導語：如何才能寫好一篇房地產政策金融，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞:房地產、金融政策、房價

房地產商品是家庭消費支出中最大的一部分,房地產商品具有消費和投資的雙重屬性。一個國家房地產價格的快速上漲,必然提升人們對房地產投資的利潤預期，從而導致房地產投資的過度膨脹。因此，合理制定金融政策，并有效利用其變化可能產生的積極影響，對于控制房地產市場價格的快速上升，引導房地產市場的健康發展，具有十分重要的意義。本文擬從利率、首付比例和匯率三個方面,從經濟學的需求和供給的角度來分析房地產金融政策對房地產價格的影響。

一、金融政策與房地產需求

1、利率與房地產市場需求

住宅是家庭最主要的資產，根據測算，住宅價格大約是一個家庭可支配收入的7倍左右，住宅的高昂價格使得家庭必須依靠銀行貸款才能購買起住宅，而影響消費者貸款的最主要因素就是貸款利率的高低。利率對居民的住宅需求和投資需求的影響主要體現在兩個方面：（1）當利率降低時,會迫使人們降低儲蓄而轉向消費或進行其他投資，居民在尋找消費和投資出路時,可能會考慮購買或者擴大住宅的消費或投資。對于原來已計劃擴大住宅消費或投資的居民來說，會加快他們購買速度，進而增加對住宅的現實需求；（2）在利率降低時，住宅抵押貸款的利率同時降低，這在實際上降低了居民進行住宅消費或投資的成本，也會刺激居民擴大住宅需求。提高利率必將減少房地產市場的需求，將對房地產市場需求、對房地產市場價格具有極大的抑制作用。而降低利率將會降低居民的月均還款額，減少居民的負擔，從而增加對住宅的需求。

2、貸款首付比例與房地產市場需求

2000年以來,銀行不斷降低房地產市場的首付比例，首付比例的降低，意味著許多家庭可以提前享受到住房需求,未來的房地產需求得以在短期內實現,降低了住房消費或投資的成本，大大刺激了房地產需求的增加。對銀行來說,貸款首付比例的降低，一方面繁榮了銀行的住房抵押貸款業務，另一方面卻也使銀行面臨的風險不斷增加。首付比例的增加，既會提高按揭貸款門檻，降低銀行按揭貸款的風險,也會加大投機活動所需的資金周轉量，從而有效地抑制房地產市場上的投機活動。中國當前的房地產市場，政府進行金融政策調控的目的，不應當是限制居民的正常需求，而應該是降低銀行的金融風險和減少房地產市場的投機炒作行為。銀行的資金大多來自普通老百姓的存款，因此一定要設立按揭貸款首付比例的門檻來保護儲戶的利益。當前在20%的基礎上繼續提高首付比例雖然可以進一步降低不良貸款率，也同時會壓縮房地產市場的正常消費需求，所以政府的落腳點應該是提高第二套住房貸款的首付比例。

3、匯率、經濟全球化與房地產需求

房地產商品具有投資需求的基本屬性，目前中國處于經濟快速增長的階段，每年經濟保持10%左右的增長率。同時中國處于城市化率快速推進的過程，這些因素的存在使房地產價格必然保持較高速度的增長。從匯率的角度分析,中國目前處于人民幣升值的加速期,人民幣升值的預期必將刺激更多的國外資金涌入中國市場。因此在打擊國內房地產市場投資需求的同時,必須采取措施控制國外資金的涌入。

二、金融政策與房地產供給關系

影響房地產供給的主要因素是房地產市場價格預期、土地成本、稅收政策和銀行的貸款利率。從金融政策的角度，則主要是考慮銀行利率的作用。開發商在開發樓盤的過程中，其資金來源主要為銀行貸款。貸款利率的提高，將會增加開發商在取得土地、開發樓盤中的現金流支出，加大開發的成本也即提高房地產市場的進入門檻。

房地產開發往往需要巨額資金投入，離不開銀行等金融機構的資金支持。因此，銀行利率高低直接影響到住宅市場的供應量。如果國家采取緊縮的貨幣政策,銀行減少對住宅開發商的貸款。提高市場利率，住宅開發的借貸成本提高，住宅供給往往會減少。另外，由于銀行利率提高，人們儲蓄意識增強，進而減少對房產的消費需求與投資需求。相反,國家采取寬松的貨幣政策，銀行擴大放款，市場利率下降，住宅開發成本降低，就會刺激住宅開發商增加市場供給。同時利率降低，人們的儲蓄愿望隨之下降，促使人們進行住宅投資。而住房抵押貸款利率較低，又會刺激人們使用消費信貸方式購房，增加住宅需求，推動住宅價格上漲，進而引起住宅供給的增加。在人民幣升值預期的作用下，如果國家對于國外資本進入國內房地產市場沒有任何限制，也必然會導致房地產商品供給的增加。。

三、結論和政策建議

由上所述可見,金融政策的變化是通過需求和供給兩個方面對房地產市場發展產生重要影響的。因此,合理利用金融政策調控房價具有非常重要的意義。但是,制定金融政策并使其有效地發揮作用,也不是想象的那樣簡單。

首先，在其他條件不變的情況下，提高住房貸款利率，或者抬高住房貸款門檻，都將抑制購房欲望和實際投資，從而抑制房價的無序上升。然而，需要注意的是,政府出臺金融政策的目的，并非簡單地降低房價，而是使房地產價格充分反映供給和需求信息，降低房地產商品的投資和投機因素，降低銀行的金融風險，促進房地產市場的健康發展。

其次，由于房地產商品的特殊性，在使用金融政策調控房價時,必須同時考慮房地產投資的利潤預期走向。因為一般情況下，投資與否或多少取決于預期利潤和銀行利率的比較。假如房地產投資的預期利潤率居高不下,而政府對非居住性購房又缺乏必要的限制。那么,即便降低了利率，投資仍然不會減少，從而使金融政策對房地產市場價格的抑制作用就無法發揮出來。

總之,金融政策可以在抑制房地產價格上有所作為,但是要使房地產價格真正得到控制，還應綜合考慮各方面的情況，并配合使用其他相關的政策措施。

參考文獻：1、房地產經紀相關知識：房地產金融。（中國房地產估價師與房地產經紀人學會編寫）。

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從房地產發展歷程看，在過去相當長時間內，房地產發展經歷了一個“黃金期”。而最近1～2年，房地產發展出現了巨大的轉折，多數觀點認為“黃金期”無以為繼了。房地產是我國經濟發展傳統支柱產業，今年下半年出臺了一系列寬松政策，這與穩定房地產市場不無關系。

以下是對金融市場與房地產行業相關的幾個問題的思考：

1、降息周期預期

所謂“強刺激”的整體寬松政策實踐證明會帶來突擊上項目，重復建設，從而引起局部產能過剩，結構調整更加困難等不良后果。2014年盡管經濟下行壓力大，央行還是頂住壓力放棄整體寬松政策，而替代以“常備借貸便利（SLF）操作”定向寬松常態化。SLF相較于降準而言，具有期限短、靈活性強及寬松政策傳遞信號相對較弱的特點。不過持續的SLF操作與降準無異，市場最終能接收到寬松的信號。11月21日，央行宣布非對稱性降息，結合中央多次表態要解決企業融資成本過高問題，市場理解為全面寬松的信號，股市當天開始急速上漲。貨幣政策相對寬松無疑會對房地產行業造成重大影響：

1）購房成本降低。房地產屬于單體價值高、期限較長的資產，并且是金融機構相對認可的抵押物。無論消費者還是投資人，在購置和持有房地產時一般都采用較高的財務杠桿，利率下降會極大的降低購置和持有成本，提高市場的有效需求。

2）資產估值提高。寬松的貨幣政策對房地產估值影響有兩個方面，首先利率下調直接導致折現因子提高，提高房地產的估值；另一方面，相對寬松的貨幣政策降低了通縮的風險，刺激了CPI向上的預期，也可能起到維持市場租金水平或刺激市場租金水平提高的作用，從而提高房地產的估值。

3）融資環境改善及開發成本降低。寬松的貨幣政策，開發商也會直接從中受益，融資環境得到改善，融資成本相應也會降低。

2、美元升值與人民幣國際化進程加快

2014年10月29日，美國聯邦儲備委員會宣布結束其債券購買計劃。由此，曾被冠以“無限期”之名的美聯儲第三輪量化寬松政策在啟動兩年多后宣告結束，美元加息預期提升。分析認為，量化寬松政策達到了預期目的，美國經濟回暖，美元將強勁回歸，但新興市場卻因此面臨嚴峻的形勢。事實上，包括日本、歐洲以及新興經濟體經濟復蘇形勢不樂觀，此后都陸續推出本國的QE。在經過有史以來最長的疲軟期后，美元再次成為全球投資者的首選貨幣，全球資本回流美國趨勢明顯。

人民幣加快國際化進程，2008年7月10日，國務院批準中國人民銀行三定方案，新設立匯率司，其職能包括“根據人民幣國際化的進程發展人民幣離岸市場”。2009年7月，六部門跨境貿易人民幣結算試點管理辦法，我國跨境貿易人民幣結算試點正式啟動。2014年，人民幣全球清算網絡頻頻布局。6月18日，建行擔任倫敦人民幣業務清算行；19日中行擔任法蘭克福人民幣清算行；2014年7月4日，中國人民銀行公告稱，決定授權交通銀行首爾分行擔任首爾人民幣業務清算行。

從以往經驗看，由于我國實行外匯管制，央行發行貨幣其中部分是外匯占款，即外匯儲備提高迫使發行人民幣供給兌換。反之，隨著美元回流和人民幣國際化進程加快，不可避免導致國內流動性收緊。對房地產行業而言，也必須理性評估和對待美元升值及人民幣國際化的影響。

1）美元的升值導致大宗商品價格不斷下跌，這將有利于全行業成本的降低。近年來，隨著人口紅利的陸續銷蝕，人工成本成倍上漲；因產能過剩鋼材等建材價格下降彌補了部分損失。隨著大宗商品價格不斷下跌，包括燃料油等在內的原材料價格下降將進一步降低全行業成本。

2）美元回流和人民幣國際化導致流動性收緊，以人民幣計價的資產價格有下降趨勢，房地產回調甚至“硬著陸”的風險加大。預期人民幣類似QE的貨幣寬松政策將可能對沖部分因外匯流出帶來的流動性收緊風險。

3、PPP模式對房地產開發的影響

PPP模式即公私合作模式，是企業參與提供公共服務（包括基礎設施）的一種開發運營模式。公共服務提供的主體一般是政府及其所屬部門，政府鼓勵企業參與開發和經營獲得合理利潤，目的一般出于融資需要；也有觀點認為企業執行效率比政府高，PPP模式下，企業主導執行可以提高社會效率。現階段鼓勵PPP模式動因是解決地方政府融資問題，截至目前地方政府債務比例普遍過高，違約風險加大，需要清理；另一方面政府提供的公共服務還不完善，公民獲得公共服務的數量和質量落差很大，造成的社會矛盾比較尖銳，需要加大投入。PPP模式很好的分散了政府的違約風險，也許是解決當前地方政府融資問題的一條出路。

PPP模式對房地產企業而言，存在以下機會：

1）以PPP模式與地方政府合作，參與公租房、經濟適用房以及舊城（棚戶區、城中村等）改造等項目。

2）以PPP模式與地方政府合作，參與城市運營模式的創新和實踐，獲取開發和運營機會。

3）以PPP模式為先導，換取土地開發資源。

4、REITs試點對房地產運作的影響

REITs即房地產信托投資基金，是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs在性質上等同于基金，少數屬于私募，但絕大多數屬于公募。REITs通過資金的“集合”，為中小投資者提供了投資于利潤豐厚的房地產業的機會；專業化的管理人員將募集的資金用于房地產投資組合，分散了房地產投資風險；投資人所擁有的股權可以轉讓，具有較好的流動性。

幾乎任何一種金融創新背后都是逃避法律規制，作為一種融資模式在美國最早誕生的REITs優點在于滿足一定條件可以免征所得稅和資本利得稅。從我國現階段看，央行為降低的房地產貸款風險，采取限制各商業銀行發放用于購買房地產的貸款等系列舉措，房地產融資渠道受到擠壓，REITs成為可選利用的渠道之一。然而，我國相關法律法規仍不完備，還沒有一個真正房地產投資信托基金法出現，對基金的資產結構、資產運用、收入來源、利潤分配和稅收政策等加以明確界定和嚴格限制；另外，目前房地產行業過熱后空置率較高，租售比偏低，收益率預期下降，這些都制約著REITs的試點和推廣。

從REITs的國際發展經驗看，幾乎所有REITs的經營模式都是收購已有商業地產并出租，靠租金和物業增值回報投資者，極少有進行開發性投資的REITs存在。對房地產開發企業而言，REITs的推廣具有以下幾方面的影響：

1）REITs增加了投資性需求，開發商可以從市場環境的改善中受益。

2）作為REITs的專業管理人輸出管理，做到輕資產運營。

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【關鍵詞】房地產市場；金融發展理論；金融風險

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A文章編號：

一、研究背景

過去的五年里，在全球經濟疲軟、全國物價普遍上漲的宏觀背景下，我國多個一線城市的房價地價呈現劇烈上升態勢，多地二三線城市房價也有不同程度上漲，引發群眾不滿與政府關注。為此，國務院于2010年4月17日《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，內含10條宏觀調控政策，揭開了史上最為嚴厲的房價調控的進程。兩年來，各地房價漲勢均得到一定程度的遏止。但行政手段畢竟治標不治本，要深刻研究中國房地產市場，需從經濟金融方面著眼。

本文認為，近幾年中國房地產市場發展所暴露的問題，是其多年積聚的金融風險的外在表現。分析中國房地產所面臨的金融風險，應從金融發展理論入手。

二、文獻綜述（金融發展理論）

金融發展理論主要研究的是金融發展與經濟增長的關系，具體包括金融體系在經濟發展中發揮的作用，如何建立有效的金融體系以最大限度促進經濟增長，以及如何合理利用金融資源實現金融與經濟的可持續發展。金融發展理論的典型代表是金融抑制、金融深化和金融約束理論。

1．金融抑制和金融深化理論

1973年，美國經濟學家麥金農和肖在其先后出版的《經濟發展中的貨幣與資本》和《經濟發展中的金融深化》兩部名著中，分別從不同的角度對發展中國家金融發展與經濟增長之間的辯證關系作出了開創性的研究，提出了“金融抑制理論”和“金融深化理論”。根據麥金農和肖的論述，金融抑制是政府對金融活動和金融體系的過多干預抑制了金融體系的發展，而金融體系的滯后又阻礙了經濟的發展，從而造成了惡性循環。金融抑制現象在發展中國家普遍存在，其主要表現形式為：

（1）名義利率限制

發展中國家一般都對貸款和存款的名義利率進行控制，實際利率一般很低，有的甚至是負利率，壓制了社會對金融中介機構實際債權存量的需求。同時，這些措施導致只能依靠信貸配額來消除對中介機構貸款的過高要求，然而中介機構的貸款利率水平往往偏低，某些利率還為特殊類別的借款人帶來凈補貼收益。

（2）高準備要求

在一些發展中國家，商業銀行將存款的很大一部分作為不生息的準備金放在中央銀行，貸款組合中另有很大一部分由中央當局直接指定。同樣，儲蓄銀行將存款的一部分作為不生息的準備金，還有一部分投放于低收益的住房債券。

（3）外匯匯率高估

發展中國家為了保持本幣的穩定，往往將本幣價值盯住某一發達國家的堅挺硬通貨，然而其經濟情況卻無法同該發達國家相比，從而導致了本幣價值的高估，匯率無法真實反映本幣價值，國內商品的出口受到很大限制。于是，政府便采取出口補貼和出口退稅等措施，鼓勵國內企業擴大出口。

（4）政府通過干預限制外源融資

在金融抑制下，由政府決定外源融資的對象。麥金農說，銀行信貸仍然是某些飛地的一個金融附屬物。甚至政府往來賬戶上的普通赤字，也常常預先占用存款銀行的有限放款資源。而經濟中其他部門的融資，則必須由放款人、當鋪老板和合作社的不足的資金來滿足。

總之，金融抑制現象的出現不是發展中國家政府的主觀愿望，而是其管制和干預金融的后果。發展中國家應該放棄金融抑制政策，實行金融深化改革，充分發揮市場機制的作用，利用金融中介(包括金融機構和金融工具)，擴大金融活動的廣度和深度，讓利率既反映資本的稀缺性，又反映跨期消費的成本收益，以溝通儲蓄與投資，提高資本的使用效率。

2.金融約束理論

20世紀70年代初，以金融抑制和金融深化理論為基礎，發展中國家掀起了以自由化為趨向的金融改革浪潮。然而，令人失望的是，多數發展中國家尤其是非洲和拉美國家的金融自由化結果離理論描述相差甚遠，并未能形成金融發展和經濟發展相互促進的良性循環。在此背景下，隨著國際金融發展理論研究的不斷深入，一些經濟學家開始對麥金農和肖的金融發展理論提出了挑戰。

90年代以來，以斯蒂格利茨為代表的新凱恩斯主義經濟學家從不完全信息的角度提出“金融約束論”，認為：麥金農和肖的金融發展理論的假設前提為瓦爾拉斯均衡的市場條件，即整個市場上過度需求與過剩供給的總額必定相等的情況。但現實中，這種均衡條件難以普遍成立。況且，由于經濟中存在著信息不對稱、行為、道德風險等，即使在瓦爾拉斯均衡的市場條件下，資金資源也難以被有效配置。所以政府的適當干預是十分必要的。金融約束的目標是政府通過積極的政策引導為民間部門創造租金機會，尤其是為銀行部門創造租金機會，使其有長期經營的動力，減少由信息問題引起的不利于完全競爭市場形成的一系列問題。金融約束的實質是政府通過經濟金融政策使銀行部門因“特許權價值”而獲得租金。通過“租金效應”和“激勵作用”可以規避潛在的逆向選擇行為和道德風險，鼓勵創新，維護金融穩定，從而對經濟發展起到正向效應。因此，在政策上，金融約束論更強調政府干預的重要作用，是一種通過政府推動金融深化的政策。

本文認為，中國是社會主義國家，是最大的發展中國家，應綜合金融深化與金融約束理論，既發揚社會主義市場經濟功效，又確保政府的宏觀調控能及時到位。

我國房地產市場金融風險分析

房地產業與金融業的聯系

房地產業與金融業息息相關，這一方面表現為房地產業需要金融業的資金支持，另一方面也表現為房地產業是金融業的重要服務領域。據統計，在2010年5月至2011年5月年房地產開發投資資金來源中，平均有17.55%來源于國內銀行貸款，有24.87%主要是定金和預付款的其他資金來源(表1)。如果假設其他資金來源中有60%是金融機構提供的預售商品房按揭貸款，同時按揭貸款又沒有及時替換出開發貸款，則房地產開發資金來源中有34.47%來自金融機構。

商業銀行向購房者提供個人住房抵押貸款，是房地產業與金融業聯系的另外一個方面。據中國人民銀行每季度貨幣政策執行報告顯示，1998年以來，個人住房貸款余額迅速上升。2001年末比1997年末增加了55425.95億，增長了32.55倍。到2002年6月，金融機構個人住房貸款余額已達6630.1億元。2002年至2010年我國個人金融機構住房抵押貸款余額如下（表2）。這說明房地產貸款已經成為中國銀行金融機構信貸投向的重要方面。

表1 全國房地產開發投資資金來源（單位：億元）

（來源：中國經濟景氣月報2011年6月刊）

表2 我國歷年個人金融機構住房抵押貸款余額（單位：萬億元）

（來源：中國人民銀行季度貨幣政策執行報告）

2.房地產金融風險

（1）銀行風險

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在我國的經濟領域當中，很多因素之間都是相互影響的，金融與房地產就是相互關聯的兩個因素，當金融領域或者房地產領域發生大規模的變動，勢必會影響到另一個領域，兩者之間是相互影響、相互支持的兩個領域，甚至有學者將兩者進行合并，形成了房地產金融這一金融類別。遼寧省要想實現房地產經濟的發展需要金融政策支持。

二、金融市場對房地產發展的影響

（一）利率對房地產發展的影響

房地產的發展主要依靠的是居民對住房的購買，而居民對住房的購買能力取決于居民的經濟情況或者是流動資金數量。在金融領域，影響到居民流動資金數量的因素包括金融利率的高低。當金融利率升高時，居民可能會考慮將錢存入金融機構以獲取利息。而如果金融利率降低，居民則可能將錢用于投資等其他方面的支持，房產的購買實際就是投資形式的一種。除此之外，當金融利率降低的時候，不僅會影響到居民的流動資金，從房地產方面，也會導致房貸的利息降低，為居民減小了購房的壓力，從而從一定程度上增加居民對房屋的購買，促進房地產的發展。

（二）貨幣政策對房地產發展的影響

金融貨幣政策也是影響房地產發展的重要因素之一。當國家經濟過熱時，國家為了防止通貨膨脹，通常會采取緊縮的貨幣政策，減少市場中貨幣的流通，而反之則會增加貨幣的流通數量以促進經濟的發展。通過國家貨幣政策的變化，居民的經濟水平也會具有相應的變化，當國家采用緊縮的貨幣政策的時候，居民的經濟水平相應也受到影響，流動資金減少，由此減小了對房屋的購買能力，反之則會增加對房屋的購買。

（三）金融市場發達程度對房地產發展的影響

金融市場的整體發展水平也關系到房地產經濟的發展。當金融經濟繁榮的時候，國家經濟情況良好，人民購買能力增加，追求更高的生活水平，這其中就包括對住房水平的追求。反之，則會減少對房屋的購買。除此之外，金融總體發展情況良好也有利于房地產商更好地在房屋建設過程中進行投資融資，從而促進房地產的發展。

三、金融支持對房地產發展的制約因素

（一）金融信貸政策制約房地產發展

綜合遼寧省當前的房屋銷售水平可知，在房屋的銷售過程中，普遍存在居民對房屋首付存在壓力并且難以承受房貸的情況，從而影響了房屋的銷售水平及房地產行業的發展。通過對金融領域現狀的了解，可以得知，造成這一現狀的原因是因為當前金融信貸政策的影響，在當前的金融領域中，金融政策不僅對貨幣的流通進行了一定程度的宏觀調控，影響了貨幣的流通數量，降低了居民的經濟能力，同時增加了房屋貸款的利率，增加了居民的購房壓力，造成了居民購房難的情況，繼而制約了房地產行業的發展。

（二）金融機構與房地產商信息不對稱制約房地產發展

房地產的發展除了與居民的經濟情況以及房價、房貸的高低這些銷售因素過程有關，其與房屋在建設過程中的金融情況也是密不可分的。在房地產商進行房屋建設的過程中，應當具有一部分自有資金以及一部分銀行等金融機構的貸款作為筑房前期的資金投入。但是在部分房地產商進行金融貸款的時候，未考慮到自身資金的數量以及房屋的銷售情況，金融機構也未對其經濟能力進行調查和了解，因此，如果遇到突然的市場變動，則其投入收回的風險就會很大，償還金融貸款的能力也會降低，不僅影響房地產的發展，還在一定程度上影響金融機構。

（三）金融融資渠道單一制約房地產發展

在房地產商進行房屋的建設的時候，需要進行大數額的資金投入，但是絕大多數的房地產商在進行投入的時候其自有資金的數額達不到建設房屋的總體需要，就需要進行貸款和融資。在日常的房地產建設過程中，往往通過股票等融?Y形式對建設資金進行籌集，但是籌集的渠道仍然十分單一，導致房地產商在進行資金籌集的過程中難以快速地籌集到足夠數量的資金，從而影響整個建筑過程的進行和資金的運轉，制約房地產行業的發展。

四、促進房地產發展的金融支持政策

（一）調整金融信貸政策

根據上文分析的金融領域對房地產行業發展的影響因素可以得知，在房地產建設和銷售的過程中，受到金融政策很大的影響。影響來自于貨幣政策和匯率政策兩個方面。緊縮的貨幣政策不利于人民生活水平的提高，因此對房屋的銷售也造成一定的制約作用。在金融貨幣政策進行調整的過程中不僅要兼顧國家整體的經濟情況，同時也要兼顧各經濟行業的發展情況，避免因為貨幣政策的過度緊縮而對房地產行業的發展造成過大的壓制。就匯率政策而言，過高的匯率雖然可以增加居民的經濟能力，但是同時也會造成居民將貨幣存入銀行增值的情況，因此，若要促進房地產行業的發展和房屋的銷售，就應當對匯率進行適當的減少以增加居民的流通貨幣和購房欲望，促進房地產經濟的發展。

（二）放寬房地產企業上市融資的限制

除了金融政策對于房地產發展情況的影響，融資情況對于房地產商的運作也具有巨大的影響作用。有部分房地產商由于自由資金的不足導致房地產無法面臨市場風險，甚至導致最后無力償還在建設初期欠下的外債。本文認為，造成這種現象的原因除了出借方未了解清楚房地產商的經濟狀況之外，還有一部分原因就是房地產商的融資遭到限制，這直接導致房地產商除了自有資金和借款資金之外，缺乏其他資金的來源，造成了缺乏應對市場變故的經濟能力以及資金運轉的緩沖途徑。因此，要想使得我國的房地產行業加以發展，除了應該對金融政策進行相應的調整以外，也應當放寬房地產行業上市融資的限制，使得房地產行業的資金來源更廣。但是這并不意味著讓房地產行業進行無限制的融資，國家金融仍應當進行宏觀調控，避免影響其他金融領域的發展。

（三）拓寬房地產企業融資渠道

根據上一條建議中所提到的金融行業對放寬房地產行業上市融資的限制，從更細的一方面來說就包含了企業債券、企業股票更形式的融資方式。但是由于當前的股票市場大多集中于商業領域的企業，房地產商的股票往往也不能成為其主要的融資渠道。因此，本文要論及的就是企業債券的放行。眾所周知，債券較之股票具有較為穩定的特點，因此，也是投資者較為中意的投資形式，尤其是房地產行業這種一旦成功銷售則盈利較大的行業，其企業債券更是受到投資者的青睞。但是在現在的金融行業對房地產商的企業債券具有一定形式的禁錮，從而阻礙了房地產行業的發展。因此，放寬房地產商企業債券的發行，也是給予房地產發展金融支持的重要途徑。

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【關鍵詞】金融調控；金融業；房地產業；和諧發展

房地產是資金密集型的行業，房地產從開發到銷售都離不開金融機構信貸的支持。我國的房地產經濟和房地產信貸是在轉軌經濟環境下成長起來的，超額利潤導致房地產信貸非理性增長，結構性矛盾導致房地產開發貸款還款來源具有不確定性，資金來源較單一導致房地產對金融依賴程度高。房地產市場發育不良蘊藏著較大的金融風險。為了遏制房地產的泡沫，確保我國房地產業健康發展和我國金融的安全，2010年來我國政府陸續出臺了一系列房地產調控措施，2011年頒布房地產調控的“新國八條”，金融調控正在進入從量變到質變的關鍵時期。通過差別化住房信貸政策、上調存款準備金率和加息等一系列金融調控政策，使銀行放貸額度從緊，房地產開發資金鏈面臨考驗。在新形勢下，發展機遇與風險共存，如何共建穩健的房地產金融體系，促進金融業和房地產和諧地發展，是金融業與房地產業共同面臨的重要問題。

一、金融調控對金融業和房地產業的影響

（一）金融調控對房地產業的影響

1、融資困難

我國房地產業的融資方式包括貸款、股權投資、債券融資、信托融資、房地產基金等多種形式，而其中銀行貸款是房地產業的主要資金來源渠道，全國房地產銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發商對銀行信貸資金依賴程度已高于80%。實行金融調控后，一方面，銀行收緊信貸支持，資本市場基本關閉了IPO(首次公開募股)和發債融資的大門；另一方面，調控不斷深化，商品住宅交易量下滑，房企回籠資金趨緩。去年以來，房地產開發貸和按揭貸款都在下降。萬科提供的數據顯示，目前房地產開發資金來源中，國內開發貸款最近一年多時間內持久下降，今年到二季度其占比降到了17%，是2006年以來的最低水平；與去年同期類比，前6個月國內貸款降至6.8%，接近2007年以來的低點。在萬科關注的14個主要城市中，北京、上海、廣州、深圳和杭州5個城市，成交量與去年同比有小幅下降，與2009年相比則是大幅下降，與2007同期相比則有50%的下降。此外，主流開發商的銷售在今年7月份放緩。7月銷售數據顯示，包括萬科、保利、中海、綠城、富力等公司在內，銷售環比均出現下滑，萬科、中海、保利環比下滑超過3成。因此，目前我國房地產商目前面臨著巨大的資金壓力。據相關經濟學家分析，目前我國房地產商面臨5000億元以上的資金缺口。

2、成本費用提高

一是，由于房地產融資渠道狹窄，在金融調控下，銀行放貸額度從緊，融資困難，融資成本也就隨之提高。今年開發商融資成本大幅度上升，由原來的6%-7%，提高到15%-16%。二是，由于貸款利率提高和限購政策，使得人們的住房消費速度放慢，而開發商為了及時回籠資金，積極開展各種形式的促銷活動，市場的競爭更加激烈，銷售費用增加。

3、房地產市場走向分化

信貸緊縮，房地產融資渠道狹窄，使得房地產資金缺乏有效的資金來源；房價下跌和成交量緊縮使得房地產資金周轉困難；利率提高，信貸的利息增加。這些因素的共同作用，一些實力不強的中小房地產商或被淘汰出市場，或被其他大型房地產商兼并收購，從而市場集中度會得以提高，房地產市場走向分化。

（二）金融調控對金融業的影響

1、銀行放貸額度從緊

實行金融調控以來，我國不斷提高存款準備金率，特別是2011年我國5次提高存款準備金率，使我國存款準備金率達到21.5%，創歷史新高。存款準備金率的上調使銀行放貸額度從緊。“偉嘉安捷”分析，央行每上調0.5個的百分點的存款準備金，將凍結超過3000億元資金。存款準備金率的不斷上調，銀根緊縮。今年下半年平臺貸款風險防控的深入推進，銀行對于房地產業貸款的發放會越來越難。

2、信貸風險增加

金融調控下銀行信貸金額從緊，使對銀行貸款依賴程度高的房地產商目前面臨著巨大的資金壓力，積累了大量的金融風險。主要表現：一是房地產信貸增長過快顯非理性增長，還貸來源不確定；二是房地產商自有資金比重低，銀行信貸占房地產資金的比重高，使得我國的房地產金融面臨著較高的金融風險；三是商業銀行過度競爭。目前，房地產貸款，尤其是個人住房貸款仍是各銀行的優質資產。為了爭取更多的市場份額，部分商業銀行基層行采取變通、變相或違規做法，降低貸款標準，減少審查步驟，放松真實性審核，嚴重影響銀行資產安全。四是住房貸款管理薄弱，“假按揭”貸款風險顯現。少數銀行的分支行對房地產貸款“三查”制度不落實，甚至為了規避房地產開發貸款的政策規定，與開發商和中介機構共同虛構住房按揭貸款合同，將不符合政策規定的開發貸款轉換為住房消費貸款，將一些銷售困難的樓盤以“假按揭”方式幫助開發商套現。另外，房地產市場分化，一些中小地產商隨時面臨資金鏈斷裂的風險。這些風險最終無疑都會轉嫁給銀行，從而導致我國的銀行業面臨巨大的房地產信貸風險，加劇我國經濟波動。

二、發揮金融調控的作用，實現金融業與房地產業的和諧、發展、共贏

1、建立房地產金融風險監控體系，加強監管力度，有效防控信貸風險

目前我國房地產金融法制建設滯后，監管和調控體系不完善，房地產金融缺乏有效的監管體系。房地產調控是一項復雜的工程，金融機構要關注經濟和政治環境的就化，關注房地產市場的變化，隨時充分掌握房地產市場的有效信息，并及時進行分析，預測房地產市場的發展趨勢，才能走在房地產發展的前沿，并根據房地產市場的變化，合理地運用金融政策進行有效調控，防范風險于未然，促進房地產業健康發展。因此建立房地產金融風險監控體系是十分必要的。

建立房地產金融風險監控體系。首先，建立科學的房地產金融風險宏觀監控制度，層層落實風險監控職責，實現全過程、全方位、全員的監控；其次，金融機構要建立和完善房地產市場分析、預測和監測指標體系；第三，建立一支房地產金融風險監控的專業隊伍，提高金融機構從業人員的職業素質，增強風險意識。

加強監管力度，做好事前、事中、前后的監控。認真做好貸前調查工作，及時分析信貸業務的客戶的財務風險和經營風險，研究信貸風險防范措施，確定投資項目的可行性。加強信貨資金的管理，根據宏觀經濟環境的變化、信貸市場的變化、銀行信貸資金流動性和內控制度要求變化，采用科學、完整的風險度量指標體系對房地產信貸項目的量化分析指標進行動態調整，確保信貸資金的使用安全。加強與客戶的溝通，建立良好的借貸關系，為提高房地產企業資金的使用效益出謀獻策，確保信貨資金按期收回。

2、大力推進房地產金融融資模式的創新，建立多元化的融資渠道

房地產是資金密集型行業，所需資金額非常大，單純依靠銀行信貸或信托基金都不能有效地解決融資的問題，在嚴厲的金融控制下，房地產金融融資模式創新就顯得十分重要。因此，一方面，必須大力推進房地產金融融資模式的創新，探索房地產信托，債券型、股權型以及混合型REITS，房地產私募融資，住房抵押貸款證券化，商用房地產抵押貸款證券化，構筑完善的房地產金融體系，形成金融和房地產業相互支持，相互促進的機制，提高銀行房地產貸款的流動性和安全性，分散信貸風險。另一方面，金融業憑借完善的金融服務體系，支持優秀房地產企業拓寬融資渠道，鼓勵房地產企業通過股權合作、上市、房地產信托、房地產項目債券化等多元化的融資渠道籌集開發資金，進一步改善房地產企業的資本結構和資本質量，降低房地產金融風險。

3、加快建設和完善信用等級評估系統，建立良好的借貸關系

完善的信用分級制度是實現金融衍生創新的基石。過去由于商業銀行之間的競爭激烈，許多金融機構的信用等級評估形同虛設，信用評價制度缺失，貸款機構與借款人之間存在著嚴重的信息不對稱，在流動性收緊時期，金融調控越來越深入，蘊藏較大的信貸風險，因此，金融機構建設和完善信用等級評估系統迫在眉睫。建立客戶信用等級評估的制度，構建和完善科學的客戶信用等級評估系統，通過信用等級評估系統，建立和擴大房地產市場信息來源，及時關注房地產市場發展變化，在對房地產房地產市場發展形勢進行分析和預測的基礎上，認真篩選與有效支持優質客戶，將有限的信貸資源分配到真正優質的客戶群體，確保信貸資金的安全。通過信用等級評估系統，及時了解房地產企業的經營情況，及時與企業溝通，并給予房地產理財的指導，幫助企業渡過房地產市場調整時期，防止業務發展大起大落，同時加速信貸資金回籠，有效防控信貸風險。

4、合理地運用金融調控政策，調整房地產業投資結構和方向，促進房地產市場健康發展

目前我國的房地產存在較嚴重的供需結構失衡。新建的中小戶型、中低價位普通商品住房和經濟適用住房供應不足，而高端住房卻供給過剩。“新國八條”國家的政策導向主要在于保持房地產市場的流動性，解決居民的基本住房需求。為了保障中低收入者的基本住房需求，加大保障性住房的建設力度，以及廉租住房建設和棚戶區改造投資支持力度。國家在保障性安居工程建設上的政策措施、個人轉讓住房的稅收政策、差別化住房信貸政策等直接或間接地給予房地產商優惠，從而實現供給和需求的合理互動。國家對房地產的金融調控政策積極地引導金融機構給予房地產商融資支持，明確的引導房地產商將資金投向中低價位、中小套型普通商品住房建設。從我國整體水平來看，目前我國房地產市場潛在的最大的住房消費者群體是中低收入者，其最需要的是能滿足基本生活需求的普通住房，因此這類群體對住房的偏好體現在價格合理，中小戶型、地段適中的普通住房。因此對于房地產商來說，投資此類住房是大有市場的。因此房地產業結合政策的導向，在房地產開發的雙軌制的模式下，加速企業轉型，由原來的單一性向混合型、綜合型方面轉變，利用金融機構的信貸大力投資中低價位、中小套型普通商品住房，積極投資參與保障性安居工程建設。

在投資方向上，面對金融調控下的房地產市場，一線城市的房價下降是必然趨勢，三四線城市的房地產市場受金融調控的影響較小，房價并沒有超出消費者可以接受的合理的價格范圍。中國指數研究院的數據以及中房協今年7月份的相關報告顯示，我國房屋的銷售面積和銷售額等指標均保持增長。成交量自5月份以來一直延續增長態勢，其中，成交量的增長主要集中在三四線城市，而一二線城市的成交依然處于低位。投資方向應以大城市為依托以中小城市為重點，在布局中關注到一二線城市，同時也要把業務向三四線城市積極延伸。隨著人們生活水平的提高，人們越來越注重生活的質量，生活方式也在發生新的變化，這勢必推動小城鎮的開發, 推動旅游房地產、休閑養生房地產的高速發展，度假用房及其短期交換使用也將成為新的熱點。

作為國民經濟支柱產業房地產關系到60個相關產業，房地產業不發展，國民經濟就會受到嚴重的影響。我國政府近年來陸續出臺了一系列房地產金融調控措施，目的是為了遏制房地產的泡沫，確保我國房地產業健康發展和金融的安全。因此，建立和完善房地產金融風險監控體系，形成金融和房地產業相互支持，相互促進的機制，合理運用金融政策調控，才能促使金融業與房地產業的和諧、發展、共贏。

參考文獻：

[1]鄒磊.房地產金融風險對我國金融安全的影響[J].經濟研究導刊,2011(11)．

[2]韓旭,王翔.金融調控對房地產市場影響分析[J].商品與質量,2011(3)．

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一、縣域房地產企業貸款快速增長的原因

（一）投資規模被動擴張增加房貸需求。2007年以來，國家相繼出臺了一系列房地產調控政策，規定每宗地的開發建設時間原則上不得超過三年，并堅持從嚴執行閑置土地處置政策，受調控政策影響，反逼房地產企業短期加速存量土地開發投資。據對湖南省內70個縣的200家樣本房地產企業的抽樣調查結果顯示，2008年上半年，200家樣本企業共完成房地產開發投資32.84億元，同比增長74.08%，相當于2007年全年開發投資量的80.34%。從開發面積來看，樣本企業在建工程施工面積531.45萬平方米，同比增長83.61%。新開工面積358.53萬平方米，同比增長94.48%，是2007年全年新開工面積的1.07倍，其中住宅新開工面積304.5萬平方米，占84.92%，同比增長1.11倍。房地產投資短期內快速膨脹，導致信貸資金需求急劇加大。

（二）資金異常緊缺迫使企業尋求貸款支撐。一方面，縣域房地產開發投資對資金的需求遠遠大于資金供給，資金供需缺口明顯加大。2008年上半年，200家樣本企業從正規金融貸款13.64億元，民間融資總額2.72億元，而同期企業完成投資卻達到了32.84億元。同時，樣本企業2008年上半年空置房積壓占用資金18.27億元，比樣本企業同期從正規金融貸款和民間融資總和還多9.49%，進一步加大了資金缺口。另一方面，房地產市場銷售明顯回落，加劇企業資金緊張。進入2008年后，商品房銷售形勢每況愈下，200家樣本企業上半年商品房累計竣工面積192.02萬平方米，實際銷售面積僅為116.26萬平方米。從增長速度來，樣本企業商品房銷售同比增長8.59%，而同期的商品房竣工量同比增長1.56倍。銷售回落導致房地產資金回籠不暢，流動資金異常緊張，迫使企業轉向銀行尋求貸款支持。

（三）銀行對房地產企業有較強的貸款擴張沖動。目前縣域商業銀行資金相對富余，但縣域工業企業項目大都不符合貸款支持條件，而近幾年高度繁榮的房地產市場使房地產貸款成為縣域銀行業新的效益增長點，在利益趨動下，各商業銀行都在爭食這塊蛋糕。部分銀行對于房地產調控效應缺乏前瞻性的判斷，通過擴大房地產貸款規模搶占市場，導致房地產貸款投放過快。

二、縣域房地產貸款快速增長背后值得關注的問題

隨著宏觀調控效應的進一步顯現，縣域房地產市場面臨的形勢將更加嚴峻，并已經明顯影響到了金融領域，房地產貸款快速增長背后存在的一些問題值得高度關注。

（一）關注類房貸急劇增多。2008年6月與上年同期相比，湖南省縣域房地產貸款雖然不良貸款數量無明顯變化，但關注類貸款卻由7282萬元快速增加至17839萬元，金融機構面臨不良貸款上升的壓力加大。再從縣域房地產貸款投向來看，有相當部分貸款流向了虧損企業或資質較差的房地產企業。樣本企業銀行貸款中，虧損企業貸款占比由2007年末的18.69%增大到2008年6月的33.63%，資產負債率75%的高負債企業銀行貸款占比達到22.6%。隨著國家進一步加強對房地產宏觀調控，縣域房地產貸款的潛在風險有可能集中暴發。

（二）企業還貸能力明顯弱化。隨著宏觀調控政策效應的不斷累積，縣域房地產企業市場分化明顯，出現利潤減少甚至虧損，相當部分企業經營難以為繼，處于停工或半停工狀態。2008年上半年，樣本企業利潤總額同比減少2180.54萬元，下降31.39%；有67戶企業發生虧損，虧損面達33.5%。樣本企業速動比率平均只有0.4左右，表明企業短期償債能力明顯不足,房地產貸款存在較大的還貸風險。

（三）民間亂融資危及信貸安全。房地產民間融資在快速擴張的同時，形式多樣的亂融資行為有所蔓延，個別欠發達地區甚至已沖擊社會安定，嚴重影響金融安全。一是招股合伙集資。許多房地產企業為拿下開發項目，由其各大股東在其關系人中廣泛發展合伙者共同出資參與開發，然后高額分紅。目前這種方式是縣域房地產企業民間融資的主要途徑，但由于這種集資方式缺少公開的操作指引和法規保障，極易產生融資糾紛。二是中間人“打包”集資。房地產企業通過中間人將集來的資金“打包”后轉入房地產企業，以獲取高額利潤。這種方式由于通過多個環節，利息更高，風險更大。三是跨區域進行民間融資。房地產民間融資區域擴大化。如某房地產開發公司從永順、吉首等地跨區域融資6257萬元，參與融資人員1200多人次，目前已出現了激烈的融資糾紛。

（四）房貸操作風險反襯監管不足。金融機構在經營房地產信貸業務中，出現了一些操作風險，也反映出縣域金融監管不到位。主要表現在：一是假按揭欺詐風險。部分房地產開發企業通過讓員工或其他人提供身份向銀行申請個人按揭，購買自己開發的房產。二是以個人名義貸款變相開發。項目房地產企業投資者或者以個人名義貸款，變相用于房地產開發。三是抵押物價值高估。在實際操作中,借款人為了得到更多的貸款,常常要求評估機構抵押物的價值進行高估,而一些評估公司通過各種手段虛增抵押資產的價值，導致變現額與債權額的嚴重偏差，給銀行帶來損失。四是銀行違規發放貸款。在利益趨動下，銀行自身在房地產業務經營上容易產生急功近利的傾向，不可避免地出現了放松信貸條件以搶奪客戶、擴大規模的現象。如對“四證”不齊全的項目發放房地產開發貸款，或以流動資金貸款替代房地產開發貸款;在開發項目資本金沒達到要求的情況下發放房地產開發貸款；一些銀行人員甚至對發放的房地產開發貸款按一定比例收取10%的高額回扣。

三、相關政策建議

面對縣域房地產貸款快速增長中出現的問題，在落實“一保一控”宏觀調控政策過程中，有必要在全面了解和掌握縣域房地產金融運行狀況的基礎上，更加注重宏觀調控的科學性和靈活性，正確把握好縣域房地產金融調控的重點和力度，以確保縣域房地產市場健康發展。

（一）及時調整房地產金融調控重點。在調控地域上，要把房地產金融調控重點轉向縣域。近年來，大中城市一直是國家房地產調控的重點，宏觀調控政策效應在大中城市已經明顯顯現。隨著宏觀調控政策應由大中城市向縣域滲透，縣域房地產市場面臨拐點，縣域房地產金融也集聚了大量的風險，房地產金融調控應把視線更多地投向縣域。在調控部位上，要把房地產金融調控重點轉向增量。在對存量土地開發和在建工程項目實施金融調控的同時，更要加強對待新增土地開發和新開工項目的調控，防止縣域房地產企業不顧市場需求盲目開發，造成大量空置房積壓。在房地產貸款存量和增量方面也要突出信貸增量調控，嚴防形成的新不良貸款。在調控

對象上，要把房地產金融調控重點轉向高風險房地產企業。根據縣域房地產金融風險的現實情況，對企業實施金融調控的重點應放在關注民間融資金額較大、投資規模過大、資金異常緊張、還貸能力不足的高風險房地產企業。

（二）注重金融調控與房地產市場發展的協調平衡。對于縣域房地產金融調控應把握“有保有控、協調平衡”的原則。一是實現房地產金融調控與企業承受能力的平衡。縣域房地產企業抗風險能力相對較弱，更容易受到市場性風險和政策性風險的沖擊，房地產金融調控要充分考慮企業的承受能力。在對運作不規范、不符合要求的房地產企業堅決不予貸款的同時，對資質較好、有效益、守信用的縣城房地產企業仍要積極給予支持。二是實現房地產金融調控與縣域經濟增長的平衡。房地產企業是縣域經濟的支柱產業，要立足于整個宏觀經濟的層面來看待，把握好調控力度，避免縣域經濟出現大的經濟波動，促進縣域經濟平穩健康發展。比如政府可適當降低包括契稅在內的住房交易稅，不僅可以降低居民進入房地產市場的交易成本，也可以通過這種降低稅收的來增加房地產市場的供給，繁榮房地產交易。三是實現房地產金融調控與縣域金融健康發展的平衡。既要通過金融調控，形成正確的房地產信貸導向，促進房地產貸款結構的優化，又要防止因過度調控加大企業還貸風險，影響銀行信貸效益，危及金融安全。

（三）建立縣域房地產金融監測機制。目前，我國房地產行業的監控重點是全國70個大中城市，縣域房地產金融的監測近乎“空白”，應將房地產監測體系延伸到縣域。建立適應縣域房地產金融調控指標體系，對縣域房地產企業進行適時跟蹤監測，重點監測房地產民間融資、房地產貸款增長、企業資金鏈狀況、房地產投資和銷售狀況等。同時，建立房地產金融調控效應評價制度，根據監測情況及時分析和評價房地產企業的調控效應，為房地產金融宏觀調控提供調整和決策參考。

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關鍵詞：房地產　融資市場　宏觀調控

近年來，隨著國家對房地產業逐步實施了一系列的宏觀調控政策，特別是日趨嚴格的土地和金融信貸政策使房地產業遭遇了前所未有的資金困境。為了解決融資困難，房地產業開始探求多元化的融資渠道，諸如信托、基金、上市以及私募融資等形式開始頻繁地出現，而房地產融資也成為業內最受關注的議題，房地產金融創新的理論探討與實踐嘗試將成為今后一個時期房地產業的主旋律。當前房地產融資市場格局的形成有著深刻的政府政策背景和產業發展背景。認清融資市場格局的形成背景有助于我們更好地認識房地產融資市場，理解其存在的合理性并及時地把握地產融資市場的發展趨勢。

一、政府政策背景

政府政策背景主要包含兩方面內容：一是配合宏觀調控，政府在房地產領域實施了比較嚴格的土地和信貸緊縮政策；二是出于防范金融風險的考慮，金融監管當局對商業銀行的房地產信貸業務做出了進一步的限制。諸如停止流動資金貸款、提高資本金比例、嚴格貸款審批，提高貸款利率等。

(一)緊縮信貸意在化解金融風險

目前我國房地產金融存在以下幾個方面的重大風險：

第一，土地購置與房地產開發資金過分依賴銀行信貸，超過60％的開發資金是直接或者間接來自于銀行系統，房地產投資的信用風險與市場風險集中銀行于一身。一方面，較低的融資成本與貸款門檻容易誘發企業利用銀行信貸杠桿來進行高負債經營，這在增加企業財務風險的同時也加劇了貸款企業的違約風險：另一方面，部分地區由于市場過熱而存在較高的市場投資風險，一旦泡沫破裂房地產價格下跌，作為抵押物的房地產將會大幅度貶值。

第二，金融體系不健全，金融機構經營不規范、管理不嚴格，金融機構之間缺乏合作，特別是信息共享程度很低。這突出表現在：貸款審查不嚴格、抵押物管理不規范等。與房地產業市場化形成鮮明對比的是我國金融業的壟斷性，由于缺乏與市場經濟相呼應的經營機制、監管機制與激勵機制，因而造成銀行系統存在許多經營漏洞。

第三，由于土地儲備制度不完善，再加上銀行監管不到位。缺乏有效的擔保措施等問題，向政府土地儲備中心發放的土地儲備貸款也面臨著較大的市場風險與信用風險。通常情況下，上述這些潛在的風險可以通過業務創新、強化管理以及改進經營機制等更加積極的方式來進行化解，但由于近年來房地產金融業務發展過猛，金融資產規模與風險同步迅速累積。在這種情況下，金融監管當局便借助宏觀緊縮調控的時機對房地產業實行了更為嚴格的緊縮信貸政策。

(二)宏觀調控政策仍將持續

從宏觀經濟形勢來看，近年來我國的GDP一直保持高速增長狀態，但是在經濟高速發展的同時出現了嚴重的結構性失衡，突出表現就是固定資產投資增長過快，尤其是房地產投資。2003年房地產貸款突破1萬億大關，同比增長29.7％。占同期固定資產投資總量的23.7％。固定資產投資增長過快對國民經濟的正常運行造成了極大的負面影響，出現了諸如信貸規模急劇膨脹，原材料、能源等生產資料的價格上漲過快，產業結構失衡等方面的經濟問題。為了抑制這種不正常的固定資產投資增長，政府有計劃地出臺了相應的緊縮調控政策。具體到房地產業而言，政府將繼續執行嚴格的土地與信貸政策，從土地和資金兩個方面對房地產業的發展進行調控，尤其是接連出臺的信貸緊縮政策更是有力地限制了銀行系統對房地產業的資金支持。政府的緊縮政策將在一段時間內(3－5年)持續下去，而打造多元化的融資渠道也將成為房地產融資市場的核心任務。

二、房地產產業發展背景

產業發展背景主要包含兩方面內容：一是由市場競爭引發的行業集中度提高，房地產企業在大規模擴張的同時對房地產融資市場提出了更高的要求：二是房地產行業運作模式的轉變，使得房地產運營重心向金融運作傾斜。

(一)房地產行業運作模式的轉變

隨著房地產行業專業化分工的日益深化。傳統的“開發商主導”運作模式正在逐步向“投資商＋發展商＋建筑商”三位一體的運作模式轉變。在該運作模式下，投資商為項目提供資金但不參與具體項目的管理；發展商除了組織實施投資之外，還要負責項目的選擇、評估、協調以及項目建成之后的運營管理；建筑商負責項目的規劃與施工建造。如果不考慮資產證券化以及定向投資等其他因素，單從運作模式上看，這種三位一體的運作模式已經具備了不動產投資基金管理運作的基本雛形。行業運作模式的轉變可以說是房地產企業在行業競爭過程中走向分化的一個必然結果。隨著行業競爭的加劇，房地產金融職能將得到不斷強化，房地產業的運營重心逐步由地產項目運營向金融運作傾斜，房地產業的運作在很大程度上將會是一種金融運作。

(二)市場競爭引發行業集中度提高

據權威部門預計，今后5―10年，現有近3萬家房地產公司將有90％以上在競爭中消亡，取而代之的是逐步形成一批年銷售規模過百億元的跨區域經營的特大型房地產集團，行業集中度的提高使得融資主體對地產融資市場提出了新的更高要求，因而其影響意義更為深遠。

三、當前房地產融資市場的主要特征

監管當局不斷出臺的金融緊縮政策削弱了企業對銀行信貸的依賴，在客觀上帶動了信托、地產基金等金融創新工具的發展。而產業自身升級與分化則決定了未來房地產融資市場的新格局。在這些復雜因素的綜合影響下，當前房地產融資市場呈現出以下主要特征：一是以銀行信貸為主導的單一融資格局：二是其他融資渠道雖然總量不大，但是卻代表了房地產融資市場的發展方向。

(一)以銀行信貸為主導的單一融資格局

2004年我國房地產開發資金總額為17168.77億元，同比增長29.9％，相應地，房地產融資總規模也在逐年攀升。房地產開發資金主要來源于銀行信貸、自籌資金、定金及預售款和其他資金。受宏觀調控政策的影響，銀行信貸增長幅度一路下滑，2004年銀行信貸只占開發資金總量的18.4％，自籌資金與定金及預售款增幅較快。分別占資金總量的30.3％和42％。由于預售款中大部分是銀行對購房者發放的個人住房貸款，因此總體上看至少有60％以上的資金是來自銀行系統，融資渠道過分依賴商業銀行。

(二)多元化的融資渠道日趨活躍

其他資金來源盡管占開發資金總量的比例不到10％，但是它們對房地產融資市場的意義卻是不容小

視。可以預見，隨著《產業基金法》的出臺，產業基金合法地位的確立。產業基金模式必將成為房地產融資市場的中流砥柱。資金信托計劃是近年來最活躍的地產融資工具。雖然其融資額在整個房地產融資總量中僅約占1％，但是它所表現出來的創造性、靈活性與適應能力卻讓我們嘆為觀止。

四、房地產融資市場的發展趨勢

從短期來看，由于政府對房地產市場調控的成效并不理想，有可能繼續出臺不利于房地產業發展的土地與金融政策，諸如增加經濟適用房供給來平抑房價，提高首付比例限制投資性購房等等；但是從中長期來看，政府必然會適時地放松相關的調控政策以支持房地產業的發展，房地產業仍然是極具活力與投資價值的行業，而房地產融資市場的發展前景也將非常樂觀。

首先，房地產融資體系逐步健全。其中包含兩個方面：一是圍繞房地產融資而構建的具有不同市場功能的金融機構體系，二是構建提高房地產金融資產流動性的市場體系。就金融機構體系而言。除了原有的商業銀行、信托公司以及保險公司之外，還將出現專業化的房地產投資基金、抵押資產管理公司、互助儲蓄銀行以及儲蓄貸款協會等金融機構。就構建市場體系而言。關鍵是要建立房地產金融資產的流通市場體系。通過借助資產證券化、指數化、基金化等金融手段，房地產金融資產才能順利地實現流通和交易，流通市場把本來集中于房地產信貸機構的市場風險和信用風險有效地分散到整個金融市場中。

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關鍵詞：房地產投資；風險分析；風險防范

我國房地產投資市場在經過2010年政府新一輪宏觀調控后，2011年隨即面臨多重考驗，后續市場還存在諸多不確定因素，在CPI高漲、城市化進程加劇等客觀因素的推動下，房地產投資者必須清醒把握房地產投資的各種風險因素，采取有效的防范措施，以獲得預期的經濟收益。

一、房地產投資主要風險因素分析

房地產投資需要經歷投資機會分析、實施與管理、投資后的評價與分析三個主要過程，其中某個環節的變化或某個因素的形成都會給房地產投資帶來風險。概括起來，影響房地產投資的主要風險因素包括以下五種因素。

1.政策風險

政策風險是指由于國家或地方政府實施政策的變化給房地產投資帶來潛在的經濟損失，主要包含土地管理政策、住房結構政策、宏觀投資規模控制政策、稅收政策以及環境保護政策等方面的風險。由于政策的變化而帶來的風險將對房地產投資產生重大的影響。房地產業作為我國國民經濟的主要支柱產業，在當前我國房地產市場有待完善的情況下，政策風險對房地產投資的影響尤為重要。

2.市場風險

市場風險是指由于供求關系變化，引起房地產投資市場中投資主體進行的投資行為變化而帶來的投資潛在損失。房地產市場中購買能力下降、勞動力價格上漲或原材料價格上漲等都會對房地產投資帶來較大的風險。

3.金融風險

金融風險是指由于利率、融資規模等的變化對房地產投資者帶來的損失。房地產投資數額巨大，對利率、融資規模的依賴非常大。當可融資規模減少時，房地產投資者自有資金投入增大，會產生資金流動困難的情況，容易產生財務風險；當利率上升時，房地產投資者投資成本增大，在房地產市場購買能力下降的情況下，將可能產生投資實際收益率降低的風險。

4.技術風險

技術風險是指由于技術進步對房地產投資者帶來的可能性損失。技術風險主要包括建筑施工工藝和技術、建筑設計、建筑材料等方面的更新而帶來的風險。

5.自然風險

自然風險是指自然原因對房地產投資造成損害的風險，如地震、火災、洪水、風暴、雪災等等。這些風險出現的幾率相對較低，可一旦出現，造成的投資損失是相當巨大的。

二、房地產投資風險的防范策略

房地產投資風險的防范關鍵在于能否采取有力的措施規避和控制風險,從而減少投資者的收益損失。根據可能造成投資損失的主要風險因素分析，投資者應從以下四方面采取措施。

1.把握政策變動，關注市場動態

當前我國房地產投資正處于高速發展的時期，國家和地方政府宏觀政策調控頻繁，這就要求房地產投資者在進行投資決策前，應加強對房地產相關法律、法規，國家稅收政策、財政政策及貨幣政策等政策的研究，把握國家政策的宏觀動態；同時對投資項目進行全面的市場調查和分析，掌握價格、競爭情況及未來市場的變化趨勢等。通過對各項政策的研究和市場調查分析，既有助于房地產投資者確定正確的投資方案，又利于其根據政策和市場變動及時調整投資策略，有效控制政策風險。

2.優化投資組合，防范市場風險

房地產投資是投資周期長、高風險的活動，同時各類房地產投資在風險程度、預期收益和資金總量方面各不相同。房地產投資者應當合理選擇不同投資可靠性的投資組合方案，維持穩妥投資與積極投資的比例關系，盡量在投資整體安全性保障的前提下使整體收益提高；注意房地產投資結構的優化，合理確定長期投資與短期投資的比例，盡可能縮短投資回收期，降低投資成本，以規避和防范市場風險。

3.合理融通資金，減少金融風險

房地產投資數額巨大，通常采取融資的方式滿足其投資需求。而金融風險的存在，要求房地產投資者在投資機會分析時要在考慮貸款規模減少和利率可能升高的基礎上進行，合理安排投資資金，確保自有資本金充足，在出現金融風險的情況下，能夠迅速實現資金周轉，從而對金融風險進行防范。另外，房地產投資者可以合理利用固定利率的抵押貸款，將因利率引起的金融風險轉嫁給銀行。

4.加強保險意識，規避自然風險

房地產投資者可以通過對投資實物進行房地產保險，將地震、火災等不可抗拒力帶來的自然風險轉移給保險公司, 降低自身損失，從而為房地產投資者規避自然風險。

總之，現階段房地產投資者應理性對待風險，充分考慮自有資金情況，及時注意使用多種投資方式，提高風險預判能力和風險承受能力，分散風險，減少損失，達到投資利潤最大化的目標。

參考文獻：

［1］劉秋雁.房地產投資分析［M］.東北財經大學出版社，2007-09.

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在宏觀調控一直持續的情況下，我國房地產企業為了應對政策影響，獲得新的生存和發展空間，嘗試了多種融資創新模式。隨著資本市場的深入發展，直接融資已經是房地產行業融資的大勢所趨。但就目前而言，房地產業多渠道多元化融資模式的建立還存在諸多問題。

（一）法律法規不健全，影響融資渠道拓展相關政策、法規不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系，缺乏相互一致性與協調性，操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。如房地產投資基金被業內人士認為是較好的直接融資方式，房地產證券化的概念也被大多數業內人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態，使金融創新面臨無法可依的困境。

（二）債權融資為主，債權融資比例高，形成高負債經營截至2012年末，房地產企業的平均資產負債率已達到75.2%，房地產企業總負債為2.6萬億元，總資產為3.5萬億元，總負債較去年年底增加5013億元，資產負債率已達近十年的數值高峰。

根據證券交易所的數據，電子行業負債率均值為45.21%，化工行業負債率為32.12%，采掘業負債率為30.60%，交通運輸業36.23%，傳播文化業負債率為42.51%。可見，房地產業的負債率要顯著高于其他行業。除了股市融資之外，房地產上市公司主要通過銀行貸款來滿足其資金需求，這也在一定程度上提高了房地產公司的負債率。房地產開發企業高負債率使得企業經營存在較高的財務風險。從交易費用理論的角度來分析，隨著企業負債增加，企業在享受稅收利益的同時其破產成本也會上升，企業的最優資本結構是企業負債的稅收利益與破產成本之間權衡的結果。由于房地產開發企業良莠不齊，隨著房地產市場競爭日益激烈，監管力度不斷加大，開發貸款門檻提高，房地產開發企業資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，風險的發生就會給房地產企業帶來更多隱患。

（三）較高的融資成本，會加重房地產企業的融資負擔近年來國家對房地產行業出臺了一系列金融政策，房地產籌資成本不斷增大。目前房地產信托的收益率一般在8%～10%之間，加上渠道費用占比3～4個百分點，大型開發商的信托融資成本在12%～15%左右，小型開發商的則一般在18%左右，有的甚至高達20%以上。有的開發商為了維持資金鏈的連續不斷，甚至使用高于資本利潤率的資金，房地產經營非常艱難，許多公司無奈選擇被兼并。

（四）受宏觀金融政策環境影響，房地產企業融資金融創新力度不夠在國外房地產融資方式非常豐富，不僅有常見的股票、債券、信托方式，還有基金、期權等金融衍生品融資方式。對比來看，國內的房地產融資產品可供選擇的并不多，還需要市場更多的金融創新，使房地產企業可以根據自身情況選擇資金來源渠道。

二、對策與建議

（一）加快完善房地產金融立法，為房地產融資提供安全的法律保障房地產金融立法從兩方面入手：一是修改完善現有的法律、法規，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產金融發展與創新的地方；二是盡快出臺相關法律法規。我國房地產基金的法律法規滯后，房地產投資基金的法律地位還沒有完全確立，主要體現在迄今為止，我國任何一部法律都沒有正式承認房地產投資基金（包括私募房地產基金、特定投向基金等）應當建立規范的法律條文如《房地產基金法》及涉及全行業全社會的信用立法等。我國的金融服務市場、房地產市場發育尚不完善，還存在諸多法律空白，房地產融資的多樣化發展更需要法律的支持與保護，因此加強房地產金融業的法制建設具有更為重要的意義。

（二）房地產企業自身要確保財務穩健，降低經營風險和負債風險面對資金和庫存的雙重壓力，強調銷售和現金回款顯得尤為重要。中國的債券市場不發達導致房地產開發企業債券融資水平很低。通過發行房地產公司債券可使房地產企業融資結構得以完善，并能使信貸政策對房地產融資的影響得以降低，降低對信貸融資的依賴。同時，發行公司債替代銀行貸款，也能夠降低財務成本，從而降低房地產企業過高的負債率。

（三）培養優秀的專業人才，建設專業化金融服務人才隊伍隨著直接融資的不斷發展，房地產金融市場需要更多的專業化人才。加快、加強人才培養顯得尤為重要。促進房地產融資渠道的多元化，需要盡快建立起一支既精通業務、又了解房地產市場、熟悉業務運作的專門管理人才隊伍。一個專業的房地產融資運營機構或專業人員通常有較強的房地產項目操作能力，對市場的嗅覺靈敏，能在恰當的時點對恰當的項目進行恰當的投資；同時這種專業機構或專業人員也是證券市場上的分析家。同時，還需要積極促進律師、會計師、審計師、資產評估師等服務型人才的隊伍建設。

（四）大力發展和完善資本市場的融資體系，發展以市場型金融為主，政策性金融為輔的房地產融資模式房地產企業的融資與金融市場體系的完善有很大的關系。從發達國家的經驗來看，完備的房地產金融體系是由一級市場和二級市場共同構建的。房地產金融一級市場是指圍繞房地產開發、流通以及消費整個環節進行籌融資所產生的資金初始交易市場，包括以銀行為主的金融機構信貸、房地產企業證券、債券、信托、基金等籌融資活動；房地產金融二級市場是建立在一級市場之上，對一級市場中的產品進行再次交易流通的市場，主要指房地產抵押信貸資產證券化（Mortgage-backedsecurities，MBS）。

發達國家成熟的資本市場能為企業融資提供各種便捷而適宜的渠道，而中國房地產金融起步比較晚，目前仍處于初級階段。首先應當健全一個完善成熟的房地產金融體系一級市場，加強對風險的防范，規范信用體系。同時，促進二級市場的蓬勃發展，加快培育壯大機構投資者，在強化社會監管的前提下逐步取消投資主體的資格限制，建立多元化的投資隊伍引導社會理性投資，促進房地產資產證券化的繁榮發展。

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作為經濟發展重要的兩個產業，房地產業和金融業之間有著密切聯系。一方面，房地產項目開發需要巨額資金支持，除了主要來源于銀行信貸，還有一部分來源于上市融資、保險、基金、信托、期貨等其它金融類產業；另一方面，消費者對房地產業產品的消費也需要銀行的支持。因此，房地產業與金融業間的相互影響不可小覷。縱觀1997年東南亞金融危機、2008年美國次貸危機等，房地產價格劇烈波動幾乎總是與金融危機如影相隨。由于市場投機行為、寬松的貨幣政策等原因，我國房地產業快速發展的同時也集聚了一定的泡沫。如果房地產泡沫破滅，可能會導致金融業風險的爆發；金融業風險引爆，也可能會造成房地產業融資困難，資金鏈斷裂，引發房地產業風險。尤其在美國退出QE、我國銀根收緊的情境下，探討房地產業與金融業之間的波動溢出效應，剖析兩個市場間信息傳遞效率，對制定房地產業的調控政策和金融業風險管控措施，保持房地產業健康有序發展和維持金融業的穩定，實現經濟轉型發展具有重要現實意義。

本文以地產股和金融股為研究對象，采用雙變量MVGARCH-BEKK模型和Wald檢驗，探索房地產業和金融業之間的波動溢出效應，為市場參與者、房地產業和金融業的調控及風險管理提供科學依據。

二、 BEKK模型及Wald檢驗

三、 房地產業和金融業波動溢出效應檢驗

1. 數據選擇和描述性統計。選擇深圳地產指數和金融指數分別作為房地產業和金融業的代表。樣本區間為2001年7月2日～2014年4月28日，共3 111個交易日數據，數據來源于大智慧軟件。文中采用對數收益形式，日收益率為：Rt=ln（Pt/Pt-1），其中，Pt為房地產指數或金融指數第t日的收盤價。

由表1可知，樣本觀察期間內，房地產業的平均收益為正，而金融業則為負，但兩者標準差比較接近。峰度統計量和J-B檢驗統計量均表明兩序列不服從正態分布。由ARCH效應檢驗可知，兩序列都具有明顯的條件異方差性（滯后10階）。Ljung-Box Q統計量顯示，在5%的顯著水平下，兩序列均不具有自相關性（滯后10階）。單位根ADF檢驗表明所有的序列都是平穩的（1%的顯著水平）。即，房地產收益率和金融業收益率均具有高峰厚尾、條件異方差性，適合用GA-RCH模型建模。

采用雙變量MVGARCH-BEKK-t模型對房地產業和金融業建模，結合Wald方法檢驗兩者之間的波動溢出效應。表2的第一欄是不對參數進行任何約束的BEKK模型估計結果，第二欄是房地產業和金融業間波動溢出效應Wald檢驗結果。

首先，基于2001年7月2日～2014年4月28日的數據進行實證分析。由第一欄的第一列可知，矩陣A和B的對角線元素α11、α22、β11、β22均顯著異于零（1%的顯著水平），說明房地產業和金融業收益率的波動均受自身歷史波動的影響，而且波動具有聚集性和持久性。元素α12、β12估計值比較小，且都不顯著，可粗略地判斷不存在從金融業到房地產業的波動溢出效應；α21、β21的估計值均顯著地不等于零（1%的顯著水平），可以粗略地判斷存在從房地產業到金融業的波動溢出效應。由Wald檢驗結果（第二欄的第一列）可知，1%的顯著水平下，拒絕假設1和假設2，接受假設3，即房地產業對金融業存在單向的波動溢出效應，反之則不成立。

為進一步研究2008年次貸危機對我國房地產業與金融業波動溢出關系的沖擊，將樣本分為兩個區間：2001年7月2日～2007年12月28日（次貸危機前）、2008年1月2日～2014年4月28日（次貸危機后），分別對這兩個樣本進行建模。由表2第一欄的第二、三列可知，無論是次貸危機前還是后，房地產業和金融業收益率的波動均受自身歷史波動的影響，而且波動具有聚集性和持久性（對角元素α11、α22、β11、β22均顯著異于零）。但是次貸危機之后，房地產業和金融業波動的聚集性和持久性比危機之前有所下降。次貸危機之前，房地產業、金融業波動的聚集性和持久性分別為1.216 6（α11+β11）和1.233 4（α22+β22），危機之后分別為1.153 0和1.148 8。可能是因為次貸危機后，受經濟復蘇不確定性、房地產業政策調控等的影響，市場參與者對這兩個市場持審慎的投資態度，對信息反應敏捷，投資策略調整頻繁，波動的聚集性和持久性下降。

由表2第二欄的第二、三列可知，次貸危機前，元素α12、β12、α21、β21均較小且不顯著，可粗略判斷房地產業和金融業之間不存在波動溢出效應，Wald檢驗在5%的顯著水平下接受了房地產業和金融業間不存在波動溢出效應的假設，進一步驗證了兩者之間不存在波動溢出效應。次貸危機后，元素α12、β12估計值比較小且都不顯著，但α21、β21的估計值均顯著地不等于零（1%的顯著水平），可以粗略地判斷存在房地產業到金融業單向的波動溢出效應，Wald檢驗結果說明，1%的顯著水平下，房地產業對金融業存在波動溢出效應，但房地產業對金融業卻不存在波動溢出效應。

3. 結果分析。基于2001年7月2日到2014年4月28日的樣本數據研究我國房地產業和金融業間的波動溢出效應，發現房地產業對金融業存在單向的波動溢出效應，并且這種效應是2008年次貸危機后產生的，即次貸危機前（2001年7月2日～2007年12月28日）我國房地產業和金融業間不存在波動溢出效應，次貸危機后（2008年1月2日～2014年4月28日）房地產業和金融業間存在單向的波動溢出效應。出現“次貸危機前房地產業與金融業之間不存在波動溢出效應”這種現象，一方面是我們選擇“地產指數”和“金融指數”代表房地產業和金融業，但2001年到2005年，我國股市一直處于熊市，市場交易量不夠活躍，即便2006年我國基本完成了股權分置改革，恢復新股發行，但股市上“地產指數”和“金融指數”的信息傳遞效率仍然比較低；另一方面，次貸危機前，雖然我國房地產業發展迅速，自住和投資性購房所占比重較大，投機套利所占比重小，房地產業發展較為健康；同時，國有商業銀行在這個時期進行了改革，剝離了銀行的不良資產，銀行風險較低，故兩者之間沒有明顯的波動溢出效應。受次貸危機的影響，我國股市受重創，房地產業風險也被業界和政府重視，政府多次調整貸款基礎利率，并出臺房地產購買政策，這些信息同時影響到股市上的房地產股和金融股，進而影響到“房地產指數”和“金融指數”；同時，房地產業是資本依賴性產業，資金主要來源于上市融資或銀行貸款，保險、基金、信托、期貨等其它金融類產業，所以一旦房地產業出現風險，比如房價暴跌，以房產等作為抵押物抵押在銀行的資產，價值將下降，金融業尤其是銀行業將會受直接影響，2007年發生在美國的次貸危機就是一個典型案例。由于我國房地產業受政策調控影響比較大，并且民間資本也具有較強的實力，當金融業爆發風險，房地產業雖然很難從銀行融資，但政府出臺一些有利于房地產業的政策，比如取消限購、出臺買房落戶政策等“救市”，房地產業受金融業風險的影響將很小，所以盡管理論上金融業對房地產業可能存在波動溢出效應，但本文實證結果卻不支持該理論。