導(dǎo)語：如何才能寫好一篇物業(yè)公司員工管理制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

全體員工均為公司物業(yè)轄區(qū)的管理人員，無論其工作崗位、分工，需共同遵循以下制度。

一、接待來信來訪來電投訴制度

為了實現(xiàn)“管理無盲點，服務(wù)無挑剔，業(yè)主無怨言”的管理目標(biāo)，不斷完善管理體系，提高員工素質(zhì)，不斷改進服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格認真對待業(yè)主（住戶）反饋的每一信息，特制定本制度：

1、實行“首問責(zé)任制”，公司每一位員工，無論其部門分工，均有義務(wù)接受業(yè)主的任何來訪來電、投訴，統(tǒng)一傳遞到辦公室。屬于自己職權(quán)范圍內(nèi)或能夠給予解決的，應(yīng)當(dāng)場予以解決；不屬于自己職權(quán)范圍內(nèi)或不能予以解決的，不得任何理由推托、回避，應(yīng)將業(yè)主（住戶）反應(yīng)的問題當(dāng)場予以接待，而后轉(zhuǎn)告相應(yīng)部門。第一接待人負責(zé)跟蹤這項服務(wù)建議處理的情況直至客戶滿意為止。

接待服務(wù)建議時應(yīng)對處理時間做出適當(dāng)?shù)某兄Z，盡量在最短的承諾時間內(nèi)處理完畢，因故未能在承諾時間內(nèi)處理的應(yīng)及時通知對方，爭取取得理解。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的情況。承諾時間最好控制在1

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2天，一般不超過一周，特殊情況除外。處理完畢后，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認的應(yīng)該留簽字記錄，并告知第一接待人。

2、每一位員工都有責(zé)任收集來自業(yè)主（住戶）關(guān)于小區(qū)管理的看法、建議、意見等。

3、公司員工接聽所有來電時，第一句必須為：“您好，靖宇縣建筑公司物業(yè)”。

4、受理投訴時，必須熱情接待，主動詢問，面帶微笑，不得推諉、無理拒絕，并做到一視同仁。

5、當(dāng)被投訴者受理投訴時，受理者必須如實記錄，不得提出回避。

6、對投訴內(nèi)容要認真記錄，及時派人處理或向主管匯報并在24小時內(nèi)予以解決或答復(fù)，做到事事有著落，件件有回音。

7、凡由市政設(shè)施如水、電、氣、道路、郵電、通訊等所引起的住戶投訴，應(yīng)努力做好解釋工作,積極同市政有關(guān)部門辦理交涉,盡早為業(yè)主排憂解難,決不允許推托了事.

8、員工應(yīng)認真做好本職工作，積極為業(yè)主提供滿意的管理服務(wù)，減小投訴，把矛盾消滅在投訴之前。

9、對業(yè)主的投訴應(yīng)及時進行分析總結(jié)，對反復(fù)出現(xiàn)的問題，應(yīng)組織有關(guān)部門進行深入探討并找出解決辦法，防止重復(fù)發(fā)生。

10、對投訴要記錄，投訴資料要存檔。

二、員工文明服務(wù)要求

1、熱愛本職工作：

①要樹立干好服務(wù)工作的職業(yè)志向，熱愛本職工作。

②刻苦學(xué)習(xí)，不斷完善和提高管理和專業(yè)技術(shù)水平。

③待業(yè)主如親人，熱情服務(wù)，盡職盡責(zé)做好工作。

2、文明管理：

①儀態(tài)端莊：衣著打扮端莊、整潔，給業(yè)主有一個美的感覺，使人感到親切、和藹。

②語言謙遜：在接待業(yè)主過程中，語言要力求文雅、謙恭準(zhǔn)確，務(wù)必做到“四個不講”即：“不講低級庸俗的口頭語、不講臟話、不講諷刺挖苦話、不講與管理無關(guān)的閑話”。不能取笑人、不能訓(xùn)斥人、不報復(fù)人。

③主動熱情：在服務(wù)過程中要做到：“三個一樣”即：“對待生人與熟人一個樣，大人與小孩一個樣，忙時閑時一個樣”。

④優(yōu)質(zhì)服務(wù)：對業(yè)主負責(zé)就是對公司負責(zé)，處處應(yīng)多為業(yè)主著想，為業(yè)主提供各種便民服務(wù)。

⑤講誠信：誠信無欺是公司每一位員工應(yīng)有的工作作風(fēng)，也是我們經(jīng)營管理中職業(yè)道德的一個重要內(nèi)容，為此在工作中要實事求是，做到言而有信，嚴(yán)守信用。

三、員工廉潔工作制度

1、在工作中堅持原則，秉公辦事，不徇私情。

2、自覺抵制不正之風(fēng)，嚴(yán)守法紀(jì)。

3、不以權(quán)謀私，不利用工作之便占公司和業(yè)主的便宜。

4、不在上班時間干私活，不用公司通訊設(shè)備進行私人活動和聊天等。

5、業(yè)余時間，不利用公司機具、材料向業(yè)主承攬私活。

6、不亂收費或收費不開收據(jù)。

7、不利用工作的特殊性質(zhì)，對流動、外來人員進行敲詐勒索。

8、不以次充好，弄虛作假，欺騙業(yè)主，賺取物價差額。

9、維護公司利益，遵守公司機密。

10、不利用公款拉私人關(guān)系請、吃、喝。

11、不挪用、拖欠和侵吞公款。

12、不索取或收受賄賂、好處，要潔身自好。

13、節(jié)約用水、用電，不浪費公司用品，堅持勤儉節(jié)約。

14、不得利用工作之便，要求享受商業(yè)網(wǎng)點提供優(yōu)惠服務(wù)和物價。

15、不在報銷憑據(jù)中作假、謊報、多報。

16、不利用工作之便和業(yè)主對公司的信任，私下向業(yè)主推銷產(chǎn)品，賺取外快。

五、對外服務(wù)工作管理制度

1、思想面貌：細心、周到，要體現(xiàn)本公司高尚的精神面貌。

2、上班紀(jì)律：上班時間根據(jù)公司工作安排，每天必須先到公司報到，然后外出工作；工作結(jié)束后，必須及時到公司簽到；上班時必須佩戴工作證，以便接受業(yè)主、住戶監(jiān)督。

3、服務(wù)質(zhì)量：根據(jù)客戶的要求，按質(zhì)、按量、按時完成，以保證業(yè)主、住戶滿意。在工作中嚴(yán)格遵守四不準(zhǔn)原則：不喝業(yè)主的水，不抽業(yè)主的煙，不吃業(yè)主的飯，不接業(yè)主的禮品。

4、工作檢查：公司將不定期的進行工作檢查，聽取業(yè)主、住戶反映，如業(yè)主、住戶反映該工作人員不能勝任時，公司通過核實后，將作辭退處理。

5、工作人員如損壞住戶財產(chǎn)，視損壞程度，扣獎金或照價賠償。

6、凡業(yè)主、住戶付給服務(wù)費一律交公司，并開具發(fā)票，若私自收取小費者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，扣工資或獎金，情節(jié)嚴(yán)重者作辭退處理。

7、管理要分工劃分區(qū)域，落實到人頭，包干管理，作為年末考核標(biāo)準(zhǔn)。

8、新建工程要提出合理建議（如繪制水暖電布置圖），并如實反映各施工維修情況。

9、建立小區(qū)實際規(guī)劃圖。

10、對小區(qū)外網(wǎng)管線井，重新繪出平面圖，給維修施工做好基礎(chǔ)和參考。

附：物業(yè)管理區(qū)劃為以下三個區(qū)

1、鼎盛十一棟

2、新興十棟（建設(shè)局前一棟）

3、沿江七棟

物業(yè)人員表：

副經(jīng)理：馮聚恒

科長：祖洪剛

科員：隨廣東

董存會

后勤：張苓

張沖

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篇2

1、物業(yè)監(jiān)督管理堅持完善工作職責(zé)，完善監(jiān)督機制，代表甲方認真履行監(jiān)督義務(wù)，嚴(yán)格按合同約定考核獎罰，實行日常檢查區(qū)域設(shè)衛(wèi)生監(jiān)督員專人負責(zé)，責(zé)任到人，每日深入病區(qū)巡查、記錄與反饋，中旬班長帶領(lǐng)檢查，月末由科主任帶領(lǐng)班組長、衛(wèi)生監(jiān)督員及物業(yè)公司負責(zé)人共同深入病區(qū)現(xiàn)場檢查考核，并與護理部、住院病人考核打分相結(jié)合的三級監(jiān)督管理辦法，加強一線巡查及考核力度，隨時監(jiān)督檢查，不定期地抽查，發(fā)現(xiàn)問題及時督促整改，做到了有人查、有人管，有書面反饋，月末根據(jù)考核得分依據(jù)合同進行獎罰和付款，對乙方起到了很好的監(jiān)督作用，整個醫(yī)療區(qū)域及公共區(qū)域衛(wèi)生合格，在各種檢查中受到好評，未給醫(yī)院造成扣分，完成了醫(yī)院交給的監(jiān)督管理任務(wù)。

2、醫(yī)療垃圾管理醫(yī)院醫(yī)療垃圾的收集、轉(zhuǎn)運和暫存地的管理也是我科較重要的一項工作，是配合醫(yī)院感染管理較重要的一環(huán)。我科在醫(yī)療垃圾的管理中嚴(yán)格按醫(yī)院及上級要求執(zhí)行，配備專人管理，重新制定和完善了醫(yī)療垃圾暫存地管理制度及工作職責(zé)。要求和強調(diào)物業(yè)公司員工嚴(yán)格按要求負責(zé)收集、打包、貼簽、登記、轉(zhuǎn)運，要求暫存地管理人員認真登記交運，及時對暫存地進行清洗消毒，做好本職工作。我科對此進行經(jīng)常性的監(jiān)督和抽查，力爭在各級檢查中在軟件方面合格達標(biāo)，不給醫(yī)院造成扣分。由于我院醫(yī)療垃圾暫存地年久失修，設(shè)施破舊落后，在歷次檢查中硬件不符合暫存要求，12月我科配合院基建科、感染管理科已完成對醫(yī)療垃圾暫存地進行新建工作的選址和計劃上報等工作。

3、完成廁所除味工程由于醫(yī)院人員過多、人員較集中的公共場合的屬性，以及門診樓、內(nèi)科樓廁所設(shè)施陳舊落后、外科裙樓廁所無透氣排風(fēng)設(shè)施等問題，廁所臟、異味重，一直是醫(yī)院的老大難問題。今年五月，我科經(jīng)過考察了解一些賓館、飯店衛(wèi)生間的除味設(shè)施，在醫(yī)院及主管領(lǐng)導(dǎo)的支持下，我們對整個醫(yī)療區(qū)域的公共衛(wèi)生間投入了少量資金，配裝了電子除味劑盒，加之要求保潔員工勤沖洗、勤打掃，個別公廁配備專人專守管理，我科勤檢查，加強管理和監(jiān)督，在實施了以上措施后，公廁管理得到了明顯改觀，異味得到了較好地控制。

4、完成突發(fā)、應(yīng)急工作在今年五月玉樹抗震救災(zāi)及八月舟曲搶險救災(zāi)特殊戰(zhàn)斗中，作為不可或缺的后勤保障，我科全體員工包括聘用員工及物業(yè)公司員工，積極配合醫(yī)院行動，隨叫隨到，積極準(zhǔn)備電梯、搬運及保潔應(yīng)急預(yù)案，醫(yī)院及傷病員的需要就是我們的指令，積極協(xié)調(diào)，克服各種困難保證完成了任務(wù)。我們的合同工人及物業(yè)公司員工，不分節(jié)假日及休息時間，隨時做好電梯拉運、傷病員搬運及病房的保潔消毒、垃圾運送及送氧氣工作，很好地配合醫(yī)院及臨床完成救災(zāi)及傷病員救治工作。

5、控?zé)煿ぷ髡J真完成院“控?zé)熮k”交給的控?zé)煻綄?dǎo)任務(wù)，發(fā)放控?zé)熜麄鞑牧?萬余份，完成督導(dǎo)控?zé)熡涗?本，填寫表格80余份。在上級文明辦的無煙醫(yī)院評比檢查中受到表揚和好評。

6、其它工作

（1）、完成了新一年三個物業(yè)合同書的起草修定工作。在原有基礎(chǔ)上完善各種管理辦法、考核辦法、調(diào)查問卷及衛(wèi)生管理標(biāo)準(zhǔn)等文件10余份。

（2）、全科職工積極配合“五一’、“合唱節(jié)”、“國慶節(jié)”等大型活動，加班加點圓滿完成了院容、院貌裝飾、搭建、搬運等各項工作。

（3）于4月、10月兩次對內(nèi)科樓、外科樓、營養(yǎng)樓進行全面統(tǒng)一滅蟑螂工作。

（4）認真完成了醫(yī)院的綠化、養(yǎng)護工作及全院生活垃圾的轉(zhuǎn)運工作。

（5）認真完成醫(yī)院下達的各種臨時性工作任務(wù)418項，投入人力1388人次。

2012年工作計劃

1、物業(yè)管理方面，進一步完善管理制度，加大監(jiān)督考核力度，增加檢查人力，切實為醫(yī)院創(chuàng)造良好的就醫(yī)環(huán)境。

篇3

 

一、上半年主要工作情況總結(jié)：

（一）勞動關(guān)系管理

做好日常勞動關(guān)系管理，累計辦理人員新入職XX人，員工離職手續(xù)XX人，續(xù)簽勞動合同XX人。

根據(jù)集團統(tǒng)一安排部署，組織公司及所屬各三級公司員工按標(biāo)準(zhǔn)填報員工花名冊并及時報送。按時向集團報送各類統(tǒng)計報表，并向公司領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門提供給數(shù)據(jù)支持。

（二）薪酬福利管理方面

1、薪酬福利管理日常工作

做好2017年年終績效和2018年月度薪酬核算發(fā)放工作，做好社保公積金月度繳納和基數(shù)調(diào)整工作，做好假勤管理、勞動關(guān)系管理和補充醫(yī)療保險報銷，確保核算準(zhǔn)確，發(fā)放及時，工作高效。

2、員工補充醫(yī)療保險續(xù)保

年初提請職代會審議員工補充保險供應(yīng)商服務(wù)水平和產(chǎn)品條款，報總經(jīng)理辦公會議定后，完成了續(xù)保工作。

3、薪酬行業(yè)對標(biāo)與子公司薪酬體系改革

年初與權(quán)威HR數(shù)據(jù)服務(wù)商合作，協(xié)助物業(yè)公司進行物業(yè)管理業(yè)務(wù)領(lǐng)域的薪酬行業(yè)對標(biāo)。通過市場對標(biāo)對其薪酬管理進行了診斷分析，為優(yōu)化改進提供了方向，隨后還協(xié)助物業(yè)公司完成了新版薪酬方案的設(shè)計工作。

（三）人力預(yù)算方面

人員總量預(yù)算方面，根據(jù)集團整體部署組織編制了公司及所屬全資子公司人員總量預(yù)算，報集團審批通過。人力成本預(yù)算方面，根據(jù)集團安排，結(jié)合公司管理實際，考慮公司管理需求，科學(xué)預(yù)測，精準(zhǔn)核算，完成年度人力成本預(yù)算編制工作。

（四）績效考核工作

按照公司2017年度業(yè)績考核實施辦法，于2月組織實施了對分管領(lǐng)導(dǎo)(含總經(jīng)理助理、總監(jiān))8人的業(yè)績考核，部門中層及以下員工（含借調(diào)人員）167人的崗位績效考核。

（五） 教育培訓(xùn)工作

1、培訓(xùn)調(diào)研與方案制定

緊密圍繞公司轉(zhuǎn)型發(fā)展，匹配人才能力提升需求，將橫向崗位層級和縱向?qū)I(yè)條線結(jié)合，搭建全方位、多角度、廣覆蓋的培訓(xùn)體系，將“引進來”與“走出去”相結(jié)合，創(chuàng)新培訓(xùn)形式，提升培訓(xùn)體驗，在深入調(diào)研需求并廣泛征求意見基礎(chǔ)上于4月制定了《公司2018年度培訓(xùn)方案》。

2、培訓(xùn)組織實施

根據(jù)培訓(xùn)方案，精心組織，完成了《土地增值稅及發(fā)票實務(wù)培訓(xùn)》、《項目管理沙盤培訓(xùn)》等2次通用類內(nèi)部培訓(xùn)，累計培訓(xùn)130人次；完成設(shè)計、成本和策劃營銷等專業(yè)技能類外派培訓(xùn)10次，累計培訓(xùn)自6個部門的17名員工。

（六）項目公司人力資源統(tǒng)籌管理

根據(jù)公司房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)年檢和稅務(wù)籌劃等業(yè)務(wù)需要，于3月推動公司與項目子公司打包實施人力資源管理事項統(tǒng)籌管理工作。制定了人力資源管理事項統(tǒng)籌管理方案，在時間緊任務(wù)重的情況下完成了項目子公司的社保、公積金、補充公斤進和企業(yè)年金的立戶工作，精細組織，周密安排，在確保平穩(wěn)有序的基礎(chǔ)上，按時完成了公司與項目子公司間38人次的勞動關(guān)系調(diào)整手續(xù)。

（七）巡視配合及整改工作

根據(jù)集團整體部署，做好巡視配合及整改工作。根據(jù)集團招聘專項整改要求，針對既往招聘工作中的重點環(huán)節(jié)于4月底完成自查工作并上報自查報告至集團，配合集團專項工作。按照集團津貼補貼的專項整改要求，已于4月底完成自查工作并上報自查報告至集團，在集團工作領(lǐng)導(dǎo)小組反饋整改意見后，于六月制定了《公司津貼補貼專項實施方案》呈報集團并獲批，擬于7月正式啟動整改工作；原海河地產(chǎn)公司違規(guī)承擔(dān)個人所得稅問題已由海河公司統(tǒng)一制定整改方案，擬于近期按照集團批復(fù)后的海河公司整改要求正式啟動整改工作。

二、下半年人力資源管理重點工作

（一）探索市場化人力資源管控。學(xué)習(xí)借鑒房地產(chǎn)行業(yè)先進經(jīng)驗，積極與集團人力資源部溝通，探索市場化人力資源管控體系，合理劃分管控界面，科學(xué)的確定管控標(biāo)準(zhǔn)，防控風(fēng)險。

（二）做好人力資源制度建設(shè)。結(jié)合集團要求新動向，對人力制度進行查漏補缺，提升人力資源管理規(guī)范化程度，修訂《招聘管理制度》，出臺《用工管理制度》和《補充醫(yī)療保險制度》。

（三）繼續(xù)推進教育培訓(xùn)和人才工作。按照《公司2018年度培訓(xùn)方案》，精心組織，穩(wěn)步推進，下半年培訓(xùn)工作。根據(jù)集團整體部署，做好職稱評審認定申報工作，提升公司人才隊伍專業(yè)水平。

（四）績效管理。根據(jù)公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要，制定2018年績效考核方案。

篇4

2013年，我擔(dān)任公司行政人事部部長職務(wù)。一年來，我和部門的同志們緊緊圍繞公司的重點工作，認真履行崗位職責(zé)，順利完成了組織安排的各項任務(wù)，現(xiàn)述職如下，敬請評議。

一、堅持以文輔政，保證信息暢通，確保上傳下達，當(dāng)好參謀助手

全年共組織召開公司總經(jīng)理辦公會9次、周辦公例會15次、專題會議2次；全年編發(fā)請示、報告、計劃、總結(jié)材料79篇，上報重要政務(wù)信息及各類活動信息80篇。

加強溝通，做好上傳下達、內(nèi)外協(xié)調(diào)。搞好各部門間相互配合、綜合協(xié)調(diào)工作是我工作的重點。在與上級溝通中充分領(lǐng)悟上級領(lǐng)導(dǎo)的意思，做好上、下聯(lián)絡(luò)溝通工作，及時向領(lǐng)導(dǎo)反映情況、反饋信息；搞好各部門間相互配合、綜合協(xié)調(diào)工作；對各項工作和計劃的督辦和檢查。并收集整理各部門信息意見，做到及時反饋與完善。

二、內(nèi)外部招聘相結(jié)合，充分發(fā)揮績效考核指揮棒作用，夯實人力資源基礎(chǔ)工作

（一）人力資源基本情況分析

截至2014年12月31日我公司及下屬公司員工總數(shù)239人，其中公司本部52人，物業(yè)公司119人，酒店分公司68人。

1、年齡結(jié)構(gòu)上看，35歲以下人員各公司占比為：公司本部75%，物業(yè)公司41%，酒店46%，管理團隊趨向年輕化，員工潛力增長空間較大。

2、學(xué)歷情況來看：公司擁有碩士7人，本科53人，大專及以下179人（主要集中在酒店和物業(yè)公司）。公司本部本科以上學(xué)歷占79%，物業(yè)公司9%，酒店13%。公司本部管理團隊學(xué)歷保持較高水準(zhǔn)。

3、男女性別比例，公司本部為6:4，物業(yè)公司6:4，酒店5:5，基本滿足行業(yè)規(guī)律比例均衡。

（二）做好人力資源管理的日常工作，完成上級部門和公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項工作任務(wù)。

1、建立員工工資臺帳，實行工資總額管理制度，嚴(yán)格控制人力成本。按集團要求及時填報《人事信息月報》。

2、為公司新入職員工辦理勞動用工手續(xù)，并負責(zé)員工的勞動合同的簽訂及管理工作。

3、辦理員工社保及公積金，并完成了2014年度社保年審及住房公積金繳費基數(shù)調(diào)整。

4、完成員工人事檔案整理工作；建立健全員工工作履歷材料49份。

5、配合勞動監(jiān)察部門完成資料申報和檢查。

6、與曲江人才合作完成公司人事工作。

（三）為適應(yīng)公司戰(zhàn)略和員工個人發(fā)展需要，加強人力資源開發(fā)與培訓(xùn)。

本年度組織全體員工培訓(xùn)6次，培訓(xùn)覆蓋率達到100%。一方面，加強管理層管理水平提升，另一方面，抓好員工崗位技能培訓(xùn)；培訓(xùn)方式趨向多樣化，采用企業(yè)內(nèi)訓(xùn)，戶外拓展，培訓(xùn)機構(gòu)公開課，外派學(xué)習(xí)考察，網(wǎng)校線上教育等多種培訓(xùn)方式相結(jié)合。

（四）有序推進績效考核與評估，激發(fā)員工潛能和工作熱情。

公司通過對員工進行季度考核與年終考核相結(jié)合的考核辦法，客觀、公正、合理地評價員工業(yè)績，將考核結(jié)果與員工的薪酬、崗位調(diào)整等掛鉤，建立能上能下、能進能出企業(yè)自我約束的用人機制，以實現(xiàn)人才在公司內(nèi)部各崗位的優(yōu)化配置，建立精干、高效的員工隊伍。

三、細致周到，切實做好后勤保障和固定資產(chǎn)管理

對行政管理事務(wù)做到統(tǒng)一計劃、統(tǒng)一管理，積極想辦法降低各種成本費用。當(dāng)好“管家”是我對自己的要求。統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，在兄弟部門的配合下完成職工食堂的建設(shè)及辦公區(qū)域整體搬遷工作。保障公司的正常辦公秩序。責(zé)任到人，將公司內(nèi)固定資產(chǎn)、辦公用品歸類、編號責(zé)任到人。同時按照《資產(chǎn)管理制度》每月進行一次資產(chǎn)抽查，年底與財務(wù)部門聯(lián)合進行一次清查，共同盤點、監(jiān)督，并建立電子臺賬與明細帳，做到帳物相符。

    四、提升政務(wù)接待水平，配合重大活動開展

制定公司《政務(wù)接待管理辦法》明確接待路線、責(zé)任配合，確保全年重大接待順利進行。并全力做好嘯雷脫口秀、大學(xué)生話劇節(jié)等重大文化活動的后勤保障及接待工作。

本人在2014年共完成各類接待61次；其中接待省市領(lǐng)導(dǎo)9次，集團領(lǐng)導(dǎo)10次，各種商戶14次，其它28次；累計接待2100人，全年接待無重大失誤，并整理接待信息及時上報。

五、工會活動積極開展

本人積極參與公司工會成立的前期籌備工作，自3月份公司工會成立以來，積極協(xié)助公司工會領(lǐng)導(dǎo)組織了多次有意義的工會活動，其中包括：參觀學(xué)習(xí)紅色照金革命老區(qū)、為公司一線員工“送清涼”、野外拓展訓(xùn)練、為貧困地區(qū)孩子“送溫暖“等活動。并積極配合上級工會完成了：參觀大唐西市博物館、東梁一日徒步活動、“美麗西安綠色騎行”活動、“山高人為峰“戶外運動挑戰(zhàn)賽，保證活動順利進行。

2015年工作目標(biāo)

通過這一年的工作，我認為自己還有很多不足之處。作為部門負責(zé)人，扔讓自己處在繁瑣的具體事務(wù)中，宏觀管理的能力欠缺。同時，工作積極性主動性還不夠，考慮問題的前瞻性欠佳。2014年，我將努力克服自己不足之處，進一步加強自己的業(yè)務(wù)水平，帶領(lǐng)部門全員圍繞公司重點工作，認真履行工作職責(zé)，全面提升業(yè)務(wù)的精細化、專業(yè)化水平。重點加強以下幾方面工作：

一是加強文字材料的撰寫水平，及時整理、準(zhǔn)確反映決策層思路成果，對公司熱點要點事件，及時捕捉、主動分析、加大信息采集及報送力度。

二是根據(jù)企業(yè)特點和發(fā)展?fàn)顩r“量身定制”相關(guān)培訓(xùn)。使全員的知識、技能、工作方法、工作態(tài)度以及工作的價值觀得到改善和提高，推動組織和個人的不斷進步。

三是建設(shè)傳播企業(yè)文化，定期組織文化活動，根據(jù)公司發(fā)展實際情況，制定近期目標(biāo)及長遠計劃，內(nèi)部規(guī)范行為、外部統(tǒng)一形象，增強團隊凝聚力，提升公司軟性競爭力。

篇5

幾年來，達源物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)班子團結(jié)和帶領(lǐng)全公司員工，求實創(chuàng)新，扎實工作，各項工作協(xié)調(diào)發(fā)展，企業(yè)不斷發(fā)展壯大，經(jīng)濟效益顯著增強，實現(xiàn)了五項新突破。

一是物業(yè)費收繳有新突破。按照“以人為本抓管理，服務(wù)在先抓收費”的工作思路，達源物業(yè)公司將收費工作作為各項工作的重中之重，對收費人員進行重新調(diào)整，配備專用車輛，多方面支持收費工作的開展，收費人員克服困難，積極工作，20*年實現(xiàn)物業(yè)經(jīng)營總收入940萬元，同比增長51.4。

二是基層建設(shè)工作有新突破。達源物業(yè)公司把加強基層建設(shè)作為企業(yè)發(fā)展的一項重要工作來抓，通過大力強化領(lǐng)導(dǎo)班子建設(shè)、黨支部建設(shè)、基礎(chǔ)管理、隊伍建設(shè)、企業(yè)文化建設(shè)、職工民主管理及選樹典型等六項工作，極大地提高全員的思想業(yè)務(wù)素質(zhì)，全面提升了物業(yè)管理水平。

三是創(chuàng)新服務(wù)有新突破。公司在創(chuàng)新服務(wù)上不斷探索新思路、開辟新途徑，在全力推行標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)、親情服務(wù)和超值服務(wù)的基礎(chǔ)上，又實施了延伸服務(wù)，通過不斷創(chuàng)新各項服務(wù)，不斷提升各項服務(wù)檔次和水平，贏得了所有小區(qū)業(yè)主的普遍滿意和好評。

四是市場拓展有新突破。奧林國際公寓自物業(yè)管理服務(wù)合同簽定以來，公司就成立了奧林國際公寓前期介入小組，接管后組建了奧林國際公寓管理處，經(jīng)過他們不懈的努力工作，現(xiàn)D區(qū)已有1559戶入住。建筑面積34.2萬平方米奧林小區(qū)的接管，使物業(yè)管理總面積增加到82.3萬平方米，為達源物業(yè)公司持續(xù)快速發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。

五是安全管理有新突破。全面貫徹落實“安全第一，預(yù)防為主”的管理方針，做了卓有成效的工作，自2002年達源物業(yè)公司成立以來，實現(xiàn)安全生產(chǎn)無特大事故。

之所以取得這樣另人滿意的成績，主要是因為他們重點抓了以下幾個方面工作：

抓住重點，強化二項工作

一是強化經(jīng)營管理工作。

建立制度，完善機制。為充分發(fā)揮制度的規(guī)范作用，進一步提高工作效率，達源物業(yè)公司狠抓制度建設(shè)，建立了一系列適應(yīng)物業(yè)公司發(fā)展需要的《效績考核制度》、《員工培訓(xùn)制度》等十幾項規(guī)章制度，對班子、行政辦公室每個管理崗位的職能、作用、工作范圍作了明確具體的劃分，將各項工作細化到每個人，調(diào)動了各職能崗位工作的積極性、主動性和創(chuàng)造性，從20*年年底開始進行更換水表工作，現(xiàn)已安裝新水表1580塊，基本完成了水表更換工作。

二是強化基層建設(shè)工作。

第一，從隊伍建設(shè)入手，對全員進行重點培訓(xùn)。為努力提高全員的業(yè)務(wù)技術(shù)素質(zhì)，進一步提升物業(yè)管理水平，達源物業(yè)公司著力在培訓(xùn)上下功夫，制定了以《企業(yè)管理》、《崗位職責(zé)》、《崗位技能及操作規(guī)程》為主要內(nèi)容的培訓(xùn)計劃。采取了自我培訓(xùn)、請進來培訓(xùn)和走出去培訓(xùn)等方法，全年共組織內(nèi)部培訓(xùn)17次，外部培訓(xùn)6次。參加省消防培訓(xùn)中心專業(yè)培訓(xùn)班的8名消防監(jiān)控員，都取得了好成績。龍南管理處副主任石迎春在本屆培訓(xùn)班畢業(yè)考試中榮獲第一名。公司組織各部處一行12人赴長春考察學(xué)習(xí)物業(yè)管理經(jīng)驗，-學(xué)習(xí)了他們物業(yè)管理的先進經(jīng)驗，考察人員分別撰寫了心得或體會，為公司借鑒先進管理模式奠定了基礎(chǔ)。

第二，從企業(yè)文化建設(shè)入手，大力強化宣傳工作。為實現(xiàn)文化興企目標(biāo)，用文化力提升競爭力，公司以堅強企業(yè)文化示范區(qū)為目標(biāo)，全力加強企業(yè)文化建設(shè)，大力強化宣傳思想工作。辦公室重新修訂了以企業(yè)經(jīng)驗理念和價值觀為主導(dǎo)的企業(yè)文化建設(shè)內(nèi)容，對公司取得的成效及突出事跡進行了大量的報道。20*年以來在*省總工會網(wǎng)站，大慶油田報、都市生活、*信息等媒體發(fā)表稿件56篇，在*集團舉辦的基層建設(shè)論文評比中，經(jīng)理李國清撰寫的《試論突出行業(yè)特色營造和諧家園的途徑》一文獲三等獎，并在研討會上交流。《世紀(jì)家園獲中國城市標(biāo)志名盤獎》的報道，在油田報二版頭條刊發(fā)，這些大量的宣傳工作，不僅發(fā)揮了輿論的導(dǎo)向鼓舞激勵作用，而且又真正提升了達源物業(yè)在達源公司、*集團乃至整個油田的知名度和美譽度。

立足創(chuàng)新，全面推行四項服務(wù)

一是推行標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，服務(wù)水平有新提高。20*年初，達源物業(yè)公司制定了《小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》，將該標(biāo)準(zhǔn)分為綜合管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、公共區(qū)域秩序維護服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。按照這些標(biāo)準(zhǔn)認真執(zhí)行，經(jīng)過開展綜合業(yè)務(wù)大比武活動，又進一步提升了保潔、保安和維修的服務(wù)水準(zhǔn)，使小區(qū)一直保持著清潔狀態(tài)。同時，建立完善了所有業(yè)主檔案，制作了服務(wù)區(qū)域分布圖，實施服務(wù)內(nèi)容公開化，開展“規(guī)范文明用語、規(guī)范文明服務(wù)行為”活動，定期征求業(yè)主意見、建議和要求，東湖管理處向業(yè)戶發(fā)放物業(yè)管理測評表，物業(yè)管理滿意率達97.02%，對2.98%不滿意的住戶進行回訪，拉近了物業(yè)和業(yè)主的感情距離。

二是推行親情服務(wù)，服務(wù)檔次有新提升。達源物業(yè)公司將人性化服務(wù)融入服務(wù)的全過程，建立業(yè)主分類登記臺帳，實行重點業(yè)主重點服務(wù)，最大限度地滿足不同層次業(yè)主的需求。開展了“用親情服務(wù)感動業(yè)主”活動，龍南管理處保潔隊定期去獨身老人劉淑琴家打掃衛(wèi)生、收拾家務(wù)。各管理處在小區(qū)張貼溫馨提示5000多份，慰問小區(qū)孤寡老人50人次，父親節(jié)向業(yè)戶送鮮花6500多枝。這些無私的奉獻，真實感動了這些業(yè)主，換取了他們的匯報---共收到發(fā)自肺腑的感謝信20件。

三是推行超值服務(wù)，服務(wù)內(nèi)涵有新拓展。達源物業(yè)公司根據(jù)自身條件，盡最大限度地為業(yè)主提供超值服務(wù)。為保證服務(wù)效果，在為業(yè)主提供超值服務(wù)中，采取了“兩個不管，兩個不論，兩個保證”的舉措，即不管時間早晚，不管天氣好壞，保證隨叫隨到；不論份內(nèi)份外，不論責(zé)任在誰，保證服務(wù)質(zhì)量。實行室內(nèi)小件維修人工費免費服務(wù)，先后為200多戶業(yè)主免費更換、安裝各類器具和粉刷墻面。達源公司為奧林小區(qū)入住業(yè)主免費提供水泥和工程砂，因此，公司成立了小紅帽服務(wù)隊，配備一臺矯貨、10名員工為裝修業(yè)主免費提供車輛運費和人工費。同時，該公司每年投資15萬元，作為學(xué)生通勤車補助費用。通過這些超值的服務(wù)，解決了業(yè)主的后顧之憂。

四是推行延伸服務(wù)。服務(wù)領(lǐng)域有新擴大。達源物業(yè)公司除了承擔(dān)日常物業(yè)服務(wù)外，還開展了為業(yè)主提供更多的便民服務(wù)項目，免費管護戶外停車；投入部分資金，組織業(yè)主參加文體活動；成立了產(chǎn)業(yè)服務(wù)部，把聯(lián)通收費站、民航機票代辦處等引進小區(qū)。

突出主題，構(gòu)建和諧小區(qū)

為努力提升物業(yè)小區(qū)文化生活的品味和質(zhì)量，確定以構(gòu)建和諧小區(qū)為服務(wù)主題，在全面推行四項服務(wù)的基礎(chǔ)上，積極與業(yè)主進行溝通，組織了由業(yè)主參與的元旦晚會、六一晚會、八一晚會等大型文體活動，極大豐富了小區(qū)業(yè)主文化生活。聯(lián)合社區(qū)居委會開展“共創(chuàng)文明樓道”等活動，這些活動的開展，社會反響良好，既拉近了業(yè)主、相關(guān)單位與物業(yè)公司之間的距離，又提高了物業(yè)公司的企業(yè)聲望。

幾年來，達源物業(yè)公司雖然取得了一些可喜的成績，但是他們還要百尺竿頭，更進一步。力爭今后幾年中完成以下宏偉計劃：

一是進一步明確企業(yè)發(fā)展目標(biāo)。成立企業(yè)發(fā)展目標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，于年底前建立一整套的戰(zhàn)略目標(biāo)、戰(zhàn)略規(guī)劃、戰(zhàn)略保障、戰(zhàn)略決策、戰(zhàn)略執(zhí)行和戰(zhàn)略評價。

二是進一步倡導(dǎo)自主創(chuàng)新。

根據(jù)企業(yè)實際情況，確定統(tǒng)一的管理模式，重塑管理流程，建立一套適合我們物業(yè)公司現(xiàn)狀的現(xiàn)代的企業(yè)機制、企業(yè)文化。

三是進一步完善各項管理制度。

首先，要推行與績效掛鉤的薪酬福利。

要制定完善的績效薪酬辦法，通過考核完成工作量、工作能力、完成質(zhì)量等辦法將每個崗位的工資總額20%作為績效掛鉤工資，設(shè)專人進行日、月考勤兌現(xiàn)。

其次，要為員工創(chuàng)造成才發(fā)展空間。

今后要為每名員工設(shè)計成長檔案，從今年年底開始，要在保安隊當(dāng)中選拔出5-10%的優(yōu)秀人才充實到管理崗或技術(shù)崗位上。將選拔1-2名子女工進入相應(yīng)的中層崗位，現(xiàn)有的已進入主任崗位的人員最大限度爭取管理崗。

四是打造學(xué)習(xí)型企業(yè)，提高企業(yè)“智商”。

首先，為加快企業(yè)文化示范區(qū)建設(shè)，將成立專門的企業(yè)文化與培訓(xùn)部，負責(zé)學(xué)習(xí)活動的監(jiān)督、指導(dǎo)、制定計劃、組織活動、采集學(xué)習(xí)資料或相關(guān)資料等，通過專項負責(zé)制及以各處、以部門為單元互動學(xué)習(xí)交流的組織形式，保障學(xué)習(xí)推行的有效性、持續(xù)性。該公司將按計劃投入“學(xué)習(xí)成長”專項資金，建立獎勵基金。

其次，推行科學(xué)的“快樂學(xué)習(xí)”方法。變被動學(xué)習(xí)為自發(fā)、自覺學(xué)習(xí)，將生活沙龍、參觀等項目列入學(xué)習(xí)內(nèi)容，使學(xué)習(xí)變得豐富多彩、輕松愉快。策劃一些內(nèi)容廣泛、互動性強的沙龍講座，使員工在座談交流中實現(xiàn)知識互補、智慧碰撞。注重形式的多樣性和趣味性，寓教于樂，致力營造快樂學(xué)習(xí)氛圍，培育快樂學(xué)習(xí)團隊。

其三，考核與激勵并舉。實行學(xué)分制測評考核，制定激勵措施。凡參加讀書、視聽、講座、參觀、制作教案、講課，均可獲得積分，學(xué)分直接與年終個人評優(yōu)績效考核掛鉤。全年積極參加學(xué)習(xí)活動、取得突出成績的給予獎勵。

五是打造品牌，塑造物業(yè)管理精品。

首先，物業(yè)管理的精品標(biāo)準(zhǔn)。

一是必須樹立以業(yè)主為中心的價值取向，以業(yè)主為關(guān)注焦點，突出業(yè)主中心導(dǎo)向。細化內(nèi)部管理流程，管理和服務(wù)從大處著眼，細微處著手，從清潔每一處，提供每一個微笑開始。

二是通過完善的管理體系規(guī)范管理和服務(wù)，不斷提高管理水平，服務(wù)精細化，通過服務(wù)的精細化、標(biāo)準(zhǔn)化形成不可逆的運動慣性。

篇6

一、 不足之處

    1.綜合辦工作千頭萬緒，既要負責(zé)項目的報建、驗收工作，也要負責(zé)公司內(nèi)部管理工作。本人在日常工作中，存在重項目報建工作，輕公司內(nèi)部管理工作的現(xiàn)象，對公司內(nèi)部管理工作投入不夠。公司的內(nèi)部管理制度完善，但在抓制度落實方面還有不足，比如員工考勤管理，員工宿舍管理，以后本人將在今后的工作中加以改善。

2.自身業(yè)務(wù)能力還將有待加強。綜合辦的工作涉及方方面面，自己以往的工作經(jīng)歷偏向房地產(chǎn)開發(fā)報建工作，但現(xiàn)在作為部門副經(jīng)理，對部門的有些工作缺乏相關(guān)知識，比如在人力資源培訓(xùn)管理、財務(wù)基本知識等方面。今后要加強上述方面的知識學(xué)習(xí)，努力做好上述工作。

3.內(nèi)外協(xié)調(diào)能力還有待加強。綜合辦是公司的窗口部門，不僅是協(xié)調(diào)公司內(nèi)部各部門之間的關(guān)系，使工作更加順暢，還要協(xié)調(diào)公司的外部環(huán)境，要繼續(xù)加強公司與對口單位的關(guān)系維護，使公司各項業(yè)務(wù)順利開展。

二、工作建議

1.根據(jù)公司2018年的工作部署，公司將一體化管理開發(fā)公司、營銷公司、物業(yè)公司，在部門人員不發(fā)生大的變化的情況下，綜合辦的工作任務(wù)將大大加重，這樣簡化工作程序，提高工作效率將尤為重要。現(xiàn)在的通訊和網(wǎng)絡(luò)都很發(fā)達，因此，我建議公司內(nèi)部的一些不重要的文件和通知可以借助網(wǎng)絡(luò)來傳達，采取發(fā)電子檔或郵箱的方式，方便又快捷。

篇7

首先，感謝小區(qū)業(yè)委會給予我公司展示的機會和舞臺。我叫李安富，遵義市紅匯物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理。

我今天所要講的主要內(nèi)容分三個部分：一是介紹我公司的基本情況；二是小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)項目管理方案；三是中標(biāo)后的承諾。

第一部分 公司的基本情況。回顧公司近年來的情況，可以說是年年有變化，年年有發(fā)展。我公司成立于2005年7月，注冊資金50萬元，具有國家三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)，是遵義市第三屆房地產(chǎn)協(xié)會常務(wù)理事單位。是一家完全市場化運作的專業(yè)的物業(yè)管理公司，專業(yè)提供高標(biāo)準(zhǔn)、全方位的物業(yè)服務(wù)。現(xiàn)管理的物業(yè)項目已涵蓋了：多層住宅、高層住宅、辦公樓、商業(yè)物業(yè)等多種類型物業(yè)。

現(xiàn)受委托管理的物業(yè)項目有：市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市司法局、市政府二小區(qū)、市人防辦民和苑小區(qū)、中國人民財產(chǎn)保險公司辦公區(qū)、紅花崗區(qū)政府三小區(qū)、市供排水公司、龍祥苑、龍騰新苑、建鑫公寓、益豐小區(qū)、鳳凰苑小區(qū)、恒業(yè)。新天地、城南華府、鷺園、瑞誠商廈、金苑商貿(mào)城、陽光花園等二十余個項目的物業(yè)服務(wù)。

公司弘揚自我學(xué)習(xí)、終身學(xué)習(xí)、重視培訓(xùn)價值的培訓(xùn)文化，實行全員年度輪訓(xùn)，安全護衛(wèi)人員周訓(xùn)、員工入職及崗位技能培訓(xùn)等制度，全員綜合素質(zhì)不斷提升，文明之花盛開，見義勇為、助人為樂、拾金不昧，奉獻社會已成為我公司員工的自覺行動。本公司完全有能力、有信心承擔(dān)起？龍騰小區(qū)的物業(yè)管理工作。

接管后的小區(qū)物業(yè)服務(wù)總要體思路；

1、在長新社區(qū)居民委員會的指導(dǎo)下，有效整合社區(qū)和小區(qū)資源，把小區(qū)創(chuàng)建為安全文明小區(qū)與整臟治亂和城市管理工作有機結(jié)合起，更好的為廣大業(yè)主服務(wù)。

2、針對小區(qū)因房開歷史遺留問題多，小區(qū)維修資金不到位，絕大多數(shù)業(yè)主還未辦《房屋產(chǎn)權(quán)證》等問題，協(xié)助業(yè)主、業(yè)主委員會建立專項維修資金制度，充分發(fā)揮我們的優(yōu)勢與有關(guān)單位進行有效的溝通和協(xié)調(diào)，主動與業(yè)主、社區(qū)對前期遺留問題工作的協(xié)調(diào)力度，積極的到主管部門爭取早日能解決這些問題，最大限度的為業(yè)主辦實事。

3、介于小區(qū)多方因素質(zhì)，本著對小區(qū)業(yè)主高度負責(zé)的態(tài)度，小區(qū)收取的物業(yè)服費用納入社區(qū)財務(wù)統(tǒng)一管理，確保小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作正常有序。

第二部分小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)項目管理方案。小區(qū)是小高層住宅小區(qū)，投入使用已經(jīng)多年，毋庸置疑，物業(yè)管理的目的是為了發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保值增值。物業(yè)管理工作的核心就是要“以人為本”，為業(yè)主創(chuàng)造一個整潔、文明、安全、舒適的小區(qū)環(huán)境。我公司針對小區(qū)現(xiàn)狀提出以下管理方案：

1、小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)按照普通住宅物業(yè)管理公共服務(wù)三級標(biāo)準(zhǔn)要求；

2、發(fā)揮紅匯物業(yè)公司自身的人才優(yōu)勢、文化優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢、管理優(yōu)勢，實施對保安、保潔、綠化、機電維修等方面的專業(yè)化管理。全方位降低管理成本，力爭為業(yè)主提供物超所值的服務(wù)，使業(yè)主真正受益；

3、結(jié)合小區(qū)小區(qū)的實際情況，我們將根據(jù)區(qū)域內(nèi)的結(jié)構(gòu)、地理位置及周邊的配套設(shè)施情況，結(jié)合業(yè)主的意見以及我公司的成功經(jīng)驗，為貴小區(qū)提供方便、快捷、經(jīng)濟、高效的服務(wù)，以提高業(yè)主的高品質(zhì)小區(qū)環(huán)境。

4、小區(qū)小區(qū)日常管理目標(biāo)

1、小區(qū)管理處各部門具有各項管理制度；

2、管理處健全小區(qū)小區(qū)管理文件及小區(qū)檔案；

3、管理處秉承文明且規(guī)范的服務(wù)；

4、管理處所有員工均經(jīng)過崗前培訓(xùn)；

5、物業(yè)服務(wù)無重大投訴；

6、 業(yè)主滿意率達95%。

篇8

公司在恩施州（市）房產(chǎn)局的指導(dǎo)下,在州電力總公司及其直屬單位的高度重視和大力支持下，經(jīng)過不斷的探索和總結(jié)，積累了豐富的物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗,培養(yǎng)和鍛煉了一大批物業(yè)管理專業(yè)人才，物業(yè)管理服務(wù)工作取得了可喜的成績,得到了州電力總公司及其各直屬單位和州（市）房產(chǎn)管理主管部門的充分肯定，贏得了社會各界的高度評價。所管理的物業(yè)小區(qū)在XX年被評為“湖北省第一批園林式住宅小區(qū)”,XX年被州人民政府評為州級綠化模范單位；2010年被湖北省電力公司評為XX年年度保衛(wèi)工作先進集體；在2010年11月參加全國行政企事業(yè)單位后勤管理研討會，我公司物業(yè)管理模式及經(jīng)驗做了典型交流，受到了與會專家和學(xué)者的充分肯定；2010年被湖北省消費者委員會評為2010年度“3.15誠信維權(quán)單位”。

公司目前的經(jīng)營范圍有：物業(yè)管理(持證經(jīng)營）、園林花卉經(jīng)營、水電安裝及維修、基建維修、家居裝修、經(jīng)營商場、電力廢舊物資收購及銷售。

恩施富源物業(yè)管理有限責(zé)任公司是目前恩施州物業(yè)管理企業(yè)中，物業(yè)管理范圍最寬，面積最大，基礎(chǔ)最好，起點最高、綜合實力最強物業(yè)管理企業(yè)。

恩施富源物業(yè)公司的服務(wù)要嚴(yán)格按照以人為本是我們服務(wù)的核心，和諧發(fā)展以心換心是我們一貫的宗旨，求真務(wù)實?精益求精是我們永遠的追求，誠信服務(wù)是富源物業(yè)走向社會化、專業(yè)化和經(jīng)營化必備的行業(yè)素質(zhì)。上午這一課主要有兩個目的：其一讓大家對富源物業(yè)公司機構(gòu)設(shè)置、企業(yè)文化建設(shè)、公司運作模式以及企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)有個了解；第二讓大家適應(yīng)環(huán)境，緩沖一下。這么周密的安排恩施只有富源能做到，細節(jié)體現(xiàn)了富源物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)幫子建設(shè)不一般，從上到下無不井井有條。把會議室給我們當(dāng)床睡呀真正做到了以人為本、以心換心來構(gòu)建社會主義和諧社會呀。把我們當(dāng)作員工看啦上下班實行簽到制時時刻刻為我們安全著想，從公司上層到公司員工每天對我們都進行考核問我們學(xué)到了什么還有那些沒有搞清楚不厭其煩。

這一個禮拜來，我從富源物業(yè)公司管理實際出發(fā)結(jié)合書本知識大體對物業(yè)管理有了一個能讓自己比較滿意的感性認識，從客戶服務(wù)《窗口服務(wù)、大廳接待及會務(wù)服務(wù)需要注意的相關(guān)細節(jié)》；工程維修《鍋爐房及其設(shè)施設(shè)備、給水房、房屋排水系統(tǒng)、地下水箱、電梯房、配電房進行參觀》；安全防衛(wèi)《小區(qū)巡邏、門崗、車輛管理、閉路電視監(jiān)控、消防系統(tǒng)》和物業(yè)環(huán)境管理《小區(qū)保潔、園林綠化》都有了一定了解。只是時間太短有好多東西都不能深入只能停留在表面，更重要的是我們已經(jīng)產(chǎn)生了感情不舍離去，我們走的那一天同學(xué)們都感覺好慚愧沒有給富源物業(yè)公司留下點什么、做點讓人難忘的事好像都沒有，在這里只能說謝謝為我們安排實習(xí)的每一位師傅了。

實訓(xùn)后我對物業(yè)管理的認識：物業(yè)管理在我國是一個新興行業(yè)，發(fā)展時間不長，在摸索和實踐過程中仍存在不少問題，尤其是涉及權(quán)益關(guān)系領(lǐng)域，各方矛盾和糾紛時有發(fā)生。諸如：物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商的職能不清，業(yè)主拒交管理服務(wù)費，物業(yè)管理企業(yè)因小區(qū)內(nèi)業(yè)主財產(chǎn)被盜、人身受到傷害而被起訴，物業(yè)管理體制模糊、法規(guī)不健全及物業(yè)企業(yè)義務(wù)承擔(dān)某些社會功能的現(xiàn)象等日益突出，在一定程度上阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。規(guī)范物業(yè)管理，提高企業(yè)權(quán)益保護意識，促使物業(yè)管理企業(yè)從法制化、規(guī)范化的角度不斷完善自身的服務(wù)水平，堵塞各種管理漏洞，防止質(zhì)量事故的發(fā)生，避免企業(yè)不應(yīng)有的損失。同時，政府相關(guān)部門要加快物業(yè)管理法制建設(shè)，使物業(yè)管理朝著健康的方向發(fā)展，這已成為物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。

如何規(guī)范物業(yè)管理，提高物業(yè)管理企業(yè)權(quán)益保護意識，必須強化如下方面工作：

1、要樹立風(fēng)險意識和規(guī)范發(fā)展意識。物業(yè)管理公司是自負盈虧的企業(yè)，企業(yè)必然面對經(jīng)營風(fēng)險，合理、有效地規(guī)避風(fēng)險，才能獲取最大的利潤。作為企業(yè)有幾個重要環(huán)節(jié)必須把握：

（1）明確物業(yè)管理委托合同。在合同中，企業(yè)務(wù)必把握細節(jié)，明確哪些該做，哪些不做；哪些是常規(guī)服務(wù)，哪些是收費項目；權(quán)利與義務(wù)是否對等，例如：物業(yè)管理的保安工作，應(yīng)在合同中明確，只是協(xié)助和配合本地公安機關(guān)維護公共秩序，而不承擔(dān)人身安全、財產(chǎn)保護責(zé)任。

（2）規(guī)范內(nèi)部管理，練好內(nèi)功。企業(yè)必須健全內(nèi)部規(guī)章制度，完善組織架構(gòu)，合理設(shè)置崗位，把好人員招聘關(guān)，系統(tǒng)地對員工進行培訓(xùn)，在員工的思想中培植風(fēng)險意識，最大限度地避免因管理責(zé)任而導(dǎo)致事故的發(fā)生，從而把經(jīng)營風(fēng)險降到最低。如保安員在指引車輛停放時，應(yīng)對車身四周進行巡視，發(fā)現(xiàn)有破損等問題及時向車主指出，以免產(chǎn)生麻煩和糾紛；在停車場對車輛進出的登記一定要完整、齊備。如果把預(yù)防措施做細做好，管理工作做得周到扎實，那么，即使發(fā)生了丟車事件，企業(yè)就不負管理責(zé)任也無需賠償。 (1)

2、強化法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范教育培訓(xùn)工作，通過法律來維護企業(yè)、員工權(quán)益。目前，由于行業(yè)法規(guī)不健全，無法可依，甚至有法不依的情況較多，企業(yè)也往往因為這些現(xiàn)象的存在而輕視或忽視了自身的法律建設(shè)。因此，增強員工的法制觀念是加強自身權(quán)益保護的關(guān)鍵。一方面要加強員工對法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，提高法制意識，依法操作；另一方面要勇于利用法律武器來維護自身權(quán)益。如：對于無理拖欠管理費或拒絕承擔(dān)毗鄰房屋或共用部位、共用設(shè)備設(shè)施維護和修繕費用的業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依據(jù)法律法規(guī)、管理制度和業(yè)主公約，積極或支持權(quán)益受損的業(yè)主尋求法律支持。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)有意識地組織有關(guān)法律法規(guī)的宣傳活動，加強包括業(yè)主在內(nèi)的社會大眾對物業(yè)管理法律法規(guī)的認識和理解。

3、憲善物業(yè)管理法律體系，加大執(zhí)法力度。全國性的物業(yè)管理條例可望今年內(nèi)出臺，有了全國性物業(yè)管理條例，就便于統(tǒng)一管理標(biāo)準(zhǔn)和管理規(guī)范，加強相關(guān)政策法規(guī)的協(xié)調(diào)，避免法規(guī)的相互沖突，用法制規(guī)范市場環(huán)境，規(guī)范物業(yè)管理操作。建立健全物業(yè)管理法規(guī)體系，需著重注意如下幾點：

（1）物業(yè)管理主管部門、政府其他職能部門如需物業(yè)管理企業(yè)配合政府職能部門的部分工作，應(yīng)由政府部門出具委托并授權(quán)，同時應(yīng)給予政策上的優(yōu)惠或適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟補償。

（2）盡快制訂、頒布物業(yè)管理招投標(biāo)法規(guī)和配套實施細則，用法規(guī)和制度來限制和約束不正當(dāng)競爭行為。

（3）對于業(yè)主及業(yè)主委員會的職權(quán)，應(yīng)進一步規(guī)范和細化相關(guān)條款，以明確業(yè)主違反業(yè)主公約及有關(guān)法律、法規(guī)，但又不構(gòu)成刑事案件時，應(yīng)由哪些部門來處理，或可賦予物業(yè)管理企業(yè)哪些執(zhí)行權(quán)力。物業(yè)管理過程中形成有關(guān)決議和方案，經(jīng)業(yè)主大會50％以上成員通過后，對于其他拒不服從的業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)可以采取哪些措施，等等。

4、規(guī)范物業(yè)管理市場行為，為物業(yè)管理企業(yè)提供公平競爭的外部環(huán)境。物業(yè)主管部門應(yīng)注意用市場觀念、市場機制來培育和發(fā)展物業(yè)管理市場。推行供需雙方相互選擇、平等協(xié)商、根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量確定價格，通過簽訂合同規(guī)范雙方行為的制度。政府應(yīng)積極引導(dǎo)和督促參與競爭的管理企業(yè)遵循公平競爭原則，樹立競爭公德，遏制不正當(dāng)競爭。除了應(yīng)用法律和行政手段外，還須倡導(dǎo)建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽、注重企業(yè)形象、遵紀(jì)守法、公平競爭。有了社會公德才能在競爭中樹立良好的企業(yè)形象，建立穩(wěn)固的企業(yè)信譽，自覺抵制不正當(dāng)競爭，并將引入法律化、規(guī)范化、科學(xué)化軌道，創(chuàng)造公平、公正、公開的物業(yè)管理競爭環(huán)境。

5、加強物業(yè)管理重要性的宣傳力度，提高全社會對物業(yè)管理的認識。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加強與業(yè)主之間的溝通及自我宣傳，使公眾對這新興行業(yè)有正確的認識，令每一位消費者及社會各方面人士都積極地參與，以消費者的眼光審視物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營行為、服務(wù)行為是否規(guī)范。尤其注重與新聞媒體溝通，利用報刊、電臺、電視等各種途徑對物業(yè)管理政策、作用和服務(wù)內(nèi)容進行大規(guī)模的宣傳。同時，使新聞媒體了解行業(yè)的政策法規(guī)和特點，體會到物業(yè)管理行業(yè)的酸、甜、苦、辣，取得他們的理解、同情和支持，從而通過媒體的正面引導(dǎo)，推動物業(yè)管理行業(yè)健康地發(fā)展和壯大。

最后我想借此機會說：我們要給自己正確定位、搞好理論學(xué)習(xí)、明確目標(biāo)聚騰飛之力，學(xué)好禮儀積細節(jié)成大器。隨著社會物質(zhì)文明、精神文明和社會文明的不斷發(fā)展，人們越來越覺得有人建房子就必須有人為我們管理房子不然那不就一年新兩年舊三年壞多不劃算，一輩子好不容易買棟房子不能就這樣子啦。所以這就需要我們這一批專業(yè)人來管理，我們不學(xué)好能行嗎？加大對物業(yè)管理的宣傳讓中國13憶人口都知道物業(yè)管理，小孩也是我們潛在的客戶這樣才能做到變物業(yè)被動消費為主動消費，引導(dǎo)業(yè)主消費。要讓他們知道“幸福生活源于物業(yè)發(fā)展，精彩人生始于攜手共創(chuàng)”為業(yè)主提供高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、舒適、文明和諧、安全的生活。

篇9

2016公司年度工作總結(jié)模板一 時間匆匆，轉(zhuǎn)眼又到了2016年末。回望公司一年來的情況，20**年對于公司來說是大步發(fā)展的一年。宣傳工作在公司黨政領(lǐng)導(dǎo)和各單位大力支持下，緊緊圍繞企業(yè)的中心任務(wù)，牢牢把握宣傳工作的主線，以團結(jié)、創(chuàng)新、誠信、敬業(yè)的企業(yè)精神為指引，堅持以正確的輿論導(dǎo)向引導(dǎo)人，凝聚廣大職工艱苦奮斗、頑強拼搏，共同為企業(yè)的發(fā)展而努力。在宣傳公司奮斗目標(biāo)、培育企業(yè)文化、提升企業(yè)影響、展示企業(yè)風(fēng)采等方面都取得了一定的成績。總結(jié)今年的宣傳工作，主要有以下幾個方面：

一、牢牢把握宣傳工作主線，始終堅持正面宣傳為主，為公司改革發(fā)展和生產(chǎn)經(jīng)營營造良好的輿論氛圍。

今年以來，宣傳工作根據(jù)公司成本管理、花園式工廠等主題，開展了企業(yè)形勢教育，積極主動的向廣大職工宣傳可持續(xù)發(fā)展的重要性、緊迫性和持久性，以宣傳報道的方式讓廣大職工了解公司發(fā)展動態(tài)及發(fā)展方向。同時通過報道公司在生產(chǎn)、管理、大修、經(jīng)營中涌現(xiàn)的新人新事，好人好事，優(yōu)秀職工等典型人物的先進事跡，激勵了公司員工開拓進取，有力的推動了公司的精神文明建設(shè)和企業(yè)文化建設(shè)。

二、繼續(xù)做好對內(nèi)宣傳工作，凝聚職工力量、鼓舞職工士氣。

堅持出版《XXX報》，內(nèi)容涉及公司生產(chǎn)、經(jīng)營、管理等方面。同時，還積極把握時機，從輿論上營造了良好的主流輿論和氛圍。做到集中和有效的宣傳。

(1)公司內(nèi)刊截止10月《XXX報》已刊發(fā)9期

《XXX報》分為四版，一版為公司重要重大新聞或省市重要領(lǐng)導(dǎo)視察、公司項目建設(shè)或一般市區(qū)領(lǐng)導(dǎo)視察為重要新聞稿件，二版則是綜合新聞，報括分廠和班組的生產(chǎn)動態(tài)以及小改小革，三版為專版，設(shè)有專欄公司六五普法動態(tài)。四版為副刊，包括散文和圖片。整份報紙以幫助員工了解公司發(fā)展為基本原則，突出當(dāng)月重大事件的報道，匯總公司發(fā)生的新聞，讓員工清楚了解公司在當(dāng)月發(fā)生的大小事件。

(2)櫥窗9期，多以圖片為主，主要展示公司項目建設(shè)動態(tài)和公司重大活動。

(3)宣傳稿件

在公司信息平臺上發(fā)稿29篇，與過去公司宣傳力度相比，這10個月的時間，公司宣傳工作的質(zhì)量有了明顯提高。

三、9月份公司黨委專門下發(fā)了《關(guān)于進一步加強宣傳信息工作的通知》，并且擴大了通訊員隊伍。

四、在對外宣傳方面，宣傳始終堅持突出做好重大活動宣傳。對公司開展的每項活動及時做出宣傳報道。

今年以來，公司宣傳工作雖然取得了一定的成績，但也存在著許多不足。具體反應(yīng)在稿件質(zhì)量方面、通訊員隊伍建設(shè)方面等等。宣傳工作對內(nèi)可以凝聚力量、堅定信念;對外可以打造品牌、提升產(chǎn)品附加值，其產(chǎn)生的效益不可估量。為此，展望2016年，除了繼續(xù)保持今年以來宣傳工作的良好勢頭外，還要集中精力做好以下幾點：

一、認真做好通訊員隊伍的建設(shè)工作。這項工作是宣傳工作的基礎(chǔ)，希望各部門都要予以高度的重視。

二、繼續(xù)抓好對外宣傳工作。今年以來，對外宣傳工作與去年同期比較有較大進步，但這是自己和自己比，應(yīng)該清醒的認識到離公司的要求差距還是很大的。

2016年，宣傳工作要在公司黨委和綜合管理部的正確領(lǐng)導(dǎo)下，一如既往的做好企業(yè)宣傳工作。為促進企業(yè)的全面進步;為推進企業(yè)精神文明與企業(yè)文化建設(shè)服務(wù);為宣傳貫徹黨的政策方針服務(wù);為增強企業(yè)凝聚力、提升企業(yè)形象與企業(yè)美譽度、產(chǎn)品知名度服務(wù)。歸根到底，要作出自己不懈的努力和應(yīng)有的貢獻

2016公司年度工作總結(jié)模板二 20xx年是深入學(xué)習(xí)貫徹落實黨的十精神的開局之年，也是全面小康社會和中國特色社會主義社會建設(shè)的關(guān)鍵一年。在本年度的工作當(dāng)中，我物業(yè)公司努力全面建立標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理體系，著力提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，打造和諧文明科技園區(qū)，著重項目部標(biāo)準(zhǔn)化管理體系的全程推進實施，不斷修正、提高、完善，追求管理服務(wù)的持續(xù)改進。現(xiàn)將本年度我公司工作情況總結(jié)匯報如下：

一、 強化標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理體系建設(shè)，打造成熟高效物業(yè)管理團隊，提升物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)。

(一) 實施標(biāo)準(zhǔn)化流程管理 保障覆蓋全部管理過程。

以業(yè)主無抱怨、服務(wù)無缺憾、管理無盲點、工程無隱患為工作標(biāo)準(zhǔn)，重點制定、改善了各項管理服務(wù)流程、管理制度、作業(yè)指導(dǎo)書;建立了監(jiān)督管理組織，落實崗位責(zé)任制。建立了一套覆蓋各個管理環(huán)節(jié)、實施有效的管理體系。

(二)針對項目實際情況 全程交叉培訓(xùn)考核。

結(jié)合項目部的管理實際，針對新員工多、年輕員工多的特點，為保障管理服務(wù)品質(zhì)，力爭做到員工業(yè)務(wù)水平專業(yè)化、全面化，物業(yè)部年初制定了詳細的培訓(xùn)考核方案，通過工程、客服、安全、環(huán)境知識的交叉培訓(xùn)考核，使員工物業(yè)知識專業(yè)化、全面化。同時整理了一套實用的培訓(xùn)課件，編寫了《保安人員應(yīng)知應(yīng)會》、《客服人員應(yīng)知應(yīng)會》。

(三)重視宣傳引導(dǎo)工作 贏得業(yè)主理解支持。

成立了項目部宣傳小組，通過宣傳欄、電子郵件等形式，積極主動的向園區(qū)業(yè)主公示本公司及物業(yè)部的工作情況;宣傳物業(yè)部的工作及公司的服務(wù)理念;保障暢通的溝通渠道，堅持正確的輿論導(dǎo)向;宣傳法律法規(guī)和政府部門的管理指導(dǎo)信息;并及時向業(yè)主提供安全知識、健康常識、天氣預(yù)報、租房信息、生活小常識等。贏得了業(yè)主對物業(yè)管理工作的理解和支持，引導(dǎo)園區(qū)業(yè)主積極參與園區(qū)建設(shè)。

(四)推行貼心管家服務(wù) 建立嵌入式管家模式。

成立了貼心管家小組，形象成了項目經(jīng)理重點跟進、部門經(jīng)理分工負責(zé)、客服人員跟蹤推進的管理模式。更好的為業(yè)主提供貼心服務(wù)，每周針對收費情況，分析總結(jié)工作經(jīng)驗，及時協(xié)調(diào)處理顧客需求。不但使服務(wù)品質(zhì)有所提升，而且成功化解了收費困難。實現(xiàn)了從貼心管家小組成立前的每月收費80余萬元，到小組成立后每月135萬元的飛躍，基本完成了公司的收費指標(biāo)。

(五)倡導(dǎo)綠色環(huán)保理念 推進垃圾分類工作。

本年初，按照街道辦事處的要求，物業(yè)部專門成立了垃圾分類領(lǐng)導(dǎo)小組，制定了垃圾分類管理制度及流程，完善了垃圾分類設(shè)施，安排專人負責(zé)，細致、系統(tǒng)的進行宣傳、培訓(xùn)、監(jiān)督、落實。實現(xiàn)了園區(qū)生活垃圾減量化、無害化的管理目標(biāo)。使垃圾分類工作最終高質(zhì)量的達到了市政管委的要求，受到了市、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的好評。由于垃圾分類工作的出色，市政管委擬將我園區(qū)列為垃圾分類優(yōu)秀單位。

(六)完善檔案管理體系 保持原始完整數(shù)據(jù)。

檔案管理是物業(yè)管理當(dāng)中的一項重要工作，記錄著物業(yè)、業(yè)主和管理過程的真實面貌。設(shè)置專人跟進收集、整理、更新，建立了一套完整的檔案管理體系和數(shù)據(jù)庫，并保持數(shù)據(jù)的不斷更新，保證了檔案的完整性及可靠性。滿足了安全、便捷、快速、詳細、真實、完整的檔案管理要求。

(七)規(guī)范保潔服務(wù)過程 滿足清潔舒適要求。

監(jiān)督指導(dǎo)園區(qū)保潔工作，制定標(biāo)準(zhǔn)操作監(jiān)督流程，落實分區(qū)負責(zé)、定期考核制度，有效地調(diào)動其積極性，促進內(nèi)部和諧競爭，提升園區(qū)環(huán)境質(zhì)量。

(八)關(guān)注消防、安全工作 保障業(yè)主生命財產(chǎn)安全。

火災(zāi)是物業(yè)安全管理的最大敵人，一旦發(fā)生火災(zāi)，業(yè)主人身和財物都會受到嚴(yán)重威脅。為此，我們以安保部為中心以項目經(jīng)理為組長，組建園區(qū)義務(wù)消防組織，實施嚴(yán)格的消防監(jiān)督管理并將消防責(zé)任分解到各戶，向其普及消防知識。

二、完善配套設(shè)備設(shè)施，保障安全穩(wěn)定運行，營造放心舒適辦公環(huán)境。

(一)由于ibm公司個性化需求，在停止正常制冷的情況下還需要延時制冷，經(jīng)物業(yè)部與開發(fā)企業(yè)及相關(guān)部門協(xié)調(diào)，最終順利為ibm公司完成延時制冷服務(wù)。

(二)因ibm公司延時制冷到11月3日，這給換季檢修工作帶來了一定的困難，為了避免影響園區(qū)正常供暖，在任務(wù)重、時間短、工作量大的情況下，組織工程人員加班加點，犧牲周六日休息時間，圓滿地完成了冬季供暖檢修工作，11月15日順利地為園區(qū)正常供暖，無一投訴發(fā)生。

(三)自接管項目中水站并投入使用以來，因設(shè)備缺陷，經(jīng)常出現(xiàn)故障。尤其是在20xx年10月份中水設(shè)備出現(xiàn)嚴(yán)重故障，使業(yè)主投訴矛盾加大，影響了物業(yè)工作的正常進行，物業(yè)部經(jīng)與開發(fā)多次協(xié)調(diào)，為中水站更換高低區(qū)水泵4臺、電機2臺、維修水泵4臺，基本保證了中水設(shè)備的正常運行，化解了業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾。

(四)機房環(huán)境改善，機房進行了整體設(shè)計、刷漆，使機房分區(qū)更清晰，環(huán)境更整潔，管理更標(biāo)準(zhǔn)。

(五)針對園區(qū)設(shè)備多、能源公攤量大、業(yè)主交費難等問題，項目部以園區(qū)為家，研究制定全套的節(jié)能方案，樓內(nèi)公共區(qū)域及地下停車場采取多項改進節(jié)能措施，不斷挖掘節(jié)能潛力。如：制定大廳燈開關(guān)時間，由保安值班人員按規(guī)定時間開啟，項目員工隨時檢查隨時關(guān)閉等方案，有效的控制能源浪費。

篇10

隨著物業(yè)管理行業(yè)日趨成熟和市場環(huán)境的不斷變化，上海物業(yè)管理企業(yè)生存和發(fā)展都面臨著新的困難和挑戰(zhàn)。但機遇總與挑戰(zhàn)并存，上海的物業(yè)管理企業(yè)只要根據(jù)自身的實際制定發(fā)展策略，揚長避短，就一定能夠克服各種困難，在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

二、上海物業(yè)管理企業(yè)所面臨的市場環(huán)境分析

（一）宏觀環(huán)境分析1．經(jīng)濟環(huán)境作為國際大都市，上海的經(jīng)濟在“四個中心”建設(shè)相關(guān)政策扶植下，會在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)保持較快速度的增長，而作為優(yōu)先發(fā)展的第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中所占的比重也會越來越大。物業(yè)管理行業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)中直接關(guān)乎國計民生的一個重要行業(yè)，它在“建設(shè)美麗中國”、創(chuàng)建和諧社會中起著不可替代的作用，它必定會隨著上海經(jīng)濟的發(fā)展而得到快速發(fā)展。因此，宏觀經(jīng)濟環(huán)境將給上海的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展帶來很大的機遇、提供更加廣闊的舞臺。2．社會環(huán)境物業(yè)管理在上海剛起步時，主要涉足居住物業(yè)的管理。隨著人們對物業(yè)管理認識的加深和專業(yè)化物業(yè)服務(wù)需求的擴大，政府機關(guān)、商務(wù)辦公樓、大型商場、文化場館、學(xué)校、醫(yī)院等公眾物業(yè)也引入了物業(yè)管理公司進行專業(yè)管理，物業(yè)管理公司的市場領(lǐng)域不斷擴大。越來越多的業(yè)主在“花錢買服務(wù)”的同時，對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和水平提出了更高的要求。這對于滬上物業(yè)管理企業(yè)來說，既是機遇，又是挑戰(zhàn)。

（二）微觀環(huán)境分析1．本土物業(yè)管理企業(yè)總體不強目前上海2600多家物業(yè)管理企業(yè)中，具有國家一級資質(zhì)的只有70家、二級資質(zhì)的不到300家，其余2200多家均為三級資質(zhì)或未定資質(zhì)的企業(yè)，一、二級資質(zhì)企業(yè)只占全市物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)的13%左右。其中，部分企業(yè)缺乏現(xiàn)代物業(yè)管理經(jīng)驗、缺乏資金和人才，而綜合實力較強、管理較有特色、市場競爭力較強的只有數(shù)十家。2．外資物業(yè)企業(yè)進入帶來威脅以仲量聯(lián)行、戴德梁行等“五大行”為代表的一些國際著名物業(yè)管理企業(yè)進入上海，帶來了先進的物業(yè)管理理念，同時它們雄厚的實力和品牌優(yōu)勢給本土物業(yè)企業(yè)的發(fā)展帶來了威脅。目前它們主要的市場定位為智能化寫字樓、高級公寓別墅和高檔酒店等。3．專業(yè)分包商不夠?qū)I(yè)按照發(fā)達國家和地區(qū)的物業(yè)行業(yè)發(fā)展趨勢，物業(yè)管理最終要走專業(yè)化的道路，即物業(yè)公司只負責(zé)總體管理，保潔、保安、綠化、設(shè)備維修等日常營運通過分包，由各相應(yīng)的專業(yè)公司承擔(dān)。目前上海有部分物業(yè)公司已經(jīng)在作這方面的嘗試，但效果不理想，主要原因是專業(yè)市場不成熟，專業(yè)公司不專業(yè)。不少保安公司派出的人員缺乏應(yīng)有的素質(zhì)、流動性大；保潔公司員工中老弱病殘者居多，專業(yè)技能不能滿足諸如高級潔具、石材、地毯、金屬構(gòu)件的保養(yǎng)，清潔設(shè)備的操作等要求。4．市場競爭不夠規(guī)范經(jīng)過二十多年的發(fā)展，上海物業(yè)市場正逐步走向規(guī)范，但在業(yè)務(wù)招投標(biāo)過程中，因利益或人情關(guān)系等因素所致，長官（開發(fā)商）意志、暗箱操作、串標(biāo)等情況屢有發(fā)生，破壞了公平、公正的市場環(huán)境，影響了行業(yè)的健康發(fā)展。少部分業(yè)主（包括居住物業(yè)小區(qū)個體業(yè)主、公眾物業(yè)單位業(yè)主）對物業(yè)公司及其從業(yè)人員存在偏見，遇事往往一味指責(zé)、居高臨下，只要權(quán)力、不盡義務(wù)，不按合同約定辦事等。

三、上海物業(yè)管理企業(yè)目前普遍面臨的問題

（一）服務(wù)和收費矛盾凸顯物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)行的定價模式是政府指導(dǎo)價與市場價格相結(jié)合。近幾年，隨著人工成本和物料成本持續(xù)大幅度上漲、業(yè)主對物業(yè)管理的服務(wù)需求和標(biāo)準(zhǔn)不斷提高，收取的費用與提供的服務(wù)嚴(yán)重不匹配。物業(yè)企業(yè)提高物業(yè)管理費困難重重，有的項目物業(yè)管理費甚至不升反降，不少企業(yè)入不敷出，導(dǎo)致一些公司或通過減員、降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來壓縮成本，或采用以新項目盈利貼補老項目虧損的下策來維持。

（二）品牌意識普遍缺乏近幾年來，盡管有三、四十家企業(yè)獲得了“上海市名牌”企業(yè)、上海市中小企業(yè)“品牌企業(yè)”、“品牌服務(wù)”稱號，但真正有市場知名度的僅東湖、上實、陸家嘴等。究其原因，主要是不少物業(yè)企業(yè)忙于應(yīng)付現(xiàn)場事務(wù)，缺少戰(zhàn)略眼光、缺乏雄心壯志，導(dǎo)致大部分企業(yè)的物業(yè)管理在低水平上徘徊，隨著外資物業(yè)管理企業(yè)的不斷涌入，市場競爭將更加殘酷，本土物業(yè)企業(yè)要提高市場競爭力，品牌建設(shè)尤顯重要。

（三）盲目追求規(guī)模、忽視特色大部分企業(yè)在制定發(fā)展規(guī)劃時，往往把擴大規(guī)模作為首選。認為把企業(yè)規(guī)模做大了似乎競爭力就強了，其實“做大”只是手段，“做強”才是目的，而要“做強”必須做出自己特色。從近幾年的實踐來看，上海有些物業(yè)企業(yè)已經(jīng)形成了自己的業(yè)務(wù)特色，如東湖公司在金融物業(yè)管理、仁恒公司在居住物業(yè)管理、明華公司在展覽場館等公眾物業(yè)管理、新世紀(jì)公司在政法系統(tǒng)物業(yè)管理等方面體現(xiàn)了獨特競爭優(yōu)勢，成為在這些物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域的領(lǐng)頭羊。總體來說，這類企業(yè)在上海物業(yè)行業(yè)中還是較少。

（四）管理人員、專業(yè)技工和操作人員緊缺1．管理人員層面目前物業(yè)企業(yè)的管理人員大都是“半途出家”，基本上來源于其他行業(yè)的行政管理人員及政工干部。他們具有一定的管理經(jīng)驗和工作熱情，但普遍缺乏物業(yè)管理專業(yè)知識。盡管物業(yè)行業(yè)協(xié)會組織開展了相關(guān)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，他們自身也在實踐中不斷探索，但物業(yè)管理是一門專門的學(xué)問，需要一定的專業(yè)功底。目前，高等院校中鮮有開設(shè)物業(yè)管理專業(yè)，因此，物業(yè)管理人才面臨后繼乏人的局面。2．專業(yè)技工層面現(xiàn)有的技工大部分由原破產(chǎn)、轉(zhuǎn)制的國有企業(yè)里轉(zhuǎn)崗而來。他們在原體制下經(jīng)過長期嚴(yán)格的培訓(xùn)、實踐，大部分人職業(yè)意識強、技能水平高，在暖通、強弱電、給排水等物業(yè)管理工程領(lǐng)域中駕輕就熟，發(fā)揮了主力軍的作用。但這批人年齡偏大，未來十年內(nèi)都將陸續(xù)退休。而現(xiàn)在一些年輕人普遍覺得物業(yè)行業(yè)社會地位低、技術(shù)工作又臟又累，不愿意入行當(dāng)技工；從職校招聘來的學(xué)生雖然懷揣多張高級工證書，但其中不少人連最簡單的活兒也干不了。這種情況若不改變，物業(yè)管理專業(yè)技工將面臨青黃不接的局面。3．操作工層面從事保潔、保安、綠化、客服的物業(yè)一線人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜：有農(nóng)民工，有下崗、協(xié)保人員，有退休返聘人員包括暫時沒找到工作的年輕人。從業(yè)人員中的文化、技能素質(zhì)不高，職業(yè)意識不強。另外，由于物業(yè)管理行業(yè)屬微利行業(yè)，大部分人的收入普遍較底，再加上工作辛苦、晉升機會少，因此流動性很大。盡管物業(yè)企業(yè)想法設(shè)法實施人性化管理、給他們提供培訓(xùn)的機會、努力提高他們的福利，但“招人難、留人更難”的局面依然難以改變。

四、上海物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展策略

上海物業(yè)管理企業(yè)目前面臨的市場環(huán)境既有積極的一面、又有消極的一面，但是，經(jīng)過二十多年的發(fā)展，上海物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)形成了自己一定的優(yōu)勢，為自身的進一步發(fā)展奠定了較好的基礎(chǔ)。因此，上海物業(yè)管理企業(yè)既要正視困難和問題，又要滿懷信心地制定并實施好切合實際的發(fā)展策略，在企業(yè)發(fā)展的同時，不斷提升整個行業(yè)的管理服務(wù)水平。

（一）苦練內(nèi)功，積極創(chuàng)建品牌1．強化內(nèi)部管理物業(yè)管理企業(yè)要在激烈的市場競爭中取勝，首先必須要在企業(yè)內(nèi)部建立一整套標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的管理制度，并要有健全的執(zhí)行機制。行業(yè)中，有些企業(yè)運用全面質(zhì)量管理的方法，對管理的全過程實施全面控制；有些企業(yè)引入了質(zhì)量管理體系，更加科學(xué)、規(guī)范地對內(nèi)部的每一個環(huán)節(jié)進行有效的管理。項目管理的好壞直接影響到企業(yè)的形象和競爭力。目前，上海物業(yè)管理企業(yè)所管理的項目少則十幾個，多則五、六十個甚至上百個，項目對企業(yè)制度的執(zhí)行情況可以通過樓檢、夜查和突擊抽查的方式來檢驗，發(fā)現(xiàn)問題可以通過督導(dǎo)的方式予以及時糾正并幫助改進和提高。內(nèi)部管理質(zhì)量提高了，企業(yè)的發(fā)展才會有基本的保證。2．實施品牌戰(zhàn)略隨著外資物業(yè)管理企業(yè)的不斷涌入，可以預(yù)見未來上海物業(yè)市場的競爭會更加激烈。現(xiàn)代企業(yè)的競爭可以說就是品牌的競爭，品牌是企業(yè)發(fā)展的基石。上海物業(yè)管理企業(yè)在品牌建設(shè)方面已經(jīng)作了有效的嘗試，也取得了初步的成果，但作為身為國際大都市的物業(yè)企業(yè)，這些還遠遠不夠。我們的物業(yè)企業(yè)敢為人先，在創(chuàng)建行業(yè)品牌中要有所突破。當(dāng)然，品牌戰(zhàn)略要從實際出發(fā)，根據(jù)自身特點制定。如可以將這個企業(yè)培育成為一個品牌，也可以按所管理的物業(yè)形態(tài)創(chuàng)建居住物業(yè)管理品牌、商務(wù)樓管理品牌、政府辦公樓管理品牌、商場管理品牌、展會場館品牌等等。明確定位，形成優(yōu)勢特色物業(yè)管理企業(yè)要摒棄那種不顧自身實際，高、中、低端物業(yè)一把抓，居住物業(yè)、公眾物業(yè)、行政商務(wù)樓一口吃的“大而全”、“小而全”傳統(tǒng)做法，要在對自己的實力和優(yōu)勢全面細致分析，明確市場定位。市場競爭導(dǎo)致市場細分，無論哪種物業(yè)形態(tài)、不管其檔次高低，適合自己的才是最好的。上海有不少物業(yè)管理企業(yè)專攻某些市場領(lǐng)域，目前取得的市場優(yōu)勢已十分明顯，值得同行們好好借鑒。行業(yè)中的中小企業(yè)作市場定位時要揚長避短，實施差異化經(jīng)營，集中有限的資源擊破市場的某一點，切忌因四面出擊而導(dǎo)致在激烈競爭中頭破血流；規(guī)模較大的企業(yè)可以選擇多元化或綜合化經(jīng)營，但不宜盲目涉足不擅長的領(lǐng)域。

（二）積極探索，推進專業(yè)化管理物業(yè)管理的專業(yè)化是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢，要推動專業(yè)化的發(fā)展。發(fā)達國家和我國香港、臺灣地區(qū)的物業(yè)管理采用“管作分離”模式，即物業(yè)公司負責(zé)管理，專業(yè)公司負責(zé)保潔、保安、設(shè)備維修等作業(yè)。專業(yè)化可有效地降低成本，提高物業(yè)管理質(zhì)量，通過專業(yè)化來拓展業(yè)務(wù)規(guī)模并形成自己的核心競爭力。物業(yè)管理企業(yè)要實現(xiàn)由“服務(wù)提供者”向“服務(wù)組織者”的轉(zhuǎn)變。物業(yè)管理的專業(yè)化可以有多種途徑：一直接委托社會上的保安、保潔、綠化、工程設(shè)備維護專業(yè)公司從事作業(yè)；二是物業(yè)管理公司與社會上的專業(yè)公司共同出資成立新的專業(yè)公司從事作業(yè)；三是物業(yè)管理公司將下屬各項目原有的保安、保潔、綠化、工程設(shè)備維護資源整合起來成立專業(yè)公司從事作業(yè)。