導語：如何才能寫好一篇建設項目投資決策分析，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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    ① 建設標準水平的確定。建設標準是編制、評估、審批基本建設項目可行性研究、設計任務書和初步設計的重要依據,也是有關部門監督檢查項目建設的客觀尺度。建設項目標準以建設項目為對象,其主要內容有:建設規模、占地面積、工藝裝備等方面的標準或指標,具體內容應根據各類建設項目的不同情況而定。

    建設標準能否起到控制項目投資、指導建設的作用,關鍵在于標準水平訂得是否合理。標準訂得過高,會脫離我國的實際情況和財力、物力承受能力,增加造價、浪費投資;建設標準訂得過低,將會妨礙技術進步,影響國民經濟的發展和人民生活的改善。因此,在制訂建設標準時,應緊緊把握住標準水平這個核心,貫徹執行國家的經濟建設方針和技術經濟政策,從我國目前的經濟發展水平出發,區別不同地區、不同規模、不同等級、不同功能。合理的建設標準能使項目投資大幅度降低。

    ② 建設地區的選擇。選擇建設地區,實際上就是根據國民經濟發展的要求,結合市場經濟需要以及各地社會經濟資源條件等,從廣泛的地理范圍內選擇擬建設項目的建設地區,建設地區選擇的合理與否,在很大程度上決定著建項目的命運,影響著項目投資的高低、建設工期的長短、建設質量的好壞,而且還影響著項目建成后的經濟狀況及經濟效益。建設地區的選擇遵循以下兩項基本原則:靠近原料、燃料和消費地的原則;工業規模適當聚集原則。

    ③ 建設地點(廠址)的選擇。廠址選擇的主要任務是:在已選定的建廠地區,具體確定工廠的建筑地段、坐落位置和東、西、南、北四鄰。建設地點選擇最根本的要求有兩點:一是從保證建設直接經濟效益出發,要滿足該廠生產建設和職工生活的要求,二是保證間接的、社會的效益出發,要求廠址的布局有利于所在城鎮和工業小區總體規劃的實現。

    ④ 工藝評選。所謂工藝,就是擬建廠生產產品所采用的工藝流程及制造方法等。評定采用的工藝是否可行,主要有先進適用和經濟合理兩項標準。

    ⑤ 設備的選用。在設備選用中,應注意處理好以下問題:要盡選用國產設備;要注意引進設備之間以及國內外設備之間的銜接配合問題;在注意引進設備與原有國產設備、廠房之間的配套問題;引進技術資料應注意的問題。

    2 建設項目可行性研究

    ① 可行性研究的含義。項目可行性研究是根據國民經濟長期發展規劃、地區經濟發展規劃和行業經濟發展規劃的基礎要求,對擬建工程項目在技術上是否先進適用,在經濟上是否合理有利,在社會上是否創造效益,在環境是否允許,在建造能力上是否具備等各方面進行全系統的分析、論證,提出研究結果,進行方案優選。從而提出擬建項目是否值得投資建設和怎樣建設的意見,為項目投資決策提供可靠的依據。

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[關鍵詞] 房地產 房地產投資 決策支持系統

一、引言

房地產開發項目投資決策是房地產開發企業的一項重大決策行為，其正確與否對投資的經濟效益影響很大，同時也直接影響著企業的生存與發展，而房地產投資評估又是項目投資決策的前提和基礎。隨著市場經濟漸行漸深，房地產開發市場的競爭也將越來越激烈，特別是在中國最大的經濟特區海南省，建立一套房地產投資評估與決策模型及其系統，對科學評估，高效決策，輔助決策者了解和分析房地產的市場狀況，全面、綜合、協調處理大量的復雜數據，少走彎路，及時確定房地產投資項目的最佳方案，提高決策效率，具有重要的理論意義和現實價值。

二、DSS基本理論

DSS (Decision Support System ，決策支持系統)是輔助決策者通過數據、模型和知識，以人機交互方式進行半結構化或非結構化決策的計算機應用系統。它是管理信息系統(MIS)向更高一級發展而產生的先進信息管理系統。它為決策者提供分析問題、建立模型、模擬決策過程和方案的環境，調用各種信息資源和分析工具，幫助決策者提高決策水平和質量。是給某個特定的行業的領導層提供輔助決策的軟件系統，主要是以管理學、運籌學、控制論和行為科學為基礎，以計算機技術模擬技術和信息技術為手段，面對半結構化和非機構化的決策問題，支持決策活動的具有智能作用的人機系統。它能為決策者提供決策所需要的數據、信息和背景資料。幫助決策者明確決策的目標和進行問題的識別，建立或修改決策模型，提供各種備選方案，并對各種方案進行評價和選優，通過人機對話進行分析、比較和判斷，為正確決策提供有益的幫助。

三、系統分析

1.?？诜康禺a投資系統目標

房地產投資決策支持系統的作用主要在于為投資者提供項目內部和市場現狀與變化預測的信息及其應采取的策略、方案和措施等。因此，?？诜康禺a投資決策支持系統的目標，即系統要解決的問題主要在于: (1)借助過去和現時海口房地產業經營狀況及其它相關資料和數據，通過科學方法，對項目目標市場的未來發展趨勢進行分析和預測。(2)以過去和現時海口房地產開發投資資料和數據，采用有效方法，對項目開發投資的資金需求情況和開發周期等進行預測。(3)通過測算模型庫，將?？诜康禺a投資管理的成熟經驗和方法融入系統，為項目開發投資的成本費用、運營能力、盈利能力和風險等提供固定和半固定的預測和分析。(4)充分利用計算機的強大數據處理能力，為某一目的開發投資決策提供多個預選方案，并分析、預測和模擬每一個方案的執行效果。(5)建立決策模型庫，將房地產投資決策成熟經驗和方法及專家的知識融入系統，為投資提供固定和半固定的決策方法。(6)對房地產投資項目及方案測算和決策結果等，進行匯總、查詢和輸出。

2.系統功能要求

為實現上述目標，海口房地產投資決策支持系統應該由?？谑袌龇治?、項目(或方案)開發經營測算分析及其優劣評價、比較和決策分析等三大業務功能以及系統維護、初始化和結果輸出兩大輔助功能組成。遵循目標明確，體現系統總體功能;結構先進合理,考慮各方面主客觀因素的限制；數據流程簡單、明了、快捷;獨立性、內聚性強,盡量減少不同功能間的耦合性和關聯性等原則。

四、系統設計

1.系統總體結構

本系統采用結構化程序設計方法，其基本思想結構化、模塊化、自頂向下、逐級細化、逐級抽象，切斷每一層次與較低層次的聯系，由這種方法設計出來的系統，既可作為單獨的子系統存在，也可受上級模塊調用和控制。

根據上述設計思想和系統分析的要求，可以將?？诜康禺a投資決策支持系統總體結構設計圖設計為：

?？诜康禺a投資決策支持系統總體結構圖，很清晰的反應了四庫的耦合以及之間的聯系，可以看出?？诜康禺a投資決策支持系統由?？诜康禺a投資信息模型、?？谑袌龇治瞿Ｐ?、方案測算和分析模型、方案決策分析模型和結果輸出模型五部分組成，如上圖所示。

2.人機對話系統設計

人機界面，就要從用戶著手，滿足基本的一些要求：

(1)在與決策者交互的過程中，起輔助作用。(2)作為數據庫、模型庫、知識庫以及方法庫的中樞。(3)提供友好的，便于理解的對話過程。(4)協調用戶和系統各模塊的控制操作，隨時能提供使用幫助。

人機界面主要作用有3個:①接受處理決策者提出的請求;②與四庫系統交互得到決策信息;③返回輔助信息給用戶

3.模型及模型庫設計

(1)海口房地產投資信息模型。包括數據編輯、信息瀏覽、索引查詢。數據編輯模塊用以實現所有市場信息的數據追加、修改和刪除；信息瀏覽模塊用以瀏覽指定的市場信息內容，市場信息包括土地供給、建筑材料、施工隊伍、基礎設施等；索引查詢模塊可以根據用戶的需求，檢索出特定的市場信息供使用者參考。

(2)?？谑袌龇治瞿Ｐ?。包括市場供給分析模塊，市場需求分析模塊，市場供需平衡分析模塊，方案規劃設計和分析模塊四個模塊。其中，市場供給分析模塊用以按時序、地域、工程進度、物業類型等對海口房地產市場供給進行分析、統計和預測。市場需求分析模塊用以按時序、地域、人群、物業類型等對?？诜康禺a市場供給進行分析、統計和預測。市場供需平衡分析模塊用以在供給和需求分析基礎上， 按不同組合進行供需平衡分析。方案規劃設計和分析模塊用以根據?？诒镜睾屯顿Y者等的有關規定和要求， 對投資開發地塊進行規劃和設計； 然后采用多種模型， 以項目(方案)收益最大化為準則， 對項目(方案) 物業類型和檔次比例等進行初步分析和決策。

(3)方案測算和分析模型。方案測算和分析模型主要對?？诜康禺a投資進行方案測算和投資分析。包括土地投資測算和分析模塊，建設投資測算和分析模塊，經營銷售估算和分析模塊，財務估算、評價和分析模塊，風險不確定性測算和分析模塊五個模塊。土地投資測算和分析模塊用以采用成本法、比較法和剩余法等多模型對項目(方案)土地獲取成本、開發成本和總成本等進行測算與分析。建設投資測算和分析模塊用以首先對項目(方案)建設項目、子項目及其建設計劃等進行分割和確定；然后采用價格指數法、比較法和簡化工程概預算法對項目(方案)建設成本進行測算和分析。經營銷售估算和分析模塊用以采用比較法、回歸分析預測法等對項目(方案)各物業銷售價格、進度進行分析和預測；項目經營方案和策略的效果模擬、比較和決策。財務估算、評價和分析模塊用以項目財務及主要報表的生成， 投資評價指標的測算和分析。風險不確定性測算和分析模塊包括項目(方案)單變量和三項預測值靈敏度分析；損益分歧點分析；蒙特卡洛風險模擬分析。

(4)方案決策分析模型。方案決策分析模型主要返回給決策者簡要的結果報告。它包括單項目(方案)決策分析模塊和多項目(方案)比選和決策分析模塊。其中單項目(方案)決策分析模塊是根據在決策人員人工干預下確定?？诜康禺a投資決策評價的標準，對項目(方案)投資可行性進行決策和分析，并生成簡要的結果報告。多項目(方案)比選和決策分析模塊則首先對決策人員所定決策的定性準則進行數值量化，然后對各項目(方案)優劣狀況進行分析和決策，并生成簡要的結果報告。

(5)結果輸出模型。分析結果的輸出，結果(包括文字和圖表) 查詢和打印。

(6)以上模型都以數據的形式存放在數據庫中。結構如下：

4.數據庫設計

本系統處理的項數多，為保證以最優的方式組織數據，提高完整性、一致性和可修改性，形成合理流程，可設計多種數據庫。通過對數據庫的調實現數據的傳遞和存貯，同時設置少量內存變量對系統過程進行控制。按照規范化數據庫設計原理，結合本系統的需要，共設置項目概況、建筑類型、成本費用、財務指標、敏感分析等五類，共9種數據庫。其中：項目概況數據庫作為系統維護時對舊有項目查詢的一種標識；建筑類型數據庫用于各種類型的選擇及各類建筑參數的輸入與輸出；成本費用數據庫作為投資估算的基礎；財務指標的數據庫是各種類型數據庫的核心，它將成本分析與盈虧分析的各階段成果加以匯總、傳遞、反饋，在此基礎上進行敏感性分析，起到一種樞紐作用；敏感分析數據庫的作用是便于用各種表格形式將各類敏感性分析結果打印輸出。

5.知識庫設計

隨著時間的變化，投資都會有不同的經驗和技巧知識，可以把積累的知識以庫存儲，并按照簡單的表示格式，可以將知識保存在知識庫中，積累多了知識庫獲取的知識也越多，一些問題可直接進行推理求解。

知識庫的結構如下：

6.方法庫設計

首先將?？诜康禺a投資數據輸入到內部數據庫中，然后方法庫管理系統中的數據處理程序從內部數據庫中提取數據并從方法字典中選擇要用的方法，再把數據放入方法體進行加工處理，最后將數據送出到數據庫，最終輸出數據。

五、系統實現

1.開發環境

系統主要采用VC為開發工具，在windows平臺下，以ms-sql2005為數據庫支撐數據和模型都保存在數據庫中。

2.開發計劃

本系統開發期計劃在6個月之內完成，前1個月進行系統整體框架構建，中期需要3個月時間設計和開發數據庫。程序塊和模型庫要1個月左右，最后一個月主要目的就是進行測試和一般的維護階段。

六、結束語

總之，本決策支持系統將按照需求分析、常規的軟件開發程序，預計將達到以下功能：

1.能較精確地完成海口房地產開發項目的投資評估、成本分析、現金流計算、財務指標計算、敏感性分析。

2.系統既可用于單項工程投資評估，也可用于多項工程的比較。

3.系統操作方便，并具有良好的擴充和維護功能。

參考文獻：

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關鍵詞：投資建設項目；可行性；研究審計

一、可行性研究審計存在的主要問題

投資建設項目前期工作中，可行性研究是投資決策正確與否、是否科學的重要保證，對于減少“釣魚項目”、杜絕“拍板項目”，避免盲目、重復建設，降低損失浪費，發揮投資效益起到重要作用。

一是項目投資收益計算失真。由于項目調查研究工作膚淺、沒有收集掌握研究所需的相關基礎數據，投入產出計算比較隨意，時常低估項目成本，夸大產出效益，從而導致投資決策失誤。

二是可行性研究深度不夠，質量不高，不能滿足評估決策的需要。按照投資項目要求，可行性研究應達到能夠確定方案的程度。但審計發現，許多可行性研究達到不到要求，存在不同年度、不同項目間可研報告內容與深度趨同，甚至雷同、翻版、復制等問題。

三是不重視多方案的論證和比較，可行性方案單一，無決策選擇余地。多方案深度不足或單一方案論證，使決策者無法進行最優化比較選擇，勢必導致項目績效低下，造成損失浪費現象嚴重。

四是可行性研究報告編制對內缺乏獨立性、公正性和客觀性。審計發現，一些受托單位或咨詢公司對受托項目存在利益博弈，投審批者所好，掩蓋矛盾及風險，為“可行”而研究，缺乏公正性和客觀性。

五是研究分析中不注重對敏感性問題和風險性因素的分析。可研報告對投資敏感性和風險因素分析往往不足，不少研究對風險因素分析缺失，制作項目“可行”的結論，不做不可行性論證，使據此作出的決策的項目風險較大，效益下降，甚至是背離實際情況，導致重大損失浪費。

六是投資單位重咨詢輕評估，追求可研審批“通過率”，造成一定隱患。組織評估單位對可行性研究報告評審工作存在走過場，只重視技術方案評估而忽視績效分析評價，沒有真正對可研結論起到把關作用。

二、產生問題的主要原因

投資項目績效審計師對諸多投資項目實證分析后，查找問題癥結，歸納為如下幾點：

第一是對可行性研究工作重視程度不足，把可行性研究工作作為可批性研究結果。其表現形式之一是一些單位為使項目得到批復，弄虛作假，拼湊事實，主觀得出項目在技術、經濟上可行結論；其表現形式之二是另一些單位或部門先作投資結論，后再補可行性研究，其結論為不當的投資決策提供數據和方案支持。

第二是項目選擇的前期工作不充分。未按國家要求先列入行業、部門或區域發展規劃，對擬建投資項目未及時做機會研究，對項目背景及資源條件等未及時進行調查分析；對項目方案未進行初步的技術、財務、經濟、社會和環境影響評價，對項目投資風險或不可行未及時作出初步判斷。

第三是可研人員水平低、調查研究不深入。尤其是大型投資項目可行性研究需要由相關技術、財務、評估等專業人員組成可研論證小組，從各個角度對擬建項目是否可行進行考察和分析論證。但實際上一些可研編制人員未作深入細致調查研究，既無專業技術資質又缺少經濟知識，不具備可研編制應有的資格，這樣必然造成項目前期決策及研究結論失真可靠性差。

三、改進和完善可行性研究工作的對策及審計建議

1．提高對項目可行研究的認識。

對項目整體性效益而言，前期可研經費投入多少，對項目生命期的影響卻很大，稍有失誤會導致項目失敗，產生不可挽回的損失。實踐證明，即使消耗一定資金證明項目不可行，也勝過不作可研就盲目建設投資。審計建議發改、建設、規劃、財政等有關政府部門充分認識到可研的重要性及必要性，切實履行其各自的職責，為節省資源減少浪費各施其職。

2．對可行性研究人員進行職業教育，審計建議實行從業資格制度。

首先，地方政府對較大型項目組建可研編制小組。組建一個專業齊全的工作小組，集思廣益，各負其責。，促使這項工作獨立、公正、客觀。再之，加強對從業人員的業務培訓。其次，加強對可研人員的職業道德教育。制定相關處理處罰法規，健全制度。

3．嚴格規范可行性研究工作。

首先，建立評估指標體系。為準確評估項目效益，提供科學決策依據，必須依據投資目標重點確定評估指標元素，建立一套完整評估指標體系，為完成高質量可研報告提供前提條件。

其次，規范可行性研究報告編寫。項目前期研究及決策的主要載體形式是可研報告，其質量高低直接影響項目績效成果，因此，必須要開展深入細致的調查研究，廣泛搜集和獲取信息資料，編寫出論證可靠、行文簡練、條理清晰、深度和廣度適當的可行性研究報告。

三要做好敏感性和風險分析。擬投資項目決策分析和考慮的風險通常主要有投資環境風險、技術風險、資源風險、市場風險和資金風險等，對這些不確定性的風險因素分析是投資建設項目可行性研究的一項重要內容，也是目前可行性研究分析的薄弱環節。在可研進行項目評價時，根據風險種類分別作出不確定性分析，并選用或綜合運用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等數學方法進行模式化定量處理，以提高決策的科學性、準確性。

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關鍵詞：人防工程；建設項目；造價控制；投資決策；項目發包

社會發展及國家政策要求，使得各省市人防工程建設不斷增加，人防工程自身特征關乎其造價特殊性，人防工程造價控制更是關鍵內容。工程造價控制是于批準的工程造價范圍之內，再經過對工程項目各項前期工作分析，投資決策分析和設計施工建設費用等方面的科學監管，確保項目工程資金應用科學合理，使得投資效益最優，因此分析人防工程建設項目造價控制對人防工程有著極大現實意義。

1人防工程建設項目造價控制概論

人防工程建設項目造價控制主要是指工程項目建設投資決策設計及發包與實行環節，將工程項目造價控制于批準及限額范圍之內，這樣有利于及時糾正易出現的誤差，從而確保工程項目管理目標的實現，同時提升各建設項目共同應用人力、物力和財務的效益。經專家分析，工程造價設計費用對于總體工程投資的影響可達75%，這時設計環節的工程項目造價控制最為關鍵。具體來講，應于決策環節落實人防工程投資估算工作，人防工程造價控制往往貫穿于整個建設項目中，決策環節應確定各類技術經濟對項目工程造價所帶來的影響；應注重工程項目于設計環節的造價控制，若是設計考慮不全面則施工環節極易出現各類資源浪費；確定科學有效的工程項目招投標造價控制，工程項目招投標環節中造價控制最易取得控制效果；接下來應充分控制工程項目變更時的造價控制，工程項目實施環節的造價控制為末尾環節，這時的造價控制應注重工程各種項目的變更，建設工程項目管理人員應深層次了解工程項目變更的全過程，同時分析其影響因素以提出針對性處理策略；最后是審查工程項目竣工結算環節的造價控制，這主要包括工程竣工決算的竣工結算材料、工程竣工圖、設計變更通知、各類鑒定型材料。

2前期造價控制概述

2.1前期造價控制

人防工程造價控制是始終貫穿于項目建設全過程中，決策環節中各類技術經濟確定，這些對項目工程造價非常關鍵，尤其是建設標準確定及建設位置選擇和工藝評定選用與設備選用等均是直接關乎工程造價高低。造價高低及投資量也直接關乎項目決策，因此決策環節投資估算對建設項目決策方面有著極大的影響。為了確保工程投資估算精確無誤，不存在高估或是壓價等現象，決策環節務必重視這兩個方面工作的嚴格落實。

2.2深刻考慮造價影響問題

應持續強化項目決策深度且考慮造價方面影響因素。早期決策人防工程需要建設與否時決策環節工作非常簡單、粗劣。項目建議書也往往就只是兩張紙，項目可行性研究報告僅僅幾頁，這些本質上并未達到項目決策深度，并且涉及到項目投資額估算的準確性，最終結果更是會導致項目投資失穩，因此各省市均編制了各類規范性文件，明確規范了項目投資決策主要程序，并且明確項目建議書及可行性分析報告文件編制深度。文件要求對涉及到工程造價的各方面因素務必全方位考慮，嚴格落實五個合理：第一，科學合理地確定項目規模。各個建設項目均有著合理規模選擇方面的問題，規模大小適應性對資源配置優化極為關鍵，綜合市場各方面因素及技術因素和環境條件因素等確定適宜的規模；第二，科學合理地確定建設對應標準，建設標準水平務必基于當下經濟發展水平，再結合位置特征及工程規模和等級與功能合理性等方面的確定；第三，科學合理地選擇建設位置?；谶m應于建設規劃條件下則考慮到土地征購費及拆遷補償費和動力設備費等；第四，科學合理地布設方案，務必做到整體布局緊湊且建設工程量降低，節省用地及投資；第五，科學合理地選用設備，務必選擇標準化設計的、優質且價格適中的設備。需要說明的是，以上“五個合理”比較適用于各級指揮所等等級較高的項目，一般性項目，即普通居住小區的結合民用建筑易地修建的防空地下室，其決策階段相對簡單明了：由當地人防主管部門按照《人民防空法》和國家的有關規定結合該地區的具體情況，通過一定的計算決定該小區應建防空地下室的數量、功能和等級。

2.3重視設計環節投資控制

工程造價控制往往是始終貫穿于項目全部建設過程中的，不過項目建設中務必突出其重點。工程控制主要是于施工前期投資決策及設計這兩個環節，項目在做出對應投資決策之后則控制工程造價的重點是設計。據有關分析指出，盡管設計僅占工程全壽命費用比重的1%，卻于決策正確條件下其對工程造價影響程度是75%，設計環節的重要性不言而喻。一個好的人防工程設計應符合戰時及平時的功能要求，又做到安全、適用、經濟、合理。如何來保證戰時功能、平時功能和安全經濟的協調統一？那就需要人防設計和平時民用設計協同進行。人防設計可以前置到與總平面圖同時進行，考慮既要節約用地，又要結合地形地貌、因地制宜、合理布置。接下來根據決策，反復優化方案，以確定最優的平面布置和結構形式。防護設備盡量選用經久耐用、高效率、低能耗、工藝先進、能快速安裝、快速拆除的設備。人防設計單位還要建立完善的圖紙會審制度，減少設計差錯，避免因設計圖紙原因而引發的錯、漏、缺現象，避免不必要的工程返工造成投資的增加。

2.4投標環節造價控制

人防建設工程招投標通常是分為建設項目總承包招投標、工程勘察設計招投標、工程施工招投標與設備材料招投標這些方面。投標環節可謂是選擇適宜的施工單位最關鍵的方式，更是造價控制的主要內容，民用建筑里面主要為清單報價，因為人防特殊性可選用費率招標方式展開招標。因此招標環節務必編制嚴格費率及工程類別和執行定額標準。評標時務必選用適宜的評標方式進行評定，最終評定出最優投標方案，使得投標報價及施工方案和質量與工期，加上投標單位信譽及業績等各方面綜合評定分最高。通常確定中標單位之后則招投標雙方于規定時間之內簽訂施工合同。按照人防工程具體情況選用工程合同價格確定方式，可采用固定合同價、可調合同價或是選擇成本加酬金確定合同價及最高限定成本和最大酬金確定合同價。

3施工中的造價控制

3.1材料價格

因為人防工程是基于全面規劃及突出重點和平戰結合與質量第一等工作方針所展開的，材料占總造價比重的70%，材料價格編制對造價控制極為關鍵，因此務必確保各種材料適宜于當下市場材料價格市場行情，應展開多家詢價且擇優選定。

3.2工程變更

務必嚴格進行工程變更工作審核，工程變更通常是包括設計變更及進度計劃變更和施工環境變更與原招標文件及工程量清單中未包括的某些新增工程等。建設工程管理人員務必掌控工程變更過程，嚴格根據以下程序進行：提出工程變更、分析提出工程變更對各項目標的影響、分析合同條款及會議、通訊記錄、初步確定處理變更的費用、時間范圍及質量要求、確認工程變更。計算工程變更價款往往是采用下述方式，若是合同中具備適應于變更工程價格的，則根據合同已經有的價格來計算變更合同價款；若是合同中僅是類似于變更狀況的對應價格，則通常是將此作為主要基礎，從而確定變更價格，變更適應的合同價款；若是合同中并沒有類似及應用的價格，這時則經由承包方提出適應變更價格，務必和承包方實現統一，要經過工程造價管理部門嚴格裁定。經過建設中的人防工程施以不定期的檢查，并且及時發現其間所存在的工程變更間某些未達標的問題，比如工程量計算不準確及材料單價定價不適宜等狀況，務必及時提出針對性策略施以糾正。

3.3簽證審核

因為工程施工中往往不可避免會出現圖紙中未涉及到的項目或所要拆除的對應項目，這時進行簽證項目時則務必及時去勘察現場具體狀況，嚴格落實對應工程量及工程位置，這樣可確保工程量方面不會存在工程量不符合真實狀況，更不會存在圖紙自身范圍之內對應項目重復狀況，使得造價在過程中得以充分控制。

3.4竣工環節造價控制

務必準確無誤地解讀合同各項條款，比如合同所約定的結算方式及計價根據和取費標準，加上主材價格及優惠和承諾條件等各相關方面，從而防止出現計費重復性。嚴格審核工程量計量方式及結果，比如核實設計變更簽證及隱蔽工程驗收詳細記錄等方面，這些都務必要有監理工程師簽字認證，若是其間存在某些問題則不能列進結算中。詳細查閱工程驗收記錄和施工日記，且對承包商方面所履約的各項情況嚴格審核，承包商若是未履行合同義務及合同約定履行義務，這時務必嚴格根據合同中約定條款施以工程款項扣罰。

4結語

造價控制工作可謂是將技術和經濟與管理等集于一體的系統性工程，采用經濟及技術結合方式施以全過程動態控制，這也是造價控制最為有效的方式。人防工程造價控制務必是貫穿于人防工程全部建設過程，不斷強化各個階段造價控制及管理，編制嚴格的策略處理各個環節所存在的問題，使得人防工程建設項目造價控制確保于批準的額定概算范圍，從而體現出戰備效益、社會效益和經濟效益這三個方面效益的充分提升。

作者:陳國超 單位:佛山市中晟人防建筑設計院有限公司

參考文獻

[1]張希云，蔡可遷，梁春梅．淺談人防工程建設項目的造價控制[J]．價值工程，2013，（3）．

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【關鍵詞】公共項目；開發；經營模式

中圖分類號：F272.3文獻標識碼： A

一、前言

近年來，由于城市公共項目開發工程的不斷壯大，城市公共項目開發經營模式的問題得到了人們的廣泛關注。雖然我國在此方面取得了一定的成績，但依然存在一些問題和不足需要改進，在科學技術突飛猛進的新時期，加強公共項目開發經營模式的探討研究，對我國城市的發展有著重要意義。

二、城市公共建設項目的范疇和特點

城市公共建設項目是指那些建設規模大、投資額高、成本回收期長(有的成本無法回收)、享用面廣、城市正常運轉不可缺少的各種公共設施項目。它們包括道路、橋梁、隧道、場站、公園、垃圾處理場、污水處理廠、給排水設施、供電供暖設施和防災設施等。城市公共建設項目具有以下特點:

1、利益遞減性。一般來說，城市公共建設項目具有不可轉移性，其服務范圍則取決于所提供利益的輻射半徑。

2、利益共享性和外在性。城市公共建設項目及所提供的服務是供城市居民和外來人員共同消費和享用的。利益外在性則是許多城市公共建設項目在提供各種服務時很少獲得利益，而享用公共建設項目服務的企業或個人可以得到不同的外在利益，并可部分轉化為內部利益，這個特點要求以受益者為中心建立投資補償機制。

3、成本聚集性。城市公共建設項目的初期投入大，呈高度集聚狀態。其后它們的管理成本集聚度也不低，尤其是在利益外溢的情況下，除一部分項目的成本可以在一個較長時期內回收外，相當一部分項目的成本形成集聚沉淀，從而導致低回報或無直接回報。在這種情況下，多數民間投資者不愿涉入純粹是公益性的建設領域。

4、收益的長期性。一些經營性和準經營性公共建設項目初始成本大但長期平均成本遞減，且有一定的壟斷性，故其收益是長期和穩定的。這個特點對民間投資者具有相當的吸引力。

三、城市公共空間因缺乏社會參與行為而導致的問題

1、忽視使用需求的“空”間

我國的城市公共空間規劃和建設一直以來都是城市政府一手包辦的。在城市開發的初期，由于公共空間不能帶來直接經濟收入，很容易使城市政府單純追求具有直接經濟利益的開發項目，而忽視了城市公共空間的建設。即便在注重城市形象和品質的今日，公共空間的開發逐漸得到了政府的重視，政績效應仍然常常使其追求城市建設規模、檔次，而缺少對城市公共空間的布局、功能的關注，導致公共空間不宜使用和不可持續。

2、無回報的公共財政支出增大了政府的壓力

雖然城市政府對于公共物品的投入是其職責所在，但是政府單一投入的開發模式很容易造成因資金短缺而帶來的開發不力或政府負擔過重。計劃經濟時代政府全權主導分配已經不適應市場經濟的要求，也忽略了公共空間自身的規律。

3、公共管理導致管理低效

任何企業和個人都是城市公共空間最積極的消費者，而免費使用很容易造成公共資源的惡化和枯竭。任何公共空間都可能因為超過其承受容量的過度使用或不合理的管理維護而遭到破壞。這也就是哈丁“公地悲劇”所描述的所有權不明確導致的使用需求超出總量所產生的后果，哈丁認為，資源枯竭或惡化是資源公有的必然結果

四、公共項目開發經營模式的原則

1、注重公平,兼顧效率原則

公共項目大都以公益為主,而經濟效益偏低。因此,公共項目的建設資金來源有部分或大部分為財政性資金、政府擔保的貸款、國內外贈款等。這些資金歸根結底來源于納稅人,或需由納稅人承擔一定責任。因此在公共項目實施的全過程中,應始終貫徹保護公共利益的原則。

2、利益主體相互制衡原則

公共項目各階段的參與主體眾多,包括相關政府部門、使用單位、管理公司、咨詢機構、設計單位、施工單位、監理單位、材料供應商等。由于公共項目中政府投資的所有權人為公眾,是一個“缺位的業主”;其他參與主體也都不能真正對公共財產負責,而是希望從項目實施過程中獲益。因此,如果不形成有效的制衡和監管機制,就難以約束各方的行為,也就難以保障公共利益。

3、專業化管理原則

現代項目管理提倡分工與協作的統一,不同參與主體應發揮各自的特長,相互協助。國家發改委倡導代建制、建設部倡導總承包和項目管理模式,都是在倡導用專業化的項目管理公司取代或協助缺乏工程管理經驗的使用單位、投資人作為管理單位,改善業主方的項目管理水平。

五、公共項目投資合作及決策研究

1、融資渠道

融資渠道的選擇和不同組合是制定融資方案的關鍵，對公共項目來說更是如此。我國目前處于大力發展公共事業階段，需要借鑒發達國家在公共項目融資方面的成果經驗。例如，稅收體系研究，地方政府債券發行額度和適應面研究，保

險基金和養老基金研究，公共項目民間融資平臺，進入門檻研究，投融資法律法規研究，融資模式研究等。另外，我國政府如何從公共項目提供者轉變為公共項目服務者，如何保持政府前后政策的連貫性和一致性，如何提高政府的公信力等也是有待研究的熱點問題。

2、合作機制

基于公私伙伴關系（PPP）投資是各種參與到公共項目中來的不同性質所有制的生產要素在一系列契約基礎上共同作用，公私雙方形成合力的公共基礎設施投資、融資、建設、運行合作模式。國內外相關文獻從不同角度討論了公共項目公私合作投資的效率、各利益群體的決策準則與模型、所有權結構等，鄧小鵬等介紹了城市公共項目中PPP模式內涵解析及相關概念，何壽奎等人的系列研究中分析了公私伙伴關系的合作投資情形，討論了投融資合理比例，私人公司收益分配與社會效率及政府轉讓基礎設施部分經營權的比例與效率分析。建立了公平分配機制模型，進行最優監督權和監督機制設計，建立經濟效益與社會效益的預期效用機制，基于公共項目效益正外部性的支付轉移機制，科學的獎懲激勵機制，并對項目服務定價、運行監管與補償提出了政策建議。

在今后的研究中，投資比例、收益分配、經營權轉讓的定量討論,合作機理、產權制度與政策需還需進一步深入探討。

3、投資決策

我國公共項目依據建設規模可分為中央和地方兩個決策層次，公共項目決策存在決策主體的短視行為，項目決策的標準單一，決策程序不完善以及決策缺乏約束等問題。應該通過明確決策主體，實施多元化的決策標準，嚴格執行的決策程序，擴大決策參與及建立約束制度來完善公共項目的決策。如何進一步完善我國公共項目投資決策是個系統工程，需進行全面科學的可行性研究和分析，為項目決策提供科學合理的依據；公共項目投資決策控制和決策監督控制對投資項目的成敗具有何作用，建立何種決策控制體系才能使項目投資決策體系形成完善的流程，這些問題都是值得研究的。

4、決策方法

公共項目投資的目的是為了增進社會福利，這就要求公共項目投資行為必須是理性的，因此需要一套規范的方法來進行決策。較之于一般的工程項目決策，公共項目的決策更加復雜。在既往的研究中，已有學者將群決策中關于偏好集結的相關方法運用于公共項目決策中，如邱蔻華在對大型社會公共項目決策的影響因素進行模糊分析的基礎上，提出建立了基于熵權的模糊決策分析模型，以幫助決策者抓住公共項目決策中的主要矛盾。但是實際環境中的公共問題(項目)決策

問題，所面臨的情況比已有的各種模型所描述的更為復雜。從軟系統的視角出發分析，公共項目的決策具有一系列軟系統的特征，運用軟系統的思想方法，可望為決策者提供充分發揮其知識、智慧和經驗的方法和工具。柳林論證了公共項目決策具有顯著的軟系統特色，構建了基于軟系統思想的公共項目決策智慧生成模式框架。如何進一步將軟系統思想運用到公共項目決策或其他方面也是新興的研究方向。

六、結束語

通過對城市公共項目開發經營模式的問題探討，進一步明確了經營模式在城市公共項目開發工程中的重要性。因此在城市公共項目開發工程的后續發展中，要加強經營模式的研究，確保城市公共項目開發的穩定進行。

參考文獻

[1]嚴玲 公共項目治理理論與代建制績效改善研究 天津大學博士論文 2010年

篇6

【關鍵詞】全壽命周期造價； 全過程造價； 造價控制；

全生命周期造價管理的多種含義

第一種含義：

全生命周期造價管理是工程項目投資決策的一種分析工具，是一種用來選

擇決策備選方案的數學方法。這一說法給出了全生命周期造價管理的思想和方法在工程項目投資決策、可行性分析和項目備選方案評價等項目前期工作階段中，作為一種決策支持工具的地位和作用。

第二種含義：

全生命周期造價管理是建筑設計的一種指導思想和手段。這一說法給出了

全生命周期造價管理的思想和方法在工程項目的建筑設計階段作為一種設計指導思想和一種指導建筑設計與建材選擇方法和手段的地位作用。

第三種含義：

全生命周期造價管理是一種實現工程項目全生命周期，包括建設前期、建設期、使用期和翻新與拆除期等階段總造價最小化的方法。這一說法從項目全生命周期的階段構成和全生命周期造價管理的目標出發，給出了全生命周期造價管理的定義。

項目全生命周期及其影響因素

建設項目的全生命周期是指建設項目從決策設計階段、項目實施階段、運營維護階段直到項目拆除翻新所經歷的全部時間。影響建設項目全生命周期的因素有以下幾個。

物理磨損

物理磨損是指建設工程產品在閑置或使用過程中所發生的實體性磨損，主

要表現為建設產品外觀及內部結構的逐漸破損。

經濟磨損

隨著工程產品使用年限的增加或其他相關因素的變化，繼續使用該產品將

在經濟上變得不合理。這種由合理變為不合理的過程就是一種經濟磨損的過程。

3、功能和技術磨損

隨著工程產品使用年限的增加或其他相關因素的變化，原有工程產品變得無法發揮其功能或無法滿足業主對其功能的要求；同時，由于技術進步，社會上出現了技術更先進、生產效率更高、原材料及能源耗費更少的工程產品，使原有工程產品在技術上顯得落后。

社會和法律磨損

這是由于人們非經濟性的需求欲望變化引起的建設工程產品的磨損。比如，

當前人們對于建筑產品的生態性要求越來越高，原來的建筑產品無法達到人們的這一要求，就發生了社會和法律磨損。

全生命周期成本的構成

初始化成本

初始化成本是指在設施獲得之前將要發生的成本，即建設成本，也就是我國所說的工程造價，包括資本投資成本、購買和安裝成本。

未來成本

從設施開始運營到設施被拆除期間所發生的成本，包括能源成本、維護和

修理成本、替換成本、剩余值（任何轉售和處置成本）。

（1）、能源成本

能源成本是設施使用期間持續性的能源消耗成本。

（2）、運行成本

運行成本是年度成本去掉維護和修理成本，包括在設施運行過程中的成本。

這些成本多與建筑物功能和保管服務有關。

（3）、維護和修理成本

維護和修理成本又分為維護成本和修理成本，這兩者之間有著明顯的不同。

維護成本是和設施維護有關的時間進度計劃成本。

修理成本是未曾預料的支出，是為延長建筑物的生命而不是替換這個系統所必須的。維護和修理成本應該被當做年度成本來對待。

（4）、替換成本

替換成本是要求維護一個設施的正常運行對該設施的主要建筑

系統部件可預料到的支出。替換成本是由于替換一個達到其使用壽命終點的建筑物系統或部件而產生的。

（5）、剩余值

剩余值是一個建筑或建筑物系統在全生命周期成本分析期末的純價值。

全生命周期造價管理與全過程造價管理的比較

與全生命周期造價管理相比較，全過程造價管理顯示出其嚴重的缺陷，即

全過程造價管理只考慮了建筑物的建設成本，而不考慮（或忽略了）設施在移交后的運營和維護成本。從長遠的觀點看，設施未來的運行和維護成本要遠遠大于它的建設成本，而且先期建設成本的高低對未來的運營和維護成本的高低會產生很大的影響，高的建設成本可能帶來未來運營維護成本的大幅度降低，從而帶來建筑物在整個生命周期內成本的降低。因此我們不僅要考慮建設成本，而且還要考慮未來的運營和維護成本。

全過程造價管理由于沒有從項目的全壽命周期出發考慮項目的成本，只考慮一次性建設成本，而不考慮未來的運營和維護成本，這樣容易造成在項目資金充足時不考慮服務年限和使用標準，過度投資；而在項目資金緊張時，片面的降低建設成本，致使未來運營和維護成本大幅提高，造成全生命周期造價的增加，并加大了項目質量下降的風險，易出現“豆腐渣工程”。

全生命周期工程造價管理的優越性

從時間跨度的角度來看，全生命周期造價管理要求人們從工程項目全生命周期（包括建設前期、建設期、使用期和翻新與拆除期等階段）出發去考慮造價和成本問題，它覆蓋了工程項目的全生命周期，考慮的時間范圍更長，也更合理。

從投資決策科學性角度看，全生命周期成本分析，指導人們自覺、全面地從工程項目全生命周期出發，綜合考慮項目的建造成本和運營與維護成本（使用成本），從多個可行性方案中，按照生命周期成本最小化的原則，選擇最佳的投資方案，從而實現更為科學合理的投資決策。

從設計方案合理性角度看，工程項目全生命周期造價管理的思想和方法可以指導設計者自覺、全面的從項目全生命周期出發，綜合考慮工程項目的建造成本和運營與維護成本，從而實現更為科學的建筑設計和更加合理的選擇建筑材料，以便在確保設計質量的前提下，實現降低項目全生命周期成本的目標。

從工程實施的角度來看，工程項目全生命周期造價管理的思想和方法可以在綜合考慮全生命周期成本的前提下，使施工組織設計方案的評價、工程合同的總體策劃核工程施工方案的確定等方面更加科學合理。

從環保和生態的角度來看，全生命周期工程造價管理從工程項目全生命周期出發考慮造價和成本問題，使得人們可以在全生命周期的各個環節上，通過合理的規劃設計，采用節能、節水的設施和符合國家標準的、節約型的、無污染的環保建材，加強可回收物的手集和儲存，實現施工費廢物處理、一次性裝修到位等措施，在生命周期成本最小化的前提下，達到環保和生態的目的，提高工程項目建設的社會效益。

六、全生命周期造價管理各階段的控制

1、投資決策階段

建設項目投資決策階段的主要任務是對擬建項目進行策劃，并對其可行性進行技術經濟分析和論證，從而作出是否進行投資的決策。決策的依據是在所有外部條件因素都相同的情況下，生命周期成本最小的方案為可選擇的方案。資金時間價值理論、成本效益分析、規劃理論在投資項目評價時起著重要作用，這些構成了項目投資決策分析的基礎理論，并在實踐中得到了普遍運用。

項目決策階段的影響因素包括：項目合理規模的確定、項目選址、項目技術方案的確定。

2、設計階段

設計階段是控制工程造價的重點。要在設計階段有效地控制工程造價，應從組織、技術、經濟、合同等各個方面采取措施，隨時糾正發生的投資偏差。在設計階段，要考慮選址、能源、材料、水、室內環境質量和運營維護等因素，進行全生命周期生本分析和估算，包括對初始建設成本、運營維護成本、拆除及翻新費用的計算。

（1）設計方案必須處理好經濟合理性與技術先進性之間的關系

（2）設計方案必須兼顧建設與運營和維護，綜合考慮項目的全生命周期成本

（3）設計必須兼顧近期與遠期的要求

3、實施階段

實施階段的造價管理包括招投標階段的造價控制和施工階段的造價控制。

（1）招投標階段的造價控制

1）選擇合同方式和承發包模式

2) 評標要公正合理、兼顧技術和成本（建造成本+運營成本）

（2）施工階段的造價控制

1）綠色施工

a. 減少場地干擾、尊重基地環境

b. 結合氣候施工

c. 節約資源及能源：減少材料的損耗，可回收資源的利用。

d. 減少環境污染，提高環境品質

2）加強變更、索賠管理，實施造價的動態控制

a. 深入現場及時了解情況

b. 加強工程造價的動態跟蹤控制

4、竣工驗收階段

竣工驗收階段是確定最終建設造價和考核項目建設效益，辦理項目資產移交，進行各階段造價對比和資料整理、分析、積累的重要階段，也是項目建設階段結束，運營維護階段的開始，是綜合檢驗決策、設計、施工質量的關鍵環節。要著力做好建設造價的確定、工程施工質量評定、生產操作人員的培訓等項工作，為項目進入正式生產運營打下良好的基礎。

5、運營維護階段

運營維護階段的工程造價管理是指在保證建筑物質量目標和安全目標的前提下，通過制定合理的運營及維護方案，運用現代經營手段和修繕技術，按合同對已投入使用的各類設施實施多功能、全方位的統一管理，為設施的產權人和使用人提供高效、周到的服務，以提高設施的經濟價值和使用價值，降低運營和維護成本。

6、拆除與翻新階段

在許多工程項目中，可循環使用的材料，如木材、金屬等占到廢物總量的75％，這意味著回收利用具有很大的空間。由于越來越多的垃圾場達到了容量的極限，新的垃圾場選址存在困難，許多垃圾場又排斥建筑垃圾。因此，垃圾排放費用將會上升，施工廢物管理應注重降低資源消耗、材料重利用、廢物循環利用等。在項目更新或拆除時，原建筑仍具有功能價值的構件、材料，應被重新用于新工程，或儲存起來用于將來的工程，或在廢品市場上進行銷售。

總之，全壽命周期造價管理是一種新型的工程項目成本管理理念，值得我們所有建設參與方（特別是業主）在工程實踐中加以具體、豐富和完善，為建立具有中國特色的可持續發展的工程建設項目投資管理新思想、新方法、新手段提供具體的工程案例和實踐經驗。

參考文獻

【1】工程計價與控制柯 洪中國計劃出版社 2009

【2】項目管理引論吳之明，盧有杰.清華大學出版社 2000

篇7

一、建設項目決策階段的投資控制

項目的立項決策，是項目建設的開始階段，是投資方進行全過程投資控制最為關鍵的階段。首先是決策階段，決策階段雖然所需花費的資金不多，但對項目投資費用所造成的影響卻能占到70 %；決策階段對投資費用所造成的影響是最大的，因而是關注的焦點。在項目的決策階段，合理地確定建設地點、建設規模，科學地確定建設標準，嚴密地進行可行性研究，對擬建工程項目在技術上是否可行、經濟上是否合理有利、環境上是否允許等方面進行全面系統的分析、論證，進行多方案優選，做好建設項目投資估算的編制與審查，經審查批準后，即可作為建設項目總投資的計劃控制額，施工期間不得任意突破，使其真正起到決策和控制作用。

投資方組織編寫的項目建議書與可行性研究報告應能全面而準確體現業主的投資意圖。項目建議書的準確與否直接關系項目投資的效益， 投資方應對擬建項目的選址、功能、建設規模、建設標準、設備選用、環境影響評價、使用年限等進行準確詳細的闡述并編制可行性研究報告。可行性研究報告所確定的各項初步技術經濟指標將直接決定了整個項目的投資。投資方決不能認為可行性研究只是形式，只是走走過場而已。

投資主體也可以選擇適合的監理單位參與建設項目的投資分析，有效控制項目投資。目前，一般都認為監理單位只是施工質量的監理，所以很少介入到投資方的前期投資決策分析；同時，投資方在技術上往往缺乏專業的技術人員，項目的立項決策就是幾個領導幾句話的事情，很難從技術角度對項目的建設進行客觀全面的分析，也就很難做到科學合理的決策。這實際上是走進了一個誤區，監理的職責不僅體現在施工階段，更重要的是要讓其參與到前期階段。利用監理單位在專業技術上的優勢，為業主更科學、更合理的進行投資控制提供技術上的保障，從而最低程度的減少業主投資決策的盲目性。

二、建設項目設計階段的投資控制

在項目做出投資決策后，控制工程造價的關鍵就在于設計。設計階段也是投資控制的重點階段之一，因此投資方把設計階段的投資控制作為重點，積極進行主動控制將是進行投資控制最有效的手段。設計質量的優劣，不僅會影響工程施工的控制目標和投入資源多少，而且對投資額的控制和項目建成后的使用效果產生影響。由于工程產品的一次性投資大，建成后可變性小，因此，做好設計工作，以高質量的設計成果來實現工程項目，是設計階段投資控制的主要目標。

要加強對設計單位的考核和制約，應以合同的方式提高設計的質量，減少由于過多地、不必要的設計變更造成投資的失控。投資者要加強對勘察、設計合同的管理，與設計單位建立相應的經濟責任制。在與勘察、設計單位簽訂有關合同時，將勘察、設計質量，特別是對工程地質勘探的準確程度以及估算、概算、預算在各階段設計文件中的執行情況與設計費用掛鉤，并建立相應經濟責任制，用經濟手段實現對建設項目投資的控制。

三、建設項目發包階段的投資控制

1、通過招標方式選擇好施工隊伍。建設部頒發《建設工程招標投標暫行規定》中指出：“確定中標企業的主要依據是標價合理、能保證質量和工期，經濟效益好、社會信譽高?！?/p>

2、加強合同管理，避免合同條款的缺陷。合同條款規定了雙方的權利、義務，是雙方行動的依據。

首先，合同措詞要嚴密，不留“活口”。有時施工方就是利用了合同中某些條款的不確定性向投資方索賠， 以達到增加盈利的目的。其次，合同條款要詳細，特別是一些牽涉到投資增減的條款，諸如設計變更的確認及其計價依據、某些特殊材料的調價方法等都要詳細而明確。其次，注重對合同變更，特別是施工過程中發生的現場簽證與設計變更的管理，建立完善的變更審查、審批制度。手續不完善的簽證，一般不予認可。

3、對大宗材料和大型設備實行單獨招標采購，最大程度降低材料設備投資。

在工程造價中，材料設備費用所占的比重很大，其采購、供應和管理是否科學，不僅直接影響工程質量，而且影響著工程造價。因此，投資方應對建筑材料和設備的貨源、價格建立信息網絡，掌握市場行情。對差價大的大宗材料或價值大的設備，我們通常選擇直接與廠家定貨自供，或者由施工單位購買，業主參與材料的招標工作，真正選擇到質量優良、價格合理的材料、設備。

4、嚴密工程承發包合同。通過招標、投標選定了施工隊伍，即可簽訂建設工程承發包合同。合同價即為中標價。在合同履行過程中，通過有關的合同條件，將合同各方的投資工作密切聯系起來，促進投資工作的開展和投資控制目標的實現。

5、嚴格按合同約定及實際完成的工作量支付工程進度款。

投資方應在合同約定的基礎上，準確做好對已完工程量的計量，嚴防工程進度款的超進度支付。

四、建設項目施工階段的投資控制

1、認真做好施工組織設計的審查工作

工程項目的施工組織設計提出了工程施工中進度控制、質量控制、投資控制、安全控制、現場管理等目標以及技術組織措施。施工組織設計的基本內容包括工程概況和施工條件分析、主要工程的施工方案、施工進度計劃和施工平面圖。它是施工階段的全局性的技術經濟文件。對施工組織設計進行優化，主要目的之一就是使投資與工期、投資與質量之間的關系能夠得到正確處理。要正確處理質量、工期和投資三者之間的關系，不能一味要求縮短工期而以較大的投資作為代價。要督促施工單位做好施工進度計劃網絡圖的設計和優化，在保證工程質量和滿足工期的前提下，盡可能降低工程造價。

2、嚴格工程變更及現場簽證的審查與控制

由于工程變更所引起的工程量的變化、承包方的索賠等，都有可能使項目投資超出原來的預算投資。對必要的設計變更，應做到以下幾點：1） 進行工程量和投資增減分析，論證變更的必要性；2） 所有設計變更均需經發包方代表或發包方委托進行項目管理的監理工程師同意；3） 當設計變更超過原設計標準或已批準的建設規模時，均應經原項目審批部門和其他有關部門的審查批準。

3、做好合同管理，做好索賠管理

加強施工合同的費用控制，是施工階段投資控制的一項重要內容。積累一切可能涉及索賠論證的資料，加強索工程造價管理是一門集經濟、技術、管理于一體的具有前瞻性的學問，對可能引起的索賠應當有所預測，及時采體補救措施，有效避免索賠事件的發生。

4、做好竣工決算審核，控制工程造價作為一項核心工作來抓，使有限的建設資金發揮出

建設項目竣工決算的審核是控制工程造價的最后一個環節。由于在施工中經常會出現各種變化，如：地質條件的變化、材料的代換、工程量的增加等。投資方通過對竣工結算的管理，使結算價款不僅能符合合同的約定，而且能夠真實地反映業主對工程所作的變更情況。

篇8

[關鍵詞]可行性；控制；概算；招標

近年來，不少建設單位項目考察不到位，盲目立項；立項后。在施工過程又缺乏控制，施工成本超概算，投資失控。這些問題導致項目建成后資產折舊額過大，投資回收期無限延長，甚至成本無法收回。使得一些原本效益很好的項目，建成后面臨困境，步履維艱，甚至成了虧損企業，給投資者和股東造成了巨大的損失。這種現象在國有或國有控股企業中表現得尤為明顯，重點是從項目的立項和招標兩個階段加強控制。

一、項目立項、投資決策階段的控制

(一)項目立項的可行性分析

項目的可行性分析是立項的最基本要求。加強可行性研究，對不同建設和方案進行技術、經濟的比較和選擇，作出判斷和決定。項目決策正確與否，直接關系到工程造價的高低及投資效果的好壞。正確決策是合理確定與控制工程造價的前提，正確的項目投資行動來源于正確的項目投資決策。做好項目可行性研究報告，根據市場需求及發展前景，合理確定工程的規模及建筑標準，并從客觀和微觀兩個方面對投資項目的風險進行認真分析。

客觀分析主要是從宏觀上評價社會政治形勢、國家政策法規、市場需求和資源情況，從而正確選擇投資機會；微觀分析是根據單位發展戰略和項目開發的需要，組織專家或委托咨詢機構，從技術、經濟和環境保護等方面，全面地、系統地論證擬建項目的必要性和可行性，對擬建項目的建設規模、資源條件、市場預測、工程技術和財務經濟評價等的真實性、客觀性、可靠性進行全面評價，作出投資決策。運用科學的風險投資決策分析方法，如差量分析法、量本利分析法、凈現值法、回收期法、銷售無差別點等測算不同方案的凈現金流量、期望收益率等，從而正確選擇投資方案，避免因決策失誤而造成損失。

(二)投資估算控制

投資估算對立項具有決定意義。項目立項前。除進行可行性分析外，還要科學地進行工程項目的效益分析、編制工程投資估算。

項目投資估算是項目主管部門審批項目建議書的依據之一，并對項目的規劃、規模起參考作用；是項目投資決策的重要依據，也是研究、分析、計算項目投資經濟效果的重要條件，并對工程設計概算起控制作用。投資估算是項目資金籌措及制訂建設貸款計劃的依據，是核算建設項目固定資產投資需要額和編制固定資產投資計劃的重要依據。項目投資的估算包括固定資產投資估算和流動資金估算兩部分。

固定資產投資估算的內容按照費用的性質劃分為：建筑安裝工程費、設備及工器具購置費、工程建設其他費用(此時不含流動資金)、基本預備費、漲價預備費、建設期貸款利息、固定資產投資方向調節稅等。其中，建筑安裝工程費、設備及工器具購置費形成固定資產；工程建設其他費用可分別形成固定資產、無形資產及其他資產?；绢A備費、漲價預備費、建設期利息，在可行性研究階段為簡化計算，一并計入固定資產。

固定資產投資可分為靜態部分和動態部分。漲價預備費、建設期利息和固定資產投資方向調節稅構成動態投資部分；其余部分為靜態投資部分。

流動資金是指生產經營性項目投產后，用于購買原材料、燃料，支付工資及其他經營費用等所需的周轉資金。它是伴隨著固定資產投資而發生的長期占用的流動資產投資，流動資金=流動資產-流動負債。其中，流動資產主要考慮現金、應收賬款和存貨；流動負債主要考慮應付賬款。因此，流動資金的概念實際上就是財務中的營運資金。

投資估算編制盡可能細致、全面，從現實出發，充分考慮到施工過程中可能出現的各種情況及不利因素對工程造價的影響?？紤]市場情況及建設期間預留價格浮動系數。使投資基本上符合實際并留有余地。在規劃階段的投資估算誤差允許大于±30％；建議書階段的投資估算控制在±30％以內；初步可行性研究階段的投資估算控制在±20％以內；詳細可行性研究階段的投資估算控制在±10％以內。使投資估算真正起到控制項目總投資的作用。

二、招標過程控制

在招標階段，一定要嚴格執行國家規定的有關招標投標制度，擇優選擇施工隊伍。招標成功的關鍵取決于建設單位對市場價的掌握程度。在建筑市場上。各施工單位在管理水平、施工工藝、組織方案及工效等方面存在著差異，對于同一個工程項目，其造價離散性很大。項目管理者在招標中可采取的辦法：一是設定標底但不唯標底，評標時，對商務標上下封頂，低于底線的。必須有可行的降價措施；二是推行國際通行的工程量潔單報價，可使真實的價格更加明朗化；三是用獎勵的辦法鼓勵承包商使用新技術來降低工程造價；四是引導承包商在費率上進行競爭，對有些主材料占比例大的項目，大幅度進行總價降點對承包商顯失公平，可采用綜合費率降點招標。

在目前不很規范的市場機制下，工程招、投標管理沒有完全法制化、規范化，不正當的競爭依然存在，工程投標依然采取各種手段進行競爭。施工企業為了爭取施工項目，通常是以降低標價、提高標準、縮短工期或減少應有的費用項目等為代價，造成施工項目到手后降低施工質量，或者盲目超概，造成投資損失。因此，在招標過程中要進行嚴格評標。

在評標中，要認真審查施工單位編制的經優化的網絡圖，認真做好施工隊伍設計方案的論證工作。審查投標單位報價應該做到總報價和單項報價的綜合評審?？們r符合要求并不能說明單項報價符合要求，總報價最低并不能說明單項報價最低。投標人往往可能在保持總造價不變的情況下。將工程量可能變化較小的項目的單價降低，將可能變化較大的項目單價增大，以期達到在竣工結算時追加工程款的目的。另外也要做到單價和相應工程數量的綜合評審，工程數量大的單價要重點分析。還要做到單價與工作內容、施工方案、技術工藝的綜合評審。從中選出最能合理利用人力、物力、財力資源的方案。從而擇優選擇合適的施工單位。

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關鍵詞： 全過程；建筑工程；造價控制

中圖分類號：TU723.3文獻標識碼： A 文章編號：

前言

隨著經濟全球化進程的加快，在世界經濟一體化形式下， 市場經濟這個無形的手在工程建設領域既帶來了機遇也帶來了風險。對于土建項目，為了確定準確的造價, 要在建設的全部過程中, 根據不同階段的特點進行不同的價格計算, 即按照建設程序確定不同的工程階段的造價精確度, 然后才能充分體現工程造價的合理性。

一、建設項目全過程工程造價控制的重要性

首先，伴隨著我國社會主義市場經濟的逐步發展與完善，這就從客觀上決定了工程造價要從原有的由政府管理與確定向由政府主管部門指導與宏觀調控轉變，且通過市場信息來確定建設項目的建設單位與投資單位。這樣一來，企業是投資主體的同時還是具體管理者。這一系列條件是進行建設項目全過程工程造價控制與管理的首先條件；其次，隨著項目融資、工程項目、工程索賠可行性研究等新業務的出現，以及項目法人責任制、工程招標投標制度等工程管理制度的確立，這就預示著當前所需要的工程造價控制人員不僅要具備過硬的工程計價與計量的能力，還要熟知經濟法與工程造價管理。

二、工程造價的全控制中存在的問題

1、欠缺全過程綜合造價管理控制的意識。

傳統經驗造價管理是把主要精力放在施工階段，盡管降低了工程造價，其實質不過是核定最終的工程價款。建設、設計、施工單位缺乏一種統一的造價管理目標與溝通，而監理單位局限于施工階段的工程管理，很少介入投資決策分析。在施工招投標階段估價不準，使得工程在實施階段，或者由于資金短缺，或者成本管理不嚴，導致投資管理失控。邊設計邊施工，經常出現施工單位等圖紙的現象，導致工程不能按期完成，貸款利息不斷增加，原本緊缺的資金在惡性循環里運行，給建設單位、國家都帶來了巨大的損失。

2、忽視投資決策階段工程造價控制

對擬建項目的必要性和可行性進行技術經濟論證是投資決策階段的主要任務，也是判斷和決定不同建設方案技術經濟比較的過程。決策階段各項技術經濟決策基本建設前期工作中的重要環節之一，直接關系項目建設的成敗，這一階段對工程造價的影響程度最高，約達到 80%- 90%。長期以來，我國的工程建設前期估算工程造價的缺少詳實資料，通常由專家、決策者們借鑒已完成的類似項目工程造價進行類比、估算，所以投資估算與實際投入有較大出入。因此，在經濟工作中應該實施求是的反映設計內容，從估算開始就要正確完整地反映工程項目的建設投資。

3、設計更改

工程施工圖設計是有資質的設計單位為滿足工程的需要而做出的合理的工程設計成果，是不允許隨意變更和改動的。 建設單位為了早日開工，壓縮設計時間，使設計倉促，深度達不到要求，錯漏現象也比較多，在實際施工中，必須經常變更，導致不但不能早日竣工，還必然會造成超預算嚴重的現象。

三、項目建設全過程的工程造價控制

1、在工程決策階段的控制

決策階段的造價控制，對于整個項目的工程造價影響很大，在建設項目投資決策階段, 項目的各項技術經濟決策, 對建設工程造價以及項目建成投產后的經濟效益, 有著決定性的影響, 是建設工程造價控制的重要階段。尤其是建設標準的確定、地點的選擇、工藝的評選、設備選用等，直接關系到之后的每個階段工程造價的高低，應編制出科學合理的投資估算，提高項目建設過程中及建設后的收益與風險的估算準確性，與此同時還要提出應對及防范的措施。然而，為了防止過分的高估，要努力做到全面、準確、合理的估算

2、設計階段工程造價的控制

建設項目在做出決策后, 控制工程造價的關鍵就在于設計。設計是工程建設施工的依據, 是技術與經濟相結合的最佳環節。設計過程必須采用限額設計, 根據投資估算控制初步設計, 設計人員根據設計總體控制技術設計和施工圖設計, 確保其使用功能的前提下, 根據分配的投資限額來設計, 保證不超過總投資金額。在選擇技術應用方案的過程中，要從項目的實際出發，將投資效益最大化，在滿足使用功能的前提下，可采用一些先進的技術方案和成熟的新技術、新工藝等。在審查設計方案時，要對設計方案進行對比和優化，利用各種指標對項目總平面圖設計、建筑的空間平面設計進行分析比較。

3、施工階段的工程造價控制

施工階段周期長，投資支出集中，變數影響多，材料價格波動大，因此造價管理在施工階段顯得非常關鍵。首先要根據現行的法律和有關規定，審核施工單位的施工組織設計，選擇技術上可行且經濟上合理的施工方案。在施工過程中按合同約定及時對已完工程量進行核實，避免造成違約；重視圖紙會審，及時核定施工圖預算。對于預算超出相應概算的施工圖設計部分，要加以詳細分析找出原因，調整或修正控制目標，對工程造價實施動態控制。

對工程變更和現場簽證要進行有效的控制。為防止在施工圖設計中產生漏洞，除在審核時把關外，還應在甲乙方的圖紙會審、設計院的技術咨詢中消除，盡可能將變更消滅在開工之前。對設計變更和工程洽商要進行有效控制，要重視方案優化，盡早發現問題，盡可能把設計變更控制在設計階段初期，提前出具變更簽證。尤其對影響工程造價的重大設計變更，更要用先算賬后變更的辦法解決，使工程造價得到有效控制。

需要負責造價控制的工作人員經常到工地現場, 了解和檢查項目的實施狀況, 嚴格檢查、規范簽證。對于隱蔽工程的改變都要進行現場檢驗, 在驗證后才能簽證。

加強合同管理是提高工程造價管理水平的方法和手段。也是工程造價控制的重要內容之一，要看內容是否完整，風險的分攤是否合理，特別應重視合同書專用條款的制定，因為它結合具體工程的實際情況，對第一部分進行刪除、增加和修改，是執行合同的關鍵，工程說明書應盡可能做到詳細、明確、技術上要求切實可行。

4、竣工結算階段的工程造價控制

竣工決算階段是工程建設的最后階段,是對整個項目的合理性進行確定的重要依據，同時也是建設項目工程造價的最后一個環節，不管是施工范圍還是業主都應該對工程價款的設計核算給予充分的重視。造價管理人員不僅要嚴格遵守國家相關法律法規和相關政策，還要充分遵照發承包合同來進行公平合理的工程結算。這一階段的工程造價管理根據竣工圖紙、經濟簽證和設計變更，深入施工現場，認真細致審核比對，及時準確地對竣工決算進行審查確認，征求投資人及報送方意見后，使審核后的工程造價體現真實、合理，出具正式有效的審查報告?？赏ㄟ^各階段工程造價的對比分析, 考核投資控制的工作成效, 提供重要的技術經濟基礎資料, 提高未來工程建設的投資效益。一定要杜絕高估、冒算、亂編亂審, 從而保證準確、合理、真實地反應工程造價。實踐證明, 經審查的工程結算較編制的工程造價其降低率在 10%, 也有的高達 20%, 所以竣工以后的結算控制對造價控制起著很重要的作用。

結束語

工程造價控制具有系統性，需從全過程、全方位對之進行管理和控制。對工程造價影響較大的四個階段: 設計階段、招標投標階段、施工階段、竣工結算階段進行全過程的成本控制。加強工程造價動態管理和監督, 才能及時解決工程建設活動中的技術與經濟、經營與管理等實際問題，順利實現控制工程造價的目的。

參考文獻

[1] 王靜雙,遲琳.論工程量清單計價方式下工程造價控制[J].合肥市市場價格信息,2006(11).

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關鍵詞：房地產投資 項目管理 風險管理

房地產投資項目是一個高投入、高風險的復雜系統，其項目決策與實施都需要專業而系統的項目風險管理理論與方法來指導。目前我國房地產投資項目決策大多靠經驗和定性的風險分析方法, 對房地產投資項目建設的內在規律、風險管理方法的研究不夠深入,項目決策中缺乏專業而系統的風險識別和評估,項目實施中缺乏專門而系統的風險管理措施,亟需對房地產投資項目風險管理方法進行系統深入地研究。因此，本文擬對國內外房地產投資項目風險的管理的相關研究文獻進行梳理，為我國目前的房地產投資項目的風險管理提供參考。

一、房地產投資項目風險管理的重要意義

(l)房地產投資項目風險管理能促進項目管理的科學化、合理化。風險管理利用科學、系統的方法管理和處置各種項目風險，有利于減少和消除各種經濟風險、技術風險和決策失誤風險，對于項目管理的科學化、合理化具有重要的意義。

(2)房地產投資項目風險管理能夠促進項目建設的順利進行。風險管理為項目管理者提供了控制項目風險的各種措施，使項目管理機構在進行項目的各種管理活動時，能夠全身心地投入，消除了他們的后顧之憂，保證了項目建設的順利進行。

(3)房地產投資項目風險管理能夠保證項目目標的順利實現。風險管理的實施能夠采取有效措施，將項目面臨的風險損失控制在最低限度，并能在損失發生后保證及時地提供措施，從而能夠使管理部門提高經濟效益，保證項目目標的實現。

(4)房地產投資項目風險管理能夠促進項目經濟效益的提高。通過實施風險管理，以最小的成本達到最大安全為目標，將處置風險的各種費用分攤到項目建筑產品或者過程中去，從而減少了費用支出，增加項目的經濟效益；同時，房地產投資項目風險管理的各種監控措施也使得各個項目部門有意識地提高管理效率，控制風險損失，進而提高項目經濟效益。

二、房地產項目投資風險管理的國內外研究現狀

（一）國外研究現狀

風險管理可以追溯到第一次世界大戰中的德國，而比較系統的風險管理理論則是在美國形成的。從20世紀30年代開始，項目風險管理研究被應用于房地產投資。其研究歷程以1960年為界劃分為兩個階段，1960年以前，投資風險研究主要采用傳統的財會分析方法；1960年以后，引入管理方法，創立了工程管理科學方法，增強了解決實際問題的能力。

對于房地產投資風險的研究，大多集中在風險分析與防范、風險衡量、投資組合和風險決策等領域。如Wurkzebach在其《現代房地產》一書中，概括了房地產投資存在的風險，詳細探討了美國商業地產投資風險可能受到克林頓經濟政策和新稅法實施的影響。Roger P?Sindt.在其著作《房地產投資分析與應用》一書中，分析了房地產投資行為，在此基礎上，提出了一些適用于房地產投資的理論。并且，在充分考慮房地產投資可能受到融資情況、貨幣時間價值等因素和外部投資環境等因素對其產生影響的情況下，提出了房地產企業投資的戰略方案。Gaylon E. Greer和Phillip T. Kolbe 在《房地產決策的投資分析》一書中研究了不同類型房地產投資的收益及決策問題，提出了一些房地產投資決策的方法。Joseph L?Pagliari在《房地產組合管理手冊》一書中研究了房地產投資組合問題。Peter?Jovanovic與David?spaulding主要在房地產項目投資風險識別、評價和防范等方面做了大量研究工作。

另外，隨著決策理論真正成為一門學科，層出不窮的研究成果逐漸將現代決策理論嫁接到傳統的房地產投資技術之上，現資決策技術應運而生。具體研究成果有: (1)Anstin.J.Jaffe在其《房地產投資基本原理》一書中強調了風險與回報的關系，主張定性與定量相結合的綜合風險決策，并提出了房地產投資決策的五項原則。這些原則在幾十年后的今天依然在房地產投資決策分析中起著重要的作用。(2)美國學者蓋倫.E格里爾在其著作《房地產投資決策分析》中，定性地介紹了房地產投資存在的主要風險因素，討論了傳統的風險調整方法和敏感性分析方法，并把房地產風險的概率分析方法定義為“現代風險分析方法”。在此方法中，他認為風險應該表示為偏離預期值的概率。(3)國外房地產投資決策強調定性與定量分析相結合，如Anstin.J.Jaffe提出的房地產投資決策五原則為:房地產投資分析為系統性經濟分析、風險與回報緊密相連、最優投資應以財富最大化為目標、房地產環境分析必不可少，房地產投資分析是一種風險分析。

目前，發達國家商業地產項目開發研究已經比較成熟，相關學者和專業機構從不同角度對商業地產項目投資風險與收益進行了探索。如Thomas 和Jackson 通過運用計量經濟學模型分析和預測了英國的租金水平。Gregory H. Chun 對銷售額與租金水平兩者之間的關系進行了研究。

（二）國內研究現狀

20世紀80年代后期，項目風險管理的知識被介紹到我國，應用于大型土木工程項目的管理中。目前，將項目風險管理應用于我國房地產投資風險的研究剛剛起步，對房地產投資風險管理的研究主要是在房地產投資風險的識別、防范和投資決策上，主要著作有:于川和潘振鋒編著《風險經濟學導論》，陳佑啟等編著的《房地產投資風險管理及經營決策方法》，杜海鵬主編的《房地產投資風險與防范》，陳琳和潘蜀健等編著的《房地產項目投資》，李啟明等編著的《房地產投資風險決策》，俞明軒、豐雷編著的《房地產投資分析》，胡曉龍主編的《房地產投資與分析》等。對于房地產投資風險的決策研究，賈煥軍將貝葉斯方法應用在建設項目風險分析中。除此之外，其他大部分研究房地產的書籍都只是順帶提及風險的問題。

由于房地產在我國近幾年才引起人們的重視，國內學者對房地產投資風險的研究正處于初期階段，而研究主要集中在對投資者投資要點的分析等方面，如:租金回報率與投資回報率的區別和未來增值空間的判別、租金回收風險的考慮等。運用的方法主要是從其他行業借鑒的，如運用混沌經濟模型控制房地產投資，對房地產投資目標選擇模型的研究，用正態分布圖像法計算房地產投資凈現值風險等。

三、關于現有房地產項目投資風險管理研究的評述

我國房地產業開發起步較晚，關于房地產投資項目風險管理，尤其是在企業這個微觀層面上的研究還較少，現有文獻大都是側重于風險識別、風險評估或者風險調控中的某一個方面進行分析或評價，三個方面研究相互之間的聯系還不夠緊密，主要表現在以下幾方面:

(l)割裂了風險識別的特征聯系，并且缺少對風險發生機理的深入分析。

目前，國內許多有關房地產項目投資風險的識別研究內容大都是對投資風險的某些特征，如對風險來源、風險可控性等各種具體風險管理特征的介紹。由于對投資風險關注的側重點不同，如此分類只是針對性質相同的某一類房地產項目進行風險識別研究，這就割裂了各個風險特征之間的聯系。許多文獻中對“風險(驅動)因素”和“風險后果”兩個概念之間的關系也缺少深入的分析，從而導致對風險發生機理缺乏研究。

(2)風險識別與風險評估之間聯系不夠緊密。

房地產投資項目風險的評估離不開評估指標體系的構建。目前國內現有文獻中許多評估指標體系都是以定性方法分析建立的，指標體系往往比較廣義，針對特定房地產項目的投資風險進行識別并經過嚴密論證尤其是實證研究指標體系不多，造成投資風險識別與風險評估之間聯系不夠緊密。

(3)風險調控缺乏充分的先期研究支持。

房地產項目投資風險識別、評估的最終目的是對風險進行調控。風險調控的措施也應該建立在對房地產項目投資風險特征全面識別的基礎上。而目前國內現有文獻針對具體房地產項目投資風險的識別不夠，缺少對投資風險因素和投資風險后果之間發生機理的分析，同時風險評估與風險識別之間聯系不夠緊密，因此，許多風險調控提出的方法和措施大都是建立在對房地產項目投資風險定性分析基礎上的政策性建議。

參考文獻:

[1]李群.房地產項目投資風險管理.現代經濟信息， 2011，8