導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)企業(yè)工程管理制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程項(xiàng)目；成本管理

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，房地產(chǎn)企業(yè)原來(lái)的粗放型項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理模式存在著潛在的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)離不開(kāi)三個(gè)要素，即土地、建筑物和房地的統(tǒng)一體，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展同時(shí)帶動(dòng)著第二、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)[1]。近幾年，國(guó)家相關(guān)政策的出臺(tái)使得可開(kāi)發(fā)土地資源在不停地縮減，加上建筑原材料、人工使用等費(fèi)用的上漲，地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)作中面臨著嚴(yán)峻的形勢(shì)。在這種狀況下，研究如何進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制和管理，保證企業(yè)在持續(xù)的激烈競(jìng)爭(zhēng)下獲得行之有效的經(jīng)濟(jì)效益，已成為房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的重要途徑。

1、房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面存在的問(wèn)題

項(xiàng)目的成本管理是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力的真正體現(xiàn)，現(xiàn)代項(xiàng)目的成本管理和控制優(yōu)先思考的是如何通過(guò)工程管理，以最低的資源消耗來(lái)完成項(xiàng)目的全部活動(dòng)。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)由于其開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，又屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，在項(xiàng)目成本管理方面存在著很大的不足。

1.1 工程項(xiàng)目立項(xiàng)環(huán)節(jié)成本管理不完善

“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目從設(shè)計(jì)、建造和完善三個(gè)步驟是環(huán)環(huán)相連的，這些元素共同構(gòu)成了企業(yè)總的投資成本和經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)所實(shí)現(xiàn)的成本管理是在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程中對(duì)整個(gè)過(guò)程的管理[2]，地產(chǎn)企業(yè)要想做好項(xiàng)目的成本管理和控制，就必須實(shí)現(xiàn)擬定好項(xiàng)目的成本計(jì)劃，然而多數(shù)企業(yè)只重視對(duì)生產(chǎn)過(guò)程中成本的管控，大多忽視了項(xiàng)目生產(chǎn)前的研發(fā)成本管理和材料供應(yīng)變化造成的附加成本。

1.2 對(duì)項(xiàng)目成本管理的認(rèn)識(shí)不足、缺少系統(tǒng)性的管理

從某種程度來(lái)說(shuō)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程中過(guò)多的注意開(kāi)發(fā)規(guī)模的大小而忽略了開(kāi)發(fā)所產(chǎn)生的實(shí)際經(jīng)濟(jì)效益。由于沒(méi)有形成完善的成本管理體系和制度，項(xiàng)目成本計(jì)劃的制定習(xí)慣于采用傳統(tǒng)的思維模式來(lái)看待當(dāng)前面臨的問(wèn)題，形成注重規(guī)模大小、忽視經(jīng)濟(jì)效益，重視短期利益、忽視長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，重視建設(shè)過(guò)程、輕視管理決策的惡性循環(huán)當(dāng)中。

1.3 成本過(guò)程的管理權(quán)責(zé)混亂、管控不科學(xué)性

部分企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中缺乏行之有效的管理責(zé)任制度，只注重追求開(kāi)發(fā)過(guò)程的任務(wù)目標(biāo)而不顧項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)，忽視了決策為管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)的真正內(nèi)涵?；蛘邔?duì)已制定的成本管理體系不予置理、管理比較松散，項(xiàng)目成本的核算不能定期實(shí)行，忽視了項(xiàng)目建設(shè)的動(dòng)態(tài)變化過(guò)程，造成企業(yè)的成本增加。

1.4 缺乏行之有效的監(jiān)督和獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制

目前，部分房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)責(zé)分工不相對(duì)應(yīng)，成本管理制度形同虛設(shè)，缺少有效的監(jiān)督和激勵(lì)措施，賞罰不夠分明，挫傷管理人員的積極性。另外，在成本管理體系的執(zhí)行中，存在暗箱操作的現(xiàn)象，管理制度不能得到落實(shí)，對(duì)成本管理制度的執(zhí)行過(guò)程缺乏有效的監(jiān)督。

2、工程項(xiàng)目建設(shè)降低成本管理的方法和對(duì)策

隨著房地產(chǎn)建設(shè)市場(chǎng)建設(shè)的逐步完善，地產(chǎn)界也越來(lái)越重視降低項(xiàng)目成本的管理方法，以期達(dá)到提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益。結(jié)合我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的成本管理現(xiàn)狀，運(yùn)用成本管理和控制理論，提出了成本管理以下幾個(gè)方面的對(duì)策：

2.1 加強(qiáng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)初期成本管理

工程項(xiàng)目的初期設(shè)計(jì)是進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的源頭，一份高質(zhì)量的設(shè)計(jì)方案不僅可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本管理、取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，還可取得較好的社會(huì)效益。首先，企業(yè)可采用招標(biāo)競(jìng)選的方式，通過(guò)對(duì)比各個(gè)方案的優(yōu)劣性，將設(shè)計(jì)中的優(yōu)點(diǎn)合理組合來(lái)實(shí)現(xiàn)方案的優(yōu)化設(shè)計(jì)。其次，在滿足項(xiàng)目總體要求的情況下，對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)實(shí)行科學(xué)的限額控制。最后，合理使用價(jià)值工程優(yōu)化原理，對(duì)設(shè)計(jì)方案和圖紙的設(shè)計(jì)進(jìn)行核對(duì)，以期提高工程設(shè)計(jì)的完美性，避免因工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)缺陷給整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)帶來(lái)不可估量的損失。

2.2 結(jié)合現(xiàn)代管理體系，加強(qiáng)施工階段成本管控

在項(xiàng)目施工建設(shè)階段，企業(yè)面臨著大量的現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)題，甚至是變更設(shè)計(jì)方案等重大問(wèn)題。建立現(xiàn)代企業(yè)管理體系是適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)化的結(jié)果，是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的必然產(chǎn)物，是房地產(chǎn)企業(yè)走向成熟的必然選擇。在項(xiàng)目施工階段，可根據(jù)場(chǎng)情況及時(shí)對(duì)存在的成本管理問(wèn)題進(jìn)行糾正，制定非約束性措施，以期降低成本管理。而對(duì)于企業(yè)下達(dá)的針對(duì)性措施要制定嚴(yán)格的約束性措施，實(shí)現(xiàn)成本控制的量化。因此，在項(xiàng)目建設(shè)階段，制定約束性措施和非約束性手段相結(jié)合是很有必要的。

2.3 目標(biāo)責(zé)權(quán)懲罰與激勵(lì)相結(jié)合的管理制度

制定一套科學(xué)的懲罰與激勵(lì)制度可以提高管理人員的積極性，從而增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。這種責(zé)權(quán)懲罰與激勵(lì)相結(jié)合的管理體系，一方面使得管理人員積極地為自己的本職工作努力；另一方面，在做好本職工作的同時(shí)還可以獲得企業(yè)的獎(jiǎng)勵(lì)，為房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前的競(jìng)爭(zhēng)條件下積蓄力量。

2.4 加強(qiáng)資金管理、構(gòu)建完善的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理制度

結(jié)合現(xiàn)代企業(yè)管理制度，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)做好資金保證。對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理部門分工明確、細(xì)化管理，制定科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系，定期進(jìn)行核對(duì)，加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)問(wèn)題。積極為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理層提出對(duì)策，作出客觀評(píng)價(jià)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，應(yīng)注意加強(qiáng)資金的籌措管理，縮短資金流程、加快資金周轉(zhuǎn)力度，為企業(yè)的投資建設(shè)提供保障。

3、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是企業(yè)提高核心競(jìng)爭(zhēng)力，適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)、實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的根本途徑。本文針對(duì)我國(guó)目前房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目成本管理和控制方面存在的問(wèn)題，分別從加強(qiáng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)初期成本管理、加強(qiáng)施工階段成本管控、建立目標(biāo)責(zé)權(quán)懲罰與激勵(lì)相結(jié)合的管理制度以及加強(qiáng)資金管理、構(gòu)建完善的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理制度等四個(gè)方面為切入點(diǎn)，探討了房地產(chǎn)企業(yè)降低工程項(xiàng)目成本管理的方法和對(duì)策。

參考文獻(xiàn)

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理模式

當(dāng)前，項(xiàng)目管理工作已經(jīng)被廣泛的應(yīng)用于社會(huì)生活的各個(gè)領(lǐng)域，在房地產(chǎn)行業(yè)中，項(xiàng)目管理也具有十分重要的作用，是保證房地產(chǎn)質(zhì)量，提高經(jīng)濟(jì)效益的重要的手段，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目管理工作，從前期的決策到后期的營(yíng)銷都要積極發(fā)揮項(xiàng)目管理的作用，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)事業(yè)的良好發(fā)展。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題

1、前期準(zhǔn)備工作不到位

在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作中，做好前期的準(zhǔn)備工作是十分必要的，只有在前期做好市場(chǎng)調(diào)研，確定合理方案，才能夠指導(dǎo)后續(xù)工作的開(kāi)展。但是在實(shí)際的項(xiàng)目管理工作中，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都忽視了前期的準(zhǔn)備工作，拿到工程項(xiàng)目后，馬上開(kāi)工，沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，施工的可行性分析不到位。只是簡(jiǎn)單的根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)向以及其他房地產(chǎn)建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)開(kāi)工建設(shè)，缺乏自己的特色，不能吸引消費(fèi)者，導(dǎo)致后期工作難度加大。此外，沒(méi)有經(jīng)過(guò)認(rèn)真細(xì)致的調(diào)查和分析，確定的方案也可能會(huì)存在失誤之處，給房地產(chǎn)企業(yè)造成一定的負(fù)面影響。[1]

2、監(jiān)督工作不到位

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的前期工作不到位，所以更應(yīng)該加強(qiáng)施工過(guò)程中的監(jiān)督和管理，避免風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，但是在實(shí)際的工作中，為了追求利益最大化，追趕工程進(jìn)度，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)施工的監(jiān)督和管理并不重視，出現(xiàn)問(wèn)題后，只是將實(shí)際問(wèn)題與設(shè)計(jì)圖紙對(duì)比，并從不影響經(jīng)濟(jì)利益的角度出發(fā)修改工程，對(duì)項(xiàng)目管理的質(zhì)量和效果產(chǎn)生十分不利的影響。

3、項(xiàng)目管理人員素質(zhì)能力不高

項(xiàng)目管理人員的素質(zhì)能力對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理具有直接的影響，但是在實(shí)際的項(xiàng)目管理過(guò)程中，人員的配置并不理想，存在嚴(yán)重的人才浪費(fèi)現(xiàn)象。而且項(xiàng)目管理人員的素質(zhì)能力也普遍不高，對(duì)項(xiàng)目管理的認(rèn)識(shí)不到位，項(xiàng)目管理的方面的專業(yè)知識(shí)了解不夠深入，影響整個(gè)項(xiàng)目管理的效果。

4、管理機(jī)制不健全

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作要順利開(kāi)展并取得實(shí)際的效果，就要建立完善的項(xiàng)目管理機(jī)制，但是目前，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理機(jī)制并不健全，項(xiàng)目管理工作失去控制，不利于房地產(chǎn)企業(yè)整體效益的實(shí)現(xiàn)。由于管理機(jī)制不健全，施工過(guò)程中涉及的項(xiàng)目管理的費(fèi)用支出、工程進(jìn)度，竣工后的策劃營(yíng)銷等都會(huì)嚴(yán)重超出預(yù)算，影響整個(gè)項(xiàng)目的收益。[2]

二、目前我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的模式和對(duì)策

1、做好前期準(zhǔn)備工作

為了更好地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，房地產(chǎn)企業(yè)需要認(rèn)真做好項(xiàng)目工程的前期準(zhǔn)備工作，在取得項(xiàng)目開(kāi)始施工前，應(yīng)全方位的收集對(duì)項(xiàng)目工程可能產(chǎn)生影響的各方面因素，例如市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)情況、同行業(yè)房地產(chǎn)的情況等，從市場(chǎng)定位以及品牌戰(zhàn)略的高度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析和研究。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈，房地產(chǎn)企業(yè)不能僅依靠廣告來(lái)打造自己的品牌，應(yīng)注重項(xiàng)目工程整體質(zhì)量以及后期服務(wù)工作，對(duì)自己的工程有清晰、合理的認(rèn)識(shí)，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)合同管理

房地產(chǎn)企業(yè)在做好前期準(zhǔn)備工作的基礎(chǔ)上加強(qiáng)項(xiàng)目管理意識(shí)，認(rèn)識(shí)到合同在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作中的重要作用和權(quán)利，增強(qiáng)合同管理意識(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)合同的要求確立合同，在簽訂合同時(shí)，明確相關(guān)條款，避免出現(xiàn)互相扯皮的現(xiàn)象。應(yīng)認(rèn)真閱讀合同內(nèi)容，避免隨意更改合同，造成企業(yè)雙方的利益損失。

3、完善管理制度和方法

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理應(yīng)有完善的管理制度和方法作指導(dǎo)，制定完善的、涉及項(xiàng)目工程建設(shè)全過(guò)程的管理制度，保證項(xiàng)目管理工作遇到問(wèn)題能夠及時(shí)得到解決。創(chuàng)新項(xiàng)目管理方法，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況以及項(xiàng)目工程的實(shí)際特點(diǎn)采用合適的管理方法，不照搬照抄其他房地產(chǎn)企業(yè)的管理辦法，保證項(xiàng)目管理工作順利高效的開(kāi)展。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理人員將現(xiàn)行的管理辦法與企業(yè)、項(xiàng)目的實(shí)際情況相聯(lián)系，并不斷深入管理方法，開(kāi)展動(dòng)態(tài)管理，及時(shí)更新數(shù)據(jù)資料，并對(duì)項(xiàng)目管理中涉及的數(shù)據(jù)、資料進(jìn)行全面的了解和分析，做好信息反饋工作，運(yùn)用科學(xué)理方法進(jìn)行項(xiàng)目管理。此外，在管理工作開(kāi)始前，對(duì)管理方法的效果進(jìn)行分析和評(píng)估，保證管理方法的科學(xué)有效。[3]

4、提高項(xiàng)目管理人員的素質(zhì)能力

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中，專業(yè)性的項(xiàng)目管理人員并不多，素質(zhì)能力也不高，對(duì)項(xiàng)目管理的認(rèn)識(shí)以及理論和實(shí)踐等方面能力都不到位，不能指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目工程管理。要使項(xiàng)目管理更加高效，更符合現(xiàn)代化的發(fā)展要求，就需要項(xiàng)目管理人員具備現(xiàn)代化的管理意識(shí)和理念，能夠熟練掌握電腦等計(jì)算機(jī)工具。當(dāng)前，科學(xué)技術(shù)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作中涉及的項(xiàng)目管理知識(shí)和理論也更加復(fù)雜多樣，因此，需要不斷促進(jìn)項(xiàng)目管理人員素質(zhì)能力的提高，加強(qiáng)教育培訓(xùn)工作，使每一位項(xiàng)目管理人員接受上崗前的培訓(xùn)，提高項(xiàng)目管理人員的業(yè)務(wù)能力。同時(shí)，加強(qiáng)項(xiàng)目管理人員的思想以及職業(yè)道德教育，提高他們的責(zé)任意識(shí)和使命感，能夠全心全意的、認(rèn)真負(fù)責(zé)的進(jìn)行項(xiàng)目管理。

5、完善相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)

在房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)中，由于法律法規(guī)的缺失，導(dǎo)致在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中經(jīng)常由于利益的驅(qū)使做出一些違背法律規(guī)范的行為，之法律法規(guī)與于不顧，鉆法律的空子，給房地產(chǎn)企業(yè)以及國(guó)家、社會(huì)的利益造成了嚴(yán)重的損害。很多房地產(chǎn)建設(shè)不招標(biāo)、不合理壓價(jià)、將工程進(jìn)行隨意的肢解發(fā)包給承包商，不依靠法律、不遵守法律。在對(duì)建設(shè)工程的監(jiān)理時(shí)，由本行業(yè)的人員開(kāi)展工作，不允許其他監(jiān)理隊(duì)伍介入，房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的監(jiān)管、質(zhì)量得不到保障，進(jìn)行權(quán)錢交易、搞豆腐渣工程，嚴(yán)重威脅了人民群眾以及社會(huì)的權(quán)利和利益。[4]所以必須加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)建設(shè)，用完善的法律制度為項(xiàng)目管理作保障，并要求房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格遵守法律規(guī)范，加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督，一旦出現(xiàn)違法行為給予嚴(yán)厲的懲處，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)管理工作中十分重要的組成部分，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展具有積極地意義，要加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理就要為項(xiàng)目管理營(yíng)造良好的環(huán)境氛圍，做好項(xiàng)目管理的前期準(zhǔn)備工作，為后續(xù)工作的開(kāi)展提供科學(xué)的指導(dǎo)，完善項(xiàng)目管理制度和方法，努力提高項(xiàng)目管理人員的素質(zhì)能力，健全法律法規(guī)，使房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作有法可依，順利開(kāi)展。

參考文獻(xiàn)

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[3] 劉婷婭.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式研究[D].重慶大學(xué)，2008.

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【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目 成本管理 質(zhì)量管理

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

在工程建設(shè)項(xiàng)目中,項(xiàng)目工程管理影響著工程的質(zhì)量、進(jìn)度和成本控制,是施工企業(yè)能否獲取效益的關(guān)鍵因素。因此,必須充分認(rèn)識(shí)項(xiàng)目工程管理實(shí)踐的重要性和必要性,不斷創(chuàng)新項(xiàng)目工程管理的方法,切實(shí)提高管理實(shí)效。

1.房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理概述

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，廣義的項(xiàng)目管理內(nèi)容主要包括項(xiàng)目計(jì)劃、項(xiàng)目評(píng)估、項(xiàng)目組織、項(xiàng)目建設(shè)以及項(xiàng)目建成管理等。在這些內(nèi)容中，項(xiàng)目建設(shè)是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中最為重要的一環(huán)。所謂建設(shè)項(xiàng)目，則是指房地產(chǎn)企業(yè)需要一定的資金，并經(jīng)過(guò)不斷的決策和實(shí)施的一系列過(guò)程，同時(shí)在一定的條件下形成固定資產(chǎn)為目標(biāo)的程序和過(guò)程。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中的項(xiàng)目管理應(yīng)該包含項(xiàng)目統(tǒng)籌管理和項(xiàng)目的施工管理。

其中，項(xiàng)目統(tǒng)籌管理主要包括項(xiàng)目的定位、租賃以及服務(wù)等，是各部門在協(xié)調(diào)項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中，各開(kāi)發(fā)商在各部門的協(xié)調(diào)和組織下確保某一項(xiàng)目實(shí)施成功的關(guān)鍵要素。它需要在各項(xiàng)管理制度及考核制度完善的前提下才能實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目施工的全過(guò)程管理則包括：招投標(biāo)管理、合約管理、成本管理以及資金管理、施工組織管理和風(fēng)險(xiǎn)管理等，其意義在于合理的利用資金，提高資金的利用率，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的定位計(jì)劃的實(shí)施。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的工程項(xiàng)目管理貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的始終，是房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目工程中進(jìn)行決策、組織、領(lǐng)導(dǎo)以及控制等管理的先決條件。因此，做好房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展以及房地產(chǎn)事業(yè)的順利發(fā)展意義重大。

2.房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理措施

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理內(nèi)容豐富，涉及面廣，加強(qiáng)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理，就需要堅(jiān)持全面的觀點(diǎn)，考慮到房地產(chǎn)建設(shè)的方方面面，確保房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理的有效實(shí)施。

2.1成本管理

成本管理是房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理中的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目的最終目的是為了獲得利潤(rùn)的最大化，因此，在追求經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的前提下，成本管理就顯得尤為重要。在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理中，成本管理貫穿始終，從建設(shè)項(xiàng)目的定位到計(jì)劃、再到初步設(shè)計(jì)、施工設(shè)計(jì)、工程建設(shè)，直至建成交付等的每一個(gè)階段都需要進(jìn)行有效的成本管理，介于此，房地產(chǎn)企業(yè)在每一個(gè)環(huán)節(jié)中都要做到對(duì)自己產(chǎn)品進(jìn)行詳細(xì)的研究，設(shè)立專門的財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)，根據(jù)項(xiàng)目的總體規(guī)劃、項(xiàng)目布置以及內(nèi)部構(gòu)造和設(shè)備安裝等的配套運(yùn)營(yíng)出發(fā)，通過(guò)價(jià)值工程理論進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，對(duì)各個(gè)階段的造價(jià)進(jìn)行有效的控制。

2.2進(jìn)度管理

房地產(chǎn)建設(shè)的項(xiàng)目管理中，從房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到完工，事先都會(huì)做好相應(yīng)的進(jìn)度安排工作。對(duì)于項(xiàng)目施工而言，投入的資金是有時(shí)間價(jià)值的，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目從立項(xiàng)到結(jié)束的時(shí)間是越短越好，這樣才便于提高投入資金的使用效率。因此，制定切實(shí)可行的實(shí)施計(jì)劃是十分重要的。做好進(jìn)度管理工作就要求房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行明確的劃分，主要?jiǎng)澐譃閹讉€(gè)節(jié)點(diǎn)，細(xì)化到什么時(shí)間出正負(fù)零，什么時(shí)間封頂，什么時(shí)間驗(yàn)收等，做好這幾個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)的控制。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還需要做好對(duì)項(xiàng)目工程的全局管理，主要是通過(guò)施工單位的定期檢查，及時(shí)采取措施，充分利用組織、技術(shù)等各種方法監(jiān)督各方的參與，共同提高項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度。

2.3合約管理

在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理中，項(xiàng)目實(shí)施必須按照完善的合約來(lái)進(jìn)行管理，一份好的合約能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的成本風(fēng)險(xiǎn)有效的轉(zhuǎn)移，甚至現(xiàn)實(shí)低成本高質(zhì)量的轉(zhuǎn)變。同時(shí)，招標(biāo)是完善合約管理的前提和基礎(chǔ)，而招標(biāo)過(guò)程也可以讓建設(shè)方更多的對(duì)過(guò)程實(shí)施者和控制的過(guò)程進(jìn)行全面的認(rèn)識(shí)，制定完善的招標(biāo)制度有效減少了風(fēng)險(xiǎn)要素，因此，在進(jìn)行合約管理時(shí)，應(yīng)該在項(xiàng)目管理中設(shè)立專門的管理部門，與工程管理部門建立良好的管理鏈條。

2.4目標(biāo)責(zé)任管理

在房地產(chǎn)建設(shè)的項(xiàng)目管理中，為了有效進(jìn)行目標(biāo)和責(zé)任管理，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將企業(yè)的管理責(zé)任明確到每一個(gè)部門，明確到每一個(gè)責(zé)任人，各部門負(fù)責(zé)人直接對(duì)企業(yè)總負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)，以此來(lái)確保各項(xiàng)目的執(zhí)行和完成。同時(shí)，在各項(xiàng)目?jī)?nèi)部，項(xiàng)目經(jīng)理可以將項(xiàng)目劃分為更加細(xì)化的責(zé)任單元，進(jìn)行權(quán)責(zé)分明，這樣就有助于項(xiàng)目組織對(duì)項(xiàng)目執(zhí)行情況和進(jìn)度實(shí)施情況進(jìn)行有效的考核和評(píng)估，以便促進(jìn)企業(yè)整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2.5質(zhì)量管理

在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中，質(zhì)量保證是第一，如果建設(shè)項(xiàng)目留下了任何質(zhì)量隱患，后果不堪設(shè)想。因此，在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中，要重視對(duì)工程質(zhì)量實(shí)施嚴(yán)格的管理，建立并完善質(zhì)量保證體系和質(zhì)量監(jiān)督體系；其次，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理在質(zhì)量管理中也要努力做到以下幾點(diǎn)：首先，嚴(yán)格按照招標(biāo)約定的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程的質(zhì)量檢查和驗(yàn)收；其次，在驗(yàn)收過(guò)程中所獲得的任何一項(xiàng)數(shù)據(jù)信息，必須進(jìn)行科學(xué)合理的分析，做到有理有據(jù)；同時(shí)，在質(zhì)量驗(yàn)收中對(duì)材料的驗(yàn)收要求提供實(shí)驗(yàn)報(bào)告，提供必要的訂貨驗(yàn)貨考察報(bào)告；另外，對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的不合格環(huán)節(jié)，必須要求即刻返工，并根據(jù)相關(guān)的質(zhì)量管理規(guī)定給予嚴(yán)格的懲罰措施。

3.結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)的管理體系，其管理內(nèi)容涉及房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的始終，項(xiàng)目經(jīng)理在項(xiàng)目管理中必須對(duì)各個(gè)階段、各個(gè)環(huán)節(jié)時(shí)刻保持著清晰的頭腦，認(rèn)真分析，定期檢查，既要有效的節(jié)約成本，又要充分保證建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的最大化。

【參考文獻(xiàn)】：

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【2】李志勇.論項(xiàng)目管理中施工進(jìn)度的管理【J】.科技信息,2006,(07).

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；核心能力；要素維；空間維；時(shí)間維

中圖分類號(hào)：C29 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

1. 房地產(chǎn)企業(yè)核心能力的要素維分析

要素維是指房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)和發(fā)展的內(nèi)部支持系統(tǒng)，具體包括：

（1）企業(yè)的資金實(shí)力和財(cái)務(wù)資源。

房地產(chǎn)企業(yè)從事的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)具有項(xiàng)目投資巨大、投資周期長(zhǎng)、涉及面廣、不確定因素大等特點(diǎn)，除了對(duì)自有資金有著巨大需求外，房地產(chǎn)企業(yè)還有較大比重的資金需要對(duì)外籌措。隨著國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控力度的加大，房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境從緊，其資金問(wèn)題面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，成為制約企業(yè)發(fā)展的一個(gè)瓶頸。2008年和2010年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源和投資增速差值分別為-17.7%和-7.8%，出現(xiàn)入不敷出的現(xiàn)象，是自1998年以來(lái)僅有的兩年，可見(jiàn)目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況總體上不容樂(lè)觀。因此房地產(chǎn)企業(yè)要能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于不敗之地，就要有很強(qiáng)的資金實(shí)力和良好的財(cái)務(wù)資源。

（2）持續(xù)性的人力資本。

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的人力資本現(xiàn)狀并不理想，存在著年齡結(jié)構(gòu)年輕化、專業(yè)素質(zhì)偏低且參差不齊、人員心態(tài)浮躁以及人員流動(dòng)過(guò)于頻繁等問(wèn)題。

獲得持續(xù)性的人力資本，一方面是由房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)招聘不斷引進(jìn)高技能和高素質(zhì)的人

才，另一方面是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部員工通過(guò)接受教育培訓(xùn)、技術(shù)交流、自我訓(xùn)練和學(xué)習(xí)等手段使自身知識(shí)和技能不斷得到全面提升。此外，還要提高員工的滿意度，培養(yǎng)員工對(duì)企業(yè)的忠誠(chéng)度，以保證人力資本的持續(xù)性。目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在優(yōu)秀雇員流失的現(xiàn)象，與員工滿意度較低以及缺乏留住優(yōu)秀員工的能力有關(guān)。直接影響到員工流失和員工滿意度的因素包括工作本身、晉升機(jī)會(huì)、工資水平、福利、監(jiān)督者、同事、工資結(jié)構(gòu)等。優(yōu)秀的員工將流向工作環(huán)境舒適、有成就感、工資水平和福利待遇較高，并且具有長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)、能給員工提供晉升機(jī)會(huì)的公司。

（3）企業(yè)的品牌價(jià)值。

首先，品牌效應(yīng)使得顧客具有很高的忠誠(chéng)度，老客戶介紹新客戶的比例較高，帶動(dòng)該企業(yè)的顧客群持續(xù)不斷地?cái)U(kuò)大，為房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展奠定了良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。如萬(wàn)科地產(chǎn)在2006年，平均每個(gè)老客戶向6.41人推薦了萬(wàn)科樓盤，實(shí)際成交率達(dá)23.7%。

其次，品牌代表差異化，能協(xié)助顧客進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，并使房地產(chǎn)企業(yè)獲得準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，形成有利于持續(xù)發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。如SOHO以年輕的都市白領(lǐng)階層為主要目標(biāo)市場(chǎng)，形成SOHO產(chǎn)品特有的形式——“面積不用大但功能要全、單價(jià)偏高總價(jià)要低、環(huán)境不重要但位置一定要好、戶型不講究但配套要全”。這種差異化適應(yīng)了顧客群細(xì)分后的某一類型，也就能夠牢牢鎖定目標(biāo)顧客群。

再次，品牌帶來(lái)附加值，可為房地產(chǎn)企業(yè)提供持續(xù)的造血能力。即使價(jià)格相對(duì)較高，但由于顧客對(duì)某品牌的物業(yè)有強(qiáng)烈的認(rèn)同感，因而愿意接受溢價(jià)。從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，對(duì)中高檔樓盤的選購(gòu)日益體現(xiàn)出買房就是買品牌的趨勢(shì)。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，必定是名牌產(chǎn)品占據(jù)較大的市場(chǎng)份額并獲得可觀的投資回報(bào)。

（4）企業(yè)管理制度與管理水平。

房地產(chǎn)企業(yè)的管理制度包括三個(gè)層面：最高層面是企業(yè)的基本管理制度，包括公司體制、公司治理結(jié)構(gòu)、管理機(jī)制、薪酬制度以及基本會(huì)計(jì)制度等；第二層面是企業(yè)的工作流程管理制度與規(guī)章等，包括行政事務(wù)、法律事務(wù)、財(cái)務(wù)、采購(gòu)、工程管理、人力資源、銷售、客戶關(guān)系等方面的管理規(guī)章；第三層面的管理制度主要包括崗位、部門和項(xiàng)目部或項(xiàng)目公司內(nèi)部使用的，沒(méi)有縱向和橫向工作接口關(guān)系的工作規(guī)程。房地產(chǎn)企業(yè)要提升核心能力，必須建立、健全企業(yè)管理制度，并確保各項(xiàng)制度的有效施行。

房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平除了與企業(yè)管理制度的健全性及執(zhí)行度有關(guān)外，還與企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的合理性以及戰(zhàn)略執(zhí)行力等因素有關(guān)。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)模式正在發(fā)生顯著的變化這種變化意味著房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)各職位、部門及項(xiàng)目部等重新進(jìn)行職能設(shè)計(jì)，重新進(jìn)行職責(zé)分工，重新界定工作接口關(guān)系。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立柔性的、學(xué)習(xí)性的、適應(yīng)企業(yè)外部環(huán)境、戰(zhàn)略目標(biāo)和發(fā)展需要的組織結(jié)構(gòu)。即企業(yè)一方面要具有不斷學(xué)習(xí)、系統(tǒng)地、持續(xù)的整合內(nèi)外資源以應(yīng)對(duì)環(huán)境變化挑戰(zhàn)的能力，另一方面要在企業(yè)內(nèi)部形成學(xué)習(xí)氛圍及舒適的工作環(huán)境。

2. 房地產(chǎn)企業(yè)核心能力的空間維分析

房地產(chǎn)企業(yè)與其利益相關(guān)者的關(guān)系具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）企業(yè)與股東、債權(quán)人之間的關(guān)系。企業(yè)通過(guò)協(xié)調(diào)并合理地配置各種組織資源，增強(qiáng)企業(yè)持續(xù)盈利能力，創(chuàng)造長(zhǎng)期的股東價(jià)值，通過(guò)規(guī)范信息披露保障各股東權(quán)益的公平性，使股東的所有者權(quán)益和債權(quán)人收益得以實(shí)現(xiàn)，從而提高股東及債權(quán)人的滿意度。

（2）企業(yè)與顧客之間的關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)持續(xù)創(chuàng)新，不斷改進(jìn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量，提高產(chǎn)品和服務(wù)的性價(jià)比，既要保證產(chǎn)品服務(wù)的傳統(tǒng)顧客需要的滿足，又要促進(jìn)顧客個(gè)性化需求的實(shí)現(xiàn)持續(xù)增強(qiáng)顧客的滿意度。

（3）企業(yè)與員工之間的關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)完善內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制，為員工提供各種培訓(xùn)，創(chuàng)造寬松的學(xué)習(xí)和發(fā)展環(huán)境，積極幫助員工正確做出自己的職業(yè)生涯規(guī)劃。企業(yè)不僅為員工提供勞動(dòng)報(bào)酬，而且要為員工創(chuàng)造保持身心健康、工作技能持續(xù)提高、價(jià)值追求和需求層次持續(xù)提升的全面發(fā)展環(huán)境和條件。

（4）企業(yè)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的關(guān)系。在日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)若要從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，長(zhǎng)期立于不敗之地，就不能對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手采取“零和博弈”的策略，否則很可能會(huì)引起價(jià)格戰(zhàn)、廣告戰(zhàn)等，最終造成兩敗俱傷。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的思維方式應(yīng)從對(duì)立競(jìng)爭(zhēng)思維轉(zhuǎn)變?yōu)楹献鞲?jìng)爭(zhēng)思維，即加強(qiáng)技術(shù)、信息交流與合作，取競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之長(zhǎng)補(bǔ)本企業(yè)之短，促進(jìn)自身核心能力的提高。

（5）企業(yè)與社會(huì)之間的關(guān)系。由于當(dāng)前國(guó)內(nèi)一線和二線城市高房?jī)r(jià)的矛盾比較突出，同時(shí)社會(huì)貧富分化嚴(yán)重帶來(lái)“仇富”心態(tài)，加之部分開(kāi)發(fā)商哄抬房?jī)r(jià)和欺詐消費(fèi)者的行為時(shí)有發(fā)生，因此目前房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)內(nèi)民眾心目中的形象還不夠好。房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)調(diào)自身發(fā)展的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)遵守各項(xiàng)法律法規(guī)，加強(qiáng)企業(yè)倫理建設(shè)，同時(shí)主動(dòng)承擔(dān)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，積極參與公益事業(yè)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)與社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，并在此過(guò)程中不斷提升自身的核心能力。

3. 房地產(chǎn)企業(yè)核心能力的時(shí)間維分析

可持續(xù)性是房地產(chǎn)企業(yè)核心能力在時(shí)間維度上的目標(biāo)。其基本含義是：企業(yè)發(fā)展不能超過(guò)企業(yè)內(nèi)部支持系統(tǒng)及外部自然資源和環(huán)境的承載能力，具體而言，就是房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中保障土地資源的集約化利用，以及努力降低建筑能耗、開(kāi)發(fā)綠色建筑的能力。以綠色建筑為例，由于政府的規(guī)劃、社會(huì)的發(fā)展以及人們對(duì)節(jié)能減排的觀念不斷強(qiáng)化，綠色建筑受到眾多國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的追捧，希望在大調(diào)控的背景下借此尋求突破。然而，綠色建筑不是綠化建筑，也不是高科技建筑、高成本建筑，它要求房地產(chǎn)企業(yè)具有足夠的核心能力支持，這種核心能力主要來(lái)自開(kāi)發(fā)企業(yè)處于對(duì)未來(lái)考慮的技術(shù)、人才等方面的積累。

參考文獻(xiàn)

[1] 榮明生. 培育房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展. 中國(guó)房地產(chǎn)，2002（9）

篇5

關(guān)鍵字房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，工程管理

中圖分類號(hào)： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

1．前言

加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的工程管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)具有很大的意義，同時(shí)結(jié)合我國(guó)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理方面存在的問(wèn)題，有必要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的策劃、施工、物業(yè)等方面加強(qiáng)管理。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理研究

2.1安全管理

（1）項(xiàng)目部要建立和健全關(guān)于安全的管理規(guī)章制度和安全責(zé)任制，在安全的管理過(guò)程中要做到有章可循，有法可依，有責(zé)可究。

（2）在安全管理過(guò)程中要嚴(yán)格按照各項(xiàng)安全管理制度執(zhí)行，與項(xiàng)目管理人員、施工人員簽訂安全生產(chǎn)責(zé)任狀，并制訂責(zé)任目標(biāo)目標(biāo)。通過(guò)全員安全培訓(xùn)提高員工安全意識(shí)，對(duì)于需要特種作業(yè)人員要執(zhí)行持證上崗。

（3）按照安全管理規(guī)定規(guī)做好安措費(fèi)用的投入。套做到有先知性的投入，并有針對(duì)、有預(yù)防、有措施。

2.2質(zhì)量管理

（1）做好項(xiàng)目部質(zhì)量管理制度和獎(jiǎng)罰制度，跟班組長(zhǎng)簽訂質(zhì)量承諾書，在各種規(guī)章制度健全的基礎(chǔ)上實(shí)施獎(jiǎng)勵(lì)優(yōu)秀優(yōu)、懲罰惡劣，充分調(diào)動(dòng)勞動(dòng)者的積極性。

（2）嚴(yán)把原料關(guān)，材料是直接構(gòu)成工程實(shí)體的使用材料的好壞，直接決定工程質(zhì)量的優(yōu)劣。在工程材料的采購(gòu)、驗(yàn)收時(shí)，要嚴(yán)格按圖紙?jiān)O(shè)計(jì)及規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行檢驗(yàn)，杜絕不符合要求的材料用到工程中，從原料上確保工程質(zhì)量。

（3）嚴(yán)把質(zhì)量驗(yàn)收關(guān)。在一個(gè)分項(xiàng)工程完工后對(duì)質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)合格與否做出認(rèn)可，要求我們認(rèn)真嚴(yán)肅的對(duì)待。按照建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和配套的分部分項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收，分批次進(jìn)行抽查，不合格項(xiàng)目堅(jiān)決要求返工處理。

2.3成本管理

（1）項(xiàng)目工程承包后應(yīng)詳細(xì)的編制施工預(yù)算，施工預(yù)算是項(xiàng)目目?jī)?nèi)部使用的預(yù)算，項(xiàng)目部應(yīng)根據(jù)施工預(yù)算情況分析每個(gè)分項(xiàng)工程所使用料、機(jī)、工的消耗情況，并與定額預(yù)算進(jìn)行比較。一般施工定額消耗量要比預(yù)算定額低。定額預(yù)算消耗量是施工消耗中的最高指標(biāo)。

（2）依據(jù)施工或定額預(yù)算編制成本計(jì)劃，計(jì)劃的編制應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)，不能憑經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算，也不能用概算指標(biāo)概算，應(yīng)比預(yù)算還要仔細(xì)。各種人、機(jī)、材消耗量乘以其各自單價(jià)構(gòu)成工程直接費(fèi)用，依據(jù)各自公司管理水平，取定綜合管理費(fèi)構(gòu)成項(xiàng)目的間接成本，二者相加即為項(xiàng)目的成本計(jì)劃。

（3）項(xiàng)目應(yīng)分階段的進(jìn)行成本核算，階段的劃分宜合理，可按照工程部位，也可按照年季月等，最后項(xiàng)目完工后進(jìn)行總的成本核算，采用國(guó)家會(huì)計(jì)統(tǒng)一用表認(rèn)真編制成本核算表。

（4）對(duì)進(jìn)行成本分析，對(duì)成本計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行比較?？偨Y(jié)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，為本項(xiàng)目的結(jié)算提相應(yīng)供依據(jù)，同時(shí)后續(xù)工程的成本計(jì)劃和控制提供基礎(chǔ)資料。

3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)工程管理研究

3.1質(zhì)量管理

3.1.1創(chuàng)建體系，完善制度

質(zhì)量保證體系，能否真正發(fā)揮實(shí)效發(fā)揮實(shí)際作用，是整個(gè)工程質(zhì)量控制工作能否真正有效進(jìn)行下去的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。根據(jù)房屋建筑工程形式，建立良好的保障體系，對(duì)當(dāng)前的施工作業(yè)管理制度進(jìn)行更新調(diào)整，這些都有助于提高工程質(zhì)量。這就要求建筑工程單位施工單位在確保質(zhì)量保證體系能有效運(yùn)行下去的前提下，按照施工的必要步驟，逐步地對(duì)質(zhì)量保證體系進(jìn)行修改和完善。除此以外，還要結(jié)合現(xiàn)代化建筑指標(biāo)體系，積極更新建筑施工規(guī)章制度，同時(shí)做好各個(gè)方面的工程管理。工現(xiàn)場(chǎng)工程質(zhì)量保證體系必須由總承包單位項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)在其承包施工的工程范圍內(nèi)建立，并統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理。對(duì)施工材料控制，對(duì)施工環(huán)境環(huán)境控制，主要是對(duì)工程地質(zhì)、水文、氣象等，有一定的了解和掌握。

3.1.2全面準(zhǔn)備，互相交流 房屋建筑工程施工的全面準(zhǔn)備就包括前期準(zhǔn)備以及后期工作。施工前期的工程準(zhǔn)備工作是保證房屋建筑施工順利開(kāi)展的基礎(chǔ)，所以必須認(rèn)真做好工程前期的準(zhǔn)備工作，制定好切實(shí)可行的方案。事前準(zhǔn)備包括施工管理人員的工作分配、對(duì)施工操作人員的工作培訓(xùn)、施工技術(shù)的事前探討以及對(duì)施工材料的選購(gòu)、施工工具的準(zhǔn)備、對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的了解。房屋施工人員應(yīng)該盡早達(dá)到施工現(xiàn)場(chǎng)，熟悉周圍的環(huán)境，在研究工程圖紙后，再結(jié)合實(shí)際情況做好施工布置準(zhǔn)備。在中期工作期間，遇到技術(shù)難題要經(jīng)過(guò)討論，向先進(jìn)施工單位學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，將難題解決。

3.1.3加強(qiáng)協(xié)調(diào)管理

協(xié)調(diào)管理共有以下三個(gè)協(xié)調(diào)管理部分：技術(shù)協(xié)調(diào)、管理協(xié)調(diào)以及組織協(xié)調(diào)。技術(shù)協(xié)調(diào)，即提高設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量，優(yōu)化水平，在圖紙完成的時(shí)候多處審查，一一將問(wèn)題查出進(jìn)行糾正。管理協(xié)調(diào)，則是提出要建立一套健全的管理制度，通過(guò)制度的提出減少在工作配合中會(huì)遇到的問(wèn)題從而解決各施工部門的協(xié)調(diào)工作。組織協(xié)調(diào)，即建立專門的協(xié)調(diào)會(huì)議制度，解決施工中的協(xié)調(diào)問(wèn)題。對(duì)于較復(fù)雜的部位，在施工應(yīng)組織專門的協(xié)調(diào)會(huì)，使各部門進(jìn)一步明確施工順序和責(zé)任。

3.1.4提高施工人員職業(yè)素質(zhì)

工程質(zhì)量是所有參加工程項(xiàng)目施工的技術(shù)管理干部、操作人員以及服務(wù)人員共同工作的結(jié)果，所以施工人員是形成工程質(zhì)量的主要因素。現(xiàn)在很多施工單位，在施工中采用很多職業(yè)素質(zhì)較低的工人和技術(shù)人員，有的技術(shù)人員連一些基本的常識(shí)也不懂就上崗，以致在施工過(guò)程中容易發(fā)生一些常識(shí)失誤，這給施工質(zhì)量控制工作帶來(lái)了許多不必要的麻煩。因此，想要施工質(zhì)量能提高上去，首先要做的就是從嚴(yán)格招聘施工和技術(shù)人員，提高施工人員職業(yè)素質(zhì)。施工人員必須樹(shù)立以質(zhì)量第一的觀念，懂得為客戶服務(wù)，把社會(huì)利益和企業(yè)利益綜合考慮。除此之外，管理干部、技術(shù)人員都應(yīng)具有較強(qiáng)的規(guī)劃和管理能力，能夠組織施工和進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)的能力，盡力質(zhì)量檢查。在團(tuán)隊(duì)中，所有人員都應(yīng)該樹(shù)立一絲不茍的工作作風(fēng)，懂得嚴(yán)格執(zhí)行質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程的法制觀念，最終保證工程質(zhì)量。

3.2開(kāi)發(fā)管理

是指開(kāi)發(fā)企業(yè)為成功完成工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)， 對(duì)公司里面的人力資源部、財(cái)務(wù)部、工程項(xiàng)目部、銷售部和后勤部門開(kāi)展的管理工作，也是企業(yè)為成功實(shí)現(xiàn)后后續(xù)工作的基礎(chǔ)。工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度開(kāi)展管理工作，工作范疇為：所需物品的采購(gòu)和庫(kù)存、施工企業(yè)的確認(rèn)與協(xié)作、施工質(zhì)量及進(jìn)度的把關(guān)、相關(guān)合同的簽訂、內(nèi)部細(xì)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的修改、報(bào)建等。

財(cái)務(wù)部門進(jìn)行企業(yè)的資金管理，并對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)情況的定期報(bào)表，工作內(nèi)容為：建設(shè)工程項(xiàng)目的財(cái)務(wù)計(jì)劃、施工企業(yè)的工程資金的發(fā)放和開(kāi)發(fā)企業(yè)本身經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的管理。銷售部門顧名思義，就是售樓，銷售方式為：促銷方式的策劃、定價(jià)和銷售渠道的建設(shè)。人力資源管理部門主要服裝對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)員工工作任務(wù)分配、管理工作人員資料、進(jìn)行績(jī)效考核和激勵(lì)體系的建立等。而生活保障方面由后勤部門負(fù)責(zé)

3.3施工管理

對(duì)工程施工項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程加以管理，也就是施工管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司基本由工程管理部門主要負(fù)責(zé)施工管理， 不過(guò)工程整體的管理方式及承包模式由公司各級(jí)管理曾針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)和公司實(shí)際情況來(lái)決定。 主要模式有：分別發(fā)包、GC、MC、設(shè)計(jì)加施工承包、Construction Management）發(fā)包方式等。

在中國(guó)，房地產(chǎn)的施工建設(shè)主要采用分別發(fā)包和 GC 來(lái)進(jìn)行。 工程項(xiàng)目較大、 或?qū)哟伪容^高， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以采用 MC 或CM 模式來(lái)開(kāi)展施工管理。 開(kāi)發(fā)人和某家能力好的企業(yè)或個(gè)體簽訂施工總承包管理合同， 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體施工組管理稱為施工總承包管理。 正常情況下該 MC 企業(yè)不參與具體工程的施工，而是分包工作。 MC 模式能夠加速施工進(jìn)度，CM 是由開(kāi)發(fā)企業(yè)托付給 CM 企業(yè)，以一個(gè)承包商的身份，使用快速路徑的生產(chǎn)開(kāi)展方式，來(lái)開(kāi)展施工管理，直接控制施工進(jìn)度，影響設(shè)計(jì)方式，它和開(kāi)發(fā)人簽訂“cost plus”協(xié)議。 其優(yōu)勢(shì)是設(shè)計(jì)與施工完全連接，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

盡管采取的形式不同，但是目的卻是一致的：成本合理的基礎(chǔ)上，以最迅速的速度完成高標(biāo)準(zhǔn)的工程項(xiàng)目。 想要達(dá)到這樣的目標(biāo)，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須在施工的質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制上發(fā)揮積極作。 通過(guò)驗(yàn)資、招投標(biāo)、施工檢查、監(jiān)理企業(yè)的檢查、工程款的發(fā)放等，對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度及成本開(kāi)發(fā)人能夠進(jìn)行控制。 另外還包括對(duì)供貨商的協(xié)調(diào)與控制。

4．結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的工程管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要意義，我們應(yīng)該不斷的加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的工程管理。

參考文獻(xiàn)：

[1]王文萱; 李明孝; 吳鳳平 工程管理專業(yè)中《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理》課程的教學(xué)研究今日科苑2007-06-23期刊

[2]鄭先桿 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的若干法律問(wèn)題研究復(fù)旦大學(xué)2009-10-18碩士

[3]宋堅(jiān) 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與項(xiàng)目管理研究》課題在寧通過(guò)專家鑒定宋堅(jiān)城市開(kāi)發(fā)1996-04-17期刊

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制；問(wèn)題分析；策略分析

隨著土地使用制度改革及住房制度改革逐步深入，國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)已轉(zhuǎn)入高速發(fā)展的方向。在這樣充滿機(jī)遇也充滿挑戰(zhàn)與競(jìng)爭(zhēng)的年代，作為決定房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的重要指標(biāo)的成本控制，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)只有將其放在中心位置，科學(xué)合理控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的每一階段的成本，真正把握商機(jī)，化解風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)，增強(qiáng)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。因此，為取得好的收益，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做好成本控制管理工作，率先準(zhǔn)確無(wú)誤把握宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)及時(shí)機(jī)，并且加以從企業(yè)內(nèi)部著手，通過(guò)加強(qiáng)和改進(jìn)內(nèi)部管理工作水準(zhǔn)來(lái)提高成本控制能力，將會(huì)為企業(yè)帶來(lái)極大地經(jīng)濟(jì)效益。

1 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部成本控制存在問(wèn)題及分析

1.1 資金鏈風(fēng)險(xiǎn)與成本控制面臨的問(wèn)題

在成本控制方面，從成本構(gòu)成情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要是工程成本，從成本控制的角度來(lái)看，其重心在房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案一旦確定，其工程概預(yù)算隨之確定。在施工管理過(guò)程中，成本只能在工程概預(yù)算的基礎(chǔ)上進(jìn)行控制，其彈性空間非常有限。無(wú)論是總公司，還是分公司，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程設(shè)計(jì)及工程概預(yù)算，都是由外部聘的專業(yè)中介機(jī)構(gòu)完成，這種安排雖有助于公司以較低的成本使用外部資源，但在工程概預(yù)算方面，如果公司過(guò)于依賴外聘機(jī)構(gòu)，由于工程概預(yù)算主要依據(jù)通用的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行編制，公司就難以在成本管控政策方面形成自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力。然而，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制并沒(méi)有予以識(shí)辨，成本控制與風(fēng)險(xiǎn)管理相互脫節(jié)。

1.2 內(nèi)部控制制度在執(zhí)行層面出現(xiàn)偏差

隨著理論界和實(shí)務(wù)界對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制的重視程度不斷提高，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)有內(nèi)部控制框架的基礎(chǔ)上都制定了一套內(nèi)部控制制度體系，然而在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中內(nèi)部控制制度與其相對(duì)應(yīng)的效果卻存在較大的偏差，在集團(tuán)公司內(nèi)部不同子公司或分公司之間所采用的組織結(jié)構(gòu)并不完全相同，有時(shí)甚至存在本質(zhì)上的差異，這在一定程度上給集團(tuán)公司加強(qiáng)控制增加了難度。另外公司的組織部門依照職能設(shè)置，不能適應(yīng)新的供應(yīng)鏈管理模式。由于集團(tuán)內(nèi)不同公司對(duì)同一業(yè)務(wù)的處理流程或管理流程不一致，必然導(dǎo)致其內(nèi)部崗位設(shè)置及要求、不同崗位之間的協(xié)調(diào)配合存在較大差異。從內(nèi)部控制的角度來(lái)看，各項(xiàng)業(yè)務(wù)流程的內(nèi)部控制要求、關(guān)鍵控制點(diǎn)的確定，以及企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范都存在很大差異，這對(duì)于提高整體集團(tuán)公司的經(jīng)營(yíng)管理效率、降低企業(yè)的內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)都有顯著的負(fù)面影響。

1.3 內(nèi)部控制措施與各開(kāi)發(fā)階段面臨的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)在日常管理和控制過(guò)程中，信息系統(tǒng)的運(yùn)用并不普遍，企業(yè)的日常控制措施和方法過(guò)于傳統(tǒng)，即使是對(duì)子公司的大部分管理和控制活動(dòng)，也主要依賴于經(jīng)辦個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)判斷，這就導(dǎo)致相同管理和控制活動(dòng)在不同公司、不同部門、甚至同一公司、同一部門的不同經(jīng)辦人員，都可能會(huì)有完全不同的處理方法。在公司內(nèi)部，雖然有不少信息處理系統(tǒng)。但各系統(tǒng)之間并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)集成，這種情況必然會(huì)極大地降低整個(gè)企業(yè)的管理和控制效率。

房地產(chǎn)企業(yè)在各開(kāi)發(fā)階段面臨的問(wèn)題及主要風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)：

一是戰(zhàn)略管理階段：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目地點(diǎn)選擇風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)物業(yè)類型風(fēng)險(xiǎn)和開(kāi)發(fā)規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)與市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部的關(guān)系定位不清以及市場(chǎng)運(yùn)作能力不足相關(guān)，該類風(fēng)險(xiǎn)主要?dú)w因于開(kāi)發(fā)商主觀上對(duì)市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)成本、租金、售價(jià)、開(kāi)發(fā)周期及資金籌措等預(yù)測(cè)錯(cuò)誤和決策失誤。

二是前期規(guī)劃階段：土地購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)、土地拆遷安置風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)；地塊選擇不合理，相關(guān)手續(xù)不完備，無(wú)法及時(shí)融資，沒(méi)有長(zhǎng)期穩(wěn)定長(zhǎng)效的融資渠道。

三是項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段：設(shè)計(jì)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)；工程人員與市場(chǎng)有脫節(jié)，對(duì)市場(chǎng)的把握能力尚有欠缺，前期設(shè)計(jì)時(shí)間延誤的原因還在于前期策劃中的營(yíng)銷策劃、開(kāi)發(fā)及設(shè)計(jì)三條線銜接不暢，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)部門缺乏專業(yè)的技術(shù)人員，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)當(dāng)中可能出現(xiàn)的問(wèn)題和成本在事先沒(méi)有監(jiān)控機(jī)制，也無(wú)法建立產(chǎn)品研發(fā)方面的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

四是工程管理階段：承包合同風(fēng)險(xiǎn)、工期風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和成本風(fēng)險(xiǎn)等。項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)無(wú)法積累傳遞，市場(chǎng)的需求不能很快反映到工程部門，工程質(zhì)量的控制主要由監(jiān)理公司負(fù)責(zé)，但監(jiān)理公司的抽查工作對(duì)工程質(zhì)量控制不夠嚴(yán)格。

五是銷售階段：銷售價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)等；客戶服務(wù)中心定位不清楚，營(yíng)銷策劃部對(duì)市場(chǎng)預(yù)期存在偏差，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品定價(jià)不符合市場(chǎng)消費(fèi)需求。

2 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部成本控制策略分析

近年來(lái)，有關(guān)企業(yè)內(nèi)部控制的理論成果不斷涌現(xiàn)。其中，基于風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向的企業(yè)內(nèi)部控制因其科學(xué)性和執(zhí)行性強(qiáng)等特點(diǎn)而日益受到人們的重視。因此，本文針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制過(guò)程中存在的問(wèn)題，基于風(fēng)險(xiǎn)管理的視角對(duì)完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制提供建議和幫助。

2.1 建立健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)其面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)內(nèi)部控制體系應(yīng)當(dāng)關(guān)注其隨時(shí)面臨的來(lái)自市場(chǎng)內(nèi)外的各種風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)管理層應(yīng)當(dāng)提高風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，建立健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)其面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組建風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)部門，搜集來(lái)自市場(chǎng)、企業(yè)內(nèi)部（包括財(cái)務(wù)部門在內(nèi)的各個(gè)職能部門）的信息，專司風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系的構(gòu)建與完善。再者，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)結(jié)合企業(yè)內(nèi)部實(shí)際以及市場(chǎng)變化，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系，并在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中對(duì)該指標(biāo)體系予以不斷的補(bǔ)充和完善，以期更加完美地監(jiān)測(cè)各種風(fēng)險(xiǎn)信息。

2.2 制定各階段成本控制措施，提高內(nèi)部控制的執(zhí)行力

一是戰(zhàn)略研究階段成本控制：對(duì)企業(yè)而言，戰(zhàn)略研究主要是為確定企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)而開(kāi)展的活動(dòng)，其效果在短期內(nèi)很難衡量，由此戰(zhàn)略研究階段的工作主要取決于團(tuán)隊(duì)的素質(zhì)和公司高層的重視程度，同時(shí)也需要市場(chǎng)、工程等相關(guān)專業(yè)部門的共同參與；

二是前期規(guī)劃階段成本控制：由于前期規(guī)劃是一個(gè)系統(tǒng)性、專業(yè)性的工作，在投資決策階段，公司需要組織一個(gè)具有豐富專業(yè)知識(shí)和行業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)團(tuán)隊(duì)，成本控制人員要參與投資決策階段的具體工作。土地成本支出約占項(xiàng)目總支出的20-30%，對(duì)土地的確定應(yīng)充分考慮開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和升值空間。前期開(kāi)發(fā)費(fèi)一般占項(xiàng)目總支出的3%左右，但因各地實(shí)際收費(fèi)差異也有很大差別，企業(yè)應(yīng)注意同相關(guān)部門協(xié)調(diào)，確保既符合政府政策要求，又滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利益。建筑安裝工程造價(jià)成本建筑安裝工程造價(jià)一般占項(xiàng)目總支出的一半以上，企業(yè)需要分析當(dāng)前區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，掌握建筑市場(chǎng)中施工企業(yè)總體狀況，確定產(chǎn)品的市場(chǎng)定位。

三是項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制：設(shè)計(jì)階段的成本控制是工程造價(jià)控制的重要階段，其對(duì)工程造價(jià)的影響在75%以上，在此階段，成本控制人員通過(guò)恰當(dāng)?shù)嘏c開(kāi)發(fā)商的建筑師、設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)師密切配合，可取得事半功倍的效果。通常設(shè)計(jì)階段成本控制的具體程序是：專題調(diào)研設(shè)計(jì)任務(wù)書方案設(shè)計(jì)圖紙會(huì)審。在設(shè)計(jì)任務(wù)書中，把包含成本控制內(nèi)容的意圖系統(tǒng)、明確地告知設(shè)計(jì)單位。及時(shí)組織圖紙會(huì)審，從設(shè)計(jì)、工程、銷售等多角度對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行可行性分析，并加強(qiáng)設(shè)計(jì)質(zhì)量檢查監(jiān)督，增強(qiáng)事前控制的力度。

四是工程管理階段成本控制：由于外部環(huán)境的不確定性，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)算編制不可避免地與現(xiàn)實(shí)情況產(chǎn)生偏差。因而工程管理階段需要同時(shí)從事前、事中、事后進(jìn)行成本控制。事前控制即在設(shè)計(jì)時(shí)細(xì)化圖紙并注意施工的可操作性，招標(biāo)時(shí)明確招標(biāo)的內(nèi)容、范圍及搭接部分的關(guān)系，避免出現(xiàn)漏項(xiàng)或重疊工程。事中控制即發(fā)生變更時(shí)，施工前估價(jià)，施工后確認(rèn)，一事一簽證，內(nèi)容明確，范圍清楚。發(fā)生變更要及時(shí)處理，必須有開(kāi)發(fā)商、監(jiān)理、施工方的三方簽字方能認(rèn)可，事后控制即對(duì)已發(fā)生的變更分析原因，尋找可以避免或減少變更的控制方法，為以后的項(xiàng)目積累經(jīng)驗(yàn)。

五是市場(chǎng)營(yíng)銷階段成本控制：市場(chǎng)營(yíng)銷階段的成本并不是簡(jiǎn)單地以成本節(jié)約為目標(biāo)，應(yīng)同時(shí)考慮當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情，在行情下滑時(shí)，節(jié)約營(yíng)銷費(fèi)用，可能是進(jìn)一步降低市場(chǎng)銷售份額，在行情向好時(shí)，市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)用應(yīng)達(dá)到適當(dāng)控制。所以市場(chǎng)營(yíng)銷階段的成本都必須與市場(chǎng)營(yíng)銷策劃部門和人員的職責(zé)或成效相聯(lián)系，即要杜絕不必然的成本開(kāi)支，也不影響市場(chǎng)銷售。

3 經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)

內(nèi)部控制應(yīng)該結(jié)合企業(yè)的具體情況，解決企業(yè)的關(guān)鍵問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，宏觀的大環(huán)境，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的周期性、資金管理、籌融資政策等因素影響很大，因此內(nèi)部控制設(shè)計(jì)需要具備一定的靈活性，內(nèi)部控制制度應(yīng)能夠不斷調(diào)整，以使公司更好的適應(yīng)不同環(huán)境的要素。

內(nèi)部控制覆蓋了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)方面，在以風(fēng)險(xiǎn)為導(dǎo)向的控制下，應(yīng)以各階段的成本控制、各環(huán)節(jié)關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)為重點(diǎn)，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)組織結(jié)構(gòu)、流程設(shè)計(jì)以及企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，以求實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制在風(fēng)險(xiǎn)防范、提高資本運(yùn)營(yíng)和管理效益方面的目標(biāo)。

基于風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向的內(nèi)部控制對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)并識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)以及風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制有著顯著的作用。因此，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的主要問(wèn)題，從風(fēng)險(xiǎn)管理的視角提供改善內(nèi)部控制的建議，有利于促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)管理制度的完善和有效運(yùn)行。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，成本控制作為發(fā)現(xiàn)并保證預(yù)期目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的一個(gè)重要手段，將在未來(lái)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。

參考文獻(xiàn)

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；企業(yè)；全面預(yù)算；管理；體系

中圖分類號(hào)：C29 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

一、前言

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理很重要，影響到房地產(chǎn)正常經(jīng)營(yíng)的各項(xiàng)工作，同時(shí)，預(yù)算也是確保房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資的時(shí)候能夠科學(xué)有效的前提。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要實(shí)施全面預(yù)算管理工作，最大程度的提高預(yù)算管理水平。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理理論概述

合理、有效的控制現(xiàn)金流量才能保證房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展，在方法上要求公司從粗到細(xì)，步步為營(yíng)。很多企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)全面預(yù)算管理認(rèn)識(shí)不清，主要是沒(méi)有仔細(xì)分析全面預(yù)算管理的特殊性。房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理具有現(xiàn)金流量為基礎(chǔ)，以工程項(xiàng)目核算為核心以工程形象進(jìn)度為節(jié)點(diǎn)三個(gè)典型的特點(diǎn)，這也是區(qū)別一般企業(yè)全面預(yù)算管理的特點(diǎn)。全面預(yù)算管理是企業(yè)在戰(zhàn)略目標(biāo)的指導(dǎo)下，對(duì)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和相應(yīng)的財(cái)務(wù)結(jié)果進(jìn)行充分、全面的預(yù)測(cè)和籌劃，并通過(guò)對(duì)執(zhí)行過(guò)程的監(jiān)控和執(zhí)行情況分析考評(píng)，進(jìn)而及時(shí)指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的改善和調(diào)整，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的戰(zhàn)略目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理模式的選擇一般以現(xiàn)金流量為核心，具體操作時(shí)可依據(jù)產(chǎn)品生命周期的不同階段細(xì)分。在實(shí)際操作時(shí)公司往往結(jié)合自身情況，綜合運(yùn)用各種現(xiàn)代的全面預(yù)算管理模式并創(chuàng)新。房地產(chǎn)企業(yè)基于公司戰(zhàn)略規(guī)劃和年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，確立關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)(KPI)，以KPI為基礎(chǔ)結(jié)合各責(zé)任中心的職能，分解KPI構(gòu)建二級(jí)指標(biāo)體系。以關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)KPI為核心依據(jù)集團(tuán)各子分公司的業(yè)務(wù)特點(diǎn)和各職能部門的不同職責(zé)分配不同的預(yù)算目標(biāo)，并將預(yù)算目標(biāo)以貨幣的形式分解到各責(zé)任單位及其內(nèi)部結(jié)構(gòu)甚至是個(gè)人。

三、全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中的作用

全面預(yù)算管理是指以目標(biāo)利潤(rùn)為導(dǎo)向,將企業(yè)的所有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都納入預(yù)算管理,即對(duì)企業(yè)全體人員、全部業(yè)務(wù)、全部過(guò)程實(shí)施預(yù)算控制和管理。

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算包括經(jīng)營(yíng)預(yù)算(包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、銷售費(fèi)用、銷售收入和租賃收入,期間費(fèi)用預(yù)算、稅金等其他業(yè)務(wù)預(yù)算)、資本預(yù)算(包括固定資產(chǎn)購(gòu)建、短期投資、長(zhǎng)期投資等預(yù)算)、籌資預(yù)算(包括長(zhǎng)短期借款及利息預(yù)算)和財(cái)務(wù)預(yù)算(包括現(xiàn)金預(yù)算、預(yù)計(jì)損益表、預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表)。企業(yè)應(yīng)根據(jù)年度收入、經(jīng)營(yíng)發(fā)展需要、業(yè)務(wù)活動(dòng)需要等來(lái)編制預(yù)算。編制預(yù)算時(shí)須堅(jiān)持收支平衡、統(tǒng)籌兼顧、保證重點(diǎn)等原則,不得編制赤字預(yù)算。

預(yù)算首先是為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略做準(zhǔn)備,編制企業(yè)預(yù)算應(yīng)明確預(yù)算在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中起到的重要作用。全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中的作用為；

1、有利于企業(yè)總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；

2、用來(lái)作為評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理業(yè)績(jī)的標(biāo)準(zhǔn),反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平；

3、有利于加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部各部門之間相互協(xié)調(diào)和溝通,提高公司的工作效率；

4、有利于幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)改善未來(lái)的經(jīng)營(yíng)狀況,降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

四、房產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理現(xiàn)狀

1、內(nèi)部人員對(duì)全面預(yù)算管理缺乏認(rèn)識(shí)，全員參與度不高

目前許多房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人員對(duì)全面預(yù)算管理缺乏認(rèn)識(shí)，全員的參與度不高。雖然全面預(yù)算管理體現(xiàn)的是財(cái)務(wù)收支的預(yù)算，但是不能因?yàn)檫@個(gè)而認(rèn)為預(yù)算管理就是財(cái)務(wù)行為，只是專門由財(cái)務(wù)部門的相關(guān)人員負(fù)責(zé)預(yù)算的控制和制定就可以了或者甚至認(rèn)為全面預(yù)算管理就只是由財(cái)務(wù)管理人員來(lái)控制和負(fù)責(zé)資金的進(jìn)出行為等。每個(gè)項(xiàng)目組成員在支出款項(xiàng)時(shí)并不知曉具體能夠核準(zhǔn)的金額、需要列支的項(xiàng)目，同時(shí)支出款項(xiàng)并未在項(xiàng)目組預(yù)算編制人員那里登記，致使各編制預(yù)算的部門執(zhí)行數(shù)額與財(cái)務(wù)核算金額無(wú)法一致，根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)算所應(yīng)具有的作用。另一方面，全面預(yù)算管理和預(yù)決算的管理、項(xiàng)目工期的管理以及全體員工等都是密切相關(guān)的，它是全部管理的一種集中表現(xiàn)。假設(shè)預(yù)算編制與項(xiàng)目的工程進(jìn)度沒(méi)有緊密結(jié)合，容易造成現(xiàn)金存量多而浪費(fèi)或者現(xiàn)金不足而影響工程正常進(jìn)行。

2、全面預(yù)算管理的制度不夠完善

如今，很對(duì)房產(chǎn)企業(yè)和他們實(shí)施的項(xiàng)目的各項(xiàng)預(yù)算管理均是松散型的，其中基層實(shí)施和上層目標(biāo)缺乏實(shí)質(zhì)的交流和合作，造成預(yù)算管理所涉及的上下級(jí)之間，部門之間，部門內(nèi)部成員之間不能得到良好的溝通效果，容易造成前述問(wèn)題的出現(xiàn)，這歸根到底直接的影響因素是因?yàn)槠髽I(yè)內(nèi)部未建立一支強(qiáng)有效的全面預(yù)算管理組織的體系。

3、全面預(yù)算管理中的數(shù)據(jù)合理性不夠

目前，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)刻且正處在前期的火爆時(shí)刻中時(shí)，由于不少房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有真正的調(diào)研、考察過(guò)國(guó)家的調(diào)控政策，也沒(méi)有真正的分析過(guò)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)實(shí)際的需求等，因此預(yù)算依據(jù)不夠充分、論證相關(guān)資料過(guò)少并且做出的很多預(yù)算的指標(biāo)沒(méi)有很好的跟房地產(chǎn)企業(yè)的外部環(huán)境相容，從而導(dǎo)致全部預(yù)算指標(biāo)的體系較難被市場(chǎng)所接受、預(yù)算的指標(biāo)也缺乏彈性和對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的應(yīng)變力、預(yù)算失去了其指導(dǎo)作用。其中最典型的做法是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銷售情況盲目的樂(lè)觀，當(dāng)限購(gòu)政策出臺(tái)時(shí)，就出現(xiàn)了回款不暢，從而導(dǎo)致了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4、全面預(yù)算管理跟企業(yè)戰(zhàn)略管理的聯(lián)系力度不夠

全面預(yù)算管理跟企業(yè)戰(zhàn)略管理的聯(lián)系力度不夠，就會(huì)使企業(yè)內(nèi)部存在只重短期利益的行為，從而忽略了長(zhǎng)期利益，導(dǎo)致短期的預(yù)算指標(biāo)和企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略未能很好的適應(yīng)，而且各個(gè)預(yù)算的編制銜接性較差、各月份、季度和年度的預(yù)算不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)。另外由于在房地產(chǎn)行業(yè)中缺乏標(biāo)準(zhǔn)的、規(guī)范的預(yù)算，因此較多的房產(chǎn)企業(yè)都習(xí)慣使用單項(xiàng)預(yù)算，導(dǎo)致公司在實(shí)施戰(zhàn)略時(shí)缺乏相應(yīng)的支持，公司戰(zhàn)略和預(yù)算的聯(lián)系力度不夠。

五、全面預(yù)算管理體系建立

1、編制內(nèi)容

預(yù)算編制內(nèi)容是開(kāi)展各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)工作的價(jià)值尺度，標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。企業(yè)根據(jù)企業(yè)實(shí)際，發(fā)展需求，管理需要，以業(yè)務(wù)預(yù)算為基礎(chǔ)，以經(jīng)營(yíng)創(chuàng)效為目標(biāo)，開(kāi)展了營(yíng)業(yè)收入預(yù)算、營(yíng)銷預(yù)算、利潤(rùn)預(yù)算、現(xiàn)金流量預(yù)算、資本性支出預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算、質(zhì)量安全、人均收入等各項(xiàng)內(nèi)容的預(yù)算。項(xiàng)目管理論壇。

2.、編制方法

采用“盤點(diǎn)與測(cè)算相結(jié)合”的方法。由于施工行業(yè)的特點(diǎn)，目前建筑類企業(yè)理論上還沒(méi)有一個(gè)完整的模型來(lái)編制預(yù)算，這就需要根據(jù)企業(yè)自身特點(diǎn)制定符合實(shí)際的預(yù)算編制方法。企業(yè)的全面預(yù)算主要以“盤點(diǎn)與測(cè)算相結(jié)合”的方法，重在盤點(diǎn)，對(duì)市場(chǎng)跟蹤項(xiàng)目的盤點(diǎn)，對(duì)合同儲(chǔ)備量的盤點(diǎn)，對(duì)已施工合同收入的盤點(diǎn)，對(duì)存貨的盤點(diǎn)，對(duì)固定資產(chǎn)的盤點(diǎn)等。只有盤清家底，采用連續(xù)性銜接的編制方法，才能正確預(yù)測(cè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)成果。當(dāng)然，在盤點(diǎn)的基礎(chǔ)上對(duì)只在當(dāng)期發(fā)生的指標(biāo)(如人力資源、技術(shù)開(kāi)發(fā)、期間費(fèi)用等)要參照前兩年歷史數(shù)據(jù)，結(jié)合企業(yè)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)調(diào)整及改制情況，本著降低、節(jié)約、內(nèi)部挖潛的原則合理編制?？傊褪且獏^(qū)分預(yù)算指標(biāo)哪些是已落實(shí)的，確保的，哪些是沒(méi)落實(shí)的，測(cè)算的。也就是哪些是實(shí)的、哪些是虛的。這樣才能根據(jù)未落實(shí)的項(xiàng)目有重點(diǎn)地開(kāi)展各項(xiàng)工作。

3、編制步驟分三步：第一步，以利潤(rùn)表各項(xiàng)要素內(nèi)容為基礎(chǔ)，編制與利潤(rùn)表有關(guān)的業(yè)務(wù)預(yù)算，如合同簽約額預(yù)算、收入預(yù)算、各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算等、形成預(yù)計(jì)利潤(rùn)表;第二步，以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量表各項(xiàng)要素內(nèi)容為基礎(chǔ)，編制與現(xiàn)金流量有關(guān)的業(yè)務(wù)預(yù)算，如內(nèi)部應(yīng)收款預(yù)算、應(yīng)收賬款預(yù)算、應(yīng)付賬款付算、人力資源成本預(yù)算等，形成經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量預(yù)算表(總部結(jié)合資本預(yù)算及籌資預(yù)算形成現(xiàn)金流量預(yù)算表);第三步，根據(jù)預(yù)計(jì)利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量預(yù)算表及與資產(chǎn)負(fù)債表要素內(nèi)容有關(guān)的業(yè)務(wù)預(yù)算，如存貨預(yù)算、固定資產(chǎn)預(yù)算形成預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表。項(xiàng)目管理者聯(lián)盟。

4、編制程序。從上年10月份到下年1月中旬，為預(yù)算編制時(shí)期。企業(yè)應(yīng)根據(jù)“由上而下、由下而上、三上三下、綜合平衡、逐步修訂”的原則，以戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向，以指導(dǎo)性目標(biāo)為依據(jù)，參照歷史數(shù)據(jù)，開(kāi)展預(yù)算調(diào)研，進(jìn)行雙向溝通。

5、預(yù)算執(zhí)行

預(yù)算目標(biāo)責(zé)任層層落實(shí)。企業(yè)預(yù)算文件后，層層落實(shí)目標(biāo)責(zé)任，按經(jīng)營(yíng)管理層次及職責(zé)分工，簽定承包責(zé)任書。責(zé)任書中明確規(guī)定其所要完成的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)及考核規(guī)定，真正使預(yù)算指標(biāo)層層落實(shí)到位。應(yīng)對(duì)承包責(zé)任書履行情況進(jìn)行效果檢查，實(shí)施嚴(yán)格考核，開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)控制，以確保預(yù)算目標(biāo)的完成。

六、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的思路

1、提高對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)全員對(duì)于全面預(yù)算的重視

要?jiǎng)訂T相關(guān)部門、人員的全面參與。房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算涉及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期研發(fā)、營(yíng)銷策劃、工程管理、物業(yè)管理等各個(gè)部門，涉及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的方方面面和各個(gè)環(huán)節(jié)，因此，，房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算講究的是部門合作、共同努力。應(yīng)在預(yù)算管理委員會(huì)的組織下，各相關(guān)部門人員共同研究項(xiàng)目目前的狀態(tài)和可能發(fā)生的情況，分工編制預(yù)算，具體是：營(yíng)銷部負(fù)責(zé)收入預(yù)算和營(yíng)銷策劃廣告等費(fèi)用預(yù)算；前期研發(fā)、工程、供應(yīng)等部門負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目預(yù)算；人力成本、培訓(xùn)費(fèi)等由人力資源部負(fù)責(zé)預(yù)算；財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)稅費(fèi)及其他費(fèi)用等預(yù)算，并擔(dān)負(fù)最后的匯總、分析任務(wù)。

2、構(gòu)建實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的軟硬件環(huán)境

一是要完善全面預(yù)算管理制度。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)可結(jié)合已有的管理制度、內(nèi)部控制制度、審批制度等，制定科學(xué)合理高效的全面預(yù)算制度，必要時(shí)可引入咨詢公司在全面了解企業(yè)需求的前提下進(jìn)行設(shè)計(jì)。二是要設(shè)置專人進(jìn)行此項(xiàng)工作。如企業(yè)可專門設(shè)置預(yù)算管理委員會(huì)辦公，或者授權(quán)財(cái)務(wù)部門代行全面預(yù)算管理委員會(huì)辦公室的職責(zé)，全面負(fù)責(zé)企業(yè)的全面預(yù)算工作，并配備專職人員進(jìn)行相關(guān)工作，各業(yè)務(wù)部門也要有一定級(jí)別的員工兼職或?qū)Ｂ氊?fù)責(zé)此事，以便落實(shí)責(zé)任，提高效率。

3、注重全面預(yù)算指標(biāo)與企業(yè)戰(zhàn)略的統(tǒng)一

預(yù)算管理與企業(yè)戰(zhàn)略緊密結(jié)合，使全面預(yù)算成為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的基石。預(yù)算管理是對(duì)計(jì)劃的數(shù)字化反映，是落實(shí)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的一種有效手段。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施預(yù)算管理之前，應(yīng)該進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和企業(yè)資源分析，明確自己的長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)，以此為基礎(chǔ)編制各期的預(yù)算，這樣可以使企業(yè)各期的預(yù)算前后銜接起來(lái)，從而避免預(yù)算工作的盲目性，確保預(yù)算平穩(wěn)順暢的實(shí)施。

七、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動(dòng)比較的頻繁，同時(shí)資金的流動(dòng)數(shù)目也比較大，所以，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，實(shí)施全面預(yù)算管理變得極其的重要，建立了全面預(yù)算管理體系之后，房地產(chǎn)企業(yè)才能夠提高其預(yù)算管理的水平，保證資金的合理流動(dòng)和使用。

【參考文獻(xiàn)】

[1]張清.全面預(yù)算在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用現(xiàn)狀及對(duì)策[J].財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版),2011

篇8

論文關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 法律風(fēng)險(xiǎn) 防范

房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)來(lái)自于自身，最大的敵人不是別人，正是自己對(duì)法律風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)不強(qiáng)。許多房地產(chǎn)企業(yè)往往把法律風(fēng)險(xiǎn)與法律糾紛混為一談，輕視事前及事中的法律風(fēng)險(xiǎn)防范，只重事后法律糾紛解決，而事前防范往往比事后處理更重要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)

（一） 房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部管理中的法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部法律風(fēng)險(xiǎn)，是指由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理不當(dāng)而引發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)管理者缺乏法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)的風(fēng)險(xiǎn)。許多房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人及管理者沒(méi)有法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，往往要等到發(fā)生法律糾紛之后才想到找律師訴訟。有的房地產(chǎn)企業(yè)即使聘請(qǐng)律師擔(dān)任法律顧問(wèn)，但是很大程度上只是把顧問(wèn)律師當(dāng)作“花瓶”角色，重大決策及管理過(guò)程并不讓律師參與，沒(méi)有讓顧問(wèn)律師產(chǎn)生其管理和防控法律風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)有的效用。其次，房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防控制度不健全。主要表現(xiàn)在企業(yè)公章管理不規(guī)范，亂蓋公章可能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)麻煩；合同簽訂與管理不嚴(yán)格，未建立檔案管理制度，重要法律文件散落于角落或者沒(méi)有存檔而丟失，發(fā)生法律糾紛時(shí)無(wú)據(jù)可查，最終因證據(jù)缺失承擔(dān)敗訴風(fēng)險(xiǎn)；人力資源管理上不與勞動(dòng)者簽訂勞動(dòng)合同、不依法繳納社會(huì)保險(xiǎn)，面臨違法用工賠償?shù)姆娠L(fēng)險(xiǎn)，還有用人不當(dāng)導(dǎo)致管理失誤的風(fēng)險(xiǎn)等。

（二） 房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂和履行合同中的法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，最重要的是簽訂和履行好各種合同。合同簽訂中的法律風(fēng)險(xiǎn)較多。首先，合同簽訂中對(duì)方預(yù)埋對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)不利的內(nèi)容的法律風(fēng)險(xiǎn)。合同中的每一個(gè)字，每一個(gè)詞，每一句話，都意味著潛在的利益或者損失，因此，草擬合同時(shí)雙方均會(huì)小心謹(jǐn)慎和深思熟慮。但是由誰(shuí)草擬合同誰(shuí)就占據(jù)主導(dǎo)地位，律師提醒房地產(chǎn)企業(yè)千萬(wàn)不要為了節(jié)省律師費(fèi)而簡(jiǎn)單參照各類格式文本或者簡(jiǎn)單按照對(duì)方的范本訂立合同，因?yàn)槿魏我环皆诓輸M合同時(shí)均盡可能寫清楚自己有利的條款，而盡可能給對(duì)方增加不利的條款，有時(shí)為了在合同談判中對(duì)自己有利，草擬合同的一方往往還盡可能采取比較隱蔽的表述規(guī)范和限制對(duì)方的權(quán)利，增加其義務(wù)。雖然在談判時(shí)可以提出來(lái)修改，但是增加談判的難度，有的內(nèi)容認(rèn)為是小問(wèn)題而忽略；有的內(nèi)容因?yàn)榈K于情面羞于啟齒；有的內(nèi)容大而化之麻痹大意；有的內(nèi)容可能因?yàn)槭韬龆鴽](méi)有發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，又是再精明的高手也很難將對(duì)方預(yù)埋的地雷完全排除，即使排除也無(wú)法掌握主動(dòng)。

其次，合同主體不適格的法律風(fēng)險(xiǎn)。合同當(dāng)事人主體合格，是合同有效成立的前提條件之一。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一方要具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)并辦理相關(guān)手續(xù)，對(duì)外能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)是經(jīng)依法批準(zhǔn)的合法項(xiàng)目，如果項(xiàng)目不合法可能導(dǎo)致對(duì)外所簽訂的合同無(wú)效。另一方面，合同的相對(duì)方也應(yīng)當(dāng)具備民事主體資格，比如作為建筑施工企業(yè)要具備相應(yīng)建筑資質(zhì)及獨(dú)立法人資格，避免掛靠或借用資質(zhì)承包施工情況，尤其是一些個(gè)人假冒建筑公司，私自雕刻具有資質(zhì)的建筑公司的公章從事承包活動(dòng)，可能導(dǎo)致合同無(wú)效而引起糾紛或者訴訟的法律風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要認(rèn)真核實(shí)，否則出現(xiàn)工程質(zhì)量或者施工糾紛時(shí)無(wú)法保障自身合法權(quán)益。

再次，合同內(nèi)容不完整及表述不規(guī)范的法律風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中許多房地產(chǎn)企業(yè)往往簡(jiǎn)單使用有關(guān)部門制定的或者從網(wǎng)絡(luò)上下載的格式合同文本，不認(rèn)真理解和審查合同內(nèi)容而導(dǎo)致意思表示不真實(shí)的法律風(fēng)險(xiǎn)。這些格式合同無(wú)法將房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)了許多新情況、新問(wèn)題囊括進(jìn)去的，一般都過(guò)于籠統(tǒng)，很難切合實(shí)際，不易操作；還有對(duì)合同內(nèi)填寫不完整，實(shí)踐中常出現(xiàn)應(yīng)填寫內(nèi)容的橫線處空白、日期空白等情況，因合同一式幾份，空白處很容易自行添加內(nèi)容，為日后糾紛埋下隱患。對(duì)違約條款約定過(guò)于籠統(tǒng)，違約金具體數(shù)額或者計(jì)算方法不具體，缺乏可操作性，一旦發(fā)生爭(zhēng)議，沒(méi)有違約賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)面臨行政上的法律風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)法律體系建設(shè)不完善、房地產(chǎn)立法相對(duì)滯后，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)的行政干預(yù)較大，從土地價(jià)格、銀行信貸利率等主要環(huán)節(jié)都由政府來(lái)把控，由此給房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)諸多不確定因素。有的地方領(lǐng)導(dǎo)的指令常常比政策、法律規(guī)定更具效力，而且朝令夕改的情況也時(shí)有發(fā)生，這就給房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)帶來(lái)了無(wú)法估量的風(fēng)險(xiǎn)。比如對(duì)于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地，應(yīng)在政府部門征為國(guó)有土地并已對(duì)土地上的附著物補(bǔ)償安置后才能出讓，而且該筆補(bǔ)償費(fèi)用依法應(yīng)由政府支付，但是政府往往會(huì)在出讓土地時(shí)附條件轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，附著物拆除補(bǔ)償問(wèn)題也往往由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)想辦法處理；還有受讓土地四至界限不明確或者重疊的風(fēng)險(xiǎn)，雖然法律法規(guī)規(guī)定國(guó)土部門出讓土地必須是“凈地”，禁止“毛地”出讓，但是實(shí)踐中所出讓的土地基本上都是無(wú)法干干凈凈的，總有這樣那樣的問(wèn)題存在，尤其是由于土地四至界限是用坐標(biāo)定位，實(shí)際丈量中差距較大，四至界限重疊及面積不足的情況時(shí)有發(fā)生，因此產(chǎn)生的糾紛及法律風(fēng)險(xiǎn)較大；還有政府城鎮(zhèn)規(guī)劃變化也可能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)法律風(fēng)險(xiǎn)，政府出讓土地的時(shí)候承諾的土地容積率、周邊交通環(huán)境、公共設(shè)施等可能因領(lǐng)導(dǎo)變化或者領(lǐng)導(dǎo)意志的變化而變化，一旦滿足不了房地產(chǎn)事先規(guī)劃，則直接給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)造成較大影響。還有政府不斷升級(jí)的樓市調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，你不知道政府下一步會(huì)出臺(tái)什么限制性政策，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有什么市場(chǎng)規(guī)律可循，政府的把控力度直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)只有提心吊膽的被政府宏觀調(diào)控牽著走，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)不確定性的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)在商品房銷售中的法律風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)實(shí)行嚴(yán)格的商品房銷售管理制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能隨心所欲的銷售商品房。近些年，國(guó)務(wù)院及建設(shè)主管部門連續(xù)出臺(tái)商品房銷售限制政策與措施，如果違規(guī)銷售，逾越紅線，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可能受到嚴(yán)厲的處罰，如果違反法律銷售，企業(yè)可能承擔(dān)經(jīng)濟(jì)處罰責(zé)任，負(fù)責(zé)人甚至面臨刑事法律責(zé)任的嚴(yán)重后果。首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行商品房廣告宣傳時(shí)，公告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，即使為了吸引購(gòu)房者關(guān)注，也不得欺騙和誤導(dǎo)公眾。其次，未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定面臨被確認(rèn)無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商均在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，為了吸收資金，以收取定金或預(yù)訂款的名義預(yù)售商品房，與買受人簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》，此時(shí)收取費(fèi)用法律風(fēng)險(xiǎn)巨大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及其負(fù)責(zé)人可能面臨行政、經(jīng)濟(jì)處罰甚至刑事處罰的危險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證而非法預(yù)售或變相預(yù)售的，房地產(chǎn)管理部門可以依法進(jìn)行查處，責(zé)令其限期整改；對(duì)拒不整改的，要從嚴(yán)查處，直至取消開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)。如果未完善相關(guān)手續(xù)而預(yù)售收取預(yù)售款，根據(jù)2011年1月4日施行的《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第1條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中如果未完善相關(guān)手續(xù)而預(yù)售收取預(yù)售款，不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購(gòu)、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金，構(gòu)成非法吸收公眾存款罪或者變相吸收公眾存款罪。

二、 房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在是正常的，關(guān)鍵要正確把握和掌控風(fēng)險(xiǎn)，不出現(xiàn)系統(tǒng)性偏差和原則性風(fēng)險(xiǎn)，這需要必要的風(fēng)險(xiǎn)防范手段和措施。

（一） 加強(qiáng)內(nèi)部管理，自覺(jué)守法、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)

樹(shù)立企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范理念，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范制度流程建設(shè)。古人有言凡事“預(yù)則立，不預(yù)則廢。”預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)比處理風(fēng)險(xiǎn)所花代價(jià)要小得多。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員樹(shù)立法律風(fēng)險(xiǎn)防范理念是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理最基本的要求，也是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要保障。要建立和完善內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，構(gòu)筑房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)法律風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)控防火墻。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)員工的房地產(chǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)知識(shí)培訓(xùn)，教育企業(yè)員工自覺(jué)學(xué)法、模范守法，使企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員熟悉掌握與房地產(chǎn)相關(guān)的法律知識(shí)，樹(shù)立誠(chéng)信守法、依法經(jīng)營(yíng)的觀念，不斷提高依法管理的水平；加強(qiáng)規(guī)范化開(kāi)發(fā)過(guò)程的監(jiān)管，從土地的取得直至房地產(chǎn)銷售、租賃、工程管理、客戶服務(wù)、物業(yè)管理等方面逐一實(shí)行嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)管理，最大限度的發(fā)揮法律風(fēng)險(xiǎn)防范的效用，為企業(yè)的盈利避免額外的損失。

（二） 高度重視合同的簽訂與管理，避免房地產(chǎn)企業(yè)合同糾紛

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范體系要以合同管理為中心，建立合同管理及履約責(zé)任制；建立完備的合同簽訂、交底、履行管理制度，確保合同簽約與履行質(zhì)量。起草合同時(shí)要學(xué)會(huì)從風(fēng)險(xiǎn)分析與風(fēng)險(xiǎn)管理的角度研究合同的每一個(gè)條款，對(duì)合同可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)因素有全面深刻的了解。合同是比較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆晌臅?，?yīng)當(dāng)注意用詞嚴(yán)謹(jǐn)，不要在合同中用模棱兩可的詞句或多義詞。完善的合同可以防止或減少爭(zhēng)議，從而減少費(fèi)用，如果在合同中沒(méi)有嚴(yán)密的表達(dá)，很可能給合同履行或者索賠留下隱患。尤其要認(rèn)真審查和確定《商品房買賣合同》條款，商品房銷售過(guò)程中的商品房買賣合同直接關(guān)系到房屋買賣的順利進(jìn)行，有的開(kāi)發(fā)商不經(jīng)過(guò)律師審查隨意起草合同，或者簡(jiǎn)單使用主管部門提供的格式合同，或?yàn)檠杆俪山粚⒁恍┎磺袑?shí)際的承諾作為合同條款，還約定一些極易產(chǎn)生歧義的條款，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商在合同履行過(guò)程中極為被動(dòng)，也為以后產(chǎn)生糾紛埋下了很大的隱患。要建立和完善檔案管理制度，對(duì)重要法律文件統(tǒng)一歸檔管理，合同最好多備份，必須由專人負(fù)責(zé)登記、保管，不要發(fā)生合同遺失或者找不著最后上對(duì)方牽著走的風(fēng)險(xiǎn)。

篇9

關(guān)鍵詞：建設(shè)方；設(shè)計(jì)階段；成本控制；精細(xì)化控制；有效

近年來(lái)，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷改革和完善，使房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅速的發(fā)展，城市建筑規(guī)模的不斷擴(kuò)大，給建設(shè)方提出了更高的要求。建設(shè)方對(duì)建筑成本的控制和管理，直接關(guān)系著建筑商經(jīng)濟(jì)效益的增長(zhǎng)，因此，建設(shè)方要加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)階段的成本控制的管理，從而提高建筑項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益。

1 建設(shè)方設(shè)計(jì)階段成本控制存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)工程的順利完工有著至關(guān)重要的作用，因此建設(shè)方對(duì)于設(shè)計(jì)階段的成本要給以高度重視，才能確保房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的有效性和整體經(jīng)濟(jì)效益。但是，在我國(guó)當(dāng)前的社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)中，建設(shè)方設(shè)計(jì)階段的成本控制還存在一些問(wèn)題：

1.1 設(shè)計(jì)人員認(rèn)識(shí)不夠，管理制度不完善

建筑工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段主要包含有初步設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、技術(shù)工藝設(shè)計(jì)及施工圖樣設(shè)計(jì)等，初步設(shè)計(jì)影響建筑商總投入資本的75～95%，技術(shù)設(shè)計(jì)影響總投入資本的35～75%，施工圖樣設(shè)計(jì)影響總投入資本的10～35%，因此，在實(shí)施建筑工程項(xiàng)目管理過(guò)程中，必須重視加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)階段的成本精細(xì)化控制。

但由于受到傳統(tǒng)建筑設(shè)計(jì)理念的影響，現(xiàn)代建筑的設(shè)計(jì)人員對(duì)于設(shè)計(jì)階段的成本控制認(rèn)識(shí)和重視度不夠，缺乏成本控制意識(shí)，不注重設(shè)計(jì)方面專業(yè)技能的提升，往往出現(xiàn)“重施工，輕設(shè)計(jì)”的現(xiàn)象。使得建設(shè)方在設(shè)計(jì)階段出現(xiàn)問(wèn)題，給成本控制帶來(lái)極大影響，嚴(yán)重的還會(huì)提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體成本。另外，建設(shè)方對(duì)于設(shè)計(jì)階段的成本控制沒(méi)有完善的管理制度，使得設(shè)計(jì)人員，不根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的要求來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)，不注重建筑設(shè)計(jì)的質(zhì)量，導(dǎo)致施工過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)因設(shè)計(jì)不符合要求而返工的現(xiàn)象，而造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

1.2 設(shè)計(jì)方案內(nèi)容不全，實(shí)施過(guò)程受影響

設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)的過(guò)程中只注重設(shè)計(jì)方的要求，而沒(méi)有根據(jù)成本控制理念來(lái)進(jìn)行內(nèi)容的選擇，導(dǎo)致設(shè)計(jì)內(nèi)容的不全面，深度不夠，設(shè)計(jì)開(kāi)銷的提高，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目施工所需要的原材料和設(shè)備等方面的價(jià)格出現(xiàn)問(wèn)題。另外，在項(xiàng)目施工過(guò)程中，還會(huì)出現(xiàn)因設(shè)計(jì)方案內(nèi)容不全而引起設(shè)備選擇不當(dāng)?shù)膯?wèn)題，導(dǎo)致正常施工無(wú)法進(jìn)行，延誤整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工工期，而造成建設(shè)方運(yùn)營(yíng)成本的大大提高。

1.3 設(shè)計(jì)招標(biāo)形式不對(duì)，招標(biāo)過(guò)程不規(guī)范

房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工前，要進(jìn)行施工招標(biāo)，確定施工的建筑單位，以保障項(xiàng)目工程的順利開(kāi)工。但是由于建設(shè)方設(shè)計(jì)階段存在招標(biāo)形式設(shè)計(jì)不對(duì)的問(wèn)題，導(dǎo)致招標(biāo)過(guò)程非常的不規(guī)范，出現(xiàn)虛假招標(biāo)和不文明招標(biāo)等現(xiàn)象，使設(shè)計(jì)招標(biāo)失去存在的真正意義。招標(biāo)過(guò)程的不規(guī)范，使建設(shè)方設(shè)計(jì)階段的成本控制得不到有效的實(shí)施，達(dá)不到降低項(xiàng)目施工成本的目的。

2 促進(jìn)建設(shè)方設(shè)計(jì)階段成本精細(xì)化控制的有效策略

有效的設(shè)計(jì)階段成本控制，可以提升房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的工作效率，保證建設(shè)方的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。因此，必須采取策略，促進(jìn)建設(shè)方設(shè)計(jì)階段成本精細(xì)化控制的有效性。

2.1 提高認(rèn)識(shí)，完善管理制度

現(xiàn)代化建設(shè)中，建設(shè)方要想提高設(shè)計(jì)階段成本精細(xì)化控制的有效性，就必須先提高全體工作人員的成本控制意識(shí)；并建立完善的管理制度、成本控制管理制度及制度考核標(biāo)準(zhǔn)，各部門在完成本職工作的同時(shí)還要加強(qiáng)與其他部門的交流和溝通，互相監(jiān)督，共同提升成本控制管理意識(shí)。比如，可以根據(jù)各部門工作人員的工作情況，定期安排成本控制方面的講座，使員工認(rèn)識(shí)到成本控制的重要性，真正貫徹和落實(shí)成本控制管理，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)效益。

2.2 完善設(shè)計(jì)，保障施工質(zhì)量

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工前的設(shè)計(jì)招標(biāo)必須按照規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)完善設(shè)計(jì)內(nèi)容，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)招標(biāo)，選定有實(shí)力的設(shè)計(jì)單位和建筑單位，以提高設(shè)計(jì)招標(biāo)的質(zhì)量。完善設(shè)計(jì)招標(biāo)的內(nèi)容和形式，加強(qiáng)設(shè)計(jì)圖紙的審核，選擇符合項(xiàng)目要求的建筑單位，才能保障施工的質(zhì)量，促進(jìn)建設(shè)方設(shè)計(jì)階段成本精細(xì)化控制的有效進(jìn)行，達(dá)到降低整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的目的。

2.3 推行限額，有效控制造價(jià)

近年來(lái)，我國(guó)開(kāi)始實(shí)行限額設(shè)計(jì)的策略，嚴(yán)格控制建筑工程的初步設(shè)計(jì)，選擇最合適的設(shè)計(jì)方案，保證設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量，降低施工成本，有效控制工程造價(jià)，達(dá)到建設(shè)方設(shè)計(jì)階段成本精細(xì)化控制的目的。建筑單位在設(shè)計(jì)的過(guò)程中，要根據(jù)具體要求，注重細(xì)節(jié)方面的設(shè)計(jì)，提升設(shè)計(jì)技巧，嚴(yán)格按照成本控制管理制度執(zhí)行，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，采用價(jià)值分析方法、經(jīng)濟(jì)分析方法等選取最合適的設(shè)計(jì)，以促進(jìn)建設(shè)方設(shè)計(jì)階段成本精細(xì)化控制的有效實(shí)施。例如：我國(guó)山東省在實(shí)行房屋建筑時(shí)，實(shí)行經(jīng)濟(jì)分析，注重綠化建筑的實(shí)施，推廣太陽(yáng)能光熱的運(yùn)用，使建筑設(shè)計(jì)和施工階段的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到百分之百和百分之九十八，大大的降低了建筑施工成本。又如：在建筑施工中，推行限額設(shè)計(jì)，項(xiàng)目合同中有鋼筋、水泥等的造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)招標(biāo)的預(yù)算，進(jìn)行成本精細(xì)化控制，達(dá)到有效控制造價(jià)的目的，從而實(shí)現(xiàn)建設(shè)方設(shè)計(jì)階段成本精細(xì)化控制。再如，在建筑工程中，進(jìn)行模板的選擇時(shí)，運(yùn)用價(jià)值分析法，設(shè)計(jì)多種方案，從不同角度分析對(duì)比新鋼模板、竹膠合模板和木模板等的優(yōu)勢(shì)和缺點(diǎn)，節(jié)約資金的投入，提高成本控制，從而提升建設(shè)方的經(jīng)驗(yàn)效益。

2.4 加強(qiáng)監(jiān)管，提升成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的成本控制必須加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本控制監(jiān)管，建立專門的監(jiān)管部門，安排專職人員對(duì)整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督和管理，以促進(jìn)建設(shè)方設(shè)計(jì)階段成本精細(xì)化控制的有效實(shí)施，從而提升整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制。建設(shè)方設(shè)計(jì)階段牽涉的內(nèi)容如原材料的選擇、設(shè)備的購(gòu)買以及各樓層的結(jié)構(gòu)等都必須一絲不茍的按照規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，根據(jù)項(xiàng)目工程的要求進(jìn)行多次修改，反復(fù)審核，從而提高設(shè)計(jì)的質(zhì)量，保證項(xiàng)目工程的順利施工，促進(jìn)建設(shè)方設(shè)計(jì)階段成本精細(xì)化控制的有效性。

3 結(jié)束語(yǔ)

建設(shè)方設(shè)計(jì)階段成本精細(xì)化控制的有效性，直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，是企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的有效保障。設(shè)計(jì)階段的成本精細(xì)化控制是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)踐過(guò)程中，必須給以高度重視，嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)階段成本控制的管理制度執(zhí)行，加強(qiáng)整個(gè)項(xiàng)目工程的監(jiān)管，從而保證建設(shè)方的長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)

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篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目管理

1引言

我國(guó)是人口大國(guó)，土地面積不變的情況一，人口數(shù)量在不斷地增加，此時(shí)對(duì)于城市發(fā)展而言就會(huì)出現(xiàn)住房緊張等問(wèn)題，此時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)就是一次機(jī)會(huì)，同時(shí)也是一次挑戰(zhàn)。因?yàn)椋魏我粋€(gè)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程，都是為了能夠?yàn)槠髽I(yè)獲得一定的經(jīng)濟(jì)效益，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，如何才能夠讓企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中站穩(wěn)腳跟，同時(shí)獲得最大利益，此時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目管理工作就顯得尤為重要。因此，我們必須針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)放項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行改正，還要運(yùn)用先進(jìn)的管理理念，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的水平，這樣才能提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，才能提高房屋建筑居住的舒適性以及安全性。

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的重要性探討

隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的種類以及數(shù)量越來(lái)越多，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理水平，可以避免開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工作混亂的情況發(fā)生，還可以有效提高企業(yè)的工作效率以及競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)開(kāi)放管理工作包括多項(xiàng)內(nèi)容，比如施工進(jìn)度、施工質(zhì)量以及施工成本控制等等。加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理，可以保證建筑工程順利完工，還可以降低施工成本，提高建筑工程的經(jīng)濟(jì)效益。在建筑施工的過(guò)程中，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)資源浪費(fèi)或者偷工減料問(wèn)題，這也說(shuō)明工程監(jiān)理工作不到位，嚴(yán)重影響著房屋建設(shè)的質(zhì)量以及安全性，可能會(huì)威脅業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全，而加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理，可以防止此類問(wèn)題的發(fā)生，有助于提高建筑工程施工的質(zhì)量，還可以延長(zhǎng)建筑的使用壽命，所以，相關(guān)工作人員一定要采用有效的方式提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的水平。

3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理中存在的難點(diǎn)問(wèn)題探討

房地產(chǎn)行業(yè)雖然發(fā)展比較快，但是相關(guān)制度并不完善，很多開(kāi)放項(xiàng)目管理制度存在較大的漏洞，這也使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理水平很難提升，而且增加了管理的難度。下面筆者對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理中存在的難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)單的介紹。

3.1城市規(guī)劃不夠合理

有的房地產(chǎn)企業(yè)，為了追求利益最大化，忽視了施工質(zhì)量以及安全性，選擇成本比較低廉的土地，這可以節(jié)約成本，但是卻影響了城市規(guī)劃的整體性以及合理性。很多開(kāi)發(fā)商盲目的囤積土地，但是卻沒(méi)有提高土地的利用率，阻礙了社會(huì)的發(fā)展，造成了土地粗放利用的發(fā)展形勢(shì)。在開(kāi)發(fā)土地項(xiàng)目時(shí)，不能投機(jī)取巧，也不能一味的追求經(jīng)濟(jì)利益，這樣會(huì)出現(xiàn)適得其反的現(xiàn)象。

3.2舊城改造緩慢

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，舊城的改造工作往往速度比較慢，這主要是因?yàn)楹芏嗑用袷嘏f思想比較嚴(yán)重，不愿意搬離舊宅，對(duì)多年居住的環(huán)境有著深厚的感情，所以，一些舊城改造計(jì)劃一再出現(xiàn)延緩。有的開(kāi)發(fā)商為了讓居民盡快搬離住所，還采取了斷電斷水的措施，這引起了很多居民的抗議，激發(fā)了住戶與開(kāi)發(fā)商之間的矛盾。還有的住戶不愿搬離住所的原因是對(duì)搬遷費(fèi)不滿意，種種原因?qū)е铝伺f城改造緩慢問(wèn)題的出現(xiàn)。

3.3基礎(chǔ)設(shè)施無(wú)法滿足住戶的要求

社會(huì)在不斷的發(fā)展，人們的生活水平也在不斷提高，很多住戶對(duì)建筑工程提出了更高的要求，開(kāi)發(fā)商除了需要保證住宅房屋的質(zhì)量，還需要加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，為住戶提供免費(fèi)健身的場(chǎng)所，營(yíng)造出良好的小區(qū)環(huán)境氛圍。這也可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，現(xiàn)代社會(huì)，人們的生活壓力以及工作壓力比較大，提高小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量，可以達(dá)到釋放壓力的效果，還可以提高業(yè)主的滿意度。但是我國(guó)很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理工作都存在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)無(wú)法滿足業(yè)主要求的問(wèn)題。

4提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理水平的策略探討

4.1根據(jù)市場(chǎng)需求制定房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)

現(xiàn)代社會(huì)，人們的物質(zhì)生活得到了極大滿足，對(duì)住房的質(zhì)量也提出了更高的要求，所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一定要針對(duì)業(yè)主提出的要求，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理制度進(jìn)行改進(jìn)與優(yōu)化，解決當(dāng)前管理工作中存在的問(wèn)題。在制定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，要從實(shí)際出發(fā)，不能盲足的追求經(jīng)濟(jì)利益，一定要提高開(kāi)發(fā)的質(zhì)量，為業(yè)主營(yíng)造出舒適的居住環(huán)境，還要加強(qiáng)對(duì)周圍環(huán)境的改善，增加植物的數(shù)量，這也可以凈化周圍的空氣。在對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，要嚴(yán)格按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定進(jìn)行設(shè)計(jì)，避免出現(xiàn)違法行為，這樣才不會(huì)使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)不必要的經(jīng)濟(jì)損失。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)人員，一定要做好知識(shí)儲(chǔ)備工作，提高開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的質(zhì)量，這樣才能吸引更多的購(gòu)買者，才能有效提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力以及經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

4.2加強(qiáng)質(zhì)量管理，加快舊城改造速度

針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理中，舊城改造進(jìn)度緩慢的現(xiàn)狀，開(kāi)發(fā)商必須采取有效的措施改善這一問(wèn)題，要緩和與業(yè)主的關(guān)系，為業(yè)主謀取更多的福利，使其可以自覺(jué)自愿的搬離舊宅。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程中，要做好住房保障工作，住房如果無(wú)法得到保障，業(yè)主肯定不會(huì)搬離舊宅。開(kāi)發(fā)商在管理時(shí)，抓好監(jiān)督工作，處于整個(gè)工程的最高層，非常容易出現(xiàn)民情體察不真實(shí)的情況，猶如古代的皇帝，如果不微服出訪，根本得不到準(zhǔn)確的消息，因此作為管理人員，更加應(yīng)該抓好各項(xiàng)工作，監(jiān)督施工過(guò)程中的材料、技術(shù)是否符合標(biāo)準(zhǔn)，檢查施工現(xiàn)場(chǎng)的設(shè)備安全、工藝、賬本記錄等，時(shí)刻注意施工現(xiàn)場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，保證質(zhì)量，這樣才能夠得到好的收益。

4.3增加資金投入，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

資金是工程發(fā)展建設(shè)的首要條件，沒(méi)有資金作為保障，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)則無(wú)法順利展開(kāi)。房地產(chǎn)比較特殊，如果出現(xiàn)任何變動(dòng)，相應(yīng)的合作單位就會(huì)采取中斷措施，投資資金以及受益則會(huì)大大減少。因此，房地產(chǎn)行業(yè)必須加強(qiáng)資金管理，防止資金利用不當(dāng)或者流失給企業(yè)帶來(lái)致命傷害。在施工中仔細(xì)記錄資金去向，合理安排資金用處，統(tǒng)籌資金，只有建立嚴(yán)格的資金監(jiān)督和管理體系，才能使企業(yè)獲得更大的收益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員與技術(shù)人員的配合，對(duì)造價(jià)預(yù)算、合同談判、工程招標(biāo)、進(jìn)度款、造價(jià)分析和竣工結(jié)算等進(jìn)行監(jiān)督和管理，使得資金有保障。

5總結(jié)

總的來(lái)說(shuō)，本文著重對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理中存在的難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了介紹，還提出了改進(jìn)的措施，希望可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理者制定發(fā)展戰(zhàn)略提供重要的參考依據(jù)。我國(guó)人口數(shù)量比較多，近年來(lái)也出現(xiàn)了買房熱的現(xiàn)象，這對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位來(lái)說(shuō)，是一次重要的發(fā)展機(jī)遇，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中建設(shè)工程項(xiàng)目的管理，對(duì)于工程質(zhì)量而，獲取的利益有很大影響，我們需要不斷的加強(qiáng)和完善管理制度，這不僅僅關(guān)乎一個(gè)企業(yè)的發(fā)展，同樣也在為我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展保駕護(hù)航，我們一定要嚴(yán)肅的對(duì)待。

參考文獻(xiàn)