導(dǎo)語：如何才能寫好一篇公積金相關(guān)政策，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：影響；建議

由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)使銀行監(jiān)管問題變得更為突出。各國(guó)銀行業(yè)監(jiān)管框架的嚴(yán)格程度是否能在一定程度上解釋各國(guó)金融危機(jī)嚴(yán)重性的差異并降低金融危機(jī)的成本成為業(yè)界研究的主要課題。本文基于金融危機(jī)理論，探討了銀行監(jiān)管功能在金融危機(jī)中發(fā)揮的作用，并提出了進(jìn)一步完善銀行監(jiān)管功能的可行性建議。

1、銀行監(jiān)管功能對(duì)金融危機(jī)的影響

當(dāng)銀行體系爆發(fā)危機(jī)時(shí)，通常最先遭受打擊的是那些銀行監(jiān)管較弱國(guó)家的銀行，但是由于監(jiān)管較強(qiáng)和較弱國(guó)家的銀行之間存在差異，就會(huì)使得金融危機(jī)更加惡化。因?yàn)楫?dāng)發(fā)生銀行恐慌和銀行過度厭惡風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，銀行監(jiān)管較弱國(guó)家的存款人和貸款人開始提取他們的資金并把其放人銀行監(jiān)管較強(qiáng)國(guó)家的銀行。這更加重了銀行監(jiān)管較弱國(guó)家銀行的壓力，最終導(dǎo)致最弱環(huán)節(jié)的崩潰，經(jīng)由傳導(dǎo)效應(yīng)，最后形成金融危機(jī)。一般而言，金融危機(jī)中，各國(guó)銀行業(yè)監(jiān)管功能都在一定程度上發(fā)生了變化，所使用的峪管手段也日趨嚴(yán)格。不同的監(jiān)管功能對(duì)金融危機(jī)的嚴(yán)重程度以及處理金融危機(jī)所付出的成本亦有所不同。

首先，在金融危機(jī)中，普遍采取的銀行監(jiān)管手段就是信貸配額。正如Barrell Davis和Pomerantz(2006)探討的一樣，信貸配給是金融危機(jī)普遍存在的后果之一，其減少了消費(fèi)和投資。信貸配額反映了信息不對(duì)稱以及銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)厭惡程度的增加。信貸配額通過減少信貸供給提高貸款的價(jià)格，使存貸利差擴(kuò)大，最終達(dá)到增加銀行利潤(rùn)的目的。進(jìn)一步講，銀行利差的擴(kuò)大增加了價(jià)格配給并有助于銀行危機(jī)后的資本重建。

其次，金融創(chuàng)新和國(guó)際金融一體化加劇了金融危機(jī)的嚴(yán)重性和傳導(dǎo)效應(yīng)。2007年以來的金融危機(jī)是伴隨一系列的金融創(chuàng)新以及國(guó)際金融一體化而產(chǎn)生的。通常而言，創(chuàng)新和一體化有助于風(fēng)險(xiǎn)管理，因?yàn)榉稚L(fēng)險(xiǎn)將增加福利，減少投資風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。但是銀行業(yè)中較為復(fù)雜的金融創(chuàng)新主要目的在于隱藏風(fēng)險(xiǎn)而非管理風(fēng)險(xiǎn)。因此，貸款的金融創(chuàng)新增加了借款人的風(fēng)險(xiǎn)，并且貸款人將風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)移了。例如，美國(guó)的次級(jí)貸款被打包出售，很難用傳統(tǒng)手段衡量其價(jià)值。因?yàn)榻鹑谫Y本流動(dòng)障礙在很大程度上被轉(zhuǎn)移。美國(guó)次級(jí)貸款和破產(chǎn)監(jiān)管對(duì)其他國(guó)家的市場(chǎng)利差風(fēng)險(xiǎn)的影響無法衡量。

最后，銀行監(jiān)管導(dǎo)致銀行的收益從嚴(yán)格監(jiān)管業(yè)務(wù)向?qū)捤杀O(jiān)管業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移，促使銀行開發(fā)業(yè)務(wù)創(chuàng)新工具并引發(fā)新的金融危機(jī)。在銀行業(yè)務(wù)監(jiān)管范圍內(nèi)，銀行業(yè)務(wù)的預(yù)期收益水平不能低于替代性業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的收益。否則，會(huì)使銀行業(yè)務(wù)從嚴(yán)格監(jiān)管業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向?qū)捤杀O(jiān)管業(yè)務(wù)。為了保護(hù)自身的業(yè)務(wù)，這些銀行抓住時(shí)機(jī)力圖尋找相關(guān)的放松監(jiān)管業(yè)務(wù)。例如商業(yè)銀行建立其他的非銀行業(yè)務(wù)渠道、使用結(jié)構(gòu)性投資工具，以及運(yùn)作對(duì)沖基金等。目的是將各種類型的銀行監(jiān)管問題限定在存款保險(xiǎn)和穩(wěn)定的傳統(tǒng)銀行業(yè)務(wù)之外。傳統(tǒng)銀行只持有流動(dòng)資產(chǎn)和安全資產(chǎn)。在狹義的傳統(tǒng)銀行體系之外，都需銀行的客戶自行解決。在無政府支持或納稅人

金融危機(jī)后，歐美等國(guó)先后在不同程度上實(shí)施了加強(qiáng)銀行監(jiān)管的改革。現(xiàn)以美國(guó)和英國(guó)為例進(jìn)行說明。一方面，美國(guó)提出了《美國(guó)金融監(jiān)管改革藍(lán)圖》，對(duì)原來的“雙線多頭監(jiān)管”制度進(jìn)行了改革。危機(jī)前，美國(guó)金融監(jiān)管政策一直是“雙線多頭”：“雙線”是指聯(lián)邦政府和州政府兩條線，即聯(lián)邦政府機(jī)構(gòu)管理在聯(lián)邦注冊(cè)的“國(guó)民銀行”，州政府管理在州注冊(cè)的商業(yè)銀行；“多頭”是指有多個(gè)履行金融監(jiān)督管理職能的機(jī)構(gòu)。危機(jī)后的改革主要包括美國(guó)現(xiàn)行監(jiān)管體制、短期建議、中期建議以及最佳監(jiān)管體系的長(zhǎng)期建議。為了解決監(jiān)管失效問題，美財(cái)政部提出了一個(gè)理想的監(jiān)管框架。在此框架下，基本目標(biāo)主要包括，其一，市場(chǎng)穩(wěn)定調(diào)節(jié)監(jiān)管機(jī)構(gòu)，用以解決金融市場(chǎng)的整體穩(wěn)定；其二，審慎的金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)，用以解決有限的市場(chǎng)法規(guī)造成的政府擔(dān)保問題；其三，商業(yè)行為的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，用以解決與金融企業(yè)有關(guān)的消費(fèi)者保護(hù)問題。從長(zhǎng)期看，新改革方案在降低監(jiān)管成本和提高監(jiān)管效率方面的措施還是很有力度的。

另一方面，早在19世紀(jì)建立的英國(guó)金融監(jiān)管體系僅限于狹義的郵政儲(chǔ)蓄銀行和信托儲(chǔ)蓄銀行。官方穩(wěn)定的監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)使得銀行在保持流動(dòng)性和安全性的同時(shí)，也限制了其收益性。隨著英國(guó)銀行監(jiān)管體系的放松管制，在政府不限制銀行建立清算所時(shí)，狹義銀行之外的銀行體系開始迅速發(fā)展，向私人部門提供貸款，參加經(jīng)濟(jì)的主要結(jié)算過程。金融危機(jī)的爆發(fā)，反映了英國(guó)需要一個(gè)高效率運(yùn)作的監(jiān)管體系。Barrell和Davis(2005)認(rèn)為歐洲金融市場(chǎng)必須有統(tǒng)一的監(jiān)管辦法，可以包括歐洲經(jīng)濟(jì)地區(qū)的所有成員。包括冰島和挪威。但至今尚無監(jiān)管框架。只有一套謹(jǐn)慎監(jiān)管的指引，并且歐洲各國(guó)對(duì)于指引的解釋通常有很大差異。根本就不存在危機(jī)管理的統(tǒng)一框架。

很顯然，金融危機(jī)要求包括英美在內(nèi)的各國(guó)必須實(shí)行更為嚴(yán)格的銀行監(jiān)管制度。銀行監(jiān)管改革會(huì)改變銀行的成本結(jié)構(gòu)，如果銀行業(yè)市場(chǎng)是競(jìng)爭(zhēng)的，那么這些成本變化就會(huì)通過增加服務(wù)成本或者增加貸款的收費(fèi)傳遞給銀行服務(wù)的客戶。從而影響客戶的行為，最終改變消費(fèi)和投資。

2、政策建議

綜上所述，從金融和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展考慮，為防范并有效地處理金融危機(jī)，必須加強(qiáng)銀行業(yè)的監(jiān)管。經(jīng)過上述分析，現(xiàn)分別從金融危機(jī)產(chǎn)生的兩個(gè)重要源頭即金融創(chuàng)新和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)角度提出一些可行性的建議。

篇2

申請(qǐng)條件：正常足額繳存住房公積金的借款人

在咸陽行政區(qū)劃內(nèi)裝修自住住房

抵押質(zhì)押：以所有權(quán)財(cái)產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)押物

或由第三人提供保證并承擔(dān)責(zé)任

額度期限：最高貸款額度為20萬元，最長(zhǎng)貸款期限5年

貸款利率：執(zhí)行國(guó)家住房公積金貸款5年及以下利率標(biāo)準(zhǔn)

裝修房子資金不夠？可申請(qǐng)住房公積金裝修貸款。近日，咸陽首筆個(gè)人住房裝修貸款由中國(guó)工商銀行咸陽分行發(fā)放。

50歲的王先生幾年前在咸陽世紀(jì)大道購(gòu)買了套期房，如今房子已交付，但因?yàn)橘Y金緊張，遲遲無法裝修。正一籌莫展，王先生聽單位同事說，住房公積金可以申請(qǐng)裝修貸款，咨詢了相關(guān)政策后，1月中旬，王先生向咸陽市住房公積金管理中心提交了申請(qǐng)資料。近日，王先生如愿拿到了20萬裝修住房公積金裝修貸款。

“客戶是由第三人為其貸款提供保證并承擔(dān)償還本息，有了這個(gè)擔(dān)保，這邊貸款才審批下來，貸款期限為5年。”咸陽市住房公積金管理中心秦都管理部一名工作人員說。

去年12月17日，咸陽市《關(guān)于開展咸陽市住房公積金裝修貸款業(yè)務(wù)的實(shí)施意見》經(jīng)咸陽市住房公積金管理委員會(huì)審議通過后正式實(shí)施，一個(gè)月后，王先生成為首個(gè)拿到個(gè)人住房裝修貸款的市民。

據(jù)了解，裝修貸款是住房公積金開展的一項(xiàng)新業(yè)務(wù)，是正常足額繳存住房公積金的借款人在咸陽行政區(qū)劃內(nèi)裝修自住住房時(shí)，以其所購(gòu)（建）住房或其他具有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)押物，或由第三人為其貸款提供保證并承擔(dān)償還本息連帶責(zé)任，向住房公積金管理中心申請(qǐng)的以住房公積金為資金來源的貸款。裝修貸款的最高貸款額度為20萬元，最長(zhǎng)貸款期限5年，貸款利率執(zhí)行國(guó)家住房公積金貸款5年及以下利率標(biāo)準(zhǔn)。

咸陽市住房公積金管理中心工作人員介紹，“辦理裝修貸款業(yè)務(wù)的市民需攜帶本人身份證及戶口本（有配偶的需攜帶其配偶的身份證及戶口本）、單位出具的收入證明、公積金繳存證明及房屋的房產(chǎn)證或正式購(gòu)房合同，還需提供裝修公司的資質(zhì)及裝修合同。”

篇3

關(guān)鍵詞：公積金貸款；住宅價(jià)格；地區(qū)差異性

住房公積金制度是我國(guó)20世紀(jì)90年代的一項(xiàng)制度創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)了住房從實(shí)物分配快速向貨幣化分配轉(zhuǎn)變、完善我國(guó)住房供應(yīng)體系、提高中低收入家庭居住條件等方面發(fā)揮了關(guān)鍵作用。目前，住房公積金制度覆蓋面、社會(huì)關(guān)注度和影響面越來越高。截至2011年底全國(guó)實(shí)繳人數(shù)達(dá)9 650.8萬人，繳存總額40 577.15億元，繳存余額21 891.69億元，個(gè)人提取總額達(dá)18 685.45億元，個(gè)人累計(jì)發(fā)放貸款總額22 403.3億元。國(guó)內(nèi)對(duì)公積金制度的研究主要以定性研究為主，定量分析較少。對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格機(jī)制的研究，很少將住房公積金貸款作為研究影響房地產(chǎn)價(jià)格的變量因素。因此，研究住房公積金貸款如何對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生影響機(jī)制，可以豐富和完善影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的內(nèi)容。對(duì)于住房公積金貸款能否促進(jìn)住房需求因而影響住宅價(jià)格？這種影響程度是否顯著？以及住房公積金貸款政策能否向市場(chǎng)發(fā)送有效信號(hào)影響房?jī)r(jià)預(yù)期？在公積金制度發(fā)展水平不同的地區(qū)作用大小和方式是否都相同？研究上述問題，對(duì)探索公積金制度影響房地產(chǎn)住宅價(jià)格的理論和現(xiàn)實(shí)具有重要意義。

一、 相關(guān)文獻(xiàn)述評(píng)

從現(xiàn)有的文獻(xiàn)看，學(xué)術(shù)界認(rèn)為顯著影響住宅價(jià)格的主要因素是住房融資體制運(yùn)轉(zhuǎn)的效率以及相關(guān)的信貸政策。一些學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格與住房貸款呈現(xiàn)顯著的正相關(guān)特征，提高住房貸款利率能有效抑制住房?jī)r(jià)格上漲（張濤，2006），消費(fèi)者收入提高、政府通過金融支持提高貸款規(guī)模能夠持續(xù)推動(dòng)住房?jī)r(jià)格上漲（余壯雄，2010）。部分學(xué)者指出，信貸政策影響住房消費(fèi)者的貸款決策十分顯著，不同貸款期限之間的利差幅度明顯影響貸款者決定貸款期限的長(zhǎng)短，并且利差越大，選擇短期商業(yè)性貸款就越多，而上述情況在住房公積金貸款利率差的影響程度卻較小（葉光亮，2011）。同時(shí)，利率對(duì)房?jī)r(jià)具有顯著的負(fù)相關(guān)性，而且不同住宅類型的影響程度也不同，其對(duì)普通住宅價(jià)格的敏感度要高于經(jīng)濟(jì)適用房和高檔住宅（沈悅等，2011）。另外，還有一些學(xué)者研究了住房公積金制度與住宅消費(fèi)之間的關(guān)系，周京奎（2012）指出住房公積金繳存額度對(duì)職工家庭住房支付能力呈現(xiàn)正向影響特征，住房公積金政策已逐漸顯示向中高收入群體傾斜，呈現(xiàn)出收入二次分配的社會(huì)不公平性，其對(duì)改善型住宅需求的影響程度要高于剛需型住宅需求。上述研究主要從房地產(chǎn)信貸政策對(duì)住房?jī)r(jià)格著影響出發(fā)，研究對(duì)象主要集中于商業(yè)銀行，以住房公積金貸款為研究對(duì)象不僅較少，而且研究注重定性分析。本文基于實(shí)證的方法來分析研究公積金貸款如何影響住宅價(jià)格，給出調(diào)整住房公積金貸款政策、提高居民住房消費(fèi)能力的政策建議。

二、 公積金貸款對(duì)住宅價(jià)格影響的理論分析

通過為購(gòu)房者提供公積金貸款這種低成本金融產(chǎn)品，刺激居民的住房消費(fèi)需求，推動(dòng)市場(chǎng)改變住宅供需關(guān)系，影響住宅價(jià)格；另外通過調(diào)整貸款政策向市場(chǎng)發(fā)出信號(hào)，改變購(gòu)房者對(duì)住宅價(jià)格的預(yù)期，影響市場(chǎng)房?jī)r(jià)。居民住宅主要包括經(jīng)濟(jì)適用房、商品房和高檔住房。下文分析公積金貸款對(duì)不同類型住宅價(jià)格的影響機(jī)制。

1. 對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格的影響。經(jīng)濟(jì)適用房（以下簡(jiǎn)稱“保障房”）是面向中低收入者的自住型住房，其申購(gòu)和買賣具有嚴(yán)格的限制。由于中低收入者可支配收入較低，購(gòu)房能力低，它的需求曲線價(jià)格彈性很大，價(jià)格的微小變動(dòng)將引起需求的較大波動(dòng)。圖1中，D1為未使用公積金貸款的中低收入者的需求曲線。

政府提供土地、稅收享受優(yōu)惠政策組織開發(fā)，其銷售價(jià)格嚴(yán)格管制，開發(fā)商不能根據(jù)市場(chǎng)決定供給量和自主定價(jià)，政府“微利保本”政策管控。因此，供給對(duì)價(jià)格的彈性較小。S1為保障房的初始供給曲線，當(dāng)中低收入者不使用住房公積金貸款時(shí)，保障房的市場(chǎng)均衡點(diǎn)為E1點(diǎn)；當(dāng)他們使用住房公積金貸款時(shí)，購(gòu)房能力相對(duì)提高，購(gòu)房成本相對(duì)降低，他們可承受更高的住宅價(jià)格。由于住房公積金繳存額是其月工資收入的一定比例額，該群體公積金繳存額很低，他們的購(gòu)房消費(fèi)需求增長(zhǎng)十分有限。因此，需求曲線D1移至D2位置。D2表示用住房公積金貸款購(gòu)買保障房時(shí)的需求曲線。此時(shí)，住宅均衡價(jià)格和消費(fèi)量上升，市場(chǎng)均衡點(diǎn)為E2。

假設(shè)保障房開發(fā)商能自主供給，當(dāng)其市場(chǎng)價(jià)格上漲，將會(huì)刺激開發(fā)商增量供給，則供給曲線由S1移至S2，保障房的市場(chǎng)均衡點(diǎn)位E3。此時(shí)，中低收入者使用住房公積金貸款，提升保障房的有效需求，刺激市場(chǎng)增加供給量，改善市場(chǎng)均衡價(jià)格。由于中低收入者的購(gòu)房支付能力較弱，保障房主要是自住性住房而非投資性住房。因此，公積金貸款政策的調(diào)整對(duì)保障房者市場(chǎng)價(jià)格的預(yù)期影響小。

2. 對(duì)普通商品房?jī)r(jià)格的影響。普通住宅的主要消費(fèi)者是中高收入階層，他們對(duì)商品房主要有自住性和投資性兩種需求，對(duì)住房?jī)r(jià)格的敏感度相對(duì)較低，與保障房的供求曲線相比，它的價(jià)格彈性要小。D1是中高收入者在沒有使用住房公積金貸款時(shí)的供求曲線（圖2）。

影響普通住宅供給的因素除了開發(fā)資金、土地供應(yīng)以及房屋戶型等外，最主要的是價(jià)格因素。價(jià)格上漲，供給量增加。普通商品房的市場(chǎng)機(jī)制相對(duì)較為完善，因此其供求價(jià)格彈性相對(duì)較高。S表示普通商品房供給曲線，D1與S的交點(diǎn)E1表是中高收入者未使用公積金貸款時(shí)的保障房市場(chǎng)均衡點(diǎn)。

普通住宅市場(chǎng)總價(jià)較高，住房貸款有效緩解購(gòu)房者的資金壓力。公積金相對(duì)于商業(yè)性貸款成本低，中高收入者會(huì)優(yōu)先使用公積金貸款或組合性貸款。由于中高收入者繳存較高的住房公積金以及本身的購(gòu)房消費(fèi)能力較強(qiáng)，公積金貸款在中高收入階層體現(xiàn)了顯著的住房保障作用。供需曲線D1右移至D2且移動(dòng)幅度更大，如圖2中，E2為普通住宅市場(chǎng)均衡點(diǎn)。中高收入者使用公積金貸款時(shí)，刺激了普通住宅的有效需求，從而推動(dòng)市場(chǎng)均衡價(jià)格上漲。

普通住宅投資性比保障房大，調(diào)整住房公積金貸款政策對(duì)購(gòu)房者的市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期影響大。影響途徑表現(xiàn)為，一是通過對(duì)住房消費(fèi)者的信貸成本來影響住宅需求；對(duì)自住性需求為主、住宅價(jià)格水平較低的房地產(chǎn)市場(chǎng)，住房公積金相對(duì)降低購(gòu)房成本從而推動(dòng)住房消費(fèi)；二是通過調(diào)整貸款政策向市場(chǎng)發(fā)送信號(hào)，促使住房消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成價(jià)格預(yù)期，從而影響住房?jī)r(jià)格；對(duì)房?jī)r(jià)較高水平城市，房屋投資需求旺，調(diào)整公積金貸款政策所向市場(chǎng)發(fā)送的預(yù)期信號(hào)對(duì)房?jī)r(jià)的影響作用較強(qiáng)。

3. 對(duì)高檔住宅住宅價(jià)格的影響。高等收入者的住房消費(fèi)能力很強(qiáng)，他們是高檔住宅的主要消費(fèi)者。住房公積金制度主要為解決中低收入者的住房消費(fèi)金融保障設(shè)計(jì)，目前絕大部分城市對(duì)使用住房公積金貸款購(gòu)買高檔住房有嚴(yán)格的限制，高檔住房?jī)r(jià)格較高，即使使用住房公積金貸款來消費(fèi)該類住房，住房公積金貸款所占房屋總價(jià)比相對(duì)較低，住房公積金貸款對(duì)高檔住房市場(chǎng)的直接影響程度較小。但是普通住房市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)能直接傳導(dǎo)給高檔住房市場(chǎng)，所以公積金貸款的金融支持直接影響了普通住宅市場(chǎng)的價(jià)格，通過市場(chǎng)傳到影響高檔住宅的價(jià)格波動(dòng)；同時(shí)，住房公積金貸款政策的變動(dòng)也將影響高等收入者對(duì)住房?jī)r(jià)格預(yù)期，從而影響高檔住宅價(jià)格。

因此，住房公積金貸款對(duì)住宅價(jià)格具有兩方面的影響，一是住房公積金貸款提供了低成本的融資渠道，居民的相對(duì)購(gòu)買力水平提升，從而促進(jìn)了保障房和普通商品房市場(chǎng)需求，進(jìn)而推動(dòng)住宅價(jià)格的上漲。但這也受城市住房?jī)r(jià)格水平、住房公積金貸款額度等政策因素影響。二是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)較熱的城市，住房公積金貸款政策的調(diào)整能夠向市場(chǎng)發(fā)出有效信號(hào)，調(diào)整住房消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格預(yù)期而影響房?jī)r(jià)。

三、 住房公積金貸款對(duì)住宅價(jià)格影響的實(shí)證分析

1. 數(shù)據(jù)選取與來源。根據(jù)相關(guān)理論，影響住宅價(jià)格的可測(cè)量變量為：人口、可支配收入、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)、銀行和公積金貸款利率、銀行和公積金貸款額、住宅平均成本。公積金貸款對(duì)普通商品房?jī)r(jià)格產(chǎn)生影響，從而波及整體住宅市場(chǎng)的價(jià)格變動(dòng)。普通住宅是房地產(chǎn)市場(chǎng)的最主要組成部分。考慮到變量之間的動(dòng)態(tài)聯(lián)系和數(shù)據(jù)可獲得性，本文把銀行貸款利率和公積金貸款額分別作為銀行與公積金貸款影響住宅價(jià)格的代表變量。

本文使用的數(shù)據(jù)來自我國(guó)26個(gè)大中城市自2003年～2011年的年度數(shù)據(jù)，其中13個(gè)東部地區(qū)城市，13個(gè)中西部地區(qū)城市。數(shù)據(jù)表示如下：P：表示住宅平均銷售價(jià)格；L：表示住房公積金貸款額，r：表示長(zhǎng)期貸款年利率，Y：表示人均可支配收入，N：表示市區(qū)總?cè)丝冢琈：表示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)，C：表示住宅的平均成本。其中，長(zhǎng)期貸款利率是經(jīng)按月加權(quán)處理所得到的加權(quán)平均數(shù)，以住宅平均竣工價(jià)值作為住宅的平均成本。房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)、住宅的平均竣工價(jià)值和平均銷售價(jià)格等數(shù)據(jù)，通過歷年《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》、國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)、《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》整理獲得，2004年的部分相關(guān)數(shù)據(jù)從各個(gè)相關(guān)城市2005年統(tǒng)計(jì)年鑒整理獲得；2003年～2010年人均可支配收入數(shù)據(jù)從中經(jīng)網(wǎng)獲得，各市區(qū)人口總數(shù)從中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)整理，CPI數(shù)據(jù)來自《中國(guó)價(jià)格及城鎮(zhèn)居民家庭收支調(diào)查統(tǒng)計(jì)年鑒》；住房公積金貸款額主要從各市住房公積金管理中心網(wǎng)站收集整理。

2. 統(tǒng)計(jì)性描述。由圖3和4可知，26個(gè)大中城市的住宅實(shí)際銷售價(jià)格一直保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，從2003年為2 493元/平方米，至2011年上漲為7 371元/平方米，增長(zhǎng)了196%，其中2004年～2007年的漲幅分別為11%、22%、15%和20%，2009年的漲幅達(dá)到最高值為24%，2010年為18%，2008年和2011年的漲幅較小，保持在4%左右。與之同步，公積金貸款額規(guī)模也保持同步提高，26個(gè)大中城市的總貸款規(guī)模從2003年的299億元至2011年增長(zhǎng)為1 418億元，其中2005年～2008年，貸款增速較為平穩(wěn)，平均增速為15%，2009年呈現(xiàn)爆炸性增長(zhǎng)，增速超過70%，隨后2010年出現(xiàn)-9%的負(fù)增長(zhǎng)，2011年開始回升至13%漲幅。由此，我們可以得出，26個(gè)大中城市的住宅價(jià)格和公積金貸款規(guī)模都處于上升態(tài)勢(shì)，住房公積金貸款規(guī)模的波動(dòng)性大于住宅價(jià)格，波動(dòng)趨勢(shì)步調(diào)保持一致。2005年～2008年，住宅價(jià)格與住房公積金貸款的增速較為接近。2008年受金融危機(jī)影響，住宅價(jià)格增速顯著下降，而公積金的下降幅度很小。在2009年住宅價(jià)格增速回升的同時(shí)，公積金貸款呈現(xiàn)爆炸性增長(zhǎng)，說明在2009年，住宅價(jià)格上漲與公積金貸款高度相關(guān)。此后，住宅價(jià)格快速回落，公積金貸款的增速也波動(dòng)性下降，但規(guī)模仍處于較高的水平。

對(duì)東部、中西部地區(qū)的公積金貸款、住宅價(jià)格進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，我們發(fā)現(xiàn)：2003年～2011年間，東部與中西部的住宅價(jià)格比較為穩(wěn)定，保持在1.6～2.0之間，而公積金貸款額之比在不斷下降，由2003年的4.18∶1下降到2011年2.1∶1。由圖5和圖6可知，除2008年和2011年外，東部地區(qū)住宅價(jià)格的上漲幅度超過中西部地區(qū)，漲跌的波動(dòng)性更大，中西部地區(qū)住宅價(jià)格增長(zhǎng)幅度較為平穩(wěn)；住房公積金貸款增長(zhǎng)情況則完全相反，除2008年、2011年外，中西部地區(qū)住房公積金貸款的上漲幅度要超過東部地區(qū)，波動(dòng)性也更大，2005年～2007年間，中西部地區(qū)公積金貸款額增速分別為18%、51%和44%，東部地區(qū)則僅為12%、9%和6%，增速差距非常大。這表明，雖然中西部地區(qū)公積金貸款規(guī)模小于東部地區(qū)，但其對(duì)住宅價(jià)格的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于東部地區(qū)。

3. 計(jì)量分析。我們采用如下計(jì)量模型：

lnPt=？茁0+？茁1lnLt+？茁2lnYt+？茁3lnct+？茁4lnrt+？茁5lnNt+？茁6lnMt+？滋t

對(duì)26個(gè)城市計(jì)量回歸分析，結(jié)果如表1。

計(jì)量結(jié)果表明，不考慮預(yù)期情況下，公積金貸款對(duì)住宅價(jià)格的影響系數(shù)均顯著。住房公積金貸款系數(shù)全國(guó)和中西部地區(qū)在1%水平上顯著，東部地區(qū)在5%水平上顯著，且為正向影響。這表明住房公積金貸款有效刺激購(gòu)房需求，推動(dòng)住宅價(jià)格上漲。同時(shí)，住房公積金貸款對(duì)住宅價(jià)格的影響度還具有地區(qū)差異性。全國(guó)范圍住房公積金貸款每增加1%推動(dòng)住宅價(jià)格上漲0.08%，東部地區(qū)每增加1%推動(dòng)住宅價(jià)格上漲0.072%；中西部地區(qū)公積金貸款每增加1%推動(dòng)住宅價(jià)格上漲0.10%，說明住房公積金貸款影響中西部地區(qū)略強(qiáng)于東部地區(qū)和全國(guó)水平。

四、 政策建議

1. 完善住房公積金貸款利率政策，實(shí)行差別化的分類利率政策，鼓勵(lì)剛性需求，提高住房消費(fèi)者購(gòu)房能力。根據(jù)職工的繳存額、住房條件等因素實(shí)行差別化貸款利率政策，重點(diǎn)傾斜中低收入家庭。

2. 合理制定住房公積金貸款額度，引導(dǎo)改善性和剛需性的住房消費(fèi)。各地區(qū)根據(jù)自身房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，確定符合本地區(qū)發(fā)展的公積金貸款額度。對(duì)公積金貸款額度所占房屋總價(jià)比例較小的城市，適當(dāng)提高公積金貸款額度，降低購(gòu)房成本，保障住房消費(fèi)的購(gòu)買能力。

3. 調(diào)整住房公積金繳存政策，將住房公積金單位補(bǔ)貼部分與個(gè)人收入脫鉤，改為定額制補(bǔ)貼，不論戶籍、不論收入高低，每個(gè)人均補(bǔ)貼相同的固定金額。而個(gè)人繳交部分，保持不變，依然按個(gè)人工資收入的一定比例繳交。

4. 調(diào)整住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，一是加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供給量；二是制定差別化的自住性和投資性住宅貸款政策，抑制投資性需求住宅；三是增加中小戶型和中低價(jià)商品房的供給，限制大戶型高端商品房供給。

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篇4

關(guān)鍵詞：住房公積金：繳存上限：政策性住房金融制度

中圖分類號(hào)：F293，3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1003-9031(2009)08-0081-04

一、引言

住房公積金制度作為一種住房保障制度。一直發(fā)揮著重要的政策性住房融資作用，對(duì)于市場(chǎng)機(jī)制是一個(gè)有益的補(bǔ)充。它通過國(guó)家機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位及其在職職工每月繳存一定數(shù)量的住房公積金，建立起解決職工住房問題的住房建設(shè)基金。因此，住房公積金作為一種長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金，與其他專項(xiàng)資金相比具有普遍性、強(qiáng)制性、專用性、福利性和互等多重屬性。

本文在對(duì)住房公積金制度進(jìn)行概述的基礎(chǔ)上，對(duì)比北京市2006-2008年住房公積金的使用狀況，總結(jié)了住房公積金制度實(shí)施過程中存在的問題及形成原因。通過對(duì)住房公積金繳存上限上調(diào)對(duì)制度目標(biāo)達(dá)成的效應(yīng)分析，得出了住房公積金繳存上限上調(diào)改革對(duì)于完善住房公積金制度難以發(fā)揮根本性作用的結(jié)論，進(jìn)而提出了進(jìn)一步健全住房公積金制度的對(duì)策建議。

二、北京市住房公積金的發(fā)展?fàn)顩r

改革開放以來，住房體制改革作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分，充分體現(xiàn)了由中央集權(quán)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變?yōu)橐允袌?chǎng)調(diào)節(jié)為基礎(chǔ)的運(yùn)行模式。從正式允許住房商品化政策開始，揭開了中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的序幕。雖然住房體制改革提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行效率，但是提高的住房?jī)r(jià)格也使得部分低收入階層難以負(fù)擔(dān)。因此，為改變房屋價(jià)格和居民收入之間以及城鎮(zhèn)不同收入階層住房負(fù)擔(dān)能力之間的不平衡狀況，1991-1994年，我國(guó)借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)首先在上海、北京、天津、南京、武漢等地進(jìn)行住房公積金制度試點(diǎn)，于1994-1998年間對(duì)住房公積金制度進(jìn)行全面推廣，并從1999年開始對(duì)住房公積金制度進(jìn)行了規(guī)范化和法制化建設(shè)。

根據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例》，經(jīng)北京住房公積金管理委員會(huì)第八次全體會(huì)議審議通過，北京市人民政府批準(zhǔn)，北京2009年度(2009年7月1日至2010年6月30日)住房公積金繳存比例仍為12％，繳存額上限由每月2392元上調(diào)為2682元。

北京市住房公積金管理中心提供的數(shù)據(jù)表明，截至2008年年底，北京市建立住房公積金單位數(shù)61705個(gè)，職工人數(shù)429.24萬人；累計(jì)歸集住房公積金1813.77億元，提取904.24億元，余額909.53億元；累計(jì)發(fā)放住房公積金貸款369507筆，金額851.85億元，回收金額433.27億元，余額418.58億元。住房公積金歸集余額扣除貸款余額和風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金后，有近450億元閑置在北京市住房公積金管理賬戶上。

可以看到，近三年來，盡管北京市住房公積金累計(jì)發(fā)放額逐年增加，由2006年底的662.98億元增加到2008年底的851.85億元。同時(shí)，住房公積金貸款限額2007年7月1日由40萬元提高到60萬元，又于2008年11月10日提高到80萬元。但是，北京市住房公積金的閑置額依然呈現(xiàn)出較為明顯的上升趨勢(shì)。

對(duì)2005-2008年北京市住房公積金的貸出比例進(jìn)行比較后，可以看出，北京市住房公積金貸出比例較低，且呈現(xiàn)出一定的下降趨勢(shì)。由2005年底的74％，降到2008年底的46％。

因此，較高的住房公積金閑置額和較低的貸出比例說明北京市住房公積金存在資金使用效率較低的問題。

三、北京市住房公積金資金使用效率低的主要原因

(一)目標(biāo)群體定位存在偏離

建立住房公積金制度的初衷是通過集中職工住房?jī)?chǔ)金實(shí)現(xiàn)職工之間的購(gòu)房互助，尤其是解決中低收入者購(gòu)房難問題。但在住房公積金貸款審批、發(fā)放過程中，為保證貸款資金的安全性，住房公積金管理中心主要是根據(jù)貸款者的公積金繳存額、繳存年限、還款能力等確定放款額度。從住房公積金的落實(shí)范圍看，住房公積金覆蓋面大部分集中在行政事業(yè)單位和經(jīng)濟(jì)效益較好的國(guó)有企業(yè)、股份制企業(yè)和外資企業(yè)。而這些單位的職工大多數(shù)屬于高收入群體，有較好的還款能力。這部分高收入群體由于住房問題基本已得到解決，購(gòu)房需求降低，繳納住房公積金在很大程度上只是一種保障性、福利性的行為。同時(shí)。繳納住房公積金的低收入群體由于缺乏購(gòu)買住房的首付能力，加上擔(dān)保能力不足、還款能力有限等原因，難以獲得或者難以得到足夠的住房公積金低息貸款。這樣，由于住房公積金制度實(shí)際執(zhí)行過程中貸款群體與制度本身設(shè)計(jì)時(shí)的目標(biāo)群體定位存在偏離。使得住房公積金制度的互助功能難以充分發(fā)揮，造成大量住房公積金處于閑置狀態(tài)，降低了住房公積金的使用效率。

(二)商業(yè)銀行和開發(fā)商的不配合

根據(jù)2008年北京市住房公積金使用狀況的調(diào)查顯示，住房公積金中有大量沉淀資金與商業(yè)銀行和開放商不愿意購(gòu)房人用住房公積金購(gòu)房有關(guān)。因?yàn)椋_發(fā)商與商業(yè)銀行之間往往有協(xié)議，商業(yè)銀行給開發(fā)商提供資金的前提是購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)在該銀行貸款。但是，住房公積金貸款的低利率使職工都愿意用住房公積金貸款買房。而不是在商業(yè)銀行貸款，影響了銀行貸款業(yè)務(wù)利潤(rùn)，使得商業(yè)銀行和開發(fā)商不愿意購(gòu)房人使用住房公積金貸款。這更加導(dǎo)致資金的使用不足。對(duì)于有一定能力使用住房公積金貸款的中低收入家庭來說也是不公平的。同時(shí)，大量沉淀的住房公積金資金也會(huì)引發(fā)商業(yè)銀行的道德風(fēng)險(xiǎn)，由于這些資金存放在商業(yè)銀行，往往會(huì)被作為超級(jí)存款融入商業(yè)銀行信貸資金的統(tǒng)一調(diào)度，流入住房體系以外進(jìn)行循環(huán)，有時(shí)甚至出現(xiàn)商業(yè)銀行將因自身經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致的虧損轉(zhuǎn)嫁給政策性住房公積金來承擔(dān)的違法行為。最終導(dǎo)致住房公積金不能真正發(fā)揮其本質(zhì)作用。

(三)手續(xù)繁瑣提高了住房公積金貸款的交易成本

同商業(yè)性貸款相比，住房公積金貸款具有一定的低利率優(yōu)勢(shì)，5年期以上的住房公積金貸款年利率要比商業(yè)銀行貸款低2.07個(gè)百分點(diǎn)，5年期以下則要低2.43個(gè)百分點(diǎn)。但住房公積金貸款的手續(xù)相對(duì)繁瑣，首先要單位出示證明，然后要經(jīng)過貸款審批手續(xù)、擔(dān)保審核手續(xù)、個(gè)人資信調(diào)查等，由于有了北京市住房公積金管理中心這個(gè)中間環(huán)節(jié)，使得放貸時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)。因此，跟商業(yè)性貸款相比，住房公積金貸款具有較高的交易成本，影響了購(gòu)房者對(duì)住房公積金貸款的需求，一定程度上造成了大量住房公積金的沉淀，降低了住房公積金的使用效率。

(四)政府支持力度不夠

針對(duì)住房公積金使用時(shí)存在的各種問題，政府也通過制定各種相關(guān)政策來規(guī)范住房公積金的使用，以加大

資金的使用效率。但這些政策相當(dāng)一部分具有托市作用，而沒有真正考慮中低收入職工家庭的住房問題。比如人民銀行的補(bǔ)充通知中提到職工在還清第一套住房的公積金貸款后，購(gòu)買第二套住房仍可以申請(qǐng)公積金貸款。同時(shí)，具體公積金貸款的額度計(jì)算方法、辦理手續(xù)等，和購(gòu)買第一套住房辦理公積金貸款是一樣的。公積金貸款是為職工解決住房問題所提供的一種保障，對(duì)于還清了第一套住房的公積金貸款，住房已經(jīng)有了保障的職工，不應(yīng)該購(gòu)買第二套住房時(shí)享有與第一套住房一樣的貸款條件。在目前經(jīng)濟(jì)不景氣的背景下，雖然第二套住房對(duì)于防范房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)會(huì)起到一定的作用，但住房公積金制度的重點(diǎn)是解決中低收入家庭住房困難問題。因此，政府在制定有關(guān)住房公積金制度的相關(guān)實(shí)施細(xì)則時(shí)，還沒有做到有利于中低收入職工。

四、住房公積金繳存上限上調(diào)的效應(yīng)分析

(一)財(cái)富分配效應(yīng)

住房公積金繳存上限上調(diào)具有財(cái)富再分配效應(yīng)。按照12％的繳存比例，要達(dá)到2682元的上限，繳存人的月收入須超過2.2萬元。據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字，2008年北京市職工年平均工資為44715元，折合每月3726元，能達(dá)到2.2萬元月收入的只是少數(shù)，使得絕大多數(shù)人不能上調(diào)，只有少數(shù)人可以上調(diào)。考慮到公積金是按1：1的比例補(bǔ)助，高收入水平單位的職工從單位獲得的住房補(bǔ)助金多，而單位繳納的住房公積金在稅前列支，因此，無論是職工個(gè)人。還是想通過為職工繳納住房公積金變相為職工發(fā)放福利的單位，都有動(dòng)力多繳納公積金。因此，住房公積金繳存上限上調(diào)具有明顯的財(cái)富分配效應(yīng)，使部分社會(huì)財(cái)富直接(高收入單位為職工的補(bǔ)助更多)或間接(單位繳納住房公積金在稅前列支)地流向了高收入單位的職工或單位中的高收入職工。

住房公積金繳存上限的提高使得高收入者購(gòu)房能力增強(qiáng)，加大了財(cái)富分配偏向富人的效應(yīng)。住房公積金制度實(shí)行的是“低存低貸”的利率政策，中低收入者由于不能申請(qǐng)到足額的住房公積金貸款，無法充分獲得住房公積金較低貸款利率的利益，卻要承擔(dān)低存款利率的損失和住房公積金積累的貶值風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于住房公積金貸款使用傾向于中高收入者，貸款利息優(yōu)惠被轉(zhuǎn)移分配到貸款的少數(shù)高收入者，變成了低收入職工幫助高收入職工改善居住條件。這無疑是與住房公積金制度的互背道而馳的。

(二)購(gòu)房能力的“馬太效應(yīng)”

首先，由于住房公積金繳存上限上調(diào)使得財(cái)富分配向高收入群體傾斜，更加增強(qiáng)了高收入群體的購(gòu)房能力。在高收入群體的住房需求已經(jīng)得到基本滿足的情況下，住房公積金繳存上限上調(diào)在很大程度上帶來的是高收入群體的一種財(cái)富積累。其次，由于中低收入者收入水平較低，住房公積金繳存上限上調(diào)對(duì)他們的住房?jī)?chǔ)金積累和購(gòu)房能力不產(chǎn)生任何影響。相對(duì)于購(gòu)房能力得到進(jìn)一步增強(qiáng)的高收入者而言，中低收入者的購(gòu)房能力相對(duì)下降。這樣，住房公積金繳存上限上調(diào)帶來了購(gòu)房能力“強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者恒弱”的“馬太效應(yīng)”，導(dǎo)致該項(xiàng)制度改革不能發(fā)揮提高中低收入者購(gòu)房能力的目的，住房公積金的互特征也難以得到充分體現(xiàn)。

五、完善住房公積金制度的對(duì)策建議

住房公積金制度的建立是以“住有所居”為政策目標(biāo)的，就是要從根本上解決全體人民的住房問題。因而，具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房公積金制度的設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)以此為基礎(chǔ)，真正保障住房困難的中低收入群體。

(一)適度調(diào)整利率政策

在具體執(zhí)行“低存低貸”利率政策的過程中，中低收入家庭得不到貸款，而存款低利率反而減少了中低收入職工的實(shí)際收入。雖然“低存低貸”政策本身是好的，但是應(yīng)該變通地調(diào)整住房公積金的利率政策，針對(duì)不同職工的貸款情況實(shí)行不同的利率水平。對(duì)于月薪較高的職工在保持存款水平不變的情況下，已經(jīng)取得低息購(gòu)房貸款時(shí)，如果申請(qǐng)第二筆貸款，應(yīng)當(dāng)給予一定的限制。比如提高貸款利率水平，實(shí)行介于商業(yè)銀行住房貸款利率和住房公積金貸款利率之間的利率水平。而對(duì)于申請(qǐng)公積金貸款較多者只能申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款。同時(shí)，為了發(fā)揮住房公積金的社會(huì)保障性質(zhì)，對(duì)于還沒有住房的中低收入者借款人應(yīng)該放寬貸款條件，實(shí)行比正常住房公積金貸款利率更低的利率水平。做到用高收入者的貸款高利率彌補(bǔ)中低收入者的貸款低利率，這樣才能保證制度運(yùn)行的相對(duì)公平，真正體現(xiàn)住房保障制度的互。

(二)采用市場(chǎng)化手段提高服務(wù)水平

住房公積金管理中心是不以盈利為目的的獨(dú)立事業(yè)單位，從而在資金管理使用效率和服務(wù)水平方面，要差于自負(fù)盈虧的商業(yè)銀行。因此，住房公積金管理中心要轉(zhuǎn)變觀念。通過事業(yè)單位企業(yè)化管理。改進(jìn)工作作風(fēng)。以全新的市場(chǎng)營(yíng)銷理念加強(qiáng)住房公積金宣傳，豐富貸款品種，真正滿足不同人群的需要。同時(shí)，要樹立為人民群眾謀利益的理念，從繳存、提取、貸款、還款等業(yè)務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)，以人為本，簡(jiǎn)化手續(xù)，公開業(yè)務(wù)操作規(guī)程，切實(shí)提高住房公積金業(yè)務(wù)的服務(wù)水平和質(zhì)量，真正做到便民利民。

(三)建立政策性住房公積金銀行

目前，住房公積金是存入住房公積金管理中心在受委托銀行開設(shè)的專戶內(nèi)，實(shí)行專戶管理。由商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)政策性的公積金業(yè)務(wù)容易導(dǎo)致責(zé)任權(quán)利界定不清，使得資金的管理混亂。增加了銀行使用風(fēng)險(xiǎn)，最終會(huì)損害到廣大職工的利益。因此，為了明晰產(chǎn)權(quán)，真正提高資金使用效率，可以由住房公積金管理中心自我管理住房公積金，建立政策性住房公積金銀行。由政府投入股本金，將住房公積金用于特定用途，建立完善的監(jiān)督管理機(jī)制，積極推進(jìn)住房公積金真正從行政化管理向政策性金融的轉(zhuǎn)變。

(四)政府應(yīng)加大對(duì)住房公積金制度的支持力度

篇5

關(guān)鍵詞：企業(yè)年金；方案

中圖分類號(hào)：F840 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）09-00-01

企業(yè)年金是指企業(yè)及其職工在依法參加基本養(yǎng)老保險(xiǎn)并履行繳費(fèi)義務(wù)的基礎(chǔ)上，自愿建立的補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)制度。企業(yè)年金、基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、個(gè)人儲(chǔ)蓄性養(yǎng)老保險(xiǎn)共同構(gòu)成了我國(guó)職工養(yǎng)老保障體系，其中企業(yè)年金是職工養(yǎng)老保險(xiǎn)體系的第二支柱。隨著我國(guó)企業(yè)年金的不斷發(fā)展以及國(guó)家相繼出臺(tái)的配套優(yōu)惠財(cái)稅政策，它所具有的保障和長(zhǎng)期激勵(lì)的優(yōu)勢(shì)，更有利于人力資源戰(zhàn)略管理的實(shí)現(xiàn)。

一、建立企業(yè)年金的重要意義

1.建立企業(yè)年金計(jì)劃有利于企業(yè)吸引人才

人力資源是企業(yè)的第一資源，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)質(zhì)就是人才的競(jìng)爭(zhēng)。企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中能否吸引人才，在很大程度上取決于企業(yè)的分配激勵(lì)機(jī)制和保險(xiǎn)福利延期支付機(jī)制。人才在選擇就業(yè)時(shí)，不單單考慮當(dāng)期的工資獎(jiǎng)金等直接收入，包括保險(xiǎn)等延期支付的福利在內(nèi)的總報(bào)酬成為重要考量指標(biāo)。作為員工延期獲得收入，企業(yè)年金為員工未來的退休待遇提供了一定的保障，使員工產(chǎn)生了歸屬感和安全感；同時(shí)因企業(yè)年金待遇與貢獻(xiàn)、績(jī)效掛鉤，具有激勵(lì)性，因此企業(yè)年金使企業(yè)在吸引人才方面具有一定的優(yōu)勢(shì)。

2.建立企業(yè)年金計(jì)劃有利于企業(yè)保留優(yōu)秀人才

企業(yè)年金被視為留住人才的“金手銬”，企業(yè)年金方案設(shè)計(jì)具有一定的靈活性，企業(yè)繳費(fèi)部分權(quán)益歸屬比例跟員工在企業(yè)服務(wù)年限、離職原因緊密掛鉤。企業(yè)所需要的優(yōu)秀人才因其貢獻(xiàn)、職務(wù)等因素，企業(yè)為其繳納年金費(fèi)用相對(duì)較高，在企業(yè)積累的年金基金比較可觀，因個(gè)人辭職等非正常流動(dòng)的原因會(huì)使年金扣減，增加了人才的離職成本，從而在一定程度上穩(wěn)定了員工隊(duì)伍，有利于留住優(yōu)秀人才。

3.建立企業(yè)年金計(jì)劃有利于降低企業(yè)和個(gè)人薪酬成本

根據(jù)財(cái)稅[2009]27號(hào)《關(guān)于補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》的規(guī)定，企業(yè)繳費(fèi)在不超過職工工資總額5%標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的部分，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)準(zhǔn)予扣除，這在一定程度上可以減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，降低了企業(yè)的管理成本。

根據(jù)財(cái)稅[2013]103號(hào)《關(guān)于企業(yè)年金職業(yè)年金個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》中相關(guān)規(guī)定，企業(yè)繳費(fèi)部分（以不超過所在設(shè)區(qū)城市上一年度職工月平均工資300%以上的部分為繳費(fèi)基數(shù)計(jì)算）在計(jì)入個(gè)人賬戶時(shí)、年金基金投資運(yùn)營(yíng)收益分配計(jì)入個(gè)人賬戶時(shí)，暫不征稅個(gè)人所得稅。個(gè)人繳費(fèi)部分，在不超過本人繳費(fèi)工資計(jì)稅基數(shù)的4%標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的部分，暫從個(gè)人當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額中扣除。

企業(yè)年金中的企業(yè)繳費(fèi)在一定額度內(nèi)不作為員工當(dāng)期所得，個(gè)人繳費(fèi)允許所得稅稅前扣除，增加了企業(yè)建立企業(yè)計(jì)劃的動(dòng)力，有利于員工積極參與企業(yè)年金，降低個(gè)稅成本。

二、設(shè)計(jì)企業(yè)年金方案應(yīng)注意的幾點(diǎn)問題

建立企業(yè)年金計(jì)劃是一項(xiàng)有利于企業(yè)、員工的重要工作，企業(yè)年金方案具有有一定的靈活性，方案設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮本企業(yè)性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)狀況、企業(yè)文化、員工結(jié)構(gòu)等因素。現(xiàn)淺談一下企業(yè)年金方案設(shè)計(jì)工作中的幾點(diǎn)思考。

1.年金方案設(shè)計(jì)、年金實(shí)施符合政策規(guī)定

關(guān)于企業(yè)年金制度，最早國(guó)務(wù)院于1991年頒布《關(guān)于企業(yè)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革的決定》，首次提出“國(guó)家提倡，鼓勵(lì)企業(yè)實(shí)行補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)”。勞動(dòng)和社會(huì)保障部與相關(guān)監(jiān)管部門了《企業(yè)年金試行辦法》、《企業(yè)年金基金管理辦法》。國(guó)務(wù)院國(guó)資委了《關(guān)于中央企業(yè)試行企業(yè)年金制度的指導(dǎo)意見》、《關(guān)于中央企業(yè)試行企業(yè)年金制度有關(guān)問題的通知》、《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范中央企業(yè)職工收入分配管理的指導(dǎo)意見》等，對(duì)中央企業(yè)建立企業(yè)年金制度進(jìn)行了補(bǔ)充規(guī)定。財(cái)政部聯(lián)合其他部門出臺(tái)了《關(guān)于補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》、《關(guān)于規(guī)范企業(yè)應(yīng)付工資結(jié)余用于企業(yè)年金繳費(fèi)財(cái)務(wù)管理的通知》和《關(guān)于企業(yè)年金職業(yè)年金個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》等規(guī)定，是企業(yè)繳費(fèi)免稅額度、企業(yè)年金列支渠道、以及個(gè)人所得稅計(jì)算的依據(jù)。

企業(yè)年金相關(guān)政策是企業(yè)年金方案設(shè)計(jì)的根本依據(jù)，對(duì)于不同性質(zhì)、不同地區(qū)企業(yè)，還應(yīng)遵循本部門、本地區(qū)的相關(guān)政策。

2.企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)狀況、員工情況合理確定總體繳費(fèi)水平和繳費(fèi)比例

企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況直接影響著企業(yè)支付薪酬福利的能力。工資、獎(jiǎng)金、社會(huì)保險(xiǎn)、公積金和企業(yè)年金等共同構(gòu)成了企業(yè)薪酬福利體系。工資、獎(jiǎng)金給付的多少直接影響著員工生活水平，是員工決定去留、起激勵(lì)作用的首要因素。因此企業(yè)年金繳費(fèi)水平高低應(yīng)置于企業(yè)整個(gè)薪酬體系的框架之中加以考慮。企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況較好，可以設(shè)計(jì)較高的繳費(fèi)基數(shù)和繳費(fèi)比例；反之，為保障其他薪酬的支付，應(yīng)適當(dāng)降低繳費(fèi)基數(shù)和繳費(fèi)比例。

一般情況下，企業(yè)和員工個(gè)人要共同繳費(fèi)，根據(jù)員工繳費(fèi)承受能力、員工年齡結(jié)構(gòu)、員工需求等因素，選擇等于或低于企業(yè)繳費(fèi)比例。

3.充分發(fā)揮企業(yè)年金激勵(lì)作用，企業(yè)繳費(fèi)與員工績(jī)效和貢獻(xiàn)掛鉤

從激勵(lì)角度考慮，對(duì)不同崗位、不同績(jī)效的員工實(shí)行有差別的薪酬待遇更有利于人力資源的激勵(lì)。企業(yè)年金計(jì)劃是企業(yè)薪酬體系中的一部分，在人力資源管理中占有舉足輕重的地位。企業(yè)年金方案的設(shè)計(jì)應(yīng)堅(jiān)持效率優(yōu)先、兼顧公平的原則，充分利用企業(yè)年金制度的靈活性特點(diǎn)，打破傳統(tǒng)薪酬福利制度中的“平均主義”，繳費(fèi)基數(shù)與個(gè)人上年度平均工資水平、還應(yīng)與崗位、個(gè)人貢獻(xiàn)、在本企業(yè)服務(wù)年限相聯(lián)系，從而有效地激發(fā)員工的積極性與創(chuàng)造性，使其為企業(yè)發(fā)展做出更大的貢獻(xiàn)。

企業(yè)賬戶中的未歸屬權(quán)益累積到一定程度，可以對(duì)有特殊貢獻(xiàn)的員工進(jìn)行激勵(lì)，直接分配給符合條件的員工，劃入個(gè)人賬戶。

4.立足長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，通過設(shè)置企業(yè)繳費(fèi)權(quán)益歸屬保留優(yōu)秀人才

篇6

關(guān)鍵詞：廉租房政策；執(zhí)行；對(duì)策

中圖分類號(hào)：D62 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-0118（2012）-03-0-02

住房問題不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，也是一個(gè)重大的社會(huì)問題。當(dāng)前，隨著城市化進(jìn)程的加快，住房問題的必要性和緊迫性日益體現(xiàn)。當(dāng)前，我國(guó)重要的房屋供應(yīng)體系基本上呈現(xiàn)三個(gè)層次：對(duì)于收入較高的人群主要是商品房供應(yīng)，對(duì)于較低收入家庭，實(shí)行“廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房”為主的住房供應(yīng)政策，對(duì)于經(jīng)濟(jì)困難的家庭，主要是以產(chǎn)權(quán)歸政府所有廉租房進(jìn)行供應(yīng)。可以說，廉租房制度應(yīng)該說是我國(guó)現(xiàn)行的住房保障體系當(dāng)中最核心的組成內(nèi)容。目前我國(guó)的廉租房只租不售，適用對(duì)象是城市特困人口，只收取象征性房租，廉租房能一定程度上避免尋租現(xiàn)象的發(fā)生，是解決低收入群體住房問題，緩解住房消費(fèi)領(lǐng)域矛盾的一種有效措施。盡管政府積極組織實(shí)施廉租房工作取得了一定成果，但我們也應(yīng)該清醒地意識(shí)到廉租房制度在執(zhí)行過程中仍存在一些不盡如人意之處，如廉租房資金來源短缺、廉租房保障設(shè)施缺乏、退出機(jī)制不完善等等，制約了這一制度在實(shí)踐中發(fā)揮更大的作用。本文正是通過對(duì)廉租房政策的研究，分析廉租房政策執(zhí)行中存在的問題，以期對(duì)我國(guó)廉租房制度的完善有所幫助。

一、廉租房政策概述

根據(jù)建設(shè)部頒布的《城鎮(zhèn)廉租房的管理辦法》定義：“城鎮(zhèn)廉租房是政府和單位在住宅領(lǐng)域?qū)嵤┑纳鐣?huì)保障職能，向具有城鎮(zhèn)長(zhǎng)住戶口的最低收入家庭提供的租金相對(duì)低廉的普通住宅。它是政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。”廉租房在世界各國(guó)都比較普遍，即使在西方一些發(fā)達(dá)國(guó)家如美國(guó)、英國(guó)、新加坡都有相當(dāng)一部分人住在由政府提供的住房里。在我國(guó)，廉租房絕大部分也是由政府提供或者扶持的。基于此，我們可以將這種由政府以補(bǔ)貼方式扶持特定收入家庭的住房租賃消費(fèi)，提高其居住水平，從而實(shí)現(xiàn)住房保障目的的一系列行為規(guī)則稱之為廉租房政策。

二、廉租房政策執(zhí)行中存在的問題分析

（一）政策現(xiàn)狀

我國(guó)探索廉租房政策始于1998年。這一年，國(guó)務(wù)院在《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》中正式以文件形式提出了廉租房問題，要求各級(jí)政府根據(jù)家庭收入的不同層次制定不同的住房政策。此后，一系列的相關(guān)政策文件相繼出臺(tái)，可以說，經(jīng)過多年的試點(diǎn)探索，目前我國(guó)已初步形成了以租金配租（即發(fā)放租金補(bǔ)貼）為主、實(shí)物配租（即分配給低租金住宅）為輔、多種方式并舉的廉租房制度。據(jù)國(guó)家建設(shè)部公布的情況和有關(guān)媒體，截至2008年底，全國(guó)656個(gè)城市中。己有586個(gè)城市建立了廉租房制度，占到88.3%，2008年，計(jì)劃安排廉租房資金達(dá)到79.4億元。

（二）存在問題

我國(guó)廉租房屋體系自起步以來，已經(jīng)取得了一定的成效，但是在運(yùn)行中依舊存在有一些問題。總的來說，存在以下問題：

1、廉租房資金來源短缺

廉租房是政府解決貧困人口住房間題的重要舉措，但資金來源不穩(wěn)定卻是制約其發(fā)展的一大障礙。根據(jù)《廉租住房保障辦法》的規(guī)定，有九種渠道。雖然規(guī)定的資金籌措渠道不少，但在廉租房實(shí)踐中，大部分資金仍主要來源于住房公積金增值收益。公積金增值收益在提取風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和支付管理費(fèi)用后的剩余有限，不足以支持廉租房制度建設(shè)。此外，政府財(cái)政資金未能得以有效落實(shí)。尤其是中西部地區(qū)，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后，政府則財(cái)力明顯不足，導(dǎo)致廉租房建設(shè)滯后。在住房商品化的進(jìn)程中，如何調(diào)整政府的支出結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大廉租房建設(shè)資金來源，將低收入群體的住房間題真正列入政府的支出預(yù)算安排，已成為廉租房制度建設(shè)的重要任務(wù)。

2、廉租房房源相對(duì)不足

從《城鎮(zhèn)廉租房管理辦法》的有關(guān)規(guī)定來看，廉租房的房源主要有四個(gè)途徑：政府新建、收購(gòu)的住房；舊有的公房；社會(huì)捐贈(zèng)的住房；其他渠道籌集的住房。其中，在當(dāng)前居高不下的房?jī)r(jià)之下，政府新建、收購(gòu)住房需要大量的資金，實(shí)施進(jìn)程受到的阻力大。而舊有的公房存量也嚴(yán)重不足。住房分配貨幣化改革以來，新建商品房?jī)r(jià)格畸高，存量公房提租步伐緩慢，加之公房一部分已經(jīng)通過房改的形式出售或者分給了本單位的職工，無法騰退。政府可以用做廉租房的公房數(shù)量極少。社會(huì)捐贈(zèng)的住房則寥寥無幾，一些人甚至擁有不只一套房。他們寧可閑置也不愿意將其閑置的住房提供給社會(huì)。此外，隱形的房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的存在也使得部分房屋非法進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，造成廉租房的房源供給短缺。根據(jù)廣州的調(diào)查，“十五”期間有22萬戶“雙特困戶”，需要解決住宅困難問題，但目前廣州市每年僅能提供500套左右的廉租房，現(xiàn)實(shí)情況與制度設(shè)計(jì)的情況存在差異，房源缺乏已經(jīng)成為制約廉租房供應(yīng)的一個(gè)瓶頸。

3、廉租房覆蓋范圍較小

廉租房保障體系的對(duì)象從狹義上講是最低生活保障制度保障的對(duì)象，即低保戶、貧困人口；從廣義上講應(yīng)包括所有無法從市場(chǎng)獲得住房的中低收入居民家庭，既包括具有城鎮(zhèn)戶口的城鎮(zhèn)居民，也包括城市中大量的流動(dòng)人口。但目前各城市執(zhí)行過程中的廉租房政策多限定在城市中低保戶與優(yōu)撫家庭中的住房困難戶，而對(duì)于城市中的農(nóng)民工、失業(yè)或待業(yè)的大學(xué)生等人群，則不覆蓋。以廣州市為例，廣州市規(guī)定只局限于具有“廣州市區(qū)城鎮(zhèn)戶籍，并在本市工作或居住，家庭人均月收入低于廣州市基本生活保障線，無自有產(chǎn)權(quán)住房或現(xiàn)自有產(chǎn)權(quán)住房人均住房居住面積在10平方米以下的困難家庭”。這樣的標(biāo)準(zhǔn)過于嚴(yán)格，會(huì)將城市中一些低保戶排除在外，更不用說外來務(wù)工的農(nóng)民工了。筆者認(rèn)為，廉租房是國(guó)家向弱勢(shì)群體提供的社會(huì)保障，它具有社會(huì)救助的性質(zhì)，農(nóng)民工、失業(yè)或待業(yè)的大學(xué)生等作為我國(guó)公民，承擔(dān)納稅等其它基本義務(wù)，同樣應(yīng)有權(quán)獲得廉租房的權(quán)利以及保障資格。

四、廉租房政策有效執(zhí)行的途徑

廉租房制度作為住房保障體系中的一項(xiàng)重要制度，其順利實(shí)施直接關(guān)系到政策的有效性問題。目前，我國(guó)廉租房政策執(zhí)行過程中存在著諸多問題，迫切需要解決。筆者認(rèn)為，我國(guó)廉租房政策執(zhí)行應(yīng)該應(yīng)貫穿“助人自助”的理念，即借助社會(huì)、政府等外力的支持，同時(shí)和弱勢(shì)群體成員自身的力量與監(jiān)督相結(jié)合，從而達(dá)到標(biāo)本兼治的效果。

（一）開拓政府引導(dǎo)下的多元化融資渠道

廉租房政策的有效實(shí)施必然需要充足的資金作為支持，而目前在我國(guó)政府是廉租房建設(shè)資金的唯一投資主體。對(duì)于廉租房項(xiàng)目而言，大量其持續(xù)性的資金是必須的，如果不能保證在比較持久的一個(gè)時(shí)期之內(nèi)擁有較為充足的資金則難以保證廉租房政策發(fā)揮最大的效能。前文提及目前在我國(guó)政府是廉租房資金投入的唯一主體，這種投資主體的單一性容易造成資金來源的不穩(wěn)定性，其也必然對(duì)廉租房政策的執(zhí)行造成巨大的制約。針對(duì)此種不足，在制定和執(zhí)行廉租房政策時(shí)要積極吸收和借鑒國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，堅(jiān)持在政府的主導(dǎo)之下積極地探索多元化的廉租房資金融資模式。

開拓政府引導(dǎo)之下的多元化融資渠道的一個(gè)最為有效方式就是積極探討民間私人資本的注入，積極尋求政府資本和私人資本的合作，吸引更多私人資本的參與，是拓寬廉租房融資渠道的必然趨勢(shì)，PPP模式應(yīng)運(yùn)而生。PPP，中文直譯為“公私合作”，意譯為公共部門和私人部門基于項(xiàng)目而形成的提供公共產(chǎn)品或公共服務(wù)的一種長(zhǎng)期的合作伙伴關(guān)系。PPP模式在國(guó)外經(jīng)常運(yùn)用到公共實(shí)踐項(xiàng)目中，在國(guó)內(nèi)仍然處于萌芽階段。傳統(tǒng)以來，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施一直以來都是由政府財(cái)政支持投資建設(shè)，由國(guó)有企業(yè)或單位壟斷經(jīng)營(yíng)，這種建設(shè)管理模式存在浪費(fèi)嚴(yán)重、效率低下、風(fēng)險(xiǎn)巨大等眾多弊端。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步建立和完善，在這些傳統(tǒng)的國(guó)有壟斷領(lǐng)域充分引入競(jìng)爭(zhēng)，通過競(jìng)爭(zhēng)來降低成本、提高效率、減少風(fēng)險(xiǎn)就成為市場(chǎng)發(fā)展的必然。而民間資本的進(jìn)入就是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的充分體現(xiàn)，民間資本進(jìn)入到公租房建設(shè)領(lǐng)域以后可以極大地拓展公租房的資金來源，在最大程度上保證公租房政策實(shí)施的連續(xù)性和持久性。因此這一模式是拓展廉租房資金來源的有效途徑。

（二）變通現(xiàn)有政策，擴(kuò)大租房覆蓋面

建立和完善廉租房政策是建設(shè)社會(huì)主義的內(nèi)在要求，也是保障實(shí)現(xiàn)共同富裕的必然選擇，是保障最低收入家庭的基本居住需要，是全面建設(shè)小康社會(huì)和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的客觀要求，也是建立和完善城鎮(zhèn)住房新體制的必然要求。因此使居住有困難的人都能夠享受到公租房政策是實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀、建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的具體表現(xiàn)。

首先，應(yīng)該打破原有的戶籍限制，隨著我國(guó)戶籍制度的逐漸松動(dòng)和變化，戶籍已經(jīng)不再是人們生存的重要內(nèi)容，越來越多的人進(jìn)行著戶籍的遷移，人口的流動(dòng)性也越來越大，在這種趨勢(shì)之下再簡(jiǎn)單地以戶籍作為申請(qǐng)廉租房的條件之一就顯得不合時(shí)宜；其次，拋棄現(xiàn)有的家庭“雙困難”標(biāo)準(zhǔn)。隨著城市單親家庭的不斷增多、未婚工作人員的大量出現(xiàn)和“空巢”老人現(xiàn)象的日益顯現(xiàn)，以往的“雙困難”標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)與現(xiàn)實(shí)出現(xiàn)一定的脫節(jié)，這部分人對(duì)住房有著特殊的需求，如果將他們排除在政策之外，勢(shì)必造成事實(shí)上的不平等，因此要對(duì)其進(jìn)行必要的考慮。

現(xiàn)實(shí)中許多城市通過政策的變更對(duì)廉租房政策的覆蓋范圍不斷進(jìn)行著擴(kuò)大，一方面月收入的標(biāo)準(zhǔn)降低、另一方面對(duì)居住面積限制不再過分苛刻。還有一些城市，例如青島、貴陽等規(guī)定符合條件的畢業(yè)大學(xué)生也可以申請(qǐng)廉租房，這是在廉租房制度改革之路上邁出的重要一步，當(dāng)然還需要不斷的拓展，目前還有一些人群例如不具有當(dāng)?shù)貞艨诘某鞘写蚬ふ摺⑦M(jìn)城農(nóng)民工、城鄉(xiāng)結(jié)合部土地被征后的農(nóng)民等都被排除在廉租對(duì)象之外。

（三）合理設(shè)計(jì)保障性區(qū)位，改善保障設(shè)施

目前廉租房建設(shè)在區(qū)位選擇上呈現(xiàn)出許多的不足，例如許多廉租房在位置上比較偏僻、大多數(shù)在遠(yuǎn)離城市主城區(qū)的郊區(qū)之外，這些廉租房相對(duì)獨(dú)立、遠(yuǎn)離城市基礎(chǔ)設(shè)施，周圍沒有配套的相應(yīng)保障設(shè)施，例如基本的銀行、郵局、超市等基礎(chǔ)設(shè)施缺少，公交車線路等也比較稀少不便于居民的日常生活和出行，對(duì)廉租房居住者的居住環(huán)境造成極大的影響，也嚴(yán)重制約了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展和廉租房居住者的就業(yè)和生活水平的提高。

因此廉租房在設(shè)計(jì)和建設(shè)的過程中要充分考慮廉租房的區(qū)位選擇，改善相應(yīng)的保障設(shè)施。首先，保障性住房在選址上要充分考慮便于廉租房居住者的生活和工作，因此不能過于遠(yuǎn)離主城區(qū)，廉租房在選址時(shí)要重視新區(qū)、老區(qū)和郊區(qū)之間的規(guī)劃配置，一方面要避免廉租房建設(shè)的過度集中，另一方面要利于低收入者的生活和工作。其次，在建立廉租房時(shí)要充分考慮與周圍其他小區(qū)和保障性設(shè)施的共享，要選擇周圍學(xué)校、銀行、郵局和交通方便的區(qū)位，保障廉租房能夠最大程度的發(fā)揮作用。最后，要形成“若分似合”的建造理念。社會(huì)保障房項(xiàng)目不宜過大，低收入人群與高收入人群的居住用地應(yīng)混合使用，不同收入人群搭配居住是合理的規(guī)劃分布，混合生活方式能和諧高收入與低收入人群之間的隔離，促進(jìn)他們之間的交往，緩解低收入人群的就業(yè)問題。

建立和完善廉租房政策是建設(shè)社會(huì)主義的內(nèi)在要求，也是保障實(shí)現(xiàn)共同富裕的必然選擇。我國(guó)廉租房制度的建立充分體現(xiàn)了我國(guó)社會(huì)主義的優(yōu)越性，自從其建立以來也發(fā)揮了重要的作用。雖然我國(guó)廉租房政策在執(zhí)行的過程中還存在著一定的問題，但是筆者相信隨著我們對(duì)這一問題的重視和不斷發(fā)展完善，我國(guó)的廉租房制度必將越來越發(fā)揮著重要的作用。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)鍵詞：哈爾濱；保障性住房；城市精細(xì)化管理

中圖分類號(hào)：F29 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1002-2589（2012）07-0018-03

保障性住房作為社會(huì)保障體系的重要組成部分，伴隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展及住房制度改革進(jìn)程的加快，越來越引起人們廣泛的關(guān)注。特別是在哈爾濱市實(shí)施“北躍、南拓、中興、強(qiáng)縣”發(fā)展戰(zhàn)略中，必將促進(jìn)城鎮(zhèn)化的加速發(fā)展，由此而引發(fā)中低收入家庭住房問題解決的缺位。因此，加快哈爾濱市保障性住房建設(shè)，對(duì)新戰(zhàn)略的實(shí)施及經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、哈爾濱市保障性住房建設(shè)現(xiàn)狀分析

1.哈爾濱市保障性住房的概念界定。近年來，哈爾濱市社會(huì)保障工作隨著改革開放的深入而不斷發(fā)展，社會(huì)保障制度正日趨完善，但在醫(yī)療、養(yǎng)老、低保等社會(huì)保障取得重大進(jìn)展的同時(shí)，保障性住房還沒有納入社會(huì)保障體系中，其發(fā)展滯后于整個(gè)社會(huì)保障制度。保障性住房是與商品性住房相對(duì)應(yīng)的一個(gè)概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。與商品房相比，保障性住房制度還很不完善，因此，加快哈爾濱市保障性住房建設(shè)步伐是進(jìn)一步改善民生的重要前提條件。

2.哈爾濱市保障性住房建設(shè)得到有效推進(jìn)。哈爾濱市自1999年開始保障性住房建設(shè)以來，至2010年共建設(shè)保障性住房約2000萬平方米，解決了數(shù)萬戶家庭的住房困難。隨著城市的發(fā)展，哈爾濱市雖然逐年加大對(duì)保障性住房的建設(shè)，但仍有相當(dāng)部分住房困難居民還需要享受保障性住房的政策。2010年底，哈爾濱市提出了“做主人、敢擔(dān)當(dāng)、謀發(fā)展、惠民生”，加快保障性住房建設(shè)是改善民生、抑制房?jī)r(jià)的有力舉措，改善城市中低收入居民的居住條件，是重要的民生問題。為此，2011年哈爾濱市將改造棚戶區(qū)360萬平方米，規(guī)劃建設(shè)10000套公共租賃住房，提供4000套經(jīng)濟(jì)適用住房，新增廉租房受益戶2000戶，特別是將進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)，住宅建設(shè)總規(guī)模達(dá)1700萬平方米，城市人均住房建筑面積達(dá)到34平方米。2011年可提供保障性住房42000套，保障性住房堅(jiān)持限定套型、面積和租金標(biāo)準(zhǔn)，向中等偏下收入住房困難群體提供保障性政策，保障對(duì)象家庭人均月收入標(biāo)準(zhǔn)由372元提高到432元，保障范圍擴(kuò)大到城鎮(zhèn)低收入住房困難居民，符合條件的城鎮(zhèn)低收入住房困難居民通過租賃住房補(bǔ)貼方式實(shí)現(xiàn)保障。或者是家庭年人均可支配收入低于12289元和現(xiàn)有家庭人均住房建筑面積低于16平方米，可以申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用性住房或貨幣補(bǔ)貼，除提供4000套經(jīng)濟(jì)適用住房外，還將為1000戶低收入家庭發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼4000萬元。2011年哈爾濱市將以征儀路花園小區(qū)三期、群力宜居家園三期、河山街項(xiàng)目和群力西區(qū)異地安置配建項(xiàng)目為載體，提供建筑面積26萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用性住房。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，參照經(jīng)濟(jì)適用住房政策中低于人均可支配收入和人均住房政策中低于人均可支配收入和人均住房面積兩個(gè)70%的準(zhǔn)入原則，再向上適當(dāng)放寬作為公共租賃住房準(zhǔn)入門檻，初步按現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)適用住房資格家庭數(shù)量向上倍增統(tǒng)計(jì)，目前，哈爾濱市現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)適用性住房資格家庭23000戶。

3.哈爾濱市保障性住房步入城市精細(xì)化管理。經(jīng)營(yíng)城市，就是以城市發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步、人民物質(zhì)文化生活水平的提高為目標(biāo)。一是哈爾濱市從城市發(fā)展與民生工程相兼顧的原則出發(fā)，將進(jìn)入保障性住房受益戶的存量逐步提高實(shí)物配租比例。截至2010年末，哈爾濱市存量廉租住房受益戶共計(jì)14972戶，其中，租賃補(bǔ)貼13442戶。對(duì)租賃補(bǔ)貼家庭以輪候制的形式轉(zhuǎn)為實(shí)物配租，提高廉租保障的質(zhì)量。二是實(shí)施四環(huán)以內(nèi)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，總拆遷面積837萬平方米，涉及居民8.05萬戶，2011年完成被拆遷棚戶區(qū)居民回遷2.6萬戶，通過建設(shè)安置住房，可以將在拆遷范圍內(nèi)具有保障資格的9400戶家庭的住房困難直接解決到位。其中，解決廉租住房資格家庭1100戶，解決經(jīng)濟(jì)適用性住房資格家庭8300戶。三是建設(shè)帶裝修公租房?jī)?yōu)先租給外來打工者等群體。公租房是由政府提供政策支持的保障性住房，其中，在道里區(qū)清河灣、群力西區(qū)、道外區(qū)陶瓷小區(qū)、香坊區(qū)構(gòu)件廠等棚改項(xiàng)目和松北區(qū)、南崗區(qū)哈西、平房區(qū)、呼蘭區(qū)、阿城區(qū)集中建設(shè)6000套。在全市新建住房項(xiàng)目中統(tǒng)一配建4000套，配建的公租房政府按規(guī)定成本價(jià)向建設(shè)單位回購(gòu)。公租房?jī)?yōu)先租賃給勞模、英模、建國(guó)前企業(yè)退休老軍人、榮立二等功以上復(fù)轉(zhuǎn)軍人、外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生等群體，租金標(biāo)準(zhǔn)低于市場(chǎng)價(jià)，在廉租住房裝修標(biāo)準(zhǔn)上，增加地板、節(jié)能燈飾、排煙罩等設(shè)施，實(shí)行即租即住，進(jìn)一步保證需要優(yōu)先照顧人員住房困難的解決。

二、哈爾濱市保障性住房建設(shè)存在的主要問題

1.保障性住房公共財(cái)政支出不足。從哈爾濱市2011年各類保障性住房建設(shè)上看，其中建設(shè)棚改回遷安置房26000套，占各類保障性住房的62%，新增廉租房受益戶只占5%，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)社會(huì)效果不很明顯。而沈陽市2011年各類保障性住房建設(shè)53995套，年內(nèi)竣工率60%,其中，公共租賃住房38700套，是哈爾濱市的3.87倍。與此比較，哈爾濱市保障性住房公共財(cái)政支出明顯不足，哈爾濱市的保障性住房中也只有公共租賃住房以公共財(cái)政資金為主，其他涉及保障性住房的資金還未納入財(cái)政預(yù)算中。

2.保障性住房建設(shè)土地劃撥不足。2010年哈爾濱市房地產(chǎn)開發(fā)投資360.7億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為13.6%，商品房施工面積2911萬平方米，而哈爾濱市保障房建設(shè)截至2010年總共也只有2000萬平方米，因此說，保障性住房建設(shè)歷史欠賬較多，原因是，按照現(xiàn)行的政策，用于經(jīng)濟(jì)適用性住房建設(shè)土地政府必須減免土地出讓金，并配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等一系列優(yōu)惠政策，這就很容易誘使政府在財(cái)政利益驅(qū)動(dòng)下，縮減保障性住房土地的劃撥，與商品房建設(shè)用地能收取巨額的土地出讓金相比，保障性住房建設(shè)用地就顯得明顯不足。

3.保障性住房建設(shè)管理主體失位。這是造成保障性住房質(zhì)量問題的重要因素，從目前哈爾濱保障性住房建設(shè)來看，有很大一部分是由開發(fā)企業(yè)來完成建設(shè)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于對(duì)利益最大化的追求，在施工管理中也是以利潤(rùn)最大化為目的，在政府將保障房建設(shè)管理職能交給開發(fā)企業(yè)的過程中，很多開發(fā)企業(yè)就利用這個(gè)管理權(quán)限進(jìn)行利潤(rùn)擴(kuò)大的嘗試，這樣就很難保證保障性住房建設(shè)的質(zhì)量，而政府作為保障房建設(shè)管理主體處于失位狀況，從而也就造成保障房建設(shè)施工監(jiān)管失控。因此，很多保障性住房的質(zhì)量都無法與商品房的質(zhì)量相比。

4.保障性住房的退出機(jī)制不完善。哈爾濱市10多年間為眾多住房困難居民解決的保障性住房到目前為止很少有退出保障性住房市場(chǎng)的，還有將保障性住房轉(zhuǎn)租、出借、調(diào)換的現(xiàn)象發(fā)生。因此，這些居民占用了保障性住房的公共資源，不利于實(shí)現(xiàn)對(duì)其他住房困難群體的保障。

5.保障性住房對(duì)“夾心層”缺乏政策支持。在經(jīng)濟(jì)適用性住房與廉租房之間，存在著一部分既買不起經(jīng)濟(jì)適用住房，又無權(quán)享受廉租房或公租房的所謂“夾心層”，這部分居民的住房困難問題還有待通過相關(guān)政策給予解決，這部分居民在哈爾濱市占有相當(dāng)大的比重，如果不能很好地解決這部分居民的住房需求，勢(shì)必影響整個(gè)保障性住房建設(shè)的順利進(jìn)行。

三、哈爾濱市保障性住房建設(shè)面臨的形勢(shì)

1.政策要求的影響。住房體制改革的不斷推進(jìn)，保障性住房建設(shè)已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定的重要因素。我國(guó)2011年政府工作報(bào)告明確提出要擴(kuò)大保障性住房建設(shè)，我國(guó)2011年計(jì)劃建設(shè)保障性安居工程1000萬套。這些政策和要求，為哈爾濱市保障性住房建設(shè)提出了新要求。貫徹落實(shí)中央精神，大量增加保障性住房的有效供給，對(duì)于改善民生，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定，進(jìn)而從根本上解決中低收入家庭住房困難問題，將產(chǎn)生重要推動(dòng)作用。

2.發(fā)展理念的影響。保障性住房投資力度加大，將有利于控制高房?jī)r(jià)，有利于更好地落實(shí)房?jī)r(jià)調(diào)整的政策目標(biāo)，減少來自剛性需求的恐慌性需求。保障性住房的大量推出，還可以釋放出更多的消費(fèi)力，有利于擴(kuò)大內(nèi)需。保障性住房建設(shè)，不僅是一項(xiàng)民生工程，也是住房制度的有效調(diào)整，不僅關(guān)系到哈爾濱市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還將影響到經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、金融市場(chǎng)，甚至于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展理念。因此，可以說，保障性住房建設(shè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)文明最基本的目標(biāo)，也同醫(yī)療、養(yǎng)老保障等共同構(gòu)成了社會(huì)保障體系。

3.城市化進(jìn)程的影響。哈爾濱市“北躍、南拓、中興、強(qiáng)縣”發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，必將加速城市化發(fā)展，因此而帶來的人口流動(dòng)必將加大保障性住房的需要。特別是城市化發(fā)展時(shí)期人口大多向中心城市流動(dòng)，中低收入人口增多是一個(gè)社會(huì)問題，但從住房需求來看又是一個(gè)社會(huì)問題，二者是相輔相成的。目前房?jī)r(jià)的快速上漲，政府雖然出臺(tái)多項(xiàng)調(diào)控政策，但問題的根本是社會(huì)保障的不到位，房地產(chǎn)市場(chǎng)的失靈必將由社會(huì)保障來彌補(bǔ)，才能順應(yīng)城市化發(fā)展的進(jìn)程。

4.政府保障能力的影響。保障性住房建設(shè)涉及政府的承受能力，只有政府具有保障性住房建設(shè)能力足以承擔(dān)中低收入住房困難居民所需要的保障量時(shí)，保障性住房需求量才可以實(shí)現(xiàn)有效保障。因此，可以說保障性住房建設(shè)受到經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平的影響。同時(shí)，中低收入住房困難居民對(duì)于支付保障性住房費(fèi)用的能力也是隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模、保障程度與保障方式等呈現(xiàn)動(dòng)態(tài)變化的。哈爾濱市2011年一季度實(shí)現(xiàn)GDP655.2億元，同比增長(zhǎng)10.7%，投資完成55.3億元，同比增長(zhǎng)10.8%，其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資實(shí)現(xiàn)完成5.6億元，增長(zhǎng)57.6%，城市居民人居可支配收入4664.4元，同比增長(zhǎng)9.5%，財(cái)政一般預(yù)算支出103.0億元，增長(zhǎng)72.1%。從哈爾濱市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)來看，保障性住房建設(shè)也將處于一個(gè)調(diào)整階段，也為保障性住房建設(shè)以及住房保障對(duì)象提出了新要求和發(fā)展目標(biāo)。

四、加快哈爾濱市保障性住房建設(shè)的對(duì)策建議

1.要拓寬保障性住房建設(shè)融資渠道。從哈爾濱市保障性住房的需求來看，單純從保障性住房供給財(cái)政支出無法根本解決問題。因此，可以通過政府財(cái)政投入、土地出讓金提成、住房公積金余額移用、社會(huì)融資、金融和稅收等多種措施給予支持，同時(shí)，也可以采用立法形式明確保障性住房建設(shè)的承擔(dān)責(zé)任，包括稅收政策，以及對(duì)中低收入居民的購(gòu)房貼息辦法等。逐步實(shí)現(xiàn)完善的保障性住房建設(shè)融資渠道，金融機(jī)構(gòu)要在防范金融風(fēng)險(xiǎn)的前提下，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，改進(jìn)金融服務(wù)，對(duì)保障性住房建設(shè)實(shí)施優(yōu)惠利率，延長(zhǎng)貸款期限積極向符合貸款條件的保障性住房建設(shè)項(xiàng)目提供貸款支持，在項(xiàng)目管理上，保證貸款資金全部用于所確定的保障性住房建設(shè)項(xiàng)目。金融部門要重點(diǎn)支持具有市場(chǎng)化運(yùn)作條件，能夠?qū)崿F(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)結(jié)合的保障性住房建設(shè)項(xiàng)目，以此實(shí)現(xiàn)保障性住房建設(shè)政府引導(dǎo)和市場(chǎng)化運(yùn)作手段有機(jī)結(jié)合，形成保障性住房建設(shè)項(xiàng)目運(yùn)作的新模式，對(duì)于公共租賃住房項(xiàng)目凡是具備償還貸款本息能力的開發(fā)企業(yè)，建設(shè)金融部門應(yīng)積極給予支持性貸款的發(fā)放，并跟蹤此項(xiàng)貸款運(yùn)作中存在的問題，給予及時(shí)解決。用這些方式建立起穩(wěn)定的保障性住房建設(shè)自己的保證性機(jī)制。

2.要保證保障性住房建設(shè)的土地供給。土地財(cái)政是一些發(fā)展中城市經(jīng)營(yíng)城市的一項(xiàng)重要手段。因此，在保障性住房建設(shè)用地供應(yīng)上要在綜合考慮社會(huì)效益的基礎(chǔ)上，才可以考慮經(jīng)濟(jì)效益，在優(yōu)先保障其用地供應(yīng)的同時(shí)，還要探索完善土地出讓方式，比如，可以設(shè)定合理的土地上限價(jià)格，當(dāng)競(jìng)標(biāo)報(bào)價(jià)達(dá)到合理土地上限價(jià)格時(shí)，就不再報(bào)價(jià)了，以此確定競(jìng)標(biāo)項(xiàng)目。這種方式可以控制土地價(jià)格的過高，最根本的目的是可以增加保障性住房建設(shè)土地的供應(yīng)量，切實(shí)把保障性住房建設(shè)納入城市基礎(chǔ)建設(shè)規(guī)劃中，同路橋建設(shè)、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地等同起來，把保障性住房建設(shè)提高到產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的高度去認(rèn)識(shí)，實(shí)施保障性住房建設(shè)用地配套投入，優(yōu)先供給。

3.要完善保障性住房建設(shè)監(jiān)管機(jī)制。目前，哈爾濱市保障性住房建設(shè)應(yīng)該建立有效的監(jiān)管制度，從多個(gè)方面進(jìn)行全方位的監(jiān)管、指導(dǎo)，此項(xiàng)制度可以對(duì)違反保障性住房建設(shè)初衷的事件按照制度或法律去處理。建議相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)牽頭，由財(cái)政、建設(shè)、科研、國(guó)土、規(guī)劃、稅務(wù)、民政等部門參與聯(lián)合成立哈爾濱市保障性住房領(lǐng)導(dǎo)小組，并委派相關(guān)部門對(duì)保障性住房開發(fā)建設(shè)、安置等事項(xiàng)全責(zé)監(jiān)管，確保科學(xué)決策、監(jiān)管到位，防止在保障性住房建設(shè)管理中主體失位現(xiàn)象的發(fā)生，真正承擔(dān)起保障性住房建設(shè)是惠及廣大困難群體的民心工程的監(jiān)管重任。關(guān)于保障性住房建設(shè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)人員，相關(guān)部門要抽調(diào)政治素質(zhì)高、責(zé)任心強(qiáng)、具有扎實(shí)的專業(yè)技術(shù)知識(shí)和管理的復(fù)合型人才進(jìn)入監(jiān)管機(jī)構(gòu)，以此創(chuàng)新保障性住房建設(shè)監(jiān)管的方式和方法，不斷提高哈爾濱市保障性住房建設(shè)管理規(guī)范化水平。