導(dǎo)語：如何才能寫好一篇關(guān)于土地征收補(bǔ)償政策，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、現(xiàn)行國有土地收儲(chǔ)涉及稅種及相關(guān)減免政策

（一）現(xiàn)行國有土地收儲(chǔ)涉及稅種

現(xiàn)行國有土地收儲(chǔ)涉及的相關(guān)稅種主要有以下4類。

1.營業(yè)稅

原國有土地權(quán)屬單位接收國有土地收儲(chǔ)補(bǔ)償款時(shí)，需提供相關(guān)營業(yè)收入的發(fā)票，地方稅務(wù)部門按營業(yè)收入扣除5.5%的營業(yè)稅。

2.土地增值稅

這是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的稅賦，按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。國有土地收儲(chǔ)涉及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為，按相關(guān)規(guī)定，需繳納一定額度的土地增值稅。

3.企業(yè)所得稅

這是指針對(duì)內(nèi)資企業(yè)和經(jīng)營單位的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。由于國有土地收儲(chǔ)轉(zhuǎn)讓而發(fā)生的企業(yè)盈利行為，需按納稅年度繳納。

4.印花稅

這是指以經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中簽立的各種合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營業(yè)賬簿、權(quán)利許可證照等應(yīng)稅憑證文件為對(duì)象所征的稅。

（二）現(xiàn)行稅收減免政策

1.營業(yè)稅減免政策

據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2008]277號(hào)），納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)，只要出具縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)[1993]149號(hào)）規(guī)定，不征收營業(yè)稅。另據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2009]520號(hào)）規(guī)定，國稅函[2008]277號(hào)文中關(guān)于縣級(jí)以上（含）地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級(jí)以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件，以及土地管理部門報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件。

2.土地增值稅減免政策

據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第8條，“因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅”。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第11條，“因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃，國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃，國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅”。另據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）規(guī)定，因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民，而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級(jí)人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，免予征收土地增值稅。

3.企業(yè)所得稅減免政策

企業(yè)所得稅方面，因政府城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等政策性原因，企業(yè)需要搬遷或處置相關(guān)資產(chǎn)而按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)從政府取得的搬遷補(bǔ)償收入或處置相關(guān)資產(chǎn)而取得的收入，以及通過市場取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（國稅函[2009]118號(hào)）文件執(zhí)行。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)取得的政策性搬遷收入和原廠土地轉(zhuǎn)讓收入，重點(diǎn)審核有無政府搬遷文件或公告，有無搬遷協(xié)議和搬遷計(jì)劃，有無企業(yè)技術(shù)改造、重置或改良固定資產(chǎn)的計(jì)劃或立項(xiàng)，是否在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行技術(shù)改造、重置或改良固定資產(chǎn)和購置其他固定資產(chǎn)等。

4.印花稅減免政策

據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財(cái)稅[2006]162號(hào)），對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。政府收回土地使用權(quán)不屬于土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，合同雙方不需要繳納產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅。

二、現(xiàn)行國有土地收儲(chǔ)涉及稅收減免政策的解讀與困境

（一）將國有土地收儲(chǔ)行為認(rèn)定為政府收回土地使用權(quán)的行為缺乏立法依據(jù)

營業(yè)稅的減免政策中提到，“納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)，只要出具縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為”。印花稅的減免政策中提到，“政府收回土地使用權(quán)不屬于土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，因此，合同雙方不需要繳納產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅”。

為實(shí)現(xiàn)上述條款，國有土地的收儲(chǔ)行為需要滿足縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)這一要件，事實(shí)上國有土地收儲(chǔ)行為是否可以認(rèn)定為政府收回土地使用權(quán)的行為缺乏相關(guān)的立法依據(jù)。

（二）將國有土地收儲(chǔ)所依據(jù)的土地儲(chǔ)備行為認(rèn)定為實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃及國家建設(shè)的目標(biāo)缺乏明確定義

土地增值稅的減免政策中提到因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。然而，其中對(duì)于“因城市實(shí)施規(guī)劃及國家建設(shè)需要而搬遷”的解釋相對(duì)模糊，對(duì)于土地儲(chǔ)備行為是否為“實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃及國家建設(shè)”這一定義缺乏法律法規(guī)上的解釋與說明，導(dǎo)致由地方出臺(tái)的相關(guān)辦理辦法對(duì)于土地儲(chǔ)備行為與實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃及國家建設(shè)目標(biāo)之間的關(guān)系所作的說明也缺乏明確的厘清。

（三）將因土地儲(chǔ)備立項(xiàng)而發(fā)生的國有土地房屋搬遷騰退認(rèn)定為政策性搬遷缺乏有效說明

針對(duì)企業(yè)所得稅的減免政策中提到的，“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)取得的政策性搬遷收入和原廠土地轉(zhuǎn)讓收入，重點(diǎn)審核有無政府搬遷文件或公告”，以此作為是否減免企業(yè)所得稅的依據(jù)。然而，該條文對(duì)于政策性搬遷的解釋相對(duì)模糊：因土地儲(chǔ)備立項(xiàng)而發(fā)生的國有土地房屋搬遷騰退是否為政策性搬遷這一問題缺乏有效說明，是否是由地方政府出具搬遷文件，即可免去企業(yè)所得稅。

三、國有土地收儲(chǔ)的制度性思考

現(xiàn)行國有土地收儲(chǔ)工作在涉及稅收減免政策方面出現(xiàn)了諸多理解上的困境，其根源在于土地儲(chǔ)備制度自身的不完善之處。從1996年上海成立我國第一家城市土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)起，直到2007年《土地儲(chǔ)備管理辦法》的，土地儲(chǔ)備的推行在增強(qiáng)市場宏觀調(diào)控能力、盤活存量土地、實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃等方面產(chǎn)生了大量的積極效應(yīng)。然而，隨著工作要求的不斷提高和形勢的不斷變化，現(xiàn)行制度顯現(xiàn)出一些與當(dāng)前實(shí)際工作不協(xié)調(diào)之處，需加以改進(jìn)和完善，以便更好地推進(jìn)土地儲(chǔ)備工作。

一是關(guān)于國有土地收儲(chǔ)行為與公共利益的界定。國有土地收儲(chǔ)行為及其相關(guān)的稅收減免政策的出發(fā)點(diǎn)多提及到“公共利益”，但法學(xué)界一直未對(duì)公共利益下一個(gè)明確的定義，各地各級(jí)政府對(duì)公共利益的界定也無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

二是國有土地收儲(chǔ)行為主體的行政行為界定。目前，在土地儲(chǔ)備機(jī)制的運(yùn)行過程中，由于供地主體的行政化模式，其行為隨意性很大，缺乏必要的約束。事實(shí)上，從目前土地收儲(chǔ)行為的性質(zhì)來看，包括了行政行為、經(jīng)濟(jì)法律行為及民事法律行為3個(gè)層面的屬性。然而，由于目前國有土地收儲(chǔ)制度中對(duì)國有土地收儲(chǔ)行為是否為行政行為缺乏有效的界定，國有土地收儲(chǔ)稅收減免政策在執(zhí)行中存在法律意義上的界定風(fēng)險(xiǎn)。

因此，為加快推進(jìn)國有土地收儲(chǔ)工作，實(shí)現(xiàn)國有土地收儲(chǔ)補(bǔ)償款稅收減免，建議從法律法規(guī)與行政管理兩個(gè)層面出發(fā)，保障被收儲(chǔ)國有土地權(quán)利人的合法經(jīng)濟(jì)利益。

（一）法律法規(guī)層面

現(xiàn)階段有關(guān)土地收購儲(chǔ)備的規(guī)定仍基本停留在地方規(guī)章的層次，至今尚未出臺(tái)一部具體的法律或行政法規(guī)來規(guī)范土地收購儲(chǔ)備行為，國家在土地收購儲(chǔ)備方面法律法規(guī)的空白制約了該項(xiàng)工作的開展。因此，有必要從以下兩個(gè)方面出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)。

第一，明確土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的性質(zhì)、定位及目標(biāo)。與土地儲(chǔ)備相關(guān)的法律法規(guī)應(yīng)明確土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的性質(zhì)、定位。就目前北京市實(shí)行的土地儲(chǔ)備實(shí)施政策，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)定位為非營利性、行使行政的機(jī)構(gòu)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的目標(biāo)應(yīng)體現(xiàn)為：增強(qiáng)政府土地市場宏觀調(diào)控的能力，優(yōu)化配置城市土地資源，以及保證城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的順利實(shí)施。

第二，明確土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收儲(chǔ)國有土地行為的行政行為界定。從法律法規(guī)層面，明確界定土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在實(shí)施收儲(chǔ)國有土地過程中的行政行為將有利于突出土地儲(chǔ)備行為以“公共利益”為出發(fā)點(diǎn)的特征。對(duì)于現(xiàn)有土地儲(chǔ)備行為的行政行為范圍進(jìn)行界定，防止在操作過程中，借行政行為之名，行使經(jīng)濟(jì)法律行為與民事法律行為。

（二）行政管理層面

在行政管理層面，結(jié)合法律法規(guī)等政策性支撐，通過地方政府行使行政權(quán)保障以下措施的實(shí)施。

篇2

一、關(guān)于對(duì)村民兩費(fèi)補(bǔ)償?shù)牟僮骱鸵?guī)范

1.1構(gòu)建土地征收政策體系的基本原則a)遵循本地方國家整體利益均衡的戶縣補(bǔ)償?shù)脑瓌t。保障被征收土地的村民在失去土地后的城鎮(zhèn)住房、醫(yī)療和教育等保障的基本均衡。保障不同區(qū)片的村民承包土地及公共土地量之間的差異基本平衡，為農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)到城鎮(zhèn)建設(shè)用地和流轉(zhuǎn)為農(nóng)業(yè)企業(yè)的基本均衡奠定基礎(chǔ)；b)遵循通過村民股份企業(yè)發(fā)展創(chuàng)業(yè)、就業(yè)的公共土地以及相關(guān)的補(bǔ)償原則。土地作價(jià)入股并不一定全都適用于集體土地的征收，或者說只能適用于工業(yè)用地征收和流轉(zhuǎn)到農(nóng)業(yè)企業(yè)領(lǐng)域，但在實(shí)踐中，企業(yè)由于擔(dān)心安排農(nóng)民的就業(yè)問題和管理問題，一大部分企業(yè)并不喜歡這樣的土地合作方式。大部分城鄉(xiāng)結(jié)合土地征收更適用于指定集體補(bǔ)償成立村民股份企業(yè)的方式，并對(duì)此類企業(yè)的稅收和融資等給予一些可行的政策；c)遵循通過加強(qiáng)村民知識(shí)文化提高專業(yè)技能的培訓(xùn)補(bǔ)償原則。通過有效的培訓(xùn)和教育機(jī)制，來不斷地提高村民的文化知識(shí)水平和專業(yè)技能的培訓(xùn)，這不僅能提高村民的個(gè)人素養(yǎng)和未來發(fā)展，還能促進(jìn)文明和諧的社會(huì)建設(shè)；d)遵循政策能適應(yīng)社會(huì)和國家政策變化的原則。政策的制定需要考慮社會(huì)的進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展等變動(dòng)性因素，只有保證政策與經(jīng)濟(jì)社會(huì)的同步發(fā)展才能避免出現(xiàn)停滯狀態(tài)；

1.2加強(qiáng)依法依規(guī)征收集體土地的執(zhí)法力度司法是社會(huì)公正的最后一道防線，在行政補(bǔ)償法還沒制定的情況下，隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展以及相關(guān)農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃的出臺(tái)，及時(shí)地完善土地管理法中的土地征收補(bǔ)償制度，對(duì)農(nóng)村的建設(shè)有著重要的意義。

關(guān)于落實(shí)被征用土地農(nóng)民的保障制度，國務(wù)院和相關(guān)部門連續(xù)出臺(tái)了一些相應(yīng)的政策，在物權(quán)法中對(duì)社會(huì)保障費(fèi)用提出了補(bǔ)償范圍新規(guī)定，當(dāng)中給予了近年來我國土地制度改革的充分肯定。根據(jù)政策規(guī)定，我們?nèi)孕枰⑵鹨粋€(gè)可持續(xù)發(fā)展、完善的社會(huì)保障體系，將因?yàn)橥恋卣魇斩鴨适恋卮迕窦{入到國家的社會(huì)保障體系當(dāng)中去。體系中應(yīng)包含：社會(huì)養(yǎng)老保障、醫(yī)療保障等，而社會(huì)保障所需資金，應(yīng)統(tǒng)一納入國家的社保基金，為失地村民提供長久的社會(huì)保障和補(bǔ)償。各地政府應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，在實(shí)際操作中，制定一套具體有效的村民社保標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償辦法，建立完善的失地村民社會(huì)保障體系，解決村民后顧之憂，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展。

二、實(shí)現(xiàn)村民自身轉(zhuǎn)型發(fā)展

對(duì)被征收土地的村民教育發(fā)展基金補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)：可以根據(jù)城鎮(zhèn)區(qū)別和村民的個(gè)人年齡差別來進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)的分級(jí)，城鎮(zhèn)的分級(jí)按照城市、地級(jí)市和縣來劃分，城市的等級(jí)越低，教育基金的補(bǔ)償就應(yīng)該越高，按年齡來劃分成幾個(gè)等級(jí)，對(duì)年齡越小的補(bǔ)償力度就應(yīng)越大。對(duì)教育基金補(bǔ)償?shù)墓芾恚航逃l(fā)展基金直接進(jìn)入到當(dāng)?shù)氐慕逃块T與村民共同監(jiān)管的賬戶中，然后劃分到具體的村民名下，任何人不得擅自動(dòng)用。

對(duì)教育補(bǔ)償基金的使用，必須及時(shí)進(jìn)行公布。此外應(yīng)由審計(jì)部門按時(shí)進(jìn)行審計(jì)。由各縣級(jí)以上的教育部門和村委結(jié)合實(shí)際狀況，制定出詳細(xì)的教育實(shí)施計(jì)劃，教育計(jì)劃保障22歲以上村民的教育有針對(duì)性、技術(shù)性和實(shí)用性等，而22歲以下居民則注重基礎(chǔ)素質(zhì)的教育和專業(yè)技能培訓(xùn)。

篇3

關(guān)鍵詞：失地農(nóng)民；安置；意愿；沙灣縣

中圖分類號(hào)：F321.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI 編碼：10.3969/j.issn.1006-6500.2016.04.015

Abstract： In this paper， by the example of the great beauty of Shawan County， this paper selected Nantou Dao Hezi Town， Jingou River Village， Shawan County and Sandao Hezi Village farm to carry out the questionnaire survey. Analysis of existing ways in Shawan County resettlement compensation and landless peasants willingness， aimed to put forward counter measures and suggestions for the problems.

Key words： landless peasants； resettlement； intention； Shawan County

1 問卷設(shè)計(jì)及樣本點(diǎn)選擇

沙灣縣“大美沙灣”工程一期建設(shè)的北坡貿(mào)易城、溫泉酒店、住宅項(xiàng)目用地為沙灣縣實(shí)施城鎮(zhèn)規(guī)劃2013年度第三批次建設(shè)用地，涉及沙灣縣三道河子鎮(zhèn)農(nóng)場、金溝河鎮(zhèn)南頭道河子村兩個(gè)單位。本研究按照調(diào)查問卷隨機(jī)性、代表性、便捷性的原則，在這2個(gè)單位展開失地農(nóng)民的問卷入戶調(diào)查。本次調(diào)查共發(fā)放200份問卷，獲取有效問卷180份。

問卷涵蓋失地農(nóng)民的基本情況（性別、年齡、文化程度、年收入），失地農(nóng)民安置現(xiàn)狀（政府現(xiàn)行的安置補(bǔ)償模式、土地征收補(bǔ)償費(fèi)的發(fā)放、失地后生活水平的變化及是否上訪等），失地農(nóng)民安置意愿（被征收意愿、失地后安置及生活方式意愿、社會(huì)保障等）3方面內(nèi)容。

2 被調(diào)查樣本的基本情況

在本次調(diào)查的180戶失地農(nóng)民中，男性133人，占調(diào)查樣本總量的74%；女性47人，占調(diào)查樣本總量的26%。從被調(diào)查者年齡構(gòu)成情況看，30歲以下的27人，占調(diào)查總樣本的15%；30～39歲的54人，占調(diào)查總樣本30%；40～49歲的83人，占調(diào)查總樣本的46%；50歲及以上的16人，占調(diào)查總樣本9%。被調(diào)查者的學(xué)歷情況，沒有上過學(xué)的有30人，占調(diào)查樣本總量的17%，小學(xué)文化水平的有97人，占調(diào)查樣本總量的54%；初中文化水平的有40人，占調(diào)查樣本總量的22%；高中及以上文化水平的有13人，占調(diào)查樣本總量的7%。顯而易見，小學(xué)學(xué)歷的失地農(nóng)民占到了被調(diào)查總量一半以上的比例。從被調(diào)查者當(dāng)前家庭年人均收入情況看，3 000元以下的是47人，占樣本總量的26%；在3 000～5 000元的是90人，占樣本總量的50%；在 5 000～10 000元的是36人，占樣本總量的20%；在10 000元以上的是7人，占樣本總量的4%。

3 沙灣縣失地農(nóng)民安置現(xiàn)狀及意愿

3.1 安置現(xiàn)狀

從問卷調(diào)查的結(jié)果來看，被征地村民對(duì)征收土地后政府提供了哪些形式的安置補(bǔ)償情況調(diào)查時(shí)，有100%的村民表示只提供一次性的土地補(bǔ)償金。

被征地村民在關(guān)于目前土地征收政策存在的問題（可多選）情況調(diào)查中，有100%的村民表示征地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)太低，16.3%的村民表示征地收益分配不合理，56.7%的村民表示征地過程不透明，77.3%的村民表示土地征用后沒有安置政策。

被征地村民在關(guān)于您家的土地征收補(bǔ)償費(fèi)是否按規(guī)定全額發(fā)放情況調(diào)查中，有0%的村民表示已經(jīng)全額發(fā)放，19.6%的村民表示大部分發(fā)放，76.1%的村民表示大部分沒發(fā)放，4.3%的村民表示一分未發(fā)。

被征地村民在關(guān)于征地對(duì)您的總體生活帶來的主要變化（可多選）情況調(diào)查中，有4.3%的村民表示收入提高，86.9%的村民表示生活成本增大，經(jīng)濟(jì)水平降低，91.3%的村民表示失去土地就等于失去基本保障，50%的村民表示就業(yè)困難，8.7%的村民表示沒有變化。

被征地農(nóng)民在關(guān)于對(duì)沙灣縣安置補(bǔ)償規(guī)定或相關(guān)安置標(biāo)準(zhǔn)的了解情況調(diào)查中，表示了解一點(diǎn)的村民占57.8%，基本了解的村民占10.7%，完全不了解的占31.5%，沒有人完全了解。

被征地村民在關(guān)于您對(duì)政府的征地安置政策及其具體實(shí)施滿意度及上訪情況調(diào)查中，有0%的村民表示滿意，23.9%的村民表示一般，69.6%的村民表示不滿意，6.5%的村民表示很不滿意，但無一人上訪。

3.2 安置意愿

此次問卷調(diào)查的結(jié)果顯示：28.3%的農(nóng)民是在自愿的情況下被征收土地，而71.7%的農(nóng)民不愿意自家土地被征收，這些不愿意被征收土地的村民最后決定放棄土地的主要原因則是來自于村集體施加壓力。

被征地村民對(duì)選擇征地安置方式（多選題）調(diào)查時(shí)，有100%的村民選擇了貨幣安置，選擇留地安置的村民占82.6%，選擇入股分紅安置的村民占45.8%，選擇重新?lián)駱I(yè)安置的村民占15.2%，選擇農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置的村民占60.9%。

在失地后希望獲得的保障項(xiàng)目（多選題）調(diào)查中，選擇城鎮(zhèn)醫(yī)療保險(xiǎn)的村民占67.4%，選擇城鎮(zhèn)養(yǎng)老保險(xiǎn)的村民占71.7%，選擇失業(yè)保險(xiǎn)的村民占58.7%。

關(guān)于土地被征收后村民的就業(yè)意向，有26.1%的被征地村民選擇到城里打工，有13.1%的村民選擇了去鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，有47.7%的村民選擇了繼續(xù)從事農(nóng)業(yè)，有13.1%的村民目前不知道以后的方向賦閑在家。

在被征地村民對(duì)自家的征地安置補(bǔ)償總體感覺如何情況調(diào)查中，表示滿意的村民占4.5%，表示一般的村民占40%，不滿意的村民占45.7%，還有13%的村民表示很不滿意。

4 基于問卷調(diào)查的失地農(nóng)民安置存在問題分析

4.1 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低、補(bǔ)償金發(fā)放及兌現(xiàn)顯滯后

現(xiàn)行的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)缺乏考慮失地農(nóng)民的基本生活保障、自主創(chuàng)業(yè)成本等問題，它是按照土地原有用途的年產(chǎn)值倍數(shù)進(jìn)行評(píng)估的[1]，失地農(nóng)民維持長遠(yuǎn)生活保障的成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于征地補(bǔ)償費(fèi)用，在實(shí)際發(fā)放和兌現(xiàn)方面還不及時(shí)，直接導(dǎo)致了失地農(nóng)民生活質(zhì)量的下降，在很大程度上降低了失地農(nóng)民對(duì)政府的信任。

4.2 現(xiàn)有安置方式比較單一

從沙灣縣現(xiàn)有體制上來看，單一的貨幣補(bǔ)償安置方式無法滿足失地農(nóng)民對(duì)未來生活保障的多樣性需求[2]，還缺乏系列和配套的保障體制，因而也難以維系失地農(nóng)民長遠(yuǎn)的安生立命的需要。在就業(yè)問題上，失地農(nóng)民處于弱勢，轉(zhuǎn)崗困難，一旦將補(bǔ)償?shù)腻X花光，沒有經(jīng)濟(jì)來源時(shí)，生活就失去保障，這會(huì)給沙灣縣發(fā)展帶來巨大壓力。

4.3 農(nóng)民無法參與征地過程

沙灣縣在土地征收的整個(gè)程序中，作為被賠償?shù)闹黧w，失地農(nóng)民無法參與土地補(bǔ)償價(jià)格、土地補(bǔ)償方式等涉及到自身利益的決策[3]，這完全是由當(dāng)?shù)卣⒋逦瘯?huì)、以及用地單位共同協(xié)商決定的結(jié)果。在土地征收前失地農(nóng)民未被告知征地補(bǔ)償方案，被告知后又沒有權(quán)利拒絕，強(qiáng)制性的讓失地農(nóng)民接受，這損害了失地農(nóng)民的合法權(quán)益。

4.4 社會(huì)保障體系不完善

從調(diào)查問卷結(jié)果來看，被征地村民對(duì)關(guān)于土地被征收后最希望獲得的保障項(xiàng)目是城鎮(zhèn)醫(yī)療保險(xiǎn)、城鎮(zhèn)養(yǎng)老保險(xiǎn)[4]。而目前沙灣縣在社會(huì)保障方面還沒有形成比較完整的政策體系，無法滿足失地農(nóng)民的需求，這嚴(yán)重影響了失地農(nóng)民的教育、就業(yè)、醫(yī)療等，使失地農(nóng)民對(duì)今后的生活感到十分擔(dān)憂。

4.5 農(nóng)民自身原因?qū)е抡鞯睾笊钏浇档?/p>

接受調(diào)查的180戶失地農(nóng)民當(dāng)中，文化程度普遍偏低。由于長期從事農(nóng)業(yè)勞動(dòng)，農(nóng)民只獲得了相應(yīng)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技能，對(duì)于失去土地后在城市中立足所必須的相關(guān)生活技能極其缺乏，失地農(nóng)民的生活沒有保障。另一方面，農(nóng)民受傳統(tǒng)觀念、意識(shí)的影響，在失去土地后，短期內(nèi)轉(zhuǎn)變?yōu)槭忻窈茈y實(shí)現(xiàn)。

5 基于問卷調(diào)查的失地農(nóng)民安置對(duì)策建議

5.1 提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，保障補(bǔ)償金發(fā)放

沙灣縣當(dāng)?shù)卣谥贫ㄕ鞯匮a(bǔ)償政策、確定合理補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)綜合考量當(dāng)前當(dāng)?shù)氐奈飪r(jià)、消費(fèi)水平及人均純收入等因素，保證失地農(nóng)民有能力再創(chuàng)業(yè)、就業(yè)。對(duì)失地農(nóng)民安置問題，一定要保證土地補(bǔ)償金一次發(fā)放并能夠及時(shí)到位，避免克扣、拖欠等現(xiàn)象發(fā)生[5]。

5.2 多種安置方式結(jié)合，保障失地農(nóng)民生活水平不降低

建立健全安置補(bǔ)償機(jī)制和社保體系，實(shí)現(xiàn)多元化安置，是妥善解決其安置補(bǔ)償問題的有效手段[6]。沙灣縣政府應(yīng)該改變單一的一次性貨幣補(bǔ)償為主的安置方式，采取貨幣安置、土地入股、土地置換、留地安置、社保安置等多種方式組合運(yùn)用，滿足失地農(nóng)民的不同需求，有力保障失地農(nóng)民未來長遠(yuǎn)的生產(chǎn)生活[7]。

5.3 建立參與型集體土地征收補(bǔ)償安置程序

沙灣縣農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償安置與被征地農(nóng)民的切身利益緊密相關(guān)，補(bǔ)償安置程序設(shè)置的好壞則直接影響到被征地農(nóng)民是否能夠得到公平的補(bǔ)償。建立、完善參與型農(nóng)村土地征收補(bǔ)償安置程序，尊重被征地農(nóng)民的知情權(quán)：第一要完善報(bào)批前公眾的參與機(jī)制；第二需建立征地補(bǔ)償安置的協(xié)商程序；第三要完善公告程序；第四是落實(shí)聽證程序。

5.4 完善失地農(nóng)民的社會(huì)保障體系

沙灣縣失地農(nóng)民安置的核心問題，不僅僅是讓失地農(nóng)民有能力再就業(yè)，還要在保證失地農(nóng)民再就業(yè)的同時(shí)，保障好失地農(nóng)民的養(yǎng)老及醫(yī)療等社會(huì)保障方面問題，使農(nóng)民在失去土地后沒有后顧之憂。第一，通過多渠道的籌集資金、整合資源等形成多方的財(cái)政扶持；第二，將失地農(nóng)民納入社會(huì)統(tǒng)籌保險(xiǎn)范疇，出臺(tái)更多惠民政策，繼續(xù)擴(kuò)大失地農(nóng)民的養(yǎng)老、醫(yī)療及社會(huì)低保的覆蓋面與保障水平[8-9]。

5.5 提高被征地農(nóng)民文化水平，完善被征地農(nóng)民就業(yè)扶持計(jì)劃

在沙灣縣失地農(nóng)民就業(yè)扶持計(jì)劃中，政府應(yīng)依據(jù)當(dāng)前的就業(yè)形式，結(jié)合當(dāng)?shù)匕l(fā)展所需勞動(dòng)力的狀況[10]，并綜合考慮失地農(nóng)民的受教育程度、自身意愿等多項(xiàng)因素發(fā)揮積極的引導(dǎo)作用，合理地制定培訓(xùn)方案。同時(shí)，沙灣縣政府要不斷完善就業(yè)扶持體系，使失地農(nóng)民及時(shí)了解就業(yè)信息，盡快找到合適的工作，緩解失地農(nóng)民的尷尬境地，同時(shí)這也符合可持續(xù)性發(fā)展的要求。

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篇4

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);非貨幣性拆遷;財(cái)稅問題

近年來,隨著我國城市建設(shè)步伐的進(jìn)一步加快,積極開展的城鎮(zhèn)房屋拆遷工作對(duì)提高城鎮(zhèn)居民居住水平、改

善城市面貌、完善城市功能、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展發(fā)揮了重要作用。同時(shí),城鎮(zhèn)房屋拆遷法規(guī)、政策日益完善,有效地規(guī)范了城鎮(zhèn)房屋拆遷行為,維護(hù)了拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益,保障了建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。其主要做法是:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)拆遷戶的補(bǔ)償主要采用非貨幣性補(bǔ)償方式,即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與被拆遷人(企業(yè)或個(gè)人)達(dá)成協(xié)議,按拆遷面積返還給被拆遷人房產(chǎn),超過拆遷面積部分按市價(jià)或協(xié)議價(jià)銷售給被拆遷人,也就是通常所說的“拆一還一”補(bǔ)償方式。為規(guī)范上述行為,自2001年6月13日起,國務(wù)院和國務(wù)院辦公廳先后頒布了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(國務(wù)院令第305號(hào),以下簡稱《條例》)、《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》和《關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》。2004年建設(shè)部又相繼出臺(tái)了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》和《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》。各地也制定了相應(yīng)的地方性法規(guī)、規(guī)章和政策,例如廣西壯族自治區(qū)政府出臺(tái)實(shí)施的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》細(xì)則。但在相關(guān)財(cái)稅政策方面,財(cái)政部和國家稅務(wù)總局對(duì)政府拆遷非貨幣性補(bǔ)償所涉及的財(cái)稅問題沒有系統(tǒng)地出臺(tái)相關(guān)規(guī)定,只是各地自行零散出臺(tái)了一些政策,因此,各地方房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)感覺無所適從,對(duì)上述業(yè)務(wù)不知如何進(jìn)行財(cái)稅處理。為此,本文從會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要義及相關(guān)稅收政策精神入手剖析此類業(yè)務(wù)的財(cái)稅問題內(nèi)涵,并嘗試尋找出解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)非貨幣性拆遷補(bǔ)償業(yè)務(wù)涉及會(huì)

計(jì)處理和稅務(wù)清繳的具體方法。

一、非貨幣性拆遷補(bǔ)償?shù)臅?huì)計(jì)問題解析

在筆者接觸的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中,采用非貨幣性補(bǔ)償方式返還給被拆遷人房產(chǎn)的,由于拆遷補(bǔ)償協(xié)議上一般只反映拆遷及補(bǔ)償?shù)拿娣e,而不反映其價(jià)值量,相關(guān)企業(yè)在會(huì)計(jì)處理時(shí),大多將“實(shí)物補(bǔ)償方式”誤解為“非貨幣性資產(chǎn)交換”,在會(huì)計(jì)核算上按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――非貨幣性資產(chǎn)交換》的規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理,即只將收到的超補(bǔ)償面積的補(bǔ)差現(xiàn)金確認(rèn)為銷售收入,而對(duì)補(bǔ)償給被拆遷人的房產(chǎn)價(jià)值既不確認(rèn)收入,也不確認(rèn)“開發(fā)成本”。

這種處理方式表面看似合理,實(shí)質(zhì)上是偷換概念,錯(cuò)用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。從會(huì)計(jì)準(zhǔn)則適用角度分析,根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式原則,就其交易的實(shí)質(zhì),這其實(shí)就是以新?lián)Q舊,即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用新建房產(chǎn)換入被拆遷人的舊房產(chǎn)的一項(xiàng)交易。這項(xiàng)補(bǔ)償業(yè)務(wù)分別由“購買”和“銷售”兩部分組成,應(yīng)適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――收入》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――建造合同》進(jìn)行會(huì)計(jì)核算,即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先從被拆遷人手中購入舊房,再將新房以相同的價(jià)格出售給被拆遷人。但在實(shí)務(wù)中因無法確定其計(jì)量價(jià)格,這類業(yè)務(wù)操作手法不具備可操作性。為此,筆者再從稅法的角度來分析上述問題,在非貨幣性補(bǔ)償形式下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還給被拆遷人的房產(chǎn)應(yīng)按“成本價(jià)”確認(rèn)“計(jì)稅收入”,繳納營業(yè)稅金及附加。從這一點(diǎn)看,要取得這個(gè)計(jì)量價(jià)格必須等到項(xiàng)目完工清算后才能得出,從時(shí)間上看,這是不現(xiàn)實(shí)的問題,但根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――建造合同》中對(duì)合同收入與合同費(fèi)用的確認(rèn)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按上一年完工并已實(shí)際銷售房產(chǎn)的平均成本作依據(jù)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理,等該項(xiàng)目完工清算時(shí)再根據(jù)實(shí)際成本進(jìn)行相應(yīng)地調(diào)整,這樣這個(gè)問題可迎刃而解。具體方法如下:

(一)補(bǔ)償房產(chǎn)計(jì)量價(jià)格的確定

由于項(xiàng)目完工時(shí)實(shí)際發(fā)生成本里面包括拆遷時(shí)暫估入賬的部分成本,這樣構(gòu)成項(xiàng)目的成本(暫估入賬部分成本)成為一個(gè)循環(huán),導(dǎo)致不能得出真實(shí)的計(jì)量價(jià)格,但可以根據(jù)實(shí)際情況選擇以下幾種方式來確定完工時(shí)較為接近真實(shí)成本的計(jì)量價(jià)格。

第一,不考慮非貨幣性補(bǔ)償部分的成本法。

如果發(fā)生非貨幣性拆遷補(bǔ)償部分涉及金額不多,可以根據(jù)會(huì)計(jì)上的重要性原則,不確認(rèn)此部分的金額,以項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本剔出暫估入賬的成本后的成本計(jì)算得出計(jì)量價(jià)格。企業(yè)計(jì)量價(jià)格=(項(xiàng)目實(shí)際成本-暫估入賬成本)÷可售面積;計(jì)量價(jià)格=企業(yè)計(jì)量價(jià)格×補(bǔ)償面積。

第二,修正成本法。

以上一項(xiàng)目平均成本為基礎(chǔ),用上一項(xiàng)目到本項(xiàng)目完工期間的平均經(jīng)濟(jì)增長率來進(jìn)行修正。企業(yè)計(jì)量價(jià)格=(上一項(xiàng)目的平均成本×上一項(xiàng)目至本項(xiàng)目完工時(shí)的平均經(jīng)濟(jì)增長率)÷可售面積;計(jì)量價(jià)格=企業(yè)計(jì)量價(jià)格×補(bǔ)償面積。

第三,核定成本法。

以主管稅務(wù)機(jī)關(guān)或物價(jià)部門核定的“成本價(jià)”為準(zhǔn)。

第四,成本還原法。

本方法是利用數(shù)學(xué)原理及工具建立模型求解得出,所以也稱數(shù)模求解法。

假設(shè):某房產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)A項(xiàng)目的全部成本為2000萬元,開發(fā)的建筑面積為18000平方,其中:可用于對(duì)外銷售部分面積為15000平方,用于拆遷補(bǔ)償部分面積為3000平方,由于拆遷補(bǔ)償部分對(duì)價(jià)成本我們不知道,設(shè)定為M,那么整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本為2000+M;則有下列等式成立:

[(2000+M)÷18000]×3000=N

公式解析:[(2000+M)÷18000]為A項(xiàng)目的企業(yè)成本;[(2000+M)÷18000]×3000為用于拆遷補(bǔ)償部分的成本;M即是我們用于拆遷補(bǔ)償部分的成本。

那么上述公司可轉(zhuǎn)化為如下通用公式:

[(開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生成本+M)÷項(xiàng)目開發(fā)面積] ×用于補(bǔ)償部分面積=N,N即為計(jì)量價(jià)格。

用此方法計(jì)算出來的成本即為還原的真實(shí)成本。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)處理

根據(jù)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng),實(shí)際發(fā)生此項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)時(shí):

借:開發(fā)成本――土地征用及拆遷補(bǔ)償(已完工項(xiàng)目平均成本)

貸:其他應(yīng)付款――其他 (已完工項(xiàng)目平均成本)

完工時(shí):

先根據(jù)實(shí)際成本調(diào)整非貨幣性補(bǔ)償部分計(jì)量價(jià)格

借:開發(fā)成本(實(shí)際成本與已完工成本之差)

貸:其他應(yīng)付款――其他(實(shí)際成本與已完工成本之差)

結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品成本

借:開發(fā)產(chǎn)品(實(shí)際發(fā)生的成本)

貸:開發(fā)成本(實(shí)際發(fā)生的成本)

在房產(chǎn)移交被拆遷人時(shí):

確認(rèn)收入及相關(guān)稅費(fèi)

借:其他應(yīng)付款――其他(調(diào)整后的計(jì)量價(jià)格)

貸:營業(yè)收入(調(diào)整后的計(jì)量價(jià)格)

借:營業(yè)稅金及附加(以營業(yè)收入為依據(jù)進(jìn)行計(jì)算)

貸:應(yīng)交稅費(fèi)(以營業(yè)收入為依據(jù)進(jìn)行計(jì)算)

結(jié)轉(zhuǎn)成本

借:營業(yè)成本

貸:開發(fā)產(chǎn)品

兩種會(huì)計(jì)處理方法相比,按收入和建造合同方法進(jìn)行會(huì)計(jì)核算,能更好地體現(xiàn)會(huì)計(jì)的實(shí)質(zhì)重于形式原則,所提供的會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)更相關(guān)、更準(zhǔn)確,并可與稅法及稅務(wù)相關(guān)政策更好的銜接,因此收入和建造合同方法是核算非貨幣拆遷補(bǔ)償業(yè)務(wù)最好的會(huì)計(jì)方法。

二、非貨幣拆遷補(bǔ)償稅務(wù)問題解析

從非貨幣拆遷補(bǔ)償業(yè)務(wù)涉及的稅務(wù)問題看,難點(diǎn)在于營業(yè)稅和土地增值稅的相關(guān)問題上,而對(duì)于所得稅由于各地稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定比較統(tǒng)一,計(jì)繳規(guī)定和原則較為清晰。因此,筆者從營業(yè)稅和土地增值稅兩個(gè)方面對(duì)稅務(wù)問題進(jìn)行深入解析:

從應(yīng)納營業(yè)稅角度看,難點(diǎn)是如何界定政府拆遷補(bǔ)償。現(xiàn)有的具代表性的政策有:國家稅務(wù)總局于1997年的《關(guān)于征用土地過程中征地企業(yè)支付給土地承包人員的補(bǔ)償費(fèi)如何征稅問題的批復(fù)》(國稅函[1997]87號(hào)),該文件規(guī)定對(duì)于對(duì)土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補(bǔ)償費(fèi)收入,應(yīng)按照營業(yè)稅“銷售不動(dòng)產(chǎn)――其他土地附著物”稅目征收營業(yè)稅。另外,根據(jù)《營業(yè)稅稅目注釋(試行稿)》(國稅發(fā)[1993]149號(hào))的規(guī)定,土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為不征收營業(yè)稅(有人將其理解為對(duì)被收回土地使用權(quán)的補(bǔ)償不征收營業(yè)稅)。2007年國家稅務(wù)總局《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人銷售拆遷補(bǔ)償住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》(國稅函[2007]768號(hào))規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí),其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶,并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益,根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定,應(yīng)按‘銷售不動(dòng)產(chǎn)’稅目繳納營業(yè)稅;被拆遷戶以其原擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)從房地產(chǎn)開發(fā)公司處獲得了另一處不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán),該行為不屬于通過受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房。”還有《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》國稅函[1995]549號(hào)“對(duì)外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè),應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定,就其取得的營業(yè)額計(jì)征營業(yè)稅;對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分,由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營業(yè)稅,對(duì)最終轉(zhuǎn)讓時(shí)未作價(jià)結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施(如居委會(huì)用房、車棚、托兒所等),凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營業(yè)稅的,不再征收營業(yè)稅。”

綜上所述,國家收回土地使用權(quán),支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)中,無論是支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的一方還是收到補(bǔ)償費(fèi)的一方均不需征收營業(yè)稅。但如果不是上述情況,則雙方均需要征收營業(yè)稅。但由于國家稅務(wù)總局未能解釋出怎樣的拆遷是屬于國家收回土地使用權(quán),如:國家或政府委托城市投資公司或?qū)I(yè)拆遷公司支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否屬于國家收回土地使用權(quán)等沒有明確的規(guī)定,所以各地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在出臺(tái)有關(guān)拆遷補(bǔ)償此類業(yè)務(wù)的稅收政策時(shí),也有不同的規(guī)定:

《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于拆遷安置有關(guān)營業(yè)稅問題的批復(fù)》蘇地稅函[2000]309號(hào)的具體內(nèi)容如下:根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅若干問題的批復(fù)》(國稅函發(fā)[1995]549號(hào))精神,納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中給予拆遷戶補(bǔ)償或安置的房屋,不論以何種方式結(jié)算價(jià)款,以及拆遷人取得的房屋作何用途,均應(yīng)屬于營業(yè)稅的征稅范圍,應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。

《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于房屋拆遷過程中有關(guān)營業(yè)稅政策的通知》渝地稅發(fā)[2002]156號(hào):被拆遷人與拆遷人(企業(yè)或個(gè)人,以下同)實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式補(bǔ)償?shù)?被拆遷人因房屋結(jié)構(gòu)和面積原因所取得的結(jié)算價(jià)款,暫不征收營業(yè)稅及附加稅費(fèi)。在拆遷原房過程中,被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償(安置)方式,所取得的貨幣補(bǔ)償(安置)價(jià)款,暫不征收營業(yè)稅及附加稅費(fèi)。

廣東省《關(guān)于舊城拆遷改造有關(guān)營業(yè)稅問題的批復(fù)》(粵地稅函[1999]295號(hào))規(guī)定,在城市改造建設(shè)中支付給被拆遷戶得拆遷補(bǔ)償收入,凡經(jīng)縣級(jí)以上政府批準(zhǔn),國土局及有關(guān)房地產(chǎn)管理部門發(fā)出公告,限期拆(搬)遷的地(路)段的,被拆遷戶取得的拆遷補(bǔ)償收入(包括貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益)暫不征收營業(yè)稅。

福建省地方稅務(wù)局《關(guān)于拆遷補(bǔ)償業(yè)務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知》(閩地稅發(fā)[2004]63號(hào))規(guī)定:拆遷人給予被拆遷企業(yè)和個(gè)人補(bǔ)償安置的房屋,不論其以何種方式結(jié)算價(jià)款,均屬于營業(yè)稅的征稅范圍,應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營業(yè)稅。拆遷人支付的拆遷補(bǔ)償金應(yīng)作為成本費(fèi)用列支,不得沖減其“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的計(jì)稅營業(yè)額。被拆遷企業(yè)和個(gè)人因拆遷取得的房屋(或土地)拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他補(bǔ)助費(fèi)或補(bǔ)償安置的房屋,除下列兩種情況外,均應(yīng)征收營業(yè)稅。被拆遷企業(yè)和個(gè)人取得政府財(cái)政部門支付的房屋(或土地)拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他補(bǔ)助費(fèi),暫免征收營業(yè)稅。被拆遷個(gè)人因自用普通住房拆遷,所取得的補(bǔ)償費(fèi)或拆遷過程中發(fā)生的房屋等面積產(chǎn)權(quán)調(diào)換,暫免征收營業(yè)稅。

天津地稅局(津地稅流〔2007〕10號(hào))對(duì)政府因道路、橋梁、綠地等非經(jīng)營性用地收回土地使用權(quán),給予原用地企業(yè)地上建筑物及構(gòu)筑物的補(bǔ)償性收入,不征收營業(yè)稅。

北京地稅局(京地稅營〔2007〕488號(hào))對(duì)于停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償、機(jī)器設(shè)備補(bǔ)償、員工失業(yè)補(bǔ)償?shù)炔粚儆跔I業(yè)稅征收范圍,不征收營業(yè)稅。

各地方稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)拆遷補(bǔ)償是否征收營業(yè)稅不統(tǒng)一的主要原因是:對(duì)如何界定政府拆遷行為的認(rèn)識(shí)沒有統(tǒng)一。根據(jù)國家不對(duì)國家征稅的原理,如果拆遷補(bǔ)償是需要國家或政府承擔(dān)的,不論補(bǔ)拆遷人是從財(cái)政取得拆遷補(bǔ)償還是從城市投資公司或?qū)I(yè)拆遷公司取得都有應(yīng)歸屬于政府拆遷范疇,不征收營業(yè)稅。如果拆遷補(bǔ)償是不需要國家或政府承擔(dān)的,則取得的拆遷補(bǔ)償應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營業(yè)稅。同理,如果是采用非貨幣拆遷補(bǔ)償方式安置被拆遷戶的,無論其怎樣結(jié)算均應(yīng)視同全額銷售,原因是假設(shè)用貨幣補(bǔ)償被拆遷戶,而被拆遷戶用貨幣購買商品房時(shí),拆建單位也是需要將該商品房作為銷售處理的(政府政策性拆遷除外)。上述兩種會(huì)計(jì)處理方法相比,按收入和建造合同方法進(jìn)行會(huì)計(jì)核算,雖然多交了置換部分收入的營業(yè)稅金及附加,但是也為相關(guān)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅匯算清繳時(shí)減少很多問題,因?yàn)槿绻捶秦泿判再Y產(chǎn)交換模式進(jìn)行會(huì)計(jì)核算和納稅,當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)營業(yè)稅相關(guān)法規(guī)強(qiáng)制要求補(bǔ)繳該部分營業(yè)稅金及附加,而相關(guān)企業(yè)因無相應(yīng)政策支持而極可能被迫上繳。

從應(yīng)納土地增值稅角度看,根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定:拆遷補(bǔ)償費(fèi)作為房地產(chǎn)開發(fā)成本屬于進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)的扣除項(xiàng)目。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以產(chǎn)權(quán)調(diào)換作為拆遷補(bǔ)償?shù)?根據(jù)國稅函[2007]768號(hào)的文件精神,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將所擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶,即認(rèn)定其是獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益的。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定,收入包含轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)經(jīng)濟(jì)利益。因此,除政府政策性拆遷或有特殊規(guī)定外,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以非貨幣拆遷補(bǔ)償方式開發(fā)也需要征收土地增值稅,關(guān)鍵問題是土地增值稅計(jì)稅依據(jù)的確認(rèn)。一般以營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)來確認(rèn)。在征收方式上,一般先在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)先進(jìn)行預(yù)征,最后進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的土地增值稅清算。需要注意的是,按非貨幣性資產(chǎn)交換方法進(jìn)行會(huì)計(jì)核算計(jì)算營業(yè)金額,如果當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)對(duì)其補(bǔ)繳,則這部分補(bǔ)繳的營業(yè)稅金及附加不能列入開發(fā)成本進(jìn)行土地增值稅的抵扣,會(huì)給相關(guān)企業(yè)帶來很大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

篇5

關(guān)鍵詞：土地征收；補(bǔ)償制度；補(bǔ)償范圍；平等原則

中圖分類號(hào)：D922.3 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2015）011-000-02

一、我國土地征收補(bǔ)償現(xiàn)狀

按《土地管理法》有關(guān)規(guī)定，在征地補(bǔ)償過程中，全國各地方政府應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，制定具體方案確定土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)等。但全國各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異較大，若按此項(xiàng)規(guī)定，補(bǔ)償制度會(huì)因缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致各地補(bǔ)償情況差別較大，存在較大的隨意性與不確定性。并且，在征地補(bǔ)償費(fèi)用發(fā)放的過程中，存在程序復(fù)雜、補(bǔ)償主體不明等情況，容易造成補(bǔ)償費(fèi)用流向問題。

二、土地征收補(bǔ)償?shù)默F(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)《土地管理法》第47條的規(guī)定，征收土地的，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的30倍。2004年，《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》對(duì)《土地管理法》第47條規(guī)定的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了糾偏。它規(guī)定：“土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和達(dá)到法定上限，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，當(dāng)?shù)厝嗣裾梢杂脟型恋赜袃斒褂檬杖胗枰匝a(bǔ)貼。”它規(guī)定：“縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)制定具體辦法，使被征地農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計(jì)有保障”，并提出了包括社會(huì)保障和補(bǔ)償方式在內(nèi)的各項(xiàng)落實(shí)措施[1]。

事實(shí)上，土地的原有用途產(chǎn)值既不能反映土地作為“永久性的和不可破壞的地力”的價(jià)值，也不能反映土地在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中因“近鄰效應(yīng)”而產(chǎn)生的價(jià)值，更不能體現(xiàn)不可量算的環(huán)境和文化價(jià)值，按被征地前三年平均年產(chǎn)值的30倍補(bǔ)償只相當(dāng)于補(bǔ)償土地原有用途30年的產(chǎn)值。現(xiàn)在全國各地，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)最高的是杭州，征地價(jià)格一畝地按每年一千元的產(chǎn)值計(jì)算，也就十來萬，為原有土地價(jià)格的 100倍也不止，但也只相當(dāng)于100年的原有用途產(chǎn)值。這種補(bǔ)償對(duì)農(nóng)民來說是不相稱的，因?yàn)閷?duì)農(nóng)民來說土地是世代賴以生存的基礎(chǔ)，土地是永久性的。

三、我國土地征收補(bǔ)償制度的缺陷

（一） 征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)制定方式不合理

一方面，現(xiàn)行的《土地管理法》中沒有明確規(guī)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，只是對(duì)補(bǔ)償?shù)淖罡吲c最低標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了限制規(guī)定，這樣地方政府結(jié)合實(shí)際制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)就有較大的主觀性，為了減輕財(cái)政壓力，一些地方政府會(huì)壓低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致權(quán)益主體所得到的補(bǔ)償較低。另一方面，目前，我國對(duì)征地補(bǔ)償采用的是“產(chǎn)值倍數(shù)法”，這一方法受時(shí)間、地域等不定因素影響太大，不具有合理性，引起了眾多爭議。年產(chǎn)值的決定是根據(jù)所處地區(qū)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)自然條件來定的，不能反映被征地的區(qū)位因素，這種補(bǔ)償方法偏離了土地市場價(jià)格，所以爭議較大。

（二）土地征收補(bǔ)償范圍過窄

目前，世界各國都制定了相應(yīng)的征地補(bǔ)償制度，都有關(guān)于權(quán)益主體方面的補(bǔ)償條款，但就其補(bǔ)償范圍而言，我國較其他各國相比存在很大差異。我國現(xiàn)行的《土地管理法》只是對(duì)征地的相關(guān)補(bǔ)償進(jìn)行了籠統(tǒng)規(guī)定，沒有給出具體的、統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)補(bǔ)償范圍沒有進(jìn)行細(xì)化，涉及到與土地直接相關(guān)的一部分損失補(bǔ)償，但是不包括其他間接損失補(bǔ)償，如遷移補(bǔ)償、工事補(bǔ)償?shù)取＿@在發(fā)達(dá)國家都涉及到了，既有與土地本身價(jià)值直接相關(guān)的補(bǔ)償還包括由此產(chǎn)生的一系列附帶損失的補(bǔ)償。而我國的征地補(bǔ)償規(guī)定較為狹隘，難以滿足相關(guān)權(quán)利人利益的補(bǔ)償。

（三） 補(bǔ)償權(quán)益主體不明晰

從理論上說，補(bǔ)償權(quán)益主體本應(yīng)為“集體土地所有權(quán)人”，但征地補(bǔ)償制度對(duì) “集體”這個(gè)概念沒有進(jìn)行明確定位，因此補(bǔ)償實(shí)際中出現(xiàn)的所有權(quán)主體具有較大的可替代性，若真正的補(bǔ)償權(quán)益主體無法確定，征地補(bǔ)償費(fèi)用可能會(huì)被冒用、截留等。根據(jù)相關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)顯示，土地補(bǔ)償費(fèi)如果土地出讓成本價(jià)為百分之百，農(nóng)民只能得百分之五到百分之十，村集體經(jīng)濟(jì)組織得百分之二十五到三十，縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)） 各級(jí)地方政府所得為百分之六十到七十，由此來看，征地權(quán)益主體只得到一小部分，極大地侵害了權(quán)益主體的利益。

（四） 補(bǔ)償安置途徑單一

《土地管理法》中規(guī)定土地補(bǔ)償安置主要采取一次性貨幣補(bǔ)償方式為主，其他補(bǔ)償方式為輔。大多數(shù)失地人所獲得的一次性補(bǔ)償金不足以購買原來同等價(jià)值的房屋，只夠保障其一段時(shí)間內(nèi)生活，最終導(dǎo)致的結(jié)果是失地人生活標(biāo)準(zhǔn)大幅下降。筆者認(rèn)為一次性貨幣補(bǔ)償只考慮了實(shí)際操作的簡易性，卻沒有考慮到是否能真正保障被征地人今后現(xiàn)實(shí)生活的需要。

四、政策建議

前文可見，我國現(xiàn)行的土地征收補(bǔ)償制度仍存在著許多問題，為了能更充分保障失地人的相關(guān)權(quán)益，發(fā)揚(yáng)國家以人為本的治國理念，應(yīng)當(dāng)對(duì)征地補(bǔ)償制度加以完善。

（一） 擴(kuò)大征地補(bǔ)償范圍

在這個(gè)問題上，我國可以打破以往的籠統(tǒng)分類體制，采用歸類細(xì)分補(bǔ)償事項(xiàng)的思路，將土地補(bǔ)償費(fèi)大體分為三大類：第一類為與土地直接相關(guān)的，如土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地面附著物補(bǔ)償費(fèi)等；第二類為與失地人直接開銷相關(guān)的，如失地人的搬遷費(fèi)用、經(jīng)營損失費(fèi)、確認(rèn)和產(chǎn)權(quán)變更登記的花費(fèi)，及對(duì)其他相關(guān)財(cái)產(chǎn)的不良影響費(fèi)用等；第三類為特殊補(bǔ)償，在補(bǔ)償?shù)木唧w過程中，應(yīng)充分考慮到被征地人的再就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、情感損失等，增加精神補(bǔ)償。

（二） 結(jié)合法律明晰權(quán)益主體

在我國《土地管理法》中沒有對(duì)“集體”的范圍給出實(shí)質(zhì)性的定位，因此，在我國的《土地管理法》中可以規(guī)定為：“集體土地所有權(quán)人只能是在相當(dāng)時(shí)期內(nèi)長期屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的成員，即農(nóng)民以及與土地有直接長期勞作關(guān)系的主體（ 如土地承包經(jīng)營者） ”。根據(jù)規(guī)定，哪些不參與任何勞作的主體如外出務(wù)工人員、流動(dòng)人口等，都不能看作是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。尤其要注意的是，征地補(bǔ)償制度應(yīng)注重被補(bǔ)償主體與土地的直接關(guān)系，只有直接的關(guān)系才能使被補(bǔ)償主體免于受到土地征收帶來的侵害，還能有效避免各級(jí)地方政府在征地補(bǔ)償款中的貪污、截留行為。

（三） 改進(jìn)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)于改進(jìn)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)充分考慮各方面綜合因素，筆者認(rèn)為主要包括以下幾點(diǎn)：首先，應(yīng)當(dāng)考慮土地被征收以后，失地農(nóng)民的所有損失；其次應(yīng)注意土地價(jià)值的市場性與時(shí)效性，相關(guān)規(guī)定中不能只按照土地的原用途價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償，要按照被征收后的用途計(jì)算土地市場價(jià)值，以此為基礎(chǔ)制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；再次要考慮農(nóng)民失去土地后基本的生活保障，也就是說要對(duì)失地農(nóng)民進(jìn)行基本生活安置補(bǔ)償，確保農(nóng)民生活水平在失地前后不會(huì)相差太大。具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)以當(dāng)?shù)赝恋氐氖袌鰞r(jià)格為評(píng)估依據(jù)，在土地市場價(jià)格的基礎(chǔ)上充分考慮土地對(duì)現(xiàn)實(shí)生活影響的程度。

（四）加強(qiáng)補(bǔ)償制度人性化

首先，地方政府應(yīng)對(duì)失地人的實(shí)際損失進(jìn)行補(bǔ)償；其次，可以引入被征地價(jià)值評(píng)估程序，由具有法定資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)失地人的實(shí)際損失進(jìn)行評(píng)估；最后，我國在征地補(bǔ)償方式上，則采取住房安置補(bǔ)償與貨幣補(bǔ)償兩者相結(jié)合的方式。然而，鑒于目前征地價(jià)值評(píng)估技術(shù)不足和地價(jià)狂漲等的情形，要充分體現(xiàn)完全補(bǔ)償?shù)脑瓌t，在補(bǔ)償方式上仍然應(yīng)該以貨幣補(bǔ)償為主，以實(shí)物補(bǔ)償、安排就業(yè)、興建生產(chǎn)、提供生活再建設(shè)施、給予生產(chǎn)生活優(yōu)惠政策等方式為輔，從而最大限度彌補(bǔ)失地人所受的損失，幫助其繼續(xù)生活，且使生活水平不因失地有所下降，使失地人感到征地補(bǔ)償制度是人性化的制度。

五、結(jié)語

被征地農(nóng)民為地區(qū)建設(shè)所作出的犧牲及他們失地后的生活現(xiàn)狀大家是有目共睹的，他們應(yīng)該得到合理的安置，他們應(yīng)該跟城市居民一樣享受合理的社會(huì)保障。但被征地農(nóng)民的土地征收補(bǔ)償政策改革研究是一個(gè)復(fù)雜的過程，它涉及到多個(gè)方面的問題，包括社會(huì)基本保障制度、國家法制建設(shè)，國家土地制度等。因此改革被征地農(nóng)民的土地征收補(bǔ)償政策是完善我國地方政府征地補(bǔ)償機(jī)制工作的重中之重。

參考文獻(xiàn)：

篇6

關(guān)鍵詞：征地拆遷；安置補(bǔ)償；被征拆農(nóng)戶；伊寧市

伴隨著經(jīng)濟(jì)全球化與城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的推進(jìn)，各地城市建設(shè)速度加快，城市建設(shè)用地需求也在進(jìn)一步擴(kuò)張，大批農(nóng)民宅基地被占用，由此引發(fā)的社會(huì)矛盾也越來越突出。為深入了解被征拆農(nóng)戶安置補(bǔ)償?shù)膶?shí)際情況，筆者采用發(fā)放問卷及訪談的方式對(duì)新疆伊寧市被征拆農(nóng)戶問題進(jìn)行了深入調(diào)查。

一、數(shù)據(jù)來源與方法

1.研究區(qū)概況。伊寧市位于東經(jīng)80°04′～81°29′，北緯43°50′～44°09′，地處伊犁河谷中部，伊犁河的北岸，是伊犁哈薩克自治州首府所在地。現(xiàn)轄8鄉(xiāng)、1鎮(zhèn)、1場、8個(gè)街道辦事處。土地總面積675.6平方公里。2009年末總?cè)丝?5.92萬，其中城市人口31.17萬，城市化率達(dá)到了67.88%，中心城區(qū)建成區(qū)面積37平方公里。 數(shù)據(jù)來源。選取伊寧市近郊塔什庫瑞克鄉(xiāng)、漢濱鄉(xiāng)及巴顏岱鎮(zhèn)作為調(diào)查點(diǎn)，有意識(shí)的選取農(nóng)戶進(jìn)行問卷調(diào)查。共發(fā)放問卷100份，回收問卷84份，問卷有效率為84%。 內(nèi)容與方法。問卷涉及兩塊內(nèi)容，第一部分是農(nóng)戶基本情況，包括性別、年齡、文化程度等八個(gè)方面，第二部分是關(guān)于征地拆遷安置情況的調(diào)查，包括農(nóng)戶征地拆遷意愿、對(duì)政府征地拆遷安置政策及程序評(píng)價(jià)等方面的內(nèi)容。在調(diào)查的過程中，主要采取發(fā)放問卷及訪談的方式。

二、伊寧市征地拆遷安置補(bǔ)償基本情況

1.征地拆遷現(xiàn)狀。2010年，伊寧市計(jì)劃征收征用土地13 158.1畝。截至2010年7月，已征收土地占72.08%。計(jì)劃拆遷總戶數(shù)345戶，其中拆遷集體土地的259戶，占計(jì)劃拆遷戶的72.18%。截至2010年7月12日，已簽訂合同的占計(jì)劃拆遷的45.22%，其中涉及拆遷集體所有的房屋130戶，占83.33%。 征拆安置補(bǔ)償方式。伊寧市征收集體土地上的房屋拆遷安置補(bǔ)償方式主要實(shí)行貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換的兩種方式，被拆遷人可在兩者之間選擇其一。具體情況（1）房屋附屬物（指房屋用地范圍內(nèi)除房屋以外的其他建筑物、構(gòu)筑物和其他有價(jià)值的附著物以及配套的各類管線、設(shè)備等）的補(bǔ)償，一律采用貨幣方式補(bǔ)償。（2）對(duì)集體土地上的房屋拆遷實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模凑找翆幨姓C布的當(dāng)年或上一年度的房屋市場重置建造價(jià)給予補(bǔ)償。（3）集體土地上房屋拆遷實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被拆遷人可選擇伊寧市人民政府統(tǒng)一建設(shè)的農(nóng)牧民安居房或保障性住房進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。按被拆（搬）遷正房實(shí)際建筑面積的1∶1.2的范圍內(nèi)，以安居房或保障性住房進(jìn)行調(diào)換，具體調(diào)換方式1）按1∶1.2比例調(diào)換安居房或保障性住房，面積不足80平方米的，按80平方米調(diào)換。2）按1∶1.2比例調(diào)換安居房或保障性住房，面積超過200平方米的，按200平方米給予調(diào)換。對(duì)原房屋超出調(diào)換比例建筑面積部分按照當(dāng)年或上一年度的房屋市場重置建造價(jià)格給予補(bǔ)償。

三、被征拆農(nóng)戶的調(diào)查分析

1.被拆遷戶基本情況。此次調(diào)研被訪者男女性別比例為13∶8；漢族與少數(shù)民族族別比例為71∶13；年齡30歲以下的占31%，30～49歲的占51.2%，50歲及以上的占17.9%；被訪者文化程度高中及其以上的占50%，初中學(xué)歷的占31%，小學(xué)及其以下的占19%；平均每戶4.3人；被拆遷戶房屋土木、磚木與磚混結(jié)構(gòu)比為15∶35∶14；家庭人均收入2 000元以下的占29.8%，2 000元～5 000元的占40.5%，5 000元～10 000元的占22.6%，10 000元以上的占7.1%。

被征地拆遷農(nóng)戶意愿分析。調(diào)查問卷顯示，40.5%的農(nóng)戶愿意房屋征收拆遷，59.5%的農(nóng)戶不愿意房屋被征收拆遷。不愿意拆遷的原因主要表現(xiàn)在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償方案、安置地點(diǎn)等方面，其中：認(rèn)為補(bǔ)償方案不合理的占19.1%，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低的占23.5%。 對(duì)征地拆遷安置補(bǔ)償程序及實(shí)施的滿意度。（1）對(duì)征地拆遷安置補(bǔ)償法律法規(guī)的主觀認(rèn)識(shí)。關(guān)于“您對(duì)伊寧市征地拆遷的安置補(bǔ)償政策的了解情況”統(tǒng)計(jì)中，沒有農(nóng)戶表示完全了解，9.5%的居民基本了解，66.7%的農(nóng)戶了解一點(diǎn)，23.8%的農(nóng)戶完全不了解。關(guān)于“您是否看過伊寧市相關(guān)的征地拆遷安置補(bǔ)償文件規(guī)定”調(diào)查時(shí)，有92.7%的農(nóng)戶選擇沒有。（2）對(duì)征地拆遷安置補(bǔ)償政策及實(shí)施程序的評(píng)價(jià)。對(duì)于“您對(duì)政府的征地拆遷安置補(bǔ)償政策及程序滿意嗎”調(diào)查時(shí)，1.2%的農(nóng)戶表示滿意，63.1%的農(nóng)戶表示一般，33.3%的農(nóng)戶表示不滿意，2.4%的農(nóng)戶表示很不滿意。對(duì)于“您對(duì)自家的征地拆遷安置補(bǔ)償總體感覺”調(diào)查時(shí)，有2.3%的農(nóng)戶感覺很滿意，15.6%的農(nóng)戶感覺較滿意，43.1%的農(nóng)戶表示一般，21.7%的農(nóng)戶表示不太滿意，17.3%的農(nóng)戶表示很不滿意。 拆遷的顧慮。在“您在征地拆遷安置中最關(guān)心的問題”調(diào)查時(shí)，房屋拆遷的賠償?shù)恼?0.8%，房屋確權(quán)占24.5%，就業(yè)問題占22.1%，醫(yī)療和養(yǎng)老占18.8%。

四、存在的問題及原因分析

問卷在調(diào)查農(nóng)戶拆遷意愿時(shí)，有3/5的農(nóng)戶不愿意拆（搬）遷，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低、方案不合理、安置地點(diǎn)以及就業(yè)問題是主要原因。在對(duì)征地拆遷的安置補(bǔ)償政策的了解情況調(diào)查時(shí)，1/4的農(nóng)戶完全不了解，9/10的農(nóng)戶沒有看到過相關(guān)的安置補(bǔ)償文件規(guī)定。在對(duì)政府的征地拆遷安置補(bǔ)償政策及程序滿意調(diào)查時(shí)，63.1%的農(nóng)戶表示一般，33.3%的農(nóng)戶表示不滿意。通過問卷中的問題“您在征地拆遷中最關(guān)心的問題”的統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)房屋的拆遷賠償、安置房的確權(quán)、就業(yè)問題是農(nóng)戶比較關(guān)心的問題。通過訪談?wù){(diào)查了解，在整個(gè)征地拆遷過程中，真正拒不搬遷的釘子戶并不多，大多數(shù)農(nóng)戶只是選擇適合自己的合理可行的安置補(bǔ)償方案，因此政府采取強(qiáng)行拆遷的現(xiàn)象很少。

農(nóng)戶拆遷意愿調(diào)查時(shí)，3/5農(nóng)戶認(rèn)為“拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低”，這在中國土地征收拆遷中具有一定的普遍性，這是由于集體土地上農(nóng)戶房屋拆遷管理政策幾乎為零所造成的。目前中國正面臨新《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》征求意見中，而集體土地上房屋征收拆遷管理的政策幾乎為零。雖然依據(jù)現(xiàn)行的規(guī)定，農(nóng)村房屋拆遷屬于征地拆遷范疇，主要適用《土地管理法》，但《土地管理法》并未明確將農(nóng)戶房屋從土地征收中分離出來，而將其定義在“地上附著物”中。伊寧市雖然嚴(yán)格按照《新疆維吾爾自治區(qū)實(shí)施土地管理法辦法》的規(guī)定，新計(jì)價(jià)字[2001]500號(hào)文件、新國土資發(fā)[2009]131號(hào)《自治區(qū)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》，制訂了伊政辦[2010]188號(hào)《伊寧市城鄉(xiāng)房屋拆（搬）遷安置管理辦法（試行）》，對(duì)被征地拆遷農(nóng)戶進(jìn)行安置補(bǔ)償，但在采用貨幣補(bǔ)償時(shí)只對(duì)房屋及其附屬物按照市場重置價(jià)給予一定補(bǔ)償，沒有體現(xiàn)對(duì)房屋底下的土地權(quán)益、以及農(nóng)民后續(xù)生活的安置補(bǔ)償，所以一定程度上農(nóng)戶認(rèn)為“拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低”。

五、結(jié)論與思考

伊寧市被征拆農(nóng)戶的安置補(bǔ)償主要采取貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換這兩種方式。多數(shù)被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換這種方式，因?yàn)檎膭?lì)這種方式，并給予按產(chǎn)權(quán)調(diào)整后的安居房或住房實(shí)際建筑面積每平方米150元的補(bǔ)助。

針對(duì)拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，被征地拆遷農(nóng)戶整體滿意度不高的問題，建議政府層面從以下幾點(diǎn)做起：（1）嚴(yán)格界定公共利益，以公共利益為前提，合理實(shí)施土地征用行為，加強(qiáng)對(duì)土地使用的監(jiān)管，進(jìn)一步建立健全征地拆遷補(bǔ)償安置的法律和法規(guī)。建議國家盡快出臺(tái)《農(nóng)村房屋拆遷管理?xiàng)l例》，政府應(yīng)按照科學(xué)補(bǔ)償原則，給予被征拆人合理補(bǔ)償，規(guī)范因征地所引發(fā)的農(nóng)村房屋拆遷相關(guān)問題。（2）做好土地報(bào)批和房屋評(píng)估、測量等基礎(chǔ)性工作。土地報(bào)批是依法用地的前提。所有在建項(xiàng)目，都要依法辦理各種項(xiàng)目立項(xiàng)、報(bào)批手續(xù)，要超前謀劃，科學(xué)調(diào)度，確保依法用地。房屋評(píng)估、測量等業(yè)務(wù)工作是基礎(chǔ)性工作，要依法依規(guī)，按方案操作，精心細(xì)致，科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，為征地拆遷工作順利實(shí)施提供扎實(shí)的基礎(chǔ)保障。（3）亮化征地拆遷整個(gè)過程，對(duì)被征拆農(nóng)戶發(fā)放征地拆遷安置補(bǔ)償相關(guān)文件，使被拆遷人充分了解政府的做法，提高征地拆遷透明度。（4）健全征地拆遷安置補(bǔ)償機(jī)制，建立完善對(duì)失地農(nóng)民重新就業(yè)培訓(xùn)的機(jī)制。完善失地農(nóng)民的社會(huì)保障體系，例如，建立最低生活保障機(jī)制、就業(yè)創(chuàng)業(yè)優(yōu)惠機(jī)制、養(yǎng)老醫(yī)療保險(xiǎn)機(jī)制和資金籌措管理機(jī)制等。

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篇7

關(guān)鍵詞：失地農(nóng)民；保護(hù)權(quán)益；社會(huì)保障

一、國外發(fā)達(dá)國家失地農(nóng)民權(quán)益保護(hù)制度及措施

由于國外發(fā)達(dá)國家土地征用的目的必須是滿足公共利益的需要，并且要對(duì)失地農(nóng)民的合法權(quán)益進(jìn)行保護(hù)，以自愿互利的原則的基礎(chǔ)上平等協(xié)商，按照土地的市場價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償，并對(duì)失地農(nóng)民的職業(yè)轉(zhuǎn)型、社會(huì)保障的問題制定合理的法規(guī)政策。

（一）完善的土地征用制度

在土地征用過程中，英國依據(jù)《強(qiáng)制征地法》，并需要獲得議會(huì)批準(zhǔn)后才可進(jìn)行土地征收。同樣，土地征用必須符合公眾利益，所造成的損失要小于所帶來的利益，政府部門也會(huì)就此召開調(diào)查會(huì)，并向議會(huì)提交調(diào)查報(bào)告，議會(huì)有此來判斷是否滿足《強(qiáng)制征地法》。

美國鼓勵(lì)農(nóng)民保護(hù)農(nóng)業(yè)土地資源，不會(huì)輕易征收農(nóng)民的土地，1976年之后農(nóng)轉(zhuǎn)非用地只占了全國耕地的4%。美國的憲法規(guī)定：“不合理的補(bǔ)償以及非正當(dāng)?shù)姆沙绦颍荒苷饔盟饺素?cái)產(chǎn)供公共使用。”如政府因發(fā)展公共事業(yè)需要而征用土地，必須提出充分的理由。

日本在二戰(zhàn)結(jié)束后頒布的相關(guān)法律，規(guī)定土地征用需要從公共利益出發(fā)，并有嚴(yán)格的征用程序：提出申請(qǐng)；對(duì)土地和建筑物進(jìn)行登記；申請(qǐng)政府裁定；讓地裁定；征收終結(jié)等。

（二）合理的征地補(bǔ)償

英國在征地過程中向失地農(nóng)民提供的土地補(bǔ)償款一般超過土地的市場價(jià)值，將土地賠償款和土地征用費(fèi)納入土地補(bǔ)償款中。土地賠償款用于失地農(nóng)民失去土地后基費(fèi)用，土地征用費(fèi)則是對(duì)土地本身進(jìn)行的賠償。通過這種方式，使得失地農(nóng)民在失去土地后的基本生活得以保障，較高的土地補(bǔ)償費(fèi)用使得土地能夠得到合理的利用。

美國的土地補(bǔ)償款以征地時(shí)的市場價(jià)值作為價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，并且還考慮其可預(yù)見的未來價(jià)值。并切對(duì)征用土地的周邊土地所用者，因土地征用可能帶來的損失進(jìn)行賠償。除土地補(bǔ)償款外，政府通過稅收對(duì)失地農(nóng)民給予一定的稅收優(yōu)惠，來減輕失去土地后的損失。

日本的土地補(bǔ)償款一般情況下有五種方式：土地征收賠償、通損賠償、少數(shù)殘存者補(bǔ)償、離職者賠償和失業(yè)損失賠償。對(duì)失地農(nóng)民的土地價(jià)值、附帶損失、生活補(bǔ)償、離職補(bǔ)償和土地開發(fā)后的影響進(jìn)行分類的賠償。

（三）完善的培訓(xùn)和社會(huì)保障政策

美國政府高度重視失地農(nóng)民的教育與培訓(xùn)工作，通過對(duì)失地農(nóng)民進(jìn)行針對(duì)性的培訓(xùn)，增強(qiáng)他們?cè)倬蜆I(yè)的能力。美國會(huì)給失地農(nóng)民申請(qǐng)救濟(jì)，并且還會(huì)對(duì)她們進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)，使他們能夠?qū)崿F(xiàn)再就業(yè)。日本則為失地農(nóng)民提供了社會(huì)保障，其主要有失地農(nóng)民的醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)以及最低生活保障，并且還為失地農(nóng)民進(jìn)行有就業(yè)培訓(xùn)，加大失業(yè)者再次尋找工作的機(jī)會(huì)，保持了社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)緩解了失地農(nóng)民面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)。

二、中國各省市失地農(nóng)民權(quán)益的政策措施

為了解決失地農(nóng)民問題，中央從完善征地補(bǔ)償辦法、妥善安置被征地農(nóng)民、健全征地程序和法律制度等方面，加強(qiáng)對(duì)失地農(nóng)民權(quán)益保護(hù)。

（一）浙江省建立失地農(nóng)民基本生活保障制度

從2011年，浙江省政府和有關(guān)部門先后出臺(tái)了《浙江省人民政府關(guān)于建立被征地農(nóng)民社會(huì)保障制度的通知》（浙政發(fā)[2011]26號(hào)）、《關(guān)于建立被征地農(nóng)民基本生活保障制度的指導(dǎo)意見》（浙勞社農(nóng)[2011]79號(hào)）等文件，逐步建立健全的失地農(nóng)民基本生活保障制度。

浙江省建立的失地農(nóng)民基本生活保障制度，為失地農(nóng)民構(gòu)建了基本生存保障線。被征地農(nóng)民基本生活保障所需的資金，采取由政府、集體和個(gè)人共同承擔(dān)的辦法多渠道籌集。針對(duì)被征地農(nóng)民就業(yè)難問題，《浙江省人民政府關(guān)于建立被征地農(nóng)民社會(huì)保障制度的通知》①規(guī)定：在勞動(dòng)年齡段內(nèi)的被征地農(nóng)民就業(yè)培訓(xùn)工作，由政府勞動(dòng)保障部門負(fù)責(zé)規(guī)劃并組織實(shí)施，培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)從征地調(diào)節(jié)資金戶中調(diào)劑，納入財(cái)政專戶。做好失地農(nóng)民基本生活保障制度，開展專業(yè)技能的培訓(xùn)，促使失地農(nóng)民實(shí)現(xiàn)再就業(yè)。

（二）廣東省實(shí)現(xiàn)集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地平等地位

2012年6月23日，廣東省政府《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（廣東省人民政府令第100號(hào)），并于同年10月1日起正式實(shí)施。其標(biāo)志著廣東省集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)有了明確的規(guī)范，實(shí)現(xiàn)了集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地的平等地位，切實(shí)地保護(hù)了失地農(nóng)民的權(quán)益。農(nóng)民的集體建設(shè)用地可以使用權(quán)出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押。使集體建設(shè)用地與國有建設(shè)享有同等的平等地位。

（三）其它省市對(duì)失地農(nóng)民保護(hù)權(quán)益的措施

江蘇省明確指出增加征地補(bǔ)償費(fèi)用，并且規(guī)定了對(duì)失地農(nóng)民基本生活保障資金來源和標(biāo)準(zhǔn)。吉林省則是通過個(gè)人與集體籌集為主，政府籌集為輔的方式籌集部分征地補(bǔ)償金，建立失業(yè)農(nóng)民基本養(yǎng)老保險(xiǎn)，補(bǔ)償金用于支付失地農(nóng)民的養(yǎng)老。

北京市人民政府規(guī)定：失地農(nóng)民自謀職業(yè)的，一次性就業(yè)補(bǔ)助費(fèi)支付給本人，一次性就業(yè)補(bǔ)助費(fèi)最多為本市月最低工資標(biāo)準(zhǔn)的60倍。同時(shí)，征地農(nóng)民可以享受社會(huì)養(yǎng)老、基本醫(yī)療和失業(yè)三項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)。

三、全文總結(jié)

本文通過對(duì)國外農(nóng)村土地征收方面的法律法規(guī)以及應(yīng)對(duì)措施可知發(fā)達(dá)國家（例如英、美、日等）實(shí)行的是土地私有化政策，他們是嚴(yán)格按照法律和征地程序進(jìn)行公益性征地、以公平的市場價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償，并且加大了對(duì)失地農(nóng)民的職業(yè)培訓(xùn)以及社會(huì)保障工作力度，最大限度地保護(hù)了失地農(nóng)民的合法權(quán)益。國外發(fā)達(dá)國家對(duì)失地農(nóng)民合法權(quán)益所建立的法規(guī)措施對(duì)我國保障失地農(nóng)民的合法權(quán)益具有非常重要的借鑒意義。國內(nèi)各級(jí)地方政府為解決農(nóng)村失地農(nóng)民的問題進(jìn)行不斷地探索，并且在不斷完善我國對(duì)失地農(nóng)民的保障措施。

（作者單位：河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)公共管理學(xué)院）

注解：

① 浙江省人民政府關(guān)于建立被征地農(nóng)民社會(huì)保障制度的通知

參考文獻(xiàn)：

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[2] 韓松.集體建設(shè)用地市場配置的法律問題研究[J]中國法學(xué)，2008（3）

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[4] 王祺.集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律問題分析[J]南開大學(xué)，2011

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【關(guān)鍵詞】社會(huì)發(fā)展；優(yōu)化城市空間；農(nóng)村房屋拆遷；農(nóng)民切身利益；加快補(bǔ)償立法

一、前言

國土資源部2016年的“十三五”規(guī)劃綱要中，對(duì)我國國土資源的形勢做了介紹也提出了相關(guān)要求。表示目前征地拆遷等矛盾日益突出，必須從解決人民最關(guān)心最直接最現(xiàn)實(shí)的利益問題入手，切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益，傾情傾力使資源惠民利民，使人民群眾共享發(fā)展成果。

二、我國農(nóng)村房屋拆遷現(xiàn)在解析

鑒于農(nóng)村房屋拆遷工作的政策性、實(shí)效性和群眾性都很強(qiáng)，因此拆遷工作涉及的范圍廣、難度大，致使我國的農(nóng)村房屋拆遷工作面臨較大的問題。這些問題主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先，缺乏健全的法律法規(guī)，相關(guān)行政管理程序不完善，沒有相應(yīng)的司法保障，導(dǎo)致政府職能錯(cuò)位、監(jiān)管不到位；其次，一些地區(qū)沒有結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，因而補(bǔ)償款較低，不能滿足農(nóng)民需求；再次，拆遷安置過程中，存在較大的盲目性，另外，關(guān)于非住宅類的房屋拆遷其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不夠健全、完善。種種問題，導(dǎo)致農(nóng)民切身利益受到損失，引發(fā)了農(nóng)民群眾的不滿，嚴(yán)重阻礙農(nóng)村房屋拆遷工作的穩(wěn)定開展。

當(dāng)前，在我國農(nóng)村房屋拆遷安置過程中以下幾個(gè)問題成為拆遷工作難以開展的矛盾焦點(diǎn)：

首先，拆遷項(xiàng)目的開展存在較大的隨意性。為響應(yīng)國家政策，很多地方在開展農(nóng)村房屋拆遷項(xiàng)目時(shí)并沒有經(jīng)過嚴(yán)格考察審核，各地方政府為加快本地經(jīng)濟(jì)增長，未做好相關(guān)準(zhǔn)備工作就盲目實(shí)施拆遷項(xiàng)目，造成后期工作難以進(jìn)行。

其次，我國農(nóng)村房屋不能按照市場價(jià)格給予補(bǔ)償，導(dǎo)致拆遷過程中對(duì)房屋進(jìn)行補(bǔ)償時(shí)只能以當(dāng)?shù)卣摹爸刂脙r(jià)”計(jì)算。這就導(dǎo)致政府規(guī)定的補(bǔ)償價(jià)跟農(nóng)民所能接受的補(bǔ)償價(jià)存在較大差異，造成農(nóng)民利益受損現(xiàn)象的發(fā)生。

再次，缺乏健全、完善的農(nóng)村房屋拆遷法律法規(guī)做保障，導(dǎo)致政府在實(shí)施拆遷工作時(shí)沒有規(guī)章制度可以遵循，容易滋生不合理、不規(guī)范行為的發(fā)生，工作流程缺乏科學(xué)合理性，一些上級(jí)部門監(jiān)管不到位，農(nóng)民合法權(quán)益受到侵害。

最后，就是歷史遺留問題，由于農(nóng)村房屋管理混亂，很多農(nóng)村房屋在拆遷時(shí)無法確認(rèn)產(chǎn)權(quán)所有人，或者測量問題導(dǎo)致安置面積不能確定。

三、加快農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償立法的必要性分析

對(duì)于房屋拆遷相關(guān)事宜，我國于2011年1月，由國務(wù)院最新頒布實(shí)施了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。其為城市房屋拆遷活動(dòng)提供了規(guī)范的依據(jù)，解決了城市房屋拆遷中的矛盾和問題。但是并未就農(nóng)村集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償做出相應(yīng)的規(guī)定。要想拆遷項(xiàng)目順利進(jìn)行，切實(shí)維護(hù)被征收人的正當(dāng)權(quán)益，應(yīng)給予被拆遷農(nóng)民公平合理的補(bǔ)償。

目前，集體土地征收中的房屋拆遷補(bǔ)償可依據(jù)的法律有：《物權(quán)法》第42條規(guī)定，征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用.安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益；《土地管理法》第47條規(guī)定，征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償.征收耕地的補(bǔ)償采用年產(chǎn)值倍數(shù)法確定補(bǔ)償金額，征收其他土地的由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

可見現(xiàn)有規(guī)定雖基于各地采取因地制宜的方式：各地農(nóng)村房屋拆遷適用各級(jí)地方政府部門、地方人大的政府規(guī)章和部門文件以及地方性法規(guī)。但卻導(dǎo)致了拆遷補(bǔ)償政策混亂、各地做法不一且補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較低，宅基地上的房屋僅作為附著物進(jìn)行補(bǔ)償。導(dǎo)致由于沒有直接的國家層面法律做依據(jù)，無法給被拆遷人合理的補(bǔ)償和充分的保護(hù)，拆遷雙方難以對(duì)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致，引發(fā)大量的拆遷糾紛，成為突出的社會(huì)矛盾之一。

因此應(yīng)訂立關(guān)于我國農(nóng)村房屋拆遷的相關(guān)條例，讓拆遷有法可依。因?yàn)榧w土地上房屋拆遷工作事關(guān)被拆遷人的切身利益，只有嚴(yán)格依法陽光拆遷、公平拆遷，才能保護(hù)被拆遷人合法私權(quán)。與此同時(shí)，制定對(duì)于農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)定還具有重大的社會(huì)意義。

首先，它有利于提高拆遷效率，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。一旦拆遷補(bǔ)償中存在隨意性，則很可能導(dǎo)致拆遷補(bǔ)償出現(xiàn)不公平現(xiàn)象。一些被拆遷人極可能因?yàn)閳?zhí)法的隨意對(duì)拆遷工作產(chǎn)生非常強(qiáng)烈的抵觸情緒，使得拆遷難以進(jìn)行。規(guī)范拆遷補(bǔ)償安置工作，保障被拆遷人利益可以為順利拆遷提供保障。

其次，有利于保證社會(huì)的穩(wěn)定，促進(jìn)和諧社會(huì)的建設(shè)。集體土地上房屋拆遷只有平衡了各方當(dāng)事人利益，充分尊重保障被拆遷農(nóng)民的權(quán)利，加強(qiáng)對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)的法律保護(hù)，才能減少矛盾糾紛的產(chǎn)生，維持社會(huì)發(fā)展的正常秩序，保證社會(huì)穩(wěn)定。

最后，它有利于房屋拆遷法律的完善，保證法制統(tǒng)一。由于在土地性質(zhì)和管理方法方面國有土地和集體土地存在很多差異，因此對(duì)國有土地上的房屋和集體土地上的房屋管理模式也不盡相同，對(duì)集體土地上房屋拆遷中被拆遷人權(quán)利保護(hù)進(jìn)行研究，有利于推進(jìn)農(nóng)村房屋被拆遷人權(quán)利保護(hù)系統(tǒng)化、體系化，提高該領(lǐng)域的法治化水平，保證法制統(tǒng)一。

篇9

一、關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地征收補(bǔ)償?shù)牧⒎ìF(xiàn)狀 我國立法上尚無關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地明確的法定概念，只有《土地管理法》中的相關(guān)規(guī)定可推定其的一般類別。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，除公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地外，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，應(yīng)先通過征收將集體土地轉(zhuǎn)化為國有土地后再在國有土地所有權(quán)的基礎(chǔ)上設(shè)立使用權(quán)。雖然《物權(quán)法》中所述的集體建設(shè)用地與《土地管理法》不同，把在《土地管理法》中應(yīng)屬于農(nóng)村集體建設(shè)用地范疇的“宅基地”使用權(quán)單獨(dú)立章入編，認(rèn)定為國家所有的土地，卻也未對(duì)集體建設(shè)用地的范圍給一個(gè)明確的界定。

其他與農(nóng)村集體建設(shè)用地征收有關(guān)的立法有：一是

《憲法》第10 條，從憲法層面明確了土地征收制度的合法性，奠定了土地征收法律制度的憲法基礎(chǔ)，是一切土地征收法律規(guī)范的最高指導(dǎo)原則;二是《物權(quán)法》第42 條、《土地管理法》第2 條、《農(nóng)村土地承包法》第16 條規(guī)定;三是現(xiàn)行其他土地征收法規(guī)規(guī)章，是為土地征收實(shí)踐中的操作指南。如 《土地管理法實(shí)施條例》《征用土地公告辦法》《江蘇省征地補(bǔ)償和被征地農(nóng)民基本生活保障辦法》等。現(xiàn)有的關(guān)于農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償?shù)囊?guī)定少之又少，散見于各法律條文中只有“依照國有土地征收”、 “參照耕地征收補(bǔ)償”等字眼，缺少系統(tǒng)全面的規(guī)定。 二、農(nóng)村集體建設(shè)用地征收補(bǔ)償問題及其原因 （一）公權(quán)力的行使對(duì)私權(quán)的尊重和保護(hù)不足根據(jù)《土地管理法》及《土地管理法實(shí)施條例》等相關(guān)規(guī)定，對(duì)集體建設(shè)用地征收存在爭議協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征地的人民政府按照一定的程序進(jìn)行裁決，但未規(guī)定向司法機(jī)關(guān)尋求救濟(jì)的權(quán)利。我國《土地管理法實(shí)施條例》第25 條規(guī)定，征收土地方案的實(shí)施，不論被征收征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人對(duì)征地補(bǔ)償、安置是否有爭議。換言之，被征收人對(duì)行政征收行為有異議，國家仍然可以強(qiáng)制執(zhí)行，并未給被征收人提供救濟(jì)的途徑[1] 。一旦征收過程中出現(xiàn)矛盾，就難以保證失利者一方得到公正、合理的解決途徑。“行使公權(quán)力不得侵害合法的私權(quán)利”作為《物權(quán)法》的基本理念之一，是所有法治化國家所提倡的，在我國卻沒有被作為征收補(bǔ)償?shù)脑瓌t性規(guī)范提出來[2] 。政府一方作為征收申報(bào)審批和具體方案擬定的主持者，一方面既是公權(quán)力的行使者，一方面又是整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)組織的管理和決策者;而主體中另一方農(nóng)民或者農(nóng)民集體，在整個(gè)征收過程中都處于較為被動(dòng)服從的地位，二者之間的地位本已懸殊。而立法中缺乏相應(yīng)的救濟(jì)機(jī)制，公權(quán)力處于絕對(duì)優(yōu)勢地位，集體土地征收補(bǔ)償出現(xiàn)爭議，許多法院甚至不予受理，可見公權(quán)力的行使并未充分考慮對(duì)私權(quán)利的尊重和保護(hù)。

（二）集體建設(shè)用地所有權(quán)的歸屬不明，農(nóng)民的利益常常“被代表”

集體建設(shè)土地征收過程中，享有集體建設(shè)用地所有權(quán)的主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，補(bǔ)償?shù)闹饕獙?duì)象也是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。根據(jù)法律規(guī)定，農(nóng)村集體所有權(quán)的主體分三級(jí)，分別是：村農(nóng)民集體、鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體和村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體。現(xiàn)實(shí)中，涉及土地征收補(bǔ)償協(xié)議的簽訂、征地補(bǔ)償款的分配等重大利益問題時(shí)，村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)不征求村民意見，以村務(wù)公開的形式公布征地補(bǔ)償狀況及分配情況或只是向村民小組通報(bào)一下情況。“土地集體所有實(shí)際上最終淪為了鄉(xiāng)村干部的小團(tuán)體所有，甚至成為個(gè)別鄉(xiāng)、村干部的個(gè)人所有。”[3] 集體的意志如何體現(xiàn)，征收補(bǔ)償協(xié)議是由村內(nèi)全體集體成員決議還是由鄉(xiāng)內(nèi)全

現(xiàn)實(shí)問題法律均未明確規(guī)定。因?yàn)樗袡?quán)的歸屬不明，造成各個(gè)組織競相逐利，以各種名義克扣征地補(bǔ)償款，而真正的權(quán)益主體卻未得到補(bǔ)償。

（三）的范疇不明，為公共權(quán)力濫用提供法

“公共利益”律漏洞

根據(jù)《憲法》的規(guī)定，土地征用的合法化的首要條件必須是為了公共利益。什么是公共利益？我國現(xiàn)行法律《物權(quán)法》到《土地管理法》都只是概括性地規(guī)定，并未詳細(xì)闡述關(guān)于公共利益的適用條件和類別。正是由于公共利益本身在法律上沒有一個(gè)明確的內(nèi)涵和范疇，導(dǎo)致實(shí)踐中存在大量假借“公共利益”之名謀取私利的做法。國家可以運(yùn)用公共權(quán)力征收農(nóng)村土地的前提條件是要明確公共利益的范圍，制定詳細(xì)的操作規(guī)范，保證征收為了公共利益的合法性，從而作為土地征收的前置程序。

（四）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低，保障作用不強(qiáng)

依據(jù)《土地管理法》第47 條，只對(duì)耕地的征收補(bǔ)償有較為明確的規(guī)定，而集體建設(shè)用地等其他土地的征收補(bǔ)償則由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的標(biāo)準(zhǔn)處理。依此規(guī)定計(jì)算，征地補(bǔ)償款項(xiàng)經(jīng)歷各環(huán)節(jié)而真正最后支付到農(nóng)民個(gè)人時(shí)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于土地的市場價(jià)值，且土地征用主要采用一次性現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)姆绞健？梢姡瑢?shí)際上的征地補(bǔ)償制度不能反映土地的市場價(jià)值，不僅侵害了農(nóng)村集體和農(nóng)民在土地上的農(nóng)業(yè)收益，而且剝奪了農(nóng)民的土地發(fā)展的權(quán)利，乃至未來的生存保障。其次，依據(jù)我國法律的規(guī)定，只補(bǔ)償征地所導(dǎo)致的直接損失，并不考慮土地增值收益分配的問題。對(duì)于集體建設(shè)用地征收期間造成的企業(yè)經(jīng)營損失、失去宅基地農(nóng)戶的搬家費(fèi)和無家可歸時(shí)必要的安家費(fèi)等其他損失不予補(bǔ)償。

（五）受償?shù)闹黧w范圍窄，無法全面覆蓋所有失地農(nóng)民

依據(jù)法律的規(guī)定，集體建設(shè)用地征收受償?shù)闹黧w分為兩類：一為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織;二為被征地的農(nóng)民，而受征收影響的其他權(quán)利人如集體建設(shè)用地地上青苗所有權(quán)及地上房屋設(shè)施的所有權(quán)人等無權(quán)獲得補(bǔ)償。再加上法律對(duì)于農(nóng)村集體建設(shè)用地征收補(bǔ)償收益分配的規(guī)定也不明確、不合理，使得本來就不多的土地收益主要?jiǎng)潥w鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會(huì)等用于發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和各項(xiàng)社會(huì)公益事業(yè)，僅地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)的小部分收益用于對(duì)農(nóng)民進(jìn)行土地補(bǔ)償。

（六）征收補(bǔ)償?shù)某绦蛉狈_、公正的設(shè)置

集體土地征收補(bǔ)償程序帶有濃厚的行政色彩，缺乏公開透明的制度，缺乏相應(yīng)的社會(huì)監(jiān)督和司法救濟(jì)，并沒有給予農(nóng)民真正的參與權(quán)。具體征收補(bǔ)償?shù)姆桨赣烧块T通過行政手段單方面制定，制定后才發(fā)公告告知農(nóng)民，在此過程中，農(nóng)民沒有參與權(quán)。在確定征收補(bǔ)償方案方面，大都是由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的代表參加聽證會(huì)，農(nóng)民很少參與到協(xié)商談判中來，而法律規(guī)定對(duì)聽證會(huì)提出的意見“只有在確需修改的情況下”才可改動(dòng)，這使得聽證會(huì)的實(shí)際作用受限。加之在實(shí)施程序中缺乏外部監(jiān)督程序。行政主體及其工作人員總是循著有利于自身的方式來處理征收中的問題，如此非常不利于處于相對(duì)弱者地位的農(nóng)民的權(quán)益救濟(jì)。與此同時(shí)，法律并沒有為農(nóng)民提供當(dāng)出現(xiàn)征收爭議向人民法院的救濟(jì)途徑[1] 。

三、完善農(nóng)村集體建設(shè)用地征收補(bǔ)償制度的建議 （一）設(shè)立有效的私權(quán)利救濟(jì)機(jī)制 通過引入市場機(jī)制，確立事先補(bǔ)償制度。行政主體在

未經(jīng)事先合理補(bǔ)償?shù)那闆r下不能享有集體建設(shè)用地征收

權(quán)。提高了征收權(quán)行使的法律門檻，提高了農(nóng)民的主體地

位，更好地保證農(nóng)民的權(quán)益。其次，設(shè)立價(jià)格評(píng)估制度和價(jià)

格異議制度。以市場評(píng)估的方式確定征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及補(bǔ)償

的最低保障標(biāo)準(zhǔn)，衡平農(nóng)民與政府之間不平等的關(guān)系，以

建立民事平等主體的關(guān)系為框架的農(nóng)村集體建設(shè)用地征

收制度，并按照被征收土地及其附著物的一般市場交易價(jià) 格對(duì)農(nóng)民進(jìn)行征地補(bǔ)償，經(jīng)協(xié)商確定土地補(bǔ)償費(fèi)，同時(shí)要 將安置補(bǔ)償?shù)扔嘘P(guān)費(fèi)用公開，改變以往的“官本位”的做 法，力爭從制度設(shè)置上保障農(nóng)民的權(quán)益。 （二）明確公共利益的內(nèi)容 從理論上看，只有當(dāng)政府為了公共利益需要相對(duì)人的

財(cái)產(chǎn)權(quán)益而又不能通過私法上的平等主體之間自由買賣 的方式來實(shí)現(xiàn)時(shí)，才能夠使用通過國家進(jìn)行土地征收的方 式強(qiáng)制取得。實(shí)踐中，對(duì)于農(nóng)村集體建設(shè)用地的征收一般 來說是為了與國家社會(huì)經(jīng)濟(jì)宏觀戰(zhàn)略布局的需要相吻合， 主要以城鄉(xiāng)交叉位置或者城鄉(xiāng)接合部的農(nóng)村集體建設(shè)用 地作為切口進(jìn)行集體土地征收使之轉(zhuǎn)化為國有土地，再對(duì) 整合起來的土地進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃用以建設(shè)能“惠及全民”的， 如：國防設(shè)施建設(shè)、國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利、科 技、教育、醫(yī)療、文化、體育等項(xiàng)目。

（三）以市場定價(jià)為主，擴(kuò)大補(bǔ)償范圍，增設(shè)其他保障 措施 1.以市場定價(jià)為主，擴(kuò)大補(bǔ)償范圍。在集體土地征收過程中，土地價(jià)格應(yīng)按市場價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，同時(shí)應(yīng)考慮土地的增值問題。應(yīng)增設(shè)集體建設(shè)用地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)的制定不僅要參考集體建設(shè)用地原用途，還要增加考慮 “未來用途”所帶來的土地增值，以市場價(jià)值來設(shè)定征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)[4] 。征收涉及的利益主體不僅僅包含土地所有權(quán)主體，集體建設(shè)用地地上青苗所有權(quán)及地上房屋設(shè)施的所有權(quán)人、宅基地使用權(quán)人都應(yīng)包含在內(nèi)，以宅基地使用權(quán)最為突出，應(yīng)當(dāng)納入受償范疇。擴(kuò)大補(bǔ)償?shù)膿p失范圍，需要進(jìn)行在立法上予以明確。

2.以區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平為標(biāo)準(zhǔn)，合理增設(shè)其他的保障措施。應(yīng)強(qiáng)制建立失地農(nóng)民的最低生活保障制度，給予失地農(nóng)民生活補(bǔ)貼，保證其維持最基本的生活不受影響。失地農(nóng)民的社會(huì)保障應(yīng)包括醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、最低生活保障三個(gè)方面。失地農(nóng)民因征地被迫成為城市的“邊緣人群”，既不享有城市居民的待遇又失去了賴以生存的土地，故而對(duì)于該類農(nóng)民社會(huì)保障的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)低于當(dāng)?shù)爻鞘芯用竦酿B(yǎng)老保障、醫(yī)療保險(xiǎn)及最低生活保障所確定的標(biāo)準(zhǔn)[5] 。或者可以采取集體成員入股分紅或宅基地?fù)Q房、農(nóng)民身份轉(zhuǎn)換為城市身份等的補(bǔ)償方式，并配套采取把失地農(nóng)民納入城鎮(zhèn)養(yǎng)老、醫(yī)療保險(xiǎn)體系、提供就業(yè)上崗培訓(xùn)等措施。至于欠發(fā)達(dá)地區(qū)，土地特別是耕地和宅基地是農(nóng)民維持其基本生存的重要財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)限制對(duì)這兩類集體土地的征收，我國一向嚴(yán)格實(shí)行耕地保護(hù)政策，而對(duì)于宅基地的征收做出的限制不足以體現(xiàn)其作為農(nóng)民

據(jù)以生存的私權(quán)的重要地位。

（四）完善土地征收救濟(jì)機(jī)制

“法律的目的是保護(hù)和救濟(jì)無辜者。”有必要在征收補(bǔ)償制度中建立有效的權(quán)利救濟(jì)機(jī)制，保證農(nóng)民的合法權(quán)益。在《憲法》中把“行使公權(quán)力的同時(shí)不得侵害合法的私權(quán)利”理念納入農(nóng)村土地征收的原則，其次，對(duì)《物權(quán)法》和《土地管理法》中征收的內(nèi)容及被征收主體的權(quán)利救濟(jì)深入明確具體化。可以從基層調(diào)解、仲裁機(jī)構(gòu)調(diào)解制度的建立和完善入手進(jìn)行分析，農(nóng)村基層調(diào)解組織可以由村委會(huì)主任或書記及其他成員兼任。由于基層調(diào)解組織對(duì)于失地農(nóng)民的生活狀況和心理情緒比較了解，比較容易把握失地農(nóng)民的心理和情緒，特別是威望較高的基層調(diào)解組織。其次，建立仲裁制度，公開開庭，接受公眾的監(jiān)督，保證救濟(jì)的公正性。

（五）規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地征收補(bǔ)償程序

1.完善征地審批程序，設(shè)立公共利益認(rèn)定環(huán)節(jié)。只有保證審查程序和審查結(jié)果公開化，受外部的監(jiān)督和制約，才能有效地保證征地權(quán)的合法合理化行使。公共利益的審查是土地征收程序中的重要內(nèi)容，是土地征收、補(bǔ)償?shù)瘸绦虻膯?dòng)程序。公共利益認(rèn)定程序應(yīng)由申請(qǐng)、調(diào)查、舉行聽證會(huì)、審查、認(rèn)定、公告等幾個(gè)環(huán)節(jié)構(gòu)成。在申請(qǐng)環(huán)節(jié)，申請(qǐng)人需就征地的目的、條件進(jìn)行自我論證說明。為保證農(nóng)民權(quán)益不受侵犯，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在做出公共利益認(rèn)定決定之前公開進(jìn)行調(diào)查，接受公眾的質(zhì)疑和監(jiān)督，聽取意見。對(duì)于范圍較大的土地征收，還開舉行由土地申請(qǐng)人、被征收集體和有關(guān)專家組成的聽證會(huì)。對(duì)征收決定應(yīng)及時(shí)向土地權(quán)益人進(jìn)行公告。對(duì)于公共利益的正當(dāng)性、合法性的論述，應(yīng)有理有據(jù)，確認(rèn)所實(shí)現(xiàn)的公共利益大于其所造成的損失。另外，公告的內(nèi)容應(yīng)包含土地征收的目的、范圍、用途以及補(bǔ)償方案，并列明有關(guān)權(quán)益人陳述意見的權(quán)利及時(shí)限。

2.健全補(bǔ)償安置程序。將補(bǔ)償安置程序作為征收?qǐng)?zhí)行程序的前置程序進(jìn)行獨(dú)立設(shè)置。若征地補(bǔ)償安置程序設(shè)計(jì)科學(xué)合理，為公眾所接受，由此而引起的糾紛也會(huì)大量減少。其次，增設(shè)補(bǔ)償安置方案中的民主協(xié)商環(huán)節(jié)。行政主體負(fù)責(zé)查明并通知所有的征收補(bǔ)償主體，征地雙方在共同參與的情況下，就補(bǔ)償金額進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商不成的，再可選擇者其他途徑確定補(bǔ)償金額。

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[3]王衛(wèi)國.中國土地權(quán)利研究[M].北京：中國政法大學(xué)出版社版，1997.

篇10

1.加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的需要

2014年初，寧波市城鎮(zhèn)化率已達(dá)到69%，從城鎮(zhèn)化發(fā)展的規(guī)律來看，已經(jīng)處在城鎮(zhèn)化跨越發(fā)展的新階段，預(yù)計(jì)到2016年，將達(dá)到71%以上。在寧波市全力實(shí)施經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型發(fā)展三年行動(dòng)計(jì)劃中明確提出，推進(jìn)功能區(qū)塊開發(fā)建設(shè)、促進(jìn)高端要素集聚、優(yōu)化綜合交通網(wǎng)絡(luò)、統(tǒng)籌城市化發(fā)展，實(shí)現(xiàn)新型城市化、城鄉(xiāng)一體化、全域都市化，加快構(gòu)建“一核兩翼多節(jié)點(diǎn)”網(wǎng)絡(luò)化大都市格局。無論是“五水共治”建設(shè)、還是城市功能提升等“五項(xiàng)工程”建設(shè)，都需要涉及房屋征遷。房屋征遷是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的基礎(chǔ)，也是當(dāng)前最繁重、最艱巨、最復(fù)雜的任務(wù)。如果房屋征遷工作搞不好，舊的房屋拆不掉，加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)就難以推進(jìn)，加快土地流轉(zhuǎn)就是一句空話。可見，在加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，做好房屋征遷工作尤為重要。

2.加快項(xiàng)目建設(shè)的需要

城建項(xiàng)目是加快新型城鎮(zhèn)化的重要載體和抓手。多年來，寧波市每年都要實(shí)施一大批城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，城市面貌發(fā)生了巨大改變，人居環(huán)境得到顯著提升。項(xiàng)目實(shí)施中，無論是老城區(qū)道路拓寬改造還是新城區(qū)新建道路及游園廣場建設(shè)，幾乎每個(gè)項(xiàng)目都涉及到房屋征遷。從近幾年的情況看，房屋征遷工作越來越成為項(xiàng)目推進(jìn)的制約瓶頸。在2011年寧波市實(shí)施的三年打通59條“斷頭路”工程中，共涉及征遷房屋面積55.87萬平方米，其中有26戶實(shí)施了依法強(qiáng)制搬遷。因此，扎實(shí)做好房屋征遷工作已經(jīng)成為加快項(xiàng)目建設(shè)的當(dāng)務(wù)之急。

3.保障和改善民生的需要

做好房屋征遷工作，確保基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共事業(yè)、保障性安居工程建設(shè)以及城中村、棚戶區(qū)改造等公共利益項(xiàng)目的順利實(shí)施，不僅可以改善城市環(huán)境，增強(qiáng)城市承載能力，提升城市品位，還能加快解決中低收入群眾的住房困難問題。同時(shí)，通過社保、就業(yè)、教育、醫(yī)療等一系列政策的落實(shí)，可以讓被征遷群眾共享改革發(fā)展成果，提高黨和政府的威信。

二、明確“陽光征收”工作的基本原則

1.堅(jiān)持政府主導(dǎo)

房屋征遷涉及到群眾的切身利益，與群眾生活息息相關(guān)，社會(huì)敏感性強(qiáng)，關(guān)注度高。各級(jí)政府要通過主導(dǎo)規(guī)劃編制、主導(dǎo)補(bǔ)償安置、主導(dǎo)征遷建設(shè)，最大限度讓利于民。要禁止開發(fā)商主導(dǎo)征遷工作，避免群眾的合法利益受到不應(yīng)有的損失。

2.堅(jiān)持依法行政

目前關(guān)于房屋征收的法律法規(guī)，從國家層面上，國務(wù)院出臺(tái)了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，住建部出臺(tái)了《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，最高人民法院制定了《關(guān)于辦理申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償決定案件若干問題的規(guī)定》；省級(jí)層面上有《浙江省人民政府關(guān)于貫徹實(shí)施國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例的若干意見》；寧波市配套出臺(tái)的有《寧波市關(guān)于貫徹實(shí)施國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例的若干意見（試行）》、《寧波市市區(qū)國有土地上房屋征收補(bǔ)償若干規(guī)定》、《寧波市國有土地上房屋征收評(píng)估管理暫行辦法》等。上述法律法規(guī)及規(guī)范性文件是我們?cè)趯?shí)施房屋征遷工作中必須遵循的依據(jù)。實(shí)踐證明，只有依法辦事，才能確保房屋征遷工作主體合法、程序正當(dāng)、補(bǔ)償公平、結(jié)果公正。

3.堅(jiān)持依靠群眾

搞好房屋征遷工作離不開群眾的理解和支持，必須要把群眾的知情權(quán)、參與權(quán)、選擇權(quán)、監(jiān)督權(quán)貫穿房屋征收全過程。知情權(quán)就是對(duì)房屋征遷的各個(gè)環(huán)節(jié)，都要向群眾說明白、講清楚，讓群眾知情；參與權(quán)就是房屋征收工作自始至終都要讓群眾參與，尊重群眾意愿，在得到大多數(shù)群眾同意后，再推進(jìn)實(shí)施；選擇權(quán)就是對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)確定、貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償、安置房戶型等情況，讓群眾有選擇的余地；監(jiān)督權(quán)就是房屋征收、安置房建設(shè)各個(gè)環(huán)節(jié)，都要接受群眾的監(jiān)督，讓群眾放心。通過維護(hù)好群眾“四權(quán)”，真正做到依靠群眾、做好群眾工作。

4.堅(jiān)持公正透明

房屋征遷能否做到公開、公平、公正，長期以來就是社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。在征遷工作中，有的群眾擔(dān)心先拆者吃虧，存在等待觀望心理；有的群眾抱著當(dāng)回釘子戶，存在著后拆多得的僥幸心理；有的征遷干部弄虛作假、，不僅影響征遷工作進(jìn)度，還容易引發(fā)干群矛盾，造成上訪案件。堅(jiān)持公開公正，陽光操作，是消除群眾“怕吃虧”、“患不均”顧慮、取信于民的最有效途徑。要堅(jiān)決杜絕“暗箱操作”，把所有政策公開，包括對(duì)所有被征遷人的住房面積丈量、評(píng)估、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、簽訂協(xié)議、安置房的分配、選擇次序等每一個(gè)具體環(huán)節(jié)都要進(jìn)行公示，接受群眾監(jiān)督，提高房屋征遷工作的公信度，使征遷工作經(jīng)受得住時(shí)間的檢驗(yàn)、群眾的檢驗(yàn)。

三、探索“陽光征收”的工作方法

1. 制定科學(xué)方案

首先，要針對(duì)單個(gè)征收項(xiàng)目制定科學(xué)方案。各縣（市）區(qū)政府要對(duì)建設(shè)項(xiàng)目認(rèn)真研究，超前謀劃好征遷補(bǔ)償安置、資金籌措、力量組織、時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排等各個(gè)環(huán)節(jié)的工作，以科學(xué)的方案、規(guī)范的流程促進(jìn)征遷安置工作健康良性推進(jìn)。其次，要針對(duì)整體項(xiàng)目制定科學(xué)方案。結(jié)合城市總體改造計(jì)劃，根據(jù)整體區(qū)域內(nèi)不同地塊的基礎(chǔ)設(shè)施完善程度、公共服務(wù)設(shè)施配套程度、開發(fā)建設(shè)成熟程度和干部群眾思想狀況，科學(xué)制定征遷改造計(jì)劃，分區(qū)分類、分期分批有序推進(jìn)。最后，要結(jié)合土地等相關(guān)規(guī)劃科學(xué)制定方案。征遷改造方案的制定一定要與城市發(fā)展總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等相關(guān)規(guī)劃配套銜接，確保協(xié)調(diào)一致，力避盲目無序。

2.做細(xì)群眾工作

首先，要摸清房屋被征遷群眾的生活狀況。要組織街道、社區(qū)干部對(duì)房屋被征遷群眾生活狀況進(jìn)行調(diào)查摸底，重點(diǎn)掌握住戶年齡結(jié)構(gòu)、就業(yè)情況、富余勞動(dòng)力、收入來源情況，尤其是住房特別困難對(duì)象、經(jīng)濟(jì)特別困難對(duì)象、“五保戶”、殘疾人特殊人群的情況，積極幫助困難家庭解決困難，拉近與被征遷群眾的感情，贏得群眾的信任。其次，要幫助群眾算好收益賬。要通過耐心分析房屋被征遷前后的收益差別，讓群眾充分認(rèn)識(shí)到，隨著房屋征遷和城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，通過產(chǎn)權(quán)置換的房產(chǎn)將不斷升值，創(chuàng)業(yè)就業(yè)渠道將進(jìn)一步拓寬，社會(huì)保障將進(jìn)一步完善，居住生活配套設(shè)施將更加完善，娛樂休閑、子女教育等配套服務(wù)將更加便利，給自己和子孫后代帶來的發(fā)展機(jī)會(huì)也將會(huì)更多，切實(shí)提高廣大群眾參與房屋征遷工作的積極性。最后，要制定獎(jiǎng)勵(lì)激勵(lì)機(jī)制。除依法給予補(bǔ)償外，可根據(jù)房屋被征遷人的配合程度給予不同程度的獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)按期搬遷戶，可給予實(shí)際房屋評(píng)估價(jià)值一定比例的現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)；安置房分配時(shí)，可以按照房屋征遷協(xié)議簽訂先后順序，確定選房順序等。通過獎(jiǎng)勵(lì)激勵(lì)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)被征遷居民的積極性。

3.嚴(yán)格執(zhí)行程序

首先，明確工作流程。按照超前謀劃項(xiàng)目、群眾申請(qǐng)、調(diào)查摸底、制定改造方案、組織簽訂協(xié)議、進(jìn)行張榜公示、實(shí)施房屋拆除、加快安置房建設(shè)的工作流程，扎實(shí)做好征遷安置各項(xiàng)工作。每一個(gè)環(huán)節(jié)都要規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，明確時(shí)限要求，按照時(shí)間節(jié)點(diǎn)抓緊推進(jìn)。其次，嚴(yán)格按程序辦事。房屋征遷工作必須按照國務(wù)院房屋征收條例和省、市有關(guān)房屋征收法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行，做到五個(gè)“嚴(yán)”，即嚴(yán)格依法審查房屋征收材料及相關(guān)手續(xù)，嚴(yán)格依法對(duì)征收范圍內(nèi)建筑進(jìn)行調(diào)查登記、復(fù)核、認(rèn)定和處理，嚴(yán)格依法下達(dá)房屋征收決定，嚴(yán)格依法制定征收補(bǔ)償方案，嚴(yán)格依法與被征收人簽訂征收協(xié)議，切實(shí)維護(hù)被征收人的合法權(quán)益。最后，嚴(yán)格執(zhí)行補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。2011年底，寧波市依托“寧波市房屋征收管理信息系統(tǒng)和信息公開系統(tǒng)”這一信息化平臺(tái)，通過征收現(xiàn)場的電子觸摸屏，對(duì)被征收人實(shí)行項(xiàng)目概況、政策法規(guī)、補(bǔ)償方案、公示公告、調(diào)查結(jié)果、評(píng)估結(jié)果、補(bǔ)償結(jié)果、經(jīng)辦人員和舉報(bào)電話“九公開”，實(shí)現(xiàn)征收補(bǔ)償協(xié)議的簽約、備案、公開“三上網(wǎng)”，堅(jiān)持“一個(gè)政策講到底、一把尺子量到底、一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)管到底”的工作方法，嚴(yán)格執(zhí)行補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，樹立了陽光公正的征遷形象，贏得了征遷戶的理解和支持并紛紛踴躍簽約。

4.依法強(qiáng)制搬遷

首先，要做好強(qiáng)制征遷各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。司法機(jī)關(guān)從征遷開始就要參與指導(dǎo)，及早做好依法強(qiáng)制執(zhí)行的前期準(zhǔn)備，確保征遷的每一個(gè)環(huán)節(jié)都依法合規(guī)，并有備份可查，為最終按照法律程序依法組織強(qiáng)制征遷做足準(zhǔn)備。其次，要選準(zhǔn)強(qiáng)制執(zhí)行的典型戶。對(duì)需要強(qiáng)制執(zhí)行的房屋征遷戶進(jìn)行綜合分析，選取個(gè)別對(duì)阻礙征遷起主要作用，通過煽動(dòng)、串聯(lián)、威脅等方式，影響其他被征遷群眾，提出無理要求，且漫天要價(jià)，經(jīng)過反復(fù)做工作無效的典型戶依法實(shí)施強(qiáng)制征遷，真正起到打擊一個(gè)、教育一片的效果，從而帶動(dòng)整體工作開展。最后，要綜合聯(lián)動(dòng)執(zhí)法。對(duì)企業(yè)廠院的征遷，要從落實(shí)用地、經(jīng)營許可、依法納稅等手續(xù)是否健全合法入手，公安、稅務(wù)、土地、工商等部門綜合執(zhí)法，多方聯(lián)動(dòng)。對(duì)存在手續(xù)不全、不照章納稅、違法生產(chǎn)經(jīng)營等行為的企業(yè)廠院，有關(guān)部門堅(jiān)決依法予以嚴(yán)肅查處，強(qiáng)力推進(jìn)房屋征遷到位。