導語：如何才能寫好一篇建筑公司市場分析，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

被告：甘肅省嘉峪關市稅務局。法定代表人：潘通仁，局長。

1987年6月5日，陜西省長安縣細柳建筑工程公司駐嘉峪關分公司（以下簡稱分公司）與嘉峪關市長城維修辦公室（以下簡稱長城辦）簽訂了承包城樓仿建工程合同。總造價為528322.37元。同月8日，分公司沿用以往長城辦包工的辦法，使用自購收據，從長城辦領取了19萬元備料款，遂即開始施工。不久，長城辦負責人通知分公司，已與嘉峪關鄉財稅所稽征員肖學寫談妥，待工程峻工后，一次性繳清稅款。分公司接到長城辦的這個通知后，自1987年7月16日起至1988年1月16日，使用自購收據，共領取工程進度款6筆，總計213640元。長城辦對此均以暫付款列帳支出。1987年12月16日，嘉峪關市稅務局（以下簡稱市稅務局）發出通告，要求全市各單位和個體戶，從1988年1月1日起，一律使用套印“甘肅省嘉峪關市稅務局發票監制章”的新發票。1988年3月25日，分公司經理姚華民根據市稅務局通告的要求，到嘉峪關鄉財稅所購買統一發貨票時，因經辦人肖學軍不在，由代辦人張某借給。同月29日，分公司歸還剩余發票時，在張某家適遇肖學軍。肖為分公司辦理了稅務注冊登記，并賣給統一發貨票一本。同年6月下旬，市稅務局檢查了長城辦帳目。7月7日，該局局務會議決定分公司補繳欠稅款，分公司即于次日到鄉財稅所繳清了所欠稅款29153.65元。同年10月20日至23日，市稅務局派檢查組又檢查了分公司的帳目。經查，分公司已領工程進度款數與長城辦暫付款數相符；同時也發現分公司使用白條記帳，總計付款5294.91元。1988年11月12日，市稅務局對分公司作出“稅務違章處理決定”：一、分公司未按規定申報辦理稅務注冊登記，依據《中華人民共和國稅收征收管理暫行條例》第三十六條之規定，處以罰款2000元；二、分公司使用自購收據領取工程進度款，依據《全國發票管理暫行辦法》第十七條第一款之規定，處以罰款2000元；三、使用白條記帳付款，視為購自臨時經營者，依據《甘肅省發票管理實施辦法》第十二條第二款之規定，以8％的稅率計算，由分公司補繳臨時經營營業稅423.59元，附征城市維護建設稅29.65元，教育費附加4.23元；四、截止1988年1月16日，分公司領取的工程進度款213640元，因長期隱瞞未向稅務機關申報，屬于偷稅，依據《中華人民共和國稅收征收管理暫行條例》第三十七條第三款之規定，以所偷稅款6409.20元的三倍處以罰款19227.60元；對附征的城市維護建設稅、教育稅附加從寬處理，免于罰款；對偷稅的直接責任人姚華民處以罰款800元。分公司及分公司經理姚華民接到上述處理決定后，立即從其住所地發電報給市稅務局，對處理決定中的一、二、四項表示不服，在繳清稅款、罰款后，于1988年12月4日將復議申請書郵寄市稅務局。市稅務局于12月15日將復議申請書轉寄甘肅省稅務局（以下簡稱省稅務局）。省稅務局立案進行復議，曾函告分公司“耐心等待”結果。此后，分公司多次催促，直到1990年11月2日，省稅務局才正式答復分公司：“有關案件的具體事宜，請與嘉峪關市稅務局聯系”。而市稅務局則表示：“無法函告”。分公司無奈，遂依據《中華人民共和國行政訴訟法》之規定，于1990年11月10日向嘉峪關市人民法院提起訴訟。原告分公司訴稱：1987年6月同長城辦簽訂了嘉峪關城樓復原工程建筑合同，隨即施工。關于納稅問題，當時長城辦負責人高鳳山、呂志標等人和嘉峪關鄉稅務所稽證員肖學軍等人議定：“施工隊按合同領取材料費、生活費、進度款時，先開收據，竣工決算時開一張總的稅務發票，一次交清稅款?！蓖?月，肖學軍還特意到工地，再次告訴，待竣工后一次納稅。因而公司及其他施工單位在施工后十個月內都沒向稅務機關辦理稅務注冊登記、納稅申報、購買稅款發票和繳納稅款。與此同時，嘉峪關市、鄉兩級稅務機關也從來沒有找公司核定過納稅期限和稅額，也沒有催要過稅款。1988年6月7日，長城辦通知所屬施工單位“今后每領一次款繳一次稅”，我公司負責人姚華民即于次日一次補繳了以前所有的未繳稅款，還超繳了部分稅款。所以，在納稅問題上不存在有意隱瞞不納或弄虛作假的偷稅問題。因此，要求法院撤銷被告市稅務局“稅務違章處理決定”中的第一項、第二項和第四項。被告市稅務局答辯稱：分公司從1987年6月至1988年3月29日，長達10個月未申請辦理稅務注冊登記、使用非法發票、用白條記帳、未按規定履行納稅申報、隱瞞收入等稅務違章問題，事實清楚，證據確實，定性無誤，處理程序合法，處理決定正確，適用法規適當，且其訴訟已超過時效，市人民法院應予駁回，不予受理。

「審判嘉峪關市人民法院審理認為：“原告分公司未按規定依法向嘉峪關鄉稅務所申報辦理稅務注冊登記，使用自購的收據，違反了《中華人民共和國稅收征收管理暫行條例》第七條以及有關規章的規定，被告對原告稅務違章處理決定中第一項、第二項認定的事實清楚，證據充分，適用法規基本正確。原告在納稅方式改變之前，未依法納稅，顯系違法。但原告未依法納稅，是由于嘉峪關鄉稅務所工作人員與長城辦負責人所達成的待工程竣工后一次性納稅協議所致，究其責任，不在原告，且原告主觀上無偷稅的故意，客觀上無欺騙、隱瞞逃避納稅的行為，故被告市稅務局在處理決定中第四項認定原告偷稅，證據不足，適用法規錯誤，處罰不當。依據《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第一項和第二項第（一）目、第（二）目之規定，于1990年12月27日作出判決，維持市稅務局所作的”稅務違章處理決定“第一項、第二項，撤銷第四項。同時判決市稅務局于判決發生法律效力后一個月內，將以偷稅所罰之款退還分公司和姚華民。嘉峪關市稅務局不服一審判決，以”分公司長達10個月之久未申請稅務登記，使用自購收據多次領取工程進度款，目的在于逃避監督，其行為屬故意，以偷稅論處符合稅法規定“為理由，向甘肅省高級人民法院提出上訴。分公司辯稱，未及時納稅，是因長城辦與嘉峪關鄉財稅所有峻工后一次性繳納的口頭協議所致，以偷稅定性，不能成立。甘肅省高級人民法院受理此案后，依法組成了合議庭，經公開審理認為：分公司在承包嘉峪關城樓仿建工程后的一段時間內，未向當地稅務機關申請辦理稅務注冊登記，又使用自購收據領取工程進度款，其行為均違反了稅收法規，原判維持市稅務局”稅務違章處理決定“第一項、第二項是正確的。分公司從長城辦領取的工程進度款，應視為其營業收入，未按規定申報納稅，確屬違法。但長城辦確曾向各施工單位通知過其與嘉峪關鄉財稅所商議了一次性納稅問題，且施工合同中明確規定承包方必須服從發包方的領導，故長城辦對此是有責任的；同時，分公司在市稅務局追查前已辦理了稅務注冊登記，開始使用統一發貨票，及時繳清了稅款，并無弄虛作假、欺騙隱瞞等行為，故以偷稅論處欠妥。原判撤銷市稅務局”稅務違章處理決定“第四項亦無不當。據此，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條之規定，于1991年4月19日作出判決：駁回上訴，維持原判。

「評析

篇2

關鍵詞：建筑經濟管理 管理信息系統 系統應用

在科學技術日新月異的今天，信息知識對于生產力、競爭力和經濟成就來說起著關鍵作用。在這一發展趨勢下，建筑經濟管理的重要工作就落在了信息技術的利用上。而建筑經濟管理信息系統的完善則是信息技術應用得有力保障。

一、建筑經濟管理信息系統

管理信息系統在國外專指以電子計算機網絡為基礎的自動化數據處理系統。而一般來說，管理信息系統的作用是為管理生產提供有用的信息以方便發揮管理職能。因此可以看出，建筑經濟管理信息系統是以電子計算機網絡為基礎的，為建筑經濟管理提供信息的系統。管理信息系統在具體的工作形式上表現為通過相關管理信息的輸入，來得到管理人員需要的有用信息，這樣一個系統得應用能幫助管理人員進行管理和決策。因此在信息管理系統的應用過程中，相關的管理工作人員并不需要和涉及相關工作的具體事物有任何接觸，而只要掌握信息數據。

建筑經濟管理信息系統的組成元素一般包括信息源、接收輸入系統、信息處理系統——信息加工存貯和輸出系統、信息控制系統等方面。

二、建筑經濟管理信息系統的作用表現

1.信息準備和信息提供的統一：一般情況下，信息的準備和提供之間會存在一定的誤差，而通過建筑經濟管理信息系統來分析準確數據則能排除矛盾數據。

2.數據分析起到的預測效果：不斷變化的市場供求關系往往對企業產能造成一定程度的影響，而這一預測分析通過數據化的體現更為科學，也更為準確，對于企業單位對自身生產和發展做出正確的決策十分關鍵。

3.管理決策的數據化提供：除了對未來的預測之外，在企業進行當中的決策和管理來說，更為詳實的數據化分析和不斷調整的戰略部署也十分重要，而建筑經濟管理信息系統最喜愛這方面準確快速的分析能力能夠為企業發展的各個管理環節提供保證。完整的、及時地供給用在管理和決策過程中的數據。

4.成本和效益的合理測算：生產和供給是最簡單的市場行為，而這其中包括的產品供給方向、外在因素的影響等都會給企業成本以及收益帶來很多不確定性，因此“關鍵因素”影響在數據化的分析下更能表現出合理性，為企業生產降低風險，合理化的進行資源生產配比。以最低的費用提供最佳的速度、可靠性高的經濟效益。

三、建筑經濟管理信息系統的應用現狀分析

在建筑經濟管理信息系統的應用當中，需要企業對相關系統的工作原理有充分的認識，從而達到理念上的信任，而就目前國內企業來說，建筑經濟管理信息系統的應用還并不十分完善，而影響其普及和完善的因素主要有以下幾點：

1.傳統決策影響因素：在傳統企業的市場分析和決策當中，認為因素仍占據主導地位，由此導致建筑經濟管理信息系統在應用中的重要性表現不強，而且數據分析本身的客觀性也和認為分析的主觀性形成一定的偏差，在數據體現上并不完全一致，國內企業還不能完全理解和接受這樣的形式。

2.信息源的匱乏，建筑經濟管理信息系統簡化下來，包括信息輸入、信息處理和信息輸出三方面，而輸入信息的準確和詳實對于系統運作的結果起著十分關鍵的作用。但國內企業在數據信息的搜集方面并不十分注重，這和企業的傳統發展路線有關。信息收集整理工作的不完備讓整個建筑經濟管理信息系統的運轉缺乏客觀條件的支撐。

3.計算機技術的合理運用缺乏：這方面的落后并不體現在計算機應用方面，而是和企業以及相關市場相配套的系統軟件的缺乏，由于整個建筑經濟管理系統需要有強大而復雜的數據分析作為基礎，因此簡單的分析軟件并不能切實的幫助企業面對更新變化迅速的市場競爭和內部管理。因此，在建筑經濟管理信息系統的應用上，國內企業并不能感受到其突出的效果。

四、建筑經濟管理信息系統的應用

建筑經濟管理信息系統的應用主要表現在企業的正常運營當中，涉及市場分析、產能決策和營銷推廣等方面，這些方面在傳統的企業經濟信息管理當中屬于人工配合計算機完成，由于多部門獨立負責，在效率和影響因素的考慮方面都有不小的局限性，因此系統化仍然是應用得關鍵。

1.管理子系統的建立：該系統的建立應該包括輸入、輸出和處理三部分。輸入部分是整個系統的基礎所在，主要負責為系統原始資料數據，輸入部分所提供的數據量和詳實直接影響著處理結果的準確性。

2.生產銷售環節的決策應用：在某一階段的公司銷售運作當中，材料、人工以及公司運營成本，盈利模式風險、利潤等因素之間的關系通常都不會表現為表面關聯那么簡單，其中的風險因素和純利潤計算方式一般都受更為隱形的條件影響，因此建筑經濟管理信息系統的處理有助于企業在相關環節的分析處理時納入更多的影響因素，同時在相關處理過程中，企業數據庫的完備十分重要，這直接影響著整個系統處理結果的精確率。

3.共享資源的成本利潤分析：在企業的生產銷售當中，很多資源是共享的，而企業在這些共享資源當中所承擔的成本和所能獲取的利潤往往是浮動的。在某一階段的生產銷售環節一旦觸及這些共享資源，關于成本和利潤的核算就更為復雜，在這些時候，建筑經濟管理信息系統所能發揮的作用就更為明顯了。當然，在數據詳實的情況下，使用人工數據分析的方法也能夠完成相關數據處理，但這明顯是復雜了不少，況且在多變的市場環境下，相關數據不但存在隱性的變化，也存在著時間流動中的實時浮動，因此在第一時間完成數據處理是十分關鍵的。建筑經濟管理信息系統在企業的計劃決策中應用意義可見一斑。

建筑經濟管理信息系統能夠簡化企業在運作決策過程中的環節，同時在簡化的同時更為科學有效的保證其分析效果。在越發突出的市場競爭中，準確科學的數據化管理對于企業更快、更準的進行商業決策來說是十分必要的，而建筑經濟管理信息系統的優勢也能在這樣的市場環境下表現得越來越突出，其應用意義十分重大。

參考文獻：

[1]左濤，王道平.企業信息化效益的多階段評價[J].科技和產業.2005（11）

[2]梁淑明.現代制造企業質量成本管理系統研究[D].重慶大學.2006.

篇3

1、前言-----本次市調的背景、動機、運用手段、目的等；

2、市場分析------ （1）當前市場分析（開發總量、竣工總量、積壓總量）

（2）區域市場分析（銷售價格、成交情況）

3、近期房地產的有關政策、法規、金融形勢

4、競爭個案項目調查與分析

5、消費者分析：

（1）購買者地域分布；

（2）購買者動機

（3）功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設施、價格、付款方式）

（4）購買時機、季節性

（5）購買反應（價格、規劃、地點等）

（6）購買頻度

6、結論

二、項目環境調研

1、 地塊狀況：

（1）位置

（2）面積

（3）地形

（4）地貌

（5）性質

2、地塊本身的優劣勢

3、地塊周圍景觀 （前后左右，遠近景，人文景觀，綜述）

4、環境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）

5、地塊周圍的交通條件（環鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）

6、公共配套設施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學校、醫院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店）

7、地塊地理條件的強弱勢分析（SWOT坐標圖、綜合分析）

三、項目投資分析

1、 投資環境分析 （1）當前經濟環境，銀行利息、金融政策。

（2）房地產的政策法規

（3）目標城市的房地產供求現狀及走勢（價格、成本、效益）現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）

2、土地建筑功能選擇（見下圖表）

3、現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）

4、土地延展價值分析判斷（十種因素）

5、成本敏感性分析 （1）容積率

（2）資金投入

（3）邊際成本利潤

6、投入產出分析

（1）成本與售價模擬表

（2）股東回報率

7、同類項目成敗的市場因素分析

四、營銷策劃

（一）市場調查

1、項目特性分析（優劣勢判斷，在同類物業中的地位排序）

2、建筑規模與風格

3、建筑布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等）

4、裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊）

5、功能配置（游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）

6、物業管理（是自己管理還是委托他人管理、收費水平、管理內容等）

7、發展商背景（實力、以往業績、信譽、員工素質）

8、結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整）

（二）、 目標客戶分析

1、經濟背景

? 經濟實力

? 行業特征…… 公司（實力、規模、經營管理、模式、承受租金、面積、行業）家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景 ：推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式、

（三）、 價格定位

1、理論價格（達到銷售目標）

2、成交價格

3、租金價格

4、價格策略

（四）、入市時機、入市姿態

（五）、廣告策略

1、廣告的階段性劃分

2、階段性的廣告主題

3、階段性的廣告創意表現

4、廣告效果監控

（六）、媒介策略

1、媒介選擇

2、軟性新聞主題

3、媒介組合

4、投放頻率

5、費用估算

（七）、推廣費用

1、現場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）

2、印刷品（銷售文件、售樓書等）

3、媒介投放

五、概念設計

1、小區的規劃布局和空間組織

2、小區容積率的敏感性分析

3、小區道路系統布局（人流、車流）

4、小區公共配套布局安排（學校、會所、購物等）

5、小區建筑風格的形式及運用示意6、小區建筑外立面色彩的確定及示意

7、小區戶型比例的搭配關系

8、小區經典戶型的功能判斷及其面積劃分

9、小區環境綠化概念原則

10、小區環藝小品主題風格確定及示意

六、識別系統

（一）核心部分

1、名稱

2、標志

3、標準色

4、標準字體

（二）運用部分

1、現場

?工地圍板?彩旗?掛幅?歡迎牌

2、營銷中心

?形象墻?門楣標牌?指示牌?展板規范?胸卡?工作牌?臺面標牌

3、工地辦公室

?經理辦公室?工程部?保安部? 財務部

4、功能標牌

?請勿吸煙?防火、防電危險?配電房?火警119?消防通道?監控室

萬科地產項目營銷策劃內容提示

一、“萬科地產”品牌定位

在對同類競爭樓盤進行調研走訪的前提下，進行項目的特性分析，從而確定“萬科地產”的品牌定位。項目特性分析即是將自身的優點和缺點都一清二楚地挖掘出來，目的是確立本項目在所處地段和同類物業中的地位。徹底清楚本項目的真實面目后，在推廣時就會知道哪些該突出，哪些需要規避，以最佳姿態展現在目標客戶面前?！叭f科地產”項目特性分析包括以下內容：

1、建筑規模與風格；

2、建筑布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等）；

3、裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊）；

4、功能配置（游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）；

5、物業管理（收費水平、管理內容等）；

6、發展商背景（實力、以往業績、信譽、員工素質）；

7、結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整）。

二、主力客戶群定位及其特征描述

“物以類聚，人以群分”。針對“萬科地產”各項目的土地環境價值，分析和判斷主力客戶群是今后項目營銷推廣的前提，通過研究購買者的職業、收入家庭結構、教育背景等方面情況，可對“萬科地產”主力客戶群的特征進行判斷和描述；圍繞主力客戶群的定位，今后本項目的形象宣傳、價格定位和推廣手法都必須針對這群人，取得它們的認同，避免功能、信息的相互干擾。

萬科地產以往的客戶資源是我們最好的財富。建議認真疏理萬科地產客戶檔案資料，從中找出主力客戶群的客戶信息，以便明確制定今后營銷推廣策略。

三、 價格定位

1、理論價格（達到銷售目標）

2、實際價格（在預期內順利達到銷售目標的成交價格）

3、租金價格（最能反映商品房實際售價的價格）

4、價格策略

四、入市時機

入市時機并非指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場狀況來決定什么時候進入市場，是賣樓花還是賣現樓，是建到正負零還是等到封頂再賣，是搶到競爭對手前開賣還是等人家賣完了再說，所謂時機成不成熟即此之謂。

五、 廣告策略

1、廣告的階段性劃分（準備期、導入期、推廣期、成熟期、鞏固期）

2、階段性的廣告主題

3、階段性的廣告創意表現

4、廣告效果監控

六、 媒介策略

1、媒介組合

2、軟性新聞主題

3、投放頻率

4、費用估算

七、推廣費用

1、現場包裝（VI設計、營銷中心、示范單位、圍板等）

篇4

朱英

身份證號碼

性 別

女

年 齡

28歲

政治面貌

共青團員

婚姻狀況

未婚

視 力 狀 況

正常

身高(厘米)

163cm

體重(公斤)

46 kg

民 族

漢族

戶口所在地

南昌市(含區市縣)

技術職稱

最 高 學 歷

大專

現居住地

南昌市(含區市縣)

畢業時間

2007

求 職 狀 態

目前正在找工作

電話、手機

EMAIL

個人主頁

地 址

南昌市陽明路332號

郵編

330006

受教

育及

培訓

狀況

2005年9 月 至 2008年7月

江西理工大學

工商企業管理 大專

專業描述：

工商管理專業主要以培養學生管理才能和經濟知識，其涵蓋了經濟管理、經濟活動、經濟理論等與企業密切相關的各種經濟活動，例如：管理學、會計學、市場營銷學、公司法、證券學、計算機、公文概論等學科都對學生參加社會工作，尤其是與經濟密切相關的工作做好了充分的理論支持。

2006年9 月 至 2007年9月

江西理工大學

人力資源管理 大專

專業描述：

在學校專門開設的人力資源管理培訓班學習為期一年,取得助理人力資源管理師資格證.

工

作

經

驗

摘

要

任職公司名稱: 天睿置業有限公司 。

2008年2 月 至 2009年7月

行政人事文員市場分析

工作職責和業績:

人事：招聘信息、面試、辦理入職、職前引導、合同簽訂、離職交接等事項；行政：考勤管理、辦公用品管理及采購、來客接待等；市場分析：參與房地產公司市場研究分析，制作周報、月報、季報三檔市場分析報告。（助理人力資源管理師3級）

任職公司名稱: 漢邦品牌 。

2009年9 月 至 2012年11月

文案 AE

工作職責和業績:

人事：招聘信息、面試、辦理入職、職前引導、合同簽訂、離職交接等事項；行政：考勤管理、辦公用品管理及采購、來客接待等；AE：負責和客戶對接，并創作樓書、折頁、海報等的文案，企業畫冊、折頁、廣告語、LOGO釋義等。。（助理人力資源管理師3級）

求職意向

現從事行業：

廣告/營銷/公關

現從事職業：

廣告

現職位級別：

中級職位（兩年以上工作經驗）

期望月薪：

面議

目前月薪：

2000-3000元

可到崗時間：

一周以內

期望工作性質：

全職

欲工作地區：

南昌市(含區市縣)、未提供、未提供

欲從事行業：

建筑工程/房地產/建材、廣告/營銷/公關

欲從事職業：

銷售/顧問類、業務拓展主管/經理、公關/媒介助理

技能特長

2007年參加工作以來，在工作的3年里，得到直屬領導的贊賞，工作態度認真、嚴謹，崇尚完整和完美的工作結果。

外語水平

第一外語:英語 中級

第二外語:其它外語 一般

興趣愛好

文藝 讀書 寫作 交際

自我簡評

篇5

一、問題的提出

近幾年，中國房地產業快速發展，房地產開發投資額與年俱增，基本上都高于同期全社會固定資產總投資的增速，房地產已經成為推動國民經濟發展的重要產業。在房地產業迅速發展的過程中，房地產市場的競爭也日趨激烈，房地產開發商的成功不只取決于現在占有和使用資源的多少，更在于他們識別、創造、有效整合與利用資源的能力，從而規避風險。所以，房地產開發商在開發一個項目前應將市場基本狀況、國家政策、消費者選擇以及項目特點有機結合，以便把風險降到最低，這其中關鍵的一項就是做好項目定位。

二、房地產項目定位的概念

房地產項目定位的概念可以進行如下表述：房地產開發經營者經過研究市場前提、技術前提和資金投入狀況等一系列與房地產產品生產有關的前提條件，利用科學的方法，構思出房地產項目產品方案，從而在產品市場和目標客戶中確定與眾不同的價值地位。

三、房地產項目定位研究的主要內容

房地產定位一般包括：產品定位、客戶定位和形象定位三部分內容。

（一）產品定位。產品定位就是形成市場差異化產品，主要包括兩部分內容：一是研究房地產市場環境，從而確定市場需求的種類、形式、大小和趨勢，為產品定位提供市場基礎；二是研究產品構成要素和目標客戶消費使用過程，以便確定房地產項目形成過程中的外部和內部條件，分析產品構成的主要因素，形成市場差異化產品。

（二）客戶定位。客戶定位是確定房地產項目的目標消費群體和他們的特征?？蛻舳ㄎ恍枰芯肯M者的消費行為、消費動機以及消費方式，同時研究消費者自身的人格、觀念、所處的階層、環境、文化背景、偏好和生活方式等。

（三）形象定位。形象定位主要是找到該房地產項目所持有、不同于競爭對手、能進行概念化描述、能通過廣告表達并能為目標客戶所接受而產生共鳴的特征。形象定位需要研究房地產項目的市場表現形式，確定房地產項目從產品到商品的過程中的最佳表達方式。

四、房地產項目定位方法

房地產項目定位主要研究如何確定目標客戶群體和產品內容，是投資決策的重要因素。項目定位貫穿于市場研究、投資分析、產品規劃管理和銷售執行，是決定產品未來銷售好壞的關鍵因素。具體來說，主要有以下四種方法：

（一）房地產項目市場分析方法。房地產項目市場分析方法是指運用市場調查方法，對房地產項目市場環境進行數據搜索、歸納和整理，形成項目可能的產品定位方向，然后對數據進行競爭性分析，利用普通邏輯的排除、類比、補缺等方法形成項目的產品定位。可以通過實地調查、問卷訪問和座談會等多種方法進行市場調查。

（二）項目SWOT分析方法。SWOT是優勢、劣勢、機會和威脅的合稱，主要是對房地產項目內外部條件各方面進行綜合和概括，進而分析項目的優勢、劣勢、機會和威脅。其中，優勢和劣勢分析主要著眼于項目自身的實力及與競爭對手的比較，機會和威脅分析是關注外部環境的變化及對項目的可能影響。

（三）建筑策劃方法。房地產項目產品的核心集中體現在建筑環節，同時也是產品差異化競爭優勢的產生方式。建筑策劃方法就是抓住這一點，根據總體規劃的目標，從建筑學角度出發，依據相關經驗和規范，以實態調查為基礎，經過客觀分析，最終得出實現既定目標的方法。

（四）目標客戶需求定位法。目標客戶需求定位法是指房地產開發商在物業產品定位時，根據所選定目標市場的實際需求，開發建設出能滿足他們個性化需求的產品。比如，各種酒店的投資開發。

五、“西安高新區國家級軟件服務外包基地”實例分析

（一）項目概況。西安高新區木塔寨軟件外包基地項目所在地的南北主干道為唐延路，南臨城市交通干道――丈八東路，東接太白南路，交通網絡完善。項目周邊分布著眾多的醫療機構、教育機構、金融機構和商業配套，木塔寺遺址位于其間，項目周邊生活條件優越、人文景觀豐富。項目所在地域，近距離有高新區軟件園、信息產業基地、長安科技產業園、銀河科技園等大型科技產業基地和大唐電信、東盛集團、海星集團等知名科技企業，科技氛圍十分濃厚。

（二）市場分析。據賽迪顧問預測，到2010年中國軟件外包市場規模將達到70.28億美元，占全球軟件外包市場的8.4%，年均復合增長率為50.2%。毋庸置疑，軟件外包業務已經成為軟件行業發展的新增長點。IDC（國際數據資訊）預計，在2009年之前，軟件外包業將保持每年50%的高速增長。計世資訊的研究報告也顯示，在未來5年中，中國在IT與服務方面的投入將達到2.3萬億元人民幣。由此可見，軟件外包行業發展潛力巨大，在未來的幾年里需要大量的軟件外包基地來滿足軟件外包行業發展的需要。

西安高新區成立于1991年3月，是經國務院批準設立的國家級高新技術產業開發區，現已完成開發配套35km2。自1994年以來，各項綜合指標一直位居全國53個國家級高新區前列，多次被評為全國先進高新區。1997年率先加入APEC科技工業園區組織；2001年被列為“十五”期間國家重點建設的五個國家示范高新區之一；2002年12月被聯合國工業發展組織考察認定為六個“中國最具活力的城市和地區”之一；2004年通過了ISO14000驗收，成為國家環保示范區；2005年成為全國首家高新技術產業標準化示范區和國家知識產權保護示范園區。目前，正與北京、上海、深圳等地高新區一起，共同建設世界一流高科技園區。

西安高新區作為西安軟件服務外包產業示范區和引領區，在西安市委、市政府出臺了《關于促進軟件服務外包產業發展的扶持政策》后，也及時出臺了《西安高新區促進軟件服務外包產業發展扶持政策》，表明了西安高新區對發展軟件服務外包產業的決心。

綜上所述，高新區以其重要的地理位置、良好的軟件外包市場投資環境和優惠的產業政策，將依然是眾多軟件外包及相關行業投資商的青睞之地。

（三）定位分析。結合市場調研，主要從SWOT（優勢、劣勢、機會和威脅）四個方面對該項目進行分析：

1、優勢分析。（1）高新區經濟高速發展；（2）項目區位優勢；（3）投資商資源優勢；（4）科技氛圍濃厚；（5）西安高新區市政基礎設施和公建配套不斷完善。

2、劣勢分析。（1）相比其他區域，該項目所在位置現有公交線路覆蓋不足；（2）涉及大量的拆遷、安置和補償，工作進展中將會遇到較大的阻力。

3、機會分析。本項目存在著以下發展機會：（1）高新區不斷發展壯大，被列為國家以及陜西重點開發對象，西安要通過自身的比較優勢以及積極營造出的產業環境，來確保成為全球軟件服務外包產業中的橋頭堡；（2）軟件行業持續發展，新成立的軟件公司不斷出現，對基地的需求強烈。

4、威脅分析。目前，很多城市的高新區以及西安本地的一些經濟開發區都在籌劃建設軟件園，投資者的選擇余地變大，如何吸引投資者進行投資將成為項目實施必須解決的一個問題。

（四）定位結論

1、產品定位。項目進行包含地上建筑物和建筑物的拆遷、安置、補償，以及上水、下水、電力、道路、燃氣、熱力、通信、場地平整等在內的“七通一平”基礎設施建設?；A設施建設完成后，將來定位于西安高新區軟件外包基地、辦公、住宅、商業、城市景觀為一體的城市高新科技開發綜合配套區。

篇6

房地產開發可行性研究報告

一、項目背景

1 、 項目名稱：居住小區(暫定名)

2、可行性研究報告的編制依據：

(1)《城市居住區規劃設計規范》

(2)《a市城市拆遷管理條例》

(3)《城市居住區公共服務設施設置規定》

(4)《住宅設計規范》

(5)《住宅建筑設計標準》

(6)《建筑工程交通設計及停車場設置標準》

(7)《城市道路綠化規劃及設計規范》

(8)《高層民用建筑設計防火規范》

3、項目概況

1 )地塊位置：該基地東起xx南至x路，西至x路、北至xx圍合區內土地面積約xx平方米，該地塊屬a市x類地段。

2 )建設規模與目標：

土地面積：

容積率：

開發周期：

土地價格： 元/畝(a市國有土地使用權掛牌出讓起價)

建筑面積(預計)：總建筑面積：

3 )周圍環境與設施

(1)步行約10 分鐘可至a市中心。

(2)西側為 市城市中心景點。

(3)東側為城市綠化帶，南側為廣場。

(4)西南靠近a市小學。

(5)北面為a市人民銀行。

4 、項目swot分析

優勢及機會

(1) 該項目地處a市最具發展潛力的地段，周邊環境在不久的將來是最佳的居住區域。

(2) a近幾年的經濟發展和市政建設步伐，使得該區域的房地產具有較大的升值空間。

(3) 東側 的成功開發，為該區域的房價定位提供了市場認可性。

(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。

(5) 拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。

(6) 該項目以毛地出讓，起價元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。

(7) 該項目規劃定位為a市第一個小高層住宅小區，我公司在b市開發小高層的經驗可以為之借鑒。

(8) 我公司與a市的政府及建設主管部門的良好公共關系背景，有利于我公司今后在當地的發展。

(9) 物業管理公司在a市的先行介入，為今后該項目的物業管理，具有一定的優勢互補的性。

(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們取得這次競價成功創造了一定的機會。

劣勢及威脅

(11) 拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關鍵。

(12) a市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。

(13) 市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。

(14) 外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。

(15) 規劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業的規劃能否通過，具有一定的不可確定性。

(16) 小高層的居住觀念的形成，物業管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。

(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。

(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。

(19) 拆遷的難度，使該項目的建設周期具有延期的可能。

(20) 周遍的生活配套設施及交通不夠完善。

二、市場分析

1 a市概況(參考)

a市位于

河南岸，面積

平方公里，人口 萬。

生態環境優良。境內有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區、國家級水禽濕地保護區。全市森林覆蓋率達56%，1996年和1997年被國家批準為國家生態經濟示范區和實施《中國21世紀議程》地方試點。

投資環境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網;水運以長江干流的重要港口——a港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設計吞吐能力達500萬噸，a港泥洲新港區一期工程已動工;通信已形成以數字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網絡。

項目所在區位于 江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經濟、文化中心。全區總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉、13個鎮、4個街道辦事處。城區人口12萬。

2 a市房地產住宅市場分析

a市房地產業從起步到發展，大致經歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產業處于萌芽狀態。1994年至1998年為第二階段，統代建行為逐步消失，商品房開發逐漸興起。

1999年至今為房地產業發展與規范階段。以城區南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區的成片開發為起點，掀起了城市建設新一輪。尤其是地改市后，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區人口、規模迅速擴張，城市建設與房地產開發兩者良性互動，房地產場進入有序發展時期。到目前為止，a市房地產業基本實現了創業任務，完成了原始積累。居民住房質量顯著改善，產業結構趨向合理，市場體系基本建立。

二oox年，a市房地產業主要特征表現在以下幾個方面：

表現之一：投資增幅大。房地產開發投資完成4.6億元，投資增幅達33.4%,占全市建設系統投資65%，占全市固定資產投資12.6%。

篇7

關鍵詞： 國有施工企業；人力資源開發

Abstract: with the deepening process of China's economic openness and marketization, has always been the main several super large state-owned construction enterprise monopoly market also not exception, poured into a large number of local state-owned enterprises, private enterprises, a slice of hope in the national large-scale infrastructure, the construction market competition increasingly incandescent. Market competition in the final analysis is the talent competition, who owns the talents, who can make full use of talents, who are likely to win in market competition. Can say, human resources development working relationship with the birth and death of the enterprise, is the motive force of enterprise development.

Keywords: state-owned construction enterprises; Human resources development.

中圖分類號：D035.2文獻標識碼：A文章編號：2095-2104(2013)

引言

建筑業一直是中國國民經濟的支柱產業，建筑行業從業人數所占的比重也一直高舉各行業榜首。在本文中，筆者作為中國中鐵旗下的一名人力資源工作者，通過分析國有企業人力資源管理存在的普遍性問題，對如何搞好國有建筑施工企業人力資源的開發進行論述。

正文

一 國有建筑施工企業人力資源的特點 （一）基層組織機構的臨時性。建筑產品不同于制造業由機器直接批量生產的產品，建筑產品是單件性產品，每件產品的生產環境和條件各不相同，需要單獨設計施工，是在特定場所和時間內進行的資源配置和施工組織。它因產品的開發的而建立，完工而撤銷。

（二）人員的流動性。建筑施工企業是以工程項目為對象進行生產要素配置，它的特點是產品固定而生產流動。建筑產品的生產者不斷流動主要體現在三方面：一、隨項目部的組建、撤銷而流動；二在不同工序施工期間的人員變動；三、在工程開工、施工、完工收尾期間的人員增減。

（三）人力資源結構的復雜性。在大部分建筑施工企業中，有實踐操作能力高但學歷低的老工人，也有高學歷但缺乏工作經驗的高校畢業生，還有部分建筑施工企業引進的專家型的管理和技術人員。正是這些不同層次的人才擁有的不同特點和不同的價值目標構成了建筑施工企業人力資源系統的復雜性。

（四）人員配置的被動性。由于建筑產品具有很強的社會性，關系到公共利益和安全，建筑業是一個特許經營行業，國家通過立法進行管理。國家針對建筑行業的管理制度有市場準入和企業資質管理制度、工程質量責任制度、從業者個人執業資格認定制度，并對幾個關鍵崗位的設置及任職條件做了硬性規定，施工企業只有無條件遵守。

（五）缺乏合理的淘汰機制。國有施工企業的兩個突出問題是冗員過多與結構性矛盾并存。由于過去計劃經濟體制的影響，國有施工企業普遍缺乏合理的淘汰機制，導致一方面富余人員較多，勞動生產率較低，人工成本不堪重負。

二某國有施工企業概述

（一）公司概況

該企業是中央某直屬大型企業全資控股三級子公司，主要從事鐵路、公路、房屋建筑、市政公用設施、橋梁隧道、大型土石方、裝飾裝修、鋼結構、機電安裝、電力工程、建筑幕墻、體育場地、建筑智能化、房地產開發、工程檢測、多元經營等，實現營業額能力在30億元/年以上，是集基建建設、房地產開發、多元經營業務于一體的大型企業。

公司現有員工700余人，其中專業技術干部362人，占全司干部總數的70.8%，員工總數的46.5%。在現有362名專業技術干部隊伍中，高級職稱12人，中級職稱84人，初級職稱266人。一級建造師37人，二級建造師29人，注冊安全工程師6人。

（二）公司發展戰略

在最近幾年，公司迎來了國家出臺了4萬億投資基礎設施建設的刺激性措施等利好消息，也遭遇了國八條等日趨嚴厲的房地產調控措施?？傮w上來講，公司當前處于一個難得的成長機遇期，生產規模、營業收入都急劇增長。在當前和今后一段時期：一是要發揮資源優勢，將建筑施工主業重點向國家保障性安居工程、地震災區災后重建及大型基礎設施興建而衍生的遷建工程領域拓展，謹慎適度參與商品房領域施工；二是要密切關注市場動向，掌握好房地產開發節奏和投入；三是要拓展施工領域，加快進入和不斷擴大在鐵路、公路和市政等重大基礎設施建設領域份額；四是要進一步加快多元發展，尋求新的經濟增長點，做大做強多元產業，實現多支點立業的發展目標。

三 對策論述

（一）根據企業發展戰略目標，制定與之匹配的人力資源規劃。

企業戰略是企業在其內部優勢和劣勢以及外部的機會和威脅的組合情況下，為使自己保持或取得競爭優勢而制定的戰略。人力資源戰略是企業發展戰略的重要組成部分，是企業核心競爭力之一。它屬于專業戰略領域，而企業戰略則屬于總體戰略。二者的制定過程應該是同時的，沒有人力資源戰略的保障，企業的其它一切戰略都無從談起。

篇8

摘 要本文主要以陜西鐵投物流有限責任公司西安南站鐵路倉儲物流配送項目的具體情況出發，從項目選址、行業規劃、市場方案、財務分析、經濟效益等方面進行論述，力求建立布局合理、銜接順暢、能力充分、高效便捷的物流體系，從而為陜西發展乃至西部大開發做出應有的貢獻。

關鍵詞西安南站 鐵路 倉儲物流 配送項目 可行性

一、項目基本情況

（一）建設的必要性

1.本項目的建設符合國家的物流發展規劃。

2.本項目的建設符合陜西省及西安市物流發展規劃。

3.本項目的建設是發展綠色物流，建設可持續性社會的必然需要。

4.本項目的建設是滿足西安物流市場發展的需要。

綜上所述，陜西鐵投物流有限責任公司西安南站鐵路倉儲物流配送項目，是一項符合國家產業政策、符合西安市城市規劃、符合西安公路樞紐總體布局規劃、適應現代物流發展、有利于企業發展的重要建設項目，建設該項目具有充分的必要性和迫切性。

（二）建設內容

西安南站鐵路倉儲物流貨場運用現代物流技術、高新技術與電子商務相結合，建成一個具有一流設備、一流環境、一流服務的現代物流配送示范工程，主要建設內容是：配送物流貨場、信息交易中心、配送倉儲中心、綜合配套服務中心。

二、項目市場分析

（一）物流市場規模分析

西安地處東西兩大經濟區域接合部，也是隴海、蘭新經濟帶核心區，具有承東啟西、連接南北的重要樞紐作用，同時，西安又是我國中西部地區金融、商貿、信息、人才、科研、教育和旅游中心。由航空、公路、鐵路構成的綜合運輸網絡的基本建成，為西安和周邊地區經濟聯系發揮著重要的作用。西安經濟的持續發展和集散功能的不斷增強，產生了對現代物流的強烈需求。這種地域上強聚集和遠輻射的核心優勢，為西安南站鐵路倉儲物流貨場提供了強有力的市場保障。

（二）上、下游服務企業的協作意向

1.上游對接服務企業的協作意向。西安南站鐵路倉儲物流貨場與上游對接服務企業的合作主要以為滿足客戶對商品儲存和配送等物流服務為主。物流配送在從事對上游客戶對接服務的過程中，企業自身應專注于核心業務，通過自身核心業務的發展，能夠獲得更多的物流外包的機會，將外部的市場資源進行進一步的整合，從而獲得規模經濟的效益。

2.下游對接服務企業的協作意向。西安南站鐵路倉儲物流貨場與下游對接服務企業的合作主要以為服務企業提供配送業務為主。建立配送專線，形成以陜西境內為中心，輻射西北五省區的配送網絡。試驗表明，物流配送在主要依靠人力資源和公司信譽的情況下，表現出了良好的經濟效益，人均純利水平比傳統倉儲業翻一翻多，這充分證明了第三方物流增值服務的經濟效果。

3.周邊其他同類物流企業現狀。面對西安市物流業的蓬勃發展，可以說，陜西鐵投物流有限責任公司西安南站鐵路倉儲物流貨場是機遇與挑戰并存，既有良好的發展機會，又不可避免的會 與周邊其他同類物流企業出現在西安、陜西地區共同分割倉儲、配送物流服務市場的局面。

三、項目投融資方案

（一）融資方案

為了保證該項目順利實施，企業必須充分利用市場機制的優勢，通過各種有效途徑籌措資金并保證項目按期完工。本項目靜態測算投資總額為54925.82萬元，由建設單位將自行籌集資金約19925.82萬元，銀行貸款35000萬元。

（二）財務評價

1.計算依據及基本數據。

①國家關于建設項目資金申請投資估算編制方法。②建設工程費參照西安市2008年各類建筑設施單位面積綜合造價指標和硬化場地單位面積綜合造價指標。③設備購置費按照現行價格計算，設備安裝調試等費用按設備購置的5%計入。④項目建設管理部門頒發的建設工程造價費用組成、計算方法，及其他有關計算工程造價的文件。⑤其他費用按照陜西省工程建設其他費用定額《陜西省計劃委員會陜計設計（1999）091號文》計算。建設單位管理費按工程費用的2%計提；勘查設計費按工程費用的3.5%計提；工程監理費按工程費用的1.2%計提。⑥工程預備費按照土地使用權、建筑工程和設備投資的5%計提。

2.總成本費用。

①職工工資及公基金C1 C1=400×25000×10-4=1000（萬元）

②折舊費C2 C2=2350.16（萬元）

③管理費用C3 C3= R×5%=585.86 （萬元）

④輔助服務成本C4 此處取30萬元

⑤其它費用支出C5 C5= 344.44（萬元）

⑥建筑設施、設備與裝卸機械維修費C6 C6=235.02（萬元）

⑦攤銷費C7 此處取837.32萬元

3.基礎收入。

物流貨場建成后的收入主要有運輸收入、倉庫服務收入、裝卸搬運收入、物流服務收入、租賃收入等也構成收入的一部分。年營業收入估算如下：

①運輸收入R1 R1=58.77（萬元）

②倉儲收入R2 R2=5327.47（萬元）

③裝卸搬運收入R3 R3= 3000（萬元）

④物流服務收入R4 R4=466（萬元）

⑤租賃收入R5 R5=1175.88（萬元）

四、財務效益

經計算，本項目各項財務評價指標如下：

1.投資利潤率。本項目投資利潤率為18.60%。

2.投資利稅率。本項目投資利稅率為24.18%。

3.財力內部收益率（FIRR）。本項目全部投資內部收益率（FIRR）為18.98%（所得稅后）。

4.財務凈現值。本項目全部投資凈現值（FNPV，IC為8%）41709.17萬元（所得稅后）。

5.動態投資回收期。本項目動態投資回收期為7.14年。

篇9

[關鍵字]客家文化；地域特色化；特色旅游；綠色產業

Abstract: : Meizhou Hakka cultural base of the building on the development of industrial clusters of Hakka culture, enhance the cultural and industrial scale, intensive, professional level, to carry forward the fine cultural industries to explore the city cultural resources, the development characteristics of cultural industries, construction, Meizhou, characteristics and culture of the citysignificance. The concept design has made ​​some prominent geographical features of exploration, through the integration of Hakka culture, natural landscape, cultural landscape, and solve the base of the general character of outlook to create the integration of resources utilization, the coordination of the layout of the service facilities, so that the base functions more reasonable, more prominent geographical features.

Keywords: Hakka culture; geographical features of; special tourism; green industry

中圖分類號：TU982 文獻標識碼： A文章編號：2095-2104（2012）

客家是一個具有顯著特征的漢族民系，也是漢族在世界上分布范圍最廣闊、影響最深遠的民系之一。客家文化歸納起來有：客家話、客家文教、客家藝術、客家文物、客家民居、客家學術流派、客家餐飲、客家服飾、客家習俗等。隨著梅州城市建設的不斷發展，文化產業的日益繁榮，城市建設中的客家特色越來越受到重視和關注，但是，目前梅州大部分地區的城市建設來看地域特色越來越不明顯?；诖耍疚囊悦分菘图椅幕馗拍钜巹潪槔?，對城市重點地區的地域特色化建設進行探討。

1項目背景

梅州是國家歷史文化名城、粵東北的中心城市，是客家人集中居住之地，素有“客都”之稱。近年來，城市發展迅速、著力推動客家文化產業集聚發展?？图椅幕a業基地所在的東山片區已經具備開發文化與教育旅游產業的良好基礎，只要全面整合資源，圍繞做活山水文章，產業發展大有可為?；氐慕ㄔO為加快綠色的經濟崛起，建設富庶美麗幸福新梅州注入新的活力。

2地域特色文化分析

2.1梅州文化

梅州是國家歷史文化名城，客家文化獨樹一幟，梅州地域文化主要有客家文化、紅色文化和宗教文化，其中以客家文化最為典型。

2.2客家文化解讀

客家文化是具有濃郁鄉土氣息的與周邊文化相互區別的移民文化。其文化主要體現在客家語言、建筑藝術、餐飲文化、傳統文化、山歌文化、客家服飾等方面。其深厚的文化積淀，興盛的文教，造就了一批光耀中華的歷史文化名人。

2.3梅州客家村落建筑與布局特征

梅州山地丘陵廣布，素有“八山一水一分田”之稱。梅州客家先祖創造性地構筑了客家民居山地建筑模式?？图掖迓洹⒔ㄖx址布局，是對中國傳統擇居選址思想繼承與發展，探索適合山地村落布局形式與特征，人與自然和諧，功能要求的結果，是客家民系智慧的結晶。

3基地現狀、swot分析

3.1本項目基地處于梅州城區邊緣，面積約3.72平方公里。梅江從從項目基地兩側蜿蜒而過，項目基地可俯瞰梅江與整個梅城。現狀基本上處于原生態狀態，區域內以丘陵、溝谷與水庫為主，地形起伏較大、比較復雜。

3.2綜合分析

3.21優勢

區位：與城市中心區關系密切，是梅州黃金旅游線上必經之地

交通：具有方便的陸、空交通條件

資源：具有豐富的原生態的山、水資源

文化氛圍：周邊具有濃郁的文化氣息與名勝古跡

3.22劣勢

如何規避場地自身不利因素對項目的影響

場地山地多，平地少且分散，大部分平地為水庫的泄洪區，開發難度大

場地本身文化資源匱乏，場地的特色與知名度不夠

場地內有一定數量的民房和公墓，拆遷難度大

3.23機遇

國家強調發展文化產業、綠色崛起的政策支持

作為世界客都，具有廣大海內外客籍市場資源

梅州旅游定位：梅州明確以“塑造世界客家之都，打造客家文化精品、熱泉康體休閑特品和山水休閑度假名品的旅游發展定位

3.24威脅

如何在各地都打“客家牌”的形勢下，在周邊眾多項目當中脫穎而出

如何樹立自己的品牌，成為梅州旅游重要的一站？如何在地塊山地多，平地少，不利因素多的場地條件下，化不利為有利

如何促進梅州旅游業發展，引領新梅州文化旅游新模式

4主題研究

4.1旅游市場分析

梅州擁有全球1.2億客家人的潛在客群，梅州市旅游消費市場主要以國內為主，境外為次，已初步形成“入境旅游、國內旅游、出境旅游”并存的市場格局?，F狀旅游市場還處于初級階段，有一定的旅游品牌，因交通的限制和沒有珠三角發達城市的有效輻射，外地高消費客群比例較少；市場旅游產品初級，無法實現強有力的持續吸引；本地客群可支配收入較低，消費能力有限。

本項目旅游功能站位需要跳出區位困局，把旅游過路站變成旅游目的地。針對市場，通過走差異化路線、對客家文化深入發掘和體驗，吸引海內外廣大的客籍消費群。

4.2商業及商務市場分析

梅州現狀城市商業落后，城市缺乏休閑類商業項目；不能滿足當地居民的消費需求，高端消費功能缺失，導致城市的高端消費外溢；經濟發展將催生商業向綜合業態方向發展，休閑娛樂將在未來商業發展中發揮重要的補缺角色。

本項目商業依托區位條件，與項目鄰近構筑新的城市核心商圈。選擇街區商業形態，與項目旅游和自然資源結合，打造城市休閑商業和旅游目的地商業，營造集購物、休閑、文化、娛樂等多功能多選擇消費空間。

5設計定位與設計理念

5.1定位

（一）戰略定位：

“融匯世界的客家，展示客家的世界”“客屬地區文化傳播中心”“客都新文化產業改革示范項目“

（二）市場定位

以梅州地區、國內客籍地區為主要客源市場，港澳臺及海外地區為次要客源市場。

（三）目標客戶群定位

海內外客籍華僑、客籍年輕人、客籍成功人士、其他熱愛客家文化人士。

（四）項目功能定位

打造以“客家文化”為主線，集文化旅游、文化創意、運動休閑、養生度假、生態體驗、健康人居的綠色產業鏈。

5.2定主題

宜文、宜游、宜閑、宜居、宜綠

6地域化特色的概念設計

6.1布局要點

在功能空間布局上，緊密結合項目場地“一山三谷”的地形地貌特點，并融入易經思想、五行說及風水理論，將功能、形式、寓意三者有機結合。注重生態保護、文化體驗、景觀打造、經濟效益四者的有機結合。

6.2地域文化傳承與發揚客家精神

通過挖掘客家文化精髓：勇于開拓，銳意進取；崇文重教，文武兼備；尊福敬宗，敦鄉睦里；謙和處世，與人為善四大特征。以客家精神為源，演繹文化產品：如文化產業、名士園；終身教育、養生、健身；客家風情小鎮；特色教育、退休示范社區。通過產品設置，傳承客家文化之靈氣，弘揚客家之精髓，為項目主題策劃開拓途徑。

6.3現狀場地景觀元素―湖、山、溪、谷、江

整體布局以現狀景觀為核心，東西兩翼展開，分別以湖、山、谷、溪，江為主題打造不同的版塊：旅游休閑版塊、山林公園版塊、溪谷田園版塊、養生休閑版塊、旅游集散版塊。

7結語

梅州文化產業基地概念規劃設計在突出地域特色化方面做出了一些嘗試，梅州客家文化產業基地以綠色生態為本，以客家文化為魂，將山、水、人文全程演繹，實現以生態促旅游，以文化提升旅游檔次。項目以客家文化為主線，通過客家風情小鎮、城市商業綜合體、客家祭祀廣場等重點項目的打造，地域特色更加突顯，形成梅州客家文化展示平臺與城市形象展示窗口，對于提高梅州文化軟實力、提高城市影響力有重要意義。

[參考文獻]

[1]林智敏，對梅州傳統客家民居保護與利用的思考.山西建筑.2006，（9）：39

[2]房學嘉．客家源流探奧[M]．北京：高等教育出版社，1994．

[3]丘權政．客家的源流與文化研究[M]．北京：中國華僑出版社，1999．

[4]房學嘉等．客家文化導論[M]．廣州：花城出版社，2002．

[5]楊賜文．論圍龍屋與客家居住文化[J]．嘉應大學學報：哲學社會科學，1998，16(5)：

篇10

一、外部環境

1、 城市發展規劃與宗地的關系及對項目開發的影響，如：交通捷運系統的規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策即將頒布等;

2、 宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位。例如，項目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點開發區的情況。

3、 項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活產品配套、文化園、政府重點工程等;

二、內部因素

1、 項目啟動對公司未來幾年發展戰略、發展規劃的意義(一般3—5年)，在公司發展中的地位(是否核心項目);

2、 公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用;

3、 從公司未來的利潤需求、可持續經營等角度描述立項的意義;

第一部分：物流園區項目概況

一、 宗地位置

宗地所處城市、行政區域、非行政區域(經濟開發區、商貿金融區等)的地理位置。

附圖：項目在該城市的區位圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建筑物(如市中心商圈、機場等)的相對位置和距離、地段的定性描述(與主要中心區域辦公/商務/政府的關系)。

二、 宗地現狀

1、 四至范圍;

2、 地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較;

3、地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑(小峽谷)、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積;

4、 地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規模、產品性質、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發進度的影響;

5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建;

6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地;

7、 地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。

附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據;

地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容;

地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。

三、 物流園區項目周邊的社區配套

(一)周邊3000米范圍內的社區配套

1、 交通狀況

(1) 公交系統情況，包括主要線路、行車區間等;

(2) 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發展商自己解決;

(3) 現有交通捷運系統，近期或規劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。

附圖：交通狀況示意圖，包括現有和未來規劃的城市公共交通和快速捷運系統;

2、 教育：大中小學及教育質量情況。

3、 醫院等級和醫療水平

4、 大型購物中心、主要商業和菜市場

5、 文化、體育、娛樂設施

6、 公園

7、 銀行

8、 郵局

9、 其他

附圖：生活設施分布圖，具置、距離。

(二)宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區配套現狀

四、 物流園區項目周邊環境(根據個案特性描述，沒有的可以不寫)

1、 治安情況

2、 空氣狀況

3、 噪聲情況

4、 污染情況(化工廠、河流湖泊污染等)

5、 危險源情況(如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等)

6、 周邊景觀

7、 風水情況

8、近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心/超市的建設等。

9、 其他

五、 物流園區項目大市政配套(都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性)

1、 道路現狀及規劃發展

包括現有路幅、規劃路幅，規劃實施的時間，與宗地的關系(影響)。

2、 供水狀況：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。

3、 污水、雨水排放：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。

4、 通訊(有線電視、電話、網絡)：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

5、 永久性供電和臨時施工用電：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

6、 燃氣：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

7、 供熱及生活熱水：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規劃擴容和增加的情況。

六、 物流園區項目規劃控制要點

1、 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

2、 產品建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區分經營性和非經營性公建的面積

3、 綜合容積率、產品容積率

4、 建筑密度

5、 控高

6、 綠化率

7、 其他

七、 土地價格

土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據購買價格計算總地價、樓面地價。

第二部分：法律及政策性風險分析

一、 合作方式及條件

1、 合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等

2、合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房(面積)、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規稅務發票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業稅的義務。

3、 付款進度及與拿地程序的配合

4、 其他合作的主要條件

5、 與合作方式相關的其它法律規定

二、 土地法律性質評估

(一)現狀

1、 土地所有權歸屬

2、 土地使用權歸屬

3、 土地的用途

(二)規劃

1、規劃所有權歸屬

2、規劃使用權歸屬

3、規劃的用途

三、 取得土地使用權程序評估

1、 取得土地使用權的程序

2、 取得土地使用權需要的工作日

3、 取得商品房用地土地使用權所需條件

4、 取得土地使用權的風險及控制(取得土地使用權存在的不確定因素及解決)

四、 土地性質變更的評估(已經是商品房用地可以不寫)

1、 土地性質變更的程序和理由

2、 土地性質變更的政策支持或障礙

3、 土地性質變更需要的工作日

五、 政策性風險評估

城市規劃限制或更改、突發性政策等政府因素導致項目中斷開發、報批報建流程無法完成、項目開發期間土地性質變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。例如：優詩美地二三期、北京中關村建設停建所有區內產品等。

六、 總體評價

對各項法律手續和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮;部分或全部條款存在的不確定性因素的控制;不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發進度的影響等。

第三部分：物流園區項目市場分析

一、 區域產品市場成長狀況

1、 區域產品市場簡述

? 形成時間

? 各檔次產品區域內分布狀況

? 購買人群變化

2、 區域產品市場各項指標成長狀況(近3-5年)

? 開工量/竣工量

? 銷售量/供需比

? 平均售價

3、 區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢

二、 區域內供應產品特征

1、 各檔次產品供應狀況

2、 各檔次產品的集合特征

尤其研究與本案類似檔次物業的特征

? 平均售價

? 開發規模

? 產品形式

? 平均消化率

? 平均容積率

? 物業在區域內分布特征

3、 區域內表現個案狀況

附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現場圖片。

4、 未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型

5、 分析：本案在區域市場內的機會點

6、 結論：

? 區域市場在整體市場的地位及發展態勢

? 本案所在位置的價位區間和本案開發產品的價位區間及產品形式

? 本案在區域內開發市場潛力

? 本案在開發中的營銷焦點問題

三、 區域市場目標客層研究

1、 各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍(建立在本區域參照項目的經驗研究及全市的趨勢特征上)

2、結論：本案目標人群的區域來源、行業特點、產品力的偏好、購買方式和主要的關注點、訴求點。

四、 目標市場定位及產品定位

1、 市場定位

2、 目標人群特征/來源區域/行業特點

3、 產品建議

第四部分：物流園區項目規劃設計分析

一、初步規劃設計思路

1、 設計概念：產品體現的主題思想，主要設計風格、設計特點。

2、 主要產品類型。

3、 節能和環保型建筑材料選用的考慮。

4、 在所在城市中，生產新型、別具一格產品的可能性。

5、 如果是大型、超大型項目，對營造大社區概念的考慮。

二、規劃設計的可行性分析

1、在既定容積率、凈用地面積、產品面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規劃設計概念和WK所追尋的各種檔次高品質產品的要求。主要從規劃設計角度判斷將上述硬指標轉化成現實產品的可能性。

2、 容積率變化對產品設計概念、產品類型和特征的影響。

3、土地本身特征對產品設計的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質狀況、較深的溝壑(小峽谷)、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產品設計和環境保護的影響及解決的方法。

4、周邊自然環境和人文環境對產品設計的影響及考慮。如：治安環境、噪聲環境、污染環境、空氣情況、危險源、“風水”因素等對產品規劃設計和環境保護的影響及解決方法。

5、周邊市政工程配套設施對產品設計的影響和考慮。如：道路狀況(可能與小區主要出入口有關)、供水、排水、通訊(有線電視、電話、網絡)、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產品規劃設計的影響及解決方法。

6、周邊生活配套設施對產品設計的影響和考慮。如：交通狀況(與是否開通業主班車有關)、商業設施(大型購物中心)、教育現狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫院等生活設施對自身配套建設規模和面積作出判斷。

7、市場分析結果對產品設計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與前面產品類型和產品特性設計是否存在矛盾，對產品品質是否有影響，及如何解決。

第五部分：物流園區項目開發

一、 土地升值潛力初步評估。

從地理位置、土地供應、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。

二、 立即開發與作為土地儲備優缺點分析

三、工程計劃：工期計劃、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時占當地城市市場和片區市場的占有率。

四、 銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現的可行性分析。

第六部分：物流園區項目投資收益分析

一、 成本預測

說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設，總建筑面積，容積率，項目總投資(直接建造成本加期間費用，不包括營業稅和所得稅)等。并參照下面表格列示：

項 目 投資總額(萬元) 單位成本(元/m2)

土地成本

前期工程費

基礎設施費

建安工程費

配套費用

開發間接費

直接建造成本小計

營銷費用

管理費用

總 計

二、 稅務分析

1、 營業稅及附加

2、 所得稅

3、 土地增值稅

上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優惠政策，要特別說明該項優惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。

三、 經濟效益分析

1、 經濟效益分析的假設條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等

2、 項目利潤率、投資回報率及主要經濟指標。參照以下表格：

經濟指標 單位數值(元/m2) 項目總金額(萬元)

銷售收入

直接成本

總投資

毛利率

稅前利潤

稅后利潤

銷售凈利率

投資回報率

3、 項目開發各期的利潤體現

經濟指標 20xx年 ··· 20××年 合 計

上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年

結算面積(m2)

單位利潤(元/m2)

利潤(萬元)

4、 敏感性分析，參照以下內容及表格，可根據實際情況增減。

(1)成本變動各項經濟指標的變化，假設成本每上升(下降)一定金額或上升(下降)一定百分比來比較，如：

經濟指標 預測成本×90% 預測成本 預測成本×110% 預測成本×120%

總投資

毛利率

稅前利潤

稅后凈利

銷售凈利率

總投資回報率

(2)售價變動各項經濟指標的變化，假設售價每上升(下降)一定金額或上升(下降)一定百分比來比較，如：

經濟指標 預測售價×90% 預測售價 預測售價×110% 預測售價×120%

營業額

毛利率

稅前利潤

稅后凈利

銷售凈利率

總投資回報率

(3) 容積率變動各項指標的變化

主要指標 容積率1 容積率2 容積率3 容積率4 容積率5

多高層比

營業額

總投資

毛利率

稅后利潤

稅后凈利率

總投資回報率

四、 項目資金預測

1、 資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發間接費等的投入安排。

2、 資金回款計劃：各期銷售回款計劃。

3、 資金需求計劃：結合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。

4、啟動資金及啟動時占用資金內容、資金占用峰值、實現現金正流入時間、資金占用月平均額

第七部分：物流園區項目管理資源配置

五、 機構設置：是否需要成立獨立法人公司(項目公司);主要部門設置。

六、 人力資源需求：啟動項目對個專業(部門)人員的需求，具體人數(重點是專業經理)。

七、人力資源缺口及解決：現有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑(調動、招聘、培訓等)。

第八部分：物流園區項目綜合分析與建議

一、優勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一貫發展思路等方面論述。

二、劣勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一貫發展思路等方面論述。

三、機會：從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區性優惠政策、城市發展規劃、宗地所屬區域土地價格趨勢等方面論述。

四、結論和建議

附件：