導語：如何才能寫好一篇房地產項目稅收籌劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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一、Z項目稅收籌劃方案

1.用足利息支出扣除的政策。

在該項目中，A房地產企業管理層原本打算僅從銀行借入資金1億元，但是該企業在商業銀行的借款額度尚有2.5億元未使用。建議再向銀行借入資金1億元，用于該項目建設，充分利用財務杠桿效應。同時在計算房地產開發費用時，通過比較（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）*5%與企業實際發生的利息20000*10%*3=6000萬元，前者大于后者，故而建議企業選擇不提供金融機構證明，從而按照（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）*10%計算房地產開發費用。A房地產企業財務人員在稅法理解上存在偏差，認為必須同時滿足不能按房地產項目計算分攤利息支出和不能提供金融機構證明兩個條件，才可以按照10%扣除，實際上只要滿足一個條件即可，這兩個條件是“或者”的關系。按此思路，可增加土地增值稅可扣除金額7697.73萬元，借款利息還可以增加企業所得稅稅前抵扣金額3000萬元。

2.普通住宅與非普通住宅分別核算。

A房地產企業在計算土地增值稅時，是將普通住宅與非普通住宅混在一起計算的，總體的增值率為33.86%，適用的稅率為30%，如果將普通住宅與非普通住宅分別核算，同時能夠做到普通住宅的增值率在20%以下，非普通住宅的增值率在50%以下，那將可以節省大量的稅收。根據我國土地增值稅稅法的規定，普通標準住宅和非普通標準住宅扣除項目金額可按轉讓土地使用權面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，或稅務機關認可的其他方式。建議A房地產企業使用按照建筑面積分攤。

3.A房地產企業Z項目籌劃三步曲：分立—合資—股權轉讓。

A房地產企業在取得土地使用權時，并未分別申請住宅用地、商業用地，一定程度上增加了稅收籌劃的難度。因為如果單獨申請了酒店用地，同時已經聯系到酒店的買家，則可以籌劃為代建房行為，從而不用承受大額的土地增值稅負擔了。

（1）公司分立。從A房地產公司派生分立出B公司，將與此酒店有關的資產、負債、所有者權益從A房地產公司中分離出來，B公司組建成為一個新的獨立核算的法人，A房地產公司仍然存續。①營業稅、土地增值稅。根據《營業稅暫行條例》及其實施細則的規定，在中華人民共和國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，是營業稅的納稅義務人。提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，是指有償提供應稅勞務、有償轉讓無形資產或者有償銷售不動產的行為，而有償是指通過提供、轉讓或銷售行為取得貨幣、貨物或其他經濟利益。根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定，土地增值稅的納稅人是轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。土地增值稅只對有償轉讓的房地產征稅，對無償轉讓的房地產不予征稅。由此可見，無論是營業稅還是土地增值稅都要求“有償”，但是在公司派生分立中，分立方并未向被分立方支付對價，被分立方也未取得任何經濟利益，因而無論是A房地產企業還是B公司都不需要交納營業稅、土地增值稅。②契稅。根據《契稅暫行條例》及其實施細則、《財政部、國家稅務總局關于企業事業單位改制重組契稅政策的通知》（財稅〔2012〕4號）等法律法規的規定，公司依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司，對派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬，免征契稅。③印花稅?，F行印花稅采取正列舉的形式，即只對《印花稅暫行條例》列舉的憑證征收，沒有列舉的憑證不征收。A房地產公司與B公司簽訂的企業分立合同，不屬于印花稅的列舉范圍，所以該分立合同不需要繳納印花稅。同時稅法規定，對于以分立方式成立的新企業，其新啟用的資金賬簿記載的資金，凡原來已經貼花的部分不再貼花，未貼花的部分和以后新增加的資金按規定貼花。如果分立后的A公司和B公司的“實收資本”、“資本公積”之和與分立前A公司相等，未注入新資金，則A、B均不需要繳納印花稅。④企業所得稅。根據《關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》（財〔2009〕59號）的規定，企業分立，被分立企業所有股東按原持股比例取得分立企業的股權，分立企業和被分立企業均不改變原來的實質經營活動，且被分立企業股東在該企業分立發生時取得的股權支付金額不低于其交易支付總額的85%，則按照特殊性的規定進行稅務處理，被分立公司可暫不確認被分立資產的全部轉讓所得或損失，在不涉及非股權支付的情況下，分立公司應按原計稅基礎確定其在分立公司的計稅基礎，所以分立公司、被分立公司在分立環節都不需要繳納企業所得稅。對于被分立公司股東而言，在被分立公司沒有辦理減資手續的情況下，不涉及確認舊股轉讓所得或損失問題。因為此種情況下，被分立公司股東取得新股并不需要放棄舊股，其取得的新股及非股權支付相當于從被分立公司取得股息所得，股息所得已經是稅后的了，也不需要再交企業所得稅。所以，公司分立后，A、B公司均不存在由于酒店相關的資產、負債、所有者權益的分離需要交納營業稅、城建稅及附加、土地增值稅、契稅、印花稅、企業所得稅的情況，但是卻發生了酒店土地、酒店房產的權屬變動。

（2）合資。酒店建設竣工后，B公司也已經宣告成立，此時可以去尋找有意向投資該酒店的企業。當然如果在酒店開工之前，就已經與某酒店管理企業達成投資意向或簽訂投資協議，是受該酒店管理企業之托開發，按照對方的要求施工、建設，則稅收籌劃無需公司分立這一環節。B企業在找到有投資意向的某酒店管理公司后，與該酒店管理公司合資成立一家C酒店公司，B公司以竣工的酒店投資入股，占相應的股份。根據《財政部國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號）的規定，以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。所以B企業以酒店投資入股的行為，不需交營業稅。根據《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅〔1995〕48號）的規定，對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。所以B企業以酒店投資入股的行為，不需交土地增值稅。

（3）股權轉讓。C酒店公司成立以后，B公司再將其所持有的股份全部轉讓給另一股東即某酒店管理公司。根據《財政部國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號）的規定，以無形資產、不動產投資入股后，對股權轉讓不征收營業稅。根據《土地增值稅暫行條例》規定，轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。B公司轉讓其持有的股權，未轉讓公司名下的不動產物權等法人財產權，也不需到相關部門辦理物權變動的登記，不構成轉讓不動產物權的事實行為。同時從土地增值稅的征稅對象上看，只對有償轉讓房地產的行為征收，沒有規定轉讓股權行為應當繳納土地增值稅，所以B公司的股權轉讓行為也不需要交納土地增值稅。但是，該轉讓所得要交納企業所得稅。

二、對房地產企業稅收籌劃的幾點建議

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[論文摘要]企業稅收籌劃是指納稅人根據稅法中的相關規定對企業涉稅事項進行的旨在減輕稅負、有利于實現企業財務目標的對策與安排。因此，稅收籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業的一項重要財務管理活動。本文根據房地產行業的特點，分別從房地產項目立項、建設和銷售階段提出所應考慮的稅收籌劃，具有很大的現實意義。

 

稅收是企業在生產經營中無償向政府支付的一種費用，具有強制性和無償性，企業作為獨立經營的主體，可以在合理合法的前提下，盡量減少納稅額，使稅收負擔率達到最低。稅收籌劃作為企業經營活動的一項重要活動，是在一定的客觀條件下存在的，目前看來至少包括政府依法治稅的水平和稅法變動情況兩類因素。

首先依法治稅是進行稅收籌劃的前提，稅收籌劃是以現行稅制為基礎的，如果某一地區的實際稅收經營不是以現行稅法為依據，而是以其他類似收入指標的因素為依據，那么進行稅收籌劃也就失去了實際意義，這是企業進行稅收籌劃時應該注意的重要問題。其次，由于稅法作為一種法律既有穩定性，也有一定的靈活性，所以進行稅收籌劃應該時刻關注稅法的變化。在體制轉軌尚未完成、稅法調整較為頻繁的階段，這點尤其要重視，因為稅法一旦調整，稅收籌劃的依據可能消失或改變，籌劃的結果就完全可能與當初進行籌劃的預期相反。所以，企業的決策者和財務人員應當重視稅法的變化及調整，并據此相應調整稅收籌劃的策略和方案。任何一個稅法的調整，其內容本身就是新的稅收籌劃的基礎。

稅收籌劃由3個操作層次組成：①初級稅收籌劃：避免企業超額稅負。②中級稅收籌劃：優化企業稅務策略。③高級稅收籌劃：爭取有利的稅收政策。真正意義上的稅收籌劃是一個企業不斷走向成熟和理性的標志，是一個企業納稅意識不斷增強的表現。在稅法規定的范圍內，納稅人往往面臨著稅負不同的多種納稅方案的選擇，納稅人可以避重就輕，選擇低稅負的納稅方案，企業稅收籌劃就是合理最大限度地在稅法允許的范圍內減輕企業的稅收負擔。

 

一、房地產企業項目立項應考慮的稅收籌劃

 

房地聲企業的稅收籌劃是一個涉及全局的、統籌性的財務管理活動，因此在房地產項目立項階段進行的稅收籌劃最為重要。

 

1　選擇合適的建房方式

大部分房地產經營企業傾向于自行建造并銷售房地產，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。

(1)房地產的代建行為。這種方式指房地產開發企業代客戶進行房地產開發并向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。 

(2)合作建房方式。根據《營業稅問題解答(一)的通知》的規定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產、不動產投資入股的。參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅；對股權轉讓也不征收營業稅。企業可充分利用這些優惠政策，實現共贏。 

 

2　開發多處房地產 

房地產公司在同時開發多處房地產時，可分別核算，也可合并核算，兩種方式所繳納的稅收不同，這為企業選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算：需要企業根據具體情況予以分析比較。 

例1長春某房地產公司同時開發兩處位于城區的房地產，第一處房地產出售價格為1000萬元，根據稅法規定扣除的費用為400萬元；第二處房地產出售價格為1500萬元，根據稅法規定扣除的費用為1000萬元。如果企業選擇分別核算，第一處房地產的增值率為600÷400=150％，應該繳納土地增值稅600 x50％-400×15％=240(萬元)，營業稅及其附加1000×5.5％=55萬元；第二處房地產增值率為500÷1000=50％，應繳納土地增值稅500 x30％=150(萬元)；營業稅及其附加1500×5.5％=83.55(萬元)。該房地產公司的利潤為(不考慮其他稅費)1000+1500-400－1000-240－55－150－83.55=571.45萬元。如若合并核算，兩處房地產的出售價格為2500萬元，根據稅法規定可扣除費用為1400萬元，增值額為1100萬元，增值率為1100÷1400=78.5％。應該繳納土地增值稅1100×40％－1400×5％=370萬元，營業稅及其附加2500×5.5％=137.5萬元。不考慮其他稅費，該房地產公司的利潤為2500－1100－370－137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負擔892.5－571.45=321.05萬元。 

 

二、房地產企業項目建設中應考慮的稅收籌劃 

 

1　通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃 

土地增值稅是房地產開發的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業可以通過增加扣除項目使得房地產的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。 

例2長春某房地產公司開發一棟普通標準住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規定可扣除費用為800萬元，增值額為200萬元，增值率為200÷800=25％。該房地產公司需要繳納土地增值稅200×30％=60(萬元)，營業稅1000×5％=50(萬元)，城市維護建設稅和教育費附加50×10％=5(萬元)。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1000－800-60-50-5=85(萬元)。如果該房地產公司進行稅收籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為200萬元，房屋售價增加至1200萬元。則按照稅法規定可扣除項目增加為1000萬元，增值額為200萬元，增值率為200×1000=20％，不需要繳納土地增值稅。該地產公司需要繳納營業稅1200×5％=60萬元；城市維護建設稅和教育費附加60×10％=6(萬元)。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1200－1000-60-6=134(萬元)。該稅收籌劃降低企業稅收負擔134-85=49(萬元)。 

2　相關借款利息的籌劃實務 

由于大部分房地產經營企業開發資金來自借貸，具有資金量大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃。 

(1)針對房地產開發完工之前的利息費用，可以將完工之前的借款利息計人開發成本，并可作為計算房地產開發費用(期間費用)的扣除基數。特別是從事房地產開發經營的企業，還可按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和，加計20％的扣除，這樣可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負。 

(2)針對房地產開發完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算、分攤并提供金融機構證明的：允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10％以內計算扣除。企業據此可以選擇：如果購買房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據實扣除。反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。 

 

3　銷售與裝修分開，分散經營收入 

隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，若房地產企業與購房者簽訂合同時稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產公司事先設立一家裝修公司，同時與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負。 

三、房地產企業銷售時應考慮的稅收籌劃 

 

房地產銷售方式的選擇也是進行稅收籌劃的一種好方式，通過改變銷售模式的籌劃不僅可以直接減少稅負，而且可以間接地獲得貨幣時間價值的好處。這主要涉及兩個方面。 

 

1　針對納稅主體的新設分立 

這也就是說，房地產經營企業可以通過設立獨立銷售公司負責房地產銷售，這種分立使土地增值稅、營業稅、企業所得稅的籌劃空間很大。 

例3長春某房地產公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，可采用以下售價方式。①若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1167.5萬元，增值率為28.48％，應納99.75萬元的土地增值稅，凈賺232.75萬元。②以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1166.96萬元，增值率為19.97％，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。③如果房地產公司設立獨立房屋銷售公司，那么房地產公司可以將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97％<20％，免納土地增值稅。當銷售公司以1500萬元售出時，扣除營業稅及附加合計：1500×5.5％=82.5(萬元)，可扣除的項目金額為1167.5+82.5=1250(萬元)，其增值率為16.67％<20％，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時只增加營業稅等稅金1400×5.5％=77(萬元)，獲利潤1500－(1167.5+77)=255.5(萬元)，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75(萬元)。 

2　減少賬面收入或遞延納稅時間 

(1)開發企業無償或收取極少手續費委托銷售公司銷售房地產，并可協商開具銷售清單，由于這種方式應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現，所以在確認納稅義務發生時間上可以盡量遞延，同時這樣可以避免銷售公司繳納營業稅。 

(2)將原來由開發企業承擔的銷售及管理費用轉嫁到銷售公司，使銷售公司企業所得稅減少甚至不交。當然，對于業務招待費和廣告費等有費用扣除限額的扣除項目，應事先商議確定由開發企業承擔，以避免上述費用因超標而調增應納稅所得額的情況。 

(3)對于客戶通過銀行按揭方式購買開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。所以盡量與客戶和銀行協商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉賬時再確認收入并納稅。 

 

參考文獻 

 

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[4]王尤貴，李穎，房地產開發企業中主要稅種的稅收籌劃[j]，開發與建設,2006(4)。 

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關鍵詞:房地產企業;土地增值稅;稅收籌劃

稅收籌劃是納稅人在稅法規定的范圍內通過對投資、經營、理財等活動的事先籌劃與安排,盡可能地取得節稅利益。稅收籌劃的實質是在不損害國家利益的前提 下提高企業經濟效益,具有綜合性、事先性、合法性、目的性等特征。隨著市場經濟體制的日益完善,稅收籌劃逐漸將成為企業尤其是房地產企業經營管理不可或缺的組成部分。在目前的政策下,房地產企業資金來源受到限制,伴隨著房地產行業壁壘的打破和市場化程度的提高,房地產未來的發展將向規范化、規模化、品牌建立的方向發展,企業的并購更加頻繁,現金流量成為企業持續發展的重要指標和保障,因此,如何在日趨殘酷的競爭中不被淘汰出局,充分完全利用現有資源,在管理中合理利用資金,合理的進行稅收籌劃,節省資金,創造節稅收益,是房地產企業制勝的重要法寶。

房地產企業的稅收籌劃有很多方式,其中利用土地增值稅進行納稅收籌劃是其主要方式,下面我們重點介紹土地增值稅稅收籌劃。

一、房地產企業土地增值稅稅收籌劃簡介

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。下面筆者從土地增值稅的自身特點出發,結合相關的稅收優惠政策,并綜合考慮納稅人的整體利益,對土地增值稅的籌劃進行闡述。

1.納稅人

土地增值稅的納稅人是對轉讓國有土地使用權、土地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

2.稅率的計算

土地增值稅按照增值額超過應扣除項目的比率,采取四級超率累進稅率形式,增值額與應扣除項目的比率越大,適用的稅率越高,應負擔的稅負越重。根據國家有關規定,四級超率累進稅率額分別是:增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%;超過扣除項目金額50%但是未超過100%的部分,稅率為40%;超過扣除項目金額100%但未超過200%的部分,稅率為50%;增值額超過扣除項目金額200%及以上的部分,稅率為60%。

3.應稅項目和扣除項目的確定

應稅收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入等。應扣除項目包括取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、與轉讓房產有關的稅金、舊房及建筑物的評估價格以及其他扣除項目等。

4.房地產開發企業的土地增值稅稅收優惠政策

國家相繼出臺了一系列的稅收優惠政策,具體如下:

(1)根據我國《土地增值稅暫行條例》規定,納稅人建造普通標準住宅出售,增值額為未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅;超過應扣除項目金額的,應按其全部增值額計稅。同時對于納稅人既建普通標準住宅又進行其他房地產開發的,應分別核算增值額和應稅金額。

(2)因國家建設需要依法征用、回收的房產,免征土地增值稅。

(3)以房地產進行投資、聯營的,投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件,將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時,暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的,應征收土地增值稅。

(4)合作建房中一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉讓的,應征收土地增值稅。

二、房地產企業稅收籌劃的主要方式

(一)利用避免進入征稅范圍節稅籌劃

1.利用合作建房節稅

合作建房方式指一方出土地,一方出資金,雙方合作建房的行為?！敦斦俊叶悇湛偩株P于土地增值稅一些具體問題規定的通知》中規定:“對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅建成后轉讓的,應征收土地增值稅?！?/p>

根據以上稅收優惠政策,房地產開發企業可以充分利用此項政策進行稅收籌劃。

合作建房雙方分得的房產均不含有土地增值稅,可大大降低房產的成本,這樣可實現出資方和出地方的雙贏。一般情況下,合作建房中的一方通過轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的使用權,但是卻產生了轉讓無形資產應繳納營業稅的義務;而另一方因轉讓部分房屋所有權而發生了銷售不動產應繳納營業稅的義務。若兩企業協商采取土地使用權和房屋使用權相互交換的方式合作建房,此時,對合營企業提供土地使用權的行為將視為投資入股,而稅法中規定:“以無形資產投資入股,參加投資方的分配、共同承擔投資風險的行為,不征營業稅”,因此,就會只對企業銷售房屋取得的收入按銷售不動產征收營業稅,雙方分得的利潤不征收營業稅,這樣,合營企業雙方都不多交營業稅,均獲得了節稅收益。

2.利用代建房方式節稅

代建房方式是指房地產開發公司代客戶進行房地產開發,在開發完成后向客戶收取一定比例的代建費用的行為。代建房的整個經濟行為中,雖然企業取得了收入,但是不涉及房地產產權的變動,其收入也就只屬于勞務收入性質,所以不在土地增值稅納稅范圍之內,僅依據稅法中有關營業稅的規定依法繳納營業稅。采用代建房方式,不僅可以在一定程度上減輕營業稅負擔,還可以不用繳納土地增值稅,大幅降低了企業的稅收負擔。因此房地產企業可以利用代建房方式,在開發之初就確定最終用戶,實行定向開發,從而避免了開發后再銷售時繳納土地增值稅,大大減輕了企業的稅收負擔。

3.改出售為出租節稅

稅法規定的土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權和房產產權的行為。因此,房地產開發企業在開發完成后,可以以出租的形式收回資金,由于沒有發生產權變動,企業只需交納出租房產稅,這樣大大節省了企業的稅收負擔,為企業創造了節稅收益。

4.改出售為投資聯營節稅

按照稅法規定,以不動產投資入股,參與接受投資方的利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不繳營業稅和土地增值稅,而且以不動產投資入股以后轉讓股權時也不需要補交營業稅。這些規定為房地產企業開展稅收籌劃提供了空間。如果具備一定條件的企業或公司作為房地產的購買方,可以考慮先以不動產投資入股,再以向購買方轉讓股權的房地產達到銷售房地產的目的,從而為企業獲得節稅收益。

(二)利用增加可抵扣項目進行節稅籌劃

房地產開發企業在進行稅收籌劃時可通過增加合理的利息支出等扣除項目金額以降低增值率,使其適用較低的稅率,從而達到降低稅收負擔的目的。依據《土地增值稅暫行條例實施細則》中關于利息支出扣除項目之規定:“現行相關土地增值稅稅法對財務費用扣除項目中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。”“房地產開發費用,按取得土地使用權所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施的成本項規定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除;凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施的成本項規定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除。”這些選擇性條款為企業提供了一個新的稅收籌劃空間。房地產開發企業在進行房地產開發的過程中,都會發生大量的借款,不可避免的會有大量的利息支出,而依據上述規定利息支出的不同扣除方法會對企業應納的土地增值稅產生很大的影響。

三、房地產企業在稅收籌劃中要注意的問題

稅收籌劃能給房地產企業帶來節稅收益,實現企業利潤的增加和企業價值的提升。但是,房地產企業進行稅收籌劃時也有一定的風險性,因此,企業還要注意以下問題:

(一)稅收籌劃應以合理合法為前提

稅收籌劃不可盲目的鉆法律的空子,在進行稅收籌劃時應堅持依法原則,在不違背國家的各項法律、法規的前提下,結合房地產企業自身的實際情況進行籌劃,才能達到預期的效果和目標。

(二)稅收籌劃應注重戰略籌劃

房地產企業的稅收籌劃納稅過程更重要的是公司管理層的決策過程,企業在決策時要注重規范性、戰略性的籌劃。有的房地產企業片面的認為,納稅籌劃就是鉆稅法的空子,只對單個項目,單筆交易或者單個環節進行籌劃,而忽略了項目對企業在開發、經營成本上的影響,單純地追求通過稅費籌劃來增加企業的節稅收益卻增加了開發成本或經營成本,最終對企業產生了消極的影響。

因此,企業進行稅收籌劃,管理層和財務部門不僅要關注財務、稅務方面的事項,也要關注企業日常經營的各個方面,不僅需要財務部門的工作人員的合作,還要得到企業內部其他部門的配合,才能充分取得稅收籌劃節稅效益的最優額度。

綜上所述,稅收籌劃的目標不僅僅是降低企業的稅收負擔,還要有利于提高企業的凈利潤以及企業價值的穩定增長。企業只有合理的利用稅收優惠政策,制定戰略稅收籌劃,才能發揮稅收籌劃的作用,保證企業的持續性的發展。

參考文獻:

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(一)籌劃“臨界點”，確定適當的房地產價格

納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。目前利用該方法最多的就是房地產開發中籌劃土地增值稅。稅收政策規定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。起征點的規定決定著存在著稅收籌劃的空間。上述房地產公司的遺憾即屬沒考慮到該臨界點。所以該公司應采用方法1的銷售方式進行銷售。

(二)設立銷售公司以減輕稅負

一些房地產公司也可以根據自身情況采用此法。下面我將通過一簡化案例來說明。在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，如果開發商采用的價格有兩種。1、可供銷售的普通標準住宅以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為116696萬元，增值率為19．97％，免征土地增值稅。凈賺23304萬元。2、若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1167．5萬元，增值率為28．48％，應納99．75萬元的土地增值稅，凈賺232．75萬元。如果開發商將銷售部門獨立出來，設立一個房屋銷售公司，房屋開發公司將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19．97％，小于20％免納土地增值稅。當銷售公司以1500萬元售出時，扣除營業稅、城建稅、教育費附加合計：1500*5％*(1+7%+3%)=82．5萬元，從利益集團看，可獲得250萬元的利潤，比籌劃前增加1725萬元。

(三)利用借款利息，確定合適的利息扣除方式

1．房地產開發完工前。按企業會計制度規定，此時發生的為開發房地產產生的借款，可計入房地產開發成本，并作為計算房地產開發費用的扣除基數，特別是房地產開發企業可加計20％的扣除，加大了扣除項目金額，從而增加企業凈收益。

2．房地產開發完工后。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其允許扣除的房地產開發費用為：利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發的成本）*5％以內；納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，其允許扣除的房地產開發項目為：（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）*10％以內。據此，若企業主要依靠負債籌資，利息費用占的比例較大，應提供金融機構貸款證明，將利息費計入房地產開發費用，反之，若主要依靠權益資本籌資，則不必，可利用另外一種方法。

(四)利用建房方式進行籌劃

1代建房屋的籌劃點。若房地產企業在開發之初就能確定最終用戶，符合代建房的條件，其收入可按“服務業――業”稅目繳營業稅，而避免開發后銷售繳納土地增值稅；同時，若企業不符合代建房條件，不論雙方如何簽定協議，也不論其財務會計帳務如何核算，應全額按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。如：全部結算收入為1000萬元，代建手續費330萬元，不能符合“代建房”要求則應納營業稅1000*5%=50萬元；若符合則應納營業稅330*5%=165萬元

2合作建房的籌劃點。稅法規定，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收。企業應用足用好這一優惠政策。

五、銷售與裝修分開，分散經營收入。

隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，若企業與購房者簽定合同時稍加交通則可取得意想不到的效果。若房地產公司事先設立一家裝修公司，同時與客戶簽定兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用交納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負。

(五)土地使用權的稅收籌劃

房地產企業進行房地產開發，需要擁有土地使用權，獲取、使用土地使用權主要涉及房產稅（涉外企業是房地產稅）、企業所得稅、營業稅等，都有進行籌劃的必要性和可能性。僅以營業稅為例，用足用好稅收傾斜政策便可以起到稅收籌劃的作用。如將土地使用權轉讓給農業生產者用于農業生產、將農業土地出租給農業生產者用于農業生產免征營業稅。

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【關鍵詞】土地增值稅 稅收籌劃 案例分析

本案例房地產項目取得土地使用權成本28000萬元，房地產開發成本（不含土地征用及拆遷補償費）41400萬元，籌資利息支出3470萬元，銷售收入124200萬元。按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》等相關稅收法規、規章的規定，可得增值率28.76%，應繳土地增值稅稅額8321.685萬元(具體計算見附表第一列)。根據土地增值稅計稅基數的組成，擬從轉讓房地產收入、房地產開發成本和利息支出三方面進行納稅籌劃。

一、通過確定適當的轉讓房地產收入進行納稅籌劃

如果該房地產項目是普通住宅，只是增值率略高于20%的臨界點，則可以通過適當降低售價使增值率低于20%。即根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》“第十一條納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅”的規定，進行免征土地增值稅的納稅籌劃。這樣不但能加快銷售速度，節約貸款利息，而且能夠獲得更高的實際稅后利潤。

舉例來說，如果該項目正常定價銷售收入是116000萬元，則增值額19951萬元，增值率20.77%，需繳納增值稅（30%），稅后利潤（指增值稅后，下同）為：19951×（1－30%）=13965.7萬元。如果降低售價，比如銷售收入降到115000萬元，增值率19.79%，可免征增值稅，增值額19001.25萬元就是凈利，高于前一種情況的13965.7萬元（具體計算見附表第二、三列）。

當然，如果實際價格可以賣的較高，則一味降低價格的稅后利潤不一定高。比如本案實際增值率28.76%，稅后凈利19417.27萬元就高于免征的19001.25萬元。另外，不是所有項目都符合普通住宅標準。

二、通過適當增加房地產開發成本進行納稅籌劃

近幾年裝修商品房的銷售日益受到廣大消費者的歡迎，同時根據2006年12月28日國家稅務總局的國稅發[2006]187號國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》第四點土地增值稅的扣除項目（四）“房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本”的規定，可以將原來毛坯房裝修后銷售，從而進行納稅籌劃。

假設該企業發生裝修成本共計為13800萬元，因銷售裝修過的房產，銷售收入增加13800/（1－5.025%）=14530.14萬元（假設該企業在裝修項目上不再賺取利潤，銷售收入增加部分的營業稅和河道管理費由購房者承擔），則按有關稅收法規、規章的規定可得應繳土地增值稅稅額7286.685萬元，從而少繳土地增值稅8321.685－7286.685=1035萬元。原因在于房屋裝修費計入房地產開發成本，在計算“財政部規定的扣除項目”時可以加計20%，使得扣除項目金額增加（具體計算見附表第四列）。

三、通過選用不同的利息支出扣除方法進行納稅籌劃

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條（三）中關于利息支出扣除項目之規定：“凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定”。即當納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×5%以內；納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×10%以內。

該企業為房地產項目公司，其業務就是開發這個地塊，所以利息支出可以全部歸集在這個項目上。房地產開發是資本密集型產業，所需資金量極大，僅靠股東投入的權益資本是遠遠不夠的，所以該企業的外方股東會籌措其投資的中國境內其他全資子公司的富余資金暫借給該企業周轉，此時關聯方之間的借款如何操作對土地增值稅的納稅籌劃就顯得尤為重要。

企業是否要提供金融機構貸款證明，關鍵在于實際發生的利息支出占稅法規定（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）的比例。如果實際發生的利息支出比例超過5%，則提供金融機構貸款證明是較為有利；如果沒有超過5%，則不提供金融機構貸款證明較為有利。

該企業取得土地使用權支付的金額28000萬元，房地產開發成本41400萬元，則利息支出的臨界點為（28000+41400）×5%=3470萬元。

假設該企業實際發生的利息支出超過3470萬元，達到3700萬元（該利息支出未超過商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，且關聯方之間借款通過商業銀行進行委托貸款），則按有關稅收法規、規章的規定可得應繳土地增值稅稅額8252.685萬元。因為利息支出能夠全額計入扣除項目金額中，且金額大于（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×5%，使得扣除項目金額增加（具體計算見附表第五列）。

假設該企業實際發生的利息支出小于3470萬元，只有3000萬元（該利息支出未超過商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，且關聯方之間借款通過商業銀行進行委托貸款），則按有關稅收法規、規章的規定可扣除項目金額95991.05萬元，應繳土地增值稅稅額：（124200-95991.05）×30%=8462.685萬元。

因為利息支出金額小于（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×5%，使得扣除項目金額減少，增值額增大，反而會多繳土地增值稅8462.685－8321.685=141萬元[（3470萬元-3000萬元）×30%]。

這種情況下，關聯方之間的借款就不能通過商業銀行進行委托貸款，從而滿足“不能提供金融機構貸款證明的”要求，房地產開發費用按（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×10%計算，可以少繳土地增值稅141萬元。

四、土地增值稅納稅籌劃應注意的問題

從上面的分析可以看出，房地產開發企業進行土地增值稅納稅籌劃的空間還是比較大的，但在進行土地增值稅納稅籌劃時應注意以下幾點。

1、納稅籌劃應該具備超前意識。土地增值稅納稅籌劃應該從項目的可行性論證、設計、規劃到項目的施工、決算貫穿始終。例如在本案例中，由于設計方案中已確定部分房產的單套建筑面積超過了140平方米的普通住房標準，所以就無法享受“建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅”的優惠政策。如果經濟業務已經發生，相應的納稅結果已經產生，企業如果因為承擔的稅負較重，就利用隱瞞收入、虛列成本等手段妄圖改變納稅結果，就會演變為偷逃國家稅款行為，會受到法律的制裁。

2、納稅籌劃不能與稅法相抵觸。企業在進行納稅籌劃時不能盲目操作，不能與現行稅收法律、法規相抵觸。納稅籌劃的最終目的是降低稅收成本，減輕稅收負擔，這個目標的實現只能是在合法、合理的前提下進行，而且要被征稅機關所認可。這也就是說，納稅籌劃要具備自我保護意識，要增強法制觀念，熟練掌握稅收法律和法規，熟練掌握有關的會計處理技巧和納稅籌劃技巧。

3、其他應注意的問題。納稅籌劃必須做到業務流程與稅收政策結合，稅收政策與籌劃方法結合，籌劃方法與會計處理結合。同時，在土地增值稅清算時，扣除項目金額中取得土地使用權支付的金額、房地產開發成本、利息支出、其他房地產開發費用和與轉讓房地產有關稅金等，都須提供合法有效憑證；如果不能提供合法有效憑證的，土地增值稅清算時不予扣除。

【參考文獻】

[1] 翟繼光：房地產業如何進行稅收籌劃[J].中國房地產金融，2006（4）.

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關鍵詞：房地產；主要稅種；稅收籌劃策略

一、引言

隨著市場經濟的不斷發展，我國房地產行業也取得了巨大的成就，在推動國家整體發展方面做出了很大的貢獻。房地產行業經過三十多年的發展，其投資總額在國民生產總值中的比重也在不斷提高，據統計，從2008年至2012年的5年時間中，房地產行業的投資總額由3.12萬億元增加到了7.2萬億元。隨著我國國際化步伐加快，國家宏觀調控政策收緊，加上房地產行業投資大、風險高等特點，使得房地產行業的發展面臨著新的挑戰。由原來的“暴利行業”轉變成了“平利行業”。就房地產行業目前現狀來看，競爭比較激烈，行業整體利潤率在下降，尤其是對于一些中小型的房地產企業，其面臨的市場風險更大。而在房地產的成本中，其中有20%的為稅收支出，因此，合理進行稅收籌劃是房地產企業提高利潤的一條有效途徑，房地產企業可根據自身特點，合理管理企業資金，通過稅收籌劃手段降低稅負，進而達到降低成本目的。因此，房地產企業進行稅收籌劃，不僅有助于企業實現價值最大化的財務管理目標，而且很好的貫徹了國家宏觀調控政策，有助于國家產業結構調整和企業資產優化配置。

二、房地產企業稅收主要分布情況

（一）開發建設環節

房地產企業取得土地的方式有兩種，一種是從一級市場通過招投標的方式取得土地使用權，另一種是在二級市場上通過轉讓方式取得土地使用權。不論是在一級市場，還是在二級市場上取得土地使用權時，房地產企業需要支付土地出讓金，與轉讓方簽訂“產權轉移書據”，相應的應該繳納印花稅、契稅。如果房地產企業在開發房產時，占用了耕地面積的還需要繳納耕地占用稅。房地產企業在進行工程建設時，還會涉及到企業所得稅、營業稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設稅及附加等稅種，因工程項目占用土地還需要繳納城鎮土地使用稅。

（二）轉讓處置環節

房地產的轉讓處置主要包括銷售房屋、轉讓土地使用權、贈與房屋或者土地、房屋抵債、股利分配等方式。按照營業稅的征稅管理可知，房地產企業銷售房屋和轉讓土地使用權屬于“銷售不動產，轉讓無形資產”，應該征稅營業稅，相應的就應該繳納城建稅和教育費附加，而房屋銷售又屬于房地產企業的主營業務，因此還應該繳納企業所得稅，土地增值稅等。將房地產作為股利分配進行處置時，需要繳納個人所得稅。

（三）持有使用環節

房地產企業的房屋使用環節主要分為出租房屋或土地以及自用房屋或土地。房地產企業出租房屋或者土地時，需要繳納營業稅、企業所得稅、房產稅以及個人所得稅等，將房屋或者土地自用的，需要繳納房產稅和城鎮土地使用稅，房產稅和城鎮土地使用稅的稅負一般比較低。當房地產企業的房屋處于閑置狀態時，一般不需要負擔稅收負擔?？傊?，在我國，房地產企業的稅收負擔種類比較多。企業需要根據不同稅種的特點進行合理籌劃。

三、房地產企業主要稅種的籌劃策略

（一）營業稅稅收籌劃

營業稅是一種傳統的商品勞務稅，計稅依據為營業額全額，一般不受成本、費用等的影響。對于房地產開發企業來說，營業稅的稅收籌劃通常可以從三個方面進行規劃，一是充分利用營業稅的稅收優惠政策，采用合作建房的方式進行稅收籌劃，一方提供土地使用權，另一方提供建房需要的資金，兩方在合作的基礎上進行房屋建造，對于建成的房屋，合作雙方將按照投資比例分配的房屋價值，對于以土地使用權出資的一方，因為獲得了部分房屋的所有權，應該繳納營業稅，而對于以資金出資的一方則無需繳納營業稅。二是利用建筑承包合同進行稅收籌劃。房地產企業在進行房屋銷售時，一般會將房屋劃分為精裝修房和毛坯房兩種，通常情況下精裝修房的價格比毛坯房要高很多，因而房地產企業如果以精裝修房進行銷售，會增加其稅收負擔。如果房地產企業將房屋分為毛坯房銷售和房屋裝修服務兩種，就可以降低營業稅稅負。對于毛坯房的銷售，按照“銷售不動產”規定，采用5%的營業稅稅率，對于房屋裝修部分，按照“建筑業”規定，采用3%的營業稅稅率，這樣可以節約2%的營業稅。三是合理利用銷售折扣。一般情況下，房地產企業銷售樓盤時都會采取一定的促銷政策，比如利用現金折扣等，如果房地產企業將銷售價款和折扣額開在同一張發票上，就可以以折扣后的銷售額作用營業稅的計稅基礎，從而節省一定的營業稅。因此，房地產企業為了降低營業稅負擔，就可以將樓盤銷售價款和折扣額開在同一張發票上。

（二）土地增值稅稅收籌劃

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【關鍵詞】房地產開發企業，土地增值稅，扣除項目

一、背景情況

房地產企業和其他的行業相比，具有投資金額大、過程復雜、稅種多、負擔重的特點。而通常企業利潤增長的方式有兩種，即提高收入和降低成本。然而，近年來中央出臺了一系列限制房價過快增長的宏觀調控政策，通過高房價來提高房地產企業的利潤，正在變得越來越不現實。采取合理的土地增值稅收籌劃方法，合法的減輕企業的稅收負擔成為企業提高自身競爭力的重要途徑。

就當前現狀看，房地產企業進行納稅籌劃具有一定的必要性。首先，從房地產企業角度來看，房地產企業稅收籌劃可以提高自身納稅意識和企業財務管理水平，有助于實現房地產企業稅后利益最大化。再次，從國家宏觀調控的角度來看，房地產企業稅收籌劃有助于稅收法律法規的完善，同時，也有利于加快稅收與相關法律、法規的相互協調與銜接，使我國法律成為一個相互協調的有機整體，促進國家宏觀調控的順利進行。

二、房地產企業土地增值稅納稅籌劃的具體方法

（一）規避土地增值稅的征收范圍

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得增值收入的納稅人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。簡單說來，滿足土地增值稅的征稅范圍需注意以下三點：第一，國有土地使用權的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍，即轉讓的土地是國家所有的話，不征收土地增值稅；第二，土地使用權、地上建筑物及其附著物的產權要發生轉移，對未發生產權轉讓的形為不征土地增值稅；第三，轉讓房地產要取得收入，而這里的收入是指房地產要發生增值，對未發生增值的原價轉讓形為也是不征稅的。由此看來，房屋的法定繼承、出租、抵押，或是與其他單位進行的代建房行為均不是土地增值稅的征稅形為。而房地產企業在其經營活動中若是可以采用代建房方式，為客戶定向開發房產，以收取一定量的勞務費用方式取得收入的話，可以規避大額土地增值稅，將極大的降低企業的稅收負擔。

（二）增加土地增值額中的扣除項目

轉讓房地產中獲取的增值額是計算土地增值稅的核心，因此，要計算土地增值額，首先必須確定扣除項目的金額。我國相關法律規定，計算土地增值稅所準予扣除的項目包括：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發成本、費用；與轉讓房地產有關的稅金。對房地產開發企業還特別適用其他規定：可以按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本的總價加計扣除20%。根據國稅函[1995]110號文件和國稅函[2010]220號文件相關規定，房地產開發費用扣除可按兩個標準：一是能按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，開發費用按利息支出加上取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的5%計；二是其他情況，則按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%計。我國現行的《土地增值稅暫行條例實施細則》中明確規定：房地產企業可以選擇適當的利息扣除標準進行稅收籌劃。根據這項法律條文，房地產企業可以比較兩種方法計算出的開發費用，恰當地運用相關規定，選擇其中數額較大的進行計算，最終加大扣除項目額。

（三）利用土地增值稅的稅收優惠政策

《土地增值稅暫行條例》第八條第（一）項規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。這里指的普通住宅是指，按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。2005年6月1日起，普通住宅標準應同時滿足：1）住宅小區建筑容積率在1.0以上；2）單套建筑面積在120平方米以下；3）實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。同時，各省、自治區、直轄市可根據當地實際情況自行調整，但上浮比例不得超過上述標準的20%。房地產開發商在建造普通住宅時，適當把增值額控制在20%之內，可獲得國家的免稅優惠從而規避土地增值稅。

再者，條件允許的企業也可開展企業間的投資聯營活動或者是進行合作建房。根據財稅字[1995]048號規定：對于以房地產進行投資聯營的，投資聯營一方以土地（房地產）作價入股或作為聯營條件，將房地產轉讓到投資聯營企業中時，暫免征土地增值稅；而對于一方出土地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，也暫免征土地增值稅。所以，房地產企業在進行經營方式的選擇時，應切實根據國家的相關稅收優惠政策，選擇有利的方式，盡可能達到不繳稅、少納稅的目的。

三、結語

國家出臺的一系列調控房地產市場的政策，從一定程度上遏制了房價上漲的趨勢。房地產開發企業要想通過高房價來提高利潤似乎空間不大，反之，降低企業的成本則成為房地產開發企業增加利潤，提高自身競爭力的重要手段。土地增值稅作為房地產企業的重要稅種，在其應納稅額中比重較大，甚至是略高于企業所得稅，因而，對土地增值稅進行稅收籌劃，是房地產企業的一大課題。在進行納稅籌劃時，除了靈活運用土地增值稅的納稅籌劃方法之外，房地產企業還應該培養自己的專業稅收籌劃人才咨詢專業稅收籌劃機構，把稅收籌劃作為一種高層次的理財活動。

參考文獻：

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[3]付春.調控背景下房地產企業土地增值稅的節稅安排[J].財會月刊，2012（21）：48-49.

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摘要土地增值稅是房地產開發企業的主要稅種之一，如何合理有效的進行土地增值稅的納稅籌劃對房地產企業的發展來說十分必要，本文根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關規定，從可以選用的政策、條件、情形分析，包括不征土地增值稅的政策有兩條;免征增值稅的條件和情形有兩個;可以暫緩征收土地增值稅的情況有三種;還有一些土地增值稅的優惠政策等，通過案例分析對房地產企業土地增值稅納稅籌劃及風險作簡單探析。

關鍵詞房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃

近年來，隨著城市化進程的加快和城市居民住房制度改革的進一步深化，房地產開發行業取得了長足的發展，房地產開發投資對我國經濟增長的貢獻率明顯提高，稅收收入也呈現快速增長的態勢，成為我國地稅收入的重要支柱之一。因此對房地產企業來說，合理進行稅收籌劃，減輕納稅負擔，規避納稅風險很必要，而土地增值稅在房地產企業的稅負構成中占有較大比重，如何有效地進行土地增值稅納稅籌劃對房地產企業的發展來說十分必要。以下簡單探析房地產企業土地增值稅的納稅籌劃并提供風險規避的幾點建議。

一、對房地產企業土地增值稅納稅籌劃的幾點建議

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關規定，目前可以選用的政策、條件、情形包括不征土地增值稅的政策有兩條;免征增值稅的條件和情形有兩個;可以暫緩征收土地增值稅的情況有三種;還有一些土地增值稅的優惠政策等。以下簡單探析：

（一）對不屬于征土地增值稅征稅范圍情形的納稅籌劃

房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途，產權未發生轉移的，不屬于土地增值稅的征稅范圍。所以對于房地產企業而言，在銷售形勢不景氣的時候，可以考慮將房產出租，取得租金收入，由于沒有發生產權的變動，企業只需繳納出租的房產稅，不征收土地增值稅。

（二）屬于根據土地增值稅免征條件情形的納稅籌劃

根據《土地增值稅暫行條例》第八條，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅;增值額超過扣除金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。對此，房地產企業的土地增值稅具有較大的籌劃空間，如果能證明項目是普通標準住宅，并且增值額未超過扣除金額的20%的，就可以享受免征土地增值稅優惠。所以房地產企業在項目規劃時，應考慮普通標準住宅和非普通住宅的區分，分別計算增值額，在普通標準住宅增值率超過20%的臨界點時事先規劃，可以通過適當降低銷售價格，加大成本費用進行籌劃，以獲得免稅待遇，提高稅后利潤。

案例分析一：某房地產控股集團的一分公司，開發某一樓盤，支付的地價款為1.88億元，開發成本及稅金利息等可扣除項目1.82億元，該公司開發標準普通住宅又開發非標準普通住宅和營業用房，其中標準普通住宅收入3.6億元;面積45500平方米，非標準普通住宅收入1.0億元;面積10370平方米。

1.不分開核算普通住宅和非普通住宅

增值率=（4.6―3.7）÷3.7×100%=24.32%

應納土地增值稅=（4.6―3.7）×30%=0.27（億元）

2.分開核算普通住宅和非普通住宅的土地增值稅，按實際測繪面積分攤開發成本。

普通標準住宅的地價款為1.53億元，開發成本及稅金利息等可扣除項目為1.48億元。

增值率=（3.6―3.01）÷3.01×100%=19.6%

土地增值稅=0（億元）

非普通標準住宅按實際測繪面積分攤的地價款為0.35億元，開發成本及稅金利息等可扣除項目為0.34億元。

增值率=（1―0.69）÷0.69×100%=44.93%

土地增值稅=（1―0.69）×30%=0.093（億元）

合計土地增值稅0.093億元。

房地產開發企業不分開核算普通住宅和非普通住宅應交土地增值稅0.27億元，分開核算應交土地增值稅0.093億元，節稅效益明顯。

（三）利用暫免征收土地增值稅的三種情況進行籌劃

房地產企業要達到節稅目的，可以從以下方面籌劃：

1.改出售為投資聯營節稅。

根據《土地增值稅暫行條例》的規定，對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房產再轉讓的，應征土地增值稅。這為房地產企業納稅籌劃提供了空間。如果具備一定條件的企業或公司作為購買方，可以考慮以土地、房產投資入股，再以向購買方轉讓股權的形式達到銷售房地產的目的，這樣可免征土地增值稅，從而為企業獲得節稅收益。

2.利用合作建房節稅。

根據《土地增值稅暫行條例》的規定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。合作建房雙方分得的房產均不含土地增值稅，特別對于公司自用的房產，一方出地，一方出資金，建成后雙方按比例分房，免征土地增值稅，這樣大大降低了房產的成本，節約稅收負擔，實現出資方和出地方的雙贏，這也是一種土地增值稅籌劃的思路。

（四）利用代建方式節稅

房地產的代建行為是指房地產開發公司代客戶進行房地產開發，在開發完成后向客戶收取一定比例代建收入的行為。對房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。 采用代建房方式，不僅可以減輕營業稅負擔，還可以不用繳納土地增值稅，降低了稅收負擔，所以房地產企業可以利用此政策，在開發開始時確定定向用戶，避免開發后再銷售時繳納土地增值稅，從而達到節稅的目的。

（五）對借款利息費用進行籌劃

房地產業開發周期長，專用資金量大，借入資金較多，利息開支較大。在土地增值稅扣除項目中，正確籌劃利息支出是計算房地產開發費用的重要一環。

根據國稅函[2010]220號第三條：房地產企業的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同期同類貸款利率計算的金額，其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

對于房地產開發企業來說，從減輕增值稅稅負的角度，對利息支出的籌劃思路如下：

首先要充分利用借款，避免全部使用自有資金，因為對房地產開發項目來說，開發周期長，資金量大，完全靠權益資本是遠遠不夠的。所以企業要事先籌劃，在計算土地增值稅利息扣除項目時要注意：房地產開發企業從非金融機構取得的借款利息，如果不能提供金融機構證明的，即使能夠按轉讓房地產項目計算分攤并按規定計入財務費用，也不能在土地增值稅前扣除;利息支出不包含逾期利息和罰息。其次對于房地產企業來說需要權衡利息是據實扣除好還是開發費用按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除好。企業應該對整個項目的開支有大體的預算籌劃，如按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算的金額與實際財務費用利息支出相比較，從而選擇有利于企業的扣除金額。

案例分析二：某房地產開發企業開發一標準普通住宅取得收入6.5億元，取得土地使用權所支付的金額2.03億元，房地產開發成本1.35億元，營業稅金及附加稅費0.364億元，假設企業不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，其他房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除，企業的其他房地產開發費用為（2.03+1.35）×10%=0.338億元，另外房地產企業可按財政部規定的加計20%扣除數為0.676億元，這樣增值額1.742億元，扣除項目合計4.758億元，增值率=1.742÷4.758=36.61%，應納土地增值稅=1.742×30%=0.5226億元。

如果企業能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除的利息支出0.54億元，則其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除，扣除金額=（2.03+1.35）×5%=0.169億元，房地產企業可按財政部規定的加計20%扣除數為0.676億元，這樣增值額1.455億元，扣除項目合計5.045億元，增值率=1.455÷5.045=28.84%，應納土地增值稅=1.455×30%=0.4365億元，企業應該選擇據實扣除這樣節稅效果明顯。

如果企業的利息支出為0.135億元，增值額1.86億元，扣除項目合計4.64億元，增值率=1.86÷4.64=40.09%，選擇據實扣除應納土地增值稅=1.86×30%=0.558億元要大于不據實扣除的金額，所以企業要統籌規劃利息開支，選擇有利于節稅的方案。

二、對房地產企業土地增值稅納稅籌劃風險防范的探析

對房地產企業土地增值稅納稅籌劃的同時，我們應考慮到根據國家有關土地增值稅的相關法規，要充分考慮節稅的同時有可能產生的各種風險，要建立合理有效的防范措施。

（一）要考慮納稅籌劃符合相關法律、法規

房地產開發企業在制定納稅籌劃方案中，必須全面了解稅法和政策的相關規定，做出不同的納稅方案，研究適合本企業的節稅活動，進行優化選擇，做出最合理、最合法的稅收籌劃方案。

（二）納稅籌劃應該具有超前性

土地增值稅籌劃應該從項目投資決策前開始納稅籌劃，而不是等到項目結束才想到籌劃，因為等到項目結束時，相應的納稅義務已經確定，往往沒有可以回旋的余地。隨著房地產企業的蓬勃發展和相關法律法規的進一步完善，對土地增值稅納稅籌劃的要求也越來越高。

（三）企業要根據自身實際情況進行籌劃

在以上所談到的利用稅收優惠政策進行的土地增值稅納稅籌劃的方案中，這些思路首先要服從企業實際經營規劃和策略，而且每個企業的差別很大，要根據實際情況，在合理和不違法的前提下進行納稅籌劃，減輕稅收負擔，增加稅后利潤，實現企業利潤的最大化。

參考文獻

[1]中國注冊會計師協會.稅法.北京：經濟科學出版社，2012.

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關鍵詞：房地產企業 稅務籌劃 經濟效應

隨著房地產市場的競爭日益加劇，房地產企業需要靈活運用稅務籌劃手段，在合理承擔自身稅負的前提下，盡可能地降低經營成本和資源浪費。學術界和實業界都對房地產企業稅務籌劃做出了較為系統而全面的研究，在制度安排和技術創新方面都有所突破[1]。然而，隨著市場環境的變化和經營條件的轉變，房地產企業稅務籌劃面臨著兩大問題需要去解決：一是新稅制的頒布和實施對房地產企業稅務籌劃帶來的影響分析；二是緊縮性的房地產調控政策對房地產企業稅務籌劃帶來的影響分析。

鑒于此，本文在充分分析新的市場經濟環境條件的基礎上，分別從理論和實踐兩個角度，全面而深入地分析了房地產企業稅務籌劃的經濟效應，為房地產企業在新的政策條件下合理稅務籌劃提供有力的思想指導和技術支持。一方面，本文運用理論工具對房地產稅務籌劃的經濟效應做出了深入解析，探求房地產稅務籌劃的內在經濟規律；另一方面，本文分別對開發建設環節、交易環節和保有環節中的稅務籌劃經濟效應做出全面分析，從實踐環節增強房地產稅務籌劃的執行效果。

1 房地產企業稅務籌劃的經濟環境分析

隨著商品房市場機制的不斷發展和完善，房地產企業也正在經歷著市場化的變革。稅務籌劃的興起，既是房地產行業市場化的重要表現，也是企業積極參與市場競爭的必然選擇。因此，宏觀的經濟環境和行業特點，無疑對房地產企業的稅務籌劃起著十分重要的作用。本文將從房地產行業發展特點的角度，充分說明稅務籌劃的必要性和可行性。

房地產企業的經營特點主要表現在以下幾個方面：

1.1 資金密集型 房地產企業屬于資金密集型經營模式。也就是說，在所有資源配置的過程中，資金要素對房地產企業的發展起著決定性作用。由于房地產企業對資金的市場需求巨大，加之投資回報周期較長，資金鏈的安全性成為房地產企業首要考慮的問題。

1.2 生產復合性 從生產過程角度看，房地產企業屬于生產復合型的經營方式。換句話說，房地產企業的經營過程十分復雜，涉及到的生產環節眾多，需要從宏觀層面和微觀層面恰當的處理好資金的分配關系，以保證各個環節的工作正常進行，減少不必要的經營風險。

1.3 產業帶動性 從產業角度分析，房地產企業屬于產業帶動型經營模式，在整個產業系統中起到引領的作用。房地產企業的發展壯大，將會促進地區娛樂、餐飲、公共服務等社會服務體系的建立和完善，形成產業互動機制。

正是基于房地產企業的經營特點，我們不難發現，稅務籌劃已經成為影響房地產企業資金周轉和經濟效益的重要因素之一。稅務籌劃在房地產企業的不同經營階段具有不同的特點，需要縱觀取得環節、交易環節和保有環節的經營特點來合理安排稅務籌劃工作。

在此基礎上，本文分別從取得環節、交易環節和保有環節的稅務特點出發，由理論分析和實踐經驗相結合，全面而系統地分析稅務籌劃對房地產經營產生的經濟效應。

2 稅務籌劃經濟效應的理論分析

稅務籌劃是市場經濟的重要組成部分，不僅不是對市場經濟的效率性造成負面作用，相反可以提高整個社會的資源配置效率，增強社會福利，是市場主體主動運用市場機制實現自身利益最大化的有效工具[2]。

從博弈論角度看，稅務籌劃有助于實現微觀市場主體和公共政府部門的“納稅均衡”，促進社會福利的最大化。之所以如此，是因為微觀市場利益與公共利益之間存在著相對均衡的博弈關系，稅務籌劃可以有效矯正資源配置的非效率性，使得在保證政府征稅需求的情況下，納稅主體選擇理性的調整方法，降低自身的稅負水平。從利益相關者角度看，稅務籌劃有助于協調企業的經濟責任和社會責任之間的利益關系。稅務籌劃是企業積極參與市場活動的重要表現，一方面可以充分自身內部資源，以最少的成本投入實現最大的經濟利益；另一方面可以在承擔納稅的社會責任的基礎上，理性降低納稅數額，有利于促進市場機制的資源配置效率的提升。從社會契約論角度看，稅務籌劃有助于規避微觀市場主體在納稅方面的道德風險。由于稅收是在公共產品需求的情況下而產生的，市場主體需要按照既定的契約要求承擔自身的稅負責任。稅務籌劃則為市場主體在處理公共產品服務和自身經濟增長之間提供了有效的調整工具，減少了道德風險的可能性。

以上分析，不難看出，稅務籌劃是市場機制充分發揮作用的重要表現，有利于提高市場主體的經濟利益，增強社會福利。在此基礎上，本文要分別對房地產企業各個環節的稅務籌劃經濟效應進行分析。

3 房地產企業開發建設環節中稅務籌劃的經濟效應分析

在開發建設環節中，籌資方式是影響房地產企業稅務籌劃的經濟效應的重要因素[3]。選擇合理的籌資方式，充分利用籌資方式的稅收優惠條件，有助于降低房地產企業的資金占用，為稅務籌劃提供較大的空間和手段選擇。

籌資方式一般由融資籌資和銀行貸款兩種形式。而確定利息費用扣除方式籌劃的臨界點是選擇融資方式的關鍵。如果利息費用扣除方式的籌劃臨界點小于企業的利息費用，那么，房地產企業的理性選擇就要按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出；如果利息費用扣除方式的籌劃臨界點大于企業的利息費用，那么，房地產企業就不能按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出。只有這樣，房地產企業才能在開發建設環節中盡可能地降低自身的稅負承擔水平，避免不必要的稅收支出，以便提高企業的整體市場競爭力。

4 房地產企業交易環節中稅務籌劃的經濟效應分析

房地產企業的交易環節涉及到的稅收種類繁多，稅務籌劃技術安排較為豐富。本文將從定價策略和利用稅收政策兩個方面分別解析稅務籌劃的經濟效應。在定價策略方面，房地產企業首先要解決的問題是稅收臨界點的確定[4]。稅收臨界點的合理確定，有助于房地產企業準確評價房屋售價和被扣除項目數額的大小關系。經驗表明，如果房屋售價約為被扣除項目數量的1.285倍，那么，房地產企業的定價策略是具有經濟性的。在這種情況下，房地產企業可以享受營業稅的優惠政策，起到降低自身稅負的目的。在利用稅收政策方面，房地產企業需要充分理解新稅法的具體做法。一方面，房地產企業可以充分利用現金折扣的促銷方式，減少財務報表中的房屋銷售數量，起到降低稅基的作用；另一方面，房地產企業可以通過贈送勞務服務的優惠方式，降低房屋銷售收入，減少自身應該承擔的稅負水平。

5 房地產企業保有環節中稅務籌劃的經濟效應分析

保有環節中的房地產企業稅務籌劃的經濟效應因經營方式的不同而存在差異。一般而言，房地產企業在保有環節中的經營方式主要分為對外租賃和自行經營兩種方式。房地產企業對外租賃房屋，則會增加租賃收入；如果采用自行經營方式，可以獲得投資利益[5]。稅務籌劃則在兩種經營方式下產生不同的經濟效應。如果房地產企業對外出租房屋，那么在獲得租賃收入的情況，也要承擔因為租賃而產生的稅負義務。這樣的話，房地產企業自身承擔的稅負水平就會增加，對財務工作產生了較大的成本支出。如果房地產企業通過合理的投資渠道自行經營房屋，將租賃業務轉換為投資業務，那么不僅可以獲得數量客觀的投資收益，與此同時，也可以有效規避因為租賃而產生的各種稅負，從而在很大程度上減少自身承擔的稅負水平[6]。合理的稅負籌劃可以使得房地產企業獲得良好的經濟收益。

6 小結

通過以上分析，本文得出以下結論

6.1 稅收籌劃可以有效減輕房地產企業的稅負水平，起到積極的經濟效應。無論從理論角度，還是從技術操作角度，稅收籌劃積極的經濟效應是不可否認的，不僅可以有效降低房地產企業的稅負水平，而且，也可以有效提高社會資源的配置效率，增強整個社會的民眾福利。

6.2 稅收籌劃在不同環節中的經濟效應存在差異。由于房地產企業的經營過程分為開發建設環節、交易環節和保有環節，該三個環節各具生產經營特點，而且涉及到的稅收結構也存在差異，所以，稅收籌劃對于減輕房地產企業的稅負水平也就不同，則產生的經濟效應則存在程度上的差異。

參考文獻：

[1]李大明.論稅收籌劃的稅收理論依據[J].稅務研究.2003，（05）.

[2]曲曉輝.論長期股權投資財務決策的稅務問題[J].稅務與經濟.2006，（01）．

[3]張英明.納稅籌劃與企業戰略[J].經濟與管理.2006，（09）．

[4]黃黎明.稅收籌劃理論的最新發展——有效稅收籌劃理論[J].涉外稅務.2004，（02）.

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所謂的稅收籌劃，就是采用合理、合法的手段，達到企業稅收最小化的目的。那么如何能夠即合理又合法地避稅呢？這除了要充分利用各個稅種的稅率特點外，主要靠的還是國家提供的各種稅收優惠政策。稅收優惠政策是國家給予的“陽光”政策，利用得好，納稅人就能夠享受到減稅甚至免稅的優厚待遇。下面以房地產行業中常見的土地增值稅為例，談談稅收籌劃的幾種方法。

一、分散收入法

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物的單位和個人，就其所取得的增值額而征收的一種稅。增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額，土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和稅法規定的四級超率累進稅率計算征收。

在累進稅制下，收入的增長預示著相同條件下增值額的增長，土地增值稅的稅率從30%-60%，共設四個級次，增值額越大，其適用的稅率也就越高，相應的應納稅額也就會增大。檔次爬升現象會使得納稅人的稅負急劇上升，因此如何合理、合法地分散收入，便成了降低稅負的關鍵。在房地產行業中，分散收入的常用方法有：

1.將可以分開單獨處理的部分從整個房地產中分離。假定某房地產開發企業準備出售一幢房屋以及土地使用權，房屋的市場價值是500萬元，其所含各種附屬設備的價格約為100萬元。如果該企業和購買者簽訂合同時，對房屋價格和附屬設備的價格不加區分，而是將全部金額600萬元以房地產轉讓價格的形式在合同上體現，則相同條件下的增值額無疑會增加100萬元，相應地應納稅額也就會增大。但是如果該企業和購買者簽定合同時，僅在合同上注明500萬元的房地產轉讓價格，同時簽訂一份附屬辦公設備購銷合同，則問題迎刃而解，不僅可以使得增值額變小，從而節省應繳納的土地增值稅稅額，而且由于購銷合同適用0.3‰的印花稅稅率，比產權轉移書據適用的0.5‰稅率要低，還可以節省不少印花稅，可謂一舉兩得。

2.分散收入的另一種做法是分多次簽訂售房合同。當所開發的住房初步完工但還沒有安裝附屬設備以及進行裝璜、裝飾時，房地產開發企業便可以和購買者簽訂房地產轉移合同；當附屬設備安裝完畢或裝潢、裝飾完畢后，房地產開發企業再和購買者簽訂附屬設備安裝及裝璜、裝飾合同，這樣該房地產開發企業只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業稅征稅范圍，不用計征土地增值稅。營業稅的稅率比土地增值稅的稅率要低得多，這樣就使得納稅人的應納稅額有所減少，達到了降低稅負的目的。

二、增加扣除項目金額法

上面已經講過，增值額的大小直接影響著納稅人稅負的高低。增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額，適當地增加扣除項目金額可以有效地降低增值額。

稅法規定的扣除項目共有五項：取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、與轉讓房地產有關的稅金以及財政部確定的其它扣除項目。其中財政部確定的其它扣除項目主要是指對從事房地產開發的納稅人，允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20%的扣除。從中我們可以看出，若想適當地增加扣除項目金額，只能從房地產開發成本和房地產開發費用兩方面著手。

1.房地產開發成本指的是納稅人開發房地產項目實際發生的成本，這些成本允許按實際發生數扣除。它主要包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費以及開發間接費用等。如果納稅人能夠在稅法允許的范圍內，最大限度地擴大成本的列支比例，就可以達到節稅的目的。

2.房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。稅法規定，納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：

利息+（取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本）×5%（注：利息最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額），否則應按下式計算扣除：

（取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本）×10%

由此可見，如果納稅人的借款數額較大時，按第一種方式計算扣除比較有利于納稅人節省稅款。如果納稅人的借款數額較少，則利息支出也相應較少，這時，納稅人可以采取故意不按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構的貸款證明等方法，使稅務機關按照第二種方法計算扣除金額，從而達到節稅的目的。

三、利用稅收優惠政策法

1.按照稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%時，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就將全部增值額按規定計稅。根據此項規定，從納稅籌劃的角度考慮，如果納稅人想要降低稅負，就應綜合考慮增值額增加所能帶來的收益和放棄起征點的優惠所增加的稅收負擔兩者之間的關系，從而選擇適當的開發方案，避免因增值率稍高于起征點而造成稅負的增加。下面分別說明這兩種情況下的籌劃策略。

第一種情況：享受起征點的稅收優惠。假定某房地產開發商建成一批商品房待售，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項目的金額為500；

則當其銷售這批商品房的價格為x時，相應的銷售稅金及附加為：5%×（1+7%+3%）x=5.5%x.

式中，5%為營業稅；7%為城市維護建設稅；3%為教育費附加；

這時，其全部允許扣除項目金額為：500+5.5%x.

根據有關起征點的規定，企業享受起征點稅收優惠的最高售價應滿足：x-（500+5.5%x）（500+5.5%x）=20%即：x=1.2（500+5.5%x）

解以上方程，得x=642.40；

此時，全部允許扣除項目金額=500+5.5%×642.40=535.33

也就是說，開發商只有將其銷售額控制在642.40以內，才能享受到免征土地增值稅的稅收優惠，否則將全額征稅。

第二種情況：如果企業想通過提高售價達到增加收益的目的，則當增值率略高于20%時，即應適用“增值率在50%以下，稅率為30%”的規定。沿用上例，假定此時的售價為642.40+y（式中y為提高的售價）；相應的允許扣除項目金額應當提高5.5%y（為銷售稅金及附加的增加額）；

這時，全部允許扣除項目的金額=535.33+5.5%y；

增值額=（642.40+y）-（535.33+5.5%y）=107.07+94.5%y；

企業應交納的土地增值稅=（107.07+94.5%y）×30%=32.12+0.28y

若企業欲使提高售價帶來的收益超過因突破起征點而新增加的稅收，就必須使y>32.12+0.28y

即y>44.61.

此時的售房價格最少應為642.40+44.61=687.01

也就是說，只有售房價格高于687.01時，企業才能達到通過提高售價獲取更大收益的目的。

2.利用稅收優惠政策進行土地增值稅稅收籌劃的另一個方法就是靈活運用不同的建房方式。

（1）合作建房方式。稅法規定，對于一方出地一方出資的雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。但如果建成后轉讓的，則屬于征收土地增值稅的范圍。根據這一條政策，可做稅收籌劃如下：

假定某房地產開發企業購得一塊土地的使用權準備修建住宅，則該企業可以預收購房者的購房款作為合作建房的資金，這樣從形式上就符合了一方出土地、一方出資金的條件。一般而言，一幢住房中土地支付價所占比例應該比較小，這樣房地產開發企業分得的房屋就較少，大部分由出資金的用戶分得自用。在該房地產開發企業售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在房地產開發企業建成后，轉讓屬于自己的那部分住房時，才就這一部分繳納土地增值稅，從而達到降低稅負的目的。

（2）代建房方式。主要是指房地產開發企業代客戶進行房地產的開發，開發完成后向客戶收取代建房收入的行為。對于房地產開發企業來說，由于房地產的產權自始至終是屬于客戶的，沒有發生轉移，故其取得的收入屬于勞務性質的收入，應當征收營業稅，而不是土地增值稅的征稅范圍。

由于建筑行業適用的稅率是3%的比例稅率，與土地增值稅相比，稅負明顯較低，因此，如果房地產開發企業在開發之初便能確定最終的購買用戶，就完全可以采用代建房方式進行開發，而不采用稅負較重的開發后銷售方式。這時，房地產開發企業可以用客戶的名義取得土地使用權和購買各種材料設備，也可以協商由客戶自己取得和購買，只要注意從最終形式上看房地產權屬沒有發生轉移便可以了。

以上是進行稅收籌劃的幾種常見方法，在實際操作中，納稅人應當具體問題具體分析，靈活運用稅收政策，這樣才能減少納稅風險，找到不違反稅法的籌劃空間。