導語：如何才能寫好一篇印花稅法征求意見，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關鍵詞：《小企業會計準則（征求意見稿）》；小企業；管理費用

費用是《小企業會計準則（征求意見稿）》中規范的內容之一。費用是指小企業在日常活動中發生的、會導致所有者權益減少的、與向所有者分配利潤無關的經濟利益的總流出。小企業的費用包括：主營業務成本、主營業務稅金及附加、其他業務支出、銷售費用、財務費用、管理費用等。本文擬對小企業管理費用的會計處理進行探討，以期對小企業會計人員進行管理費用的會計核算有所幫助。

（一）管理費用定義

管理費用核算小企業發生的除主營業務成本、主營業稅金及附加、其他業務支出、銷售費用、財務費用、營業外支出外的其他費用，包括小企業在籌建期間內發生的開辦費、行政管理部門在經營管理中發生的費用（包括行政管理部門職工薪酬、物料消耗、固定資產折舊、修理費、辦公費和差旅費等）、聘請中介機構費、咨詢費（含顧問費）、訴訟費、業務招待費、房產稅、車船稅、土地使用稅、印花稅、技術轉讓費、礦產資源補償費、排污費等。小企業（商品流通）管理費用不多的，可不設置“管理費用”科目，本科目的核算內容可并入“銷售費用”科目核算。

(二)、性質：損益類賬戶。

(三)、結構：“管理費用”賬戶借方登記行政管理部門人員的職工薪酬、行政管理部門計提的固定資產折舊和發生的修理費、發生的辦公費、水電費、業務招待費、聘請中介機構費、咨詢費、訴訟費、技術轉讓費、排污費等、按規定計算確定的應交礦產資源補償費、房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅及小企業在籌建期間內發生的開辦費，包括人員薪酬、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產成本的借款費用等。在管理費用實際發生時，借記“管理費用（開辦費）”賬戶，貸記“銀行存款”、“應付職工薪酬”、“累計折舊”、“應交稅費”等賬戶。

(四)案例分析

1.開辦費

小企業在籌建期間內發生的開辦費，包括人員薪酬、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產成本的借款費用等在實際發生時，借記“管理費用”（開辦費），貸記“銀行存款”等科目。

【例1】某企業籌建期間發生辦公費、差旅費等開辦費100000存款支付。假設采用小企業會計準則核算，會計處理如下：

借：管理費用――開辦費 100000

貸：銀行存款 100000

2.人員的職工薪酬及其他職工薪酬（包括因解除與職工的勞動關系給予的補償），借記“管理費用”，貸記“應付職工薪酬”科目。

3.行政管理部門計提的固定資產折舊和發生的修理費，借記“管理費用”，貸記“累計折舊”、“銀行存款”等科目。

【例2】某企業當月行政管理部門發生固定資產折舊費用3800元，行政管理部門發生設備日常修理費用1 000元（以現金支付），均不滿足固定資產確認條件。假設采用小企業會計準則核算，會計處理如下：

借：管理費用 3900

貸：累計折舊 3800

庫存現金 1 000

4.發生的辦公費、水電費、業務招待費、聘請中介機構費、咨詢費、訴訟費、技術轉讓費、排污費等，借記“管理費用”，貸記“銀行存款”等科目。

【例3】某企業行政部9月份共發生費用224 000元，其中：行政人員薪酬150 000元，行政部專用辦公設備折舊費45 000元，報銷行政人員差旅費21 000元（假定報銷人均未預借差旅費），其他辦公、水電費8 000元（均用銀行存款支付）。假設采用小企業會計準則核算，會計處理如下：

借：管理費用 224 000

貸：應付職工薪酬 150 000

累計折舊 45 000

庫存現金 21 000

銀行存款 8 000

5.按規定計算確定的應交礦產資源補償費、房產稅、車船稅、土地使用稅，借記“管理費用”，貸記“應交稅費”科目。企業繳納的印花稅時，借記“管理費用”，貸記“銀行存款”科目。

【例4】某企業當月按規定計算確定的應交房產稅為3400元、應交車船稅為2 600元、應交土地使用稅為4 300元。假設采用小企業會計準則核算，會計處理如下：

借：管理費用 10300

貸：應交稅費――應交房產稅 3 400

――應交車船稅 2 600

――應交土地使用稅 4 300

6.應收及預付款項實際發生壞賬時，應當作為損失計入當期管理費用，同時沖銷應收及預付款項。

7.盤虧存貨造成的損失應當計入管理費用，但屬于自然災害等原因造成的非常損失，應當計入營業外支出。

【例5】：A企業以現金支付業務招待費15000元。會計分錄如下：

借：管理費用――業務招待費 15000

貸：庫存現金15000

需要注意的是，對于小企業業務招待費，《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第四十三條規定“企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出，按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業）收入的5‰”。假設該小企業取得銷售收入250萬元，則該企業年終所得稅匯算清繳時，應調增應納稅所得額計算如下：

250×5‰＝1.25（萬元）＞1.5×60%＝0.9（萬元）

則業務招待費調增所得額＝1.5-1.5×60%＝1.5-0.9＝0.6（萬元）

期（月）末，A企業可本賬戶的余額26600元轉入“本年利潤”賬戶。

借：本年利潤26600

貸：管理費用26600

期（月）末，將本賬戶的余額轉入“本年利潤”賬戶，結轉后本賬戶無余額。

參考文獻：

篇2

關鍵詞：住房反向抵押養老保險;以房養老;年金保險

中圖分類號：F830.31 文獻標識碼：B 文章編號：1674-0017-2015（2）-0038-05

2013年9月，《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》（國發【2013】35號）中明確指出“要開展老年人住房反向抵押養老保險試點。”為貫徹國務院的這一意見，保監會已起草《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見（征求意見稿）》，計劃在北京、上海、廣州、武漢四個城市進行試點。試點一旦展開，相關的配套政策就必須跟進，稅收政策就是其中非常重要的一環。但目前學界對于住房反向抵押養老保險模式下的稅收征納及優惠措施都缺乏系統研究。在本文中，筆者希望以住房反向抵押養老保險的法律本質為出發點，對“以房養老”模式下的稅收問題進行系統分析，并提出相關的政策建議。

一、住房反向抵押養老保險的法律本質

關于住房反向抵押養老保險并無一個公認的定義，國內甚至也少有學者專門以“住房反向抵押養老保險”為對象進行研究。大多數的研究事實上都集中在“住房反向抵押貸款”上，這可能是因為國外的以房養老產品大都采取的是“反向抵押貸款”形式的緣故。這些學者往往都將保險公司作為反向抵押貸款的開辦機構來研究，雖然這在理論上并無不妥，但卻忽視了我國金融行業分業經營的現狀。目前的金融監管體制下，保險公司根本沒有發放貸款的資格，那么又何來保險公司開展住房反向抵押貸款之說呢？

（一）住房反向抵押養老保險背后的基礎法律關系是保險合同關系

住房反向抵押貸款和住房反向抵押養老保險運作模式很相似，都是參與的老人將自己擁有產權的房屋抵押給銀行或者保險公司，但仍有權在已被抵押的房屋中居住，然后由后者向前者發放養老金，待前者去世之后，后者獲得住房所有權。但是盡管如此，這背后的法律關系卻有著明顯的差別，如果不將其加以梳理清楚，我們就不可能對其中的稅收問題進行系統地研究。

住房反向抵押貸款背后的基礎法律關系是借款合同關系，老人的住房作為其借款的擔保，銀行發放的養老金本質上就是發放的貸款，老人去世后，其房屋用于抵償其對銀行的貸款債務，因而所有權轉移給銀行。銀行將住房進行銷售、出租或者拍賣，所得用來償還貸款本息，同時享有房產的升值部分。

住房反向抵押養老保險背后的基礎關系則是保險合同，具體而言為年金養老保險。其中老人作為投保人和被保險人，保險公司作為保險人，保險標的是老人的壽命，保險公司發放的養老金自然就是保險金，至于保險費在這里顯得比較特殊，因為實際上在保險合同生效時，作為投保人的老人并未繳納保險費，這和目前年金保險的普遍做法即投保人要在開始領取之前，交清所有保費有較大的差異，這也是住房反向抵押養老保險最大的特點和其創新之處所在。雖然未繳納保費，但由于保險公司享有的這個保費債權有房產的擔保，因此并不會有較大問題。在老人去世之后，保險公司通過獲得老人的房屋所有權來實現其保費債權。

（二）不能將住房反向抵押養老保險認定為分期收款的不動產銷售

有學者認為，住房反向抵押養老保險“實際上是保險公司分期購入投保人的房產”，還有學者在研究中指出，“對借款人而言，...若將其認定為房屋銷售則需要支付所得稅，那么借款人取得的收入就會被認為是應征稅的收入。”毫無疑問，如果這一養老模式被稅務機關認定為是分期收款形式的房產銷售的話，那么參照《企業所得稅法實施條例》的規定（個人所得稅法缺乏相關規定），以分期收款方式銷售貨物的，按照合同約定的收款日期確認收入的實現，因此投保人需要在每次收到養老金的時候繳納個人所得稅，這對投保人選擇是否參與這一養老模式有著巨大的影響。

但筆者認為，盡管稅法中有實質課稅原則，但將住房反向抵押養老保險的實質認定為房產銷售并不妥當，具體理由如下：

1、忽視了其中的風險轉移屬性。住房反向抵押養老保險之所以被認為是一種保險產品，并不是因為它是由保險公司推出來的，而是因為它具有保險風險轉移的本質屬性。投保人的壽命具有不確定性，其擁有住房的價值能否滿足其養老的需要也是不確定的，而住房反向抵押養老保險則將這種不確定性變為了領取年金的確定性，因為保險人對投保人及其繼承人沒有追索權，因此即使投保人壽命超過了預期，其仍有權按照先前的約定獲得保險年金。相反，如果其壽命小于預期，除非處于保證領取年度內，否則保險公司仍然不負返還或補償義務。

2、目前的產品設計中，風險收益并未完全轉移給保險人，難以認定為銷售。從目前保監會的征求意見稿來看，試點產品將分為參與型反向抵押養老保險產品和非參與型反向抵押養老保險產品。參與型產品，指保險公司可參與分享房屋增值收益，通過定期評估，對投保人所抵押房屋價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配;非參與型產品，指保險公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價值增長全部歸屬于投保人。我們發現，保險公司不僅沒有獲得房產的所有權和管理權，也不能獲得，至少不能完全獲得房產的增值收益，因此視為銷售有失妥當。

3、與產品設計中的保險金計算公式不符。如果將反向抵押養老保險視為分期收款的房產銷售，那么保險公司需支付給投保人的養老金數額超過合同訂立之日的房屋價值部分就成了保險公司未來須支付給投保人的利息。但從實際的產品設計來看似乎并非如此，以“幸福人壽”保險公司開展反向抵押貸款的每月支付保額計算公式為例，每月支付保額=（住房評估價+住房升值-住房折舊-預支利息貼現）/[（預期剩余壽命）x12]。顯然，有義務支付利息的不是保險公司而是投保人。

綜上，住房反向抵押養老保險的法律本質是一種新型的年金養老保險，而非分期收款的房產銷售。

（三）關于房產增值部分的法律本質

關于增值部分，前文我們已經看到，試點產品中增值部分要部分或全部由投保人享有。這里的一個問題是這個增值是預先的一個估計值（即在訂立保險合同時對投保人去世時的房產價值進行評估，確定增值數額，并將增值額全部或部分按年發放給投保人）還是實際的增值部分（即每年年末對房產價值進行一次評估，將增值額發放給投保人）。如果是前者，那么這實際上就是一個以房屋作為保險標的的另一個保險合同，一個財產保險合同，這也是為什么有的學者會認為住房反向抵押養老保險中會有兩個保險標的的緣故。如果屬于后者，那么這時由于保險人并未承擔任何轉移給他的風險，因為風險仍由投保人自行承擔，因此保險人發放給投保人的房產增值額不屬于保險金。那么這部分的性質是什么呢？首先，這部分金額實際上是保險公司將未來投保人去世后其拍賣抵債房產時將取得的房產增值額提前付給投保人。從其功能上說，似乎是一種貸款。但如前述，保險公司無貸款資格，將其認定為貸款與目前的規則不符。認定為是房產銷售的分期付款呢？筆者認為也不行，如前述，所有權、管理權以及與房產相關的風險都沒有轉移給保險人，難以認定銷售成立。筆者認為認定為未來銷售合同的預付款項應該是比較合適的，而對投保人而言，則自然認定為預收款項。

二、住房反向抵押養老保險下的稅收問題

了解了住房反向抵押養老保險的法律本質之后，我們現在可以開始分析其中的稅收問題。筆者在接下來的分析中將分為兩個階段進行討論，包括：發放/領取養老保險年金階段;投保人去世后的以房產抵償保費債務階段。每個階段筆者將從投保人和保險人兩個角度來探討可能涉及到的稅收問題。

（一）發放/領取養老保險年金階段

1、投保人。我們前面已經討論過，住房反向抵押養老保險的法律本質是一種年金養老保險，而非房產銷售，因此其領取的保險年金屬于保險金范疇，而非房產銷售收入。根據《個人所得稅法》第四條規定，對于保險賠款免納個人所得稅。雖然先前對于分紅型養老保險有過納稅與否的爭議，但考慮到住房反向抵押養老保險屬保障性質而并不具有分紅的性質，因此，對于投保人領取的保險金免納個稅應該是沒有任何疑義的。

對于房產增值部分，如前所述，如果增值額是預先估計后按年發放的，那么屬于財產保險性質，其稅收處理仍然是免稅;如果是每年評估確定增值額后發放，那么這部分對投保人而言屬于預收款性質，對于這部分預收款，按照《營業稅暫行條例實施細則》第二十五條規定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。因此預收款需要繳納營業稅，以及伴隨著的城建稅和教育費附加。至于在繳納營業稅時有關“購買不足/超過5年”的特殊規定如何適用，筆者認為由于在此階段銷售未成立，因此應將投保人預期死亡時間作為計算是否滿5年的標準。在所得稅方面，由于并沒有預收款需繳納所得稅的規定，因此應視為對預收款不交所得稅。

另外一個需要討論的問題是房產稅的問題。房產稅是對住房持有環節征收的稅種，目前除上海、重慶兩處試點外，對個人住房是免于征收的。在住房反向抵押養老保險中，由于房屋僅僅是抵押給保險公司，所有權和居住權都由投保人保留，因此試點地區的投保人如果滿足房產稅的征收條件，在無新的優惠政策的情況下，投保人仍需要繳納房產稅。

2、保險公司。保險公司主要面臨的稅種毫無疑問是企業所得稅。保險公司在反向抵押養老保險中獲取的收入包括：保費收入;利息收入;手續費收入;參與型試點產品下的增值分享收入。當然保險公司在確認收入的同時要結轉成本，其按年支付的保險金應可作為費用扣除。

關于增值部分，如果認定為財產保險，則首先需要確認保費收入，同時結轉成本。如果將增值部分認定為預收款項/預付款項，由于投保人的預收款不確認收入，保險人的預付款也不確認成本。但是在參與型試點產品中，保險公司按年評估房產后取得的增值收入應按實際發生額計入應納所得稅收入。

（二）投保人去世后的以房產抵償保費債務階段

1、投保人。雖然投保人已經去世，但在房產轉讓中應該繳納的相關稅費應當是由保險公司代扣代繳的，這種代扣代繳毫無疑問會直接減少保險公司在投保人生前發放的保險金的數額。

如前文所分析，投保人去世之后，保險公司將通過獲得投保人房產的所有權來實現其保費債權。這種以房抵債的本質其實就是房產的銷售。那就需要繳納以下稅種。

（1）營業稅。按照我國目前關于銷售住房的營業稅規定，購買不足5年對外銷售的，全額征收營業稅;購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;購買超過5年（含）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。若實際需要繳納營業稅，應當是由保險人代繳。當然，代繳的還應包括根據營業稅計算的城建稅和教育費附加。

（2）個人所得稅。轉讓財產取得收入需繳納個人所得稅這并無疑義，這里的關鍵是收入的金額如何確定。尤其是在房產的拍賣或者折價金額高于債務（包括保費債務、利息債務、手續費債務，預收款項也屬于債務）部分時，如果高出的部分需要退還給投保人的繼承人，那么保險公司應按照拍賣價或者折價金額作為投保人房產銷售收入并代為計繳個人所得稅;反之，如果高出部分不需要退還，則保險公司應按照債務的數額作為房產銷售收入代為計繳個人所得稅。當然，不需退還的部分作為保險公司營業外收入計算繳納企業所得稅自不必說。

（3）土地增值稅。對于個人轉讓普通住宅，一直以來都是免征土地增值稅的。但是若為非普通住房，則需要繳納土地增值稅。根據上海目前的規定，居住滿五年的，免征土地增值稅;居住滿三年未滿五年的，減半征收;居住未滿三年的按規定征收。因此，若滿足征稅條件，也應由保險人代為扣繳。

（4）印花稅。對于產權轉移憑據，雙方都應該按照憑據所載金額的0.5‰計稅貼花。

2、保險人。保險人除了要對投保人應納稅款進行代扣代繳，同時在交易中自己還要承擔相關的納稅義務。這里首先明確的是，保險公司在投保人去世后是直接取得房產所有權的，即使房產的拍賣或者折價金額高于債務部分需要返還投保人繼承人亦如此。換言之，投保人并非是保人拍賣房產，然后從拍賣款中受償，而是直接取得房產，至于其最后是將房產留用或者出租或者銷售都沒有關系。因此，對保險人而言，實際上又存在抵債房產取得、持有和處置三個階段。

（1）抵債房產取得階段。1.企業所得稅。抵債資產取得階段涉及到企業所得稅主要是當房產的折價金額高于債務而高出又不需要返還給投保人之繼承人的情況。按照《企業會計準則第12號―債務重組》的規定，以非現金資產清償債務的，債務人應當將重組債務的賬面價值與轉讓的非現金資產公允價值之間的差額，計入當期損益。具體言之，房產作價高于債務數額的，應計入營業外收入繳納企業所得稅;相反若作價低于債務數額，則其為損失，應計入營業外支出，減少應納稅所得額。2.契稅。保險公司獲得房屋所有權時，按照稅法規定應繳納契稅。3.印花稅。如前所述，對于產權轉移書據，雙方都應該按照書據所載金額的0.5‰計稅貼花。

（2）抵債房產持有階段。保險公司取得房產后，可能并不會立即出售，而可能會持有一段時間。這期間保險公司若將其出租，按照稅法規定需繳納營業稅，所得還要繳納所得稅，租賃合同還需繳納印花稅;同時，保險公司還應按照規定繳納房產稅，土地使用稅等。

（3）抵債房產處置階段。處置階段若將房產出售，價格高于取得抵債房產時的作價部分應該作為營業額按照稅法規定繳納營業稅。另外處置時還應按照稅法規定繳納土地增值稅、企業所得稅、印花稅等稅款。

三、相關稅收優惠政策的建議

從鼓勵住房反向抵押養老保險的發展這一目標出發，毫無疑問需要對這一新型養老模式賦予稅收優惠政策。但是制定優惠政策的前提條件時，我們必須厘清在現行稅收制度下的稅收問題。只有當我們弄清了在目前的稅制下，什么時候應繳納什么稅，如何繳納，繳納多少，我們才談得上制定稅收政策來免除或者減輕或者遞延納稅人的稅收，這也是為什么筆者要分析住房反向抵押養老保險的法律本質的原因，因為這是制定稅收優惠政策的前提條件。

由前文的分析，我們已經了解到，投保人在生前領取保險金的階段并無繳納個稅的義務，因此，就不存在免除投保人領取保險金時應納的個人所得稅問題，但我們同時又要注意到，投保人在身故之后以房抵債時，卻是需要由保險人代繳個人所得稅的，這種代繳就使得投保人在生前取得的保險金會相應減少，如果不考慮這一點，保險公司可能會在設計其產品時因為未能考慮稅收問題而出現錯誤。

另外，在制定稅收優惠政策時，我們還應該注意優惠政策的差別對待，尤其要對貧富差異的因素加以考慮。以遺產稅為例，其實我們可以預見，若住房反向抵押養老保險成形，“規避遺產稅”必然會成為保險公司宣傳的噱頭之一。那么住房反向抵押養老保險能否成為規避遺產稅的考慮呢，有學者認為這還要待我國的遺產稅出臺且國家賦予以房養老免稅政策后才能成為現實。確實，由于目前遺產稅條例并未出臺，所以尚無法認定住房反向抵押養老保險能否規避遺產稅。但有一點卻是確定的，那就是如果這一養老模式被“一視同仁”地免除遺產稅，那么肯定會有一大批富人會利用這個制度來規避遺產稅，這不是我們希望看到的。

考慮到這些因素，筆者認為可以從以下幾個方面設計住房反向抵押養老保險的稅收優惠政策：

第一，部分地免除投保人身故后以房抵債的個人所得稅。“免除”是指保險人在投保人身故后取得投保人房產所有權時，無需再代為扣繳個人所得稅，這樣保險人就可以將這部分稅款計入應發放的保險金之中。這里的“部分”是指，對于擁有兩套及以上住房的投保人，不予免除個稅。之所以作此規定是因為考慮到擁有兩套住房的人經濟能力較高，沒有必要賦予優惠政策，且如果允許的話，可能會變相地賦予其一個免稅的銷售二套房的途徑。

第二，免除投保人獲得的代表住房增值部分的預收款項時應繳納的營業稅。即在住房增值部分由保險公司每年評估然后將增值額發放給投保人的情況下，其性質屬于預收款項，按照目前的制度，投保人需要在收到時繳納營業稅。但是考慮到真正的房產銷售發生在投保人身故時，這時房產一般都已經購買超過五年，在這種情況下，若為普通住房，應免繳營業稅，若為非普通住房，則應差額征收，但若未超過五年，則需要全額征收，因此如果收到預收款和實際銷售成立時一個在五年內，一個在五年外，那么就很容易使得政策變得復雜，因此考慮政策的簡便性，應直接免除預收款項的營業稅，改由實際銷售時統一征收。

第三，允許保險公司在其應納稅所得額中扣減其反向抵押養老保險中的利息收入。保險公司在開展這項業務中最重要的一點就是現金流問題。某種程度上可以說，保險公司實質上開展著銀行的貸款業務，但卻缺乏銀行來源于存款業務的大量現金流。因此，稅收優惠政策也應當針對這一點來做文章。允許保險公司扣減其利息收入對緩解保險公司的現金流壓力有一定幫助。有的學者認為應當針對保險公司的保險費收入給予稅收優惠。但筆者認為如果對保費收入予以比如免稅優惠，那么就不可能再允許保險公司對保險金支出作為費用扣減，這對保險公司反而不利。

隨著我國老齡化問題的越來越嚴重，養老的壓力也會越來越重。住房反向抵押養老保險是一個契機，如果試點能夠成功，國家未來的養老問題就有保障。試點的成功需要大量投保人的參與，而這種積極的參與又需要稅收政策的激勵，因此，稅收優惠政策絕對是很關鍵的一點，筆者相信若能科學合理地設計稅收優惠政策，一定可以將住房反向抵押養老保險的效果發揮到最好。

篇3

200*年上半年，我局圍繞××地稅“納稅服務年”、××區政府深化環境建設年的要求，以開展“向納稅人致敬，為納稅人服務”和“我與奧運同行，人人都是環境”主題教育活動為載體，不斷強化納稅服務，優化稅收環境，相繼在六個稅務所服務廳和局服務大廳實行一窗式全程辦稅服務，取得了良好的效果。為了進一步強化納稅服務意識，我們對優化納稅服務中存在的薄弱環節及如何更進一步完善此項工作進行了深入細致的總結和思考。

一、優化納稅服務的做法

（一）武裝頭腦工程

為使全局干部樹立新的納稅服務理念，轉變舊的思想觀念，不斷增強納稅服務意識和優化環境意識，我們以科所為單位，組織干部認真學習黨的十六大精神、“三個代表”重要思想，學習常務副區長馬庚良在全區環境建設工作會議上的講話和市地稅局局長關于“優化投資環境、全心全意為納稅人服務、樹立××地稅新形象”的講話，并緊密聯系工作實際開展了“假如我是納稅人”和“優化發展環境為什么，我為優化環境做什么”的大討論等活動。廣大干部通過學習討論，摒棄了過去存在的三種觀念，即“征稅人是管納稅人”的不平等觀念、“以我為主”的管理觀念和“只考慮稅務征管規范，不考慮納稅人的辦稅負擔”的觀念，樹立了四種新觀念：即稅收經濟觀、稅收服務觀、稅收標準觀和稅收信息觀。

（二）強筋壯骨工程

優化稅收環境，關鍵在于優化服務環境，而優化服務環境，關鍵又在于優化我們的稅收隊伍。世界秘書網版權所有,稅收隊伍的整體素質決定著稅收征管和服務的水平，直接關系到政府形象、投資環境、經濟發展等社會政治經濟諸多方面。為此，我局以開展“創建學習型××地稅”活動為契機，以強化全員綜合素質、提高服務水平為出發點，努力樹立終身學習理念，充分保障各級領導者的領導能力、水平和干部職工的素質、技能與時俱進。我們主要從以下幾個方面入手：

1、抓好全員五大教育培訓，即；提高綜合業務素質培訓、提高約談工作水平培訓、征管法實施細則培訓、英語口語等級培訓、政策法規崗位培訓。例如，在綜合素質培訓中，我們對一線窗口納稅服務人員著重進行禮儀、業務培訓、考核，堅持未培訓的無資格參加考核，不通過考核的不能走上納稅服務崗位。

2、采取“走出去請進來”的方式，學習兄弟單位納稅服務工作經驗。我們先后到崇文、平谷等局觀摩見學，同時請市、區領導來我局做指導，從多角度研究、改善納稅服務。

3、分層次開展分類培訓。3月份已經對前兩年畢業的36名大中專畢業生進行了綜合性業務理論的考試。對科級副職領導干部我們采取不同方式征集了意見和建議，以召開座談會的形式進行雙項互動式培訓。

4、廣泛開展各種演講比賽活動。先后組織了××兒女心向黨、英漢雙語演講比賽3次，有41人次參與了活動。

5、以開展“向納稅人致敬，為納稅人服務”和“學習實踐三個代表，保持黨的先進性”主題教育活動為載體，以納稅服務和廉政建設為主要內容，開展了交流和評比活動，有9個單位和6名個人分別做了交流匯報，表彰了3個先進黨支部和20名優秀黨員。

（三）效率質量工程

在征詢納稅人意見時，曾經有一位納稅人這樣說：“我們到稅務機關辦事兒，一張笑臉、一把椅子、一杯茶不是我們最需要的。我們最希望的是辦稅手續少一些，工作效率世界秘書網版權所有,高一些，辦稅時間短一些。”我們工作質量的高低對納稅人、投資人來說，就是政府部門工作質量的高低，因此，提高服務效率和質量是納稅服務工作的關鍵所在，是樹立稅務機關形象的關鍵所在。上半年全局上下多措并舉實施了納稅服務效率質量工程。

1、傾聽納稅人呼聲，了解納稅人需求，增強納稅服務的針對性納稅服務工作中我們始終堅持全心全意為納稅人服務的理念，尊重和維護納稅人合法權益，在觀念上“敬商”，形象上“親商”，行動上“重商”。我局以電子郵件、信函方式向1700戶納稅人及社會各界征求意見和建議，以“稅企心貼心”懇談會方式，邀請60余位企業主管部門領導和財務人員到稅務機關征求意見和建議，以“走近納稅人”方式，深入企業、企業主管部門、政府職能部門直接征求意見和建議，已經走訪了78戶，電話咨詢54戶。通過各種方式請納稅人為我們挑毛病、找問題，征求意見、建議13條。我們對納稅人的意見、建議進行了梳理，制訂了整改措施。

2、納稅服務方式因時因事靈活多樣，把滿足納稅人的特殊需求和一般需求結合起來。“非典”疫情期間，我局采取在納稅服務場所為納稅人發放手套、口罩，門口安裝紫外線消毒燈、門前設置消毒地毯等多種措施，確保“非典”期間納稅人安全辦稅；通過“五個一”活動（即“一個電話”、“一個郵件”、“一個傳真”、“一條短信”、“一條通告”），與納稅人多溝通、勤聯系，及時宣傳、落實市局出臺的一系列政策、措施，拉近稅務機關與納稅人的空間距離，用真誠、貼心、實在的服務，緩解納稅人在“非典”時期辦稅的恐慌情緒。“非典”無情人有情，非常時期，我們提供了非常服務，同時也贏得了納稅人對稅收的支持，截止6月底，我局上半年共組織各項收入58013萬元，同比增收10653萬元，增長22%。

3、落實四項制度，實施人性化服務。我們不斷建立依法納稅、誠信納稅的新機制，以營造良好的稅收環境和促進區域經濟發展為落腳點，按照市局的部署要求，大力推行納稅評估、檢查約談、檢查準入和企業納稅信譽等級評定四項制度。上半年共與100戶納稅人進行了約談，補繳稅款347萬元。特別是3月底，組織的對42戶建筑業納稅人的集體約談，向納稅人重點提示了營業稅、印花稅在政策理解和執行過程中容易產生的錯誤之處。納稅人反映，這樣的約談收獲大、形式新、人情味濃。

4、整合服務資源，改進服務流程，簡化服務程序，實行“一窗式”全程辦稅服務。目前，我局所有的納稅服務廳都實行了“一窗式”全程辦稅服務，為使每位窗口工作人員都能同時受理申報、辦理登記、發售發票等業務，我們將最優秀的稅務干部選調到窗口服務崗位。為方便納稅人交納稅款，我們得到了金融機構的大力支持，將銀行引入服務大廳，解決了納稅人辦稅樓上樓下來回跑，各個窗口來回跑，稅務機關與銀行之間來回跑的問題。使納稅人確實感受到辦稅更方便、更快捷、更高效。

5、納稅服務前移。我們將服務對象從注冊在本局的納稅人擴大到準備辦照的投資者，將服務環節從注冊后前移到投資意向者投資前的考察階段。在投資意向者對投資地區進行考察的過程中，只要有關部門或投資意向者需要，我們都安排專人到場，向投資意向者介紹投資地區的稅收環境，了解投資意向者對稅務機關的需求，解釋有關稅收政策疑問，使投資意向者能夠對投資地區的環境有更深刻的認識和了解，增強他們投資××的信心。例如：2003年2月，東方信捷物流有限責任公司總經理和管理人員先期到空港物流園區進行實地考察。得知這個消息后，我局開發區稅務所及時派2名干部現場有針對性、有重點地對該公司所涉及的地方各稅進行宣傳解答，他們良好的服務受到入區企業和空港物流園區領導的一致好評。該公司以注冊資本2000萬元人民幣入住了空港物流園區，當年預計實現地方稅收60萬元。

二、優化納稅服務的收獲

（一）樹立了“四個服務新理念”和在納稅服務工作中要堅持“四個第一”的思想。樹立的四個新理念是：一是樹立服務是讓納稅人滿意，服務是稅務機關和稅務干部的法定職責，服務是對納稅人合法權益的尊重和保護的理念；二是樹立服務是執政黨堅持“立黨為公、執政為民”和貫徹落實“三個代表”重要思想的本質體現的理念；三是樹立服務是稅務干部思想品質和道德情操外在表現的理念；四是樹立納稅人的夸獎和老百姓的口碑是對國家公務機關和稅務干部最高獎賞的理念。在納稅服務工作中要堅持做到的四個第一是：要把納稅人的合理合法需求作為改進和創新納稅服務的第一信號，要把提高服務質量和效率作為優化納稅服務的第一目標，要把納稅人的滿意度作為衡量納稅服務水平高低的第一標準，要把營造一流的稅收環境作為優化發展環境的第一要務。全局廣大干部思想認識的提高、服務觀念的轉變、全新理念的樹立，為做好納稅服務奠定了堅實的思想基礎。

（二）愛崗敬業，樂于奉獻的意識明顯加強了。通過開展各項活動激勵了全局干部愛崗敬業、廉潔奉公、無私奉獻的精神，也使一大批優秀黨員走在了納稅服務工作的最前沿，充分體現了模范帶頭作用，營造出了一種讓納稅人滿意的稅收環境。通過一系列學習教育活動，增強了全局干部依法行政、秉公執法、執政為公、勤政為民意識，提高了全局干部為納稅人服務的本領。

（三）為納稅人辦稅效率提高了，使納稅人更加滿意了。一窗式全程辦稅服務的運行，在我們設置的20個對外窗口，每名干部都能當場立即辦理納稅人的稅務登記、購領發票及兌獎、納稅核定、納稅申報、行政處罰、私車及零散稅源的征收、ic卡辦理、稅務咨詢及稅法宣傳等內容。納稅人無論到哪個窗口都能解決所需辦理的各種涉稅事宜。將銀行引入服務大廳，解決了納稅人辦稅時樓上樓下來回跑，各個窗口來回跑，稅務機關與銀行之間來回跑的問題。納稅人普遍反映，進了辦稅廳有舒適感，進行稅務咨詢有信賴感，辦理涉稅事宜有高效感，與稅務干部交流有親切感，依法誠信納稅有自豪感。

三、優化納稅服務還存在的薄弱環節

（一）主動服務意識需要進一步增強，服務方式還需要進一步創新，服務水平有待進一步提高。重管理、輕服務的觀念和“我是管納稅人的思想”還不同程度的存在，還存在“納稅人圍著稅務干部轉的現象”。

（二）強化征管措施力度尚需進一步加大，依法治稅水平有待進一步提高，還存在漏征漏管、偷稅漏稅的現象。有的稅收執法不夠規范，以補代罰，處罰不到位，隨意性和彈性較大。

（三）有的稅收干部對稅收法規政策吃的不透、掌握的不準，有的廉潔自律意識不強，綜合素質有待進一步提高。

（四）稅收宣傳力度尚需加大，納稅人依法納稅意識有待進一步增強。所有這些問題，都需要我們在今后的工作中采取有力措施，認真加以解決。

四、進一步優化納稅服務需改進的措施

（一）不斷完善一窗式納稅服務。在現已實行的一窗式服務的基礎上，要不斷簡化辦稅程序，提高服務效率，要按照“減少審批環節、簡化審批手續、縮短審批時限”的原則，對辦稅程序、審批制度進行全面清理和簡并，該取消的取消、該簡化的簡化，健全并完善內容全面、統一規范的納稅服務制度，努力提高服務的質量和效率。

（二）切實作好網上服務。我們要進一步發揮互聯網的作用，更新“××tax861”和“××網城”中××地稅局的網頁版面，豐富內容，拓展功能，逐步推廣網上辦理稅務登記、納稅申報等涉稅事宜，使納稅人辦稅更快捷、更方便。

（三）創新服務方式。服務的方式要變被動為主動，變滯后為超前，要積極探索和推行上門服務、親情服務、提醒服務、跟蹤服務的有效方式，把納稅服務向小、細、實延伸和拓展，為納稅人營造一流的服務環境，搭建一流的發展平臺。通過深化納稅服務，凈化稅收環境；通過優良的稅收環境，吸引投資人、穩定納稅人；通過投資人、納稅人聚攏資源、創造財富，增加地方稅收收入，推動區域經濟加快發展。

篇4

1.1 REITs的概念

房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，以下簡稱“REITs”）是一種以發行受益憑證的方式募集投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs起源于美國，從1960年出現第一批REITs，發展至今已成為房地產領域最重要的投融資產品。作為專注于房地產領域的資產證券化產品，其收入主要來自于物業未來的現金流，所持有的資產以租賃性物業為主；類型包括商場、購物中心、寫字樓、住宅、酒店、度假村、工業設施、倉儲設施等。

1.2 REITs的類型

1.2.1 按照法律形式，REITs可以分為公司型和契約型公司型REITs指通過成立以房地產投資為目的的股份有限公司，由投資人認購公司股份而享有權利，投資收益以股利的形式分配給投資人；契約型REITs指采用信托的方式，由委托人和受托人締結以房地產投資為標的的信托契約，在此基礎上將受益權加以分割，使投資者取得表示這種權利的受益權憑證。

1.2.2 按基金的受益憑證可否贖回，REITs可分為開放式和封閉式封閉式REITs發行規模固定，投資人只能在公開市場上交易，而不能直接以凈值要求贖回，為保障投資人的權益不被稀釋，封閉式REITs成立后不得再募集資金；開放式REITs的發行規模可增減，投資人可按照基金的單位凈值要求贖回。

1.2.3 按照資金運用方式，REITs分為權益型、抵押型和混合型三類權益型REITs直接經營具有收益性的房地產投資組合，以租金和買賣收入差價賺取利潤，大部分的REITs都屬于這一類。抵押型REITs以金融中介的角色，將募集資金通過抵押貸款發放給房地產開發商、經營者，賺取利息收入，或者以購買抵押貸款或抵押貸款支持證券的方式加以運用。混合型REITs兼有權益型和抵押型的特點。

1.3 REITs的特點

1.3.1 享受稅收優惠

美國稅法規定，取得REITs資格的公司、信托或組織等經濟實體對于向股東和受益權憑證持有人支付的股息或收益部分不需繳納公司所得稅，經營收入按規定繳稅并享受有條件優惠。香港稅法對于REITs的收益也免除利得稅。

1.3.2 分散風險

R E I Ts通過對不同類型和不同地區房地產的組合投資，能夠有效分散風險。投資者通過投資REITs，可以間接實現對房地產的多樣化投資[1]。

1.3.3 收益穩定、高派息

R E I Ts基金中的很大部分投資于收租物業，租金收入比較穩定，而且一般規定REITs必須將大部分利潤以分紅形式支付給投資者，因此REITs的股利回報普遍高于其他金融產品。

1.3.4 較高的流動性

R E I Ts將房地產從不動產轉變成為可以流動的證券資產，投資者在市場上可以很容易變現，具有較高的流動性。

1.3.5 透明度高

R E I Ts的資產組成、租金收入、利息收入清晰，利潤分配有明確的法律規定．而且有著嚴格的信息披露制度，透明度較高。

1.4 REITs的發展現狀

截止2009年年底，全球480多家房地產投資信托的市值超過6050億美元。美國148家房地產信托市值達到3000億美元左右；第二位的是澳大利亞，64家上市地產基金市值達到780億美元；處于第三位的是法國，48家房地產信托市值達到730億美元。從市場成熟度來說，最早開始發展房地產投資信托的美國是最成熟的市場，其次是澳大利亞；亞洲的大部分國家都是處于成長中的市場，而中國大陸更是明確的法律法規都尚未出臺，還處于早期探索的階段[2]。

2.REITs對房地產發展的作用

2.1 保障投資人權益

直接進行資產產權投資，基金持有人通過購買信托收益憑證對基金進行投資，基金則持有被投資房地產資產的產權或抵押權，基金持有人通過基金取得房地產物權，其權益的法律保障程度較高。

2.2 保證財產安全

基金的財產與基金管理人、基金托管人的財產相互獨立，在法律地位上保證了基金的安全運作和投資者財產的安全。基金財產的獨立性表現為：基金財產獨立于基金管理人和基金托管人的自有財產，基金管理人和基金托管人進行清算時，基金的財產不屬于清算財產；基金管理人管理運用、處分基金財產產生的債權不得與其固有財產產生的債務相抵銷；基金托管人對不同基金所產生的債權債務，不得互相抵銷。

2.3 監管嚴格

REITs受到證券、信托和房地產行業的約束，在上市準入、信息披露、關聯交易、投資行為等方面受到嚴格規范，能夠有效地防范道德風險。相關規范一般要求REITS投資于能夠產生收益的房地產，投資收益分配比例高，投資者的利益有保障。

2.4 資產證券化

R E I Ts的投資對象包括資產類與抵押類，后者主要是信貸資產證券化后形成的投資產品，有較為穩定的收益，同時可以降低金融機構的風險權數，從而降低金融機構的風險。基金上市發行，基金持有人可以通過證券交易退出投資，使得基金投資更具有吸引力。

2.5 稅收優惠

各國、各地區對于REITs一般都有稅收優惠政策，如所得稅、印花稅的減免等，使得REITs具有較大的吸引力。當經濟景氣時，REITs股價可以收益，當景氣衰退時，REITs仍能保持穩健收益。

3.REITs與房地產信托的區別

3.1 權益性質不同

R E I Ts投資者通過基金取得房地產的所有權或抵押權等物權，而典型的房地產集合信托的投資者基于信托合同，享有信托計劃的受益權，兩種權利在法律上有根本的區別。

3.2 收益穩定不同

REITs主要通過房地產租金收入取得收益，基金投資的房地產一般要求已經有收入，因此，投資人不承擔房地產開發風險，收益較為穩定，風險較小。而房地產集合信托主要投資于房地產開發項目，投資者通過信托投資公司對開發商的貸款利息取得收益，投資者將承擔房地產開發不成功的風險[3]。3.3 管理方式不同REITs所有權與管理高度分離，但房地產集合信托的受托人是信托投資公司，信托投資公司通過集合信托計劃募集資金后，向房地產開發商發放信托貸款，由房地產開發商進行項目投資與開發，受托人的監管僅限于貸款項目審查監督的層面。

3.4 投資退出機制不同

REITs投資者可以通過證券交易市場轉讓投資份額；而房地產集合信托基本的法律關系為合同關系，投資只能按照合同法的規定以及合同的約定實現投資的退出，因而缺乏流動性。

3.5 金融機制不同

R E I Ts是資產證券化的表現形式之一，是金融創新產品，因其特殊的制度設計而具有獨特的生命力；而房地產集合信托只是銀行間接融資的替代形式。

3.6 收益預期不同

R E I Ts對投資者的回報需要把收入的大部分分配給投資者，比如美國和香港要求把所得利潤不少于90%分配給投資者。國內的房地產信托計劃對投資者的回報為信托計劃方案中的協議回報，目前一般在5%～9%左右。

3.7 投資期限不同

R E I Ts的產品周期一般在8～10年，更注重房地產開發后，已完工的房地產項目的經營。國內的房地產信托計劃產品周期較短，一般為1～3年。3.8 稅制優惠不同REITs以信托收益分配給受益人的，REITs免交公司所得稅和資本利得稅，分紅后利潤按適用稅率交納所得稅。國內的房地產信托計劃目前沒有相關的稅制安排。綜上，REITs與房地產集合信托實質是完全不同的兩種金融產品，比較中可以看出，房地產集合信托只是銀行貸款的替代機制，而REITs作為全新的金融工具，與房地產信托相比擁有更多的優勢，在未來REITs將會比房地產信托有更廣闊的發展空間。

4.REITs在我國的發展模式

4.1 我國REITs的發展歷程

2 0 0 7 年 1 月，央行從金融穩定的角度，著手研究制定R E I Ts的相關政策，并計劃于2007年年底推出管理辦法及試點。2008年3月，銀監會起草了《信托公司房地產投資信托業務管理辦法（草案）》征求意見稿。2008年12月13日，國務院辦公廳了細化的“金融30條”，明確提出“開展房地產信托投資基金試點，拓寬房地產企業融資管道”，上海成為試點城市[4]。2009年，以央行和證監會牽頭，11個部委相關人士組成REITs試點協調小組，先后在北京、天津和上海三地調研。2010年，住房和城鄉建設部提出REITs試點應首先解決保障性住房資金需求，擬在銀行間債券市場發行REITs受益券。

4.2 我國REITs的法律形式

從法律形式上看，在信托框架下，采用契約型基金方式設立REITs的可行性較大。契約型基金是基于信托原理而組織起來的投資行為，由信托公司作為受托人，以設立信托的方式，通過簽訂基金契約，發行REITs受益憑證募集資金，并規范各方當事人的行為[5，6]。

4.3 我國REITs的法律主體

在契約型模式下，REITs運作過程中，涉及的主要當事人包括委托人、受托人、資產管理人、托管人、受益人。委托人是將其合法擁有的資產交給受托人，包括個人和機構投資者，要對個人投資者設定較高的準入門檻，包括但不限于風險投資的經驗、個人資產規模及抗風險能力等。受托人即信托公司，是信托資產的持有人，負責受益憑證的發行、受益憑證持有人的登記、REITs的收益分配，定期對REITs的執行情況進行信息披露，定期召集受益人大會，選定、委任或者更換投資管理人，并監督投資管理人按照信托文件的約定和受益人大會決議管理信托財產投資組合等事務。資產管理人負責管理REITs所持有的資產，對信托財產進行具體的投資組合和物業管理。信托公司可以同時兼任資產管理人的角色，也可以委托專門的外部機構管理和運用信托財產。托管人是接受REITs托管的商業銀行，保管基金財產、獲取基金托管費，擁有監督REITs的投資運作、監督資產管理人等權利。R E I Ts受益人是信托受益憑證的持有人，依法享有定期獲得基金收益分配，監督REITs運作情況，按契約的規定查詢或獲取公開的REITs業務及財務狀況資料，出席或委派代表出席受益人大會行使表決權等權力。

4.4 我國REITs的流通方式

從國內目前的實際情況來看，REITs的發行應以私募形式為主。雖然公募的REITs是發展的趨勢和方向，但在當前情況下，基礎條件尚不成熟。由于國內目前還沒有統一的信托交易平臺，在初期REITs最好只在銀行間市場發行和交易，經過一定時期的運作后，業績良好者可以再申請到交易所市場上市流通。

4.5 我國REITs的運作模式

R E I Ts的業務運作主要包括物業的選擇和投資組合的構建，從國外REITs投資的物業類型看，主要以商業物業為主，重點選擇已建成并產生穩定租賃收入的成熟物業，注重物業的內在價值，評估后符合投資者的回報率要求。結合我國現階段國情，REITs投資的物業可以考慮有政府補貼的保障房項目，REITs的收益來源于保障房項目自身的經營性現金流和政府的財政補貼兩方面。