導(dǎo)語：如何才能寫好一篇商業(yè)綜合體報(bào)告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、調(diào)研聯(lián)社基本情況

上海市城鎮(zhèn)工業(yè)合作聯(lián)社是由原上海市區(qū)縣工業(yè)局改革而成，2000年注冊(cè)為非公司企業(yè)法人，由市經(jīng)信委管理，下屬區(qū)級(jí)聯(lián)社9家，理事單位近400家，成員企業(yè)9000余家，以服務(wù)成員單位和經(jīng)營聯(lián)社資產(chǎn)為兩大重點(diǎn)工作，著力打造信息服務(wù)、政策服務(wù)、金融服務(wù)三大平臺(tái)，分別與政府部門對(duì)接，服務(wù)中小企業(yè)。2015年，聯(lián)社系統(tǒng)銷售收入149.75億元，利潤7.74億元，上繳稅收7.59億元。

上海市嘉定區(qū)城鎮(zhèn)集體工業(yè)聯(lián)合社成立于1956年，目前正在重新進(jìn)行法人登記，1999年嘉定聯(lián)社與市城鎮(zhèn)工業(yè)合作聯(lián)社出資成立上海嘉加（集團(tuán)）有限公司，嘉定聯(lián)社占股90%，市聯(lián)社占股10%，嘉加集團(tuán)是城鎮(zhèn)集體資產(chǎn)的經(jīng)營主體。2015年，嘉定聯(lián)社成員單位全年實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入10.6億元，實(shí)現(xiàn)利潤總額8000萬元，上繳稅收5000萬元。

上海市工業(yè)合作聯(lián)社的前身是原上海市工業(yè)局，政府機(jī)構(gòu)職能撤銷后一直無法人地位。聯(lián)社近年來發(fā)展的四個(gè)特點(diǎn)：1、聯(lián)社擁有投資實(shí)體――上海新工聯(lián)集團(tuán)，近五年年利潤都在一億元左右，占聯(lián)社收入70%以上，職工收益得到保障；2、聯(lián)社成立了上海市工業(yè)合作經(jīng)濟(jì)研究所和上海市集體經(jīng)濟(jì)研究會(huì)兩個(gè)研究機(jī)構(gòu)承擔(dān)，研究所（會(huì)）由市聯(lián)社全額撥款，專業(yè)從事城鎮(zhèn)集體（合作）經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域研究工作，為企業(yè)改革發(fā)展提供理論、法律服務(wù)，這在全國聯(lián)社中尚屬首家； 3、聯(lián)社成立審計(jì)機(jī)構(gòu)，在履行聯(lián)社監(jiān)督職能方面進(jìn)行嘗試，維護(hù)了集體資產(chǎn)的合法權(quán)益；4、聯(lián)社與總社、各地聯(lián)社、專業(yè)聯(lián)社都有不同內(nèi)容的項(xiàng)目合作。

上海市生產(chǎn)服務(wù)合作聯(lián)社成立于1984年，以理事會(huì)的組織形式，對(duì)各區(qū)聯(lián)社、企業(yè)聯(lián)社、中央在滬企業(yè)聯(lián)社（集體辦）和街道等理事單位進(jìn)行指導(dǎo)、服務(wù)和溝通。現(xiàn)有企業(yè)集團(tuán)聯(lián)社、區(qū)聯(lián)社和央企在滬企業(yè)聯(lián)社19家，成員單位95家，企業(yè)1597戶。近年來，聯(lián)社搭建平臺(tái)，推進(jìn)集體資產(chǎn)的流動(dòng)和集體企業(yè)的重組，以下屬鼎聯(lián)公司作為企業(yè)化運(yùn)作的主體，整合資源、盤活存量，著力提高聯(lián)社的服務(wù)能力和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。2015年，聯(lián)社系統(tǒng)銷售收入103億元，利潤8.7億元，上繳稅收9億元。

江蘇省城鎮(zhèn)集體工業(yè)聯(lián)社，江蘇省對(duì)集體企業(yè)改革力度較大，2002-04年前后由政府出資分流職工，全省集體企業(yè)進(jìn)行了徹底的清理、改制，省內(nèi)各級(jí)聯(lián)社失去了工作基礎(chǔ)，導(dǎo)致許多地市聯(lián)社機(jī)構(gòu)不健全。現(xiàn)省聯(lián)社掛靠在國資控股的江蘇省匯鴻集團(tuán)有限責(zé)任公司，聯(lián)社18個(gè)事業(yè)編制全部空缺，無專職工作人員，僅能維持基本運(yùn)作，聯(lián)社資產(chǎn)關(guān)系較為明晰，下屬1家全資企業(yè)：江蘇企聯(lián)投資管理公司主要進(jìn)行投資和貿(mào)易經(jīng)營。

南京市城鎮(zhèn)集體工業(yè)聯(lián)社與省聯(lián)社情況相似，目前掛靠在南京新工投資集團(tuán)（市屬大型國企，由15家市屬工業(yè)局改制而成），聯(lián)社無專職人員，工作已停擺。經(jīng)過多次機(jī)構(gòu)改革，聯(lián)社集體資產(chǎn)與國有資產(chǎn)不斷合并重組，目前已無法追溯。全市系統(tǒng)內(nèi)僅剩1家集體企業(yè)：南京寶慶首飾總公司，該公司全部為集體資產(chǎn)，聯(lián)社投資2944.72萬元，占股58.89%，，其余股份為企業(yè)經(jīng)營積累。2015年銷售額逾32億元，利潤逾3000萬元。

揚(yáng)州市工藝美術(shù)工業(yè)聯(lián)社是2000年由市工藝美術(shù)局改革成立的，目前無專職工作人員，無實(shí)際工作，僅存職能一是評(píng)定職稱，二是保留賬戶用作接收專項(xiàng)扶植資金。2006年12月聯(lián)社與市政府共同投資成立國有控股的揚(yáng)州工藝美術(shù)集團(tuán)公司，初期注冊(cè)資金5000萬元，市政府占股85%，聯(lián)社占股15%，公司與市聯(lián)社合署辦公。

二、聯(lián)社改革與發(fā)展的特點(diǎn)

1、創(chuàng)新工作方式，提升聯(lián)社服務(wù)功能和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。調(diào)研走訪的幾家省市聯(lián)社，在所處地區(qū)和行業(yè)領(lǐng)域內(nèi)承擔(dān)著政府與企業(yè)間橋梁紐帶的重任，起著“政府參謀、企業(yè)幫手”的作用。聯(lián)社作為政府職能的延伸，主動(dòng)承接政府機(jī)構(gòu)改革中下放的職能，發(fā)揮社會(huì)組織服務(wù)功能，在信息統(tǒng)計(jì)、政策法規(guī)、融資擔(dān)保等方面為集體企業(yè)和其它中小企業(yè)提供有效服務(wù)。如上海市城鎮(zhèn)工業(yè)合作聯(lián)社努力通過市經(jīng)信委評(píng)審，獲得了上海市中小企業(yè)綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，成為全市貫徹落實(shí)服務(wù)中小企業(yè)的重要渠道。在努力優(yōu)化服務(wù)功能的同時(shí)，各省市聯(lián)社也重視提升自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力。有的自身按照企業(yè)化運(yùn)作，有的依托全資控股公司，探索創(chuàng)新經(jīng)營模式，提高存量資產(chǎn)的經(jīng)營效益。加強(qiáng)引導(dǎo)聯(lián)社內(nèi)部資源整合，注重集體資產(chǎn)的合理運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。

2、推進(jìn)企業(yè)改革轉(zhuǎn)型，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)。（1）推進(jìn)產(chǎn)業(yè)由傳統(tǒng)制造業(yè)向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型。如上海市工業(yè)合作聯(lián)社通過市場(chǎng)化運(yùn)作，將原聯(lián)社辦公樓物業(yè)改造為高端商務(wù)酒店，提高了存量資產(chǎn)的利用率；（2）打破行業(yè)限制，實(shí)現(xiàn)跨業(yè)發(fā)展。如上海市生產(chǎn)服務(wù)合作聯(lián)社利用原有出租車行業(yè)優(yōu)勢(shì)，與大型國企合作成立汽修連鎖店，逐步形成汽車租用、維修產(chǎn)業(yè)鏈，聯(lián)社還在旅游區(qū)承包農(nóng)莊，嘗試開發(fā)周邊旅游產(chǎn)業(yè)；（3）探索混合所有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。如上海市城鎮(zhèn)工業(yè)合作聯(lián)社參股的上海天靈開關(guān)廠有限公司，原是成立于1987年的上海市嘉定區(qū)級(jí)老集體企業(yè)，經(jīng)過幾次改制和資產(chǎn)重組，現(xiàn)在已成為專業(yè)生產(chǎn)輸配電設(shè)備的高新技術(shù)企業(yè)。目前國家電網(wǎng)高平集團(tuán)持股90%（國有），嘉加集團(tuán)持股10%（集體），公司2015年銷售收入超9億元，利潤超6千萬元，是探索混合所有制企業(yè)改革發(fā)展的成功案例。（4）中小集體企業(yè)積極探索轉(zhuǎn)型發(fā)展。如上海市工業(yè)合作聯(lián)社下屬上海長江企業(yè)發(fā)展合作公司，是百年的老字號(hào)，但自身規(guī)模較小，為了在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中謀求生存，積極探索轉(zhuǎn)型發(fā)展，除了刻字主業(yè)外，開拓了室內(nèi)外廣告、仿青銅器制作、珠寶設(shè)計(jì)加工、飛機(jī)機(jī)身貼等新的經(jīng)營項(xiàng)目，上年度營收達(dá)到2000余萬元。

3、開拓合作渠道，推動(dòng)聯(lián)社資源進(jìn)行更大范圍的聯(lián)合。各聯(lián)社在資源聯(lián)合、資本合作方面均有不同探索和成功經(jīng)驗(yàn)。上海市城鎮(zhèn)工業(yè)合作聯(lián)社參股各區(qū)級(jí)聯(lián)社、區(qū)級(jí)聯(lián)社參股各成員單位，形成了以資產(chǎn)為紐帶，凝聚上下合力，聯(lián)社和企業(yè)共同發(fā)展的經(jīng)營體系；上海市工業(yè)合作聯(lián)社與青島市聯(lián)社合作，在青島市投資商務(wù)酒店，還與專業(yè)聯(lián)社共同出資在上海自貿(mào)區(qū)成立融資租賃公司，探索出了聯(lián)社資產(chǎn)運(yùn)作的新路；上海市生產(chǎn)服務(wù)合作聯(lián)社搭建平臺(tái)，通過市場(chǎng)化運(yùn)作控股和托管醫(yī)藥聯(lián)社的8家企業(yè)，控股化工聯(lián)社在海外的貿(mào)易公司；江蘇省城鎮(zhèn)集體工業(yè)聯(lián)社為北京市聯(lián)社下屬輕工供銷公司牽線搭橋，與江蘇萊茵達(dá)公司（原省輕工集團(tuán)）合作經(jīng)營電解銅項(xiàng)目，該項(xiàng)目使北京輕工供銷公司年?duì)I業(yè)收入大幅提高。

三、當(dāng)前聯(lián)社在改革發(fā)展中面臨的問題

上海、江蘇等省市聯(lián)社在改革發(fā)展中探索出了符合自身特點(diǎn)的道路，取得了較好的成績(jī)，但也遇到了一些問題，綜合起來有以下幾點(diǎn)：

1、聯(lián)社職能定位亟待明確。目前關(guān)于聯(lián)社職能定位存在三方面的問題：（1）聯(lián)社系統(tǒng)普遍 “青黃不接”，工作人員平均年齡偏大，流動(dòng)較慢，而政府相關(guān)機(jī)構(gòu)人員較為年輕，流動(dòng)較快，政府對(duì)聯(lián)社的認(rèn)識(shí)不足、對(duì)話不暢、關(guān)注不夠，部分主管部門將“公有”與“國有”混淆，忽視了集體經(jīng)濟(jì)的地位和作用，逐漸造成了聯(lián)社的定位不清晰，職能不明確的現(xiàn)狀。（2）在新一輪事業(yè)單位改革中，一些聯(lián)社需要重新注冊(cè)，如何確定法人性質(zhì)成為兩難問題，無論注冊(cè)為企業(yè)或社團(tuán)法人，聯(lián)社的服務(wù)功能和經(jīng)濟(jì)功能都不能得到很好的兼顧。（3）一些聯(lián)社已失去工作基礎(chǔ)，如江蘇省聯(lián)社，僅保留了聯(lián)社牌子和事業(yè)編制，無專職工作人員；除南京市、南通市、揚(yáng)州工美集團(tuán)還保留聯(lián)社牌子外，江蘇省其它地市已經(jīng)沒有聯(lián)社機(jī)構(gòu)，更幾乎沒有下屬企業(yè)，工作無法開展。

2、集體資產(chǎn)管理體制不暢。一些地方政府對(duì)集體企業(yè)和資產(chǎn)趨于國有化管理，如上海市政府出臺(tái)文件，對(duì)于集體企業(yè)和集體資產(chǎn)由之前“參照”國資管理變成目前“按照”國資管理。僅上海一地，三家市級(jí)聯(lián)社的集體資產(chǎn)就達(dá)到數(shù)百億元，由于國有資產(chǎn)和集體資產(chǎn)權(quán)利主體不同，不能簡(jiǎn)單按照國有資產(chǎn)模式進(jìn)行管理，管理體系需要理順。

3、城鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)相關(guān)法律法規(guī)不完善、不健全，集體經(jīng)濟(jì)組織和企業(yè)的改革沒有參照的法律法規(guī)，嚴(yán)重制約了城鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)改革發(fā)展和企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面，一是許多聯(lián)社無法取得法人地位，集體資產(chǎn)和聯(lián)社資產(chǎn)不能明確出資人，成為聯(lián)社在投資經(jīng)營、資本運(yùn)作時(shí)的障礙。二是新企業(yè)不能在工商部門登記，老企業(yè)在轉(zhuǎn)型升級(jí)或改革改制過程中得不到政策支持。三是集體資產(chǎn)不能依法受到保護(hù)，集體資產(chǎn)流失現(xiàn)象屢有發(fā)生。

4、集體資產(chǎn)得不到有效監(jiān)管。隨著機(jī)構(gòu)改革的推進(jìn)，過去“政社”合營的矛盾在機(jī)構(gòu)變化后凸顯，由于聯(lián)社職能定位不明確，法律法規(guī)滯后等因素，一些地方對(duì)集體企業(yè)和資產(chǎn)無人監(jiān)管，造成地方集體資產(chǎn)的嚴(yán)重流失，企業(yè)和職工合法權(quán)益受到了侵害。

四、對(duì)總社、聯(lián)社工作的相關(guān)建議

1、希望總社與國務(wù)院及有關(guān)部門溝通，在下半年脫鉤改革中，進(jìn)一步明確總社和地方聯(lián)社的職能定位，爭(zhēng)取使總社及各級(jí)聯(lián)社成為受托監(jiān)督管理城鎮(zhèn)集體資產(chǎn)的具體部門；研究制定針對(duì)城鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)改革發(fā)展的相關(guān)法律、法規(guī)，幫助地方聯(lián)社進(jìn)行法人登記，引導(dǎo)聯(lián)社系統(tǒng)今后的工作方向；或爭(zhēng)取有關(guān)部門出臺(tái)城鎮(zhèn)集體資產(chǎn)監(jiān)督管理?xiàng)l例。

篇2

關(guān)鍵詞：城市綜合體城市綜合體外部銜接空間景觀設(shè)計(jì)

中圖分類號(hào)：TU984文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

現(xiàn)階段,城市綜合體外部銜接空間的重要性還沒有得到充分的認(rèn)可和重視,其景觀設(shè)計(jì)還處于發(fā)展階段,存在很多問題和不足,并且嚴(yán)重缺乏相關(guān)理論支撐,例如在景觀設(shè)計(jì)過程中,較缺乏對(duì)人的心理、行為方面的考慮；部分景觀設(shè)計(jì)風(fēng)格缺乏地域特色；部分與城市連接不夠緊密,甚至與城市缺乏聯(lián)系；所形成的景觀較缺乏連續(xù)性；在景觀設(shè)計(jì)藝術(shù)化和自然化等方面相對(duì)有所欠缺。

城市綜合體在世界范圍內(nèi)已有很長歷史，但在中國則剛剛登場(chǎng)。因短暫利益高于風(fēng)險(xiǎn)，雖仍處在破土階段卻已是遍地開花。這一領(lǐng)域缺少市場(chǎng)調(diào)節(jié)和自我進(jìn)化過程，有些因先天不足將隨時(shí)間推移被逐漸淘汰。正確把握開發(fā)和設(shè)計(jì)方向，避免投機(jī)，負(fù)責(zé)于社會(huì)是不容忽視的使命。城市綜合體不是簡(jiǎn)單的功能拼湊，而是根植于城市、融于社區(qū)，由百姓需求的功能部件和輔助鏈接組成的，附有生命的人文機(jī)器。依設(shè)計(jì)組裝的硬件在與其匹配的軟件管理下合理運(yùn)營時(shí)，才能體現(xiàn)出最優(yōu)的性能和最大的效率。從設(shè)計(jì)角度來看，如何提升城市綜合體價(jià)值和生存競(jìng)爭(zhēng)能力實(shí)質(zhì)上是對(duì)下列問題的全譯。

針對(duì)城市綜合體外部銜接空間景觀設(shè)計(jì)的研究結(jié)論包括以下幾方面：首先,從城市的角度出發(fā),外部銜接空間應(yīng)繼承其所在區(qū)域的地域文化,并發(fā)揚(yáng)其文化理念,使空間具有地域性的同時(shí),具有獨(dú)特的可識(shí)別性景觀,對(duì)外部銜接空間進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)時(shí),需運(yùn)用可持續(xù)發(fā)展的理念,使外部銜接空間與城市共同發(fā)展；其次,從城市設(shè)計(jì)的角度出發(fā),要充分考慮外部銜接空間與城市公共交通的相互融合與相互促進(jìn),保證外部銜接空間交通系統(tǒng)的流動(dòng)性和可達(dá)性,外部銜接空間需要進(jìn)行人車分流,營造具有舒適性、安全性、便捷性和引導(dǎo)性的步行空間氛圍,外部銜接空間內(nèi)部道路與停車區(qū)域需要進(jìn)行景觀化處理,使景觀空間的舒適度以及功能性達(dá)到最好；第三,從空間設(shè)計(jì)的角度出發(fā),為城市綜合體外部銜接空間中人的多層次行為需求提供適宜的行為領(lǐng)域,引導(dǎo)人對(duì)空間的使用,用明確的邊界界定外部銜接空間,使其具有適應(yīng)性和靈活性,打造有認(rèn)同感、親切感和具有場(chǎng)所精神、可識(shí)別性的空間,以人的尺度為準(zhǔn),打造具有合理尺度的景觀空間；最后,從景觀設(shè)計(jì)的角度出發(fā),保證其功能性、系統(tǒng)性、文化性以及“以人為本”的四個(gè)景觀原則,從科學(xué)、社會(huì)、藝術(shù)三個(gè)層面出發(fā),提出景觀設(shè)計(jì)主題或景觀設(shè)計(jì)理念,為人創(chuàng)造具有豐富體驗(yàn)感以及視覺享受的具有商業(yè)氛圍和休閑氛圍的景環(huán)境,充分利用水體、植被等自然景觀要素,布置科學(xué)、美觀的服務(wù)性景觀設(shè)施。

城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。城市綜合體外部銜接空間是作為城市綜合體項(xiàng)目直接面向城市的窗口而存在的,既是城市綜合體建筑內(nèi)部空間的外延,也是城市綜合體與城市公共空間的過渡空間,是城市公共交通的一部分。基于相關(guān)理論研究及案例調(diào)查,筆者總結(jié)了以下幾點(diǎn)城市綜合體外部銜接空間景觀的特征,包括,與城市綜合體內(nèi)、外相關(guān)聯(lián)；可以促進(jìn)和提升空間的交通轉(zhuǎn)換功能；可以促進(jìn)和催化城市綜合體的商業(yè)功能；完善城市綜合體自身的復(fù)合化功能；具備人性化的設(shè)計(jì)理念；是城市綜合體與城市空間的紐帶。成功的投資開發(fā)不僅在于控制全程風(fēng)險(xiǎn)和取得快速回報(bào)，更在于在變化的世界中釋放出彈性的潛在價(jià)值。對(duì)稅收政策的巧妙運(yùn)用，引領(lǐng)市場(chǎng)潮流的能力開發(fā)和充分共享配套設(shè)施都是城市綜合體在投資上值得均衡考量的內(nèi)容。需求催生均衡的搭配，均衡因環(huán)境變化需要調(diào)理。有機(jī)編織梳理各功能有如添加催化劑一樣產(chǎn)生更加高效的互動(dòng)效應(yīng)。在變化世界中不斷調(diào)整達(dá)到的均衡能釋放最大的協(xié)同效應(yīng)。長春歐亞集團(tuán)股份有限公司可行性研究報(bào)告指出：

現(xiàn)代城市生活，人們追求舒適、效益和便捷。城市綜合體設(shè)計(jì)已不是簡(jiǎn)單地解決居住、工作、休閑之間的機(jī)械運(yùn)動(dòng)，而是創(chuàng)造自然、愜意的流線，提升日常出行體驗(yàn)。內(nèi)容符合需求，排列適應(yīng)時(shí)間段，環(huán)境渲染功能氣氛，為用戶減輕壓力，放松情緒，感受滿足。日常生活中與平穩(wěn)相互交替。這要求設(shè)計(jì)師敏感撲捉節(jié)奏，設(shè)計(jì)關(guān)鍵空間節(jié)點(diǎn)，適時(shí)滿足用戶對(duì)安靜、熱鬧、情調(diào)等不同需求，為用戶提供超乎期望的感受。全面分析理解目標(biāo)用戶群的日常需求、生活時(shí)尚和未來夢(mèng)想，量身定做服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和方式，為用戶提供賓至如歸的氛圍，唯我獨(dú)尊的特制感受。發(fā)揮品牌效應(yīng)，將客戶體驗(yàn)提升至最高境界。

全面的用戶體驗(yàn)驅(qū)動(dòng)良好的設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)提升經(jīng)濟(jì)效益。文明的交流使世界變小，科學(xué)的發(fā)展使節(jié)奏加快，設(shè)計(jì)可使城市綜合體在高度集約狀態(tài)下適時(shí)挑戰(zhàn)自己，自我更新，配合引領(lǐng)潮流的彈性化運(yùn)營保持最優(yōu)服務(wù)和前衛(wèi)標(biāo)準(zhǔn)。

生活內(nèi)容不斷翻新，生活方式快速更迭。在設(shè)計(jì)上要保障城市綜合體得以定期維護(hù)保養(yǎng)，更新內(nèi)容以滿足新的需求，調(diào)整配套來保持運(yùn)營舒暢。適應(yīng)變化方具持久競(jìng)爭(zhēng)能力。

我們擁有現(xiàn)在，現(xiàn)在也屬于后代，珍惜呵護(hù)我們共有的社會(huì)才能永續(xù)。城市綜合體的高度集約優(yōu)勢(shì)使我們可通過整合設(shè)計(jì)充分保護(hù)有限資源，利用因功能互動(dòng)衍生出的可再生資源。協(xié)調(diào)需求與產(chǎn)生的平衡，降低消耗。

[1] 夏宇. 城市綜合體環(huán)境景觀設(shè)計(jì)初探[D]. 北京林業(yè)大學(xué) 2011

[2] 劉莉娜. 城市綜合體入口廣場(chǎng)設(shè)計(jì)研究[D]. 中南大學(xué) 2011

[3] 吳亞偉. 城市綜合體外部空間環(huán)境設(shè)計(jì)研究[D]. 山東建筑大學(xué) 2011

[4] 原偉. 城市綜合體與城市公共交通銜接空間的設(shè)計(jì)探討[D]. 重慶大學(xué) 2010

篇3

關(guān)鍵詞： 城市綜合體 模式 特征 發(fā)展

按照城市化發(fā)展規(guī)律統(tǒng)計(jì)顯示，當(dāng)城市人均GDP達(dá)到4000美元/年時(shí)，具備發(fā)展城市綜合體的初步條件；當(dāng)人均GDP達(dá)到10000美元/年，將進(jìn)入城市綜合體快速發(fā)展階段。但我國的城市綜合體卻在一二三四線城市遍地開花，甚至一個(gè)城市上百座。以成都為例，2007年第一座真正意義上的城市綜合體財(cái)富中心浮出水面，但四年之后，卻有近百座大小綜合體拔地而起，總體量達(dá)到千萬平方米。另據(jù)中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心預(yù)計(jì)，珠海、中山、?？凇y川、西寧五個(gè)三線城市商業(yè)建筑面積2011年增幅將高達(dá)83.9%――商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)取代住宅地產(chǎn)，成為最熱門的投資品種。

1.城市綜合體的概念

“城市綜合體”就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。其簡(jiǎn)稱為HOPSCA，即Hotel酒店、Office寫字樓、Parking停車場(chǎng)、Shopping mall購物、Convention會(huì)議、Apartment住宅，是一個(gè)城市最具價(jià)值的核心。

目前國內(nèi)比較知名的“城市綜合體”是“萬達(dá)模式”，世界上最著名的“城市綜合體”是曼哈頓城市綜合體（克萊斯勒大廈、洛克菲勒中心）。

2.我國城市綜合體的模式

目前，在城市綜合體建設(shè)中被視為先行者的萬達(dá)、中糧、華潤，其開發(fā)模式和運(yùn)營模式已有不同。據(jù)趙炎（同策咨詢與研究發(fā)展中心分析師）介紹，華潤萬象城主要是合作鏈開發(fā)模式，即華潤置地與新鴻基地產(chǎn)的合作開發(fā)；萬達(dá)模式主要是城市副中心造城開發(fā)；中糧目前主要還是城市中心為主。而對(duì)于運(yùn)營模式，中糧是主題式購物中心，每個(gè)區(qū)域都有自己的定位和特色；萬達(dá)是訂單式，快速復(fù)制；萬象城則走差異化路線，以高端商業(yè)購物廣場(chǎng)、寫字樓和高端住宅的整合模式為主。

3.我國城市綜合體的典型特征

3.1超大空間尺度。

城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大。由于建筑規(guī)模和尺度的擴(kuò)張，建筑的室內(nèi)空間也相對(duì)較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協(xié)調(diào)，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點(diǎn)。

3.2通道樹型交通體系。

通過地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時(shí)又與城市街道、地鐵、停車場(chǎng)、市內(nèi)交通等設(shè)施及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”（Access Tree）體系。這種交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成了豐富多變的街道空間。

3.3現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì)。

應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)、環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀與環(huán)境設(shè)計(jì)是城市綜合體的重要特征。通過標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。

3.4高科技集成設(shè)施。

城市綜合體既有大眾化的一面，又是高科技、高智能的集合。其先進(jìn)的設(shè)施充分反映出科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因素。室內(nèi)交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動(dòng)扶梯、露明電梯為主；通訊由電話、電報(bào)、電傳、電視、傳真聯(lián)網(wǎng)電腦等組成；安全系統(tǒng)通過電視系統(tǒng)、監(jiān)聽系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、傳呼系統(tǒng)的設(shè)置和分區(qū)得以保證。

3.5地標(biāo)式的城市建筑。

城市綜合體一個(gè)顯著特點(diǎn)就是均在所在城市矗立了地標(biāo)式建筑。如超高層酒店：濟(jì)南萬達(dá)廣場(chǎng)180米高超白金五星級(jí)酒店；又如高層地標(biāo)式雙塔：無錫萬達(dá)廣場(chǎng)白金五星級(jí)酒店及酒店式公寓組成的玻璃雕塑雙塔等。

4.我國城市綜合體的發(fā)展

4.1城市綜合體項(xiàng)目要成功，關(guān)鍵是要做好“四態(tài)”。

顧云昌（中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長，住建部住房政策專家委員會(huì)副主任）認(rèn)為一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目要成功，關(guān)鍵是要做好“四態(tài)”。

第一是形態(tài)。不少城市綜合體都是當(dāng)?shù)氐牡貥?biāo)性建筑，既然是一個(gè)城市的地標(biāo)、名片，外在的形態(tài)就一定要做好。

第二是業(yè)態(tài)。大城市綜合體中既有住宅、酒店式公寓、寫字樓，又有商場(chǎng)、酒店、主題公園等，是多業(yè)態(tài)、全功能、大規(guī)模的建筑，但整個(gè)城市綜合體如何規(guī)劃設(shè)計(jì)、不同業(yè)態(tài)之間的比例如何科學(xué)合理？這些要由當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展進(jìn)程、家庭收入情況、居民的購買力和消費(fèi)結(jié)構(gòu)來決定。像有些中小城市開發(fā)的城市綜合體，就不一定需要那么多的商務(wù)樓，因?yàn)榧幢闵w了也租不出去，當(dāng)?shù)貨]有這么大的需求。

第三是動(dòng)態(tài)。人流的組織、交通的組織\空間的組合等，不同業(yè)態(tài)之間要做到互相不干擾，使綜合體真正發(fā)揮緊湊型的\綜合性的功能。比如說車庫，白天是寫字樓白領(lǐng)用，晚上上班和逛商店的人走了，當(dāng)?shù)氐木用窬涂梢杂?，可以?jié)約很多的空間，很多人在當(dāng)?shù)厣睢⒐ぷ鳎瑴p輕交通的壓力，對(duì)資源和能源是有好處的。

第四是生態(tài)。這一點(diǎn)容易被開發(fā)商忽視，生態(tài)首先指的是自然環(huán)境，要有一定的綠化面積，不能全部都是混凝土建筑；其次是人文生態(tài)，讓城市綜合體的居民，商場(chǎng)和酒店里的客人，寫字樓里工作的白領(lǐng)們等關(guān)系和諧。

4.2城市綜合體項(xiàng)目的持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)，與當(dāng)?shù)厣虡I(yè)生態(tài)密切相關(guān)。

目前許多上馬的城市綜合體缺乏足夠的客流支撐。根據(jù)中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心的報(bào)告，到2011年底，東莞將擁有購物中心69家，建筑面積350萬平方米。沈陽將擁有購物中心71個(gè)，建筑面積超過700萬平方米。石家莊將擁有購物中心22家，建筑面積接近230萬平方米。貴陽將擁有購物中心43家，建筑面積接近200萬平方米。按照國家技術(shù)監(jiān)督局和建設(shè)部頒布的《城市居住區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定，每個(gè)可容納5萬人的居住區(qū)，應(yīng)配備的綜合食品店、綜合百貨店、餐飲店、書店、藥店等商業(yè)服務(wù)設(shè)施面積為7000平方米。這意味著，東莞將擁有的購物中心可滿足2500萬人的購物需要，石家莊將擁有的購物中心可以滿足1600多萬人的購物需要，貴陽將擁有的購物中心可以滿足1400多萬人的購物需要，而沈陽將擁有的購物中心更可以滿足四五千萬人的購物需要。

無論城市化進(jìn)程怎么迅速，如此眾多的購物中心數(shù)量都顯得過于離譜。沒有足夠的客流與商業(yè)鏈條支撐，城市綜合體熱潮怎么起來的就會(huì)怎么消失。

4.3城市綜合體項(xiàng)目的長期發(fā)展，必須與城市的歷史一致。

城市綜合體既是對(duì)城市未來的規(guī)劃、人口與自然資源的重新配置，又是對(duì)城市商業(yè)與審美的重新打造。目前的城市綜合體繼續(xù)發(fā)展下去，千城一面勢(shì)不可擋，所有的城市有著同樣的品牌，同樣的趣味，同樣的星巴克，同樣的新天地，同樣的設(shè)計(jì)師事務(wù)所――當(dāng)所有的城市消滅自身歷史向同一種模式看齊時(shí)，再美好的審美趣味也將變得惡俗。

5.結(jié)語

城市綜合體在受到打壓的住宅地產(chǎn)與受追捧的商業(yè)地產(chǎn)之間，走出了一條中間道路。與住宅地產(chǎn)不同的是，商業(yè)地產(chǎn)的泡沫不會(huì)那么大，受到市場(chǎng)的壓力會(huì)立竿見影。根據(jù)中國的國情，在未來的發(fā)展當(dāng)中，城市綜合體應(yīng)該成為主要的發(fā)展方向。

參考文獻(xiàn)：

［1］鳳凰網(wǎng)房產(chǎn).顧云昌專訪：城市綜合體未來城市的發(fā)展方向.

［2］南都地產(chǎn)評(píng)論.城市綜合體將讓城市千城一面.

篇4

【關(guān)鍵詞】：城市綜合開發(fā)；城市綜合體；開發(fā)模式；解決措施

【引言】：城市建O綜合開發(fā)是城市建設(shè)體制改革、城市發(fā)展的一項(xiàng)重大成果。是人類共同的和普遍的權(quán)利，城市建設(shè)實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、因地制宜、配套建設(shè)”的原則，較好地解決了規(guī)劃與建設(shè)脫節(jié)的問題，把分散單純的房屋建設(shè)，變?yōu)榧薪y(tǒng)一的基礎(chǔ)設(shè)施與城市環(huán)境的綜合開發(fā)。

1、城市建設(shè)綜合開發(fā)的定義

城市建設(shè)綜合開發(fā)這一概念的核心在于?！熬C合”二字。它是針對(duì)過去各類建設(shè)項(xiàng)目由各個(gè)建設(shè)主體分散進(jìn)行建設(shè)的狀態(tài)而言的。它要求將各類建設(shè)集中起來，統(tǒng)一進(jìn)行綜合配套的有序建設(shè)，從而合理地利用土地、合理地利用資金、合理地安排項(xiàng)目、合理地控制工期。最終建成一個(gè)合理的居住環(huán)境和生存空間。概括地說，城市建設(shè)綜合開發(fā)是指在城市總體規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃的指導(dǎo)下，在一定區(qū)域內(nèi)，為創(chuàng)造一個(gè)良好的生產(chǎn)、生活、生態(tài)環(huán)境，為提高經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境的綜合效益所進(jìn)行的具有開拓性、配套性、統(tǒng)一性和相當(dāng)規(guī)模的城市建設(shè)活動(dòng)。

在新舊兩種區(qū)域的開發(fā)或再開發(fā)中，對(duì)所有房屋建筑、基礎(chǔ)設(shè)施、園林綠化等進(jìn)行統(tǒng)籌安排，配套地進(jìn)行建設(shè)。同步交付使用。組織一個(gè)合理有效的城建綜合開發(fā)，必須具備四個(gè)前提條件：一是要有可供開發(fā)的地域。二是要籌集必要的資金，包括開發(fā)區(qū)域中各類建筑的投資。在投資多元化的情況下，有效地集中起來使用。三是要有符合城市總體規(guī)劃的、科學(xué)的詳細(xì)規(guī)劃。這是綜合開發(fā)有效實(shí)施的保證。四是要有市政府的決策和各有關(guān)方面的重視、支持和充分協(xié)作配合。

2、城市綜合開發(fā)的新型模式――城市綜合體

城市綜合體是伴隨著城市化進(jìn)程發(fā)展而逐步產(chǎn)生的，一般認(rèn)為，城市綜合體起源于上世紀(jì)70年代的美國。所謂“城市綜合體”簡(jiǎn)單講就是“城中之城”，它是指將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛、交通等城市生活的三項(xiàng)以上功能在空間上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互補(bǔ)益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。

城市綜合體開發(fā)作為一種新型的房地產(chǎn)開發(fā)模式，簡(jiǎn)言之，就是開發(fā)企業(yè)不再滿足于住宅或者商業(yè)的單一功能的開發(fā)建設(shè)，而是通過整體規(guī)劃、綜合設(shè)計(jì)建造一座集購物、居住、工作以及休閑等于一體的“新城市”。筆者認(rèn)為，城市綜合體開發(fā)除具備改善人居環(huán)境、增加就業(yè)、拉動(dòng)投資等傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式的優(yōu)勢(shì)以外，至少還有以下三方面的優(yōu)勢(shì)：

2.1城市綜合體開發(fā)使城市規(guī)劃、設(shè)計(jì)更加合理，有助于提升城市形象，增加城市競(jìng)爭(zhēng)力。傳統(tǒng)的開發(fā)模式由于每個(gè)項(xiàng)目的功能都相對(duì)單一，需要若干個(gè)項(xiàng)目相互配合才能滿足城市發(fā)展的需要，然而若干個(gè)項(xiàng)目又不可能同時(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)、同時(shí)開發(fā)建設(shè)，因此在傳統(tǒng)開發(fā)模式中不可避免地出現(xiàn)不同程度的規(guī)劃、設(shè)計(jì)方面的混亂，而城市綜合體開發(fā)中，在通盤考慮了開發(fā)項(xiàng)目的各種配套的綜合承載能力和對(duì)周邊的輻射能力后，才做出整體、系統(tǒng)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，故恰好能彌補(bǔ)傳統(tǒng)開發(fā)模式的不足。

2.2城市綜合體開發(fā)有利于迅速打造城市商業(yè)中心，形成獨(dú)具特色的城市新地標(biāo)。就目前的情況來看，城市綜合體開發(fā)一般采取商業(yè)房產(chǎn)為基礎(chǔ)，帶動(dòng)住宅、公寓、商務(wù)辦公，輻射交通、通訊、技術(shù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式，往往在規(guī)劃之始就確定了綜合體項(xiàng)目的商業(yè)特色，細(xì)分了市場(chǎng)客戶群體。因此，城市綜合體開發(fā)完成之后很容易就迅速成為城市的新地標(biāo)。

2.3城市綜合體開發(fā)還有利于緩解城市的交通壓力。眾所周知，很多大城市幾乎每天上下班高峰主要交通干線都會(huì)出現(xiàn)不同程度的交通擁堵現(xiàn)象，究其根本原因乃是城市居民區(qū)和工作區(qū)相距較遠(yuǎn)造成的。而城市綜合體就為在綜合體工作的人們提供了就近居住的可能性。

3、城市綜合體開發(fā)模式的不足

城市綜合體開發(fā)模式同樣是一把“雙刃劍”，除了上述優(yōu)勢(shì)外，還存在不足，值得進(jìn)一步思考與改進(jìn)。

3.1投資巨大、技術(shù)含量較高，對(duì)開發(fā)商的實(shí)力要求比較嚴(yán)格。城市綜合體開發(fā)建筑面積動(dòng)輒幾十萬平方米，甚至上百萬平方米，并且前期商業(yè)運(yùn)作具有資金需求大、回籠慢的特點(diǎn)。此外，由于城市綜合體開發(fā)不同于單純的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)，它往往涉及到規(guī)劃設(shè)計(jì)、交通、信息通訊和綜合性物管服務(wù)等多個(gè)新領(lǐng)域，對(duì)開發(fā)企業(yè)的技術(shù)及管理都提出了更高的要求。無形之中就為大多數(shù)中、小開發(fā)企業(yè)進(jìn)行城市綜合體開發(fā)設(shè)置了較高的市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻，不利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，容易導(dǎo)致壟斷。

3.2訂單式開發(fā)的商業(yè)模式不利于各商家的公平競(jìng)爭(zhēng)。在訂單式開發(fā)模式中城市綜合體開發(fā)企業(yè)一般采取“只租不售”的方式經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)，為了引進(jìn)戰(zhàn)略聯(lián)盟商（通常為大型知名企業(yè)）入駐城市綜合體，往往將位置較好的商鋪以微利甚至虧本的價(jià)格租給其戰(zhàn)略聯(lián)盟商，商業(yè)部分的利潤卻是靠后來進(jìn)駐的非戰(zhàn)略聯(lián)盟商（通常為中、小商戶）的租金支撐。這樣勢(shì)必導(dǎo)致實(shí)力雄厚的戰(zhàn)略聯(lián)盟商經(jīng)營成本顯著低于后來進(jìn)駐的非戰(zhàn)略聯(lián)盟商。

3.3城市綜合體開發(fā)容易受到苛刻的選址條件的制約。正確的選址是城市綜合體開發(fā)成功運(yùn)作的第一步，因此，選址是否科學(xué)直接決定了城市綜合體開發(fā)的成功與否。城市綜合體開發(fā)不僅受到人口數(shù)量、交通條件、周邊商業(yè)氛圍的影響，還要受到諸如人們收入水平、消費(fèi)習(xí)慣、文化等多種綜合因素的影響。由于當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，不同區(qū)域的文化、消費(fèi)習(xí)慣差別較大，因此城市綜合體開發(fā)未必適合于每個(gè)城市。

4、城市綜合開發(fā)問題的解決措施

4.1要運(yùn)用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的方式.多渠道的籌集建設(shè)資金。城市各項(xiàng)建設(shè)設(shè)施的維護(hù)費(fèi)和建設(shè)資金的來源可概括為專項(xiàng)資金和不固定資金兩類。

4.2繼續(xù)完善和實(shí)行國有土地有償使用制度，運(yùn)用級(jí)差地租理論優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)和用地布局。

4.3要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，把實(shí)行綜合開發(fā)推動(dòng)城市建設(shè)與加快城市現(xiàn)代化建設(shè)步伐結(jié)合起來。

4.4要超前思維，高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，博采眾長。居住區(qū)是城市的有機(jī)組成部分，它為居民提供生活居住空間和各類服務(wù)設(shè)施，是造就人們優(yōu)良品格與素質(zhì)的重要場(chǎng)所。

4.5要積極引進(jìn)外資，加快城市綜合開發(fā)建設(shè)。城市綜合開發(fā)必須與擴(kuò)大對(duì)外開放，參與國際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)這一發(fā)展戰(zhàn)略相協(xié)調(diào)。城市建設(shè)綜合開發(fā)應(yīng)從區(qū)域合作和加速外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向出發(fā)。

結(jié)束語

綜上所述，城市建設(shè)綜合開發(fā)的實(shí)踐。已顯示出了它對(duì)建設(shè)現(xiàn)代化城市所不可取代的作用，已成為開發(fā)與建設(shè)的基本形式。然而，由于綜合開發(fā)使政府行為與經(jīng)濟(jì)行為交織。它既有有利于集中統(tǒng)一、加快城市開發(fā)建設(shè)的一面，又存在運(yùn)行機(jī)制被強(qiáng)化的問題。應(yīng)及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)真和解決出現(xiàn)的和可能出現(xiàn)的問題，以利于更好的推動(dòng)這項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展。創(chuàng)造優(yōu)美、清新、健康、舒適的人居環(huán)境。

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關(guān)鍵詞：商業(yè)綜合體；機(jī)電工程；造價(jià)控制

中圖分類號(hào)：TU723文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

1、前言

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一些大型的商業(yè)綜合體工程建設(shè)項(xiàng)目不斷興建，“商業(yè)綜合體”，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛等城市生活空間的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。商業(yè)綜合體功機(jī)電安裝工程專業(yè)眾多，包括有空調(diào)通風(fēng)、電氣安裝及照明、給排水、消防、電梯、智能化、通訊及有線電視、客流統(tǒng)計(jì)及標(biāo)示導(dǎo)視等工程，普遍施工場(chǎng)地狹小，施工周期短，多種交叉作業(yè)相互影響，使得工程造價(jià)難以控制。因此，探究如何加強(qiáng)商業(yè)綜合體機(jī)電工程造價(jià)控制具有重要的研究意義與現(xiàn)實(shí)意義。下面，筆者根據(jù)自身工作的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，從以下幾個(gè)方面對(duì)此問題進(jìn)行探析。

2、商業(yè)綜合體機(jī)電工程造價(jià)管理的思路

作為商業(yè)綜合體項(xiàng)目建設(shè)單位對(duì)于工程造價(jià)管理理念與施工單位有著本質(zhì)區(qū)別，建設(shè)單位核心任務(wù)是對(duì)社會(huì)資源的把握與配置，工程造價(jià)控制并非一味地壓低工程建設(shè)成本，而是在一定的合理預(yù)算成本下，如何做出性能檔次最好的產(chǎn)品，并保證同項(xiàng)目的質(zhì)量檔次一致性。

工程造價(jià)控制一般是由設(shè)計(jì)階段和工程實(shí)施階段二個(gè)階段完成的，設(shè)計(jì)階段（包括工藝選擇，設(shè)備、材料選用）影響造價(jià)的程度較高，據(jù)統(tǒng)計(jì)約達(dá)到85%，因此設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制是關(guān)鍵。在設(shè)計(jì)一開始就將控制投資的意識(shí)根植于設(shè)計(jì)人員的頭腦中，可保證選擇恰當(dāng)?shù)脑O(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和合理的功能水平。

工程造價(jià)管理是項(xiàng)目開發(fā)全過程多部門協(xié)同工作的成果。在工程設(shè)計(jì)階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)部門是造價(jià)控制的核心，項(xiàng)目工程技術(shù)、設(shè)備材料、標(biāo)準(zhǔn)的選擇對(duì)工程造價(jià)成本起著決定作用；在工程招投標(biāo)，成本及合約管理部門通過對(duì)施工圖預(yù)算審核，編制標(biāo)底（招標(biāo)控制價(jià)），進(jìn)行招標(biāo)及承包商（供應(yīng)商）詢價(jià)談判取得合理的合同報(bào)價(jià)；在施工階段，現(xiàn)場(chǎng)工程部是工程造價(jià)控制的主體，以合同為依據(jù)，嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)意圖，有效控制設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證，對(duì)工程造價(jià)控制作用重大。

3、加強(qiáng)商業(yè)綜合體機(jī)電工程造價(jià)管理的措施

結(jié)合多年工程實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為，可采取以下策略來加強(qiáng)商業(yè)綜合體機(jī)電工程造價(jià)控制。

3.1 成立項(xiàng)目成本控制小組，進(jìn)行目標(biāo)成本管理

在項(xiàng)目部成立之初建立項(xiàng)目成本控制小組，由項(xiàng)目經(jīng)理任組長，小組成員包括成本合約、招商、營銷、設(shè)計(jì)、工程等各個(gè)部門，成本合約部負(fù)責(zé)整個(gè)造價(jià)控制活動(dòng)的組織與協(xié)調(diào)。

機(jī)電工程目標(biāo)成本管理，就是根據(jù)項(xiàng)目的檔次定位、設(shè)計(jì)特點(diǎn)、選材用料標(biāo)準(zhǔn)和財(cái)務(wù)利潤要求，根據(jù)類似項(xiàng)目的成本經(jīng)驗(yàn)，測(cè)算項(xiàng)目的單方機(jī)電安裝成本，并將目標(biāo)成本分?jǐn)偟礁鱾€(gè)機(jī)電工程合同中，在實(shí)施過程中對(duì)動(dòng)態(tài)成本（合同+變更）進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控并及時(shí)對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行糾偏的過程。

3.2工程前期階段的造價(jià)控制

在項(xiàng)目前期階段造價(jià)控制的關(guān)鍵在于根據(jù)項(xiàng)目定位檔次，成本管理人員與招商、營銷、設(shè)計(jì)人員一起確定項(xiàng)目的成本目標(biāo)。具體參與的工作如下：

（1）參與項(xiàng)目考察，成本管理人員與招商、營銷、設(shè)計(jì)人員一起參加商業(yè)綜合體項(xiàng)目的考察，了解不同項(xiàng)目定位檔次及成本，提供項(xiàng)目成本考察報(bào)告，有利于最終確定項(xiàng)目的建造標(biāo)準(zhǔn)。目前很多商業(yè)綜合體項(xiàng)目前期定位造價(jià)人員未深入?yún)⑴c調(diào)研，造成項(xiàng)目造價(jià)失控。

（2）商業(yè)綜合體機(jī)電工程前期考察調(diào)研的重點(diǎn)主要有空調(diào)通風(fēng)、電力及照明、電梯、智能化、消防等系統(tǒng)的整體設(shè)計(jì)方案，主要設(shè)備材料品牌、檔次及參數(shù)、系統(tǒng)造價(jià)等，詳細(xì)了解客戶關(guān)注重點(diǎn)及物業(yè)單位對(duì)機(jī)電系統(tǒng)的運(yùn)行意見和建議等。

（3）參與項(xiàng)目定位方案的討論與確定。參照以往已建成的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)及相似項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)，根據(jù)項(xiàng)目的總體定位、提供該項(xiàng)目機(jī)電成本標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)設(shè)計(jì)、招商、營銷等部門提出的項(xiàng)目具體方案及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)提供成本測(cè)算數(shù)據(jù)，以供領(lǐng)導(dǎo)綜合考慮并決策。

3.3 設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制

商業(yè)綜合體機(jī)電設(shè)計(jì)階段是造價(jià)控制的最重要階段，造價(jià)管理人員需具備一定的設(shè)計(jì)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，協(xié)助設(shè)計(jì)人員，優(yōu)化方案，控制成本。

（1）與招商、設(shè)計(jì)等部門一起討論確定商鋪的機(jī)電建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。主要包括攤算到每個(gè)具體商鋪強(qiáng)電、弱電、供氣、給排水、空調(diào)制冷、制熱及新風(fēng)、餐飲排油煙等機(jī)電配置技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，避免因招商前期標(biāo)準(zhǔn)要求過高及或多余功能而造成不必要的成本增加。

（2）造價(jià)管理人員參與如空調(diào)、供電及節(jié)能等重大機(jī)電方案討論，提供造價(jià)控制意見，有利于確定性價(jià)比較高的方案；

（3）造價(jià)管理人員參與討論確定設(shè)備、材料清單；參與確定主要機(jī)電設(shè)備、材料的品牌范圍、檔次、規(guī)格及參數(shù)等。施工圖完成后，及時(shí)組織機(jī)電工程標(biāo)底編制并復(fù)核，一旦發(fā)現(xiàn)標(biāo)底與目標(biāo)成本差異過大時(shí)，及時(shí)通知設(shè)計(jì)人員查找原因、修改完善設(shè)計(jì)圖紙。

3.4 招投標(biāo)階段的造價(jià)控制

（1）在工程招投標(biāo)階段，進(jìn)行合理的標(biāo)段劃分，采取合理的招標(biāo)模式，嚴(yán)格按照“最低價(jià)中標(biāo)”原則，采取多方詢價(jià)方式，貨比三家，選擇質(zhì)優(yōu)價(jià)低的承包商。

（2）招標(biāo)文件明確各專業(yè)之間界面。合約管理部門與工程、設(shè)計(jì)部門一起討論確定各專業(yè)之間的工程、技術(shù)界面問題，編制統(tǒng)一的承包商工作界面描述表，將本承包商與其他專業(yè)承包商之間的界面進(jìn)行詳細(xì)的闡述與明確，避免后期界面不清造成現(xiàn)場(chǎng)簽證的增加。

3.5 施工階段的造價(jià)控制

（1）施工階段現(xiàn)場(chǎng)變更及簽證控制。制訂了嚴(yán)格的設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證審批權(quán)限及流程制度，超過一定金額的設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證必須先估價(jià)并審核同意后才能正式開始實(shí)施。對(duì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的及時(shí)性、完整性、有效性進(jìn)行嚴(yán)格檢查。對(duì)動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，接近目標(biāo)成本進(jìn)行預(yù)警，超出目標(biāo)成本進(jìn)行報(bào)警。

（2）采用BIM建筑信息模型技術(shù)進(jìn)行各專業(yè)綜合管線橋架施工管理，鑒于商業(yè)綜合體公共走廊吊頂區(qū)域空間狹小、機(jī)電專業(yè)管線橋架眾多且相互影響，經(jīng)常出現(xiàn)管線“打架”而拆除返工的情況，采用BIM對(duì)各機(jī)電專業(yè)的管線橋架進(jìn)行計(jì)算機(jī)三維模擬，提前找到交叉碰撞的位置并加以解決，大大減少了施工過程中的返工現(xiàn)象，機(jī)電工程質(zhì)量也得到顯著提升。

（3）在工程竣工結(jié)束后，加強(qiáng)對(duì)竣工圖的審核，及時(shí)準(zhǔn)確完成工程竣工結(jié)算審計(jì)。

4、結(jié)束語

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來越多的商業(yè)綜合體項(xiàng)目正在興建，商業(yè)綜合體機(jī)電工程規(guī)模日益擴(kuò)大，作為一名工程造價(jià)管理人員，除了掌握專業(yè)知識(shí)外，還需要學(xué)習(xí)掌握招商營銷、設(shè)計(jì)及施工等方面的知識(shí)，加強(qiáng)溝通意識(shí)，將造價(jià)管理理念帶入到各個(gè)階段的工作中。

篇6

當(dāng)外界將娃哈哈進(jìn)軍零售業(yè)稱之為“二次創(chuàng)業(yè)”時(shí)，宗慶后會(huì)微笑默認(rèn)。然而，從萬達(dá)式的商業(yè)地產(chǎn)到娃歐式的精品賣場(chǎng)，再到如今的城市綜合體？當(dāng)定位一再變化時(shí)，對(duì)于娃哈哈還是宗慶后而言，這不僅是一次“革命”，更是一場(chǎng)摸著石頭的冒險(xiǎn)。

對(duì)于為何進(jìn)軍零售業(yè)？宗慶后希望能扮演“清道夫”的角色，對(duì)于這個(gè)行業(yè)，其亦從未掩飾厭惡。娃哈哈欲通過自營超市或者“做業(yè)主”的方式，提高自己在商超渠道上的話語權(quán)。

其實(shí)，支撐宗慶后義無反顧地投資零售業(yè)的一個(gè)重要理由是“黨的十”。黨的十報(bào)告提出在2020年前要讓老百姓收入倍增，GDP倍增，那就預(yù)示著消費(fèi)能力倍增，宗慶后從中看到了機(jī)遇。

宗慶后認(rèn)為，盡管大城市商業(yè)已經(jīng)過剩了，但大量的縣級(jí)市、地級(jí)市還沒有像樣的商業(yè)設(shè)施，一些大城市盡管商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)過剩，由于同質(zhì)化經(jīng)營造成競(jìng)爭(zhēng)激烈而不斷萎縮。如果采取差異化，可殺出一條血路來。

按照宗慶后對(duì)于娃哈哈在商業(yè)零售領(lǐng)域的戰(zhàn)略和經(jīng)營模式，娃哈哈將采取“游擊戰(zhàn)”式的擴(kuò)張?！霸谖磥砣迥?，我們將采取哪里有機(jī)會(huì)就到哪里干，哪里需要什么我們就去干什么，一二三四線城市齊頭并進(jìn)與多方合作。”宗慶后稱。

對(duì)于合作模式，娃哈哈也已弱化自建，而是采取自建、租用商場(chǎng)及和商業(yè)地產(chǎn)主聯(lián)合的招商方式。在產(chǎn)品上，放棄娃歐式的精品商場(chǎng)，而代之以吃、喝、娛樂、健身、文化、購物為一體的城市綜合體。

規(guī)模有大有小，大城市商場(chǎng)面積可能以后有20萬平方米到30萬平方米，縣級(jí)市大概5萬平方米就夠了，投資多少資金現(xiàn)在也不好確定。宗慶后表示，資金需要多少投多少。

“目前，娃哈哈正準(zhǔn)備與臺(tái)灣遠(yuǎn)東百貨、新加坡來福士、英國阿蘭澤投資公司等業(yè)界同行洽談合作”，宗慶后說。公開資料顯示，目前娃哈哈商業(yè)股份有限公司旗下資產(chǎn)僅包括位于長沙泊富國際廣場(chǎng)的自有商場(chǎng)以及租賃的株洲神農(nóng)太陽城。

依靠走市場(chǎng)，接近消費(fèi)者，在主業(yè)飲料行業(yè)，娃哈哈建立了無可匹敵的銷售渠道，而對(duì)于更偏重管理與服務(wù)的零售行業(yè)，娃哈哈顯然還屬于門外漢。然而，宗慶后并不打算為此引入專業(yè)的零售管理團(tuán)隊(duì)。

在他看來，相比制造業(yè)，商業(yè)只是買進(jìn)來和賣出去的事情，很簡(jiǎn)單。

篇7

萬達(dá)院線一直是國內(nèi)的龍頭老大，2012年5月，萬達(dá)集團(tuán)以31億美元（約合196億元人民幣）的總價(jià)格收購美國AMC影院公司，萬達(dá)影視就此成為了全球最大的院線運(yùn)營商，占有全球近10%的市場(chǎng)份額。

但規(guī)模只是表象，萬達(dá)院線最讓院線界驚嘆的不是其規(guī)模，而是其單店的坪效。

近日，在萬達(dá)院線的“百城千幕”的慶典儀式上，萬達(dá)院線股份有限公司董事總經(jīng)理葉寧宣布：萬達(dá)院線于12月22日創(chuàng)下了單日票房收入2200萬的記錄，成為國內(nèi)首家單日票房突破2000萬的院線，刷新了全國各大院線單日票房的記錄。同時(shí)，12月22日開業(yè)的成都萬達(dá)影城金牛店，當(dāng)天創(chuàng)下了70.16萬的票房，成為萬達(dá)115家電影院中單日票房收入最高的影院。

在記者的采訪中，很多的業(yè)內(nèi)人士表示，影院的坪效是比較低的，但萬達(dá)院線顯然是個(gè)例外。萬達(dá)肯定有自己的絕招。

萬達(dá)廣場(chǎng)之于萬達(dá)院線就像一個(gè)大魚塘，其良好的生態(tài)環(huán)境保證了萬達(dá)院線的良性增長，其直營連鎖模式也隨著萬達(dá)廣場(chǎng)不斷復(fù)制水到渠成，無需考慮簽約擴(kuò)張模式。具體到租金飛漲的這兩年，萬達(dá)院線更是如魚得水。

萬達(dá)廣場(chǎng)的聚集效應(yīng)

影院的選址將直接影響影院經(jīng)營業(yè)績(jī)、進(jìn)而影響投資回收周期。近年來，萬達(dá)院線一直致力于在全國二、三線城市的大規(guī)模迅速擴(kuò)張，這樣就避免了北京、上海、廣州、深圳等紅海市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。這也是萬達(dá)院線能迅速成長的一大原因。

其次，如今影院和商業(yè)地產(chǎn)是唇齒相依的關(guān)系，有效銀幕現(xiàn)在大多都在現(xiàn)代購物中心，萬達(dá)院線作為萬達(dá)廣場(chǎng)的一部分，正隨著萬達(dá)廣場(chǎng)的擴(kuò)張而水漲船高。12月23日?qǐng)?bào)道，萬達(dá)院線在國內(nèi)的第1000塊銀幕，同時(shí)也是中國電影市場(chǎng)上第100塊IMAX巨幕日前落戶成都萬達(dá)影城金牛店。

萬達(dá)計(jì)劃到2015年開業(yè)120座萬達(dá)廣場(chǎng)，持有物業(yè)面積2400萬平方米，成為全球排名第一的不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)。與之相對(duì)，萬達(dá)院線也正以每年270塊銀幕的速度，向2015年2000塊銀幕的目標(biāo)數(shù)量前進(jìn)。

萬達(dá)廣場(chǎng)這樣的商業(yè)綜合體是非常適合發(fā)展影城的，同時(shí)影城的建設(shè)也會(huì)帶動(dòng)綜合體的商業(yè)發(fā)展，起到相互促進(jìn)的作用。近年來，多家院線公司都想要在類似這樣的商業(yè)綜合體建設(shè)影院，然而好的綜合體有限，很難獲得像萬達(dá)院線這樣得天獨(dú)厚的條件。

很多萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的地段雖然并不是很好，但是由于在綜合體的帶動(dòng)下，總能匯聚很高的人氣。以廣州白云機(jī)場(chǎng)附近的一家萬達(dá)廣場(chǎng)為例，其地段離廣州市中心已經(jīng)很偏了，但是由于萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)后，匯聚了很高的人氣，廣州白云萬達(dá)影城開業(yè)當(dāng)年收入達(dá)6840萬元，創(chuàng)造新開業(yè)影城的收入紀(jì)錄。這同樣反映在上海五角場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)、北京五棵松萬達(dá)廣場(chǎng)等一線城市萬達(dá)院線上，都是遠(yuǎn)離市中心的城市副中心，不過由于城市綜合體的模式，保持了萬達(dá)影城的觀影人數(shù)。

租金壓力小 物業(yè)更靠譜

2012年年中，中國電影家協(xié)會(huì)《2012中國電影產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告》指出，2011年我國電影院線已經(jīng)產(chǎn)生了局部市場(chǎng)過熱、重復(fù)建設(shè)導(dǎo)致資源浪費(fèi)和惡性競(jìng)爭(zhēng)的局面，觀影人次增長長期遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于影院增長速度，蛋糕越分越薄。

與此同時(shí)，不斷上漲的租金等成本讓眾多影院不堪忍受。首都電影院副總經(jīng)理于超稱，4-5年前首都電影院建立初期，影院的房租基本上只包含200萬-300萬元的保底費(fèi)用加上每年10%左右的票房收入，2009年北京影院普遍的房租漲到2008年的兩倍，近兩年，影院為爭(zhēng)取用地，除了至少700萬-800萬元甚至上千萬元的固定租金之外，上繳20%甚至更高的年票房分成作為房租也是非常普遍的。

中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利介紹，目前，幾乎所有的業(yè)主都為影院投資方開出了極為苛刻的條件，使其投資回報(bào)率僅在6%左右，這意味著投資方需要至少15年才能收回最初的投資成本。

在此情況下，投資方放緩甚至停止選擇建設(shè)影院的計(jì)劃。

在眾多資本紛紛撤出的同時(shí)，萬達(dá)仍在擴(kuò)張。業(yè)內(nèi)人士分析，萬達(dá)本身的地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)致使其可以根據(jù)當(dāng)?shù)叵M(fèi)能力、人口、交通等因素，自主開創(chuàng)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，在集團(tuán)內(nèi)部完成院線、購物、餐飲等配套設(shè)施的打造，理性選擇地段的同時(shí)，也為影院搭配好了其所處的環(huán)境，因此，該類影院不用擔(dān)心業(yè)主“不靠譜”或者商圈建不起來等情況，更不用擔(dān)心投資資本互相競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致的租金過高問題。

直營下的管控力優(yōu)勢(shì)

萬達(dá)院線之前的規(guī)模一度落伍于中影星美和北京新影聯(lián)，但相對(duì)于二者簽約方式為主的擴(kuò)張方式，萬達(dá)院線都是自己投資的，都是直營的，所以其管理優(yōu)化做得較好，萬達(dá)院線當(dāng)年雖然規(guī)模較小，但獲得了和二者規(guī)模相當(dāng)?shù)钠狈渴杖?，這說明萬達(dá)院線連鎖管理做得較好，影院都是優(yōu)質(zhì)影院。

舉個(gè)例子來說，很多簽約影院或加盟影院很多都是舊型影院翻新，所以在硬件上都沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，而萬達(dá)院線都是近幾年來新建的，建時(shí)都進(jìn)行了統(tǒng)一的規(guī)劃設(shè)計(jì)，這就樹立起了整個(gè)院線的統(tǒng)一硬件標(biāo)準(zhǔn)。再加上萬達(dá)在硬件領(lǐng)域設(shè)備上的大手筆投入，使得萬達(dá)院線在視聽領(lǐng)域達(dá)到了國際一流水平。

能牢牢控制影院的手段只有資本聯(lián)系，所以堅(jiān)持直營模式萬達(dá)院線才會(huì)后來居上。目前萬達(dá)院線已經(jīng)成為中國唯一真正意義上實(shí)現(xiàn)全國統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一排片、統(tǒng)一品牌的電影終端連鎖實(shí)體。

憑著萬達(dá)廣場(chǎng)的位置優(yōu)勢(shì)，以及萬達(dá)院線零售業(yè)的服務(wù)水準(zhǔn)，國際一流的硬件水平，在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的院線業(yè)中樹立了強(qiáng)勢(shì)的品牌形象。而直營的優(yōu)勢(shì)在品牌宣傳中也顯現(xiàn)了很好的效果。

萬達(dá)的總經(jīng)理葉寧介紹，在奧運(yùn)期間，我們與奧組委、電影資料館合作，結(jié)合奧運(yùn)火炬?zhèn)鬟f路線，在全國20余個(gè)城市舉辦“圣火相傳?電影隨映”活動(dòng)，全國統(tǒng)一操作，各地影城負(fù)責(zé)落地執(zhí)行，院線可以輕松統(tǒng)籌，進(jìn)行整體品牌化運(yùn)作，這在其他電影院線幾乎是不太可能的事情。

全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)

萬達(dá)院線股份有限公司董事總經(jīng)理葉寧近日表示，萬達(dá)院線計(jì)劃未來平均每年開店30家，每年新增270-300塊銀幕，并預(yù)計(jì)在2015年左右達(dá)到2000的塊銀幕總數(shù)，屆時(shí)萬達(dá)院線將占有全國20%以上的市場(chǎng)份額。

這段話的背景是，萬達(dá)集團(tuán)正向文化帝國轉(zhuǎn)型，這為萬達(dá)院線未來的長足發(fā)展提供了根基。

在整個(gè)電影產(chǎn)業(yè)鏈中，發(fā)行放映屬于較為被動(dòng)的環(huán)節(jié)，影院的業(yè)績(jī)一定程度取決于電影制片商推出優(yōu)秀作品的數(shù)量。萬達(dá)院線的母公司萬達(dá)集團(tuán)2008年起正式進(jìn)軍中國電影制片業(yè)，另外萬達(dá)集團(tuán)還在大連投資了影視基地，所以萬達(dá)院線形成了較為完整的產(chǎn)業(yè)鏈。

篇8

關(guān)鍵詞：綜合體 防火 設(shè)計(jì) 性能化 方案

1 工程基本情況

該超大型商業(yè)綜合體工程包括五星級(jí)酒店、高級(jí)百貨、國際連鎖超市、室內(nèi)外商業(yè)步行街、電影城、5A寫字樓、高級(jí)住宅等業(yè)態(tài)，是集購物、餐飲、文化、娛樂等，是多種業(yè)態(tài)于一體的大型城市綜合體。本工程總建筑面積86.35×104 m2，其中地上65.35×104 m2；地下21×104 m2。業(yè)態(tài)包括五星級(jí)酒店4.09×104 m2，購物中心13.61×104 m2，寫字樓13.6×104 m2，住宅樓25.94×104 m2，商鋪6.8×104 m2，商務(wù)酒店0.85×104 m2。

其中商務(wù)酒店按一類高層設(shè)計(jì)，購物中心商務(wù)酒店與購物中心之間設(shè)置4m寬天井，相鄰面購物中心較低一側(cè)為防火墻，購物中心屋頂設(shè)置采光頂，采光頂距商務(wù)樓大于15m，保證樓板、天窗耐火等級(jí)不小于1.00h。所以購物中心按多層設(shè)計(jì)；高層商務(wù)酒店與購物中心一體形成環(huán)形消防車道，商務(wù)酒店自身不能形成環(huán)形，保證一個(gè)長邊的火災(zāi)撲救面，并大于1/4總長度，在此范圍內(nèi)有兩處進(jìn)入高層建筑的人員出入口，設(shè)置停車場(chǎng)地。

2 需要進(jìn)行性能化防火設(shè)計(jì)的問題

鑒于該工程商業(yè)部分使用功能的需要及其體量和造型設(shè)計(jì)的獨(dú)特性，在現(xiàn)有的消防設(shè)計(jì)方案中主要存在一些現(xiàn)行規(guī)范未予明確規(guī)定或不能完全按照規(guī)范規(guī)定進(jìn)行設(shè)計(jì)的問題，需要運(yùn)用性能化設(shè)計(jì)方法進(jìn)行分析論證，確證其消防安全設(shè)計(jì)是否可達(dá)到規(guī)范要求的同等水平。根據(jù)現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-2006（下文簡(jiǎn)稱《建規(guī)》），其主要存在的消防設(shè)計(jì)問題如下。

2.1 防火分區(qū)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出《建規(guī)》規(guī)定的數(shù)值

根據(jù)《建規(guī)》規(guī)定，在設(shè)有自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)的情況下，每個(gè)防火分區(qū)允許最大建筑面積為5000m2。本工程的室內(nèi)步行街是由若干個(gè)大小不一的小中庭組成，步行街一層至三層之間通過樓板分隔，樓板的不同部位有開口，故形成了若干個(gè)建筑面積不同貫穿3層的小中庭，各層建筑面積如表2-1所示。

表2-1 室內(nèi)步行街建筑面積統(tǒng)計(jì)

項(xiàng)目 層數(shù) 建筑面積（m2） 合計(jì)（m2）

室內(nèi)步行街 1 17702 52517

2 16183

3 18632

本超大型商業(yè)綜合體內(nèi)步行街一層至三層之間通過挑空樓板相互貫通，形成了一個(gè)巨大中庭，按照規(guī)范要求，在劃分防火分區(qū)時(shí)可用防火卷簾將各層的開口與回廊進(jìn)行分隔，但由于步行街面積遠(yuǎn)超過了規(guī)范規(guī)定的5000m2防火分區(qū)的要求，而對(duì)于如此大體量的綜合性商業(yè)建筑，目前現(xiàn)行的國家標(biāo)準(zhǔn)尚無相關(guān)防火設(shè)計(jì)方面的規(guī)定；另按照現(xiàn)有建筑布局，各層回廊在疏散過程中起到關(guān)鍵作用，如按防火分區(qū)劃分要求加設(shè)防火卷簾，必然會(huì)使回廊分隔成許多不貫通的走廊，在人員疏散時(shí)造成視線不通，違背人員從哪里來返回時(shí)還往哪里走的行為習(xí)慣，容易造成人員混亂，不利于疏散。但是如果不分隔將導(dǎo)致商業(yè)步行街防火分區(qū)面積過大，不滿足《建規(guī)》第5.1.9條的規(guī)定。

2.2 安全疏散寬度基本滿足《建規(guī)》要求，但疏散距離超規(guī)范要求

本超大型商業(yè)綜合體工程人員安全疏散疏散寬度如如表2-2所示。

表2-2 各防火分區(qū)安全出口寬度統(tǒng)計(jì)

位置 防火

分區(qū) 業(yè)態(tài) 建筑

面積

（m2） 營業(yè)廳

面積

（m2） 計(jì)算

方式 疏散

人數(shù)

（人） 建規(guī)要求

疏散寬度

（m） 現(xiàn)有疏

散寬度

（m） 現(xiàn)有寬度與規(guī)范要求寬度比

一層 1-1 百貨 4433.86 4139.86 0.5*0.85 1760 11.43 13.80 121%

1-2 4599.86 4791.86 2037 13.24 13.20 100%

1-3 商業(yè) 3607.34 3160.34 1343 8.73 15.60 179%

1-4 商業(yè) 3541.66 3398.66 1444 9.39 10.20 109%

1-5 商業(yè) 2371.87 2018.87 858 5.57 9.00 162%

1-6 酒樓 207.08 207.08 88 0.57 4.5 790%

1-7 305.50 305.50 130 0.84 9.6 1143%

步行街 內(nèi)街鋪

和走道 17702.36 17402.36 7396 48.07 46.30 96 %

小計(jì) 36769.53 15056 97.84 122.2 125%

二層 2-1 百貨 4142.74 3917.74 0.5*0.85 1665 10.82 13.80 128%

2-2 4682.29 4508.29 1916 12.45 13.20 106%

2-3 國美 3469.00 3257.00 1384 9.00 13.20 147%

2-4 KTV 3792.60 3651.60 0.5 1826 11.87 16.80 142%

步行街 內(nèi)街鋪

和走道 16182.51 15882.51 0.5*0.85 6623 43.05 54 125%

小計(jì) 32269.14 13414 87.19 111 127%

三層 3-1 百貨 4377.41 4177.41 0.5*0.77 1608 12.06 13.80 114%

3-2 4524.54 4350.54 1675 12.56 13.20 105%

3-3 大玩家 2098.77 1968.77 0.5 984 7.38 8.40 114%

3-4 電影院 3018.00 2978.00 固定座位數(shù)+400 2501 18.76 20.40 109%

3-5 酒樓 2870.90 2803.90 0.5*0.77 1080 8.10 8.30 102%

3-6 833.87 800.87 308 2.31 3.60 156%

步行街 內(nèi)街鋪

和走道 18632.26 18632.26 7058 52.93 54 102%

小計(jì) 36355.75 15214 114.1 121.7 107%

四層 4-1 百貨 4958.00 4758.00 0.5*0.6 1427 14.27 13.80 97%

4-2 4982.26 4808.26 1465 14.65 13.20 90%

4-3 商管用房 1310.75 1208.75 363 3.63 6.60 182%

4-4 電影院夾層 2394.00 2262.00 679 6.79 12.90 190%

4-5 酒樓 2023.65 1956.65 587 5.87 8.30 141%

4-6 957.44 924.44 277 2.77 6.60 238%

小計(jì) 16626.1 4798 47.98 61.4 128%

部分疏散樓梯在首層的出口設(shè)在步行街內(nèi)，人員需通過步行街公共區(qū)域到達(dá)室外，疏散距離大于15m，如圖2-1所示，不能滿足《建規(guī)》第5.3.13條的規(guī)定。步行街首層最大疏散距離大于37.5m，為64m，如圖2-2。

圖2-1 不能直通室外疏散樓梯示意圖

圖2-2 步行街首層疏散距離示意圖

3 性能化防火設(shè)計(jì)解決方案

建筑物的消防安全目標(biāo)可能包括人員生命安全、財(cái)產(chǎn)安全、建筑結(jié)構(gòu)安全、建筑使用或商業(yè)運(yùn)行的連續(xù)性和環(huán)境保護(hù)等。根據(jù)建筑物使用功能和結(jié)構(gòu)形式、建筑高度等，不同建筑的消防安全目標(biāo)可能有所不同，其性能目標(biāo)也有所差異。針對(duì)本項(xiàng)目需要進(jìn)行性能化防火設(shè)計(jì)的問題，制定出相應(yīng)的性能化防火設(shè)計(jì)解決方案。

3.1 相關(guān)問題的解決方案

近年來，我國的大型商場(chǎng)設(shè)計(jì)理念已從傳統(tǒng)單一的百貨商店轉(zhuǎn)向綜合性的商業(yè)中心。這些現(xiàn)代化的商業(yè)中心往往集購物、休閑娛樂、運(yùn)動(dòng)、餐飲于一身。商業(yè)布局上，也有多種的形式，既有滿足人們對(duì)不同風(fēng)格和品牌需求的精品商業(yè)街的形式，又有適應(yīng)家電、百貨、超市業(yè)態(tài)的面積較大的主力店。

不同的業(yè)態(tài)和商業(yè)功能布局的可燃物和火災(zāi)荷載的分布特點(diǎn)、火災(zāi)和煙氣蔓延特點(diǎn)、人流特點(diǎn)也不同。如本建筑內(nèi)的步行街，由大小不一的中庭、公共走道及其兩側(cè)面積較小的一連串精品店組成，其中寬敞的中庭和走道組成的公共區(qū)域，占據(jù)了步行街的較大一部分面積，這部分公共區(qū)域主要是火災(zāi)荷載較低的人流通行空間。

由于這樣的建筑和商業(yè)布局特點(diǎn)，如按規(guī)范要求數(shù)千平方米劃分為一個(gè)防火分區(qū)，在連通各層的中庭開口處設(shè)防火卷簾在商業(yè)街中實(shí)施有很大困難，會(huì)造成人流通行空間隔斷和使用大量大面積、大跨度的防火卷簾，增加消防設(shè)施本身的不可靠性。因此，需要在性能化分析評(píng)估的基礎(chǔ)上對(duì)其新的設(shè)計(jì)理念進(jìn)行論證并提出相應(yīng)調(diào)整方案和加強(qiáng)措施，確證其消防安全功能是否可達(dá)到規(guī)范要求的同等水平。

3.2 將步行街走道設(shè)計(jì)為“臨時(shí)安全區(qū)”

該購物中心室內(nèi)步行街兩側(cè)商鋪店面的間距為10m～15m。初步設(shè)計(jì)方案擬將室內(nèi)步行街首層及環(huán)廊設(shè)計(jì)為“臨時(shí)安全區(qū)”，以解決部分疏散樓梯必須疏散到室內(nèi)步行街首層，而不能直接通向室外的問題。

根據(jù)火災(zāi)蔓延、煙氣擴(kuò)散機(jī)理，借鑒其他類似工程的做法，并考慮本建筑布局特點(diǎn)，現(xiàn)將初步設(shè)計(jì)方案和本報(bào)告對(duì)室內(nèi)步行街要求的條件匯總?cè)缦拢?/p>

1、步行街及各層環(huán)廊僅作為人流通行的走道使用，不應(yīng)布置攤位、展示臺(tái)等阻礙人員疏散的物品及任何可燃物體。

2、室內(nèi)步行街兩側(cè)的商鋪之間及與步行街公共區(qū)之間應(yīng)采取防火分隔措施，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

1）將步行街兩側(cè)商鋪分隔為以精品店為主的小商鋪。對(duì)于非餐飲類商鋪，建筑面積不應(yīng)大于300m2；對(duì)于餐飲類商鋪，建筑面積不應(yīng)大于500m2，且使用燃?xì)獾让骰鸬膹N房和備餐區(qū)與營業(yè)區(qū)之間應(yīng)采用耐火極限不低于2.00h的墻體和甲級(jí)防火門進(jìn)行分隔。

2）步行街兩側(cè)商鋪之間分隔墻體的耐火極限不應(yīng)小于2.00h，隔墻應(yīng)分隔到樓板底。

3）商鋪與室內(nèi)步行街公共區(qū)之間應(yīng)采用耐火極限不小于1.00h的分隔物進(jìn)行分隔。當(dāng)采用防火玻璃進(jìn)行分隔時(shí)，相關(guān)參數(shù)根據(jù)實(shí)驗(yàn)（見附錄A）確定如下：

A、分隔玻璃構(gòu)件應(yīng)為平面玻璃，不應(yīng)采用曲面、折面、波浪等異形玻璃，玻璃的厚度不宜低于12mm，可開啟的玻璃門的厚度宜在10mm～12mm之間，高度不宜大于4.0m。

B、店鋪的店招宜布置在玻璃外側(cè)，且采用不燃燒材料。玻璃的上檐至樓板處應(yīng)采用不燃材料進(jìn)行封堵（吊頂至樓板處封堵構(gòu)件耐火極限不應(yīng)小于1h），其封堵材料在店鋪內(nèi)側(cè)宜與玻璃平齊，如確有困難時(shí)，材料凸出寬度不應(yīng)大于50mm；除可開啟的玻璃門外，其他部位防火玻璃之間的縫隙應(yīng)采用防火膠進(jìn)行封堵。

C、應(yīng)設(shè)置獨(dú)立的自動(dòng)噴水系統(tǒng)冷卻保護(hù)。

D、自動(dòng)噴水系統(tǒng)的噴頭宜采用邊墻型或窗式快速響應(yīng)噴頭，噴頭動(dòng)作溫度為68℃，工作壓力應(yīng)經(jīng)計(jì)算確定，但不應(yīng)小于0.1MPa，噴水強(qiáng)度不應(yīng)小于0.5L/s?m。當(dāng)噴頭距地面的高度大于4.0m時(shí)，每增加1.0m，噴水強(qiáng)度應(yīng)增加0.1L/s?m（不足1.0m，按1.0m計(jì)）。用水量按保護(hù)長度和保護(hù)時(shí)間計(jì)算確定，保護(hù)長度按沿街玻璃鋪面最長的店鋪的實(shí)際長度的1.5倍且不小于30m確定，設(shè)計(jì)噴水時(shí)間不應(yīng)小于1.0h。

E、噴頭應(yīng)安裝在店鋪內(nèi)側(cè)吊頂下方，噴頭濺水盤與頂板的距離不應(yīng)小于150mm，且不應(yīng)大于300mm。噴頭間距不應(yīng)大于2.0m，也不宜小于1.8m，與玻璃的水平距離不應(yīng)大于0.3m，噴頭的安裝如圖3-1所示。

圖3-1 室內(nèi)步行街兩側(cè)商鋪采用防火玻璃分隔示意圖

圖3-2 多個(gè)商鋪的總建筑面積大于2000m2時(shí)的分隔要求

4）當(dāng)步行街單側(cè)多個(gè)商鋪的總建筑面積大于2000m2時(shí)，為了控制火災(zāi)和煙氣蔓延，每隔2000m2需要采用耐火極限不低于3.00h的防火墻進(jìn)行分隔，防火墻兩側(cè)門窗洞口的水平距離不小于2m。如圖3-2所示。防火墻上的通風(fēng)排煙管需設(shè)置防火閥。

3、商鋪、輔助用房等開向室內(nèi)步行街公共區(qū)的門在火災(zāi)時(shí)應(yīng)能自動(dòng)關(guān)閉。建議采用帶電磁門吸的雙向彈簧門（不帶定位器），平時(shí)采用電磁門吸使之常開，火災(zāi)時(shí)報(bào)警系統(tǒng)切斷電源，使門自動(dòng)關(guān)閉，關(guān)閉后能從兩側(cè)手動(dòng)開啟并再自動(dòng)關(guān)閉。

4、百貨商場(chǎng)或主力店等其他大型商業(yè)空間，應(yīng)按建筑面積不大于5000m2劃分為獨(dú)立的防火分區(qū)，并采用防火墻與步行街公共區(qū)進(jìn)行分隔，人流必需的開口可采用特級(jí)防火卷簾或甲級(jí)防火門替代防火墻，但每個(gè)防火分區(qū)與步行街連通的開口部位防火卷簾和防火門的總寬度不應(yīng)大于10m。

5、首層不能直通室外的疏散樓梯至室內(nèi)步行街的走道兩側(cè)應(yīng)設(shè)置耐火極限不低于1.00h的墻體，不應(yīng)采用防火玻璃。

6、疏散樓梯的出、入口通道應(yīng)與樓梯梯段和前室門寬相一致。

7、商鋪內(nèi)均設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)以及機(jī)械排煙系統(tǒng)。

8、為防止由于一些移動(dòng)可燃物，如給店鋪上貨的推車、節(jié)日的裝飾、顧客的行李等發(fā)生火災(zāi)，在面積大于300m2的中庭內(nèi)設(shè)大空間自動(dòng)掃描定位噴水滅火系統(tǒng)。

9、步行街內(nèi)的消火栓應(yīng)設(shè)消防軟管卷盤，間距不宜大于30.0m，消火栓充實(shí)水柱長度不小于13m。

10、步行街公共區(qū)及環(huán)廊內(nèi)均應(yīng)設(shè)置火災(zāi)探測(cè)器，凈空高度大于12.0m的空間，宜采用紅外光束感煙探測(cè)器或吸氣式感煙探測(cè)器。

11、步行街內(nèi)消防應(yīng)急照明供電時(shí)間不應(yīng)小于60min，且保證地面最低水平照度不應(yīng)小于2.0Lx；步行街公共區(qū)還應(yīng)設(shè)置疏散指示標(biāo)志和消防應(yīng)急廣播系統(tǒng)。疏散指示應(yīng)采用具有火災(zāi)時(shí)能優(yōu)化疏散路徑功能的集中控制型疏散指示系統(tǒng)。

12、步行街頂部設(shè)置獨(dú)立的機(jī)械排煙系統(tǒng)，排煙量應(yīng)按換氣次數(shù)不小于6次/小時(shí)確定，其具體排煙量將通過下文分析確定?；蛟诓叫薪治蓓斕齑伴_設(shè)高側(cè)窗自然排煙，開窗有效面積約1182m2，約占步行街首層地面面積的15%。

13、室內(nèi)步行街公共區(qū)的地面和墻面裝修應(yīng)采用A級(jí)材料，其他部位的裝修不應(yīng)低于B1級(jí)；頂棚為不燃或難燃材料，其承重結(jié)構(gòu)的耐火極限不低于1.0h。

14、購物中心消防作業(yè)面一側(cè)的外墻，每層均應(yīng)設(shè)置可供消防救援人員進(jìn)入的窗口，窗口的凈尺寸不得小于0.8m×1.0m，窗口下沿距室內(nèi)地面不宜大于1.2m，每個(gè)防火分區(qū)的救援窗不少于1個(gè)，窗口的玻璃應(yīng)易于破碎，并應(yīng)設(shè)置可在室外識(shí)別的明顯標(biāo)志。

3.3 利用輔助疏散出口解決安全疏散問題

1、防火分區(qū)4-1、4-2分別應(yīng)設(shè)計(jì)安全出口寬度14.27m、14.62m，現(xiàn)設(shè)計(jì)安全出口寬度分別為13.8m、13.2m，分別相差0.47m、1.45m。建議防火分區(qū)4-2向防火分區(qū)4-1增設(shè)寬1.5m的甲級(jí)防火門，防火分區(qū)4-1向屋頂增設(shè)寬1.2m的甲級(jí)防火門，作為輔助疏散出口，如圖3-4所示。待詳細(xì)裝修時(shí)，輔助疏散出口應(yīng)設(shè)置在人流走道上，或人流走道的兩側(cè)。

圖3-4 輔助疏散出口示意圖

2、除首層步行街外，其他商業(yè)區(qū)域人員最大疏散距離均應(yīng)小于37.5m，由于受防火分區(qū)防火分隔構(gòu)件的影響，部分疏散距離大于37.5m的區(qū)域應(yīng)向相鄰防火分區(qū)增設(shè)甲級(jí)防火門，作為輔助疏散出口，輔助疏散出口應(yīng)設(shè)置在人流走道上，或人流走道的兩側(cè)，以易于被人員發(fā)現(xiàn)。

3.4 選用高性能自動(dòng)滅火系統(tǒng)

相關(guān)試驗(yàn)研究表明，快速響應(yīng)噴頭比標(biāo)準(zhǔn)響應(yīng)噴頭動(dòng)作快，能減少火災(zāi)損失20%，將最大熱釋放率降低45%，環(huán)境溫度降低25%。因此，建議各商業(yè)區(qū)的自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)的灑水噴頭采用快速響應(yīng)噴頭。

3.5 設(shè)置集中控制型疏散指示系統(tǒng)

由于本建筑不同功能區(qū)的人員荷載相差較大，造成部分區(qū)域疏散樓梯寬度不足。本報(bào)告提出的設(shè)計(jì)方案采用了“借用開向相鄰防火分區(qū)的甲級(jí)防火門作為疏散出口”的理念，以達(dá)到各防火分區(qū)疏散出口寬度滿足規(guī)范要求；此外，步行街內(nèi)的疏散距離相對(duì)偏長。為提高疏散出口的利用效率，快速引導(dǎo)人員疏散。在本建筑商業(yè)區(qū)地面設(shè)置具有火災(zāi)時(shí)能優(yōu)化疏散路徑功能的集中控制型疏散指示系統(tǒng)。

疏散指示標(biāo)志的間距不宜大于5.0m；并在需要借用相鄰防火分區(qū)疏散的路線、疏散距離大于30m的疏散路線、步行街首層設(shè)置疏散導(dǎo)光流標(biāo)志，導(dǎo)光流疏散引導(dǎo)標(biāo)志的間距不宜小于3m，轉(zhuǎn)角處不宜小于1.5m。

此外，本建筑需要疏散的人員較多，所需疏散時(shí)間偏長，并考慮到后期救援的需要。故要求疏散走道的地面最低水平照度不應(yīng)低于2.0Lx，樓梯間內(nèi)的地面最低水平照度不應(yīng)低于5.0Lx，并保證持續(xù)供電時(shí)間不小于60min。

篇9

在日前由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)與城市開發(fā)專業(yè)委員會(huì)（下稱全聯(lián)商業(yè)與城市開發(fā)專業(yè)委員會(huì)）舉辦的一場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)沙龍上，一位在商業(yè)地產(chǎn)界頗有斬獲的人士毫不掩飾自己的野心：今年再上8～10個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目！

同策咨詢研究中心一份最新的統(tǒng)計(jì)資料顯示：在商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)火熱的當(dāng)下，不少品牌房企還在加大商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)投資。萬科企業(yè)股份有限公司（000002.SZ）20%的開發(fā)項(xiàng)目為持有型商業(yè)物業(yè)；保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司（600048.SH）將商業(yè)物業(yè)投資比例增大到30%；復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司（02337.HK）的商業(yè)地產(chǎn)投資將占集團(tuán)投資20%左右的比例。

就在各大房企加碼商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)，作為商業(yè)地產(chǎn)銷售代表的SOHO中國有限公司（00410.HK，下稱SOHO中國）卻遭受重挫：公司去年業(yè)績(jī)僅為94.68億元，與年初制定的230億元目標(biāo)相距甚遠(yuǎn)，與此前調(diào)整的120億元目標(biāo)也有不小差距。

更嚴(yán)峻的是，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息顯示，北京市自去年9月至今年1月入市的32個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，近八成項(xiàng)目銷售率不足50%，其中不少項(xiàng)目是“零”成交。

為什么現(xiàn)實(shí)并不美好，卻還有大批房企試圖進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)？

“在未來5～10年內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)的整體格局會(huì)發(fā)生巨大變化?！比?lián)商業(yè)與城市開發(fā)專業(yè)委員會(huì)籌備組主任高東旭告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，“相當(dāng)一部分在住宅市場(chǎng)上叱咤風(fēng)云的房企，很有可能在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域變成一條蟲?！?/p>

“2013年，中國商業(yè)地產(chǎn)不能求熱，而應(yīng)該在穩(wěn)中求發(fā)展。這個(gè)穩(wěn)，是指先生存。”高東旭說。

商業(yè)地產(chǎn)井噴亂象

中國社會(huì)科學(xué)院去年的《2011—2012中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》顯示，2011年全年，無論新開工增量還是銷售增速，商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)都遠(yuǎn)超于純住宅項(xiàng)目。其中，辦公樓新開工面積增長46.20%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長23.7%。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年，上海有20多個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目入市；北京有約17個(gè)零售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目入市；成都市同時(shí)在建的商業(yè)綜合體項(xiàng)目達(dá)到100余個(gè)，面積近3400萬平方米，遠(yuǎn)超一線城市。

全聯(lián)商業(yè)與城市開發(fā)專業(yè)委員會(huì)籌備組副主任張志剛表示：“大陸縣級(jí)以上城市的商業(yè)綜合體已經(jīng)在做和不得不做的就接近6000個(gè)，其中2015年要求完工的就有3000個(gè)左右。”

到底哪兒來那么多商業(yè)地產(chǎn)？

高東旭告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，自2010年實(shí)施全面限購以來，住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了大范圍的成交凍結(jié)，商業(yè)地產(chǎn)自然就成了開發(fā)商們的投資避風(fēng)港。

“除限購?fù)猓陙砭C合性開發(fā)成為城市建設(shè)主流，住宅項(xiàng)目搭配了越來越多的商業(yè)功能設(shè)施，不少地方政府盲目求高、求大、求全的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)更點(diǎn)燃了開發(fā)商們‘制造’商業(yè)地產(chǎn)的激情，并最終導(dǎo)致了市場(chǎng)的消化不良。”高東旭表示，“一個(gè)小縣城都要建三四個(gè)商業(yè)綜合體，這不是繁榮，純粹是亂象?！?/p>

來自臺(tái)灣的張志剛認(rèn)為，大陸的房企和臺(tái)灣的房企一樣，需要經(jīng)歷三個(gè)發(fā)展階段：最早期是開發(fā)純粹的住宅地產(chǎn)，只有個(gè)圖紙房子就被搶光了，沒有商業(yè)概念；第二階段，房企拿到了更多的土地，被要求配套商業(yè)空間，但很長時(shí)間都不知道該怎樣做商業(yè)；第三階段則是開發(fā)旅游和休閑地產(chǎn)。

“臺(tái)灣的開發(fā)商已經(jīng)不再投房地產(chǎn)了，而是轉(zhuǎn)型到文化、傳媒和實(shí)業(yè)領(lǐng)域?！睆堉緞傉f，“大陸的房地產(chǎn)商正在向第二階段轉(zhuǎn)型，但是商業(yè)的發(fā)展實(shí)力還無法匹配商業(yè)地產(chǎn)井噴的建設(shè)速度。”

商業(yè)街還會(huì)死掉一批

2002年，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)有限公司（下稱萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)）成立。盡管當(dāng)時(shí)的商業(yè)地產(chǎn)完全賣不過住宅地產(chǎn)，但頑強(qiáng)的萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)憑借完整的產(chǎn)業(yè)鏈、獨(dú)特的“訂單地產(chǎn)”模式殺出一片天地，成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的旗幟。

在馬太福星（中國）地產(chǎn)顧問策劃機(jī)構(gòu)董事長周志軍看來，那些復(fù)制萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式的后來者不可能取得成功?！耙粋€(gè)成功的商業(yè)綜合體是‘天時(shí)、地利、人和’的共同作用，不可照搬?！?/p>

“在商業(yè)地產(chǎn)方面，SOHO中國起了不好的帶頭作用?！庇袠I(yè)內(nèi)人士評(píng)判SOHO現(xiàn)代城，這種居家與辦公混雜的散售模式雖然填滿了潘石屹自己的荷包，卻推高了房?jī)r(jià)，并導(dǎo)致整個(gè)現(xiàn)代城無法進(jìn)行統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)組合和集中管理，導(dǎo)致租金回報(bào)都相對(duì)要低。

潘石屹的另一塊“心病”是前門大街。他最初的設(shè)想是把前門大街打造成一個(gè)最能代表中國商業(yè)的特色街區(qū)，但他很快發(fā)現(xiàn)，眾多老字號(hào)因無力支付昂貴的租金而拒絕回遷，而其他服裝店、餐飲店和特產(chǎn)店毫無章法地混雜在一起。盡管大街上游客人來人往，但除了幾家特產(chǎn)店能吸引一些行人駐足，更多的商家都在“經(jīng)營慘淡”，街面上大半店鋪甚至是空租狀態(tài)。

定位不清、選址失誤，是對(duì)商鋪開發(fā)的致命打擊。由北京華茂置業(yè)有限公司開發(fā)的位于北京東四環(huán)大郊亭橋附近的美羅城購物中心，從2007年開業(yè)起就頻繁變換業(yè)態(tài)規(guī)劃，在高端百貨、外貿(mào)大集和社區(qū)配套商業(yè)三者間舉棋不定，最終喪失了本就有限的客流，最終在燕莎奧特萊斯、大成國際和CBD商圈的三面夾擊之下，于2011年4月以掛牌出讓的方式黯然收?qǐng)觥?/p>

北京“昆侖·匯”亦曾是華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司（600743.SH）精心打造的高端商業(yè)地產(chǎn)，這個(gè)位于北京市燕莎商圈，規(guī)模為一萬余平方米的高端私人消費(fèi)館，最終成為任志強(qiáng)闖蕩商業(yè)地產(chǎn)的失敗典型。

設(shè)計(jì)和地段都不錯(cuò)的“昆侖·匯”現(xiàn)在還空著，為什么？

“國內(nèi)很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都是做住宅起家的，真正既懂地產(chǎn)又懂商業(yè)的鳳毛麟角?！敝苤拒娭赋?，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)往往是先建設(shè)后招商，等建成后才發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目選址、動(dòng)線規(guī)劃、倉儲(chǔ)設(shè)施等方面與實(shí)際經(jīng)營要求相去甚遠(yuǎn)，以致形成大量無效供給。

“我國商業(yè)地產(chǎn)正處于行業(yè)發(fā)展初期階段，處境十分尷尬：善于開發(fā)的地產(chǎn)界短于商業(yè)經(jīng)營，長于經(jīng)營的商界卻止步于開發(fā)。同為傳統(tǒng)領(lǐng)域的兩大行業(yè)偏偏又有著頑固的行規(guī)慣性?！?高東旭對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示，商業(yè)街還會(huì)死掉一批。

只有商業(yè)成功了，蓋的樓才有價(jià)值

隨著我國城市化進(jìn)程的深化，城市建設(shè)正在從以房地產(chǎn)開發(fā)為主線，逐步轉(zhuǎn)向重在提高城市發(fā)展水平的綜合開發(fā)，因此，商業(yè)商務(wù)地產(chǎn)的比重不斷加大，商住配套式開發(fā)正在成為城市建設(shè)的主要模式。

“房地產(chǎn)企業(yè)在快速的擴(kuò)張之中，手中積累的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模也在逐漸增長，加之受到開發(fā)時(shí)限的政策要求，房地產(chǎn)企業(yè)不得不在既無充分準(zhǔn)備和基礎(chǔ)，又不具備相應(yīng)能力的情況下，倉促、被動(dòng)地進(jìn)入到跨越巨大、文化底蘊(yùn)深厚的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。”高旭東說，“各方面的工作沒有接上，導(dǎo)致如今房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在‘談商色變’的‘恐商’心理。”

實(shí)際上，當(dāng)代商業(yè)已經(jīng)滲透到社會(huì)生活的各個(gè)領(lǐng)域，包含了滿足人們?cè)谫徫?、消費(fèi)、娛樂、休閑、旅游、商務(wù)等各方面需求的各類設(shè)施?！吧虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，是城市空間的重要組成部分，商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，項(xiàng)目定位涉及城市規(guī)劃、商業(yè)環(huán)境、消費(fèi)需求等多重因素?！备邧|旭告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》 ，“根據(jù)在城市定位，商業(yè)地產(chǎn)可劃分為城市商業(yè)中心區(qū)、副中心區(qū)、區(qū)級(jí)商業(yè)中心區(qū)和社會(huì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。在空間形態(tài)方面，主要有區(qū)、街、店、鋪等形式。在商業(yè)形態(tài)上，包含著Mall、購物中心、百貨中心、專賣店、零售類店鋪，以及城市主題公園、風(fēng)景旅游園區(qū)、休閑度假區(qū)之類的主題商業(yè)等多種形式?，F(xiàn)階段，商業(yè)領(lǐng)域?qū)τ陂_發(fā)商而言，無疑是嶄新而又陌生的。開發(fā)商面對(duì)這些復(fù)雜問題時(shí)，難免會(huì)‘望商興嘆’?！?/p>

“商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商是非理性的，而商業(yè)是理性的?！比A鴻集團(tuán)副總裁胡乃璞告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，“商業(yè)的前期定位、調(diào)查、規(guī)劃、招商和運(yùn)營都曾經(jīng)是由商業(yè)公司一路走出來的。而過去的10年，中國商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展過程中，被市場(chǎng)上各類策劃公司、招商公司和運(yùn)營公司一步步分段式操作，把整個(gè)商業(yè)的運(yùn)作程序給打碎了，導(dǎo)致這中間出現(xiàn)了很多信息斷裂?！?/p>

“當(dāng)非理性的和理性湊在一起，肯定會(huì)產(chǎn)生巨大的矛盾，而最后賺錢的往往是那些策劃公司，倒霉的是開發(fā)商和商戶。”胡乃璞說。

“不要人為地制造商圈。”在胡乃璞看來，一個(gè)商圈的最終成功需要?dú)v史和文化的多年積淀和后期不斷進(jìn)行的創(chuàng)新來造就?！氨本﹪Q(mào)、上海新天地這些成功案例，也是在時(shí)間的積累下才逐漸形成的?！?/p>

篇10

關(guān)鍵詞：城市綜合體 亮化施工措施

中圖分類號(hào)：K915文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、城市綜合體及樓體亮化工程概述

所謂“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的四項(xiàng)及四項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。

大型城市綜合體適合經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大都會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，在功能選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)有所側(cè)重，一般來說，酒店功能或者寫字樓跟購物中心功能是最基木的組合。

樓體亮化工程又叫城市光彩工程，是指為了美化城市環(huán)境，提高城市的整體形象，而對(duì)標(biāo)志性建筑、商場(chǎng)、旅游景區(qū)、街道的人流量多的地方進(jìn)行燈光亮化。隨著城市綜合體的快速發(fā)展，城市的燈也越來越亮了，造型也越來越美了。優(yōu)美的城市綜合體夜景，是城市文明、進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)繁榮的象征，是城市文化、形象和綜合實(shí)力的展示。搞好城市綜合體亮化工作，對(duì)于提升人氣指數(shù)、提高城市品位、推進(jìn)和諧社會(huì)的建設(shè)有著一份重要的意義。

二、提高城市綜合體樓體亮化工程施工管理的措施

1、合理編制綜合體施工組織設(shè)計(jì)

綜合體施工組織設(shè)計(jì)的編制必須注重全面性、全程性，小能按照大多數(shù)施工企業(yè)編制施工組織設(shè)計(jì)“套模板”的思路，對(duì)綜合體的施工組織設(shè)計(jì)應(yīng)付了事。就全局性而言，宏觀上講就是要考慮到小同業(yè)態(tài)的施工項(xiàng)目特點(diǎn)與工程量，進(jìn)行合理組合，實(shí)現(xiàn)“1十1>2”的思想；微觀上說就是小同分項(xiàng)分部工程的作業(yè)面配置必須協(xié)調(diào)。就全程性而言，就是要強(qiáng)化事前控制，重在事中控制，重視事后控制，對(duì)于小同的分項(xiàng)工程，綜合考慮其工期組合，結(jié)合當(dāng)?shù)厥┕l件，對(duì)關(guān)鍵線路和關(guān)鍵工作進(jìn)行合理籌劃，確保總時(shí)差最低，以保證項(xiàng)目實(shí)施工期。

其次，綜合體的施工組織設(shè)計(jì)就是要結(jié)合企業(yè)資源組織上的可能性、經(jīng)濟(jì)耗費(fèi)的合理性、技術(shù)措施上的可行性、施工方案上的針對(duì)性、方案實(shí)施上的可行性、技術(shù)工藝的先進(jìn)性，采取組織措施、技術(shù)措施、經(jīng)濟(jì)措施、合同控制等手段，通過對(duì)人員素質(zhì)、工程設(shè)備、建筑材料、施工方法及環(huán)境條件進(jìn)行控制，對(duì)影響工程結(jié)構(gòu)質(zhì)量和安全的節(jié)點(diǎn)如基坑、基礎(chǔ)、主體工程等進(jìn)行重點(diǎn)控制，正確處理工期、質(zhì)量、環(huán)境與職業(yè)健康安全，在成本資金許可的前提下，盡量體現(xiàn)于整個(gè)施工組織設(shè)計(jì)中，并在施工過程中積極貫徹。

2、處理好施工過程中技術(shù)問題

（1）技術(shù)管理方面

首先，圖紙、規(guī)范以及合同約定方面：在建筑工程的質(zhì)量驗(yàn)收過程中，燈與照明驗(yàn)收的主要矛盾之一集中在交、驗(yàn)雙方對(duì)圖紙、施工技術(shù)方案與現(xiàn)場(chǎng)施工實(shí)際情況的一致性上。對(duì)于技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，合同、圖紙變更的不同理解影響交接的進(jìn)程，甚至導(dǎo)致驗(yàn)收的失敗。施工方應(yīng)嚴(yán)格按照已批準(zhǔn)的圖紙、相關(guān)技術(shù)規(guī)定和合同約定內(nèi)容的要求進(jìn)行施工。施工中必要的技術(shù)變更，要以約定、會(huì)簽的方式記錄在案并作為附加技術(shù)文件妥善保存。所有的補(bǔ)充技術(shù)文件要符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，否則為無效文件，不能作為技術(shù)依據(jù)。燈與照明工程施工和驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)應(yīng)的現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)為GB50303建筑電氣施工驗(yàn)收規(guī)范和GB50411建筑節(jié)能工程施工驗(yàn)收規(guī)范。

其次，燈具及其輔具材質(zhì)方面：在施工驗(yàn)收中，關(guān)于材料的材質(zhì)、規(guī)格常常引起爭(zhēng)議，是否決施工質(zhì)量的主控參考點(diǎn)。燈與照明節(jié)能工程中常用的電氣材料包括照明燈具、光源及其附屬設(shè)施，還包括導(dǎo)線、電纜和低壓母線。由于電氣施工的隱蔽性，施工后的改造將造成極大的人力和材料的浪費(fèi)，并且所實(shí)施的改造直接影響建筑主體工程的質(zhì)量與結(jié)構(gòu)。為避免此類問題，首先要把握材料的入庫驗(yàn)收關(guān)，做到所有的材料符合圖紙要求和國家規(guī)范；其次要注意收集、保存電氣材料的技術(shù)資料，包括出廠合格證書、說明書、驗(yàn)收和核查記錄、質(zhì)量證明文件，以作為工程質(zhì)量驗(yàn)收的證明材料。必要時(shí)，對(duì)隱蔽工程可以保留電氣材料樣品，作為驗(yàn)收的資料提交。

再次，照明光源、燈具及其附屬裝置的選擇必須符合設(shè)計(jì)要求，當(dāng)設(shè)計(jì)無要求時(shí)，應(yīng)符合建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB50034的相關(guān)規(guī)定。還應(yīng)符合下列檢驗(yàn)要求：鎮(zhèn)流器自身功耗不大于光源標(biāo)稱功率的15，諧波含量不大于20；氣體放電燈的整體功率因數(shù)不得低于0.9。

（2）技術(shù)措施方面

首先，自然采光與人工光源方面：在現(xiàn)代建筑節(jié)能理念中，可再生能源（太陽能、風(fēng)能）的應(yīng)用越來越受到重視。建筑設(shè)計(jì)中在采光方面追求自然光的思維發(fā)展迅速。玻璃幕墻、玻璃天窗和屋面在建筑中的應(yīng)用增多。引發(fā)的問題之一是采光與保溫、隔熱的矛盾，不能有效保證建筑的保溫性能，反而增加了建筑物采暖、降溫的投入。問題之二在于透光與有效反射人工光源，也就是要做到自然采光與人工光源的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

其次，燈具和鎮(zhèn)流器方面：第一燈具和鎮(zhèn)流器在照明節(jié)能工程的質(zhì)量驗(yàn)收中要求全數(shù)檢查。目前，在建筑裝飾中，由于過分追求外觀的效果，常造成合格的光源不能滿足GB50411的要求。主要原因在于保護(hù)罩、透光罩和格柵的選材在透光性方面不合理。熒光燈具和高強(qiáng)度氣體放電燈燈具的效率允許值，燈具出光口形式開敝式保擠罩（玻璃或塑料）透明磨砂、棱鏡格柵格柵或透光罩熒光燈燈具72655560-高強(qiáng)度氣體放電燈具75-60。鎮(zhèn)流器能效限定值標(biāo)稱功率（W）18202230323640鎮(zhèn)流器能效因數(shù)（BEF）電感型3.1542.9522.7702.2322.1462.0301.992電子型4.7784.3703.9982.8702.6782.4022.270在施工中，燈罩通常是影響燈具效率指標(biāo)的關(guān)鍵。鎮(zhèn)流器與燈具的配套性能是影響鎮(zhèn)流器效能的主要因素。第二，燈具的諧波分量上，熒光燈、高壓汞燈、高壓鈉燈等氣體放電燈是使電力系統(tǒng)產(chǎn)生高次諧波的非線性元件，高次諧波電流通過供電變壓器，使變壓器的鐵心損耗明顯增加，從而使變壓器出現(xiàn)過熱，縮短其使用壽命。高次諧波電流使零線上的電流增大，增加了電力線路的能耗，使計(jì)算電費(fèi)的感應(yīng)式電度表的計(jì)量不準(zhǔn)確；還可能引發(fā)電力系統(tǒng)的電壓諧振，從而在線路上引起過電壓，擊穿線路設(shè)備的絕緣。高次諧波還干擾其附近的通信設(shè)備和線路。燈具的諧波含量應(yīng)滿足方可使用，檢查驗(yàn)收以技術(shù)資料和檢測(cè)報(bào)告為依據(jù)。照明設(shè)備諧波分量的限制諧波次數(shù)n基波頻率下輸入電流百分?jǐn)?shù)表示的最大允許諧波電流備注2330為功率因數(shù)51079511n39（僅在奇次諧波）。第三，燈具的安裝與控制，大型公共建筑的公用照明區(qū)應(yīng)采用集中控制，按照建筑使用條件和天然采光狀況采取分區(qū)、分組控制，并加裝必要的調(diào)光控制。

3、做好施工安全管理

在施工之前，建設(shè)所提出的最為重要的要求就是，“安全第一，預(yù)防為主”，所以在面對(duì)鋼結(jié)構(gòu)的建設(shè)時(shí)我們應(yīng)做好HSE體系保護(hù)措施，并且嚴(yán)格按照流水作業(yè)規(guī)范以及建筑法規(guī)的操作規(guī)范進(jìn)行安全作業(yè)；對(duì)施工過程當(dāng)中的預(yù)判性施工進(jìn)行系統(tǒng)的施工安全因素分析，并對(duì)安全系數(shù)做出預(yù)判與評(píng)估，最終完善整體安全體系；在鋼結(jié)構(gòu)的安裝過程當(dāng)中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)高空作業(yè)、高空安裝等危險(xiǎn)性動(dòng)作，所以在此過程中，應(yīng)格外注意現(xiàn)場(chǎng)安全；現(xiàn)場(chǎng)施工過程中，對(duì)用電也應(yīng)該按照具體的“三相五線”原則，并且對(duì)待外接電焊接地時(shí)應(yīng)注意零接地；構(gòu)件擺放及拼裝時(shí)，必須卡牢，移動(dòng)，翻身時(shí)撬杠支點(diǎn)要墊穩(wěn)；氧氣瓶、乙炔瓶與用火點(diǎn)問距，三者之問應(yīng)大于10mm，并應(yīng)立放，小在陽光下曝曬；安裝現(xiàn)場(chǎng)備有消防設(shè)施，廠區(qū)內(nèi)動(dòng)火辦理動(dòng)火票；手拉葫蘆使用前應(yīng)檢查是否完好，小得超載使用；吊裝作業(yè)時(shí)，人員小得站在重物正下方，指揮應(yīng)統(tǒng)一、明確；作業(yè)前，將可能發(fā)生事故的區(qū)域隔離，無關(guān)人員小得入內(nèi)；成片或單根安裝的鋼結(jié)構(gòu)應(yīng)及時(shí)固定，確保穩(wěn)固性，如小能及時(shí)固定，應(yīng)用纜風(fēng)繩固定，防比傾倒；在坑、洞、平臺(tái)邊緣等“四口五臨邊”處設(shè)置護(hù)欄，防比高空墜落事故。