導語：如何才能寫好一篇大學生法律實習報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、 課堂學習

在進入診所學習之前就聽往屆的師兄師姐說過，法律診所教育是從美國引進的一種全新的教學模式。但是百聞不如一見，第一次走進教室確實讓我耳目一新。桌子圍成圓形，老師和同學坐在一起，讓大家在一個平等的地位上進行交流和學習。接下來就是老師的授課方式，以往的法學授課難以擺脫老師臺上講，學生臺下聽的模式。師生之間在課堂上很少展開討論，法律思維的培養完全建立在已知案件或虛擬想象的基礎上。考試中更多的是對記憶而不是對分析能力、推理能力的測試，這很難培養學生思辨和獨立思考的能力。而診所學習，大部分時間都是學生在說，而老師只是在必要的時候進行一下指導。通過辦理真實案件、參與案件的全部過程和細節，訓練解決問題的方法和技巧，培養學生的判斷力、職業責任心，并深刻理解法律和律師的社會角色。

多樣靈活的教學方式還包括寓教于樂的游戲教學。給我印象最深刻的就是張老師在講證據方法時做的游戲。30個人分成兩組分別傳一句相同的話，最后的一位同學把自己聽到的內容記錄下來。就是在這樣一個看似簡單的游戲過程中，我們卻出現了很多笑話和問題。首先是老師給的話都很長，你要在聽到一個同學說完后在最短的時間內以最準確的語言轉述給下一個同學。然而傳到最后一位同學那里總是出現五花八門的答案。從這個看似簡單的游戲里，我們可以很清楚的了解到傳來證據和原始證據的證明力及距離的遠近對證據證明力的影響。這種方式比起我們在傳統的課堂上去記憶傳來證據和原始證據的特征、概念一類枯燥的東西更有助于理解和在司法實踐中準確的適用。

在診所的課堂上還有一種獨特的教學方式，那就是大腦風暴。每節課我們都會有一個主題，大家分成小組圍繞主題來發表自己的看法。最后由同學自由進行發言。診所課堂上同學們的發言既輕松又活潑，就連我這樣一向不喜歡在課堂上發言的人也被那種課堂氣氛所感染了，也是踴躍發言。在課堂上我們可以進行爭論，可以為了一個問題爭得面紅耳赤。即使是這樣大家同樣會感到很開心，因為在討論中會發現自己的觀點存在的問題及學習其他同學在分析問題方面的優點，也就是老師們經常說的“學習在學習的能力”。

在教學內容上，傳統的法學教育諸種理論的熏陶，但診所教育更多的注重操作層面的東西，正好彌補了傳統教育的不足。我們的學習內容包括文書寫作、法律職業道德，就連接待當事人也在我們的演練范圍內。診所老師的和善以及同學之間關系的融洽給人一種溫馨的感覺。所以說診所的每次課我必定去，從來不會缺課。

二、 課外活動

篇2

今年暑期，從2010年8月4日至2010年9月3日，我在湖南一星律師事務所實習了一個月的時間。嚴格來說，這并未算得上是真正的法律意義上的實習，因為我還未通過司法考試，既無實習證而無法計算實習期，也未與律所簽訂書面勞動合同而無正式身份，因此這次“實習”只能算得上是一般意義上的學習或社會實踐，但我仍然從中獲益良多。

我所實習的地方為湖南一星律師事務所株洲分所，每天早上我坐公交車上班，中午在那吃飯，然后晚上再坐公交車回家，儼然成了一個上班族。這所律所為中等規模的綜合所，坐落于株洲最繁華的商業中心，全所的律師大約30多人，加上實習律師、律師助理與行政人員等，總共有大概40多人。主任律師為賀曉輝律師，為湖南省十佳律師之一，在當地很有名，律所主要業務為項目投資與合作、資產重組與改制、融資與擔保事務、債權債務清理、企業法律事務、建筑房地產、重大刑事案件等，但也接一些簡單的民事賠償案件。整體而言，這樣的律所對于我熟悉律師行業還是大有裨益的。

一、實習目的

主要目的是將在大學期間所學的理論通過實習達到與法律實踐相結合，從而鞏固知識和發現不足;更重要的是培養獨立發現問題、分析問題和解決問題的能力;學會適應社會和掌握人際交往的能力;樹立正確的法律人生觀念和思維。

二、實習內容

我的主要工作歸為一點就是協助指導律師辦理案件，并輔助地從事一些行政性事務。在實習中我學會了律師在受理案件后的實際操作程序并且協助他們填寫卷宗、對卷宗進行編碼以及整理文書;撰寫一些力所能及的法律文書，如詞、起訴狀、辯護詞等，當然最后還要經過指導律師的修改;我還跟著律師一起到法律援助中心、工商局、派出所等部門調查取證。我最有體會的是參加了幾起案件的旁聽，認真學習了正當而標準的司法程序，真正從課本中走到了現實中，從抽象的理論回到了多彩的實際生活中。在庭審中，我細致地了解了庭審的各個環節，認真觀摩了律師舉證、辯論的全過程。我覺得有這樣一個鍛煉的舞臺真是難能可貴。剛到所里的幾天，我幾乎什么都不會，幸好有指導律師的耐心教導還有其他一些工作人員的幫助，我才能很快地學到了很多知識和技能。

在這一個月中，有一件事情讓我印象特別深刻。指導律師要我寫一份起訴書，訴訟請求中的違約金本應是28000元，我竟然算成280000元，他看后只淡淡地說多了個零，而我自己卻已是汗顏加倍。也就是在這一次，我挨了第一次批評，當然并非破口大罵，而是很委婉地說我念了這么多年的書，怎么還這么粗心，可見再簡單的事如果不用心去做認真去學，就會成為不簡單的問題。

在實習時，主任總會交代一些雜碎事情讓我去辦，但由于交代的時候總是言簡意賅，因此我總是要多次詢問。次數多了難免讓人覺得煩躁，再加上主任不僅做案子，還有多項重要飯局和關系要處理，因此平時非常繁忙，很少有時間回到所里的辦公室，所以其實問問題也是項技術活，如果有不懂的地方必須盡量爭取一次性弄懂，不然老是跑主任的辦公室，自己都會覺得不好意思。我想這也是另外一種能力的鍛煉吧，作為一名律師助理，就必須盡力讓主任律師省心讓其滿意，不然自己就逐漸失去了價值而無用武之地。

三、實習結果

篇3

論文關鍵詞：高職學生；頂崗實習；法律關系

頂崗實習是高職院學生在校內完成了一定的學業之后，將所學的知識和技能運用于真實的工作崗位上，以提高實際操作能力的一種實踐教育方式。頂崗實習以其實習任務的真實性、實習內容的綜合性和較長的實習時間在高職教育中發揮了越來越重要的作用，教育部的相關文件也明確要求高職院校應保證在校生至少有半年時間到企業等用人單位進行頂崗實習。然而，近年來頂崗實習中時有發生的勞動、人身等方面的安全事故對相關各方的合作產生了不利影響。由于人們對于頂崗實習中的各方法律關系缺乏全面且準確的認識，從而導致各方對自身權利和義務認識不清，發生安全事故后也難以對事故責任進行準確的認定。為此，本文試圖厘清頂崗實習中所涉及法律關系的性質和內容，以期為相關問題的認識和解決提供分析工具，促進高職頂崗實習教育工作的順利開展。

一、實習學生與高職院法律關系界定

頂崗實習是高職院對學生的一種教育教學手段與方式，是學校教育的延伸，本質上仍然屬于學校教育的一部分。正因為如此，一般意義上的大學生和高校之間法律關系的界定仍然適用于頂崗實習中學生與高職院的關系界定。在我國，對于大學生與高校之間法律關系的性質歷來有不同觀點，歸納起來主要有五種觀點：一是民事法律關系說；二是行政法律關系說；三是雙重法律關系說；四是特別權力關系說；五是教育管理法律關系說。

可見，關于高校與大學生之間究竟是何種法律關系眾說紛紜，莫衷一是，每種觀點似乎都有充分的依據，以至于又有學者提出了復雜法律關系說，試圖綜合各種觀點，這種做法看似全面，但并無實質性的理論推進。本文無意于從整體上探討大學生和高校之間的法律關系，而是要在高職學生頂崗實習這一具體情境中去界定二者之間的關系。事實上，如果僅僅討論二者是何種法律關系并無太大的實際意義，問題的關鍵是這種法律關系背后所蘊含的權利義務內容。從整體上看，二者之間應該是一種教育服務與管理法律關系。具體到頂崗實習中，不同情況下又可能表現出不同的內容。例如，作為教育教學活動的延伸，學校有義務按照教育服務合同為實習學生提供實習的場所和條件，盡管這一合同通常并不表現為書面合同的形式，但這種關系事實上是存在的，在日本稱之為公法契約關系。高職院應該對學生的頂崗實習進行全過程的指導、監督和管理，如果學生在實習過程中違反學校或實習單位的實習管理規定，將會受到校紀處分，這時就表現為法人內部的行政管理關系。如果學生不實習或實習成績不合格，學校不予頒發學歷證書，這時則表現為教育行政管理法律關系。因此，頂崗實習中學生和高職院之間法律關系的性質和內容需要我們在具體情境中及動態意義上予以全面把握。

二、高職院與實習單位法律關系界定

目前，關于頂崗實習中高職院和實習單位之間法律關系的性質，學界一般認為是一種民事合同關系。至于到底為何種合同關系，很少有人論及。有一種觀點認為二者之間是一種委托關系。“實習是教學活動，實習單位是學校教學場所的延伸，學生根據教學計劃到實習單位去實習，實際上是學校的委托。”筆者同意這種觀點。其原因是，我國《合同法》第396條規定，委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同。高職院由于自身條件的限制無法為學生實習提供真實的工作崗位，通過與企事業單位簽訂委托協議，委托企事業單位提供學生實習崗位，并對學生進行日常管理和考核。高職院與實習單位分別成為委托人和受托人，雙方形成了委托合同法律關系。這種委托合同法律關系的性質可能有多種表現形式，雙方可以是簽訂了專門的頂崗實習協議；如果是學校集中安排的實習崗位，學校和單位之間往往有合作關系，委托可能在合作協議中約定；如果企事業單位本來是學校的實習實訓基地，委托可能在實習實訓基地共建協議中約定；委托和受托行為也可能是默示的。例如，在分散實習中，實習單位是學生自己聯系的，此時高職院與實習單位之間并無書面的相關協議，但在實習學生表明自己的身份，向實習單位提交了實習報告、實習周志等學校有關頂崗實習的教學管理文件，并要求實習單位給予考核評價情況下，實習單位同意接受頂崗實習學生，則意味著在高職院和實習單位之間形成了事實上的委托合同關系。

從內容上看，委托的事項應該主要根據教學目標和教學計劃來決定，且應盡可能的詳細和具體，使之具有可操作性。此外，委托協議可以是有償的，也可以是無償的，實踐中如果原來雙方有合作關系或受托方是實習基地，往往是無償的。即使是沒有合作關系，實習單位收取報酬的情況也不多。有償還是無償將影響雙方的權利義務的內容以及發生糾紛時法律責任的歸結。根據《合同法》第406條規定，如果是有償的委托合同，因受托人的過錯給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失。如果是無償的委托合同，只有在受托人有故意或者重大過失時才承擔賠償責任。據此，如果實習單位沒有收取頂崗實習的培訓和管理費用，且在沒有故意或重大過失的情況下給高職院的教育教學工作帶來損害，作為受托人的實習單位是無需承擔賠償責任的。反之，則需要承擔相應的賠償責任。同時，根據法律規定，如果實習單位因實習學生的不當工作，或者在頂崗實習過程中因其他不可歸責于自己的事由受到損失的，可以向學校要求賠償損失。

三、實習學生與實習單位法律關系界定

由于頂崗實習任務的真實性和較長的工作時間，實習單位和實習生之間的法律關系很容易讓人想到勞動關系。那么，雙方之間是否形成了勞動關系，包括事實勞動關系？目前學界大多持否定的觀點，且主要是從實習目的、報酬性質和檔案關系等方面加以論證，認為實習的目的是為了實現學校的教學目的，提高實踐技能；實習學生并未和實習單位簽訂勞動合同，其檔案關系仍然在學校；即使實習單位發給一定的報酬，這種報酬也非工資，而是生活費補貼，實踐中有的單位甚至還向高職院或學生收取一定的實習費用。也有人持相反觀點，認為雖然實習單位和實習學生并未簽訂勞動合同，但雙方已經形成了事實勞動關系。理論上的分歧在司法實踐中也得到了部分印證，法院一般不將頂崗實習中學生受到的傷害作為工傷處理，但也有個別法院判決支持工傷賠償請求。筆者同意否定論觀點。除上述原因外，從法律關系的本質看，勞動關系難以成立。勞動關系是勞動者與用人單位之間，為實現勞動過程而發生的一方有償提供勞動力，由另一方用于同其生產資料相結合的社會關系，是人身關系屬性與財產關系屬性相結合的社會關系，其兼具平等性和隸屬性。勞動關系中，勞動者隸屬于用人單位，服從用人單位的管理，具有一定人身依附性；同時，勞動者將其勞動力和用人單位的生產資料相結合，以勞動力換取勞動報酬，具有財產屬性。而頂崗實習中學生和實習單位之間顯然并不具備這種人身和財產關系屬性。

二者之間不是勞動關系，那么，應該是何種法律關系？有觀點認為是實習合同關系，其主體是實習單位和實習學生，在實習協議簽訂后，實習活動開始時產生，至約定實習期滿，實習活動結束時終止。這種觀點看似簡單明了，但由于只籠統地說明了合同的主體和履行期限，我們無法確證這個合同關系的存在，也無法知道其性質和內容，以及這個合同與學校和實習單位之間的頂崗實習協議是什么關系，因而這種觀點缺乏解釋力。 另一種觀點認為二者之間是一種以實習合同為依托的教育管理關系。實習單位是學校教學場所的轉移，實習單位作為實習學生的接收者，對自己所接納的實習學生有管理職責，實習生與實習單位的關系如同與學校的關系一樣，也是一種教育管理關系，只不過這種關系是建立在實習生所在學校與實習單位簽訂的實習合同基礎之上的。這種觀點有其合理性，解釋了實習生和實習單位之間法律關系的性質和基礎，其權利義務關系是明確和具體的。但是，也有其不足之處，主要表現在：首先，僅將二者關系界定為教育管理關系難以揭示二者法律關系的全貌，因為在這種法律關系中，學生僅是作為合同關系人而非獨立的合同當事人而存在的，而學生是完全民事行為能力人，除了作為教育管理的對象外，實踐中也可能作為獨立的民事主體與實習單位發生法律關系。其次，這種培訓與管理法律關系的基礎還應該包括實習學生和高職院的教育服務與管理法律關系。再次，該觀點認為教育管理關系是一種公法意義上的法律關系，但依據法理，公法關系的轉移必須有法律明確的規定才能成立，而學校在沒有得到教育法律法規授權的情況下，是無權將這種公法關系轉移給第三方的。因此，二者之間的法律關系應作更為全面的界定。

筆者認為，實習單位與實習學生之間的法律關系通常情況下表現為一種培訓與管理關系，這種關系是建立在高職院與學生之間的教育服務與管理關系以及高職院與實習單位之間的委托合同關系這兩個法律關系基礎上的，這兩個法律關系相互之間產生的聯系成為實習學生和實習單位之間產生培訓管理關系的前提條件。實習學生是高職院的學生，存在人身隸屬性；高職院通過委托合同將對學生的一部分教學任務委托給實習單位來完成，同時，把部分教育管理權授權給用人單位來行使。最終，學生作為受教育者和委托合同的履行者，和實習單位形成了培訓與管理關系。從性質上講，這是一種私法關系而非公法關系，因為它基于高職院與實習單位之間的委托合同而產生，不依法律的明確規定而僅依據私法性質的委托合同是無法直接產生公法性質的教育管理關系的。高職院所授之權從本質上看僅是一種法人內部的教育管理權，不是行政法意義上的教育管理權，實習單位并不能依此而獲得頒發學歷證書或開除學籍等權力，甚至就是法人內部的教育管理權也是部分的，實習單位也無法不依靠學校直接對學生進行正式意義上的警告、記過等行政處分，而只能向學校提出處分建議或解除實習合同關系。

此外，實習學生和實習單位之間還可能產生直接的合同法律關系。例如，實踐中有的實習單位發給學生一定的生活補貼，而高職院與實習單位之間的委托合同并未就此作出約定。對此，只要是雙方真實的意思表示，應為合法有效的民事行為。再如，實踐中有的實習單位認可實習學生的工作能力，與實習學生約定，頂崗實習期等同于員工的實習期，實習學生的待遇適用試用期員工的待遇，頂崗實習期滿學生取得畢業證書雙方將簽訂正式的勞動合同。同樣，這一合同關系的內容也超出了高職院與實習單位之間委托合同的涵蓋范圍，從而在實習學生和實習單位之間形成了直接的合同關系。當然，二者之間簽訂的超出委托合同范圍的合同并非都是合法有效的。例如，實踐中有實習單位認可了學生的工作能力，與實習學生簽訂了正式的勞動合同，所用的合同文本甚至就是單位與正式員工所簽的勞動合同的格式文本。那么，這個合同就是無效的。因為如前所述，此時學生并不具備勞動合同所要求的主體資格，不具備勞動合同法中規定的勞動者所必須具備的相應的行為能力。

四、實習學生知情權與參與權的保護：多邊法律關系的分析

篇4

首先，我想向所有為我的實習提供幫助和指導的四平市中級人民法院的工作人員和我的指導老師致謝,感謝你們為我的順利實習所作的幫助和努力。

我的實習是由南開大學法律系和四平市中院共同安排的。通過實習，我在我的第二專業法學領域獲得了實際的工作經驗，鞏固并檢驗了自己兩年本科學習的知識水平。實習期間，我了解并參與了大量民事訴訟的庭審過程,在一些案件的審理中還擔任了書記員的工作,并且對部分參與案件提出了自己的想法。在此期間，我進一步學習了民法及民事訴訟法,對程序問題有了更深的理解,將理論與實踐有機結合起來。我的工作得到了實習單位充分的肯定和較好的評價。

實習期間我主要對關于郭繼魁與四平市中興經貿有限公司、四平市中興建筑公司、四平市中興房地產開發公司及尹杰買賣合同糾紛一案進行了深入的研究，參加了案件審理的全過程，并被特許參加合議庭評議。案件具體情況如下：

一、案件的由來和審理經過

郭繼魁與中興經貿有限公司、中興建筑公司、中興房地產開發公司及尹杰買賣合同糾紛一案由四平市鐵西區人民法院2003年4月29日作出（2002）四西民二初字第349號民事判決。宣判后，郭繼魁不服，提出上訴，四平市中院于2003年7月4日立案，并依法組成合議庭，公開開庭進行了審理，上訴人郭繼魁、委托人蓋如濤，被上訴人四平市中興經貿有限公司（以下簡稱經貿公司）委托人胡振儒，被上訴人四平市中興建筑公司（以下簡稱建筑公司）委托人蘇軍，被上訴人四平市中興房地產開發公司（以下簡稱開發公司）委托人付佳賓，被上訴人尹杰、委托人竇樹法到庭參加訴訟，本案現已審理終結。

二、當事人和其他訴訟參加人情況

上訴人（原審原告）：郭繼魁

委托人：蓋如濤。

被上訴人（原審被告）：中興經貿有限公司。

法定代表人：劉連貴

委托人：胡振儒

被上訴人（原審被告）：中興建筑公司

法定代表人：劉連貴

委托人：蘇軍，

被上訴人（原審被告）：中興房地產開發公司

法定代表人：吳孝貴

委托人：付佳賓，

被上訴人（原審第三人）尹杰，

委托人：竇樹法

三、原判要點和上訴的主要內容

原告郭繼魁訴稱：1999年6月7日原告與被告四平市中興建筑公司簽訂商品房出售協議書，將中興二期工程⑥-⑦，2/0A-B軸約86平方米商網出售給原告，原告按合同約定交房款30萬元，后又于1999年9月26日、9月30日分兩筆交增面積款13萬元。但被告四平市中興經貿有限公司至今未履行合同，交付房屋。此房于2001年5月被被告四平市中興房地產開發公司賣給第三人尹杰，是重復買賣，這種行為是無效的。現原告訴至法院，要求被告四平市中興經貿有限公司履行合同交付房屋，并承擔訴訟費。

被告四平市中興經貿有限公司（以下簡稱經貿公司）辯稱：原告所述無異議。被告四平市中興建筑公司與原告所簽的合同是受經貿公司的委托，是合法有效的，原告是初始買受人，交付了全部房款，應予以保護。第三人與四平市中興房地產開發公司所簽購房合同是重復買賣行為，開發公司發現重復出售后，已通知第三人解除合同，且第三人的房款未全部支付現金，是用一輛車折抵了20萬元房款，是無效合同，經貿公司可以按照規定賠償第三人損失。

被告四平市中興建筑公司（以下簡稱建筑公司）辯稱：被告建筑公司與原告簽訂的購房合同合法有效，原告已按合同約定交納了全部房款，第三人與四平市中興房地產開發公司簽訂了購房合同屬于重復買賣，是無效合同，不應支持。

被告四平市中興房地產開發公司（以下簡稱開發公司）在法定期限內未做答辯。

第三人尹杰訴稱：第三人于2000年4月6日與被告開發公司簽訂商品房銷售合同是合法有效的，且被告經貿公司已確認了第三人的買賣關系；他們之間是惡意串通，損害了第三人的利益。

原審法院認為：與原告簽合同的被告建筑公司不具有銷售房屋主體資格，與第三人簽合同的被告開發公司具有銷售房屋的主體資格，雖然原告購房時間早于第三人買房時間，但原告與第三人的各自買受行為不是建立在同等條件之上，故不存在初始買受權問題，原告與被告建筑公司簽訂的《購房協議書》無效。但被告建筑公司明知不具有預售商品房條件就與原告簽訂了商品房買賣合同，且受益人被告經貿公司在同意此房賣給原告之前，就已給第三人換了房款收據，因此二被告的行為對原告是一種欺詐行為。被告經貿公司以持有《商品房出售許可證》為由，愿將爭議房屋賣給原告，但《許可證》是在2002年7月取得的，不能對抗以前的買賣行為。被告開發公司發現該商網重復出售后，于2002年9月6日向第三人發出通知，因無權出售此房，要求解除合同。但被告經貿公司于2001年5月17日給第三人更換了交付房款的收據，換收據的行為就是被告中興經貿公司同意將此房出售給第三人的意思表示，解除合同是單方行為，是無效的。因此，第三人與被告開發公司所簽購房合同是合法有效的。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、《中華人民共和國消費者權益保護法》第五十九條之規定，判決：被告四平市中興房地產開發公司與第三人尹杰簽訂的合同合法有效，其買賣關系成立；被告四平市中興建筑公司與原告郭繼魁簽訂的合同無效，被告四平市中興建筑公司于本判決發生法律效力之日起立即返還原告郭繼魁購房款43萬元，并給予房款43萬元一倍的賠償損失，兩項合計86萬元。被告四平市中興經貿有限公司承擔連帶責任。

上訴人郭繼魁請求撤銷原審法院判決，依法重新判決郭繼魁與建筑公司買賣商品房合同合法有效，保護上訴人的初始買受權。其理由概括為：建筑公司是該房屋的施工單位，出賣此房是該樓房投資人經貿公司委托同意的，賣房款由經貿公司用于支付工程款。此后經貿公司于2002年7月取得《商品房銷（預）售許可證》后，又對建筑公司買房行為再次予以確認。郭繼魁買房是1999年6月7日，尹杰重復買該房合同是二年后的2001年5月，同尹杰算帳“換據”是2001年6月，均在經貿公司2002年7月取得《商品房銷（預）售許可證》之前。但尹杰的購房合同，此前賣房人已聲明廢止，而對上訴人購房協議，賣房人在取得《商品房銷（預）售許可證》后又予確認。據此應認定初始購房合同有效，此后重復購房合同無效。

被上訴人經貿公司、建筑公司、開發公司對上訴人的上訴請求及理由無異議，經貿公司同意按照規定賠償第三人的損失。

被上訴人尹杰辯稱：原審判決正確，應予維持。上訴人郭繼魁與經貿公司、建筑公司、開發公司之間惡意串通損害第三人的利益。尹杰與開發公司簽訂的商品房銷售合同是合法有效的，購房款已按合同約定全部交齊。且被經貿公司以開具購房款收據的形式予以確認，因而尹杰的合法權益應受到保護。

四、對事實和證據的分析及認定

1996年9月四平市計劃委員會批準開發建設座落于四平市鐵西區英雄大街20號：0204-39的站前批發市場項目。項目開發人是開發公司，投資并組織建筑施工管理人是經貿公司，建筑施工是建筑公司。工程于1998年6月開工。

1999年6月7日郭繼魁與建筑公司簽訂了《購房協議書》（建筑公司對外銷售商品房是由經貿公司委托），郭繼魁購買中興在建二期工程一層商網⑥-⑦，2/0A-B軸，建筑面積約86平方米，交付房款30萬元，同年9月26日、9月30日又交增面積款13萬元，因該商網內部裝璜工程未完工，未能交付使用。2002年4月25日尹杰與開發公司簽訂了《商品房銷（預）售合同》，尹杰購買中興在建二期工程一層商網⑥-⑦，2/0A-B，軸建筑面積89.5平方米，按合同約定交付房款34.5萬元，建筑公司開據了收據，經貿公司又自自己名義予以換據。該建筑面積與郭繼魁購買的建筑面積均為商網一層同一處房屋。前，尹杰在未取得進戶手續，未經賣方同意的情況下，對該房屋自裝防盜門上鎖，予以占有和控制。

2001年9月25日，在吉林揚信律師事務所律師（經貿公司法律顧問）胡振儒的見證下，由中興企業集團有限責任公司、經貿公司、開發公司三家相互關聯、又具有獨立法人資格的企業法人代表，對站前批發市場新建樓房（中興二期工程建筑樓房）的所有權進行了確認。三方協商一致，確認該新建批發市場樓房為經貿公司所有，該公司對此批發市場樓房享有占有、使用、收益和處分權。2002年7月29日經貿公司取得《商品房銷（預）售許可證》后，對過去委托建筑公司出售的商品房，及建筑公司與郭繼魁簽訂的購房協議再一次進行確認。2002年9月6日開發公司以無權出售商網房屋為由，向尹杰送達了解除商品房銷售合同通知，并要求解決善后事宜。后因尹杰強行占有了合同約定房屋，2002年10月23日郭繼魁向鐵西區法院提訟，要求取得協議約定商品房。

證據：

1、郭繼魁與建筑公司簽訂的購房協議書及建筑公司出具的購房款收據。

2、尹杰與開發公司簽訂的商品房銷售合同及建筑公司出具的購房款收據和經貿公司換據收據。

3、批發市場新建樓所有權確認書。

4、商品房預售申報表和商品房銷（預）售許可證。

5、開發公司給尹杰送達的通知。

6、經貿公司確認書。

7、國有土地使用證。

8、產權確認書及移交收據。

9、施巍證言材料。

10、王金榮的證言材料。

11、其它相關證據材料。

五、解決糾紛的意見和理由

根據原審判決，上訴人上訴請求及理由，被上訴人的答辯，本案爭議的焦點問題是：郭繼魁與建筑公司簽訂的房屋買賣協議書和尹杰與開發公司簽訂的商品房銷售合同，哪一個合同有效，買賣關系應受法律保護。

經二審開庭審理合議庭評議認為：

1、郭繼魁與建筑公司簽訂的商品房買賣協議有效，其買賣關系應受到法律保護。

最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”。又根據《合同法》第五十一條規定：“無處分權的人處分他人財產經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效”。依據上述法律規定，當時建筑公司作為施工方，受投資人經貿公司的委托與買方簽訂的商品房買賣協議，以及經貿公司作為投資方、開發公司作為項目開發方與買方簽訂的商品房銷售合同，均處于未生效或效力待定狀態。它需要這一項目明確產權所有人，并由產權所有人申領《商品房銷（預）售許可證》后，對這些合同進行確認，才能生效。因而郭繼魁與建筑公司當時簽訂協議時，其效力并未確定。但后來項目投資人經貿公司成為產權所有人，并取得了《商品房銷（預）售許可證》，他對建筑公司與郭繼魁簽訂的商品房買賣協議再次進行了確認，使該協議由效力待定狀態，轉變成了發生法律效力的協議，協議雙方當事人的買賣關系受法律保護，因而，商品房理應由郭繼魁所有。

2、尹杰與開發公司簽訂的商品房銷售合同無效，尹杰受到的損失按規定應得到賠償。

尹杰與開發公司簽訂商品房銷售合同時，由于產權所有人沒有確定，《商品房銷（預）售許可證》尚未取得，因而其合同效力也處于待定狀態。但項目投資人經貿公司成為產權所有人，取得《商品房銷（預）售許可證》后，沒有對開發公司與尹杰簽訂的商品房銷售合同予以確認，依據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規定，這一合同的性質就發生了質的變化，由效力待定狀態，成為無效合同。雖然當時簽合同時的收款人是建筑公司，后來還由經貿公司予以換據，但由于經貿公司當時既不是產權所有人，也不是《商品房銷（預）售許可證》持有人，其換據行為只能是屬于收款行為。所以，經貿公司成為所有權人，取得《商品房銷（預）售許可證》后，開發公司向尹杰下發了解除合同通知。而且，開發公司與尹杰簽訂的合同，發生在建筑公司與郭繼魁簽訂的協議兩年之后，依《中華人民共和國合同法》的規定也屬侵害了初始買受人郭繼魁的合法權益，郭繼魁的初始買受權也理應受到法律的保護。

合議庭評議時還認為，造成尹杰與開發公司簽訂的商品房銷售合同無效，其責任完全在于開發公司、經貿公司和建筑公司。開發公司與尹杰簽訂合同時，購房款由建筑公司收取并出具發票，后來又由經貿公司換發了購房款收據，因而這三家企業對房屋重復出售是明知的。而尹杰對開發公司的重復出售行為當時是不知道的，買受行為是善意的，所以，其所受到的損失理應按照相關規定予以賠償。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條第一款三項規定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買賣人可以請求返還已付房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實”。依據這一規定，開發公司應返還尹杰購房款345,220.78元，并給予購房款一倍的賠償損失。經貿公司、建筑公司承擔連帶給付責任。

由于案件牽涉關系復雜合議庭將該案提交審判委員會，其中包括我個人的意見在內的合議庭意見一并提交。審判委員會對合議庭意見大部分予以支持，但由于對于法律條文理解不同以及考慮多方客觀因素，對第三人獲賠問題經激烈討論采取了其他觀點，即由于尹杰在本案中沒有向法院請求返還和賠償，應另求法律途徑予以解決。

綜上，二審法院認為，原審判決有誤，適用法律不當，上訴人郭繼魁上訴有理，應予支持。經四平市中級人民法院2003年第39次審判委員會討論決定，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款二、三項的規定，判決：

一、撤銷四平市鐵西區人民法院（2002）四西民二初字第349號民事判決；

二、中興建筑公司與郭繼魁簽訂的商品房買賣協議有效，買賣關系成立；

三、中興房地產開發公司與尹杰簽訂的商品房銷售合同無效。

一、二審案件受理費22,220.00元，由中興房地產開發公司、中興經貿公司、中興建筑公司負擔。

通過對本案的深入研究,我認為四平市中院,認定事實清楚,適用法律正確,判決公正。但是,其中對于第三人尹杰的賠償問題我仍堅持在合議庭中我提出的意見:

1第二審案件的審理應當圍繞當事人上訴請求的范圍進行，當事人沒有提出請求的，不予審查，但判決違反法律禁止性規定、侵害社會公共利益或者第三人利益的除外。