導語：如何才能寫好一篇房地產技術創新，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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1 現代信息技術在房地產文書檔案管理工作中的作用

將現代信息技術應用于房地產文書檔案管理工作，不僅能夠為原有管理帶來技術創新，還能對管理理念的轉變、管理水平的提高以及人員素質的提升起到助推作用，體現出相當的科學技術優勢。

（一）有利于提高房地產文書檔案管理的效率

房地產文書檔案管理工作內容瑣屑、龐雜，工作環節多，工作過程長，操作規程細，要求程度高，稍有疏忽就會出現問題，甚至會造成更大的差錯。隨著現代信息技術的引入，各種數據信息從輸入到歸類再到檢索等等，各個環節均采用智能化操作，不僅節省了大量的人力與體力，也使同一工作量的完成時間大為縮短，管理效率也就大大提高。

（二）有利于提高房地產文書檔案管理的質量

管理質量是衡量管理水平的重要指標，管理質量整體的高低涉及到諸多相關因素，針對文書檔案管理中的收集、整編、目錄、歸檔、查尋、利用、統計、鑒定等環節，數據化與智能化的操作方式不僅使管理工作的效率大大提高，也減少了人工操作中很容易出現的一些偏差與錯誤，使整個檔案管理工作水平有一個質的提升。

（三）有利于提高檔案管理人員的業務素質能力

以現代信息技術作為房地產文書檔案管理的技術支，勢必需要一批專業的文書檔案管理人才，勢必要以先進的檔案管理理念、專業化的檔案管理意識以及高效的檔案管理模式來實現高效率、高質量、高水平的文書檔案目標，也勢必有利于檔案管理人員的業務素質能力的提高。

2 現代信息技術下房地產文書檔案管理工作的創新與發展

房地產文書檔案的管理工作必須適應現代化發展的要求，必須以現代化信息技術的運用為基礎，大膽創新檔案管理工作，使檔案管理工作的管理理念、管理體系及管理模式都有新的發展與提升，以更好服務房地產、科研及教學工作。

（一）管理理念的創新

房地產文書檔案管理工作的創新首先需要管理理念的創新，而管理理念的創新又與社會的變化與發展密切相關。

首先，隨著科技的進步，現代信息技術被運用到各種領域，促使各行各業的工作方式與工作效率發生較大改變，勢必要轉變理念、更新觀念、增強現代化檔案管理意識。

其次，房地產文書檔案作為房地產過程技術運用的記載，必將為房地產的教學、科研工作帶來幫助，房地產檔案的信息化管理無疑能夠提供全新的檢索、對比、歸納與交流方式，檔案管理人員必須將工作理念由"看守式管理"轉變為"服務式管理"。

再次，隨著我國改革的深入及經濟的進一步發展，尤其是房地產保險制度的改革與實施，使廣大民眾對房地產系統寄予了更高的期望，提出了更高的要求，這就要求檔案管理人員必須增強現代觀念，以適應新形勢下的檔案管理工作。

（二）管理體系的創新

房地產文書檔案管理是一個系統性的工作，房地產應在建立現代信息技術網絡平臺的基礎上，加強管理人員的配備與培訓工作，建立新的檔案管理體制。

首先，應把房地產文書檔案管理建設成為服務型的現代信息技術平臺，這是創新管理體系的第一要素。其中，"服務"是檔案管理的宗旨，"服務型"是檔案管理的模式，"平臺"是檔案管理的服務窗口，"現代信息技術"則是實現檔案管理目標的技術支撐與操作方法。

其次，應提高管理人員的專業能力素質，這是創新管理體系的第三要素。現代信息技術下的房地產文書管理需要具有良好職業道德、具有深厚的專業理論知識以及較強的信息技術應用能力的專門人才，要創新管理體系，就要使管理者在這幾個方面都達到新型管理的要求。

最后，應建立適宜現代化檔案管理工作的制度機制，這是創新管理體系的第三要素。沒有相關制度機制的跟進，沒有和現代化信息技術相匹配的管理制度與運行機制，就談不上真正的管理創新。

（三）管理模式的創新

管理模式涉及具體的管理方法，創新管理模式應在原有方式的基礎上加以創新并逐步完善。首先，應在房地產檔案室引入IS09000 質量管理體系，并結合檔案管理的有關文件、制度，編寫質量體系文件，融合標準，實現管理程序文件化。其次，構建互聯網檔案查閱服務平臺，把已存檔案數據化，以便為更多的用戶提供服務；同時應設置管理權限，在保證信息安全的前提下，提高檔案管理的現代化和資料利用的高效化。再次，要將檔案管理由以管理為主轉型為以服務為主，變被動接受為主動收集，積極為檔案利用做足準備、創設條件，以最大化發揮房地產文書檔案管理工作的價值。

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關鍵詞：房地產；企業發展管理創新

中圖分類號：C29 文獻標識碼：A

1 引言

經濟信息化和全球化的浪潮徹底掀開了知識經濟時代的序幕，隨之帶來的就是對房地產企業的影響，即挑戰與機遇并存。21世紀對于房地產企業而言，已經不是單純的以自然資源和金融資本來維持發展的傳統發展模式，而需要以知識貫穿整個管理，把知識作為新的競爭資源。因此，只有不斷地創新管理理念和模式，及時應變市場的需求，把知識管理作為房地產企業管理的核心，才能將企業發展的主動權牢牢的掌握在自己手中，為房地產企業管理開創一片新天地。

2 新時期企業管理創新的主要內容及意義

2.1 新時期企業管理創新的主要內容

為適應社會的進步和經濟的發展，就必須對企業實行管理的改革和創新，使整個管理模式處于動態發展的狀態。在知識經濟水平不斷進步的條件下，企業管理的創新已經成為企業的主要觀念，其內容主要包括技術、組織和制度等。

2.1.1 觀念創新。為了實現企業的整體優化效益，就必須打破陳規，沖出舊思想的牢籠，樹立全新的理念。管理觀念創新是一種創造性的思維活動，是企業管理創新的靈魂，對企業的行為和效益有著直接的影響；同時，管理創新要求的是企業經營理念和價值觀念的同步創新。

2.1.2 技術創新。在時代信息化的今天，企業分工的主導因素就是技術，并非資源或者資金問題。新技術的開發可以引導市場的需求，技術更新決定企業的發展方向，可以為企業贏得更大的市場份額，并且已經成了現代化企業競爭的根本途徑。

2.1.3 組織創新。實行企業組織創新的根本目的就是為了實現企業管理和長遠發展目標。運用新的管理方法，對企業進行重組與重置，形成新的比例關系和組織結構，可以讓企業的效益得到更大的發揮；同時，企業的觀念創新和技術創新，必須以組織創新作為依托。

2.1.4 制度創新。制度創新指的就是把觀念創新、技術創新、組織創新等一系列創新活動規范化、制度化，與此同時，還要引導觀念創新、技術創新和技術創新有序進行。企業制度的創新是實現管理創新的基本保證，同時也是管理創新的最高層次。企業制度創新就是為了能夠建立一支更有效的團隊，使企業在未來的發展中能有更好的效率和成績。

2.2 新時期企業管理創新的重要意義

我國在工業經濟向知識經濟轉型的特殊時期，發展管理創新是知識經濟發展的客觀要求，推行企業的管理創新不僅有利于企業科技的進步和創新，還有利于社會生產力的發展。在社會主義條件下，企業的管理創新是必然的，作為房地產企業，其管理創新、技術創新、組織創新和制度創新是固定的，但是這一系列的創新，還是得經過企業的有力執行方能奏效，如：培養具備各專業知識的復合型人才，協調企業各部門之間的配合，強化企業能力等，進而使企業處于統籌兼顧、指揮協調的重要地位。

管理創新是時展和經濟一體化的要求，改革開放在我國的廣泛推行，使得我國的經濟發展已經開始與國際貿易接軌，而目前我國房地產企業的管理現狀基本上還是屬于松散型和粗放型的管理模式，其管理水平相對比較低下。因此，我國的地產企業應該通過管理創新來完善管理體制、提高專業素養和經營管理水平，為企業日后的發展謀求更大的空間和利益。

3 房地產企業管理現狀及存在的主要問題

房地產業在近幾年的發展速度相當快，整體管理水平也有了較大的提高，但是房地產企業在管理上還是存在很多問題的：

3.1 過分依賴經驗、缺乏科學的經營理念

部分企業過分依賴自身的經驗、缺乏經營理念，而一些自身素質不高的企業家曾因為“別致”手段取得了輝煌的成績，于是就對房地產的經營理念和操作技能失去了興趣，不對開發項目做長遠規劃。然而，房地產項目本身就具有經營周期長和報酬高特點，一些小企業或家族性企業卻都是短期行為，無法擴大經營規模，也無法整合建筑產品特色和品牌優勢。有些企業雖然已經開始意識到了知識的重要性，但對于項目的開發和銷售還是沒能做深層次的科學論證，盲目復制他人的案例和經驗，缺乏獨立思考和分析能力，以致其在市場競爭中處于劣勢。

3.2 財務失控隨意大、成本控制意識薄弱

目前，房地產企業的利潤相對是比較高的，這就在一定程度上削弱和降低了部分房地產業加強自身管理并獲取合理收益的積極性。我國現在還存在著一些扶持房地產產業的特殊政策，如施工單位的墊資施工等，這就減少了房地產企業前期的投入，降低了其開發的門檻，同時又提高了房地產開發的實際效益。許多房地產企業沒有成本控制意識，資金管理缺乏統一明確的財務業務授權機制，有些企業的二級項目開發公司各自為政、自成體系，母公司無法有效地進行管理……以上種種因素都給房地產企業管理和風險控制帶來了很大難度

3.3 企業存在結構性缺陷、不利于制度創新

國內很多房地產都從事項目開發，從事資產經營的企業相當少，從事項目開發的企業，要么只經營商業房產，要么只經營住宅房產。這種經營結構單—的資產結構經營模式使得企業普遍拒絕制度創新，無法實現人才資源機制的建立和運行模式，就算是曾經輝煌過的企業，也往往處在于制度創新的盲區，致使人才大量流失，最終降低企業的競爭力。

4 新時期推進房地產企業管理創新的主要措施

4.1 不斷地探索和借鑒新的管理模式

企業的知識管理是一個運用信息創造某種行為對象的過程，只有把信息與人充分結合起來，才能求得企業的長期生存與發展。首先，管理者要開拓視野，認清當前形勢，拋棄舊理念，樹立新的管理思路和預測意識；其次，企業應該加強人文建設，重視人才、尊重員工、敢于創新，協調好企業內部的人際關系，提高員工的主人翁意識。以這些先進的理念作為基礎，企業的管理人員才能明白管理創新的必要性，進而適應市場的需求，加快企業的創新和發展；另外，建立學習型組織也是管理模式的一種創新方法。長久的競爭戰需要具備更多更快的應對能力，建立學習型組織，可以把信息技術和互聯網技術廣泛運用到企業管理中，更有利的實現企業管理模式的創新。

4.2 加強投資決策管理, 提高資產使用效益

為適應市場的需求，房地產企業必須調整投資結構，徹底改變片面追求產值和規模的生產經營方式，減少呆滯資產以提高企業投資效益。一方面，可以借鑒國家的宏觀調整政策調整企業投資方向，優化生產投資結構，明確投資重點，加大住宅及基礎設施建設，使自身的產品更具有競爭力，并且能夠在市場中處于領先地位；另一方面，房地產企業應該搞清楚市場各類建設的建規模和要求進度，在此基礎上調整生產計劃，確保項目前景好、見效快，爭取做到在同一年開工、竣工并獲得良好收益，改變目前老項目無法竣工，新項目資金不足的局面；另外，可以通過控制商品庫存量來確定在建規模。對于新項目的施工，要遵循“三不開”原則，即無明確銷售前景的高檔商住樓和別墅不開，已出現商品房滯銷地段的工程不開，不急需的公建及市政配套工程不開。最后，對于那些半截子工程，應該具體情況具體對待，而對于因前期投入資金過大，前景不明朗的熟地，要果斷地將土地轉讓，以加快資金周轉，提高經濟效益。

4.3 進行制度創新、建立適應市場經濟的企業制度體系

制度創新與管理創新是息息相關的，制度是一個企業實行管理的根本，而制度創新則是房地產企業管理整體創新的有力保障。房地產企業制度的創新應該立足于我國的基本國情，通過改革企業制度、人才、經營者和股東的共同利益，來改革其經營機制和市場；與此同時，還應該健全公司制的法人治理結構，使各權力機構，如：決策機構、執行機構、監督機構，能夠積極配合并且互相監督。所以說，要想適應市場經濟的需求，就必須建立有助于企業自主經營、自負盈虧的企業制度，同時完善公司制的法人治理結構，建立面向現代化市場的經營機構，使企業能早日適應市場變化并與國際接軌。

4.4 加強人才資源的開發管理

當今世界是知識經濟的時代，房地產企業為了能夠在競爭激烈的市場中站穩腳跟，就必須大力加強人力資源的開發和管理。人是觀念創新、技術創新、組織創新和制度創新的主題，是企業發展的重要元素，房地產企業的管理創新需要依靠大量善于經營管理又懂技術的復合型人才，因此，為日后能更好的迎接知識經濟的挑戰，房地產企業必須加強對人才資源的開發管理，把人力資源作為企業管理的核心，重視企業高科技人才的培養，加大智力投資的比重，尤其是對復合型人才的培養力度，為企業培養出一直既有技術經驗，又有組織能力和創新能力的團隊；同時還要建立一套健全的人力資源開發管理的激勵制度，包括社會保障制度、薪酬制度、精神激勵制度等，真正的既要留住人才，又要培養人才。

5 結語

總而言之，面對日益激烈的市場競爭，我國房地產企業要想占有一席之地，就必須對企業實行管理創新，從轉變觀念到加快制度創新再到注重管理方法的創新，使企業能夠合理的配置資源，并且轉變企業的組織方式和運營方式。同時，保證在技術、經濟和產品領域的創新與經濟發展形勢相適應，客觀分析內部環境，完善管理制度，形成合理的管理模式，走適合企業自身發展的創新之路。

參考文獻：

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關鍵詞：房地產開發管理；產品設計；完善措施

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

隨著新世紀的到來，科學技術的不斷發展，帶來了經濟的加速增長，使居民的收入在一定程度上不斷增加，從而使人們的生活水平大幅度提高。各個行業的理念不斷更新，房地產行業也不例外。傳統的房地產行業之間的競爭是資源性的競爭模式，隨著科學技術和人們理念的不斷創新，房地產行業面臨著新的競爭模式——那就是能力競爭。所以在現代社會中房地產的規劃和設計在整個房地產企業中起著關鍵作用，是現代房地產開發行業的靈魂。

1 產品定位的步驟

在現代房地產開發過程中，房地產產品的定位主要分為三個步驟：一、市場定位；二、設計定位；三、營銷定位。市場定位工作指的是將產品定位在最具有需求的目標市場。設計定位指的是根據客戶對產品外觀及其他功能的要求進行精心的設計，以達到客戶的審美需求和居住需要。營銷定位指的是在銷售環節中怎樣將產品進行推廣，是使產品得到廣大消費者的支持。

1.1房地產行業產品定位的步驟

在整個房地產公司的運行過程中，在公司產品定位工作的實施過程中主要有地產的策劃部門、項目部、銷售部以及管理項目部參與。地產策劃部門針對公司的運營狀況及市場調研資料對項目進行策劃和分析；銷售部門就公司的各種銷售計劃做出詳細的方案，同時將計劃方案交給項目部處理，項目部進行定位和確定；項目部對基礎資料進一步完善和補充之后，銷售部在完善資料的基礎上明確市場定位，積極的了解客戶需求，制定出明確的市場定位建議書，并與最初的成本相結合之后，同時將自有或公建的經營策劃方案考慮進去，這些資料和研究將與設計部的理念之間形成互動和交流。銷售部結合設計部門的設計理念和結論，將產品定位建議書編制好。

1.2流程設計最優化

（1）產品定位組織結構的創新化。在現代房地產行業的管理中采用矩陣式管理模式，在現有人員中抽出人員組成新的項目小組，在規定的時間要求之內做好該項目工作。在該項目工作結束之后，將小組成員調回原來的部門。采用矩陣結構管理模式能夠改善房地產行業人員緊缺的情況，并能形成新的管理思路和模式，強化各個部門之間的交流和討論，提高房地產企業的工作效率。（2）市場調研方式創新化。在現代房地產企業的市場調研工作的進行中，為了使顧客能真實的反應對房地產的需求，必須采用新的調研方式改進現代房地產行業中的問卷調查和訪問調查模式。比如由房地產行業的設計部門設計出不同模式的房屋，并制作出不同的房屋模型，在人群流動量較大的市區進行宣傳活動，請顧客選出自己最想要的房屋模型并說出自己選擇的理由，同時贈送小禮品。采用這種模式能夠掌握客戶的真實需求。（3）形成閉環結果，及時反饋信息。在房地產企業的工作中，項目策劃工作的主要目標之一是對產品進行準確的定位并達到客戶的要求，所以必須強化對市場的分析，將客戶群進行細化分類，針對不同的客戶定位不同的產品，最后形成產品定位的詳細策劃書，并請相關的專業人員對策劃書進行評定，形成一個閉環結果，同時對設計中的變更是否按照具體情況變更進行及時的跟蹤，使變更得到有效的監控。

2創新產品

在現代房地產企業工作的進行過程中，要將市場空白點和需求結合在一起，分析和提煉國內某些項目產品及市場，采用差異化競爭策略，創新各類新產品。

2.1規劃與戶型創新化

在現代房地產工作的進行過程中必須要對地形以及周圍環境做到詳細的了解，尋找出項目的最優建設地理優勢，建設出最合理適宜的總體分布格局。比如有一個被山水所環繞的小鎮，在關于該小鎮的開發和建設過程中就要突出小鎮的山水特色，使住戶感受到美妙的山水美景。房地產企業中戶型的競爭是其中最為激烈的競爭之一，所以要針對不同的戶型提供不同的創新點。如在某住宅小區中花園洋房的設計中，改變了傳統別墅建設中多層的概念，引入空中院落的設計理念，取得較好的效果。

2.2立面與景觀的創新化

傳統的建筑設計強調立面的設計主題，在立面外面標注特殊符號，如古典、西式等。在現代房屋的規劃設計中，主要從外觀上進行塑造和刻畫，從而制定出統一風格、鮮明特色的品牌形象。如在某小區房屋的建設中，采用清新典雅的古典風，形成各種獨特風韻的建筑群體，在面料的設計中采用花崗巖和清水面磚作為裝飾面，從而給人以古典、沉穩和端莊的形象，從某種程度上達到了品牌效應。

在現代建筑中所追求的創新主要指的是在景觀設計上的創新，建設不同格局風味的景觀。在園林景觀的設計中可以采用不同的建設風格如北歐、英倫、東南亞、日本、意大利風情等，這些不同風情的創造和設計均是房地產企業在園林景觀設計中獨具匠心的設計。此外，在建筑的設計過程中必須針對不同的地理環境設計不同風格的建筑。如某房地產商在關于一個蘆葦叢生、水鳥出入的濕地的開發過程中，就將原來的池塘留存，整個小區的景觀圍繞著池塘展開，設計者在對原始池塘進行專業化的設計和改造之后，將它建設成一個原生態的水域，其主題以原生態水景為最佳創意點，形成了具有大型池塘水景的建筑群，該觀點的提出在某種程度上達到了一些客戶的需求。

2.3技術創新化

在房地產行業中技術創新是各種新東西的使用和開發，比如開發新產品、新技術等。隨著現代社會的不斷發展以及人們生活水平的提高，我國房地產必須面向節能、環保以及可持續方向發展。在項目的工作過程中要引進國外先進技術和成果，在材料使用過程中，采用各種環保性能較好的材料。在現代房地產中技術創新主要表現在兩個方面：一、科學技術的創新；二新材料、產品升級以及新設備的改良等方面。如太陽能新技術的使用等，在無錫某小區的建設過程中，采用新型建筑磚塊解決了建筑體系中出現裂縫的毛病。在南京某小區的建設中，建成中國第一例零耗能住宅，這是通過引進國外成熟的技術即采用樓板的采暖和制冷技術，最終取得良好的銷售效果。

3設計過程中成本控制化

在現代建筑的設計過程中，必須要對各種資源進行合理利用，對材料效果、施工技術、產品性能以及客戶敏感度等各個方面進行綜合控制，使設計過程的成本得到控制。

3.1 設計準備工作控制化

設計師在準備設計工作的過程中必須按照設計說明書及限額進行設計，在設計環節中注意成本控制意識的培養。如關于室內的設計必須規定限額，對軟硬件的造價進行控制；在建筑設計施工合同中要確定一些比較硬的經濟指標，避免在建筑過程中過分強調安全性而忽略經濟性。如在現代的許多高層建筑中鋼筋含量不足50kg/m2，有的甚至低于40kg/m2，就這一項的計算，按照合肥修改市場的價格計算，就節約60-100元/m2。在項目的建設中按一定數目如5萬m2計算，就鋼筋這一項的成本節約達到了300萬元以上500萬元以下。

3.2 設計階段的優化

在現代建筑的設計施工過程中，必須優化整個設計施工方案，尤其是對方案的中的技術必須進行一定程度的優化。設計施工的主要方面在基礎、結構、節能設計、人防方案以及對飾面材料的優化。如在某一個住宅區中人防方案的設計中，丟棄機械停車方案。不但節約初期關于車庫投資的90萬元，而且減少了后期環節中的銷售和運營成本。同時在施工設計過程中對基礎形式進行進一步的論證，是在施工設計過程中對成本和工期進行控制的另一種方法。比如在某一項目的施工過程中選擇更加經濟實惠的GFC樁，能夠最大程度節省資源，加快工期。在節能環節使用動態權衡法代替七項指標法，綜合使用多項節能措施，確定最佳的經濟方案。

3.3 施工過程中成本的控制

在現代房地產的建設過程中，縮短工期和降低造價是施工階段的重點工作。在設計中進行優化工作，精心選擇材料，并使施工單位不隨意改變設計方案，此外還要考慮客戶的敏感度，這些均是施工過程中成本控制的重點。在客戶敏感的部位如外墻的立面等必須將品質和成本結合在一起。如在選擇外墻的裝飾材料以及室內和景觀所用的材料時必須綜合權衡，選擇最佳方案。

4結語

總之，產品設計管理是房地產企業的核心之一，是房地產開發的靈魂。因此，房地產開發過程中必須對成本、工期、質量等各個方面進行考慮和綜合評價，使整個房地產的規劃設計管理方案更加全面化，從根本上提高房地產開發管理中的各項措施，從而加強產品的核心競爭力，打造房地產開發項目的品牌質量。

參考文獻：

[1]張穎,沈杰.關于房地產創新問題的探討[J].山西建筑,2004,（4）：67.

[2]王照順.房地產開發規劃設計品牌質量管理[J].住宅科技,2006,（6）：35.

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論文關鍵詞：房地產企業，戰略成本動因分析，結構性成本動因，執行性成本動因

房地產業經過幾年的高速發展，已經走出了暴利的時代。這也使得房地產開發企業真正認識到以極高的財務杠桿進行高風險、粗放式的開發已成過去，房地產開發企業開始逐步走上了集約化經營管理的發展道路，房地產企業對成本的管理控制的關注將越來越重視。

一、房地產企業實施戰略成本動因分析方法的適用性

傳統的國內房地產成本管理著眼于基于房地產項目的全生命周期、以過程管控、聚焦合同、全員參與主旨的成本管理理念，以此來減少建筑材料和人工成本等各類成本浪費，高效實現成本管理的充分“節流”。而房地產戰略成本管理是成本管理與戰略管理有機結合的產物，是傳統成本管理對競爭環境變化所做出的一種適應性變革，它更多是立足企業戰略高度、審視所有成本產生原因，力圖站在房地產整個產業鏈條之上跳出成本看成本，以此在更高視野和戰略高度優化企業的成本管理模式。而為了保證成本管理戰略的有效性，需要找出成本的驅動因素供決策者參考，戰略成本動因分析因此產生。它又可以分為結構性成本動因（structural cost driver）與執行性成本動因（executional cost driver）。通過戰略成本動因分析可以對房地產企業成本進行有效控制，并可以獲得長久的競爭優勢。

二、房地產企業結構性成本動因分析

結構性成本動因是指決定企業基礎經濟結構如長期投資等相關的成本動因。其形成常需要較長時間；而且一經確定往往很難變動；同時，這些因素往往發生在生產開始之前。因此必須慎重行事站，在支出前進行充分評估與分析。另外，這些因素既決定了企業的產品成本，也會對企業的產品質量、人力資源、財務、生產經營等方面產生極其重要的影響。因此，對結構性成本動因的選擇可以決定企業的成本態勢。房地產企業的結構性成本動因主要有：

1、規模經濟：所謂規模經濟是指在價值鏈活動規模較大時，活動的效率提高或活動成本因可分攤于較大規模的業務量而使單位成本降低。對于不同的企業，對其最有利的規模類型是不同的。企業應該選擇敏感性最強的規模類型充分發揮其規模優勢。

房地產業進行開發可以通過多重渠道實現規模經濟：比如房地產企業購并，通過低價收購資產，實現低成本擴張。使購并企業獲得的資產大大超過購并成本和購并價格，或超過新建企業的投資。這在一定程度上刺激了企業實施購并的積極性和主動性。實現優勢互補、提高企業國際競爭力的動機。獲取土地等生產要素的動機。企業購并可能以直接實現規模經濟；另外房地產規模經濟也可以在政府統一運作下完成。各級地方政府通過統一規劃、合理布局，完成前期土地的規模開發。然后通過土地招投標市場，按照規劃片區由各開發企業在競標所得的地塊上進行組團式或居住小區式開發；還可以通過企業戰略同盟。戰略同盟可以克服較大型房地產開發企業雙方招投標大型土地項目資金不足的劣勢，在大型國有土地招投標中避免殘酷競爭，哄抬地價，提高土地投資成本，達到規模經濟，戰略同盟各方共盈的目的。

2、整合程度：上述規模經濟與水平一體化相關聯，而整合程度指的是垂直一體化程度。整合（integrate）是指企業為了為自己所負責的業務領域更廣泛更直接，在本企業業務流中向兩端延伸至直接銷售、零部件內制和原材料提供等。

房地產開發企業可以利用自己在房地產主業開發過程中形成的晶牌、管理經驗、人才儲備、技術水平、企業形象及其良好的公共關系等資源，把與房地產業密切相關的、與房地產經營活動呈縱向社會分工關系的行業或部門(如建筑材料的生產、流通；裝修材料的生產或流通；裝潢設計與施工；利用自營房地產進入商業、旅游、餐飲、信息服務等領域)納入其生產經營范圍，分散單一產品生產經營的風險，擴展利潤生長點的經濟效果。

3、學習（learning）與溢出：企業價值鏈活動可以經過學習的過程提高作業效率從而使成本下降。為了適應入世后國際大型房地產企業的競爭，剛剛成長的房地產開發企業可以采取積極的應對措施通過不斷學習來增強競爭力，主要應體現以下特點： （1）企業員工都是為各種“不同目標”走到一起來的，企業必須創造一個大多數員工都贊同的核心價值，激發其共同愿望； （2）房地產開發本身的特點決定了開發過程必須是一個系統過程，各部門人員不能再通過“契約”方式聯合，而是通過“心靈”的結合組成一個整體； （3）房地產業是一個各類科學交叉的綜合體，全體員工要善于不斷學習，在定性學習基礎上向定量學習轉變； （4）房地產業又貴在創新站，通過學習，擯棄傳統的思維方式和常規的開發程序，創造有自身特色的開發模式。 總之，房地產企業學習型組織能充分發揮員工的創造力，個人價值得到充分體現，企業效益得以提高。房地產企業可以能保持較快的學習速度或保持專業的學習，就能獲得相應的成本優勢。

4、技術。技術在企業價值鏈的各項活動（作業）中應用水平是決定其成本高低的關鍵因素之一。在科技創新日益頻繁與快速發展的大環境下，房地產企業建立健全技術創新機制是房地產開發企業建立現代企業制度的重點，提高技術創新能力和經營管理水平是企業發展壯大的關鍵措施，這樣的企業才會擁有技術創新的主體。房地產企業可以圍繞以下方面展開：（1）推廣信息技術；（2）開發新品精品；（3）應用科技成果。總之，只有那些房地產企業才能保持其成本領先地位的技術變革能為企業帶來持久的成本優勢。

5、多樣性。國內的房地產開發企業由于我們處于“賣方市場”，房地產市場競爭同質化現象嚴重，產品同質化、價格同質化，推廣方式同質化。在此情況下，房地產商應利用建筑業"建材業"設計業的技術應用，不斷推出對消費者更具吸引力的新產品。這就要求房地產企業以市場為導向，貼近市場，充分了解客戶的需求，不斷滿足廣大消費者對房地產這一特殊商品的需求。房地產企業可以從多方面努力：首先，追求設計的獨特性。其次，注重功能的前瞻性。房地產是城市建設的重要組成部分，要緊跟現代城市的發展趨勢。要滿足細分群體的多元化的需求，房地產的功能設計既要體現前瞻性，又要保持后延性。總之，房地產企業實現產品的多樣性這樣不僅能夠滿足客戶的要求，還能有效地降低成本。

三、房地產企業執行性成本動因分析

執行性成本動因是指決定企業作業程序的成本動因。它是在結構性成本動因決定以后才成立的。而且這些成本動因多屬非量化的成本動因，其它成本的影響因企業而異。執行性成本動因主要有：

1、生產能力運用模式：生產能力運用模式主要通過固定成本影響企業的成本水平。

由于固定成本在相關的范圍內不隨產量的增加而改變，當企業的生產能力利用率提高，產量上升時站，單位產品所分擔的固定成本相對較少，從而引起企業單位成本的降低。

房地產業的經營成本也和其他的商品經營成本一樣，按成本額的大小與經營工程量的關系分為固定成本和變動成本兩類。房地產企業的固定成本是相對穩定的，每年不會有較大的變動。這其中包括如土地成本、房地產開發中的管理費、配套設施費、固定資產折舊費等都屬固定成本。對于房地產企業來說，為了應對企業的持續發展，公司都保持著一定的規模，而維持這個規模的沉沒成本即固定成本是十分巨大的。在后金融危機時代，房地產企業可以考慮通過承擔保障性住房建設來分擔和消化固定成本，從而更好地維持企業的生存。

2、聯系：所謂聯系，是指各種價值活動之間彼此的相互關聯。這種關聯可分為兩類：一類是企業內部聯系；另一類是企業與供應商（上游）、客戶（下游）間的垂直聯系。

在縱向的價值鏈上，房地產企業可以通過在房地產市場中的優勢資源積累，通過業務整合和良好的資金鏈，逐步向復合性地產企業發展。以房地產開發為核心，業務范圍逐漸向房地產產業鏈的相關行業延伸，成為集開發、建材、裝飾、銷售、物業管理、資產管理等為一體的新型復合地產公司。與此同時，在橫向上，房地產企業發展到一定程度應通過與其他房地產企業在戰略性資源與核心競爭力上的整合,以謀求更長遠的發展，走戰略聯盟之路是房地產企業發展的必然趨勢。

3、全面質量管理：與傳統質量管理不同的是，全面質量管理強調質量管理的范圍應是全過程的質量控制，企業的每一名員工都要承擔質量責任。全面質量管理的宗旨是以最少的質量成本獲得最優的產品質量。由于房地產行業的特殊性,房地產企業的全面質量管理也必定具有的一般特點，即全面性、全過程性、全員性。

（1）內容與方法的全面性。也就是要強化工作質量對產品質量重要性的認識，在緊抓開發項目質量的同時，還要注意和不斷提高房地產開發環節中各項工作的質量。

（2）全過程性。房地產企業而言，也就是不僅要抓好建筑施工階段含房屋的預售工作的質量管理工作，還要做好前期準備階段包括項目決策與策劃、各種行政申請和審批、設計和施工的招標等、房屋銷售階段以及售后服務階段等影響房地產項目開發整體質量的各階段的質量管理工作。

（3）全員性。對于房地產企業而言，就是要求通過加強教育和培訓培養全體職員從高層決策人員到一線售樓人員的質量主體意識，謀取全體員工對質量的承諾，與此同時還要將質量目標層層分解到個人，從而形成質量管理人人關心、人人有責、共同努力、全員參與的局面。

4、員工對企業的向心力：房地產企業各部門的每一名員工都與成本直接相關站，只有依靠全體員工的互相配合，共同努力，房地產企業才能將成本置于真正的控制中，才能實現成本管理目標。

從以上分析可以看出，執行性成本動因與結構性成本動因有著不同性質：結構性成本動因分析主要是解決決策層問題，因而，其所要求的戰略性選擇是怎樣才是“最優”問題；而執行性成本動因分析是在企業基礎經濟結構既定的情況下，提高各種生產執行性因素的能動性及優化它們之間的組合，從而降低價值鏈總成本，因而，其所要求的戰略性強化是“最佳”的效果目標。前者解決資源優化問題，是前提；而后者解決績效提高問題，是其持續。二者缺一不可。戰略成本動因分析為房地產企業改變成本地位，增強競爭力提供了契機。房地產企業的成本是由一組獨特的成本動因來控制，而每一個成本動因都可能成為企業獨特的競爭優勢來源，選擇于已有利的成本動因作為成本競爭的突破口是房地產企業競爭的一項策略，應引起管理者的足夠重視。

參考文獻

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篇5

【關鍵詞】房地產市場；宏觀調控；建筑設計；創新

一、引言

近年來，隨著市場經濟的發展和人口數量的激增，我過房地產市場呈現迅猛的發展態勢，房價、地價不斷攀升，遠遠超過了廣大普通居民的購買極限，因此為了抑制房價的高速增長，維護房地產市場的平穩健康發展，我國各級政府相繼制定了“二元住房制度體系”、住房結構調整、“基本住房制度”等各項調控政策，加強了對房地產市場的宏觀調控，對于促進房地產市場宏觀經濟的持續穩定運行，促進市場發展的民生性，以及構建和諧社會都起到了很好的作用。但同時也增大了房地產市場競爭的激烈性，給現代建筑設計的發展提出了難題。因此現階段急需加強在房地產市場調控政策下建筑設計的發展與創新問題研究，進一步優化現代建筑設計，促進房地產市場的平穩健康發展。

二、我國房地產市場調控政策的主要內容與特點

自1978年住房制度改革以來，我國房地產市場得到了蓬勃的發展，房地產市場制度體系也不斷完善，但在住房保障制度、住房供應政策、住房結構調整等方面存在一些不足，這直接導致我國部分地區房價迅速攀升，影響了房地產市場的平穩健康發展。目前為了抑制房價的高速增長我國各級政府制定了一系列的宏觀調控政策，比如國十條、國五條、限資令、限購令等。但總體來說現代我國房地產調控政策更加強調房地產市場發展的民生性，即把更多數精力放在普通居民家庭、首次置業者、低收入者等居民的住房需求上，在金融、稅收等方面給予他們更多的支持；對于從事普通住房、保障住房開發的企業，政府也通過貸款優惠、稅收減免、財政補貼等方式給予支持和鼓勵，堅決避免住房投機行為干擾房價以及影響普通居民家庭的購房。

三、房地產市場調控政策下建筑設計的創新

針對房地產市場調控政策的變化及特點，現代建筑設計的創新也要與時俱進，依據本國、本地區的市場環境、自然環境、人文文化等特點，注意從建筑形態、建筑功能、建筑技術等角度進行發展和創新。

1、建筑形態的創新

建筑形態的創新就是人們在對建筑進行設計時，從建筑結構的制約中解脫出來，采用開放性的設計理念和構思方法，利用數量，方位，動靜，光線及時空等條件，從結構變異、表皮變異、質感變異、生態變異、生物技術和綠色變異以及物質變異等角度，對建筑的實體形體、實體態勢以及空間形體、空間態勢進行優化和創新，從而形成與以往任何建筑都不同的更優秀的建筑形態。建筑形態的創新直接在建筑的外在形象中表現出來，可以直接被視覺觀察到或者觸覺感受到，因此也是現代建筑設計創新的主要創新途徑和手段。

自20 世紀90 年代未以來，建筑形態逐漸引起廣大學者、設計師的關注和重視，紛紛開展相應的研究工作，并取得了重要的理論成果。在當前房地產市場調控政策下，現代建筑形態的創新要更加注重以人為本，更多的引進一些自然、人文元素，在美化建筑形態的同時，增大現代建筑設計的實用性和人性化，比如在建筑形態創新中注意人文精神的體現，強調人與人的關系，人與群體的關系以及人與自然地關系。

2、建筑功能的創新

建筑功能就是建筑的使用要求，如居住、飲食、娛樂、會議等各種活動對建筑的基本要求，是決定建筑形式的基本因素，建筑各房間的大小，相互間聯系方式等等，都應該滿足建筑的功能要求。建筑功能的概念非常復雜，不僅包含技術、經濟等方面的因素，還包括心理、情感、美學等方面的因素，其中每一項因素都相互關聯、密切聯系，并隨著時代和地區的不同而不斷變化的，他們直接反映和構成了建筑功能的內部構成和復雜程序，因此建筑功能可以直接反映當前社會的發展水平和生活方式，它是隨著社會生產力的不斷發展和人類物質文化生產水平的不斷提高而變得日益復雜。建筑功能的創新就是人們在設計和使用建筑的過程中，為了使建筑滿足人們的各種工作、生活需求，而不斷的應用新途徑和新方法對建筑功能進行改進，建筑功能的創新也是伴隨著社會的發展進行的，它是建筑創新的關鍵性部分。

在當前房地產市場調控政策的影響下，建筑功能的創新就要適應調控政策的要求，不斷增加新的實用，淘汰那些不能滿足現代人們生活需求或不適應現代房地產市場發展的落后功能，使得現代建筑能在激烈的房地產市場競爭中立于不敗之地，比如為了響應當前我國建設節約型社會的號召，建筑功能的創新設計就要注意引進一些能夠節能的設計元素，特別是對于那些耗能大的建筑，使其在滿足房地產調控政策的同時，最大限度地節約能源、水源、土地、建筑材料等。

3、建筑技術的創新

建筑技術創新就是人們在建造和使用建筑的過程中所應用的新手段和新方法，建筑技術的創新與建筑設計創新息息相關，而且對其影響深遠。因為任何建筑的設計都不能脫離建筑技術和單獨進行，否則設計出來的將使一棟紙上建筑，因此建筑技術創新是建筑形態和建筑功能創新的有力支持和依托，它技術條件的發展、成熟和完善程度直接決定著建筑設計的發展趨勢。

在當前房地產市場調控政策的影響下，建筑技術的創新就是要不斷發展新的更為科學有效的施工工藝、管理方法、新型建筑材料、新型建筑設備等，以提高建筑的建筑進度、建造質量和建筑安全，并有效減少建造成本，提高建筑企業的經濟利潤。同時建筑設計也要充分結合并有效利用這些新的施工工藝、管理方法、新型建筑材料、新型建筑設備，使得設計出來的建筑更能滿足調控政策下房地產市場的需求。

四、房地產市場調控政策下建筑設計的發展趨勢

隨著房地產市場調控政策的深入，房地產市場的發展更為健康平穩，而建筑設計的發展也會更為現代化、人性化，更能滿足房地產市場的需求。在房地產市場調控政策下，未來的建筑設計會更加注重自然、人文環境的保護，更加注重空間，形體，色彩以及虛實關系等方面的藝術追求，更加注重高速度，高效率，高功能等現代科技手段的融入，更加注重避免不同建筑的同一化，更加注重現代服務設施的配套化，所以未來建筑設計也一定會向著回歸自然化、整體藝術化、高度現代化、高度民族化、服務現代化以及個性化等方向發展。

五、結語

房地產市場調控政策雖然在保證市場的平穩健康發展的前提下，增大了市場競爭的激烈性，但也給建筑設計的發展與創新提供了新的機遇和挑戰，廣大建筑設計人員要在充分理解和認識房地產市場調控政策的內容和特點的基礎上，不斷的對傳統的自然、人文、市場環境進行探索，并注意結合藝術學、建筑結構學、人體工程學、材料學等其他知識學科，充分利用新的施工工藝、管理方法、新型建筑材料、新型建筑設備等元素，為建筑的設計創作帶來創新的源泉和活力。

參考文獻：

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[4]覃芳. 宏觀調控背景下房地產市場可持續發展的研究. 企業經濟，2012，2：140-143

篇6

關鍵詞：內蒙古；中小房地產企業；融資；金融機構；商業銀行

中圖分類號：F241 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）35-0200-02

截至2010年底，12個盟市共有房地產企業2 070家，其中，房地產企業占96%以上，從業人數62 579人，全年完成投資11 199 875萬元。該區房地產業的快速發展，帶動了全區經濟的增長，擴大了內需，推動了城市面貌的改觀和人民住房條件的改善。但也必須看到，由于自2006年以來的房地產熱以及國家“緊—松—緊”的房地產調控政策和信貸政策，也由于房地產企業盲目投資、無限擴張、決策失誤，使全區尤其鄂爾多斯、包頭二市房地產市場出現了較大的波動，房地產業受到了前所未有的沖擊，導致部分房地產企業資金鏈條斷裂，也出現了多起債主逼債、債務人躲債甚至自殺等惡性事件。盡管政府等有關部門實施了一系列中小房地產企業扶持政策以緩解企業財務危機（如在國內率先成功發行了中小房地產企業集合票據和集合信托；把2011年作為 “促進中小房地產企業發展政策”落實年，提出優化中小房地產企業融資環境等措施），但中小房地產企業資金吃緊問題仍伴隨著適度從緊貨幣政策和宏觀調控而日益加劇。中小房地產企業發展問題尤其資金問題不及時妥善解決，將影響內蒙古地區社會安定、經濟平穩發展和人民群眾特別是民間融資投資人的經濟利益甚至人身安全，已經到了政府、企業、銀行不解決不行的地步了。顯然，本課題的研究，對于維護內蒙古地區社會穩定和經濟平穩發展、保障投融資人正常的工作生活秩序和切身利益，都有重大的現實意義和深遠的歷史意義。

一、內蒙古中小房地產企業融資現狀

2011年，中國的宏觀經濟政策重在調控房價，限購政策的持續實施以及高利貸危機導致內蒙古地區房地產市場持續低迷，尤其使鄂爾多斯房地產市場出現劇烈動蕩。2011年11月不斷從網上爆出鄂爾多斯房地產崩盤的消息，有人稱康巴什房地產已經全面崩盤。從高利貸危機以后，康巴什房地產就大面積降價，從2010年的均價10 000元/平方米降到了3 000多元/平方米。鄂爾多斯許多中小型房地產企業資金難以回籠，面臨嚴重資金短缺的問題，資金鏈持續緊繃，市場資金壓力持續增大，主要表現在：

第一，內源融資有限。首先，企業留存收益不足。目前很多中小房地產企業沒有意識到留存收益對企業發展的重要性，對于凈利潤的分配多存在短期行為，很少從長遠發展的觀點來考慮留存收益的用途。還有些企業長期處于虧損狀態，即使想進行資本積累也是有心無力。所以，中小房地產企業內部融資的狀況不容樂觀，只能解決企業一小部分的資金需求。其次，中小房地產企業內外部融資結構不合理。中國民營中小房地產企業的融資結構比較單一，在建立初期主要依靠內源融資。據國際金融公司研究資料，中小業主資本和內部留存收益分別占中國私營企業資金來源的30%和26%。在中小房地產企業融資結構中，內源融資占到了50% 以上的比重。

第二，外源源融資困難重重。首先，股票融資門檻高。中國現行法律法規規定的股票發行門檻較高。因此大多數中小房地產企業都不能通過公開的資本市場進行股票融資。雖然近年來中國開設了中小板和創業板市場，但中小企業板的門檻仍較高，僅為業績優良、成長性較好、科技含量高的中小企業提供直接融資機會，創業板略低于中小板上市條件。所以，大多數中小房地產企業仍不能通過中小企業板和創業板進行股票融資。其次，債券融資的能力和數量有限。中小房地產企業規模小、信用風險高，投資者對其信心不足，發行債券數量有限，因此發行債券很難徹底解決中小房地產企業的融資難題。再次，銀行對中小房地產企業存在信貸歧視。目前中小房地產企業經營者的聲譽較低，金融機構對中小房地產企業還款能力缺乏信任，多數中小房地產企業很難從銀行獲得貸款。

二、解決中小房地產企業融資難的對策

國務院總理2012年7月30日主持召開國務院常務會議，要求各地區及有關部門采取有效措施，落實鼓勵民間投資相關政策，對企業反映的部分行業領域進入規則、標準和條件仍不夠明確具體等問題，要抓緊研究解決。筆者認為，要解決內蒙古中小房地產企業融資難的問題，必須采取各種措施，既要提高中小房地產企業自身素質，又要改善外部融資環境，多管齊下，這樣才能從根本上解決中小房地產企業融資難的問題。

1.充分發揮政府監督和管理職能作用，加大對中小房地產企業的支持，為中小房地產企業融資提供基本的制度保障。相比較于大型企業，由于中小房地產企業的融資存在著較大風險和成本，因此，金融機構難做到自覺、主動地為中小房地產企業提供金融服務。這就需要發揮政府的監督和管理作用來克服這一矛盾，并設法營造中小房地產企業“守信”的社會氛圍。另外，政府要充分發揮在中小房地產企業融資擔保體系中的作用。宏觀引導不同模式的信用擔保方向，兼顧市場，化解風險。以政府的財政資金作擔保，促進和保證中小房地產企業融資擔保業務的順利開展。

政府要制定相關的中小房地產企業扶植政策，借鑒國外經驗，實行財政援助與稅收優惠來扶植和保護中小房地產企業融資及發展。各級政府在制定財政預算、安排財政支出時，可按一定比例提取中小房地產企業專項發展基金，用于中小房地產企業的新產品開發、新技術應用。提供貸款貼息和擔保，為中小房地產企業的社會公益性活動如城市環境治理、下崗人員就業等提供直接資助等。

2.創新金融服務產品。金融機構應根據中小房地產企業信貸時間短、額度小、頻率高的特點，制定與其相適應的信貸機制，推出靈活多樣的結算工具，開發新的金融產品。金融機構應加大對中小房地產企業的信貸支持，適當放寬貸款期限，降低中小房地產企業的貸款利率。國家應大力發展專門服務于中小房地產企業的中小融資機構，在地方政府的支持下，采取多種形式組建地方性商業銀行。政府應給予中小銀行平等的待遇，取消各種不平等限制政策，增加中小銀行的資金實力，使其能滿足中小房地產企業資金需求，緩解中小房地產企業融資難的矛盾。

3.拓寬和增加直接融資渠道，降低中小房地產企業直接融資門檻，引導中小房地產企業進入股市和債市。中國股市、債市門檻較高，對于中小房地產企業來說很難通過股市債市進行直接融資。所以要盡快完善中國股市債市市場體系，降低中小房地產企業入市門檻，放寬中小房地產企業入市條件，為中小房地產企業直接融資提供可能。當前創業板的推出為中小房地產企業提供了直接融資的平臺，但門檻和條件仍然較高，要在運行過程當中針對各地區不同情況逐步放寬條件。同時，中小房地產企業應該做好充分準備，盡最大努力滿足入市條件，爭取利用兩個資本市場進行更多的融資，使企業早日脫離融資困境。

4.政府放寬民間金融和中小房地產企業私人銀行市場準入。近年來，民間金融發展迅猛，由地下逐步轉為公開，由非法逐步向合法發展。民間金融資金來源廣泛，運轉靈活，熟悉當地中小房地產企業資信和經營狀況，克服了信息不對稱問題，貸款利率也容易協商。所以，放寬民間金融和中小房地產企業私人銀行，對于加強和豐富中小房地產企業融資體系建設、解決中小房地產企業融資渠道狹窄問題都是大有裨益的。問題是政府要對民間金融加強合理引導和監督管理，使民間金融向合理、合法、規范、陽光方向發展。

5.大力引導海外融資。國外大多數國家都設有專門為中小房地產企業融資服務的機構和銀行。如美國有小企業管理局，其主要任務是幫助小企業發展，尤其是幫助小企業解決資金不足的問題；日本有中小房地產企業金融公庫、國民金融公庫；德國有以中小房地產企業為主要服務對象的合作銀行、大眾銀行和儲蓄銀行；韓國有中小房地產企業銀行、國民銀行、大東銀行和東南銀行等等。中小房地產企業可以通過海外的金融機構和銀行籌集資金。規模較小的企業則可以通過地方政府擔保，向海外的金融機構和銀行籌集資金。

6.重視企業管理，推進技術創新。資金管理一直被中小房地產企業所忽視，很難想象，沒有一個科學的、健全的、及時的財務分析和判斷的財務管理系統，企業能夠資金運轉靈活、有效。產品質量是企業的生命，只有好的產品質量才能贏得市場，只有高的市場張占有率才能促進企業發展壯大，只有發展企圖的企業才能贏得金融機構的信賴。另外，諸如生產管理、人事管理、信用管理等等，無一不是影響企業平穩、有序運行的要素。因此，制定一系列合理、科學、適應市場經濟的規章制度并嚴格執行，抑制管理中的隨意性和主觀性，使中小房地產企業管理工作正常化、制度化、規范化十分重要。

科技創新對企業發展具有決定性的作用。高校和科研院所都十分重視產學研結合，由于中小房地產企業對創新科技應用性和適用性強且條件寬松靈活等特點，決定了高校和科研院所愿意與中小房地產企業聯姻。利用高校和科研院所開發的技術和產品生產出適銷對路的產品，對于提高企業的經濟效益，提高財務實力，增強和還款能力是一個不錯的選擇。另外，充分發揮企業內部科研人才的創新精神，鼓勵員工開展發明創新活動，也是企業推進技術創新又一途徑。

參考文獻：

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[3] 劉文波，仵霜.中小房地產企業融資難的國際經驗與借鑒[J].當代經濟，2010，（1）.

篇7

關鍵詞：房地產企業；核心競爭力；提升途徑

Abstract: this article from the real estate development of enterprise strategy, enterprise culture, resource integration, brand ability, innovation ability and put forward ascension of the core competence for real estate enterprises, countermeasures for the development of China's real estate enterprise to provide the reference.

Keywords: real estate enterprise; Core competitiveness; Ascension way

中圖分類號： C29 文獻標識碼：A 文章編號：

在房地產行業限購、限貸的雙重壓力下，房地產市場的競爭也越來越激烈。在新的形勢下，如何增強房地產企業的競爭力，已成為我國房地企業關注的熱點。房地產企業若想從激烈的競爭環境中脫穎而出，就必須找出企業發展的瓶頸，提升企業的核心競爭力。

1 房地產企業核心競爭力的內涵

1990年，普拉哈拉德教授和加里•哈默爾教授在其合著的《公司核心競爭力》中最先提出核心競爭力的概念。他們認為：“核心競爭力是一種知識和技能，尤其是協調多種生產技能和整合不同技術的知識和技能”[1]。

房地產企業的核心競爭力是企業長期形成的，企業獨有的，支撐企業的生產和經營，并使企業在競爭環境中取得主動的核心能力。房地產企業應根據行業發展趨勢，通過實施價值鏈管理和企業發展戰略，整合企業戰略性資源，使企業不斷獲取持續競爭的能力[2]。

2 提升房地產企業核心競爭力的途徑

2.1 確定發展戰略

清晰科學的發展戰略是提升房地產企業核心競爭力的前提，制定房地產企業的發展戰略應充分分析行業發展狀況，并結合企業自身經營條件，明確企業的定位和中長期的發展目標，為企業的經營發展指明方向[3]。

房地產企業通過制定發展戰略，展望企業中長期的發展愿景，確立企業的使命和目標，使企業員工樹立信心。同時，美好的發展愿景能夠增加合作伙伴的信心，房地產企業應結合自身優勢，與具有核心競爭力的關聯企業形成戰略合作伙伴關系，在合作中尋求雙贏和多贏。房地產企業可以通過實施企業聯盟戰略、品牌文化戰略、人力資本戰略、技術創新戰略、資本運營戰略、流程再造戰略以及精品戰略等，不斷挖掘和發揮企業自身的競爭潛力，從而不斷提高企業的競爭能力與競爭優勢。

2.2 注重企業文化

企業文化是企業的精神支柱，是企業核心競爭力的源動力，對推動企業發展起著重要的作用。企業文化滲透于企業生產經營管理行為之中，影響著企業產品的開發，技術的創新，經營行為的發生及企業形象和品牌的建立[4]。

房地產企業文化通常代表一系列依存關系的價值觀念和行為方式的總和，是企業長時間積累沉淀所留存下來的文化精髓，它將為員工所接納和繼續傳承[5]。企業文化對于企業員工具有導向作用，凝聚作用、激勵作用和約束作用，企業文化對核心競爭力其它要素的影響通過企業員工來實現。因此，房地產企業應堅持以人為本，為員工營造一個良好的文化氛圍，為優秀的人才創造一個和諧、富有激情的工作環境，為員工發揮自身潛能和聰明才智提供平等發展的空間，實現企業與員工的共同發展。

2.3 強化資源整合

整合優勢資源是提升房地產企業核心競爭力的有效途徑。房地產企業的資源整合包括企業內部資源整合和企業外部資源整合。企業內部資源整合是對企業內部資源進行優化配置，將企業具有優勢條件的土地、技術、人力、資金等，通過創造性的融合，向消費者呈現高品質的產品，以提高企業的市場占有率。同時，可以形成良好的品牌效應。

外部資源整合是房地產企業在實施價值鏈管理過程中，與具有核心競爭力的咨詢、設計、施工、銷售、物業等關聯企業形成戰略合作伙伴關系，從而增強企業競爭力。房地產企業通過與產品上下游企業形成戰略合作伙伴關系，可以使產品、信息的流通渠道達到最短，從而將消費者需求信息沿價值鏈逆向準確、迅速地反饋到房地產企業，房地產企業可以根據信息提供符合消費者需求的產品[6]。同時，房地產企業也可以充分發揮戰略伙伴之間的資源優勢和低成本優勢，為消費者提供高性價比的產品。

2.4 重視品牌建設

品牌是一種無形資產，是提高企業核心競爭力的一種文化力。房地產企業品牌建設是指房地產企業對自身品牌進行設計、宣傳和維護，并在此基礎上提高消費者的認知度，構建企業知名度。

在房地產企業品牌建設過程中，應以誠信為基礎，不斷提高企業產品質量和產品特色，增加消費者對企業的認知度和提高企業產品的市場占有率。房地產企業在經營運作中，應高度重視社會效益、環境效益，履行社會責任，為社會服務，對消費者負責，樹立良好的品牌形象[3]。

2.5 提高創新能力

創新是企業核心競爭力的重要部分，是企業生命力的源泉。企業只有積極創新才能極大地提高競爭能力，保持企業的可持續性發展。

房地產企業要特別注重產品和管理的創新。隨著人們生活水平和居住水平的提高，房地產企業應不斷創新出一部分科技含量高、附加值不斷增加的房地產產品，以滿足消費者的需求，如：綠色建筑、低碳建筑、智能小區。企業管理方式的創新有利于維持企業競爭優勢，從而保持和提升企業核心競爭力。房地產企業應不斷完善管理制度，大力推進標準化、信息化管理，以適應企業外部環境的發展變化。同時，在管理創新過程中，可以借助于相關領域的專家、咨詢顧問、媒體機構來共同推進企業的管理創新。

3 結束語

在當前競爭形勢下，房地產企業必須明確企業發展戰略、注重企業文化建設、強化戰略資源整合、重視企業品牌建設、提高企業創新能力，充分發揮企業自身優勢，提升企業核心競爭力，以使得企業能夠在激烈的競爭環境中保持持續發展。

參考文獻：

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篇8

【關鍵詞】房地產低碳開發 現狀 措施

中圖分類號： F293 文獻標識碼： A 文章編號：

我國房地產業已經發展成為我國國民經濟的支柱產業。與房地產開發行業發展迅速的現狀不相匹配的是，我國目前開發商的企業開發水平整體素質比較低，開發思路和方法不正確。我們認為解決的辦法就是要用科學的價值觀來指導產品的開發，我國的房地產開發也到了需要進行“低碳開發”的時候了。

一、我國房地產企業發展的現狀

我國房地產企業發展得很快，漸漸成為世界上的發展大國，每年建筑面積都呈上升趨勢，我國的能源消耗也在逐年的增加，建筑業的節能問題越來越緊迫，我國房地產業的低碳發展是祖國建筑業發展的迫切要求，我國房地產企業必須認清現實，積極探索低碳發展的道路，廣大人民群眾也在積極呼喚綠色的居住環境，低碳經濟的發展要求全社會積極參與，在低碳經濟迅速發展的今天，祖國房地產企業應積極面對，在這場建筑業的革命中做出成績。

低碳地產存在的問題

1、低碳房地產建筑與評價標準欠缺近年來，我國圍繞“四節一環保”（節能、節材、節水、節地、環保）理念，提出了“生態建筑”、“環保建筑”、“健康住宅”、“低能耗建筑”、“資源循環型建筑”等概念，但低碳建筑仍然處于示范階段，大規模的推廣應用還缺乏一定的社會基礎與技術支撐。目前依然處于探索、嘗試和局部示范階段，哪些環節需要低碳處理、哪些低碳技術必須采用、哪些低碳規則需要遵循、哪些材料必須符合何種具體的低碳標準等等，均尚未形成行業統一的標準和技術規范，因此大規模的推廣應用還缺乏社會基礎和技術支持。

過度依賴引進國外技術和節能材料導致普及推廣困難。我國房地產業尚處于粗放式開發的發展階段，整體行業依然擺脫不了急功近利的現實心態，導致我國在建筑節能技術領域的自身研發力量嚴重不足。要想實現低碳的戰略目標，目前主要得依賴引進國外先進技術和相應的節能材料，這必然將導致低碳節能產品的造價成本過高，因而只能面向少數高端消費群體，受眾范圍狹窄，與推廣環保節能建筑的根本目的相去甚遠。

消費者對低碳成本的承受能力有限。公眾對于低碳建筑認知度不夠，概念模糊，觀念上存在很多誤區，過度關注初始購房價格而忽視建筑物使用周期總成本。發展節能建筑需要資金投入，據有關方面測算表明，開發節能50%的建筑，要增加10%的房屋建設成本，加上低碳、新能源，建筑成本估計會增加1000元/平方米。建筑成本的增加無疑會通過房價轉嫁給消費者，勢必導致本已高企的房價進一步上揚，遠遠超過了絕大多數消費者的承受能力。

我國建筑業使用的建筑材料不科學。我國目前使用的建筑材料大部分是不符合環保標準的，而且在使用的過程中實際效果也不是很好。在房屋建筑中會使用大量的水泥，水泥在使用的過程中不僅會產生大量的灰塵，還會排放大量的二氧化碳，我國的建筑行業在實際的生產生活中很少利用節能、效果好的能源，在實際生活中仍然多數使用煤炭和石油，這樣就造成了能源的浪費，不利于環保清潔。

措施

樹立低碳開發的產品觀。房地產的開發應該是科學創新的過程，是以“低碳”的價值觀來滿足客戶需求的過程，同樣，它也是對美的孜孜不倦、極盡精微的追求過程。低碳開發，要形成一套貫穿產品開發全過程的科學的開發體系，一是在設計施工過程中堅持以滿足客戶需求為導向。二是制定了全流程管理制度，在規劃設計、建筑設計、建筑施工、客戶服務等重要節點實現標準化。三是大力投入前瞻性研究工作以提高產品創新能力，建立了對人體工學、環保建筑、成本控制等方面的研發體系，并在不斷增加新技術和新材料在產品中的應用。低碳開發的產品觀融入了對自然環境的關注，以創造生活空間為責任，引導人們的生活。實現人居的本質，那就是人與自然的和諧共處，人與社會的和諧相處。從一定程度上說，低碳開發是一種房地產開發的哲學和開發觀。

出臺地產低碳扶持政策。借鑒發達國家發展低碳經濟的成功經驗，緊抓低碳經濟發展契機，在發展初期，可在能源政策、技術政策、產業政策、消費政策等方面加大扶持力度，鼓勵低碳地產利益相關主體如政府、低碳技術企業、房地產企業、消費者等參與并建立低碳合作機制，對低碳技術企業提供低碳信貸產品，設立低碳基金，獎勵和扶持企業進行低碳技術創新；對低碳地產企業進行相應的財政補貼、稅收減免、政府采購等激勵措施；對低碳地產消費者提供綠色信貸、減稅或補貼等優惠政策。

制定建筑節能標準規范。中國低碳的發展要有一套符合中國實際可操作的標準，同時整合技術產品資金，推廣低碳技術。（1）低碳設計，做好土地利用規劃、城市規劃與住宅小區規劃設計環節銜接，堅持新能源和建筑的一體化設計。（2）提高新建建筑的節能設計標準，注重房地產全壽命周期成本，實現建造成本、運營成本、維護成本及環境成本之間的綜合平衡。（3）遵循“適用經濟”原則針對高、中、低檔價位大的住宅，制定中國低碳住宅標準，對建筑進行節能評級與認證并保持認證標準的差異性、可持續性及可操作性。（4）參照美國的LEED認證等構建我國低碳建筑標準的第三方測評體系。由第三方測評機構對建筑物的能耗或能效進行測試、評估，根據測評結果出具建筑物能耗或能效水平的證明，并將此證明以標識的方式向公眾明示。

健全地產低碳技術體系。地產低碳的核心是要有全面的低碳技術體系作為支撐，發展低碳地產關鍵在于通過技術創新和形成健全的技術體系，從而促進經濟發展模式和社會消費方式的轉變。在前面所述的技術體系基礎之上，進一步創新和完善，最終轉化為生產力并大規模應用, 如采用低碳技術和零碳技術乃至負碳技術策略，加速發展天然氣、核電、風能、太陽能、水能、地熱能和生物質能等可再生能源，改變建筑用能及能耗結構；通過整體優化設計，在建筑全生命周期內實現“3R”與“四節”，即“再利用（Reuse）、再節約（Reduce）、再循環（Recycle） ”與“節地、節能、節水、節材”；改變目前房地產市場毛坯房銷售模式為精裝房銷售，減少二次污染等等。

樹立“低碳綠色”的價格觀。一說起低碳環保和綠色建筑，大部分的開發商就會敏感地提到價格的問題。我認為應該用“低碳綠色價格”來詮釋才會有意義。所謂低碳綠色價格就是把企業用于環保方面的支出計入成本的一種價格，這是建立在“污染者付費”、“環境有價”觀念基礎上，是對積極投入環保開發的房地產商的一種支持。低碳經濟包括低碳生產與低碳消費兩部分，低碳社會生產方式是前提，而低碳生活方式是實現低碳經濟的關鍵和目的。

結束語

在低碳經濟時代，房地產業發展的趨勢是降低能源的消耗，減少排放量，這也是我國房地產業發展的趨勢。嚴格的按照低碳模式對房地產進行指導和引領，在開發商例行法律條文進行房地產投資，廣大業主深入地了解低碳理念，以及在政府部門的監督管理下，低碳房地產必定迅速的成為房地產行業的主流。房地產企業作為低碳經濟發展的主要力量，面臨的問題很多，需要做的事情也很多，我們希望企業堅持先進的理念，堅持超前的意識，積極探索研究，帶頭使用綠色環保的材料，造福于社會，造福于未來。

參考文獻：

[1]董哲. 房地產業如何應對低碳模式[J].城市開發，2010，(1).

[2]仇保興. 從綠色建筑到低碳生態城[J]. 城市發展研究，2009，(7).

篇9

【關鍵詞】房地產業；低碳經濟；房地產發展；蛻變研究

房地產業在我國是典型的高排放行業，專家預計2020年我國建筑能耗將達到全社會總能耗的40%；房地產也是我國節能減排潛力最大的行業。房地產業作為我國國民經濟支柱產業，處于國民經濟各個產業鏈的中游，與20多個上下游拉動經濟產業相關，發展低碳房地產既可拉動上游綠色生產，推動下游綠色消費，又能促進房地產產業結構調整，對拉動經濟增長、增加就業、平抑房價都具有重要意義。

1 抑制低碳房地產業發展因素

1.1 指標評價標準欠缺

現階段，我國與發達國家在低碳衡量標準方面還存在較大落差，雖然近些年我國提出了“生態建筑、“環保建筑”、“健康住宅”、“低能耗建筑”、“資源循環型建筑”等概念，但仍然處于小區域示范階段。在歐美發達國家標準化組織正在以PAS2050為標準依托該標準發展ISO14067產品碳足跡來發展低碳經濟，而我國正處于發展低碳經濟的初級階段，低碳標準和碳排放指標評價標準欠缺，缺乏宏觀指標轉化為法定規劃有效指引。

1.2 房屋空置率過高

我國沒有統一的空置商品房標準。上海市以3年為限、北京則是4年。哈爾濱市統計部門則按開發商上報的所有存量房面積統計商品房空置面積。以哈爾濱為例，哈爾濱市一些新建小區冬季停熱的住戶非常多，不少小區的入住率僅為兩三成。在新建小區較集中的松北區，入住率僅30%左右。房屋空置率過重造成資源浪費，抑制低碳經濟的健康發展，過高的房屋空置率也反映出市場炒房現象嚴重。

1.3 低碳觀念與建設成本難以融合

低碳經濟之所以發展緩慢，除了技術上需要不斷創新等原因，最主要是成本增加問題。這也是阻擋國內大多數房地產開發商涉足低碳地產的主要原因之一。據有關方面測算表明，開發節能50%的建筑，要增加10%的房屋建設成本，加上低碳、新能源，建筑成本估計會增加1000元/平方米。目前在我國，低碳建筑資金由開發商一次性投入，而節能回報卻由業主持續性享受，兩方面的主體并不一致。究竟誰應該為建筑節能買單？開發商不愿承擔因此新增的全部成本；而消費者雖然接受低碳地產觀念，但更看重現實的支出。不可忽視的是，建筑成本的增加無疑會通過房價轉嫁給消費者，勢必導致房價進一步上揚，遠遠超過了絕大多數消費者的承受能力。

2 發展低碳房地產的途徑

2.1 制定節能效果評價系統

當前我國在制定低碳衡量標準方面根基不深、經驗不足，應加強與各國政府、國際組織在建筑節能減排領域的合作。歐美發達國家在制定低碳住宅建設標準與節能控制指標方面相當成熟，我國可參照美國的LEED認證、英國的BREEAM評估體系從住宅小區規劃、建筑單體、環境控制術、建筑照明節能、水工業與垃圾處理暖通空調等方面進行建筑節能評級與認證，認證標準應適合我國國情保持差異性、可持續性及可操作性，建立我國低碳建筑標準的第三方測評體系(如表1)，實行循環經濟和清潔生產，實現建筑全生命周期內能源利用“3R”，即再利用(Reuse)、再節約(Reduce)、再循環(Recycle)與建筑“四節”(節地、節能、節水、節材)。我國政府應制定低碳房地產發展戰略，結合國家整體情況完善建筑節能的相應法規文件和標準規范，建立房地產建筑工程設計、施工、驗收、運行等全過程節能效果評價系統。

2.2 完善居民住房保障制度

加強土地監管，抑制土地投機，嚴格控制土地供應量。調整土地的供應結構，進一步推行城市基準地價制度，編制并定期地價指數和各類物業價格指數，為市場交易提供合理的參考價格，加快土地出讓市場化。對土地征收空置稅，以鼓勵持有人積極投資開發，提高囤積投資成本。適時實施土地增值稅。征收房地產稅，改革土地出讓金收取辦法，哈爾濱市應考慮制定相關稅收政策，對房地產轉讓征收高比例所得稅。禁止期房轉讓、售房信息網上公示的措施，主要是遏制短期炒房、炒期房的行為，將投資獲利的時間延長，從而降低獲利的收益率。

2.3 構建公共機制倡導低碳生活

確定房地產開發企業(特別是國有及大型民營房地產企業)在低碳房地產發展中的主體地位，建立低碳房地產利益相關方(政府、行業協會、房地產相關企業、消費者)參與合作機制。創造有利于低碳房地產技術創新的環境條件，建立規劃、設計、開發、施工及物業管理領域的密切合作的研發體系，強化企業技術創新的動力機制，支持低碳房地產技術的研發、示范和使用；通過減免稅收、財政補貼、政府采購、綠色信貸等鼓勵措施，化解企業風險，鼓勵更多房地產企業投身低碳發展；倡導居住空間的低碳裝飾、合理設計通風和采光系統、選用隔熱保溫的建筑材料、選用節能型取暖和制冷系統，避免過度裝修；推動家庭生活各環節“節能減排”，有效降低每個家庭的碳排放量;建設低碳社區，實現住宅社區能源消費自給自足。2010年在上海世博會得到應用的太陽能光熱利用技術，用太陽能光熱設備加熱1米的水，比使用燃氣節省費用20元左右。該項目每年直接減排二氧化碳一萬噸以上，達到節能減排可再生能源在房地產領域的應用的目的，大大減少了居民的入住成本。低碳經濟包括低碳生產與低碳消費兩部分，低碳社會生產方式是前提，而低碳生活方式是實現低碳經濟的關鍵。整合低碳房地產價值體系的社會認同性，充分調動設計師、建造師、物業管理、房地產商、材料供應商、業主等的積極性，達成低碳消費的共識，形成發展低碳房地產的社會氛圍和輿論環境。調整產業結構和發展模式，提高能源利用效率，倡導以TOD為主導的土地利用開發模式、緊湊的土地利用形態，發展節能環保的公共交通，鼓勵低碳消費模式和生活方式。

2.4 出臺經濟激勵政策

政府應給予低碳建筑的房地產企業和購房者一定補貼，從投資和需求兩頭進行引導，最終讓整個行業走向低碳。建議在稅收、行政審批、土地出讓以及產業等方面向綠色低碳建筑傾斜。加大能源政策、技術政策、產業政策、消費政策支持力度，建立低碳房地產利益相關方 （政府、行業協會、房地產相關企業、消費者）參與合作機制，對低碳房地產開發企業進行減免稅收、財政補貼、政府采購、綠色信貸等鼓勵措施；對低碳房地產購買者提供抵押貸款、減稅或補貼等優惠政策。

3 結束語

我國正處于發展低碳房地產的初級階段，政府應整合低碳房地產價值體系的社會認同性，充分調動房地產商業和業主的積極性，達成低碳消費的共識，形成發展低碳房地產的社會氛圍和輿論環境；調整產業結構和發展模式，發展住宅產業化使企業直觀了解消費者的需求，才能達到資源的最優配置。我國房地產業的低碳化，不僅會降低碳排放量、節約費用，更要使得這一支柱產業從粗放型轉向集約型。綠色低碳的房地產業必然會帶動綠色低碳相關的建筑部件、新能源、環保等相關產業，這樣也會促進我國低碳經濟的發展進程，加快我國經濟轉型速度，為我國發展走在世界前列作出更大的貢獻。

參考文獻：

[1]毛世英,張妍. 正確認識低碳地產發展中的主要矛盾關系 [J]. 生態經濟, 2010, (8) .

[2]王興邦. 經濟轉型與房地產低碳投資策略選擇 [J]. 中國證券期貨, 2010, (11) .

篇10

[關鍵詞] 房地產 財政緊縮 政策 融資

2008年的房地產產業孕育著變化，緊縮政策和房地產調控政策的出臺和實施，以及房地產自身存在的問題將對房地產未來的發展產生重大的印象。

一、房地產面臨的政策問題

房改以來已經過去了十個念頭，這十年是中國房地產也發展的黃金時間，也是房價持續走高的十年。這十年中由于人口紅利和中國的城市化進程為房地產企業的發展創造了良好的契機。由于房地產市場長期處于這種缺乏競爭和優勝劣汰的環境，所以導致房地產市場泥沙俱下，競爭力不強。但是盛宴終會過去，2007年～2008年中國的流動性開始泛濫，房價也持續處于歷史高位，政府開始采取一些措施控制房價，包括直接作用于企業的政策和間接作用于企業的財政政策等。

政策方面主要包括：

1.稅收政策：2008年的國家稅收將繼續在長期投資與短期投資兩方面同時調控，一方面嚴格執行流轉稅諸如二手房轉讓過程中的個人所得稅，打擊房地產市場上的短期持有房產并轉賣的投機。另一方面提高物業持有環節的稅收及費用（不排除2008出臺物業稅試點）,可在一定程度上降低投資回報率，抑制長期投資需求。

2.住房保障政策：2007年8月出臺的低收入群體的住房保障政策“24號文”只粗略地界定了最低收入和低收入兩個群體的住房保障問題，接下來應該會出臺補充性政策，進一步加強政策的可操作性，預計市場供應量或將向保障性住房傾斜，中高端商品房供應量減少。

3.金融政策：2008年將實施穩健的財政政策和從緊的貨幣政策,嚴格控制貨幣信貸總量和投放節奏。在CPI持續高位的情況下，央行將會繼續上調商業銀行的存款準備金率，從而抑制資金流動性過剩，同時還有繼續加息及進一步緊縮信貸的可能性。2008年的金融政策將繼續收緊，以達到控制信貸規模、抑制投機、控制投機需求的目的。

4.打擊開發商圈地、屯地和捂盤等現象的政策：打擊屯地是政府的重要調控職能第一。由于市場屯地，供應趨緊，拉抬房價，使得開發商產生對后市長期看好的心理，開發商將更加惜于推盤，打擊屯地可以激活存量土地并有效增加住宅的市場供應量。

二、房地產自身存在的問題

房地產業持續十年的繁榮也悄悄地埋下了未來發展面臨的巨大問題:

1.房地產開發企業數量眾多，魚龍混雜。房地產是資本密集型行業，要求企業規模化、集團化經營，以抵抗風險，但房地產企業當前的主要問題就是數量多，規模小，整體抗風險能力差，很多企業雜業經營，使得房地產市場非常混亂。

2.融資能力差。房地產行業的特點就是產品價值高、投資需求大、建設周期長、資金周轉慢。任何一個企業都不可能完全依靠自有資金解決開發經營的資金問題。2007年一批房地產企業上市，使得房地產企業融資困難問題有所緩解，但是房地產大部分企業仍然融不到資。特別是2008年國家的財政政策開始趨向緊縮，銀行的存款準備金不斷上升，銀行微薄的可貸資金在考慮貸給誰的時候，會對貸方提出很高的要求，加上很多企業的資產負債率很高，使得銀行不敢貸款給企業。

3.自身建設問題。在房地產發展的黃金時間，公司注重的是企業的擴張要求，企業比的是蓋樓買樓的速度。這種時候公司會粗放型經營,公司的管理體制趨于松散,家族化和家長制作風會比較流行,導致公司面臨新的市場環境時會反應遲鈍,公司競爭力下降。

三、應對措施

為應對房地產市場的新形勢，我個人認為房地產企業必須從以下幾個方面來努力：

1.提高創新能力。創新是企業生命的源泉，對任何一個房地產企業而言,激發創新能力可以使企業擺脫現有的市場和產品觀念的約束、創造新的需求、提升公司的競爭力。房地產企業的創新能力主要包括產品創新和經營管理手段的創新。現階段產品創新已經得到較廣泛的認同,如綠色環境建筑、智能小區等新的產品不斷涌現,科技含量提高,附加值不斷增加。管理方式的創新要求企業提高資源的整合能力,加強對企業和產權激勵的優化和整合,充分重視技術創新人才的價值,選擇適度超前的策略以謀求競爭優勢。

2.苦練“內功”。為迎接公司外部競爭環境的新挑戰，公司要做的首先就是苦練“內功”，提高公司自身能力。房地產市場的新形勢要求公司更加注重運用科學決策體系，準確給予所開發項目產品定位，采取有效的方法，綜合整合資源；完善組織工作系統，在開發、銷售、物業管理各環節，以客戶需求為主導，前后協調；在組織工作體系中，注重人才的儲備和培養，加強團隊作用，注重專業崗位由專業型人才擔綱，對內加強核心競爭力的提升，注重品牌的打造和專業化程度的提高；企業發展要因地制宜，根據實際情況(資金、項目、規模等）,尋找適合自身發展的區位及項目。

3.提高公司品牌,提升公司融資能力。對房地產企業來說，品牌是規劃、設計、文化、藝術、品質、信譽、實力、服務、營銷等多層面因素的集成和凝結,是 企業內部有效管理的綜合體現。公司充分利用自身品牌資源,多樣化公司的融資渠道,一方面控制風險,另一方面提升融資資金的使用效率。

綜上所述,新時期對房地產業提出了新的要求，房地產企業必須迎難而上,提高自身能力，克服困難，創出自己的品牌，走出一條適合自己的發展道路。

參考文獻: