導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房屋設(shè)計技巧，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、文物攝影器材

文物攝影器材最好是數(shù)碼相機(jī)，它的優(yōu)點是不需要膠片和沖洗，拍攝較為簡便，拍攝的數(shù)據(jù)可直接存入電腦，更好地數(shù)據(jù)化管理。文物攝影中鏡頭一定要有中焦鏡頭和長焦鏡頭，考慮到有些文物體積太小，最好備有一只微距鏡頭。照明用的燈具最好使用電子閃光燈或柔光箱。背景的顏色不能太鮮艷，現(xiàn)在國際上通用的背景紙是中灰色，因為灰色是中性色，可以和任何色彩的文物搭配，有利于突出文物。拍攝臺很重要，購買和自行加工都行，牢固為主。三腳架是保證文物圖片清晰度的首要因素，所以在拍攝時必須使用三腳架，有利于構(gòu)圖和調(diào)焦，避免因手持拍攝而引起的抖動，保證圖片質(zhì)量。測光表也是常用的一個工具，文物攝影中有時用大畫幅專業(yè)相機(jī)，大多沒有內(nèi)測光裝置，需要用外置測光表，要選擇可測閃光和持續(xù)光源的測光表。如果用數(shù)碼相機(jī)拍攝，由于文物是靜止不動的，可以反復(fù)拍攝，所以，可以通過多次測試，逐步獲得準(zhǔn)確的曝光。另外，在文物攝影中，大量的輔助工具也是必不可少的，反光板、粘膠、消除反光噴劑、偏振鏡等都是必備的。這樣工作起來才得心應(yīng)手。

二、文物攝影用光

除了考古現(xiàn)場攝影外，拍攝文物主要依靠室內(nèi)燈光，因此應(yīng)備有四、五支以上攝影燈，最好是使用柔光箱為好。側(cè)光拍攝的文物立體感強(qiáng)，是最理想的光源，背景光是用于背景照明，起到分離背景與文物的作用。光的強(qiáng)弱，應(yīng)依不同文物的性格而異，光的主次也只能伴隨器物的造型各部位的主次關(guān)系而分別安排。不分強(qiáng)弱主次一概采用大亮光是沒有藝術(shù)表現(xiàn)力的。但是光比也不應(yīng)太大，太大的反差，會使文物的細(xì)部層次損失。盡量做到用光講就，反差適中。光斑的處理。光斑多出現(xiàn)于器物的邊、角、沿及光滑等都位，而且隨燈光的投射方向不同而變化。實踐表明。為消除或減弱光斑，通常使用偏光鏡，反光傘，或者使用光斑防止劑噴射，或者用無堿軟皂涂抹等方法都能減少光斑出現(xiàn)。投影的處理，在多燈照明下拍攝文物，應(yīng)避免交錯重迭的投影，與此同時設(shè)計一個好的投影，這樣既可使畫面簡潔、美觀，又可起到均衡畫面和增強(qiáng)其空間感的作用。用好主光和輔助光，主光與輔助光的比例、光位的高低等都要控制好。只有用好光才能拍出好的文物圖片。

三、文物攝影構(gòu)圖

文物攝影構(gòu)圖是一個重要環(huán)節(jié)，我們在選擇角度時，就要仔細(xì)琢磨和推敲這些古代工匠的用心所在，找出它的最佳角度，三足不能拍成兩足，方的不能拍成圓的，雙柱不能拍成單柱等。 平拍：它的特點是不易產(chǎn)生形變，拍攝畫面親切自然，是常用的方法、俯拍：俯拍一般較多地用于院落等大場面攝影，它能產(chǎn)生較好的空間感，盡可能全面的表現(xiàn)出土文物的全貌及院落內(nèi)一些具體細(xì)節(jié)、仰拍：仰拍一般用于強(qiáng)調(diào)和夸張被攝體的高度，但拍攝時會引起被攝體的形變，尤其在拍攝距離較小時，形變就更加明顯。在拍攝古建筑時，向上仰拍，能表現(xiàn)樓的高大。

四、文物攝影背景

文物攝影的背景配置，應(yīng)簡潔平整，色調(diào)素雅，一般采用黑、白、灰三種顏色。背景配置還要善于利用粗細(xì)和明暗對比手法。粗細(xì)對比，主要用以表現(xiàn)器物的質(zhì)地。細(xì)膩的瓷器，因用經(jīng)緯紋路粗糙的背景，會使瓷器質(zhì)感格外細(xì)潔；紋飾粗的青銅器，配用平整細(xì)潔的背景，能使青銅器顯得莊嚴(yán)、豪放。明暗對比，包括器物與背景以及背景本身的明暗對比，亮的文物用暗的背景，暗的文物用亮的背景，使文物攝影作品的色調(diào)與影調(diào)在和諧中有對比，統(tǒng)一中有變化。

五、文物攝影景深

文物攝影要注意運(yùn)用好景深，景深指被攝景物中能產(chǎn)生較好清晰影像的最近點至最遠(yuǎn)點的距離，要拍好一幅有藝術(shù)特色的文物作品，就要用好景深，圖像的清晰范圍不能太大，太大的話背景太清晰，影響主體；清晰范圍也不能太小，太小主體不夠清晰。要根據(jù)不同的作品要求選擇適當(dāng)?shù)木吧?，該清晰的地方清晰，該模糊的地方要虛化，控制到最佳效果。不是拍所有的圖片都一個景深，那樣就沒有藝術(shù)了。影響景深的因素有：①光圈大小對景深有影響，光圈大景深小，圈小景深大；②物距（攝距）的遠(yuǎn)近對景深有影響，攝距遠(yuǎn)景深大，攝距近景深?。虎坨R頭焦距長短對景物深有影響，焦距小景深大、焦距長景深小。景深運(yùn)用的好會增加很多美感，使文物作品更有感染力。

六、不同質(zhì)地攝影

青銅器、陶瓷器等文物的攝影，要注意表現(xiàn)它們的形狀、質(zhì)感和立體感，使原器物的形象得以真實再現(xiàn)，突出立體感的重點在于布光，頂光和逆光的恰當(dāng)運(yùn)用可勾勒出文物的器形，主光與輔光要注意光比，不要形成大平光，不利于立體感的塑造。

瓷器的拍攝，大塊明顯的反光，將大大影響攝影作品的審美效果，然而一點反光都沒有是不可能的。那么我們在布光上做些文章。比如減弱光源直射帶來的強(qiáng)反光，增加燈光的柔和性，使器物的反光得以柔化、淡化或霧化，當(dāng)然也可以借助噴霧等其他手段來減弱它的強(qiáng)反光。

玉器是文物中的一個重要門類。怎樣把玉器玲瓏剔透、栩栩如生的藝術(shù)效果表現(xiàn)出來，與背景的選擇、燈光的運(yùn)用、曝光的控制等有著直接的聯(lián)系。玉器通常分為白、青、綠、墨、黃等色。在拍攝時要注意頂燈光線的控制，盡量使背景與器物分離，增加立體感，表達(dá)空間深度與環(huán)境氣氛，逆光勾勒出玉器的輪廓線條，又表現(xiàn)出玉器晶瑩剔透的質(zhì)感，側(cè)光能表現(xiàn)玉器立體和紋路。 玉器在拍攝時擺放存在一定的難度，像玉質(zhì)較薄而透明的玉佩、玉壁等，往往還有鏤空紋飾，如果平放，會缺乏立體感。為讓器物立起來，盡可能用微小、堅固的東西支撐在文物后面，這樣，照片上不會有明顯的支撐痕跡。對一些較大的器物，可準(zhǔn)備一塊白色橡皮泥，按需支撐點的大小粘在文物后面，擴(kuò)大支撐面。

篇2

【關(guān)鍵詞】橋型方案；方案必選

1、概述

吳忠黃河公路大橋位于寧夏吳忠市境內(nèi)，是G109線和G211線聯(lián)絡(luò)線中的控制性工程。本項目的建設(shè)符合國家及寧夏干線公路網(wǎng)規(guī)劃，對改善區(qū)域通行條件，滿足區(qū)域交通快速增長，完善國道網(wǎng)絡(luò)及寧夏干線公路網(wǎng)具有十分重要的意義。

吳忠黃河公路大橋全長約8.5km，其中大橋長2.26km，按四車道一級公路標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，設(shè)計速度80km/h，橋梁寬度24.5m，汽車荷載采用公路-Ⅰ級。

2、橋跨布置及橋型方案

在充分研究工可報告、防洪評價報告、《黃河流域河道管理范圍內(nèi)建設(shè)項目審查同意書》、《黃河跨河越堤橋梁建設(shè)若干問題座談會紀(jì)要》的基礎(chǔ)上，橋跨布置主要考慮如下幾個因素：

（1）推薦橋位處于非穩(wěn)定分汊型河段上，河道內(nèi)心灘發(fā)育，汊河較多，水流分散，流勢多為2～3汊，河床演變主要為主、支汊的興衰及心灘的消長，主槽寬為300～600m；目前，水利部門正在對本段河道按防洪規(guī)劃治導(dǎo)整治，治導(dǎo)線寬400m；主橋的橋跨布置既要跨過現(xiàn)有主河槽，還要兼顧規(guī)劃治導(dǎo)后的河槽位置，減少對河道的影響。

（2）為了保證兩側(cè)濱河大道的通暢，有利于黃河兩岸的濱河生態(tài)城市建設(shè)的思路，同時為了避免給今后的防汛安全帶來不利的影響，大橋與堤防采用跨越的方式交叉。

（3）橋梁軸線盡量與河道整治后的航跡線正交，滿足通航凈空要求。

（4）結(jié)合結(jié)構(gòu)方案設(shè)計的技術(shù)可行性、經(jīng)濟(jì)性以及創(chuàng)新性。

最后主橋按60m+5x90m+60m=570m跨徑與65m+4x110m+65m=570m跨徑同深度比較，擇優(yōu)推薦。引橋采用結(jié)構(gòu)輕盈、行車舒適性好、便于預(yù)制安裝的40m跨徑裝配式部分預(yù)應(yīng)力混凝土連續(xù)箱梁與T梁進(jìn)行比選，擇優(yōu)推薦。

3、主橋推薦方案跨連續(xù)梁結(jié)構(gòu)設(shè)計要點

3.1 總體布置

主橋橋跨布置為60m+5×90+60m=570m，七跨連續(xù)梁體系，邊中跨比0.66；箱梁采用C50混凝土；橋?qū)挒?4.5m，主梁采用分離式，在橫橋向由上下行兩片箱梁組成。每個箱梁設(shè)單向橫坡，坡度為2%。

3.2 主梁

主梁采用預(yù)應(yīng)力混凝土變截箱梁，橫斷面為單箱單室直腹板箱型梁。根部截面梁高5.5m，腹板厚75cm，底板厚60cm，頂板厚28cm；跨中截面梁高2.2m，腹板厚50cm，底板厚30cm，頂板28cm；腹板厚度線性變化，梁高及底板厚度按1.8次拋物線變化。中支點橫隔板厚度為250cm，端橫隔板厚度為150cm。邊跨設(shè)置現(xiàn)澆段長度為13.76m，邊、中跨合龍段長度取2m，0號段長度為4m，節(jié)段劃分為：4×3.5m+7×4.0m，最大塊件重量約為123t。

3.3 主墩及基礎(chǔ)

黃河上類似橋梁墩身通常采用墻式墩基礎(chǔ)，顯得厚重、單調(diào)；本次設(shè)計考慮結(jié)構(gòu)景觀的新穎性，采用單向設(shè)置圓弧變化的花瓶形墩，同時考慮后期支座維護(hù)的方便，設(shè)置預(yù)留空間，給整個墩的結(jié)構(gòu)帶來較為突出的景觀效果。

4、主橋比較方案跨連續(xù)梁結(jié)構(gòu)設(shè)計要點

4.1 總體布置

主橋橋跨布置為65m+4×110+65m=570m，六跨連續(xù)梁體系，邊中跨比0.59；箱梁采用C50混凝土；橋?qū)挒?4.5m，主梁采用分離式，在橫橋向由上下行兩片箱梁組成。每個箱梁設(shè)單向橫坡，坡度為2%。

4.2 主梁

主梁采用預(yù)應(yīng)力混凝土變截箱梁，橫斷面為單箱單室直腹板箱型梁。根部截面梁高6.8m，腹板厚75cm，底板厚120cm，頂板厚28cm；跨中截面梁高2.7m，腹板厚50cm，底板厚30cm，頂板28cm；腹板厚度線性變化，梁高及底板厚度按1.8次拋物線變化。中支點橫隔板厚度為250cm，端橫隔板厚度為200cm。邊跨設(shè)置現(xiàn)澆段長度為8.7m，邊、中跨合龍段長度取2m，0號段長度為8m，節(jié)段劃分為：4×3.5m+9×4.0m，最大塊件重量約為142t。

4.3 主墩及基礎(chǔ)

橋墩采用矩形實心花瓶墩，墩身周邊倒以圓角，墩底截面尺寸4.5×3.8m，墩頂橫向與主梁箱梁底板相齊，截面尺寸6.0×4.0m，自墩頂至以下7m進(jìn)行截面過渡。為防止漂流物及冰塊撞擊橋墩，在墩身橫向兩側(cè)設(shè)置破冰棱。為便于以后施工，在墩頂中央開槽。

5、大橋方案比較結(jié)果

從材料及經(jīng)濟(jì)方面比較結(jié)果表明，主橋變截面預(yù)應(yīng)力混凝土連續(xù)箱梁（60m+5x90m +60m）橋跨比（65m+4x110m+65m）橋跨造價經(jīng)濟(jì)，占優(yōu)勢；從施工方面考慮，兩者差別不大。因此，主橋推薦采用（60m+5x90m+60m）跨徑變截面預(yù)應(yīng)力混凝土連續(xù)箱梁。

引橋取4孔跨徑40m裝配式部分預(yù)應(yīng)力混凝土連續(xù)箱梁結(jié)構(gòu)與T梁按相同填土高度確定下部結(jié)構(gòu)尺寸做同深度比較，擇優(yōu)推薦，從材料及經(jīng)濟(jì)方面比較結(jié)果表明，相同跨徑同聯(lián)長的裝配式部分預(yù)應(yīng)力混凝土箱梁橋比T梁橋造價經(jīng)濟(jì)，占優(yōu)勢；結(jié)構(gòu)的力學(xué)性能方面，箱型結(jié)構(gòu)的橫向剛度遠(yuǎn)大于T型梁結(jié)構(gòu)，其整體性也較T型梁結(jié)構(gòu)為優(yōu)；從施工方面考慮，兩者差別不大，T梁模板制作簡單，但箱梁便于運(yùn)輸安裝。因此，引橋推薦采用40m跨徑裝配式部分預(yù)應(yīng)力混凝土連續(xù)箱梁。

6、結(jié)束語

橋型方案選擇是橋梁設(shè)計的關(guān)鍵步驟，在考慮滿足結(jié)構(gòu)功能的要求外，還應(yīng)考慮美觀及與環(huán)境的統(tǒng)一協(xié)調(diào)。本文對吳忠黃河大橋主橋橋型和橋跨進(jìn)行了方案必選及設(shè)計，可供同行參考。

篇3

一、居住在與我國有外交關(guān)系國家的華僑、外籍華人，在我國駐該國使領(lǐng)館辦理的公證或認(rèn)證證明，房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)應(yīng)予采證、如果當(dāng)事人提交的是當(dāng)?shù)毓C人出具的公證文書，須經(jīng)該國外交部或其授權(quán)的機(jī)構(gòu)和中國駐該國使（領(lǐng)）館認(rèn)證（根據(jù)領(lǐng)事條約，兩國互免認(rèn)證的除外），其內(nèi)容只要不違反我國法律和政策的規(guī)定，房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)應(yīng)予采證。

二、居住在與我國有外交關(guān)系國家的外國人提供的當(dāng)?shù)毓C人出具的公證文書，須經(jīng)該國外交部或其授權(quán)的機(jī)構(gòu)和中國駐該國使（領(lǐng)）館認(rèn)證（根據(jù)領(lǐng)事條約，兩國互免認(rèn)證的除外），其內(nèi)容只要不違反我國法律和政策的規(guī)定，房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)應(yīng)予采證。

三、華僑、外籍華人以及外國人在與我國無外交關(guān)系的國家辦理的公證文書，原則上需經(jīng)該國外交部及與該國和我國均有外交關(guān)系的第三國駐該國使（領(lǐng)）館認(rèn)證。

如果華僑、外籍華人辦理這些認(rèn)證手續(xù)確有困難，可請求房產(chǎn)所在地的縣以上的僑務(wù)部門根據(jù)本部門所掌握的情況，出具確認(rèn)是該國公證人出具的公證文書的證明，如果該公證文書的內(nèi)容不違反我國法律和政策的規(guī)定，房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)可視該項房產(chǎn)的具體情況予以采證。

四、香港同胞提供的經(jīng)司法部委托的26位律師之一辦理的公證文書應(yīng)予采證。

五、澳門南光公司、澳門南光（集團(tuán)）有限公司、中國銀行澳門分行及澳門工會聯(lián)合總會、澳門中華教育會、澳門中華總商會、澳門街坊會聯(lián)合總會等機(jī)構(gòu)、社團(tuán)為本機(jī)構(gòu)、社團(tuán)工作人員和會員出具的證明文書，房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)應(yīng)予采證。

六、臺灣同胞在臺灣公證機(jī)關(guān)辦理的公證文書，房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)可作參考，視該項房產(chǎn)的具體情況予以采證。

篇4

一種清潔生產(chǎn)直接煉鉛工藝

我國引進(jìn)卡爾多煉鉛工藝的生產(chǎn)實踐

卡爾多爐煉鉛生產(chǎn)實踐

卡爾多爐煉鉛工藝在我國的首次引進(jìn)應(yīng)用

卡爾多直接煉鉛工藝

卡爾多爐煉鉛工藝在國外的生產(chǎn)應(yīng)用

影響卡爾多爐冶煉回收率因素分析

卡爾多爐煉鉛過程的渣型研究

直接煉鉛工藝原料制備

SO_2部分冷凝系統(tǒng)的設(shè)計

卡爾多冶煉廠除塵系統(tǒng)設(shè)計

卡爾多爐煉鉛主體設(shè)備轉(zhuǎn)化設(shè)計

卡爾多爐煙道使用中的問題及改進(jìn)措施

卡爾多爐煙罩壽命及天然氣代油問題探討

計算機(jī)系統(tǒng)在卡爾多爐煉鉛過程控制系統(tǒng)中的應(yīng)用

卡爾多爐旋轉(zhuǎn)裝置直流調(diào)速系統(tǒng)

卡爾多冶煉廠變電站微機(jī)綜合自動化系統(tǒng)的應(yīng)用

空分設(shè)備自動化控制系統(tǒng)

卡爾多冶煉廠給排水設(shè)計

我國鉛鋅礦選礦設(shè)備與工藝現(xiàn)狀

東坡礦田中巖漿活動與鉛鋅成礦的關(guān)系

彈性抗滑樁內(nèi)力計算的有限差分法

某市中級人民法院綜合審判樓超長結(jié)構(gòu)設(shè)計

底層框架砌體結(jié)構(gòu)抗震設(shè)計分析

多層砌體房屋設(shè)計中的抗震構(gòu)造措施

長沙某住宅區(qū)幼兒園方案設(shè)計

藍(lán)田開發(fā)區(qū)三期工程道路橫斷面設(shè)計

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含局部轉(zhuǎn)換剪力墻結(jié)構(gòu)高層住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計

淺談我國環(huán)保公眾參與意識的提高

淺談項目經(jīng)理如何確保工程建設(shè)質(zhì)量

秘魯安塔米納礦磨礦回路的設(shè)計與生產(chǎn)

巴西索塞古選廠半自磨機(jī)的優(yōu)化

拉古納塞卡選廠自投產(chǎn)以來生產(chǎn)能力不斷擴(kuò)大

鋅冶煉工藝過程中銦、鍺的綜合回收

篇5

冬冷夏熱地域典型的氣候特征就是四季分明，冬天和夏天的時間一般較長，日照較少，濕度較大，所以夏季會明顯感覺濕熱，冬季則會很冷同時伴有濕氣，在這種地區(qū)生活常常會讓人感到不適，再加之冬夏時間較長，更會加劇當(dāng)?shù)鼐用竦牟贿m感。所以為了給居民營造一個更好的居住環(huán)境，需要在冬冷夏熱地區(qū)的建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計方面不斷改進(jìn)，以提高宜居度。下面就對我國當(dāng)前夏熱冬冷地區(qū)建筑節(jié)能工作的現(xiàn)狀做出如下具體闡釋：第一，我國冬冷夏熱地區(qū)的省市基本成立了開展建筑節(jié)能工作的領(lǐng)導(dǎo)小組。擁有統(tǒng)一的部門進(jìn)行專項管理。從工程的設(shè)計到審批到施工再到使用，基本形成了一套運(yùn)營有序的管理模式。第二，我國已經(jīng)建立健全了建筑節(jié)能方面的各種法律體系。為了進(jìn)一步改善冬冷夏熱地區(qū)的居住環(huán)境質(zhì)量，同時有效降低能耗。我國政府通過建立并不斷修訂《建筑節(jié)能管理條例》來逐步完善該地區(qū)的居住環(huán)境。法律法規(guī)一方面對建筑公司提出更高的執(zhí)行要求，另一方面對環(huán)境保護(hù)以及能源使用方面也列出了更高的標(biāo)準(zhǔn)。第三，我國冬冷夏熱地區(qū)建筑節(jié)能存在的問題也值得關(guān)注。雖然我國已經(jīng)制定了較為規(guī)范的建筑節(jié)能執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，但是對于不同的居住建筑來說，特別是農(nóng)村建筑，標(biāo)準(zhǔn)就尚不完全?？梢姌?biāo)準(zhǔn)過于統(tǒng)一，沒有區(qū)分不同類別是一個大問題；另外，我國建筑節(jié)能技術(shù)還處于較為落后的水平，研究能力弱，缺少專業(yè)性的技術(shù)人才將阻礙建筑節(jié)能事業(yè)的發(fā)展；最后，實施體系和標(biāo)準(zhǔn)較為混亂，無法有效保障建筑節(jié)能工程的各個環(huán)節(jié)的實施，且有些標(biāo)準(zhǔn)只是紙上談兵，無法付諸實踐。

二、冬冷夏熱地區(qū)建筑空間設(shè)計

1、利用空調(diào)的設(shè)計方式

當(dāng)前，空調(diào)應(yīng)用廣泛。各大空調(diào)廠家也在對空調(diào)的節(jié)能耗能率方面不斷的進(jìn)行改進(jìn)，以適應(yīng)現(xiàn)代生活的需求。在冬冷夏熱，空調(diào)的使用率會更高，冬季寒冷，室內(nèi)沒有暖氣，就只能通過空調(diào)設(shè)備來制暖，相反，夏季為了抵抗炎熱，空調(diào)也是大部分家庭必須使用的解暑利器。另外，由于冬冷夏熱地區(qū)濕氣非常重，空調(diào)也能夠利用除濕功能排解居住難題。所以，為了節(jié)約能源，建筑空間設(shè)計最好在體型系數(shù)和窗墻比方面加強(qiáng)合理性。一方面，降低體能系數(shù)能夠有效節(jié)能。因為空調(diào)耗能主要取決于室外的墻體面積，如果墻體面積越小，那么空調(diào)的耗能就會隨之變小，體能系數(shù)一般在0.3-0.4之間較為合適；另一方面，降低窗墻比能夠?qū)崿F(xiàn)節(jié)能目的。在建筑設(shè)計過程中，窗戶的保溫能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于墻體，比如夏天正午時分，如若房體窗戶面積過大，房內(nèi)透過玻璃接收到的熱度就會越大。所以如果適當(dāng)減少窗體面積，能夠有效降低空調(diào)能耗，達(dá)到節(jié)能效果。

2、不利用空調(diào)的設(shè)計方式

不利用空調(diào)設(shè)備對夏熱冬冷地區(qū)的房屋進(jìn)行建筑設(shè)計應(yīng)該是最優(yōu)方案。但是理想分豐滿，現(xiàn)實很骨感，完全利用自然能力進(jìn)行能量供給目前還不現(xiàn)實。所以這就對設(shè)計師提出了更大的挑戰(zhàn)。建筑設(shè)計需要通過空間特殊的組合方式來避免季節(jié)溫度與人體感溫的矛盾。第一要加強(qiáng)通風(fēng)設(shè)計，利用風(fēng)力有效調(diào)節(jié)室內(nèi)不適宜的溫度，通過水平風(fēng)或者垂直風(fēng)等形式有效進(jìn)行節(jié)能控制；第二，在室內(nèi)格局設(shè)計方面，要盡可能選擇大比例的空間設(shè)計規(guī)劃；第三，可以通過長方體柱形的設(shè)計出更多的陰影空間，避免太陽直射帶來溫度的提高，降低太陽輻射度；第四，設(shè)計中要重點關(guān)注主要活動場所的舒適度，比如廚房最好遠(yuǎn)離臥室，避免烹飪高溫影響到室內(nèi)溫度，同時，如有有窗體直射區(qū)域，此時最好與主要活動區(qū)域隔離，通過一定的藝術(shù)設(shè)計減少居住的不適感。另外，最重要的是房屋結(jié)構(gòu)最好是南北走向，特別是臥室不選擇西向，因為西向會導(dǎo)致臥室陰涼，入睡不健康。

三、冬冷夏熱地區(qū)住宅建筑設(shè)計的優(yōu)化

1、建筑能耗模擬設(shè)計

在建筑能耗模擬的設(shè)計過程中，需要提供至少3種模擬方案。然后從中選出一個最優(yōu)節(jié)能設(shè)計來開展實施。選擇標(biāo)準(zhǔn)最重要的原則就是能耗低，同時居住舒適度高。各設(shè)計方案要求能夠模擬出動態(tài)空間狀態(tài)，窗體朝向，墻體結(jié)構(gòu)性能以及采暖方式等等。

2、窗墻比的優(yōu)化設(shè)計

對于建筑設(shè)計來說，房間的采光度是設(shè)計中的重點。在冬冷夏熱地區(qū)，根據(jù)其氣候特點，需要給予更合理的采光設(shè)計和安排，一方面能夠避免冬天過冷，反之保證也要能夠有效降低夏天的樓體溫度。據(jù)國家數(shù)據(jù)顯示，住宅建筑設(shè)計中，臥室、廚房等活動頻繁的地點采光系數(shù)要高于1，在滿足國家要求的前提下，通過有效的設(shè)計方案，運(yùn)用現(xiàn)代設(shè)計軟件設(shè)計最佳的比例，以保障采光度的合理性。

3、強(qiáng)化隔熱構(gòu)造

對于冬冷夏熱的地域來說，除了在房屋設(shè)計時，運(yùn)用設(shè)計技巧解決房屋儲熱散熱難問題之外。還需在隔熱結(jié)構(gòu)上加大力度。構(gòu)筑房屋的材料需要有非常好的傳熱能力，不斷要提高材料的熱阻性能，阻礙夏天太陽光的強(qiáng)勢入侵，更要有非常好的導(dǎo)熱能力，以便冬天能夠得到更多的陽光溫度。所以在材料選擇和結(jié)構(gòu)設(shè)計時需要關(guān)注兩方面，以給當(dāng)?shù)鼐用穸鞠募編ジ玫木幼◇w驗。

四、住宅建筑節(jié)能發(fā)展趨勢——可再生能源的利用

通過太陽能、風(fēng)能等自然能源為建筑設(shè)計供給能量，在用電、保暖、供水等方面給予更便捷更節(jié)能的設(shè)計安排，將更有利于人類社會的健康發(fā)展，也將成為未來建筑節(jié)能發(fā)展的趨勢。保障室內(nèi)空氣流通是當(dāng)下建筑設(shè)計的一大特點，這樣的設(shè)計更為人性化，對居民身體健康，內(nèi)心放松方面都起到非常良好的作用。所以確保通風(fēng)是建筑節(jié)能設(shè)計考慮的一個問題。而在冬冷夏熱地區(qū)，由于濕度非常高，所以在建筑設(shè)計層面需要考慮到排除濕氣功能。故此，利用太陽能將光能轉(zhuǎn)化成動能，然后來推動室內(nèi)排風(fēng)系統(tǒng)的工作，以增加室內(nèi)通風(fēng)量，從而實現(xiàn)除濕，降溫，換風(fēng)的作用。位于英國中部的一座辦公大樓，就以突出屋面的太陽能煙囪的自然方式不僅滿足了辦公室的照明需求，更實現(xiàn)了通風(fēng)效果。這樣不僅提高了資源利用效率，也提高了居民居住舒適度。

五、結(jié)束語

篇6

鮑勃 馬歇爾 LearningGuide Solutions公司全球?qū)W習(xí)戰(zhàn)略執(zhí)行總裁

杰瑞 史密斯 Herman Miller公司學(xué)習(xí)解決方案總監(jiān)

多年來，培訓(xùn)行業(yè)都關(guān)注在正式課堂授課，并完成了令人驚嘆的工作去幫助學(xué)習(xí)者掌握了從銷售到科技的一系列主題。

我們生活在不斷變化的世界中，業(yè)內(nèi)幸存的學(xué)習(xí)部門都已經(jīng)不止是提供形式上的指導(dǎo)，如何事半功倍并且在惡劣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中保持競爭力顯得尤為重要。他們已經(jīng)有意地延伸到業(yè)務(wù)能力、即時按需支持和自我導(dǎo)向?qū)W習(xí)。對于學(xué)習(xí)者來說，挑戰(zhàn)不僅僅在于掌握，而在于應(yīng)用。

人們普遍存在著一種誤解，“非正式學(xué)習(xí)”是無法有目的地被設(shè)計、運(yùn)用和衡量的，這種想法是錯誤的。非正式學(xué)習(xí)實際上是可以自我證明的有效方式，它的另一種叫法“績效支持”更加廣為人知?？冃еС衷谌藗冃枰_保有效績效的時候提供直觀的、定制化的幫助。您可以從下面的案例發(fā)現(xiàn)，績效支持不僅可行，它還會對學(xué)習(xí)型組織產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

案例分析：Herman Miller

向一個機(jī)構(gòu)導(dǎo)入績效支持具有挑戰(zhàn)性也會帶來高回報。想要成功啟動績效支持需要考慮眾多事宜，包括從需要變革的商業(yè)案例到最終實現(xiàn)此事的人。

如果想獲得別人的認(rèn)可并幫助別人嘗試采取新的方法，或者想獲得領(lǐng)導(dǎo)層的支持以及外部資源（如信息技術(shù)），最好的方法之一就是清楚地陳述商業(yè)案例，以及由此帶來的積極影響。讓我們來看一下Herman Miller 家居設(shè)計公司是怎么做的。

IT技術(shù)支持中心：極少使用高成本的正式課程，同時呼叫中心面對日益增長的求助電話顯得人員短缺。

新產(chǎn)品：四個月引進(jìn)六種新產(chǎn)品，分散的、移動的學(xué)員已經(jīng)自然地遠(yuǎn)離正式學(xué)習(xí)。

勝任力：五年里第一次引進(jìn)新的公司勝任力，需要將其應(yīng)用于員工生命周期的每個階段，而不僅僅限于績效回顧時。

在這個案例中，績效支持模型導(dǎo)入的順序需要特別關(guān)注，從顯而易見的信息技術(shù)方面的挑戰(zhàn)轉(zhuǎn)移到人力資源部期望的一些含糊的行為。公司以低風(fēng)險，高回報的方式開始為將來非傳統(tǒng)高風(fēng)險的導(dǎo)入做準(zhǔn)備。一開始，就構(gòu)建一個功能性的原型以便用行動展示概念，而不僅僅是描述它們。展示成功后，新的商業(yè)案例也會隨著績效支持在公司興起而自我呈現(xiàn)出來，因此要及時考慮如何審查和管理額外的需求。

執(zhí)行

在一個公司導(dǎo)入績效支持的整個過程中，如何開發(fā)和運(yùn)用解決方案至關(guān)重要。做試驗性的導(dǎo)入（不只是解決方案）會產(chǎn)生極具價值的學(xué)習(xí)。試驗不僅要包括對技術(shù)和內(nèi)容的測試，還要包括從溝通到評估流程的每一個部分。和一位具有企業(yè)家精神并愿意承擔(dān)高風(fēng)險的商業(yè)伙伴試驗可以提高成功的可能性。同時也可以利用這段時間在團(tuán)隊成員、支持者和資源之間形成一種通用的新語言。

以這樣的方式發(fā)展和傳遞內(nèi)容使得它預(yù)測了用戶的環(huán)境以及他們的需求，而不是簡單地把績效支持作為組織內(nèi)容的一種新方式。接著前面的例子，請考慮：

IT技術(shù)支持中心：將對績效支持的場景敏感性搜索直接整合到桌面應(yīng)用。如果再加上遷移，要考慮到一些重要的技巧可以在各版本之間通用性并在正中心展示。

新產(chǎn)品：讓客戶在會客室，會議中，出租車或者機(jī)場都可以通過移動設(shè)備來進(jìn)入績效支持系統(tǒng)。了解哪些話題最常被涉及，調(diào)整設(shè)計使得它們處于正中心。

勝任力：根據(jù)員工所處生命周期的階段，提供多樣的框架來組織共享的內(nèi)容：包括通知錄用，支持績效和發(fā)展技能。

在每個例子中，為什么、何時、何地運(yùn)用解決方案以及不同的語境在設(shè)計和開發(fā)的過程中都給予了仔細(xì)的考慮，然后內(nèi)容才會被歸入框架。

運(yùn)用結(jié)果

大多數(shù)人會在某些層面上與績效支持做直覺上的聯(lián)系。然而，從公司內(nèi)部獲得的證據(jù)可以使很多人付諸行動。在先前例子的基礎(chǔ)上，考慮以下結(jié)果：

IT技術(shù)支持中心：在一項多年的研究中，績效支持的交易以80：1 的比率超過了以學(xué)習(xí)管理系統(tǒng)為基礎(chǔ)的課程。每次交易的費用也下跌了99個百分點。

新產(chǎn)品：十二個月內(nèi)，績效支持的交易以5：1的比率超過了以學(xué)習(xí)管理系統(tǒng)為基礎(chǔ)的課程，然而沒有任何課程費用的降低紀(jì)錄。

勝任力：在績效回顧討論前六個月被引進(jìn)，活動超過IT技術(shù)支持中心和新產(chǎn)品解決方案之和。該解決方案在團(tuán)隊領(lǐng)導(dǎo)和團(tuán)隊成員以及人力資源顧問的談話中被頻繁使用。

盡管衡量績效支持和非正式學(xué)體上是一門新興學(xué)科，但這樣的結(jié)果足以引起關(guān)注，并在最低限度上激起新的，不同的對話。

建立變革的網(wǎng)絡(luò)

僅僅依靠學(xué)習(xí)職能來導(dǎo)入和創(chuàng)造變革對于很多公司來說都是一項冒險的提議?？冃еС纸鉀Q方案還可以成為商業(yè)單元的一個產(chǎn)品，并得到代言人提倡，可以成為更快更成功變革管理的流程步驟。在建立變革網(wǎng)絡(luò)時，通過共同交流和前期先行體驗分享都可以幫助新的解決方案更快立足。請最后一次考慮先前的例子：

IT技術(shù)支持中心：此解決方案應(yīng)信息技術(shù)支持中心的一項商務(wù)需求而起。讓技術(shù)部門參與整個試驗和應(yīng)用過程，為它們搭建舞臺愉快主動地為業(yè)務(wù)部門服務(wù)。同時通過企業(yè)網(wǎng)站頁面技術(shù)工具也能為解決方案服務(wù)，這一事實進(jìn)一步說明這不是人力資源的問題。

新產(chǎn)品：由于關(guān)心理念分享和正式學(xué)習(xí)的成本，銷售和市場的領(lǐng)導(dǎo)者都十分樂意就銷售和分銷團(tuán)隊解決方案的原因和實用性進(jìn)行溝通。雙擊鼠標(biāo)就可以在銷售和分銷網(wǎng)絡(luò)獲得房屋信息，同時還有大量現(xiàn)存房屋設(shè)計方案的網(wǎng)頁鏈接。

勝任力：涉及勝任力選擇的眾多等級的領(lǐng)導(dǎo)者指揮了親身體驗的首次展示，為同事和低層領(lǐng)導(dǎo)者作了概述，一些人力資源負(fù)責(zé)人也在場協(xié)助。與業(yè)務(wù)部門的交流合作成為了公司網(wǎng)站的首頁文章，以及一個展示給全體員工的月度視頻，其中還包括對績效支持解決方案的評論。

篇7

關(guān)鍵詞：科學(xué)風(fēng)水學(xué)、住宅設(shè)計

中圖分類號：S611 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

房地產(chǎn)中談到“風(fēng)水”二字，對很多人來說是一個非常神秘的領(lǐng)域，不單單是買家感到困惑，連一些資歷不深的室內(nèi)設(shè)計師也無從下手。即使請出精通周易、陰陽八卦、奇門五行的世外高人來詮釋，也會因為其結(jié)論太過于玄妙，讓聽者將信將疑，內(nèi)心始終沒能塌實。

近百年來，科學(xué)為我們解開了很多古人在風(fēng)水中的玄妙之迷，就在新舊文化之間的交替，人們對風(fēng)水的認(rèn)識卻逐漸脫節(jié)。真正會看風(fēng)水的人越來越少，相信不久將會失傳；而懂得用科學(xué)知識去解釋風(fēng)水的人更是少之又少，僅僅是從事該項研究的專家學(xué)者，因為只有精通才談得上破譯?，F(xiàn)今一知半解的老一輩的人總喜歡把風(fēng)水說得神乎其神；而新一代的人，因為從小受到現(xiàn)代化的教育，從唯物論的角度對風(fēng)水的學(xué)說存有排斥的心態(tài)。這樣一來兩邊都走了極端，某些對風(fēng)水信奉的人理解越來越神秘；某些不相信風(fēng)水的人把它定義為迷信。

其實，風(fēng)水大部分的觀點是科學(xué)的，尤其注重心理學(xué)。它是中國古人累積千百年的生活經(jīng)驗，分析總結(jié)人與自然間的溝通的方法與對策，指導(dǎo)人如何選擇最適合人生存的空間。但由于缺乏規(guī)范的科學(xué)理論體系和精確的測量數(shù)據(jù)，而且牽涉的文化范圍太廣泛，內(nèi)容復(fù)雜，環(huán)環(huán)相扣，而且不同地區(qū)對風(fēng)水的講究也有所不同，因而不易被掌握。

一個住宅的設(shè)計，應(yīng)考慮的順序是樓房的地形、朝向、通風(fēng)、采光、結(jié)構(gòu)、布局、裝飾、擺設(shè)等。這些“相宅”技巧早在一千多年前風(fēng)水學(xué)說里面早有闡明。而作為一名稱職的室內(nèi)設(shè)計師，掌握常用的風(fēng)水知識是理所當(dāng)然的。但風(fēng)水學(xué)的知識包羅萬象，要駕御并不是件簡單的事情。如何在去粗存精地繼承和發(fā)揚(yáng)的同時又用科學(xué)的設(shè)計理念與風(fēng)水知識緊密結(jié)合呢？

首先，讓我們慢慢了解風(fēng)水學(xué)。在風(fēng)水學(xué)中選址是最重要的，選址應(yīng)先看地形。一般來說風(fēng)水定律是山環(huán)水抱必有氣。古人云：“有環(huán)山擋風(fēng)，氣不散。有水為界，氣止住?！憋L(fēng)水里面氣場是非常講究，氣代表生命的條件。山環(huán)的意思是在正西、西北、正北、東北方有群山作依靠，呈半月狀依次擋住了剛風(fēng)、折風(fēng)、大剛風(fēng)和兇風(fēng)。有環(huán)山擋風(fēng)，氣不散。有水為界，氣止住。在東、南方向應(yīng)是遼闊的平原，住宅朝東南，宅前面還有流速緩慢的河流或者湖泊。這就是風(fēng)水常說“山環(huán)水抱”。

有了良好的地形，房屋朝向也是至關(guān)重要的事情。南向是風(fēng)水中的吉位，中國歷代的都城、皇宮、州縣官府衙署都是南向的。其原因是房子朝向南邊可以冬暖夏涼。不過古民居很少取“正四向”， 因為怕“煞氣”太重。另外，風(fēng)水學(xué)中房屋的朝向也有以主人的“命卦”來決定方向，不過在人口稠密的生活空間和緊張的商業(yè)用地的條件下，還要按照嚴(yán)格的風(fēng)水算法來選擇適合朝向的住宅，顯然是一件很苛刻的事情。而且以前古人所指的朝向是房屋大廳和宅門口的方向，而現(xiàn)代的住宅的坐向的定義有所不同，現(xiàn)代家居普遍所指的是指廳堂的陽臺的方向或者是房間最大通光通風(fēng)的窗戶的朝向。

眾所周知南向是吉位、冬暖夏涼。這是由我國地處北半球中低緯度地區(qū)的自然地理環(huán)境所決定的，日照時間最長而且照射角度最佳。陽光可以除濕、紫外線可以殺菌，保持室內(nèi)清潔。另外，受季風(fēng)影響，南向夏天則“迎風(fēng)”形成很好的對流；冬天則“避風(fēng)”保暖。正東也不錯，古人有云“紫氣東來”，比喻祥瑞降臨，代表著吉祥的征兆。西南，盡管下午有點西曬，不過南向通風(fēng)良好，陽光溫而不暴，有益健康。而東北、正北、正西、西北這幾個方向就很一般了。總的來說向北或向西比其他方位都會遜色，朝北最大的缺點是夏季涼風(fēng)不入，沒有很好的通風(fēng)降溫的效果；冬季則寒風(fēng)入室，不斷的風(fēng)聲、寒冷會影響人的情緒，關(guān)閉門窗來阻擋北風(fēng)會引起空氣流通不好；如保暖設(shè)備不足，就極易致病。朝西也不妥，每日均受太陽西斜照曬，熱氣到夜晚仍未能消散，全家健康都會受到影響。

不過世界是相對的，座向有好必有壞，在日趨緊張的居住用地和昂貴地價礦下,不可能每家每戶都是好的朝向，因此作為設(shè)計師應(yīng)該針對具體情況對需要房屋設(shè)計的用戶進(jìn)行趨吉避兇。朝向好的住戶，可以把其優(yōu)點盡量充分利用，例如接納南風(fēng)的門窗盡可能的大并且盡量形成南北對流。但前人認(rèn)為不好的方位在現(xiàn)代科技的眼中也并不一定是兇的，不需要象常規(guī)的風(fēng)水先生安放一些擺設(shè)來消災(zāi)解難，因為先進(jìn)的科技能解決很多問題，例如，夏天向西的住戶可以用空調(diào)、隔熱陶粒墻漆、隔熱膜、遮光雨棚等設(shè)施來解決問題。向北的用戶夏天可以通過建筑戶型的設(shè)計達(dá)到回風(fēng)的效應(yīng)，讓你朝北的單元在夏天也能享受東南風(fēng)的吹拂；冬天的西北向可以通過用暖氣設(shè)備進(jìn)行保暖。

其次，通風(fēng)與采光在風(fēng)水中是十分講究的。風(fēng)水中講求“藏風(fēng)聚氣”，空氣流動成風(fēng)?！皻庥鲲L(fēng)則散”，因而風(fēng)水學(xué)強(qiáng)調(diào)要避開強(qiáng)風(fēng)，求得微風(fēng)。風(fēng)的速度最好與血液流動的速度相近為佳。很多人會誤認(rèn)為南北對流就是讓南北風(fēng)盡情地在宅內(nèi)竄流，其實不然，如果風(fēng)或氣流太過疾速強(qiáng)烈灌入，沒有任何阻擋和緩沖直接通過室內(nèi)，反而是“風(fēng)煞”，將造成屋子里的人失去情感或人性的一面，因而帶來傷害。道理很簡單，如果你睡覺時候把風(fēng)扇固定地對著吹，那么很快你醒來就會感冒發(fā)燒。因此解決的方法可以把門窗通風(fēng)的地方開少一點，或者在廳房直通的地方設(shè)置屏風(fēng)，以減緩風(fēng)的速度，同時也可以把風(fēng)分流到室內(nèi)各個地方，促進(jìn)室內(nèi)氣流循環(huán)暢通。

每個房屋都必須有采光，才會有陽氣。若陽光不足的房間，往往陰氣過重，長期在昏暗的環(huán)境下會導(dǎo)致精神不振、家宅不寧。解決的方法可以選用人工照明，而顏色以暖色為佳。風(fēng)水中好的采光是指光線溫和地進(jìn)入屋內(nèi)，但屋內(nèi)必留有蔭面，才能陰陽協(xié)調(diào)，環(huán)境舒適了自然心情愉悅。如果陽光太過強(qiáng)烈，穿透整個屋子，那就是“光煞”。光會讓屋子里的人長期在精神亢奮狀態(tài)下顯得疲憊不堪或煩躁不安，因此帶來傷害。解決的方法通常是根據(jù)實際情況選用各種適當(dāng)?shù)耐腹獯昂?，調(diào)和室內(nèi)光照。

再次，風(fēng)水中的結(jié)構(gòu)與布局是最為精妙的一部分。從結(jié)構(gòu)上說，以方正為佳。住宅的形狀呈正方形或長方形，四邊沒有缺角，且有左右相互對稱，是最為理想的住宅形狀。而奇形怪狀和損位缺角的住宅，其內(nèi)部氣場混亂無規(guī)律，對人的心理和生理不利。另外，方正的房子實用率高，擺放家具也非常方便，通風(fēng)、采光非常良好。居住其間，感覺舒暢，心平氣和，家庭和睦。

住宅的大小要適中，有人因為經(jīng)濟(jì)條件原因只能居住在幾平方米的空間內(nèi)，這是不健康的，人口過密也會形成室內(nèi)氣場不通暢，容易抑郁患病。也有許多人一味追求大住宅、大空間，甚至有的人獨居幾百多平方米的住宅，這是不適宜的。風(fēng)水學(xué)認(rèn)為，住宅是要講聚氣的，面積與人口比例懸殊，則人氣過散，不吉利，容易形成 “房欺人”的格局。舉個實際例子，常常鬧鬼的房屋都是一些大別墅，其中的原因之一就是面積很大，還有間隔復(fù)雜容易讓人產(chǎn)生錯覺或者心理恐慌。人在無法完全看透整個環(huán)境的時候，很多猜疑就會萌生，久而久之就會疑神疑鬼。還有故宮里面皇帝的寢室也就幾十平方米，而且方正簡潔。這個事實從則面反映了，并不是空間大就好。

布局上盡量做到功能之間的合理安排，例如通風(fēng)采光最好的應(yīng)該是客廳，向南為佳；房間應(yīng)該安靜和光線柔和，向東為佳；廚房和飯廳相靠近，并且廚房最好處在東北角上，因為東南風(fēng)和西北風(fēng)的角度都沒能讓東北角的廚房里的油煙和異味直接帶進(jìn)廳堂；廁所也避免設(shè)置在東和南兩個方向。不過，很多的樓房格局已經(jīng)固定，因此，設(shè)計師只能通過各種排氣、密封區(qū)間等方法來解決問題。另外，還有居室中門與門之間的“沖煞”，其實它的原理很簡單，門門相對，風(fēng)直接對流沒有緩沖，私密性低，影響心理容易產(chǎn)生幻覺。

最后，裝飾和擺設(shè)是住宅氣氛營造的關(guān)鍵，也是風(fēng)水學(xué)中修為最高的一門學(xué)問，但筆者認(rèn)為裝飾和擺設(shè)純熟個人喜好，只要符合審美要求，自然居住得舒適雅致，并不一定需要跟從風(fēng)水學(xué)中種種的有神秘力量的物件來改變房屋主人的命運(yùn)，深信只要有良好的居住環(huán)境，舒適的生活，良好的心態(tài)，辦事自然能馬到功成！

綜上所述，風(fēng)水學(xué)有很多的知識都是與現(xiàn)代科學(xué)解釋有異曲同工之妙，只是表述方法不一。在這門深奧莫測的風(fēng)水學(xué)中，希望以后通過更好的科學(xué)理論來釋譯它的內(nèi)容，最終能變成簡淺易懂的生活常識。

參考資料：

張惠民 《中國風(fēng)水應(yīng)用學(xué)》 人民中國出版社ISBN7-80065-369-2

陳曉倩 《中國傳統(tǒng)風(fēng)水智慧一本通》中國畫報出版社ISBN：9787802203846

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)產(chǎn)品策略價格策略促銷策略渠道策略

改革開放以來，隨著城市住宅制度改革的不斷深化和土地有償使用制度的實施，房地產(chǎn)業(yè)作為一個獨立的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)在我國迅速發(fā)展起來。我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐漸呈現(xiàn)從“賣方市場”向“買方市場”的轉(zhuǎn)變，這就要求房地產(chǎn)行業(yè)要與市場營銷策略相結(jié)合。

1房地產(chǎn)商品的特點

房地產(chǎn)是房屋和土地財產(chǎn)的總稱，又稱不動產(chǎn)。其特征與土地特征密切相關(guān)。它既屬于生產(chǎn)要素又屬于生活消費品，所以對于消費者來說購買這種特殊的商品既可以看作是投資也可以看作是消費。就房地產(chǎn)這一特殊商品而言，它具有以下特點：

（1）固定性。也稱不可移動性，房地產(chǎn)項目一旦落成，其位置、結(jié)構(gòu)便固定下來，難作大的改動。

（2）組合性。土地和房屋的組合：每個房地產(chǎn)項目都包括房產(chǎn)與地產(chǎn)、房屋與土地兩個部分。消費品和投資品的組合：房地產(chǎn)既有使用價值又有投資價值，隨著發(fā)展，房地產(chǎn)商品的使用價值會減少，但投資價值卻會因某些特定因素而升值。

（3）差異性。在房地產(chǎn)市場上沒有完全相同的兩件產(chǎn)品，因為它不僅受到開發(fā)商、物業(yè)類型、建筑設(shè)計的影響，即使建在同一塊土地上，每宗房地產(chǎn)的交通、日照、周邊環(huán)境、景觀等也是不同的，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨有的自然地理位置和社會經(jīng)濟(jì)位置，使房地產(chǎn)有區(qū)位優(yōu)劣之分。

（4）稀缺性。這是由土地的自然屬性決定的，因為土地具有不可再生性。

（5）保值增值。由于土地的稀缺性，使房地產(chǎn)具有保值增值的特性。

（6）使用周期長。某一項目工程建成通常要2～3年的時間，甚至更長，而產(chǎn)品建成后，一般可使用50年以上。

（7）耗費資金大。房地產(chǎn)售價昂貴，往往要花費人們很多年甚至是一輩子的積蓄。所以購買者在選購住房時慎之又慎，對物業(yè)的質(zhì)量、價格、配套設(shè)施、小區(qū)環(huán)境等許多方面都要進(jìn)行細(xì)致的比較。

2房地產(chǎn)營銷策略的應(yīng)用

房地產(chǎn)商品有其自己的特征，使得房地產(chǎn)市場營銷不同于日用品、食品、藥品等低值易耗的產(chǎn)品，同時也不同于汽車、電器等使用周期短、升級快的產(chǎn)品，因此在營銷策略上有著自己的特殊性。

2.1產(chǎn)品策略（product）

隨著人們生活水平的提高，對住房的要求已不再只是能遮風(fēng)避雨的“鋼筋加水泥的叢林”，而是更多的追求其個性化和獨特性。這就要求開發(fā)商通過對產(chǎn)品的名稱、物業(yè)、文化、自然環(huán)境等方面進(jìn)行精心設(shè)計來體現(xiàn)其差異性，做到“人無我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我奇”，從而贏得更多的消費者。

（1）名稱。給房地產(chǎn)商品取一個好聽的名字不僅能給人好的第一印象而且還能引發(fā)美好的遐想。比如，金馬公司開發(fā)的“羅馬花園”，其名稱就是追求一種異國的浪漫和古典的高雅。

（2）物業(yè)。提高物業(yè)質(zhì)量，趕超時代潮流。在當(dāng)前房地產(chǎn)商品供大于求的狀況下，消費者看重的是房屋外觀、內(nèi)部布局、裝飾裝修。為此，開發(fā)商要采用現(xiàn)代化的新材料、新技術(shù)，使物業(yè)具有智能化和現(xiàn)代化的格局。

（3）文化。房地產(chǎn)開發(fā)商要注意通過高品位會所、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心、設(shè)施齊全的幼兒園與中小學(xué)來營造小區(qū)的文化氛圍，這些都是在文化營銷方面做出的有益探索和成功嘗試。

（4）借助自然環(huán)境。開發(fā)商一般只注重對小區(qū)環(huán)境進(jìn)行人為的建設(shè)，而忽略了借助自然環(huán)境，比如借助天然的河流、現(xiàn)有的綠地等，既能使小區(qū)環(huán)境更具特色和自然性，而且還能在經(jīng)濟(jì)上節(jié)省人為造勢的費用。

另外還要注意產(chǎn)品創(chuàng)新。產(chǎn)品創(chuàng)新主要包括產(chǎn)品開發(fā)、更新速度及產(chǎn)品質(zhì)量和水平，可劃分為高科技型、綠色環(huán)保型、社會保障型、設(shè)計綜合型。2.2價格策略（price）

房地產(chǎn)價格營銷策略是房地產(chǎn)營銷策略中的一個重要環(huán)節(jié)?？茖W(xué)合理地制定房地產(chǎn)價格以及靈活地運(yùn)用定價策略和技巧，對項目成功及開發(fā)商的生存和發(fā)展具有積極意義。

（1）定價方法。在市場營銷定價策略中，定價的方式主要有成本導(dǎo)向的定價、競爭導(dǎo)向的定價和需求導(dǎo)向的定價?？傊?，在制定價格的時候應(yīng)根據(jù)成本、樓盤情況、顧客能夠接受的價格、同類樓盤的競爭因素、房屋設(shè)計、裝修、配套設(shè)施等各個方面進(jìn)行合理地定價。

（2）定價策略。房地產(chǎn)定價策略主要有以下幾種方式：一是“試探性”定價策略。指售房者根據(jù)銷售情況不斷地調(diào)整定價的一種方法。這是房地產(chǎn)經(jīng)營者綜合分析同類商品房價格情況后，先以較低的價格出售少量的商品房，然后根據(jù)買房的人多或少的情況適當(dāng)?shù)靥醿r或降價的一種方法；二是折扣優(yōu)惠。房地產(chǎn)公司為了加速資金回籠，常常會給予客戶一定的價格優(yōu)惠，可以通過不同的付款方式來實現(xiàn)。例如，如果分期付款房價要付全額，而一次性付款，房價可給予5～10%的折扣優(yōu)惠；三是分期付款。為了避免讓購房者一次性支付過多的金額，有的公司允許購房者分期付款。常用的方法是，購房者在簽定合同時付1/3的房款，房屋施工過半時再付1/3，完工時付剩下的1/3。有的公司采取預(yù)付定金的辦法，然后余額在一個規(guī)定的期限內(nèi)分幾次付清；四是樓宇按揭。隨著金融資本介入房地產(chǎn)業(yè)，一些房地產(chǎn)公司和銀行開展了樓宇按揭業(yè)務(wù)。所謂的樓宇按揭，是指由購房者交納房價30%的首期款，取得購房合同，然后憑購房合同向銀行申請抵押貸款支付70%的余款，以后，購房者定期向銀行還本付息，直到付清本息時才能收回產(chǎn)權(quán)。這是目前國際上房地產(chǎn)交易中通用的一種付款方式，值得借鑒和探索。

2.3促銷策略（promotion）

房地產(chǎn)促銷的目的是刺激或增加消費者的購買。目前我國常采用的促銷有以下幾種：

（1）人員促銷。它是一種傳統(tǒng)的推銷方法，是指房地產(chǎn)促銷人員根據(jù)掌握客戶的信息，向目標(biāo)顧客面對面地促銷方式。此種促銷方式的優(yōu)點在于，目標(biāo)顧客明確、促銷力量集中、互動性強(qiáng)等。同時人員促銷這種方式所面對的顧客范圍小，對于促銷人員的要求較高，不僅要具有良好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，而且還要求有較高的個人素質(zhì)。

（2）廣告。房地產(chǎn)廣告的突出特點是廣告期短、頻率高、費用大。房地產(chǎn)廣告可供選擇的形式有印刷廣告、視聽廣告、信函廣告等，另外還有樣板房展示，這是一種實體廣告，看得見摸得著的廣告。房地產(chǎn)廣告訴求的重點有地段優(yōu)勢、質(zhì)量優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、教育優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、開發(fā)商的聲譽(yù)等。每個開發(fā)商都應(yīng)根據(jù)自己樓盤的具體情況選擇適當(dāng)?shù)膹V告類型和廣告策略，以收到最好的宣傳、銷售效果。

（3）公共關(guān)系。房地產(chǎn)公關(guān)是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過傳播溝通在公眾中樹立良好的形象，以實現(xiàn)其宣傳或銷售的目的。比如搞好和買房者、金融公眾、媒介公眾、社區(qū)公眾、社團(tuán)公眾、政府公眾、內(nèi)部公眾等的關(guān)系。這可以通過具體的活動來實現(xiàn)，如召開新聞會、進(jìn)行奠基和封頂儀式、參加社會公益活動，或通過危機(jī)公關(guān)化不利為有利，從而達(dá)到公關(guān)的目的。公共關(guān)系是一種不花錢的廣告，而且傳播面廣，所以其效果很好。

（4）營業(yè)推廣。這是一種利用短期誘因誘導(dǎo)消費者購買、鼓勵房地產(chǎn)商和企業(yè)推銷人員銷售的促銷策略，效果比較明顯。比如對于消費者而言，在某個時間段可享受買房送空調(diào)、送冰箱、或者送書房、送儲藏室、室內(nèi)設(shè)施、地下室、花園等。這也是價格策略中的優(yōu)惠折扣。

2.4渠道策略（place）

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)營銷渠道大致可以分為直銷、經(jīng)紀(jì)以及近幾年興起的網(wǎng)絡(luò)營銷。

（1）直銷。它是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過自己的營銷人員直接向潛在顧客推銷自己產(chǎn)品的行為。直銷的優(yōu)勢在于可以節(jié)省一筆委托的費用，同時它對營銷人員的經(jīng)驗、素質(zhì)要求很高。

（2）委托推銷。它是指房地產(chǎn)開發(fā)商委托房地產(chǎn)推銷商來推銷其房產(chǎn)的行為。委托商可以是企業(yè)商，也可以是個人商。前者是指由多人組成的具備法人資格的機(jī)構(gòu)，后者是指中介的個人，即經(jīng)紀(jì)人。

（3）網(wǎng)絡(luò)營銷。這是房地產(chǎn)業(yè)借助網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行有效營銷的一種手段。利用互聯(lián)網(wǎng)可以打破地域限制，進(jìn)行遠(yuǎn)程信息傳播，且圖文并茂，效果比較好。目前，國內(nèi)出現(xiàn)了一些以房地產(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站，如搜房網(wǎng)、中房網(wǎng)等。隨著電子商務(wù)的發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)營銷應(yīng)用在房地產(chǎn)業(yè)上將具有更大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

3結(jié)語

綜上所述，結(jié)合房地產(chǎn)商品本身的特點，房地產(chǎn)營銷策略大致可分為以上幾個方面。目前我國房地產(chǎn)業(yè)正處于一個嶄新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)營銷是其一個重要的方面，所以營銷策略對房地產(chǎn)行業(yè)而言有著很重要的現(xiàn)實意義。

參考文獻(xiàn)

1陶婷.略談房地產(chǎn)營銷策略[J].外國經(jīng)濟(jì)與管理，2004（8）

2劉艷.淺談房地產(chǎn)營銷策略[J].沈陽干部學(xué)刊，2008（6）

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論文摘要：改革開放以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了前所未有的變化，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢頭越來越迅猛，行業(yè)間的競爭也越發(fā)的激烈，開發(fā)商紛紛意識到了房地產(chǎn)營銷的重要性。

隨著人們的生活水平的提高，我國人均居住條件將不斷得到改善。在今后相當(dāng)長一段時間里，我國的房地產(chǎn)業(yè)的潛力相當(dāng)巨大，發(fā)展空間十分廣闊，必將是一個持續(xù)而穩(wěn)定的 經(jīng)濟(jì) 增長點，在我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)中起著不可忽視的作用。然而隨著房地產(chǎn) 市場 的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也日趨激烈。房地產(chǎn)營銷作為房地產(chǎn)開發(fā)中的一個重要環(huán)節(jié)和手段，也越來越受到開發(fā)商們的重視。

一、房地產(chǎn)市場營銷的概念

房地產(chǎn)市場營銷是市場營銷的一個重要分支。房地產(chǎn)市場營銷與其他市場營銷一樣，也是個人和集體通過一系列的活動，特別是某些創(chuàng)造性的活動，同別的個人和集體交換產(chǎn)品和價值，以實現(xiàn)其經(jīng)營目的的一種 社會 過程?？梢?，房地產(chǎn)營銷的實質(zhì)是以消費者對各類房地產(chǎn)商品的需求為出發(fā)點，企業(yè)通過有效地提供住宅、辦公樓、商業(yè)樓宇、廠房等 建筑 物及相關(guān)服務(wù)來滿足消費者生產(chǎn)或生活、物質(zhì)和精神等的需求，以獲取一定利潤的一種商務(wù)活動。與一般商品市場營銷相比，房地產(chǎn)市場營銷的主要特點是其交換對象的特殊性，房地產(chǎn)市場營銷的客體是房地產(chǎn)物質(zhì)實體和依托物質(zhì)實體上的權(quán)益等，因此，房地產(chǎn)市場營銷既有其特點，同時市場營銷的一般原理也能在房地產(chǎn)領(lǐng)域得到很好的運(yùn)用。

二、房地產(chǎn)的營銷策略

房地產(chǎn)商品有其自己的特征，使得房地產(chǎn)市場營銷不同于日用品、食品、 藥 品等低值易耗的產(chǎn)品，同時也不同于汽車、電器等使用周期短、升級快的產(chǎn)品，因此在營銷策略上有著自己的特殊性。

（一）產(chǎn)品策略（product）

房地產(chǎn)產(chǎn)品策略是房地產(chǎn)營銷中的首要因素，房地產(chǎn)企業(yè)必須開發(fā)市場所需要的產(chǎn)品，才能生存。按營銷學(xué)中產(chǎn)品的概念及內(nèi)容，房地產(chǎn)產(chǎn)品可以分為三個層次：

1. 核心產(chǎn)品。它是購買者實際上要購買的主要服務(wù)，對購房者來說，他們需要的是家庭感和安全感、成就感。

2. 有形產(chǎn)品。指構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品的品牌、特點、式樣、質(zhì)量等。

3. 延伸產(chǎn)品。它是附加在有形產(chǎn)品上的各種各樣的服務(wù)，如物業(yè) 管理 、保證 公共 設(shè)施的提供等。

目前的市場情況表明，消費者的日趨成熟使得房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷不能單靠一個概念、一個點子，而真正需要的是產(chǎn)品本身。因此房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)樓盤時就必須注重包括產(chǎn)品三個層次在內(nèi)的所有的東西。由于購房者的家庭感、安全感是所有房地產(chǎn)開發(fā)商都能滿足的，所以在核心產(chǎn)品上，各房地產(chǎn)商都處于同一起跑線；真正能夠吸引消費者，即房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷能夠產(chǎn)生獨特作用的方面還在于有形產(chǎn)品和延伸產(chǎn)品上。在目前的市場情況下，房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷真正倚重且有所突破的也是這兩個方面。

首先，給房地產(chǎn)商品取一個好聽的名字，這樣不僅能給人好的第一印象，而且還能引發(fā)美好的遐想。比如，大宏公司開發(fā)的“九鼎雅苑”，其名稱就是追求一種浪漫和古典的高雅。其次，提高物業(yè)質(zhì)量，趕超時代潮流。在當(dāng)前房地產(chǎn)商品供大于求的狀況下，消費者看重的是房屋外觀、內(nèi)部布局、裝飾裝修。為此，開發(fā)商要采用現(xiàn)代化的新 材料 、新技術(shù)，使物業(yè)具有智能化和現(xiàn)代化的格局。最后，房地產(chǎn)開發(fā)商要注意通過高品位會所、藏書豐富的 圖書館 、溫馨祥和的鄰里中心、設(shè)施齊全的幼兒園與中小學(xué)來營造小區(qū)的 文化 氛圍，這些都是房地產(chǎn)商在文化營銷方面做出的有益探索和成功嘗試。

（二）價格策略（price）

房地產(chǎn)價格營銷策略是房地產(chǎn)營銷策略中的一個重要環(huán)節(jié)?？茖W(xué)合理地制定房地產(chǎn)價格以及靈活地運(yùn)用定價策略和技巧，對項目成功及開發(fā)商的生存和發(fā)展具有積極意義。

1. 定價方法。在市場營銷定價策略中，定價的方式主要有 成本 導(dǎo)向的定價、競爭導(dǎo)向的定價和需求導(dǎo)向的定價?？傊谥贫▋r格的時候應(yīng)根據(jù)成本、樓盤情況、顧客能夠接受的價格、同類樓盤的競爭因素、房屋設(shè)計、裝修、配套設(shè)施等各個方面進(jìn)行合理地定價。

2. 定價策略。房地產(chǎn)定價策略主要有以下幾種方式：一是“試探性”定價策略。指售房者根據(jù)銷售情況不斷地調(diào)整定價的一種方法。這是房地產(chǎn)經(jīng)營者綜合分析同類商品房價格情況后，先以較低的價格出售少量的商品房，然后根據(jù)買房的人多或少的情況適當(dāng)?shù)靥醿r或降價的一種方法；二是折扣優(yōu)惠。房地產(chǎn)公司為了加速資金回籠，常常會給予客戶一定的價格優(yōu)惠，可以通過不同的付款方式來實現(xiàn)。例如，如果分期付款房價要付全額，而一次性付款，房價可給予5%～10%的折扣優(yōu)惠；三是分期付款。為了避免讓購房者一次性支付過多的金額，有的公司允許購房者分期付款。常用的方法是，購房者在簽定 合同 時付1/3的房款，房屋施工過半時再付1/3，完工時付剩下的1/3。有的公司采取預(yù)付定金的辦法，然后余額在一個規(guī)定的期限內(nèi)分幾次付清；四是樓宇按揭。隨著金 融資 本介入房地產(chǎn)業(yè)，一些房地產(chǎn)公司和 銀行 開展了樓宇按揭業(yè)務(wù)。所謂的樓宇按揭，是指由購房者交納房價30%的首期款，取得購房合同，然后憑購房合同向銀行 申請 抵押貸款支付70%的余款，以后，購房者定期向銀行還本付息，直到付清本息時才能收回產(chǎn)權(quán)。這是目前國際上房地產(chǎn)交易中通用的一種付款方式，值得借鑒和探索。

（三）促銷策略（promotion）

房地產(chǎn)促銷的目的是刺激或增加消費者的購買。目前我國常采用的促銷有以下幾種：

1. 人員促銷。它是一種傳統(tǒng)的推銷方法，是指房地產(chǎn)促銷人員根據(jù)掌握客戶的信息，向目標(biāo)顧客面對面地促銷方式。此種促銷方式的優(yōu)點在于，目標(biāo)顧客明確、促銷力量集中、互動性強(qiáng)等。同時人員促銷這種方式所面對的顧客范圍小，對于促銷人員的要求較高，不僅要具有良好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，而且還要求有較高的個人素質(zhì)。

2. 廣告。房地產(chǎn)廣告的突出特點是廣告期短、頻率高、費用大。房地產(chǎn)廣告可供選擇的形式有印刷廣告、視聽廣告、信函廣告等，另外還有樣板房展示，這是一種實體廣告，看得見摸得著的廣告。房地產(chǎn)廣告訴求的重點有地段優(yōu)勢、質(zhì)量優(yōu)勢、 環(huán)境 優(yōu)勢、 教育 優(yōu)勢、 交通 優(yōu)勢、開發(fā)商的聲譽(yù)等。每個開發(fā)商都應(yīng)根據(jù)自己樓盤的具體情況選擇適當(dāng)?shù)膹V告類型和廣告策略，以收到最好的宣傳、銷售效果。

3. 公共 關(guān)系。房地產(chǎn)公關(guān)是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過 傳播 溝通在公眾中樹立良好的形象，以實現(xiàn)其宣傳或銷售的目的。比如搞好和買房者、 金融 公眾、媒介公眾、社區(qū)公眾、社團(tuán)公眾、政府公眾、內(nèi)部公眾等的關(guān)系。這可以通過具體的活動來實現(xiàn)，如召開 新聞 會、進(jìn)行奠基和封頂儀式、參加 社會 公益活動，或通過危機(jī)公關(guān)化不利為有利，從而達(dá)到公關(guān)的目的。公共關(guān)系是一種不花錢的廣告，而且傳播面廣，所以其效果很好。

4. 營業(yè)推廣。這是一種利用短期誘因誘導(dǎo)消費者購買、鼓勵房地產(chǎn)商和企業(yè)推銷人員銷售的促銷策略，效果比較明顯。比如對于消費者而言，在某個時間段可享受買房送空調(diào)、送冰箱、或者送書房、送儲藏室、室內(nèi)設(shè)施、地下室、花園等。這也是價格策略中的優(yōu)惠折扣。

（四）渠道策略（place）

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn) 營銷 渠道大致可以分為直銷、委托以及近幾年興起的網(wǎng)絡(luò)營銷。

1. 直接銷售。它是指房地產(chǎn)企業(yè)利用自己的銷售部門對房地產(chǎn)商品進(jìn)行直接銷售。目前我國絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都是采用這種銷售渠道。最常見的形式是派出銷售人員，在一個固定的場所現(xiàn)場售房。這種策略的優(yōu)點是銷售渠道最短、反應(yīng)最迅速、控制也最為有效。

2. 委托銷售。它是指一般開發(fā)商委托房地產(chǎn)商尋找顧客，顧客經(jīng)過商中間介紹來購買物業(yè)的銷售渠道方式。相對于直接銷售模式，委托銷售降低了開發(fā)商的風(fēng)險，通過商的服務(wù)性質(zhì)，更易于把握 市場 機(jī)會，能更快地銷售房產(chǎn)。

3.網(wǎng)絡(luò)銷售。它是利用現(xiàn)代 電子 商務(wù) 的手段，實現(xiàn)房產(chǎn)的銷售。與傳統(tǒng)的銷售策略相比，網(wǎng)絡(luò)銷售策略可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的營銷 成本 ，可以實現(xiàn)零距離和全天候的服務(wù)，更方便地和消費者溝通，可以樹立房地產(chǎn)企業(yè)意識領(lǐng)先、服務(wù)全面、信息完備的良好形象，有利于增加房地產(chǎn)企業(yè)的無形資產(chǎn)，有利于消除銷售的地域性等優(yōu)勢。目前，國內(nèi)出現(xiàn)了一些以房地產(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站，如搜房網(wǎng)、中房網(wǎng)等。隨著電子商務(wù)的發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)營銷應(yīng)用在房地產(chǎn)業(yè)上將具有更大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

三、結(jié)語

綜上所述，結(jié)合房地產(chǎn)商品本身發(fā)展的特點，房地產(chǎn)營銷策略大致可分為以上幾個方面。目前我國房地產(chǎn)業(yè)正處于一個嶄新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)營銷儼然成為地產(chǎn)開發(fā)中的重要環(huán)節(jié)，它對整個房地產(chǎn)行業(yè)而言都具有極其重要的現(xiàn)實意義。在日益嚴(yán)峻的市場競爭環(huán)境下，房地產(chǎn)營銷營銷對一個企業(yè)來說，就如同指引房地產(chǎn)企業(yè)前進(jìn)的明燈，房地產(chǎn)企業(yè)只有開發(fā)出適應(yīng)市場需求、滿足客戶需要的產(chǎn)品，才會給企業(yè)帶來生存發(fā)展的機(jī)會?？梢哉f，房地產(chǎn)營銷策略是關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成敗的關(guān)鍵。

參考文獻(xiàn)

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[論文摘 要] 高峰體驗課程是為即將畢業(yè)的本科生開設(shè)的一種能夠總結(jié)、評估和整合其大學(xué)經(jīng)驗的課程。通過該課程的學(xué)習(xí)，學(xué)生可以綜合、拓展、批判和應(yīng)用所學(xué)的專業(yè)知識，同時增強(qiáng)動手實踐能力和培養(yǎng)自我成就感。美國高校高峰體驗課程的成功經(jīng)驗為我國大學(xué)生實踐能力的培養(yǎng)提供了寶貴借鑒。

高峰體驗理論是馬斯洛在研究“自我實現(xiàn)的人”的過程中提出來的。他指出，高峰體驗是人的一種情緒體驗，這種體驗可能是瞬間產(chǎn)生的壓倒一切的敬畏情緒，也可能是轉(zhuǎn)瞬即逝的幸福感，甚或是欣喜若狂、如醉如癡的感覺[1]。這種感覺能使人與世界融為一體，達(dá)到道家所說的“天人合一”的境界。另外，在高峰體驗的過程中，個體常常能感到自己可以理解世界的本質(zhì)與奧秘，從而增強(qiáng)個體的自信心與能力。

20世紀(jì)80年代中期以來，美國掀起了全面教育改革運(yùn)動，這使得研究型大學(xué)的本科教育成為人們關(guān)注的焦點之一。當(dāng)時，研究型大學(xué)的本科教育中存在著諸多問題，特別是在本科畢業(yè)的最后階段，沒有一種課程能使他們對以往知識加以綜合利用，大多數(shù)學(xué)生畢業(yè)后不懂得在實踐中運(yùn)用自己以往所學(xué)的知識，因此學(xué)校、社會都呼吁要改善研究型大學(xué)的課程安排，增強(qiáng)教學(xué)的探索性、創(chuàng)造性和實踐性，以及學(xué)生對知識的整合能力，同時發(fā)展學(xué)生的智力和創(chuàng)造力[2]。這要求學(xué)校為本科生營造一種高峰體驗經(jīng)歷，即在本科生最后一個學(xué)期或最后幾個學(xué)期，使他們集中在一個專業(yè)課題上，綜合以往所學(xué)的知識和技能解決課程中遇到的問題，同時培養(yǎng)他們的自信心和溝通能力。

當(dāng)前，我國大學(xué)教育也存在重理論輕實踐，忽視學(xué)生的情感體驗等現(xiàn)象，而這一時期的大學(xué)生從心理特征上講，對自我角色、自我能力的認(rèn)同感十分強(qiáng)烈。因而個體在經(jīng)歷高峰體驗時，會表現(xiàn)出對自我力量的高度肯定，所以有必要引入高峰體驗課程，培養(yǎng)學(xué)生的實踐能力和自信心。

一、高峰體驗課程的內(nèi)涵

在高等教育領(lǐng)域中，高峰體驗課程也被稱為高級研討會。杜瑞爾(R. J. Durel)將其定義為“在一系列課程的最后階段開設(shè)的登峰造極的課程或者體驗，具體目標(biāo)是把相對零散的知識整合為一個整體。作為一種結(jié)束學(xué)業(yè)的課程，它為學(xué)生提供了一種成功的體驗和對未來生活的憧憬?！盵3]威基納(T. C. Wagenaar)認(rèn)為，高峰體驗是“一種極點體驗，通過學(xué)習(xí)這種課程，學(xué)生可以綜合、拓展、批判和應(yīng)用所學(xué)的專業(yè)知識”[4]。克倫吉爾頓(J. R. Crunkilton)等人則將其定義為“有計劃的學(xué)習(xí)體驗，要求學(xué)生合成先前學(xué)習(xí)的內(nèi)容，并把新知識與既有知識整合，以解決模擬的或者真實的問題”。[5]根據(jù)以上幾個定義，我們可以看出，高峰體驗課程是在美國研究型大學(xué)本科階段的最后一個學(xué)期或幾個學(xué)期開設(shè)的，主要是指集中在一個專業(yè)項目上，充分利用前幾年的學(xué)習(xí)，來達(dá)到對整個學(xué)科的理解和實踐。高峰體驗課程強(qiáng)調(diào)的是學(xué)生的以往經(jīng)驗和學(xué)習(xí)過程，而不僅僅是課程內(nèi)容。該種課程旨在培養(yǎng)學(xué)生發(fā)現(xiàn)問題、應(yīng)用既有知識和技能解決問題的能力，以及批判性思維能力和表達(dá)問題能力;同時，在這一過程中還要培養(yǎng)學(xué)生的自信心、合作能力和與人溝通的技巧。在某種意義上，高峰體驗課程是所有本科生課程中最重要的部分。

二、高峰體驗課程指南

在具體實施過程中，高峰體驗課程應(yīng)遵照以下指南。

第一，高峰體驗課程應(yīng)該建立自己的核心課程。該課程要求學(xué)生在能夠運(yùn)用自己所學(xué)知識的基礎(chǔ)上，在其他課程中獲得知識。

第二，高峰體驗課程特征是綜合的、廣泛關(guān)注的、多學(xué)科的以及跨文化的。

第三，該課程內(nèi)容側(cè)重于倫理的和實質(zhì)性的問題，比如一些對整個世界和人類都產(chǎn)生影響的事件。

第四，高峰體驗課程主張培養(yǎng)學(xué)生的批判性思維。它提倡學(xué)生運(yùn)用超越傳統(tǒng)的方法和觀點學(xué)習(xí)知識，在高峰體驗課程中，教師通常會采用嚴(yán)格的方法和手段來審查學(xué)生的學(xué)習(xí)。

第五，該課程包括一個嚴(yán)格的寫作部分，這一部分要求盡可能是一個整體事件，包括整個事件的所有因素。

第六，高峰體驗課程為教師提供了一個開展創(chuàng)新教學(xué)的獨特機(jī)會，該課程鼓勵跨學(xué)科教學(xué)和團(tuán)隊教學(xué)。[6]

三、高峰體驗課程的實際應(yīng)用

目前，美國研究性大學(xué)普遍開設(shè)高峰體驗課程，教學(xué)方法也呈現(xiàn)多種形式，主要包括講授、個案研究、實踐鍛煉、團(tuán)隊項目研究、書面交流、口頭交流、班級討論與匯報、個人研究項目和口頭匯報。其中，團(tuán)隊項目研究是一種寓教于樂的活動方式，其實施過程充分體現(xiàn)了大學(xué)本科階段研究性學(xué)習(xí)的體驗性特征，教育者在教學(xué)活動中有意識地為學(xué)生創(chuàng)造和提供合理的外在刺激因素，并適時給予激勵和指導(dǎo)，以促進(jìn)學(xué)生產(chǎn)生一定的相關(guān)體驗，從而增強(qiáng)個體的自信心和能力。

下面以一門跨學(xué)科的高峰體驗課程為例。該課程主要為建筑專業(yè)的學(xué)生開設(shè)，同時也允許房地產(chǎn)專業(yè)的學(xué)生進(jìn)行選修，課程名稱為“地點開發(fā)”。在教學(xué)中，該課程鼓勵學(xué)生培養(yǎng)自學(xué)能力、溝通能力、團(tuán)隊合作能力以及批判性思維。該課程是在項目實踐中完成的，由建筑專業(yè)的學(xué)生通過在做中學(xué)，來了解房地產(chǎn)開發(fā)的各個過程，如市場調(diào)查、選址和選址分析、項目可行性分析、地點設(shè)計、房屋設(shè)計、評估、調(diào)度、融資，以及工程竣工等一系列知識。作為一門房地產(chǎn)專業(yè)的選修課，這門課程涉及到房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)開發(fā)等知識領(lǐng)域。由于一個班通常有12～20個學(xué)生，所以建筑專業(yè)和房地產(chǎn)專業(yè)的學(xué)生可以在同一時間和地點上課，每周2個課時，每課時2個小時，每門課程3個學(xué)分。在課程教學(xué)中，講座和實驗幾乎各占一半內(nèi)容，并且都由同一個教師任教，教學(xué)方式包括開設(shè)講座、邀請嘉賓、投放視頻、安排任務(wù)、學(xué)生展示和實地考察等。

以下是具體的工程實例介紹。2006年春季，指導(dǎo)教師選定一處位于威利斯頓路蓋恩斯維爾西南地段的房產(chǎn)，其大小為95英畝，土地的價格為190萬美元。此房產(chǎn)是一個家庭住宅，由于面積較大，教師決定將它分成六個平均領(lǐng)域，由六個學(xué)生團(tuán)隊模擬六個開發(fā)公司。在這之前，學(xué)生被要求通過榮格性格測試以了解他們的性格類型。根據(jù)該測試結(jié)果、學(xué)生的成績等背景信息，指導(dǎo)教師把他們分成六個團(tuán)隊。小組成立后，由各個學(xué)生團(tuán)隊自己決定每個人在其所屬團(tuán)隊的角色和責(zé)任。每個小組成員負(fù)責(zé)土地開發(fā)的不同方面，如領(lǐng)導(dǎo)小組、項目經(jīng)理、財務(wù)經(jīng)理、銷售代表等。每個小組都要模擬一個開發(fā)公司，每家公司負(fù)責(zé)開發(fā)約15.8 英畝房產(chǎn)。通過分成六個部分，并由每一團(tuán)隊負(fù)責(zé)一塊較小的土地，這略微降低了學(xué)生的工作量。而指導(dǎo)教師需要協(xié)調(diào)各個學(xué)生團(tuán)隊在開發(fā)過程中的所有活動，特別是涉及到地點分析和設(shè)計房屋等項目。學(xué)生被要求使用可持續(xù)發(fā)展原則設(shè)計施工項目，最終“產(chǎn)品”是設(shè)計整合所有這六個項目，并寫出書面報告。[7]

轉(zhuǎn)貼于

此次高峰體驗課程完成后，教師以下列標(biāo)準(zhǔn)評價學(xué)生:課堂參與(出席、測驗、短文)占10%，中間有兩個小測驗各占10%，期末考試占10%，項目任務(wù)完成情況占60%。

這種基于團(tuán)隊項目的實踐課程，鼓勵學(xué)生走出課堂，面向社會，面向生活，所以能激發(fā)學(xué)生的興趣和創(chuàng)造力，同時也培養(yǎng)了學(xué)生的人際溝通能力，對學(xué)生日后走向?qū)嶋H的工作崗位有重要的意義。其評價標(biāo)準(zhǔn)的多樣性，使高峰體驗學(xué)習(xí)不是僅僅關(guān)注學(xué)習(xí)的結(jié)果，而是更加關(guān)注學(xué)生在學(xué)習(xí)過程中所產(chǎn)生的學(xué)習(xí)體驗和個性化的創(chuàng)造力表現(xiàn)，所以能給學(xué)生營造一種寬松、和諧的學(xué)習(xí)氛圍，使學(xué)生能真正展示自己的才能。

四、高峰體驗課程對我國大學(xué)實踐課的啟示

馬斯洛認(rèn)為，人在經(jīng)歷高峰體驗時能夠最好地發(fā)揮和運(yùn)用自己的智能和創(chuàng)造力。當(dāng)個體經(jīng)歷高峰體驗時，會有一種強(qiáng)烈的成就感和自我滿足感。我國現(xiàn)在的大學(xué)本科教育，更多側(cè)重學(xué)科知識的講解和傳授，對學(xué)生主體情感缺乏足夠關(guān)注。另外，教學(xué)方法也局限于教師講授，學(xué)生只是被動接受，參與度并不高，主觀體驗更是少之又少，動手實踐能力和創(chuàng)新能力都比較差，這也因此出現(xiàn)學(xué)生的棄學(xué)厭學(xué)現(xiàn)象。

上述美國研究型大學(xué)高峰體驗課程經(jīng)驗告訴我們，在教學(xué)過程中，教師應(yīng)該使學(xué)生能夠像一名數(shù)學(xué)家那樣思考數(shù)學(xué)，像一名歷史學(xué)家那樣思考?xì)v史。換言之，要體現(xiàn)出學(xué)生的知識獲得過程，要注重揭示這一過程，而不是只看其結(jié)果。下面通過教學(xué)目標(biāo)、教學(xué)過程、教學(xué)方法來揭示美國研究型大學(xué)高峰體驗課程對我國大學(xué)實踐課的啟示。

1. 明確大學(xué)本科實踐課的教學(xué)目標(biāo)，選好教育教學(xué)的主題

明確教育目標(biāo)是開發(fā)人的智力、培養(yǎng)人才的推動力。明確教育目標(biāo)也是提高教學(xué)效果中不容忽視的一個重要問題。選好教育教學(xué)主題就是在即將開展實踐教育的同時也要選取能讓學(xué)生“心動”的主題，最好能使之貼近學(xué)生生活實際，讓學(xué)生在沒有開始體驗之前就已蠢蠢欲動，增強(qiáng)學(xué)生的主動性，這樣才會使實踐課更加豐富多彩。

2. 注重教育教學(xué)過程，增強(qiáng)教學(xué)過程的實踐性

教學(xué)過程是一個不斷發(fā)現(xiàn)、探索新知的過程，同時也是學(xué)生創(chuàng)新精神和能力得以提高的過程。在大學(xué)本科的實踐課當(dāng)中，要注重教育教學(xué)的過程。當(dāng)遇到新的問題時，教師不能熟視無睹，而是要以學(xué)生為主體，耐心細(xì)致地引導(dǎo)學(xué)生進(jìn)行探究活動，進(jìn)一步增強(qiáng)教學(xué)過程的實踐性，讓學(xué)生在實踐中體驗學(xué)習(xí)的樂趣。

3. 優(yōu)化教學(xué)方法，增強(qiáng)學(xué)生學(xué)習(xí)的主動性

巴班斯基把教學(xué)方法分成三大類，分別是組織和自我組織教學(xué)活動、激發(fā)和形成學(xué)習(xí)動機(jī)的方法、檢查和自我檢查的方法。教學(xué)方法的選擇應(yīng)與教學(xué)目標(biāo)相適應(yīng)。教學(xué)方法不是一成不變的東西，教師可以采取任意一種教學(xué)方法去達(dá)到教學(xué)目標(biāo)。在開展大學(xué)本科的實踐課中，教師的教學(xué)方法要有策略化和靈活化特征，使學(xué)生產(chǎn)生體驗高峰課程的學(xué)習(xí)熱情，關(guān)注學(xué)生主體的情感體驗。

知識的獲得過程不可能只由一種單純的學(xué)生的接受性學(xué)習(xí)來完成，還需要學(xué)生的親自實踐，需要學(xué)生親自體驗科學(xué)真理的認(rèn)識過程，只有通過這樣的學(xué)習(xí)，學(xué)生才能更好地獲得知識和創(chuàng)新知識，而且只有通過實踐內(nèi)化了的知識，才能培養(yǎng)學(xué)生的興趣，發(fā)展學(xué)生的批判能力、創(chuàng)新能力，激發(fā)他們的自我成就感。我國近幾年一直在努力培養(yǎng)學(xué)生的創(chuàng)造力和實踐能力，然而由于缺乏有效的方法，結(jié)果收效甚微，美國研究型大學(xué)的高峰體驗課程為我們開展相關(guān)實踐課提供了借鑒。

參考文獻(xiàn)

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