導(dǎo)語：如何才能寫好一篇關(guān)于土地占用相關(guān)法律，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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一、主要法律法規(guī)及政策依據(jù)

本次清理整頓處理主要依據(jù)《中華人民共和國礦產(chǎn)資源法》、《安全生產(chǎn)違法行為行政處罰辦法》、《安全生產(chǎn)許可條例》、《中華人民共和國大氣污染防治法》、《中華人民共和國水保法》、《中華人民共和國草原法》、《中華人民共和國森林法》、《森林法實施條例》、《占用征用林地審核審批管理辦法》、《中華人民共和國水法》和《河道管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)，根據(jù)相關(guān)條款規(guī)定依法進行相應(yīng)處罰。

二、各部門清理整頓工作職責(zé)

各相關(guān)部門要按照行業(yè)管理的要求，明確職責(zé)，密切配合，形成合力，切實落實市委“三個一律”要求，對礦山企業(yè)清理整頓過程中存在的問題依法進行處理，確保礦業(yè)生產(chǎn)規(guī)范有序、礦山環(huán)境得到有效治理、群眾利益得到切實保障。

（一）涉及未辦理用地手續(xù)、采礦許可證過期、越界開采、以采代探、未繳納植被恢復(fù)費和未對征占用地進行補償?shù)牡V山企業(yè)，由國土部門牽頭，農(nóng)牧業(yè)、林業(yè)等相關(guān)部門和涉及到征占地的蘇木鎮(zhèn)積極配合，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)進行處理。

（二）涉及未辦理安全生產(chǎn)許可證、未繳納風(fēng)險抵押金和未申請復(fù)工生產(chǎn)的礦山企業(yè)，由安監(jiān)部門牽頭，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)進行處理。

（三）涉及未編報水土保持方案、未繳納水土流失補償費、非法越界采砂、尾礦、棄土和廢渣占用行洪河道以及未申請辦理采砂許可證違法開采的礦山企業(yè)，由水務(wù)部門牽頭，國土、農(nóng)牧、林業(yè)和相關(guān)蘇木鎮(zhèn)積極配合，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)進行處理。

（四）涉及水循環(huán)池?zé)o防滲漏措施、粉塵污染等環(huán)境污染問題的礦山企業(yè)，由環(huán)保部門牽頭，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)進行處理。

（五）涉及營業(yè)執(zhí)照未進行年檢和無照生產(chǎn)的礦山企業(yè)，由工商部門牽頭，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)進行處理。

（六）涉及火供品供應(yīng)的礦山企業(yè)，由公安部門牽頭，負責(zé)核實是否供應(yīng)火供品。

三、礦山企業(yè)整改驗收標(biāo)準(zhǔn)

旗礦山企業(yè)清理整頓工作領(lǐng)導(dǎo)小組將組織國土、安監(jiān)、環(huán)保、水務(wù)、林業(yè)等部門進行檢查驗收，對于整改到位的礦山企業(yè)可以恢復(fù)生產(chǎn)，對于限期整改不到位的礦山企業(yè)將依法實施關(guān)閉。具體驗收標(biāo)準(zhǔn)如下：

（一）礦產(chǎn)資源勘查開局合理，探、采礦權(quán)有明確的探、采范圍，與相鄰的探、采礦權(quán)范圍無交叉重疊，并有一定的隔離距離，經(jīng)礦產(chǎn)主管部門認定合格。

（二）具備安全生產(chǎn)基本條件，經(jīng)安全生產(chǎn)主管部門認定合格。

（三）符合環(huán)境保護有關(guān)規(guī)定，經(jīng)環(huán)境保護主管部門認定合格。

（四）符合水務(wù)部門有關(guān)規(guī)定，經(jīng)水務(wù)主管部門認定合格。

（五）符合林業(yè)部門征占用林地審批手續(xù)的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)林業(yè)部門認定合格。

（六）具備有資質(zhì)單位制定的開采設(shè)計或開發(fā)利用方案；有比較完善的生產(chǎn)、技術(shù)資料，包括礦區(qū)地形地質(zhì)圖及礦區(qū)總布置圖、礦山井上井下對照圖等。

（七）各類礦產(chǎn)資源勘查開發(fā)及加工經(jīng)營違法違規(guī)行為得到有效查處，并已糾正。

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關(guān)鍵詞：農(nóng)村集體建設(shè)用地；流轉(zhuǎn)；分配；制度

中圖分類號：F301.2文獻標(biāo)識碼：A文章編號：1674-0432（2014）-05-08-1

中國的土地按土地利用方式的不同可分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。一般來說，農(nóng)村集體所有用于建筑的土地都是農(nóng)村集體建設(shè)用地，包括農(nóng)村居民住宅建設(shè)用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地以及公共建設(shè)用地等。隨著城市化和工業(yè)化的發(fā)展，農(nóng)村集體用地由于具有很多優(yōu)勢，如地域優(yōu)勢和價格優(yōu)勢等，吸引著眾多投資者前來投資、開發(fā)、利用。本文在對農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)問題進行了分析。

1農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀

近年來，隨著城市化的步伐不斷加快，城市周邊農(nóng)村集體建設(shè)用地不斷被占用，以各種各樣的形式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，表現(xiàn)出強烈的市場需求。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)已經(jīng)從農(nóng)村內(nèi)部的自發(fā)承包發(fā)展到多種形式的社會流轉(zhuǎn)。總體上看，農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)已經(jīng)成為了不可逆轉(zhuǎn)的發(fā)展形勢。

2農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)問題

2.1流轉(zhuǎn)主體混亂，收益分配不規(guī)范

我國很多法律都對農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)進行了界定，但是并沒有明文規(guī)定農(nóng)村土地屬于哪一行政主體，未建立相關(guān)組織和機構(gòu)管理農(nóng)村集體建設(shè)用地，導(dǎo)致在流轉(zhuǎn)時，農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)主體非常混亂，沒有所有權(quán)代表和執(zhí)行主體來管理流轉(zhuǎn)。這就造成被轉(zhuǎn)讓方、租賃方不能準(zhǔn)確找到主管部門，不僅受到鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村的集體經(jīng)濟組織和行政管理機關(guān)的管理，還受到土地所有者、土地使用者等各方的詰難。

土地收益分配也是農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中的關(guān)鍵問題，一般情況都是交易雙方獲利，并沒有顧及國家利益、集體利益和村民利益。在交易后，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村委會和村民之間等利益分配關(guān)系沒有得到公開，不能統(tǒng)一協(xié)調(diào)各方的利益，沒有相關(guān)規(guī)章制度可以進行管理。

2.2缺乏統(tǒng)一的流轉(zhuǎn)條件、流轉(zhuǎn)范圍

雙方交易的土地包括集體建設(shè)用地、村民宅基地、集體農(nóng)用地以及非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地等各種農(nóng)村土地，其中既有依法辦理相關(guān)程序的土地，也有擅自改變直接轉(zhuǎn)讓的，既沒有相關(guān)法律法規(guī)確定的轉(zhuǎn)讓條件，也沒有相關(guān)部門進行監(jiān)督管理，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)條件。

目前，政府沒有指定統(tǒng)一的流轉(zhuǎn)范圍，造成流轉(zhuǎn)范圍的混亂。有的城市土地流轉(zhuǎn)是按照城市規(guī)劃進行，有明確規(guī)劃的農(nóng)村集體建設(shè)用地不可以流轉(zhuǎn)，其他的土地則可以流轉(zhuǎn)；有的城市按照建設(shè)用地的劃分時間來進行流轉(zhuǎn)，現(xiàn)有的土地都可以流轉(zhuǎn)，新增的非農(nóng)村集體建設(shè)用地則不可以進行流轉(zhuǎn)；甚至部分城市的土地流轉(zhuǎn)范圍是所有在城市規(guī)劃范圍內(nèi)的土地。

3農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的對策

3.1完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度

制定相關(guān)法律法規(guī)，明文規(guī)定鄉(xiāng)、村、村民小組三級所有權(quán)主體的權(quán)力界線，完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度，保護農(nóng)民的切身利益。在調(diào)查農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)實際情況后，完善相關(guān)法律法規(guī)，明確農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)益及產(chǎn)權(quán)代表。建立相關(guān)土地產(chǎn)權(quán)部門，明確土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)能權(quán)責(zé)，促進農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)順利。

3.2建立流轉(zhuǎn)制度

因為農(nóng)村集體建設(shè)用地的效益較高，經(jīng)濟效益遠遠高于農(nóng)業(yè)用地，如果不限制土地流轉(zhuǎn)的條件，大量農(nóng)業(yè)用地就會轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，減少農(nóng)業(yè)產(chǎn)量。因此，必須建立農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)制度，限制土地流轉(zhuǎn)的范圍，把流轉(zhuǎn)責(zé)任確立到人，不得強迫個人或者組織轉(zhuǎn)讓土地，土地流轉(zhuǎn)符合土地所有者、使用者完全自愿的原則，依法進行土地流轉(zhuǎn)，也不得阻撓合法流轉(zhuǎn)。

3.3限制流轉(zhuǎn)后的用途

按照城市相關(guān)規(guī)劃嚴格控制農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，限制土地流轉(zhuǎn)后的用途，尤其是進行商品房的開發(fā)。因為難以控制土地流轉(zhuǎn)后建設(shè)的商品房總量，不能提供給商品房安全保障，所以應(yīng)該加強土地規(guī)劃，限制用于商品房的土地量，建設(shè)用地的使用途徑必須符合城市的總體規(guī)劃，明確土地流轉(zhuǎn)后的用途。

3.4合理分配流轉(zhuǎn)利益

農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)后的利益分配直接關(guān)系到各方面的利益關(guān)系，合理分配流轉(zhuǎn)利益，制定合理的分配比例，再次流轉(zhuǎn)的土地收益應(yīng)該歸土地擁有者，并且簽訂相關(guān)合同，以書面形式明確一系列土地流轉(zhuǎn)中會出現(xiàn)的問題。這樣可以有效地顧及各方面的利益，保障土地所有者的財產(chǎn)安全，維護國家利益、集體利益和個人利益，減少因利益糾葛而出現(xiàn)的問題。

4結(jié)語

農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)是我國經(jīng)濟發(fā)展和城市化發(fā)展的要求，可以合理利用農(nóng)村土地多余資源，提高土地的經(jīng)濟效益，增加農(nóng)民的收入，但是在土地流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)因為實際操作而出現(xiàn)了一系列問題。針對農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)問題進行了分析，探討解決對策，可以有效地避免問題的出現(xiàn)，有利于土地的流轉(zhuǎn)，減少土地流轉(zhuǎn)所造成的糾葛。

參考文獻

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篇3

將土地管理機關(guān)法定為土地登記發(fā)證機關(guān)。現(xiàn)行《土地管理法》第十一條規(guī)定，土地權(quán)屬須由縣級以上政府進行土地登記，并頒發(fā)土地證書確認，在土地登記和發(fā)證中均須加蓋地方政府公章。按照政府職責(zé)法定化以及權(quán)力與責(zé)任掛鉤、提高行政效能等要求，建議將土地管理機關(guān)法定為土地登記發(fā)證機關(guān)，將現(xiàn)行《土地管理法》第十一條第一款至第三款修改為：農(nóng)民集體所有的土地，由縣級土地管理機關(guān)登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權(quán)。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級土地管理機關(guān)登記造冊，核發(fā)證書，確認建設(shè)用地使用權(quán)。單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上土地管理機關(guān)登記造冊，核發(fā)證書，確認使用權(quán)。

將有關(guān)土地市場的政策、規(guī)章上升為法律規(guī)定。隨著我國市場經(jīng)濟體制的逐步建立與完善，近年來國務(wù)院、國土資源部出臺了一系列涉及土地市場的政策、規(guī)章，如20__年《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》、20__年國土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》等，為健全完善土地市場提供了強有力的政策支持。因此，建議《土地管理法》增加"土地市場"章節(jié)，將近年出臺的有關(guān)政策、規(guī)章上升為法律規(guī)定，使我國的土地市場更加制度化、法制化、規(guī)范化。

增設(shè)"征地補償"章節(jié)。現(xiàn)行《土地管理法》關(guān)于被征用土地的補償規(guī)定存在以下兩個問題，一是支付被征地農(nóng)民的土地補償費和安置補助費標(biāo)準(zhǔn)偏低，二是低價征地極容易出現(xiàn)轉(zhuǎn)手高價倒賣土地使用權(quán)牟取暴利的現(xiàn)象，誘發(fā)各類腐敗行為和土地違法案件的發(fā)生。為此，建議在《土地管理法》中增設(shè)"征地補償"章節(jié)，廢除第四十七條"按照被征用土地的原用途給予補償"的條款，以及相關(guān)條款中按"土地原用途"計算補助費用的規(guī)定，改為按土地一級市場的基準(zhǔn)價格給予農(nóng)民補償，按市場價格向農(nóng)民支付土地補助費和安置補助費。此外，還應(yīng)對包括土地一級市場基準(zhǔn)價格的制定和公布，對農(nóng)民實施補助的技術(shù)性細節(jié)等作出相關(guān)法律規(guī)定。

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【關(guān)鍵詞】城中村；改造現(xiàn)狀；相關(guān)政策；法律建議；沖突

所謂城中村是指城市發(fā)展中占用了農(nóng)村的耕地面積，農(nóng)村居民失去了賴以生存的農(nóng)村土地，而居民生存在城市區(qū)域內(nèi)，使用集體土地，也就是雖然生活在城市，但仍沿用農(nóng)村制度。

一、西安城中村改造現(xiàn)狀

1、西安市城中村現(xiàn)狀

西安算是我國第一批城中村改造的城市，作為一座歷史古城，其特點和發(fā)展歷史決定了城市和農(nóng)村的發(fā)展一樣迅速。目前,西安市城中村的改造現(xiàn)狀是這樣：西安市的農(nóng)村人口有40萬之多，建立了417個城中村（范圍東起十里鋪,西至三橋鎮(zhèn),北起草灘鎮(zhèn),南至三爻村），與同類城市相比數(shù)量是最多的。

2、西安市城中村特點

2.1、農(nóng)民無地可耕，土地大多出租給外來人口，以收租金為主要生活來源。

2.2、由于各個城中村的地理位置不同，位置好的城中村經(jīng)濟發(fā)展好，處于維護利益的角度，村民對城中村的改造很積極，有熱情；反之，地理位置不好的城中村，由于沒有利益誘惑，對改造一事消極對待，甚至不予配合。這回導(dǎo)致西安市政府計劃的“3至5年改造計劃”難以完成。

2.3、政府政策實施存在薄弱環(huán)節(jié)，光說不做，協(xié)議、政策等不兌現(xiàn)，農(nóng)民的居住環(huán)境差，利益又得不到維護，影響農(nóng)民對政府的信任。

2.4、城中村農(nóng)戶超規(guī)定占用面積情況嚴重，普遍的情況是圍繞房屋四周搭建違法建筑，由于政府的不重視導(dǎo)致這種亂搭亂建行為愈演愈烈。

2.5、城中村人員身份復(fù)雜，由于流動人口多，出入城中村人員沒有登記，城中村的管理難度增加。

二、市政府出臺的“城中村”相關(guān)政策

1、2003年4月4日，西安市人民政府《西安市城中村改造建設(shè)管理暫行辦法》，2003年4月21日正式實施其辦法；

2、2005年10月，出臺《西安市城中村改造管理辦法(討論稿) 》、《西安市城中村村(居)民自建房屋管理辦法》、《西安市城中村改造工作實施細則》；

3、2007年10月20日施行《西安市城中村改造管理辦法》，該管理辦法是我國第一部以政府規(guī)范性文件形式并實施的城中村改造辦法。

《西安市城中村改造管理辦法》共八章，四十九條，分別從方案制定、改制原則、土地利用、規(guī)劃建設(shè)、拆遷安置等方面，結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)而制定。

三、西安市城中村改造中存在的問題

1、政府管理工作出現(xiàn)脫節(jié)現(xiàn)象

西安市城中村的改造同其他地區(qū)一樣，都是由市政府做出統(tǒng)一規(guī)劃，將具體實行權(quán)利下放到鄉(xiāng)鎮(zhèn)和開發(fā)商，由于政府引導(dǎo)的缺失、開發(fā)商的重利本質(zhì)，以及農(nóng)村居民因拆遷款產(chǎn)生的糾紛等問題，影響了西安市城中村的改造進城。

2、城中村農(nóng)民身份轉(zhuǎn)化無實際意義

《西安市城中村改造管理辦法》第三章第十五條中明確提出，“堅持戶籍制度、管理體制、經(jīng)濟組織形式和土地性質(zhì)同步轉(zhuǎn)變的原則”。也就是說把農(nóng)民的農(nóng)村戶口改為城鎮(zhèn)戶口，戶籍制度的改變意味著農(nóng)民手中原有的私人土地，變?yōu)榱藝彝恋兀瑧艏系霓r(nóng)村或者城鎮(zhèn)對農(nóng)民來說是沒有任何實際意義的，對他們有意義的是土地的歸屬，農(nóng)民世代的生活習(xí)慣教會了他們種田耕地是天職，不再種地那做什么？

如果僅僅是一部分的經(jīng)濟賠償，那么如此多的失業(yè)人員給社會安定帶來了隱患，農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)居民，關(guān)心的是否享有城鎮(zhèn)居民的福利待遇。如果這些問題不解決，那么城中村農(nóng)民身份轉(zhuǎn)化根本沒有實際意義。

3、政府征用土地時，在補償問題上存在法律沖突

在補償問題上《土地管理法》有三方面的補償：土地補償；安置補

助；地上附著物和青苗補償。但是城中村農(nóng)民早就失去了土地，到哪里去找補償標(biāo)準(zhǔn)呢？

而西安實施的《改造辦法》有兩種形式,第一種是易地置換,就是從原住地區(qū)搬到另一地區(qū)，農(nóng)民享有該地區(qū)的使用權(quán)，再次轉(zhuǎn)讓需向國家繳納土地使用金。這就出現(xiàn)了問題，產(chǎn)權(quán)變成了使用權(quán)？土地轉(zhuǎn)讓時還要交錢？

另一種是就地改造，將土地同樣移交國家，留出村名住宅外，其余土地進行招商引資、有償開發(fā),居住用地使用權(quán)歸農(nóng)民。換句話說,“就地改造”就是土地權(quán)屬變成國家的,政府再給補償,房屋拆遷也沒有補償。

四、西安市城中村改造的建議

1、法律建議

1.1、地方政府在使用和分配土地賠償時，應(yīng)當(dāng)遵循《公司法》以及其他相關(guān)法律的規(guī)定。

1.2、關(guān)于村民委員會要嚴格執(zhí)行和遵守《中華人民共和國村民委員會組織法》和《中華人民共和國城市居民委員會組織法》的規(guī)定。

2、其他建議

2.1、完善社會保障及福利體系。“城中村”的改造要確保村民失地不失利，保證村民的生活來源；在戶籍轉(zhuǎn)變后，要建立、健全養(yǎng)老保險制度和基本醫(yī)療保險等福利問題。

2.2、鼓勵城中村居民自主創(chuàng)業(yè)，妥善安排就業(yè)問題。農(nóng)村人員自主創(chuàng)業(yè)可以享受優(yōu)惠政策，政府在年度預(yù)算中，可以劃出專款作為農(nóng)民創(chuàng)業(yè)資金補助。

2.3、加強古城歷史文化的保護。西安作為歷史古城，不能盲目的追求城市化進程，各級文物保護單位要對西安城中村要按照相關(guān)管理

規(guī)定，對城中村的城墻、家族宗祠等具有歷史文化價值的地方深入調(diào)查研究，做好相應(yīng)保護措施。

總結(jié)：我國城中村的改造面臨的是經(jīng)濟、社會、歷史、文化等多方面的考驗，想要真正解決城中村改造中存在的問題，“加強社會保障，保護和尊重歷史，維護和改善環(huán)境實現(xiàn)”是基礎(chǔ)，城中村將農(nóng)村向城市推進的最終目的，是將“城中村”建設(shè)成為與時俱進、人民安居樂業(yè)的現(xiàn)代化文明城市。

參考文獻

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隨著城市化進程的推進，違章建筑成為一個公眾熱議的名詞。人們在日常生活中經(jīng)常用到違章建筑，而違章建筑到底是什么也經(jīng)常會困惑到很多人。究竟那些建筑屬于違章建筑，如何從法律上對違章建筑進行界定關(guān)系到很多人的切身利益。本文第一部分將從違章建筑的概念分析、違章建筑的分類和違章建筑民法上的學(xué)說總結(jié)對違章建筑進行法律上的規(guī)范界定。

（一）違章建筑的概念分析

1.違章建筑的定義。違章建筑（illegalbuilding）在我國最早出現(xiàn)在1980年國務(wù)院的《批準(zhǔn)中央氣象局關(guān)于保護氣象臺站觀測環(huán)境的通知》文件中。百度百科中違章建筑的定義，從嚴格意義上講，是指違反《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定動工建造的房屋及設(shè)施。在我國，違章建筑的“章”應(yīng)理解為根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)章的規(guī)定，開展工程建設(shè)時所需遵守的某種“章程”或“規(guī)章制度”。

2.我國現(xiàn)行的有關(guān)違章建筑的規(guī)定。我國現(xiàn)行的有關(guān)違章建筑的立法是分散的、多效力層次的，適用范圍也是不同的。以下我們將對相關(guān)法律規(guī)定進行梳理。按照效力級別可以分為違反法律、違反行政法規(guī)和違反部委規(guī)章三類。其中的法律主要有《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《土地管理法》、《防洪法》、《防震減災(zāi)法》、《電力法》、《建筑法》、《港口法》、《公路法》、《環(huán)境保護法》等。如《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64條規(guī)定，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價百分之十以下的罰款。行政法規(guī)對違章建筑作出規(guī)定的有《城市房屋拆遷管理條例》、《城市道路管理條例》、《電力設(shè)施保護條例》等。其中《電力設(shè)施保護條例》第十五條規(guī)定；任何單位或個人在架空電力線路保護區(qū)內(nèi)，必須遵守下列規(guī)定：

（三）不得興建建筑物。部委規(guī)章對違章建筑作出規(guī)定的有：《風(fēng)景名勝區(qū)管理處罰規(guī)定》、《風(fēng)景名勝區(qū)管理處罰規(guī)定》、《建制鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理辦法》等。其中《風(fēng)景名勝區(qū)管理處罰規(guī)定》第七條規(guī)定：風(fēng)景名勝區(qū)管理機構(gòu)違反風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃進行違章建設(shè)、毀損景物和林木植被、捕殺野生動物或者污染、破壞環(huán)境的，由上級建設(shè)行政管理部門給予處罰。

（二）違章建筑的分類我國法律對違章建筑并沒有明確的分類，只是在有的地方性法規(guī)中對違章建筑進行了比較詳細的列舉。本文依照對上述法律、行政法規(guī)、部委規(guī)章的列舉，對違章建筑進行劃分，主要分為程序性的違章建筑的和實體性的違章建筑兩類。實體性的違章建筑是指實質(zhì)上違背了城市規(guī)劃和土地管理的規(guī)定，無法通過補辦手續(xù)的方式來糾正其違法行為。根據(jù)違反的法律的效力不同可以分為違反法律的違章建筑、違反行政法規(guī)的違章建筑、違反部委規(guī)章的違章建筑。程序性的違章建筑實質(zhì)并未違反城市規(guī)劃，而只是沒有辦理合法的審批手續(xù)的非法建筑，程序性違章建筑一般可以通過補辦手續(xù)而成為合法建筑。主要有以下幾種：無證規(guī)劃型、擅自變更規(guī)劃型、臨時未拆除型、不當(dāng)施工型。

二、比例原則精神下的違章建筑的處置方案

比例原則又稱禁止過度原則，主要系源于法治國家原則。比例原則是行政法的帝王條款，在我國行政法中有著獨特的地位。比例原則是指國家權(quán)力的行使應(yīng)當(dāng)兼顧公共利益的實現(xiàn)和公民權(quán)利的保護。從我國現(xiàn)實狀況來看，由于居住權(quán)保障觀念的欠缺，致使在拆除非法建筑時對公民居住權(quán)的保障一直沒有得到應(yīng)有的重視。非法驅(qū)逐、野蠻拆除現(xiàn)象普遍存在，且拆除違章建筑“零補償”，違章建筑拆除后公民居住權(quán)無法得到救濟和保障，這些都成了我國非法建筑拆除中公民居住權(quán)保障的突出問題。將比例原則運用于違章建筑的處置中對違章建筑處理有著重要意義。我們在執(zhí)法實踐中對違章建筑處理具有單一性，往往采用“一拆了之”的方式，并沒有區(qū)分違章建筑的具體情況做出相應(yīng)的處罰形式，不利于我國公民基本人權(quán)的保護，社會資源的保護和節(jié)約建設(shè)成本。為了解決這種單一處罰所帶來的弊端，處罰應(yīng)采取的措施避免處罰過程中的歧視。行政機關(guān)在執(zhí)法中應(yīng)根據(jù)違法建筑的危害，種類，行為目的，違章建設(shè)的位置和其他因素的情況下，更細致深入地分析，作出科學(xué)合理的處理。違章建筑的存在有著深厚的社會背景，與我國人口多、就業(yè)崗位少、人均居住面積低、經(jīng)濟發(fā)展不平衡、有關(guān)建設(shè)管理審批不規(guī)范等因素有著密切的關(guān)系。因為違章建筑違法的嚴重性的標(biāo)準(zhǔn)不同，下面我們將根據(jù)比例原則來確定不同的處置方式。以下的處置方式主要涉及比例原則精神下的違章建筑的拆除、程序違法中的轉(zhuǎn)正合法化、沒收、在拆遷補償中的處置和對小產(chǎn)權(quán)房的處理。

（一）比例原則下違章建筑的拆除按照比例原則的要求，以下違章建筑應(yīng)當(dāng)進行拆除：經(jīng)檢測鑒定，房屋質(zhì)量達不到國家或當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)標(biāo)準(zhǔn)，存在嚴重質(zhì)量問題或安全隱患，又不能采取可行的措施予以整改消除的；土地利用現(xiàn)狀為耕地、總體規(guī)劃為一般農(nóng)用地、基本農(nóng)田的；占用水源為一級保護區(qū)的；占用公共道路、綠地、河道、高壓供電走廊、壓占地下管線的；嚴重影響土地總體利用規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃的；破壞或影響文物保護和風(fēng)景名勝區(qū)的。具體來說，按照比例原則而要求，對違章建筑的拆除可以分為兩類。第一類是根據(jù)違章建筑的所在位置確定應(yīng)當(dāng)予以拆除的，第二類是根據(jù)違章建筑對公共利益的影響程度決定應(yīng)當(dāng)予以拆除的。

（二）比例原則下違章建筑程序違法中的轉(zhuǎn)正合法化違反法律、法規(guī)、規(guī)章控制性程序規(guī)定建造的建筑，也即沒有符合行政許可形式要件，沒有通過行政許可并領(lǐng)取相應(yīng)證書或超越許可范圍建造的建筑，比如沒有通過規(guī)劃許可、建設(shè)用地許可、施工許可，具體而言就是沒有領(lǐng)到《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》、《宅基地批準(zhǔn)書》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》以及《建設(shè)工程施工許可證》等，或者超越許可證及批準(zhǔn)書范圍進行建設(shè)，盡管所建造的工程沒有在實質(zhì)上違反城鄉(xiāng)規(guī)劃，但是對程序性法律和建造程序的違反同樣致生違法建筑，此乃程序違建。程序違建可依一定程序申領(lǐng)建筑執(zhí)照(補辦手續(xù))而成為合法建筑。從程序上講，比例原則是指行政主體所采取的措施與要達到的目的之間必須具有合理的對應(yīng)關(guān)系。對于程序違法嚴重的，應(yīng)當(dāng)作出拆除的處理，而對于程序違法不那么嚴重的應(yīng)當(dāng)依具體情況作出轉(zhuǎn)正合法化的處理。

（三）比例原則下對小產(chǎn)權(quán)房的處理盡管現(xiàn)有法律政策禁止小產(chǎn)權(quán)房買賣,但小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)建成的事實并不能簡單通過拆除進行解決。即使這些房屋不符合土地利用、建設(shè)規(guī)劃,也沒有上繳土地出讓金等稅費,但這些都已經(jīng)是社會存量財富,而且不少小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)出售,住滿了居民,強行拆除勢必影響穩(wěn)定。按照比例原則適當(dāng)性和合比例性的要求,應(yīng)當(dāng)認可這些小產(chǎn)權(quán)房占有的合法性,但是需要補繳土地出讓金等稅費。對農(nóng)民單獨擁有的農(nóng)村住房以及集體經(jīng)濟組織盤活農(nóng)村宅基地后修建的“小產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)逐步運行流轉(zhuǎn),其方式可逐漸從租過渡到賣,從補繳土地出讓金等稅費過渡到政府收取資源稅。對于破壞耕地修建小產(chǎn)權(quán)房的違法行為應(yīng)當(dāng)堅決禁止,而對于占用耕地修建成的房屋,如果能夠退耕的應(yīng)當(dāng)退耕,不能退耕的應(yīng)當(dāng)在補繳所有稅費的基礎(chǔ)上再進行處罰。而對建設(shè)用地指標(biāo)內(nèi)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)換只有在實現(xiàn)占補平衡等前提性條件后可以流轉(zhuǎn)。對于不符合土地規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房,屬于違章建筑,原則上應(yīng)該拆除。

三、結(jié)論

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全國農(nóng)用地(耕地)分等工作的全面完成為《土地管理法》修訂、切實加強耕地質(zhì)量管理提供了重要的科技支撐條件。一是有方法，通過總結(jié)多年理論研究和實踐經(jīng)驗，建立了一套系統(tǒng)完整的耕地等級評價體系；二是有成果，形成了國家、省、縣三級包括圖、文、表、庫一系列成果，第一次全面摸清了我國耕地等級分布狀況，填補了國內(nèi)空白；三是有隊伍，建立了由各級土地管理工作人員、相關(guān)高校和科研機構(gòu)的專家組成的專業(yè)技術(shù)隊伍。

《土地管理法》修訂應(yīng)充分考慮這一新的科技支撐條件，在相關(guān)表述上可以更加明確。比如過去提“數(shù)量不減少，質(zhì)量不降低”，現(xiàn)在有了農(nóng)用地(耕地)分等定級成果，就可以改為“數(shù)量不減少，等級不降低”；過去提“質(zhì)量好的耕地優(yōu)先劃為基本農(nóng)田”，現(xiàn)在可以改為“等級高的耕地優(yōu)先劃為基本農(nóng)田”，可以明確要求“調(diào)整劃定后的基本農(nóng)田平均質(zhì)量等級不得低于原有質(zhì)量等級”；過去提“非農(nóng)業(yè)建設(shè)可以利用劣地的，不得占用好地”，現(xiàn)在可以改為“非農(nóng)業(yè)建設(shè)確需占用耕地的，應(yīng)盡量占用等級較低的耕地，形成比選方案”等等。這樣更有利于新法的操作實施，也有利于監(jiān)督管理與考核評價。

《土地管理法》修訂還應(yīng)考慮其他相關(guān)工作。

一是補充耕地數(shù)量質(zhì)量實行按等級折算。為落實國發(fā)[2004]28號文件關(guān)于“補充耕地數(shù)量質(zhì)量實行按等級折算”的要求，國土資源部于2005年在全國部署開展了按等級折算基礎(chǔ)工作，形成了一套簡便易行的方法，取得了一整套成果，2007年要求各地應(yīng)用基礎(chǔ)工作成果選擇部分項目進行試行，并要求在土地整理復(fù)墾開發(fā)項目中實施按等設(shè)計、按等實施和按等管理，確保補充耕地的質(zhì)量。

二是農(nóng)用地(耕地)產(chǎn)能核算。耕地產(chǎn)能核算以分等成果為基礎(chǔ)，將耕地質(zhì)量相對差異與生產(chǎn)能力相掛鉤，測算耕地的可實現(xiàn)產(chǎn)能和實際產(chǎn)能。通過開展耕地產(chǎn)能核算，可以摸清我國耕地產(chǎn)能總量及其空間分布特征；通過比較分析兩個層次的產(chǎn)能結(jié)果，可以反映因耕地自然質(zhì)量狀況、利用水平差異等造成的耕地產(chǎn)能差異。目前，全國已有17個省(區(qū)、市)按照國家統(tǒng)一要求，開展了耕地產(chǎn)能核算工作，其余省份將在2009年部署開展，2010年形成全國耕地產(chǎn)能核算成果。

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【關(guān)鍵詞】施工企業(yè)；納稅籌劃；特點；運用

一、施工企業(yè)納稅籌劃法規(guī)及特點

本文所講的納稅籌劃為狹義的概念，即企業(yè)在稅法及相關(guān)法律允許的范圍內(nèi)，通過對經(jīng)營中各環(huán)節(jié)事項進行事前籌劃，在眾多的納稅方案中，選擇出使得企業(yè)整體稅收負擔(dān)最低、整體稅后利潤最大化的方案，并最終使企業(yè)獲取最大經(jīng)濟利益，以達到企業(yè)整體利益最大化目的的經(jīng)濟行為。我國稅法按大類來劃分，主要有流轉(zhuǎn)稅、所得稅、財產(chǎn)稅、資源稅、行為稅和其他稅。施工企業(yè)在經(jīng)營活動中的購進原材料及銷售過程中會受到增值稅的相關(guān)法規(guī)約束；在建設(shè)建筑活動中有營業(yè)稅資源稅等的制約；占用土地會涉及到繳納土地使用稅和土地增值稅；簽訂合同等活動又需繳納印花稅；購置車輛需要繳納車船稅；此外還有城建稅；最后企業(yè)實現(xiàn)盈利后需要繳納企業(yè)所得稅。在各個納稅環(huán)節(jié)中，都有一定的籌劃空間。由于施工企業(yè)的特殊性，即施工企業(yè)主要經(jīng)營活動為承包、提供建筑、安裝勞務(wù)服務(wù)來實現(xiàn)盈利，同時施工企業(yè)還有總分包和承攬等經(jīng)營活動。因此施工企業(yè)在納稅籌劃時，需注意具有以下幾項特殊的經(jīng)營活動：建設(shè)方與施工方之間的材料供應(yīng)問題；總包與分包營業(yè)額分配問題；簽訂合同中稅款歸屬方的約定問題；自建材料與購進材料選擇等問題。

二、施工企業(yè)稅收籌劃

（1）免稅技術(shù)的運用。施工企業(yè)應(yīng)緊跟相關(guān)法規(guī)政策，或投資建設(shè)國家政策偏向的地區(qū)來實現(xiàn)稅收的減免，如《關(guān)于青藏鐵路建設(shè)期間有關(guān)稅收政策問題的通知》就減免建設(shè)期間的各項稅收。施工企業(yè)可以對擬銷售的不動產(chǎn)或準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓的無形資產(chǎn)，首先投資入股，然后再轉(zhuǎn)讓股權(quán)，此過程中，企業(yè)無需繳納營業(yè)稅，進需繳納印花稅，此時企業(yè)承擔(dān)的稅負大大減輕。（2）減稅技術(shù)的運用。減稅技術(shù)即法律允許的范圍下，利用國家減稅政策使其減少或降低應(yīng)納稅所額得而實現(xiàn)節(jié)稅的技術(shù)。由施工企業(yè)的特殊性，即施工企業(yè)部分業(yè)務(wù)活動為安裝工程等，按照《營業(yè)稅暫行條例實施細則》的相關(guān)規(guī)定，凡是施工企業(yè)所安裝的自身生產(chǎn)設(shè)備作為安裝工程計入總值的，其營業(yè)額計算時應(yīng)包括自產(chǎn)設(shè)備的價值。施工企業(yè)為實現(xiàn)減少應(yīng)納稅額，在其從事安裝工程活動時，簽訂相應(yīng)合同時，應(yīng)盡量采取外購機器設(shè)備或由建設(shè)單位提供，而避開將自產(chǎn)的設(shè)備計入安裝工程的總值中，僅由從事安裝活動的施工企業(yè)提供安裝服務(wù)，收取安裝服務(wù)費用，使該施工企業(yè)的營業(yè)額中不含有其所安裝設(shè)備的價款，從而減少應(yīng)納營業(yè)稅額，實現(xiàn)節(jié)稅的目的。（3）稅率差異技術(shù)的運用。稅率差異技術(shù)即在相關(guān)法律允許內(nèi)，利用稅率的差異實現(xiàn)直接減稅的技術(shù)。稅率差異可通過地區(qū)差異、行業(yè)差異以及企業(yè)性質(zhì)的差異等來實現(xiàn)減輕稅負的目的。（4）抵稅技術(shù)的運用。施工企業(yè)采用不同的融資方式都存在的資本成本，按照稅法規(guī)定，利息可以在稅前扣除，而權(quán)益性資本融資則不可抵扣，只能在稅后分配，由此施工企業(yè)需在合理安排資本結(jié)構(gòu)時，考慮負債的抵稅情況。（5）分割技術(shù)技術(shù)的運用。相關(guān)稅法規(guī)定，建筑行業(yè)的總承包人如果將工程分包給其他企業(yè)，則可以按照工程的總承包額扣除分包價款后的余額為作為計算的營業(yè)額。施工企業(yè)可以通過與其具有經(jīng)營資質(zhì)的子公司簽訂分包合同，來實現(xiàn)分包額抵免總營業(yè)稅額。例如施工企業(yè)有一項工程，承包總額為300萬，此時該施工企業(yè)應(yīng)納營業(yè)稅額為9萬，若該施工企業(yè)通過與其控制的其他的子公司簽訂分包合同，將部分工程分包給其子公司，如分包額為100萬，此時該施工企業(yè)的應(yīng)納營業(yè)稅額為6萬。另外《營業(yè)稅暫行條例實施細則》規(guī)定，施工企業(yè)內(nèi)部非獨立核算的部門為本企業(yè)承擔(dān)安裝建筑業(yè)務(wù)時，不征營業(yè)稅。施工企業(yè)可利用此項法規(guī)，將由公司承建的項目轉(zhuǎn)向其非獨立核算的部門承建，減免其營業(yè)稅計算總額。

綜上所述，本文通過梳理我國相關(guān)稅收法規(guī)及稅種，并全面分析納稅籌劃的特點及施工企業(yè)的特殊性，通過具體分析各項納稅籌劃技術(shù)的特點，結(jié)合施工企業(yè)的經(jīng)營特征，分別舉例說明了各項納稅籌劃技術(shù)在施工企業(yè)中的運用，為以后企業(yè)的納稅提供了指引方向。施工企業(yè)應(yīng)結(jié)合其自身的特征，及時關(guān)注國家的法規(guī)政策，把握國家政策動態(tài)，充分做好研究，并考慮成本效益的原則，為減輕企業(yè)稅負做好籌劃準(zhǔn)備。

參 考 文 獻

[1]陳克利，王建華.現(xiàn)代企業(yè)稅收籌劃理論問題研究[J].會計之友.2004

[2]周華洋.怎樣合理避稅[M].中國物資出版社，2004

[3]彭夯，蔣懿，嚴晨智.企業(yè)稅收籌劃實務(wù)[M].北京：清華大學(xué)出版社，2009

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關(guān)鍵詞:兩權(quán)抵押;法律;修改

2015年8月，國務(wù)院了《關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的指導(dǎo)意見》(國發(fā)〔2015〕45號)，要求開展農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)(以下統(tǒng)稱“兩權(quán)”)抵押貸款試點工作，并提出試點工作要取得法律授權(quán)。本文從西安市高陵區(qū)的具體實踐入手，探析制約當(dāng)前“兩權(quán)”抵押貸款工作的制度因素，期望能夠為進一步推進農(nóng)村金融改革創(chuàng)新提供借鑒與啟示。

一、農(nóng)村金融改革創(chuàng)新的高陵實踐

高陵①地處陜西省關(guān)中平原腹地，2011、2012年先后被農(nóng)業(yè)部確定為“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記試點區(qū)”、“土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)范化管理和服務(wù)試點區(qū)”;2012年被國土資源部確定為“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點區(qū)”和“完善土地權(quán)利制度、促進土地統(tǒng)一登記試點區(qū)”;2014年被農(nóng)業(yè)部等13部委確定為全國第二批農(nóng)村改革試點區(qū)，被國家發(fā)改委等11部門確定為國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點區(qū);2015年被國土部確定為農(nóng)村宅基地制度改革試點區(qū)，被農(nóng)業(yè)部等3部門確定為農(nóng)村集體資產(chǎn)股份權(quán)能改革試點區(qū)。高陵率先實施金融支持農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)試點工作，初步形成了土地流轉(zhuǎn)抵押貸款的高陵模式。2010年以來，高陵地方政府出臺了《高陵縣土地流轉(zhuǎn)管理辦法》、《高陵縣土地流轉(zhuǎn)抵押登記辦法》、《高陵縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款政府貼息辦法》等文件，制定了土地流轉(zhuǎn)及土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的運作規(guī)則。隨后，高陵開展了“四權(quán)”即農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村集體土地所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、集體建設(shè)用地上房屋所有權(quán)確權(quán)的登記頒證。成立了由農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價值評估市場中心、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押擔(dān)保中心、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)收儲中心、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心四個中心組成的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中心，其主要職能是對需要貸款的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)進行價值評估，通過擔(dān)保基金給產(chǎn)權(quán)抵押貸款進行增信，對抵押物先收購、再拍賣，拍賣所得優(yōu)先償還金融機構(gòu)貸款，剩余部分返還給債務(wù)人，并為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)管理、抵押、評估、擔(dān)保、收儲及掛牌交易提供綜合服務(wù)平臺。2014年末，高陵農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記、農(nóng)村房屋確權(quán)登記工作已基本結(jié)束，土地承包經(jīng)營權(quán)登記農(nóng)戶44853戶，登記面積19．56萬畝，確權(quán)率100%;農(nóng)村房屋確權(quán)登記農(nóng)戶47305戶，確權(quán)率達到95%。至2015年9月，全區(qū)共流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)10．8萬畝，占全區(qū)可流轉(zhuǎn)土地的60%;累計發(fā)放“兩權(quán)”抵押貸款8653萬元，其中土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款累放8522萬元。從具體的運行程序看，如全國其他地區(qū)一樣，高陵土地流轉(zhuǎn)貸款的制度安排主要特點是:土地承包經(jīng)營權(quán)作為合格抵押標(biāo)的，以基層政府出臺政策性文件的形式予以認可，但在法律層面上面臨較大障礙。

二、農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款中存在的制度問題

現(xiàn)行法律制度中，規(guī)范農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)及抵押融資的制度主要是《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》、《物權(quán)法》等，上述制度中對農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資做出了諸多限制。

(一)三權(quán)分置的法律界定尚不清晰

《國務(wù)院關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的指導(dǎo)意見》指導(dǎo)思想中提出“所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)三權(quán)分置和經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)”。在承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)中，作為抵押物的是承包土地的經(jīng)營權(quán)，而不是承包權(quán)。但我國《物權(quán)法》第十一章及《土地承包法》中的表述均為“土地承包經(jīng)營權(quán)”，并沒有將承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)加以明確區(qū)分，不利于承包權(quán)的保護和經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，在抵押登記及抵押物處置時也存在法律界定不明晰的問題，農(nóng)村土地集體所有權(quán)、農(nóng)戶承包權(quán)、土地經(jīng)營權(quán)三權(quán)分置在法律上沒有明確界定。

(二)土地承包經(jīng)營權(quán)抵押存在制度制約

分別體現(xiàn)在:一是有條件允許。《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》和《農(nóng)村土地承包法》中通過招標(biāo)、協(xié)商、拍賣等形式來實現(xiàn)農(nóng)村土地的承包，經(jīng)法定程序鑒定后，可以授權(quán)經(jīng)營證，完成土地承包的全部手續(xù)，而抵押人則需依法承擔(dān)相應(yīng)的司法責(zé)任，而用于抵押的荒山、荒溝等，均屬于抵押物品。二是明令禁止。《物權(quán)法》第184條、《擔(dān)保法》第37條中的相關(guān)規(guī)定直接明令禁止，對農(nóng)用耕地、自留地、自留山等多種集體所有權(quán)限土地不得設(shè)定抵押。三是尚有不明確。如《農(nóng)村土地承包法》第32條對家庭承包所取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，其他方式流轉(zhuǎn)是否包含抵押不得而知，在實際經(jīng)營中進行抵押就會越權(quán)，現(xiàn)有的司法解釋亦不認可該抵押合同的法律效力。

(三)農(nóng)村宅基地抵押存在法律制度限制

《國務(wù)院關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的指導(dǎo)意見》中提出:“農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)設(shè)立抵押的，需將宅基地使用權(quán)與住房所有權(quán)一并抵押。”在宅基地的使用權(quán)抵押方面，現(xiàn)行依據(jù)主要是《擔(dān)保法》第37條以及《物權(quán)法》第184條，其主要規(guī)定是在權(quán)限使用上宅基地不得進行抵押。在《土地管理法》中對農(nóng)民的宅基地限制上，主要在第62條中有明確規(guī)定，一戶一宅，其中第四款規(guī)定中，又明確指出，相關(guān)機構(gòu)不允許批準(zhǔn)農(nóng)戶進行宅基地出租或轉(zhuǎn)讓，在已有宅基地的基礎(chǔ)上，不得進行二次申請宅基地。該規(guī)定的意圖在于限制農(nóng)民對宅基地的處置權(quán)能。按照房地一體原則，對現(xiàn)在農(nóng)民的房屋抵押形式進行控制，需要同時將所占有的宅基地抵押才符合法律規(guī)定，但按照《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》等規(guī)定，宅基地不得抵押，這就導(dǎo)致了在宅基地抵押實踐中，無法完全履行現(xiàn)行法律法規(guī)，從而使得宅基地抵押融資行為的效力欠缺，得不到法律保護。

(四)農(nóng)村“兩權(quán)”權(quán)屬識別、抵押處置難

按照《物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)在抵押時應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時設(shè)立。但因條件限制或歷史原因，目前，在一些地區(qū)沒有辦理農(nóng)村土地抵押登記備案的部門，或是抵押登記部門不明確，抵押合同多存在要素不全、與事實不符等情況，農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)面臨抵押權(quán)無效的法律風(fēng)險。另外，土地流轉(zhuǎn)自發(fā)性強，私下協(xié)議轉(zhuǎn)讓比例高，轉(zhuǎn)讓后普遍存在戶名未更改現(xiàn)象，導(dǎo)致銀行無法準(zhǔn)確、及時界定土地的權(quán)屬，信貸資金缺乏安全保證。此外，土地流轉(zhuǎn)市場缺乏專業(yè)的土地評估機構(gòu)，土地實際價值無法合理確定。受傳統(tǒng)觀念、習(xí)俗的影響，宅基地轉(zhuǎn)讓、拍賣很少有人接手，處置變現(xiàn)十分困難。金融機構(gòu)取得上述抵押權(quán)后，當(dāng)出現(xiàn)借款人未按要求履行借款合同時，如何處置抵押物客觀上存在較大困難。

三、完善農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資工作的立法建議

如高陵模式，“兩權(quán)”抵押融資的做法已在全國多地開展并取得了積極效果。事實在先、立法隨后，法律的制定應(yīng)順應(yīng)實踐的需要。建議按照依法自愿有償原則，在不改變土地集體所有性質(zhì)、不改變土地用途和不損害農(nóng)民土地承包權(quán)益的前提下，修改相關(guān)法律制度，或者按照《國務(wù)院關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的指導(dǎo)意見》，先允許試點地區(qū)在試點期間執(zhí)行部分修改的法律。

(一)修改《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定

一是建議刪除《物權(quán)法》第184條第二款。二是建議將《物權(quán)法》第180條修改為:“債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財產(chǎn)可以抵押:1．建筑物和其他土地附著物;2．建設(shè)用地使用權(quán);3．依法取得的農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán);……。抵押人可以將前款所列財產(chǎn)一并抵押。”

(二)修改《擔(dān)保法》的有關(guān)內(nèi)容

一是建議刪除《擔(dān)保法》第37條第二款。二是建議將《擔(dān)保法》第34條修改為:“下列財產(chǎn)可以抵押:(一)抵押人所有的房屋和其他地上定著物;(二)抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn);……(五)抵押人依法取得的農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán);(六)依法可以抵押的其他財產(chǎn)。抵押人可以將前款所列財產(chǎn)一并抵押。”三是建議將《擔(dān)保法》第42條修改為:“辦理抵押物登記的部門如下:(一)以無地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門;(二)以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門;(三)以承包土地經(jīng)營權(quán)抵押的，為縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門;……”

(三)修改《農(nóng)村土地承包法》的有關(guān)內(nèi)容

一是建議將《農(nóng)村土地承包法》第16條修改為:“承包方享有下列權(quán)利:(一)依法享有承包地使用、收益和承包土地的經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)、抵押的權(quán)利，有權(quán)自主組織生產(chǎn)經(jīng)營和處置產(chǎn)品;(二)承包地被依法征用、占用的，有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補償;(三)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。”二是建議將《農(nóng)村土地承包法》第二章第五節(jié)的標(biāo)題修改為:“承包土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)、抵押”。三是建議將第32條修改為:“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、抵押、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。”

(四)建議就《土地管理法》的相關(guān)內(nèi)容作擴大解釋

《土地管理法》規(guī)定了村民可以出賣、出租住房，但出賣、出租后再申請宅基地的不予批準(zhǔn)。雖然沒有明確列舉可以以抵押方式處置，但“出賣”的處置方式比“抵押”還徹底，建議就相關(guān)規(guī)定作擴大解釋，既然法律允許“出賣”，那么也應(yīng)當(dāng)允許“抵押”。

(五)明確抵押合同的法律效力

如前文分析，法律對農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資采取禁止態(tài)度，雖然在改革的名義下得到了國家的默許，但糾紛一旦訴至法院，抵押合同的法律效力就會成為困擾各方的難題。雖然各地在改革中都加入了一些技術(shù)性的保障措施，但畢竟其法律效力層級太低，無法成為法院據(jù)以采信的判決依據(jù)。在當(dāng)前《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》等法律關(guān)于農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押問題短期內(nèi)不可能做出修訂的前提下，建議可通過出臺司法解釋的方法明確抵押合同的效力，保障“兩權(quán)”抵押各方的法律權(quán)益，特別是要充分尊重當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的意愿，在實踐中促進“兩權(quán)”抵押融資的發(fā)展。

(六)完善“兩權(quán)”抵押融資的配套制度

農(nóng)村社會保障體系是否健全，是農(nóng)村“兩權(quán)”從社會保障功能向經(jīng)濟功能轉(zhuǎn)化的重要保障，健全的農(nóng)村社會保障體系可以減少農(nóng)民對土地的生存依賴，打消農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的疑慮，強化農(nóng)村“兩權(quán)”的財產(chǎn)權(quán)定位。同時，農(nóng)民、銀行等各方的利益關(guān)系都需要兼顧，對于因抵押物償債而失地失房的農(nóng)民，建議統(tǒng)籌考慮完善“兩權(quán)”抵押融資的配套制度，以救金融或其他社會保障方式給予扶持，而不是固守農(nóng)民不可失地失房從而限制農(nóng)地農(nóng)房的抵押融資。

作者:王婷 單位:中國人民銀行西安分行營業(yè)管理部

［參考文獻］

［1］周學(xué)東．農(nóng)村土地“兩權(quán)”抵押法律問題研究［J］．中國金融，2014(11)．

篇9

一、__縣法院近三年農(nóng)村土地承包糾紛案件的基本情況

20__年以來，__縣法院共受理各地土地承包糾紛案件146件，審結(jié)146件。其中20__年32件，20__年53件，20__年61件，從總體上看，農(nóng)村土地承包糾紛呈現(xiàn)以下特點：

1、農(nóng)村土地承包合同案件類型日趨多樣。在已審結(jié)的146件土地承包糾紛中，土地承包糾紛案件54件，占36.9%，土地承包經(jīng)營權(quán)糾紛32件，占21.9%；土地承包征用、占用補償糾紛39件，占26.0%；土地承包合同糾紛21件，占14.4%。從案件類型看，涵蓋了土地承包糾紛的方方面面。特別是隨著近年來我縣新城區(qū)的建設(shè)和政府“工業(yè)強縣”政策措施的實施，使我縣土地承包征用、占用補償案件從20__年的占土地承包糾紛案件12%上升至全20__年34%，改變了以往以家庭承包經(jīng)營權(quán)糾紛、土地承包金糾紛為主的土地承包糾紛狀態(tài)。

2、訴訟主體具有群體性。在我院受理的土地承包糾紛案件中，5-10人的集團訴訟案件21件，占14.4%，10人以上集團訴訟案件11起，占7.5%。也有某些案件起初是由個別主體提起，但此類案件的判決對其余群體具有啟發(fā)、仿效作用，具有潛在的群體性。這類案件一般大都體現(xiàn)在土地征用、占用補償糾紛中，我院去年相繼受理的青山鎮(zhèn)雙橋村部分村民租賃土地補償分配糾紛一案即屬此種情況。先是該村村民楊某因土地租賃補償分配一案與所在村民組產(chǎn)生沖突，訴至法院，待其訴求得到法院支持后，相繼又有張某一家、王某一家和劉某等情況聯(lián)名其所在村民組，此類案件即是由個體的訴訟引發(fā)出了潛在的小群體訴訟。

3、爭議的土地用途復(fù)雜。從爭議土地用途來看，過去主要是以耕地為主的農(nóng)用地，而近兩年的土地承包合同糾紛既涉及耕地也涉及魚塘、林地、沙灘地等承包用地。

二、產(chǎn)生農(nóng)村土地承包合同糾紛的主要原因

一是土地承包合同不規(guī)范。主要表現(xiàn)在：1、有的只有口頭約定而未形成書面合同，有的甚至既無書面約定，也無口頭約定。即使形成了書面合同有的也對當(dāng)事人權(quán)利、義務(wù)約定不明或沒有約定。2、有的對標(biāo)的物未約定清楚，承包土地、林木等界限表述不明確。3、有的對違約責(zé)任約定不具體，只規(guī)定按法律、政策處理。

二是土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范產(chǎn)生的糾紛以及因土地被征用、征收而引起的土地補償糾紛。主要表現(xiàn)在：1、隨著農(nóng)業(yè)稅的取消、糧食價格的上漲、糧食補貼政策的實施，部分農(nóng)民回流農(nóng)村要求實際耕種人交回土地的情況較具普通性。而實際耕種人在利益面前不愿輕易交回承包土地，引發(fā)了一些糾紛。2、由于農(nóng)村土地承包流轉(zhuǎn)政策不完備，土地流轉(zhuǎn)程序和手續(xù)不規(guī)定，村委會和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府土地承包合同管理部門及縣政府農(nóng)業(yè)行政主管部門對此缺乏必要的指導(dǎo)，引發(fā)了一些糾紛。3、有的村集體不按照法律政策的規(guī)定給農(nóng)民合理的補償，損害農(nóng)民的利益，或者工作不到位，致使承包戶不理解不接受而引發(fā)糾紛。目前，由于我縣新城區(qū)建設(shè)需征用、占用土地，此類糾紛在增多。

三是村集體組織、村干部違反法律政策擅自發(fā)包土地，對農(nóng)民的自主經(jīng)營權(quán)濫加干預(yù)，甚至隨意解除合同。主要表現(xiàn)在：1、一些村集體組織、村干部對國家的土地政策、法律缺乏正確的認識和理解，因而難以正確規(guī)范執(zhí)行。在我院已審結(jié)的本縣城關(guān)鎮(zhèn)大園村村民林某訴其村村委會林地承包合同糾紛一案中，被告大園村村委會在未經(jīng)村民民主議定的情況下與林某簽訂栗樹承包合同，后其又經(jīng)合法程序與另一村民曹某簽訂了一份栗樹承包合同，以至于林某的承包合同目的無法實現(xiàn)，遂訴至法院。2、有些村委會負責(zé)人不嚴格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定分配土地、計收承包金，有的發(fā)包人以合同約定承包費為由，單方?jīng)Q定提高承包費，甚至單方終止合同。3、有的村委會因為負責(zé)人更換頻繁，出現(xiàn)了“新官不理舊帳”現(xiàn)象，新村委對前任村委訂立的合同不滿意，便否認原合同的效力，私自解除合同或變更合同條款。

四是村民承包方履約的隨意性。主要表現(xiàn)在：村民承包方不按照約定履行合同，有的承包戶不遵守合同約定，不主動交納承包金或故意拖欠承包金。如我院已審結(jié)的高店鄉(xiāng)閆河村泗淮組與劉培喜土地承包糾紛一案中，被告劉培喜已實際承包了7年的土地，但只交了一年的承包金，故原告高店鄉(xiāng)閆河村泗淮組遂訴至法院要求解除承包合同并補交承包金。后訴求得到法院支持。

三、關(guān)于解決農(nóng)村土地承包合同糾紛的建議。

第一、進一步規(guī)范土地承包合同的訂立程序及合同內(nèi)容，依法規(guī)范土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。

1、嚴格嚴格遵守關(guān)于農(nóng)村土地承包合同訂立程序的[文秘站:]強制性規(guī)定，按照民主協(xié)商，公平合理的原則分配土地。

2、農(nóng)村土地承包合同的形式和內(nèi)容要符合法律規(guī)定。對發(fā)包方和承包方的權(quán)利、義務(wù)、對承包土地的名稱、面積、承包期限、承包土地的用途、承包費數(shù)額、交納時間及違約責(zé)任等內(nèi)容的規(guī)定要明確、具體。

3、簽訂土地流轉(zhuǎn)合同，有關(guān)部門要加強對土地流轉(zhuǎn)工作的指導(dǎo)，建立土地流轉(zhuǎn)合同的訂立、登記制度。對流轉(zhuǎn)合同合乎法律規(guī)定的，圍繞原流轉(zhuǎn)合同條款做好工作，對流轉(zhuǎn)手續(xù)不規(guī)范，內(nèi)容不明晰的，可考慮重新訂立協(xié)議。

4、土地流轉(zhuǎn)合同簽訂后，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)承包合同管理機關(guān)嚴格登記、簽證、備案。

第二、切實抓好農(nóng)村土地管理，完善農(nóng)業(yè)指導(dǎo)服務(wù)體系。政府經(jīng)營局等相關(guān)部門及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，要切實加強農(nóng)村土地承包管理、切實轉(zhuǎn)變管理方式、手段。要依法搞好土地的劃界、規(guī)劃等工作，依照規(guī)定及時辦理確權(quán)等有關(guān)手續(xù)，消除土地糾紛隱患。

第三，對農(nóng)村土地承包情況進行全面執(zhí)法檢查、堅決糾正農(nóng)村土地承包工作中侵犯農(nóng)民權(quán)益的違規(guī)違法行為。1、由有關(guān)部門定期對各鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地承包情況進行檢查，及時發(fā)現(xiàn)并解決問題。2、在承包期間違法收回農(nóng)民承包地的，要將土地歸還給農(nóng)民。3、將土地對外租賃的要給原承包戶合理的補償，待租賃期屆滿后，將耕地歸還于原承包戶。4、對于土地行政主管部門的工作人員、、，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，要依法給予行政處分。

篇10

【關(guān)鍵詞】房屋抵押； 產(chǎn)權(quán)；產(chǎn)權(quán)歸屬

近年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，與之相關(guān)的房屋按揭貸款，房屋產(chǎn)權(quán)交易，房屋產(chǎn)權(quán)抵押等經(jīng)濟活動越來越普遍。房屋產(chǎn)權(quán)作為一種資源進入到市場領(lǐng)域，充分調(diào)動了房屋，土地等相關(guān)要素參與到市場經(jīng)濟的生產(chǎn)，消費和分配中來，使資源得到最大限度的利用。對充分活躍房產(chǎn)消費市場起到了不可忽視的積極作用。但是，由于相關(guān)法律法規(guī)的不健全，管理制度存在漏洞，在房屋抵押的過程中，關(guān)于房屋抵押期間產(chǎn)權(quán)歸屬問題的糾紛時有發(fā)生，已為房屋抵押這一經(jīng)濟行為的發(fā)展帶來了不小的困境，同時也為市場經(jīng)濟的有序發(fā)展產(chǎn)生了消極的影響。因此，理清房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，尤其是房屋抵押期間的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，對于促進房產(chǎn)消費市場和市場經(jīng)濟的有序健康發(fā)展有著十分現(xiàn)實的意義。

一、房屋抵押的基本內(nèi)涵與形式

（一）房屋抵押的基本內(nèi)涵。

房屋抵押是指房屋產(chǎn)權(quán)所有人以房屋產(chǎn)權(quán)的有效憑證（房產(chǎn)證，地契）作為抵押向國家金融機構(gòu)或者其他第三方獲取借款及其它物質(zhì)幫助的行為。

在房屋抵押期間，產(chǎn)權(quán)所有人取得借款并按期付息。房屋的產(chǎn)權(quán)仍然歸其持有，債權(quán)人只是按期獲取利息，而無使用和出售房屋的權(quán)利。但是，如果房屋產(chǎn)權(quán)所有人（債務(wù)人）不能或者不履行債務(wù)，那么，抵押期限結(jié)束后債權(quán)人就有權(quán)依法處分抵押房屋及其產(chǎn)權(quán)，并于所得款項中優(yōu)先受償。

在房屋抵押中，提供房屋的當(dāng)事人叫做房屋抵押人（以下簡稱抵押人），接受房屋抵押的原債權(quán)人叫做房屋抵押權(quán)人（以下簡稱抵押權(quán)人）。

（二）房屋抵押的形式。

房屋抵押大體可以分為兩種形式：第一種是房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)一起抵押，即抵押人以其合法的房屋及該房屋占用的土地使用權(quán)作為一個統(tǒng)一的房地產(chǎn)整體抵押給抵押權(quán)人作為債務(wù)履行的物質(zhì)擔(dān)保。第二種是房產(chǎn)和地產(chǎn)的分別抵押，顧名思義該形式就是抵押人將房屋及房屋占用土地的使用權(quán)二者作為獨立的財產(chǎn)抵押給不同的抵押權(quán)人，以此作為履行債務(wù)的物質(zhì)擔(dān)保。

二、抵押房屋的產(chǎn)權(quán)法理認定

（一）土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)在民法上的獨立關(guān)系。

關(guān)于土地及土地上房屋的關(guān)系，近代以來民法對此問題的解釋大致有二種觀點：一種以德國的《民法典》為代表，其第94條規(guī)定，附著于土地上的物尤其是房屋建筑，以及和土地尚未分開的出產(chǎn)物，屬于土地的重要組成要素。因此，不應(yīng)該將土地和地上物進行分開登記，分別流通，甚至于出現(xiàn)土地與其附著物分屬于不同的權(quán)利主體的情況。另一種以日本的立法模式為代表，認為土地及其之上的附著物如房屋等二者之間是獨立的關(guān)系。

（二）土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)在民法上的相依關(guān)系。

早在1992年（國家土地管理局令）第一號《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》就指出：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨或者隨同地上建筑物，其他附著物轉(zhuǎn)移給他人的行為。”這實質(zhì)否定了“房隨地走，地隨房走”的原則。然而2001年8月5號建設(shè)部公布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第四條規(guī)定：“以依法取得的房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時抵押，”該規(guī)定，表明了建設(shè)部“房隨地走，地隨房走”的原則性態(tài)度。這與1992年的（國家土地管理局令）第一號《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》直接違背。究其原因是因為房地合并抵押的做法是目前比較便于管理的抵押方式。

（三）我國目前的房屋產(chǎn)權(quán)內(nèi)容

我國目前在房屋產(chǎn)權(quán)的認定上，采用日本模式，即房屋產(chǎn)權(quán)和土地所有權(quán)分屬不同權(quán)利主體，土地所有權(quán)屬于國家。房屋抵押只是房屋所有權(quán)的抵押，不包括房屋所依附的土地所有權(quán)的變更。

三、房屋抵押期間的產(chǎn)權(quán)歸屬問題探討

（一）目前采取的抵押模式。

我國目前在房屋抵押上采取了易于管理的房地合并抵押的方式，即在抵押人向抵押權(quán)人提供房屋抵押時是連同房屋及該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并抵押。這種模式與我國目前土地國有，房屋和土地的所有權(quán)分離的原則背道而馳，但是，從易于管理，促進房產(chǎn)交易市場發(fā)展，維護房屋所有人合法權(quán)益的角度出發(fā)這一模式具有相當(dāng)?shù)暮侠硇浴?/p>

（二）單一房地產(chǎn)權(quán)利主體的產(chǎn)權(quán)歸屬問題。

這一問題是房屋抵押期間產(chǎn)權(quán)劃分比較簡單的情況，由于權(quán)利主體單一，對抵押房屋的產(chǎn)權(quán)劃分就比較容易。根據(jù)上文中的相關(guān)論述，我們知道在發(fā)生房屋抵押行為時在抵押期間也就是抵押人履行債務(wù)的時期內(nèi)，房屋的產(chǎn)權(quán)毫無疑問屬于抵押人所有，換言之，就是在抵押期間抵押人對抵押房屋產(chǎn)權(quán)的所有權(quán)受《憲法》以及《物權(quán)法》等相關(guān)法律的保護，

（三）非單一房地產(chǎn)權(quán)利主體的產(chǎn)權(quán)歸屬問題。

隨著我國城市化的快速發(fā)展和城市住房制度改革的深入，城市中私人房屋所占比例快速提高，出現(xiàn)了房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的權(quán)利主體不同一的新情況，行業(yè)內(nèi)專稱這稱這一新情況為：“房屋區(qū)分所有”，房屋區(qū)分所有，也叫建筑物區(qū)分所有，是指多人區(qū)分建筑物面各得其部分。具體表現(xiàn)如下：

1、在城市高層的商品樓房（寫字樓，住宅樓，商業(yè)用房）中，可能有數(shù)十或者數(shù)百戶的自然人或者法人，這些人對于該樓所占用的土地都享有不等的使用權(quán)。其中一戶或者幾戶用其房屋抵押進行相關(guān)經(jīng)濟活動時，對于其房屋自然具有產(chǎn)權(quán)，但是對于土地使用權(quán)，由于該樓的土地是作為一個整體向國家土地管理部門申請的土地使用權(quán)，所以在房屋抵押期間，房屋產(chǎn)權(quán)的所有人即抵押人只是具有房屋產(chǎn)權(quán)，房屋的土地使用權(quán)仍然歸該樓全體法人或者自然人所有。

2、一棟建筑物區(qū)分所有的情況，此時建筑物所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)歸區(qū)分該建筑物的多個權(quán)利主體按份共有，當(dāng)其中一人進行房屋抵押時，抵押期間房屋的土地使用權(quán)歸多人共同所有，也就是說此時的房地一同抵押在土地使用權(quán)的抵押上有多個抵押人，在房屋抵押期間房屋的土地使用權(quán)歸多人共用。其中一人要處理共有的土地使用權(quán)，必須經(jīng)過其他共有人的同意。

3、房屋區(qū)分出售后，土地使用權(quán)仍然在房屋開發(fā)商手里，或者是對原有舊宿舍改建以后，由于政策原因和國有土地沒有辦理出讓手續(xù)，其原劃撥的土地使用權(quán)仍然在原來單位手中。此種情況下，單位宿舍住戶毫無疑問擁有自己所居房屋的房產(chǎn)權(quán)，但是由于土地使用權(quán)在原單位手中，住戶在用房屋進行抵押期間實際上是沒有土地使用權(quán)的，其抵押房屋的價值也不及房地一同抵押的價值大。簡單的說就是此時的產(chǎn)權(quán)不是完整的。

4、用農(nóng)民的集體土地建房，這種情況主要是在農(nóng)村危房改造和新農(nóng)村建設(shè)過程中，這些住房不是建在農(nóng)民具有土地使用權(quán)的宅基地上，而是建在屬于村里的部分集體土地之上，對于此類房屋，農(nóng)民可以居住但是沒有土地使用權(quán)，若以此進行房屋抵押則在抵押期間農(nóng)民不但沒有房屋產(chǎn)權(quán)也沒有房屋土地使用權(quán)，只能由村級集體出面予以擔(dān)保。而此時的房屋產(chǎn)權(quán)及土地使用權(quán)都歸村集體所有。

四、結(jié)論

基于上文論述，筆者認為可得如下結(jié)論：

（一）在我國目前的生產(chǎn)資料所有制結(jié)構(gòu)下，抵押房屋的產(chǎn)權(quán)不僅包括了房屋本身的產(chǎn)權(quán)還包括了相應(yīng)的土地使用權(quán)，二者是一個不可分割的整體，在進行房屋抵押期間產(chǎn)權(quán)的歸屬問題劃分，抵押房屋的價值評估時，土地使用權(quán)是必須加以考慮。

（二）針對目前有關(guān)房屋抵押期間產(chǎn)權(quán)認定方面存在的多部門共管，政出多門的混亂情況。筆者認為，政府應(yīng)從明確管理部門職能和完善法律法規(guī)兩方面入手，加大對房屋抵押期間產(chǎn)權(quán)認定工作的監(jiān)督和引導(dǎo)，從而促進房屋產(chǎn)權(quán)抵押市場的健康有序發(fā)展。

參考文獻：