導(dǎo)語：如何才能寫好一篇土地面積測(cè)量規(guī)范，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪 面積 房屋

房產(chǎn)測(cè)繪是運(yùn)用精密的測(cè)繪儀器、科學(xué)的測(cè)繪技術(shù)對(duì)房屋的面積、權(quán)屬狀況等進(jìn)行專業(yè)測(cè)量。近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，房產(chǎn)測(cè)繪作為一個(gè)新型行業(yè)越來越受到關(guān)注。本文簡(jiǎn)要介紹了房產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)容以及對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的方式進(jìn)行探討。

一、概述

房產(chǎn)測(cè)繪對(duì)房屋和土地進(jìn)行測(cè)繪，是測(cè)繪技術(shù)與房地產(chǎn)政策相結(jié)合的一項(xiàng)測(cè)繪工作，它的主要對(duì)象是房屋和土地，目的是反映各個(gè)單位與個(gè)人分戶占有房產(chǎn)及使用土地情況，基本內(nèi)容包括：房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測(cè)量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測(cè)算、變更測(cè)量、成果資料的檢查與驗(yàn)收等。

二、房產(chǎn)測(cè)量的意義

房產(chǎn)測(cè)量作為對(duì)房屋面積進(jìn)行測(cè)算的具體形式，在當(dāng)前有著重要的意義。首先，房產(chǎn)測(cè)量可以為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)依據(jù)。產(chǎn)測(cè)量的結(jié)果一經(jīng)房產(chǎn)管理部門確認(rèn)發(fā)證即具有法律效力，處理產(chǎn)權(quán)糾紛的重要依據(jù)。其次，房產(chǎn)測(cè)量是城市建設(shè)、規(guī)劃和管理的重要依據(jù)。產(chǎn)測(cè)量按照國(guó)家有關(guān)部門制定的房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)屋及其用地的有關(guān)信息和資料，通過對(duì)房屋自然狀況和權(quán)屬?zèng)r的專業(yè)測(cè)量，弄清城市房屋和土地占有位置、面積及其用等狀況，從而為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。最后，房產(chǎn)測(cè)量也是檢驗(yàn)商品房買賣面積是否縮水的重要手段。當(dāng)前由于商品房?jī)r(jià)格居高不下，部分開發(fā)商在利益的驅(qū)使下時(shí)常會(huì)打起面積的主義主意，推廣和進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量有利于保證買賣雙方的利益，有利于維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序。

（二）常見房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)

房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)經(jīng)過多年的發(fā)展，目前常見的測(cè)量技術(shù)主要有：

（1）房產(chǎn)數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)

數(shù)字化測(cè)圖是采用一定的方法采集有關(guān)的信息，通過計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)處理，再經(jīng)過圖形生成和編輯，獲得房產(chǎn)數(shù)字化圖，最后經(jīng)數(shù)控繪圖儀或其它輸出設(shè)備，繪制成房產(chǎn)圖。數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)目前在房產(chǎn)地形測(cè)量、地籍測(cè)量中得到了廣泛的應(yīng)用，數(shù)字化測(cè)圖具有成圖質(zhì)量高、速度快、勞動(dòng)強(qiáng)度低、圖載信息多等特點(diǎn)。因此，數(shù)字化測(cè)圖是房產(chǎn)圖成圖的一個(gè)主要發(fā)展方向。

（2）運(yùn)用坐標(biāo)解析法進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量的計(jì)算

房屋銷售面積計(jì)算比較復(fù)雜，一般來說房產(chǎn)面積測(cè)算可分為房屋面積測(cè)算和用地面積測(cè)算。其中房屋面積測(cè)算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測(cè)算，用地面積測(cè)算是指以秋為單位的封閉地塊面積測(cè)算。在商品房銷售過程，房地產(chǎn)界址和房產(chǎn)面積糾紛時(shí)有發(fā)生。因此，一個(gè)科學(xué)明確并且能反映房屋面積測(cè)量結(jié)果準(zhǔn)確度的基本估算公式就顯得尤為重要。運(yùn)用坐標(biāo)解析法進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量計(jì)算具有巨大的進(jìn)步意義。

（3）GPS技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)量中的應(yīng)用

GPS技術(shù)是當(dāng)前快速發(fā)展的數(shù)字定位測(cè)量技術(shù)，GPS技術(shù)因其卓有效的性能而在目前得到了廣泛的應(yīng)用房產(chǎn)測(cè)繪系統(tǒng)以GIS的方式繪制、定義圖形及屬性，實(shí)現(xiàn)了圖形屬性的雙向連接，使房屋面積的分?jǐn)偨Y(jié)果更準(zhǔn)確，并自動(dòng)生成繁瑣的分層分戶平面圖。從而有利于測(cè)繪的精確化和準(zhǔn)確化。

三、房產(chǎn)測(cè)繪的方式

3.1平面位置和高程的確定

測(cè)定地面點(diǎn)的空間位置是房產(chǎn)測(cè)繪的基本工作，而地面點(diǎn)空間位置又是由平面位置和高程來確定。

（1）平面位置的確定

水處于靜止時(shí)的表面稱為水準(zhǔn)面，大地水準(zhǔn)面是指洋處于靜止時(shí)的表面并延伸穿過整個(gè)大陸、島嶼所形成的閉合曲面。房產(chǎn)測(cè)量的過程中我們是以大地水準(zhǔn)面為基準(zhǔn)面，而地面點(diǎn)的平面位置用該點(diǎn)在大地水準(zhǔn)面上的位置來表示。

（2）高程

世界各國(guó)或地區(qū)，通常是在海邊設(shè)立驗(yàn)潮站，進(jìn)行長(zhǎng)期觀測(cè)，獲取該地區(qū)海水的平均高度，以該平均海面為大地水準(zhǔn)面。在我國(guó)有“1956年黃海高程系”和“1985年國(guó)家高程基準(zhǔn)” 。“1956年黃海高程系”是以青島驗(yàn)潮站1950—1956年間獲得的黃海平均海水面作為大地水準(zhǔn)面，測(cè)得國(guó)家水準(zhǔn)原點(diǎn)（青島原點(diǎn)）高程為72.289m。“1985年國(guó)家高程基準(zhǔn)”是1985年1月1日我國(guó)開始執(zhí)行的新高程基準(zhǔn)，它是以青島驗(yàn)潮站1952—1979年間獲得的黃海平均海水面作為大地水準(zhǔn)面，國(guó)家水準(zhǔn)原點(diǎn)（青島原點(diǎn)）高程為72.260m。

3.2土地面積測(cè)繪

土地面積測(cè)繪是土地?cái)?shù)據(jù)資料和土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的重要組成內(nèi)容。土地面積測(cè)繪的目的是為各土地權(quán)屬單位或個(gè)人算出土地總面積及各類土地面積。

在土地測(cè)量中常會(huì)用到一個(gè)專業(yè)名詞“丘”，“丘”是指地表上一塊有界空間的地塊。按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的規(guī)定，丘的權(quán)屬線就是界址點(diǎn)的連線，丘可以分為獨(dú)立丘和組合丘。獨(dú)立丘是指一塊兒地只屬于一個(gè)單位或個(gè)人，一塊地為幾個(gè)單位共同擁有時(shí)成為組合丘。按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范規(guī)范》的規(guī)定，以下幾種情形土地不計(jì)入用地面積的范圍：公共的冷巷、巷道或間距地；市政馬路、街道等；公共的河灘、水溝；經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)的用地以及其他按規(guī)定不計(jì)入宗地的面積。按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的規(guī)定，界止點(diǎn)分為三級(jí)；精度要求按《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范規(guī)范》執(zhí)行。

3.2.1 房屋建筑面積的測(cè)算

房屋的建筑面積是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離在2.20m 以上的永久性結(jié)構(gòu)的房屋的水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等。應(yīng)當(dāng)指出的是，如果同一房屋，結(jié)構(gòu)、層次不相同時(shí)，應(yīng)分別計(jì)算建筑面積。房屋建筑面積的測(cè)算依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)是國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T 17986-2000）及房屋所在城市地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)《房屋面積測(cè)算技術(shù)規(guī)程》（DB11/T661-2009）。

（1）在以下情況下需要計(jì)算全部建筑面積：①房屋的門廳、大廳內(nèi)的回廊超過2.2m以上的部分、挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)均按照水平投影面積計(jì)算；②房屋外的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房、地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口、斜面結(jié)構(gòu)屋頂?shù)雀叨仍?.2m以上的部分、依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部位、兩房屋間有上蓋和柱的走廊以及房屋間封閉的架空通廊、玻璃幕墻、有柱的車棚、貨棚、有柱（不含獨(dú)立柱、單排柱）或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗等均按照水平面積計(jì)算；③有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫面積計(jì)算建筑面積；④房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計(jì)算建筑面積；⑤樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。

（2）在以下情況下需要計(jì)算一半建筑面積：①與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積的一半計(jì)算；②獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算；③未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積的一半計(jì)算；④無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算；⑤有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按水平投影面積的一半計(jì)算。

（3）以下幾種情況建筑面積不需計(jì)算：①突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨篷等；②房屋之間無上蓋的架空通廊，房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池；③活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋；④獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線；⑤與房屋室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫；⑥騎樓、騎街樓的底層用作道路街巷通行的部分。

3.2.2 共有建筑面積的分?jǐn)?/p>

以下共有建筑面積需要進(jìn)行分?jǐn)偅孩俟彩褂玫碾娞菥⒐艿谰⑺梅俊⒗馈⒆冸娛摇⒃O(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、大堂、值班警衛(wèi)用房等；②單元與共有建筑之間的墻體以及外墻（包括山墻）；③本層共有走廊等。 [本文轉(zhuǎn)自：lunwen.省略]

共有建筑面積分?jǐn)倯?yīng)遵循以下原則：①產(chǎn)權(quán)雙方有合法的權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議規(guī)定計(jì)算分?jǐn)偅虎跓o權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按相關(guān)建筑面積比例進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

分?jǐn)偟姆椒ǎ孩偃绻嵌鄬由唐纷≌瑯牵瑒t須結(jié)合整幢房屋和共有建筑面的分?jǐn)傁禂?shù)，然后根據(jù)套內(nèi)建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偅虎谌绻蔷C合樓，則需要根據(jù)整幢房?jī)?nèi)的不同功能來確定面積分?jǐn)傁禂?shù)，在結(jié)合幢內(nèi)的建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

三.總結(jié)

總之，房地產(chǎn)測(cè)繪單位要充分認(rèn)識(shí)到測(cè)繪業(yè)發(fā)展的廣闊前景，同時(shí)要根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，制訂相應(yīng)的發(fā)展策略，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展，有效地推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

篇2

隨著我國(guó)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)作為一個(gè)長(zhǎng)久耐用、價(jià)值巨大而又必需的特殊商品進(jìn)入市場(chǎng)。受到社會(huì)越來越多的關(guān)注，對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪的準(zhǔn)確性和現(xiàn)實(shí)性也提出更高的要求。在房地產(chǎn)測(cè)繪中關(guān)鍵是房產(chǎn)面積測(cè)算，本文就房產(chǎn)面積測(cè)算方法和精度進(jìn)行如下探討

。 關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)算/精度分析

中圖分類號(hào)：G241文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、房產(chǎn)面積測(cè)算的目的和內(nèi)容

房屋是人民生產(chǎn)生活的場(chǎng)所，房屋和房屋用地是人民生活的基本物質(zhì)要素，這一要素信息的采集和表述，必須經(jīng)過房地產(chǎn)測(cè)量，所以房地產(chǎn)測(cè)量是房地產(chǎn)管理工作的重要基礎(chǔ)。

房產(chǎn)測(cè)量的目的是采集和表述房屋以及房屋用地的有關(guān)信息，為房地產(chǎn)管理，尤其是為房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理提供準(zhǔn)確可靠的成果資料。同時(shí)也為房地產(chǎn)開發(fā)、征收稅費(fèi)、城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)以及市政工程提供數(shù)據(jù)和資料。

二、房產(chǎn)測(cè)量的作用

房產(chǎn)測(cè)量為房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)提供房屋和房屋用地的權(quán)屬界址、產(chǎn)權(quán)面積、權(quán)源及產(chǎn)權(quán)糾紛等資料，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù)，確認(rèn)以后的房地產(chǎn)成果資料具有法律效力。

三、房產(chǎn)測(cè)量的基本內(nèi)容

1、房產(chǎn)平面控制測(cè)量

房產(chǎn)測(cè)量的第一步就是在測(cè)區(qū)建立一個(gè)高精度、有一定密度、可以長(zhǎng)期使用、覆蓋全區(qū)的平面控制網(wǎng)。平面控制點(diǎn)可以利用已有符合房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范要求的現(xiàn)有成果，必要時(shí)則應(yīng)自行布置房產(chǎn)平面控制網(wǎng)，要按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的規(guī)定和要求進(jìn)行檢查。這是房產(chǎn)測(cè)繪的基礎(chǔ)，是建立好房產(chǎn)信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)。

2、房產(chǎn)調(diào)查

房產(chǎn)調(diào)查包括房屋和房屋用地的調(diào)查，其目的是查清房屋及其用地的地理位置 、權(quán)屬、權(quán)界、權(quán)源、數(shù)量和利用狀況以及地理名稱和行政境界，按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定的房屋和房屋用地調(diào)查表，逐一落實(shí)，并現(xiàn)場(chǎng)記錄，填寫調(diào)查表，這是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記和提供官方證明的基本素材。

3、房產(chǎn)要素測(cè)量

房產(chǎn)要素測(cè)量的目的是測(cè)定房屋和房屋用地的幾何位置，包括坐標(biāo)或邊長(zhǎng)。主要有界址點(diǎn)和界址線、房角點(diǎn)和房屋輪廓線，以及房屋和附屬設(shè)施和房屋維護(hù)的幾何位置關(guān)系或相關(guān)數(shù)據(jù)，還有鐵路、公路、街道、水域以及相關(guān)地物位置測(cè)量，有時(shí)還要進(jìn)行行政境界點(diǎn)和警戒線的測(cè)量。

4、房產(chǎn)圖繪制

房產(chǎn)圖繪制主要是規(guī)定了房產(chǎn)分幅平面圖、房產(chǎn)分丘平面圖、房屋分戶平面圖這三種圖的規(guī)格和標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也提出了這些房產(chǎn)圖繪制方法。

5、房產(chǎn)面積測(cè)算

房產(chǎn)面積的測(cè)算包括房屋和房屋用地面積測(cè)算。房屋面積測(cè)算包括房屋建筑面積，房屋產(chǎn)權(quán)面積還包括房屋建筑面積，房屋產(chǎn)權(quán)面積，還包括房屋共有面積既分?jǐn)偯娣e。這一部分對(duì)房屋建筑面積測(cè)算、成套房屋建筑面積的測(cè)算、共有面積的測(cè)算與分?jǐn)偩芯唧w詳細(xì)的規(guī)定。這些規(guī)定都是根據(jù)房地產(chǎn)管理部門歷年來的規(guī)定綜合統(tǒng)籌制定的，是政策性的。也是身為房產(chǎn)測(cè)繪工作人員必備的知識(shí)。

6、變更測(cè)量

由于城市現(xiàn)狀的不斷變更，以及房屋和房屋用地的產(chǎn)權(quán)經(jīng)常轉(zhuǎn)移，因此從房產(chǎn)測(cè)量開始之日起，就產(chǎn)生了變更測(cè)量，尤其是我國(guó)正處于高速發(fā)展時(shí)期，又處于從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型階段，社會(huì)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)體制也處于變化之中因此變更測(cè)量將是今后房產(chǎn)測(cè)量的主要任務(wù)。

四、房產(chǎn)面積測(cè)算的內(nèi)容

房產(chǎn)面積測(cè)算而言其面積均指水平投影面積的測(cè)算，分房屋面積測(cè)算和房屋用地面積測(cè)算兩大部分。這里主要討論房屋面積測(cè)算，房屋面積測(cè)算包括房屋建筑面積測(cè)算、使用面積測(cè)算。房屋建筑面積是房屋各層建筑面積的總和。房屋建筑面積包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分。房屋建筑面積按房屋外墻柱勒腳以上各層的水平投影的面積計(jì)算，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等輔助設(shè)施面積。測(cè)算建筑面積的房屋必須是結(jié)構(gòu)堅(jiān)固、有頂蓋、層高2.2米和2.2米以上永久性建筑。使用面積是指戶內(nèi)全部可提供使用的凈空面積，按內(nèi)墻線水平投影計(jì)算。產(chǎn)權(quán)面積是指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的建筑面積。公有面積是指有多個(gè)產(chǎn)權(quán)主共有面積是指由產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。占地面積是指房屋底層外墻水平投影面積。用地面積是指房屋占用和使用的全部土地面積。面積測(cè)算的方法和精度：

1、坐標(biāo)解析法

坐標(biāo)解析法是根據(jù)房屋地界址點(diǎn)或邊界點(diǎn)的坐標(biāo)計(jì)算房屋用地或丘的面積，也包括利用房屋角點(diǎn)的坐標(biāo)計(jì)算房屋面積的方法。其面積計(jì)算公式為：

或

或

式中：S一房屋面積、房屋用地面積或丘面積，M2

Xi一界址點(diǎn)、房角點(diǎn)或邊界點(diǎn)的縱坐標(biāo)。

Yi一界址點(diǎn)、房角點(diǎn)或邊界點(diǎn)的橫坐標(biāo)。

X0，Y0 一測(cè)區(qū)范圍內(nèi)縱坐標(biāo)、橫坐標(biāo)的任意一個(gè)整數(shù)，加入X0和Y0的目的是為了減少面積計(jì)算的位數(shù)。

N一界址點(diǎn)、房角點(diǎn)或邊界點(diǎn)的個(gè)數(shù)

I一界址點(diǎn)、房角點(diǎn)或邊界點(diǎn)的序號(hào)，按順時(shí)針方向順編，或按逆時(shí)針順序，序號(hào)從一開始連續(xù)順編，當(dāng)I+1>n是令（I-1）=n

面積中誤差按下式計(jì)算：

式中：MS一面積中誤差，M2

Mj一界址點(diǎn)、房角點(diǎn)、或邊界點(diǎn)、的點(diǎn)位中誤差，m;

N一界址點(diǎn)、房角點(diǎn)或邊界點(diǎn)的個(gè)數(shù)

I一界址點(diǎn)、房角點(diǎn)或邊界點(diǎn)的序號(hào)，按順時(shí)針方向順編，或按逆時(shí)針順序，序號(hào)從一開始連續(xù)順編，當(dāng)I+1>n時(shí)令（I+1）=1，當(dāng)（I-1）,

I一界址點(diǎn)、房角點(diǎn)或邊界點(diǎn)的序號(hào)，按順時(shí)針方向順編，或按逆時(shí)針順序，序號(hào)從一開始連續(xù)順編，當(dāng)I+1>n是令（I-1）=1,當(dāng)（I-1）

d一界址點(diǎn).房角點(diǎn)或邊界點(diǎn)的連線所組成的多邊形各角相間點(diǎn)連線的間距。

2、實(shí)地量距法

實(shí)地量是在實(shí)地用：測(cè)距儀或卷尺量取有關(guān)圖形的邊長(zhǎng)而計(jì)算出這個(gè)圖形面積。實(shí)地量距是目前房產(chǎn)測(cè)量中最普遍的方法，在測(cè)算房屋面積和房屋用地時(shí)，現(xiàn)在大多采用實(shí)地量距法。

3、圖解法

圖解法就是在圖上量算面積，圖上量算面積的方法很多，最簡(jiǎn)單的就是求積儀法和常用的幾何圖形法，這些方法精度太低都不適用于房產(chǎn)測(cè)繪。

五、面積測(cè)算的精度等級(jí)

因?yàn)槲覈?guó)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展很不平衡，房屋的價(jià)格差距很大，房屋的建筑、設(shè)計(jì)、施工以及使用部門對(duì)精度的要求不同，所以我國(guó)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范將房屋面積精度分三級(jí)。即：

房屋面積中誤差系數(shù)

六、邊長(zhǎng)測(cè)量精度要求的分析

1、面積誤差公式的探討

最常見的房屋和房間為矩形，其面積公式為：

S=a*b（4-1）

其中：S為房屋或房間的面積，a,b分別為房屋或房間的邊長(zhǎng)，微分式（4-1），得

式中：MS為房屋或房間面積的中誤差。

MAMB分別為房屋或房間邊長(zhǎng)a和邊長(zhǎng)b的邊長(zhǎng)中誤差。

a,b為矩形房屋或房間的兩個(gè)相鄰的邊長(zhǎng)。

從房屋或房間面積中誤差公式可以看出，房屋或房間面積中誤差是由房屋或房間邊長(zhǎng)測(cè)量引起的。現(xiàn)在房屋的邊長(zhǎng)主要是由測(cè)距儀或卷尺測(cè)得的，其邊長(zhǎng)誤差主要由固定誤差和比例誤差組成。固定誤差的中誤差以M0表示，比例誤差的中誤差以表示，為比例中誤差的比例系數(shù)。

以線性方程式表示，則邊長(zhǎng)中誤差為：

式中：Md為房屋邊長(zhǎng)的中誤差。

M0為房屋邊長(zhǎng)誤差的固定中誤差，m；

D為房屋邊長(zhǎng)的長(zhǎng)度,m;

為房屋邊長(zhǎng)誤差的比例中誤差的比例系數(shù)。

在房屋邊長(zhǎng)測(cè)量中，應(yīng)測(cè)量對(duì)稱邊取中數(shù)或獨(dú)立測(cè)量?jī)纱稳≈袛?shù)，故取中數(shù)后的邊長(zhǎng)測(cè)量中誤差為：

故有

當(dāng)使用同一器具，同一方法測(cè)量邊長(zhǎng)時(shí)，各邊長(zhǎng)測(cè)量誤差中的M0和視為相同。

其中ab=S,又有近似式a2+b2≈2S，a+b≈2√s

2]

=( M0)2+2m0S+（S）2

=（M0+S）2

Md =（M0+S）（4-8）

這就是房屋面積中誤差估算的數(shù)學(xué)模型。

七、邊長(zhǎng)測(cè)量精度要求的分析

如果房屋面積測(cè)量無顯著的系統(tǒng)誤差，隨機(jī)誤差占主導(dǎo)地位，即邊長(zhǎng)測(cè)量誤差與房屋面積誤差都服從于正態(tài)分布，則可以依據(jù)（4-8）在理論上計(jì)算出各級(jí)房屋面積誤差所需對(duì)應(yīng)邊長(zhǎng)測(cè)量精度如下表。

對(duì)應(yīng)于房屋面積誤差的邊長(zhǎng)測(cè)量誤差限差表

但是在邊長(zhǎng)測(cè)量中，邊長(zhǎng)誤差和房屋面積誤差不一定都服從正態(tài)分布。一旦房屋邊長(zhǎng)誤差接近限差，且符號(hào)相同，面積誤差就會(huì)超差，我們稱之為“不利情況下的邊長(zhǎng)測(cè)量誤差”。如果用下式，則由于邊長(zhǎng)誤差而導(dǎo)致房屋面積誤差超限的機(jī)會(huì)就非常小。

邊長(zhǎng)測(cè)量中誤差+D)/2

邊長(zhǎng)測(cè)量限差 +D)/2

八、對(duì)邊長(zhǎng)測(cè)量精度要求與誤差的建議

根據(jù)以上對(duì)房屋面積精度和相應(yīng)的邊長(zhǎng)測(cè)量精度的論證和探討，先將有關(guān)房屋面積測(cè)量中，對(duì)邊長(zhǎng)測(cè)量的精度和限差列于下表

參考文獻(xiàn)：

[1]《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》中華人民共和國(guó)建設(shè)部令國(guó)家測(cè)繪局83號(hào)，2000年12月8日

[2]《測(cè)繪法》中華人民共和國(guó)主席令第75號(hào)，2002年8月29日

篇3

【關(guān)鍵詞】地籍圖；測(cè)繪要素；精度指標(biāo)

1 引言

地籍測(cè)量是以一定的精度測(cè)定土地境界、土地權(quán)屬界位置、土地面積，并以反映土地利用類型、分布狀況以及質(zhì)量等級(jí)為主要目的的測(cè)量工作，它是國(guó)家土地資源管理、城市建設(shè)管理決策的依據(jù)。地籍測(cè)量有其特殊的行業(yè)背景，不能簡(jiǎn)單地把地籍測(cè)量工作與地形圖測(cè)繪工作等同看待，但是兩者依據(jù)的測(cè)繪理論與方法是一致的，當(dāng)前的新測(cè)繪技術(shù)在地籍測(cè)量中也大有用武之地，結(jié)合測(cè)區(qū)地形選擇合適的測(cè)量方法，根據(jù)規(guī)范取舍測(cè)繪要素，按照《圖示》綜合表示圖上內(nèi)容，就成為當(dāng)前地籍測(cè)量的研究熱點(diǎn)。通過點(diǎn)位圖形庫(kù)層面劃分地籍要素和地形要素，充分發(fā)揮“兩圖”優(yōu)勢(shì)，從而避免重復(fù)測(cè)繪，不斷提高成圖質(zhì)量和作業(yè)效率，以適應(yīng)土地管理和城市建設(shè)的需要。

2 地籍控制測(cè)量

2.1 圖根點(diǎn)平面控制測(cè)量

圖根點(diǎn)一般采用GPS布設(shè)高級(jí)控制網(wǎng)，然后采用導(dǎo)線測(cè)量的方法進(jìn)行加密。根據(jù)測(cè)量規(guī)范，GPS控制網(wǎng)要求達(dá)到D級(jí)網(wǎng)精度，一般要聯(lián)測(cè)3～4個(gè)高等級(jí)控制點(diǎn)，布設(shè)GPS點(diǎn)時(shí)盡量保證點(diǎn)位分布均勻，觀測(cè)環(huán)境良好，并且能夠長(zhǎng)期保存。完成GPS靜態(tài)觀測(cè)與平差計(jì)算以后，利用導(dǎo)線測(cè)量方法加密圖根點(diǎn)以滿足測(cè)圖需要，導(dǎo)線的布設(shè)方有符合導(dǎo)線和閉合導(dǎo)線，盡量采用符合導(dǎo)線，少用閉合導(dǎo)線。此處不推薦采用GPSRTK的方法加密圖根點(diǎn)，因?yàn)镽TK測(cè)量的對(duì)中和置平誤差較大，城市地區(qū)信號(hào)的遮擋和干擾比較嚴(yán)重，不容易達(dá)到精度要求，而全部采用GPS靜態(tài)測(cè)量則代價(jià)較高，故用GPS控制和全站儀加密的方法布設(shè)圖根點(diǎn)在當(dāng)前來說是高效并且可行的。

2.2 圖根點(diǎn)高程控制測(cè)量

GPS觀測(cè)的高程精度較低，故圖根點(diǎn)的高程一般要采用三角高程的方法獲得。這里亦不推薦采用水準(zhǔn)測(cè)量引測(cè)高程，因?yàn)閳D根點(diǎn)之間距離往往達(dá)到數(shù)百米，水準(zhǔn)測(cè)量架站次數(shù)過多，整條導(dǎo)線誤差容易超限，而采用三角高程還能平面和高程同步觀測(cè)，架站次數(shù)減少一半，大大加快了效率。為了保證精度，需要采用2”全站儀進(jìn)行觀測(cè)，測(cè)量前必須對(duì)所有儀器、棱鏡進(jìn)行校正，斜距兩個(gè)測(cè)回，垂直角四個(gè)測(cè)回。

3 地籍圖測(cè)繪要素

地籍圖應(yīng)該表示界址點(diǎn)、獨(dú)立地物、道路、水系、管線等各項(xiàng)地物地貌要素以及各控制點(diǎn)、地理名稱注記等，并著重表示與城市規(guī)劃、建設(shè)有關(guān)的各項(xiàng)要素。

3.1 界址點(diǎn)測(cè)量

界址點(diǎn)應(yīng)該實(shí)測(cè)，并用相應(yīng)符號(hào)表示。對(duì)明顯的界址點(diǎn)用極坐標(biāo)法測(cè)定其坐標(biāo)值，對(duì)無法由儀器直接施測(cè)的界址點(diǎn)，可用角度交會(huì)法、距離交會(huì)法、內(nèi)外分點(diǎn)法等解析法實(shí)測(cè)界址點(diǎn)坐標(biāo)，然后利用實(shí)測(cè)的界址點(diǎn)坐標(biāo)采用極坐標(biāo)法量算宗地面積。

3.1.1 界址點(diǎn)測(cè)量的資料收集整理

進(jìn)行界址點(diǎn)測(cè)量時(shí)，應(yīng)該充分做好資料的收集整理。首先要根據(jù)收集到的土地權(quán)屬資料和土地權(quán)屬調(diào)查資料在工作底圖上標(biāo)記出界址點(diǎn)的位置以及宗地的用地范圍、權(quán)利人和姓名，并在圖上統(tǒng)一編制界址點(diǎn)點(diǎn)號(hào)和宗地號(hào)，注記出與地籍調(diào)查表中相一致的實(shí)量邊長(zhǎng)。然后制作界址邊長(zhǎng)誤差表，根據(jù)實(shí)量邊長(zhǎng)和坐標(biāo)反算邊長(zhǎng)之差來反應(yīng)界址點(diǎn)的觀測(cè)精度。

3.1.2 界址點(diǎn)測(cè)量的實(shí)施

界址點(diǎn)用全站儀進(jìn)行測(cè)量，角度半測(cè)回并進(jìn)行2C差校正，距離測(cè)一測(cè)回。儀器在每個(gè)測(cè)站開始作業(yè)時(shí)都必須用控制點(diǎn)或以前測(cè)量的界址點(diǎn)進(jìn)行檢查校正。對(duì)于墻角處的界址點(diǎn)，在照準(zhǔn)棱鏡時(shí)會(huì)產(chǎn)生目標(biāo)偏心的問題，包括橫向偏心和縱向偏心。對(duì)于橫向偏心，要求界址點(diǎn)P和棱鏡中心P’ 到測(cè)站點(diǎn)A的距離AP=AP’，即放置棱鏡時(shí)必須使P 、P’ 兩點(diǎn)在以A為圓心的圓弧上；而對(duì)于縱向偏心要求棱鏡位置放置后能讀出PP’ ，用實(shí)測(cè)距離減去或加上PP’，盡可能的減少測(cè)距誤差。

3.2 建筑物(房屋)測(cè)繪

建筑物測(cè)繪是城市地籍測(cè)量的重點(diǎn)工作，要按照規(guī)范要求保證測(cè)繪的精確性和準(zhǔn)確性。測(cè)繪房屋均以墻基腳為準(zhǔn)，并標(biāo)注建筑物材料和層次。臨時(shí)性的建筑物可舍去。房屋及建筑物輪廓凸凹在實(shí)地上小于0．2m，簡(jiǎn)單房屋小于0．3m時(shí)，可用直線直接連接，房屋內(nèi)部天井宜區(qū)分表示，并注記“天井”二字 測(cè)繪居民地要求準(zhǔn)確反應(yīng)實(shí)地各個(gè)房屋的輪廓和建筑特性，房屋一般要求逐個(gè)表示，主要房屋、附加房屋和同一房屋有不同層數(shù)、不同結(jié)構(gòu)性質(zhì)的都應(yīng)分割表示，居民地范圍要以相應(yīng)的線狀地物符號(hào)或地類界表示清楚；機(jī)關(guān)企事業(yè)單位較大的門頂和街道兩側(cè)、樓前的臺(tái)階應(yīng)予以表示，私宅的門頂和臺(tái)階不表示，臺(tái)階按投影測(cè)繪，但若不足3級(jí)，懸空樓梯一般不表示；街道兩側(cè)用鐵皮木板玻璃磚等材料裝飾的商業(yè)實(shí)地寬度大于lin的商業(yè)門臉，外輪廓用虛線繪出范圍；未封閉的陽(yáng)臺(tái)或全封閉的陽(yáng)臺(tái)均用內(nèi)實(shí)外虛的方法表示，飄樓及大于lm的飄檐等懸空建筑以虛線描繪其外輪廓范圍，飄樓加注飄出的層數(shù)。落地的陽(yáng)臺(tái)室外走廊及有支柱的室外走廊可綜合房屋內(nèi)表示，懸空陽(yáng)臺(tái)用虛線表示，似飄樓而其下有承重柱的樓房以《圖式 中的廊房符號(hào)表示，兩端及中間支柱按實(shí)地情況配繪，不依比例的支柱不論其形狀如何均用直徑lmm的圓圈表示；房屋四角有加固垛時(shí)，按加固垛測(cè)繪房屋，當(dāng)房屋四角無加固垛但邊墻有時(shí)按房屋角測(cè)繪；郊區(qū)居民地門前的水泥院落需要在適當(dāng)?shù)牡胤綐?biāo)注“水泥”，面積l0m 以下的非住人房屋、街道旁占用人行道的簡(jiǎn)易房、電話亭、正在拆除的房屋、建筑工地內(nèi)臨時(shí)用房、庭院內(nèi)建造的非永久性的簡(jiǎn)易小屋、樓頂?shù)臉翘蓍g以及簡(jiǎn)易廁所等等均不表示。

3.3 獨(dú)立地物的測(cè)繪

獨(dú)立地物一般有對(duì)應(yīng)的地物符號(hào)，對(duì)于沒有統(tǒng)一符號(hào)的，可結(jié)合規(guī)范要求進(jìn)行取舍。對(duì)于山頂?shù)碾娨暟l(fā)射塔、微波傳送塔等應(yīng)測(cè)出來，而電視接受天線和樓頂避雷針可以不用表示，固定的交通崗?fù)ひM(jìn)行測(cè)繪，而廣告牌、公汽牌等則可以省略；橋梁、廣場(chǎng)、街道的路燈要表示，而單位內(nèi)部的裝飾燈不表示，街邊公園以及單位內(nèi)部的大花壇(大于l5m )需要測(cè)出來，測(cè)區(qū)內(nèi)的散樹和路邊行樹不用測(cè)；測(cè)區(qū)內(nèi)的塔、亭、閣及景點(diǎn)內(nèi)的假山石應(yīng)擇要表示；企事業(yè)單位學(xué)校大門前或大門內(nèi)正中橫臥地面的名稱牌，寬在2m以上的需要依比例用虛線表示，符號(hào)內(nèi)加注“廠標(biāo)”或“校標(biāo) 等。

3.4 管線與垣柵的測(cè)繪

管線與垣柵是城市地物中非常重要的地物，表示其拐彎點(diǎn)要準(zhǔn)確測(cè)繪。對(duì)于1萬伏以上的電力線必需測(cè)繪，其他電桿不表示，檢修井和污水篦子不用表示；圍墻、柵欄、欄桿等一般應(yīng)該測(cè)繪外線，圍墻測(cè)繪外邊線，遇門要斷開表示；上部為欄桿式圍墻的，當(dāng)?shù)鬃膰鷫w高出地面1．0m時(shí)按圍墻表示，否則按欄桿表示；當(dāng)圍墻與房屋交接或圍墻與房屋的陽(yáng)臺(tái)、門廊等交接時(shí)只測(cè)單實(shí)線，不需繪圍墻符號(hào)，當(dāng)房屋搭建在圍墻上時(shí)(如靠緊圍墻的簡(jiǎn)易房)，宜將圍墻表示完整。

3.5 注記

單位名稱、行政村名、自然村名、道路名稱、公路等級(jí)、建筑材料及層次注記尺寸按《圖式》規(guī)定執(zhí)行，單位名稱原則上要求標(biāo)注權(quán)屬單位的標(biāo)準(zhǔn)名稱，同一院、大樓有多個(gè)單位時(shí)，注記主要單位名稱即可；居民地、機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、街道、河流、山丘、橋梁等名稱均需實(shí)地調(diào)繪，單位名稱前為縣級(jí)名稱的可省略；建筑物應(yīng)注記結(jié)構(gòu)、層數(shù)、材料于房屋范圍線的適當(dāng)位置，注記位置應(yīng)指向明確、明確、醒目、易讀，盡量不要壓蓋符號(hào)。

4 精度指標(biāo)

圖根點(diǎn)對(duì)測(cè)繪成果起質(zhì)量控制作用，其精度直接影響到成果的精度，因此圖根點(diǎn)的測(cè)繪必須嚴(yán)格按照測(cè)量規(guī)范規(guī)定的精度指標(biāo)來完成。一級(jí)圖根點(diǎn)用GPS靜態(tài)方式聯(lián)測(cè)國(guó)家已知點(diǎn)得到，然后再一級(jí)圖根點(diǎn)的基礎(chǔ)上用導(dǎo)線測(cè)量加三角高程的方法加密得到二級(jí)圖根點(diǎn)。一級(jí)圖根點(diǎn)精度指標(biāo)參見GPS測(cè)量規(guī)范D級(jí)網(wǎng)的精度指標(biāo)，此處主要介紹二級(jí)圖根點(diǎn)精度指標(biāo)。

4.1 圖根平面導(dǎo)線的主要技術(shù)指標(biāo)

其中n為測(cè)站數(shù)，導(dǎo)線總長(zhǎng)小于500m時(shí)，其坐標(biāo)閉合差不大于0．02m，方位角閉合差限差為：，相對(duì)閉合差可適當(dāng)放寬。基本精度指標(biāo)為：相對(duì)于起算點(diǎn)的最弱點(diǎn)點(diǎn)位中誤差不大干±0．05m，相鄰控制點(diǎn)的相對(duì)點(diǎn)位中誤差不大于0．025m。

4.2 圖根高程測(cè)量精度指標(biāo)

平面圖根導(dǎo)線控制點(diǎn)的高程數(shù)據(jù)采用三角高程測(cè)定，高程測(cè)量與平面測(cè)量工作同時(shí)進(jìn)行。s為邊長(zhǎng)(km)，HC為基本等高距，D為距邊長(zhǎng)(km)，儀器高和覘標(biāo)高(棱境中心高)應(yīng)準(zhǔn)確量取至毫米，高差較差或高程較差在限差內(nèi)時(shí)，取中數(shù)。

篇4

關(guān)鍵詞：地籍測(cè)繪；精度指標(biāo)；

1引言

地籍測(cè)量是服務(wù)于土地管理的一種專業(yè)測(cè)量，有其自身的特殊背景，它是城鎮(zhèn)地籍調(diào)查中不可分割的重要組成部分，為當(dāng)前第二次國(guó)土調(diào)查提供科學(xué)依據(jù)和數(shù)據(jù)保障，而且與現(xiàn)代測(cè)繪新技術(shù)結(jié)合緊密，研究地籍測(cè)量不僅可以促進(jìn)國(guó)土資源管理水平的提高，還能促進(jìn)當(dāng)代高新測(cè)繪技術(shù)在城市測(cè)量中的應(yīng)用不斷向前發(fā)展與創(chuàng)新。

地籍測(cè)量是以一定的精度測(cè)定土地境界、土地權(quán)屬界位置、土地面積，并以反映土地利用類型、分布狀況以及質(zhì)量等級(jí)為主要目的的測(cè)量工作，它是國(guó)家土地資源管理、城市建設(shè)管理決策的依據(jù)。地籍測(cè)量有其特殊的行業(yè)背景，不能簡(jiǎn)單地把地籍測(cè)量工作與地形圖測(cè)繪工作等同看待，但是兩者依據(jù)的測(cè)繪理論與方法是一致的，當(dāng)前新的測(cè)繪技術(shù)在地籍測(cè)量中也大有用武之地，結(jié)合測(cè)區(qū)地形選擇合適的測(cè)量方法，根據(jù)規(guī)范取舍測(cè)繪要素，按照《圖示》綜合表示圖上內(nèi)容，就成為當(dāng)前地籍測(cè)量的研究熱點(diǎn)。

通過點(diǎn)位圖形庫(kù)層面劃分地籍要素和地形要素，充分發(fā)揮“兩圖”優(yōu)勢(shì)，從而避免重復(fù)測(cè)繪，不斷提高成圖質(zhì)量和作業(yè)效率，以適應(yīng)土地管理和城市建設(shè)的需要。

2地籍控制測(cè)量

2.1圖根點(diǎn)平面控制測(cè)量

圖根點(diǎn)一般在GPS高級(jí)控制網(wǎng)下，采用導(dǎo)線測(cè)量的方法進(jìn)行加密。根據(jù)測(cè)量規(guī)范，地籍平面控制，可采用GPS測(cè)量、三角測(cè)量、三邊測(cè)量、邊角網(wǎng)的三、四等和一、二級(jí)小三角、小三邊作為測(cè)區(qū)的首級(jí)控制。這里推薦用GPS測(cè)量作為首級(jí)控制，因其快捷、高效。布設(shè)首級(jí)控制時(shí)一般要聯(lián)測(cè)3-4個(gè)高級(jí)控制點(diǎn)。布設(shè)GPS點(diǎn)時(shí)盡量保證點(diǎn)位分布均勻，觀測(cè)環(huán)境良好，并且能夠長(zhǎng)期保存。完成GPS靜態(tài)觀測(cè)與平差計(jì)算以后，利用導(dǎo)線測(cè)量方法加密圖根點(diǎn)以滿足測(cè)圖需要。導(dǎo)線的布設(shè)方法有附合導(dǎo)線和閉合導(dǎo)線，盡量采用附合導(dǎo)線，少用閉合導(dǎo)線。此處不推薦采用GPS-RTK的方法加密圖根點(diǎn)，因?yàn)镽TK測(cè)量的對(duì)中和置平誤差較大，城市地區(qū)信號(hào)的遮擋和干擾比較嚴(yán)重，不容易達(dá)到精度要求，而全部采用GPS靜態(tài)測(cè)量則代價(jià)較高，故用GPS控制和全站儀加密的方法布設(shè)圖根點(diǎn)，在當(dāng)前來說是高效并且是可行的。

2 .2圖根點(diǎn)高程控制測(cè)量

GPS觀測(cè)的高程精度較低，故圖根點(diǎn)的高程一般采用三角高程的方法獲得。這里亦不推薦水準(zhǔn)測(cè)量引測(cè)高程，因?yàn)樵诔菂^(qū)作業(yè)，人多、車多，影響觀測(cè)的精度和速度。而采用三角高程還能平面和高程同步觀測(cè)，架站次數(shù)減少一半，大大加快了效率。為了保證精度，需要采用2全站儀進(jìn)行觀測(cè)，測(cè)量前必須對(duì)所有儀器、棱鏡進(jìn)行校正，斜距觀測(cè)1個(gè)測(cè)回，垂直角觀測(cè)1個(gè)測(cè)回。

3地籍圖測(cè)繪要素

地籍圖應(yīng)該表示界址點(diǎn)、獨(dú)立地物、道路、水系、管線等各項(xiàng)地物地貌要素以及各控制點(diǎn)、地理名稱注記等，并著重表示與城市規(guī)劃、建設(shè)有關(guān)的各項(xiàng)要素。

3.1界址點(diǎn)測(cè)量

界址點(diǎn)應(yīng)該實(shí)測(cè)，并用相應(yīng)符號(hào)表示。對(duì)明顯的界址點(diǎn)用極坐標(biāo)法測(cè)定其坐標(biāo)值，對(duì)無法由儀器直接施測(cè)的界址點(diǎn)，可用部分解析法、圖解法（包括圖解交會(huì)法、截距法等）直接測(cè)繪界址點(diǎn)坐標(biāo)。然后利用實(shí)測(cè)的界址點(diǎn)坐標(biāo)，用解析坐標(biāo)計(jì)算宗地面積。

3.1.1界址點(diǎn)測(cè)量的資料收集整理

進(jìn)行界址點(diǎn)測(cè)量時(shí)，應(yīng)該充分做好資料的收集整理。首先要根據(jù)收集到的土地權(quán)屬資料和土地權(quán)屬調(diào)查資料在工作底圖上標(biāo)記出界址點(diǎn)的位置以及宗地的用地范圍、權(quán)利人和姓名，并在圖上統(tǒng)一編制界址點(diǎn)點(diǎn)號(hào)和宗地號(hào)，注記出與地籍調(diào)查表中相一致的實(shí)量邊長(zhǎng)。然后制作界址邊長(zhǎng)誤差表，根據(jù)實(shí)量邊長(zhǎng)和坐標(biāo)反算邊長(zhǎng)之差來衡量界址點(diǎn)的觀測(cè)精度。

3.1.2界址點(diǎn)測(cè)量的實(shí)施

界址點(diǎn)用全站儀進(jìn)行測(cè)量，角度半測(cè)回并進(jìn)行2C及指標(biāo)差校正，距離測(cè)一測(cè)回。儀器在每個(gè)測(cè)站開始作業(yè)時(shí)都必須用控制點(diǎn)或以前測(cè)量的界址點(diǎn)進(jìn)行檢查校正。對(duì)于墻角處的界址點(diǎn)，在照準(zhǔn)棱鏡時(shí)會(huì)產(chǎn)生目標(biāo)偏心的問題，要求界址點(diǎn)P和棱鏡中心P′到測(cè)站點(diǎn)A的距離AP=AP′，即放置棱鏡時(shí)必須使P、P′兩點(diǎn)在以A為圓心的圓弧上；盡可能的減少測(cè)距誤差。

3 .2建筑物(房屋)測(cè)繪

建筑物測(cè)繪是城市地籍測(cè)量的重點(diǎn)工作，要按照規(guī)范要求保證測(cè)繪的精確性和準(zhǔn)確性。測(cè)繪房屋均以墻基腳為準(zhǔn)，并標(biāo)注建筑物材料和層次。臨時(shí)性的建筑物可舍去。房屋及建筑物輪廓凸凹在實(shí)地上小于0.2m，簡(jiǎn)單房屋小于0.3m時(shí)，可用直線直接連接，房屋內(nèi)部天井宜區(qū)分表示，并注記“天井”二字。測(cè)繪居民地要求準(zhǔn)確反應(yīng)實(shí)地各個(gè)房屋的輪廓和建筑特性，房屋一般要求逐個(gè)表示，主要房屋、附加房屋和同一房屋有不同層數(shù)、不同結(jié)構(gòu)性質(zhì)的都應(yīng)分割表示，居民地范圍要以相應(yīng)的線狀地物符號(hào)或地類界表示清楚。機(jī)關(guān)企事業(yè)單位較大的門頂和街道兩側(cè)、樓前的臺(tái)階應(yīng)予以表示，私宅的門頂和臺(tái)階不表示，臺(tái)階按投影測(cè)繪，但若不足3級(jí)，懸空樓梯一般不表示，街道兩側(cè)用鐵皮木板玻璃磚等材料裝飾的商業(yè)實(shí)地寬度大于lm的商業(yè)門臉，外輪廓用虛線繪出范圍；未封閉的陽(yáng)臺(tái)或全封閉的陽(yáng)臺(tái)均用內(nèi)實(shí)外虛的方法表示，飄樓及大于lm的飄檐等懸空建筑以虛線描繪其外輪廓范圍，飄樓加注飄出的層數(shù)。落地的陽(yáng)臺(tái)室外走廊及有支柱的室外走廊可綜合房屋內(nèi)表示，懸空陽(yáng)臺(tái)用虛線表示，似飄樓而其下有承重柱的樓房以《圖式》中的廊房符號(hào)表示，兩端及中間支柱按實(shí)地情況配繪，不依比例的支柱不論其形狀如何均用直徑lmm的圓圈表示；房屋四角有加固垛時(shí)，按加固垛測(cè)繪房屋，當(dāng)房屋四角無加固垛但邊墻有時(shí)按房屋角測(cè)繪；郊區(qū)居民地門前的水泥院落需要在適當(dāng)?shù)牡胤綐?biāo)注“水泥”，面積1Om2以下的非住人房屋、街道旁占用人行道的簡(jiǎn)易房、電話亭、正在拆除的房屋、建筑工地內(nèi)臨時(shí)用房、庭院內(nèi)建造的非永久性的簡(jiǎn)易小屋、樓頂?shù)臉翘蓍g以及簡(jiǎn)易廁所等等均不表示。

3.3獨(dú)立地物的測(cè)繪

獨(dú)立地物一般有對(duì)應(yīng)的地物符號(hào)，對(duì)于沒有統(tǒng)一符號(hào)的，可結(jié)合規(guī)范要求進(jìn)行取舍。對(duì)于山頂?shù)碾娨暟l(fā)射塔、微波傳送塔等應(yīng)測(cè)出來，而電視接受天線和樓頂避雷針可以不用表示；固定的交通崗?fù)ひM(jìn)行測(cè)繪，而廣告牌、公汽牌等則可以省略；橋梁、廣場(chǎng)、街道的路燈要表示，而單位內(nèi)部的裝飾燈不表示。街邊公園以及單位內(nèi)部的大花壇(大于15m2)需要測(cè)出來，測(cè)區(qū)內(nèi)的散樹和路邊行樹不用測(cè)；測(cè)區(qū)內(nèi)的塔、亭、閣及景點(diǎn)內(nèi)的假山石應(yīng)擇要表示；企事業(yè)單位學(xué)校大門前或大門內(nèi)正中橫臥地面的名稱牌，寬在2m以上的需要依比例用虛線表示，符號(hào)內(nèi)加注“廠標(biāo)”或“校標(biāo)”等。

3 .4管線與垣柵的測(cè)繪

管線與垣柵是城市地物中非常重要的地物，表示其拐彎點(diǎn)要準(zhǔn)確測(cè)繪。對(duì)于1萬伏以上的電力線必需測(cè)繪，其他電桿不表示，檢修井和污水蓖子不用表示；圍墻、柵欄、欄桿等一般應(yīng)該測(cè)繪外線，圍墻測(cè)繪外邊線，遇門要斷開表示；上部為欄桿式圍墻的，當(dāng)?shù)鬃膰鷫w高出地面1 .0m時(shí)按圍墻表示，否則按欄桿表示；當(dāng)圍墻與房屋交接或圍墻與房屋的陽(yáng)臺(tái)、門廊等交接時(shí)只測(cè)單實(shí)線，不需繪圍墻符號(hào)，當(dāng)房屋搭建在圍墻上時(shí)(如靠緊圍墻的簡(jiǎn)易房)，宜將圍墻表示完整。

3.5注記

單位名稱、行政村名、自然村名、道路名稱、公路等級(jí)、建筑材料及層次注記尺寸按《圖式》規(guī)定執(zhí)行，單位名稱原則上要求標(biāo)注權(quán)屬單位的標(biāo)準(zhǔn)名稱，同一院、大樓有多個(gè)單位時(shí)，注記主要單位名稱即可；居民地、機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、街道、河流、山丘、橋梁等名稱均需實(shí)地調(diào)繪，單位名稱前為縣級(jí)名稱的可省略；建筑物應(yīng)注記結(jié)構(gòu)、層數(shù)、材料于房屋范圍線的適當(dāng)位置，注記位置應(yīng)指向明確、醒目、易讀，盡量不要壓蓋符號(hào)。

4精度指標(biāo)

圖根點(diǎn)對(duì)測(cè)繪成果起質(zhì)量控制作用，其精度直接影響到成果的精度，因此圖根點(diǎn)的測(cè)繪必須嚴(yán)格按照測(cè)量規(guī)范規(guī)定的精度指標(biāo)來完成。

a、圖根導(dǎo)線的技術(shù)要求見下表。

一、二級(jí)圖根導(dǎo)線精度指標(biāo)

注：表中：n為測(cè)站（折角）數(shù)。當(dāng)導(dǎo)線長(zhǎng)度小于500m時(shí)，相對(duì)閉合差分別降為1/3000、1/2000，但坐標(biāo)閉合差不變。

b、圖根導(dǎo)線垂直角對(duì)向觀測(cè)一測(cè)回，距離單向觀測(cè)一測(cè)回。

c、圖根點(diǎn)高程測(cè)定：精度不低于1/10等高距，對(duì)1/500圖不超過±0.05米。

5結(jié)語

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【關(guān)鍵詞】:新農(nóng)村建設(shè) 土地綜合整治 土地勘測(cè)

中圖分類號(hào):F21 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼: A 文章編號(hào):1003-8809(2010)-06-0004-02

新農(nóng)村土地綜合整治是一項(xiàng)綜合性的工作,它不但包括傳統(tǒng)的土地整理,更包括了舊居民點(diǎn)的改造和新農(nóng)村聚居點(diǎn)的建設(shè)、以及農(nóng)村其他基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展等多方面的內(nèi)容。土地勘測(cè)既要全面反映整個(gè)項(xiàng)目區(qū)的基本地形地貌地物,更要有重點(diǎn)地反映新農(nóng)村建設(shè)需要的其他基礎(chǔ)內(nèi)容。本文在分析新農(nóng)村土地綜合整治需要達(dá)到的目的和建設(shè)內(nèi)容的基礎(chǔ)上,有針對(duì)性地提出土地勘測(cè)的內(nèi)容和技術(shù)方法,以便更好地為新農(nóng)村建設(shè)服務(wù)。

一、新農(nóng)村土地綜合整治的目標(biāo)和內(nèi)容

(一)需要達(dá)到的目標(biāo)

“十一五”規(guī)劃明確提出社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的目標(biāo)是“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主”。實(shí)施新農(nóng)村土地綜合整治,最直接的目標(biāo)有以下三點(diǎn):第一是改善農(nóng)民居住環(huán)境,第二是改善農(nóng)村的基礎(chǔ)設(shè)施,第三是增加農(nóng)民的收入。

(二)工作內(nèi)容

實(shí)施新農(nóng)村土地綜合整治,要經(jīng)歷三個(gè)階段:可研及設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段、驗(yàn)收及利用階段。

可研及設(shè)計(jì)階段,在收集項(xiàng)目區(qū)地質(zhì)地貌地形地物等資料、社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料、各類規(guī)劃等資料的基礎(chǔ)上,通過分析與評(píng)價(jià),弄清土地權(quán)屬、數(shù)量、適宜性及利用方向,進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)。

項(xiàng)目實(shí)施階段,首先進(jìn)行詳細(xì)的、操作性強(qiáng)的工程施工設(shè)計(jì),然后按設(shè)計(jì)施工。工程內(nèi)容一般包括土地平整工程、道路工程、農(nóng)田水利工程、建新區(qū)改造、拆舊區(qū)整治、綠化等其他工程。

在項(xiàng)目驗(yàn)收及使用階段,要展示全部成果,包括項(xiàng)目區(qū)實(shí)地工程的展示、圖件文字?jǐn)?shù)據(jù)資料的展示以及其他資料的展示,驗(yàn)收合格后各類工程移交使用,以實(shí)現(xiàn)最大效益。

二、新農(nóng)村土地綜合整治土地勘測(cè)的內(nèi)容

由于土地勘測(cè)工作貫穿于土地綜合整治的全過程,不同于平常所指的地形測(cè)量,因此土地綜合整治項(xiàng)目的土地勘測(cè)工作比地形測(cè)量工作更細(xì)致、更具體,同時(shí)更講究方法,它直接關(guān)系到工程項(xiàng)目概(預(yù))算的準(zhǔn)確性,在科學(xué)決策、節(jié)約投資、規(guī)范工程行為等方面有著不可低估的作用。

(1)在項(xiàng)目可研及設(shè)計(jì)階段,土地勘測(cè)要提供最基礎(chǔ)、最原始的地質(zhì)地貌地形地物資料,為正確決策提供最基本的保證。 為有利于將來整治后土地重新確權(quán)定界工作的順利進(jìn)行,要求在項(xiàng)目前期進(jìn)行詳細(xì)的地籍測(cè)量,為土地登記、土地統(tǒng)計(jì)提供準(zhǔn)確的權(quán)屬界線和各種地類界線(包括地塊界)的平面位置和面積。這就要求在土地利用現(xiàn)狀調(diào)查成果的基礎(chǔ)上,進(jìn)行一次詳細(xì)的地籍調(diào)查和地籍土地勘測(cè),必須讓土地所有者和土地使用者及四鄰參加,取得他們的確認(rèn)、簽字,以免日后產(chǎn)生糾紛。

要對(duì)項(xiàng)目區(qū)地形地貌,舊村復(fù)墾、舊城改造涉及的搬遷人口以及損失評(píng)估,舊城鎮(zhèn)的地下管線、道路等農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、林地、墳?zāi)沟姆植嫉确矫娴男畔⒁约巴恋鼐C合整治中涉及的一些破碎地形地貌的進(jìn)行詳細(xì)準(zhǔn)確的調(diào)查,形成詳細(xì)數(shù)據(jù)描述。

為便于分析項(xiàng)目區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況,應(yīng)要求調(diào)查清楚耕地地質(zhì)土壤及種植作物種類等屬性。

(2)項(xiàng)目實(shí)施階段。施工單位只要根據(jù)專業(yè)土地勘測(cè)單位提供的前期測(cè)量成果及設(shè)置的專門控制點(diǎn)(界)石和通過審批的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行施工測(cè)控即可,對(duì)測(cè)量的專業(yè)技術(shù)要求并不很高,除施工過程中牽扯到較復(fù)雜的如沉降、變形觀測(cè)等有時(shí)需要專業(yè)隊(duì)伍施測(cè)外,不用另行實(shí)施土地勘測(cè)。

(3)項(xiàng)目驗(yàn)收及使用階段。這一階段的土地勘測(cè)數(shù)據(jù)要反映工程項(xiàng)目的成果,包括實(shí)施的工程、地塊地形地類的變化尤其是耕地?cái)?shù)量的變化、竣工后權(quán)屬劃分界限等。其測(cè)量成果一般就作為工程項(xiàng)目及各管理部門的存檔及管理資料,較中期而言,必須達(dá)到較高的測(cè)量精度,有著較全面的內(nèi)容要求。

三、新農(nóng)村土地綜合整治土地勘測(cè)的技術(shù)要點(diǎn)

為了滿設(shè)計(jì)方案的制定、設(shè)計(jì)概預(yù)算的準(zhǔn)確編制并對(duì)項(xiàng)目的方案的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行分析比較。新農(nóng)村土地綜合整治土地勘測(cè)應(yīng)注意以下技術(shù)要點(diǎn):

(一)合理確定測(cè)圖比例尺。起伏變化少、地勢(shì)較平坦地區(qū)的土地綜合整治項(xiàng)目一般要求1:2000即可符合各方要求;而起伏變化多、地貌破碎、通視困難的區(qū)域應(yīng)該達(dá)到1:1000或1:500。

(二)詳細(xì)測(cè)量關(guān)鍵點(diǎn)。為了追求精度,土地綜合整治中的土地勘測(cè)往往采取畫密網(wǎng)格的方式,主要是測(cè)量關(guān)鍵點(diǎn),關(guān)鍵點(diǎn)指的是高程趨勢(shì)的變化點(diǎn),如坡頂、邊坎邊。舊村復(fù)墾中的測(cè)量關(guān)鍵點(diǎn)尤為重要。

(三)坎上坎下均測(cè)。為了土方計(jì)算的準(zhǔn)確性以及為以后的設(shè)計(jì)及預(yù)算提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù),要對(duì)各種土坎要細(xì)分,注明坎頂、坎腳線的位置和標(biāo)高,特別對(duì)于緩坡坎,注明坎頂線與坎底線的位置和標(biāo)高。

(四)細(xì)部測(cè)量詳細(xì)注明。土地綜合整治中的細(xì)部測(cè)量應(yīng)相對(duì)詳細(xì),這在舊村復(fù)墾、舊城鎮(zhèn)改造中顯得非常重要,具體表現(xiàn)有以下幾點(diǎn):1、為方便以后拆遷、征地補(bǔ)償費(fèi)的計(jì)算準(zhǔn)確,需記錄樹木包括果樹的種類、年齡,墳穴、房屋的位置與面積、建筑密度、人口密度、容積率等;2、準(zhǔn)確記錄水塔、管線的長(zhǎng)度及使用年限;3、特別是對(duì)學(xué)校、廟宇及舊村委會(huì)等要作詳細(xì)記錄,這有利于以后的設(shè)計(jì)方案的選擇;4、耕地土壤、水文、作物等內(nèi)容詳細(xì)注明。

(五)合理布設(shè)高程網(wǎng)點(diǎn)、埋設(shè)足夠標(biāo)石。平坦地區(qū)一般可以60米為網(wǎng)格施測(cè),地貌破碎、地形變化復(fù)雜地區(qū)施測(cè)高程點(diǎn)網(wǎng)格間距不能大于40米。測(cè)區(qū)應(yīng)埋設(shè)足夠的標(biāo)石,注記高程和坐標(biāo),以利進(jìn)行工程施工控制。

(六)充分利用數(shù)字化和信息技術(shù)。利用先進(jìn)軟件、全野外數(shù)字化測(cè)量系統(tǒng)和機(jī)助成圖系統(tǒng)等進(jìn)行實(shí)地?cái)?shù)據(jù)采集和進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)屬性調(diào)查數(shù)據(jù)、更新測(cè)量、更新資料,基礎(chǔ)信息的現(xiàn)勢(shì)性和可用性將會(huì)大大提高。利用飛速發(fā)展的空間信息技術(shù)、空間虛擬模型顯示技術(shù),從土地勘測(cè)成果中同時(shí)可獲得地物的位置、方向、坐標(biāo)、高程、面積、形狀及其他屬性等數(shù)據(jù),使信息的檢索與應(yīng)用更加方便、快捷。

(七)搭建統(tǒng)一平臺(tái),統(tǒng)一成圖規(guī)范標(biāo)準(zhǔn),提高信息資源的共享水平,提供公益性、基礎(chǔ)性、權(quán)威性和準(zhǔn)確性的公共地理空間信息平臺(tái)和信息服務(wù)環(huán)境,為相關(guān)應(yīng)用部門提供準(zhǔn)確及時(shí)的用于決策支持的基礎(chǔ)信息,將會(huì)使各部門、各行業(yè)的專題數(shù)據(jù)更加快捷、直觀、準(zhǔn)確地呈現(xiàn)給使用者、決策者,以利科學(xué)化決策,保障工程項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

四、土地勘測(cè)成果要求

為了滿足新農(nóng)村土地綜合整治的規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程實(shí)施以及竣工驗(yàn)收等方面的需求,土地勘測(cè)主要應(yīng)提供以下成果:

(一)1:2000地形圖測(cè)量成果

按照國(guó)家測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求進(jìn)行實(shí)測(cè)的1:2000地形圖,這是土地綜合整治的基礎(chǔ)圖件,是項(xiàng)目區(qū)做好田、水、路、林、村規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù);是勘測(cè)定界的工作底圖。在此基礎(chǔ)上測(cè)量量算各類土地面積,完成勘測(cè)定界工作。除了按1:2000地形圖測(cè)量規(guī)范進(jìn)行測(cè)量外,還應(yīng)滿足土地綜合整治勘測(cè)定界的基本要求,以自然村(行政村)為基本單位,對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行勘測(cè): 1、項(xiàng)目區(qū)的總面積及界址點(diǎn)的坐標(biāo)和高程;項(xiàng)目區(qū)含邊界線外側(cè)面約100米的地形圖;2、自然村現(xiàn)有耕地面積按宗地面積對(duì)現(xiàn)有耕地的類別分別進(jìn)行測(cè)量、歸類,在圖上標(biāo)注詳細(xì)信息; 3、測(cè)量現(xiàn)有居民點(diǎn)及工礦用地及周圍的竹林盤地面積;林地、園地的面積;4、現(xiàn)有溝、渠、塘及水庫(kù)的測(cè)量,含達(dá)到一米以上的溝渠均要測(cè)量上圖;重點(diǎn)加密擬規(guī)劃 建設(shè)的溝和渠沿線的高程點(diǎn),以達(dá)到計(jì)算工程量方的需求;5、現(xiàn)有國(guó)道、省道和縣道以及村道、社道、田間道、生產(chǎn)道的測(cè)量,含達(dá)到一米以上的路 均要測(cè)量上圖;重點(diǎn)加密擬增加和改建道路的沿線兩側(cè)高程點(diǎn),達(dá)到計(jì)算工程量方的需求;6、加密擬土地平整區(qū)域(含坡改梯)的高程點(diǎn),達(dá)到計(jì)算工程量方的需求。

(二) 1:2000勘測(cè)定界圖

勘測(cè)定界測(cè)量依據(jù)《四川省勘測(cè)定界技術(shù)要?jiǎng)t》;《土地利用現(xiàn)狀調(diào)查技術(shù)規(guī)程》;《全國(guó)土地利用現(xiàn)狀分類》(過渡時(shí)期適用)。在1:2000地形圖測(cè)量的基礎(chǔ)上,利用原有的控制網(wǎng)和控制點(diǎn)成果。以自然村(行政村)為基本單位,對(duì)各類土地的面積進(jìn)行測(cè)量、調(diào)繪和勘測(cè)定界,通過室內(nèi)作業(yè)把野外測(cè)量的數(shù)據(jù)數(shù)字化、計(jì)算處理,獲取到每個(gè)圖斑面積,形成該項(xiàng)目區(qū)土地利用現(xiàn)狀分類表(三大類過渡期)和各類土地宗地面積分類匯總表、碎步圖斑面積分類表。分村編號(hào),標(biāo)注在圖上,最終在1:2000地形圖基礎(chǔ)上完成勘測(cè)定界圖和勘測(cè)定界報(bào)告書。

(三) 1:2000工程竣工圖

工程竣工測(cè)量土地整理項(xiàng)目區(qū)的所有工程完工后要進(jìn)行的測(cè)量工作。在對(duì)項(xiàng)目區(qū)進(jìn)行田、水、路、林、村的綜合治理基礎(chǔ)上,對(duì)每一項(xiàng)竣工工程進(jìn)行的野外測(cè)量,經(jīng)過室內(nèi)作業(yè),把野外的測(cè)量數(shù)據(jù)經(jīng)計(jì)算機(jī)處理形成竣工數(shù)據(jù),并分類標(biāo)注在1:2000地形圖上形成工程竣工圖。 并以此檢核規(guī)劃圖的規(guī)劃設(shè)計(jì),為竣工驗(yàn)收提供準(zhǔn)確的成果資料和圖件。竣工圖中應(yīng)包含項(xiàng)目區(qū)簡(jiǎn)介、土地利用現(xiàn)狀與整理對(duì)照表、主要界址點(diǎn)坐標(biāo)表等內(nèi)容。

參考文獻(xiàn):

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[2]成都市土地開發(fā)整理測(cè)量技術(shù)規(guī)程

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關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃；測(cè)繪技術(shù)

城市規(guī)劃管理是一項(xiàng)協(xié)調(diào)城市空間布局，改善人居環(huán)境，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)全面協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展的重要工作，它直接主導(dǎo)著城市規(guī)劃的實(shí)施。隨著科技的進(jìn)步和城市戰(zhàn)略性規(guī)劃的選擇，傳統(tǒng)的微觀測(cè)繪已無法滿足基于大范圍地理的城市規(guī)劃發(fā)展的測(cè)繪需求。而城市規(guī)劃又必須掌握城市轄區(qū)內(nèi)的各種地理、位置和空間信息。所以說，城市測(cè)繪資料直接反映城市的面貌，是城市規(guī)劃的主要依托信息，測(cè)繪與城市規(guī)劃建設(shè)密不可分，缺一不可。本文將探討城市規(guī)劃中測(cè)繪技術(shù)的具體應(yīng)用。

一、城市規(guī)劃對(duì)測(cè)繪的需求

城市規(guī)劃是為滿足城市未來一段較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求而對(duì)城市性質(zhì)、規(guī)模、定位和發(fā)展方向與城市特有的地理、位置、空間布局等自然要素統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，合理安排的管理工作。是人類為了在城市的發(fā)展中維持公共生活的空間秩序而作的未來空間安排的意志。其根本作用是作為建設(shè)城市和管理城市的基本依據(jù)，保證城市土地的合理開發(fā)利用以及城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。從基本定義看，城市規(guī)劃必須掌握城市各類的地理（地形、地貌）、位置、空間布局等數(shù)據(jù)和信息，可以說這些數(shù)據(jù)信息是城市規(guī)劃工作開展的前提。而這些數(shù)據(jù)和信息只能通過系統(tǒng)性的測(cè)繪工作獲取。所以說測(cè)繪是城市規(guī)劃的天然要求和必要工作。

結(jié)合城市規(guī)劃的具體內(nèi)容，可以發(fā)現(xiàn)，城市規(guī)劃對(duì)測(cè)繪的需求主要表現(xiàn)在對(duì)城市內(nèi)部各類土地資源、土地區(qū)域、土地面積、土地分布、地形地貌特征以及城市內(nèi)各種建筑景觀、自然景觀的空間位置和分布等信息的掌握，而這些正是測(cè)繪才能完成的工作。

另一方面，由于城市規(guī)劃是從全局和戰(zhàn)略的角度對(duì)城市發(fā)展做出指導(dǎo)，其測(cè)繪的需求既注重大范圍內(nèi)的測(cè)繪，同時(shí)又需要城市的細(xì)部測(cè)繪。所以對(duì)于測(cè)繪的要求也越高，一方面是測(cè)繪的內(nèi)容多，另一方面是測(cè)繪的精度高。這就需要有能滿足和適應(yīng)城市規(guī)劃要求的測(cè)繪技術(shù)。

二、適應(yīng)城市規(guī)劃的主要測(cè)繪技術(shù)

遙感衛(wèi)星及其組網(wǎng)、衛(wèi)星星座綜合觀測(cè)成為現(xiàn)代衛(wèi)星遙感系統(tǒng)的核心，空、天、地一體化的綜合對(duì)地觀測(cè)和大、小衛(wèi)星相輔相成的全球性、立體、多維空間的觀測(cè)體系將是對(duì)地觀測(cè)系統(tǒng)發(fā)展的必然。多平臺(tái)、多傳感器、多比例尺和高光譜、高空間、高時(shí)間、高分辨率的天地一體化測(cè)量數(shù)據(jù)獲取方法成為時(shí)代的明顯特征。基于空天地一體化的測(cè)繪技術(shù)也正成為城市規(guī)劃中測(cè)繪技術(shù)的基礎(chǔ)。

1、航空數(shù)碼攝影

航空數(shù)碼攝影技術(shù)是基于航空數(shù)碼相機(jī)和傳感器技術(shù)的高分辨率影像獲取技術(shù)。目前已成為城市建設(shè)中制作大比例尺數(shù)字表面模型（DSM）、數(shù)字高程模型（DEM）、數(shù)字正射影像（DOM）和數(shù)字線劃圖（DLG）的主要數(shù)據(jù)來源。此外，中低空高分辨率主被動(dòng)寬幅與三維探測(cè)遙感設(shè)備、寬幅高精度的航空數(shù)碼測(cè)量型多光譜相機(jī)、成像光譜儀、LiDAR等載荷發(fā)展也非常迅速，對(duì)地獲取高分辨率空間數(shù)據(jù)的能力明顯增強(qiáng)。

2、高分辨衛(wèi)星遙感測(cè)繪

我國(guó)資源三號(hào)測(cè)繪衛(wèi)星在506千米的地球軌道高度可對(duì)地球南北緯84度以內(nèi)的地區(qū)實(shí)現(xiàn)無縫影像覆蓋，每59天實(shí)現(xiàn)對(duì)中國(guó)領(lǐng)土和全球范圍的一次影像覆蓋。資源三號(hào)衛(wèi)星集測(cè)繪和資源調(diào)查功能于一體，可生產(chǎn)中國(guó)1：5萬基礎(chǔ)地理信息產(chǎn)品，以及 1：2.5萬等更大比例尺地圖的修測(cè)和更新。

3、低空攝影測(cè)量

低空無人飛行器航測(cè)遙感系統(tǒng)可形成高分辨率和高清晰度的影像信息。在城市規(guī)劃測(cè)繪中，無人機(jī)可以通過地面遙控實(shí)現(xiàn)大傾角（40°-60°）攝影，能夠按布設(shè)航線獲取各建筑物的側(cè)面和頂部影像。空間分辨率可以達(dá)到0.1米甚至更高。其測(cè)繪影像是城市三維模型的主要影像源。

4、傾斜攝影

傾斜攝影技術(shù)融合傳統(tǒng)航空攝影技術(shù)和數(shù)字地面采集技術(shù)，克服了傳統(tǒng)航攝技術(shù)只能從垂直角度拍攝的局限，可實(shí)現(xiàn)同時(shí)從1個(gè)垂直角度和4個(gè)傾斜角度采集影像，從而更加真實(shí)地反映地物的情況。傾斜攝影技術(shù)特別適合我國(guó)這種多山國(guó)家，尤其是針對(duì)在一些垂直起伏大的地區(qū)的重大工程應(yīng)用的坡面測(cè)繪。

5、車載移動(dòng)攝影測(cè)量

車載移動(dòng)攝影測(cè)量系統(tǒng)是在機(jī)動(dòng)車上裝配GPS（全球定位系統(tǒng)）、CCD（成像系統(tǒng)）、INS/DR（慣性導(dǎo)航系統(tǒng)或航位推算系統(tǒng)）等傳感器和設(shè)備，在車輛高速行進(jìn)之中，快速采集道路及兩旁地物的可量測(cè)實(shí)景影像序列（DMI），這些DMI具有地理參考，并根據(jù)各種應(yīng)用需要進(jìn)行各種要素特別是城市道路兩旁要素的任意任時(shí)的按需測(cè)量。目前已廣泛應(yīng)用于交通、鐵路、公安、數(shù)字城市建設(shè)等領(lǐng)域，可應(yīng)用于基礎(chǔ)測(cè)繪、電子地圖測(cè)制、電子地圖修測(cè)、公路GIS與公路路產(chǎn)管理、鐵路可視化GIS建庫(kù)、公安GIS、空間信息服務(wù)等領(lǐng)域。

三、城市規(guī)劃測(cè)繪應(yīng)用實(shí)例

1、項(xiàng)目概況

位于華北平原的某新城為完成總體規(guī)劃修編工作，需要測(cè)繪新城規(guī)劃范圍內(nèi)的1：2000地形圖，包括老成區(qū)、新城區(qū)以及開發(fā)區(qū)，建立基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫(kù)。測(cè)區(qū)范圍總面積約為80平方公里，地勢(shì)較為平坦，海拔約3-5米。

2、已有資料

經(jīng)調(diào)查測(cè)區(qū)周圍有二等三角點(diǎn)4個(gè)，一等水準(zhǔn)點(diǎn)1個(gè)，二等水準(zhǔn)點(diǎn)15個(gè)，經(jīng)實(shí)地踏勘，標(biāo)石保存完好，可作為本項(xiàng)目首級(jí)控制測(cè)量的起算成果。

3、作業(yè)依據(jù)

《工程測(cè)量規(guī)范》GB 50026-2007；

《全球定位系統(tǒng)城市測(cè)量技術(shù)規(guī)程》CJJ73-97；

《1：500 1：1000 1：2000地形圖圖式》GB/T7929-1995；

《基礎(chǔ)地理信息要素?cái)?shù)據(jù)字典第一部分：1：500 1：1000 1：2000基礎(chǔ)地理信息要素?cái)?shù)據(jù)字典》GB/T 20258.1-2007；

《1：500 1：1000 1：2000外業(yè)數(shù)字測(cè)圖技術(shù)規(guī)程》GB/T14912-2005；

《數(shù)字測(cè)繪產(chǎn)品檢查驗(yàn)收規(guī)定和質(zhì)量評(píng)定》GB/T18316-2001；

《國(guó)家三、四等水準(zhǔn)測(cè)量規(guī)范》（GB 12898-91）；

本項(xiàng)目技術(shù)設(shè)計(jì)書。

4、平面坐標(biāo)及高程系統(tǒng)、測(cè)圖比例尺、圖形分幅及編號(hào)

本項(xiàng)目采用新城所在市任意直角坐標(biāo)系、高程系。地形圖比例尺為1：2000，采用40cm*50cm矩形分幅。圖幅編號(hào)方法以新城所在市任意直角坐標(biāo)系下1：10000圖廓西南角坐標(biāo)公里數(shù)為基礎(chǔ)編號(hào)，采用從左到右、從上到下自然順序編號(hào)法，一幅1：10000圖分為25幅1：2000圖。

5、項(xiàng)目準(zhǔn)備

本項(xiàng)目投入包括各類管理和技術(shù)人員共計(jì)約120名，設(shè)立了控制組、地形組、內(nèi)業(yè)組、技術(shù)組、審核組等30個(gè)作業(yè)班組，對(duì)參加本項(xiàng)目的作業(yè)人員進(jìn)行了相關(guān)規(guī)程、本項(xiàng)目技術(shù)要求、質(zhì)量要求、技術(shù)設(shè)計(jì)書的培訓(xùn)，以確保所有作業(yè)人員了解項(xiàng)目要求，保證產(chǎn)品質(zhì)量。本項(xiàng)目投入GPS接收機(jī)10臺(tái)套、全站儀30臺(tái)、水準(zhǔn)儀15臺(tái)以及計(jì)算機(jī)、打印機(jī)、繪圖儀等生產(chǎn)設(shè)備，作業(yè)所使用的測(cè)繪儀器檢定合格。

6、測(cè)繪方法

平面及高程控制測(cè)量以二等三角平面控制點(diǎn)為起算點(diǎn)，在測(cè)區(qū)布設(shè)四等GPS控制網(wǎng)作為首級(jí)控制網(wǎng)，采用GPS靜態(tài)測(cè)量技術(shù)施測(cè)；以四等GPS控制網(wǎng)為框架網(wǎng)，在其基礎(chǔ)上采用GPS靜態(tài)測(cè)量技術(shù)、GPS RTK 測(cè)量技術(shù)直接加密二級(jí)GPS控制點(diǎn)；圖根控制點(diǎn)可根據(jù)情況采用GPS RTK或常規(guī)導(dǎo)線（導(dǎo)線網(wǎng)）測(cè)量方法施測(cè)。高程控制測(cè)量采用水準(zhǔn)測(cè)量的方法。

地形圖測(cè)繪采用測(cè)記法（全站儀采集數(shù)據(jù)存儲(chǔ)在固體記錄器，內(nèi)業(yè)進(jìn)行數(shù)據(jù)處理）成圖，圖形編繪要求采用SCS G2004多用途數(shù)字測(cè)繪與管理系統(tǒng)完成。

結(jié)論與總結(jié)：

測(cè)繪工作是城市規(guī)劃工作的重要組成部分，基于城市規(guī)劃任務(wù)和主要規(guī)劃內(nèi)容的要求，其對(duì)測(cè)繪的要求也更加復(fù)雜。目前基于城市規(guī)劃的測(cè)繪已步入空、天、地一體化測(cè)量時(shí)代，各類高分辨率影像測(cè)繪技術(shù)成為城市規(guī)劃測(cè)繪的重要技術(shù)支撐。

參考文獻(xiàn)：

[1]陶光祥.論城市規(guī)劃中城市測(cè)繪的作用[J].中華民居，2012，（7）：907.

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[關(guān)鍵詞]新形勢(shì) 數(shù)字測(cè)繪技術(shù) 地籍測(cè)繪 分析

中圖分類號(hào)：[P24] 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2015）24-0274-01

引言：隨著我國(guó)城市化進(jìn)程不斷加快，面對(duì)土地相對(duì)稀少如何合理的分配土地資源是人們?cè)谝?guī)劃過程中不得不考慮的問題。地籍測(cè)繪數(shù)字化技術(shù)具有成圖速度快、坐標(biāo)精確度高等方面的優(yōu)點(diǎn)，在城鎮(zhèn)地籍測(cè)繪過程中發(fā)揮著越來越重要的作用，本文主要針對(duì)地籍測(cè)繪數(shù)字化技術(shù)方面的內(nèi)容作簡(jiǎn)要的介紹，爭(zhēng)取為地籍測(cè)繪方面的工程人員提供參考和借鑒。

1 地籍測(cè)繪的定義和基本方面

地籍，簡(jiǎn)單的說，指的是土地和土地附著物的權(quán)屬、位置、數(shù)量、質(zhì)量和用途等信息的集合，我們一般用圖形、數(shù)據(jù)或文件等形式將地籍歸納整理出來。地籍測(cè)繪是獲取地籍信息的一種測(cè)繪行為，一般為政府組織實(shí)施，主要是利用測(cè)繪技術(shù)整理出土地的地籍信息。在進(jìn)行地籍測(cè)繪過程中，我們一般的操作步驟是：測(cè)繪控制、地籍要素測(cè)繪、地籍調(diào)查、動(dòng)態(tài)更新等。在地籍要素測(cè)繪過程中，我們應(yīng)對(duì)界址點(diǎn)等信息進(jìn)行碎步測(cè)量，并利用成圖軟件繪制成地籍圖。城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)字化測(cè)繪技術(shù)就是將數(shù)字化測(cè)繪技術(shù)應(yīng)用到城鎮(zhèn)地籍測(cè)繪的工作中來。在這個(gè)過程中，我們一般經(jīng)過的流程為：測(cè)繪技術(shù)選擇―地籍信息或界址點(diǎn)信息選擇―建立控制導(dǎo)線―碎步測(cè)量―地籍要素輸入―繪制地籍圖―建立地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)等。

地籍測(cè)繪是地籍管理工作的依據(jù)，是后續(xù)施工、建設(shè)工作的基礎(chǔ)，所以在進(jìn)行地籍測(cè)繪過程中，必須嚴(yán)格保證測(cè)繪的精度和地籍信息的準(zhǔn)確性。

2 數(shù)字化技術(shù)應(yīng)用到地籍測(cè)繪中的幾種方法

2.1 建立測(cè)繪控制導(dǎo)線

在進(jìn)行所有的測(cè)繪活動(dòng)中，必須建立高等級(jí)的控制導(dǎo)線，也就是利用精密更高的測(cè)繪儀器、更嚴(yán)格的測(cè)繪步驟，獲取設(shè)置好的基本控制點(diǎn)坐標(biāo)（當(dāng)然我們可以使用已知的國(guó)家基本控制點(diǎn)坐標(biāo)）。隨著科技的發(fā)展，GPS技術(shù)和全站儀技術(shù)得到了廣泛的應(yīng)用，地籍測(cè)繪工作已經(jīng)告別了基本的三角測(cè)量形式。使用GPS或全站儀技術(shù)進(jìn)行測(cè)繪工作，不僅可以有效的降低勞動(dòng)強(qiáng)度，還可以提高基本控制導(dǎo)線的準(zhǔn)確性。在基本控制導(dǎo)線布設(shè)過程中有，一般有一下幾種方式。

（1）使用靜態(tài)全球衛(wèi)星定位系統(tǒng)進(jìn)行布設(shè)，這種可以利用GPS中自帶的平差軟件，方便的獲取基本控制導(dǎo)線點(diǎn)位坐標(biāo)。

（2）使用高精度全站儀進(jìn)行基本控制點(diǎn)位布設(shè)。這種布設(shè)方式建立在已有的基本控制導(dǎo)線點(diǎn)位之上。目的是將較遠(yuǎn)的基本控制點(diǎn)位，引導(dǎo)工作區(qū)域。在建立基本控制導(dǎo)線的過程中，必須要個(gè)的遵守操作程序和標(biāo)準(zhǔn)要求，取得坐標(biāo)點(diǎn)位后，應(yīng)對(duì)坐標(biāo)點(diǎn)位進(jìn)行平差處理，消除測(cè)繪過程中產(chǎn)生的誤差。

（3）利用較近的已知的基本控制導(dǎo)線坐標(biāo)。

2.2 數(shù)字化測(cè)繪技術(shù)的基本方法

（1）實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)差分技術(shù)

在城鎮(zhèn)地籍信息測(cè)繪過程中，對(duì)一些開闊且建筑物比較少的地區(qū)在進(jìn)行測(cè)繪過程中，我們可以使用實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)差分技術(shù)。測(cè)繪人員將實(shí)時(shí)測(cè)繪的坐標(biāo)點(diǎn)位及地籍信息輸入到電子手簿中，并實(shí)時(shí)的繪制關(guān)系草圖，測(cè)繪完成后，將獲取的坐標(biāo)點(diǎn)位輸入到電腦中并利用電腦成圖軟件成圖的一種方式。這種方式工作效率快、測(cè)繪精度高、工作現(xiàn)場(chǎng)的條件要求比較低（不需要滿足站點(diǎn)間通視即可進(jìn)行測(cè)量）、信息處理量大、自動(dòng)化水平高、在測(cè)繪中的應(yīng)用比較廣泛。

（2）全站儀測(cè)繪

對(duì)一些有建筑物遮擋，電磁波信號(hào)無法覆蓋的區(qū)域，我們可以使用全站儀對(duì)界址點(diǎn)或地物等地籍信息進(jìn)行測(cè)繪。在測(cè)繪開始前，必須建立基本控制導(dǎo)線，使用全站儀依據(jù)基本控制導(dǎo)線進(jìn)行碎步測(cè)量，將所測(cè)得的地籍點(diǎn)坐標(biāo)存儲(chǔ)在全站儀中，并現(xiàn)場(chǎng)繪制草圖。等測(cè)繪任務(wù)完成以后，依據(jù)全站儀中的坐標(biāo)信息和所畫的草圖，利用成圖軟件繪制出來。

全站儀進(jìn)行地籍測(cè)繪過程中，可以有效的對(duì)地籍死角進(jìn)行測(cè)量。且在測(cè)繪過程中配合全棱鏡設(shè)備的應(yīng)用可以有效的提高測(cè)繪效率、降低勞動(dòng)強(qiáng)度。

（3）數(shù)字?jǐn)z影技術(shù)

數(shù)字?jǐn)z影技術(shù)是利用數(shù)字?jǐn)z影設(shè)備在空中獲取地面地籍信息，然后通過內(nèi)業(yè)處理，將所獲取的信息在電腦上進(jìn)行匹配，創(chuàng)建地面模型，然后利用專業(yè)的軟件獲得數(shù)字地圖。全數(shù)字?jǐn)z影技術(shù)是未來地籍測(cè)繪中的應(yīng)用將越來越廣泛，全數(shù)字?jǐn)z影技術(shù)具有成圖面積大、資金投入少、精確度良好等優(yōu)點(diǎn)。

（4）掃描成圖作業(yè)

在城鎮(zhèn)地籍測(cè)繪過程中，我們可以根據(jù)已有的地形圖或地籍圖，利用掃描軟件將原始測(cè)繪圖掃描到計(jì)算機(jī)中。然后通過計(jì)算機(jī)軟件將獲取的柵格圖變成矢量圖，從而獲取數(shù)字化的地籍圖的方法。這種地籍圖測(cè)繪方法會(huì)受到原始圖精度的影響，精度較低。所以，在成圖后，測(cè)繪人員應(yīng)對(duì)地籍圖上的基本信息進(jìn)行補(bǔ)測(cè)、修測(cè)等工作，對(duì)重要的地籍信息點(diǎn)位應(yīng)進(jìn)行核實(shí)，防止錯(cuò)誤的出現(xiàn)。

3 城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)字化測(cè)繪技術(shù)應(yīng)用過程中應(yīng)注意的問題

3.1 詳細(xì)的地籍調(diào)查工作

在進(jìn)行城鎮(zhèn)地籍測(cè)繪工作前，必須對(duì)工作范圍內(nèi)的所有地籍要素進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，包括土地及附屬物的權(quán)屬、房產(chǎn)、稅收、管線等地籍信息，還有對(duì)土地的所有權(quán)、使用權(quán)、土地面積、界址線等四個(gè)方面的基本關(guān)系應(yīng)調(diào)查清楚。并填寫好地籍調(diào)查表，保證相鄰人員沒有爭(zhēng)議。在測(cè)繪介紹后，對(duì)測(cè)量成果進(jìn)行地籍點(diǎn)位標(biāo)注時(shí)，應(yīng)保證輸入的屬性信息具有完整的土地權(quán)屬信息表格，建立完善數(shù)字測(cè)繪信息管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)地籍信息的數(shù)字化管理，為后續(xù)的工作提供坐標(biāo)支持。

3.2 城鎮(zhèn)地籍測(cè)繪過程中的注意事項(xiàng)

在使用全站儀或電子經(jīng)緯儀等設(shè)備進(jìn)行地籍測(cè)繪時(shí)，首先必須建立基本控制導(dǎo)線。基本控制導(dǎo)線的要求必須滿足委托方允許的控制等級(jí)。一般地基測(cè)繪工作中，測(cè)繪等級(jí)分為一、二級(jí)，依據(jù)《城市測(cè)量規(guī)范》規(guī)定有5″、8″、12″三級(jí)，5″級(jí)導(dǎo)線點(diǎn)必須建立在四等以上的控制網(wǎng)中進(jìn)行控制。

平面控制點(diǎn)的埋石密度要求：1：500的地形圖分幅圖大于等于3個(gè)，1：2000比例的分幅圖不少于4個(gè)，埋石點(diǎn)的位置、坐標(biāo)信息、點(diǎn)位等級(jí)等方面的信息應(yīng)記清楚，防止混淆。

布設(shè)一、二級(jí)控制點(diǎn)后，必須根據(jù)需要采用三角測(cè)量、導(dǎo)線測(cè)量和各種交會(huì)測(cè)量等方法加密一定數(shù)量的圖根控制點(diǎn)。在實(shí)際工作中，我們應(yīng)該注意的是，布設(shè)圖根導(dǎo)線全長(zhǎng)一般≤ 1.5km，12條邊，二級(jí)一般≤ 1km，支導(dǎo)線≤ 3 條邊，長(zhǎng)度< 1/3 倍符合導(dǎo)線長(zhǎng)，并需測(cè)左右角、距離往返測(cè)，圓周角閉合差≤ 40″，平差可以采用計(jì)算機(jī)來完成。

結(jié)語：隨著科技的發(fā)展，數(shù)字化測(cè)繪技術(shù)在地籍測(cè)繪中的應(yīng)用會(huì)越來越廣泛，政府部門在實(shí)施地籍測(cè)繪的過程中，也應(yīng)充分的利用現(xiàn)在的高科技技術(shù)，提高測(cè)繪效率和精度，在滿足城市建設(shè)的需要的前提下，使地籍測(cè)繪工作變得更輕松，同時(shí)為以后的規(guī)劃建設(shè)提供基礎(chǔ)的地圖資料。

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篇8

目前實(shí)踐中最常用的商品房買賣合同文本是國(guó)家工商行政管理局和建設(shè)部于2000年聯(lián)合制定的《商品房買賣合同》示范文本（gf-2000-0171）。該示范文本是兩部門在原《商品房購(gòu)銷合同》示范文本（gf-95-0171）的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)改進(jìn)而成的。政府部門制定示范文本的原意是將其作為商品房買賣雙方簽訂合同的參考，起到示范、引導(dǎo)作用，并非強(qiáng)制使用。但在實(shí)踐中，示范文本已經(jīng)成為各房地產(chǎn)公司簽訂合同的首選甚至是唯一文本。因此，認(rèn)真研究商品房買賣合同示范文本的確切含義并且公平合理地簽訂好示范文本就成了每一個(gè)開發(fā)商必須足夠重視的課題。

本文將依據(jù)《合同法》、《商品房銷售管理辦法》等法律法規(guī)規(guī)章，結(jié)合實(shí)際工作中遇到的問題和總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)示范文本進(jìn)行逐條解釋，并對(duì)如何填寫做深入探討。

商品房買賣合同說明（內(nèi)容略）

「釋義該部分是對(duì)文本的簡(jiǎn)要介紹，包括文本的性質(zhì)、商品房定義、填寫說明、解釋權(quán)歸屬等內(nèi)容。其中，有關(guān)填寫方法的規(guī)定（第3、4、5條）應(yīng)詳細(xì)閱讀，并在填寫過程中嚴(yán)格遵循。充分利用好文本中授權(quán)雙方當(dāng)事人自行約定的部分，能夠彌補(bǔ)該文本的不足，最大限度地維護(hù)開發(fā)商的合法權(quán)益。而且規(guī)范、清晰的填寫也有利于開發(fā)商樹立良好的商業(yè)形象。

「常見問題有些開發(fā)商工作人員由于工作潦草，沒能嚴(yán)格按照“說明”第5條的方式在相應(yīng)部位劃勾或劃差叉，導(dǎo)致文本混亂、及其不規(guī)范、不嚴(yán)肅。

「對(duì)策認(rèn)真閱讀“說明”，嚴(yán)格按“說明”填寫文本。建議有條件的開發(fā)商品采用專業(yè)打印軟件打印合同文本。

合同雙方當(dāng)事人：（內(nèi)容略）

「釋義該部分詳細(xì)列明買賣雙方（包括其人）的基本情況。

「常見問題有些售樓處工作人員往往忽視對(duì)買方基本情況的填寫，出現(xiàn)地址不詳甚至錯(cuò)誤，給以后發(fā)送入住通知等帶來不必要的麻煩甚至導(dǎo)致公司損失。（這絕不是筆者危言聳聽，筆者曾經(jīng)過一件類似案子：由于售樓處工作人員將買方的地址填寫的模糊不清導(dǎo)致無法與買方聯(lián)系，公司受到損失，該工作人員也丟了工作。）

「對(duì)策賣方的基本情況應(yīng)以營(yíng)業(yè)執(zhí)照上載明的相關(guān)內(nèi)容為準(zhǔn)。買方的地址應(yīng)填寫戶籍所在地，戶籍所在地與經(jīng)常居住地不一致的填寫經(jīng)常居住地。由于文本只是印制了自然人作為買方的情形，導(dǎo)致當(dāng)法人或其他組織作為買方時(shí)沒有相應(yīng)的填寫位置，對(duì)此可自行印制買方基本情況替換該部分。

第一條 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)。

出賣人以__________________________方式取得位于_________________________、編號(hào)為___________________的地塊的土地使用權(quán)。「土地使用權(quán)出讓合同號(hào)「土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)「劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)為__________________________.該地塊土地面積為_________________，規(guī)劃用途為_________________________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。

出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，「現(xiàn)定名「暫定名______________________.建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為____________________________，施工許可證號(hào)為__________.「釋義 該條是關(guān)于標(biāo)的房產(chǎn)建設(shè)過程的合法性的介紹。用以說明建設(shè)項(xiàng)目在用地、規(guī)劃管理、施工管理、開發(fā)主體等方面都符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得了有關(guān)主管部門的許可。

「常見問題 實(shí)踐中，有些項(xiàng)目的建設(shè)用地是以劃撥方式取得的，根據(jù)國(guó)務(wù)院《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，此類房產(chǎn)要出售的，應(yīng)當(dāng)取得土地主管部門的批準(zhǔn)，并且簽訂土地使用權(quán)出讓合同、向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。還有些開發(fā)商只是和土地主管部門簽訂了《土地使用權(quán)預(yù)約合同》或者雖然簽訂了《土地使用權(quán)出讓合同》但尚未繳清土地使用權(quán)出讓金。上述情況，嚴(yán)格來講都不屬于具備了《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定的“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。”

「對(duì)策 雖然在目前的司法實(shí)踐中，法院一般不簡(jiǎn)單地因?yàn)樯鲜鐾恋厥褂脵?quán)瑕疵而認(rèn)定商品房買賣合同無效。但由于購(gòu)買上述土地上建設(shè)的房產(chǎn)，較之于已經(jīng)取得土地使用權(quán)證書的土地上的房產(chǎn)，買方面臨著較多的不確定因素和較大的風(fēng)險(xiǎn)。賣房應(yīng)當(dāng)本著誠(chéng)實(shí)信用的原則將建設(shè)用地的實(shí)際情況向買方作出全面、客觀的說明，以避免引發(fā)客戶不必要的誤解和糾紛。

第二條 商品房銷售依據(jù)。

買受人購(gòu)買的商品房為「現(xiàn)房「預(yù)售商品房。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為________________，商品房預(yù)售許可證號(hào)為__________________________________________.「釋義 該條是關(guān)于預(yù)售許可證的約定。預(yù)售許可證是賣方出售標(biāo)的房產(chǎn)的行為合法性的最重要的依據(jù)。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定：商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。按照主管部門許可的發(fā)售范圍不同，預(yù)售許可證分為內(nèi)銷許可證和外銷許可證。只有取得外銷許可證的項(xiàng)目才可以向

>

該商品房「合同約定「產(chǎn)權(quán)登記建筑面積共___________________平方米，其中，套內(nèi)建筑面積___________平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e________________平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明見附件二）。

「釋義 本條是對(duì)標(biāo)的房產(chǎn)的座落、用途、結(jié)構(gòu)、建筑面積等概況的約定。

「常見問題 目前實(shí)踐中最常見的問題是商品房合同約定面積與建成后房屋交易主管部門實(shí)測(cè)面積不一致。造成這種的結(jié)果的原因是多方面的。既有不法開發(fā)商的故意欺詐，也有現(xiàn)行法規(guī)不甚完備的原因。一段時(shí)間以來，建設(shè)部1995年頒布的《商品房銷售面積及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》是計(jì)算商品房建筑面積和公用面積的主要法律依據(jù)。但該規(guī)定的法律效力較低而且規(guī)定過于原則性。加之由于歷史原因，商品房面積的管理工作存在部門職能交叉的問題。國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局、建設(shè)部對(duì)此有過相互抵觸的規(guī)定。筆者曾經(jīng)過一個(gè)案件，房產(chǎn)管理部門和質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門對(duì)同一房產(chǎn)的面積測(cè)量結(jié)論相差懸殊，而兩部門都具備“測(cè)繪資質(zhì)”，導(dǎo)致法院難以認(rèn)定。

「對(duì)策 針對(duì)上述情況，我國(guó)第一個(gè)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（gb/t 17986-2000）于2000年8月正式實(shí)施，成為房產(chǎn)面積測(cè)量里領(lǐng)域最權(quán)威的標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)務(wù)院進(jìn)一步明確了商品房面積管理的部門職能分工，即“房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)商品房面積管理工作，制定有關(guān)政策，查處商品房面積管理中的違法行為，對(duì)商品房面積測(cè)量機(jī)構(gòu)的資質(zhì)提出初審意見。質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門負(fù)責(zé)商品房面積測(cè)量器具的監(jiān)督工作，查處違法使用不符合標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)量器具的行為。”2000年12月28日建設(shè)部和國(guó)家測(cè)繪局聯(lián)合下發(fā)的《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》進(jìn)一步明確：“房產(chǎn)測(cè)繪單位應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)測(cè)繪法》和本辦法的規(guī)定，取得省級(jí)以上人民政府測(cè)繪行政主管部門頒發(fā)的載明房產(chǎn)測(cè)繪業(yè)務(wù)的《測(cè)繪資格證書》。申請(qǐng)房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位應(yīng)當(dāng)向所在地省級(jí)測(cè)繪行政主管部門提 出書面申請(qǐng)，并按照測(cè)繪資格審查管理的要求提交有關(guān)材料。省級(jí)測(cè)繪行政主管部門在決定受理之日起5日內(nèi)，轉(zhuǎn)省級(jí)房地產(chǎn)行政主管 部門初審。省級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)，提出書面初審意見，并反饋省級(jí)測(cè)繪行政主管部門；其中，對(duì)申請(qǐng)甲級(jí)房產(chǎn)測(cè)繪資格的初審意見應(yīng)當(dāng)同 時(shí)報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門備案。申請(qǐng)甲級(jí)房產(chǎn)測(cè)繪資格的，由省級(jí)測(cè)繪行政主管部門報(bào)國(guó)務(wù)院測(cè)繪行政主 管部門審批發(fā)證；申請(qǐng)乙級(jí)以下房產(chǎn)測(cè)繪資格的，由省級(jí)測(cè)繪行政主管部門審批發(fā)證。取得甲級(jí)房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位，由國(guó)務(wù)院測(cè)繪行政主管部門和國(guó)務(wù)院建設(shè) 行政主管部門聯(lián)合向社會(huì)公告。取得乙級(jí)以下房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位，由省級(jí)測(cè)繪行政主管部門和省級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門聯(lián)合向社會(huì)公告。 ”

第四條 計(jì)價(jià)方式與價(jià)款。

出賣人與買受人約定按下述第___________種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款：

1、按建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（___________幣）每平方米__________________元，總金額（___________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。

2、按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（___________幣）每平方米________________元，總金額（__________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。

3、按套（單元）計(jì)算，該商品房總價(jià)款為（__________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百____拾______元整。

4、 _______________________________________________________________________________「釋義 本條與原示范文本相比最大的改進(jìn)是：針對(duì)商品房面積問題爭(zhēng)議較多的現(xiàn)狀，在原來“按建筑面積計(jì)算”的基礎(chǔ)上，增加了“按套內(nèi)建筑面積計(jì)算、按套（單元）計(jì)算”等二種新的計(jì)價(jià)方式。使買方有更多選擇。

「常見問題 雖然文本給出了多種計(jì)價(jià)方式，但由于習(xí)慣原因和營(yíng)銷策略的需要，大部分開發(fā)商拒絕使用“按套內(nèi)建筑面積計(jì)算”和“按套（單元）計(jì)算”等方式。

「對(duì)策 計(jì)價(jià)方式的多樣性，是市場(chǎng)進(jìn)步的潮流。只要開發(fā)商在計(jì)算標(biāo)的房產(chǎn)面積時(shí)，嚴(yán)格遵循了現(xiàn)行規(guī)范，以何種方式計(jì)算都不應(yīng)損害其利益。只有那些能夠最大限度地滿足客戶個(gè)性化需求的開發(fā)商才能充分展示自己的信心并贏得更多客戶。

第五條 面積確認(rèn)及面積差異處理。

根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以「建筑面積「套內(nèi)建筑面積（本條款中均簡(jiǎn)稱面積）為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。

當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用本條約定。

合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。

商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第___________種方式進(jìn)行處理：

1、雙方自行約定：

（1）_______________________________________________________________________________（2）_______________________________________________________________________________ 2、雙方同意按以下原則處理：

（1）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；

（2）面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。

買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按__________利率付給利息。

買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由出賣人返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積面積誤差比=────────────────×100%合同約定面積因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議「釋義 當(dāng)雙方選擇按建筑面積或按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)時(shí)，合同約定的面積（通常稱“暫測(cè)面積”）有可能與申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)主管部門實(shí)際測(cè)量的面積不一致，本條就是為解決該問題設(shè)計(jì)的 .本條設(shè)計(jì)了兩種處理方式：一是雙方約定，二是按建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》處理。

「常見問題 選擇處理方式2，無疑是對(duì)買方有利的。但多數(shù)開發(fā)商還是傾向于選擇“雙方自行約定：按實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)，實(shí)測(cè)面積超

過暫測(cè)面積的部分，由買方按約定的單價(jià)補(bǔ)足房款；實(shí)測(cè)面積少于暫測(cè)面積的部分，由賣方按約定單價(jià)退還房款”。這種約定，在面積變更較大的情況下，對(duì)買方來講是不公平的。

「對(duì)策 負(fù)責(zé)任的開發(fā)商應(yīng)采取措施避免或減少暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)件面積的差距。這樣即使選擇第2種處理方式也不會(huì)造成損失和變更價(jià)款之煩。

第六條 付款方式及期限買受人按下列第 種第 項(xiàng)方式按期付款：

1. 一次性付款乙方在 年 月 日前付清全部房?jī)r(jià)款 %的，甲方給予乙方占付款金額 %的優(yōu)惠，即實(shí)際付款額為（　 　幣）　 　仟　 　 佰　 　 拾

萬

仟

佰

拾

元整。

2. 分期付款乙方應(yīng)當(dāng)按以下時(shí)間如期將房?jī)r(jià)款當(dāng)面交付甲方或匯入甲方指定的 銀行（帳戶名稱： ，帳號(hào)： ）

（1） 年 月 日前支付全部房?jī)r(jià)款的 %，計(jì)（　 　幣）　 　仟　 佰 　 拾

萬

仟

佰拾

元；

（2） 年 月 日前支付全部房?jī)r(jià)款的 %，計(jì)（　 　幣）　 　仟　 　 佰　 　 拾

萬

仟

佰拾

元；

3. 貸款方式付款（1）買受人應(yīng)于 年 月 日前支付全部房?jī)r(jià)款的 %，計(jì)

元；

（2）買受人應(yīng)于 年 月 日前支付全部房?jī)r(jià)款的 %，計(jì)

元；

（3）買受人應(yīng)于 年 月 日前首付款付清后，持有關(guān)材料于 年 月 日前到 銀行辦妥貸款手續(xù)，否則視為買受人違約。

4.其他方式「釋義 本條規(guī)定了一次性付款、分期付款、貸款方式付款、其他等四種買方付款方式。其中貸款方式付款是“2000文本”新增加的內(nèi)容。

「常見問題 貸款方式付款（又稱按揭付款）是個(gè)人購(gòu)房常用的付款方式。但該條的相關(guān)規(guī)定顯然過于簡(jiǎn)單，比如只規(guī)定了買方未能按期辦妥貸款視為違約，但沒有約定違約責(zé)任。而且實(shí)踐中，由于買方對(duì)按揭貸款的條件知之甚少，賣方售樓人員也沒有給予必要的介紹，致使簽訂購(gòu)房合同后無法辦妥按揭貸款，給雙方造成麻煩甚至糾紛。

「對(duì)策 開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將與本單位簽訂了《按揭貸款合作協(xié)議》的銀行的相關(guān)規(guī)定詳細(xì)地向客戶說明，必要時(shí)可建議客戶先向銀行咨詢?cè)跊Q定是否簽訂購(gòu)房合同。如果簽訂購(gòu)房合同后由于買方的原因?qū)е虏荒馨雌谵k妥貸款，可約定一定比例的逾期付款違約金，超過一定期限還不能辦妥的，賣方有權(quán)解除合同，并要求買方支付確定比例或數(shù)額的違約金。

第七條 買受人逾期付款的違約責(zé)任買受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按下列第 種方式處理：

1.按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）

（1）逾期在 日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之 的違約金，合同繼續(xù)履行。

（2）逾期超過

天后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的 %向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之 （該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。

本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。

2.「釋義 按時(shí)支付購(gòu)房?jī)r(jià)款是買方最主要的合同義務(wù)，本條規(guī)定了買方逾期付款應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。按本條1項(xiàng)的規(guī)定，買方的違約責(zé)任分為兩種，一是按逾期天數(shù)支付違約金，合同繼續(xù)履行；一是按支付累計(jì)已付款的適當(dāng)比例的違約金，合同解除。賣方選擇解除合同必須買足一定的條件，即買方的逾期達(dá)到約定天數(shù)。

「常見的問題 本條最難掌握的是如何約定賣方有權(quán)選擇解除合同的逾期時(shí)間，以及違約金的比例。

「對(duì)策 結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為確定賣方有權(quán)選擇解除合同的逾期時(shí)間應(yīng)考慮下列因素：（一）、賣方對(duì)資金的需求程度；（二）、標(biāo)的房產(chǎn)價(jià)款的數(shù)額；（三）、買方的資信狀況；（四）是一次性付款還是分期付款、按揭付款。對(duì)于逾期付款違約金，筆者建議參照人民銀行公布的金融單位計(jì)收逾期貸款利息確定。解除合同時(shí)按累計(jì)應(yīng)付款計(jì)算的違約金，筆者認(rèn)為不宜超過10％。

第八條 交付期限出賣人應(yīng)當(dāng)在

年

月

日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第 種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：

1. 該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。

2. 該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。

3. 該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。

4. 該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。

5.但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：

1.遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起 日內(nèi)告知買受人的；

2. ；

「釋義 本條規(guī)定的是賣方交付標(biāo)的房產(chǎn)的最后期限、交付條件以及延期交付的免責(zé)事由。與原示范文本最大的區(qū)別是：規(guī)定了四種不同的交付使用條件。

「常見問題 簽訂該條時(shí)買賣雙方最常見的爭(zhēng)議是選擇“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”還是“該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格”作為交付條件。由于諸如入住后很長(zhǎng)時(shí)間供水、供電、交通、綠化等配套設(shè)施遲遲不能落實(shí)的案件屢屢被新聞煤體報(bào)道，買方越來越多地提出將商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格作為交付條件。這種要求也有法律依據(jù)。國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30天內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。第十八條：住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：（一）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況。（三）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；（四）拆遷安置方案的落實(shí)情況；（五）物業(yè)管理的落實(shí)情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。

但實(shí)際操作起來有一些具體問題。以前的綜合驗(yàn)收都是由建設(shè)部門召集各有關(guān)部門進(jìn)行，經(jīng)常出現(xiàn)竣工交付與綜合驗(yàn)收完畢有很大時(shí)間差。2000年新的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》實(shí)施后，建設(shè)部門對(duì)工程竣工驗(yàn)收采取備案制度，由建設(shè)單位自行組織驗(yàn)收。這就造成建設(shè)單位需要分別組織多個(gè)部門的驗(yàn)收工作，使得驗(yàn)收工作更加費(fèi)時(shí)費(fèi)力。由于房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)和施工涉及政府各個(gè)部門，特別是水、電等項(xiàng)目外部配套工程必須由政府指定的企業(yè)施工，開發(fā)商無法自主把握，制約了開發(fā)商交付計(jì)劃的實(shí)施。絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都難以實(shí)現(xiàn)在商

品房交付使用的同時(shí)通過“綜合驗(yàn)收”，因此直接導(dǎo)致了開發(fā)商和業(yè)主之間的矛盾，甚至為此訴諸公堂。

「對(duì)策 在綜合驗(yàn)收制度尚未完善或者開發(fā)商沒有確切把握的情況下，建議開發(fā)商與客戶選擇“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”作為交付條件，但要注意向客戶將原因解釋清楚。

第九條 出賣人逾期交房的違約責(zé)任除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第 種方式處理：

1.按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）

（1）逾期不超過 日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之 的違約金，合同繼續(xù)履行；

（2）逾期超過　 　日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起 天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的 %向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之 （該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。

2.「釋義 本條提供的第1、種賣方逾期交房的違約責(zé)任采取分段處理的方式，即違約時(shí)間在某天數(shù)內(nèi)，賣方按買方已支付房款的一定比例支付違約金，合同繼續(xù)履行；違約時(shí)間超過上述天數(shù)，則買方有權(quán)選擇解除合同。

逾期時(shí)間超過確定的天數(shù)時(shí)，如果買方選擇解除合同，賣方應(yīng)當(dāng)支付買方已付房款一定比例的違約金；如果買方選擇合同繼續(xù)履行，則賣方應(yīng)按違約天數(shù)支付違約金。違約天數(shù)應(yīng)從約定交付時(shí)間起算起至實(shí)際交付止，按統(tǒng)一的比例計(jì)算，而不分段計(jì)算。

「常見問題 逾期交房是非常普遍的現(xiàn)象。造成逾期交房的原因是多方面的，既有開發(fā)商品的本身怠于履行的因素，也有行政主管機(jī)關(guān)強(qiáng)制變更規(guī)劃、采用新型配套設(shè)施等開發(fā)商品不能控制的原因。隨著老百姓權(quán)利意識(shí)的增強(qiáng)，因逾期交房引發(fā)的糾紛甚至訴訟也越來越多。

「對(duì)策 不管什么原因，只要不構(gòu)成不可抗力賣方就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。而且本條的責(zé)任應(yīng)當(dāng)與第七條“買方逾期付款的違約責(zé)任”相當(dāng)。建議開發(fā)商本著公平對(duì)等的原則簽訂本條。如果出現(xiàn)逾期交房，應(yīng)及時(shí)通知客戶，確屬己方責(zé)任的要積極主動(dòng)承擔(dān)責(zé)任；不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的，說明理由爭(zhēng)取客戶諒解。實(shí)踐證明，只要處理得當(dāng)，絕大多數(shù)的客戶對(duì)短時(shí)間的逾期交付是不會(huì)斤斤計(jì)較的。

第十條 規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致下列影響到買受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書面通知買受人：

1. 該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶形、空間尺寸、朝向；

2.「釋義 本條是關(guān)于標(biāo)的房產(chǎn)發(fā)生設(shè)計(jì)變更時(shí)如何處理的約定。

「常見問題 根據(jù)該條規(guī)定只有當(dāng)規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)變更達(dá)到“影響到買受人所購(gòu)買商品房質(zhì)量或使用功能”的程度，出賣人才有義務(wù)通知買受人。這種規(guī)定過于原則，產(chǎn)生糾紛后難以判定。

「對(duì)策 為減少誤解，應(yīng)在該條自由約定的部分盡可能地將影響到買受人所購(gòu)買商品房質(zhì)量或使用功能的情形明確約定。比如“房屋所在小區(qū)的容積率、綠化率、配套設(shè)施等發(fā)生變更”。

第十一條 交接商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購(gòu)商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。

由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：

「釋義 本條是關(guān)于標(biāo)的房產(chǎn)的交接程序以及相關(guān)法律后果的約定。

范本還規(guī)定了出賣人在交付房產(chǎn)時(shí)應(yīng)提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。這是不同與原范本（gf-95-0171）的新規(guī)定。住宅質(zhì)量保證書和使用說明書制度是建設(shè)部1998年頒布的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》確立的。目的是為了保障住宅消費(fèi)者的權(quán)益，加強(qiáng)商品房住宅售后服務(wù)管理，促進(jìn)住宅銷售。《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：1、工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)；2、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；3、正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期。《住宅使用說明書》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等做出說明，并提出使用注意事項(xiàng)，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：1、開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；2、結(jié)構(gòu)類型；3、裝修、裝飾注意事項(xiàng)；4、上水、下水、電、燃?xì)狻崃Α⑼ㄓ崱⑾赖仍O(shè)施配置的說明；5、有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項(xiàng)；6、門、窗類型，使用注意事項(xiàng)；7、配電負(fù)荷；8、承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等值得注意事項(xiàng)的說明；9、其他需說明的問題。

「常見問題 由于目前商品房買賣多采用預(yù)售形式，買方在簽訂合同時(shí)和其后的很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，對(duì)標(biāo)的房產(chǎn)的認(rèn)識(shí)建立在開放商的宣傳、承諾以及一些書面材料的基礎(chǔ)之上。只有到交接階段，這種“幻想”才變?yōu)榭吹靡姟⒚弥默F(xiàn)實(shí)。而想象和現(xiàn)實(shí)總是有些差別的，更何況在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)尚不規(guī)范的大環(huán)境下夸大宣傳、虛假承諾幾乎是全行業(yè)的“慣例”，這些都導(dǎo)致了交接糾紛大面積產(chǎn)生。交接糾紛的表現(xiàn)形式可簡(jiǎn)單劃分為逾期交付、標(biāo)的房產(chǎn)質(zhì)量爭(zhēng)議（包括賣方不能提供驗(yàn)收證明和雖然能夠提供驗(yàn)收證明但買方仍有異議）、買方不及時(shí)驗(yàn)收入住等。

「對(duì)策 交接糾紛雖然都發(fā)生在交接階段，但其原因卻不一而足，解決的辦法也就應(yīng)區(qū)別分析。比如標(biāo)的房產(chǎn)的質(zhì)量問題只有在開發(fā)建設(shè)的全過程采取措施才能徹底避免，而采用快捷、安全的方式通知買方、備好《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》等文件、耐心解答買方有關(guān)房屋質(zhì)量等方面的問題等等都會(huì)對(duì)減少、避免交接糾紛產(chǎn)生意想不到的效果。

另外，針對(duì)實(shí)踐中有些買方由于自身原因未能按時(shí)交接標(biāo)的房產(chǎn)的情況，建議在本條自由約定出約定：由于買受人原因，未能按期交付的，視為交付，標(biāo)的房產(chǎn)損毀的風(fēng)險(xiǎn)由買受人承擔(dān)，基于該房產(chǎn)產(chǎn)生的物業(yè)管理等費(fèi)用由買受人自負(fù)。

第十二條 出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)糾紛。

因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。

「釋義 本條是關(guān)于出賣人權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的約定。所謂權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任，是指出賣人就標(biāo)的物所有權(quán)不能完全轉(zhuǎn)移于買受人而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

「常見問題 實(shí)踐中，出賣人將標(biāo)的房產(chǎn)向銀行抵押借款的情形屢見不鮮。

「對(duì)策本條只規(guī)定出賣人違反權(quán)權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)，應(yīng)當(dāng)“承擔(dān)全部責(zé)任”，過于籠統(tǒng)。學(xué)理上講，出賣人違法權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任時(shí)，買受人可以主張的權(quán)利有：違約金、實(shí)際履行、解除合

同、損害賠償。建議買受人要求詳細(xì)簽訂瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

第十三條 出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定達(dá)到（附件三）的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第 種方式處理：

1. 出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。

「釋義 出賣人交付的房產(chǎn)不符合附件中關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)的約定時(shí)，應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。范本提供的處理方式為出賣人賠償雙倍的裝修、設(shè)備差價(jià)，這是參照《消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)法》第四十九條的規(guī)定做出的。

「常見問題 本條雖然提出以附件的方式明確約定裝修標(biāo)準(zhǔn)，但實(shí)踐中附加的約定過于籠統(tǒng)。如約定“高級(jí)地板、豪華衛(wèi)浴設(shè)備”等等，容易導(dǎo)致糾紛。

「對(duì)策 裝修、設(shè)備附件的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)盡量明確、具體，比如寫清材料的等級(jí)、標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)備的品牌、型號(hào)等。

從開發(fā)商的角度講，由于范本給出“雙倍賠償”的處理方式過于苛刻，建議自行約定為：“經(jīng)雙方選定的鑒定部門確認(rèn)后，由出賣人在合理的期限內(nèi)恢復(fù)到約定標(biāo)準(zhǔn)，或賠償差價(jià)。”

第十四條 出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑，按以下日期達(dá)到使用條件：

1.

；

2.

；

如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理：

1. ；

2. ；

「釋義 本條是出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行時(shí)間的承諾，以及違法承諾的責(zé)任。基礎(chǔ)設(shè)施包括供水、供電、管道煤氣、供暖、電話線路、有線電視等。公共配套建筑指標(biāo)的房產(chǎn)所在的建筑、建筑群、居民小區(qū)內(nèi)為全體業(yè)主服務(wù)的建筑，一般指安保、幼兒園、學(xué)校、商店、會(huì)所等，具體項(xiàng)目以開發(fā)商的承諾為準(zhǔn)。

「常見問題 有些項(xiàng)目買受人入住后配套設(shè)施長(zhǎng)時(shí)間不能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，甚至連水電也成問題。買受人根本無法正常生活，于是怨聲載道，甚至采取過激的方式向開放商討說法。出賣人的商譽(yù)自然大打折扣。

「對(duì)策 基礎(chǔ)設(shè)施中有很多項(xiàng)目是政府或者處于壟斷地位的企業(yè)經(jīng)營(yíng)的。他們的服務(wù)意識(shí)、工作效率還遠(yuǎn)不能令人滿意。對(duì)此，開發(fā)商要有清醒的認(rèn)識(shí)。要想使基礎(chǔ)設(shè)施能夠按承諾的期限交付，出了自身合理的規(guī)劃工期、嚴(yán)守進(jìn)度以外，還要注意與有關(guān)部門的協(xié)調(diào)、溝通。

第十五條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后 日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第 項(xiàng)處理：

1.買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起　 日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，并按已付房?jī)r(jià)款的 　 ％賠償買受人損失。

2.買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的 　 ％向買受人支付違約金。

3

「釋義 出賣人提交辦理產(chǎn)權(quán)證所需材料的時(shí)限和違約責(zé)任。

向房產(chǎn)主管機(jī)關(guān)申辦產(chǎn)權(quán)過戶登記（俗稱辦產(chǎn)權(quán)）是買賣雙方共同的義務(wù)，需要雙方各自提供相應(yīng)材料，協(xié)調(diào)配合。出賣人應(yīng)提供的證件有：1、資質(zhì)證明2、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照3、國(guó)有土地使用證或政府征地批文、征地協(xié)議書及土地出讓金己金額繳納的憑證4、計(jì)委立項(xiàng)批文、年度投資計(jì)劃5、投資許可證（1991年4月16日以后需提供）6、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、征地紅線圖7、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及紅線圖、建筑施工許可證8、商品房預(yù)售許可證9、竣工驗(yàn)收合格證書及竣工平面圖。買受人需提供的證件有：1、購(gòu)房發(fā)票2、商品房買賣合同、3、身份證復(fù)印件、4、單位購(gòu)買商品房還需提供主管部門批文及投資許可證（1991年4月16日起）

「常見問題 需要注意的是本條約定的限并非買受人最終拿到產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間，而僅僅是“出賣人提交辦理產(chǎn)權(quán)證所需材料的時(shí)限”。很多買受人對(duì)此有錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。

「對(duì)策 建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。建議買賣雙方按該條款約定。

十六條 保修責(zé)任買受人購(gòu)買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。

買受人購(gòu)買的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。

在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由購(gòu)買人承擔(dān)。

「釋義 本條是關(guān)于標(biāo)的房產(chǎn)各部位保修期限的約定。具體的保修責(zé)任以《住宅質(zhì)量保證書》〉的內(nèi)容為準(zhǔn)。《住宅質(zhì)量保證書》規(guī)定：正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年； 門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個(gè)月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關(guān)6個(gè)月；他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。

「常見問題 商品房質(zhì)量問題是商品房投訴和糾紛的熱點(diǎn)。部分開發(fā)商售后服務(wù)意識(shí)淡薄。

「對(duì)策 目前，有些開發(fā)商本著對(duì)客戶負(fù)責(zé)的態(tài)度，也為了樹立良好的企業(yè)形象，非常重視商品房交付后的保修、維護(hù)工作，并且成立了專門負(fù)責(zé)該項(xiàng)工作的“售后服務(wù)”部門。這些都是非常有益的嘗試。

第十七條 雙方可以就下列事項(xiàng)約定：

1. 該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)2. 該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)3. 該商品房所在樓宇的命名權(quán)4. 該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)5. 6.

「釋義 關(guān)于標(biāo)的房產(chǎn)的屋面、外墻面使用權(quán)以及所在樓宇、小區(qū)的命名權(quán)歸屬。在原《商品房銷售合同范本》（gf-95-1701）中，沒有這方面的內(nèi)容。隨著社會(huì)的發(fā)展，商品房除了滿足買方居住使用的主要功能外，又被賦予了若干附加功能。最常見的如在屋面或外墻廣告或商業(yè)招牌等。小區(qū)或樓宇的名稱由于往往和開發(fā)商的名稱密切相聯(lián)，因而在一定程度上承載和影響了企業(yè)的無形資產(chǎn)。這些都是促使本條產(chǎn)生的客觀原因。

「常見問題 絕大多數(shù)購(gòu)房者尤其是個(gè)人，不了解本條的確切含義。因此，開發(fā)商一般都毫不含糊的將本條的幾項(xiàng)權(quán)利“約定”為歸出賣人所有。且不容更改。這種做法并不合理。

「對(duì)策 首先，作為一個(gè)負(fù)責(zé)任的開發(fā)商應(yīng)將該條的確切含義以及可能設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)利益向客戶解釋清楚。

其次，該條款中“樓宇、小區(qū)的命名權(quán)”由于涉及開發(fā)商的整體規(guī)劃，由開發(fā)商保留該權(quán)利比較合

理。但是，標(biāo)的房產(chǎn)的外墻面本身就是房屋的一部分，其所有權(quán)自然應(yīng)當(dāng)歸于買方，開發(fā)商品情形規(guī)定為“歸出賣人”有違公平原則。而“樓宇屋面”就是俗稱的房頂，如果標(biāo)的房產(chǎn)不在頂層，這條根本無需約定，如果在頂層，也應(yīng)歸買方所有（否則，買了房子但對(duì)房頂沒有使用權(quán)豈不是笑話）。

當(dāng)然，買受人在行使對(duì)外墻面和屋面的使用權(quán)時(shí)，也應(yīng)當(dāng)以不損害所在建筑的整體利益為限，并要遵守政府規(guī)劃管理。

第十八條 買受人的房屋僅作

使用，買受人使用期間不得擅自改變?cè)撋唐贩康慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。

出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。

「釋義 本條規(guī)定包含兩方面的內(nèi)容，一方面是標(biāo)的房產(chǎn)的用途及買方使用標(biāo)的房產(chǎn)時(shí)的權(quán)利限制。用途一般可分為住宅、辦公、商住等，應(yīng)當(dāng)與主管部門批準(zhǔn)的用途一致。買受人不得擅自進(jìn)行可能危及標(biāo)的房屋和所在建筑安全的作業(yè)。

另一方面是有關(guān)買受人對(duì)建筑物公用部分所享有的權(quán)和承擔(dān)的義務(wù)的規(guī)定。權(quán)利主要體現(xiàn)為合理使用和排除他人妨礙，義務(wù)只要體現(xiàn)為分擔(dān)物業(yè)管理等方面的費(fèi)用。

「常見問題及對(duì)策 本條第二方面的規(guī)定隱約體現(xiàn)了民法中關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的理論。由于我國(guó)現(xiàn)行民事法律中沒有關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，《物權(quán)法》草稿中雖然已經(jīng)彌補(bǔ)了這一缺陷，但在物權(quán)法出臺(tái)之前，現(xiàn)實(shí)生活中涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)的爭(zhēng)議已經(jīng)屢見不鮮。因此在商品房買賣合同中對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的部分內(nèi)容做出規(guī)定，雖然在理論上不甚合理，但有助于解決現(xiàn)實(shí)問題。

第十九條 爭(zhēng)議解決方式：

因履行本合同發(fā)生的一切爭(zhēng)議，由當(dāng)事人雙方協(xié)商或調(diào)解解決，協(xié)商調(diào)解不成，從以下兩種方式中選擇一種（在所選項(xiàng)下打？，如選擇仲裁方式，請(qǐng)注明具體仲裁委員會(huì)）：

1.提交

仲裁委員會(huì)仲裁。（　 ）

2.依法向人民法院起訴。（　 ）

「釋義：爭(zhēng)議解決途徑。對(duì)于法院起訴，絕大多數(shù)買受人來講比較熟悉。但是對(duì)于仲裁還有很多人不了解。仲裁之于訴訟，有以下幾個(gè)特點(diǎn)：1、當(dāng)事人有權(quán)選擇處理爭(zhēng)議的仲裁機(jī)構(gòu)和仲裁員；2、仲裁實(shí)行一裁終局制；3、仲裁一般不公開進(jìn)行。4、方便、快捷。4、仲裁機(jī)構(gòu)本身沒有強(qiáng)制執(zhí)行機(jī)構(gòu)，當(dāng)事人不自動(dòng)履行裁決的，由法院強(qiáng)制執(zhí)行。

「常見問題當(dāng)事人選擇仲裁時(shí)，經(jīng)常出現(xiàn)不規(guī)范的約定。

「對(duì)策 選擇仲裁處理，必須明確、規(guī)范寫明所選仲裁機(jī)構(gòu)的名稱。

第二十條 本合同未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議：

第二十一條 合同附件及補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

第二十二條 本合同連同附件共

頁(yè)，雙方各執(zhí) 份。送 份，具有同等法律效力。

「釋義 第二條至第二十三條是關(guān)于合同附件和補(bǔ)充合同的約定。附加包括房屋平面圖、公用部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e構(gòu)成說明、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)三項(xiàng)。補(bǔ)充合同的內(nèi)容，雙方可根據(jù)標(biāo)的房產(chǎn)的具體情況做出約定。

「常見問題 補(bǔ)充合同內(nèi)容與范本約定不一致，附件制作不規(guī)范。

「對(duì)策 補(bǔ)充合同的內(nèi)容與范本不一致的，如果補(bǔ)充合同違反了法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，該補(bǔ)充條款無效；如果補(bǔ)充合同有效，也應(yīng)當(dāng)將合同范本的二十一條刪除，并注明以補(bǔ)充合同為準(zhǔn)。

附件可以采取直接在范本的相應(yīng)位置書寫的方式也可以采用粘貼相應(yīng)內(nèi)容的方式（平面圖一般采取粘貼方式），無論采取何種方式都應(yīng)注意在附件上由雙方當(dāng)事人簽字或蓋章。

第二十三條 本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。

第二十四條 商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向 申請(qǐng)登記備案。

「釋義：合同的生效及備案。商品房買賣合同理論上屬于諾成性合同。向主管部門備案不是合同生效的要件，只是行政管理的一種措施。