導語：如何才能寫好一篇房地產項目投資分析，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：經濟分析；投資決策；房地產開發；項目投資

Abstract: The real estate development project investment decisions are reasonable close relationship with the economic analysis. The article on the basis of the analysis of the concept of economic analysis as well as basic steps, detailed estimates of economic investment in real estate projects, related to the cost of investment, project sales revenue, project sales tax and surcharges, project uncertainty.

Keywords: economic analysis; investment decisions; real estate development; project investment

中圖分類號：[F235.91]文獻標識碼： A 文章編號：

房地產開發是一項涉及面較廣的經濟活動。為了讓房地產開發項目達到良好的經濟效果，項目負責人應該進行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地產項目投資前，經過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經濟風險、運作方式等。同時，它也是房地產項目投資決策的重要根據，應該值得加以重視并研究。

一、經濟分析的內涵剖析

第一，經濟分析的概念界定。經濟分析就是按照國家財稅方面的相關制度與法規，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經濟分析的前提是分析人員能夠對項目相關的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發展，項目也會因各種社會因素而發生變化，因此，經濟分析面對多變環境時應該能夠應付自如。

第二，經濟分析的基本步驟。分析人員對房地產項目進行經濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關的財務進行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎數據。經濟分析主要是針對數據進行分析，然后對數據與相關信息進行比較與估算。因此，數據收集是至關重要的。其次，編制相關財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關數據信息，對房地產項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數據為基礎進行一些不確定性方面的經濟分析，包括該房地產項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據財務評價方面的結果，做出該房地產項目投資是否可行的決策。

二、房地產項目的投資估算

第一，投資成本方面的估算。房地產項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產項目的土地開發費進行估算。土地開發費主要包括：出讓金額、土地轉讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設施費進行估算。公共配置設施費主要是指房地產項目中，建造一些并不是直接用于營業的一些公共設施而產生的一些費用。另外，還有房地產項目當地市政工程方面的建設費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等。

總之，房地產成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產項目投資的回收以及利潤的大小。

第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產公司開發的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調查與統計的基礎上完成，可以根據房地產公司以往的銷售業績，利用相關方法，對房地產項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。

通常情況下，房地產公司分析人員可以根據競爭導向定價法實現銷售價格的確定。因為房地產項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產市場競爭中立于不敗地位。房地產公司可以根據社會因素以及企業自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。一般在房地產銷售定價的過程中，根據比準價格確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產開發公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環境對價格的動態影響、房地產市場中的需求狀況等。

第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產開發項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產開發公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉讓土地使用權或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產開發項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統一進行計算后補繳。而房地產開發公司的所得稅是指公司生產經營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規模不大的房地產開發企業，可以實施一定的優惠額度，而對于一些特定行業的新辦房地產開發公司，甚至可以考慮免所得稅。

第四，項目不確定性方面的評價。房地產開發項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少投資風險。

三、總結

房地產開發項目投資決策的經濟分析是一個相對復雜的過程。為了讓決策者提出的決策結果更為合理，更為有效，財務數據方面的估算和預測是至關重要的。特別需要注意的是，在具體評估預測時，應該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預測結果的不一致性，或者差異過大。因此，在經濟分析時，應該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風險，從而加強房地產開發投資項目決策的可靠。

參考文獻：

1、郭丹,李菲.成本管理過程評價指標體系設計[J].合作經濟與科技,2007(3).

2、胡晶,趙彩霞,文安福.淺析房地產開發企業在工程施工中的成本控制[J].商業經濟,2008(10).

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房地產投資是進行房地產開發和經營的基礎，在這個投資活動過程中，收益與風險是同時存在的。這些風險嚴重的制約著房地產的發展，本文對我國房地產項目的投資風險做一個全面的研究與分析，同時給出相關的建議以供參考。

關鍵詞：房地產項目；投資風險；風險分析

1房地產的概念

房地產業，是指進行房地產投資、開發、經營、管理、服務的行業，屬于第三產業，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的產業。在實際生活中，人們習慣于將從事房地產開發和經營的行業稱為房地產業。

2房地產項目投資的內涵

房地產投資是以房地產為對象，為獲得預期效益而對土地和房地產開發、房地產經營，以及購置房地產等進行的投資。廣義上說，房地產投資的預期效益因投資主體不同而有所不同，政府投資注重宏觀的經濟效益、社會效益和環境效益; 企業投資注重于利潤指標; 購置自用的房地產，則注重它的使用功能的發揮。追求的效益雖然有所不同，但各種效益是相互交叉、相互影響的。從狹義上說，房地產投資主要是指企業以獲取利潤為目的的投資。房地產投資是固定資產投資的重要組成部分，一般占全社會固定資產投資60%以上。它需要動員大量的社會資源 (包括資金、土地、物質材料、勞動力、技術、信息等資源)，才可能使投資效益得到實現。

3我國房地產風險分析

我國處于快速發展階段，城市化發展在推動我國經濟發展的同時，也為經濟發達的城市帶來了越來越多的人口，城市區域的面積也不斷的拓展。我國土地政策實行的影響下，不論是拆遷、土地征用還是土地開發等多個方面都限制了土地供給，對房地產行業的發展造成了較大的影響，行業資源也逐漸減少。首先，土地供給量的減少，在2014年，土地購置的增長速度同比降低2.8%，且在宏觀經濟環境的影響下，土地供給指標存在又一次的減低，這就表示在以后的發展階段中，房地產投資水平也會有所下降，從而提升了房地產企業的產品價格；其次，土地供給減少在一定的程度上增加了土地成本，而且土地價格依然處在增長趨勢中。在金融機構的信用貸款管理方面，土地的發展會越來越市場化，政府單位為了加強土地的管理和控制，會不斷嚴格土地的開發控制。房地產行業的發展過程中，區域發展存在顯著的差異性，同樣也表現在房地產發展規模和增長速度上。在我國，相對來說，東部區域的經濟水平的發展較為良好，這是因為房地產行業的發展時間較長，積累了豐富的發展經驗。中部地區的發展呈現出領先發展水平，并且明顯比我國經濟水平更高。我國東部區域的土地資源比較緊張，房地產價格的提升加劇了該市場的競爭現象，部分房地產企業將發展逐漸發展到中部和西部，且區域結構也出現了一定的變化，特別是在中部區域的經濟水平的發展中，不同指標的提升更高。我國城市化發展是舊區創新和基礎設施重新建設作為主要發展內容，因此，我國城市不論是在規模和發展品質等多個方面都有著明顯的提升，城市的土地使用和土地需求都無法滿足市場的需求和供給。在這樣的需求影響下，我國在土地使用上存在一定的問題。在容積率提升的情況下，無論是政府、房地產開發商還是規劃師都非常注重容積率，對近些年房屋價格的逐漸增長，我國政府在發行了相應的調控政策，但是監督與管理機制缺乏完善性，造成在實行政策的過程中，各個地方的政府執行起來并不嚴格，而且商業銀行為了確保自身的經濟效益也會采取相應的解決方式，不利于國家政策的合理實行，以及房地產行業的持續性發展戰略的實施。

4房地產投資機會與建議

正像股市一樣，投資者很難把握到房地產市場的動向。很多人希望房價能下降，但是如果降了大家就會買嗎?出于囚徒困境的心理，人們大多是喪失投資良機或者過早進入。在市場行情熱漲的情況下，我們也需要把握投資機會，從而獲得較高的利潤。   

4.1關于投資區域，如何選擇    

不同的區域有不同的房地產發展前景，所以投資房地產實質上是投資該區域的發展前景。所以需要分析區域投資環境，選擇好的投資區位，尋找投資機會。良好的投資區位包括：交通、學校、醫院、菜市場、商貿、良好發展前景等因素。      

4.2面對拿地熱潮，搶還是不搶    

從往年的一些成交價來看，土地市場有呈現泡沫化的趨勢。而品牌開發商加大囤地力度，他們更看重的是未來兩年的房地產市場行情，而中小開發商，應充分考慮自身的發展戰略，政策的波動性依然是高地價的最大風險，因此在市場環境狂熱的情況下需要理性拿地，在市場環境低迷的時候應儲備土地。   

4.3強調項目可行性分析和市場監測    

可行性研究是對擬建投資項目進行全面的綜合技術經濟分析，提出該項目是否值得投資和如何進行建設的咨詢意見，為項目決策提供依據的一種綜合性的分析方法。當今火熱市場行情下，企業需要做好可行性研究，做好項目開發成本和財務分析。房地產開發中既涉及土地、稅費、工程、開發、營銷、財務等費用，也包括不可預測費用。財務費用主要分析成本與收益，一般以動態分析為主，以靜態分析為輔，對項目進行現金流量分析、動態投資回收期、內部收益率、盈利分析、敏感性分析等方面進行合理評估。這些費用和預測充滿不確定性因素，所以，可行性分析正確如否對項目利潤和風險防范影響較大。    

進行充分的市場調研和監測，對供求變化做出良好的反應。須委托專業咨詢公司對房地產市場的供求狀況進行調研，獲取詳細的信息資料，同時根據社會需求和城市建設規劃來調整投資項目，避免供需失衡的風險。

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關鍵詞：土地開發股權收購 風險防范

Abstract：Through the acquisition of equity investments in real estate projects in the form of real estate development enterprises as a common means of access to land, which has a simple procedure, cost savings, developing fast, to avoid fierce competition advantages. But it also has its own risks. In this paper, the acquisition of equity investments in risk and control issues to be analyzed and discussed for real estate investment staff reference.

Key words: Land development Equity acquisition Risk prevention

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

隨著當前房地產行業的高速發展，房地產開發企業拿地熱情不斷高漲。房地產開發企業除了從土地公開招拍掛市場獲取土地儲備外，也常常選擇項目收購的形式來實現。在實際操作中，房地產企業的項目收購行為通常表現為如下三種比較常見的形式：資產收購、股權收購和合資開發。其中房地產企業通過購買有地企業的股權間接獲得土地進行項目開發,已成為房地產行業快速拿地的一種常見方式。

房地產項目公司股權收購，是指收購方收購某一項目公司（僅指為特定房地產項目成立的開發公司）的股權，從而成為該項目公司控股股東或者唯一股東，進而控制項目公司，并獲取該項目公司名下的土地進行開發經營的模式。股權收購模式相比其他拿地方式具有如下優點：

（1）手續簡單

一般來說股權收購只要簽訂股權轉讓協議并根據公司法規定辦理股權轉讓的工商變更登記手續（外商投資企業還應辦理股權轉讓的審批手續）即可控制、管理整個項目，手續簡單。

（2）費用節省、開發快捷

股權收購相對直接購買土地資產而言花費的稅務成本最少，直接交易成本最低。且由于項目公司收購一旦辦妥股權轉讓手續，投資者即可馬上投入資金進行后續開發建設，對于境外投資者及境內非房地產企業投資者而言，無需另行成立新的房地產公司。

（3）避免代墊土地出讓金等資產收購中多見的交易風險

土地證是資產收購的必備條件，很多項目擬轉讓時一般因為未及時繳納土地出讓金而無土地證，故轉讓方一般要求收購方代墊出讓金以便辦理土地證，代墊資金存在一定風險；而股權轉讓獲取項目與土地證有無并無必然關聯，不涉及代墊出讓金。

雖然股權收購方式具有較多的優點，但其自身也有著不得不加以防范的風險。如何在國家法律法規的框架范圍內，盡可能降低企業的成本和風險，是房地產公司項目投資人員的主要工作。房地產企業通過股權收購方式來獲取土地主要面臨的風險有以下幾種：一是股權轉讓存在一定的政策性風險；二是股權溢價處理難度較大；三是標的企業的法律、債務風險較難控制，存在或有負債風險。本文將分別從上述各類風險來具體闡述分析各自的風險內涵及防范措施。

房地產項目股權轉讓的政策性風險

對于股權收購房地產項目，政府審批較為寬松。如果不涉及國有股權、上市公司股權收購的，一般無須審批。對于涉及國有股權轉讓的，則需要政府部門進行審批，審批部門包括負責國有股權管理的部門及其地方授權部門，審批要點是股權轉讓價格是否公平、國有資產是否流失。對于涉及上市公司股權的，審批部門還包括中國證券監督管理委員會，審批要點是上市公司是否仍符合上市條件、是否損害其他股東利益、是否履行信息披露義務等。

對于收購股權為國有股權的，除履行一般的股權收購程序之外，還有轉讓程序的特別規定。首先，需要有國有股東上級主管部門的同意及書面批復；其次，要由國家認可的資產評估機構對其進行資產清查及估價；再次，國有股權轉讓需要進場交易，要在國有資產產權交易中心進行公示，公示后產生兩個及以上競買者的，還需采取拍賣的形式進行。因此在收購國有公司股權時，不能僅通過與轉讓方達成收購協議而完成股權收購，還需履行相關程序。這就需要收購方需要了解國家的相關政策及交易所的流程規定，防止發生政策性風險。

房地產項目股權轉讓中的溢價處理風險

一般項目收購時雙方都有盈利要求，收購溢價指在項目收購過程中所支付的實際金額超過項目賬面成本即可稅前列支成本的部分。收購溢價在項目納稅申報中不能進開發成本。

從項目收益看，對轉讓方而言，溢價越高意味著其轉讓收益越高但同時稅負也較大。對收購方而言，采取股權轉讓，較高的溢價意味著項目開發清算時較高的土地增值稅清繳和總體收益水平的下降。如果項目投資人員在前期不籌劃好股權溢價及土增稅的處理問題，項目后期的總體收益水平極有可能低于預期。因此通過合法合規方式進行溢價處理符合雙方的利益，并且其本身就屬于稅務籌劃的范疇。

對于房地產項目股權溢價的處理，主要是將溢價部分的資金流出盡量開具可稅前列支的合規發票（對村集體等非法人實體，則只需開具收據即可）。處理溢價要結合付款進度和財務審計來進行，對收購方而言基本原則是盡量在收購過程中配合付款進度完成處理。

標的企業的法律、債務風險

據統計企業項目并購重組的失敗率高達70％，而導致失敗的一個重要原因就在于對企業收購過程中潛在的法律風險，特別是被收購企業的債務風險處理不當或沒有防范措施。項目公司的資產負債表并未反映或者無法反映已經發生的債務或者潛在的債務。這可能是由于項目公司惡意隱瞞債務，或者是由于項目公司的財務制度不規范、存在未入賬債務，或者是由于或有債務的大量存在造成的。其中，或有債務是收購中的最大陷阱，如擔保之債、票據責任之債、產品侵權或者環保責任產生的賠償、未決訴訟或者潛在的訴訟、行政罰款等等。由于其發生或者處理結果處于突發狀態而無法預料，并且輕易不為常規審查所能知悉，如果一旦發生，就有可能改變項目公司的資產狀況和信用狀況，從而直接影響項目公司的價值，因而危險更大。

對于股權收購房地產項目的法律風險防范，主要有以下幾項措施：

1.通過對項目公司實施盡職調查防范風險

盡職調查是公司股權收購的一個重要的、基礎性的環節和程序。由收購方委托專業律師、會計師以及行業專家對項目公司進行全面的、詳盡的審慎調查，通過調查，律師、會計師以及行業專家將調查收集的資料、信息整理匯總，形成盡職調查報告，并對收購的可行性、可能存在的法律風險及預防方案發表意見，為收購方提供決策依據。這樣，同時也可以在并購合同簽訂前對項目公司的財務狀況和法律風險有足夠的了解，從而盡最大可能防范風險。簡而言之，盡職調查在企業并購中具有從法律上、財務上、項目可行性上發現風險、判斷風險、評估風險的獨特作用。

因此，收購方應當聘請律師和會計師甚至房地產行業專家對項目公司進行全面的調查，調查范圍包括但不限于：股東出資、公司的資產、債權、債務及或有債務、對外擔保、稅務、重大合同、勞動用工、項目投資開況等各個方面。

2.通過制定完善周密的股權并購協議防范風險

股權收購協議是并購交易的法律表現，完善、周密的收購協議條款是主動防范各類已知和未知法律風險的重要保障。一般而言，在收購協議中采用通用條款和特殊條款來保護股權收購交易安全。在交易實踐的過程中，一般是通過設立一個共管賬戶來保管收購對價的價款。在股權收購協議中約定根據股權轉讓進程的不同階段來分期支付相應的對價。為防止項目公司股權轉讓完成后出現未經披露的債務，可以約定保留一定數額的對價作為擔保或違約金。另外也可以約定在被收購項目公司中由轉讓方保留一部分股份，使轉讓方和收購方成為一個利益共同體，待經過一段時間項目公司的或有風險逐漸明確后由收購方再行收購轉讓方的剩余股權。

綜上所述，通過股權收購方式獲取房地產項目，在土地獲取競爭日益激烈的市場現狀下，越來越成為一種常見的土地獲取方式。但在項目操作實踐中，仍然存在著大量的潛在風險。房地產投資人員在進行項目拓展及股權投資時，應積極防范及化解可能出現的風險，在嚴格控制風險的前提下，加強前期盡職調查、完善相關合同條款及監督好相應的合同履行過程，以保障項目投資的安全進行。

參考文獻 ：

[1] 孫衛.股權收購房地產項目的律師實務[J]. 中國律師. 2012(12)

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關鍵詞：房地產投資分析；課程；實踐教學

中圖分類號：G642.0 文獻標志碼：A 文章編號：1674-9324（2015）04-0152-03

“房地產投資分析”是一門實踐性很強的理論課程，在寬基礎、深理論的思想指導下，受課時、非理想化的項目背景和市場條件等因素的影響，課程的實踐教學效果在一定程度上難以達到教學要求，導致理論與實踐脫節，甚至在教學過程中出現“學生很茫然、教師很無奈”的現象。如何實現“房地產投資分析”課程的培養目標，是課程理論教學與實踐教學改革的需要，也是培養人才執業能力和創新能力的需要。如何發揮好高校優勢資源和有利條件，加強實踐教學，推進高校在創新人才培養中發揮重要作用已成為高校面臨的重要課題。

一、“房地產投資分析”的課程目標

“房地產投資分析”課程的教學目標不同于房地產投資的目標，也不同于房地產投資分析的目標。房地產投資的目標是通過房地產投資實現投資人預期的收益。房地產投資分析的目標是根據房地產項目的區位條件、市場環境、財務狀況等因素，做出房地產項目投資決策的過程。“房地產投資分析”課程的教學目標是使學生掌握房地產投資分析的基本理論，能夠從不同角度分析投資的可行性，具有一定的投資分析實踐能力。課程的理論教學目標與實踐教學目標都是圍繞課程目標服務的。教學過程中，只有理清課程實踐教學目標、理論教學目標及它們與總目標的關系，才能明確教學的方向，協調教學理論目標與實踐教學目標的關系。

房地產項目投資分析內容及過程涉及面廣，僅僅依靠理論分析難以客觀評價和理解項目方案的可比性和可行性。如果把投資周期的長短、風險大小、項目的規模、復雜程度、收益等孤立、抽象的指標融入實際項目，賦予其實際意義，再運用投資分析的理論，對認清項目的全貌、增強項目的形象感、實現決策目標，能夠起到事半功倍的效果。

二、實踐教學是實現教學目標的重要手段

課程的教學目標是圍繞投資的需要而展開的。房地產投資分析是要積極地實施投資，或通過投資分析積極地優化投資方案，獲取預期的投資效益。在同一個項目中，如果采用不同的策劃方案，會得到不同的收益結果。如果沒有投資分析，或投資分析失誤，房地產開發就無法獲取更高的收益，甚至有可能一敗涂地。因此，房地產投資分析離不開科學的策劃方案，房地產投資的方案決策必須依靠精細化的投資分析。實踐教學的魅力在于，要表達一個觀點、說明一個問題，不需要說多少大道理，利用一個簡單的案例，就可以闡明課程的相關理論及其重要程度。

某房地產（別墅）項目，用地面積300畝，當時的地價40萬/畝（應該是相當低了），銷售價格1.3萬元/平方米，兩年完成銷售。該項目形式很理想，理應收益豐厚，但股東卻始終沒有分到利潤。為什么出現這樣的局面？是管理人員的職業操守出了問題？還是成本管理失控？各種猜疑紛至沓來。

通過成本分析，問題的癥結便顯現出來。根據某別墅項目基本成本費用表（見表1），每m2建筑面積的成本如下：

[（600+675）×（1+10%）/0.2+3300]/（1-3%-13%）=12277元/m2

別墅12277元/m2的成本與13000元/m2的銷售價格對比，顯然，基本無利潤可言。建筑面積是房地產產品的核心指標。由于該產品的策劃主要重視了產品的觀賞性，而忽略了產品的商品屬性，造成了容積率過低，使綜合成本直線上升。如果調整產品結構和定位，同樣300畝的項目就可以實現投資的目標。上述別墅案例，如果以容積率0.2建設施工，投資將會失敗。由此可見，投資分析是投資的前提，也是方案策劃的前提。它可以使產品數據化、形象化，為方案的制訂指明具體的方向，為方案的決策提供明確的指標。將類似案例引入課堂教學，可以使學生深刻理解“先分析、后設計”在房地產開發程序中的意義。

三、實踐教學是進行啟發式教學的催化劑

實踐教學是提高學習興趣、進行啟發式教學的催化劑。枯燥的理論和數據只有落實到實際的投資項目，才能真實看清事物之間的邏輯關系和本質聯系，才能使基礎理論具備應有的生命力。理論教學應圍繞培養能力展開，并配合技能訓練來進行。把實踐環節引入教學過程，不僅可以把課程理論與實際項目相結合，而且可以提高教學的活力和學習的積極性，使填鴨式說教轉變為啟發式教學。

（一）數據分析案例

以數據分析為例，項目數據之間的邏輯關系是相當強的，它們之間的數據要求一旦不能滿足，項目投資目標將大打折扣，甚至全盤皆輸。例如，計劃投資一個3000平方米的餐飲項目，試分析它的幾個數據關系。假定該餐飲項目規劃的規模和接待能力折合為60個標準包間，每個標準包間50平方米，每間平均10人，可同時容納600人就餐。在這個基本數據的基礎上，再來分析它的衍生數據。要保證這3000平方米的商業項目的正常運營，按餐飲的平均行業利潤10%計算，即每天800人次就餐才能實現盈利目標。這樣就有了消費者人流量的基本數據。

滿足人流量規模必需考慮一些必備的配套數據。比如，可能有多少車輛來？需要多少停車位？店面的展示面、交通狀況、客戶入口、食材入口、卸貨、保管、加工、備餐空間、煙道、隔油池等設施，以及水、電、氣、通訊等配套是否能滿足要求？在這些配套要求中，對有案可循的數據可以直接套用，判斷是否符合經營要求。對由于地域、定位、客戶群等方面的不同，存在變數的或沒有基本數據的，則需要完成大量精細的調研、測算等實踐工作。一個成功的項目，它的每個環節、每道工序都必須是成功的；一個失敗的項目，可能只因一個數據的偏差而出現問題。上例中，如果停車位數量不能滿足配套要求，帶來的就會是接待能力不足、客戶流失、利潤減少、經營目標不能實現。

（二）實踐案例的拓展

一個案例所能表達的觀點、說明的問題是有限的。實踐教學需要以研究深入淺出的案例為基礎，舉一反三，在更大范圍內，更加深入地發揮實踐教學的效能，盡可能用一個案例串聯多方面的問題，通過一系列實踐綜合訓練，加強課程的統一性和整體感。實踐教學不是以判斷出一個結論為終點，而是要以此為起點，擴大實踐教學的成果，在紛繁復雜的項目投資分析中，研究各種因素內在聯系，準確判斷投資目標的可行性。對成功的案例，應總結其成功經驗，找出不足之處，不斷改進；對失敗的案例，要從失敗中走出來，通過投資分析，找出問題的癥結，進行方案的優化，進而衍生出多種方案，形成多種方案的比較，走上一條精心分析、科學決策、理性投資道路，實現投資的預期效益。

四、實踐教學形式與選題

以培養實用型高級技術人才為目標的教學定位，一旦脫離了項目實踐，教學效果就無從談起。實踐教學是整個教學過程中重要的一環，更是培養實用人才的必要環節。如何發揮實踐教學的作用，展現實踐教學的意義，其形式和選題尤為重要。

（一）實踐教學的形式

實踐教學的教學形式是以實際項目為背景組織教學活動，主要有兩類基本形式：一是觀摩性實踐教學，主要利用課堂教學來完成，即通過實際項目案例，說明相關的觀點，解決相關的問題。觀摩性實踐教學應進一步利用案例背景，進行課堂提問、課堂討論、教學互動等多種形式活躍課堂氣氛，引領學習思路，提高教學效果。二是實戰性實踐教學，主要以課外練習為主，即以工程案例為背景，布置相關課題，由同學在實踐中明確基本概念、掌握基本理論、提高工作能力。實戰型實踐教學應加強答疑、輔導，在課堂上適當進行點評、分析和總結。

（二）實踐教學的選題與學時分配原則

實踐教學的選題，如果簡單地全盤照搬案例，會使教學內容松垮散漫，既耗時耗力，又不能切中主題、實現目標。課堂實踐要想獲得較好的效果需要合理的課題設計。應當圍繞教學單元的目標，把精心挑選的案例進行提煉，使之服務于教學目標，即做到指出問題“一針見血”，解決問題“立竿見影”。應當注意的是，實踐教學環節也是培養學生嚴謹的治學態度、良好工作作風的重要渠道。

合理分配實踐教學與理論教學的學時是教學效果的重要保證。在理論課時相對偏緊的情況下，實踐教學必定占用理論教學的課時。如何處理好它們之間的關系，把握理論與實踐的教學時間呢？有“得”必有“失”，要“取”還得“舍”。實踐教學占用的學時，可以在遵循教學大綱的前提下，合理調整教學內容的輕重，把一些原本計劃在課堂上灌輸的概念和理論，通過課外練習（作業）、課外消化的形式讓學生自學完成，填補理論教學的空白。廣義上講，實踐教學可以貫穿教學的始終。合理的分配和使用實踐教學課時，積極采用啟發式教育、主動式學習的教學方法，在培養學生獨立思考能力和獨立工作能力等方面，往往會收到更好的教學效果。

應當指出，實踐教學只是教學的一個重要環節和基本手段，并不是教學過程的全部，基本概念與基本理論的掌握才是學業成敗的根本。理論教學與實踐教學是相輔相成的。用實例來串聯教學內容、說明理論問題，把課程的基礎理論應用于實踐環節，使枯燥的理論形象化、具體化，提高學生的學習興趣、激發其學習動力，既能提高解決實際問題的能力，又可以進一步提高理論教學的效果。人才培養質量是高校教育的生命線。厘清實踐教學目標在課程目標中的作用，處理好理論教學與實踐教學的關系，這是“房地產投資分析”課程實踐教學改革的方向，也是實現課程培養目標的需要。

參考文獻：

[1]吳興應，張新橋.基于培養大學生創新能力的開放性實驗教學質量評價體系的研究[J].實驗室科學，2012，（2）：161-163.

[2]陳娜.高等院校實踐教學存在的問題及改革趨勢[J].時代教育，2014，（7）：211.

篇5

【關鍵詞】房地產；投資；戰略

隨著中國市場經濟的穩步發展，房地產業已成為經濟發展的支柱產業，房地產投資也日益活躍。中國的房地產業近幾年已經有了長足的發展，許多地方政府將房地產業作為當地的支柱產業，給予支持與扶持。面對如此形勢，房地產投資者不斷增多。購買新房以后將舊房出租，以房租支付新房貸款。但隨著房地產開發領域法律的完善、操作的規范、競爭的加劇，房地產投資的利潤空間會縮小，風險也在加大。如何對待房地產投資已日益成為社會投資熱點問題。

一、房地產投資的含義

投資是指經濟主體為獲取預期收益而投入一定量貨幣或者其他經濟要素，以形成資產的經濟行為。根據投資資金的周轉方式，投資可以分為固定資產投資和流動資產投資兩大類。固定資產投資包括基本建設投資和更新改造投資兩部分，從再生產的角度看，基本建設投資主要屬于固定資產的外延擴大再生產，更新改造投資主要屬于固定資產的內涵擴大再生產。流動資產投資是相對于固定資產投資而言的，是對企業生產經營過程中所屬勞動對象、工資和其他費用方面的貨幣的預先墊支。

房地產投資是固定資產投資的主要組成部分。所謂房地產投資，是指為了獲取收益，而預先投入一定數量的貨幣或者實物資源到房地產開發經營活動中，以形成房地產產品的經濟行為。

二、房地產投資項目開發過程分析

（一）投資項目開發過程分析

在房地產投資的項目開發外包給項目管理專家是保障開發過程順利的有效方法。項目管理專家在決策階段就介入能有效的防止決策失誤，保證項目管理的連續性，進而能夠保證項目的成功，提高項目的整體效益。項目管理專家的主要作用如下：

（1）項目管理專家應當充當項目實施層和決策層的溝通橋梁。為決策小組提供項目管理方面的決策支持。

（2）對工程項目實施要素的獲得情況進行評估，并提出優化組合意見。這些要素包括：資金、技術、原材料、勞動力和管理人員、建設力量等。在項目管理前期策劃中應考慮充分利用環境條件，合理利用當地資源，充分考慮于其他單位合作的機會和可能性。

（3）就工程項目管理實施過程中可能的風險進行評估，將可能的風險和化解風險的辦法以評估報告的形式提交決策小組。

（二）物業管理投資過程分析

物業管理與房地產項目的成敗密切相關，物業管理已經成為房地產企業競爭的重要手段。物業管理已經成為房地產銷售的主要賣點之一，而且房地產的保值升值與物業管理也有很大關系。客戶的許多需求只有在物業管理階段才能真正體現，因此物業管理者最了解業主的需求，了解物業的特性；物業服務所需要的各種設施，設備需要進行整體的規劃設計，必須在規劃設計階段予以解決。通過物業管理的前饋和反饋，并據此進行投資決策，才能確保項目充分滿足消費者潛在的各項需求，使項目最終成功。

物業管理決策分析的主要任務是根據消費者的需求，確定物業管理的具體定位，為房地產產品完善提出投資建議。主要包括：各類配套設施的投資、水電氣的供應投資、安全保衛的投資、垃圾處理方式的投資、消防設施的投資、綠化的布置等。

三、加強房地產投資的戰略管理

（一）加強房地產企業投資的戰略規劃

對投資進行戰略規劃能使企業投資更具目的性、全局性、長遠性與抗爭性，減少盲目性和風險性。做好企業投資的戰略規劃基礎工作有兩方面：

（1）企業環境分析

環境是企業生存的土壤，企業加強環境研究不僅使企業了解環境今天的特點還可使企業把握環境變化的規律，從而指導企業經營活動。房地產企業環境分析重點應放在經濟環境和消費者上。

對經濟環境研究首先要放在宏觀經濟環境研究與預測；其次要放在市場環境研究與預測上；第三應放在財務環境的研究上。

對消費者研究首先要研究其對產品的總需求；其次要研究消費者需求結構；第三研究消費者的購買力。

（2）企業能力分析和業績分析

企業能力分析的基點是將現有企業能力與新投資業務活動所需能力相對比，找出兩者的差距，努力提高企業能力，使企業新的投資業務得以順利實現。為此國有房地產企業首先要明確企業的能力結構；其次，要發現企業能力存在的問題，明確企業的優勢和劣勢，從而使企業的發展戰略和新的投資業務建立在切實可行的基礎上。企業能力分析是制訂投資戰略規劃的重要前提之一。

企業業績分析是指企業在維持現有能力不變的狀態下，預測其在將來變化的經營環境中所取得的經營成果，從中發現企業要想實現長期發展戰略目標的差距，從而改革企業經營結構，適應環境變化，增強企業危機感，主動將注意力轉向對企業戰略方向的研究上。

（二）加強新建房地產項目的投資決策

國有房地產企業首先須對新建房地產項目加強可行性研究，使其更具操作性。第一要加強新建項目的綜合分析包括項目相關區城及所在區城的區位分析、住宅市場分析、項目競爭條件的分析；其次針對新建項目制訂多種項目發展模式，每一模式都須制定初步營銷策略、進行成本分析、提出初步資金安排計劃、分析財務效益；第三對新建項目的評價要以財務評價為主。

房地產企業對大型的新建房地產項目投資須總體決策，因為企業中某部門或項目公司完成的可行性報告只立足于該項目，而企業對項目的決策既要基于項目本身更要立足于企業的全局，必須從企業的投資組合、資本結構、發展戰略等方面來考慮是否投資該項目。

（三）加強房地產項目的投資組合策略

國有房地產企業推行投資組合策略對于擴大企業規模、回避和降低投資風險、實現資源的有效合理配置，提高投資經濟效益具有十分重要的意義。在此可應用獲利能力分析法來指導房地產項目的投資組合決策，它是根據項目資金利潤率的大小來進行投資項目評價的方法，綜合考慮了項目盈利水平和資金周轉兩個方面的因素。

房地產開發企業的目標資金利潤率以及各類開發項目的銷售利潤率和資金周轉率并不是一成不變的，應當根據實際情況的變化進行適當的調整。進行了項目獲利能力分析后就可以為項目投資組合提供強有力的決策依據，決定企業應努力發展哪些項目，對哪類項目應減少投資，對現有項目應采取什么措施等。

四、結論

房地產作為新興產業，要實現其朝前發展，必須有一個寬松的體制環境、法律環境和政策環境，對產業初期的經濟活動要加強引導、規范行為，著眼于建立健康穩健的房地產投資環境。

房地產投資分析是一項非常復雜的系統性分析過程，其影響因素多且互相之間聯系緊密。對于此，雖本人水平有限，本文在房地產投資的戰略探索研究方面比較淺顯，所做出的研究也存在一定的片面性。但我希望此文也能在未來的房地產投資市場上出一份微薄之力。

參考文獻

[1]俞明軒，房地產投資分析[M]，北京首都經濟貿易大學出版社，2004.

[2]彭俊，劉衛東，房地產投資分析[M]，上海：同濟大學出版社，2004:31-76.

[3]林左裕，不動產投資管理[M]，北京：中國人民大學出版社，2005:64-161.

[4]蘇偉倫，項目策劃運用管理，北京：中國紡織出版社，2005:45-94.

篇6

【關鍵詞】可行性研究分析；主要內容；現狀問題；改進措施

可行性研究最早于20世紀30年代初出現在美國，在開發田納西河流域開始將其列入開發程序，使其成為工程項目規劃的重要階段。改革開放以后，我國為了加強項目投資決策分析，引進了項目可行性研究技術。1983年，國家計委頒發了《關于建設項目進行可行性研究的管理試行辦法》，將可行性研究納入了基本建設的程序。

房地產項目的可行性研究分析是項目前期的必要準備工作，在項目投資之前，從經濟、技術直到社會各種環境、法律等各種因素進行具體調查、研究、分析，確定有利和不利的因素，綜合論證一個工程項目在技術上是否先進、實用和可靠，在經濟上是否合理，在財務上是否盈利，為投資決策提供科學的依據。

一、房地產項目可行性研究分析的主要內容

自1993年取消分房制度以后，我國房地產行業迅猛發展起來。房地產項目的可行性研究分析作為項目決策的基本內容和主要工作方法，已經逐步形成了比較規范和穩定的內容和程序。

不同于一般建設項目先投資后生產的特點，房地產項目投資開發的過程也是項目生產的過程。一般建設項目的建設期和經營期都是截然分開的，先有固定資產投資和流動資金投資，后有生產經營活動。而房地產項目的開發銷售，存在預售模式，使得項目建設期、經營期和銷售期交錯在一起，這就要求房地產項目的可行性研究分析具有其特殊性。

房地產項目的可行性研究分析在一般建設項目的基礎上，著重強調市場分析、項目選址及定位、經營方式以及租售價格的確認、經濟財務的可行分析。另外，在我國可持續發展觀的影響下，項目的環境評價以及節能效應等越來越受到重視。

（1）市場分析、項目選址及定位

房地產項目的市場分析、項目選址、項目定位是對項目的市場需求及供給的分析。通過大量的市場調研、統計分析方法進行市場分析可以獲得目前房地產市場上的走勢和需求，針對市場分析進行項目選址及定位所確定的項目產品供給能夠滿足市場需求，并且能夠為之后的銷售工作打好基礎。因此，做好市場分析、項目選址及定位是項目可行性研究分析的基礎。

（2）經營方式以及租售價格

經營方式以及租售價格的確認是項目收益的重要組成部分。房地產項目采用銷售、租賃或者是銷售和租賃參半的經營方式，關系到整個項目未來現金流量。通過了解周邊樓盤信息，選取近似樓盤作為項目租售價格的參考項目，采取市場分析法等恰當的計量經濟分析方法獲得合理有效的租售價格。在此基礎上進行的銷售收入估算才能客觀公正，具有參考價值。

（3）經濟財務的可行性

經濟財務上的可行性包含兩方面的內容，一是經濟可行性分析，二是財務可行性分析。經濟可行性是指項目整體能夠對國民經濟產生的積極影響，一定程度上能夠推動國民經濟的發展；財務可行性是指項目本身的經濟效益，從項目的總投資和收入出發，分析能夠為房地產企業帶來經濟利益。進行經濟財務可行性分析，客觀的評價項目可行與否是確定投資該房地產項目的關鍵。

（4）環境評價以及節能效益

在項目全壽命周期管理和可持續建設觀念的影響下，房地產項目可行性研究分析越來越注重擬建項目對環境的影響以及可以采取的節能措施。環境評價是從項目的綠化工程、景觀工程對周邊環境以及居民生活的提供的舒適度來進行評價。節能效益是從項目本身的建筑結構出發，分析項目是否符合可持續原則，是否具有循環經濟效應。

只有對上述部分進行客觀的評價分析，得出的可行性研究報告結論才是符合項目本身的，才能客觀公正的為開發商提供投資決策的資料基礎。但縱觀目前房地產項目的可行性研究分析，由于實際操作的復雜性等因素的制約，依舊存在不少問題。

二、房地產項目可行性研究分析的現狀問題及相關改進措施

（1）開發商可行性研究分析意識不強

大多數開發商對可行性研究分析不重視，開發商的目標是獲取利潤，對于可行性研究分析，通常是項目已經立項之后，由于相關部門報批備案需要，或是由于項目融資時，銀行等金融機構的要求，這樣可行性研究分析就失去了其本身意義。

為了解決這一問題，首先必須讓開發商明確，可行性研究分析不僅僅是向當地政府、規劃部門和環境保護部門申請有關建設許可文件的依據，更是開發商在今后競爭日益激烈的房地產市場上，避免靠盲目投資和盲目決策的決策失誤而給投資者帶來無法挽回的巨大經濟損失的有效措施。對開發商來講，在投資決策前做好可行性研究分析工作，才能使項目的許多重大經濟技術原則和基礎資料得到落實，使開發商的決策建立在科學而不是經驗或感覺的基礎上，以減少投資決策的失誤，提高投資的效益。其次，政府部門要加強對項目審批程序的嚴格控制，堅持先有可行性研究分析，再立項。

（2）可行性研究依據不充分

開發商或是委托的相關方在進行可行性研究分析時，主要依據項目的設計方案說明并結合國家、地方政府出臺的相關估價文件，對項目的經濟財務效益進行評價。但是在確認租售收入方面，通常采用的信息量不夠，數據更新不及時，并且選用分析方法不恰當，導致項目租售收入不能客觀反映對項目預售情況的預測，從而影響項目現金流量的預測，使得可行性研究分析結果不合實際。

為此，組織建立專門的數據庫可以有效解決數據收集困難這一關鍵問題，使得房地產的可行性研究分析不再成為 “無稽之談”。

（3）可行性研究分析深度不夠

就目前房地產項目可行性研究分析來看，涉及的范圍足夠廣泛，但是一些方面的分析不夠深入具體。開發商有意識要對環境以及節能效益方面進行評價分析，但在其出具的可行性研究報告中，這一部分論點不鮮明，論據不充分，論述不詳細，并且定性描述占絕大部分，缺乏詳細有效的定量分析。

針對這一現象，政府相關部門制定有關的制度標準，以規范這一部分的研究分析。培養專業型人才，建立專業的可行性研究分析機構，保證可行性研究分析專業化，更加詳細深入。

三、結語

總之，房地產項目可行性研究分析是項目投資決策前的必要步驟，內容上應該較為全面的涵蓋項目的各個方面，在此基礎上，著重注意市場分析、項目選址及定位、銷售方式以及租售價格、經濟財務可行性分析等方面。

我國房地產項目可行性研究分析存在的問題很多，為了有效解決這些問題，就必須從相關的各個角度著手，政府部門加強其監督引導作用，規范可行性研究分析；開發商認真貫徹實行相關政策規范，重視可行性研究分析對擬建項目投資分析的價值；相關可行性研究分析報告編制機構，重視專業人才的培養，提高可行性研究報告的深度和質量。各個部門通力合作，使可行性研究工作發揮其應有的作用。

參考文獻：

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[2]王勇，陳延輝.項目可行性研究工作中的問題及對策探討[J].建筑經濟，2007.

[3]宋春紅，蘇敬勤.論房地產開發項目可行性研究[J].基建優化，2006.

[4]翟富強，翟瑩芳.房地產開發項目與一般建設項目可行性研究的比較與分析[J].基建優化，2003.

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房地產公司簡介范文1

世聯地產

已成為全國知名的房地產綜合服務提供商，業務范圍覆蓋房地產銷售、顧問策劃、資產服務、金融服務及經紀業務。世聯地產始終依據客戶需求和市場變化，不斷創新。下一個十年，世聯地產將致力于打造集成服務領先的房地產綜合服務平臺，并憑借本地智慧和全國共享的知識平臺，為客戶跨地域和細分市場下的多樣化、精細化發展提供強有力的支持!

世聯地產成立于1993年，是國內最早從事房地產專業咨詢的服務機構。2007年，世聯地產整體改制，成立深圳世聯地產顧問股份有限公司。

截至2013年9月，除、新疆、內蒙古、寧夏自治區及青海、甘肅省外，公司已在全國設立并運營的全資子公司41家、控股子公司3家(不包括子公司投資設立的三級子公司)，員工人數超過14000人，基本完成顧問業務的全國布局。其中業務成功布局43個城市、顧問業務成功植入16個分公司。已為全國200多個城市的客戶、超過5000個房地產項目提供了高品質的綜合服務。

世聯地產以深圳為總部，分別在珠三角、長三角、環渤海等區域建立起華南、華東、華北、山東四大業務中心，形成“咨詢+實施”獨特的業務模式，提供從區域開發、舊城改造、土地出讓到項目開發、銷售以及二手房租售的綜合服務，并憑借本地智慧和全國共享的知識平臺。

2014年1月10日，世聯正式對外宣告世聯地產更名“世聯行”。

房地產公司簡介范文2

仲量聯行

仲量聯行(紐約證交所交易代碼：JLL)是專注于房地產領域的專業服務和投資管理公司，致力于為客戶持有、租用或投資房地產的決策實現增值。仲量聯行業務遍及全球75個國家,擁有逾200個分公司，2013年度業務營收約40億美元。2013年仲量聯行代表客戶管理或提供外包服務的物業總面積逾30億平方英尺，并協助客戶完成了價值990億美元的物業出售、并購和融資交易。仲量聯行旗下投資管理業務分支“領盛投資管理(LaSalle Investment Management)”管理資產總值達480億美元。

仲量聯行在亞太地區開展業務超過50年。公司目前在亞太地區的15個國家擁有80個分公司，員工總數超過27,500人。在大中華區，仲量聯行目前擁有超過1,900名專業人員及12,000名駐廈員工，所提供的專業房地產顧問及服務遍及中國的80多個城市。

2014年在馬來西亞吉隆坡香格里拉大酒店舉行的“國際物業獎”亞太區頒獎典禮上，仲量聯行再度榮膺“中國最佳房地產咨詢公司”稱號。此次，除中國市場外，仲量聯行還摘取了亞太地區其他6個國家的五星級“最佳房地產咨詢公司”獎項，以及5個類別的“最佳推薦獎”。

自2011年RCA開始此類數據以來，仲量聯行在亞太地區房地產投資咨詢顧問公司總體排名中一直位居第一，同時在亞太地區的辦公樓、工業地產、酒店和零售地產等細分市場中也位居榜首。2013年，仲量聯行資本市場團隊在亞太地區為總額超過215億美元的商業地產投資交易提供了咨詢服務，占該地區的市場份額的36%。

房地產公司簡介范文3

華業行

華業行是一家從事房地產綜合服務商，全稱“北京華業行房地產經紀有限公司”，以下簡稱“華業行”。華業行成立于1995年，歷經十余年，以置地顧問、全案策略、營銷等覆蓋房地產流通領域的全價值鏈經營體系，已形成了集地塊研究、投資分析、市場研究建筑規劃、產品策劃、營銷策劃、商業招商、銷售、廣告推廣、資源整合等地產綜合服務。

公司服務

全案營銷服務

項目營銷策略制定、項目推廣體系建立及實施、項目營銷策略支持、媒體及廣告策略等等。從項目拿地、前期產品定位策劃到項目銷售推廣，提供全方位專業服務。

產品與營銷顧問服務

產品設計及規劃方案顧問、市場研究及營銷策劃報告、營銷推廣方案、銷售現場管理及銷售動線組織等。營銷顧問服務主要提供專業的投資顧問服務、銷售管理顧問服務、營銷推廣顧問服務。

商業地產綜合服務

商業地產專項市場研究、商業地產市場定位及戰略研究、商業地產全程營銷推廣、商業地產招商策劃、商業地產建筑規劃及產品設計、商業運營管理服務等。

土地市場研究服務

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關鍵詞:房地產;投資;風險識別

房地產投資的全過程是指從房地產投資意向的產生到房地產出售､資金回收或報廢為止的整個過程｡這是一個動態的過程,一般可分為投資決策､項目實施和房地產經營管理等階段｡不同的階段各具有不同的風險特征,任何一個環節的疏忽都可能導致投資的失敗,投資者必須對各個環節的不確定因素進行識別并加以防范｡

一、投資決策階段的風險

在房地產開發過程中,投資決策階段最為關鍵,擁有最大的不確定性與機動性｡房地產投資一旦展開進行,很難從項目建設中撤出,否則會付出高昂代價｡房地產投資決策階段風險主要源于政策和經濟方面｡

1.政策風險

國家政策對產業發展的影響是全局的,政策的潛在變化可能給房地產開發經營者帶來各種形式的經濟損失｡尤其在我國,市場經濟環境尚未完善的條件下,政策風險對房地產市場的影響尤為重要｡

(1)產業政策風險

國家產業政策的變化影響房地產商品需求結構變化,決定著房地產業的興衰｡國家強調大力發展第三產業會直接促進城市商業和服務業､樓宇市場的繁榮｡政府通過產業結構調整,降低房地產業在國民經濟中的地位,緊縮投資于房地產業的資金,將會減少房地產商品市場的活力,給房地產開發企業帶來損失｡

(2)金融政策風險

房地產投資絕大部分依靠銀行貸款而進行,國家金融政策的調整對房地產業發展有著不可替代的影響｡2003年6月央行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》,對房地產開發資金貸款､土地儲備貸款､建筑施工企業流動資金貸款､個人住房貸款等方面作了嚴格規定,提高房地產企業貸款準入門檻,使那些主要靠銀行貸款進行投資的企業面臨著一定的風險｡

(3)土地政策風險

房地產開發建設以土地為載體,土地政策的變化勢必對房地產業產生重要影響｡土地產權制度的變更､不同的土地取得方式､土地調控制度以及不同的土地政策執行力度都會帶來房地產投資風險｡

(4)稅收政策風險

稅收政策的變化對房地產投資影響重大｡稅收政策和土地調控政策是市場經濟條件下政府調節房地產市場的兩個有力工具｡房地產投資中,各種稅費名目繁多,占開發成本相當大的比例,因此,一旦提高稅率,房地產開發企業將面臨巨大成本風險｡

(5)城市規劃風險

城市規劃除了涉及到規劃指標和用途的相容性､容積率､建筑覆蓋率､建筑限高等,更重要的是通過城市規劃布局調整和城區功能調整､交通的變化等來對房地產業帶來影響｡因此,房地產企業能不能及早預測規劃目標,選擇增值潛力較大的合適地塊,是決定項目開發成敗的核心因素｡

2.經濟風險

經濟風險包括市場供求風險和通貨風險｡市場供求風險是最直接的風險｡市場供應量､市場購買力､市場價格等反映供需狀況指標的動態性和不確定性,導致供需的動態性和不確定性,進而極易導致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風險｡相反,市場供需不平衡會導致大量商品房空置滯銷,使投資者承受資金積壓的風險｡另外,房地產投資周期較長,其間可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風險,也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風險｡膨脹率下降會抑制對房地產商品的需求,房地產價格下跌,給房地產投資者帶來損失,膨脹率增大會刺激對房地產的需求｡

3.區域社會環境風險

由于社會經濟發展的不均衡性,各個國家､不同地區的社會環境各異,這使得不同地域的房地產開發面臨不同的風險因素,同一風險因素在各地的影響程度也相差懸殊,即風險具有比較明顯的地域性｡

4.開發時機風險

從房地產周期理論可知,項目開發時機也存在著一定的風險｡由于房地產開發周期長,易受國民經濟的影響,因此,經濟發展趨勢就成為影響開發時機的主要因素｡所以說,風險與開發時機的選擇密切相關｡

二、項目實施階段的風險

房地產投資的實施階段是指房地產投資計劃的具體實現過程,它包括從獲取土地､籌措資金到設計施工等過程｡此階段將面臨具體的風險因素｡

一方面,在土地獲取階段,房地產開發企業通過協議､招標和拍賣意投等方式來獲得所需要的土地,這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風險｡

另一方面,時間､質量和成本是房地產項目建設階段的三大管理核心,也是三大風險因素｡管理不當,將會使企業面臨工期拖延風險､質量風險和成本風險｡

1.工期拖延風險

工期一旦被延長,一方面房地產市場狀況可能會發生較大的變化,錯過最佳租售時機,如已預售,會承擔逾期交付的違約損失､信譽損失;另一方面,會增加投入資金利息支出,增加管理費｡

2.項目質量風險

質量是企業的生命｡開發項目質量主要體現在項目的適用性､可靠性､經濟性､美觀性與環境協調性五個方面｡消費者重視房屋的物理質量,更強調房屋的效用｡承包商施工技術水平落后､偷工減料,建筑結構有安全隱患等,是造成項目質量風險的主要因素;房屋設計和戶型結構未充分考慮潛在消費者功能需求,也是房屋質量不佳的重要方面｡

3.開發成本風險

房地產項目開發成本風險源于開發的各個階段｡建設前期對項目成本的影響程度達95%—100%,越到后期影響程度越小｡在規劃設計中,方案陳舊､深度不夠,參數選用不合理以及未進行優化優選設計,都會導致生產成本的增加,在建設期間,國家調整產業政策,采用新的要求或更高的技術標準,也都會使房地產開發成本增加｡除此之外,通貨膨脹､物價上漲導致的建材價格上漲和建筑成本的增加及項目是否能按時完工､工程質量的保證､施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風險｡

三、經營管理階段的風險

房地產項目建成后,資金投放工作基本結束,投資過程就轉入到房地產銷售､出租或物業管理的經營管理階段｡該階段決定著房地產投資收益的實現,是房地產投資風險最大的環節之一｡其中包括:營銷策劃風險､物業管理風險和其他風險｡

1.營銷策劃風險

營銷策劃是經營管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回､利潤能否實現｡在房地產營銷策劃中,價格定位､銷售渠道､營銷方式等都是很重要的方面｡其中,定價最關鍵,因為消費者對價格最敏感｡價格過高遠離市場會引起房地產銷售困難,難以實現利潤;而價格過低不僅會減少房地產利潤,還可能致使消費者懷疑商品房的質量,從而影響房地產商在市場中的形象和信譽風險｡

2.物業管理風險

物業管理的水平關系到企業的聲譽和后繼生存與發展｡房地產開發投資競爭日益激烈,消費者不僅注重其價格和質量,而且注重其售后服務,即物業管理,物業管理需要一些專業的管理人員來進行管理,這也面臨著一些不確定因素,如專業管理隊伍､管理構架､管理公約以及管理費用等｡

3.其他風險

其他風險有很大的不確定性｡其中包括不可抗力以及由人們的過失或故意行為所致的災害等等｡這些風險發生的可能性較小,但所造成的損失卻是較大的｡

總之,房地產投資過程是一個長期的､涉及面廣且復雜的過程｡這一過程中存在著大量不確定的風險因素,同時,還涉及到房地產投資者與政府部門､最終用戶等之間的諸多關系,涉及到大量的政策､法規和法律問題,要做出一系列非確定性決策,這些決策屬于風險性決策范疇,決策是否正確,直接影響到投資的效果甚至投資的成敗｡因此,必須對房地產投資過程作全面､系統的風險分析｡

參考文獻:

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[2]李偉.房地產投資分析與綜合開發[M].北京:機械工業出版社,2003.

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關鍵詞：房地產；營銷策劃；問題；趨勢

房地產市場逐漸由賣方市場過渡到買方市場，企業取得一塊地就能制勝的神話已經遠去，激烈的競爭需要企業對房地產營銷策劃越來越重視，房地產營銷策劃對促進房地產業的健康發展以及增強房地產企業的競爭能力具有重要的意義，房地產營銷策劃已成為關系到房地產項目開發成功與否的首要環節。由于我國房地產市場發展比較落后，房地產營銷策劃的理論和思想至今仍未真正成熟，再加上一些開發商缺少營銷策劃方面的經驗，在實際房地產營銷策劃操作中難免存在一些問題。

一、房地產營銷策劃中現存的問題

①目標客戶定位不準確。由于高額的消費支出、購買結果的不確定性，房地產消費是一種高關聯度的購買行為，其購買決策的環節、影響因素和時間都復雜得多，變化的可能性也大得多，所以應該采用專業的消費者行為調研。可是一些房地產開發商認為“市場是引導出來的”、“我們比消費者更專業”，正是由于房地產開發商的這種心態，使之在房地產開發過程中營銷策劃者普遍忽視了對消費者的研究，從而造成了目標客戶定位不準的現象。

②缺少規范的可行性分析。眾所周知，房地產開發不但受諸多相關經濟、法律和政府相關政策及其變化的約束，而且還要受許多不可預測因素的影響，這些約束和影響直接或間接地改變房地產開發項目的建設費用乃至決定項目的成敗。然而，有一些開發商在前期策劃過程中不知投資分析為何物，對未來政策走勢缺乏敏銳性的分析和判斷，不做規范的項目可行性分析，往往依賴高層領導個人經驗和感覺進行投資決策，營銷策劃也介入過晚，導致投資決策失誤，開發產品不對路，以至于到項目銷售中期，盡管投入了大量的人力物力宣傳推銷，仍然有大量商品房滯銷。

③無視差異化競爭。與普遍忽視消費者研究相反，部分房地產開發商過度重視對同行競爭者的研究，常常不惜花上半年的時間動員全公司的力量，發動地毯式的搜索從本區域到跨區域甚至全國的假想敵都無不囊括，從環境、房型、配套到裝修細節等競爭者優勢都關注備至。然而這樣大量的投入沒有什么實質性意義，得出的結論不能指導我們的實際工作。事實上房地產與普通消費品不同，即便地段不同也不會有任何兩個項目會同質化，既然不會有同質化，那就絕不會面臨像普通消費品那樣廣泛的競爭。

④“克隆”現象比較普遍。房地產營銷策劃的興起，應當是由廣州、上海、深圳等沿海發達城市開始的。多年的房地產營銷策劃實踐，使第一批專業策劃人員積累了豐富的策劃經驗和極有價值的策劃理論和思想。最近幾年來，內地城市的開發商也開始注重起營銷策劃來。這些地方引入策劃的途徑有：一是派專業人員到沿海城市學習、取經、參加各類策劃培訓班；二是要請知名策劃人前往內地房地產開發項目擔任總策劃或顧問；三是內地舉辦各種房地產營銷策劃演講會，并邀請知名策劃人參加交流，從中獲得沿海地區房地產營銷策劃的最新理念。通過這幾種方式，沿海城市先進的房地產營銷策劃理念和優秀的經典案例，開始在內地開花結果。同時，內地策劃人在策劃理念和手段上不可避免地出現了“克隆”現象，甚至有的地方幾個樓盤的營銷策劃方案幾乎相同，這已經引起同行們的關注。

⑤過分依賴廣告攻勢。有些房地產策劃者過分強調“猛烈的廣告攻勢”“、強大的空中優勢”，偏愛采用大發行量的大眾媒體進行宣傳。這種“用大炮打蚊子”的做法，有效性差成本也居高不下。廣告成本的大幅度提高必然會影響最終收益。隨著媒體干擾的增大，媒體的邊際傳播收益也在下滑，房地產策劃者應該針對具體項目量體裁衣，作出合理的廣告費用預算。

二、房地產營銷策劃發展趨勢

①強化品牌戰略。隨著房地產逐漸進入品牌競爭時代，房地產市場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉而進入品牌競爭階段，房地產開發商更注重對品牌的培養與宣傳。因此房地產營銷策劃者應注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價值，進行統一品牌之下的分品牌戰略；同時廣告意識要超前，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資源強化產品的品牌。

②適應消費者個性化要求。隨著房地產消費市場日趨理性和個性化，消費者偶然性、沖動性購買行為減弱，理性購買行為增強；各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標準和喜好，消費者對商品房的選擇會更趨“個性化”，會更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤。因此房地產營銷策劃者應該針對不同消費者進行日趨明朗的市場細分，以滿足不同類型消費需求的消費群，比如中小型房地產企業就必須以其個性化和特色需求也在市場占據一席之地。

③調整營銷模式，建立全程營銷機制。房地產全程營銷策劃是從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法，結合房地產行業的運作流程，逐步實施。各開發商核心能力的側重點不同，房地產營銷組織形式也可以有其獨特性。但是，基本的框架應該大同小異以客戶導向型全過程營銷理念為指導，營銷機構應強化策劃和銷售部門的客戶服務和反饋功能。策劃部門應該是樓盤相關信息的收集者和樓盤市場興奮點創造性思維產生的組織者。通過吸引客戶深度的前期參與和策劃，可以使項目的市場推廣自然而然地變得容易。當然，在整個項目策劃過程中，不排除專業人士對客戶適當地引導，從而把雙方可能的分歧解決在前。目前不少開發公司紛紛成立客戶俱樂部，經常性地與客戶溝通項目進展、公司狀況，組織客戶深入項目策劃，與客戶形成互動的有效聯接。一些開發公司專門成立了客戶服務中心，設投訴接待和售后服務等職能。

參考文獻：

[1]國寧。房地產營銷與策劃[M]。北京:中國商業出版社,2006。

[2]賈士軍。房地產項目全程策劃[M]。廣州:廣東經濟出版社,2003。

[3]覃彥玲。房地產營銷觀念與案例分析[J]。重慶建筑大學學報,2005,(1)。

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【關鍵詞】風險控制；風險評估；房地產開發

目前比較常用的房地產開發風險評估方法有敏感性分析法、盈虧分析法、調查和專家打分法，以下主要介紹敏感性分析和盈虧平衡分析方法，對濟南X房地產項目進行研究。

一、 風險評估方法

1．敏感性分析法

運用分析、預測在房地產投資過程中的不確定性因素的變動，確定經濟指標所受到的影響，敏感因素判斷指標是該因素發生很小的變化卻對經濟產生較大的影響。敏感性分析主要進行分析和預測，也是房地產投資分析的主要指標，主要工具有凈現值和內部收益率等。敏感性分析可以提高決策的準確性，用以測定風險項目相關因素發生變動時，導致項目盈利能力變化的范圍和幅度。

以下介紹單因素敏感性分析步驟：

首先，確定指標

根據需要完成的任務選定經濟指標。在項目初步可行性階段常用的指標是凈現值和內部收益率指標等。

其次，選定需要分析的不確定因素

本階段是分確定影響經濟指標的主要不確定性因素，影響經濟指標的不確定性因素眾多，但是沒必要對所有的因素進行敏感性分析。選取首要不確定性因素有兩條：第一，在可預計的變動范圍內，不確定性因素的變動將會比較強烈的影響經濟評價指標；第二，對其在確定性經濟評價中采用的數據有較大把握。選定不確定因素要結合這兩點進行。

第三，計算近機評價指標的值

分析不確定性因素對經濟指標的影響的變化程度，必須以正常情況下經濟評價指標為參照。因此，首先做出正常情況下的經濟評價指標。

第四，分析經濟效果評價

對不同的不確定因素設置相應的變動幅度，每次只變動其中一個因素計算相應的經濟指標值。以次類推直到計算出所有因素所對應的經濟指標值。

最后，判斷項目的風險程度

根據經濟評價指標變動對實際生活的影響的大小判斷項目風險程度。如果出現的可能性大，并且又比較敏感，一般認為項目的風險程度大。反之，項目的風險不大。

2．盈虧平衡分析法

盈虧平衡分析重點是對產品的業務量、成本、利潤之間的綜合分析，目的是預測利潤和控制成本，又稱保本點分析或量本利分析法，是用以確定經營狀況的一種數學分析方法。企業收入=成本+利潤，如果利潤為零，也就是在盈虧平衡點上，項目收入與支出相等，凈收益等于零。盈虧平衡分析方法主要有線性和非線性盈虧平衡分析，這是按照分析要素間的函數關系不同劃分的。

（1）盈虧平衡分析的假設

第一，房地產開發面積與房地產的總銷售收入和生產總成本存在線性關系；

第二，房地產產量和銷量相等，即能全部銷售出去；

第三，房地產產品的固定成本和銷售價格是不變的；

（2）固定成本和可變成本的劃分

項目固定成本是指不隨土地開發數量變化而變化的成本，如土地購置費用、固定資產折舊費用等；可變成本是指隨著開發數量變化而變化的成本，如建安費、公共費等。

3．專家評價法

這是最簡單、最常用、易于分析的定性分析方法。專家評價法主要包括兩步：第一、識別每一項目可能面臨的風險，列出風險調查表；第二、用專家系統對風險因素進行打分，評價其重要性，綜合成整個項目風險。專家打分的依據主要是根據個人判斷和專家判斷而來的。

4．蒙特卡洛法

蒙特卡洛法又稱統計試驗法，誕生多半個世紀以來被廣泛運用于經濟、科技等領域。它的工作原理是通過對隨機變量進行抽樣，代入數據庫，確定函數值，這樣模擬許多次就可以得到一組函數值，由此確定函數的分布曲線及數學期望、方差、標準差等。

它使用概率的方式確定風險因素的大小，該方法中所有元素都同時受不確定性風險的影響，克服了敏感性分析單一元素的局限。兩外此方法還可以通過計算機實現，極大的方便和節約了時間。

5．模糊綜合評價分析法

該方法借助于模糊數學的一些概念，對實際的綜合問題進行評價，將一些不易確定的變量，從多個角度對其進行評價。每個變量都會對其賦予指標并做最后俳優的標準。

該方法為世界中模糊、不清晰的問題提供了充分的概念化，并用數學的語言解決。對評價的事物進行劃分，對各個等級程度進行分析，這樣就使對事物的描述更加深入、分析結果更準確。

二、項目風險評估結果