導(dǎo)語：如何才能寫好一篇建筑公司市場分析，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

被告：甘肅省嘉峪關(guān)市稅務(wù)局。法定代表人：潘通仁，局長。

1987年6月5日，陜西省長安縣細(xì)柳建筑工程公司駐嘉峪關(guān)分公司（以下簡稱分公司）與嘉峪關(guān)市長城維修辦公室（以下簡稱長城辦）簽訂了承包城樓仿建工程合同。總造價為528322.37元。同月8日，分公司沿用以往長城辦包工的辦法，使用自購收據(jù)，從長城辦領(lǐng)取了19萬元備料款，遂即開始施工。不久，長城辦負(fù)責(zé)人通知分公司，已與嘉峪關(guān)鄉(xiāng)財稅所稽征員肖學(xué)寫談妥，待工程峻工后，一次性繳清稅款。分公司接到長城辦的這個通知后，自1987年7月16日起至1988年1月16日，使用自購收據(jù)，共領(lǐng)取工程進度款6筆，總計213640元。長城辦對此均以暫付款列帳支出。1987年12月16日，嘉峪關(guān)市稅務(wù)局（以下簡稱市稅務(wù)局）發(fā)出通告，要求全市各單位和個體戶，從1988年1月1日起，一律使用套印“甘肅省嘉峪關(guān)市稅務(wù)局發(fā)票監(jiān)制章”的新發(fā)票。1988年3月25日，分公司經(jīng)理姚華民根據(jù)市稅務(wù)局通告的要求，到嘉峪關(guān)鄉(xiāng)財稅所購買統(tǒng)一發(fā)貨票時，因經(jīng)辦人肖學(xué)軍不在，由代辦人張某借給。同月29日，分公司歸還剩余發(fā)票時，在張某家適遇肖學(xué)軍。肖為分公司辦理了稅務(wù)注冊登記，并賣給統(tǒng)一發(fā)貨票一本。同年6月下旬，市稅務(wù)局檢查了長城辦帳目。7月7日，該局局務(wù)會議決定分公司補繳欠稅款，分公司即于次日到鄉(xiāng)財稅所繳清了所欠稅款29153.65元。同年10月20日至23日，市稅務(wù)局派檢查組又檢查了分公司的帳目。經(jīng)查，分公司已領(lǐng)工程進度款數(shù)與長城辦暫付款數(shù)相符；同時也發(fā)現(xiàn)分公司使用白條記帳，總計付款5294.91元。1988年11月12日，市稅務(wù)局對分公司作出“稅務(wù)違章處理決定”：一、分公司未按規(guī)定申報辦理稅務(wù)注冊登記，依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理暫行條例》第三十六條之規(guī)定，處以罰款2000元；二、分公司使用自購收據(jù)領(lǐng)取工程進度款，依據(jù)《全國發(fā)票管理暫行辦法》第十七條第一款之規(guī)定，處以罰款2000元；三、使用白條記帳付款，視為購自臨時經(jīng)營者，依據(jù)《甘肅省發(fā)票管理實施辦法》第十二條第二款之規(guī)定，以8％的稅率計算，由分公司補繳臨時經(jīng)營營業(yè)稅423.59元，附征城市維護建設(shè)稅29.65元，教育費附加4.23元；四、截止1988年1月16日，分公司領(lǐng)取的工程進度款213640元，因長期隱瞞未向稅務(wù)機關(guān)申報，屬于偷稅，依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理暫行條例》第三十七條第三款之規(guī)定，以所偷稅款6409.20元的三倍處以罰款19227.60元；對附征的城市維護建設(shè)稅、教育稅附加從寬處理，免于罰款；對偷稅的直接責(zé)任人姚華民處以罰款800元。分公司及分公司經(jīng)理姚華民接到上述處理決定后，立即從其住所地發(fā)電報給市稅務(wù)局，對處理決定中的一、二、四項表示不服，在繳清稅款、罰款后，于1988年12月4日將復(fù)議申請書郵寄市稅務(wù)局。市稅務(wù)局于12月15日將復(fù)議申請書轉(zhuǎn)寄甘肅省稅務(wù)局（以下簡稱省稅務(wù)局）。省稅務(wù)局立案進行復(fù)議，曾函告分公司“耐心等待”結(jié)果。此后，分公司多次催促，直到1990年11月2日，省稅務(wù)局才正式答復(fù)分公司：“有關(guān)案件的具體事宜，請與嘉峪關(guān)市稅務(wù)局聯(lián)系”。而市稅務(wù)局則表示：“無法函告”。分公司無奈，遂依據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》之規(guī)定，于1990年11月10日向嘉峪關(guān)市人民法院提起訴訟。原告分公司訴稱：1987年6月同長城辦簽訂了嘉峪關(guān)城樓復(fù)原工程建筑合同，隨即施工。關(guān)于納稅問題，當(dāng)時長城辦負(fù)責(zé)人高鳳山、呂志標(biāo)等人和嘉峪關(guān)鄉(xiāng)稅務(wù)所稽證員肖學(xué)軍等人議定：“施工隊按合同領(lǐng)取材料費、生活費、進度款時，先開收據(jù)，竣工決算時開一張總的稅務(wù)發(fā)票，一次交清稅款。”同年8月，肖學(xué)軍還特意到工地，再次告訴，待竣工后一次納稅。因而公司及其他施工單位在施工后十個月內(nèi)都沒向稅務(wù)機關(guān)辦理稅務(wù)注冊登記、納稅申報、購買稅款發(fā)票和繳納稅款。與此同時，嘉峪關(guān)市、鄉(xiāng)兩級稅務(wù)機關(guān)也從來沒有找公司核定過納稅期限和稅額，也沒有催要過稅款。1988年6月7日，長城辦通知所屬施工單位“今后每領(lǐng)一次款繳一次稅”，我公司負(fù)責(zé)人姚華民即于次日一次補繳了以前所有的未繳稅款，還超繳了部分稅款。所以，在納稅問題上不存在有意隱瞞不納或弄虛作假的偷稅問題。因此，要求法院撤銷被告市稅務(wù)局“稅務(wù)違章處理決定”中的第一項、第二項和第四項。被告市稅務(wù)局答辯稱：分公司從1987年6月至1988年3月29日，長達10個月未申請辦理稅務(wù)注冊登記、使用非法發(fā)票、用白條記帳、未按規(guī)定履行納稅申報、隱瞞收入等稅務(wù)違章問題，事實清楚，證據(jù)確實，定性無誤，處理程序合法，處理決定正確，適用法規(guī)適當(dāng)，且其訴訟已超過時效，市人民法院應(yīng)予駁回，不予受理。

「審判嘉峪關(guān)市人民法院審理認(rèn)為：“原告分公司未按規(guī)定依法向嘉峪關(guān)鄉(xiāng)稅務(wù)所申報辦理稅務(wù)注冊登記，使用自購的收據(jù)，違反了《中華人民共和國稅收征收管理暫行條例》第七條以及有關(guān)規(guī)章的規(guī)定，被告對原告稅務(wù)違章處理決定中第一項、第二項認(rèn)定的事實清楚，證據(jù)充分，適用法規(guī)基本正確。原告在納稅方式改變之前，未依法納稅，顯系違法。但原告未依法納稅，是由于嘉峪關(guān)鄉(xiāng)稅務(wù)所工作人員與長城辦負(fù)責(zé)人所達成的待工程竣工后一次性納稅協(xié)議所致，究其責(zé)任，不在原告，且原告主觀上無偷稅的故意，客觀上無欺騙、隱瞞逃避納稅的行為，故被告市稅務(wù)局在處理決定中第四項認(rèn)定原告偷稅，證據(jù)不足，適用法規(guī)錯誤，處罰不當(dāng)。依據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第一項和第二項第（一）目、第（二）目之規(guī)定，于1990年12月27日作出判決，維持市稅務(wù)局所作的”稅務(wù)違章處理決定“第一項、第二項，撤銷第四項。同時判決市稅務(wù)局于判決發(fā)生法律效力后一個月內(nèi)，將以偷稅所罰之款退還分公司和姚華民。嘉峪關(guān)市稅務(wù)局不服一審判決，以”分公司長達10個月之久未申請稅務(wù)登記，使用自購收據(jù)多次領(lǐng)取工程進度款，目的在于逃避監(jiān)督，其行為屬故意，以偷稅論處符合稅法規(guī)定“為理由，向甘肅省高級人民法院提出上訴。分公司辯稱，未及時納稅，是因長城辦與嘉峪關(guān)鄉(xiāng)財稅所有峻工后一次性繳納的口頭協(xié)議所致，以偷稅定性，不能成立。甘肅省高級人民法院受理此案后，依法組成了合議庭，經(jīng)公開審理認(rèn)為：分公司在承包嘉峪關(guān)城樓仿建工程后的一段時間內(nèi)，未向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)申請辦理稅務(wù)注冊登記，又使用自購收據(jù)領(lǐng)取工程進度款，其行為均違反了稅收法規(guī)，原判維持市稅務(wù)局”稅務(wù)違章處理決定“第一項、第二項是正確的。分公司從長城辦領(lǐng)取的工程進度款，應(yīng)視為其營業(yè)收入，未按規(guī)定申報納稅，確屬違法。但長城辦確曾向各施工單位通知過其與嘉峪關(guān)鄉(xiāng)財稅所商議了一次性納稅問題，且施工合同中明確規(guī)定承包方必須服從發(fā)包方的領(lǐng)導(dǎo)，故長城辦對此是有責(zé)任的；同時，分公司在市稅務(wù)局追查前已辦理了稅務(wù)注冊登記，開始使用統(tǒng)一發(fā)貨票，及時繳清了稅款，并無弄虛作假、欺騙隱瞞等行為，故以偷稅論處欠妥。原判撤銷市稅務(wù)局”稅務(wù)違章處理決定“第四項亦無不當(dāng)。據(jù)此，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條之規(guī)定，于1991年4月19日作出判決：駁回上訴，維持原判。

「評析

篇2

關(guān)鍵詞：建筑經(jīng)濟管理 管理信息系統(tǒng) 系統(tǒng)應(yīng)用

在科學(xué)技術(shù)日新月異的今天，信息知識對于生產(chǎn)力、競爭力和經(jīng)濟成就來說起著關(guān)鍵作用。在這一發(fā)展趨勢下，建筑經(jīng)濟管理的重要工作就落在了信息技術(shù)的利用上。而建筑經(jīng)濟管理信息系統(tǒng)的完善則是信息技術(shù)應(yīng)用得有力保障。

一、建筑經(jīng)濟管理信息系統(tǒng)

管理信息系統(tǒng)在國外專指以電子計算機網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)的自動化數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)。而一般來說，管理信息系統(tǒng)的作用是為管理生產(chǎn)提供有用的信息以方便發(fā)揮管理職能。因此可以看出，建筑經(jīng)濟管理信息系統(tǒng)是以電子計算機網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)的，為建筑經(jīng)濟管理提供信息的系統(tǒng)。管理信息系統(tǒng)在具體的工作形式上表現(xiàn)為通過相關(guān)管理信息的輸入，來得到管理人員需要的有用信息，這樣一個系統(tǒng)得應(yīng)用能幫助管理人員進行管理和決策。因此在信息管理系統(tǒng)的應(yīng)用過程中，相關(guān)的管理工作人員并不需要和涉及相關(guān)工作的具體事物有任何接觸，而只要掌握信息數(shù)據(jù)。

建筑經(jīng)濟管理信息系統(tǒng)的組成元素一般包括信息源、接收輸入系統(tǒng)、信息處理系統(tǒng)——信息加工存貯和輸出系統(tǒng)、信息控制系統(tǒng)等方面。

二、建筑經(jīng)濟管理信息系統(tǒng)的作用表現(xiàn)

1.信息準(zhǔn)備和信息提供的統(tǒng)一：一般情況下，信息的準(zhǔn)備和提供之間會存在一定的誤差，而通過建筑經(jīng)濟管理信息系統(tǒng)來分析準(zhǔn)確數(shù)據(jù)則能排除矛盾數(shù)據(jù)。

2.數(shù)據(jù)分析起到的預(yù)測效果：不斷變化的市場供求關(guān)系往往對企業(yè)產(chǎn)能造成一定程度的影響，而這一預(yù)測分析通過數(shù)據(jù)化的體現(xiàn)更為科學(xué)，也更為準(zhǔn)確，對于企業(yè)單位對自身生產(chǎn)和發(fā)展做出正確的決策十分關(guān)鍵。

3.管理決策的數(shù)據(jù)化提供：除了對未來的預(yù)測之外，在企業(yè)進行當(dāng)中的決策和管理來說，更為詳實的數(shù)據(jù)化分析和不斷調(diào)整的戰(zhàn)略部署也十分重要，而建筑經(jīng)濟管理信息系統(tǒng)最喜愛這方面準(zhǔn)確快速的分析能力能夠為企業(yè)發(fā)展的各個管理環(huán)節(jié)提供保證。完整的、及時地供給用在管理和決策過程中的數(shù)據(jù)。

4.成本和效益的合理測算：生產(chǎn)和供給是最簡單的市場行為，而這其中包括的產(chǎn)品供給方向、外在因素的影響等都會給企業(yè)成本以及收益帶來很多不確定性，因此“關(guān)鍵因素”影響在數(shù)據(jù)化的分析下更能表現(xiàn)出合理性，為企業(yè)生產(chǎn)降低風(fēng)險，合理化的進行資源生產(chǎn)配比。以最低的費用提供最佳的速度、可靠性高的經(jīng)濟效益。

三、建筑經(jīng)濟管理信息系統(tǒng)的應(yīng)用現(xiàn)狀分析

在建筑經(jīng)濟管理信息系統(tǒng)的應(yīng)用當(dāng)中，需要企業(yè)對相關(guān)系統(tǒng)的工作原理有充分的認(rèn)識，從而達到理念上的信任，而就目前國內(nèi)企業(yè)來說，建筑經(jīng)濟管理信息系統(tǒng)的應(yīng)用還并不十分完善，而影響其普及和完善的因素主要有以下幾點：

1.傳統(tǒng)決策影響因素：在傳統(tǒng)企業(yè)的市場分析和決策當(dāng)中，認(rèn)為因素仍占據(jù)主導(dǎo)地位，由此導(dǎo)致建筑經(jīng)濟管理信息系統(tǒng)在應(yīng)用中的重要性表現(xiàn)不強，而且數(shù)據(jù)分析本身的客觀性也和認(rèn)為分析的主觀性形成一定的偏差，在數(shù)據(jù)體現(xiàn)上并不完全一致，國內(nèi)企業(yè)還不能完全理解和接受這樣的形式。

2.信息源的匱乏，建筑經(jīng)濟管理信息系統(tǒng)簡化下來，包括信息輸入、信息處理和信息輸出三方面，而輸入信息的準(zhǔn)確和詳實對于系統(tǒng)運作的結(jié)果起著十分關(guān)鍵的作用。但國內(nèi)企業(yè)在數(shù)據(jù)信息的搜集方面并不十分注重，這和企業(yè)的傳統(tǒng)發(fā)展路線有關(guān)。信息收集整理工作的不完備讓整個建筑經(jīng)濟管理信息系統(tǒng)的運轉(zhuǎn)缺乏客觀條件的支撐。

3.計算機技術(shù)的合理運用缺乏：這方面的落后并不體現(xiàn)在計算機應(yīng)用方面，而是和企業(yè)以及相關(guān)市場相配套的系統(tǒng)軟件的缺乏，由于整個建筑經(jīng)濟管理系統(tǒng)需要有強大而復(fù)雜的數(shù)據(jù)分析作為基礎(chǔ)，因此簡單的分析軟件并不能切實的幫助企業(yè)面對更新變化迅速的市場競爭和內(nèi)部管理。因此，在建筑經(jīng)濟管理信息系統(tǒng)的應(yīng)用上，國內(nèi)企業(yè)并不能感受到其突出的效果。

四、建筑經(jīng)濟管理信息系統(tǒng)的應(yīng)用

建筑經(jīng)濟管理信息系統(tǒng)的應(yīng)用主要表現(xiàn)在企業(yè)的正常運營當(dāng)中，涉及市場分析、產(chǎn)能決策和營銷推廣等方面，這些方面在傳統(tǒng)的企業(yè)經(jīng)濟信息管理當(dāng)中屬于人工配合計算機完成，由于多部門獨立負(fù)責(zé)，在效率和影響因素的考慮方面都有不小的局限性，因此系統(tǒng)化仍然是應(yīng)用得關(guān)鍵。

1.管理子系統(tǒng)的建立：該系統(tǒng)的建立應(yīng)該包括輸入、輸出和處理三部分。輸入部分是整個系統(tǒng)的基礎(chǔ)所在，主要負(fù)責(zé)為系統(tǒng)原始資料數(shù)據(jù)，輸入部分所提供的數(shù)據(jù)量和詳實直接影響著處理結(jié)果的準(zhǔn)確性。

2.生產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的決策應(yīng)用：在某一階段的公司銷售運作當(dāng)中，材料、人工以及公司運營成本，盈利模式風(fēng)險、利潤等因素之間的關(guān)系通常都不會表現(xiàn)為表面關(guān)聯(lián)那么簡單，其中的風(fēng)險因素和純利潤計算方式一般都受更為隱形的條件影響，因此建筑經(jīng)濟管理信息系統(tǒng)的處理有助于企業(yè)在相關(guān)環(huán)節(jié)的分析處理時納入更多的影響因素，同時在相關(guān)處理過程中，企業(yè)數(shù)據(jù)庫的完備十分重要，這直接影響著整個系統(tǒng)處理結(jié)果的精確率。

3.共享資源的成本利潤分析：在企業(yè)的生產(chǎn)銷售當(dāng)中，很多資源是共享的，而企業(yè)在這些共享資源當(dāng)中所承擔(dān)的成本和所能獲取的利潤往往是浮動的。在某一階段的生產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)一旦觸及這些共享資源，關(guān)于成本和利潤的核算就更為復(fù)雜，在這些時候，建筑經(jīng)濟管理信息系統(tǒng)所能發(fā)揮的作用就更為明顯了。當(dāng)然，在數(shù)據(jù)詳實的情況下，使用人工數(shù)據(jù)分析的方法也能夠完成相關(guān)數(shù)據(jù)處理，但這明顯是復(fù)雜了不少，況且在多變的市場環(huán)境下，相關(guān)數(shù)據(jù)不但存在隱性的變化，也存在著時間流動中的實時浮動，因此在第一時間完成數(shù)據(jù)處理是十分關(guān)鍵的。建筑經(jīng)濟管理信息系統(tǒng)在企業(yè)的計劃決策中應(yīng)用意義可見一斑。

建筑經(jīng)濟管理信息系統(tǒng)能夠簡化企業(yè)在運作決策過程中的環(huán)節(jié)，同時在簡化的同時更為科學(xué)有效的保證其分析效果。在越發(fā)突出的市場競爭中，準(zhǔn)確科學(xué)的數(shù)據(jù)化管理對于企業(yè)更快、更準(zhǔn)的進行商業(yè)決策來說是十分必要的，而建筑經(jīng)濟管理信息系統(tǒng)的優(yōu)勢也能在這樣的市場環(huán)境下表現(xiàn)得越來越突出，其應(yīng)用意義十分重大。

參考文獻：

[1]左濤，王道平.企業(yè)信息化效益的多階段評價[J].科技和產(chǎn)業(yè).2005（11）

[2]梁淑明.現(xiàn)代制造企業(yè)質(zhì)量成本管理系統(tǒng)研究[D].重慶大學(xué).2006.

篇3

1、前言-----本次市調(diào)的背景、動機、運用手段、目的等；

2、市場分析------ （1）當(dāng)前市場分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）

（2）區(qū)域市場分析（銷售價格、成交情況）

3、近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢

4、競爭個案項目調(diào)查與分析

5、消費者分析：

（1）購買者地域分布；

（2）購買者動機

（3）功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設(shè)施、價格、付款方式）

（4）購買時機、季節(jié)性

（5）購買反應(yīng)（價格、規(guī)劃、地點等）

（6）購買頻度

6、結(jié)論

二、項目環(huán)境調(diào)研

1、 地塊狀況：

（1）位置

（2）面積

（3）地形

（4）地貌

（5）性質(zhì)

2、地塊本身的優(yōu)劣勢

3、地塊周圍景觀 （前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述）

4、環(huán)境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）

5、地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）

6、公共配套設(shè)施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店）

7、地塊地理條件的強弱勢分析（SWOT坐標(biāo)圖、綜合分析）

三、項目投資分析

1、 投資環(huán)境分析 （1）當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境，銀行利息、金融政策。

（2）房地產(chǎn)的政策法規(guī)

（3）目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢（價格、成本、效益）現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）

2、土地建筑功能選擇（見下圖表）

3、現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）

4、土地延展價值分析判斷（十種因素）

5、成本敏感性分析 （1）容積率

（2）資金投入

（3）邊際成本利潤

6、投入產(chǎn)出分析

（1）成本與售價模擬表

（2）股東回報率

7、同類項目成敗的市場因素分析

四、營銷策劃

（一）市場調(diào)查

1、項目特性分析（優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）

2、建筑規(guī)模與風(fēng)格

3、建筑布局和結(jié)構(gòu)（實用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）

4、裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）

5、功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場、酒家、劇院等）

6、物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費水平、管理內(nèi)容等）

7、發(fā)展商背景（實力、以往業(yè)績、信譽、員工素質(zhì)）

8、結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調(diào)整）

（二）、 目標(biāo)客戶分析

1、經(jīng)濟背景

? 經(jīng)濟實力

? 行業(yè)特征…… 公司（實力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)）家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景 ：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達方式、

（三）、 價格定位

1、理論價格（達到銷售目標(biāo)）

2、成交價格

3、租金價格

4、價格策略

（四）、入市時機、入市姿態(tài)

（五）、廣告策略

1、廣告的階段性劃分

2、階段性的廣告主題

3、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

4、廣告效果監(jiān)控

（六）、媒介策略

1、媒介選擇

2、軟性新聞主題

3、媒介組合

4、投放頻率

5、費用估算

（七）、推廣費用

1、現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）

2、印刷品（銷售文件、售樓書等）

3、媒介投放

五、概念設(shè)計

1、小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織

2、小區(qū)容積率的敏感性分析

3、小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流）

4、小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會所、購物等）

5、小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運用示意6、小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意

7、小區(qū)戶型比例的搭配關(guān)系

8、小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及其面積劃分

9、小區(qū)環(huán)境綠化概念原則

10、小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意

六、識別系統(tǒng)

（一）核心部分

1、名稱

2、標(biāo)志

3、標(biāo)準(zhǔn)色

4、標(biāo)準(zhǔn)字體

（二）運用部分

1、現(xiàn)場

?工地圍板?彩旗?掛幅?歡迎牌

2、營銷中心

?形象墻?門楣標(biāo)牌?指示牌?展板規(guī)范?胸卡?工作牌?臺面標(biāo)牌

3、工地辦公室

?經(jīng)理辦公室?工程部?保安部? 財務(wù)部

4、功能標(biāo)牌

?請勿吸煙?防火、防電危險?配電房?火警119?消防通道?監(jiān)控室

萬科地產(chǎn)項目營銷策劃內(nèi)容提示

一、“萬科地產(chǎn)”品牌定位

在對同類競爭樓盤進行調(diào)研走訪的前提下，進行項目的特性分析，從而確定“萬科地產(chǎn)”的品牌定位。項目特性分析即是將自身的優(yōu)點和缺點都一清二楚地挖掘出來，目的是確立本項目在所處地段和同類物業(yè)中的地位。徹底清楚本項目的真實面目后，在推廣時就會知道哪些該突出，哪些需要規(guī)避，以最佳姿態(tài)展現(xiàn)在目標(biāo)客戶面前。“萬科地產(chǎn)”項目特性分析包括以下內(nèi)容：

1、建筑規(guī)模與風(fēng)格；

2、建筑布局和結(jié)構(gòu)（實用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）；

3、裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）；

4、功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場、酒家、劇院等）；

5、物業(yè)管理（收費水平、管理內(nèi)容等）；

6、發(fā)展商背景（實力、以往業(yè)績、信譽、員工素質(zhì)）；

7、結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調(diào)整）。

二、主力客戶群定位及其特征描述

“物以類聚，人以群分”。針對“萬科地產(chǎn)”各項目的土地環(huán)境價值，分析和判斷主力客戶群是今后項目營銷推廣的前提，通過研究購買者的職業(yè)、收入家庭結(jié)構(gòu)、教育背景等方面情況，可對“萬科地產(chǎn)”主力客戶群的特征進行判斷和描述；圍繞主力客戶群的定位，今后本項目的形象宣傳、價格定位和推廣手法都必須針對這群人，取得它們的認(rèn)同，避免功能、信息的相互干擾。

萬科地產(chǎn)以往的客戶資源是我們最好的財富。建議認(rèn)真疏理萬科地產(chǎn)客戶檔案資料，從中找出主力客戶群的客戶信息，以便明確制定今后營銷推廣策略。

三、 價格定位

1、理論價格（達到銷售目標(biāo)）

2、實際價格（在預(yù)期內(nèi)順利達到銷售目標(biāo)的成交價格）

3、租金價格（最能反映商品房實際售價的價格）

4、價格策略

四、入市時機

入市時機并非指時間概念上的時機，而是指根據(jù)自身情況和市場狀況來決定什么時候進入市場，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓，是建到正負(fù)零還是等到封頂再賣，是搶到競爭對手前開賣還是等人家賣完了再說，所謂時機成不成熟即此之謂。

五、 廣告策略

1、廣告的階段性劃分（準(zhǔn)備期、導(dǎo)入期、推廣期、成熟期、鞏固期）

2、階段性的廣告主題

3、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

4、廣告效果監(jiān)控

六、 媒介策略

1、媒介組合

2、軟性新聞主題

3、投放頻率

4、費用估算

七、推廣費用

1、現(xiàn)場包裝（VI設(shè)計、營銷中心、示范單位、圍板等）

篇4

朱英

身份證號碼

性 別

女

年 齡

28歲

政治面貌

共青團員

婚姻狀況

未婚

視 力 狀 況

正常

身高(厘米)

163cm

體重(公斤)

46 kg

民 族

漢族

戶口所在地

南昌市(含區(qū)市縣)

技術(shù)職稱

最 高 學(xué) 歷

大專

現(xiàn)居住地

南昌市(含區(qū)市縣)

畢業(yè)時間

2007

求 職 狀 態(tài)

目前正在找工作

電話、手機

EMAIL

個人主頁

地 址

南昌市陽明路332號

郵編

330006

受教

育及

培訓(xùn)

狀況

2005年9 月 至 2008年7月

江西理工大學(xué)

工商企業(yè)管理 大專

專業(yè)描述：

工商管理專業(yè)主要以培養(yǎng)學(xué)生管理才能和經(jīng)濟知識，其涵蓋了經(jīng)濟管理、經(jīng)濟活動、經(jīng)濟理論等與企業(yè)密切相關(guān)的各種經(jīng)濟活動，例如：管理學(xué)、會計學(xué)、市場營銷學(xué)、公司法、證券學(xué)、計算機、公文概論等學(xué)科都對學(xué)生參加社會工作，尤其是與經(jīng)濟密切相關(guān)的工作做好了充分的理論支持。

2006年9 月 至 2007年9月

江西理工大學(xué)

人力資源管理 大專

專業(yè)描述：

在學(xué)校專門開設(shè)的人力資源管理培訓(xùn)班學(xué)習(xí)為期一年,取得助理人力資源管理師資格證.

工

作

經(jīng)

驗

摘

要

任職公司名稱: 天睿置業(yè)有限公司 。

2008年2 月 至 2009年7月

行政人事文員市場分析

工作職責(zé)和業(yè)績:

人事：招聘信息、面試、辦理入職、職前引導(dǎo)、合同簽訂、離職交接等事項；行政：考勤管理、辦公用品管理及采購、來客接待等；市場分析：參與房地產(chǎn)公司市場研究分析，制作周報、月報、季報三檔市場分析報告。（助理人力資源管理師3級）

任職公司名稱: 漢邦品牌 。

2009年9 月 至 2012年11月

文案 AE

工作職責(zé)和業(yè)績:

人事：招聘信息、面試、辦理入職、職前引導(dǎo)、合同簽訂、離職交接等事項；行政：考勤管理、辦公用品管理及采購、來客接待等；AE：負(fù)責(zé)和客戶對接，并創(chuàng)作樓書、折頁、海報等的文案，企業(yè)畫冊、折頁、廣告語、LOGO釋義等。。（助理人力資源管理師3級）

求職意向

現(xiàn)從事行業(yè)：

廣告/營銷/公關(guān)

現(xiàn)從事職業(yè)：

廣告

現(xiàn)職位級別：

中級職位（兩年以上工作經(jīng)驗）

期望月薪：

面議

目前月薪：

2000-3000元

可到崗時間：

一周以內(nèi)

期望工作性質(zhì)：

全職

欲工作地區(qū)：

南昌市(含區(qū)市縣)、未提供、未提供

欲從事行業(yè)：

建筑工程/房地產(chǎn)/建材、廣告/營銷/公關(guān)

欲從事職業(yè)：

銷售/顧問類、業(yè)務(wù)拓展主管/經(jīng)理、公關(guān)/媒介助理

技能特長

2007年參加工作以來，在工作的3年里，得到直屬領(lǐng)導(dǎo)的贊賞，工作態(tài)度認(rèn)真、嚴(yán)謹(jǐn)，崇尚完整和完美的工作結(jié)果。

外語水平

第一外語:英語 中級

第二外語:其它外語 一般

興趣愛好

文藝 讀書 寫作 交際

自我簡評

篇5

一、問題的提出

近幾年，中國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資額與年俱增，基本上都高于同期全社會固定資產(chǎn)總投資的增速，房地產(chǎn)已經(jīng)成為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。在房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)市場的競爭也日趨激烈，房地產(chǎn)開發(fā)商的成功不只取決于現(xiàn)在占有和使用資源的多少，更在于他們識別、創(chuàng)造、有效整合與利用資源的能力，從而規(guī)避風(fēng)險。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)一個項目前應(yīng)將市場基本狀況、國家政策、消費者選擇以及項目特點有機結(jié)合，以便把風(fēng)險降到最低，這其中關(guān)鍵的一項就是做好項目定位。

二、房地產(chǎn)項目定位的概念

房地產(chǎn)項目定位的概念可以進行如下表述：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者經(jīng)過研究市場前提、技術(shù)前提和資金投入狀況等一系列與房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)有關(guān)的前提條件，利用科學(xué)的方法，構(gòu)思出房地產(chǎn)項目產(chǎn)品方案，從而在產(chǎn)品市場和目標(biāo)客戶中確定與眾不同的價值地位。

三、房地產(chǎn)項目定位研究的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)定位一般包括：產(chǎn)品定位、客戶定位和形象定位三部分內(nèi)容。

（一）產(chǎn)品定位。產(chǎn)品定位就是形成市場差異化產(chǎn)品，主要包括兩部分內(nèi)容：一是研究房地產(chǎn)市場環(huán)境，從而確定市場需求的種類、形式、大小和趨勢，為產(chǎn)品定位提供市場基礎(chǔ)；二是研究產(chǎn)品構(gòu)成要素和目標(biāo)客戶消費使用過程，以便確定房地產(chǎn)項目形成過程中的外部和內(nèi)部條件，分析產(chǎn)品構(gòu)成的主要因素，形成市場差異化產(chǎn)品。

（二）客戶定位。客戶定位是確定房地產(chǎn)項目的目標(biāo)消費群體和他們的特征。客戶定位需要研究消費者的消費行為、消費動機以及消費方式，同時研究消費者自身的人格、觀念、所處的階層、環(huán)境、文化背景、偏好和生活方式等。

（三）形象定位。形象定位主要是找到該房地產(chǎn)項目所持有、不同于競爭對手、能進行概念化描述、能通過廣告表達并能為目標(biāo)客戶所接受而產(chǎn)生共鳴的特征。形象定位需要研究房地產(chǎn)項目的市場表現(xiàn)形式，確定房地產(chǎn)項目從產(chǎn)品到商品的過程中的最佳表達方式。

四、房地產(chǎn)項目定位方法

房地產(chǎn)項目定位主要研究如何確定目標(biāo)客戶群體和產(chǎn)品內(nèi)容，是投資決策的重要因素。項目定位貫穿于市場研究、投資分析、產(chǎn)品規(guī)劃管理和銷售執(zhí)行，是決定產(chǎn)品未來銷售好壞的關(guān)鍵因素。具體來說，主要有以下四種方法：

（一）房地產(chǎn)項目市場分析方法。房地產(chǎn)項目市場分析方法是指運用市場調(diào)查方法，對房地產(chǎn)項目市場環(huán)境進行數(shù)據(jù)搜索、歸納和整理，形成項目可能的產(chǎn)品定位方向，然后對數(shù)據(jù)進行競爭性分析，利用普通邏輯的排除、類比、補缺等方法形成項目的產(chǎn)品定位。可以通過實地調(diào)查、問卷訪問和座談會等多種方法進行市場調(diào)查。

（二）項目SWOT分析方法。SWOT是優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅的合稱，主要是對房地產(chǎn)項目內(nèi)外部條件各方面進行綜合和概括，進而分析項目的優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅。其中，優(yōu)勢和劣勢分析主要著眼于項目自身的實力及與競爭對手的比較，機會和威脅分析是關(guān)注外部環(huán)境的變化及對項目的可能影響。

（三）建筑策劃方法。房地產(chǎn)項目產(chǎn)品的核心集中體現(xiàn)在建筑環(huán)節(jié)，同時也是產(chǎn)品差異化競爭優(yōu)勢的產(chǎn)生方式。建筑策劃方法就是抓住這一點，根據(jù)總體規(guī)劃的目標(biāo)，從建筑學(xué)角度出發(fā)，依據(jù)相關(guān)經(jīng)驗和規(guī)范，以實態(tài)調(diào)查為基礎(chǔ)，經(jīng)過客觀分析，最終得出實現(xiàn)既定目標(biāo)的方法。

（四）目標(biāo)客戶需求定位法。目標(biāo)客戶需求定位法是指房地產(chǎn)開發(fā)商在物業(yè)產(chǎn)品定位時，根據(jù)所選定目標(biāo)市場的實際需求，開發(fā)建設(shè)出能滿足他們個性化需求的產(chǎn)品。比如，各種酒店的投資開發(fā)。

五、“西安高新區(qū)國家級軟件服務(wù)外包基地”實例分析

（一）項目概況。西安高新區(qū)木塔寨軟件外包基地項目所在地的南北主干道為唐延路，南臨城市交通干道――丈八東路，東接太白南路，交通網(wǎng)絡(luò)完善。項目周邊分布著眾多的醫(yī)療機構(gòu)、教育機構(gòu)、金融機構(gòu)和商業(yè)配套，木塔寺遺址位于其間，項目周邊生活條件優(yōu)越、人文景觀豐富。項目所在地域，近距離有高新區(qū)軟件園、信息產(chǎn)業(yè)基地、長安科技產(chǎn)業(yè)園、銀河科技園等大型科技產(chǎn)業(yè)基地和大唐電信、東盛集團、海星集團等知名科技企業(yè)，科技氛圍十分濃厚。

（二）市場分析。據(jù)賽迪顧問預(yù)測，到2010年中國軟件外包市場規(guī)模將達到70.28億美元，占全球軟件外包市場的8.4%，年均復(fù)合增長率為50.2%。毋庸置疑，軟件外包業(yè)務(wù)已經(jīng)成為軟件行業(yè)發(fā)展的新增長點。IDC（國際數(shù)據(jù)資訊）預(yù)計，在2009年之前，軟件外包業(yè)將保持每年50%的高速增長。計世資訊的研究報告也顯示，在未來5年中，中國在IT與服務(wù)方面的投入將達到2.3萬億元人民幣。由此可見，軟件外包行業(yè)發(fā)展?jié)摿薮螅谖磥淼膸啄昀镄枰罅康能浖獍貋頋M足軟件外包行業(yè)發(fā)展的需要。

西安高新區(qū)成立于1991年3月，是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，現(xiàn)已完成開發(fā)配套35km2。自1994年以來，各項綜合指標(biāo)一直位居全國53個國家級高新區(qū)前列，多次被評為全國先進高新區(qū)。1997年率先加入APEC科技工業(yè)園區(qū)組織；2001年被列為“十五”期間國家重點建設(shè)的五個國家示范高新區(qū)之一；2002年12月被聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織考察認(rèn)定為六個“中國最具活力的城市和地區(qū)”之一；2004年通過了ISO14000驗收，成為國家環(huán)保示范區(qū)；2005年成為全國首家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū)和國家知識產(chǎn)權(quán)保護示范園區(qū)。目前，正與北京、上海、深圳等地高新區(qū)一起，共同建設(shè)世界一流高科技園區(qū)。

西安高新區(qū)作為西安軟件服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)示范區(qū)和引領(lǐng)區(qū)，在西安市委、市政府出臺了《關(guān)于促進軟件服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)發(fā)展的扶持政策》后，也及時出臺了《西安高新區(qū)促進軟件服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)發(fā)展扶持政策》，表明了西安高新區(qū)對發(fā)展軟件服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)的決心。

綜上所述，高新區(qū)以其重要的地理位置、良好的軟件外包市場投資環(huán)境和優(yōu)惠的產(chǎn)業(yè)政策，將依然是眾多軟件外包及相關(guān)行業(yè)投資商的青睞之地。

（三）定位分析。結(jié)合市場調(diào)研，主要從SWOT（優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅）四個方面對該項目進行分析：

1、優(yōu)勢分析。（1）高新區(qū)經(jīng)濟高速發(fā)展；（2）項目區(qū)位優(yōu)勢；（3）投資商資源優(yōu)勢；（4）科技氛圍濃厚；（5）西安高新區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施和公建配套不斷完善。

2、劣勢分析。（1）相比其他區(qū)域，該項目所在位置現(xiàn)有公交線路覆蓋不足；（2）涉及大量的拆遷、安置和補償，工作進展中將會遇到較大的阻力。

3、機會分析。本項目存在著以下發(fā)展機會：（1）高新區(qū)不斷發(fā)展壯大，被列為國家以及陜西重點開發(fā)對象，西安要通過自身的比較優(yōu)勢以及積極營造出的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，來確保成為全球軟件服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)中的橋頭堡；（2）軟件行業(yè)持續(xù)發(fā)展，新成立的軟件公司不斷出現(xiàn)，對基地的需求強烈。

4、威脅分析。目前，很多城市的高新區(qū)以及西安本地的一些經(jīng)濟開發(fā)區(qū)都在籌劃建設(shè)軟件園，投資者的選擇余地變大，如何吸引投資者進行投資將成為項目實施必須解決的一個問題。

（四）定位結(jié)論

1、產(chǎn)品定位。項目進行包含地上建筑物和建筑物的拆遷、安置、補償，以及上水、下水、電力、道路、燃?xì)狻崃Α⑼ㄐ拧龅仄秸仍趦?nèi)的“七通一平”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成后，將來定位于西安高新區(qū)軟件外包基地、辦公、住宅、商業(yè)、城市景觀為一體的城市高新科技開發(fā)綜合配套區(qū)。

篇6

房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告

一、項目背景

1 、 項目名稱：居住小區(qū)(暫定名)

2、可行性研究報告的編制依據(jù)：

(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》

(2)《a市城市拆遷管理條例》

(3)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》

(4)《住宅設(shè)計規(guī)范》

(5)《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》

(6)《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》

(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》

(8)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》

3、項目概況

1 )地塊位置：該基地東起xx南至x路，西至x路、北至xx圍合區(qū)內(nèi)土地面積約xx平方米，該地塊屬a市x類地段。

2 )建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：

土地面積：

容積率：

開發(fā)周期：

土地價格： 元/畝(a市國有土地使用權(quán)掛牌出讓起價)

建筑面積(預(yù)計)：總建筑面積：

3 )周圍環(huán)境與設(shè)施

(1)步行約10 分鐘可至a市中心。

(2)西側(cè)為 市城市中心景點。

(3)東側(cè)為城市綠化帶，南側(cè)為廣場。

(4)西南靠近a市小學(xué)。

(5)北面為a市人民銀行。

4 、項目swot分析

優(yōu)勢及機會

(1) 該項目地處a市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危苓叚h(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。

(2) a近幾年的經(jīng)濟發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。

(3) 東側(cè) 的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認(rèn)可性。

(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎(chǔ)。

(5) 拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。

(6) 該項目以毛地出讓，起價元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。

(7) 該項目規(guī)劃定位為a市第一個小高層住宅小區(qū)，我公司在b市開發(fā)小高層的經(jīng)驗可以為之借鑒。

(8) 我公司與a市的政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。

(9) 物業(yè)管理公司在a市的先行介入，為今后該項目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補的性。

(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競價成功創(chuàng)造了一定的機會。

劣勢及威脅

(11) 拆遷密度過大，拆遷成本及風(fēng)險是該項目成功與否的關(guān)鍵。

(12) a市拆遷實施細(xì)則的即將出臺，拆遷成本的預(yù)測具有一定的風(fēng)險性。

(13) 市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。

(14) 外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。

(15) 規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。

(16) 小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。

(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。

(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。

(19) 拆遷的難度，使該項目的建設(shè)周期具有延期的可能。

(20) 周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。

二、市場分析

1 a市概況(參考)

a市位于

河南岸，面積

平方公里，人口 萬。

生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區(qū)、國家級水禽濕地保護區(qū)。全市森林覆蓋率達56%，1996年和1997年被國家批準(zhǔn)為國家生態(tài)經(jīng)濟示范區(qū)和實施《中國21世紀(jì)議程》地方試點。

投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網(wǎng);水運以長江干流的重要港口——a港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設(shè)計吞吐能力達500萬噸，a港泥洲新港區(qū)一期工程已動工;通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。

項目所在區(qū)位于 江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經(jīng)濟、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉(xiāng)、13個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。城區(qū)人口12萬。

2 a市房地產(chǎn)住宅市場分析

a市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。

1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點，掀起了城市建設(shè)新一輪。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)場進入有序發(fā)展時期。到目前為止，a市房地產(chǎn)業(yè)基本實現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。

二oox年，a市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面：

表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達33.4%,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。

篇7

關(guān)鍵詞： 國有施工企業(yè)；人力資源開發(fā)

Abstract: with the deepening process of China's economic openness and marketization, has always been the main several super large state-owned construction enterprise monopoly market also not exception, poured into a large number of local state-owned enterprises, private enterprises, a slice of hope in the national large-scale infrastructure, the construction market competition increasingly incandescent. Market competition in the final analysis is the talent competition, who owns the talents, who can make full use of talents, who are likely to win in market competition. Can say, human resources development working relationship with the birth and death of the enterprise, is the motive force of enterprise development.

Keywords: state-owned construction enterprises; Human resources development.

中圖分類號：D035.2文獻標(biāo)識碼：A文章編號：2095-2104(2013)

引言

建筑業(yè)一直是中國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，建筑行業(yè)從業(yè)人數(shù)所占的比重也一直高舉各行業(yè)榜首。在本文中，筆者作為中國中鐵旗下的一名人力資源工作者，通過分析國有企業(yè)人力資源管理存在的普遍性問題，對如何搞好國有建筑施工企業(yè)人力資源的開發(fā)進行論述。

正文

一 國有建筑施工企業(yè)人力資源的特點 （一）基層組織機構(gòu)的臨時性。建筑產(chǎn)品不同于制造業(yè)由機器直接批量生產(chǎn)的產(chǎn)品，建筑產(chǎn)品是單件性產(chǎn)品，每件產(chǎn)品的生產(chǎn)環(huán)境和條件各不相同，需要單獨設(shè)計施工，是在特定場所和時間內(nèi)進行的資源配置和施工組織。它因產(chǎn)品的開發(fā)的而建立，完工而撤銷。

（二）人員的流動性。建筑施工企業(yè)是以工程項目為對象進行生產(chǎn)要素配置，它的特點是產(chǎn)品固定而生產(chǎn)流動。建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)者不斷流動主要體現(xiàn)在三方面：一、隨項目部的組建、撤銷而流動；二在不同工序施工期間的人員變動；三、在工程開工、施工、完工收尾期間的人員增減。

（三）人力資源結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性。在大部分建筑施工企業(yè)中，有實踐操作能力高但學(xué)歷低的老工人，也有高學(xué)歷但缺乏工作經(jīng)驗的高校畢業(yè)生，還有部分建筑施工企業(yè)引進的專家型的管理和技術(shù)人員。正是這些不同層次的人才擁有的不同特點和不同的價值目標(biāo)構(gòu)成了建筑施工企業(yè)人力資源系統(tǒng)的復(fù)雜性。

（四）人員配置的被動性。由于建筑產(chǎn)品具有很強的社會性，關(guān)系到公共利益和安全，建筑業(yè)是一個特許經(jīng)營行業(yè)，國家通過立法進行管理。國家針對建筑行業(yè)的管理制度有市場準(zhǔn)入和企業(yè)資質(zhì)管理制度、工程質(zhì)量責(zé)任制度、從業(yè)者個人執(zhí)業(yè)資格認(rèn)定制度，并對幾個關(guān)鍵崗位的設(shè)置及任職條件做了硬性規(guī)定，施工企業(yè)只有無條件遵守。

（五）缺乏合理的淘汰機制。國有施工企業(yè)的兩個突出問題是冗員過多與結(jié)構(gòu)性矛盾并存。由于過去計劃經(jīng)濟體制的影響，國有施工企業(yè)普遍缺乏合理的淘汰機制，導(dǎo)致一方面富余人員較多，勞動生產(chǎn)率較低，人工成本不堪重負(fù)。

二某國有施工企業(yè)概述

（一）公司概況

該企業(yè)是中央某直屬大型企業(yè)全資控股三級子公司，主要從事鐵路、公路、房屋建筑、市政公用設(shè)施、橋梁隧道、大型土石方、裝飾裝修、鋼結(jié)構(gòu)、機電安裝、電力工程、建筑幕墻、體育場地、建筑智能化、房地產(chǎn)開發(fā)、工程檢測、多元經(jīng)營等，實現(xiàn)營業(yè)額能力在30億元/年以上，是集基建建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)、多元經(jīng)營業(yè)務(wù)于一體的大型企業(yè)。

公司現(xiàn)有員工700余人，其中專業(yè)技術(shù)干部362人，占全司干部總數(shù)的70.8%，員工總數(shù)的46.5%。在現(xiàn)有362名專業(yè)技術(shù)干部隊伍中，高級職稱12人，中級職稱84人，初級職稱266人。一級建造師37人，二級建造師29人，注冊安全工程師6人。

（二）公司發(fā)展戰(zhàn)略

在最近幾年，公司迎來了國家出臺了4萬億投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的刺激性措施等利好消息，也遭遇了國八條等日趨嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施。總體上來講，公司當(dāng)前處于一個難得的成長機遇期，生產(chǎn)規(guī)模、營業(yè)收入都急劇增長。在當(dāng)前和今后一段時期：一是要發(fā)揮資源優(yōu)勢，將建筑施工主業(yè)重點向國家保障性安居工程、地震災(zāi)區(qū)災(zāi)后重建及大型基礎(chǔ)設(shè)施興建而衍生的遷建工程領(lǐng)域拓展，謹(jǐn)慎適度參與商品房領(lǐng)域施工；二是要密切關(guān)注市場動向，掌握好房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏和投入；三是要拓展施工領(lǐng)域，加快進入和不斷擴大在鐵路、公路和市政等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域份額；四是要進一步加快多元發(fā)展，尋求新的經(jīng)濟增長點，做大做強多元產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)多支點立業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。

三 對策論述

（一）根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，制定與之匹配的人力資源規(guī)劃。

企業(yè)戰(zhàn)略是企業(yè)在其內(nèi)部優(yōu)勢和劣勢以及外部的機會和威脅的組合情況下，為使自己保持或取得競爭優(yōu)勢而制定的戰(zhàn)略。人力資源戰(zhàn)略是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，是企業(yè)核心競爭力之一。它屬于專業(yè)戰(zhàn)略領(lǐng)域，而企業(yè)戰(zhàn)略則屬于總體戰(zhàn)略。二者的制定過程應(yīng)該是同時的，沒有人力資源戰(zhàn)略的保障，企業(yè)的其它一切戰(zhàn)略都無從談起。

篇8

摘 要本文主要以陜西鐵投物流有限責(zé)任公司西安南站鐵路倉儲物流配送項目的具體情況出發(fā)，從項目選址、行業(yè)規(guī)劃、市場方案、財務(wù)分析、經(jīng)濟效益等方面進行論述，力求建立布局合理、銜接順暢、能力充分、高效便捷的物流體系，從而為陜西發(fā)展乃至西部大開發(fā)做出應(yīng)有的貢獻。

關(guān)鍵詞西安南站 鐵路 倉儲物流 配送項目 可行性

一、項目基本情況

（一）建設(shè)的必要性

1.本項目的建設(shè)符合國家的物流發(fā)展規(guī)劃。

2.本項目的建設(shè)符合陜西省及西安市物流發(fā)展規(guī)劃。

3.本項目的建設(shè)是發(fā)展綠色物流，建設(shè)可持續(xù)性社會的必然需要。

4.本項目的建設(shè)是滿足西安物流市場發(fā)展的需要。

綜上所述，陜西鐵投物流有限責(zé)任公司西安南站鐵路倉儲物流配送項目，是一項符合國家產(chǎn)業(yè)政策、符合西安市城市規(guī)劃、符合西安公路樞紐總體布局規(guī)劃、適應(yīng)現(xiàn)代物流發(fā)展、有利于企業(yè)發(fā)展的重要建設(shè)項目，建設(shè)該項目具有充分的必要性和迫切性。

（二）建設(shè)內(nèi)容

西安南站鐵路倉儲物流貨場運用現(xiàn)代物流技術(shù)、高新技術(shù)與電子商務(wù)相結(jié)合，建成一個具有一流設(shè)備、一流環(huán)境、一流服務(wù)的現(xiàn)代物流配送示范工程，主要建設(shè)內(nèi)容是：配送物流貨場、信息交易中心、配送倉儲中心、綜合配套服務(wù)中心。

二、項目市場分析

（一）物流市場規(guī)模分析

西安地處東西兩大經(jīng)濟區(qū)域接合部，也是隴海、蘭新經(jīng)濟帶核心區(qū)，具有承東啟西、連接南北的重要樞紐作用，同時，西安又是我國中西部地區(qū)金融、商貿(mào)、信息、人才、科研、教育和旅游中心。由航空、公路、鐵路構(gòu)成的綜合運輸網(wǎng)絡(luò)的基本建成，為西安和周邊地區(qū)經(jīng)濟聯(lián)系發(fā)揮著重要的作用。西安經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和集散功能的不斷增強，產(chǎn)生了對現(xiàn)代物流的強烈需求。這種地域上強聚集和遠(yuǎn)輻射的核心優(yōu)勢，為西安南站鐵路倉儲物流貨場提供了強有力的市場保障。

（二）上、下游服務(wù)企業(yè)的協(xié)作意向

1.上游對接服務(wù)企業(yè)的協(xié)作意向。西安南站鐵路倉儲物流貨場與上游對接服務(wù)企業(yè)的合作主要以為滿足客戶對商品儲存和配送等物流服務(wù)為主。物流配送在從事對上游客戶對接服務(wù)的過程中，企業(yè)自身應(yīng)專注于核心業(yè)務(wù)，通過自身核心業(yè)務(wù)的發(fā)展，能夠獲得更多的物流外包的機會，將外部的市場資源進行進一步的整合，從而獲得規(guī)模經(jīng)濟的效益。

2.下游對接服務(wù)企業(yè)的協(xié)作意向。西安南站鐵路倉儲物流貨場與下游對接服務(wù)企業(yè)的合作主要以為服務(wù)企業(yè)提供配送業(yè)務(wù)為主。建立配送專線，形成以陜西境內(nèi)為中心，輻射西北五省區(qū)的配送網(wǎng)絡(luò)。試驗表明，物流配送在主要依靠人力資源和公司信譽的情況下，表現(xiàn)出了良好的經(jīng)濟效益，人均純利水平比傳統(tǒng)倉儲業(yè)翻一翻多，這充分證明了第三方物流增值服務(wù)的經(jīng)濟效果。

3.周邊其他同類物流企業(yè)現(xiàn)狀。面對西安市物流業(yè)的蓬勃發(fā)展，可以說，陜西鐵投物流有限責(zé)任公司西安南站鐵路倉儲物流貨場是機遇與挑戰(zhàn)并存，既有良好的發(fā)展機會，又不可避免的會 與周邊其他同類物流企業(yè)出現(xiàn)在西安、陜西地區(qū)共同分割倉儲、配送物流服務(wù)市場的局面。

三、項目投融資方案

（一）融資方案

為了保證該項目順利實施，企業(yè)必須充分利用市場機制的優(yōu)勢，通過各種有效途徑籌措資金并保證項目按期完工。本項目靜態(tài)測算投資總額為54925.82萬元，由建設(shè)單位將自行籌集資金約19925.82萬元，銀行貸款35000萬元。

（二）財務(wù)評價

1.計算依據(jù)及基本數(shù)據(jù)。

①國家關(guān)于建設(shè)項目資金申請投資估算編制方法。②建設(shè)工程費參照西安市2008年各類建筑設(shè)施單位面積綜合造價指標(biāo)和硬化場地單位面積綜合造價指標(biāo)。③設(shè)備購置費按照現(xiàn)行價格計算，設(shè)備安裝調(diào)試等費用按設(shè)備購置的5%計入。④項目建設(shè)管理部門頒發(fā)的建設(shè)工程造價費用組成、計算方法，及其他有關(guān)計算工程造價的文件。⑤其他費用按照陜西省工程建設(shè)其他費用定額《陜西省計劃委員會陜計設(shè)計（1999）091號文》計算。建設(shè)單位管理費按工程費用的2%計提；勘查設(shè)計費按工程費用的3.5%計提；工程監(jiān)理費按工程費用的1.2%計提。⑥工程預(yù)備費按照土地使用權(quán)、建筑工程和設(shè)備投資的5%計提。

2.總成本費用。

①職工工資及公基金C1 C1=400×25000×10-4=1000（萬元）

②折舊費C2 C2=2350.16（萬元）

③管理費用C3 C3= R×5%=585.86 （萬元）

④輔助服務(wù)成本C4 此處取30萬元

⑤其它費用支出C5 C5= 344.44（萬元）

⑥建筑設(shè)施、設(shè)備與裝卸機械維修費C6 C6=235.02（萬元）

⑦攤銷費C7 此處取837.32萬元

3.基礎(chǔ)收入。

物流貨場建成后的收入主要有運輸收入、倉庫服務(wù)收入、裝卸搬運收入、物流服務(wù)收入、租賃收入等也構(gòu)成收入的一部分。年營業(yè)收入估算如下：

①運輸收入R1 R1=58.77（萬元）

②倉儲收入R2 R2=5327.47（萬元）

③裝卸搬運收入R3 R3= 3000（萬元）

④物流服務(wù)收入R4 R4=466（萬元）

⑤租賃收入R5 R5=1175.88（萬元）

四、財務(wù)效益

經(jīng)計算，本項目各項財務(wù)評價指標(biāo)如下：

1.投資利潤率。本項目投資利潤率為18.60%。

2.投資利稅率。本項目投資利稅率為24.18%。

3.財力內(nèi)部收益率（FIRR）。本項目全部投資內(nèi)部收益率（FIRR）為18.98%（所得稅后）。

4.財務(wù)凈現(xiàn)值。本項目全部投資凈現(xiàn)值（FNPV，IC為8%）41709.17萬元（所得稅后）。

5.動態(tài)投資回收期。本項目動態(tài)投資回收期為7.14年。

篇9

[關(guān)鍵字]客家文化；地域特色化；特色旅游；綠色產(chǎn)業(yè)

Abstract: : Meizhou Hakka cultural base of the building on the development of industrial clusters of Hakka culture, enhance the cultural and industrial scale, intensive, professional level, to carry forward the fine cultural industries to explore the city cultural resources, the development characteristics of cultural industries, construction, Meizhou, characteristics and culture of the citysignificance. The concept design has made ​​some prominent geographical features of exploration, through the integration of Hakka culture, natural landscape, cultural landscape, and solve the base of the general character of outlook to create the integration of resources utilization, the coordination of the layout of the service facilities, so that the base functions more reasonable, more prominent geographical features.

Keywords: Hakka culture; geographical features of; special tourism; green industry

中圖分類號：TU982 文獻標(biāo)識碼： A文章編號：2095-2104（2012）

客家是一個具有顯著特征的漢族民系，也是漢族在世界上分布范圍最廣闊、影響最深遠(yuǎn)的民系之一。客家文化歸納起來有：客家話、客家文教、客家藝術(shù)、客家文物、客家民居、客家學(xué)術(shù)流派、客家餐飲、客家服飾、客家習(xí)俗等。隨著梅州城市建設(shè)的不斷發(fā)展，文化產(chǎn)業(yè)的日益繁榮，城市建設(shè)中的客家特色越來越受到重視和關(guān)注，但是，目前梅州大部分地區(qū)的城市建設(shè)來看地域特色越來越不明顯。基于此，本文以梅州客家文化基地概念規(guī)劃為例，對城市重點地區(qū)的地域特色化建設(shè)進行探討。

1項目背景

梅州是國家歷史文化名城、粵東北的中心城市，是客家人集中居住之地，素有“客都”之稱。近年來，城市發(fā)展迅速、著力推動客家文化產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展。客家文化產(chǎn)業(yè)基地所在的東山片區(qū)已經(jīng)具備開發(fā)文化與教育旅游產(chǎn)業(yè)的良好基礎(chǔ)，只要全面整合資源，圍繞做活山水文章，產(chǎn)業(yè)發(fā)展大有可為。基地的建設(shè)為加快綠色的經(jīng)濟崛起，建設(shè)富庶美麗幸福新梅州注入新的活力。

2地域特色文化分析

2.1梅州文化

梅州是國家歷史文化名城，客家文化獨樹一幟，梅州地域文化主要有客家文化、紅色文化和宗教文化，其中以客家文化最為典型。

2.2客家文化解讀

客家文化是具有濃郁鄉(xiāng)土氣息的與周邊文化相互區(qū)別的移民文化。其文化主要體現(xiàn)在客家語言、建筑藝術(shù)、餐飲文化、傳統(tǒng)文化、山歌文化、客家服飾等方面。其深厚的文化積淀，興盛的文教，造就了一批光耀中華的歷史文化名人。

2.3梅州客家村落建筑與布局特征

梅州山地丘陵廣布，素有“八山一水一分田”之稱。梅州客家先祖創(chuàng)造性地構(gòu)筑了客家民居山地建筑模式。客家村落、建筑選址布局，是對中國傳統(tǒng)擇居選址思想繼承與發(fā)展，探索適合山地村落布局形式與特征，人與自然和諧，功能要求的結(jié)果，是客家民系智慧的結(jié)晶。

3基地現(xiàn)狀、swot分析

3.1本項目基地處于梅州城區(qū)邊緣，面積約3.72平方公里。梅江從從項目基地兩側(cè)蜿蜒而過，項目基地可俯瞰梅江與整個梅城。現(xiàn)狀基本上處于原生態(tài)狀態(tài)，區(qū)域內(nèi)以丘陵、溝谷與水庫為主，地形起伏較大、比較復(fù)雜。

3.2綜合分析

3.21優(yōu)勢

區(qū)位：與城市中心區(qū)關(guān)系密切，是梅州黃金旅游線上必經(jīng)之地

交通：具有方便的陸、空交通條件

資源：具有豐富的原生態(tài)的山、水資源

文化氛圍：周邊具有濃郁的文化氣息與名勝古跡

3.22劣勢

如何規(guī)避場地自身不利因素對項目的影響

場地山地多，平地少且分散，大部分平地為水庫的泄洪區(qū)，開發(fā)難度大

場地本身文化資源匱乏，場地的特色與知名度不夠

場地內(nèi)有一定數(shù)量的民房和公墓，拆遷難度大

3.23機遇

國家強調(diào)發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)、綠色崛起的政策支持

作為世界客都，具有廣大海內(nèi)外客籍市場資源

梅州旅游定位：梅州明確以“塑造世界客家之都，打造客家文化精品、熱泉康體休閑特品和山水休閑度假名品的旅游發(fā)展定位

3.24威脅

如何在各地都打“客家牌”的形勢下，在周邊眾多項目當(dāng)中脫穎而出

如何樹立自己的品牌，成為梅州旅游重要的一站？如何在地塊山地多，平地少，不利因素多的場地條件下，化不利為有利

如何促進梅州旅游業(yè)發(fā)展，引領(lǐng)新梅州文化旅游新模式

4主題研究

4.1旅游市場分析

梅州擁有全球1.2億客家人的潛在客群，梅州市旅游消費市場主要以國內(nèi)為主，境外為次，已初步形成“入境旅游、國內(nèi)旅游、出境旅游”并存的市場格局。現(xiàn)狀旅游市場還處于初級階段，有一定的旅游品牌，因交通的限制和沒有珠三角發(fā)達城市的有效輻射，外地高消費客群比例較少；市場旅游產(chǎn)品初級，無法實現(xiàn)強有力的持續(xù)吸引；本地客群可支配收入較低，消費能力有限。

本項目旅游功能站位需要跳出區(qū)位困局，把旅游過路站變成旅游目的地。針對市場，通過走差異化路線、對客家文化深入發(fā)掘和體驗，吸引海內(nèi)外廣大的客籍消費群。

4.2商業(yè)及商務(wù)市場分析

梅州現(xiàn)狀城市商業(yè)落后，城市缺乏休閑類商業(yè)項目；不能滿足當(dāng)?shù)鼐用竦南M需求，高端消費功能缺失，導(dǎo)致城市的高端消費外溢；經(jīng)濟發(fā)展將催生商業(yè)向綜合業(yè)態(tài)方向發(fā)展，休閑娛樂將在未來商業(yè)發(fā)展中發(fā)揮重要的補缺角色。

本項目商業(yè)依托區(qū)位條件，與項目鄰近構(gòu)筑新的城市核心商圈。選擇街區(qū)商業(yè)形態(tài)，與項目旅游和自然資源結(jié)合，打造城市休閑商業(yè)和旅游目的地商業(yè)，營造集購物、休閑、文化、娛樂等多功能多選擇消費空間。

5設(shè)計定位與設(shè)計理念

5.1定位

（一）戰(zhàn)略定位：

“融匯世界的客家，展示客家的世界”“客屬地區(qū)文化傳播中心”“客都新文化產(chǎn)業(yè)改革示范項目“

（二）市場定位

以梅州地區(qū)、國內(nèi)客籍地區(qū)為主要客源市場，港澳臺及海外地區(qū)為次要客源市場。

（三）目標(biāo)客戶群定位

海內(nèi)外客籍華僑、客籍年輕人、客籍成功人士、其他熱愛客家文化人士。

（四）項目功能定位

打造以“客家文化”為主線，集文化旅游、文化創(chuàng)意、運動休閑、養(yǎng)生度假、生態(tài)體驗、健康人居的綠色產(chǎn)業(yè)鏈。

5.2定主題

宜文、宜游、宜閑、宜居、宜綠

6地域化特色的概念設(shè)計

6.1布局要點

在功能空間布局上，緊密結(jié)合項目場地“一山三谷”的地形地貌特點，并融入易經(jīng)思想、五行說及風(fēng)水理論，將功能、形式、寓意三者有機結(jié)合。注重生態(tài)保護、文化體驗、景觀打造、經(jīng)濟效益四者的有機結(jié)合。

6.2地域文化傳承與發(fā)揚客家精神

通過挖掘客家文化精髓：勇于開拓，銳意進取；崇文重教，文武兼?zhèn)洌蛔鸶＞醋冢剜l(xiāng)睦里；謙和處世，與人為善四大特征。以客家精神為源，演繹文化產(chǎn)品：如文化產(chǎn)業(yè)、名士園；終身教育、養(yǎng)生、健身；客家風(fēng)情小鎮(zhèn)；特色教育、退休示范社區(qū)。通過產(chǎn)品設(shè)置，傳承客家文化之靈氣，弘揚客家之精髓，為項目主題策劃開拓途徑。

6.3現(xiàn)狀場地景觀元素―湖、山、溪、谷、江

整體布局以現(xiàn)狀景觀為核心，東西兩翼展開，分別以湖、山、谷、溪，江為主題打造不同的版塊：旅游休閑版塊、山林公園版塊、溪谷田園版塊、養(yǎng)生休閑版塊、旅游集散版塊。

7結(jié)語

梅州文化產(chǎn)業(yè)基地概念規(guī)劃設(shè)計在突出地域特色化方面做出了一些嘗試，梅州客家文化產(chǎn)業(yè)基地以綠色生態(tài)為本，以客家文化為魂，將山、水、人文全程演繹，實現(xiàn)以生態(tài)促旅游，以文化提升旅游檔次。項目以客家文化為主線，通過客家風(fēng)情小鎮(zhèn)、城市商業(yè)綜合體、客家祭祀廣場等重點項目的打造，地域特色更加突顯，形成梅州客家文化展示平臺與城市形象展示窗口，對于提高梅州文化軟實力、提高城市影響力有重要意義。

[參考文獻]

[1]林智敏，對梅州傳統(tǒng)客家民居保護與利用的思考.山西建筑.2006，（9）：39

[2]房學(xué)嘉．客家源流探奧[M]．北京：高等教育出版社，1994．

[3]丘權(quán)政．客家的源流與文化研究[M]．北京：中國華僑出版社，1999．

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篇10

一、外部環(huán)境

1、 城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策即將頒布等;

2、 宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如，項目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點開發(fā)區(qū)的情況。

3、 項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活產(chǎn)品配套、文化園、政府重點工程等;

二、內(nèi)部因素

1、 項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義(一般3—5年)，在公司發(fā)展中的地位(是否核心項目);

2、 公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴大社會影響力的作用;

3、 從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義;

第一部分：物流園區(qū)項目概況

一、 宗地位置

宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域(經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等)的地理位置。

附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物(如市中心商圈、機場等)的相對位置和距離、地段的定性描述(與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系)。

二、 宗地現(xiàn)狀

1、 四至范圍;

2、 地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較;

3、地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑(小峽谷)、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積;

4、 地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響;

5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建;

6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地;

7、 地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。

附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù);

地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容;

地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。

三、 物流園區(qū)項目周邊的社區(qū)配套

(一)周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套

1、 交通狀況

(1) 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等;

(2) 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決;

(3) 現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。

附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng);

2、 教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。

3、 醫(yī)院等級和醫(yī)療水平

4、 大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場

5、 文化、體育、娛樂設(shè)施

6、 公園

7、 銀行

8、 郵局

9、 其他

附圖：生活設(shè)施分布圖，具置、距離。

(二)宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀

四、 物流園區(qū)項目周邊環(huán)境(根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫)

1、 治安情況

2、 空氣狀況

3、 噪聲情況

4、 污染情況(化工廠、河流湖泊污染等)

5、 危險源情況(如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等)

6、 周邊景觀

7、 風(fēng)水情況

8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。

9、 其他

五、 物流園區(qū)項目大市政配套(都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性)

1、 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展

包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系(影響)。

2、 供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。

3、 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。

4、 通訊(有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò))：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

5、 永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

6、 燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

7、 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。

六、 物流園區(qū)項目規(guī)劃控制要點

1、 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

2、 產(chǎn)品建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積

3、 綜合容積率、產(chǎn)品容積率

4、 建筑密度

5、 控高

6、 綠化率

7、 其他

七、 土地價格

土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。

第二部分：法律及政策性風(fēng)險分析

一、 合作方式及條件

1、 合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等

2、合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房(面積)、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。

3、 付款進度及與拿地程序的配合

4、 其他合作的主要條件

5、 與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定

二、 土地法律性質(zhì)評估

(一)現(xiàn)狀

1、 土地所有權(quán)歸屬

2、 土地使用權(quán)歸屬

3、 土地的用途

(二)規(guī)劃

1、規(guī)劃所有權(quán)歸屬

2、規(guī)劃使用權(quán)歸屬

3、規(guī)劃的用途

三、 取得土地使用權(quán)程序評估

1、 取得土地使用權(quán)的程序

2、 取得土地使用權(quán)需要的工作日

3、 取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件

4、 取得土地使用權(quán)的風(fēng)險及控制(取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決)

四、 土地性質(zhì)變更的評估(已經(jīng)是商品房用地可以不寫)

1、 土地性質(zhì)變更的程序和理由

2、 土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙

3、 土地性質(zhì)變更需要的工作日

五、 政策性風(fēng)險評估

城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成、項目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。例如：優(yōu)詩美地二三期、北京中關(guān)村建設(shè)停建所有區(qū)內(nèi)產(chǎn)品等。

六、 總體評價

對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮;部分或全部條款存在的不確定性因素的控制;不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。

第三部分：物流園區(qū)項目市場分析

一、 區(qū)域產(chǎn)品市場成長狀況

1、 區(qū)域產(chǎn)品市場簡述

? 形成時間

? 各檔次產(chǎn)品區(qū)域內(nèi)分布狀況

? 購買人群變化

2、 區(qū)域產(chǎn)品市場各項指標(biāo)成長狀況(近3-5年)

? 開工量/竣工量

? 銷售量/供需比

? 平均售價

3、 區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢

二、 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征

1、 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況

2、 各檔次產(chǎn)品的集合特征

尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征

? 平均售價

? 開發(fā)規(guī)模

? 產(chǎn)品形式

? 平均消化率

? 平均容積率

? 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征

3、 區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)個案狀況

附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。

4、 未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型

5、 分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點

6、 結(jié)論：

? 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢

? 本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式

? 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力

? 本案在開發(fā)中的營銷焦點問題

三、 區(qū)域市場目標(biāo)客層研究

1、 各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍(建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上)

2、結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點、訴求點。

四、 目標(biāo)市場定位及產(chǎn)品定位

1、 市場定位

2、 目標(biāo)人群特征/來源區(qū)域/行業(yè)特點

3、 產(chǎn)品建議

第四部分：物流園區(qū)項目規(guī)劃設(shè)計分析

一、初步規(guī)劃設(shè)計思路

1、 設(shè)計概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計風(fēng)格、設(shè)計特點。

2、 主要產(chǎn)品類型。

3、 節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。

4、 在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。

5、 如果是大型、超大型項目，對營造大社區(qū)概念的考慮。

二、規(guī)劃設(shè)計的可行性分析

1、在既定容積率、凈用地面積、產(chǎn)品面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計概念和WK所追尋的各種檔次高品質(zhì)產(chǎn)品的要求。主要從規(guī)劃設(shè)計角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。

2、 容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。

3、土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑(小峽谷)、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設(shè)計和環(huán)境保護的影響及解決的方法。

4、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保護的影響及解決方法。

5、周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：道路狀況(可能與小區(qū)主要出入口有關(guān))、供水、排水、通訊(有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò))、永久性用電和臨時施工用電、燃?xì)狻⒐峒吧顭崴葘Ξa(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的影響及解決方法。

6、周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：交通狀況(與是否開通業(yè)主班車有關(guān))、商業(yè)設(shè)施(大型購物中心)、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。

7、市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。

第五部分：物流園區(qū)項目開發(fā)

一、 土地升值潛力初步評估。

從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。

二、 立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析

三、工程計劃：工期計劃、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。

四、 銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預(yù)計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。

第六部分：物流園區(qū)項目投資收益分析

一、 成本預(yù)測

說明測算假設(shè)和主要運用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，容積率，項目總投資(直接建造成本加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅)等。并參照下面表格列示：

項 目 投資總額(萬元) 單位成本(元/m2)

土地成本

前期工程費

基礎(chǔ)設(shè)施費

建安工程費

配套費用

開發(fā)間接費

直接建造成本小計

營銷費用

管理費用

總 計

二、 稅務(wù)分析

1、 營業(yè)稅及附加

2、 所得稅

3、 土地增值稅

上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。

三、 經(jīng)濟效益分析

1、 經(jīng)濟效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等

2、 項目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟指標(biāo)。參照以下表格：

經(jīng)濟指標(biāo) 單位數(shù)值(元/m2) 項目總金額(萬元)

銷售收入

直接成本

總投資

毛利率

稅前利潤

稅后利潤

銷售凈利率

投資回報率

3、 項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)

經(jīng)濟指標(biāo) 20xx年 ··· 20××年 合 計

上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年

結(jié)算面積(m2)

單位利潤(元/m2)

利潤(萬元)

4、 敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實際情況增減。

(1)成本變動各項經(jīng)濟指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升(下降)一定金額或上升(下降)一定百分比來比較，如：

經(jīng)濟指標(biāo) 預(yù)測成本×90% 預(yù)測成本 預(yù)測成本×110% 預(yù)測成本×120%

總投資

毛利率

稅前利潤

稅后凈利

銷售凈利率

總投資回報率

(2)售價變動各項經(jīng)濟指標(biāo)的變化，假設(shè)售價每上升(下降)一定金額或上升(下降)一定百分比來比較，如：

經(jīng)濟指標(biāo) 預(yù)測售價×90% 預(yù)測售價 預(yù)測售價×110% 預(yù)測售價×120%

營業(yè)額

毛利率

稅前利潤

稅后凈利

銷售凈利率

總投資回報率

(3) 容積率變動各項指標(biāo)的變化

主要指標(biāo) 容積率1 容積率2 容積率3 容積率4 容積率5

多高層比

營業(yè)額

總投資

毛利率

稅后利潤

稅后凈利率

總投資回報率

四、 項目資金預(yù)測

1、 資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。

2、 資金回款計劃：各期銷售回款計劃。

3、 資金需求計劃：結(jié)合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。

4、啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額

第七部分：物流園區(qū)項目管理資源配置

五、 機構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨立法人公司(項目公司);主要部門設(shè)置。

六、 人力資源需求：啟動項目對個專業(yè)(部門)人員的需求，具體人數(shù)(重點是專業(yè)經(jīng)理)。

七、人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑(調(diào)動、招聘、培訓(xùn)等)。

第八部分：物流園區(qū)項目綜合分析與建議

一、優(yōu)勢：從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一貫發(fā)展思路等方面論述。

二、劣勢：從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一貫發(fā)展思路等方面論述。

三、機會：從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。

四、結(jié)論和建議

附件：