導語：如何才能寫好一篇房地產價格策略分析，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關鍵詞】房價；地價；供需關系；政府政策；壟斷；房地產稅

緒論

房地產商品是房地產市場生產的產品，它能夠為居民提供必需的生活和工作的空間，因此是人類生活必不可少的生活資料之一。一般來說，房地產商品具有幾個明顯的特征：房地產商品價值大、使用期限長，是非常典型的耐用商品；這種耐用性特性決定了房地產商品兼具消費品和投資品的特點，它不但能夠作為消費品自用，同時還能夠當做投資品投資。正是由于房地產商品具有的二重性特征，在我國目前投資手段缺乏的情況下，很多居民便將房地產作為投資手段，以實現資產的保值增值，這就成為導致我國房價飛漲的原因之一。除此之外，房地產價格還受到地價、供需、政府政策、壟斷與管制、房地產稅等因素的影響[1]。

1、房地產價格影響因素

1.1 供需因素對房地產價格的影響

商品價格是建立在商品價值的基礎上，并隨商品的供需關系變化圍繞商品價值上下波動。換言之，就是在商品價值一定的情況下，商品價格直接受商品的供求關系的影響。當商品的供應量大于需求量時，商品價格下降；當商品的供應量小于需求量時，商品價格上升。這種商品價格的上升和下降，客觀上起到了平衡商品供應量和需求量的作用。

房地產價值由房地產工程建設的社會必要勞動時間決定，社會必要勞動時間是在生產領域中耗費的，不是在流通領域中由供求決定的，供求關系不能決定房地產價值，但可以通過產品價格波動調節不同建設條件下建設工程數量的比重，從而影響加權平均數，影響工程價值的形成。供求關系的變動，使產品價格圍繞產品價值這個中心而變動。房地產價格偏離產品價值運動的方向和程度直接決定了供求關系的演變。供不應求，房地產價格在產品價值的基礎上向偏高的方向運動；供過于求，房地產價格在產品價值的基礎上向偏低的方向運動，至于運動中房地產價格與價值的偏離程度，取決于供給與需求之間平衡與不平衡的程度，從短期看，供求決定價格，從長期看，價格決定供求，由價格決定著供求的平衡與不平衡[2]。

1.2 政府政策對房地產價格的影響

在我國房地產市場上，政府政策一直是影響房地產市場發展的重要因素之一，它直接決定了房地產市場的宏觀走勢。自1998年以來，房地產價格一直處于上升狀態，已經成為社會矛盾的集中點。政府為應對此問題，出臺了嚴厲的調控措施，近兩年來取得了一些成效，甚至出現過短暫的下跌情況。

就貨幣政策對房地產市場的影響來看，已有的研究己經深入探討了利率、貸款期限、信貸規模、匯率等對房價的沖擊作用。按揭方式選擇和住宅價格變化存在顯著的動態關系，按揭成數、按揭利率和按揭期限對住宅價格均產生影響[3]。同時，引入住宅抵押貸款后，住宅價格對收入增長率的變化非常敏感。住宅價格上漲的重要原因就在于金融對房地產市場強有力的支持[4]。在匯率、利率對房價的關系上，利率對房地產價格有負向影響，匯率對房地產價格有同向影響。房價上漲與銀行的金融支持密切相關[5]，銀行資金高度向房地產市場聚集，推高了國內房價，催生了市場泡沫。而政府對住房價格的隱性擔保，更加劇了房地產價格的上漲。

貨幣供應量變化對房地產價格有長期的持續正向影響，其對房價變化的貢獻率大于利率對房價的貢獻率，且呈現加速上升趨勢；而利率變化對房地產價格有負向影響，但其影響在長期內逐漸減弱，并最終回歸到原點[6]。短期中，中央銀行實際貸款利率、存款準備金實際利率、一年期商業貸款實際利率對房價存在負向影響；在長期中，一年期商業貸款實際利率對房價存在正向影響；實際再貼現率無論在長期還是短期對房價影響都不明顯，而一年期存款實際利率無論是長期或短期對房價都有負向影響[7]。另外，東、西部地區房價受信貸規模影響很大，中部地區房價受經濟增長影響最大，而實際利率對各區域影響差異不大，而且都比較小。從房地產需求來看，它對各地區房價的長期趨勢都存在顯著的負效應，而需求的短期變動只在西部影響房價的波動。利率對房地產行業沖擊存在價格難題，通過利率調節房地產價格存在時滯；貨幣供給量對房地產業的沖擊具有明顯的正向沖擊主導和瞬時性強的特征[8]。對于不確定性環境下房地產價格的決定因素，房地產價格受到按揭貸款額度、按揭貸款利率、居民可支配收入等因素的影響[9]。居民可支配收入和按揭貸款利率等基本面因素對房地產價格有一定影響，但實際影響相對較小；而居民的“適應性預期”對房價上漲影響很大；短期內，抵押貸款利率工具對控制房價的實際作用并不明顯。未來房地產價格的走勢仍然取決于政府、房地產開發商和居民的三方博弈。

從匯率對房地產價格的影響來看，匯率對房地產價格的影響是從供需兩個方面實施的：從供給角度看，勞動力供給存在“棘輪”效應，無論是匯率低估造成的經濟結構傾斜還是匯率調整將要引發的經濟結構復位都會導致房地產價格的上漲。從需求方而看，匯率長期低估引起的過度的城市化進程、經常項目的持續順差、匯率升值預期帶來的大員熱錢流入共同推動了房價的上漲。所以，當前的高房價是匯率管制下市場自身為經濟高速增長選擇的應力釋放點，它部分緩解了人民幣升值的壓力，但卻進一步扭曲了資源的配置[10]。

1.3 管制、壟斷、合謀對房價的影響

我國房地產市場壟斷程度較高，并由此造成了房地產價格居高不下：在壟斷的市場條件下，開發商之間會達成價格合謀，并造成房價持續上漲。例如，北京房地產市場經歷了國有企業壟斷、寡頭壟斷和價格合謀三個階段[11]。我國房地產市場壟斷度很高，并在一定程度上造成了我國近年來的房價剛性問題[12]。壟斷也是我國房地產市場價格居高不下的根本原因，我國房地產市場是一個區域性的寡頭壟斷市場，在這樣的市場條件下，開發商的價格合謀就成為可能[13]。

由于房地產市場壟斷性的存在，開發商會采取各種價格策略，由此造成房地產市場價格的上漲。房地產產品是一種同質性、低需求的產品，由于房地產市場的區域壟斷性特征，行業進入門檻較高，而消費者又以小客戶為主，使得價格合謀成為開發商的理性選擇[14]。房地產市場是一種具有較強壟斷性的市場，因此開發商在制定價格時，會采取一些慣用的價格策略（跟隨策略、合謀、價格歧視、拍賣競價、掠奪性定價等），同時也探索了一些獨特的價格策略，如外部效應內部化、增值誘導定價、制造短缺擠壓以引致剩余需求擴大等，這就決定了中國房地產業具有較大的市場勢力[15]。

關于政府在房地產市場中的作用，我國學者也進行了詳細的分析。一般來說，政府介入市場是為了克服市場失靈的存在，但是由于我國的國情和體制安排，政府己經成為房地產市場上一個重要的力量，甚至在某種程度上說，政府成為高房價的推動力。地方政府介入房地產市場是“雙重壓力”下的體制沖動。這“雙重壓力”分別是分稅制和地方政府作為中央政府的機構的第二重身份。分稅制下，地方政府的財政支出和收入嚴重不成比例，但同時又必須全力配合中央政府實現社會穩定、經濟增長、充分就業等社會經濟目標，完成自身的政績考核。隨著地方政府手中掌握的資源越來越少，土地就成為現有的政治體制下地方政府手中推動增長的直接資源之一。地方政府通過拉動房地產這么一個高關聯度的產業的發展，動員各種社會資金的投入，實現地方經濟增長，緩解地方就業壓力。在雙重壓力之下，地方政府通過適度的土地供給控制、房產推動、輿論導向、對房地產產業的支持等手段，來深度介入房地產市場，從而直接推動本地的GDP增長，實現地方政府自身的收益[16]。地方政府是造成房價持續上漲的重要原因之一。地方政府在房地產市場中的行為是其收益與成本比較之后的結果，與預期收益相比地方政府的預期成本非常低，再加管機制的缺失，地方政府就有足夠的激勵推動房地產價格的上漲[17]。2004—2006年間，管制與壟斷顯著因素導致的房地產開發平均成本上升了94%，并且這種作用有不斷增強的趨勢。其中，對中東部地區的影響要大于西部不發達地區，對珠三角地區的影響要大于其它所有地區[18]。

1.4 其他因素對房地產價格的影響

除了上述分析的供給、需求、貨幣政策、政府管制、壟斷等因素對房地產價格的影響外，城市公共品供給、人口遷徙等也是房地產價格上漲的內在動因。城市公共品（如道路交通）的恰當供給能夠加劇房地產開發商之間的競爭。在其它條件不變的情況下，能夠拉動房價下降[19]。人口遷移會顯著地影響房地產價格水平，空間地理因素與城市房地產價格水平存在很直接的聯系[20]。對于房地產價格對通貨膨脹與產出機制的影響，無論是短期還是長期，物價與產出都能顯著正向的影響房價；而房價在長期能夠對物價和產出產生顯著的正向影響，但短期內影響十分有限[21]。在考慮通貨膨脹的條件下，我國房地產價格和國際資本流動的關系表明：短期內房價上漲吸引了外資流入，長期中外資流入會對房價上漲產生影響[22]。另外，城市經濟開放度與城市房地產價格之間存在顯著的正相關關系，房地產價格受到了房地產市場自身供需因素、城市經濟因素和城市開放程度三方面的影響，隨著我國經濟開放度的不斷提高，城市開放度將成為推動房地產價格上漲的主要因素之一。

2、房地產稅對房價的影響

房地產稅收的作用是作為政府的一種宏觀調控手段在總量和結構上控制房地產市場，而不是直接參與其微觀價格的形成，房地產價格的形成最終仍由市場供求決定。房地產稅收調控活動的主要環節包括：國家制定和實施房地產稅收政策法規、房地產稅收收入變化和納稅人收入的變化、納稅人決策行為變化、房地產市場供需狀況變化及公共政策目標實現。其中，稅收政策法規的制定和實施是調控起點，它引起稅收調控的后續過程，決定著調控的方向和結果；納稅人收入的變化既是稅收調控的中間環節，引起后續活動，又是國家稅收調控目標的一個重要方面；住宅開發商和購房者決策行為的變化和房地產市場供需狀況的變化是稅收調控的目的所在，即達到政府預期的公共政策目標。

受益論認為雖然對房地產征稅將增加房地產交易成本，降低房地產預期收益率，改變房地產市場主體對房地產的總需求，進而影響房地產價格。但是對房地產征稅并不必然導致房地產價值下降。如果政府把房地產的稅收收入用于擴大地方公共支出，改善地方公共基礎設施和公共服務，如交通（鐵路、公路、公交等）、文化設施（學校、圖書館）、環境（綠化、污染處理）、安全等，就會促使房地產增值。因此房地產價值到底會提高、降低還是不變，取決于房地產稅、地方公共支出與房地產價值的關聯性。單獨來看，房地產稅負的提高會導致房地產需求的降低，進而降低房地產價格；地方公共支出的提高會增加房地產的價值，進而提高房地產價格。綜合考慮房地產稅和地方公共支出對房地產市場的影響時，房地產主體的決策行為取決于房地產稅在地方公共支出中所占的比例。例如，房地產稅稅負提高，使地方財政收入增加，政府就有能力提高地方公共支出。地方公共支出水平的提高表現為公共服務的變化如：城市環境的改善，交通更加便利，學校和圖書館增多，公共安全增強等。當房地產稅稅負提高給房地產主體帶來的損失大于地方公共支出增加所引起的福利時，居民福利增加，房地產價值提高，將吸引更多的人口在該地區購房居住。需求的增加最終導致房地產交易量和房地產價格的上漲[23，24，25]。

3、總結

在國外許多國家和地區，房地產稅收制度已相當成熟，有關房地產稅收理論研究也比較深入。無論是房地產稅定義（房地產稅是“受益稅”還是“資本稅”）或是房地產稅收歸宿研究，均是學者們研究和爭論的焦點。房地產稅作為理想的地方稅稅種，既為地方政府提供了穩定而有效的收入來源，同時也是政府調控房地產市場發展的重要政策工具。近年來國外學者對房地產稅與房價關系的進行了較多探討，并且研究成果對利用房地產稅調控房地產價格波動實踐起到了一定的指導作用。但由于研究方法使用及相關基礎數據缺乏，學術界尤其是國內學術界對房地產稅與房價關系進行深入探討的文獻并不多，缺乏對房地產稅對房價影響的深入理論分析和實證探討，因此，現有研究在理論和經驗研究上尚有進一步深入探討的可能與必要。筆者認為，關于房地產稅對房價影響的研究至少尚存在以下兩個方面的問題有待加強。

（1）房地產稅對房地產價格的影響機理

現有關于房地產稅對房價影響的理論模型多針對國外的房地產稅制形成，難以體現我國房地產稅制特點，因此在進行我國房地產稅對房價影響機理分析時不宜直接套用國外的研究成果，這也是我國房地產稅研究相對緩慢的其中一個重要原因。由于我國房地產稅種較多，房地產稅制較為復雜，因此，如何構建適當的模型，如何選取合適的解釋變量，既能反映房地產稅對房價的客觀影響，同時又不影響模型的適用性是值得研究的重要命題。

（2）我國房地產稅對房地產價格影響的實證分析

近年來，我國學者對房地產稅收的研究越來越多，研究內容主要包括：我國房地產稅制體系研究、房地產稅制改革和稅制優化以及稅收對房地產市場調控作用。但總體而言，現有研究多為對策探討和政策分析，缺乏對房地產稅影響房價的實證探討。因此，采用計量經濟模型分析我國房地產稅對房價影響的經驗證據，不僅有助于理清我國房地產稅與房價之間的關系，也可為利用稅收完善我國房地產市場調控體系提供經驗參考。

參考文獻：

[1]曾憲祖，許必建. 供需關系對價格變動影響的差分方程模型 [J]. 云南師范大學學報，1994，（1）.

[2]肖倫斌. 供需關系對建筑產品市場價格形成的影響分析 [J]. 建筑經濟，2009

[3]李宏瑾，徐爽. 供給剛性、市場結構與金融—關于房價的Carey（1990）模型擴展 [J]. 財經問題研究，2006（8）：42-49

[4]周京奎. 利率、匯率調整對房地產價格的影響—基于理論與經驗的研究 [J]. 金融理論與實踐，2006（12）：3-6

[5]史小今. 當前房地產市場的形勢、問題及對策—訪中國社會科學院金融研究所易憲容研究員 [J]. 理論前沿，2007（11）：5-9

[6]王來福，郭峰. 貨幣政策對房地產價格的動態影響研究—基于VAR模型的實證 [J]. 財經問題研究，2007（11）：15-19

[7]宋勃，高波. 利率沖擊與房地產價格波動的理論與實證分析：1998-2006 [J]. 經濟評論，2007（4）：46-56

[8]高波，王先柱. 中國貨幣政策房地產行業效應的實證分析 [J]. 廣東社會科學，2009（5）：25-33

篇2

【關鍵詞】房地產價格通脹投資貸款

房地產具有很強的金融屬性，是一個高度依賴金融業的產業，購買力和流動性等因素對我國房地產市場的價格走勢具有重要的影響，研究我國房地產市場價格居高的內驅力對于我國房地產市場的調控和資本市場的穩定具有重要意義。

一、綜述

1、國外研究現狀

國外學者的已有研究大多數以房價及其變動指數為因變量，宏觀經濟因素為自變量，通過建立回歸模型研究其間關系。Case，Shiller（1990）基于美國4個大城市 1970 年一季度―1986年三季度的數據，采用時間序列截面法，分析得出：房價和人均收入以及價格的滯后變量變化呈正相關關系。Clapp，Giaccotto（1994）基于美國三鎮 1981 年10月―1988 年 9 月的數據，采用OLS 回歸法得出：宏觀經濟變量對房價具有重要影響。Quigley（1999）基于美國 41 個城市 1986―1994 年的數據，采用時間序列截面法，分析得出：宏觀經濟變量影響房價的走勢。

2、國內研究現狀

早在 20 世紀 90 年代，國內已有學者對我國房地產價格上漲的原因作出研究。張慧芳（1996）指出土地市場不規范、安置用房量大、拆遷費用高、商品房價格構成不合理、商品房標準過高、房屋工程費上漲幅度過大、開發商回報率過高是我國房地產價格高漲的原因。

之后又有學者運用計量經濟的方法研究影響我國房地產市場的因素。曹振良（2006）運用理論及實證分析影響房地產市場的四要素，即宏觀經濟、金融支持、投機和調控政策。高鐵梅、梁云芳（2006）運用協整模型和 H- P濾波計算房地產均衡價格及房地產價格偏離均衡價格的波動狀態。柳冬（2008）運用多因素回歸模型、狀態空間模型及 Kalman 濾波方法，預測我國房地產市場價格趨勢，并分析金融危機后房地產價格波動的影響因素。周建軍（2009）基于我國 2000 年一季度―2007 年二季度的數據進行實證研究得出：土地價格和居民可支配收入與房地產價格呈正相關關系，但人民幣實際利率與房價呈負相關關系。楊瑾（2010）基于對市場供求和競爭理論、價值理論的研究，得出在 7個不同方面完善我國房地產價格機制及抑制房價泡沫的策略。

二、我國房地產市場現狀

2010 年以來，針對部分城市房價上漲過快等問題，國家出臺了一系列房地產市場調控政策。當前房價已經連續 13 個月回升，從全國房屋銷售價格指數同比漲幅變化趨勢來看， 2009 年四季度―2010 年一季度房價的上升速度快，后在國家宏觀政策的調控下有所回落。我國房價漲幅從 2009 年的 25%下降到 2010 年的 15%，但房價收入比仍在高位，房價收入比位置適當一般位于 3～6 之間，而 2009 年我國城鎮居民房價收入比為8.3，2010 年增長到 8.76（此數據由 2010 年城鎮居民人均可支配收入約為 18 900 元，按城鎮居民每人 30 m2 和城鎮家庭每戶3口人計算得出），增幅達到 0.46。

三、我國房地產價格上漲的原因

1、居民購買力

2005―2010 年我國的人均 GDP 持續上升，其中 2009 年我國的房地產增加值比重約為 5%，2010 年約為 6%。GDP 增長趨勢與房地產在 GDP 比重上升具有剛性關系。城鎮化是內需的重要拉動力。據測算，中國城鎮化率每上升1個百分點，城鎮人口就增加1000多萬人；城鎮人口每增加1個百分點，會拉動內需增加10 萬元。GDP 和城鎮化率的持續增長導致我國居民購買力增強，而強勁的購買力是直接導致房地產價格上漲的重要動力。

2、通脹流動性

我國總體上處于通脹壓力加大、快速增長、流動性加速 CPI的形勢，而房價的波動和 CPI 以及流動性密切相關。通脹趨勢和房價上漲預期，導致居民恐慌而尋找保值方式心理導致其大量搶購房產。流動性過剩容易形成持續的通脹預期，勞動力、土地、資本等要素成本不斷上升，也導致了房地產價格的持續上漲。

3、房地產投資

我國房地產投資 2007―2008 年增速位于固定資產投資之上，經濟危機以后，房地產投資增速下挫，增速最低回落1%。經濟刺激政策出臺以后，房地產開發投資開始平緩增長，但仍然明顯固定資產投資增速。從 2009 年底開始，房地產開發投資快速增長，到 2010 年一季度，增速達到了 35%的歷史最高位。房地產投資的不斷增加給房地產價格居高不下提供了強有力的支撐。

4、房地產信貸

2010年一季度我國金融機構新增貸款 2.6 萬億元，開發貸款和個人貸款8000多億，占一季度貸款總量的 32.4%（2009 年房地產貸款比重約為 20%），其中房地產開發貸款 3 207 億元，個人購房貸款 5 227 億元，個人購房貸款增長 53%。房地產刺激經濟，泡沫積累迅速，投資型購房的杠桿效應明顯。房地產開發貸款和個人購房貸款的持續快速增加是導致我國房地產價格上漲的又一內驅力。

四、建議

我國“十二五”規劃時期將以加快轉變經濟發展方式為主線，處理好管理通脹預期與調整經濟結構的關系。保持物價總水平基本穩定適度的物價上漲有利于調結構、轉方式，但房價的居高和較大的通脹壓力有著密切的聯動關系，針對我國房地產價格持續居高提出以下建議：

1、在經濟增長略緩、通脹壓力稍大的情況下，宏觀政策調控房地產市場，實行需求管理與供給管理并重、需求緊縮而供給擴張的政策。通過實施穩健的貨幣政策抑制總需求過快擴張、通過加大房地產領域投入等來擴大供給，切實落實中小套型普通商品住房建設計劃和供地計劃，督促房價上漲過快的城市增加居住用地的供應總量。

篇3

［關鍵詞］房地產營銷；借勢營銷；影響因素

1引言

房地產的價格在很大程度上取決于房地產的影響因素狀況，而影響房地產價格的因素很多，鄔連東、張方在公寓住宅的定價研究中，考慮商業繁華程度、軌道交通、文化娛樂餐飲、醫療條件、教育條件、臨近大學、容積率等因素作為影響房價的主要參考。尚宇梅等人在房地產的評估中引用如下影響因素：地段、繁華程度、交通便捷度、環境景觀、建筑物情況、臨街狀況、設施狀況以及裝修狀況。李睿在使用層次分析法進行住宅類房地產價格研究中，考慮了三大類的影響因素：交通條件、生活服務設施、教育配套設施。

房地產的價格因其不同的影響因素特征而有所不同，針對具有不同特征的房地產，適當采取相應的營銷策略對于提高房地產價格、提升消費者預期有著良好作用。比如，對于有著良好的建筑結構、建筑材料，或者大戶型乃至復式樓盤，可以著重從建筑因素方面對樓盤進行宣傳，以使消費者相信并了解該樓盤的品質；對于觀景房，售房的亮點便可以是樓盤的景觀可視度，并且通常可以看到景觀的房源具有更高的價位以及上漲預期；對于靠近商業中心的樓盤，便要從樓盤的商業便捷度著手宣傳，周圍的設施如何齊全、生活如何方便等。房地產區位的選擇，以及伴隨而來的營銷策略對于一個樓盤的品質提升有著非常重要的作用。

2依托房源特征，借勢宣傳

從影響房地產價格的主要影響因素當中選擇適于本樓盤的特征進行樓盤的選址、開發以及營銷是開發樓盤的關鍵。依據不同的房地產價格影響因素(建筑因素、區位因素、人文因素、環境因素、自然因素)，采取不同的營銷手段以借勢宣傳。

2.1具有建筑因素優勢的房源

具有建筑因素優勢的樓盤吸引買房者，主要從其優質的建筑結構、建筑材料，優美的建筑布局，較高的容積率，良好的裝修及建筑外觀，以及相關車庫配備、保溫隔音、抗震等級等方面進行造勢。

房屋的建筑因素與房屋本身的品質是緊密聯系在一起的，房屋是否真正舒服，只有住進去才知道；具有良好建筑優勢的房源帶給住房者的不僅是舒適、踏實，其升值潛力也非常大。比如，在隔音方面，隔音差的房源樓下甚至都能聽到樓上說話，而隔音效果好的房源能達到外界非常吵的時候，家里仍然非常安靜。在具體的營銷中，可以從對比的角度讓買房者感受到房源的優良品質，使買房者愿意購買，并且始終滿意。

2.2具有區位因素優勢的房源

在區位因素分析中，對于商業服務業作用分值，影響因素作用分值按指數衰減公式進行計算，即：

很明顯，“濱?；▓@”距離該處主題公園很近，具有明顯的人文因素優勢。同該處房產同時具備了區位、人文等方面的優勢，也就無怪于當下每平方米19856元的高價了。

人文、自然以及環境狀況主要滿足人們娛樂、休閑、教育、發展等方面需求的，具有此類優勢的房源應當憑借周圍設施的優勢借勢發展出房屋特色。如毗鄰公園的房屋可以仿照主題公園特征建造房屋，在房屋的結構、外觀設計上，使房屋更有使人舒心愉悅的感覺。完善小區內配套設施，可以建小的游樂區、運動場、水榭、亭臺等，如此借勢不僅可以提高該處樓盤的品位，使人心情愉快，又能憑借獨有的文化、娛樂氣息提升房源品質。其中，觀景房的設計要特別注意景觀的可視度，景觀對于房價的提升有著非常重要的作用，不僅體現在樓盤之間，同一樓盤中，具有不同景觀可視度的樓層差價也相當大。

參考文獻：

［1］鄔連東，張方.基于Hedonic模型的公寓住宅定價研究［J］.西安郵電學院學報，2009，14(4):128-130

［2］尚宇梅，陸寧，王巍.房地產模糊綜合評估法［J］.西安財經學院學報，2008，21(6):58-61

篇4

[關鍵詞] 次貸危機泡沫投機啟示

一、引言

美國次貸危機是以美國房地產泡沫破滅為導火索,美國金融業產能過剩為核心原因的一場經濟危機。疾風驟雨般的美國次貸危機(Subprime Mortgage Crisis)已近三年了,在過去的兩年中,次貸危機從美國金融業蔓延到美國實體經濟,并進一步的危及到全球經濟,對全球未來幾年的經濟前景造成了深遠的影響?；仡櫭绹钨J危機爆發前后,也是我國房地產行業井噴與蕭條快速轉換的時期,次貸危機到底給我國房地產業帶來了怎樣的影響?次貸危機爆發三年后,我國房地產泡沫是否還存在?未來我們應該采取哪些積極地措施應對可能的風險?筆者嘗試在本文中做出回答。

二、次貸危機對我國房地產業的影響分析

在經濟全球化和金融一體化的當今世界,這次由次貸危機引發的全球金融危機必然也會直接或間接對中國房地產市場產生深遠的影響。根據對區域房地產市場的調查,其影響渠道包括直接和間接兩類。

1.直接的資金傳導

房地產行業雖說是屬于第三產業,但卻屬于“資金密集型”行業,資金對于房地產行業的重要性可見一斑。從外資投資來看,國外發生金融危機和經濟動蕩首先最直接的影響必然是外商延緩在我國房地產行業的投資進度乃至取消潛在的投資項目。金融危機導致全球流動性收緊,尤其是處于重災區的西方發達國家。從房地產整個行業觀察,近期如果人民幣升值預期出現反轉,極有可能出現較為集中的大規模境外資金抽逃,而即使是輕微程度的資金流出,都可能對目前處于脆弱平衡的我國房地產市場形成難以度量的沖擊。

2.直接的需求傳導

時下全球金融危機已經引起實體經濟的動蕩,對我國而言,必然引發外部需求快速萎縮從而影響我國居民的收入水平和消費需求。在全球經濟不景氣的背景下,房地產市場消費者的購買意愿和需求出現較大幅度的下降,導致市場出現整體性價量齊跌的現象。中國銀行金融專家譚雅玲認為:由于我國金融市場相對封閉,到目前為止,次貸危機對我國金融體系的影響仍然有限。當前更應關注的是次貸危機帶來的心理恐慌和負面預期。在市場預期的作用機制下,買賣雙方可能會進一步對峙,使得成交進一步清淡;而在少有成交的市道中,消費者觀望的氣氛變得更加濃厚,房價下降的趨勢也日趨明顯,未來房地產市場形勢或將更加嚴峻。

3.間接的信用傳導

在美國發生嚴重的次貸危機后,鑒于我國房地產市場由于價格飆升也積聚了一定程度的泡沫,為防止次貸危機在自己身上重演,國內各金融機構普遍實行信用收緊的政策,一方面重新審視、檢討進而提高投向房地產行業貸款的信貸審批條件和門檻,一方面出臺專門政策或指導意見在總量上限制投向房地產行業的貸款比例。眾所周知,房地產開發商以銀行借貸融資為主,自由資金較少;開發貸款項目雖然有銀行的支持,但也存在一定的資金缺口,在市場銷售低迷的情況下,房地產開發企業不能按時回籠資金,資金鏈日趨緊張,一旦資金鏈條斷裂,風險就會暴露。

4.間接的價格傳導

房地產業作為這一輪我國經濟發展的主導行業,其輻射面非常廣泛,與此有關的行業多達幾十個,這樣在各行業間勢必存在一個價格傳導的問題。在美國次貸危機引發的金融海嘯和龐大的政府拯救計劃中,各種商品尤其是與房地產行業有關的商品價格產生較大幅度的波動。盡管國內大部分相關資源有自身的定價體系,但國際價格的傳導仍然影響著國內價格,從而使房地產行業可能會蒙受較大損失。對常州主要開發樓盤調查發現,暗折現象普遍,有的樓盤通過送裝修基金、組織購房戶旅游、代繳一定比例首付款和間接打折等方式促銷房地產。從需求方來看,目前房地產熱已明顯降溫,居民受“買漲不買落”心理預期支配,相應延緩了購房計劃。

三、次貸危機對我國房地產市場泡沫的影響

1.房地產經濟泡沫產生機理

目前各界對于房地產泡沫形成原因的分析多種多樣,筆者認為歸根到底,房地產泡沫的形成在于投資者對房地產未來價格的非理性預期和隨之而產生的投機行為。

(1)投資者對房地產未來價格的非理性預期:經濟泡沫來源于人們的投機驅動,是基于人們對未來某個產業或區域經濟發展的良好預期而集中進行貨幣投資,并造成資產價格嚴重脫離實體價值的一種現象。經濟學中的預期本質上是對同當前決策有關的經濟變量的未來值的預測。在泡沫形成與崩潰階段,經濟主體的預期方式有兩個明顯的特點:一是同質預期,經濟主體對資產價格走向具有共同預期,一大批人對于房地產價格的漲跌方向看法相同,對資產價格看漲的共同預期是形成泡沫的基礎;二是需求預期與價格預期的正反饋,一般情況下,價格上升,需求會下降,但在投機泡沫形成時,預期價格越高,投機者預期的資本收益率會愈大,因而需求量反而增加了,這和我們現實中看到的情況相同。因此,房地產價格在人們未來的預期中也會不斷上升。

(2)隨著非理性預期而產生的投機行為:對房地產未來價格的非理性預期造成投資者對未來房地產投資高回報的遐想,于是,過多的貨幣資本在虛擬的高回報率甚至暴利的刺激下,投入到有限的土地買賣中,推動地價不斷上漲,導致房地產價格不斷攀升;不斷上漲的房價使得先期進入房地產業的投資者獲取了暴利,在暴利的誘使下,新的投資者攜帶大量的資金進入到房地產中來,以期獲得比其它行業更高的投資回報,新一輪的炒作又開始,投資性需求的“聚堆效應”突出的顯露出來。房價伴隨著地價不斷再創新高,最后導致房地產經濟泡沫的產生。

2.基于投機理論的房地產經濟泡沫測度模型

由于房地產的經濟泡沫是由投機行為而起,本文中的泡沫測度模型就是建立在投機理論基礎上。

雖然投資者獲得投機收益的機會有多種,但從房地產預期價格形成的角度出發,可以主要考慮兩個因素:(1)房地產所有者從物業的使用中獲得的收益,這里假設資本收益的預期為零;(2)房地產所有者預期價格變化導致其資本收益的增減量。可用如下公式表示價格的構成: (1)

其中,代表t期的房地產價格,代表資本收益為零時的房地產價格,代表房地產作為一種資產獲得的預期資本收益的現值。這里預期資本收益的現值可以表示為: (2)

其中,代表下一期資本收益,i代表t期的利率。

(1)、(2)式表明房地產價格由兩部分構成,即房地產的使用價值加上房地產在各滯后期收益的現值。前一期的利率通常用于折算下一期資本收益的現值。根據正反饋機制,房地產資本收益與前一期的收益相關,也就是說,它受到前一期的價格增長率的影響。這種反饋機制可用下面公式表示: (3)

上述公式說明,是由過去價格的增長率決定的,又可以表示如下:(4)

p代表房地產價格。

方程(1)中,是資本收益為零時的房地產價格,代表房地產使用者從物業的使用中獲得的收益。由于消費者購房的動機主要受可支配收入、貸款利率的影響,因此,可以被認為與收入y和短期貸款利率i有關。在這里,收入和利率呈現出負相關的關系。置業投資者的收入上升,會增加房地產和其他商品的消費,但利率增加會增加抵押貸款支出,降低可支配收入量。因此,可表示為:(5)

將方程(2)、(3)、(5)代入方程(1),可得到如下表達式: (6)

在上述房地產投機價格模型中,一般假設

通過上面的理論分析,可以清楚地了解房地產價格投機形成的原因。這些影響變量分別為房地產價格、可支配收入、貸款利率和過去房地產價格實際增長率(投機度),這為進一步建立房地產業投機度檢驗模型奠定了理論基礎。

房地產業投機泡沫檢驗模型在建立房地產投機度檢驗模型時主要分兩步進行,第一步根據方程(6)建立近似線性方程,對該線性方程進行回歸分析,得出各個參數值;第二步根據各參數值計算投機度。

第一,建立計量經濟模型,計算參數值。根據方程(6)建立近似線性方程如下:(7)

p代表房地產價格,y代表居民可支配收入,i代表貸款利率,代表過去房地產價格實際增長率,u代表隨機誤差項。

第二,根據各參數值計算投機度。在上文的表述中,表示過去房地產價格的增長率,置業投資者預期將來房地產價格的增長率為,也可以表示為: (8)

方程(8)兩邊對求導數,得到關于和關系的公式如下:

由于房地產價格和利率有密切的關系,即利率上升導致房地產開發成本上升,使得房地產價格上升,因此,可得到如下公式:

因此,可以用來表示房地產業投機度,即房地產過去價格對將來價格的影響程度。如果值過高,說明房地產市場上存在著巨大的投機行為,房地產泡沫存在的可能性就較大;反之,房地產泡沫存在的可能性就較小。然而,制定一個科學的警戒線是做此項分析的關鍵,該指標過低,將會導致政府過早地進行干預,從而喪失了市場發展與繁榮的動力;如果過高,將導致市場失靈,金融機構會承擔過高的風險。因此,我們根據國外經驗認為,當>40%時,認定該市場投機行為顯著,投機泡沫產生。

3.中國房地產業投機度實證分析

在上述理論與建模分析中指出,房地產投機行為是引發房地產泡沫的主要原因之一。同時,針對置業投資者的投資行為建立了檢驗投機度的理論與計量模型。下面將利用該模型檢驗中國房地產市場是否存在投機性泡沫,在進行實證分析前先就與該模型有關的一些問題進行說明。

第一,中國市場只在20世紀90年代中期才快速發育,因此,只有該時期的經濟統計數據才能真正反映市場的相關信息。所以,在實證分析中僅選取1999年～2008年的數據。

第二,因此,在利率變量的選取上,將以一年期貸款利率代替抵押貸款利率。根據上面說明,在對1999年～2008年間中國房地產投機泡沫進行實證分析時,模型中被解釋變量為房地產價格P,解釋變量分別為可支配收入Y、貸款利率I及過去房地產價格實際增長率計量經濟分析結果如下:

在上述回歸方程中,因此,根據公式(13)可計算出

從上面的實證分析中可看出,中國房地產業投機度為0.1533,尚未達到預警線0.4的水平,且低于筆者在2004年對當時中國房地產業投機度的測定值0.2114。

由此,可以得出如下結論:當前,受次貸危機的影響,中國房地產業投機度較早期有所下降,房地產市場正在有效釋放投機泡沫。筆者認為這一結論基本符合中國房地產市場運行狀況。

從好的方面講,在我國房地產過快發展的進程中,一場慘烈的次貸危機正好有效抑制并釋放了房地產泡沫,使得房地產市場回歸理性。但毫無疑問,次貸危機也將給我國的房地產市場帶來諸多警示。

四、次貸危機給我國房地產相關方的啟示

如果進行一下比較,很容易得出中國房貸市場與美國次級貸市場的相似性:對客戶真實收入情況缺乏分辨力和監控力;隨著國內經濟的發展放緩,客戶還款壓力增大,“優質貸款”有變質的可能;房價已經漲了十多年,有可能出現“拐點”……這些情況,足以警示銀行未雨綢繆,加強風險管理,防止出現所謂“類次貸危機”。

但筆者認為,我國不會出現美國次貸危機這種情況:(1)我國貸款審批制度比較嚴格,一般來說獲得房貸的購房人一般來說其還貸能力、信用等級還是比較好的,不會出現大范圍的斷供現象。我國部分地區出現的“斷供”主要是由于購房者由于放假下跌給他們造成了損失,這種斷供主要是處于一種抗議,而并不是由于經濟困難造成的真正意義上的斷供。(2)我國對于房地產市場獲得的貸款并不允許銀行進行資產證券化。中國銀行業的房屋貸款方式是審慎的,中國政府也不準把一個貸款細分再細分、再重組、再包裝,像債券、股票一樣賣給投資者,導致信息不對稱,市場完全失去監管。所以即便出現了比較嚴重的大范圍的還款困難,也不會出現像美國市場一樣的一系列的連鎖反應。

然而,我國的房地產市場雖然不會出現像美國一樣的危機,但是不可否認的是,我國的房地產市場確實需要在一片繁榮景象的浮華之后,冷靜的思考未來的發展方向。

1.對政府進行金融管理的啟示

積極推進資產證券化進程;加強對金融創新的監管;提高利率和匯率政策的主動性、靈活性;系統地評估當前匯率制度的政策效果。

2.對我國房地產業管理的啟示

完善內控措施,健全風險管理制度;政府應采取有效措施,防止房地產價格的過快增長;政府應前瞻性地判斷房地產市場的走勢,提前采取措施來避免房價下跌的不利影響;加強宏觀調控,及時調整住房結構。

3.對我國銀行業的啟示

密切關注信用風險;積極進行金融創新,拓寬房地產融資渠道;提高資產甄別能力;中國金融業的開放速度,特別是資本項目的開放要格外慎重。

4.對我國房地產企業的啟示

應該適應市場需求開發房地產,為我國房地產市場結構的優化出一份力;房地產開發商應該提高危機意識;房地產企業應該密切關注國家的貨幣政策,適時地調整戰略;

房地產企業應該提高社會責任意識,誠信經營。

5.對個人購房者的啟示

正確認識房價的上漲,購房者不應該對房價一味地追捧;購房者應該理性消費,量力而為;重視二手房和租賃市場。

參考文獻:

[1]張洪峰戴雯雯:房地產泡沫之爭及其測度[D].理論探討,2004.6

[2]周京奎曹振良:中國房地產泡沫與非泡沫[D].山西財經大學學報,2004.2

[3]Abraham J.M,Bubbles in Metropolitan Housing Markets,Journal of Housing Research,Vol.7,P191-207

[4]]Logan,John.Cycle and Trends In the Globalization of RealEstate[M].The Restless Urban Landscape,Engle wood Cliffs:Prentice-Hall,1993,35-54

篇5

    【關鍵詞】房地產 市場營銷 策略

    一、房地產產品概念分析

    普通老百姓通常把房地產理解為寫字樓、住宅等,即具有某種特定物質形狀和用途的物業。而現代市場營銷理論認為,房地產產品不僅僅限于有形物品,它是人們通過交換而獲得需求的滿足,是消費者所期望的實際利益。因而,凡是提供給市場的能夠滿足消費片或用戶某種需求或欲望的任何有形建筑物、構筑物、土地和各種無形服務均為房地產產品。其內涵不僅包括物業實體及其質量、特色、類型、品牌等,還包括可以給消費者帶來的附加利益,如心理上的滿足感等。因而產品可以理解為核心產品、有形產品和外延產品三者的有機結合。

    網絡經濟時代產品策略是房地產營銷組合的重要組成部分,但是隨著社會的網絡化和信息化進程,產品策略中信息因素所占的比重越來越多。消費者的意愿將在產品策略中得到更多的體現,不再是消費者被動地適應房地產開發商的產品,而是開發商為滿足顧客需求而進行產品開發,所以網絡時代市場營銷觀念將得到更完全的實踐。傳統意義上的房地產產品是一種物理的概念,物業總是實實在在的東西。而信息社會中產品概念會發生變化,從物質的概念演變為一個綜合服務和滿足需求的概念,也就是說,房地產企業出售的不光是一些物質產品,還有一系列服務。例如消費者還可以通過網絡向房地產公司訂制自己的房屋,確定樓層、朝向、內部結構、面積等,房地產開發企業綜合這些信息進行個性化設計,實現房地產業的一對一營銷。同時房地產公司通過對這些問題的統計和分析,能夠準確及時地確定什么類型的人需要什么樣的產品,原有的設計在哪些方面不能滿足他們的需求,消費者認為有哪些不便等等。統計分析結果就奠定了房地產公司下一步開發的方向。

    二、房地產價格的組成因素

    房地產價格受多種因素影響,且隨時間、地區不同存在較大差異,主要可以分為兩大因素,即成本因素和供求因素。成本因素涉及房地產開發商在開發經營過程中所投入的總費用,包括地租、征地和拆遷補償費、前期工程費、房屋建筑安裝費、基礎設施建設費、管理費、貸款利息、稅金和利潤等,這是房地產價格的主要決定因素。供求因素是指市場上的總供給和總需求狀況,供大于求,價格下跌;供不應求,價格上升。供求因素又受到經濟因素、社會因素、政治因素和競爭者行為等因素的影響。一般來說,經濟增長、金融景氣、政治穩定時期,社會總投資增加,土地需求也會相應增加,致使地價房價上漲,反之就會造成房地產價格的下降。

    三、房地產的定價方式

    定價方式對實現房地產企業的經營目標至關重要。房地產商品價格的高低受成本費用、市場需求和競爭狀況等因素的影響,因而定價思路可歸結為成本導向定價法、需求導向定價活和競爭導向定價法。所謂的成本導向定價就是在產品成本的基礎上加上一定比例的預期利潤作為售價,利潤率根據企業的目標進行選擇。這種方法簡單易行,但缺點在于比較呆板,不能反映市場需求狀況和競爭的激烈程度。需求導向定價法,是以市場上消費者對于房地產產品的需求狀況為定價依據,以買方對產品價值的理解、需求的強度以及價格承受力為基礎確定售價。網絡經濟必將對房地產的定價方式產生不可避免的影響。有人將這個時代稱為一個“網絡為王”的時代,因為網絡極大地改變了我們的時空觀和信息獲取方式。經典經濟學把信息不對稱作為價格波動的重要原因,在互聯網上由于信息傳播的高效性、對稱性,價格的波動將會非常有限,價格的制定將更接近房地產產品的成本。因為價格一旦離譜,就會有別的廠商取而代之。

    網絡競價也是目前新興的一種定價方式,它利用網絡傳遞信息的便利性,由消費者按照自己對物業的評價給出報價。在網上消費者綜合所掌握的有關信息和對物業本身的評價以及需求的迫切程度等因素給出自己的報價,若消費者預期比較高,報價也會比較高:反之若預期或評價不好就會給出較低報價。房地產開發商將眾多消費者報出的不同價位進行比較分析,擇優達成交易。網絡的互動性使得消費者足不出戶就可以參加競買,也為房地產開發商獲得最優價格提供了可能,供給與需求相互匹配的經濟學原理在此得到充分的體現,這是需求導向定價法在網絡經濟下的新形式。

    四、房地產的網絡直銷

    網絡直銷是指房地產商通過網絡渠道直接銷售產品。目前通常做法有兩種:一種是企業在因特網上建立自己的站點,申請域名,制作主頁和銷售網頁,由網絡管理員專門處理有關產品的業務;另一種做法是企業委托信息服務商在其站點上信息,企業利用有關信息與客戶聯系,直接銷售產品。首先它的低成本可以為房地產開發企業節省一筆數量可觀的委托傭金。其次,它有利于利用網絡工具,如電子郵件、公告板等收集消費者對產品的意見,有利于企業提高工作效率和樹立良好企業形象。

    網絡直銷方式多在以下情況中采用:(1)大型房地產公司,在公司內部設有專門的網絡銷售部,專門負責樓盤銷售。比如,香港大型房地產公司,如長實、新鴻基、恒基兆業等已經開始準備采用這種直銷方式。(2)市場為賣方市場,房地產市場供不應求,推出的樓盤受到投資者的歡迎。當出現房地產熱時,發展商圖紙一出來,樓盤就立即被搶購一空,當然無需了。(3)樓盤素質特別優良,市場反映非常好,甚至有的業主愿意預付部分或全部建設費用。如深圳某公司開發的物業整體規劃占地230萬平方米,建筑面積45萬平方米。因其優越的地理位置,歐洲風情的設計風格加開發展商的實力,早在該項目未公開推出時,其首期幾幢多層住宅就被市內兩家銀行和一家信托公司瓜分一空,這當然無需再找網上物業中介機構了。

    當然,網絡直銷也有自身的缺點,雖然許多房地產企業在網絡上都有自己的站點,但面對大量分散的域名訪問者很難有耐心去一個一個地訪問一般企業的主頁,尤其是一些不知名的中小企業,大部分網絡漫游者不愿在此浪費時間,或者只是路過走馬觀花看一眼。因而許多房地產網站訪問者寥寥無幾,銷售額不大。

    參考文獻:

    [1]沈樣華.施工承包企業項目綜合管理.武漢工業大學出版社.

    [2]黃仕誠.建筑經濟與企業管理.武漢工業大學出版社,1994.

    [3]彭星間.營銷管理學.中國統計出版社,1995.

篇6

【關鍵詞】利率上升 房地產價格 直接影響 間接影響

2007年3月18日，中國人民銀行將金融機構一年期及以上存貸款利率全部上調0.27個百分點，這是2006年以來央行第三次提高利率。至此，一年期存、貸款利率分別升至2.79%、6.39%，五年以上貸款基準利率八年來首次突破7%。對于央行連續的提高利率的舉措，有人說是針對房地產市場，有人說其初衷并不是針對房地產市場，其實對廣大購房自用者、投機者、房產商而言，初衷并不重要，重要的是利率提高后對房地產價格有何影響，如何影響以及可能影響的程度。

一、利率上升對房地產價格的直接影響

房地產價格是房地產市場運行情況的集中表現，用于房地產開發的主要資金多數來源于銀行貸款，利率的高低直接影響房地產開發的成本及其利潤。而利率的變動作為外部因素，勢必對資金投入巨大的房地產投資的影響很大，因此，利率的變動可以對房地產價格起到一定的調節作用。

1、利率上升通過抑制房地產投資影響房價。（1）導致房地產投資的機會成本加大。利率的高低反映房地產投資的機會成本水平。利率上升，加大了房地產投資的機會成本，因而在存、貸款利率均上升的情況下會對房地產投資起到一定的抑制作用。與此相反，如果銀行利率越低，則表明房地產投資的機會成本越小，進而刺激了對房地產的投資。因此，此次銀行利率上升加大了房地產投資的機會成本，從而最終抑制房地產投資。（2）抑制房地產投資主體的投資。對一般購房者而言，他們購房的主要目的是為改善居住條件的需求，利率上升后，這類購房者的還貸數額肯定會有所增加，但增加的貸款數額非常有限，就當前的利率水平而言，對購房者幾乎不構成實質性影響，也不足以影響購房自用的主流購買力。那些迫切需要改善住房條件提高生活質量的人還會到市場上尋求經濟適用房，利率上升對其的抑制作用較小。對買房投機者而言，利率上升后，其融資成本提高，使買房投機者對房地產價格的預期發生改變，房價的漲幅必須極高才能確保其收回投資本金。更甚者，由于持續加息的預期對房地產泡沫有抑制作用，投機者極易改變其對房價走勢的預期，進而改變他們的資金投向。如果他們因為房價下跌預期而大量撤出房地產投資的話，會導致房地產的大量空置，影響房地產的供求關系變化，進而導致房價的變動。對開發商而言，貸款利率的上升使開發商面臨市場風險。首先，對投資者而言，貸款利率的上升致使房地產投資的融資成本提高，相當于投資利潤的下降。這樣很可能導致投資者轉移投資方向，減少其對房地產的投資。其次，利率上升導致民眾對房地產的購買力下降，使得房地產市場的有效需求下降，進而引發房地產價格的下跌，導致房地產開發企業無法及時回籠資金，增加其開發成本，使其盈利減少甚至虧損，將使房地產行業開始新一輪的結構改革和調整。

2、利率上升通過房地產開發商行為選擇影響房價。受房地產開發商行為選擇的影響，利率上升后會出現截然不同的局面。貸款利率的上升，增加了房地產開發商的利息成本。而這些新增的利息成本的承擔只有兩種可能：一種是房地產開發商自己承擔。這樣，財務成本的增加可能迫使開發商考慮縮短房地產開發的周轉期，通過增快房地產的變現速度來消化因利率上升而帶來的增加成本。在開發商自己承擔增加的成本的情況下，為了消化這部分成本，就要加快房產的周轉速度，供給隨之增加，若維持價格不變，則有效需求不足，房產閑置，開發商為了收回資金必然降價，消費者受益。但是，隨之而來的是開發商利潤降低，部分開發商退出該行業。另一種則是將新增的利息成本與風險轉移給購房者，并通過提高房地產價格轉移新增利息成本，進而彌補貸款利率上升造成的利潤損失。在這種情形下，房地產價格不但不會下降，反而會持續上漲。這與我們理論上推斷的“貸款利率的上升降低了購房者對房地產的購買需求，從而致使房地產價格下降”是相反的。2004年央行將貸款利率提高了0.27個百分點，隨著利率的上升，與房地產關聯度高的企業——土地、建材行業等費用提高，房地產成本隨之提高，成本的提高進一步推動了房價的上漲。

不難看出，國家通過提高銀行利率，使房地產開發的融資成本上升，房地產開發商若“自我消化”新增成本，必然采用“薄利多銷”的數量型策略，將使房地產供給增加，影響房地產的供求關系變化，進而導致房價下降。在成熟或競爭的市場條件下，房價最終由供求關系而不是供給方的成本來決定，即上升的開發成本很難直接傳導到房價上。但對中國現階段的房地產市場來說，此種情形出現的可能性不大。相反，房地產開發商如果拒絕為新增成本“埋單”，為確保收回投資本金，必須推高房價的漲幅，加之地方政府出于某種利益也會為高房價推波助瀾，因此，房價在一定時期內會持續上漲。

二、利率上升對房地產價格的間接影響

利率是借貸資本的使用報酬，因此，利率的升降對金融資本具有較大的影響。在開放的金融市場上，利率的變動會改變資金在外匯市場和證券市場的流向，進而影響資金對實業界的流入。

1、利率上升通過外匯市場進而影響房價。在其他條件不變的前提下，一國貨幣利率上升會吸引外部金融資本流入，在外匯市場上形成對該國貨幣的需求，推動高利率貨幣的匯率上升。當代的國際金融市場上存在著大量的國際游資，這些資金對利率的變動極為敏感，這些國際資金的流入將推動人民幣匯率的上升。人民幣升值意味著我國經濟狀況好，能創造更多投資機會，且有較高的收益。國外投資者會預期人民幣持續升值，大量短期投機性資金將涌入我國，而房地產市場無疑將成為這些資金的集中場所。特別是我國放松了外資進入房地產市場的限制后，大量國外資金會通過各種渠道涌入我國的房地產市場，加大了對房產的需求預期，使房產的需求曲線向外移動。有關資料表明，當房價上漲5%，人民幣升值5%的情況下，國外投資者的投資收益就提高10.3%；當房價上漲15%，人民幣升值5%的情況下，國外投資者的投資收益率提高20.8%；當房價上漲15%，人民幣升值15%時，國外投資者收益率提高到32.3%。目前，最可能對國內房地產行業產生重要影響的是海外“熱錢”，如果人民幣繼續升值或者保持升值的良好預期，按照資本逐利的本性，大量“熱錢”將會進入中國房地產市場，推動我國房地產價格的上漲。

2、利率上升通過證券市場進而影響房價。利率上升通過證券投資進而影響房價主要有兩方面的表現：一方面，證券價格與利率之間存在著一定的依存關系，利率上升會使證券價格上升，獲利降低，從而使得房地產商的直接融資成本過高，不能得到直接融資的有效支持，從而制約房地產開發商從證券市場獲取資金支持能力，使得房產供給減少。另一方面，隨著利率的上升，從事證券投資的投資者獲利日漸減少，他們會把閑置資金轉投向有升值潛力的領域，房地產就是他們眼中的“潛力股”。作為不動產，房地產的價值相對穩定，一般不會貶值，特別是中國經濟的快速發展，人們對房地產的價值預期只升不降，投資者會選擇將資金投向房地產市場，此舉將加強對房地產的投機，使得房產需求增加，間接推動了房地產價格的上漲。這兩種力量通過作用于房地產市場的供、需雙方進而影響房價。

央行提高利率從理論上講可以使房地產價格下降，然而影響房地產市場價格的因素很多，利率僅是影響房地產價格的一個因素，在其他條件不變的情況下，利率上升可以使房產商成本提高，進而影響供給與需求，有可能引起房價的下降。但價格不完全由成本決定，而是由供求雙方的力量決定的，所以利率上升能否抑制房地產價格上漲或能在多大程度上影響房地產市場價格尚不能斷定。以上我們只討論了央行提高利率對房地產價格的影響，對于其它因素對房地產需求價格的影響以及提高利率對房地產供給價格的影響并沒有涉及。特別是在當前我國經濟增長的速度、方式和區域發展戰略的影響下，導致發達地區和城市的經濟快速增長、人口的不斷到如何城市空間的不斷增長，最終會導致住房需求、住房存量的上升，所以對于央行提高利率是否能抑制房地產價格上漲很難得出比較全面的結論。

參考文獻

[1]聶名華：淺析房地產價格變動的影響因素[j]，中國房地產，1998（10）.

[2]袁中友：淺論加息對我國房地產市場主體的影響[j]，大眾科技，2005（8）.

篇7

［關鍵詞］房地產營銷；借勢營銷；影響因素

房地產的價格因其不同的影響因素特征而有所不同，針對具有不同特征的房地產，適當采取相應的營銷策略對于提高房地產價格、提升消費者預期有著良好作用。比如，對于有著良好的建筑結構、建筑材料，或者大戶型乃至復式樓盤，可以著重從建筑因素方面對樓盤進行宣傳，以使消費者相信并了解該樓盤的品質；對于觀景房，售房的亮點便可以是樓盤的景觀可視度，并且通?？梢钥吹骄坝^的房源具有更高的價位以及上漲預期；對于靠近商業中心的樓盤，便要從樓盤的商業便捷度著手宣傳，周圍的設施如何齊全、生活如何方便等。房地產區位的選擇，以及伴隨而來的營銷策略對于一個樓盤的品質提升有著非常重要的作用。

依托房源特征，借勢宣傳

從影響房地產價格的主要影響因素當中選擇適于本樓盤的特征進行樓盤的選址、開發以及營銷是開發樓盤的關鍵。依據不同的房地產價格影響因素(建筑因素、區位因素、人文因素、環境因素、自然因素)，采取不同的營銷手段以借勢宣傳。

具有建筑因素優勢的房源

具有建筑因素優勢的樓盤吸引買房者，主要從其優質的建筑結構、建筑材料，優美的建筑布局，較高的容積率，良好的裝修及建筑外觀，以及相關車庫配備、保溫隔音、抗震等級等方面進行造勢。

房屋的建筑因素與房屋本身的品質是緊密聯系在一起的，房屋是否真正舒服，只有住進去才知道；具有良好建筑優勢的房源帶給住房者的不僅是舒適、踏實，其升值潛力也非常大。比如，在隔音方面，隔音差的房源樓下甚至都能聽到樓上說話，而隔音效果好的房源能達到外界非常吵的時候，家里仍然非常安靜。在具體的營銷中，可以從對比的角度讓買房者感受到房源的優良品質，使買房者愿意購買，并且始終滿意。

具有區位因素優勢的房源

在區位因素分析中，對于商業服務業作用分值，影響因素作用分值按指數衰減公式進行計算，即：

篇8

[ 關鍵詞 ] 博弈 不完全信息 調控 房地產

一、我國當前房地產調控政策簡介

改革開放以來,隨著城市居民收入水平的提高,特別是隨著住房制度的改革,一個有著巨大需求的房地產市場開始形成。以這個巨大的市場為基礎,在十幾年的時間里,中國的房地產業以一種超常規的速度發展起來。在經歷了九十年代中后期的調整后,最近三四年,房地產價格又呈現全面飚升的態勢。面對不斷攀升的房價,不少學者和房地產商紛紛拋出所謂自由市場理論,來論證其合理性。但是,事實卻雄辯地說明,當前的房價已經進入了一個非理性區間,對國民經濟產生了不良影響。有鑒于此,國家陸續出臺了一系列政策,以穩定房地產價格。特別是從2005年開始,無論是政策的強度,還是政策的系統性,都是前所未有的:

1. 2005年3月5日,總理在《政府工作報告》中明確提出,要采取措施“抑制房地產價格過快上漲”;

2. 3月17日,央行調整了商業銀行自營性個人住房貸款政策,購房者貸款成本開始提高;

3. 3月26日,國務院下發《關于切實穩定住房價格的通知》。這份《通知》因為有8條調控房價的意見,被業界稱為“國八條”,內容主要包括:各級政府要高度重視穩定住房價格,把穩定房價提高到政治高度,建立政府負責制,大力調整住房供應結構,調整用地供應結構,正確引導居民合理消費需求,全面監測房地產市場運行,認真組織對穩定住房價格工作的督促檢查等;

4. 4月30日,建設部、發改委等7部門聯合下發《關于做好穩定住房價格工作的意見》,這個意見因為也有8條,被業界稱為七部八條,也叫“新八條”;

5. 2006 年4月28日,央行全面上調各檔次貸款利率0.27個百分點,其中,5年期以上的銀行房貸基準利率由6.12%上調至6.39%。這是央行在加息后短短一年多時間里再次上調利率,其目的主要是抑制投資需求,進一步穩定房地產價格。

6. 5月17日,國務院總理主持召開國務院常務會議。會上提出了促進房地產業健康發展的六項措施(業界俗稱“國六條"),內容涉及住房供應結構、稅收、信貸、土地、廉租房和經濟適用房建設等方面。與此前政策不同的是,“國六條"首次提出,要加強房地產開發建設的全過程監管,制止擅自變更項目、違規交易、囤積房源和哄抬房價行為,同時要求完善房地產統計和信息披露制度,增強房地產市場信息透明度,全面、及時、準確地市場供求信息,堅持正確的輿論導向;

7. 7月24日,國務院辦公廳《關于建立國家土地督察制度有關問題的通知》(〔2006 〕50號),九個國家土地督察局被派駐地方,將全國各省、市(區)及計劃單列市的土地審批利用納入九大土地督察局的嚴格監管之下。

通過研讀以上各類政策文件及相關措施可以發現,近年來的房地產調控政策主要包含了這樣一些信息:房地產市場作為一個典型的信息不對稱市場,同時作為一個對國民經濟有著重要影響的市場,政府有必要進行調控;調控政策必須基于供給和需求兩個方面;在供給方面,除了總量控制、結構調整,還須加強信息披露;在需求方面,除了控制需求水平,還須設法改變需求者預期。

作為對此類政策的理論解讀,本論文將通過建立不完全信息動態博弈模型,證明房地產市場在信息不對稱情況下出現價格非正常上漲的必然性,同時,試圖從分析中找到解決問題的方法。

二、模型構造

1.模型假定

⑴令賣方的類型空間為,其中表示賣方提供的是質量相對較低的房產(為此付出的是低成本),表示賣方提供的是質量相對較高的房產(為此付出的是高成本);同時假定,由于高質量的房產具有相對稀缺性,并且一般來說付出了額外成本,因此,在定價時有理由獲取超額利潤;

⑵賣方的信號空間為,其中,表示賣方選擇以較低的市場正常價售房,表示賣方選擇以高出市場正常價的較高價售房;

⑶賣方的類型空間是賣方的私人信息,但是,買方有屬于公開信息的關于賣方類型的先驗概率: ;

⑷買方的行動集為,其中表示采取買的行動, 表示采取不買的行動;

⑸買方觀測到賣方發出的信號m,使用貝葉斯法則從先驗概率 得到后驗概率。不妨令,;

⑹賣方的支付函數為,買方的支付函數為;

⑺假定:以低成本所造房產,若要高價賣出,必須花費宣傳或包裝費。

2.擴展式博弈樹

在上述假定下,可以將問題轉化為分析下面的擴展式博弈樹。

⑴對圖的說明

博弈樹的終結點為支出向量,其中上方的數值為賣方的凈收益,下方的數值為買方的凈收益;

―賣方提供高質房產條件下買方對房屋的估值;

―賣方提供低質房產條件下買方對房屋的估值;

一分別是提供高質產房條件下,賣方以高出市場正常價的較高價、以較低的市場正常價賣出房產時的收益;

一分別是提供低質房產條件下,賣方以高出市場正常價的較高價、以較低的市場正常價賣出房產時的收益。

⑵各符號間的數量關系說明

顯然是成立的。

假設成立。說明:當買方用低價買到本該漲價的房產時,顯然是占了“大便宜”,因此我們假設,并且這種交易為買方帶來的效用最大;買方用高價買到本該漲價的房產和以低價買到本來不該漲價的房產,均能實現“正常”的“交易利潤”,故有;當買方用高價買到本來不該漲價的房產時,交易為買方帶來的效用為負,故。

假設成立。說明:如果賣方能以高價賣出本來不該漲價的房產,對賣方而言是最理想的結果,故位于不等式的最左邊;賣方以低價賣出本該漲價的房產,通常是一項“虧本”買賣,故我們認為;以高價賣出本該漲價的房產或以低價賣出本來不該漲價的房產時,賣方都可獲得“正常”的“交易利潤”,故。

在以上條件下,博弈到底會實現怎樣的均衡?均衡的條件是什么?研究發現,實現何種均衡主要由c值的大小決定,某些情況下則要受c與值的共同影響。

三、模型解釋

1.考察分離均衡

分離均衡指的是,不同類型的發送者以1的概率選擇不同的信號,或者說,沒有任何類型選擇與其他類型相同的信號。此時的市場是完全成功型的市場,運行效率是最高的。本博弈中分離均衡的條件是:

可以推得 。即當成立時,分離均衡存在:

(1 )當提供的是高質量的房產時,賣方選擇漲價;當提供的是較低質量的房產時,賣方選擇不漲價;(2)買方唯一的選擇是“買”(a1);(3)買方的判斷是,其中分別表示當賣方已經提出要價后,買方對賣方所售房產是應該漲價或者不該漲價的后驗概率。

2.考慮混同均衡

混同均衡是指不同類型的發送者選擇相同的信號,或者說,沒有任何類型選擇與其他類型不同的信號。在本博弈中,混同均衡的條件是:

假定是均衡戰略,那么,

可以解得。即當成立時,混同均衡存在。具體地,又有兩種情況:

(1)成立時,將出現這樣一個精練貝葉斯均衡:當提供的是高質量的房產時,賣方要價;當提供的是較低質量的房產時,賣方要價;買方帷一的選擇是“買”(a1),因為當成立時,“買”的期望收益大于“不買”的期望收益;買方的判斷為:。這時的市場仍然是部分成功的,但運行效率低于完全成功型市場。

(2) 當成立時,市場只能實現完全失效或者接近失效的完美貝葉斯均衡。因為,假設買賣雙方只能采用純策略,則()將是均衡結果,即漲價理由不成立時,廠商采用不漲價策略,買者放棄購買。

四、模型的現實意義

由前面的分析可見,市場實現何種均衡主要是由c與值的大小決定。當時,賣方的包裝成本c超過了包裝所能帶來的增量收益,顯然,不管此時的值如何,賣方都沒有包裝的動機,最佳策略當然是自動選擇不漲價。

但在實際經濟活動中,賣方通過包裝實現的超額收益通常遠遠大于包裝的成本c,即一般情況下,有 成立,因此,有必要將重點放在研究該條件下賣方的策略和博弈的均衡結果。

當成立時,市場實現何種均衡唯一地取決于:當時,賣方統一采取漲價策略的混同均衡能夠實現,這意味著即使漲價理由不成立,賣方仍然能夠采用漲價策略從而獲得超額利潤;當時,盡管賣方依然有漲價的動機,(因為漲價能為賣方帶來超領利潤),但賣方只能采用不漲價策略(因為此時買方接受漲價的期望收益為負,故買方不會接受漲價)。

問題的關鍵是,即使當成立時,賣方并不會輕易放棄對超額利潤的追逐。如果賣方能找到一種辦法提高 值直至成立,那么,即使在漲價理由不成立時,賣方也可實行漲價戰略。事實上,這正是賣方為獲得超額利潤而采取的主要策略。

理解賣方的這個策略需要深入分析的真正含義。表示在一定時期,賣方所開發的房產價格上漲理由成立的“客觀”概率,它是不以人的主觀意志為轉移的。例如,某個時期市場的總需求擴大了或者地價提高了,那么的真實值會增大。此時,基于的真實提高而產生的漲價,可以被認為是一種“合理”漲價。但是,賣方也可以利用自己與買者之間的信息不對稱,在沒有提高或者雖然有所提高但仍然有成立時,實現漲價。這種漲價是“非正常漲價”。賣方之所以可能實現這種非正常漲價,主要是因為買者在決策時,實際使用的并不是的客觀值,而是在自己已占有信息的基礎上形成的“主觀”概率()。無疑,為了實現正確的決策,買者希望自己的主觀判斷盡可能向靠攏。然而,由于房地產市場上嚴重的信息不對稱,買者很難真正了解真實的,往往形成與客觀值偏離較大的“錯誤”判斷;不但如此,買者的判斷還會受到外界各種因素的干擾,在一定條件下,與之間可能會出現“穩定”的系統性誤差,且在長期內存在。賣方知道和的這種特性,并且會利用這種特性來為實現超額利潤服務。

賣方的主要策略是加大對“漲價屬合理要求和合理范圍”的包裝力度。通過包裝,賣方向買者傳遞對自己有利的信息,同時掩蓋或弱化不利信息,甚至制造虛假信息,以便在一定程度上提高買者的,從而誘導買者做出接受漲價的選擇。如果賣方采用增大包裝力度的辦法,在的條件下,能將提高至 成立,盡管此時漲價的理由事實并不成立,賣方也可以采用漲價策略。

在實際經濟活動中,賣方的包裝主要從三個方面進行:包裝真實需求;包裝生產成本,主要是地價和建筑安裝成本;包裝房屋品質。尤其是前兩項,賣方較之買者具有顯著的信息優勢,所以通常是賣方的重點包裝對象。包裝的具體方式則是多種多樣的,例如可以通過人為制造樓盤銷售時的虛假“熱銷”、鼓吹由于土地供給制度的改革帶來地價大幅度上升、鼓吹建筑材料價格上升、鼓吹房屋品質大幅度提高等手段來加大對房價上漲的包裝,人為制造供不應求的現象,以誘導市場價格上升從而實現暴利。

在信息極不對稱的條件下,買方往往會被賣方“牽著棄子走”,做出錯誤的判斷。

五、結束語

當漲價理由不成立時,房地產商可以利用自己與消費者之間的信息不對稱,通過采用夸大商品房的需求、成本等包裝手段,誘導消費者提高對房價上漲的概率判斷,從而達到高價銷售的目的。顯然,這是一種典型的投機行為,它將房產價格不斷人為推高,從而使房地產商越來越多地占有消費者剩余。要消除房地產價格的這種非正常上漲,主要應從降低消費者與房地產商之間的信息不對稱入手,關鍵又在于要讓消費者充分了解房地產的市場需求、房產質量和房產成本。這里不可避免地會涉及到商業機密問題。但是,對于房地產這樣的特殊商品,房地產商不能以保護商業機密為由而否定信息公開,就像上市公司不能以保護商業機密為由而拒絕披露自己的財務報表一樣。當然,這里所說的信息公開主要是強調在宏觀、行業、區域層面上充分揭示和傳遞影響房地產價格的信息,從而為消費者提供一個形成合理判斷的基礎。

為了減弱房地產市場的信息不對稱,特別需要政府管理部門的介入。有關機構應定期客觀公正的房地產市場調查報告,對市場的需求變化、行業發展態勢、土地價格、重要建筑材料價格、行業工資水平、行業利潤水平等影響房產價格的主要因素進行重點披露,并在行業或地區平均的意義上揭示房地產的成本水平及構成,以便消費者能了解市場的真實狀況。針對房地產商經常以土地價格上漲為由而提出漲價,管理部門應要求房地產商建立商品房土地價格公開制度,向消費者公開土地成本。除了政府管理部門的參與,市場中介機構在消除信息不對稱上也是十分重要的。例如,公正的房產評估機構可以為消費者提供價格分析和評估服務,這對消費者形成正確的價格判斷非常有幫助。

參考文獻:

[1]張維迎:博棄論與信息經濟學 [M] 上海三聯書店、上海人民出版社, 1996

[2]謝識予:經濟博弈論 [M] 復旦大學出版社,2002

[3]楊建榮,孫斌藝:政策因素與中國房地產市場發展路徑――政府、開發商、消費者三方博弈分析[J] 財經研究,2003,(4)

[4]肖元真,金建國:我國房地產發展的政策.[J],四川經濟研究, 2003

[5]許經勇:當前房地產發展面臨的問題及其對策.[J],湖南城市學院學報,2006,(1)

[6]唐敏:調控房地產[J] 嘹望新聞周刊,2005,(15):18

[7]謝然浩:遏制投機炒作切實穩定房價.[J],經濟日報,2005―04―26(2).

[8]王小廣:中國房地產發展的幾大謬論.[J],上海企業家 2006,(2)

篇9

關鍵詞：房地產經濟；市場經濟；協調發展

近些年來，房地產行業的發展非?？焖?。在其發展的過程中，房地產企業之間的競爭也越來越激烈，從而使得房地產經濟不協調，拉大了貧富差距，這對于我國構建和諧社會有著不利的影響。鑒于此種情況，如何解決房地產經濟所帶來的負面影響，促進房地產經濟和市場經濟的和諧發展，成為人們當前關注的焦點。

1房地產經濟和市場經濟不協調的體現

（1）部分地區房地產價格以及價值之間出現部分不協調。房地產行業在快速發展的過程中，其價格的波動比較大，而且在部分地區已經出現了價格和價值之間一定程度不協調的情況，此種情況的出現，使得市場經濟的秩序受到了不利的影響。尤其是在最近幾年，房地產價格的上升趨勢是十分明顯的，導致此種情況的原因主要有以下兩點：①房地產開發商采用不法銷售手段來提高其價格。這樣就使得房地產經濟成為泡沫，在發展的過程中和市場經濟成為對立，其安全性以及穩定性無法得到保證；②受泡沫經濟的影響。房地產行業是高利潤以及高風險并存的行業，在發展的過程中會面臨一定的經濟風險，這樣就使得房地產價格居高不下[1]。另外，房地產行業在發展的過程中，會占用大量的土地資源，這樣就加劇了資源浪費，從而對我國的可持續發展產生了不利的影響。（2）政府過度干預。房地產行業的快速發展，引起了政府的關注，所以政府加強了對房地產行業的宏觀調控力度，但并沒有有效地解決房地產價格問題。房地產行業在發展的過程中，受很多因素的影響，其中比較突出的就是國家政策對其影響不大。有部分人將購房作為一種投資，所以有些比較富有的人就大量購買房子，這樣就使得一人多房以及多人一房的情況出現。面對以上的情況，國家應該從政策方面進行限制，但實際情況卻是國家出臺了一些政策，但這些政策對于市場的了解并不深入，所以制定的政策很難解決市場中的問題，只能通過民意來進行控制，進而導致政策流于形式，并沒有任何實質性的意義[2]。（3）資源利用不合理。房地產經濟屬于粗放型經濟，在其發展的過程中，需要對土地進行不斷的開發利用。這樣一方面導致我國的土地資源越來越少，并且對占用的土地也沒有進行合理地利用，從而導致土地浪費現象嚴重；另一方面，使得環境污染更加嚴重，房地產行業在發展過程中造成的后果，導致房地產行業想要長久地發展下去具有一定的難度。

2房地產經濟與市場經濟協調發展策略

（1）控制房地產的市場價格。房地產行業在快速發展的過程中，高昂的價格使其擾亂了市場經濟的正常發展。所以想要實現房地產經濟與市場經濟的協調發展，首先要做的就是對房地產的市場價格進行嚴格地控制。對房地產價格進行控制，并不是意味著要降低房地產的價格，而是應該保證其價格和價值是相符的，以此來保證房地產價格可以處于穩定的狀態。我國對房地產價格進行控制的力度不斷加強，在金融危機的時候，房地產的價格是低于正常水平的，這樣就使得房地產行業的發展受到阻礙。在金融危機度過之后，房地產價格快速上升，這些情況都對市場經濟的穩定發展產生了不利的影響[3]。因此，國家應該通過宏觀調控來對房地產價格進行有效地控制，確保其穩定地發展，從而降低房地產價格波動對市場經濟發展的影響。另外，房地產的價格波動還是引起泡沫經濟的主要因素，因此，政府應該通過宏觀調控來對房地產價格進行有效地控制，使其價格可以處于正常的范圍內，以此來維護市場經濟的秩序，保證市場經濟以及房地產經濟的協調發展。在對房地產價格進行控制的情況下，2015年以來全國整體的樓市銷售溫和回暖。1～5月全國商品房銷售面積已經達到35996萬平方米，同比下降0.2%；商品房銷售額達到24409億元，同比增長3.1%，已經回正。雖然銷售數據有了一定程度的增加，但從整體分析可以看出，房地產開發投資增速仍然呈現的是下降。1～5月房地產開發投資累計完成額32292億元，同比增長了5.1%，增速比1～4月累計完成額增速回落0.9個百分點。（2）加強對房地產經濟的金融監管力度。想要確保房地產經濟和市場經濟可以協調發展，相關部門就應該對房地產經濟進行嚴格地金融監管。比如說，對房地產企業的借貸的還款能力以及市場效應等進行嚴格控制。這樣既可以保證銀行資產結構更加規范科學，還可以推動銀行改革的進行，對房地產行業中存在風險的項目進行回避，以此來降低市場經濟所要面臨的金融風險。（3）加快房地產經濟的轉型速度。在社會不斷發展的過程中，對環境進行保護，實現人與自然的協調發展已經成為當前人們的發展理念，并且還要求房地產行業在發展中也進行環保以及節能。面對這樣的情況，房地產企業在發展的過程中，必須按照節能并且環保的要求來發展。而房地產企業想要實現這一目標，就需要進行轉型，只有這樣才能在滿足社會發展需求的基礎上進一步發展[4]。與此同時，政府還應該發揮自身的作用，通過政策以及宏觀調控等手段來推動房地產經濟的轉型。政府可以對堅持低碳環保的房地產開發商給予政策方面的支持，也可以利用對貸款利率調整的方式，來吸引傳統房地產開發商轉變發展理念，進而實現房地產行業的可持續發展。

3結束語

綜上所述，房地產經濟對我國經濟的發展有著至關重要的影響。國家應該提高對房地產經濟的重視程度，并采取有效的措施推動房地產經濟的穩定發展，從而促使房地產經濟和市場經濟可以實現協調發展。與此同時，政府還應該加強宏觀調控力度，通過對房地產經濟進行有效地控制，來促進其與市場經濟的協調發展，從而實現我國的可持續發展目標。

作者:朱曉林 單位:徐州市白蟻防治管理處

參考文獻：

[1]孫玉明.探討房地產經濟與市場經濟的協調發展[J].財經界(學術版),2015,(10):11+49.

[2]黃海平.分析房地產經濟與市場經濟發展的協調[J].華人時刊(下旬刊),2014,(7):53.

篇10

關鍵詞：房地產經濟；國民經濟增長；現狀；重要；策略

1引言

在國民經濟發展過程中，房地產經濟是極其重要的組成部分，對拉動我國的消費與投資發揮著重要作用。近幾年以來，我國房地產價格上升速度快，雖然說國家對房地產的管理十分重視，對房價采取了適當的控制措施，但是城市化發展進程速度加快，城市發展規模擴大，與居民生活水平提升的背景下，房地產市場依舊是處于十分活躍的狀態，由此在很大程度上成為推動我國經濟發展的重要推力。在此背景下，探討房地產經濟對國民經濟增長發揮的重要性十分的必要，有益于更好地發揮出房地產經濟的推動作用，促進我國國民經濟穩定發展。

2房地產經濟發展的現狀分析

房地產經濟是我國國民經濟發展的重要組成部分，市場經濟發展十分活躍，有益于推動我國經濟的發展。一是當前我國房地產經濟發展速度快，特別是在我國市場經濟發展的推動下，越來越多人意識到房地產經濟背后的價值鏈，加大了對房地產行業的資金投入，為房地產經濟的發展帶來了更多的動力。房地產經濟的發展，還需要有國家政策與政府部門的支持，實行有效的宏觀調控手段，來促進我國房地產經濟的良好發展。二是在房地產經濟發展過程中，還會拉動相關產業的發展，就有利于發揮出協調帶動的作用，從多個不同行業不同領域上，共同推動房地產行業的發展。三是雖然房地產市場發展迅速，對我國經濟發展做出了巨大貢獻，但是也需要意識到房地產經濟發展的同時，各項市場經濟秩序不夠完善，缺乏健全的調控機制。房地產經濟的發展，如果缺乏有效的政府監管與調控，就會使得房地產價格發展不受控制，房價不穩定，既不利于國民經濟的穩定發展，也不利于和諧社會建設。四是在房地產經濟發展過程中，信用貸款風險頻繁發生，在一定程度上也影響了房地產行業的穩定發展。房地產行業與多個行業都息息相關，比如說金融行業、建設行業。從金融行業層面上來說，如果房地產市場發展不穩定，各項市場機制不夠規范，就容易加大金融行業的信貸危機，也會影響到證券行業的發展形勢。五是在房地產行業發展中，出現了過熱的局面，越來越多的投資商將目標轉移到房地產行業，投資比重較大，房地產行業中涉及的資金數量巨大，容易出現投資過剩的局面，而投資比重大，容易引發的問題就是房地產領域發展出現過剩，容易演變為泡沫產業，不利于真正發揮出房地產行業的推動作用。

3房地產經濟對國民經濟發展的重要作用

3.1房地產開發投資的作用分析

所謂的房地產開發投資指的在房地產行業中，所有的開發法人單位在建筑物、配套設施以及土地費用等投資上的費用支出。從實際中來看，我國房地產開發投資中大部分是采用調查法來進行有關的投資研究。在經濟發展過程中，房地產開發投資對我國社會固定資產的投資具有很大影響，在一定程度上可以完善我國的基礎設施建設。根據有關的統計資料顯示，截止到2014年，在我國社會固定資產投資總值中，房地產開發投資占有的比重為17%。而從這個數據可以看出，房地產開發投資對社會固定資產投資的重要作用，對推動我國經濟發展具有重要意義。

3.2房地產生產對國民經濟發展的重要作用

一般來說，房地產生產指的是在房地產行業與其相關行業的生產活動。從當前來說，房地產生產有以下幾個方面：一是房地產的開發與經營，二是房地產的物業管理，三是房地產的一些中介應用等等有關內容。當前，從我國現有的情況上來看，在我國不同的發展階段，居民的自有房與租房之間的比重都有不同的變化，在計算房地產生產經濟時，就需要重視居民自有住房的總產出與其實際的增長值等相關的數據，從這些數據中來更好的分析房地產生產的作用。房地產行業是我國經濟生產中一項極其重要的產業結構，與其他行業之間的發展息息相關，比如說建筑材料業、物流業、家電業等等。而在房地產行業的推動下，這些行業的發展，又會極大地拉動我國經濟的增長，為市場經濟發展貢獻出更多的活力。

3.3房地產消費對我國經濟發展的重要性分析

隨著市場經濟發展，越來越多人將手中的資本投入到房地產行業中，從我國當前居民的消費來看，在居民總體消費過程中，房地產消費占據著重大比重，并且隨著房地產價格的發展，居民房地產消費的投入總額有了很大的提升。比如說，在1978年的時候，城鎮房屋的建設面積只有3,800萬平方米，而到了2016年，我國的城鎮建設面積高達36.3億平方米，在短短幾十年中，我國經濟發展迅速，城市化進程快。從這些數據中可以發現，房地產消費對我國經濟增長的推動作用。除此之外，從當前居民的消費支出結構來看，購房、租房、水電煤氣以及住房的維修等支出在居民消費中占據重要組成部分，其費用支出也呈現出一種多元化房地產消費的結構，消費水平的提高，在一定程度上能發揮消費這駕馬車的作用，對我國經濟發展有很大推動作用。

4提升房地產經濟發展對國民經濟增長的策略

4.1強化對房地產行業的宏觀調控

當前，針對房地產行業的發展，為了進一步發揮出房地產經濟對我國國內經濟增長的作用，就需要強化對房地產經濟發展的控制，善于借助宏觀調控手段，促進房地產經濟的健康發展。在這個過程中，政府就需要完善自身的職能，在開展宏觀調控的時候，應該要堅持實事求是的原則，根據各個地區房地產市場發展的實際狀況，通過經濟手段與行政手段相結合的方式，來調控當地的房地產價格，完善房地產市場中的秩序，從而來提高風險防范的能力，避免出現泡沫經濟的情況。而對于成長經濟發展不平衡，城市居民與鄉村居民二者的房地產消費能力存在巨大差異的時候，就需要政府能夠貫徹落實好自身的職能，考慮到發展的現實問題，為二者提供不一樣的住房需求。并且，還要完善房地產的住房體系建設發展，來規范房地產市場交易行為，進而促進我國經濟的發展。

4.2完善有關的金融政策

在房地產經濟發展過程中，金融政策與房地產市場發展之間有很深的影響，特別是從銀行信貸來說，有很多人在買房的時候，就會尋求銀行貸款的支撐，而銀行信貸政策是否科學、合理就對房地產行業有很大的影響。所以，為了進一步發揮出房地產經濟的作用，需要有關的政府部門能夠更加重視房地產行業的發展，規范銀行的信貸政策，根據實際的市場經濟需要，采取更為科學有效的措施，發揮出信貸的作用，減少信貸的風險。與此同時，在經濟發展過程中，政府還可以借助于轉變融資的方式，拓寬融資的渠道，來完善相關的金融政策，進而促進房地產市場的健康運行。

4.3促進房地產經濟的綜合發展

房地產經濟的發展對經濟的拉動作用顯而易見，但是房地產價格的增長還是要進行適當的調控，如果一味地重視房地產經濟的發展，將過多的精力投入到房地產行業發展中，任由房地產價格的增長，在一定程度上就會忽視地區其他行業發展的重要性，房地產價格的增長也會影響到居民的生活或者是帶來泡沫產業，導致地區經濟發展出現不平衡的現象。為此，政府要協調好房地產經濟發展與其他行業之間的平衡關系，制定綜合的發展戰略，從全局角度上把控好房地產經濟在國民經濟發展中的比重，促進房地產行業的穩定發展。

5結語

房地產經濟發展對國民經濟發展具有重大推動作用，為此有關的人員需要發揮出自身的作用，規范房地產市場的各項秩序，協調好房地產行業在國民經濟發展中的比重，避免出現泡沫經濟與通貨膨脹等有關問題，從而促進房地產經濟的健康發展。

參考文獻

[1]許憲春,賈海,李皎等.房地產經濟對中國國民經濟增長的作用研究[J].中國社會科學,2015（1）.

[2]姜文波,李琳.房地產經濟對中國國民經濟增長的作用研究[J].房地產導刊,2015（33）.

[3]郗曼.房地產經濟對中國國民經濟增長的作用研究[J].商,2015（24）.