導語：如何才能寫好一篇房地產財務風險研究背景，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：房地產企業；財務風險；控制；思考

財務風險是企業經營發展中面臨的一種主要風險，能否將財務風險控制在一定的范圍之內對于企業經營成敗具有巨大的影響，調查發現，超過70%的企業經營失敗都是財務風險所導致的。房地產企業本身因為投資巨大，開發周期長，政策影響大，其財務風險相對于一般的企業更大一些，如何加強房地產企業財務風險控制成為了企業管理者以及財務工作者的一項重要工作內容。

一、房地產企業財務風險來源

房地產企業財務風險具有多因性，財務風險的產生既有房地產企業內部的因素，也有外部的因素，具體進行如下分析：

1.內部風險來源

房地產企業財務風險的內部來源主要有以下幾個方面：一是企業財務理念激進，財務風險意識淡薄，這從一些房地產企業較高的負債率方面就可以窺見一斑，很多房地產企業的負債率都非常高，要遠遠超過警戒線，這導致企業的財務風險偏大；二是成本費用控制較弱，大部分房地產企業管理者對于收入、效益的重視程度要遠遠高于成本、費用，由此導致企業的成本費用支出處于一個控制乏力的狀況，很多房地產企業沒有做到每一個項目的成本獨立核算，且既有的成本費用核算主要就是事后核算為主，事中核算以及事后核算缺失；三是會計專業隊伍專業能力欠缺，財務風險控制本身是一個專業性非常強的工作，如果從業人員不具有較高的專業能力很難勝任此項工作。從目前很多房地產企業財務管理從業人員的專業素養來看，離崗位的要求還有不小的距離，加上這些年房地產企業財務工作出現的各種新情況，很多從業人員都感到力不從心，從而導致了企業財務風險控制的薄弱。四是財務指標預警體系建設不力，財務風險的發生并非是毫無征兆的，如果能夠構建完善的預警體系就可以將財務風險控制在一定的范圍之內，在其萌芽狀態來加以消滅。但是很多房地產企業疏于財務風險預警體系的構建，總是在財務風險發生以后，才被動的去加以解決，由此導致了財務風險的難以控制。

2.外部因素來源

房地產企業財務風險的外部因素主要有以下幾個方面：一是政府的宏觀調控政策，目前房地產行業的過熱已經成為了我國經濟發展中的巨大不穩定因素，在這一背景下，2003年以來我國房地產行業進入了“調控時代”，政府的各種調控政策將會導致房地產企業的財務風險發生，舉例而言，政府提升二套房利率，對擁有二套住房以上的人限購，這將直接影響到房地產企業的預期收入，從而導致企業的收入達不到預期，造成企業財務風險；二是利率因素，目前我國流動性嚴重過剩，人民幣通貨膨脹嚴重，對于房地產企業而言，其需要投入大量的資金購買土地、建材等原材料，如果沒有考慮到通貨膨脹這一因素，企業所持有的現金就會貶值，不能購買到預算內的原材料，導致財務風險發生；三是我國資本市場的不完善，我國資本市場對于房地產企業的融資來講是一個負面的沖擊，當企業發生資金短缺時很難通過資本市場來進行融資化解財務危機。

二、房地產企業財務風險控制策略

財務風險控制對于房地產企業的重要性不言而喻，針對導致房地產企業財務風險的內外因素，本文認為房地產企業財務風險控制的關鍵在于企業“修煉內功”，這樣一方面可以化解外部不利因素的影響，另外一方面還可以解決內部財務風險控制的薄弱環節，一舉數得，具體來講應從以下幾個方面著手：

1.樹立財務風險意識

樹立正確的財務風險意識房地產企業財務風險控制的必要條件之一，良好的風險意識更有利于房地產企業管理者、財務工作人員做出正確的財務管理行為，對于房地產企業而言，關鍵是樹立穩健經營的財務理念，在整個房地產行業發展前景不太明朗，國家宏觀調控政策不斷，經濟增長不穩定因素增加的背景下，現金為王是房地產企業財務管理中必須要恪守的一個重要準則，這樣才能最大限度的消化外部不利因素的帶給企業財務的不利沖擊。

2.加強全面預算管理

“凡事預則立，不預則廢”，房地產企業的本身的投資回收周期比較長，這期間各種左右成本費用支出以及經營收入的因素很多，如果事先沒有一個整體的財務預算計劃，事到臨頭才進行財務的統籌安排，就很容易爆發財務風險。通過引入全面預算管理，做到財務籌資以及投資的事前、事中、事后全過程管理，可以確保財務管理處于一個規范有序的狀態，讓財務管理服從以及服務于企業經營管理，為企業的健康發展夯實基礎。

3.注重人才隊伍建設

考慮到財務風險控制工作的專業性，構建一支專業技能過硬，具有良好職業道德操守的財務工作人員隊伍是必要的。人才隊伍建設應從兩個方面著手，一方面是根據財務管理崗位的勝任特征來進行人員的招聘，選拔勝任崗位工作要求的員工；另外一方面就是加強員工的培訓，讓員工掌握足夠的專業知識。

4.構筑財務預警體系

“冰凍三尺，非一日之寒”，通過構建財務預警體系，設置敏感度較高的財務管理指標來對企業的財務風險進行評判以及檢驗，當發現財務風險苗頭時，及時的采取有效措施來加以改進，這樣就可以將財務風險控制在一個可掌控的范圍之內，避免財務風險給企業的發展帶來更大的損失。

房地產企業管理者在觀念層面應高度重視財務風險管理工作，在意識到財務風險危害的基礎之上，充分的借鑒行業內優秀企業的財務風險控制經驗，結合自身的情況，根據外部環境的變化來進行不斷的調整，從而構建一套高效的財務風險控制體系。（作者單位：天正集團南京置業有限公司）

參考文獻：

[1] 李榮錦.房地產企業財務風險及防范研究[J].會計之友，2010（35）.

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關鍵詞：房地產 財務風險

財務風險有廣義和狹義之分，廣義的財務風險是指在企業各項財務活動中，因企業內外部環境及各種難以預計或無法控制的因素影響，在一定時期內，企業的實際財務結果與預期財務結果發生偏離，從而是企業蒙受損失的可能性。狹義的財務風險通常是指企業的舉債籌資風險，尤其是當負債過多而導致企業到期無法償本付息，給企業造成損失的不確定性。

一、我國房地產行業財務風險類型

我國房地產行業起步較晚，各方面體制都還不健全，同時近幾年為了抑制房價，是房地產面臨的政策環境日益嚴峻，房地產企業財務風險與日俱增，控制風險首先要提前認識房地產行業的風險類型，從而制定相應的策略來應對。房地產行業財務風險可以分為兩大類，一類是外部風險，一類是內部風險。

（一）外部風險

房地產行業外部財務風險主要是是指房地產行業所面臨的外部環境變化所帶來的風險，主要包括市場風險，政策風險等。

市場風險主要包括供求風險，消費者偏好風險，通貨膨脹風險等。首先是供求風險，近幾年來，房價不斷攀升，很多人被房地產行業蒸蒸日上的業績及利潤所吸引，希望從中分一杯羹，紛紛涉足房地產行業，另外加上國家不斷加強保障房建設，房地產供給不斷增加，因此房地產行業競爭越來越激烈，房地產商面臨強大的競爭壓力。其次是消費者偏好風險，由于供給的增加，房地產商不斷推陳出新，尋求差異化，以求吸引住戶，但是，在這一過程中，如果對消費者心理掌握不到位，推出房屋無法滿足消費者需求，則會造成房屋積壓，給房地產企業造成損失。最后是通貨膨脹風險，通貨膨脹是房地產面臨的又一外部風險，通貨膨脹帶來的結果就是材料成本、人工成本的增加，這勢必給房地產商帶來壓力。

政策風險主要是指國家政策變動給房地產企業帶來的不確定性。主要包括利率風險、稅收風險、籌資風險等一系列的政策風險。首先，利率風險是房地產面臨的最大風險之一，眾所周知，房地產企業是資金密集型企業，其資金主要來源是銀行貸款，貸款利率上升必然會使房地產企業成本增加，并且，利率上升會減少消費者的購買欲望，房地產成交量下降，很容易造成房地產企業資金鏈斷裂。其次，房地產企業在經營過程涉及多項稅種，所涉及的稅務不僅包含一般企業應負擔的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、車船使用稅、企業所得稅，還包括土地增值稅、房產稅、契稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅等，一個房地產企業所繳納稅種多達十余項，因此，若國家提高稅率，房地產企業成本也會提高。最后，房地產企業面臨的解決難題就是籌資，目前我國金融市場體制不健全，政府對房地產上市管制較為嚴格，除綜合實力較強的房地產商可以通過上市融資外，很多中小企業根本達不到上市資格，另外，我國房地產行業其它融資方式仍不健全，大部分企業還是通過銀行貸款籌集資金。近幾年國家為打壓房價，收縮銀行信貸額度，加大房地產企業融資難度。

（二）內部風險

內部風險是房地產企業在內部資產結構、公司治理、財務管理等方面存在的風險。第一，房地產企業由于資金投入大，大部分資金來源于銀行貸款，因此大多數房地產企業都面臨較高的資產負債率，很多房地產企業資產負債率高達70%以上，個別甚至超過100%，負債的提高增加了企業的償債風險，尤其是在國家對房地產行業進行宏觀調控的背景下，這一風險尤為突出。第二，由于房地長行業屬暴利行業，大部分人在沒有做足充分準備的情況下加入這一行業，大部分房地產企業實力弱，規模小，經營管理水平不高，公司治理結構不明晰，財務管理不嚴格，這都導致房地產企業對市場的反應和把握能力降低，風險控制和風險防范意識也偏低，是房地產企業財務風險加大。

二、房地產企業風險評價研究

（一）選擇正確的風險評價指標，構建風險評價體系

科學的風險評價指標有利于企業準確、全面、恰當的把握當前房地產企業的財務風險，有效對企業的財務風險進行評價。指標的選擇應當科學合理全面。能夠對房地產企業的財務風險水平進行反映的指標體系有發展能力指標體系，風險水平指標體系，償債能力指標體系等。選擇及建立正確的財務風險評價指標可以使財務風險控制更有目的性。

（二）拓展多元化融資渠道

房地產企業應當尋求多元化融資渠道，不再局限于銀行貸款，從而降低金融風險，降低資產負債率同時增強企業償債能力。目前階段，隨著金融市場的不斷發展，許多房地產企業通過房地產信托投資基金，房地產投資公司，海外上市等方式融資，這也解決了房地產企業資本結構不合理的現狀。

（三）建立內部控制制度，提高且財務管理水平

作為財務風險防范體系的組成部分，內部控制制度可以提高房地產企業財務管理的規范性和科學性，房地產企業應當建立合理規范的內部控制制度，健全企業公司治理結構，制定嚴格的規章制度以提高自身的防范風險的能力。

（四）做好市場調研，降低市場風險

房地產企業很大一部分的財務風險來自市場，因此房地產企業應當成立專門的市場調研機構，由專業人員根據市場調查結果進行分析并在此基礎上制定方案，從而使房地產企業避免盲從，充分認識市場需求及市場承受能力，避免不必要的損失。

參考文獻

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摘 要 作為一個典型的資金密集型行業，房地產企業資金投入量大、存貨周轉期長、回收期長與變現能力差的特點決定了其必然存在的財務風險。隨著房地產企業高速發展,房地產企業財務風險也不斷積聚。財務風險的存在可能會給企業帶來一定的收益，同時也潛在著很大的威脅。目前許多企業在不斷擴張的同時，忽視企業財務風險，由此帶給了企業巨大的財務危機。鑒于此，如何合理把握財務風險的度，如何防范企業財務風險意義巨大。本論文理論聯系實際，結合實際的調研資料，文章對某地產公司財務風險成因進行分析,針對房地產企業財務風險的產生環節,提出風險防范措施并化解財務風險。

關鍵詞 房地產 財務風險 風險分析

財務風險是指企業財務經營效果的不確定性，指企業的財務系統中客觀存在的由于各種難以或無法預料和控制的因素作用，使企業實現的財務收益和預期務收益發生背離，因而蒙受損失的機會或可能。從經濟學角度講，現代企業的財務風險是一種微觀經濟風險，是企業所面臨的全部風險的貨幣化的表現形態，是企業經營風險的集中體現。國內外一些知名企業所以紛紛破產倒閉，一是投資決策失誤，二是忽視財務風險的存在，因此對哦財務風險的認識、預防和控制的研究已成為當今企業所面臨的重要課題。對企業的財務風險進行研究不僅具有理論意義同時也具有現實意義。

財務風險的成因是復雜的，這就要求經營者所采取對策的復雜化和多樣化。財務風險發生的時間、空間和形式是偶然的，表現出一定的潛在性。財務風險發生的概率也難以準確計算，每次發生的財務風險也因彼此間諸多差異而缺乏可比性。

財務風險的大小是相對于不同的經營者及其抗衡風險的能力而言的，由于人們識別風險、認識風險和抵御風險能力的增強，就能在一定程度上降低風險損失的強度、范圍和風險的不確定性，減少風險發生的機會和概率，減少不可控風險發生的破壞力。

一、優化資本結構，降低籌資風險

一般而言，隨著負債比例的上升，企業的債務風險也會逐漸加大。對某地產公司來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權進行銀行貸款，充分發揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業可以接受的范圍內。企業要安排適當的負債比例，尋求最佳資本結構。通過合理安排企業權益資金與債務資金的比例關系，使它們達到理想組合。

二、縮短預售時間，減少款項回收風險

由于房地產具有投資品和消費品的二元性，因而房地產投資回收的不確定性較大。另外，房地產投資還涉及政策法規、金融動向、區域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現風險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應的款項，由公司統一調配使用，對公司的發展將是很大的資金支持。

三、注重融資策略的創新

對于規模較大的某地產公司而言，為了取得廣泛的資金來源，應該在遵守國家財經法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發行股票、發行公司債券，并通過房地產信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發展資金。只有通過多種途徑籌集企業發展所需的資金，才能為企業的發展開創廣闊的天地。

四、規范融資擔保，控制債務風險

一般的房地產企業都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔保業務時常發生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發展的有力保證。母公司應在事先調查預測的基礎上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產生的資金效益等，

上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔保。經同意由母公司擔保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續。

五、做好房地產企業的全面預算

全面預算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預算系統。通過該系統，將非正常的經營活動控制在萌芽之中，減少企業不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調整經濟活動的措施，對企業潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業下一步的預計經營情況，根據所反映出來的預算結果，預測其中的風險所在，以預先采取的風險控制措施，達到規避與化解風險的目的。

六、財務集中管理，規避財務風險

為了提高經營效益，降低經營風險，確保財務安全，某地產公司應在公司內實施財務集中控制，體現財務管理功能。如果公司分權過多，則會帶來現實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調度困難、資產調撥困難等，這會影響企業規模經濟效益的發揮。公司的財務管理應集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規模優勢，規避財務風險。實行財務集中控制，有利于保證公司內部財務目標的協調一致，減少人為控制現象發生，有利于實現公司整體利益的最大化。

七、適時進行財務分析與監督

進行財務監督的目的是為了降低成本，取得更大的經濟效益。房地產企業不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風險分析和方法研究。要對資金利用率、開發成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。

對于房地產企業而言，應以經營活動產生的現金流量凈額應作為分配決策的主要財務指標。由于現金流量反映出企業在報告期內經營活動中現金收支狀況，所以現金流量往往比利潤更為重要。如果企業的利潤在上升，現金凈流量卻在減少，這說明企業當年實際收益在下降；如果現金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產企業高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業的發展積累較多的資金。

總之，房地產的核心是金融運作，房地產信托基金和投資商成為房地產的主導者，地產開發建造商或者中介商成了圍繞資金的配套環節。而中國房地產市場明顯地缺乏金融市場環境，房地產企業榮房子服務還不完善，《產業基金法》尚未出臺。美國房地產信托基金模式所強調各個環節由不同的專業公司完成，18980年后，美國的房地產融資不斷創新，并形成了大企業主要通過債券等低成本渠道融資，而小企業仍然依賴高利率貸款的格局。通常情況下，在融資方面，美國的房地產資金只有15%左右是銀行貸款，70%是社會大眾的資金，其中35%是退休基金，35%是不動產基金，房地產基本上是私人 投資。而中國的房地產投資80%都與銀行有關，如消費者的按揭貸款、施工單位的貸款，還有開發貸款。所以，某地產公司也應該借鑒美國式的房地產信托基金模式，增加公司的融資渠道，這樣才有利于公司的長期發展。

某地產公司的整個運營策略一直圍繞著土地資源進行，即“先做大再做強”在某地產大規模進行商業地產開發的周期內，某地產始終在走鋼絲，公司必須依靠高負債和產常規的滾動開發來實現規模的迅速膨脹，而萬科地產公司是“先做強再做大”這樣在以后的發展中就不會獨擋一面，有資金問題大家解決的狀況，所以某地產可以借鑒萬科地產公司的發展模式。

八、總結

在了解了財務風險的研究背景和意義以及國內外學者對財務風險的認識和研究的基礎上，本文對某地產公司財務風險進行了全面的調研，從融資風險、投資風險、資金回籠風險這三個方面進行了詳細的分析，發現某地產公司財務風險無處不在，無時不在。風險是一把雙刃劍，合理面對風險，采取措施解決風險，公司才能吸取經驗穩步發展，但是如果忽視風險，公司就很難長期發展下去。

某地產公司在面對風險的同時穩步前進，矗立與房地產百強企業，表明某地產公司具有很強的市場競爭能力，具有很大的發展空間。

參考文獻：

[1]周魏.我國房地產項目投資風險及防范研究.2008(07).

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(一)調控政策增加了房地產企業的財務風險產生于資本循環運動過程中的財務風險，在不同的經濟活動階段具有不同的表現形式。以貨幣形態為起點和終點的資本循環主要包含資金的籌集、資金的投入、以及生產和分配四個階段，在每個階段都有著相應的風險。第一是融資的風險，房地產行業的資金需求量巨大，因而融資成為房地產行業的重要活動。政府調控政策的實施，使得人們對于房地產的投資趨于理性以及房地產行業融資方式的單一化，主要依靠銀行等金融行業的信貸，政策的調控使得資金向房地產行業的流動減少；第二是投資的風險，房地產投資是否合理與企業的盈利息息相關，甚至直接關系到企業的生存。以最小的資金規模取得最大的投資回報效益，才能獲得比較好的投資效果。然而目前的房地產行業的投資行為存在有很多的不合理因素，如市場調研的失實，引起產品滯銷，企業的工藝技術落后，企業投資規模盲目過大或過小；第三是資金回籠時產生的風險，當國家實施較為寬松的財政和貨幣政策時，消費者可以通過銀行貸款的方法來購買商品，但當國家實施緊縮的宏觀調控措施時，產品的銷售就會存在困難；第四是收益風險，企業的利潤一方面要分配給股東，另一方面要留存資金以作為企業的運營活動資金，利潤分配不合理會帶來收益風險。

(二)現有的財務預警機制不適應調控政策近幾年大量企業開始涉足房地產行業，銀行貸款的需求大增。而國家一直在緊縮銀根，并不斷的降低銀行存款準備金率，這就導致銀行貸款的相對緊張，因此，一些企業只能從銀行融得短期貸款進行投資，大大提高了房地產行業的資產負債率。因此，過去從總的資產負債率來考慮房地產企業的財務風險不能夠得到有效的反映，而應從短期負債在總負債中所占的比重來反映一個企業的財務風險程度。而且主要采取定量分析法來進行預警分析，如對凈利潤率、股利增長率、資產負債率、凈資產收益率等財務指標的分析來進行財務風險預測，預測變量的選擇及相關關系的確立依據不充分，預測變量的數據缺乏準確性，我國的財務預警是在國外的實證性研究的基礎上進行的。但是這種照抄照搬的經驗不適合我國房地產企業的財務風險預警。職業經理人的出現使房地產企業的經營權和所有權分離，投資人與經營者信息嚴重不對稱，經營者在信息編報方面享有相當大的權力，獨立審計機制和監督機制的缺失使得房地產企業的財務信息質量缺乏保障。

(三)調控政策對房地產市場的影響國家對房地產市場采取宏觀調控政策一方面提高了人民的生活水平，保證了經濟社會的正常有序發展，同時也會造成其他經濟方面問題的出現，如國家的加息政策，導致房屋購買者的觀念發生改變，房地產產品會出現滯銷，加息也會引起人們把更多的錢存入銀行從而減少房地產的購買和投資，加息會增加房地產建設的成本投入，另外國家還會增收房產稅，即向產權所有人征收的一種財產稅，并且在必要的時候政府還會出臺限購令，限制房價的過快增長。這些政策都在有形無形中影響到房地產企業的投資決策和行為。

二、房地產企業應對調控政策的措施

(一)加強對投資各個環節的掌控，降低財務風險對于融資環節的風險管理要增加融資的渠道，不能僅僅通過向銀行借貸以及所有者的投資者兩個渠道融資，可以增加私募資金的比重，通過融資組合，實現低成本，高安全性的項目資金融資。

(二)建立健全適應經濟調控政策的財務預警機制要根據全面性和數據的可獲得性，以償債能力（包括長期償債能了和短期償債能力），發展能力，營運和盈利的能力，現金的流量能力等指標建立財務預警系統。我國房地產企業普遍存在高負債經營，以及較容易受政府調控政策的影響。由于目前政府的調控多屬于短期和突發的政策，因此企業的財務預警機制更應著眼于短期的償債能力，長期的償債能力不能夠及時預測企業的財務風險。包括企業自身的發展能力、營運能力、盈利能力、現金流量能力等因素的多方面原因造成中國房地產行業財務風險，都會影響到企業財務風險，在進行財務危機預警分析時都必須將它們考慮在內。財務預警機制建立可以將是否有財務危機的萌芽等信息及時反映，管理層將信息加以分析，并適時作出經營策略的調整。

(三)多做市場調研，了解政策的動態影響企業在宏觀調控的背景下，企業應多做市場調研，了解調控政策的動態影響，同時也要了解市場的需求，從而調整發展的方向和戰略。要實行差異化的發展戰略，也就是房地產類型的差異化投資，因為房地產政策的調控主要是針對住房市場，因此企業可以加強對于商業和工業用途的房地產的投資，房地產可以涉及的行業相當的廣泛，大多房地產企業同時涉足多個行業，如此以來，政策的影響面可以不那么廣泛。企業要進行專業化的發展模式，將市場細化，在充分分析自身優勢和不足的基礎上適當縮小業務范圍，增強對具有競爭力的核心產品的投資。其次，資金并不豐厚的中小企業，在進行房地產投資時更應慎重，因為房地產投資項目攤子大，程序多，耗時長，因此中小企業應注重合作化的發展戰略，積極與其他房地產企業聯合，并且要做到資源共享。調控政策實施，給房地產企業帶來的資金來源，投入和銷售價格等方面的影響相當巨大，因此房地產企業在進行投資決策時要關注國家的宏觀調控政策方面的信息，并注意投資策略的改進和創新。房地產行業的資金密集性決定了其投資的風險很大程度上來源于財務風險，因此，企業應加大市場營銷的力度，加強對于成本的控制，加快資金流的運轉。暫緩對于土地和資金成本較高的項目進行投資，積極向銀行申請貸款，必要時對產品實行降價促銷的方法，對具有剛性需求的產品多予投資，按照市場的需求等措施來應對國家的宏觀調控政策。另外，房地產企業還必須進行多元化的開發投資模式，使自己應對行業周期風險的能力加強。業務開發、物業經營和房地產金融三者相結合，形成以房地產金融業務為主，多業務并舉產業結構。規模較大的房地產企業在自有開發業務的基礎上，進行資本運作和優質物業持有。

三、結束語

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摘 要 本文從目前房地產企業面臨的宏觀經濟環境的背景入手，利用房地產企業的財務報表分析了當前房地產也面臨的財務風險，并對這些風險提出了風險管理措施。

關鍵詞 房地產 財務風險 風險防范

一、引言

房地產行業是典型的資金密集型行業，資金投入量大、回收期長以及變現能力差的特點決定了該行業必然會面臨巨大的財務風險，因此，對當前房地產行業的財務風險進行深入分析，并尋求有效控制財務風險的措施，已成為一個亟待解決的問題。

二、當前房地產業財務風險現狀分析

以下分析中主要選取四個房地產業的標桿企業：萬科、招商、保利、金地。

（一）財務風險分析

大多數上市房地產企業的速動比率較低，資產負債率偏高，且現金流為負值，財務風險并不低（見表1）。

從四家標桿房地產企業的現金流情況來看，經營性現金流均為負。保利地產三季度末的經營現金流已經為-81.76億元，比上年同期現金情況減少67.67%。甚至有部分企業的現金流較去年相比下降了200%以上，如萬科地產現金流為-6.2億元，比去年同期下降了220%。

1．速動比率明顯降低，短期償債壓力大

從表2可見，在目前樓市低迷的情況下，速動比率比流動比率更好的體現公司的短期償債能力。與2007年第三季度相比，2008年三季度的速動比率均有所下降，分別為0.22、0.29、0.18、0.12，這說明四家企業在經歷了大幅拿地、迅速擴張之后，出現了嚴重的資金壓力，均需要加強對資金的風險監控。尤其是招商地產，三季度的速動比率為0.31，處于較低的水平。目前，招商地產急需提高資金的運營能力，減少短期償債壓力。

2．資產負債率普遍偏高，長期償債令人擔憂

從表3可以看出，萬科、保利、金地、招商四家上市房地產企業2008年三季度的資產負債率均為70%左右，高出60%的警戒線。與2007年相比均有所提高，提高最明顯的是金地集團，由2007年三季度的43.05%提升至73.3%，其一年內到期的非流動負債為39億元，較年初增加254.55%；長期借款上升為81.91億元，較年初增加51.55%。而截止9月末，金地的銷售額不到79億元，經營活動產生的現金流仍為負。

（二）盈利能力分析

1．營業收入增加，但仍難抗行業大勢

從上表中可以看出，四家標桿房地產企業營業收入同比普遍增長，但仍難抗行業大勢，紛紛調減銷售。報告期內萬科業績穩步增長，前三季度營業收入為141.73億元，同比增長59.04%，其中第三季度的營業收入為52.87億元，同比增長71.04%。保利地產2008年前三季度的營業收入為39.09億元，同比增長71.22%。但僅從第三季度的營業收入來看，卻都存在一定幅度的下降，第三季度的營業收入為13.12億元，同比降低27.53%。

2．利潤增長放緩

萬科第三季度凈利潤為2.15億元，同比下降13.42%。對于第三季度凈利潤的下降，萬科的解釋是手計提存貨跌價準備等因素的影響，也即萬科目前的存貨降價，導致了利潤下跌。

而保利地產2008年前三季度的凈利潤均有大幅增長，高達12.67億元，同比增長125.38%，但僅從第三季度的凈利潤來看，卻都存在一定幅度的下降，同比降低18%。

金地集團前三季度的凈利潤出現小幅增長，同比增長分別為7.02%。從第三季度單季數據來看，凈利潤為1.10億元，同比下降10%。

招商地產前三季度的凈利潤也呈下降趨勢，降幅19.05%，僅從第三季度單季數據來看，凈利潤卻出現大幅提升，達1.7億元，同比增長170.26%，而其凈利潤并不是來自于主業務地產業務，而是由于遠期外匯買賣合同的公允價值增加所致。季報顯示，招商第三季度公允價值變動收益為1.11億元，同比大幅增長667.44%。

（三）資產管理能力分析

1．存貨激活，存貨周轉率下降

由于房地產項目建設周期一般為2-3年，按照村后在2.5年內銷售并回籠資金計算，存貨周轉率應該不低于0.4。但四家標桿房地產企業早在2007年就已經跌破0.4這一安全值。

其中，保利地產三季度末存貨為417.51億元，比年初增加48.66%，成為四大龍頭中存貨增幅最大的公司。而在廣深兩地大幅降價的金地集團，存貨也達到265.91億元，比年初增加42.77%，即使再出現類似去年的熱銷情況，它的存貨也能再賣3年。

招商地產三季度末存貨為215.52億元，比年初增加25.54%。招商地產今年的計劃銷售目標為100億元，而前三季度僅完成銷售額約50億元。低迷的市場嚴重影響了招商地產的銷售額，造成了存貨的積壓。

即便是龍頭企業萬科，2008年三季度的存貨也已高達873.76億元，較年初增加31.45%，約占其資產總值的72%，以萬科三季度52.87億元的營業收入計算，這些存貨的消化還需要近2年的時間。

2．現金流持續惡化，資金壓力大

存貨的大量積壓，嚴重的制約了經營性資金的流動性，目前，大部分上市房地產企業經營活動產生的現金流量凈額均為負值，而期末現金流仍保持正值，這是由籌資活動產生的現金流來彌補的。萬科已連續兩年出現融資前的負現金流狀況，2008年三季度末，萬科經營活動產生的現金流量凈額為-19.89億元，投資活動產生的現金流量凈額則更低，達-21.3億元。保利地產更為嚴重，已經連續5年出現負現金流增長，2008年三季度末，保利地產經營活動產生的現金流量凈額為-81.76億元，同比減少67.67%。

三、當前房地產企業進行財務風險管理的措施

1．建立多元化的融資渠道，降低資產負債率。一方面，加強預售房款、銀行貸款、股票、債券融資、合作開發等這些傳統融資渠道的管理。另一方面，可以通過吸收股權投資來擴充自有資金；或者可以利用房地產信托計劃融資。通過融資渠道多元化、搭配好資本權益比率等方法，改善資本結構減輕籌資壓力、降低財務風險。

2．進行市場調研，防范市場風險。房地產企業應對市場容量和社會承受能力認真調查，進行嚴格的投資項目決策論證。

3．建立適應市場的營銷策略。各房地產企業需要靈活組合營銷策略，加快資金回籠，發揮資金成本的杠桿作用，創新營銷策略，進一步拓展市場。

4．進行財務分析和財務監督。加強投資項目的風險分析和方法性研究，對企業的經營活動和經濟業務進行事前、事中、事后的監督，準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。

5．加強和提高房地產企業決策者、財務人員的財務管理意識和綜合素質。

6．確定財務成本管理戰略、加強內部控制、建立健全策劃監督體系，最大程度地避免人為因素的不利影響，提高成本管理績效。

參考文獻：

篇6

關鍵詞：房地產企業 財務危機 財務預警 防范措施

房地產企業財務預警主要以企業的財務報表、經營計劃及其他相關會計資料為依據，利用多種統計方法，對房地產企業的經營活動、財務活動等進行分析預測，以發現企業在經營管理活動中潛在的財務危機，并在危機發生之前向企業經營者發出警告，督促企業管理當局采取有效措施， 避免潛在的風險演變成危機，起到未雨綢繆的作用。簡而言之，即通過設置并觀察一些財務指標的變化，對企業可能面臨的財務危機進行預測預報的財務系統。

一、房地產現存財務危機分析

（一）籌資風險下的財務危機

與其他行業相比，房地產企業具有投資大、風險大、收益高等特點，其特點將決定房地產企業的各項活動均離不開資金的支持。而資金作為一種稀缺的資源，往往成為影響房地產企業發展的重要因素。同時，籌資是房地產企業緩解資金短缺問題的重要途徑，房地產企業籌資的過程實質上為資源配置的過程，通常情況下，房地產企業實現融資的方式主要包括銀行信貸、證券股票發行等。當房地產企業獲得高額貸款后，一旦經營績效不善，造成入不敷出，將給予房地產企業帶來巨大的籌資風險，進而直接影響到房地產企業的可持續發展。總結而言，房地產籌資風險主要受籌資金額大小、資金成本及其負債結構三方面因素的影響，具體內容如下所述：

1、金額大小。當房地產企業獲得貸款后，根據相關法律協議規定，房地產企業必須在規定的時間內償還信貸部門本息。市場經濟背景下，房地產企業是否得以可持續發展直接取決于房地產企業的償債能力，因此，籌資金額的大小直接影響到房地產企業還貸壓力，從而關系到籌資風險大小。

2、資金成本。房地產企業籌資需要消耗一定的資金成本，而資金成本直接關系到房地產的利息總額。資金成本越高，房地產企業所需償還的貸款利息越高，從而房地產企業可使用的流動資金越少。

3、負債結構。負債結構是指房地產企業負債中各種負債數量比例關系。其較大程度上影響著房地產企業短期償債能力和長期償債能力。房地產企業負債結構中流動負債占據較大的比例，則表明房地產企業中具有較多的流動資產，此時房地產企業的盈利能力較低，償債能力較低。

（二）投資風險下的財務危機

投資是指將貨幣轉化為資本的過程。投資是房地產企業籌資之后的資金使用環節，該環節最大限度上影響著房地產企業的未來發展狀況。與融資相比，投資存在著較大的風險，一旦房地產企業受到不良因素的影響，將直接影響到投資決策的高效性、準確性?；诜康禺a開發項目具有開發過程復雜、開發周期長、涉及部門和環節多等特點，使得投資存在著顯著的不確定性?？偨Y而言，房地產投資風險主要受規模大小、投資回收期、內部報酬率、決策風險意識及其投資項目的監管力度等五方面因素的影響，具體內容如下所述：

1、規模大小。投資規模與房地產投入資金呈現正相關性，即房地產投資規模越大，其所投入的資金越大，從而房地產的投資風險越大；反之亦然。實際生活中，相當一部分房地產企業因投資規模過大，而導致投資回收期變長，不能夠及時償還貸款本息。

2、投資回收期。投資回報期是指房地產企業自始投資日起至得到相應回報的時間。投資回收期可作為房地產企業財務投資回收能力的唯一衡量標準。實踐結果顯示，房地產企業的投資回收期與其初始投資回收速度呈現負相關性，與其投資風險呈現正相關性。即房地產企業的投資回收期越長，其初始投資回收速度越慢，其投資風險越大；反之亦然。所以，房地產企業投資回收期的長短對房地產項目財務狀況具有重要影響。

3、內部報酬率。內部報酬率又稱之為內含報酬率，其是指房地產企業使投資項目的凈現值為零的貼現率。其常作為反映投資項目真實報酬的重要指標，若該指標低于資金成本，則表明此次投資未產生效益，將房地產企業帶來重大財務風險。

4、決策風險意識。決策風險意識直接關系到房地產企業決策水平?，F行部分房地產企業未經核實便貿然采用各項經濟信息，一旦經濟信息不準確、不真實、不全面將造成房地產企業決策失誤，從而使房地產企業陷入風險危機中。

5、投資項目的監管力度。監督管理是任何一個企業不可或缺的重要組成部分，通過實施監督管理能夠及時發現企業運行過程中的薄弱環節，并及時予以糾正和完善，確保企業順利有序發展。若企業監督管理落實不到位且缺乏健全的監督管理機制，將使得企業各項活動無法得到保障。

（三）營運風險下的財務危機

營運風險是房地產企業常出現的風險，其是指房地產企業在運營過程中，受外部環境及主體等不良因素的影響，而導致的運營無法順利進行，并給予房地產企業帶來重大損失。一般情況下，房地產企業營運風險主要體現在開發建造風險及銷售風險兩個方面，詳細內容如下所述：

1、開發建造風險。若成本相關內部控制在房地產企業開發過程中未能夠充分發揮其職能，將導致房地產開發成本大幅度上升。除此之外，產品質量也在一定程度上影響著房地產開發成本，因此，房地產企業為降低開發成本必須致力于落實內部控制及提高產品質量兩個方面，以此確保房地產企業可持續發展。

2、銷售風險。銷售風險是指房地產企業受推銷環境變化的影響，給予推銷活動帶來重大損失。通過推銷產品，能夠吸引消費者前來消費，從而提高房地產企業的經濟效益。當房地產企業銷售成績不佳時，將引發房地產企業資金短缺，繼而導致房地產企業財務危機。同時，房地產企業銷售人員的心理和道德一定程度上影響著銷售成績，若其心理素質不高、道德素養低下將給予房地產企業帶來嚴峻的銷售風險。

（四）收益分配風險下的財務危機

收益分配是房地產企業財務循環的最后一個環節，該環節的風險主要指房地產企業將收益用于企業投資或分配給企業的投資者。收益分配風險實質上是一種籌資風險，其主要包括虛盈實虧、過度分配的風險，降低企業償債能力的風險及股東員工積極性降低的風險。上述風險均是引發房地產財務危機的重要因素。

二、針對房地產現存的企業財務危機防范策略

（一）建立完整的資本預算程序

總結來說，不斷完善財務預算管理，提高企業財務預算管理效率，首先要使企業高層領導者與財務預算管理人員樹立正確的財務預算管理意識；其次是為企業財務預算管理制定明確的完善規劃和目標；其次是加強財務預算管理的執行和監督力度，從根本上打破財務預算管理體制流于形式的不利狀況；最后是充分調動房地產企業相關人員的積極參與，使經營者、員工與企業形成責權利相統一的責任共同體。

（二）不斷完善房地產財務戰略管理

健全的財務戰略管理為實現房地產企業的進一步強大與發展發揮著至關重要的作用。不斷完善房地產財務戰略管理應從三方面進行，及完善籌資戰略、完善投資戰略以及完善利潤分配戰略。實現以上三方面戰略的有效完善有助于提高房地產企業核心競爭力，為房地產籌集到更多的發展資金。同時，在完善財務管理戰略管理時應切實與房地產的需求與特點有效的結合起來，進而，推進房地產企業實現可持續發展。

（三）建立房地產企業預警體系

防止財務危機發生房地產企業財務危機的發生有其深層次的原因，筆者認為，建立預警體系是避免企業發生財務危險的最為關鍵和可行的措施之一。房地產市場的多變性與不可準確預見性，加之受決策者水平的影響，使得企業的財務風險客觀存在。如果不能有效地規避與防范各種財務風險因素，勢必使其未來發展陷入危機。但財務危機由萌生到惡化經歷了一個漸進積累轉化的過程，各種危機因素在這一過程中均將直接或間接地在一些房地產企業財務指標值的變化中反映出來。因此，通過觀察這些財務指標的變化，便可針對企業的財務危機發揮預警作用。

參考文獻：

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[2]陳美蘭.房地產企業財務危機與防范淺析[J].財經界. 2011（10）

[3]王質君.房地產企業財務風險的成因及其防范[J].湖南農業大學學報（自然科學版）. 2010（S1）

篇7

一、當前房地產業資金管理現狀

房地產企業的資金鏈是以項目的融資為開端，經過項目的開發以及房子的交付使用，到項目的售后，其最終的過程是支付外部的融資成本，這幾個過程形成了房地產行業循環反復使用，房產企業資金鏈的管理主要包括資金的籌措，資金的使用和資金的回流三個環節。在房地產生產過程中，需要吸收大量的社會物化勞動投入，勢必要動用大量的人力物力，規模較大的住宅小區以及建筑物的建設資金大部分需要上億元甚至更多，所以在整個房地產項目的開發過程中需要大量的資金支持，整個環節中必須保證資金鏈的良好運作。房地產項目資金環節是一個很長的周期，資金投入大，回籠慢，同時運營過程中會面臨許多偶然因素的制約，包括土地投資市場、綜合開發市場以及房地產銷售市場，項目資金投入后需要經過各個市場的一次性的完整流通才能獲得最終的利潤。

二、房地產業資金管理存在的問題

我國房地產經營模式簡單可以歸納為置地-建設-銷售三個部分，建設時間、市場環境以及政府制定的行政法規等，無法進行有效的盈利預測，房地產開發企業的管理上存在著許多需要改進的方面，如公司治理結構，資金管理，工程財務管理以及整個項目資金賬目的審計環節都存在不同程度的問題。

（1）資金管理存在漏洞

貨幣資金是企業變現能力最強的資產，可以用來滿足企業生產經營中資金流動支付的需要，同時也是企業還本付息和依法納稅的重要保障，資金成本較高。此外，項目內部資金管理也很重要，如果某職位在財務管理上的權力較大，高度的資金集權會增大財務舞弊事件發生的概率。

（2）收入成本核算缺乏合理性

房地產企業的開發周期一般是一年以上，項目較大的工程甚至要3至5年的時間。這期間，資金的收效慢，就會發生企業的投入產出比例呈現出不合理的現象，大量的資金投入產生的費用無法與收入配比，需要注意的是，開發產品即便預售完畢，預售款項并不能確認是收入，房地產開發產品的成本載體是整個建設工程項目，項目銷售單位卻是單個樓層或者戶型，單個樓層的售價與其成本自然就不是配比的。

（3）內部風險控制不當

雖然房地產開發公司大多依據國際管理經驗設立了內部審計機構，但是成效卻不大，主要原因是國內企業只模仿了內部審計機制的外形，設置了機構，卻沒有學到內部審計機制的核心，國內房地產企業內部審計機構往往沒有財務審計實權，審計報表的審批還是在領導手中，高度集中的財務集權設置，讓內部審計部門的工作內容大多流于形式，沒有起到監督管理作用。

三、房地產業開發財務管理的建議

面對日益加深的金融危機，在行業、企業目標資本結構式管控財務風險的同時要防范資金斷流底線，開創多元化融資渠道，加強企業大規模融資，遵守風險收益均衡原則，建立完善統一的財務系統，對財務風險進行合理預測和防范，對資金的管理做到物盡其用。

(1)完善企業目標資本結構

企業在建立資本結構時，要根據自身的發展規劃和償還能力確立融資目標，負債份額，債源分布，還債時間，將投資回收時間與負債時間長短期聯合起來，防止還債集中到來。創建良好的籌資環境，降低資金成本，避免到期物理償債的現象發生，有效防范財務風險，良好的融資環境能夠促進企業吸收到更多的投資。

構建內部集團資金結算中心是解決資金矛盾問題的有效方式之一，各類單位在中心內開設收入戶和支出戶，通過資金預算管理，資金統籌管理，對資金進行有效的綜合評估，挖掘資金潛力，降低資金風險，提高資金調度的準確性和及時性，將資金的預算、資金使用情況細化到每月每日，使得預算在不斷變化中接近實際應用，為日后其他工程項目資金預算提高可行度和準確性的建議。有效的會計系統控制位企業提供了真實完整，有效可靠地資金流動信息，能夠幫助企業做出正確的經營決策，及時制定風險防范措施，促進房地產行業資金鏈的有序運行。

（2）推進企業自身改善

企業自身要注重對項目開發可行性的研究，對項目進行開發背景、規模和經濟形勢進行全方位的研究，確定項目后，對市場供需情況、工程預算以及政策法規進行全面分析，確定項目資金鏈能夠穩定持續的拓展。

銀行借貸已經不能滿足日益變化的房地產行業需求，房地產行業不能局限于當前的融資方式，除了傳統借貸和風險投資以外，還要借助上市融資、信托投資的方式，注入優質資產，形成多元化融資資金鏈，提高項目資金流動性。

在審計控制方面，現代內部審計已不再是單一的財務審計，其功能已經逐步擴展到了經營審計領域，側重對企業資產的安全、政策法規的遵循情況跟的內容控制，有效的財務審計能夠對財務經營過程中的資金使用舞弊情況，財務風險預警情況進行及時準確的預報。要保障審計功能發揮作用，要嚴格遵照財務審計制度，實習財務分權制度，利益先關的領導、部門不能干涉審計部門的結果，加強內部審計部分的獨立性，積極發揮企業內部審計管理監督作用，從而為房地產企業資金使用的安全性提供保障。

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關鍵詞：房地產；投資；前期風險；預測

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼： A

一、前言

房地產投資項目大致包括三個階段：項目開發前期階段，項目工程施工階段及市場推廣營銷階段。每一階段都存在不同的風險，而且風險具有連續性。因此在房地產投資項目開發前期階段進行風險預測非常重要。

二、 房地產投資項目前期具體風險

1.自然風險

自然風險是指由于自然本身發生異常變化或人們對自然力失去控制給投資者帶來損失的可能性。如地震、滑坡、火災等災害因素給投資者會帶來風險。這些災害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發生，就會對房地產業造成巨大破壞，從而對投資者帶來很大的損失。

2.合同風險

在合同法上，廣義的合同風險是指各種非正常的損失，它既包括可歸責于合同其中一方或雙方的原因所導致的損失，又包括不可歸責于合同雙方當事人的原因所導致的損失。在房地產行業中，合同風險是指房地產投資者會因合同不完整、不完善或條款規定存在問題而可能承擔的損失。

3.融資風險

融資風險是指籌資活動中由于籌資的規劃而引起的收益變動的風險。融資風險要受經營風險和財務風險的雙重影響。其中經營性風險是指由于經營上的不善或失誤所造成的實際經營結果與期望值背離的可能性。產生經營性風險主要三種情況：①由于投資者對交易所涉及的法律條文及相關條例等不了解而造成投資失敗；②由于市場信息不公開透明，投資者得不到準確充分的市場信息而經營決策失誤；③因決策水平低而未能在最有利的市場時機將手中的產品賣出，使得經營成果低于期望值。財務風險是指由于房地產投資主體財務狀況惡化而使房地產投資者面臨著不能按期甚至無法收回其投資報酬的可能性。產生財務風險的主要原因有：①購房者未能在規定的期限內支付購房款；②投資者實施負債經營，這種方式增大了投資的不確定性和收不抵支的可能性。

4.市場競爭風險

市場競爭風險是指由于房地產市場上同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，最終給投資者帶來的營銷成本的提高或樓盤滯銷的風險。市場風險的出現主要是由于投資者對市場調查分析不足而引起對市場把握能力的不足的。其中，市場競爭能力的主要風險是銷售風險。

2.4購買力風險

購買力風險是指由于通貨膨脹使物價總水平的上升而使得人們的購買力下降。在這種情況下，人們對房地產商品的消費需求會降低。這就導致房地產投資者的出售收入減少，從而使房地產投資者遭受一定的損失。

3 .房地產投資項目前期風險識別方法

（1）生產流程分析法

生產流程分析法又稱流程圖法。生產流程又稱加工流程或工藝流程，是指在生產工藝中，從原料投入到成品產出，通過一定的設備按順序連續地進行加工的過程。該種方法強調根據不同的流程，對每一階段和環節，逐個進行調查分析，找出風險存在的原因。這種方法的結構化程度較高，所以對對于識別房地產投資項目前期風險非常有用。

（2）專家調查法

專家調查法，又稱德爾斐法，是指征集專家們意見以判斷決策的一種系統分析方法。這種方法比較簡單、節省費用，能集中各方面專家對同一問題的意見。它適用于研究未知因素多、主要靠主觀判斷和粗略估計來確定的問題，故適用于分析房地產投資項目前期風險問題。使用時遵循的步驟:①組織專門小組,確定主持人。②所提問題要明確具體,數量不宜過多，并提供相應的必要的背景材料。③所選的專家要有廣泛的代表性，要熟悉業務，要有較強的判斷能力和洞察能力。人數一般以10～50人為宜。④輪番征詢意見。通常要有三輪：第一輪是提出問題，要求專家們在規定的時間內把調查表格填完寄回；第二輪是修改問題，讓專家了解其他見解后，再一次征求他本人的意見；第三輪是最后判定，加以整理專家們最后重新考慮的意見。⑤整理調查結果，提出調查報告。一般采用中位數法統計處理征詢所得的專家的意見，把處于中位數的專家意見作為調查結論，寫成調查報告。

（3）頭腦風暴法

頭腦風暴法又可分為直接頭腦風暴法和質疑頭腦風暴法。直接頭腦風暴法是在專家群體盡可能激發創造性，產生盡可能多的方案；質疑頭腦風暴法則是對前者提出的方案逐一質疑，分析其現實的可行性。采用頭腦風暴法組織群體決策時，要集中有關專家召開專題會議，主持者明確地向所有參與者闡明問題，說明規則，盡力創造在融洽自由的氣氛。一般用這種方法可以回答下列問題：如果投資這個項目可能會遇到什么樣的風險？此風險的原因是什么？此風險的特征是什么？此風險的危害后果是什么？

（4）文獻調查法

房地產投資者在投資經營過程中需要了解市場行情、經濟發展情況等信息。這些信息可以通過文獻調查法獲取。文獻調查法就是指通過尋找文獻搜集有關市場信息的調查方法，它是一種間接的市場調查方法。所有的市場調查都始于收集現有文獻資料，只有當現存文獻資料不能提供足夠的依據時，才考慮實地調查等其他方法。文獻調查法需要建立嚴密的調查計劃，并對將要利用的文獻進行真實性的檢查，這樣才能保證調查的可靠性。

(5)盈虧平衡分析法

盈虧平衡分析法，又稱本量利分析法或保本點分析，是根據產品的業務量、成本、利潤之間的相互制約關系的綜合分析，用來控制成本，預測利潤，判斷經營狀況的一種數學分析方法。盈虧平衡分析法的計算公式為：盈虧平衡點(銷售量)=固定成本/每計量單位的貢獻差數。盈虧平衡分析可以對項目的風險情況及項目對各個因素不確定性的承受能力進行科學地判斷,為投資決策提供依據。

(6)蒙特卡洛模擬法

蒙特卡洛模擬法，又稱統計模擬法或隨機抽樣技術，是一種通過設定隨機過程，反復生成時間序列，計算參數估計量和統計量，進而研究其分布特征的方法。隨著模擬次數的增多，其預計精度也逐漸增高。蒙特卡洛模擬法是用電子計算機來實現統計模擬和抽樣的，因此只是在近些年才得到廣泛推廣。蒙特卡洛模擬法在數學的原理上對房地產投資項目中存在的模糊性問題和風險進行評價分析以解決問題。

四、結語

房地產是我國經濟的支柱行業，關系著一國的經濟命脈。房地產投資項目的風險不可避免，但可以通過前期項目風險識別方法將風險降低到最小程度，為后續階段的工作打好基礎。

參考文獻

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關鍵詞：房地產企業;財務管理;危機探索

企業財務管理一直是企業管理過程中不可忽視的一個重要環節，在促進企業長遠發展、合理分配企業資產、確保企業資產安全方面發揮著重要的作用。近些年來，我國經濟發展進入了新常態發展階段，房地產企業的競爭愈加激烈，在這樣的經濟發展背景下，企業危機防范的意識急需不斷增強，通過科學有效的財務管理措施來增強企業風險防范的能力和效率具有重要的現實意義。

一、房地產企業財務管理和危機防范相關內容概述

由于房地產市場的需求量很大，房地產市場規模迅速擴大。目前，房地產市場逐漸進入了新常態發展階段，增速逐漸下降，部分地區出現了“供大于求”的現象，房地產企業破產、地產企業資金鏈斷裂、樓市“崩盤”的現象時有發生，房地產企業迎來了前所未有的市場危機。房地產行業是一個投資風險較大的行業，企業財務管理是一項系統工程，有利于為企業決策者提供有效、全面的企業資產信息，從而使企業決策者做出符合市場發展規律的大型經濟決策，有效降低大型經濟投資帶來的企業風險。在房地產資源的供求矛盾逐漸成為我國主要的社會經濟矛盾之一的大前提下，一方面，加強房地產企業的財務管理水平是企業提升經營管理水平的現實需求，只有符合市場發展趨勢的財務管理制度才是具有可持續發展的活力；另一方面，加強房地產企業的危機防范意識是房地產企業有效規避企業社會風險的現實需求。目前，我國各地區房地產市場的投資風險逐漸增加，但部分企業的財務管理制度并不健全，企業管理者危機防范意識不強、國家相關房地產政策落實度較差、財務管理制度可行性不足、財務管理手段較為傳統、企業內部控制制度體系不健全等現象普遍存在，在外界經濟環境對房地產企業提出更高要求的前提下，企業管理者必須用發展的眼光看待財務管理和危機防范問題，結合外界經濟發展大趨勢和房地產企業經營管理的特點有針對性地進行反思和創新，有效避免企業財務管理過程中存在的一些不合理現象。

二、房地產企業財務管理和危機防范過程中的不合理現象及改進建議

（一）健全房地產企業財務管理制度

目前，在我國房地產企業財務管理過程中，財務管理和危機防范意識不強、財務管理目標不明確、財務管理工作分工不明確、財務管理工作方式落后等現象普遍存在，財務管理制度有效性較差是存在的主要問題之一。在房地產企業的經營管理風險不斷增加的背景下，這種不合理現象急需轉變。首先，企業財務管理和危機防范的重要性是有目共睹的，有關部門應該組織研究團隊對我國房地產行業財務管理理論進行深入分析和研究，提供符合國家宏觀經濟發展趨勢的房地產企業財務管理的標準體系；其次，企業財務管理的根本目標是提升企業的經營管理水平、確保企業資產安全，一切不滿足基本目標的財務管理制度都會阻礙企業發展；最后，企業應該不斷健全財務管理責任分配制度，相關管理者應該制定戰略性的財務管理工作計劃，同時應該明確財務管理工作人員的工作責任，使財務管理工作更加公開透明化，在提升企業財務管理水平的同時可以促進廉政建設。

（二）完善房地產企業內部控制制度

房地產企業是我國的支柱性產業之一，在促進社會發展、提升人們生活質量方面發揮著不可忽視的重要作用。目前，我國房地產企業的內部控制制度并不健全，不利于合理分配企業財務資源、發揮財務管理的優勢。首先，企業管理人員應該在深入了解企業組織結構的基礎上，深入分析企業內部控制體系可能涉及到的各項內部管理事務，建立完善的內部控制網絡；其次，房地產企業應該結合實踐管理經驗，建立完善的規避社會風險的制度，提高企業的抗風險能力，這樣企業在經濟危機狀況下依然可以保持一定的發展活力；最后，房地產企業應該改進內部控制手段，充分利用先進的多媒體技術手段和計算機信息技術進行內部控制，建立完善的內部控制信息分享平臺是提升企業內部管理效率的重要手段，通過信息分享平臺，企業員工可以快速獲取企業內部信息和管理策略，這樣可以有效增加內部控制制度的執行效率。

（三）提升房地產企業財務管理團隊的整體素質

管理團隊是影響企業財務管理和危機防范過程的重要因素，但目前我國部分房地產企業財務管理團隊的整體素質較差，一方面體現在財務管理團隊的硬件條件較差；另一方面體現在財務管理團隊的軟件條件較差，組建高素質的財務管理團隊是提升房地產企業財務管理水平的重要方法。一方面，財務管理團隊的專業素養有待提升。我國應該逐步健全財務管理人才的培養模式和財務管理人員的再教育模式，為我國企業財務管理工作提供強大的人才力量。同時，企業應該給財務管理人員提供培訓學習的機會，確保財務管理人員掌握有效、合理的工作方式；另一方面，企業財務管理人員的思想覺悟需要提高，財務管理部門應該采用合理的措施激發員工的工作激情。同時，我國財務管理人員危機防范意識不強的現象是普遍存在的，因此，企業應該通過會議精神傳達的方式讓全體員工意識到現在的經濟發展大趨勢，建立員工與企業共同發展的責任意識，這樣才能從根本上增強財務管理的有效性。

在經歷了長達十年的快速增長期后，我國房地產市場進入了相對來說比較低迷的發展階段，房地產市場的經濟增速不斷下降，房地產企業的競爭更加激烈。在這樣的市場發展背景下，企業更應該結合市場發展趨勢和企業內部特點建立符合現實發展規律的企業財務管理制度，通過科學合理的財務管理策略增強企業風險防范的能力，只有這樣才能使房地產企業在激勵的競爭中持續保持發展的動力。

作者:李學鳳 單位:青島躍龍升置業有限公司

參考文獻：

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篇10

【關鍵詞】房地產投資；風險分析；風險控制；對策

我國的房地產企業在改革開放之后，隨著我國的土地征用以及住房制度的改革逐漸出現了復蘇。而由于房地產企業具有風險高、回收周期長、投資數額大的特點，同時在實際中大部分企業沒有對風險管理有足夠的認識，也沒有設立起專門的風險管理機制與管理人員，因而在實際投資中還存在一定的風險，例如是經營風險與政治風險等，都會對投資者的收益與房地產業的發展有直接的影響。所以，這種情況下，就需要對房地產業的投資風險進行研究，盡量規避投資者的風險，同時也促進我國的經濟健康穩定的運行。

1. 房地產投資的經濟特征

在我國的房地產投資中，它是現代經濟投資中重要的組成部分，不僅包括了各類房地產的資產買賣活動，還包括了與房地產有關的修建和建造活動，因此，房地產投資既具有一般的提品的工能，還具有調節經濟、資源配置、以及融通資金的功能。因此，在投資房地產中具有一定的經濟特點。

1.1有較大的資金需求，經營的周期也比較長

由于房地產的價值量比較大，也具有一定的持久性，房地產也是一種不動產，所以在投資時需要的資金量就比較大，而同時要對資金進行邊線也很困難。所以，在從事和房地產相關的一些經濟投資活動時，就需要很大的資金量，同時，資金在房地產的投資運營中也有著非常重要的作用。另外，房地產還是一種生產要素的投入，為廠商或者是居民來提供長久的房屋或者是場地服務。

1.2投資房地產是一項權益收益

由于房地產是一項不動產，所以投資房地產的本質是其發生的權益轉移。投資房地產的根本目的就是為了獲得收益，所以，就需要獲得房地產的各項產權，以獲得法律上的保護，這樣才能實現投資的目的。另外，在現代經濟中，房地產的所有權與債權等都構成了投資客體在投資時的實際內容。

2.房地產投資的主要風險分析

2.1宏觀的環境風險

（1）國民經濟的發展風險

經過實踐研究證明，我國的房地產業與國民經濟發展的水平有著密切的聯系，如果經濟有過快的發展，房地產投資就會過熱從而出現風險，如果經濟發展過慢，房地產也會由于投資不足而產生一定的風險。在我國的改革開放以前，經濟實力還比較差，房地產的投資也處于一個停滯的階段，但是隨著我國經濟的發展，在1992年與1993年我國的GDP增長率已經達到了14.2%與13.5%，相應的房地產投資的增長率已經達到了117.42%與164.98%。但是同時這樣房地產投資和國民經濟的不協調發展局導致了后期國家政策的調整。

（2）宏觀調控的政策風險

在我國，宏觀調控的政策風險對房地產投資者的投資具有全局性的重要影響，一旦出現了政策風險，就會對投資者有致命的打擊。而這種風險中主要包括的有對土地使用制度的改革風險。由于對土地的使用制度改革會影響到房地產商品的價值，如果價值降低了，房地產市場中的投資者與經營者就會承受一定的損失，例如國家規定的收費、補償以及使用年限等都會導致房地產增加開發成本。另外，土地的改革制度影響主要體現在我國政府對土地使用的具體的技術等政策因素。例如在出讓土地使用權上政府可以根據實際情況來采取相應的招標、協議以及公開拍賣等，而這三種不同的方式也會個投資者帶來不同的成本影響。而為了避免地價會與市場實際情況有過分的偏離，政府也會對地價采取一定的調控政策，這樣也會給房地產的投資者帶來一定的影響。

（3）利率變化的風險

利率指的是在一定的時期內發生的利息額和相應的借貸資金的比率。在我國，利率是國家進行宏觀調控的重要經濟杠桿，對企業的財務活動與財務決策有著重要的影響。在我國，利率主要是由中央銀行來統一制定的，央行在制定利率時主要是根據國家的整治需要、社會的平均資金利潤率以及資金供求關系等因素，同時綠的制定的受到社會、經濟與政治的巨大影響。而利率的變化對房地產業有著負面的影響。如果利率上升，房地產開發的成本資金就會增加，這就會降低消費者的購買欲望，這個時候資金就會從房地產投資市場系那個銀行或者是股票證券市場流通。這樣在整體上就會造成既增加房地產商的開發成本，又降低了房地產的市場需求，從而給房地產的投資者帶來損失。

2.2房地產投資的行業風險

（1）市場的供求風險

這主要指的是在房地產建成之后在市場上遇到的不確定性因素，而這些不確定的因素對開發商推出商品會造成一定的影響，這樣就會給投資者或者是開發商造成損失。由于市場的供給和需求都具有不確定性與動態性特征，而這種不確定性與動態性也決定了在市場中經營者的收入不確定。當實際中的有效需求不夠或者是供給過剩的時候，房地產的開發商就不能把物業給順利的推出去，給經營者帶來一定的損失。而在市場的供求風險中，房地產開發商面臨的風險主要有按照風險的種類可以分為供給風險以及需求風險。如果供給出現過剩時，就會有供給風險，這樣房地產的投資者就會由于沒有顧客而承受風險。房地產的建設周期通常是2到3年，所以在對房地產的市場進行預測時，還需要考慮到市場上現在的供給量，也就是供給風險，還需要考慮到一些再建工程在完工之后對市場造成的影響與沖擊，也就是潛在的供給風險。而需求風險主要表現在需求不足，著主要是由于房地產商品過高的價格而在價格與購買力之間形成的差距。

（2）同業的競爭風險

在房地產中同業的競爭風險一般表現在企業的數量過多，企業的營業利潤低從而投資的收益率也低。在1992年房地產企業有12400家，達到了1991年企業數量的3倍，但是1993年又比1992年增加了1.3倍，達到了28600家。在接下來的幾年里雖然我國也有一些政策來進行調整，但是企業的數量依然過于龐大。

2.3房地產項目自身的風險

（1）財務風險

財務風險指的是房地產的投資者利用一定的財務杠桿，也就是主要來通過貸款等，擴大投資獲取的利潤范圍，但同時也增加了投資的不確定性，也就是說投資者面臨著獲取的收益還不能夠償還發生的貸款的可能性，因此這種利用借款而發生的投資活動也叫做負債經營。另外，在房地產的開發建設過程中，如果對財務風險沒有進行足夠的考慮，盲目的承擔大型的建筑項目，一旦出現了資金短缺往往就會通過售樓花以及依靠銀行來進行抵押貸款，但是這樣如果出現資金周轉困難時，本來就比較脆弱的房地產資金鏈條就會發生斷裂，這樣企業就不僅不能夠收回成本，而且還會欠給銀行一筆巨額的利息。

（2）策劃風險

這主要指的是在對投資的類型以及選擇地點問題上、對房地產的定位宣傳以及制定的銷售方案等，這些活動有可能不成功而給開發商與投資者帶來一定的風險。市場定位的風險主要表現在客戶群體的多樣性上，的那把是如果涉及到某個具體的項目時就需要集中到一個或者幾個客戶的群體上。區域風險除了具體的空間位置之外，還包括該位置的背景、經濟、社會以及自然環境等，另外也包括在對房地產開發時支付的投資成本高低與說面對的相應的競爭關系。在對區域位置把握時要用動態、發展的眼光來看待，由于經濟的發展與城市化水平的提高，城市中各位置的重要性也會有相對的變化，因此在開發投資時也要對這些因素進行全面的考慮。

3. 房地產投資的風險防范對策

3.1 關注國家的政策變化，把握投資方向

在我國的房地產業中，由于起步較晚而市場還有一定的不規范性，因而在很大程度上都會受到國家政策的影響。國家的政策在任何時候都不會一直不變，而政策一旦發生了變化無論是對經濟發展還是投資著的投資都會有一定的影響。因此就需要關注好國家的政策變化，尤其是房地產方面的政策變化例如是國家進行的住宅、產業政策以及貨幣、財政、稅收政策等。這樣對國家的政策進行研究，在投資時就會把握好投資的方向，預測投資的未來，還可以根據政策的變化來做出相應的投資策略，對風險可以進行有效的控制。

3.2做好投資的風險管理

在房地產投資中降低風險損失最有效和經濟的方法就是實行嚴密的分析管理。而風險識別主要是指對在房地產投資過程中的可能發生的各項損失因素進行預測與分析，以此來達到風險管理的目的。在投資中，為了更好的識別各類風險，就需要對風險進行分類總結，并根據實際情況來制定不同部門在不同過程中可能會發生的風險損失一覽表，來加強控制和監管風險。由于不同的風險具有不同的特點，所以就需要采取不同的處理方法。風險衡量指的是在房地產投資中反對投資目標產生不利影響的一些因素種類和損失程度等。在對風險進行衡量時，對可能會導致投資房地產失敗的因素壓特別注意，同時也要注意出現風險損失的概率。因為風險結果具有不確定性，這也就意味著風險具有一定的出現概率。因此，可以用隨機變量來看待風險，用風險度、標準差以及期望值來描述風險的特性。如果分析發現某兩種風險具有一樣的風險期望值，那么具有較大標準差的風險損失會較大，反之就會比較小。同樣，如果兩種風險發生損失的標準值相同，那么期望值越大而對代表的風險就越小；反之，越大。所以，在對風險進行分析時，就需要全方面的對各項因素進行分析考慮。

3.3有效的進行投資組合

在投資時，為了規避風險帶來的損失，就需要合理的進行分散投資，以便可以降低風險、分散風險。非常的顯著特點就是不動產，在投資的時候時間還很長，所以在實際中對某一地區的房地產進行了投資，如果其周圍的環境發生了變化，就會對投資收益產生巨大的影響。不同的房地產類型具有不同的投資風險，也有不同的獲利能力，所以，為了能夠獲得預期合理的收益同時還能降低房地產投資風險，就需要對房地產投資進行合理的分析組合。

3.4根據投資環境把握投資的時機

首先，房地產的投資時機指的是在投資時要把握好最佳的投資時機以及出售機會。房地產投資獲得成功的首要要素就是把握好投資時機。通常情況下，我國的房地產業發展情況與國家經濟發展的周期基本上是保持一致的，在整體上也受到國家的宏觀政策影響，因而根據經濟的發展規律，房地產的發展周期也可以分為蕭條階段、復蘇階段、高峰階段以及衰退階段。經濟在快速發展的時期，由于房地產業是一項先導性產業，因而就會有較大的需求，相應的其價格也會上漲。在經濟出現蕭條的情況下，同樣房地產業也會首當其沖，發生價格下跌現象。

其次，要做好相關的市場調查。對房地產進行投資時必須要做好的另一項工作就是對房地產活動進行分析。在房地產市場競爭日趨激烈的情況下，對市場進行分析，把握客戶的需求才可以有讓客戶滿意的產品，因此就需要做好對房地產的調查分析。市場供求上還存在著風險，對市場進行分析就可以有效的了解市場的現實需求與潛在需求，這樣不僅對投資環境進行考察，還了解收集各類信息，就可以在具體投資時合理的規避風險，獲得投資收益。

4.總 結

綜上所述，房地產業是我國經濟的一項重要產業，在投資房地產時具有一定的風險，所以在投資時，就需要對風險的各種因素進行分析，了解風險的特征與形式，在對風險作出合理的判斷，根據實際情況來采取有效的抵御風險的措施，把風險盡量的降到最低，獲得最大的合理的投資收益。

參考文獻：

[1]李小安.房地產投資的風險與防范[J].集團經濟研究.2009，01（17）：36-40.

[2]劉美玲，董芹芹.房地產投資中的主要風險及防范[J].武漢理工大學學報信息與管理工程版.2009，10（31）：95-96.