況；

9.6甲方應按本合同第4.1條約定及時向乙方提供許可證件和法律文件，并積極協助乙方向有關部門辦理相關轉移手續；

9.7甲方應對本合同任何一方有關事宜保密，并不得將甲方在與乙方商談項目轉讓的過程中及以后在履行本合同的過程中所獲取乙方任何商業秘密（資料）泄露（包括故意或過失）給與本合同無關的任何其它方或個人，除非并直至該等商業秘密（資料）已正當地為公眾所知悉。

9.8甲方應按本合同約定履行其他義務。

第十條乙方責任

10.1乙方保證有資格受讓項目，并有能力繼續開發建設本合同項目；

10.2乙方應當按本合同第五條的約定向乙方支付項目轉讓費；

10.3乙方應積極協助甲方處理項目轉讓前所簽訂的合同事宜；

10.4乙方保證履行甲方已按本合同第八條處理的后由乙方履行的有關設計、施工、工程監理、商品房預售等合同。

10.5乙方應對本合同任何一方有關事宜保密，并不得將乙方在與甲方商談項目轉讓的過程中及以后在履行本合同的過程中所獲取甲方任何商業秘密（資料）泄露（包括故意或過失）給與本合同無關的任何其它方或個人，除非并直至該等商業秘密（資料）已正當地為公眾所知悉。

10.6甲方應按本合同約定履行其他義務。

第十一條違約責任

11.1甲方違約責任

11.1.1甲方若沒有資格轉讓項目或項目不符合法定轉讓條件，而乙方不知曉或不可能知曉的，致使本合同無效時，乙方應向甲方賠償項目轉讓費的%，若乙方實際損失超過此賠償額時，超過部分甲方應據實賠償。

11.1.2甲方未按本合同第四條約定按時向乙方轉交有關證件的或甲方未按本合同第九條9.1款至9.5款的義務（有一款即可）時，視為甲方根本違約，乙方有權解除合同，甲方退還乙方全部已付費用，并按項目轉讓費的%向乙方支付違約金，若乙方實際損失超過此違約金時，超過部分甲方應據實賠償。

11.1.3甲方沒有11.1.2的根本違約情況下，而未按本合同第九條9.6至9.8款履行其義務時，甲方應向乙方支付違約金元。

11.2乙方違約責任

11.2.1乙方若沒有法定資質受讓項目而甲方不知曉或不可能知曉，而致使本合同無效時，乙方應向甲方賠償項目轉讓費的%，若甲方實際損失超過此賠償額時，超過部分乙方應據實賠償；

11.2.2乙方未按本合同第五條約定向按期如數向甲方支付項目轉讓費，每逾期一日按項目轉讓費用的萬分之支付違約金。若逾期超過30日，甲方有權解除合同，罰沒定金。同時，乙方再按已付項目轉讓費的%向甲方賠償。若甲方實際損失超過此兩項賠償費用時，超過部分乙方仍須據實賠償。

11.2.3未履行本合同約定的其他義務時，甲方應向乙方支付違約金元。

第十二條不可抗力

不可抗力指不能預見，不能避免并不能克服的客觀情況，包括因國家政策的變動、城市規劃的更改等。

由于不可抗力的原因，致使直接影響本合同的履行或者不能按條件履行時，應書面通知對方，并在15日內提供事故詳情及合同不能履行或者部分不能履行，或者需要延遲履行的理由的有并效證明文件，此項證明文件應由事故發生地區的有權權力機關或公證機構出具。按其對履行需要影響的程度，由雙方協商解決是否需要或部分免除履行需要的責任或延期履行的協議。

第十三條法律適用

本合同的訂立、效力、解釋、履行和爭議的解決，適用中華人民共和國的法律。

第十四條爭議的解決

因執行協議所發生的或與本合同有關的一切爭議，雙方應友好協商解決。如協商不能解決，雙方同意按以下第方式解決。

（一）向項目所在地人民法院

（二）向仲裁委員會申請仲裁。

第十五條合同文字

本協議文本用中方寫成。本協議正本三份，甲乙雙方各持一份，另一份由甲乙雙方共同報房地產管理部門備案。

第十六條合同生效及其它

本合同自甲方雙方簽字、蓋章后，經政府審批機關批準后生效。

本合同未盡事宜，甲、乙雙方另行簽訂補充協議，補充協議具有本合同同等法律效力。

第十七條合同附件

附件包括與本合同相關的協議，附圖、附表、交接手續等，是本合同不可分割的組成部分。

附件（一）

附件（二）

附件（三）

附件（四）

附件（五）

附件（六）

甲方：

住所：開戶行：

賬號：

年月日

乙方：

住所：法定代表人：

委托人：

電話：

傳真：

開戶行：

賬號：

法定代表人：

委托人：

電話：

傳真：