導語：如何才能寫好一篇商業地產項目研究，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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近年來，一些商業地產項目逐漸暴露出成本管理上的問題，商業地產項目成本管理的成功與否關系到項目的整體利益，使對商業地產項目的成本管理研究成為必要。

成本管理中存在的問題

我國商業地產項目的開發起步較晚，許多管理理論和方法仍不成熟，在項目成本管理方面存在許多問題。結合我國商業地產項目的特點，目前在其成本管理中存在的問題主要有以下幾點：

第一，商業項目套用住宅項目的成本管理體系。在既有住宅地產又有商業地產的房地產開發企業內，商業地產通常是一個獨立的部門，與住宅地產的成本部門分開而論。正因如此，商業地產的成本管理并不能形成一個體系，無法對商業地產項目做到全面的成本管控。由于成本管理體系的缺乏，商業地產項目在開展成本管理前，缺少組織架構的支撐、沒有專職的成本管理者負責成本工作，從而難以實現項目的成本管理需求。商業地產項目目前多采用住宅地產項目的一套成本管理辦法來管理，只注重工程建設過程中的建安成本管理，在成本管理意識上沒有脫離造價成本的概念，沒有真正理解商業地產項目成本管理的含義。

第二，商業地產項目沒有專門的成本管理組織。在對五家大型地產開發商的商業地產項目組織設置進行深入研究后發現，企業內的組織構架一般單獨設立商業管理公司或者商業地產事業部，負責商業地產項目的策劃、招商、運營、市場等。而考慮到在開發與建設階段能夠與住宅項目進行資源共享，往往由負責住宅的設計、施工及成本等專業公司來負責商業項目的開發建設，項目建設好后再移交商業管理公司運作。商業地產開發的成本管理依然套用住宅地產的成本部門來進行，成本管理的組織設計對商業地產項目沒有針對性。

第三，缺乏全壽命周期的思想。商業地產項目的全壽命周期一般包括投資決策、規劃設計、前期招商、工程實施和商業運營五個階段，成本管理在項目的不同階段對項目影響的程度是不同的。

目前商 業地產項目的成本管理普遍存在缺乏全壽命周期思想的問題，主要是對以下三個階段的重視程度不夠。

一是輕前期決策階段的成本管理。一些住宅地產開發商轉投商業地產后管理經驗不足，評估體質不健全，成本決策指標往往直接套用一般項目的成本數據，有可能導致成本決策失誤。前期決策失誤對項目成本的影響是不可逆的，后期只能通過削減利潤來彌補。

二是輕設計階段的成本管理。一些開發商容易在設計階段忽視建筑設計與商業設計的互相作用，導致商業項目建成后無法滿足商家的設店要求，后期不得不接受商家的整改意見，對已完工程進行大量的拆除和新建，造成項目成本的極大浪費。

三是輕運營階段的成本管理。許多商業地產項目的成本管理依然流于工程施工階段，對運營階段的成本管理重視度不夠，導致后期運營受阻。商業地產項目的一個特點是，在商業地產項目投資中，存在開發初期高利潤，開發中期微利，運營期間無利甚至虧損的現象。商業地產項目的一次性投資越大，項目質量越好，項目運營成本越低。商業地產項目全壽命成本應該選擇一個合理的質量水平，如何處理一次性投資與項目運營成本的平衡是目前商業地產企業需要重視的問題。

解決措施及建議

一是建立商業地產項目成本數據庫。重視商業地產項目的成本調研與成本數據分析，建立商業地產項目成本數據庫。企_業應重視商業地產項目成本數據的積累，成立專門的商業管理團隊搜集積累已完成商業項目的歷史數據及對同行業項目進行調研，建立針對商業地產的項目投資評估指標體系，提高決策準確率。

二是建筑設計與商業訂制相結合。寧波萬達置業的劉華指出，“訂單地產”模式是圍繞滿足主力店等商業的商務對接要求和開業前準備工作要求來進行商業項目的建設，是商業地產的核心內容。在設計階段應該將建筑設計與商業訂制相結合，在招商前置的情況下，由商業設計指導建筑設計。同時，在滿足建筑設計的條件下，對商業地產項目的業態組合進行優化，能夠使得開發商和商家獲得最大商業利益。

三是將運營成本納人項目總成本綜合考慮。研究表明，商業地產項目的成本構成中，項目前期成本占全壽命周期成本的7%-12%,建設階段成本占27%-28%左右，而運營及維修期的成本高達60-66%。商業地產項目的運營階段通常要持續20年以上，因此，運營成本直接影響項目的收益情況。將運營成本納人項目總成本，在決策階段就進行綜合考慮，選擇一個合理的運營成本，達到一次性投資與運營成本的平衡。

四是樹立可持續經營的理念。能真正將商業地產運營起來，并實現持續盈利增長，才稱得上是商業地產項目的成功。不能可持續經營的商業，會逐漸整體衰落，形成嚴重的資產滯后。商業地產項目建成開業后，后期運營過程中需要不斷進行調整，以適應新的市場環境。在商業地產項目的成本管理中，應融入可持續經營的理念，建立可持續的回報機制。

五是建立商業地產成本管理體系。房地產項目管理本身就是一項重視成本管理的過程，加之商業地產項目的特殊性和復雜性，使得對于其成本管理體系的要求更加嚴格。然而，我國目前還沒有商業地產開發商建立和實施有效的成本管理體系，這就使得建立一個專門針對商業地產項目的成本管理體系成為必要。對國內外的成'功經驗研究證明，既然商業地產項目的開發主體、建設主體、運營主體都是同一法人，就應當將商業地產項目的成本管理視為一個整體，基于全壽命周期理論，建立完整的成本管理體系。商業地產成本管理體系的建立將會是筆者下一步的研究內容。

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【關鍵詞】BIM；商業地產；運維管理；應用研究

【引言】BIM技術從傳統的應用于工程項目的設計階段和建設階段，為項目的高效合理建設提供重要依據，到如今已經更多的應用于商業地產項目的運維管理中。商業由于長期人群密度高和設備的高負荷運行，經常會出現各種意想不到的情況，如何能快速找到問題的所在并盡快解決，是每一個商業運營企業所關注的重點問題，因此，將BIM技術的先進理念應用于商業地產運維管理中具有重要的現實意義。

一、BIM的概念

BIM是building information modeling 的簡稱，即建筑信息模型。它是以建筑項目的各項相關信息數據作為模型的基礎，建立建筑模型，并對相關細部結構、設備布置、性能指標、造價成本等進行分析，實時反映項目內部各個部位的狀況，具有為決策者提供直觀依據的作用。

二、BIM的特點

1、可視性

傳統的商業運維管理，需要通過大量的商管和物業人員在現場進行巡邏，經常對各種設備和物質進行維護和檢修。特別是當某些設備出現故障的時候，根本就無從知道具體是哪個部位出現問題，需要花費大量的時間來查找，效率極低。而在基于BIM技術的軟件應用模式下，可以一目了然的顯示出哪個位置出現問題，定點對其進行修理，達到高效快捷的目的。

2、智能性

在基于BIM技術的軟件應用模式下，整個商業部分的施工圖紙和設備、管道的分布情況全部輸入在電腦中，它可以自動監控各個設備的運行情況，和商業整體的人流量和平面布置情況。在需要的時候，可以直接顯示出各個需要的數據指標（如熱工性能、設備的溫控情況等）。只要是我們需要的數據，都可以通過軟件來直觀的找到，并提前預告各處存在的隱患和問題，提醒商管人員提前進行控制。

3、高效性

與傳統的數據查找模式相比，它提前將整個商場的運營平面和圖紙等傳輸進電腦。通過三維建模的方式，可以直觀的顯示每一個設備存放位置、整體平面布置情況、人流量的顯示、各處性能指標的運行情況等。為各種突發問題的解決方案提出數據支持。

三、BIM在商業運維管理中的具體應用

1、故障分析可視化

在商場里，各設備由于長期的高負荷運行，經過一定時期后會出現各種問題。比較常見的如空調管道不嚴密導致制冷效果不佳、線路老化導致部分區域經常斷電、某些耗電大的店鋪集中使用大功率導致電壓跳閘、消防設施損壞等。出現問題時，通常都需要采取保修、處理、查找圖紙和問題來源、制定方案到處理等一系列繁瑣的過程，有時需要耗費較長的時間，對商戶造成比較大的影響，而且有時由于線路都已經封閉，很難找出故障的具置。

因此，在基于BIM技術的軟件應用模式下，可以采取3D建模的方式，將整個商業的運行情況與軟件進行聯動。一旦某些部位出現問題，在軟件中就能及時的反映，并清晰的標示出其部位，便于維修人員針對性的進行處理，迅速解決問題。

2、隱蔽管線和設備的管理

現今的建筑工程中，管線大部分都是暗埋設在結構墻體或者天花吊頂內，而且施工企業在施工時，沒有完全按照設計圖紙的走向，具有太多的隨意性。當施工單位和開發商的工程管理人員撤離后，開發商將商場移交給物業管理公司和商業管理公司（進行管理？）。這部分工程維修人員沒有參與工程建設，根本就不知道里面管線的埋設情況，更不用說后期進場的小商戶。因此經常會出現商戶在裝修時破壞了公共部位的管線，或者將一些不能砸的墻體砸壞，更有甚者破壞了整個大樓的高壓線路和天然氣管道的埋設，引起意想不到的安全事故。

這種時候，BIM技術的應用就顯得尤為重要，它可以對各種管線的實際埋設情況進行清晰的描述，指導商戶的裝修，顯示哪些部位可以拆改，哪些位置是不能觸碰的。同時對于已經拆改的部位及時在軟件中進行更新，實時將現場實際情況與電腦進行同步，確保管線和設備信息的完整和實效性。

3、公共安全管理的應用

商場作為人們活動的公共聚集場所，其安全管理要求非常高，最直接的就是人流的疏散和消防火災等的應急處理。在傳統模式下，都是發生了火災之后，再來進行處理和人流的疏散。而在基于BIM技術的軟件應用模式下，可以提前進行預防、報警和及時的處理。

還是以消防火災為例，一旦某些區域有火災發生的可能性和隱患，它可以通過煙感和溫感傳輸來的信號進行快速的分析，分析是否有必要對其提前處理。一旦真正發生火災，它可以及時顯示出具體火災的部位和嚴重程度，同時周邊人群數量的多少、最近的消防疏散口的部位以及附近的工作人員有多少，最近的消防滅火設備的分布位置等。這便于管理人員迅速做好最合理化的處理辦法，調動最近最有效的人員，采取最短的距離，拿到最實用的工具，將火勢給予熄滅，并對人群進行疏散，減少傷亡。這比傳統的找圖紙確定位置，再來制定處理方案高效的多，效果也更加明顯。

4、能耗數據分析

商場通常水、電、空調和天然氣等都是由商管公司統一控制和安排的，在實際經營過程中，很多商管人員的專業水平其實是不夠的，很多時候，長期將各設備處于高強度的運行負荷下，造成較大的浪費。如中央空調長時間的開放，在溫度下降到一定溫度后，也無人關掉，造成一種過度制冷的情況。

通過BIM結合物聯網技術的應用，使得日常能源管理監控變得更加方便。通過安裝具有傳感功能的電表、水表、煤氣表后，可以實現建筑能耗數據的實時采集、傳輸、初步分析、定時定點上傳等基本功能，并具有較強的擴展性。系統還可以實現室內溫濕度的遠程監測，分析房間內的實時溫濕度變化，配合節能運行管理。在管理系統中可以及時收集所有能源信息，并且通過開發的能源管理功能模塊，對能源消耗情況進行自動統計分析，比如各區域，各戶主的每日用電量，每周用電量等，并對異常能源使用情況進行警告或者標識。

【結語】商業地產的運營維護是一個精細化的過程，在做好公共設備維護正常運行的前提下，也要為廣大商戶提供專業化的指導。商業管理公司應該更加深入的將BIM技術應用到后期的運維管理中，為廣大的顧客提供一個舒適溫馨的購物休閑環境，才能將商業經營的更好。

【參考文獻】

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本文認為商業地產運營是個系統工程,并從商業地產運營的構成分析入手,結合成功案例和具體實踐,從系統角度對商業地產運營模式進行了研究,并提出了一種商業運營商占商業地產運營主導地位的新型商業地產運營模式。

商業地產運營構成研究

商業地產運營環節構成

本文認為,商業地產運營環節應主要由地產開發、商業運營和資本運營等三塊構成。在商業地產整體運營中,商業是核心和本質,項目的成敗最終取決于其商業運營的成敗;地產開發是基礎和表現,沒有主要包括拿地和建設的地產開發,附著其上的商業運營則失去了必要的基礎和載體;資本運營是線索和目的,商業地產運營的各環節都由資本運營實現耦合,并且任何商業項目都是以良性的資本運營為最終目的。

商業地產運營主體構成

根據運營環節構成,相應的運營主體應包括地產開發商、商業運營商和資本運營商。在商業地產實際運營中,可能出現主體重合的現象,比較常見的是地產開發商同時承當了資本運營商的角色,并且承當了部分商業運營商的工作,這是我國現階段商業地產運營的一個顯著特點。

商業地產運營中的常用模式

地產開發商占主導地位

所謂地產開發商占主導地位是指地產開發商除完成地產開發外,還參與項目選址、商業運營商的選擇,并主導整個運營過程的資本運營。

從功能來講,地產開發是商業地產運營的基礎和表現。地產開發是個階段,而商業地產運營是個長期,所以從這個角度上考慮,地產開發商并不適合整體運營的主導地位。但地產開發商具有資金雄厚、土地儲備豐富、拿地、建設和銷售流程熟悉的優勢,并且由于商業地產在相當一段時間里被認為首先是地產開發,然后才是商業經營。地產開發商占商業地產運營的主導地位,具有先天優勢。

萬達模式是地產開發商占主導地位類型的代表,其創新性和優勢在于:地產商充分發揮自身領域優勢,通過模塊化的標準開發可大大降低項目建設成本;通過耦合大型商業,實現了商業地產運營的內在邏輯流程;在資本運營上,也不僅僅局限于住宅的短期銷售模式,而是以地產為載體(分零銷售、整體銷售、整體上市等)實現資本運營。

但萬達商業地產模式有幾個特點值得我們關注,它們分別是:

商業地產運營中的地產開發具有地產項目本身的周期長、投資大的特點,以地產耦合商業,地產占主動對其在整個項目中的利益博弈并無益處,商業運營商可能的變更對地產運營商影響巨大。除通過地產的載體、租金的形式外,資本運營未與商業運營實現耦合。商業運營與地產開發商通過契約方式的耦合,在實現商業的持續經營上(尤其是在商業低迷階段時)存在一定隱患。

萬達商業地產模式要求作為項目主體的地產開發商同時擁有商業經營、資本運營方面豐富的能力。

商業運營商占主導地位

所謂商業運營商占主導地位是指商業運營商除完成商業運營外,還參與地產開發(主要是商業選址、商業設計和商業規劃),并主導整個運營過程的資本運營。

商業地產運營的核心是商業運營,無論是地產開發、資產運營,最終的盈利都需要商業運營來體現。商業運營商承擔商業地產運營的主導地位有以下優勢:商業運營商主導項目選址和前期規劃,為后期商業運營的成功提供良好基礎;商業運營更具穩定性和持續性;資產運營可與商業運營耦合,而不僅僅以地產為載體,可拓寬商業地產資產運營渠道和手段。

下文以頤高商業地產模式為例,分析商業運營商占主導地位的具體情況。

頤高是一家以專業數碼連鎖業務為基礎,IT藍色房產、IT網絡資訊為核心業務,融合IT相關產業于一體的全國性大型IT集團公司。其商業地產具體運營模式表現在以下幾方面:

地產耦合:頤高早期采用租賃、品牌輸出等形式實現商業擴展;近年逐漸采取購置、聯合開發等形式進入商業地產運營的前端,直接與地產開發商在資產上進行耦合,占據商業地產運營的主導地位。表現在:參與并主導商業物業的選址;用資產的形式與開發商形成強耦合;在項目之初即與開發商建立完善的開發商退出機制,獲得項目建成后的資產處置權。

資本運營:頤高通過購置、聯合開發等形式獲得房屋的產權處置權,并在此基礎上建立兼顧商業經營和物業資產的資本運營模式。

總結頤高資本運營模式,主要有以下幾點:資產介入商業地產開發,建立完善開發商退出機制,完成開發商的資本周期(投入并獲得合理回報);通過物業資產的部分銷售、物業抵押、經營型貸款或引入信托投資等形式,平衡前期資產投入;部分物業長期持有,通過持續經營獲得持續的商業收益,物業增值,滿足投資人、信托基金的投資回報。

頤高商業地產模式是一種典型的商業運營商占據商業地產運營主導地位的商業地產運營模式。該商業地產運營模式的創新點在于:

充分發揮了商業運營商在商業領域的專業性,通過資產的強耦合關系實現商業運營在整體項目運營的主導地位,進而實現商業地產運營以商業運營為核心;充分發揮了地產開發商在地產開發領域的專業性;完善的退出機制,保障地產開發商利益的同時,強化商業運營對項目的主導作用;除傳統商業地產資產運營模式外,還可實現以商業經營為載體的資產運營,使商業地產的運營更具有持續性;頤高商業模式事實上是實現了以商業為核心,以資本為杠桿的商業地產運營。

頤高商業地產模式對商業運營商提出了新的要求,除商業運營的領域能力外,還需要具備利用資本杠桿把控項目整體運營的能力。

比較分析

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在中地行鼎盛時期，為尋求個人突破，他又毅然創辦了旭輝國際地產運營機構，與他的新伙伴們開始超越自我的二次創業。創造奇跡的馮暉，運用其獨創的房地產系統運營策劃服務模式（RSMO），在中國的房地產市場創造了一個個令業內贊嘆的經典案例，演繹了一幕幕地產傳奇故事。

與馮暉對坐在咖啡廳里，感受一位年輕企業家的內心獨白以及其對中國房地產的信心、希望、憂慮與設想......

充滿誘惑力的大蛋糕

記者：你把自己定位于商業地產運營策略供應商，為什么對商業地產情有獨鐘？

馮暉：我在十年前就預計商業地產在新世紀必然有一個蓬勃發展的機遇，就想通過一個個的案例，把商業地產的理論體系和專業化服務做起來。因為對于我們地產策劃機構來說，住宅地產的發展空間越來越窄了，一是住宅地產市場越來越趨于平穩和理性，最后達到市場平衡，房地產行業需要新的經濟增長點；二是住宅產品沒有再生性，屬于消費性地產，使用年限是70年，人們住在里面，變動性很小，即使二手房交易，也是一般的房屋買賣，對我來說，感到缺乏挑戰性。而商業地產就不同了，它的使用年限是40年，具有更新換代性，尤其是商業地產和住宅地產比較起來，具有五大特點：一是價值高；二是可以永續經營；三是充分享受物業的增值；四是它延伸出來的邊際效益和回報是住宅所沒有的；五是商業地產項目開發抗風險能力比較強，所以它屬于動力地產的范疇。

我國目前正處于城市化高速發展期，商業地產使傳統的商業形態發生裂變，這是一個充滿挑戰的事業。城市能將商業的價值無限擴大，并為商業的現代化、多元化提供最現實最厚重的載體。因此，商業與地產的聯動，實質上就是將城市經濟的兩個重量級板塊粘合在一起，形成城市化的“拳頭產品”――商業地產開發。進入21世紀，我國的商業地產市場正在從長達10年的沉寂中走出，并快速升溫。去年，商業地產市場更顯蓬勃發展，各地商業地產項目如雨后春筍，成為房地產開發中極具潛力的投資型項目。商業地產的發展與成熟，意味著消費型地產正向動力型地產裂變。

發展商不能往火坑里跳

記者：有人說，商業地產賣的越好死得越快，這話有道理嗎？

馮暉：商業地產項目就要遵循商業規律。一個成功的商業地產項目，有四個重要因素，其一是選址和定位；其二是商店和商品的規劃；其三是商戶組合；其四是經營管理。商業地產，“商業”是靈魂，地產是載體， 正因為許多開發商是初次涉足商業地產開發，所以犯了原則性錯誤：用住宅開發的思路開發商業地產，以住宅開發一次性收益代替商業地產靠物業升值贏得長線投資回報和現金流的獲益方式。

這么多年，全國的商業地產開發成功的個案極少，失敗的則比比皆是。沒有足夠的資金實力、沒有等待漫長的回報期的耐心、沒有商業經營的經驗就不要涉足商業地產！這是有道理的。投資商業地產如果沒有一定的投資分析和中長線投資技巧、預測和抗風險能力，就最好謹慎為之。因為商業地產的競爭比住宅地產還要厲害，沒實力、沒耐心、沒經驗無異于玩火。

記者：你對目前我國商業地產的形勢有何看法與見解？

馮暉：商業地產更容易導致金融風險，因為它的投資量越大，回收期更長，投資下去，如果后續經營不好，很難取得理想的回報效益。商業地產對整個城市的影響更大，而且影響是多方面的。如果一個商業地產項目失敗，投資者的資金收不回來，開發商是沒有第二次生命的，經營者的資金沉淀在鋪位上，對專業管理者意味著管理的失敗，對終端消費者來說是享受服務方面的損失，從政府的角度看是城市規劃建設的一個敗筆，因為大的商業項目都是城市規劃的重要課題。

當前我國的商業地產現狀有六個方面：一是有的發展商因為對商業不了解，導致對商業地產項目開發十分盲目，并急于追求短期的回報和資金回籠，這種情況下，成功的可能性很小；未來兩年，隨著眾多商業地產項目投入運營，很多分割產權出讓的項目可能會有大批投資商業面積卻收不到預期回報的投資人會找開發商清算。

二是商業與地產的不匹配，相互脫節是很嚴重的問題。商業與地產對應不起來，場和市對應不起來，商業建筑和零售商的需求對應不起來，結果導致招數困難，或者需要重新整改，造成重大資源浪費。

三是政府正充分看到商業地產的金融風險并加強監督。目前，商業地產開發主體多是住宅開發商轉型，與國際成熟開發套路不同，由于沒有產業基金支持，國內的商業地產項目開發資金主要來源于銀行貸款，且分割產權出讓的操盤模式居于主流。金融方面的調控對商業地產的打擊更大，更直接。

四是沒有實力的商業地產項目，通過資產重組合作和轉讓有實力的開發商是較好的辦法。有的開發商為了收回資金更多的拼命銷售，采用降價銷售辦法，導致商業項目爛尾，后續無法經營，其危害性更大。

五是隨著零售業在今年年底徹底對外開放，我國商業地產整個行業的開發水平在提升，并逐漸與國際化接軌，但國外的一些Shopping Mall和CBD的模式并不完全適宜中國的國情，盲目引進和照搬也不利于商業地產的發展。

六是如何找到一套國內商業地產行之有效的本土化運營的形式，這是迫在眉睫的問題。舶來品在國內行不通。只租不售，錢從何來？物業既要賣的好，又要經營得好，這才是打開商業地產運營的金鑰匙。

需要系統運營策劃模式

記者：商業地產項目投資巨大，嚴格說起來，只許成功，不許失敗，能夠做到這一點嗎？

馮暉：商業地產項目只要能夠立項，大多因為這些項目存在一定的商業價值，也就是說都具有一定的地段優勢。各自有各自的優劣勢，只要我們把土地的價值發揮到最大，把劣勢轉化為優勢，商業地產項目是會成功的。

地產，顧名思義，就是要研究如何讓土地產出的更多，當然不是研究土地的化學成分，那是農業所需要的。我們要研究的是土地的經濟地理屬性，研究它的空間位置，我們常常看到位處同一條路上的幾個商業項目卻有不同的表現，"冷熱不均"，其中一個十分重要的原因是對地段的理解不夠深入。地段是地域文化、消費能力、人口素質、消費特點、消費覆蓋面等多種因素的客觀反映，這個地方所處的位置適合干什么，有多少商業用地，多少人口，周圍環境怎么樣，只有深入地段背后的研究才會給項目找到清晰的定位。

記者：關于商業地產的策劃，能談談具體做法嗎？

馮暉：商業地產項目是需要精心策劃的，沒有策劃的商業地產項目是注定走不長遠。目前在地產策劃營銷界有三大類型，一種是以戰略策劃為主，屬于理論性研究機構，善于宏觀分析和概念提煉，以思維超前著稱于世，但那些戰略方案客戶往往難以執行；一種是以房地產銷售為主的實操性公司，善于具體的銷售業務和執行層面的戰術設計，以某一項目的銷售業績受到業界的贊譽，但因為缺乏應有的高度，不能給與客戶一種長遠的、系統的戰略指導。近年來又有一種所謂全程參與的策劃營銷觀點，主張策劃機構從項目一開始就參與進去，自始至終跟蹤服務。但全程策劃雖然是每個環節都參與，由于參與不夠深入，同樣不能保證各個環節的統一，很難保證項目的成功。商業地產開發的成功必須要有一個創新的服務模式來保障。

記者： 你有沒有更好的模式來解決？RSMO模式是一種什么模式，與其他模式有什么不同？

馮暉：RSMO模式是“房地產系統運營策劃”模式的英文簡寫（英文：Real-estate Systematic Masteyplanning Operation），它是一種以逆向思維觀察問題、分析問題、解決問題策劃模式，對一個項目來說，RSMO模式不是注重的某一點、某個局部、某個時期，而是從全局高度考量，從后期是否能永續經營與持續發展入手，先考慮項目的后續經營與持續發展的遠期戰略，再根據總體戰略要求與部署，提出系統的確實可行的解決方案，最后在項目開發與實施過程中進行整體統籌運作。

運營策劃與全程策劃等其他模式的區別在于：在實操中，由于很多策劃公司沒足夠的資源與專業支撐，其所謂全程策劃僅限于表面化的參與，僅停留在膚淺層次上，根本無法給開發商以建設性的指導。所以由于自身專業的限制，全程策劃根本無法保障策劃的真正成功。

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關鍵詞：新常態；我國商業地產；存在問題；可持續發展；方法

進入到21世紀之后，我國的經濟獲得了快速發展，人們的生活水平顯著提高。其中，我國的商業地產在推動經濟發展與社會進步中起到了重要的作用。而商業地產也成為了我國經濟中一個重要的支柱產業。但是，自從2009年全球性經濟危機爆發以來，我國的經濟也受到了嚴重影響。同時，房價的過高、供需關系明顯失衡、人民購買力的薄弱等等因素都使得我國的商業地產處在發展轉型的十字關口。因此，我們需要對于新常態下我國商業地產發展中存在的問題、可持續發展的方法問題進行全面性的分析與研究工作，提高我國商業地產的質量與水平，推動其發展與變革，使其在未來我國經濟發展與社會進步中依然可以扮演重要的角色。

一、新常態下我國商業地產發展中存在的問題

1.產業規劃不科學

產業規劃的不科學是我國商業地產中存在的一個嚴重問題。比如：我們從中國商業房地產總體規劃的布局中就可以發現此種問題。北京、上海、廣州、深圳等一線城市早已被商業房地產項目嚴重的影響，許多的企業盲目投入到商業類型房地產項目的開發中，導致房地產行業的虛假繁榮，房價虛高。比如：眾多的企業從銀行中進行大額款項的借貸投入到房地產項目中，與消費者、政府在進行房地產價格的博弈。而一些我國的二、三線城市也被房地產行業的虛假繁榮迷住了雙眼，片面的追求地房產的盲目投資、追求大而全的商業理念、忽視了當地實際經濟發展的水平、更忽視了當地人民生活的水平與消費的實力。最終導致，后續發展與經營階段出現了種種的問題。比如：我們以眾多商圈的盲目建設問題為例子進行具體的說明。北京、上海、沈陽等城市中許多商圈地產項目在后續的開發與經營中存在著大量商鋪閑置的問題。這主要是由于兩個方面的原因導致的。商鋪價格過高、一般的經營者無法負擔起高額的租金。商圈規劃的不合理，周圍沒有大量的消費者或者是商品價格過高消費者負擔不起。這種類型的商業地產項目開發一方面導致了建設資源與土地資源的浪費，另一方面導致了商業地產的虛假繁榮，在短期刺激了資源的開發與關聯性行業的發展。但是，從經濟發展與社會進步的角度來看，這種模式存在嚴重的弊病。

2.開發周期時間長

開發周圍時間長是我國商業地產發展中一個重要的問題，嚴重制約了我國經濟的可持續發展。投資額度大、開發應用時間長等方面的特點導致商業地產發展存在較大的風險。比如：通過銀行信貸或者是其它融資方式進行開發建設資金的籌集是其重要的資本應用方法。但是，商業地產發展后續會面臨著許多的問題。比如：施工建設、開發與管理、未來經營的策略等等。其中，任何一個環節出現問題，就會導致商業地產項目陷入到困境中。

3.定位水平的不準確

我國的政府沒有對于商業地產進行科學的定位，片面的應用房地產項目刺激經濟發展，帶動有關行業的進步。事實表明，這種片面發展的模式存在重要的問題。比如：忽視當地實際經濟發展的情況、忽視當地人們的購買力與生活水平等等、最終制約了當地商業地產與經濟的整體發展。

二、新常態下我國商業地產可持續發展的方法

1.我國的政府需要加大商業地產宏觀調控力度

從政府的角度來講，需要其加大對于商業地產項目的宏觀調控力度，使得商業地產發展規劃更加的合理、建設水平與投資消費更加的協調、商業地產項目的建設質量與水平得到提高、使得我國的商業地產可以進行持續性的發展，使其對促進經濟發展與社會進步做出更大的貢獻。具體來講，第一，政府需要充分的發揮出經濟杠桿的優勢，從銀行信貸的角度入手，使其對于各個城市房地產開發的企業進行嚴格的資質審核，有利于保障商業地產項目開發工作的安全與質量，使得眾多的資質企業無法進行有關的開發，有利于保障我國商業地產發展的良好環境。第二，各個城市房地產項目開發主管部門需要充分發揮出自己的職責，對于商業地產項目開發與建設工作中不合理的地方進行及時的糾正，有利于保障開發與建設工程的安全與效率，使其對于促進當地經濟發展發揮出積極的影響。第三，政府需要對于當地的經濟發展進行長期的規劃，開展多種發展經營理念的并用，比如：汽車產業、科技產業、制造業等等，而不是過多依賴商業地產。第四，進行有關商業項目開發，需要充分的考慮到當地實際經濟發展水平以及人們的購買力，避免面積工程。

2.政府與企業都需要做好商業地產的遠景規劃

政府與企業都需要做好商業地產的遠景規劃，以便于更好的進行當地經濟發展的總規劃，有利于當地企業市場競爭力的提高，商業價值的充分實現。從政府的角度來講，進行商業地產的遠景規劃主要從以下方面入手。首先，政府需要對于當地實際的經濟水平以及人民的消費能力進行科學評估、而從制定出專業性與科學性的商業地產開發計劃，在今后的工作中嚴格執行此計劃。其次，政府需要通過經濟方式與行政方式并用，對于本地的商業地產企業進行科學的重組與整合，使它們可以在今后的商業地產開發中充分的應用好有關的資源，為提高本地商業地產實力，促進當地經濟發展做出新的貢獻。從商業地產企業自身來講，它們需要在今后的發展中從眾多的方面入手，使其在今后的經濟發展中獲得進步。比如：第一，充分進行資源的整合、樹立起品牌經營的戰略，通過資源共享與品牌聯合實現企業競爭力的提升。第二，樹立起科學規劃與持續經營發展的理念，注重商業地產項目后期的服務與經營，充分發掘商業地產項目市場中存在的價值，使得企業在激烈的市場競爭中不斷的發展與進步，創造出屬于自己的價值與空間。

3.重視商業地產項目后期的運營與管理

商業地產企業需要注重商業項目后期的運營與管理，最終可以提升企業經營管理的水平與市場發展的潛能。具體的發展方針有以下幾種舉措。第一，商業地產企業需要與有關的項目運營商等進行聯合性的開發與管理，通過充分發掘商業地產項目市場價值的舉措來提升自己的商業利益，有利于自己今后的發展。比如：聯合性的開發、聯合性的經營、對于開發中的商鋪進行有效的出售、租賃等，在周邊的商業區中可以脫穎而出。第二，商業地產企業需要對于開發環境周邊情況進行充分的市場調研，進行項目持續性的開發與管理。萬達、華潤等商業地產企業就是進行這種持續性開發與管理模式的典型，取得了非常好的經濟效益與社會效益。第三，商業地產企業需要進行另辟蹊徑，絕不模仿或者是復制它人的商業地產開發與經營模式。否則，必然會在有限的市場中形成強有力的不合理與不公平的競爭，而優勢性的企業會占據競爭的主動權。這種模式不利于后來者的發展與成長，也在一定程度上造成了資源的浪費與建設的重復。

三、結論

對于新常態下我國商業地產可持續發展問題進行科學分析與研究，有利于我國的政府與各個商業地產企業應用科學的發展規劃方法全面提升發展的水平與質量，保障我國商業地產的可持續性進步，使得我國的經濟與社會穩步前進。

參考文獻：

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[4]吳凱,鄭小純.我國商業地產的現狀及策略分析[J].中國商貿,2010,(28):41-42.

篇6

關鍵詞 商業地產 項目開發 成本控制

近些年來，我國經濟快速發展，人們生活水平得到了顯著提升，商業地產的出現正好順應了時展的潮流，可以滿足個性化和多元化的商業需求。商業地產項目開發是一個周期較長的系統工程，科學合理的成本控制是管理工作的重要環節之一。在我國商業形式和消費需求更加多元化的社會背景下，對商業地產項目開發的成本控制體系進行深入探析，從而促進現代化商業綜合體的順利開發具有十分重要的現實意義。

一、商業地產項目開發的成本控制基本內容概述

近些年來，由于其投資風險較小、可以滿足市場化的消費需求、可以帶來持續性的資金收入等市場優勢，商業地產項目在房地產市場所占的份額不斷增加，商業地產項目開發企業之間的競爭愈加激烈。商業地產項目開發成本控制是基于降低項目開發成本、提升地產企業綜合實力的一種企業管理戰略，是商業地產項目管理的一個重要環節。通過科學合理的成本控制，可以顯著降低商業地產項目的投資成本，從而顯著提升商業地產項目的利潤空間，有助于企業“利潤最大化”戰略目標的實現。商業地產項目不同于住宅地產項目，其經營管理模式和營銷模式具有本質上的差別。因此，商業地產項目開發的成本控制要求對項目的全過程和各環節進行全方位的控制管理，強調管理流程和管理工作的精細化和目標化。首先，應該結合市場經濟發展趨勢和地域性消費需求確定商業地產項目的開發預算，即成本控制管理的目標。其次，應該從項目設計環節出發，對商業地產項目開發的全過程進行科學合理的設計，精細化地控制項目開發所涉及的每個管理環節、各個管理部門及所有管理崗位，使成本控制措施落實到位，這樣才能使成本控制真正發揮管理優勢。最后，商業地產項目開發成本控制需要科學的管理模式和管理方法，旨在采用合理的信息管理技術和財務管理模式對項目成本進行科學化、規范化、定量化、系統化的管理，才能真正使成本控制體系發揮效益，達成地產項目的低成本戰略目標。

隨著商業綜合體的快速發展，我國商業地產項目的數量急劇上升，項目開發成本控制體系得到了進一步的發展與完善。但由于我國商業地產項目開發起步較晚，其成本控制體系并不完善，還存在一些矛盾和問題。例如，在商業地產項目開發成本控制過程中，目標成本控制意識較差、成本控制目標性不足、精細化成本控制模式不健全、信息技術成本控制意識較差等現象是普遍存在的。為了適應市場發展趨勢、最大限度滿足人們的多元化消費需求，需要對商業地產項目開發成本控制進行深入探析，從而在提升項目質量的同時降低項目投入成本，為我國商業地產行業乃至整個房地產行業注入可持續的發展活力。

二、商業地產項目開發成本控制的重要意義

隨著我國經濟市場商業形式的多樣化和人們消費需求的多元化，商業綜合體的數量顯著提升，在促進我國經濟發展、促使商業市場資源最優化利用等方面發揮了不可忽視的重要作用。對商業地產項目開發的成本控制進行深入探析，從而逐步完善商業地產項目開發成本控制體系，不僅是提升地產開發項目綜合競爭力的現實需求，也是促進我國商業地產行業可持續發展的客觀需要。一方面，商業地產項目不同于住宅地產項目，在提供更多的就業機會、促進市場消費多元化、合理分配市場資源等方面具有不可忽視的重要意義。不斷深入探析商業地產項目成本控制體系有利于促進我國地產項目可持續發展，具有非常重要的社會效益和宏觀經濟效益。另一方面，近些年來，由于國家購房政策的影響，許多企業轉向商業地產的投資與開發，尤其是商業綜合體，具有廣闊的應用前景和巨大的經濟效益。不斷深入探析商業地產項目開發成本控制體系可以降低項目的投資成本，從而降低企業的投資風險，是提升企業綜合競爭力的現實需求。

三、商業地產項目開發的成本控制方法分析

（一）精細化成本控制體系的應用

商業地產項目，尤其是商業綜合體項目的開發需要投入數量巨大的資金，開發過程的經濟收支環節較多，成本控制的難度和廣度極大。因此，只有采用精細化的成本控制體系才能真正使成本控制發揮作用。首先，應該強化項目開發相關人員的精細化成本控制意識；逐步使精細化管理融入企業文化，成為企業項目開發過程的一種管理新常態。其次，商業地產項目開發成本控制是一項系統化工程，成本控制所涉及的環節很多，必須對項目開發的全過程、各環節的經濟活動進行精細化的監控管理，通過集中招標的方式確定項目原材料的供應商家、選擇高素質的施工團隊、制定最優化的銷售計劃等都是成本控制過程中需要重視的環節。最后，精細化管理是需要建立在高效流通的開發信息的基礎上的，采用先進的精細化管理手段和技術是十分必要的。

（二）目標化成本控制體系的應用

商業綜合體是商業市場形式多樣化和消費需求多元化趨勢下的經濟產物，因此，商業地產項目開發成本控制需要以市場信息為導向。近些年來，以市場為導向的目標成本法研究不斷深入，在商業地產項目成本控制過程中采用目標成本法可以獲得較好的經濟效益。一方面，商業地產項目開發過程中首先應該盡可能全面地搜集市場信息，通過分析和整合處理而確定項目的開發成本，即確保項目開發預算的合理性；另一方面，在確定的成本控制目標的基礎上，應該結合企業的資源和管理現狀，先從設計環節出發，對項目開發所涉及的商業選址、原材料采購、建筑結構設計、施工招標、客戶定位、營銷管理等各環節進行合理的設計，盡可能從初始設計環節降低投資成本，以市場信息為導向來提升商業地產項目的先進性。

（三）科技化成本控制體系的應用

商業信息在促進企業發展過程中所發揮的重要作用是有目共睹的，隨著信息技術和數字化技術的快速發展，在成本控制環節中，采用科技化成本控制體系可以獲得很好的經濟效益。尤其是近些年來，BIM技術快速發展，應用于地產項目開發過程中發揮了巨大的應用效益，進一步擴大信息化和數字化成本控制體系的應用范圍符合現代化地產行業的發展需求。一方面，應該結合商業地產項目開發需求建立完善的信息化成本管理平臺，確保開發信息交互的高效性和完整性；另一方面，利用BIM技術可以對地產項目的外觀、內部結構、空間布局、施工以及后期維護進行模擬設計，這樣可以顯著降低設計成本，從而縮短開發周期，確保商業地產項目順利開發。

四、結語

近些年來，我國國民經濟水平顯著提升，多元化消費需求顯著增加，商業地產項目在促進商業市場資源優化利用、最大化滿足人們的多元化消費需求等方面具有十分重要的作用。在這樣的發展背景下，采用系統化的成本控制體系對商業地產項目開發過程進行精細化管理十分重要。因此，項目管理人員應該與時俱進，不斷創新與發展商業地產項目成本控制體系，致力于為我國商業地產行業的發展注入源源不斷的活力。

參考文獻

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商業地產項目橫跨房地產和商業經營兩大領域，既受房地產供求關系影響，又受商業經營市場支配。本文對商業地產項目在租售階段的風險因素進行了分析，從地產環境風險、市場供求風險、營銷風險和物業管理風險四個方面構建了商業地產項目租售階段風險評價指標體系。

1.1地產環境風險地產環境是指商業地產項目對其所處位置、建筑規模、形象和功能的描述。它是建立在對目標客戶消費行為分析基礎上，對項目從外到內的消費環境的描述［7］。一個商業地產項目是否能取得成功，首要要考慮的是地產環境。這里我們選擇以下幾個子因素來描述地產環境狀況:商圈等級和交通可達性反映地產所處位置的合理性;占地面積表現建筑的規模大小;停車位和公攤系數是項目內部功能的體現;建筑可視性和臨街情況可以反映項目的良好形象。

1.2市場供求風險市場供求風險是指由于商業地產項目市場供求關系的不平衡而導致的開發商投資風險。這是商業地產項目市場最重要、最直接的風險。這里選取以下幾個子指標:區域競爭對手數量反映這個地區的供應情況;總戶數和主力群體收入水平是市場需求的體現;空置率則是供求情況的量化體現。

1.3營銷風險營銷風險是指在商業地產項目租售階段，由于開發商采用的營銷模式與市場規律不符而造成的經營狀況差、租金無法回收等損失。這里選取以下因素:主力品牌影響力反映了招商情況;業態多樣性和業態組合比率表現營銷模式;銷售人員素質是營銷管理的情況;投資回報率可作為選擇投資機會的依據。

1.4物業管理風險物業管理指日常的清潔、安保、機電和房屋維修以及租賃商業氛圍的營造。如果這些管理工作做不好，就會直接影響項目的形象，從而增加商業地產項目的風險［8］。這里選取以下幾個子指標:物業成熟度是指選擇的物業公司各項制度的完善性程度;綠化率是反映物業管理成效的一個指標;物業費和事故發生頻率反映了物業管理的能力。具體的評價指標體系如圖1所示。

2商業地產項目租售階段風險的分形評價方法

分形評價方法是一種從系統結構與分布特征的角度來評價具有分形特征的系統運行效果的有效方法。分形特征的度量用分形維數來表示。分形維數說明了分形客體的復雜程度、粗糙程度。由于其值一般不限于整數，可取任何實數值，因而也稱為分數維。

2.1原始數據的預處理在商業地產項目風險評價指標體系中，各項指標表征的是商業地產項目不同方面的特征，其物理屬性區別較大，取值范圍不同，相互之間無法直接進行比較，需要進行預處理。

2.1.1定性指標定量化在指標體系中，臨街情況、交通可達性、建筑可視性、商圈等級、區域內競爭對手、主力群體收入水平、主力品牌影響、業態多樣性、業態組合比率、銷售人員素質、物業公司成熟度和事件發生情況為定性指標。對于定性指標，可以將其劃分為幾個等級，請專業人員對指標進行打分，分數在1～10分。

2.1.2指標的同趨勢變換利用分形評價模型時，指標必須滿足同趨勢的要求，即指標與評價體系的趨勢一致，當指標值增大時，表示風險增大。這樣的指標也稱為正向指標。如果某些指標與評價體系的趨勢相反，即負向指標，則需要進行變換。在評價指標體系中，公攤系數、空置率、區域競爭對手數量、物業費是正向指標，其余的都是負向指標。為此，依據分形評價的要求，對指標體系的底層子指標數據進行分類正向化處理。對負向指標的計算一種采用式(1)，如投資回報率等。

2.2標準化處理和相關性分析假設用N個底層子指標來評價k個不同商業地產項目的風險，第i個商業地產項目的第j個指標數據為xij，然后對指標數據作標準化處理，進行無量綱變換，為了消除量綱或量級對計算的影響，采用半升梯形模糊隸屬度函數進行標準量化變換。

2.3數據集分形維數的計算正如前面提到的，分形維數在分形評價模型中起著重要作用，因而分形維數的計算就顯得格外重要，分形維數的定義如式(5)所示。計算關聯維數時選擇盒計數法進行求解。盒計數法的基本思想是利用尺寸為r的網格覆蓋數據集，統計落入每個網格中的點數的q次冪，并對它們求和，從而得到在該尺寸下非空覆蓋集中點數q次冪之和C(r)。不斷變化半徑r，得到一系列的C(r)，繪制lnr－lnC(r)圖，求出斜率k，則分形維數等于k/(1－q)。對于關聯維數q=2，D2即為雙對數圖的斜率。關聯維數D2反映指標點在空間的分布狀況，風險較高的商業地產項目，其指標點在半徑r較小的地方分布較少，在半徑r較大的地方分布較多。因此，在半徑r較小的地方盒子內點數的比例增長慢，在半徑r較大的地方盒子內的點數比例增長較快，其斜率就較大;反之，風險低的商業地產項目，其指標點較多地分布在半徑r較小的地方，在半徑r較大的地方盒子內的點數比例增長慢。所以，商業地產項目風險較高的項目所反映的斜率大于商業地產項目風險較低的項目，通過關聯維數可以反映商業地產項目的風險大小［10］。

3合肥市商業地產項目風險的分形評價實證研究

為了驗證分形評價的有效性，本文選取了合肥市四個處于租售階段的綜合性商業地產項目進行研究，評價數據來源主要為現場調查發放問卷、官方網站和企業介紹材料。下文以A，B，C，D表示這四個項目。A項目位于二環外，是集購物、餐飲、娛樂、休閑、文化、居住于一體的大型購物中心。B項目位于一環外至二環內，臨近高鐵站和地鐵線。包括大型超市、影院、少兒樂園等主力商家，打造特色主題的生活購物中心。C項目位于一環外至二環內。主要有國際酒店、國際辦公以及國際商業三部分物業類型，打造文化商務休閑中心。D項目位于一環內，鄰近火車站，商業氣息濃厚。項目包括頂級購物中心、家居商場、五星級酒店、5A級商務寫字樓、餐飲娛樂、商業步行街、商務公寓等多種物業形態，打造合肥高端圈層城市綜合體。按照前面所述的步驟，分別對四個商業地產項目的數據進行標準化處理，并且依據實際數據分析指標的相關性，消除相關性后的數據如表1所示。風險高的商業地產項目所反映的斜率總是大于風險低的商業地產項目所反映的直線斜率，分維數反映了商業地產項目的風險情況，分維數越大，商業地產的風險越高。DD=0.5005＜DB=0.5783＜DC=0.5963＜DA=0.6007。因此四個商業地產項目中A的風險最大，D的風險最小。究其原因，D所處地理位置比較優越，規模較大，商業模式比較成熟，因此投資風險比其他項目要小;A由于所處位置較差，人流量不足，空置率較高，因此它的投資風險較大;而C的各項指標都不突出，相對其他項目來說沒有特色，規模較小，業態種類較少，導致它的風險也較大。由此可見，分形評價具有一定的合理性。

4結語

篇8

[關鍵詞]商業地產;實物期權;投資決策

傳統商業地產投資決策方法,往往忽略企業潛在的投資機會可能帶來的收益,以及開發企業管理者通過靈活把握各種投資機會所能給企業帶來的增值,因此常常低估項目的價值。Hayes和Abernathy、Hayes和Garvin認為,傳統的投資決策方法由于忽略了企業經營管理的戰略因素,因此經常低估投資機會而導致短期決策行為,造成投資不足和競爭地位的實際下降。

當傳統方法難以解決項目投資決策分析時,金融領域的一項重大研究成果——以Black和Scholes的經典論文為標志的期權定價理論啟迪了項目投資決策新方法,他們通過構造期權的動態復制組合來對沖期權風險,并獲得無風險收益,在無套利機會和無交易費用等假設下,經過嚴密的數學推導,得出了基于不付紅利股票的任何期權價格必須滿足的微分方程,并運用該方程,推導出股票的歐式看漲期權定價公式,即著名的Black-Scholes模型。同時,Cos、Ross和Rubinstein提出了標準的二叉樹定價模型,使離散時間的期權定價問題得以簡化,進一步發展和完善了期權定價理論。最先把期權定價理論引入項目投資領域的是StewartMyers教授,他于1977年首次提出金融期權思想及其定價理論與方法可用于項目投資的評估與決策,并稱之為實物期權。

經營柔性和戰略適應性是在不確定條件下進行投資決策分析的基本出發點,而這一點在傳統投資決策方法中并沒有體現出來,實物期權方法的使用,正好解決了企業的經營柔性和戰略適應性所帶來的價值估價問題。并且,實物期權方法不是簡單地對傳統現金流量折現方法進行否定,而是在保留其對資金時間價值分析這一特性的基礎上對其局限性進行突破,兩種方法相互補充。

因此,實物期權方法作為在不確定市場環境中輔助投資決策的方法,已成為房地產投資決策理論研究的前沿課題,將其與傳統投資決策方法結合起來對項目進行決策分析,是一種科學、合理、主動、有效的方法。但是,將實物期權方法引入項目投資決策中,有著比較嚴格的條件限制,主要是指投資項目首先必須具有實物期權特性,其次企業應具備積極的管理、高素質的管理者以及完善的市場信息。本文通過對商業地產的實物期權特性進行分析,構建商業地產實物期權定價模型,并進行實證研究,為實物期權方法在商業地產投資決策中的應用奠定基礎。

一、商業地產投資的實物期權特性分析

商業地產開發投資,可以分為兩大階段,即項目的開發建設階段和項目的運營管理階段。在開發建設階段,包括可行性研究論證、獲得土地使用權、項目招商、規劃設計、工程建設及竣工驗收。項目運營管理階段是在項目竣工驗收的基礎上,對項目進行整體經營和管理,將開發產品市場化,獲得企業利潤的階段。

在開發建設階段,從實物期權的角度來看,土地使用費的投入,相當于一筆期權費用,在支付了這筆費用之后,商業地產投資開發商擁有在一定的期限內對土地進行開發、經營、變賣等權利,而后續的這些決策都存在很大的靈活性和不確定性,投資者可以根據來自市場、技術、管理、資金等多方面的風險評價,在國家規定的期間內,推遲開發投資。因此,投資中蘊涵推遲期權的價值。而在項目建設階段,影響項目價值的主要因素是商業地產未來的租賃價格。由于項目的經營期限較長,在整個收益過程中存在高度的不確定性,包括經營管理層面的不確定性、經濟的不確定性、城市規劃的不確定性、宏觀政策的不確定性等,因而很難準確對項目價值進行評估。而由于項目價值的不確定性和投資成本的不可逆性,使得投資者在進行項目的開發過程中,通常不是將資金一次性投入,而是采取分期開發的方式,在一期投資建設之后,根據市場情況決定下一期開發的投資情況,以此降低開發投資的風險。因此,在項目建設階段,蘊涵擴張和收縮期權。在項目的運營管理階段,當項目運營良好時,決策者能夠獲取一些新的投資機會或對項目進行擴張,以獲取更大的收益。而當項目運營不佳時,決策者可以采取轉換決策或放棄項目的方式,以減少風險。由此,在項目的運營階段,存在增長期權、擴張期權、轉換期權和放棄期權。

根據上面的分析可以知道,商業地產的實物期權可以看作是美式看漲期權,商業地產開發商作為期權的持有者,可以根據其在進行投資決策時所擁有的信息來決定是否進行開發建設,以及決定開發建設的時間和開發建設規模。

二、商業地產投資決策實物期權模型構建

從期權的角度分析商業地產項目的價值,通常包括2部分:凈現值和期權價值。因此,要進行商業地產投資項目價值的計算,首先必須進行項目凈現值的計算,在得到項目凈現值數值之后,再對項目蘊涵的靈活性價值即實物期權價值進行計算,最后計算項目的總價值。如果項目的總價值大于零,則說明項目可行,可以對項目進行投資。而一旦出現負值,則不應進行項目投資。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第25條規定,以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的,必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的,可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費;滿2年未動工開發的,可以無償收回土地的使用權。可見,開發企業在獲得土地使用權后,擁有到期日為2年的推遲期權,開發企業可以到期執行期權,進行投資,也可以提前執行期權。

本文根據商業地產投資項目的實際情況,在對經典的B-S定價模型進行修正的基礎上,來確定商業地產投資項目的推遲期權模型。為了使模型更接近實際和更具有適用性,本文在進行模型推導之前,做出的主要假設條件有:

1.商業地產的租賃價格呈對數正態分布;商業地產的出租率設為90%。

2.在期權有效期內,除價格變動而形成資本損益外,還包括因為土地閑置所產生的機會成本,即存在負的紅利分配。假定紅利分配δ是恒定的,等于土地閑置的機會成本。

3.投資者可按已知的、并在期權合約有效期內保持不變的無風險利率r不受限制地進行貸款。

4.用SW表示單位建筑面積的商業地產在出租率為90%的條件下,在土地使用年限內所帶來的凈收益現值,相當于推遲期權到期日的商業地產單位建筑面積的銷售價格,其中S表示推遲期權到期日的單位建筑面積的商業地產年凈租金水平。假設租賃價格以一固定百分比q逐年遞增,其中q表示商業地產年凈租金的增長率,t表示推遲期權的時間,T表示項目的壽命期,則:

5.考慮推遲期權階段所要繳納的土地閑置費用。假設在推遲期權到期日之前,土地每年的閑置費用為Fi,考慮項目的建設期,假設建設期為D年。

下面具體推導商業地產投資項目在推遲期權階段的定價模型。假設項目價值的不確定性只受到租賃價格的影響,為了便于處理,這里我們用單位建筑面積的凈租賃價格來代替凈租賃收益,則相應的開發建設投資也是單位建筑面積的開發建設投資,得到的項目價值也是單位建筑面積含有期權的價值。然后,將這一結果乘以項目的開發建設面積,即得到項目的總價值。假設項目每單位建筑面積的開發建設投資為C,年租金為S,則項目每單位建筑面積當前實現的利潤為:E[max(SW-C,0]

假設商業地產租賃價格遵循:dS=asSdt+σsSdz(2)

其中as表示租賃價格的瞬時漂移率,σs表示單位時間內租賃價格的波動率,dz為維納過程增量,對式(2)進行積分,得到

式(13)就是計算商業地產項目每單位建筑面積含有推遲期權的項目價值。其中S0表示初始凈租賃價格,V表示商業地產項目含有推遲期權的價值,C表示商業地產項目開發單位面積的付現成本(不包括土地費用和可行性研究費用)。為了便于模型的計算,本文考慮在計算C時先將所得稅排除在外,則得到的包含期權價值在內的項目價值為稅前的價值,屬于開發企業利潤。因此,對求得的項目價值乘以(1-所得稅稅率),得出完稅之后的項目價值。設項目的開發面積為M,所得稅稅率為h,土地費用為A,可行性研究費用為J,V1表示項目推遲期權的價值,k表示項目現金流的折現率,則商業地產項目含有推遲期權的項目價值為:

則推遲期權的價值為:V1=NPVT-NPV(15)

以上偏微分方程模型是基于價格遵循幾何布朗運動,且項目價值僅受租賃價格波動影響的假設基礎上得到的。

三、模型的相關參數確定

本文采用的商業地產運營模式是出租模式。商業地產單位面積獲得的凈收益,是通過將項目壽命期內單位面積的凈租金收益按照無風險利率折現到推遲期權的到期日現值,即SW。其中凈租金收益是商業地產單位面積的毛收益扣除運營費用、修理費用、經營稅金及附加、土地增值稅后得到的。

C表示商業地產項目開發建設投資:具體包括前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、開發間接費、管理費、財務費、銷售費、開發期稅費、其他費用和不可預見費,不包括土地費用和項目可行性研究費用。

S0表示初始租賃價格扣除商業地產單位面積的運營費用、修理費用、經營稅金及附加和土地增值稅后所得到的單位面積的凈收益。其中初始租賃價格可以采用項目推遲期權初期的商業地產租賃市場同類物業的市場均價。r表示無風險利率,取5年期國債利率作為標準,土地的負的紅利分配δ取無風險利率作為標準。q的取值,可以根據市場調查,結合項目的實際情況來進行確定。

最后是關于波動率參數的估計。由資產價格理論得知,房地產價格由房地產租金收益流的貼現值決定,房地產價格波動與房地產租金的波動幅度應該基本相似,兩者呈正相關關系,如果兩者發生背離或房地產價格的波動幅度大于房地產租金的波動幅度,就表明房地產市場價格出現了異常。因此,可以通過中房指數來求出項目價值的波動率。設項目波動率和項目產出物價格的波動率相等,即σ=σs,由此,商業地產租賃價格的波動率σ可以根據目前已有的價格指數,用數值方法求出,具體公式為:

其中n+1表示歷史觀察數據,Si表示在第i個時間間隔末的商業地產租賃價格指數,ui=1n(Si/Si-1),u是ui的平均值,t為時間跨度。

四、實證研究

1.樣本選取

某市商業中心的步行街占地129畝,總建筑面積9.8萬平方米,共計718個商業鋪面,全長840米,預計總投資1.63億元,項目分二期建設,其中第一期工程全長560米,宗地面積4.32萬平方米,宗地價值3548.8萬元,土地使用期限為2002年10月30日至2052年9月9日。該項目于2002年12月動工興建,2004年3月全面竣工,并于5月1日開街試營業,該項目全部采用銷售的方式,已建成面積為5.39萬平方米。該步行街預計在2007年啟動二期工程,目前相關事項還未進行。本論文的實證研究,擬采用該項目二期工程為研究對象,進行項目投資決策分析。

2.傳統的項目投資決策分析

為了和前面的分析相對應,假設所有商鋪只租不售,均通過租賃的方式來獲取收益。

該項目從2007年初開始,開發期為2年,其中建設期1.5年,前期工程0.5年,計劃2008年年末完工。預計本項目所需投資總額1.11億元,其中包括土地費用4854.43萬元、基礎設施建設費(包括前期工程費)1000萬元、商業用房建筑安裝工程費2398.66萬元、公共配套設施建設費32.5萬元、管理費用248.57萬元、財務費用441.12萬元、銷售費用1323.36萬元、開發期的稅費121.56萬元、其他費用110.85萬元、不可預見費554.27萬元。假設項目當年的投資額發生在年初,項目2007年的投資比重為68.8%,2008年為31.2%。根據市場調查,結合本項目的實際情況,預計項目2009年的租賃價格為1.5元/天·平方米,以后每1年在上1年基數的基礎上遞增2%;出租率2009年-2012年為80%,從2013年開始為90%。運營費用包括:房產稅、管理費用、修理費用、保險費等,其中房產稅按年租金的12%計算,管理費按年租金的4%計算,維修費按建筑物重置價格的2%計算,保險費按建筑物重置價格的0.2%計算。項目的經營稅金及附加采取的稅率為5.5%,計稅基礎為出租收入,所得稅的稅率為33%,計稅基礎為項目每年產生的利潤,為簡化計算,土地增值稅不計。土地使用年限為40年,預計商業地產項目在經營18年后的凈轉售收入為9000萬元。

根據前面的分析,可以通過編制商業地產開發項目損益表,計算出商業地產項目在壽命期內各年的利潤總額,從而可以計算出項目所要繳納的所得稅。最后根據上述數據,編制商業地產項目的全投資現金流量表,以此計算出項目的凈現值。項目全投資現金流量表,詳見表1。

考慮資金時間價值和投資者對風險的態度,風險調整貼現率取8%,從而可以得出該項目的NPV=2647萬元,則該項目經濟上可行,可進行投資。

3.基于實物期權方法的投資決策分析

下面運用實物期權法重新審視該項目。假設市場走勢難以確定,可以延期投資,并以推遲2年為例進行分析。項目的開發期為2年,預計2009年開始施工,2010年末竣工并交付使用,項目從2011年開始獲取收益,預計項目的租賃價格為1.6元/天·平方米,以后每1年在上1年基數的基礎上遞增2%;出租率為90%,每年的土地閑置費用為土地出讓價的10%。

參照前面介紹的項目相關數據,開發商要想獲得此推遲期權,首先必須獲得土地的使用權,其中土地使用費用為4854.43萬元。無風險利率采用2006年發行的憑證式(一期)國債5年期的票面年利率3.49%,考慮土地負的紅利分配,設其等于無風險利率。項目的開發建設投資(不包含土地使用費用)預計在原來的基礎上增加10%,即為4854.43+(11085.3-4854.43)×1.1=11708.4萬元,項目的總投資為:11708.4+4854.43×(10%+10%)=12679.29萬元。考慮商業地產項目推遲開發的全投資現金流量表,詳見表2。考慮資金時間價值和投資者對風險的態度,風險調整貼現率取8%,可以得出NPV=1158萬元。

租賃價格波動率,采用該市中房指數典型地產指數2005年8月至2006年1月的數據進行計算,得出租賃價格的波動率為0.23。

下面具體對項目的推遲期權進行計算。根據市場調查,目前,該市同類商業地產的租賃價格均價為1元/天·平方米,因此推遲期權初期的租賃價格取值為365元/年·平方米,即毛租金收益為365元/年·平方米。其中運營費用的計算依據是:管理費按年租金的4%計算,應交稅金按年租金的12%計算,維修費按建筑物重置價格的2%計算,保險費按建筑物重置價格的0.2%計算,經營稅金及附加按年租金的5.5%計算,則凈租金收益為:365-365×(4%+12%+5.5%)-2431.16×1.1(2%+0.2%)=228元/年·平方米,商業地產項目開發單位面積的付現成本(不包括土地費用)為1509元/平方米,W=22.66。

則:

因此,考慮了推遲期權的項目總價值為4248萬元,大于不延期開發的凈現值2647萬元。因此,可以得知,開發商在獲得土地的使用權后,進行項目的招商活動,等待并觀察市場,在推遲投資期限內,根據項目的招商來決定投資,能獲取更好的經濟效益。

4.實物期權價值的敏感性分析

這里主要分析項目投資費用、波動率和出租價格的變化對項目期權價值的影響。假設項目投資費用和出租價格的變化率分別為+5%、+10%、+15%、-5%、-10%。不確定性因素的變動對期權價值的影響情況,見表3。

假設出租價格波動率分別為0.1、0.2、0.3、0.4、0.5、0.6、0.7、0.8、0.9、1.0,分析波動率的變動對項目期權價值的影響,具體內容見表4。

通過以上的實證分析,可以得知,使用本文構建的模型計算結果和理論分析結果是一致的。一方面表現為考慮了項目期權價值在內的項目總價值大于傳統的凈現值評估價值;另一方面表現為看漲期權的價格與標的資產價格、波動率大小成正向變動,與項目投資費用成反向變動。

五、結語

本文對商業地產投資特性進行分析,從中找出商業地產投資中所蘊涵的實物期權特性,并通過對B-S模型進行修正,提出商業地產推遲投資的實物期權模型,并對其進行實證,得出考慮了項目期權價值在內的項目總價值大于傳統的凈現值評估價值。因此,將實物期權運用于商業地產投資決策領域,是充分地考慮了開發商的決策靈活性,使項目投資決策更接近于項目實際情況,也將有助于提高投資決策的正確性。

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篇9

萬達模式：訂單商業的典范

萬達自2001年開始進入商業地產領域，提出“先招商，后開發”的“訂單商業地產模式”，從根本上解決了長期困擾商業地產開發建設后“招商難”的問題。經過十余年的摸索、實踐與積累，萬達已經成為全國最大的專業商業地產開發商，目前持有物業面積達1000多萬平方米。

作為國內最早進行大規模商業地產開發的企業，萬達首創的“訂單商業”模式獲得了極大成功，其優勢主要在于：豐富的開發經驗、超前的投資策略、獨特的商業資源以及強大的銷售能力等。首先，萬達與沃爾瑪、百安居等國際零售巨頭結成戰略合作關系，主力店的進入使萬達項目的品牌價值得以提升；其次，連鎖經營模式使萬達商業地產實現了規模化開發、連鎖化經營，使萬達的知名度迅速提高；再次，可以實現快速復制，是萬達模式得以較快發展的關鍵。

堪稱“訂單商業”典范的萬達，近期卻不斷被媒體披露一些前期項目在經營管理、商戶招商方面存在問題，這讓社會各界開始對萬達模式乃至汀單商業產生質疑。實際上，萬達所面臨的問題不單單是一個企業的問題，而是整個商業地產領域所需要解決的共同問題。首先是資金問題。商業地產是復合型產業，是地產、商業、金融等的融合體，是一個進入門檻很高的產業。在這個行業里，最需要的就是資金，而且是低成本的、能長期使用的資金。所以，資金瓶頸是任何涉足商業地產的企業不可回避的問題。特別是對于以自持物業為主的商業地產地產開發，就更需要持續充足的資金鏈支撐。否則，即使進入商業地產領域，也不會走遠。其次是人才問題。隨著萬達商業廣場被不斷復制，人才團隊也必須不斷跟進，否則銷售、管理、經營就會出現問題。這也是轉型商業地產的企業首先要面對的，因為商業地產不同于住宅開發，需要既懂地產開發又懂商業經營的復合型人才。

盡管萬達面臨資金、人才等方面問題，但萬達己在商業地產市場確立地位，目前已有多家私募基金、投行在非公開市場對其進行投資。“訂單商業”模式并非萬達首創，國外已有成功先例，但經過不斷探索與實踐的萬達模式卻是其獨有的。因此，后續的效仿者雖然研究、模仿，但鮮有成功者。這就證明，再好的模式也要因時因地因企業而異。

SOHO模式：分散銷售，快速變現

與萬達的定制模式不同，SOHO中國則是將項目分散銷售。這種模式可以快速回籠資金，短時間變現，SOHO中國正是因此而創造了百億銷售額的佳績。然而，與此同時出現的則是SOHO項目租戶的慘淡經營。據業內專家分析，商業地產散售成功幾率很小，超過九成的散售商鋪經營不善，難以為繼。而潘石屹則認為，比較成熟的城市和區域最繁華的商業街區無一不是分散的產權(即產權散售)，如果將眼光放長遠，用每一個商家的智慧和市場自然調節的模式會比統一規劃的模式更有生命力。

可能這是一種理想的狀態，但散售模式所暴露出的弊端卻是現實。SOHO商業主要以散售為主，業權分散，一旦出現問題，容易發生糾紛。分散銷售模式不合理之處在于：一方面，不能保證業態的合理搭配，開發商不能對業態進行統一的管理和布局。另一方面，在分散的產權商鋪里，業主對租金的期望值不一樣。這樣就直接導致空置率比較多，影響整個商業的氛圍，已經租出去的商鋪經營業績也不會理想，最后形成惡性循環。目前SOHO尚都和建外SOHO的商家入駐率都很低，可能都與此有關。

實際上，商鋪散售在國外以及港澳地區早己銷聲匿跡，在國內的一些大城市也正在逐步退出市場。散售能快速回籠資金，能夠將利益最大化，但沒有持有型物業對企業的長期發展來說是不利的，特別是對SOHO中國這樣的上市公司來說更為不利。因此，潘石屹也在逐漸調整企業戰略，他明確表示，80HO前門項目的操作將由出售模式向持有模式轉型，此外光華路80HOII、朝陽門SOHO的三期都會持有一部分物業，并透露以后每年持有的物業量都要增大。加大持有物業的比例，對SOHO中國來說，人才和資金都是需要解決的問題，但毫無疑問，如果想在商業地產領域長期發展，戰略轉型是必須的。

同樣，對于初涉商業地產的開發商，銷售還是持有是應該做長遠考慮的。如果出于快速變現的目的開發商業地產，可以采取銷售的模式；如果想依靠商業項目帶來穩定現金流，無疑自持并管理是最佳選擇。

凱德模式：全部自持，雙基金配置

有人說，像SOHO中國那樣的散售模式不是商業地產，成熟的商業地產模式應是自持物業、長期經營。姑且不論孰是孰非，但可以肯定的是，長期持有是未來商業地產發展的趨勢。萬科、華潤、綠城等剛剛進入商業地產領域的開發商都紛紛表示將加大持有物業的比例。新加坡凱德置地所推崇的全部持有、有效變現、雙基金配置模式，是一種可借鑒的商業地產開發經營模式。

凱德是開發商、運營商，也是物業管理者。來福士是其旗下的商業綜合體品牌，集酒店、商業購物中心、服務式公寓、寫字樓等為一體，己在北京、上海、成都等地成功復制。來福士商業模式持續在中國復制，與“來福士中國基金”的財務支持不無關系。這家來自新加坡的房地產公司早己嫻熟地將私募基金和房地產投資信托基金(REITs)嵌入到項目投資、開發和經營管理中。

來福士中國基金是嘉德集團旗下規模最大的一只基金，成立于2008年，初定運作年數為8年，嘉德集團持有50％權益，并充當管理者，其余50％為亞太和歐美的養老基金和長線基金所持有，目前基金資本額已經達到11.8億美元。房地產基金在凱德置地的擴張中起到了重要作用。凱德置地認為，將項目注入基金，保證了項目的持久穩定運營和資產再升級的可行性。自1994年進入中國至今，凱德置地全國40個城市的開發總業績約450億元，而支持項目開發的房地產基金規模則達40億美元。

一般而言，凱德會在項目建成后，先把項目注入私募基金，待項目能產生穩定現金流時，再把項目注入REITs。如此，前者分享物業升值利潤，后者則分享長期穩定現金流。

作為一種成熟的商業地產運作模式，凱德己將商業、地產、金融、投資較好地融合在一起，而國內商業地產的運作還遠未達到這樣的發展水平。凱德模式可資借鑒之處：一是在于全部持有物業的經營思路，只有長期持有才能帶來穩定的現金流，為企業長期可持續發展打下堅實基礎；二是融資手段的創新，雙基金配置的模式可以保證項目的資金鏈順暢。

篇10

在日前由全聯房地產商會商業與城市開發專業委員會（下稱全聯商業與城市開發專業委員會）舉辦的一場商業地產沙龍上，一位在商業地產界頗有斬獲的人士毫不掩飾自己的野心：今年再上8～10個商業綜合體項目！

同策咨詢研究中心一份最新的統計資料顯示：在商業地產持續火熱的當下，不少品牌房企還在加大商業地產領域的開發投資。萬科企業股份有限公司（000002.SZ）20%的開發項目為持有型商業物業；保利房地產（集團）股份有限公司（600048.SH）將商業物業投資比例增大到30%；復地（集團）股份有限公司（02337.HK）的商業地產投資將占集團投資20%左右的比例。

就在各大房企加碼商業地產的同時，作為商業地產銷售代表的SOHO中國有限公司（00410.HK，下稱SOHO中國）卻遭受重挫：公司去年業績僅為94.68億元，與年初制定的230億元目標相距甚遠，與此前調整的120億元目標也有不小差距。

更嚴峻的是，北京市房地產交易管理網的信息顯示，北京市自去年9月至今年1月入市的32個商業地產項目中，近八成項目銷售率不足50%，其中不少項目是“零”成交。

為什么現實并不美好，卻還有大批房企試圖進入商業地產？

“在未來5～10年內，房地產企業的整體格局會發生巨大變化。”全聯商業與城市開發專業委員會籌備組主任高東旭告訴《中國經濟周刊》，“相當一部分在住宅市場上叱咤風云的房企，很有可能在商業地產領域變成一條蟲。”

“2013年，中國商業地產不能求熱，而應該在穩中求發展。這個穩，是指先生存。”高東旭說。

商業地產井噴亂象

中國社會科學院去年的《2011—2012中國商業地產發展報告》顯示，2011年全年，無論新開工增量還是銷售增速，商業地產的表現都遠超于純住宅項目。其中，辦公樓新開工面積增長46.20%，商業營業用房銷售額增長23.7%。

據統計，2012年，上海有20多個商業綜合體項目入市；北京有約17個零售商業地產項目入市；成都市同時在建的商業綜合體項目達到100余個，面積近3400萬平方米，遠超一線城市。

全聯商業與城市開發專業委員會籌備組副主任張志剛表示：“大陸縣級以上城市的商業綜合體已經在做和不得不做的就接近6000個，其中2015年要求完工的就有3000個左右。”

到底哪兒來那么多商業地產？

高東旭告訴《中國經濟周刊》，自2010年實施全面限購以來，住宅市場出現了大范圍的成交凍結，商業地產自然就成了開發商們的投資避風港。

“除限購外，近年來綜合性開發成為城市建設主流，住宅項目搭配了越來越多的商業功能設施，不少地方政府盲目求高、求大、求全的建設標準更點燃了開發商們‘制造’商業地產的激情，并最終導致了市場的消化不良。”高東旭表示，“一個小縣城都要建三四個商業綜合體，這不是繁榮，純粹是亂象。”

來自臺灣的張志剛認為，大陸的房企和臺灣的房企一樣，需要經歷三個發展階段：最早期是開發純粹的住宅地產，只有個圖紙房子就被搶光了，沒有商業概念；第二階段，房企拿到了更多的土地，被要求配套商業空間，但很長時間都不知道該怎樣做商業；第三階段則是開發旅游和休閑地產。

“臺灣的開發商已經不再投房地產了，而是轉型到文化、傳媒和實業領域。”張志剛說，“大陸的房地產商正在向第二階段轉型，但是商業的發展實力還無法匹配商業地產井噴的建設速度。”

商業街還會死掉一批

2002年，大連萬達商業地產有限公司（下稱萬達商業地產）成立。盡管當時的商業地產完全賣不過住宅地產，但頑強的萬達商業地產憑借完整的產業鏈、獨特的“訂單地產”模式殺出一片天地，成為國內商業地產的旗幟。

在馬太福星（中國）地產顧問策劃機構董事長周志軍看來，那些復制萬達商業地產模式的后來者不可能取得成功。“一個成功的商業綜合體是‘天時、地利、人和’的共同作用，不可照搬。”

“在商業地產方面，SOHO中國起了不好的帶頭作用。”有業內人士評判SOHO現代城，這種居家與辦公混雜的散售模式雖然填滿了潘石屹自己的荷包，卻推高了房價，并導致整個現代城無法進行統一的商業規劃、業態組合和集中管理，導致租金回報都相對要低。

潘石屹的另一塊“心病”是前門大街。他最初的設想是把前門大街打造成一個最能代表中國商業的特色街區，但他很快發現，眾多老字號因無力支付昂貴的租金而拒絕回遷，而其他服裝店、餐飲店和特產店毫無章法地混雜在一起。盡管大街上游客人來人往，但除了幾家特產店能吸引一些行人駐足，更多的商家都在“經營慘淡”，街面上大半店鋪甚至是空租狀態。

定位不清、選址失誤，是對商鋪開發的致命打擊。由北京華茂置業有限公司開發的位于北京東四環大郊亭橋附近的美羅城購物中心，從2007年開業起就頻繁變換業態規劃，在高端百貨、外貿大集和社區配套商業三者間舉棋不定，最終喪失了本就有限的客流，最終在燕莎奧特萊斯、大成國際和CBD商圈的三面夾擊之下，于2011年4月以掛牌出讓的方式黯然收場。

北京“昆侖·匯”亦曾是華遠地產股份有限公司（600743.SH）精心打造的高端商業地產，這個位于北京市燕莎商圈，規模為一萬余平方米的高端私人消費館，最終成為任志強闖蕩商業地產的失敗典型。

設計和地段都不錯的“昆侖·匯”現在還空著，為什么？

“國內很多商業地產企業都是做住宅起家的，真正既懂地產又懂商業的鳳毛麟角。”周志軍指出，國內商業地產往往是先建設后招商，等建成后才發現項目選址、動線規劃、倉儲設施等方面與實際經營要求相去甚遠，以致形成大量無效供給。

“我國商業地產正處于行業發展初期階段，處境十分尷尬：善于開發的地產界短于商業經營，長于經營的商界卻止步于開發。同為傳統領域的兩大行業偏偏又有著頑固的行規慣性。” 高東旭對《中國經濟周刊》表示，商業街還會死掉一批。

只有商業成功了，蓋的樓才有價值

隨著我國城市化進程的深化，城市建設正在從以房地產開發為主線，逐步轉向重在提高城市發展水平的綜合開發，因此，商業商務地產的比重不斷加大，商住配套式開發正在成為城市建設的主要模式。

“房地產企業在快速的擴張之中，手中積累的商業地產項目規模也在逐漸增長，加之受到開發時限的政策要求，房地產企業不得不在既無充分準備和基礎，又不具備相應能力的情況下，倉促、被動地進入到跨越巨大、文化底蘊深厚的商業地產領域。”高旭東說，“各方面的工作沒有接上，導致如今房地產企業普遍存在‘談商色變’的‘恐商’心理。”

實際上，當代商業已經滲透到社會生活的各個領域，包含了滿足人們在購物、消費、娛樂、休閑、旅游、商務等各方面需求的各類設施。“商業地產項目，是城市空間的重要組成部分，商業地產建設是一項復雜的系統工程，項目定位涉及城市規劃、商業環境、消費需求等多重因素。”高東旭告訴《中國經濟周刊》 ，“根據在城市定位，商業地產可劃分為城市商業中心區、副中心區、區級商業中心區和社會商業網點。在空間形態方面，主要有區、街、店、鋪等形式。在商業形態上，包含著Mall、購物中心、百貨中心、專賣店、零售類店鋪，以及城市主題公園、風景旅游園區、休閑度假區之類的主題商業等多種形式。現階段，商業領域對于開發商而言，無疑是嶄新而又陌生的。開發商面對這些復雜問題時，難免會‘望商興嘆’。”

“商業地產的開發商是非理性的，而商業是理性的。”華鴻集團副總裁胡乃璞告訴《中國經濟周刊》，“商業的前期定位、調查、規劃、招商和運營都曾經是由商業公司一路走出來的。而過去的10年，中國商業地產在發展過程中，被市場上各類策劃公司、招商公司和運營公司一步步分段式操作，把整個商業的運作程序給打碎了，導致這中間出現了很多信息斷裂。”

“當非理性的和理性湊在一起，肯定會產生巨大的矛盾，而最后賺錢的往往是那些策劃公司，倒霉的是開發商和商戶。”胡乃璞說。

“不要人為地制造商圈。”在胡乃璞看來，一個商圈的最終成功需要歷史和文化的多年積淀和后期不斷進行的創新來造就。“北京國貿、上海新天地這些成功案例，也是在時間的積累下才逐漸形成的。”