導語：如何才能寫好一篇土地承包法細則，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

第一條 為積極引導和規范農村土地承包經營權流轉，加快農業產業化進程，提高農業綜合生產能力，根據《中華人民共和國農村土地承包法》、農業部《農村土地承包經營權流轉管理辦法》、省政府《關于農村土地承包經營權流轉若干問題的意見》，結合我區實際，制定本細則。

第二條 本細則所稱農村土地，是指農民集體所有和國家所有依法由農民集體使用的耕地、林地、草地等其他依法用于農業的土地。

本細則所稱的農村土地承包經營權，是指通過家庭承包取得的農村土地承包經營權或通過招標、拍賣等方式取得的農村土地承包經營權。

本細則所稱農村土地承包經營權流轉，是指農村土地承包方依法將取得的農村土地承包經營權的部分或全部按照約定條件讓渡給受讓方的行為。

第三條 農村土地承包經營權流轉應遵循以下原則：

(一)平等協商、依法、自愿、有償，任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方進行土地承包經營權流轉;

(二)不得改變承包土地農業用途;

(三)流轉的期限不得超過承包期的剩余期限;

(四)不得損害利害關系人和農村集體經濟組織的合法權益;

(五)受讓方須有農業經營能力;

(六)在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先權。

第四條 區農業行政主管部門依照區政府規定的職責負責本轄區內農村土地承包經營權流轉及合同管理的指導。各鎮人民政府負責本轄區內的農村土地承包經營權流轉及合同管理工作。

第五條 各鎮應將土地承包經營權流轉工作納入鎮政務服務中心(以下簡稱中心)全程的服務內容，為流轉雙方當事人提供“一站式”便捷服務。

第二章 流轉方式

第六條 承包方依法取得的農村土地承包經營權，可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他符合有關法律法規的方式流轉。

第七條 轉包是指承包方將其農村土地承包經營權，在一定期限內按照約定條件讓渡給本集體經濟組織成員的流轉行為。轉包后原承包方與發包方的承包關系不變。

第八條 出租是指承包方將其農村土地承包經營權單獨或者隨同地上附著物租賃給其他單位、個人經營的流轉行為。出租后原承包方與發包方的承包關系不變。

第九條 互換是指承包方之間為方便耕種或者各自需要，對屬于同一集體經濟組織的土地承包經營權交換。互換后承包雙方對互換土地享有的承包權利和承擔的義務也相應互換，當事人應辦理農村土地承包經營權證變更登記手續。

第十條 轉讓是指承包方經發包方同意將其農村土地承包經營權及原承包合同規定的權利義務一并讓渡，受讓方與發包方確定新的承包關系的流轉行為。

第十一條 入股是指實行家庭承包方式的承包方之間為發展農業經濟，將土地承包經營權作為股權，自愿聯合從事農業合作生產經營;其他承包方式的承包方將土地承包經營權量化為股權，入股組成股份公司或者合作社等，從事農業生產經營。

第十二條 抵押是指承包方將其通過招標、拍賣、公開協商等方式承包的農村土地，經依法登記取得經營權證或者林權證等證書的，可以依法將農村土地承包經營權抵押給第三方的流轉行為。抵押后原承包方與發包方的承包關系不變。

第十三條 依法取得的農村土地承包經營權，在承包期或租賃期內承包人死亡，其繼承人可以依法繼續承包。

第十四條 集體的荒山、荒丘、荒灘等土地可以直接通過招標、拍賣、公開協商等方式實行承包經營，也可以將土地承包經營權折股份給本集體經濟組織成員，再實行承包經營或者股份合作經營。

第十五條 通過轉讓、互換方式取得的土地承包經營權經依法登記、變更后，仍可依法采取轉包、出租、互換、入股、轉讓或者其他符合法律和國家政策規定的方式再次流轉。

第三章 流轉程序

第十六條 承包方自愿委托發包方或中介組織流轉其承包土地的，應當由承包方出具土地流轉委托書。委托書應當載明委托的事項、權限和期限等，并有委托人的簽名或蓋章。

第十七條 農村土地承包經營權流轉的受讓方可以是承包農戶，也可以是其他有關法律法規允許從事農業生產經營的組織和個人。在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先權。受讓方應當具有農業經營能力。

第十八條 農戶可以將土地承包經營權委托村集體經濟組織或土地流轉中介服務組織集中流轉。在集中流轉、連片開發過程中，對少數不愿流轉的農戶，鎮村集體經濟組織可以出面協調，在承包方自愿的基礎上，可以用集體經濟組織內其他愿意流轉的農戶承包地或集體經濟組織的機動地進行調換解決，妥善平衡互換雙方利益。

第十九條 承包方需要將承包的農村土地承包經營權通過轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，承包雙方經協商，并由承包方告知發包方，發包方提出的合理 意見建議，承包方應予以接受。承包方與受讓方簽訂合同后，應將合同文本等有關材料報發包方備案。

第二十條 承包方有穩定的非農職業或者有穩定收入來源，擬將全部或者部分農村土地承包經營權轉讓的，應當向發包方提出書面申請，經同意后，與受讓方協商簽訂合同。發包方應當在接到申請之日起，七日內做出同意或者不同意的決定，并告知當事人，不同意的要書面說明理由。

第四章 流轉合同

第二十一條 農村土地承包經營權流轉，雙方當事人應在協商一致的基礎上簽訂書面流轉合同。農村土地承包經營權流轉合同一式四份，流轉雙方各執一份，發包方和鎮農村經營管理部門各備案一份。

第二十二條 承包方委托發包方或者中介服務組織流轉其承包土地的，流轉合同應當由承包方或其書面委托的人簽訂。

第二十三條 農村土地承包經營權流轉合同一般包括以下內容：

(一)流轉雙方當事人的名稱、住所;

(二)流轉期限和起止日期;

(三)流轉土地的座落、四至、面積和質量等級;

(四)流轉方式;

(五)流轉土地用途;

(六)流轉價款和付款方式;

(七)雙方當事人的權利和義務;

(八)合同的變更與解除及違約責任;

(九)約定的其它條款。

第二十四條 農村土地承包經營權流轉合同應使用統一格式文本。

第二十五條 農村土地承包經營權流轉當事人可以向鎮農村經營管理部門申請合同鑒證或公證機關公證。

第五章 流轉管理

第二十六條 鎮農村經營管理部門應當建立農村土地承包經營權流轉情況登記冊，及時準確記載農村土地承包經營權流轉情況。以轉包、出租、入股或其他方式流轉承包土地的，及時辦理相關備案手續;以轉讓、互換方式流轉承包土地的，應及時到鎮農村經營管理部門辦理承包合同和土地承包經營權證變更手續。

第二十七條 鎮農村經營管理部門應當及時向達成意向的承包方提供統一文本格式的流轉合同，并對農村土地承包經營權流轉合同及有關文件、文本、資料進行歸檔并妥善保管。

第二十八條 鎮農村經營管理部門在指導流轉合同簽訂或流轉合同鑒證中，發現流轉雙方有違反法律法規約定，要及時予以糾正。

第二十九條 從事農村土地承包經營權流轉服務的中介組織，應當向區農業行政主管部門備案并接受其指導，依照法律和有關規定提供流轉中介服務。

第三十條 農村土地承包經營權流轉發生爭議或者糾紛，當事人應當依法協商解決。當事人協商不成的，可以請求村民委員會、鎮人民政府調解。當事人不愿協商或者調解不成的，可以向區、鎮農業承包合同仲裁委員會申請仲裁，也可以直接向人民法院起訴。

對仲裁委員會的仲裁不服的，可以在收到仲裁書之日起三十日內向人民法院申請起訴，逾期不起訴的，裁決書即發生法律效力。

第三十一條 任何組織和個人利用職權強迫、阻礙承包方進行土地承包經營權流轉，給承包方造成損失的，承擔損害賠償責任;情節嚴重的，由所在單位或者上級機關依法給予直接責任人員和行政主管負責人行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十二條 任何組織和個人截留、扣繳土地承包經營權流轉收益的應當退還。

第六章 附 則

篇2

1、農村土地承包經營權抵押貸款法律法規和配套政策不完善，有待修改和健全。一是農村土地承包經營權確權頒證尚處于試點階段。目前，農村土地承包經營權確權登記頒證工作仍在進行試點。到2014年底，河南共有129個縣（市、區）開展了確權登記頒證工作試點，涉及454行政村、6.47萬hm2承包耕地。鑒于農村承包土地的經營權頒證尚處于試點階段，金融機構對目前簽訂的農村土地流轉合同的規范性和法律效力心存顧慮；廣大農戶在沒有得到政府頒發的農村土地承包經營權證的情況下，無法吃上定心丸，對土地承包經營權抵押貸款也顧慮重重。二是農村土地承包經營權抵押中介服務機構缺失。首先，農村土地流轉價格評估機構缺失。農村承包地估價是抵押融資的重要環節。目前，河南省由金融部門認可的農村承包土地估價機構沒有建立，缺少成熟的評估機制、經驗和標準，無法對農村流轉土地進行有效評估，導致金融機構難以確定合理的貸款抵押率和額度。其次，農村產權綜合交易中心不健全。從目前了解的情況看，多數地方尚未建立農村產權綜合交易市場，相關權屬登記管理、交易服務機制不健全，一旦發生違約，農村土地承包經營權無法通過公開交易方式順利變現，金融機構難以積極介入農村土地承包經營權抵押融資。再次，農村土地流轉服務平臺不完善。雖然河南省70%的縣建立了農村土地流轉服務中心，由于缺經費、缺人員、缺手段，對土地流轉合同簽訂、鑒證及流轉用途無法進行有效服務和監管，缺乏有效的土地流轉信息平臺。三是存在法規法律瓶頸。《擔保法》第37條明確規定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得設定抵押。”《物權法》也明確規定，除買賣、公開協商等方式承包的“四荒地”等農村土地可以抵押外，其他方式承包的農村土地是不允許抵押的。因此，從法律角度來看，把農村土地承包經營權作為抵押物，是否具有法律效力還存在爭議。目前，相關政策僅局限于試點辦理此類抵質押貸款，一旦貸款出現風險訴訟時缺乏法律層面的支持。

2、工商資本進入農業領域的準入和監管政策滯后，力度有待加強。一是工商資本進入農業領域審批監管執法主體缺位。目前，從國家和省級層面還未出臺工商資本進入農業領域的準入條件和監管辦法，也未明確準入審批部門和監管執法部門。比如，工商資本進入農業領域的準入條件具體是由誰制定、是屬于前置審批條件還是作為附加參考條件；出現改變耕地用途的情況是由哪個部門監管、違規者處罰的依據、程序及標準等都沒有明確規定。二是地方利益驅動導致工商資本進入農業領域監管失軟。目前，地方政府受大招商政策的影響，為完成當地招商引資任務，對外來工商資本進入農業領域不愿主動設立門檻，避免因設置準入條件束縛當地手腳，更不可能主動把工商資本擋在門外。同時，限制工商資本經營農業的范圍，既影響社會資本投入農業的積極性，又影響當地政府的招商引資。在這種政策導向和利益驅使下，地方政府對制定工商進入農業領域的準入條件不積極，對工商企業長期流轉農戶土地出現的“非農化”“非糧化”現象監管不到位，個別地方甚至是聽之任之，放手不管。

3、農村土地流轉風險保障金制度管理辦法缺失，認識有待提高。一是土地流轉風險保障金制度具體內容不明確。各地對土地流轉風險保障金的繳納比例、資金來源渠道缺乏依據和標準。流轉承包土地每667m2需要交納多少保證金合適無法界定，太多就會增加土地流入方的資金負擔，影響正常經營，太少又無法完全規避風險，達不到應有的目的；土地流轉風險保障金的收取和監管部門不明確、資金使用程序不清楚；對流入方不愿繳納土地流轉風險保障金的，缺乏強制性執行的依據和手段。二是對土地流轉風險保障金制度思想認識上存在偏差。部分地方認為，農村承包土地流轉是一種市場行為，在堅持依法、自愿、有償的基礎上，由家庭承包農戶與新型農業經營主體或工商企業自發簽訂流轉協議，出現風險原則上應由雙方自行解決，政府在土地流轉過程中起到指導、規范和服務作用。如果讓地方財政拿出一部分資金來建立土地流轉風險保障金，由政府對土地流轉風險進行“兜底”，地方的積極性不高。對于新型農業經營主體而言，由于缺乏有效抵押物，農業經營貸款難現象普遍存在。在這種背景下，作為農村承包土地的流入方，除要預付流出方土地價款外，如果再要求繳納一定的風險保證金，無形中加劇了流入方的資金負擔。因此，對建立農村土地流轉風險保障金認識上還不到位，思想有顧慮。

二、幾點建議

推進農村土地流轉制度改革，是河南省委全面深化農村改革的重要內容，符合十八屆三中、四中全會和中央1號文件精神，符合河南農業農村發展實際。開展農村土地承包經營權抵押貸款，是盤活農村土地資源和增加農民財產性收入的重要手段；加強工商資本進入農業領域的準入和監管，是降低工商資本進入農業領域“非糧化”比率和杜絕“非農化”、保證農地農用和糧食安全的重要舉措；實施農村土地流轉風險保障金制度，是規避農村土地流轉風險和保護農民土地收益的重要保障。因此，堅定不移推進這項改革，既要積極探索，又要慎重穩妥；要在建立和完善相關制度上下功夫，要在搭建服務平臺上下功夫，要在探索和完善運作模式上下功夫。

（一）建議制定完善相關管理辦法一是按照已出臺的《河南省農村土地承包經營權抵押貸款暫行管理辦法》的要求，積極鼓勵支持金融機構制定農村土地承包經營權抵押貸款實施細則，確保農村土地承包經營權抵押貸款能夠順利推進和規范運行；二是著手研究制定省級工商資本進入農業領域的準入條件和監管辦法，鼓勵有條件的縣（市）先行先試，明確工商資本進入農業領域的具體條件和監管實施細則，強化社會資本長期租用農戶土地的監管；三是引導各地制定《農村土地流轉風險保障金制度》，明確風險保障金的籌措比例和渠道、使用范圍、審批程序和監管辦法，促進農村流轉土地規范有序。

（二）建議積極穩妥推進改革試點各地要進一步提高認識，加強組織領導，強化部門聯動，完善配套政策，積極穩妥開展農村土地流轉制度改革相關試點。要選擇地方財力比較強、政府推動積極性高、土地流轉比較規范的縣（市）和承貸積極性高的金融機構，共同開展農村土地承包經營權抵押貸款試點；選擇條件成熟的縣（市），通過籌措一部分財政資金，收取承租方繳納的一部分資金，共同建立農村土地流轉風險保障基金；選擇土地流轉比率高的縣（市）開展工商資本進入農業領域的準入和監管試點，強化工商資本長期流轉農戶土地的用途管理。省農村土地流轉制度改革各成員單位，要加強對試點的指導和服務，強化檢查和督導，提升總結經驗，逐步擴大試點范圍。

（三）建議注重抓好重點環節

1、在農村土地承包經營權抵押貸款方面，一要穩步開展確權頒證，完善登記管理。加快農村土地承包經營權確權進度，適時拓寬確權范圍，完善確權登記管理，詳盡掌握土地經營權屬面積、時限、承包人經營意愿和能力等。對需要辦理擔保融資的，可試點優先確權頒證，開展擔保登記備案工作，建立健全土地臺賬，為金融機構開展農村土地承包經營權抵押融資奠定基礎。二要建立產權交易和價格評估機構，完善交易服務。建立農村產權交易中心或充實完善農村土地流轉服務中心，開展農村土地承包經營權的抵押登記、信息和流轉交易等服務。對于抵押融資的土地權利一旦發生風險,可在農村產權交易中心或農村土地流轉服務中心上，通過拍賣方式對擔保標的進行處置流轉；建立農村土地流轉價格評估機構，制定農村土地價值參考標準，開展價值評估服務，簡化價值評估程序，為金融機構開展農村土地承包經營權抵押授信提供依據。三要建立風險防控機制，強化風險補償。鼓勵地方政府成立農業政策性擔保公司，為農村土地承包經營權抵押融資業務依法提供擔保服務，增強金融機構發放此類貸款的積極性，有效降低貸款風險。鼓勵由財政出資設立農村土地承包經營權抵押融資風險補償專項基金，用于補償金融機構貸款出現的合理損失。同時，加大對種養大戶、家庭農場、農民合作社、農業企業等新型農業經營主體的融資擔保支持。四是建立激勵引導機制，提高承貸銀行的積極性。鼓勵政府對農村承包土地的經營權抵押貸款給予一定的利息補貼，降低借款人融資成本。加大貨幣政策、金融監管政策支持。人行利用差別準備金、支農再貸款、支小再貸款、再貼現等貨幣政策工具，支持承貸銀行增強資金實力，擴大信貸投放；銀監部門實施差異化金融監管政策，適當提高承貸銀行涉農貸款不良貸款率容忍度。按照《河南省金融業發展專項獎補資金管理辦法》（豫財金〔2014〕34號），對承貸銀行給予一定獎補。

2、在工商資本進入農業領域的準入和監管方面，一是建立準入機制。對工商資本在農業領域的生產經營能力、履約能力進行審核，并指定相關部門對其備案，把好“準入關”，對“非農化”以及有明顯圈地占地意圖、無意經營農業的工商資本要堅決予以拒絕，擋在門外。二是建立動態監管機制。加強對工商企業從事農業生產的動態監管，重點監管流轉土地達到一定規模的涉農工商企業。對工商企業投資農業后的農地使用方向進行監測，避免改變流轉土地用途，跟蹤農業經營項目的投資進度和政策資金使用情況，防止套取國家支農項目資金；加強對農業生產環境的監測，鼓勵工商企業發展生態循環農業，最大限度減少企業涉農項目對農業生態環境的破壞。三是建立引導服務機制。對工商企業涉農在土地利用、農村產業發展、基礎設施和公共服務設施建設等方面進行科學規劃，在保證糧食安全的前提下，區別不同產業制定差異化政策，通過稅收傾斜、財政補貼、用水用電等優惠政策進行相應的引導和扶持，鼓勵工商企業注重進入河南省急需資金的農業領域和有助于實現可持續性發展、延伸產業鏈條的農業領域，重點投向適合企業化經營的種養殖業、農產品精深加工業、農業生產業、農業基礎設施建設等。

篇3

【關鍵詞】農村土地承包；承包合同；土地承包經營權

黨的后，在全國范圍內逐漸實行農村土地的，并頒布了《中華人民共和國農村土地承包法》，以保證農民進行土地承包有法可依，切實維護農民利益。本文以山東省淄博市沂源縣大張莊鎮為調查對象，以農村土地承包為理論基礎和研究出發點，在實地調查的基礎上，對當地農村土地承包進行全面的實證研究，期待對解決當地土地承包存在的問題有所幫助。

一、當地農村土地承包問題現狀調查情況

近年來，大張莊鎮始終堅持以“農業富鎮”為目標，大力發展農產品及果樹種植業。根據我們對當地土地承發包的實地訪問調查發現，主要存在以下三個突出問題：

（一）土地承包合同不規范，權、責、利規定不明確

根據《中華人民共和國農村土地承包法》規定，發包方應當與承包方簽訂書面承包合同。然而我們調查發現，許多發包方不與承包方簽訂書面合同，為侵占承包方利益，“口頭合同”大量存在。例如，南墁村村民曹某承包經營該村50畝果園，該村卻沒有與其簽訂任何承包合同，曹某每年向村委會繳納租金，新上任的村委會為今后的開發占地，要求曹某兩年內遷至另一地塊，并不給任何補償。有些發包方與承包方簽訂合同，但所簽的承包合同非常不嚴謹，有的填寫模糊混亂，有的承包位置及面積由村干部甚至農戶都可以自己填寫和涂改，導致合同效力減弱甚至滅失。

（二）土地承包的期限不科學，農民承包積極性小

《中華人民共和國農村土地承包法》第20條規定：耕地的承包期為三十年；草地的承包期為三十年至五十年；林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批準可以延長。然而調查發現發包方與承包方簽署的承包合同中，很多承包方的承包期只有十年，這背離了我國制定土地承包制度的初衷，給承包方的長期計劃帶來了極大的不穩定性。例如，回峪村村民張某承包該村20畝土地種植銀杏樹，承包期限為十年。古語云：十年樹木，百年樹人。十年很快就過去了，承包人不得不考慮在期滿之前將林木賣掉，由于林木的生長周期較長，十年的樹木還剛剛成型，如若此時伐掉賣掉，承包方無法得到最大的獲利，承包積極性大為受挫。或者在承包期滿時承包方去續約，先不考慮承包方是否還能獲得土地的承包權；就算能，還需要與發包方簽訂承包合同之續約合同，這期間又不得不籌措資金繳納以及續約后的承包費等。土地承包期限的不科學給承包方帶來許多麻煩，削弱了農民承包的積極性。

（三）承包人私自改變土地用途，進行非法經營

《中華人民共和國土地承包法》第17條規定承包方承擔下列義務：維持土地的農業用途，不得用于非農建設；依法保護和合理利用土地，不得給土地造成永久性損害；法律、行政法規規定的其他義務。調查發現，大多數的承包方是在法律允許的范圍內確定對土地的使用，承包土地后用于栽種樹木，營造經濟林或者種植蔬菜，建設塑膠大棚亦或者種植果樹，建造果園等。但并非所有的承包方都能切實的承擔起自己的義務，有些承包方私自變更了土地的用途并用于了非農建設；有的承包人在承包期內未經發包人同意就進行轉包，導致土地用途在流轉過程中發生變更，在巨大謀取經濟利益的驅動下，變更后的土地往往會被用作破壞性、掠奪性的經營。此類問題在農村承包經營中較為突出。

二、導致當地農村土地承包問題的主要原因

（一）農民法律意識薄弱

據調查，大張莊鎮總人口為33782人，其中約35%的中青年在外上學或打工，剩余的村民在家務農，進行蔬菜瓜果的種植等，這些人群文化程度普遍較低，法律意識淡薄，自我維權意識和保護能力弱。在土地承包過程中，很多承包方不明確承包合同中應當注明的條款，有的甚至不知道需要簽訂承包合同。發包方往往利用這類人群的特殊性，不能嚴格按照有關法律規定，對外發包的土地承包手續不完備，未履行法律所要求的程序，造成合同無效，侵害承包方的合法權益。這些農民的合法權益在受到侵害后，因為自身缺乏社會經驗和足夠的經濟實力，維權之路往往舉步維艱。

（二）有關部門監督指導不到位

不僅村民缺乏法律知識，部分村干部對土地承包相關法律政策也掌握的不夠全面，特別是對《中華人民共和國土地承包法》認識不夠深刻，在具體工作中難以正確的執行。有的村在發包土地時存在村委負責人“暗箱操作”的方式，違反民主議定的原則，根據個人好惡、親疏遠近進行發包，引發村民不滿。有關行政機關以及鄉鎮政府對村級的土地承包工作擔負著監督和指導義務，但在實際工作中往往落實不到位。有關政府部門應監督并指導村級的土地承包工作，嚴格規范承包合同的簽訂程序，對合同中的細節問題考慮全面，盡量避免因合同期限等問題給承包方造成不必要的麻煩及損失。

（三）缺乏土地承包、流轉后的監督管理體制

《中華人民共和國土地承包法》第13條規定，發包方享有監督承包方依照承包合同約定的用途合理利用和保護土地；制止承包方損害承包地和農業資源的行為的權利。這既是權利又是義務，而土地被承包后，發包方往往一勞永逸，沒有充分履行其監督職責，不再管土地的用途是否被違法改變。目前我國的土地使用權主要通過市場機制進行土地資源配置，然而市場機制存在著一定得自發性、盲目性和滯后性，從中央到地方各級政府都沒有具體法律規范來有效地規制土地流轉行為，以至于導致土地流轉程序的不規范，流轉資金管理混亂，流轉手續不科學，對流轉后的土地缺少相應的監督管理體制，致使大量土地被用于非農建設。

三、解決當地土地承包問題的對策

（一）加強法律宣傳，增強農民法律意識

加強農村法制宣傳和教育工作，定期到基層農村進行普法宣講或舉辦法律知識培訓，增強農民法律意識。注重《承包法》、《土地管理法》等相關法律的宣傳講解，提高農民的法制觀念和維權意識，使農民在承包過程中知法守法護法，在遭遇權益侵害時，能夠積極采用法律手段維護自己的合法權益。其次應加強對村委干部的法律知識教育，提高其依法治村的能力，減少盲目性、隨意性，抵制在土地承包過程中的各種違法行為。

（二）嚴格簽訂合同，規范土地承包行為

相關部門應制定強制性的行政規章來保障土地承包合同的簽訂時嚴格按照法律規范執行。首先要規范合同簽訂的程序。《中華人民共和國土地管理法》規定，村、組農民集體所有的土地進行承包經營，必須經村民會議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表同意，即應遵循民主議定的原則。違反這個法定的程序簽訂的土地承包合同沒有法律約束力，得不到人民法院的支持。其次應按照法律規定填寫合同的內容，將完整的約定條款如實寫入合同，并妥善保管，不得擅自更改，使土地承包發生糾紛時有法律依據。最后要考慮合同標的可行性。合同當事人不能只考慮自身利益，還應綜合考慮合同標的的可能性，可以請權威機構評估合同標的，作出科學的判斷，規定土地承包合理的期限，必要時適當延長承包合同期限，簡化續約程序，減少承包方損失。

篇4

關鍵詞：農村土地承包經營權；制度；和諧社會

在我國農村地區，農村經濟獲得了普遍快速的發展，與此同時，有限的耕地資源與建設用地之間的矛盾越漸突出。伴隨著城鎮化的不斷推進，農村大量勞動力向城鎮發生轉移，耕地荒廢與耕地過于零散問題突出，耕地資源浪費嚴重,流轉農村土地承包經營權的為解決這一問題提供了參考。在國家政策的引導下，農戶之間將土地承包經營權進行流轉的行為日漸增多，但農村土地承包經營權流轉在獲取一定發展的同時，土地流轉市場不健全、程序不規范、流轉范圍狹窄和土地糾紛難處理等問題也是時常發生[1]，從制度層面觀照和規范農村土地流轉承包經營權的流轉顯得尤其必要和適時。因此，加強制度建設，完善農村土地流轉制度對進一步解放農村生產力，建設和諧社會具有重要意義。

一、農村土地流轉制度存在的問題

農村土地承包經營權又稱農村土地使用權，是指按照約定的承包合同協議，農民對土地所享有的耕種等各方面的權益，包括土地占有權、土地使用權、土地收益權和部分土地處分權[2]。流轉農村土地承包經營權是指農村土地承包經營權的所有者依法將自己承包經營的土地轉讓給他人經營的行為，包括土地所有權的流轉和土地使用權的變動。土地的轉讓、入股、出賣、出租和互換等是流轉農村土地承包經營權的主要形式。國家依法保護約定雙方的合法權益，并通過法律形式對農村土地承包經營權流轉做出了相關制度規定。但是，當前我國農村土地流轉制度仍存在以下若干問題亟待解決。

（一）土地產權制度不健全。

土地問題是解決“三農”問題的核心所在，農業進步與農村富裕必須制定一套有效的土地產權制度。現實中，法律法規與制度建設往往具有滯后性，無法跟上政策實施步伐。我國法律明確規定土地承包經營權的期限為三十年，但土地的實際流轉過程中并非如此。在實際操作過程中，很多農戶并不了解，村委對此也沒有明確的要求與規定。另外，我國法律規定，農地的土地所有權歸農民集體所有，但同時又規定國家有權根據規劃征收與征用土地。不明晰的土地產權與不確定的土地承包經營權流轉期限，極大的限制了土地的流轉。

（二）農村社會保障制度不健全。

我國城鄉二元結構長期無法改變，嚴重阻礙農村社會的進步。與城市市民相比，村民既沒有完善的社會保障也沒有健全的醫療保險保障。在大多數的農村，大批農民工迫于生活壓力背井離鄉去城市務工，除去基本工資，根本沒有任何保障，使他們不得不有后顧之憂。在農村，土地對于農民而言，具有較強的社會保障功能，農民多是依賴農地養老。對于新生事物，即流轉土地承包經營權，缺乏信任，普遍存在不安全感。若是沒有一套完善的社會保障體系的建立，農民就會擔心一旦將土地承包經營權流轉出去就會失去生活保障，出于養老的顧慮，即使是外出務工，也會把土地留給家中老人和婦女來耕種。在非農收入不穩定與社會保障制度不健全的情況下，土地承包經營權的流轉可以說是舉步維艱。

（三）戶籍管理制度不健全。

我國早在計劃經濟時代就設立了嚴格的戶籍制度，在我國城鄉戶籍制度中，更多的是保護了城市居民的利益，而對農民進城設置了多道關卡。如今，隨著城市與農村社會經濟的進一步發展，城鎮化水平不斷提高。很多原來屬于農村范圍都被規劃到城市中去，部分農民可能變成城市居民。但是，在戶籍制度的局限下，農民脫離土地來到城市，卻得不到與城鎮居民相同的待遇，不能真正賦予其城市人的身份。因此，在當前，戶籍制度已經在一定程度上阻礙了農村勞動力向城市的轉移，農民無法解除與土地的依附關系，農村土地承包經營權的流轉一度陷入僵局。

（四）土地流轉具體實施細則模糊不清。

在農村，農民流轉土地承包經營權行為較為隨意。多數農民在流轉土地時不簽訂合同，只是簡單地做口頭約定，既沒有法律效力，得不到國家的保護，又為日后發生土地糾紛埋下了禍根。不僅如此，很多村民在土地承包經營權流轉的操作過程中，程序不規范，既不向上級部門上報，也不在本村委備案，造成土地經營權歸屬不清。不規范的土地流轉行為會導致流轉雙方責任不明確，在糾紛中難以維護當事人的正當權益，破壞土地承包經營權流轉的正常流轉與農業生產的穩定性。

二、完善農村土地流轉制度的路徑選擇

（一）完善農村土地產權制度。

我國現行的農村土地產權制度雖從多方面對農村土地的產權和土地流轉做出了相關的規定，但仍不完善。土地承包經營權期限不明，土地產權主體不明確問題突出，都為流轉農村土地承包經營權設置了障礙。因此，為了有效促進我國農村土地承包經營權的流轉，首先就要完善農村土地產權制度。加快土地法律法規的建設，對農村土地產權做出明確的規定，明確土地所有權屬，使廣大農民真正享有集體土地的使用權、收益權、所有權和處分權。除法律規定以外，各級村組織不得擅自更改或調整本村土地承包經營權的期限。對于擅自調整的村集體或村干部予應以嚴格的處分，絕不姑息養奸。

（二）健全社會保障制度。

農民固守土地，大部分原因在于土地具有保障農民生老病死的社會保障功能。因此，農村土地承包經營權靈活流轉的真正實現，還需借助建立一套從上到下的農村社會保障體系，包括社會救助制度、社會福利制度和社會保險制度的真正落實。村委可以通過健全社會保障制度，免除農戶后顧之憂，增加安全感。首先，完善社會救助制度。對家有年老體弱，喪失勞動能力的農民給予一定的物質救助，包括慰問金和食品的發放。對生活沒有保障收入水平極低的農民，給予最低生活補助。其次，完善社會保險制度。加快建立健全農村養老保險制度和土地保險制度。改變農民靠地靠兒養老的傳統思想，推動養老保險和土地保險進村。再次，完善社會福利制度。村集體通過土地流轉，發展現代特色農業，實現農業專業化，在促進農村經濟又好又快發展的同時，給農民發放一定農業福利。最后，完善農村合作醫療制度。為農民的養老看病帶來便利，解決農民的生病問題。以上一系列保障制度的建立與完善，能夠從根本上排除農民脫離土地的不安全感，加快推進農村土地承包經營權市場化進程，擴大土地流轉的比例。

（三）變革戶籍管理制度。

我國現存戶籍管理制度對農村土地承包經營權的流轉起到了一定的阻礙作用。要想使土地得到合理有序的流轉，戶籍管理制度必須做出相應的調整。一方面，在戶籍管理上，要取消對農民進城的限制，促進農村剩余勞動力向城鎮的轉移。另一方面，對于進入城市的農民工，應當賦予其與城市居民同等權利，享受同等的社會保障與福利。戶籍管理制度應該在這兩個方面做出相應變動，從而不斷推進農村土地承包經營權的流轉。

（四）加強監管，規范土地流轉。

在國家的大力宣傳與倡導下，我國農村土地承包經營權流轉現象已經較為普遍，流轉中各種矛盾與利益糾紛也日漸顯現出來。為此，村委應加大土地法規的宣傳力度，向農民普及有關土地流轉的法律知識。告知農民，在流轉土地承包經營權時，不能僅僅達成口頭協議，還應依法簽訂有效的流轉合同，明確承包雙方的權利義務與責任認定。各級土地管理部門應健全健全相應管理機制，幫助農民規范流轉合同，規范土地流轉的手續，做好登記、審批和備案工作，使得農村流轉土地承包經營權合法有序穩步的推進。

三、完善農村土地制度對建設和諧社會的重要意義

首先，完善農村土地流轉制度夯實了建設和諧社會的物質基礎。指出，經濟基礎決定上層建筑，上層建筑又反作用于經濟基礎，二者是能動的雙向互推關系。國富則民安，村民富則國家穩定，而國家穩定是建設和諧社會的基礎性條件。衣食溫飽得不到解決會成為農村和諧的最大隱患，進威脅到社會的安定和諧。在探索土地承包經營權的流轉過程中，通過完善農村土地承包經營權流轉的體制機制，能夠減少農戶流轉土地時的顧慮和不安、規范農村土地流轉的一般程序，并且能夠為農戶流轉土地提供制度保證合法律保障。經過村委的正確引導，村民的人均收入普遍得到提高，農民生活水平顯著提高。一方面，農村的富余勞動力轉出務工經商，或者進入當地企業，以此來獲取非農性收入。另一方面，部分農戶承包成片農地辛勤耕種水稻和小麥等糧食作物或種植草莓、番茄、西瓜等經濟作物來獲取財富。還有少數務工者和年老體弱者，由于無力耕種農地，便將自己的土地轉包出租給其他承包人獲取租金。村民在多樣的土地承包經營權流轉形勢下，收入明顯增長，經濟條件越來越好，從而為和諧社會的建構夯實了經濟基礎，增添了和諧的社會因子。其次，完善農村土地流轉制度為建設和諧社會提供了主體條件。人民是歷史的創造者，是推動歷史發展的決定性力量。在引導推動農村土地承包經營權的過程中，農村土地制度的改革和農地的擴大規模經營都要求提升農民在知識、技術和等方面的能力。現代農民要求具有更高的道德素養，以促進農地的合理有序流轉和土地資源的優化配置，從而實現農村土地資源配置的高效化與科學化。而現代農民的形塑是建設和諧社會的主體條件之一。中國作為一個農業大口，農業人口占據了絕大多數，農民在建設和諧社會和推進社會主義現代化的過程中起著舉足輕重的作用。農民素養的提高、知識的豐富和技藝的提高都在很大程度上為建設和諧社會塑造了合格且優秀的主體，而這只主體定將成為建設和諧社會的中堅力量。最后，完善農村土地流轉制度為建設和諧社會創造了一定的制度條件。依法治國是我國的基本方略，制度建設是推進和諧社會建構和社會主義現代化的重保障。而“三農”問題一直備受國家與政府的關注，農民生活與農業發展牽掛在黨的心中。農村土地承包經營權的有序流轉，不僅關系到我國農村的現代化進程，更關系到整個社會經濟的健康發展。完善農村土地流轉制度，是推動制度建設的需要，農村土地流轉只有在法治的保駕護航下才能進行的更加順利和規范。從而有利于建設和諧農村，進而建設和諧社會。

參考文獻：

[1]賀振華.農村土地流轉的效率:現實與理論[J].改革,2008(3):11-17.

[2]陳小君.農杓土地法律制度研究[M].北京:中國政法大學出版社,2004:120-146.

篇5

一、目前我國土地流轉和經營存在的問題

1.土地違規流轉帶來各種不安全因素

我國的土地在流轉中有一些種糧大戶將土地非農化或者農地非糧化的處理直接增加了不安全因素影響，具體包括土地流轉帶來的因素具體還包括土地流轉衍生的社會風險、生態保護奉獻以及已經提過的糧食安全風險。

政府部門為了利益驅使，私自改變土地用途而違規變動流轉土地，也會對土地自然環境和社會安全、穩定因素造成一定的沖擊和影響。

2.土地流轉過程中造成農民主體地位的缺失

目前多地區在農村土地流轉過程中出現隨意承包和轉換土地關系現象，在土地的流轉過程里不尊重農民的主體地位和主觀愿望，在強制土地流轉的過程中無暇顧及農民的利益，只是強行地把土地流轉作為增加農民收入的面子工程和快捷手段。很多地區的農民不愿意參與土地流轉，但是很多強勢的大戶利用特殊關系強制承包農民土地，因此農民在農村土地流轉中農民的利益和生活保障沒有得到保護。

3.不健全的土地流轉制度

不健全的土地流轉制度具體包括不健全的法律體系和流轉政策缺陷，也包括不健全的市場體制，不健全的土地流轉制度具體表現在目前的土地流轉法規定城鄉二元制戶籍制度阻礙土地流轉；不健全的市場制度主要表現在城市和鄉村在公共投入和支出中存在過大的差異，嚴重影響農村土地科學流轉；不健全的法律制度主要表現在，目前土地流轉處于經驗摸索階段，土地產權的模糊直接造成了土地流轉初期的合同糾紛，因此規范農村土地流轉工作需要時間和不斷地改善。

二、加強農村土地流轉問題管理的對策

1.加強農村專業化勞動力建設

目前農村隨著經濟的高速發展也正在加快土地流轉的速度，但是農民失去土地意味著失去了生活的保障，因此失地農民一定要加強安置和妥善處理，同時加快農村剩余勞動力人口的轉移，具體可以從以下幾個方面采取相關措施：第一，加強農村勞動力專業化教育問題，首先在思想認識方面入手堅決抵制小農思想意識，提升自身的學習和競爭意識，徹底改變自身落后的行為和思想；其次，在宣傳和教育方面，一定要加強農民專業技能培訓，通過多種渠道宣傳參加培訓重要性，并通過定點、定位的培訓不斷加強農民專業技能的提升；第二，豐富農村勞動力職業培訓的方式，具體可以采用遠程、異地和就地現場培訓等多種培訓方式，另外不同的培訓方式要科學、合理的設置培訓時長。主要的培訓手段包括大眾傳播、實踐指導和理論講授等等。第三，優化師資，提升針對農民的專業化培訓隊伍能力，主要是嚴格培?師資的準入條件和制度，另外要建立完善的師資培訓計劃和技能，并且建立完善的師資管理制度，給予一定的獎勵和激勵，通過不斷完善的培訓內容和方案，逐步為農民提供更多的基礎內容。

2.建立服務化土地流轉體系，提升土地流轉服務能力

土地流轉是農業現代化農業發展的必經之路，因此只有不斷提升農業社會化服務才能從根本上為農業提供配套、全面、高效、優質的服務，建立農業服務化體系具體可以從以下幾個方面入手：第一明確農業服務化體系分類和職責，具體包括公益性和經營性農業服務化體系建設，生產性農業服務體系建設、農產品流通服務體系建設以及農村金融專項服務體系建設。第二、發展農村二、三產業，積極吸引農村剩余勞動力轉移，通過提升土地流轉的服務能力，降低因土地流轉而造成的勞動糾紛。

3.加快土地流轉相關法律的制定，保護農民承包權

首先，完善和制定農村土地流轉法律需要明確和細化原則性法律條款，具體要包括土地邊界確定權、對流轉法律法規以及權利主體的界定，盡快將農村土地承包權法律法規的實施細則予以出臺，盡量在農村土地承包過程中做到有法可依、有章可循。其次，加快農民土地確定權力登記材料發放，所有符合條件的農民都要領取土地承包合同級證書，引領農民正確使用手中的權力；其次，健全土地流轉的司法體系，建立農村土地流轉司法體系應該邀請法院、檢察院、公安以及司法部門共同參與，堅決堅持平等、公正、獨立、及時、合作、正確原則，在縣鄉以下地區設立土地流轉司法部門，保障土地流轉的合法性，同時司法部門要加強自身的監督權、偵查權和檢查權，為當下的土地流轉工作提供法律保障。最后，要切實關注農村土地流轉司法需求，在不斷完善服務建設的同時，加大對農村土地流轉的司法波阿虎力度，為農民土地流轉提供司法保障。

篇6

關鍵詞 新型城鎮化 土地流轉 農民權益 制度改革

一、引言

城鎮化建設是我國由農業社會轉向工業社會的巨大推動力，是解決我國農業、農村、農民問題的根本出路，更是我國社會主義現代化建設的內在要求。而新型城鎮化是指堅持以人為本，以新型工業化為動力，以統籌兼顧為原則，推動城市現代化、城市集群化、城市生態化、農村城鎮化，全面提升城鎮化質量和水平，走科學發展、集約高效、功能完善、環境友好、社會和諧、個性鮮明、城鄉一體、大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮化建設路子。

二、新型城鎮化進程中土地流轉現狀綜述

（一）新型城鎮化與土地流轉的關系

所謂新型城鎮化進程中的土地流轉，是指擁有土地承包經營權的農戶將土地經營使用權轉讓給其他農戶或經濟組織，即保留承包權，轉讓使用權。

（1）合理的農地流轉促進農村剩余勞動力向非農產業轉移。

（2）合理的農地流轉是實現農業產業化經營的重要條件。

（3）合理的農地流轉必然加快城鎮化建設的步伐。

（二）新型城鎮化進程中土地流轉弊端

（1）農村土地流轉相關法律法規制度不健全

首先，流轉權限規定不明。

其次，土地流轉方式的相關規定亦不明確具體。

第三，權利的設立與流轉公示方式不明。

（2）農村土地流轉市場風險保障機制不完善

目前，我國缺乏完善的土地承包經營權流轉的風險保障機制。另一方面，我國現行法規不利于解決土地流轉過程中產生的糾紛。

（3） 農村土地流轉行為不規范

第一，在農民之間土地流轉不規范；第二，有的農戶與專業化農業公司簽訂的合同缺乏必要的法律支撐；第三，在所簽訂的關于土地承包經營權流轉的合同文本中，存在著與國家現行法律抵觸的內容，合同文本缺乏規范性，未經司法部門的司法鑒定。第四，農村土地流轉機制缺乏規范，存在較大的隨意性。

（4）農村土地產權界定不明晰

長期以來，我國農村土地產權關系不明晰、產權虛置、管理工作混亂、農民的合法土地權利缺乏法律保障，導致了很多進城務工的農民不愿放棄農村土地，土地資源很難進入市場進行流通或流轉。土地資源長久閑置，造成巨大浪費，也影響了城鎮化進程。

三、實現土地承包經營權流轉的法律保障

（一）改革農村土地產權制度

土地承包經營權流轉的市場化發展有賴于土地產權制度的明晰，賦與土地使用者真正意義上的流轉權利，建立起權責明晰、流轉順暢的現代農村土地產權制度。

（二）充分發揮政府職能

土地承包經營權流轉的主體雙方應當地位平等，建立在自愿的基礎之上，政府的介入失去了實質的意義。

（三）規范土地承包經營權流轉制度

針對我國現行有關農村土地承包經營權流轉法律制度中存在的問題，應出臺相關法規，明確土地承包經營權流轉程序。

（四） 修訂和完善 《土地管理法》

根據現行法律，當農戶承包的土地被國家依法征用時容易引起爭議。因此，適時修訂相關法律法規中存有互相矛盾的條款，并明確集體經濟組織和農民的權益分成，對于促進土地承包經營權流轉具有重要意義。

四、健全土地流轉制度改革的對策及建議

（一）完善農村社會保障體系

我國農村社會保障體系建設的滯后，影響著農村社會的穩定，制約著農村經濟的發展。要加速推進農村土地資本化流轉就有必要建立健全農村社會保障制度，大力提高農村醫療和養老的保障力度。

（二）完善農村土地流轉法制環境

政府門要盡快出臺有關農村土地流轉的相關法律、法規，特別是關于土地流轉合同書的規范格式，制定出關于土地流轉申報、審批、登記的一系列配套程序，以及對于合同糾紛的調解辦法，為依法有序推進土地流轉，創造有序、明確、統一的法律政策依據。

（三）完善農村土地流轉收益分配機制

（1）完善農民利益表達的溝通機制。

具體措施包括：加強法律宣傳，讓農民了解知曉關于農村土地的法律法規，提高農民的法制意識；關于農村土地承包權流轉的重大事項，要由農民統一投票決定，并進行村務公開，細化程序、細則，進行民主監督。

（2）完善農民利益的法律保障機制。

利益保障機制的核心就是依法保護農民的合法權益不受侵害。具體說來主要包括三個方面：依法保護、受損補償和受害保護。

（四）完善農村土地流轉服務機構體系

政府相關職能部門應積極培育成立土地流轉服務中心，成立土地流轉中介服務機構，對流轉信息進行統一收集與，對農戶和業主進行咨詢與指導。

五、結論與展望

土地資源是農民基本的生活資料，亦是農民最重要的社會保障，同時也是農村社會和諧穩定的基礎。隨著經濟社會的發展，農村土地流轉涉及的法律問題已成為關系到農民切身利益，社會和諧發展的重大問題，對此，應盡快完善相關法律的構建，同時加強政府職能，提高農民的法律意識，以保護農民的合法權益，最終實現社會的和諧穩定。

（參與課題1：黑龍江省哲學社會科學研究規劃年度項目；項目名稱：新型城鎮化過程中土地征收法律問題研究；項目編號：13B022；參與課題2：2013年哈爾濱商業大學研究生創新科研項目；項目名稱：新型城鎮化過程中失地農民權益保障問題研究；項目編號：YJSCX2013-269HSD ）

參考文獻：

[1]馬興彬.我國農村城鎮化進程中土地流轉問題研究[D].碩士學位論文，2013（6）.

[2]劉B.我國城鎮化發展過程中土地流轉問題研究[J].宏觀經濟，2013（5）.

篇7

一、依不同法律文書作出的登記

《實施細則》第十九條列出了登記機構可以直接依幾類執法機關的法律文書辦理的登記，此條規定登記機構直接登記的依據是生效法律文書和協助執行通知書，但是事實上未必非要提供協助執行通知書。因為根據《物權法》第二十八條規定，只要法律文書生效則物權設定或變更，登記機構當然可以只憑生效法律文書辦理登記。此外，法律文書除了有生效的要求外，尚需要對不同文書作進一步細化分析。

1.民商事類司法文書

在此類法律文書中能夠直接用于登記而不需要當事人申請的有兩類：一類是物權認定、變更等；另一類是物權產生的基礎被認定為無效或依法解除的。第一類法律文書會對物權的歸屬作出認定或改變，這就是《物權法》第二十八條所規定的，如夫妻離婚時就財產糾紛法院作出認定不動產歸男方所有，則男方憑此生效法律文書可單方申請登記，登記機構也可直接憑此生效法律文書登記為男方所有。再如因房屋買賣發生民事糾紛，法院判決認定轉讓方應繼續履行合同義務、配合受讓方辦理過戶登記，則這判決不屬于對物權認定的形成判決，不能依此判決由登記機構直接將買賣房屋登記在買受方名下。第二類是對于已經物權登記的不動產，由于其民事法律關系被撤銷或解除導致原登記的基礎喪失，則登記機構也應根據生效法律文書直接予以撤銷或更正。如甲購買乙的房屋共同申請過戶登記，當登記在甲名下后，甲提訟要求認定合同無效，法院審理認定合同無效并作出相應的判決書，一旦此判決書生效，則基于此合同關系登記的不動產物權也就應予以撤銷，登記機構可憑此生效判決書直接辦理撤銷登記。雖然《實施細則》中未提及仲裁類民商事法律文書，但仲裁裁決書應與法院裁判書具有同等法律效力，也應參照上述規則執行。

2.行政類司法文書

這里是指當事人對不動產登記機構提訟或復議后，如果裁判書或復議決定就登記行為作出了認定，則登記機構可直接依生效的行政判決書予以登記。如甲委托乙購買房屋并申請登記，某登記機構要求其提供經公證的委托書，否則不予受理。當事人認為登記機構的做法沒有法律依據便提訟，要求登記機構在沒有提供公證委托書的情況下給予辦理登記，如果法院認定登記機構應當給予辦理登記并作出相應的行政判決書，在行政判決生效后，則登記機構可直接予以登記。對于復議決定，由于不是終局性法律文書，因此《物權法》并未將其納入第二十八條物權變動的依據。

3.行政機關作出的生效文書

部分行政機關有執法需要，需執行當事人房地產，如稅務機關對于拒不繳稅人可以依法查封甚至處分房地產，人民政府的征收決定是最為常見的對不動產物權變動發生效力的法律文書。征收或收回土地使用權、征收房屋都有國家明文規定的程序和要式文件，征收決定作出并生效時，原不動產權利人的物權便歸于消滅。在權利人未申請注銷登記的情況下，根據《物權法》第二十八條，登記機構可以憑生效的征收決定注銷原不動產權利人的房屋所有權或土地使用權。

二、其他非依申請登記的類型和注意事項

1.登記機構發現登記錯誤的

登記簿的錯誤既可能是權利人自己提出更正，也可能是利害關系人提出更正，還可能是登記機構自身發現登記簿錯誤，三種情形都可以啟動更正登記。當登記機構依職權更正時，首先要能確證當初記載是錯誤的，其次要在不影響善意第三人的情況下才能啟動更正。假如甲的房產轉讓給乙，乙又將房產轉讓給丙并辦理了轉移登記，而登記機構發現甲與乙發生的轉移登記存在收件不齊登記有誤，但因為丙已在形式上善意取得（登記機構只能從形式上判斷丙是否善意取得），登記機構就不能再依職權更正或撤銷乙的物權登記。最后如果依職權更正或撤銷登記，則要事先履行告知程序，通知權利人更正不動產權證或證明，當然如果權利人不配合，則可在通知的時限屆滿后直接更正。因此，依職權更正或撤銷等登記關鍵要把握兩點：事實確鑿、程序正確。

2.應依法登記為全體業主共有的

全體業主共有的不動產常見于建筑區分所有權的住宅小區內，由于權利人既是個集合體，也是個不確定人員和人數的團體，而且在共有不動產設立登記時尚未成立業主委員會等組織，沒有合適的權利申請主體。因此，《實施細則》第三十六條規定了由開發建設者一并申請屬于全體業主所有的不動產，這其實是強加給開發者的義務，當開發者不予申請時，登記機構可依職權直接就業主共有不動產進行登記。

3.依法直接轉為正式登記的情形

在建工程抵押、預告登記以及預查封是實踐中常見的預先登記行為，也往往是正式登記的前奏。首先，在建工程抵押經登記后產生抵押權，與房屋所有權抵押權具有同等效力。只是因為房屋處于在建狀態無法辦理房屋所有權登記，故在標的物沒有取得所有權的情形下以在建工程做抵押登記，抵押權自在建工程抵押登記時生效，一旦在建工程完工并辦理了房屋所有權登記，則在建工程抵押自然轉為房屋抵押。正因為抵押權沒有重新發生，只是因房屋建造狀態而順延，因此無需當事人申請而直接由登記機構在所有權登記完成后將在建工程抵押轉為房屋所有權抵押。其次，預告登記后產生準物權，即因購買或抵押行為產生的債權請求權經預告登記后產生準物權效力，房屋權利人未經預告權利人同意不得處分房屋。預告登記也是因為登記的標的物尚不具備物權登記條件或者正式登記條件未成就時為順利取得將來的物權而進行的登記，預告登記的目的是為了今后取得物權，在因標的物具備物權登記條件的情況下，而且債權合同中雙方有約定“當標的物具備物權登記條件時預告登記轉為物權登記”，則登記機構可以依此約定直接將預告登記轉為本登記。最后，根據最高院、國土部、建設部《關于依法規范執行和協助執行通知》（法發〔2004〕第5號）規定，預查封的情形有兩大類：被執行人的可售而未售房屋、被執行人的已購房屋但尚不能辦轉移登記的房屋。這是因為被執行人房地產未能辦理物權登記而采取的預先查封措施，預查封與查封具有同等效力，因此只要房地產能夠登記在被執行人名下，則預查封可自動轉為查封。

篇8

1、積極開展農村土地承包經營權確權登記試點。一是起草了《縣農村土地承包經營權確權登記試點工作實施方案》（府辦發[]149號）和《關于成立縣農村土地承包經營權確權登記試點工作領導小組的通知》（府辦函[]50號）；二是積極與確權登記業務技術實施單位銜接，并測算試點鎮鄢家鎮工作經費等，為試點工作做好準備。

2、切實做好縣農村土地承包仲裁委員會日常工作，開展調解仲裁業務，完善了農村土地承包仲裁委員會各項配套制度，以規范的工作程序受理調解案件。

3、全縣10個鎮、109個村分別建立了農村土地承包調解委員會和農村土地承包糾紛調解小組，并建立了有關工作制度。

4、全縣統一印制和使用了規范的土地流轉合同文本，實行了大宗土地流轉登記備案制度，并對截止年12月31日單起流轉面積在10畝以上的土地流轉行為進行了備案登記，并及時上報了調查登記表。

5、開展了耕地撂荒情況調查，并撰寫了調查分析報告。

二、積極推進土地規模經營

1、積極開展“小集中”試點。今年，有、2個鎮開展土地經營“小集中”試點工作，已經實施土地“小集中”的組7個，土地“小集中”涉及農戶419戶，面積1963畝，配套的基礎設施投入資金1153萬元。

2、幫助3個農民專業合作社集中連片流轉農民承包地發展規模經營。

3、建立鎮土地流轉服務中心，開展土地流轉服務指導工作。在去年10個鎮均建立了土地流轉服務中心的基礎上，今年，重點是健全和完善了土地流轉服務中心相關配套制度。

4、為確保土地流轉依法、規范、有序、穩妥進行，出臺了《縣推進農村土地承包經營權流轉的實施意見（試行）》（府辦發[]90號）。

5、建立土地流轉管理系統。利用《市土地流轉信息網》，在網上土地流轉信息，向市上報了6條土地流轉新聞信息。

三、加強農民負擔監管，確保減輕農民負擔和強農惠農政策落到實處

1、健全完善了糾正損害農民利益突出問題工作聯席會議制度和縣、鎮農民負擔監督管理工作領導小組及其辦公室。

2、加強“一事一議”籌資籌勞管理，統一了“一事一議”文本表格，嚴格審核審批“一事一議”方案，縣農業局配合縣綜改辦、縣財政局參與了對全縣年“一事一議”財政獎補項目的申報審查和年項目實施等情況的監督檢查。

3、及時發放監督卡。全縣統一內容、統一格式、統一印制《農民權益義務監督卡》7.17萬份，在5月底以前發到戶達95％以上。

4、堅持和完善了農民負擔預決算制度，做好涉農收費審查備案和涉農收費公示。對全縣107個村農民權益義務預算方案和10個鎮（涉及96個村249個項目）一事一議籌資進行了嚴格審核審批。縣農民負擔監管辦會同縣財政局、縣物價局和縣監察局共同審查涉農收費項目31項，備案保留31項，并及時上報了審查備案情況；各鎮均公示了主要涉農收費項目，通過《農民權益義務監督卡》將主要涉農收費項目和現行主要農村政策公示到農戶。

5、加強和完善農民負擔日常監督檢查和專項審計。今年，先后開展了2次農民負擔監督檢查，并迎接了省、市農民負擔專項檢查，農民負擔專項審計53個單位，審計金額269.4萬元。

6、認真做好糧食直補和農資增支綜合補貼，油菜、小麥、玉米、水稻良種補貼面積核實工作。繼續開展了在4個鎮確定的20個調查村20戶調查農戶農民繳納稅費動態監測工作，并按要求及時上報了監測資料。

四、加強農民專業合作社建設指導

1、抓好示范社建設，繼續做好對原省級示范社的幫扶指導。今年，成功申報并由市農業局命名了4家市級示范社，成功申報并由省農業廳命名了1家省級示范社，全年新發展專合社13個。

2、在被評為市級及市級以上的專合社示范社中全面推行了《農民專業合作社財務會計制度（試行）》，并組織17個市級及市級以上示范社參加了市開展的理事長和會計培訓。

3、及時掌握專合社發展動態，完成了專合社名錄庫更新申報工作。

4、為專合社搭建宣傳和營銷平臺。組織了2家專合社參加了第三屆全省農民專業合作社優質農產品迎春大聯展，反響較好。

五、切實做好農村集體“三資”管理

1、認真做好《省農村集體資金資產資源規范化管理辦法（暫行）》的宣傳和貫徹工作。以縣農業局、縣財政局的名義聯合轉發了該《辦法》（農發[]66號），并提出了貫徹的相關要求。

2、組織完成了對全縣村、組集體資產和資源的全面清理工作，并按資產的類別建立完善了固定資產臺賬，對村、組的資源實行了登記簿管理，逐項記錄集體所有的資源。

3、積極推行會計委托。截止目前，全縣實行會計委托的鎮7個（涉及村74個）。

4、切實開展村組財務公開工作。以縣農業局、縣監察局的名義聯合轉發了農業部、監察部《農村集體經濟組織財務公開規定》，并提出了加強對村組財會人員的業務培訓和業務指導、加強檢查監督等要求。及時開展了以財務公開為主要內容的村務公開，切實做到常公開、真公開。

5、認真開展農村經濟審計工作。一是指導各鎮開展村組“一事一議”，土地補償費和村干部任期責任等審計工作。全年共審計村組537個，審計金額9067.55萬元。二是由市、縣、鎮三級聯審了1個村（鄢家鎮新安堂村）。

六、認真開展農村經濟、農業生產等統計工作

使用統計軟件進行數據處理，按時按質完成了各項統計報表，積極開展統計調查和統計分析，完成了3篇統計分析材料。

七、其他工作

1、認真辦理農民群眾來信來訪。全年共接待16起23人次有關土地承包、惠農政策等方面的來電來訪，并進行了妥善處理，做到事事有回復。

2、積極開展農經調研。圍繞農民增收，農民權益維護，耕地撂荒，一事一議財政獎補等內容，共完成了4篇專題調研，并形成了調研報告。

八、下年工作打算

（一）農村土地承包及土地流轉管理

1、進一步搞好農村土地承包經營權確權登記試點，基本完成全縣試點工作；進一步做好土地承包和土地流轉合同的簽訂指導、審查鑒證、糾紛調解等日常工作。

2、做好縣農村土地承包仲裁委員會日常工作，指導鎮建立健全鎮農村土地承包經營糾紛調解工作機制和相關制度。

3、做好土地“小集中”、土地流轉服務中心和土地股份合作社相關工作。

4、進一步完善農村土地承包及土地流轉信息化管理系統，建立土地流轉信息平臺；規范土地承包和土地流轉管理。

（二）農民負擔管理

1、健全完善糾正損害農民利益突出問題工作聯席會議制度，防止農民負擔反彈；認真搞好農民負擔預決算、監督卡發放、涉農收費審查備案和農民負擔專項審計；嚴格執行“一事一議”制度。

2、開展農民負擔明察暗訪，加強和完善日常監督檢查。

3、將減輕農民負擔工作納入政府綜合目標管理考核內容，簽訂目標責任書。

4、繼續在4個鎮20個村20戶開展農民負擔動態監測。

（三）農民專業合作組織建設

抓好示范社建設，建立長久聯系，保持經常聯絡，為其提供幫助指導服務；及時掌握農民專合組織發展動態。

（四）農村“三資”管理

1、加強村組民主理財小組建設，提高他們參與民主管理和民主理財的水平和能力。

2、繼續推行“會計委托制”和財會電算化。

3、做好以財務公開為主要內容的村務公開工作；繼續開展對三分之一以上村社財務審計；市、縣鎮聯審1個村。

4、建立健全村組債務債權臺賬，及時掌握村組債務動態。

5、繼續貫徹實施《縣村社集體財務管理實施細則》等規定，抓好各項財務管理制度建設。

篇9

第一條為加強農業承包合同管理,穩定和完善以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制,保護合同當事人合法權益,根據《農村土地承包法》、《河南省農業承包合同管理條例》有關規定,制定本實施細則。

第二條農業承包合同是指農村集體經濟組織與其內部成員及其他承包者簽訂的明確雙方在生產、經營、分配過程中權利、義務關系的書面協議。

第三條本細則適用于我市農村集體經濟組織與承包者簽訂的種植業、林業、畜牧業、漁業、副業及其他生產經營項目的承包合同(以下簡稱合同)。

第四條農業合同承包,堅持民主公開、自愿互利、協商一致、誠實信用、有利于生產經營的原則。

合同任何一方不得把自己的意志強加給對方。任何單位和個人不得非法干預。

第五條發包的耕地、水面、果園、桑園、場地、房屋及其他生產資料,其集體所有性質不變。第六條依法成立的合同,對當事人具有法律約束,任何一方不得擅自變更或解除。

第七條市、縣區農業、林業、畜牧行政主管部門是本行政區域內的農業承包合同管理部門;鄉鎮人民政府主管本鄉鎮的農業承包合同管理,其具體職責是:(一)宣傳、貫徹有關農業的法律、法規和國家有關規定;(二)指導合同的簽訂、變更和解除;(三)檢查、監督合同的履行;(四)培訓合同管理人員,保管有關合同的檔案材料;

第八條縣區、鄉鎮農業承包合同仲裁委員會(以下簡稱仲裁委員會)負責行政區域內農業承包合同糾紛的調解和仲裁。

第二章合同的簽訂和履行

第九條合同發包方依照承包標的所有權性質確定,依法屬于村農民集體所有的,村集體經濟組織或者村民委員會為發包方;已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的,村內各該農村集體經濟組織或者村民小組為發包方;對組織不健全的,在不改變所有權性質條件下,可委托村集體經濟組織或者村委會為代行發包方。

第十條合同承包方是農民個人、家庭、經濟聯合體等。同等條件下,本集體經濟組織內部成員有優先承包權。本集體經濟組織以外的單位或者個人可以參與荒山、荒溝、荒丘、荒灘和流轉的土地的承包,但需經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意,并報鄉鎮人民政府批準。

第十一條簽訂合同,耕地的承包期為三十年,林地的承包期為三十年至七十年;其他標的承包期在法律、法規、規章等沒有明確規定時雙方可協商確定。

第十二條發包方應當與承包方簽訂書面承包合同。

合同一般應具備以下主要條款:(一)發包方、承包方的名稱,發包方負責人和承包方代表的姓名、住所;(二)承包的項目、地點、規模、承包起止時期及承包標的質量特征等;(三)承包項目用途;(四)發包方和承包方的權利和義務;(五)違約責任;(六)解決爭議的方法。

第十三條發包方權利和義務:(一)對發包的集體資源、資產行使所有權;對依法取得國有資源使用權而進行發包的,擁有監督權。(二)依照約定向承包者收取承包金(以等承包的責任田除外)、農業稅等;(三)有權制止承包方在生產經營中的違約行為,保護農業資源和其他資產不受損壞,并不斷增值;(四)穩定和完善以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制,執行國家有關調整土地的政策;(五)依照合同約定為承包方提供必要的生產、經營、技術等方面的服務;(六)保護承包方的生產經營自及其合法權益,不得干預承包者依法進行正常的生產經營活動,不得違背承包方意愿強行要求承包經營權流轉或者阻礙流轉;不得非法變更、解除合同;(七)法律、法規規定和約定的其他權利和義務。

第十四條承包方的權利和義務:(一)依法對承包項目行使生產經營自,產品處分權、收益權;(二)承包項目被依法征用,占用的,有權依法獲得相應補償;(三)承包期滿時,在同等條件下,對原承包項目有優先承包權;(四)在承包期內,可以依照法定程序把承包的項目部分或全部轉包、轉讓、互換、租賃,除轉讓外,原合同仍然有效;(五)承包方之間為發展農業經濟,可以自愿聯合將土地承包經營權入股,從事農業合作生產。(六)土地承包經營權通過招標、拍賣、公開協商等方式取得的,在承包期內,承包人死亡的,繼承人有繼續承包經營的權利;(七)有權抵制違反法律、法規和國家有關規定調整土地、強制種植、以服務為名強行收費行為;(八)對承包的農業資源資產,要依法保護和合理使用,不得出賣或者擅自改變原承包資源性質或進行掠奪式經營;(九)依法繳納稅金,依照合同約定繳納承包金;(十)法律、法規規定或雙方約定履行的其他權利和義務。

第十五條農業承包應當按照下列程序進行:(一)本集體經濟組織成員的村民會議選舉產生承包工作小組;(二)承包工作小組依照法律、法規的規定擬訂并公布承包方案;(三)依法召開本集體經濟組織成員的村民會議,討論通過承包方案。承包方案應經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意;(四)公開組織實施承包方案;(五)簽訂承包合同。第十六條當事人應當按照約定,遵循誠實信用原則,全面履行自己的義務。

第十七條承包方對取得的承包經營權可以依法流轉,但流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。

經營權流轉的,當事人應當協商確定流轉的轉包費、租金、轉讓費等,并簽訂書面合同。采取轉讓方式流轉的,應當經發包方同意;采取轉包、出租、互換或者其他方式流轉的,應當報發包方備案。

第三章合同的效力及鑒證

第十八條依法成立的合同,自成立時生效,任何一方不得擅自變更或解除。

第十九條有下列情形之一的,合同無效:(一)違反法律、行政法規強制性規定的;(二)損害國家、集體和社會公共利益;(三)違反村、組集體經濟組織成員會議或村(組)民會議決議;未經村(組)民會議或村(組)民代表會議討論而私下簽訂的;(四)以合法形式掩蓋非法目的的。

第二十條無效承包合同,從訂立的時候起,就沒有法律效力。合同部分無效,不影響其他部分效力,其他部分仍然有效。

合同的無效,由人民法院或農業承包合同仲裁委員會確認。第二十一條合同簽訂后,根據雙方當事人的意愿,可以到鄉鎮合同管理部門辦理鑒證,也可以到公證機關公證。

第四章合同的變更和解除

第二十二條有下列情形之一的,可以變更或解除合同:(一)訂立合同所依據的法律、法規和國家有關規定發生變化,致使合同無法履行;(二)當事人雙方協商同意,并且不損害國家、集體和社會公共利益;(三)由于不可抗力致使合同的全部義務無法履行;(四)因一方不履行承包合同約定的義務,致使合同無法繼續履行或沒有必要履行;(五)承包方對承包標的進行破壞性、掠奪性生產經營或擅自改變原標的生產用途,經發包方勸阻無效;(六)承包經營耕地的承包人棄耕拋荒;(七)承包方在承包期內因健康原因喪失承包能力或者死亡,繼承人無力承包或者放棄繼承,且又不進行轉讓、轉包、入股的;(八)承包標的被國家征用或調整。

屬于以上第(三)、(四)、(五)、(六)、(七)、(八)項規定的,當事人一方有權通知另一方解除合同。

第二十三條當事人一方要求變更、解除合同的,應以書面形式通知對方。

因合同的變更或解除使一方遭受損失,除依法可以免除的責任外,應由責任方賠償損失。

第二十四條合同依法成立后,不得因承辦人或法定代表人的變動而變更或解除。

第五章違約責任

第二十五條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔違約責任。因不可抗力不能履行合同的,應當及時通知對方,在取得有關證明以后,根據不可抗力的影響,部分或者全部免除責任。

第二十六條當事人可以約定一方違約時根據違約情況向對方支付一定數額的違約金,也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

第二十七條發包方有下列行為之一的,應當依法承擔停止損害、返還原物、排除妨害、支付違約金、賠償損失等民事責任:(一)未按合同約定向承包方交付發包的資源、資產;(二)強迫或者阻礙承包方進行承包經營權流轉;(三)違反法律、法規規定收回、調整土地;(四)擅自變更或解除承包合同;(五)非法干預承包方的生產經營活動;(六)其他違約行為。第二十八條承包方有下列行為之一的,應當依法承擔繼續履行、停止損害、退回非法所得、支付違約金、賠償損失等民事責任:(一)未按合同約定繳納承包金,未依法繳納稅金;(二)對承包的土地掠奪性經營,擅自改變承包資源的原有性質、用途的;(三)未經發包方同意擅自將承包資源變賣、轉讓、處理,造成損失或牟取非法收入的;(四)承包土地連續棄耕撂荒兩年以上的;(五)其他違約行為。

第六章調解與仲裁

第二十九條合同發生糾紛時,當事人應及時協商解決,協商不成可以申請調解。當事人不愿通過協商、調解解決或協商調解不成的,可以向合同仲裁機構申請仲裁,亦可直接向人民法院。

第三十條仲裁庭對合同糾紛調解達成協議的,應制作調解書,調解書自送達之日起具有法律效力。

第三十一條調解未能達成協議或調解書送達前反悔的,仲裁庭應當及時裁決。第三十二條當事人對仲裁裁決不服的,可在收到裁決書之日起三十日內向人民法院,逾期不的,裁決書即發生法律效力。

第三十三條對已發生法律效力的調解書、裁決書,當事人應當依照規定的期限履行。一方當事人逾期不履行的,另一方當事人可以申請人民法院強制執行。

第七章附則

第三十四條本細則所稱承包合同包括口頭合同、任務下達書及其他能夠證明承包經營法律關系的事實和文件。

篇10

關鍵詞：農村土地；經營權；流轉

一、引言

黨的十會議召開以來，大力加快發展現代農業，著力促進農民增收，堅持和完善農村基本經營制度，做到在承認產權的基礎上，鼓勵土地流轉，同時積極推進農業規模化、專業化、和現代化經營。丘陵山區作為糧食生產和農產品的重要產地，面積達到663.6萬平方公里，占國土總面積的69.1%，對保障我國糧食安全至關重要。但中國“人多地少”、“農戶分化”和“城鎮化”相對滯后的國情，決定著我國農村經濟發展將是 “小農”和新型主體，以“小農”代耕、租賃為主要形式的土地流轉和適度規模經營在“細碎化”更明顯的丘陵山區將普遍存在和延續。這為大湘西地區土地經營權流轉的快速發展開拓了良好的渠道。

大湘西地區包括湘西自治州、張家界市、懷化市、邵陽市和永州市的江華瑤族自治縣、江永縣在內的共39個縣市區的廣大地區，面積7.08萬平方公里，占省總面積的33 %，人口1345萬人，約占全省的20%，大湘西地區以張家界市、湘西州、懷化市等三市州為主體。近年來，大湘西地區認真貫徹省委、省政府的大大湘西開發戰略，努力克服自然、基礎條件不足，經濟得到加速發展，但與湖南省平均水平和優勢區域經濟發展比，其發展水平有待進一步提高，但并不阻擋大湘西地區的土地流轉進程。目前已有大量的關于土地經營權方面的研究，但由于大部分研究都是對發達地區或平原丘陵地形的土地進行研究，而對稍落后的山地地區的研究頗少，缺乏獨特性。因而本文選擇以湖南大湘西為研究地，來考察農村地區土地經營權流轉的開展情況。此次調查采用抽樣調查和訪談的方式，選取湖南大湘西地區的保靖縣、永順縣、龍山縣、桑植縣、慈利縣、溆浦縣、邵陽縣、江永縣和江華瑤族自治縣進行調查，共發放調查問卷280份，收回有效問卷256份，有效問卷回收率為91.4%。

二、湖南大湘西地區農村土地經營權流轉的現狀

（一）被調查農民的基本特征

從表1可知，從事農業生產的成年男性占比44.53%，女性占比55.47%，男性勞動力明顯偏少。在年齡分布上，被調查農民的年齡集中在60歲以上，占比43.75%， 35～60歲的占比28.13%，16～22歲的僅占調查總人數的3.91%，從事農業生產的勞動者 “老齡化”較為突出。結合農村勞動人口年齡，再從家庭總人數來看，主要集中在五口人數之間，說明農村每戶家庭人口較多，折射出農村非勞動人口比重大。

呈現的特點如下：從性別來看，從并且存在農村文化水平分層差異明顯，其中擁有初中文化程度的人口占整個比重的57.82%，而未接受過教育或小學文化水平的占整體17.97%。另外，大湘西以非純農戶為主，是純農戶的4.5倍。這是由于農村地區單純地依靠糧食作物生存的農戶十分稀少，而主要是依靠外出打工或自己經營生意等方式，來補充生活來源。基于上述數據分析可見，農村土地流轉的開展仍然存在很大的空間。

（二）農村土地經營權流轉方式多元化

影響土地經營權流轉發展的主要因素是家庭非農經濟發展水平、土地資源狀況以及社會和經濟特征（張丁等，2007）。數據顯示如下特征（見表2）：第一，從家庭土地使用情況來看，集中在拋荒、租讓他人和自己耕種，分別拋荒占據整體的33.98%，而與農村合作社僅占8.20%，而大部分呈現拋荒狀態，是由于農民外出打工，無法聯系，致使土地流轉進度不明顯。第二，隨著社會主義新農村建設活動地廣泛開展，農民對于土地承包經營權的認可程度明顯增強，雖然在調查總人數中，維持現狀超出愿意轉入高達81人次，但可看出農民對土地承包經營權的認可度還是持樂觀態度。

（三）農民了解農村土地經營權流轉的途徑

如圖1所示，在農村土地經營權流轉的宣傳主體，主要是依靠政府和村委會，分別為76和63人，然而依靠報紙、電視等途徑來了解相關政策占整體的1/5，完全自發的僅為21人。綜合分析，得出大湘西地區農民參與土地經營權流轉形式主動性低，主要是依靠政府等相關組織的牽引，這也說明農村土地經營權流轉后續開展仍需要政府的大力支持和引導。

三、湖南大湘西地區農村土地經營權流轉存在的問題

（一）地方政策不完善，執行力度不強

結合圖2可知，農村極為缺乏政府作為主導力量來引導農民去認知土地經營權流轉的相關政策和參與流轉的運行機制。農戶在實施土地流轉權益方式上，主要依靠財產權利、經濟權益的方式，而借助國家政策來解決土地流轉相關問題，僅占整體的6%，大部分主要依靠農民自身權益來解決農地流轉糾紛。由于大湘西大部分農村，地處偏遠落后的小山村，交通不便，以及政府在政策方面的宣傳力度不強，同時大部分農村中老年人受傳統小農思想的束縛，加上少部分農村地方勢力濃厚等原因，很難吸引客戶對農村閑置土地，進行大面積的承包，更不能使土地流轉政策效用得到發揮。

（二）農民土地權益易侵犯、保障不充分

土地流轉的規范化程度較低、鄉土性十分明顯、流轉合同不規范的問題突出，不僅存在口頭約定形式，特別是法律意識淡薄（亓宗寶等，2008）。根據表3得出如下特征：其一是農民在土地經營方式中，選擇簽訂合同的方式比重僅高出口頭協議的5.86%，但由于口頭協議比重大，加上流轉期限也存在較高的流動性，折射出大湘西農民的維權意識淡薄，一旦發生糾紛，往往受損失的是農民。其二是農戶在處理糾紛時，以雙方協調處理方式為主，占據整個比重的41.02%，而選擇政府或村委會協調的則占據33.98%。這暗示政府在保障農民權益方面，仍需有所改善。其三是農民在土地流轉活動開展中，關注地主要是流轉中的收益、便利性以及法律保障等因素。從現實角度考慮，盡管采用政府的強制性保護措施，起到一定積極作用，但事實上，現有的農村土地保護政策并沒有達到預期目標，政府的農地保護行動出現了政策失靈，信用機制不完善等問題。所以，這也導致大部分農民不愿意將土地進行流轉的原因之一，健全土地明細法律保障機制刻不容緩。

（三）農民的收入低、不穩定

農村土地經營權流轉主要矛盾表現在，現行農村集體土地所有權主體不明確、流轉方式規定不明確和流轉登記制度不科學（楊光，2011）。大湘西大部分農村受人文和地理環境等綜合因素的影響，農民整體素質不高，存在部分地區土地結構調整與社會新形勢發展要求相脫節的現象。結合表4來看，農民家庭收入主要依靠外出打工和土地耕種的方式，來維持生計，其次是受農村市場的影響，一些村民對土地經營權流轉下的土地以及政策保障缺乏信任，不愿流轉土地，導致有些土地集中難，給土地規模經營造成一定的障礙。主要表現在高比例的“缺勞動力、種地不賺錢”等因素上。

一方面由于存在大部分農村落后生產方式和社會先進生產力的矛盾，農村土地流轉市場不充分以及土地生產需要巨大的勞動強度等因素，致使農民對種地失去了激情；另一方面受農民先天的意識分散性和利益短淺性影響，在土地收入面前顯示無比的脆弱性。通過數據顯示，在土地流轉過程中，一旦發生意外情況時，選擇變更經營權的占據62.89%，這表明農村土地經營權流轉的持續開展的波動性大。在眾多因素的影響下，最終導致農民土地收入低。

四、促進農村土地經營權流轉的對策建議

（一）加大政策扶持力度，改善農地流轉環境

土地一直以來都是作為對農民生存最重要的保障，是農民的“命根子”，但是在本質上來說，土地僅僅是一項完全意義上的財產和生產資料，卻賦予其本不應由其承擔的責任（張征宇，2013）。為了大湘西土地經營權流轉在廣大農村營造一個積極良好的政策和經濟環境，我們則要做到：一是加大財政投入力度。二是給予信貸支持，在流轉過程中，提供適當的貸款資金作為扶持。三是優化外地客戶來農村承包經營土地的扶持寬松優惠政策，提高自我保障能力。此外，應建立農業保險和風險基金，在政府的指導和幫助下來擴大農戶自身的農業保險范圍、加大對流轉項目的監督力度，積極發展農村土地流轉的中介組織， 培育農業經紀人，促進農村基礎產業的整體發展。

（二）推進法律保障體制，發展土地制度

為土地流轉順利進行，給農民提供相應法律保障是必不可少的。總體上要保證農地確權頒證、因地制宜培育土地規模經營主體以及完善農地產權治理結構（劉志文，2011）。第一是建立健全土地流轉中農民權利的法律法規。第二，界定地承包經營權流轉的受托雙方資格，明確各自權益和義務，切實保障農民利益。第三，完善農村土地經營權流轉的登記制度，針對農村土地建立起以土地所有權、土地承包權、土地耕作權為體系的土地物權登記和管理制度。同時進一步穩定農戶的承包關系，完善土地延包細則，適當時在原協議的基礎上延長承包期，獲得更長的使用權。在法律的保障下，土地流轉形式越走越好。

（三）提升農民素質，促進土地流轉

建設良好的農村經濟環境，需要政府、地方企業和農民共同合作。逐步提高農民的整體素養，更新教育觀念， 改變農民現有的溫飽思想， 強化人口的素質意識，定時對農民進行技術培訓，學習適用的技術。做到因地制宜地調整農業結構，面向市場，依靠科技，發揮比較優勢，推進農業結構戰略性調整。同時擴大農業經營規模，提高農業勞動生產率，擴大農產品市場需求，同時增加農民的非農收入，開展多種形式的增收方式，這將有利于創造一個積極的農村經濟環境，提高農民整體收入。使得一定程度上緩解了農村人口外流，也保證了農村足充足勞動力供給，有利于促進土地承包經營權流轉地持續推廣。

參考文獻：

[1]張丁，萬雷.農戶土地承包經營權流轉的影響因素分析――基于2004年的15省（區）調查[J].中國農村經濟，2007（02）.

[2]亓宗寶，史建民.土地承包經營權流轉糾紛實證研究――從9宗訴訟案例談起[J].農業經濟問題，2008（01）.

[3]楊光.我國農村土地承包經營權流轉制度缺陷與完善對策[J].當代經濟研究，2011（10）.

[4]張征宇.土地承包經營權信托制度研究[D].吉林大學，2013（12）.

[5]劉志文.建立和完善農地承包經營權流轉的農民利益保護機制[J].農村經濟，2011（12）.