導語：如何才能寫好一篇不動產檔案管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：房地產檔案；法律；政府

一、前言

房地產作為國民經濟的支柱產業，隨著我國房地產市場的迅速發展，無論是征地、開發、拆遷、補償，還是建設、安置、交易、管理等項工作日益頻繁，交易手續日漸周密，交易管理日漸規范，都必須嚴格按照國家的方針政策進行操作，這種很強的政策性發映在房地產檔案管理上，檔案工作任務更加繁重。房地產的健康快步發離不開房地產檔案的支持，房產檔案是政府職能部門依照《中華人民共和國檔案法》《城市房地產權屬檔案管理辦法》及相關法律規定形成的一項專業性較強的工作，房地產檔案是房地產產權界定的有利存證， 是房地產管理部門在開展房地產產權產籍管理工作，組織房地產交易活動的重要載體。房地產檔案的形成，有其特殊的專業要求和獨立的對象，為實施產權管理和產權保護提供了可靠的法律保障。在房地產檔案管理中，工作的對象是房地產行業的全部檔案，這些檔案材料是證明權利人與房屋土地之間權利關系的原始憑證，具有法律憑證價值，是房地產糾紛中形成的產權證、契約、文件，圖紙、表冊、照片、電子計算機軟盤等不同載體的歷史記錄，無論是租賃房屋、購買房產、抵押房地產借款等，因此，作為檔案管理人員要對檔案的質量負責，要確保檔案的真實性、完整性、合法性。

二、房地產檔案的法律作用具體體現

1、保障房產交易順利進行

通過查閱房產檔案確定誰是真正的業主和該房產是否有權利限制等情況，對于購房者而言，是保護自己合法權益的重要手段。根據《物權法》第十六條規定：“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據”。第十七條規定：“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準”。不動產物權的歸屬和內容應以不動產登記簿為根據，而不動產物權證書只是不動產登記簿所記載內容的外在表現。限購令出臺以來，房產管理部門提醒市民在購房前，一定要認真核實自身是否符合通知所規定的條件，對不符合上述規定條件者，市房地產主管部門將不予以辦理備案和登記過戶，由此造成的法律責任由買賣雙方自行承擔。市房地產登記部門在辦理備案和登記過戶時，要嚴格按照通知要求，核查購房人所提交的戶籍、婚姻情況等證明材料，對不符合購房條件，不予辦理備案及登記過戶手續。如果房屋有被法院查封、房屋已列入拆遷范圍等問題，一般不會在房產證上反映出來，只有查詢房屋登記簿才能準確反映房屋所有相關信息。根據《房屋登記辦法》第二十四條規定：“房屋登記簿應當記載房屋自然狀況、權利狀況以及其他依法應當登記的事項”。才能代表國家管理房地產在所有權及相關權利進行交易、登記、確權等管理活動中進行有效管理。

2、維護房地產市場誠信經營

在城鎮住房體制改革及相關政策的推動下，中國住宅和房地產業持續快速發展，但也出現了很多不規范的問題，如房地產違規開發、廣告虛假、面積“短斤缺兩”、合同欺騙、中介市場魚龍混雜、物業管理不規范等。產生這些問題的原因主要是社會誠實信用觀念淡漠、信用管理體系和法律法規不健全、缺乏有效的失信懲戒機制。我們通過房地產信用檔案的建立，將各類房地產企業和中介服務機構及相關人員的基本情況、經營業績以及經營中的不良行為記錄都將通過建設部的一個網上信用檔案系統向社會公示，接受社會監督。房地產信用檔案是覆蓋房地產行業所有企業和執（從）業人員的信用信息管理系統，記錄了房地產開發企業、中介服務機構、物業管理企業和房地產估價師、房地產經紀人、房地產經紀人協理等專業人員的信用信息。凡是可以判斷信用狀況的信息資料，包括房地產企業基本情況、業績及良好行為記錄、不良行為記錄、公眾投訴及處理等，在檔案中都有記錄。房地產信用檔案的建立，可以提高房地產開發企業、中介服務機構、物業管理企業及執（從）業人員依法經營、誠實經營的水平，使失信者為其失信行為付出巨大代價，得不償失，并且有利于規范房地產市場行為，維護消費者的合法權利。消費者要買房，可先上網了解企業信譽度和項目情況，做個基本判斷，然后再決定是否購買。社會公眾也可以在網上直接對房地產市場違規違紀行為進行投訴。

三、保障房地產檔案法律作用的措施

1、貫穿依法治檔的理念

房地產交易管理部門的檔案工作必須遵循相關法律規定，在房地產檔案管理過程中，應以《檔案法》、《檔案法實施辦法》、《物權法》、《城市房地產權屬檔案管理辦法》、《房屋登記辦法》等法律法規為依據。其中，《檔案法》是我國檔案管理的根本大法，連同地方制定和頒發的有關檔案法規，國家建設部頒發的《城市房地產權屬檔案管理辦法》及各地方為貫徹本法所出臺的有關文件，明確了房地產交易管理部門實施的房地產權屬檔案管理工作的規范。嚴格執行部門建立的各項規章制度，將檔案管理工作置于法律規范和部門制度的制約之下。

2、加強檔案管理人員法律責任

房地產交易管理部門的檔案管理人員應認真執行《檔案法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》等有關規定，需要接受法律和法規的約束，損毀、丟失房地產權屬檔案的；擅自提供、抄錄、公布、銷毀房地產權屬檔案的；涂改、偽造房地產權屬檔案的；擅自出賣或者轉讓房地產權屬檔案的；不按照規定歸檔的；檔案管理工作人員，造成房地產權屬檔案損失的，將依法追究行政責任或刑事責任。從本崗位必須履行好的責任做起，夯實管理基礎，做實檔案管理工作，在自己的職責范圍內絕不發生違法行政問題。

總之，房地產檔案管理工作具有重要的法律作用，做好房地產檔案管理工作是我國依法管檔的重要體現。需要檔案管理人員加強法制觀點，依照法律規范要求做好檔案管理工作。

參考文獻：

1、肖愛娥.房地產產權檔案管理探析[J].檔案時空，2007.

2、曾旺輝，黎永索.房地產檔案管理的問題及對策[J].全國商情（經濟理論研究），2009，4.

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一、房屋交易管理與不動產（房屋）登記的關系

房屋交易管理指房屋交易管理和房屋產權管理

1.房屋交易管理。房屋交易是指房屋的轉讓、抵押和租賃。交易管理是對上述行為合法性的審查、確認和備案。其主要內容包括商品房的預售、現售，存量房的轉讓，政策性住房銷售和上市，企業破產兼并和征收安置過程中的房屋轉讓、房屋抵押、在建工程抵押、房屋租賃等交易行為的合法性審查，以及為其配套服務的合同備案、樓盤表的建立、資金監管、房屋面積預測繪、實際測繪、檔案資料的管理和利用等。

2.房屋產權管理。房屋產權即房屋的所有權、抵押權和用益物權。房屋產權管理按照中編辦和國土資源部、住房和城鄉建設部文件界定，應是房屋產權管理中除記載于登記簿、核發權屬證明以外的動態管理及產權產籍檔案資料的管理。

3.不動產登記中的房屋登記，是指將房屋的自然狀況、權利狀況以及其他事項記載于不動產登記簿、核發權屬證書或權利證明的行為。

4.房屋交易管理與房屋登記是房屋產權管理鏈條中緊密相連的兩個環節。房屋所有權的登記公示是保障房屋交易安全的基礎，房屋交易審核又是防范房屋轉移登記風險的前提。沒有房屋的轉讓過戶就沒有房屋的轉移登記，房屋受讓人申請房屋交易過戶是為了房屋所有權登記并取得房屋所有權證，以保護自己對該房屋占有、使用、收益、處分的合法權益。交易管理和登記互為基礎，互相支撐，密不可分。從我國上世紀80年代末開始的全國范圍的總登記歷程來看，是先有市場交易管理制度，后有房屋權屬登記制度，由于當時交易機構和登記機構分設，申請人要跑兩個部門，遞交兩份申請，“辦證難”成了輿論關注的焦點。原建設部于2000年推行產權交易一體化并于2005年在全國推行房屋交易登記規范化管理，要求房屋交易和登記機構一體化，經過10年不懈努力，全國基本實現了房屋交易與登記的業務整合，很多地方實現了辦公系統合并，檔案合并，一套資料申請，一個窗口受理，一個窗口發證，轉移登記代行交易審核職能，方便快捷。

二、房產管理部門從事房屋交易和產權管理的法律、法規和政策依據

1. 《中華人民共和國城市房地產管理法》第二條規定，本法所指房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。第三十七條規定，房屋轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉讓給他人的行為。

2.中央編辦《關于整合不動產登記職責的通知》。

3.國土資源部、住房和城鄉建設部《關于做好不動產統一登記與房屋交易管理銜接的指導意見》第二條第（一）項規定，各級房產管理部門要強化房屋轉讓、抵押、租賃、面積管理、房屋交易檔案、房屋中介、個人住房信息系統建設等工作。第三條第（一）項規定，房產管理部門要對新建商品房、二手房，以及保障性等政策性住房的交易活動進行監管，實時將依法辦理的房屋轉讓、抵押等相關交易信息提供給不動產登記機構，不動產登記機構應當依據交易信息進行登記。第三條第（三）項規定，房屋登記簿等房屋登記資料由不動產登記機構管理，房產交易資料由房屋交易管理部門管理。第三條第（四）項規定，加強服務窗口建設。各地要按照便民利民的原則，切實做好房屋交易、不動產登記窗口服務。房屋交易和登記業務辦理盡量在一個服務大廳，進一步優化服務流程，提升服務水平，實現一個窗口受理，“一站式”、規范化服務。為方便群眾辦事，對于能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求群眾重復提交。

4.住房和城鄉建設部《房屋交易與產權管理工作導則》第3.6、4.5、5.5條規定，房屋管理部門應及時將預售許可信息、買賣合同網簽備案表信息、現售備案信息以及查封抵押和存量房轉讓信息、抵押信息以交易告知單的方式提供給不動產登記機構。

5.建設部2001年第96號令《城市房地產轉讓管理規定》。

6.建設部2001年第61號令《城市房地產權屬檔案管理辦法》。

三、房屋登記和房屋交易管理有序銜接應堅持的原則和指導思想

1.堅決貫徹中央編辦文件精神，認真落實《關于做好不動產統一登記與房屋交易管理銜接的指導意見》和《房屋交易與產權管理工作導則》等文件規定，確保統一不動產登記制度改革任務的順利完成。

2.充分利用現有資源、減少辦證環節，方便企業和群眾，降低交易登記成本。在一個辦事大廳、一個服務窗口、“一站式”服務，凡是能信息實時互通共享的不能讓申請人重復提交。

3.堅持為申請人服務的理念，不動產登記和交易管理部門要相互配合、信息共享，做到交易和登記程序簡化、順暢、安全。

四、不動產統一登記制度的主要內容是實現登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。國土部門是各級不動產登記的主管部門，具體經辦工作應結合當地實際，可采取委托或合署辦公等形式確保不動產（房屋）登記工作按期開展

1.向當地政府充分闡述現房屋交易登記機構、人員、大廳、辦公系統、檔案管理以及樓盤表、面積測繪、合同備案的資源優勢；說明房屋登記的復雜性和工作量；市級不動產統一登記職責整合后，房屋交易登記具體經辦機構不宜拆分；國土局作為不動產統一登記的管理機構，要充分利用現有資源，方便群眾，可全部委托現房屋交易登記中心或部分委托和合署辦公的方式辦理房屋登記。目前，國土部門不具備單獨完成每年十多萬件房屋登記工作的條件，被委托部門要自覺接受不動產登記主管部門的指導和監督，并為不動產登記主管部門負責。如果一定要將現房屋交易登記工作拆分，是對原房屋交易登記一體化指導思想的倒退，不方便群眾房屋交易登記申請，思想阻力大。人員劃轉、業務切割、銜接非常困難。難免會為房屋交易登記工作帶來一定的混亂和波動，難以保證思想不亂，工作不斷。建議如下：

第一，委托房屋交易登記中心受理、審核、登簿、發放房屋的不動產權證。登記主管部門進行培訓，統一工作流程，統一辦公系統，統一申請表格，統一所需要件，統一登記簿冊，并對辦件質量進行檢查把關。

第二，現在運行的房屋交易登記信息辦公系統非常成熟完善，已運轉20余年，交易登記無縫銜接，且配有面積測繪、地理信息系統、預售、合同備案、資金監管、樓盤表、檔案（數字化圖像）查詢、統計等子系統。建議房屋交易部門和不動產登記部門共同對現行的信息辦公系統加以升級完善，在一個大的信息平臺上辦公。

第三，部分委托和合署辦公。委托交易登記中心對房屋轉移登記進行受理、審核和繕證、發證。不動產登記部門對審核結果進行審核確認，記載登記簿。兩個機構在一個大廳、一個窗口合署辦公。

2.房屋交易和房屋登記工作全部拆分時該如何銜接？

第一，將“房屋交易和登記中心”更名為“房屋產權交易管理中心”，其編制、級別不變。將原職責中的“房屋登記”變更為協助不動產登記部門抓好房屋登記工作。

第二，將房屋的初始登記、變更登記、注銷登記、異議登記、更正登記、預告登記和存量房查封登記的受理、審核、登簿、發證職責整體移交不動產登記部門。

第三，將房屋轉讓登記科更名為房屋轉讓管理科。

第四，權屬證書管理科改為房屋轉讓檔案管理科。

第五，房屋轉讓登記受理科更名為房屋轉讓受理科。

第六，預告登記科改為房屋轉讓合同管理科。

第七，初始登記科改為新建房樓盤表管理科。

第八，成立科、質檢科、信息科、政研室、工會辦公室、督查室、房屋轉讓受理科等。

3.房產檔案館更名為不動產檔案館。交易部門、不動產登記部門所形成的檔案資料統一由不動產檔案館管理、查詢和利用。交易部門和不動產登記部門持單位介紹信可免費查閱檔案資料。借閱、復印檔案資料按檔案館的規定執行。目前，房屋交易登記資料合為一體建檔，除電子登記簿外無法分割移交。

4.對現在的房屋交易登記信息辦公系統進行改造完善，屏蔽初始登記、變更登記、注銷登記、異議登記、更正登記、預告登記、存量房查封的受理、審核、登簿、繕證、收費、發證、統計等功能。將原來打印房屋所有權證（他項權證）環節改為打印“房屋轉讓（抵押）確認告知單”。

5.房屋交易和登記業務拆分后，應在房屋交易和登記兩個子系統中間設置一個房屋交易登記信息共享平臺，交易和登記的結果能及時寫入共享平臺，交易和登記工作人員能隨時查閱已交易登記的數據和圖像，實現信息實時互通共享。

6.在現房屋交易登記服務辦事大廳設立不動產登記服務窗口和房屋轉讓登記綜合服務窗口。不動產登記窗口負責受理房屋的初始登記、變更登記、注銷登記等，由不動產登記部門自行負責。房屋轉讓登記綜合服務窗口由兩個機構合署辦公。申請人提交原件和復印件一次性申請，首先經房屋轉讓審核、打印房屋轉讓確認告知單后，轉讓程序完結，將原件和確認單存根掃描歸檔。由房屋轉讓審核人員將復印件和確認單轉登記審核人員，進行審核、記載登記簿、繕證、發證。登記部門掃描、歸檔。

7.房屋轉讓工作流程。商品房轉讓：商品房預測繪-建立樓盤表-預售許可-合同網簽備案-資金監管-繳納房屋交易契稅和房屋轉讓手續費-商品房轉讓申請-受理-審核-打印、發放房屋轉讓確認告知單-掃描、歸檔。存量房轉讓：合同網簽-交易資金監管-繳納交易契稅、地稅、住房維修資金和房屋交易手續費-配圖補建樓盤表-房屋轉讓申請-受理-審核-打印發放房屋轉讓確認告知單-掃描歸檔。

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【關鍵字】房地產權屬；檔案；規范化管理

1 房地產權屬檔案的特點

1.1 房地產權屬檔案信息的動態性和歷史延續性

房屋的新建、拆除、翻改、擴建、滅失日趨頻繁，土地分割、合并等房地產變更又不可避免，因而房地產權屬處于不斷轉移和變更之中，具有極強的延續性和動態性。

1.2 房地產權屬檔案信息的真實性

房地產權屬檔案是產權沿革的歷史記錄，這種記錄必須與實際相符，記載的產權人、產權范圍必須清楚，才能在產權審核和排解產權糾紛中起到憑證和查考作用。

1.3 房地產權屬檔案信息的完整性

1.3.1 房地結合。《城市房屋權屬登記管理辦法》第六條規定，房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。

1.3.2 圖檔結合。房屋產權圖上的產權界限和房屋墻界結合起來判斷，能反映墻的歸屬，防止產權糾紛。只有圖檔結合才能把產權真正反映清楚。

1.4 房地產權屬檔案信息的價值性

房地產屬于不動產，價值高，在單位和個人的財產構成中占有重要的地位。因此，產權檔案屬于財產檔案，含金量高。產權檔案的有無、保管的好壞、記載的是否準確全面，將關系到產權人的經濟利益，將對產權人產生巨大影響。

1.5 房地產權屬檔案信息的法律性

由記載房屋所有權歸屬的憑證材料組成的產權檔案具有法律效力，是房地產管理部門和人民法院確認房屋產權、處理房地產糾紛的重要依據。

1.6 房地產權屬檔案信息的地域性和局部性

由于房地產受地理環境的影響，所以其分布在全國不同的省、區或同一城市中的不同地域，而且分布的狀態并不呈現出整體狀態，而經常是局部分布狀態。所以房地產權屬檔案信息也反映出地域性和局部性的特點。

1.7 房地產權屬檔案的權威性

由于房地產權屬檔案具有的特點形成了社會及機關內部工作對其利用的權威性。

2 房地產權屬檔案管理中面臨的問題

2.1 收集方式單一

近年來，房地產越來越多地參與到各種經濟活動中，如企業改制、資產重組、房產買賣、交換、繼承、抵押等，每當有涉及房地產產權的活動發生時，都會產生相應的產權文件資料。這些文件材料是房地產產權檔案必需的組成部分，其重要程度與業已歸檔部分相當。而實際情況是，由于產權檔案數量與日俱增，房產權屬變動越來越頻繁，許多檔案人員沒有時間和精力去收集權屬檔案，只是機械地接收登記部門移交的檔案，以至于許多該歸檔的產權檔案未能及時歸檔。

2.2 接收制度不健全

房屋產權檔案有其特殊性，它以權屬登記檔案為主體，除此之外，還應包括測繪交易、拆遷、調產以及在處理房地產糾紛活動中形成的有關文件。而這些材料分屬于同一房地產管理部門的各職能部門。由于缺乏檔案接收制度，這些部門在產權檔案形成后，往往留在本部門使用，即使移交給產權檔案管理部門，在時間上也往往嚴重滯后了。

2.3 對特殊載體的產權檔案不夠重視

隨著科學技術的發展，產權檔案除了傳統的紙質檔案以外，還包括錄音、影像、磁盤、光盤等載體的檔案。這些材料是產權檔案的重要組成部分，同時也在實際工作中起著不可替代的作用。但在實際工作中，產權檔案管理部門對這些特殊載體的檔案收集不力，使這些檔案不僅沒有得到特殊的管理，甚至沒有被當作檔案來保管；產權檔案管理人員由于沒有管理這類檔案的經驗，也不愿意接管；再者，檔案庫房達不到管理特殊載體檔案的要求，即使這些檔案集中到檔案管理部門，也得不到更好的管理。由此導致產權檔案在內容上不夠完整，在載體上不夠豐富。

3 加強房地產權屬檔案規范化管理應采取的有效方法

3.1 規范房地產權屬檔案的收集范圍，保證文件材料的齊全完整

全面、準確是有效發揮房地產權屬檔案作用的基礎和前提，只有全面，才能滿足用戶需要，只有準確，才能保障利用價值。因此，必須規范檔案資料收集整理工作。首先，應確保房地產權屬檔案的完整，按照《城市房地產權屬檔案管理辦法》的規定，將下列五個方面的文件材料歸入房地產權屬檔案：（1）房地產權利人、房地產權屬登記確權、房地產權屬轉移及變更、設定他項權利等有關部門的證明文件。（2）房屋及其所占用的土地使用權權屬界定位置圖，房地產分幅平面圖、分丘平面圖、分層分戶平面圖等。（3）房地產產權登記工作中形成的各種文件材料。（4）反映和記載房地產權屬狀況的信息資料。（5）其他有關房地產權屬的文件材料等等。其次應確保房地產權屬檔案的真實。房地產權屬管理部門應做好檔案資料的前期控制工作，在辦理房屋權屬登記時，就要把好文件材料的審核關，保證“手續齊全，文件材料齊全，真實、合法”，并現場查勘，認真核定，確保無誤；檔案管理部門應把好歸檔關，按照檔案管理的有關規定，對歸檔的各種房地產權屬檔案材料進行驗收，不符合要求的，不予歸檔；檔案管理部門還要掌握房地產權屬情況，及時補充有關部門材料，保持房地產權屬檔案與房地產權屬現狀的一致。房地產權屬登記部門和檔案管理部門應建立責任制，按照分工各負其責，確保檔案資料的客觀、真實，為檔案利用奠定基礎。

3.2 加大檔案現代化管理力度，提高現代化管理水平

房地產權屬檔案管理部門，作為社會信息業的組成部分，必須與時俱進，實現現代化管理。首先普及使用計算機技術，實現檔案管理自動化。應充分運用計算機輸人、存貯和輸出信息，從一般的業務管理到檔案的檢索、編目、編研等方面廣泛應用計算機，提高檔案資源管理的效率，提高檔案信息傳遞網絡化，使計算機技術的優越性得以更充分的發揮。其次，在房地產權屬檔案計算機檢索中采用現代通信技術，將檔案檢索由成批檢索、聯機檢索發展為聯網檢索，實現產權檔案信息傳遞網絡化，更加方便快捷地為利用者服務。

3.3 深入實際，了解檔案利用者的需求

不了解檔案利用對象的服務是盲目的，而盲目的服務是難以取得預期效果的。房地產權屬檔案的開發利用工作不只是將檔案信息開發出來、傳遞出去就完成了，其實際效果才是最重要的。因此，檔案管理部門必須了解利用者的信息需求和利用特點，以便取得最佳的開發利用效果。首先應開展預測工作，充分了解檔案利用者的需求。可以通過調查預測法了解城建、規劃、房改、司法、房地產登記部門、房地產市場、物業管理公司及廣大市民對房地產權屬檔案信息需求的內容、利用特點，變被動服務為主動服務。其次，針對不同需求對象，搞好開發利用。在調查預測的基礎上，本著既要開發又要保密的原則，針對服務需要，開展多種方式的開發利用。如借閱型、證明型、報道型、編研型、咨詢型、宣傳型、網絡型、技術型、開發利用等等，滿足不同部門和各個方面利用者的需要。

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關鍵詞：公證文書檔案；管理工作；問題分析；解決措施

中圖分類號：G271 文獻標識碼：A

隨著信息化建設水平的不斷提高,無紙化辦公時代已經到來。如何加強公證電子文件的歸檔管理,是實現辦公自動化過程中亟需解決的一個問題。公證處要根據《中華人民共和國檔案法》、《中華人民共和國檔案法實施辦法》、《中華人民共和國保密法》等法律以及司法行政部門頒發的有關法規和規定，結合本處的實際情況，建立、健全文書檔案管理工作的各項規章制度。

1公證文書立卷歸檔案工作中存在的問題

早在1988 年司法部、國家檔案局就制發了《公證文書立卷歸檔辦法》和《公證檔案管理辦法》兩個專門性文件，為公證檔案的收集、整理、立卷、歸檔起到了規范作用。這表明公證文書的立卷歸檔工作是有章可循、有法可依的。然而，我們在檢查、指導公證文書立卷歸檔時卻發現，由于公證員和兼職檔案員對兩個《辦法》學習不夠，加上對檔案專業知識涉獵較少，所以在公證文書立卷歸檔中就容易出現以下幾個方面的問題：

1.1 文書材料收集不齊全

根據《公證文書立卷歸檔辦法》規定，公證機關受理申請后，公證事項的承辦人應著手開始收集有關各種證明材料，記錄整理談話筆錄、調查材料，制作公證文書等，并著手立卷的準備工作。公證事項辦理結束或終止后，由承辦人檢查該公證事項的全部文書材料，進行立卷歸檔工作。立卷時要補齊遺漏的證明材料，去掉不必要立卷歸檔的材料。但在實際工作中，因公證人員沒有養成良好的及時歸檔習慣，多數公證案卷都是在兼職檔案員再三催促下立卷歸檔的，往往是有則歸檔，無則遺漏不歸。存在著主要文書材料能夠歸檔(如：公證文書、公證申請表、當事人的談話筆錄、公證事項報批表等)，證明材料則難以齊全(如：當事人應提供的有關證明性材料，公證處審查、調查所取得的證明材料等)的問題。造成案卷內檔案材料不能齊全完整，致使已形成的案卷與規范要求尚有差距。

1.2公證檔案立卷不規范

《公證文書立卷歸檔辦法》規定，公證檔案按年度和一證一卷、一卷一號的原則立卷，同一當事人為同一目的而辦的數項公證，可合并為一卷。實際組卷中，存在著同一當事人為不同目的而辦的數項公證合為一卷；不同當事人為同一事由而辦的數項公證合為一卷。同時，還存在著卷內文件排列順序不一致，應歸檔的材料沒有歸檔，卷內目錄填寫、起止頁號編碼不規范，歸檔材料用筆、用紙不規范等問題。

1.3檔案分類定位不準確

根據《公證文書立卷歸檔辦法》規定，公證檔案的分類原則是：凡涉及公民個人的人身關系、財產關系的公證事項，包括保管遺囑和其他文件事項，均列為民事類；凡涉及經濟活動的公證事項，無論當事人是法人或自然人，均列為經濟類；凡當事人或文書使用地有涉外因素的公證事項，均列為涉外民事或涉外經濟類；其他則列為國內民事類或國內經濟類。但我們在檢查中發現，涉及公民個人的人身關系、財產關系，如遺囑公證、遺產公證等案卷，往往出現既被分為國內民事類，又被分為國內經濟類的現象。

1.4 檔案的期限劃分不準

根據《關于機關檔案保管期限的規定》，公證檔案的保管期限劃分為永久、長期、短期三種。永久保管的公證檔案，一般是變更人身權利、義務關系方面或涉及不動產所有權轉移方面的，需要長遠利用、查考的公證事項。長期保管的公證檔案，一般是涉及不動產事務方面或合同履行超過十五年等公證事項的檔案。在較短的時間內查考、利用，作為證據保存而無保存價值的，以及合同履行期限在十五年以下的公證事項的檔案，均列為短期檔案保管。但我們檢查時發現：同一事由同一承辦人員劃定出不同的期限；同一事由不同的承辦人劃定出兩種以上的期限；長期劃為永久或短期劃為長期的現象較為常見。

另外，還存在著總登記簿(冊)登記不及時，造成公證發文號編制隨意性較大，出現了重號(一號多證)、漏號等現象。而且，公證發文號沒有確立固定的編制方法，造成公證文號年度與年度編制不一致，無延續性。

存在以上問題主要原因：一是少數公證人員對兩個《辦法》學習理解不深、不透，業務水平尚不能滿足工作需求；主要承辦人對公證文書立卷歸檔監督、檢查的力度不夠。二是公證及檔案部門組織開展公證檔案業務知識學習、培訓較少，對公證文書立卷歸檔工作檢查、指導力度不夠。三是公證及檔案部門對公證檔案出現新情況、新問題研究不夠，沒有根據公證業務的拓展和變化，及時調整、修訂分類方案等。

2公證文書檔案工作中存在問題的解決方案

2.1抓學習培訓

學習、培訓是提高公證人員檔案業務技能最基本的方法。公證文書制作以及公證檔案的形成是由具體公證員操作完成的，公證檔案的質量與公證員的檔案業務知識密不可分。因此，加強對公證人員檔案業務知識的學習、培訓就顯得十分重要。公證部門要根據本單位工作特點，每年至少組織安排1次檔案業務知識培訓。公證人員也要自覺學習檔案業務知識，以增強理論功底。特別對新上崗的公證人員，要及時安排檔案業務培訓，即使沒有時間安排，也要發放公證檔案業務規范，講清重要性，促使其自學。只有加強對公證員檔案業務知識的學習培訓，才能從根本上保證公證檔案質量。

2.2 抓檢查監督

認真組織案卷質量檢查，是確保每一份公證檔案規范、齊全、完整的有效措施。《公證文書立卷歸檔辦法》規定，公證文書的立卷歸檔由承辦人負責，歸檔前由公證事項的主要承辦人負責立卷質量的檢查。公證承辦人員從公證事項辦理結束起就應檢查、整理文件材料，補齊遺漏的證明材料，去掉不必歸檔的材料。主辦公證員必須履行職責，認真監督檢查，確保案卷質量。部門檔案員平時要加強立卷指導。檔案在移交進庫時，部門檔案員必須對每一份檔案進行認真仔細地檢查，對質量不合格的案卷，予以退還重新整理。

2.3抓考核獎懲

公證部門要建立嚴格的獎勤罰懶機制，實行考核與獎懲掛鉤。要將檔案工作納入公證人員的崗位責任制，年終一并考核。公證檔案不同于黨政機關一般的文件檔案，它不僅具有資料性這一檔案普遍具有的特點，同時還具有訴訟上的證據作用，可作為證據在訴訟中被法院直接采用，所以對公證檔案的借調與查閱應履行嚴格的審批和登記手續，并限定借閱期限。本處的公證員或同級、上級司法行政機關的公證管理部門因工作需要，借閱公證檔案的，應履行借閱登記手續。人民法院、人民檢察院和有關國家機關因工作需要借閱公證檔案的，應出具正式查卷函件，經公證處主任批準后辦理查閱手續。律師因訴訟的需要，向公證機關提交律師的身份證明、律師事務所的查卷證明以及當事人同意律師查閱本人的公證檔案證明，經公證處主任批準后，可查閱當事人提交給公證處的證明材料和公證處所記錄的當事人談話筆錄。其他單位或個人一般不得借調和查閱公證檔案。凡借出的檔案，要及時催還。歸還時如發現案卷被拆、文件短缺、增刪、污損，應立即追查。

2.4 抓整體協作

公證和檔案部門要對公證檔案給予重視，齊心協力抓好檔案工作。公證部門要經常與檔案部門保持業務聯系，取得檔案部門的支持；檔案部門也要為公證部門主動提供服務，并根據公證業務變化情況，及時幫助調整、修訂分類方案，適時對公證人員進行檔案業務培訓；要做好立卷歸檔跟蹤指導工作，從源頭嚴把案卷質量關。

結束語

總之，公證機關的公證文書是國家重要的專業文書之一，它所形成的檔案是公證機關進行公證活動和當事人從事民事活動的真實記錄，是國家檔案的組成部分，具有重要的考查、利用價值。因此公證和檔案部門要加強公證人員的檔案意識教育，提高公證人員檔案觀念，使公證檔案工作再上新臺階。

參考文獻

篇5

征集意見

最近，國際會計準則理事會針對養老金會計處理要求了小幅修訂建議并征求公眾意見。我國財政部積極參與，鼓勵會計行業人士參與意見反饋。《國際會計準則第19號――員工福利》（IAS 19）修訂建議規定，實體需按規定使用更新后的信息來確定當前的服務成本和變化發生后的下一個會計期間的凈利息。《國際財務報告解釋第14號（IFRIC 14）――既定收益資產限制、最低供款要求及其相互影響》是針對IAS 19所做的解釋，而針對IFRIC 14的修訂建議則旨在解決其他各方的力量如何影響到實體收回計劃盈余的權利。財政部將在整理、匯總和分析各方意見的基礎上，代表中國向國際會計準則理事會反饋中國的意見。

《會計師事務所審計檔案管理

暫行辦法》征求意見

最近，財政部聯合國家檔案局正式對外《會計師事務所審計檔案管理暫行辦法（征求意見稿）》，向全社會公開征求意見。審計檔案的真實性、完整性、有效性和安全性將在《征求意見稿》的要求下得到進一步的保障，審計檔案功能的充分發揮有了更大的空間。《征求意見稿》的主要內容分為七個部分，其中除總體要求和附則之外，對會計師事務所審計檔案的“歸檔與保管”“移交與代管”“信息化管理”“保密、鑒定與銷毀”以及“監督管理”等五大方面內容做出了詳細的規范。

鋼鐵企業產品成本核算制度

征求意見

最近，財政部了《企業產品成本核算制度――鋼鐵行業（征求意見稿）》向全社會公開征求意見。《征求意見稿》主要明確了制定依據和目的、適用范圍、鋼鐵行業產品定義、成本核算的基本步驟，會計科目設置和使用等內容;明確了鋼鐵企業產品成本核算通常以生產工序為基礎，以工序產出產品為成本核算對象，并規定了相關工序產品的具體內容;規范了鋼鐵產品成本的項目分類和主要費用要素項目和內容;適度引入作業成本法，規定了鋼鐵企業產品成本的歸集、分配和結轉流程;附則中按照生產工序環節較為系統地介紹了鋼鐵行業生產工藝流程。

外貿會計退出職業資格舞臺

最近，國務院印發《關于取消一批職業資格許可和認定事項的決定》，再次取消62項職業資格許可和認定事項。其中，外貿會計職業資格許可和認定事項被取消。外貿會計主要從事與進出口退稅相關的會計工作，是從上個世紀80年代開始設立的職業資格，其業務主管單位為國家商務部。據了解，從此次取消的目錄來看，與財務人相關的外貿領域涉及較多。此前，國務院決定分3批取消了149項職業資格，加上此次取消的62項，國務院公布取消的職業資格達到211項，占國務院部門設置職業資格總數的34%。

保險公司推遲采用

國際財務報告準則第9號

最近，歐洲證券市場管理局（ESMA）就歐洲財務報告咨詢組（EFRAG）2015年5月提出的對國際財務報告準則第9號的認可建議提出反饋意見，反對在國際會計準則理事會完成保險合同準則修訂前保險公司不采用國際財務報告準則第9號這一建議。ESMA認為，鑒于保險合同準則完成時間的不確定性很強，對于保險公司而言，不應推遲采用國際財務報告準則第9號。此外，ESMA認為咨詢組應當清楚地知道，2015年 1月國際會計準則理事會已經考慮并拒絕推遲保險業主體強制采用國際財務報告準則第9號這一建議。目前，歐洲會計師聯合會（FEE）同意咨詢組意見，認為應當允許具有重大保險業務的企業推遲采用國際財務報告準則第9號，但不應當僅在歐洲范圍內推遲采用。FEE建議咨詢組向國際會計準則理事會反映，在全球范圍內允許保險企業推遲采用國際財務報告準則第9號。

國際財務報告準則基金會

負債會計處理免費教材

最近，國際財務報告準則基金會（IFRS Foundation）下屬的教育倡議部門了其全面框架下的第三部分教材，內容主要集中在負債的會計處理問題上。據了解，這部分新教材主要涉及按IFRS要求對負債進行會計處理。新教材共分4個部分，針對的學生群體是剛接觸財務報告的學生以及接近取得特許會計師或注冊會計師資格的學生。新教材介紹了如何進行負債會計處理、如何對具有權益特征的金融工具進行分類、如何進行“遠期”合約會計處理以及如何進行金融資產和負債會計處理。新教材還隨附案例研究。

日本推出本國修改版

國際會計準則

最近，日本推出了一套新的會計準則，稱之為“經日本修改的國際準則”。該套準則的引入使可供日本上市公司采用的不同會計框架達到以下4個。一是國際財務報告準則（IFRS）。幾乎所有的上市公司以及編制合并財務報表以作上市之用的非上市公司都允許使用IFRS。這意味著IFRS成為日本金融廳長官的指定準則。二是由日本會計準則委員會（ASBJ）的“日本公認會計原則”（Japanese GAAP）。以往，大多數上市公司都采用Japanese GAAP。三是經日本修改的國際準則（JMIS）。這套準則包含IFRS并經ASBJ修改。四是美國公認會計原則。采用該準則需獲得日本金融廳長官的批準。

9月1日起對化肥恢復征收增值稅

最近，財政部、國家稅務總局了《關于對化肥恢復征收增值稅政策的通知》（財稅[2015]90號）。《通知》明確，自2015年9月1日起，對納稅人銷售和進口化肥統一按13%稅率征收國內環節和進口環節增值稅。鉀肥增值稅先征后返政策同時停止執行。化肥的具體范圍，仍然按照《國家稅務總局關于印發<增值稅部分貨物征稅范圍注釋>的通知》的規定執行。

建筑安裝業跨省異地工程作業人員

個稅征管問題明確

最近，國家稅務總局了《關于建筑安裝業跨省異地工程作業人員個人所得稅征收管理問題的公告》（國家稅務總局公告2015年第52號）。《公告》明確了納稅地點，規定建筑安裝業異地施工作業人員工資、薪金所得，由其所在單位依法代扣代繳個人所得稅并向工程作業所在地稅務機關申報繳納。《公告》規定，跨省異地施工單位代扣的施工人員工資、薪金所得個人所得稅，應向工程作業所在地稅務機關辦理全員全額扣繳明細申報。《公告》還規定，對實行全員全額扣繳明細申報的單位，工程作業所在地稅務機關不得核定征收個人所得稅。《公告》自2015年9月1日起施行。

企業吸納就業稅收優惠范圍擴大

最近，財政部、國家稅務總局、人力資源社會保障部聯合《關于擴大企業吸納就業稅收優惠適用人員范圍的通知》（財稅[2015]77號），將財稅2014年39號文件中“當年新招用在人力資源社會保障部門公共就業服務機構登記失業一年以上”的內容調整為“當年新招用在人力資源社會保障部門公共就業服務機構登記失業半年以上”，其他政策內容和具體實施辦法不變。《通知》自2015年5月1日起施行。

一年期以上返還性人身保險產品

免征營業稅

最近，財政部、國家稅務總局了《關于一年期以上返還性人身保險產品營業稅免稅政策的通知》（財稅[2015]86號）。《通知》明確，對保險公司開辦的一年期以上返還性人身保險產品取得的保費收入免征營業稅。一年期以上返還性人身保險，是指一年期及其以上返還本利的人壽保險和養老年金保險，以及一年期及其以上的健康保險。保險公司應當對免稅的人身保險產品單獨核算，未單獨核算的，不得享受營業稅免稅政策。《通知》自2015年9月1日起執行。

殘疾人就業稅收優惠政策明確

最近，國家稅務總局了《關于促進殘疾人就業稅收優惠政策相關問題的公告》（國家稅務總局公告2015年第55號）。《公告》明確，以勞務派遣形式就業的殘疾人，屬于勞務派遣單位的職工。勞務派遣單位可按照《財政部、國家稅務總局關于促進殘疾人就業稅收優惠政策的通知》（以下簡稱《通知》）規定，享受相關稅收優惠政策。安置殘疾人的機關事業單位以及由機關事業單位改制后的企業，為殘疾人繳納的機關事業單位養老保險，屬于《通知》規定的“基本養老保險”范疇，可按規定享受相關稅收優惠政策。《公告》自2015年9月1日起施行。

個人無償贈與免稅手續簡化

最近，國家稅務總局了《關于簡化個人無償贈與不動產、土地使用權免征營業稅手續的公告》（國家稅務總局公告2015年第50號）《公告》明確，個人以離婚財產分割、贈與特定親屬、贈與撫養人或贍養人方式無償贈與不動產、土地使用權，符合《財政部、國家稅務總局關于個人金融商品買賣等營業稅若干免稅政策的通知》第二條免征營業稅規定的，在辦理營業稅免稅手續時，無需提供房產所有人“贈與公證書”、受贈人“接受贈與公證書”，或雙方“贈與合同公證書”。《公告》自2015年7月1日起實施。

篇6

并征求意見

最近，財政部《關于征求意見的函》，對我國《企業會計準則第37號――金融工具列報》進行修訂并征求意見。《征求意見稿》主要對金融工具分類變化涉及的報表列示項目與披露內容的變化、金融工具減值的披露、套期會計的相關披露等三個方面進行了修訂和完善。《征求意見稿》明確，金融工具列報，包括金融工具列示和金融工具披露。金融工具信息的列報，應當有助于財務報表使用者了解發行方對發行的金融工具如何進行分類、計量和列示，并就金融工具對企業財務狀況和經營成果影響的重要程度、金融工具使企業在報告期間和期末所面臨的風險的性質和程度，以及企業如何管理這些風險作出合理評價。

增值會計處理規定出臺

最近，為積極配合《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》的貫徹實施，財政部出臺了《關于增值稅會計處理的規定（征求意見稿）》。《征求意見稿》全面規范了有關企業增值稅的會計處理業務，從明細科目和專欄的設置、相關業務的日常核算，到財務報表相關項目的列示均有涉及。《征求意見稿》主要包括了三方面內容：一是沿襲現行企業會計準則制度中的相關規定，全面規定了企業采購、銷售、出口退稅、月末轉出多交增值稅和未交增值稅、實際繳納增值稅等業務的會計處理。二是根據企業會計核算和增值稅納稅申報等實務需求，補充了增值稅相關會計處理規定。三是針對“營改增”試點辦法，研究制定相關會計處理規定，尤其是對差額征稅的會計處理予以明確。

企業破產清算

有關會計處理規定征求意見

最近，財政部了《企業破產清算有關會計處理規定（征求意見稿）》，首次明確了企業破產清算會計信息的主要使用者是人民法院、債權人等相關信息使用者，信息提供者是企業管理人，并按照會計核算前提、確認、計量、報告、披露的順序規范，在規范內容、體例等方面進行了創新和探索。此外，《征求意見稿》在會計期間、會計科目和會計報表等方面進行了優化。明確了非持續經營前提以及破產清算會計期間的不確定性，增設了“應付破產費用”等會計科目，規定在法院宣告破產清算日重新建賬等。

新版會計從業資格考試大綱

正式印發《財經法規與

會計職業道德》大幅修訂

最近，財政部修訂后的會計從業資格考試大綱，要求自2017年開始實施。此次修訂的主要內容集中在《財經法規與會計職業道德》這一部分。其中，《會計檔案管理辦法》《記賬管理辦法》《會計從業資格管理辦法》在近年來陸續修訂，新版考試大綱對相關內容進行了調整；充實了商業匯票的背書、銀行卡結算有關內容；增加了與當前經濟生活密切相關的網上支付，包括網上銀行和第三方支付等內容；對增值稅、營業稅的內容進行了全面調整，同時完善了稅收征收管理部分的內容；根據2014年修正的《預算法》對預算法律制度部分內容進行了調整和完善。此外，《會計基礎》等科目也都根據近年來會計改革與發展的一些變化做出了相應的調整。

銀行函證及回函工作進一步規范

最近，財政部和銀監會聯合印發《關于進一步規范銀行函證及回函工作的通知》。《通知》明確，注冊會計師應當根據具體業務的需要，從《通知》所附銀行詢證函格式中選擇適當的銀行詢證函，并確保函證的完整規范有效。注冊會計師應當對銀行詢證函及回函中所列信息嚴格保密，僅用于審計（驗資）目的，并按照執業準則的要求形成業務工作底稿。《通知》規定，銀行應于收到詢證函之日起10個工作日內，按照詢證函所載致送的會計師事務所地址，將回函直接寄往會計師事務所。會計師事務所對被審計單位開戶行的回函真實性存有疑慮或開戶行未對全部函證事項及時回函的情況下，可向開戶行的上級行反映投訴，上級行應督促開戶行積極配合辦理，或由上級行直接辦理。

內銷選擇性征收關稅政策試點

將擴圍

最近，財政部、海關總署、國家稅務總局聯合了《關于擴大內銷選擇性征收關稅政策試點的通知》（財關稅[2016]40號）。《通知》明確，自2016年9月1日起，將內銷選擇性征收關稅政策試點擴大到4個自貿試驗區所在省（市）的其他海關特殊監管區域（保稅區、保稅物流園區除外）以及5個海關特殊監管區域。上述四個省市分別為天津、上海、福建、廣東；5個海關特殊監管區域分別為河南新鄭綜合保稅區、湖北武漢出口加工區、重慶西永綜合保稅區、四川成都高新綜合保稅區和陜西西安出口加工區。內銷選擇性征收關稅政策是指對海關特殊監管區域內企業生產、加工并經“二線”內銷的貨物，根據企業申請，按其對應進口料件或按實際報驗狀態征收關稅，進口環節增值稅、消費稅照章征收。企業選擇按進口料件征收關稅時，應一并補征關稅稅款緩稅利息。

納稅人異地預繳增值稅有關

城建稅和教育費附加有新規

最近，財政部、國家稅務總局了《關于納稅人異地預繳增值稅有關城市維護建設稅和教育費附加政策問題的通知》（財稅[2016]74號）。《通知》明確，自2016年5月1日起，納稅人跨地區提供建筑服務、銷售和出租不動產的，應在建筑服務發生地、不動產所在地預繳增值稅時，以預繳增值稅稅額為計稅依據，并按預繳增值稅所在地的城市維護建設稅適用稅率和教育費附加征收率就地計算繳納城市維護建設稅和教育費附加。預繳增值稅的納稅人在其機構所在地申報繳納增值稅時，以其實際繳納的增值稅稅額為計稅依據，并按機構所在地的城市維護建設稅適用稅率和教育費附加征收率就地計算繳納城市維護建設稅和教育費附加。

科技企業孵化器稅收政策明確

最近，財政部、國家稅務總局了《關于科技企業孵化器稅收政策的通知》（財稅[2016]89號）。《通知》明確，自2016年1月1日至2018年12月31日，對符合條件的孵化器自用以及無償或通過出租等方式提供給孵化企業使用的房產、土地，免征房產稅和城鎮土地使用稅；自2016年1月1日至2016年4月30日，對其向孵化企業出租場地、房屋以及提供孵化服務的收入，免征營業稅；在營業稅改征增值稅試點期間，對其向孵化企業出租場地、房屋以及提供孵化服務的收入，免征增值稅。

收費公路通行費增值稅抵扣

有關問題明確

最近，財政部、國家稅務總局了《關于收費公路通行費增值稅抵扣有關問題的通知》 （財稅[2016]86號）。《通知》明確，增值稅一般納稅人支付的道路、橋、閘通行費，暫憑取得的通行費發票（不含財政票據）上注明的收費金額按照下列公式計算可抵扣的進項稅額：高速公路通行費可抵扣進項稅額=高速公路通行費發票上注明的金額÷（1+3%）×3%；一級公路、二級公路、橋、閘通行費可抵扣進項稅額=一級公路、二級公路、橋、閘通行費發票上注明的金額÷（1+5%）×5%。通行費，是指有關單位依法或者依規設立并收取的過路、過橋和過閘費用。《通知》自2016年8月1日起執行。

“三北”地區供熱企業稅收享優惠

最近，財政部、國家稅務總局了《關于供熱企業增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅優惠政策的通知》（財稅[2016]94號）。《通知》明確，“三北”地區供熱企業自2016年1月1日至2018年供暖期結束，對向居民個人供熱而取得的采暖費收入免征增值稅。自2016年1月1日至2018年12月31日，對向居民個人供熱而收取采暖費的供熱企業，為居民供熱所使用的廠房及土地免征房產稅、城鎮土地使用稅。《通知》所指“三北”地區包括北京市、天津市、河北省、山西省、、遼寧省、大連市、吉林省、黑龍江省、山東省、青島市、河南省、陜西省、甘肅省、青海省、寧夏回族自治區和新疆維吾爾自治區。

動漫企業進口動漫開發生產用品

稅收政策明確

最近，財政部、海關總署、國家稅務總局了《關于動漫企業進口動漫開發生產用品稅收政策的通知》（財關稅[2016]36號）。《通知》明確，自2016年1月1日至2020年12月31日，經國務院有關部門認定的動漫企I自主開發、生產動漫直接產品，確需進口的商品可享受免征進口關稅及進口環節增值稅的政策。為有效實施政策，財政部、海關總署、國家稅務總局會同文化部共同制定了《動漫企業進口動漫開發生產用品免征進口稅收的暫行規定》，要求各單位遵照執行。

中資“方便旗”船稅收優惠政策明確

最近，財政部、海關總署、國家稅務總局了《關于中資“方便旗”船回國登記進口稅收政策問題的通知》（財關稅[2016]42號）。《通知》明確，對2012年12月31日前已在境外辦理船舶登記手續懸掛“方便旗”的中資船舶（中方出資比例不低于50%的船舶），在2016年9月1日至2019年9月1日期間報關進口的，免征關稅和進口環節增值稅。進口單位可選擇國內任一船籍港辦理船舶登記手續。進口單位可在2016年10月31日、2017年至2019年每年3月1日前向交通運輸部提出申請，經審定后，對符合條件的船舶，由進口單位向海關辦理相關的減免稅手續。

玉米深加工產品出口退稅率

恢復至13%

最近，財政部、國家稅務總局了《關于恢復玉米深加工產品出口退稅率的通知》（財稅[2016]92號）。《通知》明確，自2016年9月1日起，將玉米淀粉、酒精等玉米深加工產品的增值稅出口退稅率恢復至13%。《通知》所列貨物適用的出口退稅率，以出口貨物報關單上注明的出口日期界定。

光伏發電繼續實行

篇7

房屋登記與宅基地準予登記范圍按照下列原則處理：

一是房地一體的原則。當事人如申請對地上房屋進行登記，則需先行明確準予登記的宅基地范圍，對于實際使用宅基地面積超出準予登記面積的，應以權利人指認范圍為基礎，原則上保持主房的完整，在宗地圖上虛線標注宅基地超占部分范圍。

二是以房確地原則。圍繞主房范圍確定宅基地登記范圍。對于整個房屋已全部劃入準予登記范圍，但因基底占地界限超過宅基地準予登記界限的，具備權屬來源材料或已按規定出具相關確認證明的，可對該房屋進行登記，超出部分房屋用虛線標注，證書記事欄注記“房屋面積××平方米，對于其中位于準予登記用地范圍內房屋面積××平方米予以登記”；對于指認宅基地超占范圍時故意將房屋大部分劃在準予登記范圍外，并要求登記房屋的，整個房屋不予登記。

對于房屋基地占地范圍超出宅基地準予登記范圍的，符合分戶條件的，可以通過分戶的方法來擴大宅基地準予登記的范圍，從而實現擬登記房屋的完整；對于通過分戶也無法解決的，按照上述方法處理。

九、關于宅基地使用權及房屋所有權登記與后期管理的銜接

《天津市農村集體土地使用權及其地上房屋確權登記發證若干規定》（以下簡稱《規定》）明確了對于實際占用范圍超出批準范圍、準予登記范圍超出宅基地面積標準、房屋面積、準予登記宅基地范圍內房屋面積等相關注記事項，為確權登記結果與后期宅基地管理政策的銜接打好基礎。對于實際占用宅基地面積超批準面積或宅基地面積標準的，或是房屋超出準予登記用地范圍的，在進行宅基地使用權及房屋所有權轉移、抵押等處分時，應當明確整體處置，轉移登記及抵押權實現時應當先對超出部分進行處理后再辦理相應的登記。有關政策未明確如何處理的，在轉移登記或抵押權實現時按原發證情況繼續注記。

十、關于宅基地分戶標準的確定

“戶”的認定是全國宅基地登記中普遍存在的問題，對于解決“一戶多宅”、面積超標等問題都是至關重要的，但“戶”的認定標準全國并沒有統一的規定，各個地方認定的方法也不相同，天津市在出臺《規定》對“戶”進行規定時主要出于以下考慮：一是讓農民有更多獲得感的原則，按照《民法通則》中關于年滿18周歲的公民具備完全民事行為能力的有關規定作為確定的最低標準；二是城鄉統一的原則，參照限購時對“戶”的認定標準確定；三是尊重歷史、尊重事實的原則，在2013至2014年到各區縣國土分局調研時發現，各區縣對戶的認定標準不統一。例如：武清《武清縣農村住宅用地審批管理辦法》（武政發〔2000〕9號）“（一）有一個子女滿18周歲且具有本村（街）常住戶口，三世以上同居一宅……（二）有兩個以上子女，一子女滿18周歲且具有本村（街）常住戶口……”；靜海《關于土地依法集約高效利用的實施辦法》（靜黨發〔2010〕23號）規定“18周歲以上男青年應分戶”等。因此，在《規定》中為區縣留下一定空間來與自己歷史上的政策進行銜接。

基于此，在《規定》第六條第三款規定了戶確定的最低標準，即：“屬于‘一戶多宅’的，原t上申請人只能選擇其中的一處宅基地進行登記發證，其余的只調查不登記。其中，家庭中有18周歲以上成員的，可單獨作為一戶申請宅基地登記發證，具體‘戶’的認定辦法由區縣人民政府結合實際情況確定”。

十一、關于不予登記發證的情形

宅基地空閑兩年以上或其地上房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的；《規定》第五條規定以外的非農業戶口居民、非本農民集體成員在農村購置宅基地、農民住宅或“小產權房”的；違法用地未經依法處理的；農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農業建設的；因城鄉建設用地增減掛鉤試點、小城鎮建設、遷村并鎮和村民遷入新建住宅等原因，按規定已分配新樓房，應當拆除地上房屋的原有宅基地或應當交回的原有宅基地；法律、法規規定其他不予登記的情形。

十二、關于與歷史上登記結果的銜接

鑒于此次宅基地及地上房屋確權登記發證工作按照總登記的方式開展，對于歷史上已核發土地、房屋權屬證書的，應由權利人申請換發新證書。登記機構應調閱登記檔案核實，經核實為依法取得的予以換發新證，只辦理土地登記或者房產登記的經登記后換發記載完整土地房產信息的新證書；屬于《規定》第一條第二款規定的“原以圖解法、勘丈法等測繪并登記發證的土地，需按原范圍調查測繪后，重新換發新證”；經核實存在宅基地面積超標情形的，根據《規定》第六條與《天津市農村集體土地使用權及其地上房屋確權登記發證工作實施細則》（以下簡稱《實施細則》）第四十六條規定，在新證書上作相應記載。對于因登記機構保管不善不能核實登記檔案的，登記機構應結合證書記載和現狀調查情況進行核實后，按規定換發新證。登記機構不宜以公告形式將原證書作廢。

對于個別區縣之前核發證書時證載面積未區分年代，無用地批準文件，全部超出宅基地面積標準的問題，建議各區縣結合宅基地取得年代、通過分戶等方式妥善處理，按照連續、穩定、公平的原則結合實際情況出臺相關處理意見。

十三、關于嚴格規范權籍調查卷及登記卷的制定

為規范宅基地使用權及房屋所有權調查確權登記工作，按照房地“統一調查、統一測繪、一并申請、一并登記”的原則，天津市在市政府《規定》的基礎上制定了《實施細則》，對調查成果標準及登記要件進行了規定，結合不動產統一登記工作，各作業隊伍及國土分局嚴格按照有關要求出具調查成果，組制權籍調查卷及登記卷，具體要求如下：

1.調查成果標準

《實施細則》第三十七條、第三十八條就調查卷的組卷和成果資料整理歸檔做了明確規定。

第三十七條 房地調查成果資料

（一）權屬調查成果資料

宗地調查資料：

（1）權利人身份證明，委托書及被委托人身份證明；

（2）土地房屋調查表；

（3）界址表；

（4）宗地草圖；

（5）權屬來源證明材料。

村級調查匯總資料：含通告、集中指界通知書、工作底圖、村級宗地明細表、地籍總圖。

四鄰指界是按照實際占用范圍指界，主要是為了保證與周圍鄰居無爭議，維護農村社會穩定，避免后續繼續擴大用地范圍引發矛盾沖突，該四鄰指界需在調查階段完成；確權登記時對準予登記范圍的指認只需當事人自行指認，如調查階段已經進行了的，就在調查卷中如實記載，如調查階段未進行的，可在申請登記前完成。

（二）測繪成果資料（包含紙質和子資料）

（1）控制測量原始記錄與平差資料；

（2）控制點坐標成果表及其點之記；

（3）控制點點位分布圖；

（4）地籍測繪技術報告；

（5）地籍圖；

（6）宗地圖及相關測繪資料（包括宗地示意圖、界址點坐標成果表等）；

（7）房產測繪成果報告；

（8）房屋分丘圖（獨用宗地適用）；

（9）房屋分層分戶平面圖（共用宗地適用）；

（10）以區縣為單位的技術報告、質量檢查報告。

第三十八條 成果的整理與歸檔

應建立地籍調查檔案管理制度，明確地籍調查檔案整理、歸檔、管理和使用。在地籍調查工作結束后，應該及時對成果資料進行立卷整理歸檔。

（一）成果資料整理應檢查資料是否齊全、是否符合要求，凡發現資料不全、不符合要求的，應進行補充修正。

（二）應按照檔案管理規定的要求對成果資料進行整理、立卷、組卷、編目、歸檔。對權屬有爭議的宗地要單獨立爭議卷宗，并做好記錄。各種成果資料按照“區（縣） -鄉鎮-村”分級存放，電子數據集中存儲。

（三）以宗地為單位，每一宗地立一地籍調查卷；共用宗時，以權利人為單位，分別立卷。

（四）建立以村為單位的資料匯總案卷，案卷內容包括以村為單位的宗地面積總表、建筑面積和建筑占地面積總表、調查指界通知（通告）、工作底圖（已經指界蓋章）、村內各宗地的宗地情況明細表、糾紛調解情況說明、調查日志等。

（五）卷內文件排列以土地及其地上房屋權屬變化、文件材料產生時間及文件主次關系為序。

2.登記成果標準

《實施細則》第四十四條和第四十五條對登記要件及審核要點做出了明確要求：

（一）登記要件

申請人申請集體土地使用權、房屋所有權登記時，應當提交下列要件：

（1）申請書；

（2）申請人身份證明；

（3）委托他人辦理的應當提交委托書及被委托人身份證明；

（4）權屬來源證明等相關文件；

（5）權籍調查成果。

（二）審核要點

在宅基地確權登記發證審核時，應把握以下要點：

篇8

固定資產〉應用指南》

最近，財政部正式《應用指南》，與《政府會計準則第3號――固定資產》同步實施。《應用指南》明確了適用于各級各類行政事業單位的統一的政府固定資產折舊年限和折舊計提的時點。這回應了行政事業單位、審計部門、財政部門以及行業主管部門的現實需求，并將為部門和單位編制權責發生制政府綜合財務報告和全面反映運行成本奠定核算基礎。《應用指南》將固定資產按照“房屋及構筑物”“通用設備”“專用設備和家具”“用具及裝具”等分為4個大類共52個小類，分別規定了不同的計提折舊標準。健全的政府會計核算體系包括政府會計基本準則、具體準則及應用指南。其中，應用指南主要對具體準則的實際應用作出操作性規定。

2017年會計管理工作重點明確

最近，財政部公布了2017年全國會計管理工作重點。2017年全國計管理工作將重點推進10項具體工作：進一步強化會計法制建設和會計監管工作、完善政府會計準則制度體系、繼續做好企業會計準則修訂完善及有效實施工作、積極推進管理會計體系建設、加強內部控制規范實施、進一步提升會計信息化標準建設水平、深入開展會計人才建設、強化注冊會計師行業行政管理、深化會計對外交流與合作、扎實開展會計理論研究工作。財政部將通過扎實開展這些工作，深入推動會計工作轉型升級，實現會計管理工作在各領域、各環節的改革與發展。

15項管理會計課題研究項目

公開招標

最近，財政部了“2017年財政部管理會計專項課題研究公開招標公告”，希望借助專家力量開展管理會計專項課題研究。此次公開招標的管理會計專項研究課題共15個，主要包括管理會計的內涵及邊界研究；不同商業模式、組織模式、管控模式下的管理會計應用研究；跨組織管理會計應用研究；價值鏈管理研究；公益性企業管理會計應用研究；阿米巴經營模式應用研究；基于商業智能（BI）的管理會計信息系統研究；中國管理會計職業發展與教育體系研究；研發支出管理與績效評價研究；中國科研單位管理會計應用水平評價研究；中國管理會計人才評價體系研究；面向管理會計應用的數據標準化技術規范研究；面向管理會計應用的業財融合數據標準架構研究；面向管理會計的底層數據標記技術規范研究；面向管理會計應用的大數據分析方法研究。

三部委發文加強醫保基金預算管理

最近，財政部、人力資源社會保障部和國家衛生計生委聯合通知，部署加強基本醫療保險基金收支預算管理，控制醫療費用不合理增長，減輕個人負擔，確保基本醫療保險制度和基金可持續運行。三部門要求，要加強基本醫療保險基金收支預算管理，具體包括：科學編制收支預算、依法足額征收保費、規范個人賬戶支出、完善待遇支付政策、堅持基金精算平衡。此外，三部門還要求實施基本醫療保險支付方式改革，統籌地區要結合本地實際，全面實施以總額預算為基礎，門診按人頭付費，住院按病種、按疾病診斷相關分組（DRGs）、按床日付費等多種方式相結合，適應不同人群、不同疾病及醫療服務特點的復合支付方式，逐步減少按項目付費，將支付方式改革覆蓋所有醫療機構和醫療服務。建立健全“結余留用、合理超支分擔”的激勵約束機制，激勵醫療機構提高服務效率和質量。

中評協2017年培訓計劃

最近，中國資產評估協會通知，公布了2017年培訓計劃。2017年中評協計劃舉辦各類培訓班18期，其中遠程網絡視頻培訓班3期，業務骨干人才研討班9期，管理人員培訓班5期，高端后備人才研討班1期。遠程網絡視頻培訓班主要圍繞評估新法規新準則新業務、評估綜合實務、評估執業規范等專題，以提升評估專業人員職業道德素養和專業勝任能力為目標；業務骨干人才研討班以PPP、財務報告為目的評估、投資價值評估、知識產權評估、并購重組評估、企業價值評估等為專題，以提高行業業務骨干人才的新業務專業勝任能力，滿足行業服務領域不斷拓展對人才的需求為目標，管理人員培訓班以提升行業高層次管理人員政治素養、領導能力、管理能力、創新能力和服務能力為著力點，高端后備人才研討班以專業新銳人才及優秀業務骨干等為重點，以拓展宏觀視野、提升專業能力和綜合素養為目標。

上海市出臺國內首個

記賬執業規范指引

最近，上海市財政局印發了《記賬行業執業規范指引》，了《記賬行業執業規范指引第1號――記賬業務》和《記賬行業執業規范指引第2號――納稅申報業務》，《指引》圍繞著“承接業務”“編制計劃”“業務規范”“質量控制”“檔案管理”等業務環節和要點，明確了業務流程和執業標準等關鍵點，向記賬機構提出了更規范的標準和要求。這是國內首個記賬行業執業指引，將對記賬行業健康發展起到積極作用，并為其他省份乃至全國出臺相關執業標準提供了借鑒。

國際注冊專業會計師協會成立

最近，“國際注冊專業會計師協會”成立。它由美國注冊會計師協會（AICPA）和英國皇家特許管理會計師公會（CIMA）共同創立，是覆蓋包括北美在內的全球所有大洲的會計師組織，也是全球最大的會計師組織，代表全球公共會計和管理會計領域65萬名會計專業人士。國際注冊專業會計師協會的創立旨在普及注冊專業會計師的公信力，促進其個人職業發展和職業成功，拓展企業商務機遇，推動全球經濟發展。國際注冊專業會計師協會倡導和捍衛當下及未來的公共利益和商業可持續性。

新版《國際評估準則》

最近，國際評估準則理事會（IVSC）正式了《國際評估準則（2017版）》。新版《準則》的可以進一步加強評估行業的一致性和透明性，是國際評估專業人士執行評估業務和進行專業判斷的重要指南。資產評估服務是金融體系的核心部分，對強化整個金融體系、保證資本市場健康運轉、維護公共利益均具有重大意義。

《注冊會計師行業――打擊腐敗的關鍵角色》研究報告

最近，國際會計師聯合會（IFAC）名為《注冊會計師行業――打擊腐敗的關鍵角色》研究報告。報告顯示，就業人口中職業會計師所占比例與公共部門腐敗程度成反比。據調查，2016年，丹麥、新西蘭成為腐敗程度最低的兩個國家，緊隨其后的還有英國、德國及盧森堡等。索馬里則成為腐敗程度最嚴重的國家，緊隨其后的有南蘇丹及朝鮮。

財政部取消、調整部分政府性基金有關政策明確

最近，財政部了《關于取消、調整部分政府性基金有關政策的通知》《財稅[2017]18號》。《通知》明確，（一）取消城市公用事業附加和新型墻體材料專項基金，以前年度欠繳或預繳的上述政府性基金，相關執收單位應當足額征收或及時清算，并按照財政部門規定的渠道全額上繳國庫或多退少補。（二）調整殘疾人就業保障金征收政策。擴大了殘疾人就業保障金免征范圍，設置了殘疾人就業保障金征收標準上限。此外，《通知》明確，“十三五”期間，各省份自主決定免征、停征或減征地方水利建設基金。《通知》自2017年4月1日起執行。

十部門加強支持科技創新

M口稅收管理

最近，財政部、教育部等十個部門聯合了《關于支持科技創新進口稅收政策管理辦法的通知》（財關稅[2016]71號）。國務院部委、直屬機構所屬從事科學研究工作的各類科研院所，持憑主管部門批準成立的文件、《事業單位法人證書》，按海關規定辦理有關減免稅手續；國家承認學歷的實施專科及以上高等學歷教育的高等學校，由教育部核定并在教育部門戶網站公布，按海關規定辦理有關減免稅手續；國家發展改革委會同財政部、海關總署和國家稅務總局核定的國家工程研究中心的免稅進口資格，按國家工程研究中心管理辦法確定；對出版物進口單位為科研院所、學校進口用于科研、教學的圖書、資料等的免稅范圍，按進口科學研究、科技開發和教學用品免稅清單執行等。《通知》自2016年1月1日起實施。

鑒證咨詢業增值稅專用發票

納入試點

最近，國家稅務總局了《關于開展鑒證咨詢業增值稅小規模納稅人自開增值稅專用發票試點工作有關事項的公告》（國家稅務總局公告2017年第4號），決定將鑒證咨詢業增值稅小規模納稅人納入自行開具專用發票試點范圍。《公告》明確，自2017年3月1日起，全國范圍內月銷售額超過3萬元（或季銷售額超過9萬元）的鑒證咨詢業增值稅小規模納稅人可自行開具專用發票。試點納稅人提供認證服務、鑒證服務、咨詢服務、銷售貨物或發生其他增值稅應稅行為，需要開具專用發票的，可以通過增值稅發票管理新系統自行開具，主管國稅機關不再為其代開。試點納稅人銷售其取得的不動產，需要開具專用發票的，仍須向地稅機關申請代開。

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關鍵詞：中小企業；財務管理；問題；對策

隨著經濟的快速發展，中小企業在我國國民經濟和社會成長中發揮著不可替代的作用。但是由于其資本和技術構成較低、企業規模小、抵御市場風險能力不強、財務制度不全和外部宏觀經濟影響大等因素，使得中小企業在財務管理方面，存在著與自身發展和市場經濟均不適應的情況。為此，找出中小企業財務管理中存在的問題并研究對策，以促進中小企業改革與發展尤為重要［1］。

一、中小企業財務管理中的四大問題

1.財務管理職能失效。中小企業典型的管理模式是所有權與經營權的高度統一，企業的投資者同時就是經營者，一些企業的投資人缺乏相應的經營管理知識，集權現象嚴重，對于財務管理的理論方法不去理解和研究，政企不分，職責不明，越權行事、規章制度執行不力、造成財務管理混亂，財務監控不嚴，會計信息失真以及傳遞不及時。此外，大多數中小企業對財會人員重使用輕培養，財會人員很難主動鉆研深層次的管理問題，對介入財務管理心有余而力不足，不能正確處理財務管理與會計核算的關系。在核算事務中，導致重核算輕管理；重資金運作和會計結構，輕會計資料的加工處理和經濟活動分析；淡化了財務管理自身在企業管理的核心地位和參謀決策作用。

2.內控制度不健全，財務控制薄弱。突出表現為：（1）中小企業沒有和無法建立內部審計的機構，即使有也很難保證它的相對獨立性，對企業資金的運作隨意性大且缺乏相應的監督機構。（2）資金管理不嚴，造成資金閑置或不足。（3）應收賬款及預付賬款占流動資產的比重較大，應收賬款多，呆賬多，資金回籠慢。（4）原材料采購把關不嚴，庫存結構不合理，存貨控制薄弱，造成企業資金沉淀嚴重。

3.資金短缺、融資能力差。中小企業注冊資本較少，資本實力有限，土地、房屋等銀行認可的不動產數量較少，同時很多中小企業都處于成長發展時期，資金短缺問題成為其發展的瓶頸。且由于受到體制的限制，融資渠道比較狹窄，目前普遍存在融資難的現象。其主要原因：一是銀行缺乏專門為中小企業貸款服務的金融中介機構和貸款擔保機構，造成中小企業貸款困難局面；二是在投資上中小企業由于自身規模小，貸款投資面臨的風險相大，所以總是追求短期目標，想盡快收回投資，很少考慮長期利益，缺乏長遠企業發展規劃；三是缺乏支持中小企業發展的投資風險基金和直接融資［2］。

4.投資決策不科學。在投資決策方法上，中小企業多采用回收期法、會計收益率等靜態分析方法，很少采用折現現金流量、項目評估等動態的投資決策方法；再加上中小企業資金有限，不能同大企業一樣通過進行多種投資組合，往往專注于某一項投資，不能有效地分散投資風險；由于受資金的限制，中小企業在投資項目建設、投產期間的自我調節能力較弱，加劇了中小企業的風險，在投資決策項目出現失誤后往往瀕臨破產。

二、加強我國中小企業財務管理的對策

1.加強財會基礎工作。在日常工作中要充分發揮財會的職能特別是監督職能的作用。應注意將核算和監督職能向經濟活動的全過程擴展，向生產經營管理的各領域、環節滲透。應該嚴格執行財政部規定的會計基礎工作規范，使證、賬、表的業務處理及會計檔案管理的每一個環節都達到標準規范的要求。建立健全會計人員的崗位責任制，使之分工科學合理，職責明確。

2.確保中小企業融資渠道的暢通。中小企業加強內部建設，提高信用水平，實現內部資金良性循環，是解決融資困難的根本出路，實施金融支持政策，是解決中小企業融資困難的必要條件。（1）大力發展適合于中小企業的金融組織，建立為中小企業服務的融資組織體系。（2）發展票據業務和貼現業務，鼓勵銀行對中小企業發行的商業票據提供承兌擔保，積極穩妥地選擇有條件的中小企業嘗試發行可轉換債券，附新股認購權證的企業債券等，使中小企業能利用國際資本市場，尤其是地區性的資本市場來籌措資金。（3）發展直接融資，構建適合中小企業發展的二板市場。

3.提高企業投資能力。由于中小企業主要特點是規模不大、資金不寬余、市場競爭力有限等，因此，中小企業的投資為了避免更大的風險，可以采取以下方式：（1）為能盡快回收投資，小企業應多采用中、短期投資。（2）揚長避短，多用對內投資的方式。主要集中在三個方面：一是對新產品試制的投資。二是技術設備更新改造的投資，這種方式應作為企業的一種長期策略。三是人力資源投資，尤其是管理型人才和技術型人才的擁有是企業制勝的法寶。（3）中小企業投資應以直接投資為主。因為直接投資既可以用現金投資，也可用實物和知識產權作為投資，而間接投資只能用現金去購買股票或債券；此外直投資對被投資企業有一定的控制權，如果直接投資的是針對全資企業或控股企業的話，那么就更容易對其進行全過程的監理。

4.強化資金管理。（1）加強財產控制，提高資金的使用效率。建立健全財產物資管理的內控制度，在物資采購、領用、銷售及樣品管理上建立規范的操作程序，堵住漏洞，維護安全。（2）加強存貨管理，盡可能壓縮過時的庫存物資，避免資金呆滯，并以科學的方法來確保存貨資金的最佳結構。（3）加強應收賬款管理，對賒銷客戶的信用進行調研評定，定期核對應收賬款，制定完善的收款管理辦法，嚴格控制賬齡。對死賬、呆賬，要在取得確鑿證據后，進行妥善的會計處理。（4）合理地進行資金分配，流動資金和固定資金的占用應做到合理組合、有效配合［3］。

5.優化財務結構。優化財務結構是企業財務穩健的關鍵，其具體標志是綜合資金成本低，財務杠桿效益高，財務風險適度。企業應當根據經營環境的變化，不斷通過存量調整和變量調整的手段確保財務結構的動態優化。（1）優化資本結構。企業應在權益資本和債務資本之間確定一個合適的比例結構，使負債水平始終保持在一個合理的水平上。（2）優化負債結構。負債結構性管理的重點是負債的到期結構。企業應對長、短期負債的盈利能力與風險進行權衡，以確定既使風險最小、又能使企業盈利能力最大化的長、短期負債比例。（3）優化資產結構。結構的優化主要是確定一個既能維持企業正常生產經營，又能在減少或不增加風險的前提下給企業帶來盡可能多利潤的流動資金水平。（4）優化投資結構。主要是從提高投資回報的角度，對企業投資情況進行分類比較，確定合理的比重和格局，包括長期投資和短期投資，固定資產投資、無形資產投資和流動資產投資，直接投資和間接投資，產業投資和風險投資等。

三、結論

財務管理工作存在的問題，是困擾中小企業發展的重要因素。作為政策的制定者，應努力為中小企業改善外部經營環境，推動政策扶持，構建適合中小企業的融資服務體系，增強企業外部融資能力。作為中小企業的所有者和經營者應切實做好企業自身內部管理，建立有效的財務管理控制體系，全方位轉變企業財務管理觀念，加強資金管理，強化財務控制，加強財務預算管理，正確進行投資決策，從而達到促進我國中小企業健康、穩定、高效發展的目的。

參考文獻：

［1］ 姚紅.當前我國中小企業財務管理［J］.中國高新技術企業，2007，（11）.

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關鍵詞:住房貸款;風險;防范

中圖分類號:F830.5文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)18-0074-03

自1998年5月9日中國人民銀行頒布《個人住房貸款管理辦法》以來,通過按揭購房的方式已被廣大消費者接受和認同。住房貸款既是開發商銷售樓盤的必要手段,同時也是銀行個人消費貸款的重點和信貸業務新的增長點。然而,作為一項新興的金融業務,個人住房貸款仍處于探索和積累經驗階段,隨著房地產業近年的超速發展,個人住房貸款量也迅速增長,其貸款風險也逐漸顯現。目前各家銀行相繼開辦了個人住房貸款業務,對于其參與市場競爭,調整信貸結構,培育新的經濟增長點起到積極推動作用。個人住房貸款業務的風險影響房地產是中國近十年來發展最快,勢頭最猛,對國民經濟增長貢獻最大的行業之一,房地產的發展帶動了與房地產業相關的行業,特別是金融業的發展。據相關資料顯示,中國銀行個人房地產貸款金額從1997年的190億人民幣上升至2003年的1.2萬億人民幣,足足增長了63倍。其風險性目前已有顯現。因此,討論和分析個人貸款業務中的風險并施以措施防范,已成為迫在眉睫的重要任務。

一、個人住房貸款的風險種類

(一)借款人風險

借款人風險是指在貸款過程中由于借款人違約而導致銀行貸款資金損失,使銀行不能按期收回貸款本息的風險。主要體現以下幾方面:(1)借款人的道德風險,一些借款人為了取得較高的個人信用等級獲得銀行貸款,偽造虛假資料提供給貸款銀行。(2)借款人的信用風險,首先,在中國市場積極初步建立過程中,市場中的種種失信行為也導致了嚴重的信用危機。一部分借款人缺乏誠信觀念,信用意識淡薄、不重視個人信用,不催不還的淡薄意識人數仍屬于一種信用不良的違約現象。其次,由于中國目前尚未建立個人信用系統,因此銀行對借款人及其家庭成員的信用狀況和償還能力難以確切查證,只能依據借款人所提供證明材料判定。

借款人的意外風險一方面,由于受整體經濟環境的影響,一部分借款人因失業、商業投資、投機失利等原因造成經濟收入下降,也是導致借款人還貸能力受到影響的重要因素,因而增加了借款人違約的可能性。另一方面,借款人因疾病或婚姻狀況發生變故乃至其他意外情況導致借款人違約。

(二)開發商風險

1.信用風險。開發商信用風險實際上是一種欺詐風險。在目前房地產市場信息不對稱,監督管理欠嚴密的情況下,開發商開發行為與銷售行為的不規范,甚至為其經濟利益而已詐騙銀行的行為屢屢發生。

2.“假按揭”風險。一些開發商由于自身經濟實力不強,房屋預售不暢,回款乏力,形成建設資金缺口時,往往利用假按揭方式騙套銀行資金,也是嚴格意義上的開發商信用風險,其發生的程度非常普遍,花樣繁多,加之審核判定又有一定難度,往往令銀行防不勝防,因而風險較大。

3.房屋價格風險。個人住房按揭貸款本質上屬于抵押性質的貸款,因而抵押物價值的大小是決定貸款風險的重要因素。房屋價格風險主要體現在:第一,房價定位過高。第二,環境變化的影響。一些按揭樓盤周圍環境發生改變,破壞了原有的房屋環境,也可能影響房屋的市價下降,從而影響抵押物的價值。第三,由于突發性經濟風波或地區經濟環境的變化導致整個樓價的普遍下跌,也可影響抵押物的價值。

4.房屋“爛尾”風險。個人住房按揭貸款的借款人主體雖然是自然人而非開發商,但作為房屋生產者的開發商卻是影響按揭貸款安全的重要因素。因為項目一旦不能按時竣工,產品到期不能按時按質交付使用,就會形成房屋“爛尾”,勢必影響借款人的還款意愿,而且“爛尾”形成的風險往往是整體性和大面積的。

(三)銀行經營者管理風險

銀行經營管理風險,是在發放個人住房貸款是整個過程中,由于銀行工作人員失誤或銀行管理制度的缺陷導致銀行貸款產生損失的可能性。

1.貸前調查不實。也要一些銀行信貸人員工作責任心不強,綜合因為塑造不高,給貸款安全留下隱患。

2.貸時審查不嚴不細。一是貸款審查人和審批人沒有對調查人報審的貸款材料真實性進行認真審查,沒有單位出具個人工資收入證明,有的是虛假工資收入證明。二是主次不清,以第二還貸來源未審批依據,造成由于借款人的第一次還款來源不足,導致發放的貸款直接變成高風險貸款。三是部分銀行依據借款人第二次還款來源審批發放貸款時,沒有對借款人提供擔保的合法性、有效性和可靠性進行嚴格審查,導致抵押物評估報告不真實以及抵押品保險期限短于貸款期限,有的甚至沒有保險。

3.貸后檢查不及時。一是貸款發放后,沒有及時對借款合同、擔保合同借據等法律文件及憑證的規范性和完整性進行檢查,導致合同要件不全,造成事后無法以法律渠道進行監督。二是貸款發放后,沒有監督借款人按借款合同約定用途使用貸款,挪用貸款現象發生。

二、個人住房貸款風險成因的分析

(1)國家宏觀經濟導向和地區經濟環境直接影響住房業的發展水平。(2)中國目前正處于經濟體制改革與社會轉型時期,個人收入的透明度更加模糊不清,加之中國個人信用體系尚未建立,以有效規避和防范借款人的信用風險。(3)目前房地產市場還不夠規范,監督管理乏力。一方面,開發商開發行為與銷售行為不規范。另一方面,由于住房市場信息披露不充分,借款人對房屋質量標準、買賣規定等缺乏足夠了解。(4)市場經濟不成熟,住房二級市場不活躍,抵押房屋處置變現難度大,使銀行面臨一定風險。(5)住房抵押貸款市場的巨大需求與商業銀行等金融機構資金來源有限的矛盾,使銀行的長期資金使用和短期資金來源發生嚴重失衡,大大增加了商業銀行的資金壓力。

三、個人住房貸款風險的防范與控制

(一)銀行應理性地開展房地產信貸業務

(1)銀行要提高認識,高度重視房地成信貸風險及其危害性,增強防范金融風險的意識。(2)按照有關規定,嚴格審批手續,杜絕不符合規定的開發商和購房者獲取貸款。(3)加強貸款管理,對發放的貸款實行全過程動態監控。適當提高個人購房首付款。(4)運用利率杠桿,調整樓房開發結構。對高檔住宅適當上浮利率。(5)銀行要進一步完善房地產抵押貸款風險的措施,形成有效的化解金融風險機制。

(二)加強對房地產信貸業務的監管

(1)要系統研究國內外房地產業的行情和銀行房地產信貸風險狀況,制定正確的監管方針和策略,為房地產貸款風險的防范、分散和消除創造基本的條件。(2)強化對房地產信貸業務的監管。(3)建立房地產信貸風險監測報告制度,信息共享。(4)對銀行房地產信貸違規違法行為進行必要的查處,嚴力打擊。

(三)強化管理,從源頭控制風險

1.優選開發商和開發項目。從源頭上防范風險,避免“爛尾”項目的出現,確保銀行貸款安全;同時,由于開發商實力較強,一旦出現超期違約客戶,開發商也具備回購能力,能夠履約實現回贖,從而大大降低貸款的風險制度。強化對開發商的審查和監管。(1)加強開發商的貸款申請審查主要包括:1)資信審查,如開發商是否依法設立,是否具有相應的資質等級,公司的資金是否到位,公司以往的經營情況及商業信譽等;2)開發項目的審查,如要求開發商提供開發項目的設計、項目開發資金情況、商品房預售業績情況以及開發項目的進度等。(2)強化開發商的擔保責任在香港的樓盤按揭中,開發商和銀行之間不存在任何直接的法律關系,按揭合同當事人一般僅是購房者和銀行,與開發商無關系。而在中國的商品房按揭中,除了購房者將房屋本身抵押給銀行之外,開發商還要承擔如代位償付或回購等保證責任。筆者認為,這種保證責任是很有必要的。從市場經濟的發展來看,競爭越來越激烈,銀行貸款的安全性越來越差,單獨的房地產抵押已經不能適應銀行對貸款安全性的需求。為減少貸款風險,在抵押的基礎上再設立一種保險機制,以求達到雙重保險已經是房地產抵押的趨勢。在房地產抵押貸款十分發達的美國,也出現了“押上加保”的方式,所以,要求開發商提供保證,不僅符合房地產抵押貸款發展趨勢,而且符合中國經濟發展水平和企業、個人信用等各方面的實際情況。

2.加強銀行自身對貸款風險的監控和管理。銀行應建立一套全面評估貸款行為的風險監控體系,加強對抵押物的資產評估,加強對房地產市場的研究分析,加強對銀行內部的員工和檔案管理,以保證房地產金融市場的良性運作。(1)建立個人住房貸款前期評估制度通過對按揭項目的建設條件評價、市場前景分析、開發商信譽和業績評價,項目的財務盈虧平衡分析和風險分析,可以判斷項目是否具備給予按揭支持的條件,從而擇優選擇好項目;同時對擬提供貸款支持的按揭住房的期房價格進行市場評估,經銀行確認后,確定合理的貸款成數。(2)作好商品房預售貸款合同的簽訂工作其中,對開發商的協議中應明確按揭貸款的房源、質量、貸款資金的使用計劃,開發商應協助銀行和購房者作好房地產抵押登記等事項。在與購房者簽訂的按揭貸款的合同中,要明確利率是固定的還是浮動的,同時要求開發商為購房者按期還款付息提供擔保,直至回購。另外,還要明確借款人與開發商之間的買賣合同關系,確保其自愿性和合法性,在與借款人簽訂合同時,還應強化購房者的違約責任,約定一旦購房者違約,銀行即可告知貸款提前到期并加收實現債權的費用等,以加大購房者違約成本,使其不愿輕易違約。(3)強化對個人住房貸款業務檔案管理工作銀行應由專人負責保管個人住房貸款業務檔案,實現電腦和文件資料(原件)的雙重管理,加強內部監督、內部牽制,以保證業務檔案不失真、不失實和不流失。通過電腦化管理,對每月拖欠銀行貸款的借款人進行及時催收,并納入“黑名單”,加大貸后工作力度。

(四)建立個人信用評級制度

個人信用評級制度,又稱個人征信制度,是指專業化的機構依法采集、調查、保存、整理、提供個人的信用信息,并對其資信狀況進行評估的有關活動。個人信用評級制度的建設,目的就是要通過評級掌握借款人的個人真實收入和財產。掌握借款人有沒有個人負債,借款人以往有沒有不良信用記錄,從而據以判斷借款人的還貸能力和還貸意愿。目前,國外個人信用評級及評分已相當普遍。在美國,個人開立新賬戶、安裝電話、簽發個人支票、申請信用卡、購買汽車和房子等,都需要使用信用報告的評級分數。信用評級(評分)高的個人不僅可以輕松獲得貸款,還可以享受較低的利率,對于使用單位來說,不僅可以大大降低成本,還能準確掌握個人信用狀況,有效降低經營風險。為了建立有效的個人信用評級制度,還應好作以下基礎工作:(1)建立獨立、公正、權威的資信評級中介機構該機構應由人民銀行進行業務指導,能夠調閱各商業銀行的電腦網絡資料,出具的資信評級結論在各商業銀行通用,適用于一切個人消費信貸領域,并可進行實時跟蹤,一旦發生不良信用記錄,隨時調整某個人信用等級,對近三年信用良好的個人,可以按操作規程調高其個人資信等級。(2)個人財產申報制度通過個人財產申報可以掌握個人真實收入和財產,評價個人的還款能力。(3)實行個人信用實碼制和計算機聯網查詢系統個人信用實碼制就是將可證明、解釋和查詢的個人信用資料都存儲在該編碼下,當個人需要向有關方面提供自己的信用情況時,個人資信評級機構通過個人信用實碼可以查詢所需資料,從而評信用等級。(4)建立個人銀行賬戶將目前個人收支以現金為主,改為以個人銀行賬戶轉賬收支為主,個人只有零星的現金收支。這樣,銀行對個人的貨幣化資產、不動產等非貨幣資產(通過轉賬和稅收確認),個人收入和到期償還能力就可以全面掌握并進行評估。(5)加強個人道德教育,普及基本法律知識目前社會上誠信意識缺乏,浮燥之風漸盛,受此影響,許多人對所欠銀行貸款能拖就拖,能賴就賴,對自身缺少起碼的道德要求。

(五)引入保險機制,保證貸款安全

在開展商品房預售按揭貸款過程中,保險機構主要經營兩方面業務:(1)為按揭房地產辦理抵押保險,在抵押房地產遭到意外風險時可提供保險;(2)為銀行發放抵押貸款辦理貸款保險,主要是在借款人無力償還而至違約時提供保險。

(六)建立健全房地產信貸的法律法規體系并加大處罰力度

(1)修改現行的法律法規,確定房地產信貸的法律地位。用法規的方式約束規范房地產開發商及個人的金融行為;(2)建立健全有關房地產信貸的法律法規,明確規定開發商及個人的權利和義務,使企業和個人嚴格按照法規規范房地產貸款行為,認真履行還款職責,建立良好的合作關系,共同促進國民經濟的健康發展;(3)嚴格執法,依法辦事。對于提供假資料、假資信騙取貸款的開發商及個人,應立即停止貸款,并追討已貸款項。同時通過法律手段,盡量挽回損失,并追究當事人的法律責任。

總之,個人住房貸款的風險成因是復雜的,其防范措施是多種多樣的,需要各家銀行在實際工作中不斷地根據實際情況采取不同的措施,杜絕防范風險發生,確保銀行資產不受損。

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The Analysis of Risk and Prevention with Individual Housing Loans

ZHANG Jun

(Qiqihar Radio and TV University, Qiqihar 161005, China)