導語：如何才能寫好一篇房產公司制度管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、企業理念、精神

（一）經營理念

為客戶創造生活：提供高質量的住宅產品和服務，使人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩；為社會創造價值：服務社會，創造文明進步的生活方式，充分實現世豪地產的社會價值；為員工創造機會：創造發展空間，提升員工價值，提高世豪人的工作生活質量；為股東創造回報：以長遠利益回報世豪股東。

（二）公司精神

以人為本，誠信至上，創新、務實、團結、高標準、專業化。

二、員工行為規范

遵守國家政策、法律、法規，維護社會公德，遵守公司各項規章制度，服從公司組織領導與管理，做到令行禁止；愛崗敬業、盡職盡責、勤奮工作、無私奉獻。求精務實、勇于創新、堅持原則、自尊自愛；維護公司利益、公眾利益，確立“公司第一”的原則，不得做出有損公司利益的事情。

三、企業組織結構與崗位職責

（一）營銷部

1、負責公司開發項目銷售組織與實施；銷售數據的統計與分析；客戶管理與客戶服務；制定項目的銷售政策、拓展計劃；銷售隊伍的組建與培養；建立健全銷售管理制度。

2、負責行業信息的研究和市場分析；項目的市場調研、論證、定位；開發項目的包裝；項目的宣傳推廣與廣告的制作、；促銷活動的組織實施；市場營銷策略的制定；市場營銷計劃及預算的制訂；產品宣傳資料的設計、制作。

3、銷售部經理全面負責銷售部門的日常管理；負責公司開發項目銷售工作的組織與實施；負責公司開發項目銷售數據的統計與分析；進行客戶的開發與維護；制定、健全開發項目的銷售政策；負責開發項目銷售工作總結分析；為公司領導決策提供參考；完成公司領導安排的其他事項。

（二）工程部

1、負責制定工程施工組織總計劃；負責項目工程技術管理；負責項目工程現場管理及質量保障；負責工程竣工驗收；協調各施工隊伍之間的場地、施工用水、用電及進度配合等問題；督促監理公司監督施工質量，監督協調施工單位的安全生產和防火、防盜工作；負責收集、整理、管理好施工檔案，做好圖紙和技術文件的收發工作；按檔案管理制度的規定收集、整理、保管好工程檔案。

2、工程部經理全面負責工程部的日常管理工作；協調好設計、施工、監理各單位之間以及與公司其他部門之間的工作；組織圖紙會審和設計交底，組織審查施工組織設計、施工方案、進度計劃、發現問題及時協調解決；協助審核預算、簽證工程量和進度部位，檢查付款申請與進度是否相符；完成公司領導安排的其他事項。

（三）財務部

1、負責財政行為的指導、監督與控制；負責帳務處理、經營核算、成本控制、申報納稅；負責資金的籌劃與管理。

2、財務部經理負責公司日常帳務工作處理及各類財務報表的編制；負責組織和協調財務部日常會計核算工作，保證會計核算流程正常運轉；負責協調與公司其它各部門的財務相關事宜；負責公司納稅申報工作；負責編制現金流量表，定期向公司領導提交財務分析報告；完成公司領導安排的其他事項。

（四）技術部

1、負責規劃方案設計的技術指導工作；負責公司開發產品總體效果的控制；組織落實規劃建筑、室內裝修的設計方案及施工圖；負責組織審查建筑專業的圖紙并提出解決技術問題的方案；負責落實完成建筑、室外景觀、室內裝修的方案設計及施工圖設計；負責組織建筑發展動態的調研，參與室外景觀的方案論證；負責工程建設過程中的建筑問題的解決方案及技術文件審核；負責支持工程部門現場施工技術管理。

2、技術部經理負責技術部全部技術工作和日常技術管理工作；完成公司領導安排的其他事項。

（五）物業部

1、負責與工程對口的政府部門協調溝通，與本公司工程部進行協調溝通，與總包單位協調跟進維修整改工作；負責管理小區內的物業管理、經營、服務事務；接受小區業主管委會及單位居民的監督及上級的檢查指導工作。

2、物業部經理負責貫徹執行國家、省市對城市住宅小區實施物業專業化管理的有關方針、政策和規定辦法，認真落實小區物業管理的各項規章制度，確保物業管理順利有序進行，獲得住戶滿意；完成公司領導安排的其他事項。

（六）后勤部

1、負責企業規章制度制訂及企業文化建設；負責會議組織、來訪接待等行政辦公事務管理；負責人力資源規劃、開發；負責招聘管理、錄用管理、培訓管理、績效管理、裁減員管理、薪酬福利管理；負責公司后勤事務管理。

2、后勤部經理負責辦公室的全面工作，調查研究、了解情況并提出處理意見或建議，供公司領導決策，作好公司領導的參謀助手；負責各類文件的分類呈送，供公司領導閱批并轉有關部門處理；負責公司組織結構設置、崗位設置、定員編制方案、招聘、培訓、調配、解聘、績效考核等組織實施；根據公司提出的薪酬原則，制定員工薪酬制度和社會保險計劃，并組織實施；負責編制員工培訓計劃，承擔培訓管理具體工作，完成培訓工作；負責公司員工專業技術職稱的報考及職稱管理、聘用工作；完成公司各項后勤服務管理工作；完成公司領導安排的其他事項。

四、公司工作制度與工作紀律

（一）實行每周五天、每天八小時工作制；遲于上班時間5分鐘為遲到，早于下班時間5分鐘為早退；未經請示4小時不到崗為曠工；節假日或非工作日期間需要加班時，服從公司或部門的安排。

（二）衣著得體、儀表嚴整、舉止端莊。男士不留長發，不裸背露體；女士不穿短裙，不濃妝艷抹。講文明、講道德、講風格。

（三）對來公司辦事的客戶，要熱情接待，談吐大方得體，維護公司形象。處理業務要體現快捷、認真、嚴謹、高效的工作作風。

（四）堅守工作崗位、盡職盡責，不得擅離職守；工作時間嚴禁從事與業務無關的事務，不準干私事，不準從事娛樂性活動，不準因私打公司電話。

（五）講政策、講原則、令行禁止；堅決杜絕弄虛作假、欺上瞞下，虛報冒領等不正之風；保守公司機密，維護公司利益。搞好辦公區（室）衛生，保持工作環境整潔；勤儉節約，愛護辦公設施；下班前，最后離開辦公區的工作人員要關閉電源，關好門窗。

五、公司人事管理制度

（一）公司各機構需要增加人員時，先填寫《人員增補申請表》，經主管領導核準后，由后勤部統一招聘。員工招聘采取內部選聘和對外招聘兩種方式，內部選聘從公司內部員工中選拔聘用所需人員；對外招聘，應聘人員填寫《招聘登記表》，由后勤部負責辦理聘用手續。

（二）新進員工須經后勤部進行崗前培訓，經培訓考核合格后方可試用，試用前簽訂試用合同。錄用員工正式上崗，進入試用期，試用期為1-3個月。

（三）新進員工試用期滿，從后勤部領取轉正申請單，填寫《轉正申請單》，主管部門具體簽署意見并與后勤部協調，由后勤部呈公司領導批準，轉為正式員工。

六、公司考勤、加班及請假管理

（一）各部門要嚴格要求，如實填報考勤表，每月X日前上報后勤部匯總進行核查，并根據考勤管理制度核算工資，報財務部執行。

（二）員工因工作需要，經部門領導同意，可以加班。員工加班公司支付薪資，或按加班時間進行1：1調休，調休者不再支付加班費用。國家法定假日按300%支付薪資，公休日加班按200%支付薪資，平常日加班按150%支付薪資。下列情況下可視為加班：員工在正常工作時間和效率下，確實完不成工作任務，員工加班經過部門領導同意。員工未辦理相關手續，或辦事效率原因未完成工作任務而加班，不視為加班，不支付加班費用。

（三）公司員工假期分為帶薪假和扣薪假兩大類

1、帶薪假：每周公休假、法定節日假、婚假、產假、喪假、工傷假、年休假。每周公休假：實行每周五天工作制，各部門可根據情況采取輪休制。法定節日假：指元旦、春節、國際勞動節、國慶節及其它法定節假日，按國家有關規定休假。婚假：員工達到法定年齡結婚，給假3天；如屬晚婚（男滿25歲，女滿23歲），給假15天；再婚者不享受晚婚待遇。產假：工作三年以上的女員工，符合國家計劃生育政策生育時，憑證明給假90天；已婚女員工妊娠期內流產，一次給假7--30天；員工之配偶分娩，給假3天。喪假：員工父母、配偶、子女喪亡給假5天；員工兄弟、姐妹喪亡給假2天。工傷假：按勞動合同及實際情況給予。年休假：年休假應在不妨礙工作之時，提前一周提出申請。公司正式員工工作1—3年，每年年休假5天；工作3—6年，每年年休假7天；工作6年以上，每年年休假10天。

2、員工請假必須提前填寫“請假單”，經批準后方可休假；特殊情況下，可電話或委托他人請假，但事后須補辦請假手續，進行銷假。員工請假1—2天由部門經理批準，3-4天由副總經理核準；5天由總經理批準。部門領導請假1—3天由副總經理批準，4-5天及以上由總經理批準。副總經理請假由總經理批準。

3、事假：每次最長不超過5天，年累計不得超過10天。病假：3天以上病假須持縣級以上醫院證明，否則以事假計。

4、假期工資：每周公休假、法定假、年休假、婚假、喪假不扣工資；30日以內的產假及工傷假，不扣工資；30日以上的產假及工傷假，假期只發50%基本工資；事假期間扣發全部工資。

篇2

一、我國臺灣地區房地產金融證券化立法之源起

金融證券化的發展可追溯至20世紀60年代的美國。廣義而言,證券化包括金融資產證券化(SecuritizationofFi-nancialAssets)和不動產證券化(SecuritizationofRealEs-tate):前者的標的是各類金錢債權,即金融資產;后者則是資本市場與房地產市場融合發展的產物,其標的是土地所有權和相關權利,即不動產物權。目前,不動產證券化最為成功的首推美國的房地產投資信托制度(REITs),這一先進的融資工具先后為歐亞多個國家和地區所繼受。以亞洲為例,在僅約7年內就積聚了80個以上的房地產信托投資基金,總值超過770億美元[2]。我國臺灣地區亦不例外。20世紀90年代后期,臺灣房市持續低迷,政、商、學三界形成共識,應引進不動產證券化制度以解決不動產流動性不足的問題,促進金融商品多元化,以復蘇房地產市場。為此,我國臺灣地區于2002年7月先行頒布《金融資產證券化條例》。未幾,“行政院”完成“不動產證券化條例”草案,由“立法院”于2003年7月三讀通過,其后“財政部”又于2003年12月實施《不動產證券化條例細則》。筆者以為,剖析我國臺灣地區不動產證券化的制度構造對于內地開展房地產信托投資基金試點頗具啟發意義。

二、我國臺灣地區不動產證券化法制之組織架構

《不動產證券化條例》(以下簡稱《條例》)設計的不動產證券化類型包括不動產投資信托(REITs)和不動產資產信托(RealEstateAssetsTrusts,REATs)。不動產投資信托是參考美國房地產投資信托制度與臺灣《共同信托基金管理辦法》及《金融資產證券化條例》部分規定;不動產資產信托是借鏡日本模式之“資產流動型”制度[3]。前者先發行證券獲取資金,再用籌集的資金投資不動產項目;后者則先有不動產項目,再以此為支撐發行證券獲取資金。一般國際間所稱之REITs,并不包括后者。我國臺灣地區將此二者涵納于《條例》內的理由在于:其一,REATs有投資信托無法取代的某些優點,故須以資產信托為推動主力,以免資金募集不足而致證券化無法展開的窘境;其二,REATs能迅速創造不動產的附加價值,同時規定兩種模式能給予金融機構及投資者更多樣化的選擇。

(一)不動產投資信托

依《條例》第4條第一項第三款,不動產投資信托系指“向不特定人募集發行或向特定人私募交付不動產證券化投資信托受益證券,以投資不動產、不動產相關權利、不動產相關有價證券及其他經主管機關核準投資標的而成立之信托”。換言之,受托機構通過公募或私募的方式發行受益證券,以所籌集的價款設立不動產投資信托基金,并把基金投資于法律規定的范圍。不動產投資信托基金以封閉型為主,輔以開放型基金。其原因在于不動產投資信托之標的為不動產,若為封閉型的房產基金,則有固定配息,投資門檻較低,一般公眾投資者均可入場投資,但其流動性相對較低,無法提供投資者隨時購回的要求。因此,為保留一定的彈性,《條例》又規定了經主管機關核準,可得募集附買回時間、數量或其他限制的開放型基金①。我國臺灣地區資產證券化市場與大陸金融市場類似,亦處于初創階段,故立法者態度謹慎,對不動產投資信托基金的投資標的、閑置資金運用方式、受托機構價款事項等方面均作了詳細規定,以期在維持不動產信托基金之流動性、效益性的同時,確保基金之安全性。《條例》在制度設計上的一個亮點是估價報告書的制作和公告。受托機構運用不動產投資信托基金進行主管機關規定的一定金額之上的不動產或不動產相關權利交易前,應洽請專業估價師依《不動產估價師法》規定出具估價報告書。精致的制度設計旨在引入中介機構,借助社會中介力量,保障投資者的權利,這也是公開、公平、公正市場交易原則的具體運用和體現。

(二)不動產資產信托

依《條例》第4條第一項第四款,不動產資產信托系指“委托人移轉其不動產或不動產相關權利予受托機構,并由受托機構向不特定人募集發行或向特定人私募交付不動產資產信托受益證券,以表彰受益人對該信托之不動產、不動產相關權利或其所生利益、孳息及其他收益之權利而成立之信托”。換言之,先有不動產,再進行證券化,通過將不動產移轉予受托機構并發行受益證券,使受益人(受益證券持有人)間接享受不動產或相關權利的收益。不動產資產信托與臺灣地區金融資產證券化中的特殊目的信托制度最大不同之處在于:金融資產證券化的信托財產是各種金錢債權,而不動產資產信托的信托財產是不動產物權。因此,在立法技術上,《條例》僅就與不動產相關的特殊規則做了規定,其他適用《金融資產證券化條例》相關規定。

(三)不動產資產信托與不動產投資信托之異同

不動產資產信托與不動產投資信托作為我國臺灣地區不動產證券化的兩種組織形態,必然具有一些共同的運作機制,如受托人、受益人、受益分配、業務風險承擔等。因此,《條例》第36條特別允許不動產資產信托援用不動產投資信托的部分規定。不過,兩者的差異亦十分明顯[4]。

1.不動產投資信托的委托人為不特定的投資大眾,即認購不動產投資信托受益證券的投資者。而不動產資產信托的委托人為不動產所有人或不動產相關權利人。

2.不動產資產信托中的信托財產僅以不動產、不動產相關權利為限,較之于不動產投資信托的投資范圍為小。不動產投資信托的投資標的除不動產、不動產相關權利之外,還包括受托機構或特殊目的公司依不動產證券化條例或金融資產證券化條例發行或交付的受益證券或資產基礎證券以及銀行存款、政府債券、金融債券、國庫券、銀行可轉讓定期存單以及其他具有較高信用等級的商業票據等金融商品。

3.不動產投資信托的信托財產是金錢,即認購不動產投資信托受益證券的投資者向受托機構繳納的價款。不動產資產信托的信托財產是發起人移轉于受托機構的不動產所有權及相關權利。

4.從受益證券的募集流程來看,不動產投資信托系以先募集資金作為信托財產,再進行資金運用,因此,投資人認購受益證券時資金運用對象可能尚未確定;而不動產資產信托以不動產作為信托財產,就已經確定的不動產及其相關權利進行證券化,然后再發行受益證券,籌集資金。

5.不動產投資信托是仿照美國共同基金(MutualFund)的運作機制設計的,具有融資功能。不動產資產信托則是通過受托機構專業化的經營對不動產為有效開發利用與營運。

三、我國臺灣地區解決不動產證券化中若干問題之路徑選擇

(一)不動產證券化之組織形態

是否僅以信托制為選擇?我國臺灣地區雖繼受美、日制度,卻又與兩者之制度設計不同:我國臺灣地區不動產證券化的組織形態采信托制,日本不動產證券化則兼采信托和公司制雙軌并行,美國的房地產投資信托在實務中亦不限于信托制,而是包括信托、公司、合伙三種形態。此外,我國臺灣地區金融資產證券化法制雖對其不動產證券化實踐具有較大影響,但前者同時涵納公司制和信托制兩種組織形態,故也不同于不動產證券化之單一的信托架構。對此之合理解釋在于,我國臺灣地區不動產證券化市場處于初創和發育時期,導入公司制必然牽涉過多之立法調整,而且可能引致證券化與公司制度之協調問題。我國臺灣地區《不動產證券化條例草案》在立法理由中就指明其僅采信托制的目的在于“避免本條例草案內容過于復雜,以及影響公司法制之契合”[5]。不過,須注意的是,鑒于公司制在不動產證券化中的組織架構優勢,晚近的發展趨勢是以公司制度推動證券化。韓國、日本在推行不動產證券化時,亦先引進信托制,然后再導入公司制。證券化所要求之特殊目的公司(SpecialPurposeCompany,SPC)牽涉公司法制之協調配合,故無法一蹴而就,只能在進一步發展證券化市場和完善法律制度的基礎上方可引入公司制以推行證券化。

(二)受托機構之資質

《條例》通過后,學界之歧見最為集中的莫過于受托機構的資質問題。《條例》規定受托機構以《信托業法》所稱之信托業為限,設立滿三年以上,并經主管機關認可的信用評等機構評等達一定等級以上,此同《金融資產證券化條例》對受托機構之資質要求。依不動產證券化原理,受托機構應為專業性機構,體現在兩方面:一是獨立經營,尋求投資對象,開發、管理、營運不動產,以產生效益;二是客觀評估不動產的價值,披露不動產的有關信息。換言之,受托機構應是經營、管理不動產的行家里手,是不動產專業機構。然而,《信托業法》規定的信托機構是專門的信托機構和銀行的信托業務部門,其性質是專業的金融機構。毋庸置疑,信托機構(部門)具有較強的運營金融資產的業務能力,但其是否具有經營不動產的理論知識和實務經驗卻值得懷疑。如果受托機構委托專業的不動產公司營運不動產,則須支付數目不菲的費用,而且會產生成本問題。如此一來,無形中減少了投資者的投資收益,這對社會公眾而言是不公平的。無怪乎《不動產證券化條例》通過后,各界對受托機構之相關規定異議甚多;而《金融資產證券化條例》中之類似規定,卻幾乎沒有批評的聲音。在房地產金融證券化市場極為發達的美國,受托機構并不僅限于金融機構,一般的專業性房地產公司反而成為受托機構的典型形態。事實上,受托機構采何種形式取決于房地產市場的發達程度,在發達的房地產市場可采取專業的房地產公司,而在市場的初創階段,則應采取金融機構為受托機構。

(三)受益人會議與信托監察人制度

在不動產證券化市場中,如何充分保護投資者的權利,一直備受政、商、學三界之關注。《條例》創設了受益人會議和信托監察人制度以保護投資者的利益。受益人有權參加受益人會議并行使表決權,但受托機構以自有財產持有受益權時,無表決權。受益權的行使方式有兩種:一是直接行使,但僅以受托機構基于特殊目的信托契約所負債務之清償和其他僅為受益人自身利益事項為限;二是間接行使,通過受益人會議或信托監察人行使。換言之,僅涉及自益權的由受益人個別直接行使,涉及共益權的須由受益人會議或信托監察人為之,且以后者為原則。這是由不動產投資信托和不動產資產信托的信托性質決定的,不動產證券化中的信托是商事信托,具有營業性和集團性的特征,受益人作為投資者人數眾多且具有流動性,各個受益人基本持分相同,即基本單位權利相同,只是持分數目不同而已。故其不同于一般的民事信托,因民事信托的受益人可個別行使,共同行使反而為例外。受托機構為保護受益人權利,依不動產投資信托契約或不動產資產信托契約之約定,選任一人或數人為信托監察人。信托監察人不得為受托機構之利害關系人、職員、受雇人或不動產資產信托之委托人。可見,信托監察人之設計初衷是有益的,但效果是否必然理想,筆者以為卻不盡然。其原因在于,信托監察人設立之目的是保護投資者(受益人)的利益,信托監察人的職責是監督受托機構對受托財產的有效營運。而《條例》規定之信托監察人卻由受托機構選任,這豈非矛盾?其實,由受益人選任信托監察人才是合理的制度設計。四、鏡鑒與建議房地產金融證券化這一復雜的融資過程,涉及多部門法律,除專門的證券化立法外,還涉及公司法、證券法、信托法、稅法等,如何協調各部門間關系,成為制度設計的重要考量因素。我國臺灣地區在制定《不動產證券化條例》時,先行修訂了相關法律,并參酌《金融資產證券化條例》之成功經驗,其穩健的立法進路值得學習。事實上,現行《條例》也只是過渡性的,臺灣地區立法部門仍在積極探索引進公司制可能引致之問題與相關對策。最終,其不動產證券化立法必然會和發達國家的法律接軌,采信托和公司雙軌制。不過,我國臺灣地區在引進不動產證券化的過程中,也有不足之處。例如,據《條例》,投資或運用的標的必須是“已有穩定收入之不動產”或“已有穩定收入之不動產相關權利”。如此,“開發型”REITs因不具備“已有穩定收入”之要件,就不得成為資金運用之標的。筆者以為類似規定無法滿足我國內地的需求,故而建議應附條件開放“開發型”REITs①。在我國內地房產開發商用高財務杠桿進行開發的情況未有根本改善之前,為避免發生開發商利用RE-ITs籌集資金卻將風險轉嫁予投資者的情形,應禁止其投資尚待開發的項目;至于投資已開發而尚未完成的開發項目,則須訂定投資時的完工比例,以利于風險評估。此外,應對投資占REITs總資產的比例有所明定,避免投資風險過高,確保受益者的權益。盡管存在或多或少不足,我國臺灣地區之《不動產證券化條例》及相關規定對我國內地“開展房地產信托投資基金試點”依然極具建設性意義。目前,借力“雙中心”獲批東風,上海欲在REITs內地試點城市中拔得頭籌,爭取今年三季度在浦東推出首個試點。同樣,天津濱海新區、北京、廣州、深圳的REITs試點工作也在快馬加鞭[6]。然而,如前文所述,在國家層面資產的證券化立法上,我國僅有關于金融資產證券化的法規,尚無關于不動產證券化之法律規定。因此,內地可借鑒臺灣地區之經驗做法,從以下幾個方面做出規定:

(一)組織形態:其一,大陸可先借助較為完善的《信托法》構建信托制不動產證券化組織架構,待市場發展成熟并積累足夠運作經驗后再引進公司制以推行證券化。其二,鑒于我國基金市場尚欠成熟,房地產信托投資基金在初期應以“封閉型”為主,當符合特定條件時才可采用“開放型”,其理由在于:(1)雖然信托并不被認為具有權利主體資格,但是在信托的基礎上加上了投資分散、專業管理與高度流通等機制,較單純的信托更適合于REITs的發展;(2)如采取開放型的基金模式將使REITs的規模限于不確定,影響廣大投資者對于REITs風險的評估;(3)采開放型必須維持有一定的現金供受益者回贖所用,相對地可以投資的金額就少,會影響到REITs的績效,也損及不動產投資信托的安定性[7]。其三,房地產信托投資可以借鑒金融信貸資產證券化的經驗做法,僅就房地產金融證券化中的特殊問題作出規定,其他適用金融資產證券化法的相關規定。

篇3

關鍵詞:經濟轉型 特征 財務管理 模式

縱觀經濟形勢，中國正處于國際經濟環境恢復緩慢、國內經濟增長同步放緩的局面。

經濟大環境正倒逼中國經濟加速轉型，從投資出口驅動型模式向內需消費型模式切換。我們看到今年兩會的政府工作報告提出要把GDP增速調整到7．5％，中央高層也在幾次重要會議上強調擴大消費需求、優化投資結構和保障在建項目以及“十二五”規劃確定的重大項目，強調了要保持總需求的穩定；強調“發展戰略性新興產業、傳統產業優化升級、發展服務業和促進中小企業發展”，體現了尋找新的經濟增長點的內容。可見，“十二五”規劃目標正引導各方把工作著力點放到加快轉變經濟發展方式、切實提高經濟發展質量和效益上來。

從相關機構的分析中不難看到，中國經濟轉型期的基本特征大致表現在三個方面：一是方式轉變，經濟增長趨勢下行；二是投資轉型，轉向新興產業和消費投資；三是消費升級，服務性消費是新增長點。我們在原有財務管理模式的基礎上，需根據中國經濟轉型期的特征，完善并提升新的財務管理模式。筆者以為可從以下幾方面重點籌劃：

一、選擇適合的集權分權財務管理模式

對于企業集團而言，良好的集團財務管理是以市場為導向，以資本為紐帶，以現代企業制度為保證，合理配置企業集團資產，發揮集團整體優勢，提高資本的運營效率。企業集團的財務管理模式通常可分為“集權式”、“分權式”和“集團總部指導下的分權管理”三種。三種模式各有利弊及適用性。對于處于經濟轉型期的企業而言，集權和分權的合理劃分是相當重要的，一方面可以使集團總部在迅猛發展的轉型期保持控制力，另一方面也使下屬企業的積極性和創新力得到保障。筆者以為可從以下幾方面把握集權與分權的適度平衡：

首先，對于資金及預算管理須采用強力集權管理。資金管理是財務管理的核心，有效的管理在于把母子公司分散的現金集中起來，降低現金持有水平，保證集團重點項目的資金需要，通常包括銀行賬戶管理、資金預測、籌資管理等。而預算管理是體現財務控制力的重要手段。具體包括母公司對預算的最終決定權以及預算執行管理的考核權等。在經濟轉型期，企業效益增長放緩，有效的集權管理將是企業“儲藏能量過冬”的有力武器。當然，從集權管理的手段而言，通過ERP、資金管理軟件或網銀資金池等辦法均可實現有效的管理。

其次，對于投資管理可采用集權與分權適度結合的管理辦法。由于投資管理屬于風險較大的決策層面管理，而集團的投資規模和投資方向在很大程度上影響到集團的發展方向，因此集團投資管理應傾向予采用集中管理。然而經濟轉型期的投資機會活躍，為保持一定的靈活性，投資管理可以適度分權，即給子公司制定限額以下的投資額且采用報備制，當投資額總額或比例超過上限時，將由集團公司統一審批權衡。

最后，除了統一制度及核算體系外，日常財務管理及核算等工作采取廣泛的分權辦法，以鼓勵子公司的積極性。

二、 建立盈利性與變現性平衡統一的業績考核模式

財務管理的盈利性目標是企業生存與發展最基本的需求，也是國有資本保值增值、民營資本發展壯大的根本途徑。然而隨著經濟的發展，資產的變現性或者說資金的充足率越來越成為財務管理的核心目標。在經濟轉型期的大背景下，現金的管理目標甚至超越盈利目標，成為決定企業是否有能力繼續生存或者有實力突破創新的關鍵因素。

比如近期處于政策調控風口浪尖上的房地產企業，潘石屹曾公開表示，銀根緊縮，調控嚴厲，各房產公司財務狀況相當惡劣，很可能出現一批公司在三四個月內陷入困境甚至死掉的狀況。以身為以房地產為主業的16家央企之一的中糧地產為例，2010年前三季度經營性現金流銳減28億元至-24.1億元，資產負債率也異軍突起達到歷史峰值，顯然，背靠中糧集團雄厚資金實力的中糧地產也陷入了一場日益緊迫的資金危機。我們看到，中糧地產從2010年以來通過發起地產信托融資、出讓金融資產、通過子公司向銀行借款等形式頻頻融資，然而由于自我造血功能不足，資產運轉效率低，區區幾個億的主營收入難以負擔百億元的擴張費用，兇猛的逆市擴張與資金之間的矛盾始終無法緩解，并可能成為長期的資金鏈趨緊風險。因此，在經濟轉型大環境下，始終高度重視產業擴張或轉型所需的資金平衡是至關重要的，資金預警線及生命線的把控往往決定著企業的未來。當然，對于保守過冬的企業而言，資金的平衡往往更意味著企業是否能存活下去。

可見，企業在經濟轉型期無論是擴張還是“過冬”都對資金有著高度的敏感性，因此在制定財務管理目標時，尤其需要把資金管理的考核目標作為優先，制定不同業務需兼顧的盈利點以及資金回籠效率，設計相關KPI指標引導建立盈利性與變現性平衡統一的業績考核模式，切實提升資本的整體運營效益。

三、打造適應經濟轉型期的財務能力模式

篇4

工作總結是對工作的檢查與分析，也會為了以后工作不在出現相同的問題，避免錯誤的發生。而一份好的總結可以幫助我們今后工作上的成長。以下是小編為大家準備了房地產銷售員上半年工作總結2021年大全，歡迎參閱。

房地產銷售員上半年工作總結一在房地產行業工作也已經半年多了，在銷售方面還有待提高。雖然自己的水平有限，但還是想把自己的一些東西寫出來，即從中發現得到提高，也可以從中找到自己需要學習的地方，完善自己的銷售水平。

經歷了上次開盤，從前期的續水到后期的成功銷售，整個的銷售過程都開始熟悉了。在接待客戶當中，自己的銷售能力有所提高，慢慢的對于銷售這個概念有所認識。從自己那些已經購房的客戶中，在對他們進行銷售的過程里，我也體會到了許多銷售心得。在這里拿出來給大家看看，也許我還不是做的很好，但是希望拿出來跟大家分享一下。

第一、最基本的就是在接待當中，始終要保持熱情。

第二、做好客戶的登記，及進行回訪跟蹤。做好銷售的前期工作，有于后期的銷售工作，方便展開。

第三、經常性約客戶過來看看房，了解我們樓盤的動態。加強客戶的購買信心，做好溝通工作，并針對客戶的一些要求，為客戶做好幾種方案，便于客戶考慮及開盤的銷售，使客戶的選擇性大一些，避免在集中在同一個戶型。這樣也方便了自己的銷售。

第四、提高自己的業務水平，加強房地產相關知識及最新的動態。在面對客戶的時候就能游刃有余，樹立自己的專業性，同時也讓客戶更加的想信自己。從而促進銷售。

第五、多從客戶的角度想問題，這樣自己就可以針對性的進行化解，為客戶提供最適合他的房子，解決他的疑慮，讓客戶可以放心的購房。

第六、學會運用銷售技巧，營造一種購買的欲望及氛圍，適當的逼客戶盡快下定。

第七、無論做什么如果沒有一個良好的心態，那肯定是做不好的。在工作中我覺得態度決定一切，當個人的需要受挫時，態度最能反映出你的價值觀念。積極、樂觀者將此歸結為個人能力、經驗的不完善，他們樂意不斷向好的方向改進和發展，而消極、悲觀者則怪罪于機遇、環境的不公，總是抱怨、等待與放棄!什么樣的態度決定什么樣的生活.

第八、找出并認清自己的目標，不斷堅定自己勇往直前、堅持到底的信心，這個永遠是最重要的。龜兔賽跑的寓言，不斷地出現在現實生活當中，兔子傾向于機會導向，烏龜總是堅持核心競爭力。現實生活中，也像龜兔賽跑的結局一樣，不斷積累核心競爭力的人，最終會贏過追逐機會的人。人生有時候像爬山，當你年輕力壯的時候，總是像兔子一樣活蹦亂跳，一有機會就想跳槽、抄捷徑;一遇挫折就想放棄，想休息。人生是需要積累的，有經驗的人，像是烏龜一般，懂得勻速徐行的道理，我堅信只要方向正確，方法正確，一步一個腳印，每個腳步都結結實實地踏在前進的道路上，反而可以早點抵達終點。如果靠的是機會，運氣總有用盡的一天。

對工作保持長久的熱情和積極性，更需要有“不待揚鞭自奮蹄”的精神。所以這半年來我一直堅持做好自己能做好的事，一直做積累，一步一個腳印堅定的向著我的目標前行。

房地產銷售員上半年工作總結二回顧這半年的工作歷程，作為_企業的每一名員工，我們深深感到_企業之蓬勃發展的熱氣，_人之拼搏的精神。下面就是本人的工作總結：

我是銷售部門的一名普通員工，剛到房產時，該同志對房地產方面的知識不是很精通，對于新環境、新事物比較陌生。在公司領導的幫助下，我很快了解到公司的性質及其房地產市場。作為銷售部中的一員，該同志深深覺到自己身肩重任。

作為企業的門面，企業的窗口，自己的一言一行也同時代表了一個企業的形象。所以更要提高自身的素質，高標準的要求自己。在高素質的基礎上更要加強自己的專業知識和專業技能。此外，還要廣泛了解整個房地產市場的動態，走在市場的前沿。經過這段時間的磨練，我已成為一名合格的銷售人員，并且努力做好自己的本職工作。

房地產市場的起伏動蕩，公司于__年與__公司進行合資，共同完成銷售工作。在這段時間，我積極配合__公司的員工，以銷售為目的，在公司領導的指導下，完成經營價格的制定，在春節前策劃完成了廣告宣傳，為__月份的銷售奠定了基礎。最后以____個月完成合同額____萬元的好成績而告終。經過這次企業的洗禮，我從中得到了不少專業知識，使自己各方面都所有提高。

下旬公司與__公司合作，這又是公司的一次重大變革和質的飛躍。在此期間主要是針對房屋的銷售。經過之前銷售部對房屋執行內部認購等手段的鋪墊制造出火爆場面。在銷售部，我擔任銷售內業及會計兩種職務。面對工作量的增加以及銷售工作的系統化和正規化，工作顯得繁重和其中。在開盤之際，該同志基本上每天都要加班加點完成工作。經過一個多月時間的熟悉和了解，我立刻進入角色并且嫻熟的完成了自己的本職工作。

由于房款數額巨大，在收款的過程中該同志做到謹慎認真，現已收取了上千萬的房款，每一筆帳目都相得益彰，無一差錯。此外在此銷售過程中每月的工作總結和每周例會，該同志不斷總結自己的工作經驗，及時找出弊端并及早改善。銷售部在短短的三個月的時間將二期房屋全部清盤，而且一期余房也一并售罄，這其中與我和其他銷售部成員的努力是分不開的。

這半年是有意義的、有價值的、有收獲的。公司在每一名員工的努力下，在新的一年中將會有新的突破，新的氣象，能夠在日益激烈的市場競爭中，占有一席之地。

房地產銷售員上半年工作總結三開拓市場，對內狠抓生產管理、保證質量，以市場為導向，面對今年全球性金融危機的挑戰，搶抓機遇，銷售部全體人員團結拼搏，齊心協力完成了本年度的銷售工作任務，現將本年度工作總結：

一、2021年銷售情況

2021年我們公司在北京、上海等展覽會和_、發現資源等專業雜志推廣后，我公司的_牌產品已有一定的知名度，國內外的客戶對我們的產品都有了一定的認識和了解。2021年度老板給銷售部定下_萬元的銷售額，我們銷售部完成了全年累計銷售總額_萬元，產銷率95%，貨款回收率98%。

二、加強業務培訓，提高綜合素質

產品銷售部肩負的是公司全部產品的銷售，責任之重大、任務之艱巨，可想而知。建立一支能征善戰的高素質的銷售隊伍對完成公司年度銷售任務至關重要。“工欲善其事，必先利其器”，本著提高銷售人員綜合業務素質這一目標，銷售部全體人員必須開展職業技能培訓，使銷售業務知識得以進一步提高。今年公司添用了網絡版速達3000財務管理軟件，銷售和財務管理可以清晰的及時性反映出來。我們銷售人員是在_市_科技有限公司的培訓下學習成長的，所學習的專業知識和公司內部信息都是保密的，大家必須持有職業道德。老板是率領銷售部的最高領導者，希望加強對我們員工的監督、批評和專業指導，讓我們銷售人員學習的專業知識，提升技術職能和自我增值。2021年我學習了iso內部審核培訓和會計專業知識培訓，并獲得了國家認可的證書。這一年來我們利用學習到的管理知識、方法在我們公司生產管理中充分實踐，其顯示效果是滿意的。

三、構建營銷網絡，培育銷售典型

麥克風線材銷售是我公司產品銷售部工作的重點，銷售形勢的好壞將直接影響公司經濟效益的高低。一年來，產品銷售部堅持鞏固老市嘗培育新市嘗發展市場空間、挖掘潛在市場，利用我公司的品牌著名度帶動產品銷售，建成了以_本地為主體，輻射全省乃之全國的銷售網絡格局。

四、關注行業動態，把握市場信息

隨著電子產品行業之間日趨嚴酷的市場競爭局面，信息在市場營銷過程中所起的作用越來越重要，信息就是效益。銷售部密切關注市場動態，把握商機，向信息要效益，并把市場調研和信息的收集、分析、整理工作制度化、規范化、經常化。產品銷售部通過市場調查、業務洽談、報刊雜志、行業協會以及計算機網絡等方式與途徑建立了穩定可靠的信息渠道，密切關注行業發展趨勢;建立客戶檔案、廠家檔案，努力作好基礎信息的收集;要根據市場情況積極派駐業務人員對國內各銷售市場動態跟蹤把握。

五、再接再厲，迎接新的挑戰

回首一年來，我們銷售部全體業務人員吃苦耐勞，積極進取，團結協作取得了良好的銷售業績。成績屬于過去，展望未來，擺在銷售部面前的路更長，困難更大，任務更艱巨。我們銷售部全體業務人員一致表示，一定要在2_-_年發揮工作的積極性、主動性、創造性，履行好自己的崗位職責，全力以赴做好2021年度的銷售工作，要深入了解電子行業動態，要進一步開拓和鞏固國內市場，為公司創造更高的銷售業績。

福_迎春，祝我們_科技有限公司在2021年的銷售業績更上一層樓，走在電子行業的尖端，向我們的理想靠攏。

房地產銷售員上半年工作總結四本年度是我公司快速發展的一年，也是我學習、管理的銷售工作取得重大進展的一年。在公司領導英明指導下，在兄弟部門大力配合支持下，緊緊圍繞銷售工作，我帶領銷售部全體員工，奮力拼搏，開拓進取，真抓實干，勤勤懇懇做事，兢兢業業工作，較好完成了各項工作。現作如下述職。

一、加強學習，領會精神，提高執行力

隨著公司業務的急劇發展，公司完成建筑面積由5萬平方米增加到20萬平米，這對我和所有銷售團隊成員都是一個巨大考驗。為此，我組織團隊成員，認真學習每次會議的精神和公司下發的文件，深刻領會公司領導的指示與意圖，提高執行力。通過深入學習，使銷售團隊統一了思想認識：公司的經營管理是公司快速、健康、可持續發展的生命線，是公司取得良好經濟效益的根本保證，“不以規律，不成方圓”，沒有嚴格的管理制度和科學的經營思路，就不會有公司的正常運轉;銷售工作是公司經營管理的重要組成部分，是實現公司資金良性周轉的重要一環，實現效益，樹立公司品牌的重要途經。成功的銷售，可以不僅能夠為公司創造良好的經濟效益，而且有利于提高公司的知名度和美譽度，帶動企業業務的發展，實現資金的快速回籠，推動公司良性運轉。因此，我注意引導部門員工樹立責任意識、危機意識、品牌意識和大局觀念、效益觀念，堅決貫徹執行公司各項指示精神和要求。

二、盡職盡責，率先垂范，努力做好銷售本職工作

上半年，我帶頭努力，處處以身作則，較好地開展了各項工作。我堅持經常深入一線，冒著高溫天氣，督察廣告投放情況;奔波忙碌，與銷售公司溝通，與外部相關部門協調，幫助銷售公司制定銷售方案，全面監督市場運作情況。在我的帶領下，團隊成員工作積極，較好開展了各項銷售活動。

加大內部外部溝通與協調，積極為銷售部門營造良好的發展空間是銷售經理的重要職責，工作中我特別注意了與其他部門溝通與協作。我積極與工程部溝通信息，及時了解樓盤施工進度與相關情況，適時安排廣告宣傳工作;全力配合財務部工作，及時溝通財務信息，隨時向業主追要購房款項，確保賬目明細;認真與物業公司協作，向業主宣傳物業管理的要求與特色，引導業務遵從物業管理規定。同時我帶領員工加強了與業主的交流，售前積極進行上門拜訪活動，引領業主深入樓盤現場考察，現場宣傳;售中多次帶領業主奔走于銀行、房管局等部門之間，竭力為業主的購房排憂解難;售后，及時進行電話回訪，了解業主的要求與意見，引導業主多介紹新的客戶。此外，多次深入城管局與其領導交流，申請大型屋外廣告牌，爭取其支持;與銀行信貸部門、按揭中介、房產交易中心等相關部門建立了長期合作合作關系，既為他們提供業務支持，也尋求他們的幫助，使售樓過程暢行無阻，快速便捷。

三、強化管理，注重團結，帶好銷售團隊

工作中，我能夠擺正自己的位置，站在中層干部的角度和促進公司發展的大局看待問題，堅決貫徹執行領導的意圖，經常教育員工“有條件要上，沒有條件創造條件也要上”，引導員工端正態度，做到“只為成功找理由，不為失敗找借口”，并且經常組織員工學習領導指示與公司文件，確保提高執行力;我還經常深入公司檢查監督，及時傳達上級指示精神，發現問題及時提醒，幫助其制定銷售計劃，改進銷售思路，輔助其健康發展。

同時，在公司領導的幫助下，結合銷售部實際，我進一步健全了部門管理制度，制定了規章制度，明確了部門員工的崗位責任，完善了責任制度和激勵機制，落實獎罰政策，強化了對部門成員的管理，調動了員工的積極性和主動性。同時，我堅持以人為本，尊重員工的意見，采納合理化建議;關心員工的生活，關注青年員工的成長，無論個人生活還是工作，都為他們提供力所能及的幫助，極力營造團結一致、相互幫助、相互協作、攜手共進的氛圍，充分發揮團隊合力開展工作，打造愛崗敬業、朝氣蓬勃的銷售團隊。

四、正視不足，改進工作，超越自我

半年來，雖然取得了一定的成績，但公司領導要求相比還有一定差距，主要表現在：

一是創新能力不強，由于忙于具體事務，往往忽略對一些問題的研究，以致于工作思路不夠開闊;

二是計劃不夠細致，工作中往往注重大事的計劃，忽略日常小事的計劃，一定程度上影響了效率。

對這些問題，我將在今后的工作中認真加以解決，改進工作，超越自我。

五、總結經驗，明確今后的工作思路與措施

1.拼搏奮進，下半年力爭完成以下目標;

2.合理搭配，科學制定廣告計劃;

3.完善制度，提高管理水平。

為進一步提高銷售管理水平，需要完善規章制度，規范部門運作。

一是制定案場管理制度，加強對案場銷售以及紀律管理，逐步改變對公司依賴性過強的局面，學會“兩條腿”走路，提升公司形象與銷售業績;

二是建立健全合同管理與簽約制度，實行專人管理，健全客戶檔案，防止意外糾紛，確保公司利益。

感謝公司給我搭建了述職的平臺，我將把這次述職作為認識自我和自我批評的一次極好契機，進一步總結經驗，發揚優點，克服不足，以更加飽滿的工作熱情，團結并帶領同志們按照上級工作要求，開拓進取，求真務實，為銷售工作盡力盡為，為公司發展做出積極貢獻!

房地產銷售員上半年工作總結五我是__銷售部門的一名普通員工，剛到房產公司時，對房地產方面的知識不是很精通，對于新環境、新事物比較陌生。在公司領導和各位同事的幫忙下，我很快了解到公司的性質及其房地產市場有關的一些資料。作為銷售部中的一員，深深感覺到自我身肩重任。作為企業的門面，企業的窗口，自我的一言一行也同時代表了一個企業的形象。所以更要提高自身的素質，高標準的要求自我。在高素質的基礎上更要加強自我的專業知識和專業技能。此外，還要廣泛了解整個房地產市場的動態，走在市場的前沿。經過這段時間的磨練，我已成為一名合格的銷售人員，并且一向努力做好自我的本職工作。

2021上半年，我用心配合本公司有關部分同事工作，以提高銷售率為目的，在公司領導的指導下，為__月份的銷售奠定了基礎。最后以__個月完成合同額__萬元的好成績而告終。經過這次企業的洗禮和實踐的檢驗，我從中學到了不少專業知識，也透過銷售認識了許多新朋友，使自我在待人接物、行為禮儀、突發事件等各方面都比以前有所提高。

經過之前銷售部對房屋執行內部認購等手段的鋪墊制造出了__火爆認購的場面。在銷售部，隨著新樓盤的對外銷售，應對工作量的增加以及對銷售工作的系統化和正規化的深入，工作顯得很繁重。從開盤至今，同事們基本上每一天都要加班加點完成工作。經過一個多月時間的熟悉和了解，我立刻進入主角并且嫻熟的完成了自我的本職工作。

此外在銷售過程中每月的工作總結和每周例會，我不斷總結自我的工作經驗，及時找出弊端并及早改善。經過同事們的親密合作，銷售部在短短的三個月的時間將二期房屋全部清盤，而且一期余房也一并售罄，我想這其中也與其他銷售部成員的努力是分不開的。

2021上半年是有好處的、有價值的、有收獲的。公司在每一名員工的努力下，在新的一年中將會有新的突破，新的氣象，能夠在日益激烈的市場競爭中，占有一席之地。

在繁忙的工作中不知不覺又迎來了新的一年，回顧這一年的工作歷程，作為___企業的每一名員工，我們深深的為我們企業蓬勃發展的熱氣，同事們人人努力拼搏的精神所吸引。