導語：如何才能寫好一篇土地增值稅管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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一、我區城鎮土地使用稅、土地增值稅管理現狀

近年來，我區局以科學發展觀為指導，認真貫徹執行《稅收征管法》，堅持依法治稅，夯實稅源基礎，強化征管措施，大力組織城鎮土地使用稅、土地增值稅收入，07、08、09三年分別實現城鎮土地使用稅XXX萬元、XXX萬元和XXX萬元，實現土地增值稅XXX萬元、XXX萬元和XXX萬元。城鎮土地使用稅和土地增值稅持續穩定增長，對促進我區經濟社會又好又快發展起到重要作用。我區局在城鎮土地使用稅、土地增值稅管理中，嚴格執行國家稅收政策，加強征收管理，各項工作基本到位，取得了較好的成績。

二、城鎮土地使用稅、土地增值稅管理中存在的問題

(一)企業占地多、利用率低、負擔重的現象比較突出

我區行政區域內的企業占地多、利用率低，用地不規范，有的以租賃為主，有的是混居方式，有辦廠，有居住，造成很難準確確認征稅面積。近幾年來土地使用稅單位稅額的增幅偏快，使許多企業稅負猛增，無力承擔相應的土地使用稅。

(二)房產建造成本判定有困難

房產建造成本包括前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、開發間接費四項，稅務人員在判定房產建造成本時發現成本過高，但由于企業提供了完整的票據，就無法找到依據對成本過高進行論證。雖然有關文件規定，如果房地產企業辦理清算所附送的成本資料不符合清算要求或者不實的，地稅部門可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定四項開發成本并據以扣除。但事實上，由于時間的推移與市場行情的變化，建設部門無法及時提供成本造價資料，稅務人員沒有相關資料，在判定房產建造成本上有困難，造成稅款流失。

(三)普通住宅銷售價格判定標準不明朗

我區的房地產項目開始銷售到進行清算，一般要經歷1-2年的時間，有的還要更長一些，房地產企業在銷售過程中低于當時市場價售房的現象比較普遍。稅務人員碰到這種情況，在確定上述低價售房的價格時，由于上級沒有一個統一標準，拿不準是以清算時的市場價為主，還是以當時的市場價為主，給稅收征管帶來一定困難。

(四)企業清算時間難把握

房地產企業售房到85%或取得銷售許可證滿3年時要進行清算，但這時房地產企業仍有許多款項未結算，要等很長時間甚至一二年才能結算完畢。稅務機關進行土地增值稅清算，確定成本時應按照實際發生扣除，但目前做不到，只能以票據作為扣除依據。而碰到房地產企業項目已完成，但款項未結、票據未開時，稅務機關很難要求企業進行清算，如果強行進行清算，就拿不出真實的建造成本，這給征收帶來很大矛盾。

(五)數據真實性不夠

土地增值稅數據真實性不夠主要源于清算計算方式較為復雜，清算工作涉及復雜的扣除項目，包括取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、與轉讓房地產有關的稅金等。再加上房地產項目的開發周期一般較長，投資活動比較復雜，如果是滾動開發的房地產企業，對其進行查賬核算往往需要投入大量的人力、物力，要做到每項目必清算確有難度，這樣給稅收帶來實際困難。

三、解決問題的對策和辦法

(一)加強規范城鎮土地使用稅管理

1、強化綜合治稅，做到應收盡收

從目前的征管工作來看，協稅護稅網絡建設還不夠健全，存在偷稅、漏稅的現象。當前，還有一些納稅人對國家稅法理解不夠，偷稅、漏稅的現象依然不同程度存在。有些企業納稅申報不實，加上社會協稅護稅網絡尚不完善，部門信息交換與數據共享制度不夠健全，一些部門和單位配合仍欠到位，社會化綜合治稅體系還沒有真正形成。比如土地的調查工作涉及國土、建設、規劃及相關鎮村等各個部門，單靠地稅部門一家的努力難以見效。為此，必須強化相關部門綜合治稅的力度，落實稅收政策法規，做到應收盡收。

2、規范土地管理，提高土地使用效率

在城鎮土地使用稅管理中，發現土地浪費嚴重，我區是人多地少，要珍惜土地，加強土地的科學化和集約化利用。為此，要進一步規范土地管理，加大土地后續管理的力度，防止盲目征地或租地，使土地能夠得到更有效合理地利用，杜絕土地資源的浪費，真正造福于子孫后代。

3、嚴格控制、認真清理城鎮土地使用稅減免稅

要按照總局的要求，嚴格控制城鎮土地使用稅減免。要每年對各企業征收城鎮土地使用稅情況進行一次全面清理檢查，屬于越權減免的要立即糾正并恢復征稅，確保城鎮土地使用稅征收公平合理，做到應收盡收。

4、適當考慮小企業及低附加值企業的稅收政策

小企業及低附加值企業在發展就業中具有重要作用，過高的稅負必然影響其正常發展，從而影響就業，給社會發展帶來不利影響。因此，在城鎮土地使用稅管理中，要看到小企業及低附加值企業的稅負過重問題，對他們征收城鎮土地使用稅時，適當考慮這部分群體的利益，靈活使用政策，給予某種優惠，促進小企業及低附加值企業的健康持續發展。

(二)加強規范土地增值稅管理

1、加強稅收法治建設，進一步優化稅收環境

在加強土地增值稅征收管理中，要牢固樹立稅收法治觀念，真正做到依法治稅、依法征管。要加大稅法宣傳力度，突出宣傳各項稅收法律法規和政策，進一步增強全社會依法誠信納稅意識、提高稅法遵從度，引導和規范企業依法經營、照章納稅。要加強財務和納稅輔導，不斷完善發票管理制度和信息系統，督促房地產企業及時建帳，從源頭上堵塞監管漏洞。要改進和優化納稅服務，切實增強為納稅人服務意識，規范納稅服務內容，完善納稅服務措施，構建和諧的征納關系。要進一步完善協稅護稅機制，增進信息交換與數據共享，廣泛開展綜合治稅活動，全面提高稅源監控能力，不斷強化社會化征管功能。

2、細化項目四項成本扣除標準，增強可操作性

稅務機關要改變以往房產建造成本判定模糊的情況，要通過調研，掌握房產建造成本的第一手資料，據此按照當地建筑成本水平，結合項目規模，企業使用的建筑安裝材料等因素按照高、中、低檔類進行細化，形成項目四項成本扣除標準，逐年予以調整完善。這樣增強扣除項目四項成本的可操作性，達到規范化、合理化、公平化要求。

3、加強低價售房的管理

稅務機關要切實加強低價售房的管理，對于企業低價售房的價格，要求企業按照當時市場價格進行開票，據以計算房產銷售收入，否則按照清算時的市場價格進行核定征收，防止企業利用低價轉讓來減少銷售收入達到偷漏土地使用稅的目的。

(三)完善稅收征管機制

1、加強部門配合，強化稅源動態監控

稅務部門應進一步完善城鎮土地使用稅、土地增值稅重點稅源的管理，建立納稅評估機制，加強與房產、國土、城建等部門的配合，掌握城鎮土地使用面積和情況，掌握房產開發項目底數，掌握房地產企業的經營狀況和工程進展情況，建立房地產業分戶臺帳，對房地產企業征地、開發、銷售和納稅情況實行動態管理。

2、加強稅收政策的宣傳，形成良好稅收環境

在當前城鎮土地使用稅、土地增值稅的稅收征管相對薄弱，納稅人對相關政策了解不深不透的情況下，稅務部門要加強稅收政策的宣傳。一是召開政策宣講會，向各企業負責人和財務人員宣講城鎮土地使用稅、土地增值稅的稅收征管政策，提高企業負責人和財務人員的納稅意識；二是稅務人員應深入各企業就城鎮土地使用稅、土地增值稅的征管問題進行認真的講解、輔導，送政策上門，規范企業涉稅行為，提高企業的申報質量和納稅自覺性。

3、強化稅務干部隊伍建設，適應新形勢稅收征管工作需要

要加強稅務干部隊伍建設，著力提高整體素質和依法行政能力，努力打造一支靠得住、有本事、過得硬的稅務干部隊伍，更好地為經濟社會發展服務。要強化業務培訓，尤其要加強基層一線征管人員的學習培訓工作，進一步掌握現代技術和管理知識，不斷提高業務水平。要建立健全監督制約機制，嚴格落實考核制度，加強黨風廉政和職業道德教育，強化執法人員的公仆意識，堅決杜絕和嚴肅查處稅務人員辦人情稅、關系稅等各類違紀違法案件，切實提高稅務干部隊伍的政治素質與業務技能。

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1.1土地增值稅發展階段劃分

上世紀末，由于住房分配制度的終結，商品房市場開始蓬勃發展。以1994年1月1日國務院頒布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》為原點，我國對土地增值稅管理大體可以分為三個時期：

一是啟動征收時期。以《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則至2006年，這一時期規范了對房地產行業土地增值稅的基本要求，明確了采取先預征，后清算的方式進行整體管理，但是更注重預征，對清算及后續管理跟進不足。

二是分類管理時期。以財稅[2006]21號《國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》為原點，其目的是為了限制投資過熱。文件在強調了預征環節管理的同時，要求加強對已經完工的房地產項目進行清算，并正式將分類清算提上日程。

三是全面環節管理時期。2015年以來房地產行業迎來第二個高峰，為了遏制房地產行業泡沫化，自上而下要求稅收發揮調節作用，而土地增值稅就是最為重要的抓手之一。這一時期除了對預征和清算環節緊抓不放送，還加大了對尾盤銷售以及后續對完工項目稽查檢查的力度，開啟了全流程管理的新時期。

1.2基層土地增值稅征管運行分析

1.2.1管理主體

土地增值稅不同于企業所得稅和增值稅，基本是以房地產項目坐落地為準，以縣區為單位進行管轄，而不是以企業注冊經營地為準。納稅人自獲得土地進行開發，開始進入縣區級稅務機關管理范圍。由于房地產行業近年來普遍對稅收收入貢獻較大，根據目前河北省稅務機關管理體制，基本由專業化分局進行管理，即各縣區局的重點稅源分局或者重點行業分局。

在稅務局管內部管理流程方面，以信都區稅務局為例，稅政二科負責政策解釋，風險科負責涉地風險任務上下級銜接，第一稅務分局負責土地增值稅稅款申報征收工作，日常管理由第二稅務分局進行。

1.2.2征管概況

2015年后伴隨全國房價的又一輪上漲，作為三四線城市，邢臺商品房價格基本完成了翻倍，成交量也大幅度上升，即使伴隨著土地價格和原材料、人工成本的上漲，房地產企業利潤總額仍大幅增加，由此帶來土地增值稅收入規模大幅度增加，以信都區為例2015年土地增值稅收入15767萬元，2017年18547萬元，2018年24278萬元，2019年26678萬元，2020年到達27856萬元，2021年1-11月入庫土地增值稅27324萬元。雖然從數據上來看，土地增值稅收入逐年大幅增加，但是仍然低于理論上的測算增加值，也就是說目前的土地增值稅征收管理仍然存在著不足，下面我們將從一個案例進行分析。

2. 信都區X公司典型案例分析

2.1信都區X公司項目情況簡介

邢臺市X房地產開發有限公司（以下簡稱X公司）在信都區太行路開發了某樓盤，取得出讓土地104畝，容積率2.1，總設計建筑面積145589.54平方米，地上建筑面積131761.45㎡：住宅126983.45㎡ 商業3930㎡公共建筑面積839㎡ ；地下建筑面積13887.09㎡全部為地下室和車庫 。2013年5月取得土地證，2014年3月取得建設證，2014年9月取得預售證開始進行不動產銷售，由于行業為房地產開發公司，歸屬于當時的信都區地方稅務局重點稅源分局管理。

2.2 X公司預征環節的問題

項目開始銷售兩年后，信都區稅務管理機關對該企業進行日常檢查，發現其前臺已銷售房源信息表和申報數據明顯不匹配，隨即聯系房管部門獲取了X公司該項目網簽備案信息，發現其共網簽備案房屋1185套，網簽價款47434.12萬元，實際申報銷售房屋1021套，價款43639.39萬元 。稅務機關隨即對X公司進行約談，該公司按照少計算的預售收入3794.73萬元，按照2%預征率補繳土地增值稅75.89萬元，并按規定加收滯納金。

2.3 X公司清算環節的問題

2018年1月，X公司開發項項目取得預售證已經超過三年，該項目總體已經完工，且不動產出售的比例超過了85%，剩余房產也基本處于出租和使用狀態。因滿足土地增值稅清算條件，管理機關在當月向X公司下發土地增值稅項目清算的相關通知，要求X公司在通知規定的90日內提供相關項目的清算報告及所有涉及土增清算的資料，完成審核并繳納清算稅款。

X公司在收到稅務機關的清算通知書后，鑒于本地沒有合適的中介機構，從石家莊聘請了某會計師事務所進行項目的土地增值稅清算鑒證工作，并于2018年3月出具了《關于X公司某項目土地增值稅清算鑒證報告》，內容如下:通過對X公司提供的2014年9月至2018年1月賬簿、報表、銷售臺賬及其他有關清算資料計算，項目總可售面積144750.54平方米，已經出售的面積112342.45平方米，未出售面積11808.09平方米，預售收入共計50554.10萬元，核算各種扣除項目累計47770.15萬元，截止報告期已經預繳土地增值稅1011.08萬元，本次清算應退土地增值稅175.89萬元元。

收到X公司提供的清算報告后稅務機關組織人員進行了清算審核工作，發現了兩個問題：一是存在20套商鋪以6100元/平米的價格出售給某投資公司，遠低于其他商鋪10000元/平米的均價，經約談企業，企業承認某投資公司是其旗下的關聯企業，稅務機關據此調整其交易價格至10000元/平方米；二是部分合同約定由X公司提供的建材，出現在施工方開具給X公司的發票明細中，確定為甲供材重復計算，將其調整出扣除項目。經調整后稅務機關送達了清算結論通知書，結論為補繳土地增值稅清算稅款47.21萬元。

2.4 X公司尾盤銷售環節的問題

清算工作結束后，管理人員在對X公司進行日常管理時發現，該公司對尾盤銷售的申報處理并未按照收入減除扣除費用的方式進行申報，而是仍采取預繳2%的方式進行土地增值稅申報繳納工作，管理人員責令X公司限期改正并補繳稅款。

2.5案例啟示

通過以上案例我們可以看到，雖然房地產公司規模較大，財務人員基礎水平較高，但是其受到利益驅動等主客觀因素影響，在土增申報各個流程仍會出現諸多的問題。其中預售環節利用稅務機關的信息不對稱，隱瞞部分預售收入，推遲部分預繳土地增值稅稅款是各房地產公司普遍存在的問題。清算環節由于稅務機關專業能力的欠缺，對開發建設的部分扣除項目無法進行準確評估，造成部分不合理扣除項目存在于最終的清算報告中。清算后，稅務機關往往會認為項目已經結束，而忽略了對尾盤銷售的管理。以下的篇幅我們將從案例中總結問題，從管理主體、稅收政策、管理流程、內外部環境等方面進行評估。

3.問題分析

3.1管理主體問題

3.1.1部門設置和協調性問題

（1）部門設置問題。我市稅務機關管事制度未能全面普及，大量稅務人在一線被管戶所束縛，總局、省局、市局、區局四級稅務機關下達的所有工作任務被分割給每一個管理員，這與目前社會經濟發展的流水化作業、專業化作業嚴重背道而馳，使得大量基層管理人員被大量日常瑣碎管理任務套死。從人員分配來看，大量年輕干部集中于機關科室、處室，客觀上造成基層缺乏年輕人，隊伍嚴重老化，無法適應土地增值稅管理這種專業性強，流程冗雜的管理事項。在保質還是保量上，基層分局往往選擇的是后者，以完成工作為前提，質量只能退而求其次。

（2）缺乏統一的管理協調機構。土地增值稅清算工作的難度在現行各稅種之間首屈一指，所以在征管體制設置之時將其統一歸屬至重點稅源分局進行專業化管理，但是整體清算工作安排和政策對接解釋工作卻缺乏明確的指導和協調機構。尤其是在面對一些個體性差異的時候，由于缺乏統一的政策規定，逐級上報和請示會極大加重基層分局管理負擔，相應也會影響到管理效率，甚至一些問題久拖不決成為積癥。

3.1.2缺乏素質全面的管稅人才

（1）管稅人員力量不足。改革開放以來，隨著市場經濟的逐漸活躍，市場中的主體成幾何數量增加，而一線管理人員數十年來規模沒有明顯增加，電子化的信息系統雖然帶來了管理上的便利，但是更多的任務也隨著電子系統的應用而產生。極大的納稅人群體和有限的稅收管理力量造成了整體上的力量不足。以信都區為例，轄區內有300余戶房地產企業，每個管理組平均40戶房地產企業，此外還要管理一百至二百戶的其他行業重點稅源企業。從目前情況來看基層管理人員負擔過重，投入土地增值稅管理的精力明顯不足。

（2）管稅人員素質有待提高。房地產業務本身的核算和申報納稅有其特有的行業特點，要求管理人員需要有相當深厚的房地產業稅收和會計知識儲備，同時還要對征地補償、前期建設、開發費用、工程建設、竣工結算、銷售等各環節有相當的了解，這樣才能做好土地增值稅稅款管理工作。目前的情況是重點稅源分局的管稅人員即使是其他行業的管理熟手，也未必能夠承擔房地產行業土地增值稅管理工作。目前基層稅務工作人主要來源于兩個渠道，一是軍人轉業和復原，這部分人往往進入系統年齡偏大，沒有從事過相關專業的學習，難以在短時間內達到符合土地增值稅管理的要求；二是通過國家公務員考試進入的應屆和往屆大學生，這些人只有一部分是經濟相關專業畢業，學習文秘、計算機等專業的人員缺乏基本的知識積累，即使是經濟相關專業畢業人員也缺乏足夠的實踐經驗積累，短期難堪大任。

3.2稅收政策問題

房地產行業的運行核算有別于一般行業，其代表的土地增值稅稅種本身的設計思路也較為獨特，除了其超率累進的計稅特點，其復雜的扣除細則本身也決定著容易出現政策上的盲區。

（1）土地增值稅立法等級有待提高。隨著近年來城建稅、契稅、印花稅的立法完成，目前現行的19個稅種大部分均已上升到法律層次，土地增值稅作為少數幾個沒有立法卻又在總體稅收中占有相當比重的稅種，法律等次明顯不足。國務院制定的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》屬于行政法規，財政部制定的土地增值稅實施細則屬于部門規章。我們日常工作中尊為圣經的各種土地增值稅文件政策大多數是總局和省局以以各種形式下發的文件，對于同一事項的處理規定往往各地不同，對于跨省市經營的房地產企業，同樣的業務在各地稅務機關的處理政策不同，損害了稅法的嚴肅性和公平性。

（2）存在部分政策表述不清楚，缺乏可操作性。土地增值稅條例對于扣除的規定涉及規劃、建設領域的專業問題，簡單的表述不足以讓基層管理人員明曉在實際工作中應該如何處理。在表述模糊的政策執行過程中，稅務機關和企業站在各自立場都有有利于自己的解釋，容易造成雙方關系的對立，給雙方帶來不必要的風險。

（3）與其他部門缺乏政策對接。目前的暫行條例和文件對于土地增值稅扣除項目雖然有明確的規定，也存在對核算的相關要求，但是更多的是以“準確、真實”為主，但是對于如何判斷“準確、真實”缺乏有效的指引。比如不同建筑方式的建筑成本應以什么規則為準，設計費用、裝修費用在什么范圍內發生屬于合理范圍，企業征地環節各種賠償標準是否合理等，這些都需要與規劃、建設部門的相關政策進行對接。

3.3管理流程問題

3.3.1信息獲取不對稱

（1）信息獲取渠道缺失。把握好一個企業的收入和成本費用是控制好企業稅收管理的關鍵，房地產企業也不例外。目前對房地產行業管理上，建設、土地、不動產、銀行等部門往往擁有比稅務系統更早、更全面的數據源，比如施工進度、網簽銷售、貸款審批情況等，這些數據源對于稅務系統做好土地增值稅管理工作至關重要，而目前要實時獲得這些數據難度頗大，信息渠道缺失確實導致了企業和稅務機關信息不對稱，為企業偷逃稅款留下隱患。

（2）管理程序置后。一個房地產項目從登記到注銷歷時幾年或十幾年，從其申請項目立項到土地招拍掛，從土地平整到建設規劃，從開工建設到竣工結算，先后要接受土地、不動產、規劃、建設、稅務等不同部門管理，稅務部門進入管理的位次相對滯后，通常在其取得預售證開始銷售才進入正常管理，屬于事后管理，由于缺乏跟其他部門的溝通，事前不容易發現問題，后期發現問題往往企業已經結束經營不容易處理，造成執法風險。

3.3.2缺乏統一專業的管理系統

目前土地增值稅管理嵌套在金稅三期中使用，此外部分省市自行開發了土地增值稅清算管理系統，這些系統基本上沒有對接大數據，缺乏第三方來源數據的比對，僅僅依靠企業的申報數據進行管理，不能有效的提出風險、防范風險、解決風險，缺乏土地增值稅管理應該有的專業性和高效性。

3.4內外部環境問題

3.4.1納稅人存在少繳稅款的情況

（1）納稅人存在主觀上少繳稅款的故意。首先，納稅人在長期和稅務機關打交道的過程中積累了相當的經驗，他們通過政策和管理上的漏洞總結出哪些違法行為不容易被發覺，或者即使被發現，也可以以什么樣的理由蒙混過關，只要是結果不超過補稅加滯納金，那么納稅人就有主觀偷逃稅的動機。其次，房地產從業財務人員專業素質強，往往不次于我們的業務骨干，他們利用土增清算過程的復雜性，鉆目前政策文件的盲區，游離在避稅和偷逃稅之間。

（2）納稅人少繳稅款的手段。在日常管理中我們可以發現，企業少繳土增值稅往往采取如下幾種手段：一是瞞報部分收入。例如利用信息不對稱瞞報部分已經實現的銷售收入，銀行貸款到賬后不及時計入預售收入，將房產抵賬給建筑商不開發票不計收入。二是虛增開發成本。土地增值稅清算本身就是一項繁冗復雜的工作，要與自然資源、不動產、建設、規劃等數十個部門打交道，還要與供貨方和建筑總包打交道。項目存續期間長，期間很多費用容易出現重復計算，虛增的問題，如多計工程款，甲供材重復開票等問題。三是采用不合理的分攤方式。目前的實際運行中，商鋪的的成本不高于住宅但是售價普遍高，開發商會采取多讓商鋪分攤成本的方式降低商鋪增值額，達到逃避高稅率的目的。四是通過核定稅款逃避清算。企業在明知核定低于查賬繳納數目的情況下會主觀造成核算不清楚，進而采取核定征收清算達到避稅的目的。

3.4.2稅務中介未發揮應有的作用

稅務中介作為納稅人和稅務機關之間的橋梁，是作為納稅人從事復雜涉稅業務時，替納稅人全盤掌握涉稅事項，出具涉稅鑒證報告，與稅務機關溝通的有益第三方。目前，稅務中介鑒證已經是房地產企業進行土地增值稅清算比較普遍的方式。對于土地增值稅清算這種復雜困難的涉稅事項，稅務中介機構的參與可以有效提高清算質量，加快清算進度。但是，實際情況是稅務中介機構本身是企業化管理，其逐利性決定了其會站在納稅人一方想方設法與稅務機關糾纏，其公正性就要打折扣，因此中介機構不能完全發揮其對土增清算的監督管理作用。

4.加強土地增值稅征管的對策

從上面的案例我們指出了問題，也對問題產生的原因加以分析，為了達到加強土地增值稅管理的目標，我們將逐個對準問題給出相應的解決方案。

4.1激勵管理主體的對策

4.1.1合理配置人力資源，加強專業化管理

（1）保持合理的人員配置。保證一線的人力資源數量和質量配置，保證征收和管理部門有足夠的資源應對土地增值稅征管工作，同時各業務科室應該加強協調，根據各自分管工作跨部門組建土地增值稅風險管理團隊，專門對土地增值稅預繳、清算、尾盤的相關管理事項進行集中式管理和輔導，將土地增值稅管理的專業化層次進一步推高。

（2）進行機構整合，簡化工作流程。按照稅收現代化管理的要求，合理分配部門職責，建立大征管、大風險的管理模式，徹底進行管事制改革，簡化內部事項工作流程，加快內部事項運轉速度，限期處理內部事項，提高基層整體運轉效率。

4.1.2提升專業能力，培養專業人才

（1）開展高層次的學習培訓活動。適時組織土地增值稅管理相關人員開展專業性培訓，在學習涉稅知識、財務會計知識的基礎上，要加強對項目開發流程，造價評估，建筑核算的學習，加強對房地產主要涉稅風險的研究和分析。同時通過培訓可以開展學員之間的交流，通過對實際案例的探討提高業務素質，拓展業務視野，增強專業化能力。

（2）加強崗位鍛煉，以干促學。重點行業分局可以成立專門的清算管理小組，由經驗豐富的老同志帶領經驗不足的同志，下手干、實際查，通過實際工作將理論和實際結合起來，既能完成土地增值稅管理工作，又可以培養新的專業化人才。

（3）加強管理人員的日常培養。土地增值稅管理工作很多溶于日常，比如，通過企業增值稅、所得稅、印花稅申報對比土地增值稅，查找邏輯關系的不合理；查詢企業獲得預售證后是否產生了預繳收入，如何對接不動產部門查詢網簽備案合同等，只有日常工作足夠認真細致才能培養出足夠專業化的管理人才。

4.2完善稅收政策的對策

（1）提高土地增值稅立法層級。目前土地增值稅政策領域的支柱中華人民共和國土地增值稅征收暫行條例與實施細則均不是法律。稅務系統應呼吁在人大層級推進土地增值稅相關法律的立法進度，以期可以真正做到有法可依、有法必依、執法必嚴、違法必究。

（2）做好細則配套工作，解決最后一步的問題。一是針對目前尚有部分政策解釋不明確的，制定明確的解釋并統一適用規范，尤其是一些已經引發納稅人訴訟的要第一時間解決。二是對于已經有政策解釋但是無法進行落實操作的，如普通標準住宅的認定中平均交易價格如何掌握等問題，要制作專門的操作指引，指導基層管理人員以及房地產行業納稅人可以正確落實相關稅收政策

（3）建立土地增值稅清算政策及應用匯編。集中各級土地增值稅業務骨干、稅收政策法規專家，將土增清算管理過程中存在的風險點，政策適用及疑難點進行梳理和匯總，編成手冊發放到一線，方便一線負責征收、管理和清算審核的同志使用。這樣做既可以促進土地增值稅政策在系統內的普及學習，更有利于土地增值稅日常管理工作和清算管理工作更好的開展。

4.3完善管理流程的對策

（1）建立第三方信息獲取機制。土地增值稅管理工作之所以困難，很大程度上是因為稅務機關沒有建立和其他部門共享信息的穩定渠道，從而無法斷定納稅人申報提交資料的真實性和準確性。稅務系統應盡量在更高的層次建立與兄弟行政部門及銀行方面的信息共享渠道，得到第一手準確真實的數據。

（2）前移管理環節。對房地產行業的稅務管理應盡量前置到其立項開發階段，從其立項開始就要建立項目臺賬，把控其建設工期，預售證辦理情況，銷售情況和竣工情況。同時通過調查其工程款撥付還可以完成對下游施工企業的日常稅務監管，保證施工方的應該繳納稅款不會流失，保證涉及項目的稅款及時足額入庫。

4.4凈化內外部環境的對策

4.4.1提高納稅人稅法遵從度

（1）利用納稅人學堂，普及稅法知識。及時在納稅人學堂更新最新的土地增值稅相關政策，適時開展針對房地產行業的涉稅專家講座，廣泛進行稅法宣傳，倡導納稅人規范記賬，規范申報，提交真實準確的納稅資料并適時進行警示教育，提高納稅人主動守法的意識。

（2）主動進行一對一上門輔導。房地產行業的管理不能僅僅停留在數據管理，實際經營情況管理是重要的組成部分，基層管理部門應定期對房地產開發企業進行入戶，一方面帶去最新的稅收政策，上門解決企業遇到的稅收問題，一方面可以及時了解企業最新的生產經營狀況。這對于后續管理工作的開展和涉稅風險應對都會大有脾益。

（3）規范企業財務管理加強內控。監督房地產行業建立完善的財務管理制度和內控制度，真實準確核算收入成本、扣除項目和應納稅所得額，引導行業規范化管理。

4.4.2引導中介機構發揮積極作用

（1）提高涉稅鑒證行業進入門檻。對于中介行業從事的一般記賬工作，由于其技術含量不高可以適當放寬，但是對于其的涉稅鑒證事務，尤其是土地增值稅清算涉稅鑒證事務應適時提高行業準入門檻，保證由擁有專業知識和執業資格的專業人員和機構從事。并同時建立行業執業黑名單制度，對在執業過程中存在重大過失或者存在違法行為的中介機構和人員列入黑名單，禁止其從事土地增值稅清算鑒證工作，保證中介機構在土地增值稅清算執業中的公正性、規范性、合法性。

（2）加大對中介行業的監督管理。稅務機關不能把土地增值稅清算工作直接推卸給中介機構，不能對中介機構出具的鑒證報告一味的認可。應對中介機構出具的報告嚴格審核，確保其報告的準確性，充分發揮稅務機關對中介行業的監督職能。

（3）設置統一保存的清算資料庫。相關的清算報告應統一保存，定期分類存檔，尤其是對于存續時間較長的地產項目，規范化的檔案管理，意義重大。

篇3

Abstract： The risk of tax evasion in real estate is the key and difficult point of the tax management. Basing on the study of the basic characteristics of the current collection and management model and existing issues of land value-added tax， Shantou Local Taxation Bureau introduces the mechanism of risk management， and transforms the management of increment tax on land value from subsequent management to premeditated management and management in process. We then explore the mechanism of risk prevention of increment tax on land value referring to feed-forward control of tax， project management， information alignment and model construction. Finally some policy suggestions are presented.

關鍵詞： 土地增值稅；稅收流失風險；防范機制；汕頭市

Key words： increment tax on land value；the risk of tax evasion；the prevention mechanism；Shantou City

中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2012）29-0001-05

1 提出問題

據統計，在中國十大暴利行業中房地產行業居首位，但在納稅百強企業名單中卻找不到一家房地產企業。由此可見，作為調節房地產行業利潤分配的主要稅種土地增值稅和企業所得稅并未得到充分的發揮，房地產稅收流失風險成為稅務管理的重點和難點。

房地產業涉及的稅種多，征管難度大，稅源控管存在較多的漏洞，同時房地產開發項目周期長，關聯交易行為多，運作模式多樣化，給房地產開發企業偷逃稅收創造了有利空間。汕頭市地方稅務局風險管理理論為基礎，強化征管的前饋和同期控制，取得一定成效，本文的主旨在于研究總結汕頭市的相關經驗，梳理工作思路，為研究探索我國房地產稅收流失風險的防范機制研究提供案例支持，同時也希望對同行單位相關工作提供一點啟示和借鑒。

2 存在問題及新管理模式探索的基本思路

2.1 行管理模式的特征 我國的稅收征管模式經歷了由稅收專管員管戶制到征、管、查分離的管事制再到稅收管理員制度的演變、更替過程。1997年1月1日國家稅務總局的《關于深化稅收征管改革的方案》提出收征管改革的任務是：“建立以申報納稅和優化服務為基礎，以計算機網絡為依托，集中征收，重點稽查的新的征管模式。”該模式強調稅收征管的信息化和“一站式”作業與服務，著力點在于強化對稅務專管員的分權制約，在風險管理上突出稅務管理的事中和事后控制。2004年7月召開的全國稅收征管工作會上，國家稅務總局謝旭人局長提出，要按照“革除弊端，發揮優勢，明確責任，提高水平”的原則建立新的稅收征管模式。為此國家稅務總局對征管模式進行了重新界定，在原有“30字”征管模式上，增加了“強化管理”4個字。完善為“以申報納稅和優化服務為基礎，以計算機網絡為依托，集中征收，重點稽查，強化管理[1]”的三十四字稅收征管模式。至2009年“以信息共享為基礎，以分類管理為核心，以征管流程為導向，優化服務，強化評估”，形成了專業化管理的新模式。2012年7月26日全國稅務系統深化稅收征管改革工作會議提出了“構建以明晰征納雙方權利和義務為前提，以風險管理為導向，以專業化管理為基礎，以重點稅源管理為著力點，以信息化為支撐的現代化稅收征管體系”。

圍繞強化管理，各地展開諸多探索，從風險管理的前饋（事前）控制、同期（事中）控制和反饋（事后）控制看，絕大多數地方將管理重心放在反饋控制上，強化稽查和稅收清算。在土地增值稅稅管理中尤為突出。

土地增值稅的征收目前分預征和清算兩個階段，目前汕頭市土地增值稅的征管現狀：

篇4

隨著現代社會的不斷發展，國家對各個行業的調控力度逐漸增大，房地產行業也不例外。作為對整個房地產行業具有較高影響的土地增值稅就變成了國家對整個房地產行業進行有效調控的重要手段。基于此，本文主要對土地增值稅納稅籌劃與會計處理的相關問題進行了探討。

【關鍵詞】

土地增值稅；納稅籌劃；會計處理

所謂土地增值稅指的是在進行國有土地使用權、地上房屋建筑物及其附屬物的單位和個人，對房屋轉讓過程中的收入進行征收的一種稅種。在我國的房地產行業中的土地增值稅是針對在土地的轉讓過程中對其土地的整個增值額稅的征收。對整個土地進行增值稅的征收主要有兩個方面的原因：一方面有助于國家在土地管理過程中通過土地增值稅的征收達到對土地增值收益的再分配的管理，同時有助于國家的財政收入；另一方面是對于整個土地行業中的土地投機謀利活動進行有效的抑制，對于國有土地的收益的流失起到良好的保護作用。

一、房地產企業的納稅籌劃

在整個房地產的開發過程中，土地增值稅在整個房地產的企業的開發中占有較大的比重，同時整個土地增值稅由于計算過程較為復雜并且稅率的跨度較大，房地產的開發企業可以從主、客觀上對整個納稅的規劃有較大發揮空間。

1.確定概念

（1）土地增值稅。指的是對國有土地及其地上建筑物和其他附著物的產權的有償使用過程中，對獲取該收益的單位和個人所要征收的一種稅收。（2）納稅規劃。指的是對與稅收有關的業務進行一系列的規劃，從而制定完整的稅收操作方案，從而在根本上起到對稅收的節約。納稅規劃、避稅規劃、節稅規劃、避免“稅收陷阱”以及轉嫁規劃和零風險的施行等五個方面的內容。

2.關于普通住宅土地增值稅規劃措施

所謂普通住宅指的是在整個住宅小區內建筑容積率達到1.0以上，并且單套房子的面積不足120 m2并在整個交易過程中，實際的買賣價格與同類的房屋相比低于1.2倍的住宅。據國家有關規定，在已售出的普通住宅中，如果住宅的增值費用達不到項目金額的20%，那么對此類房屋免收土地增值稅。所以對于此類房屋，房地產的開發單位可以從兩個方面對納稅規劃進行明確的定位。一是價格；二是成本。（1）對于價格而言，房地產開發企業可以在一定程度上利用價格的調控來達到稅收的免除，所要采取的措施就是讓房地產的增值率不能高于稅收的免征起點。（2）成本方面，從利息這一角度出發來提高成本價格，從而有效的降低土地增值稅。財務管理中的利息支出必須根據房地產的項目進行一定的分攤同時得到金融機構的認可，采取這樣的措施可以進行扣除金額的計算；其他房地產的開發費用，按照行業的有關規定必須按照土地所有權金額與開發成本金額之和的百分之五進行扣除，不能實現分攤利息以及不出具金融機構的書面證明，房地產的開發費用必須按照有關行業規定的土地所有權金額和開發成本金額之和的百分之十進行扣除。

3.關于非普通住宅的土地增值稅規劃措施

對于一些非普通住宅區，在此地段，由于業主對房屋的各個方面諸如室內外的環境以及各種配套設施的要求較高，所以使得在房屋的建設過程中具有較高的開發成本，但給房地產開發商進行土地增值稅規劃措施的實施創造了條件，這是由別墅等非普通住宅在整個建設中的高成本造成更大的金額扣除，可以有效的降低增值稅。

4.關于商業用房的土地增值稅規劃措施

房地產企業在有關寫字樓等的商業用房的開發過程中，必須配備一套相關的設施，采用單獨銷售使土地增值稅降低，可以從下面的例子中看出規劃效果。

一套準備銷售的寫字樓的數據如下：開發成本33000000元（其中300萬元為設備成本），土地出讓金8000000元。現標出售價1億元（其中含設備售價6500000元）o營業稅、城建稅和教育費附加分別為：5%、7% 和3%。

方案一：房屋及設備統一售出

（1）扣除金額：3300+800+（3300+800）×l0%+（3300+800）×20%+10000×5%× （1+7%+3%）=5880（萬元）

（2）增值額：10000—5880=412O（萬元）

（3）增值率：412O÷5880=70.06%

（4）應交土地增值稅：4120×40%—5880×5%=l354（萬元）

方案二：房屋及設備各自單獨銷售

（1）扣除金額：3000+800+（3000+800）×l0%+（3000+800）×20%+9350×5%× （1+7%+3% ）=5454.25（萬元）

（2）增值額：9350—5454.25=3895.75（萬元）

（3）增值率：3895.75÷5454.25=71.42%

（4）應交土地增值稅：3895.75×40%—5454.25×5%=1285.59（萬元）經計算，方案二與方案一比較，利用設備單獨出售方式節省稅費1354—285.59=68.41萬元，達到了節稅的目的。

二、土地增值稅的會計處理

1.房地產開發商土地增值稅的會計處理措施

土地增值稅的征收是在房地產的轉讓流通環節中所要征收的稅種，在當期的營業額中所支出的費用，所以，在土地增值稅的確定時，借記“經營稅金及附加”（房地產開發企業）、“經營稅金 （外商投赍房地產企業）、“主營業務稅金及附加 （主營房地產業務的股份有限公司）等賬戶，貸記“應交稅金一應交土地增值稅”賬戶；實際交納土地增值稅時，借記“應交稅金一應交土地增值稅”賬戶，貸記“銀行存款 等賬戶。

2.兼營房地產的單位土地增值稅的會計處理措施

對于兼營房地產單位土地增值稅的增收要由營業收入人承擔。企業實際交納土地增值稅時，借記“應交稅金一應交土地增值稅”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶。

土地增值稅的征收必須在國有土地使用權及其地上建筑物等的“不動產” 或“建設工程”的轉讓等的過程中進行繳納。同時在關于借記“固定資產的清理”、“建設工程”以及貸記“應交稅金——應交土地增值稅”都要進行土地增值稅的繳納。在實際稅金的繳納過程中，對于借記“應交稅金——應交土地增值稅”賬戶以及貸記“銀行存款”等賬戶要進行及時管理。

3.預繳土地增值稅的會計處理措施

納稅人在整個房地產工程項目的完工結算前必須按照相關法律的規定進行土地增值稅的繳納，借記“應交稅金——應交土地增值稅”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶，在實現房地產的銷售收入時，按照相關的規定進行會計處理。該工程結束時，在結算工作完成以后需要及時的清算，將多繳納的土地增值稅退回，對于借記“銀行存款”以及貸記“應交稅金——應交土地增值稅”賬戶進行合理的管理，同時對于補交的增值稅會計分錄記載。

三、結語

總之，在房地產的開發過程中，房地產商可利用土地增值稅的一些特點為自己創造條件和機會，同時在遵守國家相關法律下，做好有關稅收規劃以及會計處理工作，從而保證獲得稅后最大利益。

參考文獻：

[1]王君夫.基于臨界點稅率的房地產企業土地增值稅籌劃研究[J].延安職業技術學院學報，2010，（4）：47-48.

篇5

接到《咸陽市地方稅務局__年稅收執法督察工作計劃》之后，我局及時組織全體人員進行了學習動員，并以長地稅發〔__〕21號文件對我局的執法督察工作進行了全面的安排部署，成立了稅收執法督察工作領導小組，明確了督查工作內容及督察工作時限，確保了我局執法督察工作順利開展。

（一）國務院決策部署和有關稅收政策措施落實情況

1、推進簡政放權落實稅務行政審批改革情況：

稅務行政審批方面：我局組織稅干認真學習了《國家稅務總局關于公開行政審批事項等相關工作的公告》（國家稅務總局公告__年第10號）、《國家稅務總局關于稅務行政審批制度改革若干問題的意見》（稅總發〔__〕107號）和《國家稅務總局關于貫徹落實〈國務院關于取消和調整一批行政審批項目等事項的決定〉的通知》（稅總發〔__〕148號）等文件精神，逐條梳理并結合實際情況認真貫徹落實。向社會公開了目前保留的行政審批事項清單，同時規范行政審批程序、期限、文書，規范進戶審批核查，杜絕違規審批和變通審批，統一在納稅服務大廳受理審批事項，積極推行網上審批。經督察自查，作為最基層的稅務機關，我局不存在變相審批的問題，也無違規審批的問題，在本督察期內我局未發生行政審批業務。同時我們取消了小微企業稅收優惠審批、下崗失業人員從事個體經營稅收優惠審批，將其改為備案類優惠減免，經督察自查 __年度至__年上半年我局沒有發生稅務行政審批事項。

2、稅收優惠政策的執行情況

目前，我局轄區沒有高新技術企業、科技園，也沒有相關減免企業所得稅業務。

小型微利企業稅收優惠政策執行情況：今年由稅政股牽頭，會同管理單位按照小微企業的標準對照企業的實際情況逐戶確定了小微企業名單，全局小型微利企業34戶，逐戶建立了減免稅臺賬，企業所得稅納稅申報表填寫全面體現了稅收優惠政策的執行情況；核定征收的小微企業程序完備、政策執行準確。前半年6戶次享受小微企業所得稅優惠減免5.5萬元。

未達起征點的小微企業營業稅免征稅收優惠政策執行情況：全局未達營業稅起征點的小微企業320戶，按照政策規定，全部減免了營業稅（征管系統自動減免），月減免稅額約32萬元。

3、加快棚戶區改造、加大保障性安居工程建設的稅收政策執行落實情況

經認真學習國發2013年25號文件、財稅2013年101號文件，走訪了城建部門、實地到建設工地查看，我局轄區暫無棚戶區改造項目。

4、加快城市基礎設施建設的稅收優惠政策執行

根據__年63號文件、財稅2013年20號文件規定，我們及時向__客運站宣傳了稅收優惠政策，按時執行土地使用稅減免，2013年-__年共減免土地使用稅 8.73萬元。

5、扶持弱勢群體促進就業、再就業稅收政策執行

我們向納稅戶逐戶送達宣傳了重點群體稅收優惠政策，同時對重點群體進行了排查，排查結果是沒有重點群體從事個體經營符合該項稅收優惠減免的情況，沒有符合條件的加工型企業等小企業實體。分析原因，隨著起征點的提高，重點群體從事個體經營的都是未達營業稅增值稅起征點的個體戶，按照政策已經享受了營業稅等的全額減免，因此沒必要再次申請享受重點群體稅收優惠減免。

（二）嚴格稅收執法情況

1、營改增試點稅收管理：

自2013年5月份營業稅改增值稅試點工作開展以來，我局嚴格按照國務院規定的試點行業范圍實施，先后對交通運輸業和部分現代服務業、鐵路運輸及郵政業、電信行業實施了營業稅改增值稅。我局先后向財政局、國稅局移交“營改增”試點納稅人信息4次，移交管戶56戶。其中移交

交通運輸業12戶，現代服務業40戶，郵政業1戶、電信業3戶。經督察自查，我縣國地稅共享營改增納稅人基礎信息，不存在稅費漏征的情況。2、股權轉讓所得稅管理

我們對__年度和__年上半年省市局下達的各地股權轉讓明細表，各稅源管理單位進行了逐戶認真核查，經核查我局范圍的股權轉讓均屬于平價轉讓或者增加注冊資本金，按照政策不繳納個人所得稅，建立了臺賬分戶注明了核查情況；同時我們對其未申報繳納的股權轉讓印花稅進行了清征，共清收入庫印花稅9.2萬元。

3、土地增值稅征收管理

對房地產企業的土地增值稅管理，我們嚴格執行先預征后清算的政策，在房地產銷售時，企業每繳納一筆營業稅都要同時預征相應的土地增值稅，每一筆土地增值稅都和營業稅相匹配，預征政策執行很到位。__房地產的實際情況是，開工的多，完全銷售完畢、竣工的樓盤少，一個項目一期二期三期交叉較多，應清算、可以清算的項目較少，清算的幾個項目都虧損，這在一定程度影響了稅務機關、納稅人的清算積極性。

4、稅務管理：

稅務登記管理：我局嚴格執行稅務登記管理辦法 ，嚴格按照流程辦理設立、變更、停復業、注銷、外出經營報驗等事項，并且全部在征管業務系統進行，對于注銷戶嚴格按照先清算后注銷的程序辦理，且實行層層把關審核審批制定，經自查，我局不存在因稅務登記管理不當造成稅款流失的情況。

發票管理方面：我局嚴格執行發票管理各項規定，按要求加征所得稅，嚴格按照代開發票規程代開發票，經督察自查，代開發票方面未發現問題。

欠稅管理：我局按照《陜西省地方稅務局欠繳稅金管理暫行辦法》的要求管理欠稅，對發生的欠稅及時進行確認，登記臺帳、想法設法催繳欠稅，收回的欠稅按要求加收了滯納金。經督察自查，未發生為有欠稅和滯納金的納稅人辦理退稅或者注銷的情況，無認定的呆賬稅金、未核銷欠稅。

（三）《重大稅務案件審理辦法》《稅務稽查工作規程》《稅收個案批復工作規程（試行）》執行情況

《重大稅務案件審理辦法》下發后，我局組織相關人員進行了學習傳達，__年2月至今，我局稽查局查結的案件均未達到重大案件審理標準，縣局今年也未審理重大稅務案件。

《稅務稽查規程》下發七年時間了，不間斷的進行了學習和宣傳。我局__年度—__年上半年，我局稽查局共實施稽查檢查10戶，其中稽查自查6戶。我局所有稽查選案、稽查實施、稽查審理、稽查執行等全部按照稅務稽查規程執行，查補稅款均能按其入庫，處理得當，處罰到位，并且全部在稽查系統中進行，經自查未發現問題。

1、土地增值稅征收管理不夠規范。我局轄區的房地產開發企業均是外來報驗戶，這些納稅人大多數稅法遵從度不高，管理難度大，阻力大，納稅申報不夠規范，稅款繳納不夠及時。土地增值稅能夠按規定預征，但是土地增值稅清算工作不規范，不到位。

2、稅法宣傳輔導不到位。部分企業財務人員對稅收政策理解不足，導致賬務處理及地方各稅的計算存在偏差，主要還是由于我們對稅收政策法規的宣傳落實不夠，對企業日常巡查仍需進一步加強。

3、部分工作做的不夠扎實細致。我縣屬于偏遠的貧困小縣城，一部分稅收業務在我局基本上是空白，所以管理人員見得少，納稅人也容易忽視一些備案或者審批事項，加之，稅務局實施改革，縣上人員越來越少，人少事多的矛盾比較突出，對于一些沒見過的，沒接觸到的事項有些沒做，有些做的不夠扎實細致。

1、強化日常管理。縣局加強日常監督考核，督促主管稅務機關和稅收管理員勤下戶，多巡查，調查了解納稅人的經營情況，及時催報催收，確保稅款及時足額入庫，同時要強化土地增稅管理，做好預征和清算工作。

篇6

2012年12月17日，貴州省政府辦公廳下發《省人民政府辦公廳關于轉發省能源局等部門貴州省煤礦企業兼并重組工作方案（試行）的通知》，實質性啟動煤礦兼并重組工作，并提出，“到2015年，煤礦企業（集團）控制在100個以內，礦井調整到1000對左右的目標。根據2015年1月9日，貴州省人民政府辦公廳《關于深入推進煤礦企業兼并重組全面提升煤礦安全生產水平的意見》披露，貴州煤礦數量由1704處，減少至850處，煤礦企業控制在100家左右，全省煤礦企業兼并重組工作有力有序推進，取得了明顯成效。

一直以來、貴州煤礦企業組織形式多樣，有“有限公司”、“有限公司分公司”、“個人獨資企業”、“合伙企業”等多種形式，多數以“個人獨資企業”“合伙企業”居多，由于長期“個體經營”累計的弊端，多數煤礦會計核算不健全，賬務資料不完整。當前，許多兼并重組煤礦企業雖然已按政策要求完成了采礦權、工商營業執照過戶，但未完成轉讓稅收清算，部分煤礦企業雖已進行了稅收清算，但自行清算結果和稅務機關審核意見差異大，部分稅種該不該征僵持不下。本文收集了一些資料，對煤礦企業在兼并重組中涉及的各種稅種進行了簡要分析。

二、煤礦兼并重組形式

煤炭企業重組，是指煤礦企業在日常經營活動以外發生的法律結構或經濟結構重大改變的交易，包括企業法律形式改變、債務重組、股權收購、資產收購、合并、分立等。貴州煤礦企業的兼并重組的目的是，將單個小礦山通過合并、整合，形成具備一定規模的煤礦企業（集團），從事兼并重組的主體企業有嚴格的審批準入門檻，以重組后設計生產規模為例：畢節、六盤水地區為最低200萬噸/年，其他地區為最低150萬噸/年。因此，貴州煤礦兼并重組以股權收購、資產收購、合并居多。依照稅法對各種兼并重組方式所涉及稅種規定的差異，本文將煤礦企業兼并重組方式分整體或部分產權轉讓、股權轉讓、資產轉讓三種。

（一）整體或部分產權轉讓。是指企業的所有者將全部或者部分企業資產以及與其相關聯的債權、債務和勞動力一并轉讓給其他單位和個人的行為，實際上是轉讓企業的全部或部分產權，這種情況的轉讓價格不單純是由資產價值決定的。對煤礦企業整體或部分產權轉讓的界定應把握4個要點：

1、必須是煤礦企業將其資產、債權、債務及勞動力全部或部分轉讓的行為，轉讓標的資產、債權、債務及勞動力中四者缺一不可；

2、勞動力的轉讓應以受讓人是否按《勞動法》與原企業職工簽訂勞務用工合同并妥善安置為標準；

3、原企業可能解散也可能不解散，具體由雙方協商決定；

4、受讓企業對原企業轉讓資產相關聯的債務承擔承繼義務；

整體或部分產權轉讓，通常適用于煤礦企業中的個人獨資企業、合伙企業，以及“有限公司分公司”的產權轉讓行為。

（二）股權轉讓。指企業的股東將自己持有的企業股權全部或部分轉讓給其他單位或個人的行為，實際上是對持有的股權資產的轉讓行為。對企業整體股權轉讓的界定應把握3個要點：

1、股權轉讓的主體是企業股東，客體是股東所擁有的股權。

2、股權轉讓不涉及原企業資產所有權的變化。

3、全部股權或部分股權轉讓僅是企業股東的變化，原企業的法人主體資格地位并不滅失。

股權轉讓適用于依據《中華人民共和國公司法》成立的“有限公司”、股份公司。很多個人獨資、合伙煤礦企業轉讓合同也載明轉讓“股權”，但實質上轉讓的是投資人在企業的產權及“財產份額”。

（三）資產轉讓。即企業將整體和部分資產出售給另一家單位和個人的行為，實質上是企業僅就其擁有的資產進行的銷售的行為。對企業資產轉讓的界定應把握兩個要點：

1、資產轉讓單純僅涉及企業資產（存貨、固定資產、無形資產等），而不包括企業的債權、債務，更不包括勞動力。

2、原企業的債權、債務及勞動力由出售方自行處置。

三、各種轉讓方式涉及稅種分析

按照現行稅收政策規定，企業在兼并重組過程中，一般應涉及營業稅（增值稅）及附加、企業所得稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、契稅等稅種。由于兼并重組的方式不同，在納稅問題上存在著很大的差異。

（一）企業整體或部分產權轉讓

1、營業稅。國家稅務總局2011年第51號公告規定：納稅人在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、債務和勞動力一并轉讓給其他單位和個人的行為，不屬于營業稅征收范圍，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓，不征收營業稅。依據上述規定，企業整體或部分產權轉讓不屬于營業稅征收范圍，不繳納營業稅。

2、增值稅。國家稅務總局2011年第13號公告，納稅人在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉讓，不征收增值稅。依據上述規定，企業整體或部分產權轉讓不屬于增值稅征收范圍，不繳納增值稅。

3、企業所得稅。依據《中華人民共和國企業所得稅法》第一條規定，除個人獨資企業、合伙企業外，企業取得應納稅所得應繳納企業所得稅。依據財稅[2009]59號文件規定，可分別按一般性稅務處理和特殊性稅務處理確認轉讓所得和損失，對特殊性稅務處理中非股權支付額仍應確認相對應的轉讓所得或損失，征收企業所得稅。財稅[2014]109號文件，將特殊性稅務處理的股權收購比例要求由75%降低至50%，將資產收購占被收購企業資產的比例要求由75%降低至50%。

財稅[2014]116號規定，以非貨幣性資產對外投資確認的非貨幣性資產轉讓所得，可在不超過5年期限內，分期均勻計入相應年度的應納稅所得額，按規定計算繳納企業所得稅。

4、個人所得稅。依據《中華人民共和國個人所得稅法》第二條第八項規定，個人取得財產轉讓所得，應繳納個人所得稅。

5、土地增值稅。依據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第一條規定，轉讓房地產并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅義務人。本文認為，煤礦企業整體或部分產權轉讓過程中，投資主體發生了變化，不符合財稅[2015]5號規定免交土地增值稅情形，如涉及房地產產權過戶的，應繳納土地增值稅。

5、印花稅。依據《貴州省地方稅務局關于進一步做好煤礦企業兼并重組涉稅服務推動煤礦行業發展的通知》（黔地稅函[2011]167）號及《財政部、國家稅務總局關于企業改制過程中有關印花稅政策的通知》（財稅[2003]183號）的規定，在企業兼并重組過程中簽訂的產權轉移書據免征印花稅。

6、契稅。依據《中華人民共和國契稅暫行條例》規定，在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅。財稅[2015]37號號文件對免征契稅的情形進行了明確約定。本文認為，煤礦企業整體或部分產權轉讓中，原企業基本不存續，需改制或新設“有限公司”，投資主體發生了變化，如涉及土地、房屋權屬變更的，不符合免征契稅條件，承受方應繳納契稅。

（二）股權轉讓

1、營業稅。據國稅函財稅[2002]191號文件規定，企業股權轉讓不征收營業稅。

2、企業所得稅、印花稅與第（一）項描述相似。

3、土地增值稅。據《中華人民共和國土地增值稅條例》，轉讓房地產并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅義務人，企業股權轉讓房地產權屬不發生變化，不屬于土地增值稅征收范圍。

同時，國稅函[2000]687號《關于以股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的批復》規定，以轉讓企業產權名義轉讓房地產的行為，即發生股權轉讓企業主要資產為房地產的，應繳納土地增值稅。

4、契稅。根據財稅[2015]37號號文件第九條規定，在股權（股份）轉讓中，單位、個人承受公司股權（股份），公司土地、房屋權屬不發生轉移，不征收契稅。

5、個人所得稅。根據《中華人民共和國個人所得稅法》第二條第（八）項規定，個人取得財產轉讓所得，應繳納個人所得稅。根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第八條第（九）項規定，財產轉讓所得，是指個人轉讓有價證券、股權、建筑物、土地使用權、機器設備、車船以及其他財產取得的所得。

為加強股權轉讓個人所得稅征收管理，國家稅務總局公告2014年第67號，了《股權轉讓所得個人所得稅管理辦法（試行）》。

（三）資產轉讓

1、營業稅。由于資產收購單純收購的是企業的整體或部分資產，不適用轉讓產權或股權的相關規定，如轉讓資產中涉及不動產、自然資源使用權等屬于營業稅征收項目的，應依法繳納營業稅。

2、增值稅。由于資產收購單純收購的是企業的整體或部分資產，不適用轉讓產權或股權的相關規定，如轉讓資產中涉及機器設備、存貨、原材料等屬于增值稅征收項目的，應依法繳納增值稅。

2、企業所得稅。與第（一）、（二）項描述相似。

3、個人所得稅。與第（一）項描述類似。

4、土地增值稅。依據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規定，如轉讓資產中包含房地產項目的，應依法繳納土地增值稅。

5、印花稅。根據購銷合同性質繳納印花稅。

6、契稅。如轉讓資產中包含土地、房屋權屬的，受讓放依法應繳納契稅。

四、如何利用好兼并重組稅收優惠政策

綜上所述，煤礦企業兼并重組過程中不同轉讓方式涉及稅種差異很大，由于歷史原因，貴州煤礦企業普遍規模小、管理基礎薄弱、會計核算不健全，現有煤礦轉讓行為很少符合享受兼并重組稅收優惠政策的條件。為順利推行貴州煤礦兼并重組進程，充分發揮稅收在經濟發展中的調節作用，本文認為有關各方應從以下幾方面改進，促進兼并重組稅收清算工作順利開展。

（一）煤礦企業應大力提高財務人員專業素質，切實重視會計核算及稅收申報工作。鑒于煤礦企業財務人員專業素質、能力普遍不高的現狀，應大力引進高素質人員，同時加強已有人員的專業培訓，同時，提高財務人員待遇，改變以往“只重視生產，不重視后勤”的現狀。

（二）煤礦企業應充分發揮財務總監（經理）在兼并重組過程中的決策支持作用，提前做好相關稅收籌劃工作。

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一、經濟合同涵義及其涉稅問題

經濟合同涵義及其涉稅問題主要定義及表現是：

(一)合同的涵義

《中華人民共和國合同法》第2 條規定：合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利、義務關系的協議。合同具有以下特點：(1)合同由雙方當事人的合法行為而起。(2)合同是雙方當事人協商一致的產物。(3)合同的債權債務必須相對應。(4)合同具有法律約束力。《合同法》第八條規定：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。簽訂合同的雙方當事人協商一致達成協議的具體內容稱之為合同條款，體現合同雙方當事人各自的目的和要求，確定了雙方所享有的民事權利和應承擔的民事義務。因此，合同條款是合同的核心，沒有條款就不能稱其為合同。合同的基本條款包括：當事人的名稱或者姓名和住所;標的;數量;質量;價格或者報酬;履行期限、地點、方式;違約責任;解決爭議的辦法。

(二)經濟合同的涵義

經濟合同是相對于一般的民事合同而言的一種新型合同，是平等民事主體的法人、其他經濟組織、個體工商戶、農村承包經營戶相互之間為了實現一定的經濟目的，明確相互權利義務關系的契約的訂立、履行和管理的制度，主要包括購銷、建設工程承包、加工承攬、貨物運輸、供用電、倉儲保管、財產租賃、借款、財產保險以及其他經濟合同。

(三)經濟合同涉稅問題

經濟活動決定稅收，經濟合同記載和確認經濟活動。整個營銷過程涉及合同的簽訂、發票的開具和取得、銷售收入和應付賬款實現的時間確定、稅款繳納和抵扣時間的確定以及收款和貨款支付方式及時間等，這一系列活動都是圍繞合同進行。

經濟合同涉稅管理是達到經濟目的所需要付出稅收成本的當事人納稅義務負擔的約定與明確。企業一定要關注承載企業經營業務的合同，在簽訂合同甚至合同談判時就應當對合同所涉及的稅務問題進行考慮，而不要總是在繳稅時才想起，這樣易使企業出現繳稅不當、繳糊涂稅的情況，導致企業承擔額外的法律或稅務風險。

很多企業聘請了法律顧問，負責對業務部門簽訂合同進行審核，以實現通過合同的簽訂來避免經營風險。合同是經濟事項的源頭，從合同設計、簽定方面入手，通過事先規劃，將規避不必要的稅務風險。因此，分析經濟合同中的財稅風險，有助于企業合理制定防范措施，減少企業運營風險。

二、經濟合同中的財稅風險分析

經濟合同中的稅務風險主要是表現以下五方面：納稅義務的風險(稅負轉嫁)、納稅時間的風險(遞延納稅)、稅收發票的風險(合法憑證)、關聯交易的風險(轉移利潤)和稅收成本的風險(多納稅)。

(一)企業投資和設立時的合同財稅風險

(1)投資者投資未到位資金的涉稅風險。相當于逾期未到位投資資金的借款利息不得稅前扣除。企業由于投資者投資未到位而發生的利息支出扣除問題，應按照《企業所得稅法實施條例》第二十七條規定，其不屬于企業合理的支出，應由企業投資者負擔，不得在計算企業應納稅所得額時扣除。(2)設備和存貨投資合同的涉稅風險。所謂的設備和存貨投資合同是指投資者以設備和存貨進行評估作價投資到別的企業，從而形成被投資企業股東的一種合同法律關系。根據《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》(中華人民共和國財政部國家稅務總局令第50 號)第四條第六款的規定，企業將自產、委托加工或購進的貨物作為投資，提供給其他單位或者個體工商戶的要視同銷售依法繳納增值稅。在投資實踐中，一些投資者以設備和存貨等動產進行投資，并沒有把投資的設備和存貨視同銷售并進行一定的稅務處理，即申報繳納增值稅和企業所得稅，同時沒有給被投資企業開具發票進行入賬，而被投資企業收到投資者作價投資的設備和存貨，往往以資產評估事務所評估報告中的評估價作為入賬價值，從而對該投資的設備進行計提累計折舊，在企業所得稅前不能扣除。(3)虛假注資和抽逃出資。虛假注冊資本罪和抽逃注冊資金罪二者都存在虛假的行為，除存在法律風險外，還存在一定的稅收風險。因為企業虛假出資后，馬上進行撤資，在公司賬上一般掛在其他應收款某某股東上，產生一種跨年度的無償借款行為，存在要繳納營業稅、企業所得稅和個人所得稅的風險。(4)無形資產和不動產投資合同涉稅風險管理控制。無形資產和不動產投資合同是指投資者以無形資產、房屋等不動產進行投資所形成的合同法律關系。在以無形資產和不動產進行投資的過程中，存在三方面的涉稅風險：一是營業稅風險。《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》(財稅[2002]191 號)第一條規定：以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。根據該規定，投資者以無形資產和房屋等不動產進行投資，要享受不征營業稅的優惠，必須有個前提條件，即投資者與接受投資方，在投資合同中必須明確約定雙方利潤分配、共同承擔投資風險，否則不可以享受不征營業稅的稅收優惠政策。二是土地增值稅風險。根據土地增值稅相關規定，以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件，暫免征收土地增值稅，但并非所有這樣的投資都能免征，這僅限于投資雙方都是非房地產公司時，投資方才可以不繳納土地增值稅。三是企業所得稅風險分析。根據《國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》(國稅函[2008]828 號)的規定，企業將資產移送他人，因資產所有權屬已發生改變而不屬于內部處置資產，應按規定視同銷售確定收入。基于此規定，投資者以無形資產或房屋等不動產進行投資，由于無形資產或房屋等不動產的權屬必須變更到被投資企業名下，因此，投資者以無形資產和不動產進行投資，必須要按照視同銷售申報繳納企業所得稅。

(二)購銷合同的財稅風險

(1)低價無票采購風險。企業采購時不能取得發票，或者取得的發票不符合規定，如發票抬頭與企業名稱不符等，都會造成企業的損失。從財務角度看，沒有發票意味著不能進成本，就不能稅前扣除。因此，采購方要為沒有發票而多負擔25% 的企業所得稅;如果采購方未索取發票，采購方不能抵扣17% 的增值稅進項稅額。因此，企業在采購過程中一定要注意索取合法的發票。(2)發票是否含稅風險。在實務中，許多不懂稅務管理的采購人員只注意合同中寫明價錢的高低，卻很少關注合同里面的價格是否包含增值稅。因為價格是否含稅將直接影響企業繳納稅額或抵扣額的大小。因此，在簽訂經濟合同時，要明確價格中是否包含增值稅。為防止發票問題所導致的損失，企業在采購合同中應當明確供應商對發票問題的賠償責任。如明確供應商提供的發票出現稅務問題時，供應商應承擔民事賠償責任，但不得包括稅款、滯納金、罰款等行政損失。(3)結算方式與增值稅延期納稅。企業在生產和流通過程中，可根據國家稅法的有關規定，做出一些合理的稅收籌劃，盡量地延緩納稅，從而獲得節稅利益。根據現有增值稅管理規定，增值稅納稅期限最長只有一個月，在納稅期限方面很難進行納稅籌劃。要想實現延期納稅的目的，只有在推遲納稅義務發生時間上進行籌劃。要推遲納稅義務的發生，關鍵是在簽訂經濟合同時，在合同中明確采取何種結算方式。

(三)借款合同的風險

在借款合同中，企業可能存在的稅收風險主要有：與個人借款須簽訂借款合同，利息支出才能在稅前扣除;不能扣除的利息支出增加企業的稅收負擔;利息支出發票是否能夠取得，影響利息支出的稅前扣除;代開發票時貸款方須繳納5% 的營業稅及城建稅和教育費附加，企業墊付的稅款不得在稅前扣除;企業向個人的借款合同不須繳納印花稅。

(四)租賃合同涉稅風險

當前有不少出租人在出租各種設備和廠房時，往往不承擔與租賃有關的稅費，為了更好地進行賬務處理，承租人一般會到稅務部門去代開發票，但到稅務局代開租賃發票存在一定的涉稅風險，即企業代替出租人扣繳的租賃業營業稅及其他稅費不可以在稅前扣除，使企業既承擔了代扣稅費的成本支付，又不可以在稅前扣除代替出租人扣繳的各種稅費，使企業多繳納了企業所得稅。

三、經濟合同中財稅風險的防范

企業應在簽署合同之前對因合同簽署而可能產生的稅費進行分析評估，包括涉及的稅種、稅負等，選擇最優方案，從而減少因合同帶來的損失。

(一)合同簽訂管理

絕大多數企業認為，所謂的稅務管理是財務安排，理所當然安排給企業財務部、財務總監去把關。業務做完后，突然發現稅交多了，然后在財務安排上下工夫，做假賬，找假憑證，給企業帶來更大的風險。因此，企業應加大對業務人員和財務人員的培訓，讓談合同、簽合同和審合同的人能有效識別并防范經濟合同中的稅務風險。同時，財務人員應多學習經濟法知識，及時掌握國家稅收法規政策的改革趨勢和了解國家稅收政策制定的動向，參與合同談判過程。

(二)合同條款控制

合同中必須明確基本條款，尤其是質量、價格、收付款方式、時間、交貨地點。如在訂立銷售合同和采購合同時，應盡可能將價格描述清楚，如含稅或不含稅、出廠價或目的地價、離岸價或到岸價等。這是因為價格是合同中的重要條款，不同的價格會給企業帶來不同的稅收負擔，因此在簽訂合同時一定要關注價格的表述。

(三)發票控制

《中華人民共和國發票管理辦法》第二十條規定：銷售商品、提供服務以及從事其他經營活動的單位和個人，對外發生經營業務收取款項，收款方應當向付款方開具發票;特殊情況下，由付款方向收款方開具發票。基于此規定，企業向供應商采購貨物或提供勞務，必須在合同中明確供應商按規定提供發票的義務、供應商提供發票的時間要求、發票類型的要求以及發票不符合規定所導致的賠償責任。

(四)無形資產和不動產投資合同涉稅風險控制投資者利用無形資產或房屋等不動產進行投資時，必須采取以下稅收風險管控策略：

(1)投資者在簽訂投資合同時，必須在投資合同中明確注明投資方與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的字樣，而且投資方不能以投資入股進行買賣不動產和無形資產，給國家造成稅款流失。(2)投資者是非房地產公司，無論以土地或房屋投資到房地產公司還是非房地公司，都要依法申報繳納土地增值稅。如果不申報繳納土地增值稅，必須投資到非房地產公司名下。(3)投資者以無形資產和不動產進行投資，必須要按照視同銷售申報繳納企業所得稅。

(五)購銷過程中財稅風險防范

(1)避免采購合同的稅收陷阱。在采購合同中要避免出現如下合同條款：全部款項付完后，由供貨方開具發票。因為在實際工作中，由于產品質量、標準等方面原因，采購方往往不會支付全款，而根據合同條款采購方可能會無法取得發票，不能進行進項稅抵扣。因此，需要將合同條款改為根據采購方實際支付金額由供貨方開具發票，這樣就不會出現不能取得發票這樣的問題。(2)合理確定采購合同的價款。在簽訂合同時，應該在價格中明確款項總額、具體結算方式、稅款的負擔等。從小規模納稅人處購進貨物時，因小規模納稅人只能開具增值稅普通發票(按規定由稅務機關代開外)，企業就無法抵扣增值稅進項稅額。這種情況下，采購方可以通過談判將購貨的價格壓低，以補償無法取得發票帶來的稅收損失。(3)明確合同中違約金條款。采購方在簽定采購合同時，對銷售方支付的違約金必須在合同中注明與商品銷售量、銷售額無關，這樣可以節省增值稅。

(六)租賃合同涉稅風險防范

為了控制租賃合同稅收風險，出租人與承租人在簽定租賃合同時，在合同中必須約定租金為稅前租金以及承租人代替出租人繳納租賃有關的各種稅費。假設稅前租金為x，稅后租金為y，到租賃物所在地的地稅局去代開發票需要承擔的綜合稅率為r，則簡單的等式為y=x(1-r)，x=y/(1-r)。在租賃合同中應簽定的租金為x=y/(1-r), 而不是y=x(1-r)，企業應以x=y/(1-r) 進成本入賬，這樣就包括了承租人代替出租人扣繳的綜合稅。

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出臺《農產品批發市場管理技術規范》

據悉，商務部會同農業部等起草的《農產品批發市場管理技術規范》國家標準已經國家質檢總局、國家標準化委員會批準，將于10月10日起正式實施。該國家標準提出要在三年內培育2000個實行標準化、規范化管理的農產品批發市場。30年來我國農產品批發市場目前已形成接近5000家的規模。批發市場發生的商品流通在整個農村商品流通中占據了很大比例，我國80％以上的鮮活農產品交易是在批發市場進行的。目前我國農產品批發市場還存在著一些問題，如交易環境惡劣、交易手段落后、運作不規范、結構不合理。《規范》國家標準規定了農產品批發市場的經營環境、經營設備設施和經營管理的技術要求。其中對服務設施、計量設施、保鮮儲存設施、運輸設施、衛生安全設施、檢測設施、消防設施等“硬件”條件做了詳細、嚴格的規定，也對市場管理者和經營者的“軟件”行為做了規范。

國家工商總局 國家質檢總局等

酒類批發將啟動追溯制度

日前，國家商務部、國家工商總局、質檢總局已聯手對酒類市場展開了專項整治活動。據悉，此次全國規模的酒類專項整頓活動，主要是為了打破酒類市場長期存在的地方保護主義，打擊假冒偽劣產品，更重要的一點是，要規范酒類流通環節。

重點檢查城鄉結合部、村鎮批發市場

為了防止再次發生毒酒事件的悲劇，三部委還特別強調，要對分散于社區、城鄉結合部、村鎮的各類食品批發市場、集貿市場、小食品店、餐館，要加大監督管理力度，要特別防止假冒偽劣和有毒假酒流向農村。

酒類市場經銷企業要有固定營業場所

對從事酒類批發的企業，除了要求有固定的、符合衛生和消防要求的經營場所和倉儲設施之外，還要有熟悉酒類知識的專業人員及具有穩定的進貨渠道和銷售網絡等。

酒類經銷商必須建立詳細購銷檔案

該文件還要求，酒類經銷單位要建立酒類商品溯源制度。即酒類經銷單位要建立酒類購、銷、存登記制度，對出入庫、進貨來源、銷售去向、數量、時間都要做詳細記錄，做到票隨貨走，貨票相符。

散裝酒必須標明原料、酒度、價格等方可出售

另外，對散裝酒經營的管理要求也進一步提高。如散裝酒經營者要有固定生產地點，散裝酒應包裝好，并貼上標簽才能銷售。對盛酒容器也有要求，即必須要符合食品衛生要求，同時容器上要標明酒的名稱、原料、酒度、價格、出廠日期、生產企業、廠址等。

國家發展與改革委員會 國家糧食局等七部門

發出加強糧食批零市場管理的通知

近日，國家發展和改革委員會、國家糧食局、農業部、商務部、國家工商行政管理總局、國家質量監督檢驗檢疫總局、國家統計局聯合發出通知，要求加強糧食批發零售市場管理。通知指出，近幾年，我國糧食購銷逐步放開，糧食市場主體多元化的格局已基本形成。在糧食批發、零售環節，國有糧食企業經營比重大幅度下降，非國有糧食經營者經營比重上升較快。各地要適應糧食市場形勢的變化，摸清糧食批發、零售市場經營者情況，做好服務工作，同時加強糧食批發、零售市場管理，引導和規范糧食經營行為，維護糧食市場的正常經營秩序，促進糧食市場的健康發展。

國家質量監督檢驗檢疫總局

《卓越績效評價準則》

近日，國家質檢總局向社會了《卓越績效評價準則》國家標準和《卓越績效評價準則實施指南》國家標準化指導性技術文件。據了解，《準則》用量化指標(1000分)來評價企業卓越經營的業績，是一個成熟度標準。《指南》則詳細說明了追求卓越績效的經營管理模式。《標準》和《指南》后，國家質檢總局將首先在500多個中國名牌產品生產企業、200多個全國質量管理先進企業中組織學習。

國家稅務總局

加強土地增值稅管理

國家稅務總局近日發出通知，加強土地增值稅管理工作，取消對土地增值稅納稅人因經常發生房地產轉讓而難以在每次轉讓后申報的，定期進行納稅申報須經稅務機關審核同意的規定。通知指出，納稅人因經常發生房地產轉讓而難以在每次轉讓后申報，是指房地產開發企業開發建造的房地產、因分次轉讓而頻繁發生納稅義務、難以在每次轉讓后申報納稅的情況，土地增值稅可按月或按各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局規定的期限申報繳納。

國土資源部

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關鍵詞：稅收調控;房地產業;影響

中圖分類號：F812.42 文獻標識碼：A doi:10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2012.02.06 文章編號：1672-3309（2012）02-12-03

房地產行業是地方經濟的重要支柱產業，房地產稅收也是地方政府財政收入的主要來源。加強對房地產稅收與房地產市場發展的相關研究對于服務首都經濟社會發展、促進區域房地產市場健康發展具有重要意義。

近年來，我國房地產業和房地產市場經歷了劇烈的震蕩：2005―2008年初高速增長，2008年中―2009年初金融危機形成短暫的調整，2009年中開始迅速反轉增長。總體趨勢上，房地產投資和房地產供求呈現快速增長趨勢，有效拉動了國民經濟快速發展，也大大改善了居民家庭的居住條件和城市發展環境。但與此同時，由于經濟體制和房地產管理制度不健全,也造成了房地產發展中的一系列矛盾和問題：地方財政過分依賴土地收入，投機性需求膨脹并主導購房市場，導致與經濟社會發展不相適應的房價過快增長，不僅加劇了金融風險和房地產行業泡沫經濟的產生，也給區域經濟的穩定增長帶來了隱患。對此，近年來，國家先后幾次出臺比較嚴厲的房地產調控政策和措施，有力地促進了房地產價格穩定和房地產市場健康有序發展。當前，深化房地產行業稅收調控政策的研究，保障房地產及相關產業鏈條持續健康發展顯得尤為迫切和重要。

一、近幾年來有關房地產稅收調控政策簡述

稅收是調節經濟的杠桿，是財政政策得以實行的有力工具。政府通過制定不同的稅收政策，建立相應的稅收制度，規定不同的稅收鼓勵措施或者限制措施，以此來影響納稅人的經濟行為，進而影響房地產市場。為了穩定房地產市場與抑制房價，近年來，政府多次出臺了較大力度的稅收調控政策：

一是2010年4月的“國十條”和“京十二條”規定：加強對房地產開發和個人售房的征稅管理，對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查；對不能提供1年以上本市納稅證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。

二是2010年9月的“新國五條”規定：調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策，對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅；對個人購買住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅；對個人購買90平米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

三是2011年1至2月期間的“新國八條”和“京十五條”規定：實行差別化土地增值稅預征率，加強對土地增值稅征管情況的監督和檢查；對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按其銷售收入全額征收營業稅；對持有本市有效暫住證、在本市沒擁有住房且連續5年（含）以上在本市繳納個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購一套住房，對無法提供個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。

總的來講，這些房地產宏觀調控政策的重點是抑制投機。一方面，加重了房地產交易環節的稅收，對短期內買賣住房的行為課以重稅；另一方面，聯合相關部門采取了土地、金融、稅收等多種調控手段。

二、稅收調控政策對區域房地產市場各環節的調控機理及效果分析

稅收調控政策對區域房地產市場影響的作用機理主要是通過在房地產市場的不同環節設置不同的稅種，對房地產收益分配產生影響，從而達到促使土地收益合理分配、土地資源有效利用、調控房地產價格、抑制房地產投機、促進房地產業及社會經濟可持續發展的目的。房地產稅收體系主要包括房地產開發經營、房地產交易環節（指二手房交易）的稅收。不同環節課征的稅收，由于納稅人、計稅依據、征收方式等的不同，導致房地產價格變動的方向和程度也不相同。下面從房地產市場不同環節的稅收政策對房地產市場所產生的影響進行分析。

（一）房地產開發經營環節

1.稅收政策調控機理

房地產開發經營環節是指開發商取得土地后，將土地進行一級開發(俗稱“生地變熟地”)，而后將建成后的房地產投入市場銷售的過程。在這一環節稅收所涉及的納稅主體主要是房地產開發企業。稅種包括房地產開發企業銷售房產應繳納的營業稅及附加、企業所得稅預征及清算、土地增值稅的預征等。一般說來，增加房地產開發環節的稅收，會增加房地產的開發建設成本，從而會推動房地產價格上升；相反，減少房地產開發環節的稅收，會使房地產價格下降。但增加或減少房地產開發環節的稅收在短期內是否會導致房地產價格的升降，還要看房地產市場的供求狀況。如果房地產供給小于需求，則增加房地產開發環節的稅收可以通過漲價轉嫁給房地產購買者，從而會使房地產價格上升；而減少房地產開發環節的稅收則難以使房地產價格下降，主要會轉化為房地產開發商的“超額利潤”。如果是供給大于需求，房地產市場上買方相對于賣方更有討價還價的余地，那么增加房地產開發環節的稅收主要會使房地產開發商通過降低開發利潤等而“內部消化”， 難以使房地產價格上升。

從目前開發環節稅收調控政策力度看，主要體現在預征土地增值稅。“京十五條”中最“嚴厲”的措施，即實行差別化土地增值稅預征率，它對于樓市調控中逆市大幅漲價或者定價過高的樓盤，具有很強的調控力。差別化土地增值稅預征率是指房地產開發企業應在新開盤項目銷售前，將項目的土地成本、建安成本和銷售價格等報送住房城鄉建設部門備案，經稅務機關核定，對定價過高、預計增值額過大的開發項目提高預征率。“預征”掐定在開發商資金還沒有完全回籠的經營階段初期，對不夠實力的小開發商來說，對資金鏈的考驗無疑是加大了。在拿地持有后，根據開發商開發產品類型大致就可以確定預征額度。例如，一個房地產項目的開發，在預征階段，銷售額與拿地開發的成本費用之間的差額達到了一億元，如果預計定價高于所在區域上一年度均價，按照預征率2%的標準，要預先繳納200萬元的預收款，預計銷售均價超過一倍的要先期繳納500萬元的預收款。征收大規模的土地增值稅預征款項，再結合2010年調控政策中商業銀行貸款全面收緊的趨勢，這種財政政策與貨幣政策的“組合拳”，對房地產企業的資金鏈的沖擊是巨大的。對現金流良好的大型房地產企業來講，在同樣的利潤預期下，前期“預征”后也會加大前期資金投入，而對于一些規模較小的房地產開發企業甚至可以起到“提前清場”的作用。通過增加開放商的成本，對其資金鏈造成壓力，促使其為了回籠資金，盡快出清房產，短期之內，可以抑制開發商的捂盤惜售行為，增加房地產市場的供給量。

2.政策效果分析

圖1 2010-2011年北京市房地產價格變動情況

（資料來源：北京市統計局網站）

從圖1中可以明顯看出，自2010年6月份以來，北京市全市新建住宅銷售價格同比漲幅持續回落。2011年1月份新建商品房價格同比上漲6.8%，而后逐步回落至12月份上漲1%；從環比看，12月份下降0.1%，連續兩個月環比下降。其中，新建商品住宅銷售價格由1月份同比上漲9.1%回落到12月份上漲1.3%；從環比看，12月份下降0.2%，連續3個月環比下降。二手住宅價格由1月份同比上漲2.6%轉為12月份下降2%；從環比看，12月份下降0.8%，連續4個月環比下降。

表1 2010-2011年北京市房地產開發投資情況表

（資料來源：北京市統計年鑒2011年）

從房地產投資來看（表1），2010年全年房地產開發投資同比增長24.1%，2011年回落至同比增長10.1%，漲幅下降了14個百分點。其中土地開發投資一直保持負增長態勢，而土地購置價款的降幅較大，漲幅由120%下降到僅有5.7%。這充分證明2011年是房地產稅收調控政策的顯效期。

（二）房地產轉讓環節

1.稅收政策調控機理

房地產轉讓環節的稅收主要指二手房交易過程中的營業稅、土地增值稅、個人所得稅、契稅、印花稅等。目前稅收調控的主要手段是加重對轉讓所得的課稅。由于北京市房地產市場需求量較大，而供應相對滯后的情況，以及重點區域房地產的稀缺性，導致賣方市場長期存在，極易發生稅負由賣方向買方轉嫁。據房地產中介部門反映，二級市場交易環節中所得與轉讓環節所繳納稅款絕大部分均由買方負擔。因此，在房地產保有環節稅收征管制度不健全的情況下，稅收調控對房屋交易賣方影響較小，買方影響較大。

2.政策效果分析

二手房交易量持續下降。以二手房交易量較大的豐臺區為例，如圖2所示，2010年4月之后，二手房交易量大幅下降，2011年全年年初開始，二手房交易量一直處于持續走低，直到年末才有所升高。

圖2 2010年-2011年豐臺區二手房交易量

（資料來源：北京市豐臺區地方稅務局）

從房價的角度來看，2011年北京二手房成交均價為24318元每平米，同比上漲12%。與2010年41%的漲幅相比回落29個百分點。2011年北京二手房房價自8月份開始連續5個月下降，至12月份成交均價為22027元每平米，與1月份相比降幅達10.4%，目前全市二手房價處于2010年8月份價格水平，但這種價格回落遠未觸底，有持續走低的趨勢。

三、稅收調控政策對區域房地產市場體系的影響

（一）房地產開發市場結構出現新變化

隨著經濟的發展和稅收調控政策的逐步深入，由于土地增值稅征收量大、稅率高等因素的影響，同時金融信貸緊縮，造成房地產開發企業逐漸從數量分散型向規模集中型轉變。同時，有效抑制了房地產開發商“囤地”及“捂盤惜售”行為，有利于房地產市場的公平競爭和資源的合理配置。

（二）房地產中介市場顯現大調整與持幣待購局面

一是房地產中介機構顯現新一輪大調整。根據對北京市房地產中介機構的有關數據統計，依賴于二手房市場的房地產中介機構，在房地產市場調控政策下，2011年以來已有超過20%的中介門店關門歇業，僅6月份就有400多家中介門店關閉，整個房產中介行業都面臨考驗，多家房產中介機構正在醞釀轉型。二是房地產買方市場總體呈現持幣待購局面。隨著限購令的出臺，尤其是“京十五條”對本市居民與非本市居民購房的限制，出現房地產買方想買房而不具備條件、房價下跌持續觀望、買房向租房轉變等現象。

（三）房地產租賃市場顯現活躍上升趨勢

2011年上半年，“京十五條”這一重磅政策的出臺，不僅對交易市場產生了巨大的影響，對租賃市場也同樣催生出一些新的現象。傳統的節后租賃高峰較以往更加洶涌，租金水平出現明顯躍升，整體的租賃需求明顯增長。

四、完善稅收調控政策的相關建議

（一）房地產行業政策應持續、科學、規范

隨著房地產行業的迅速發展，國家各部委先后出臺了鼓勵房地產發展措施與調控發展政策，房地產政策前后變動較大，房地產市場波動劇烈。房地產行業作為國民經濟重要支柱之一，關系到各行各業與人民群眾的切身利益。因此，房地產行業應在貫徹科學發展觀的指導下，制定房地產發展長遠規劃，研究科學規范的房地產制度，國家應適時出臺促進房地產市場持續穩定健康發展的政策，以保證和促進房地產市場的健康發展。

（二）完善房地產保有環節稅收制度，促進稅負公平

短期稅收調控政策應該慎用，根據房地產市場發展情況，適時進行調整，以防由于政策應用不當導致損害經濟發展的情況產生。目前，我國抑制房價的主要手段側重于抑制房地產投機，在加大交易環節稅收的同時，難以避免地會由于稅收轉嫁效應增加納稅人的負擔，使一些“剛性需求”的購房者的稅負水平提高。應該不失時機地完善房地產保有稅的改革，從根本上促進稅負平衡，引導房地產業健康發展。

參考文獻：

[1] 苑新麗、王春雷.調控住宅市場供求的稅收政策取向[J]. 中國房地產, 2011,(02).

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關鍵詞：稅源 培育 發展

一、新一輪稅制改革以來靖江地稅收入情況分析

（一）優勢行業稅源增長

從主要行業情況看，金屬制品、化工、電氣機械等行業整體形勢較好，增幅較快。其中，金屬制品業入庫3107萬元，同比增長13.3%，化工行業入庫1472萬元，同比增長29.9%。電氣機械業入庫2981萬元，同比增長7.2%。

（二）宏觀環境影響行業增收

受宏觀環境、產業轉型等影響，船舶制造業、醫藥制造業、金屬冶煉等行業明顯減收。其中，船舶制造業減收超過5000萬元，入庫稅收8726萬元，同比下降45.1%。今年以來，新世紀造船集團已實現交船17艘，計135.98萬載重噸，在當前全球造船業行情低迷的形勢下，業績已屬不錯，船舶訂單列全國船企第五位，但利潤微薄，增值空間有限，稅收難以與銷售同步增長。金屬冶煉業入庫1629萬元，同比下降14.3%，主要是江蘇揚子江金屬加工有限公司入庫253萬元，同比下降4.5%。醫藥制造業入庫671萬元，同比下降57.6%，剔除去年同期江山制藥個人分紅一次性入庫1015萬元，則同比增長18.3%，其中帝斯曼江山制藥入庫640萬元，同比凈增560萬元。

（三）“營改增”影響下的建筑業與房地產業稅源收入情況

2015年，營改增范圍逐步擴大到了建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等各個領域，至該年年底基本實現營改增全覆蓋，相應廢止營業稅。由于營業稅占靖江市地方稅收的比重較高，“營改增”全面到位后，對地稅收入的影響較大。

今年我市建筑業積極拓展市場空間，提升發展檔次，產值保質增長態勢，但受“營改增”影響，地稅收入E減。1-9月建筑業入庫地方稅收50159萬元，同比減收7022萬元，下降12.3%。“營改增”后，地稅建筑業失去主體稅種，兩個所得稅也不隨開票附征，預計建筑業稅收占總稅收比重將越來越小。

今年以來我市房地市場僅有綠城花園和新世紀壹號兩個大的樓盤，其他都是一些小樓盤或者是掃尾盤，盡管近兩月“金九銀十”成交量和成交價格同比稍有上升，但地稅稅收受“營改增”影響，只降不升。“營改增”后，房地產業最大的增收亮點是土地增值稅，1-9月入庫11509萬元，同比增收3414萬元，增長42.2%。

二、地稅收入形勢分析

隨著營業稅徹底退出歷史舞臺，地稅系統的稅源極度萎縮，地稅收入占地方財政的比重大幅削弱，地稅部門職能被弱化，稅收征管難度加大。綜上所述，“營改增”將導致地方稅收大幅度下滑。

原來隨營業稅附征的城建稅、教育費附加等小稅種，如果與國稅部門的信息無法實時交換，漏征漏管的風險增大。加之增值稅稅負比營業稅低，營改增行業增值稅達不到原來征收營業稅的稅收總量和體量，同樣將導致附征小稅種的下降。

新辦企業的所得稅管轄權全部劃歸國稅征管，地稅部門管轄的戶數將面臨萎縮。隨著企業的優勝劣汰，原來企業所得稅在地稅繳納的戶數將越來越少，而新辦戶的企業所得稅都是在國稅繳納，這將直接導致地稅企業所得稅的稅源不斷減少，企業所得稅稅收將逐步下降。

由于缺乏營改增戶的管理手段，實行核定征收的個體工商戶附征的所得稅必將流失，地稅部門代征的政府性基金的收入隨之下降。預計“營改增”后，地稅總稅收將減收14億元。

建筑房地產企業主稅種劃歸國稅管理，地稅無法直接獲取開票信息，個人所得稅和企業所得稅的征收難度加大，稅款流失嚴重。

三、對策建議

突出房土兩稅清理，堵建筑房地產稅收漏洞。利用“房土兩稅明細申報軟件”，建立管理促收動態機制，提高房土兩稅管理水平。開展土地增值稅清算，對外出施工項目加強跟蹤管理，實現稅款及時催繳入庫。加強與國稅的聯系，通過國稅前臺取得建筑業自開票信息，工作合力，足額征收稅款，清理歷史陳欠，彌補稅收漏洞。

推行風險應對軟件，積極推動以地控稅。通過國地稅信息共享，掌握納稅人主稅種開票信息，運用風險應對軟件，開展信息數據對比分析，從根本上改變營改增之后地稅對納稅人缺乏掌控力的情況，為風險識別提供可靠的數據支撐。由風險應對分局實施專業化的風險應對，有針對性的督促納稅人補繳稅款，提高納稅人的稅收遵從度，形成自覺納稅。持續推進個體稅收社會化征管。