導語：如何才能寫好一篇社區營商環境，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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[關鍵詞]社會化媒體 微信營銷 企業

一、引言

自2004年web2.0的概念被提出，社會化媒體逐漸成為互聯網的熱點問題。近年來中國互聯網發展迅速，中國手機網民規模日益龐大，2011年騰訊公司推出微信后用戶使用量迅速增長，截至2016年3月，僅國內微信注冊用戶的數量就突破9.27億。公眾平臺的開放使微信突破了單純社交功能的局限，形成一種嶄新的營銷模式，越來越多的企業加入微信營銷的浪潮。在社會化媒體的大環境中、互聯網發展的驅動下，了解微信營銷的發展現狀與趨勢成為一個重要課題。

二、社會化媒體環境下微信營銷的現狀

（一）企業微信營銷應用現狀

目前，利用微信進行營銷的方式可以歸納為以下四種：

1、基于LBS功能定位附近的人。該功能使服務類企業最為受益，依靠其精準定位，只需在企業微信主頁投放廣告，就能與擁有相關需求的客戶形成互動。不僅宣傳成本低廉、信息反饋迅速，同時回報率較高。

2、隨機漂流瓶。企業將相關產品信息放入瓶內，客戶打撈到該瓶即可獲得信息。方式傳播范圍廣卻帶有很大隨機性，接受率相對較低，不知名的中小企業并不適用。

3、掃描二維碼。企業通過設計品牌二維碼，活用各種線上線下優惠活動等方式吸引關注。在活動的吸引下用戶具有較高的主動性，短期關注量上升迅猛，然而一旦無法定期有趣的信息，也容易在短時間內大量“掉粉”。

4、開通公眾號。這是企業在微信平臺的品牌主頁，實際也屬于一種信息推送方式，關注用戶可及時接收信息，但是與企業缺乏互動，信息反饋率低。部分公眾號增加第三方平臺合作，用戶能夠在不同平臺間跳轉，增加活動趣味性與參與度。

5、基于朋友圈的社交營銷。朋友圈具有一定私密性、針對性強，雖然增加了互動，然而為實現營銷目標需要足夠大的用戶基數，并在此基礎上結合其他營銷模式創新。

（二）與其他社會化媒體營銷的區別（微博營銷為例）

1.傳播范圍與途徑

微博瀏覽廣泛，用戶內容對所有人可見，有助于企業提高曝光率高；微信相對閉塞，只能看到自己關注的用戶，但是這一特點保證了目標群體的精準投放，利于深度的用戶服務，有助于企業有針對性的的客戶關懷。微博、微信都允許轉發公眾號，而基于微信的私密性無法直接轉發朋友圈，保護個人信息。

2.信息接收率

微博的高曝光率伴隨著龐大的垃圾信息，一旦暫停查看更新將有大量信息被忽略，信息接受率較低；微信商家則可以通過公眾號或私人賬號以文字、圖片甚至視頻與用戶保持高效溝通。同時這些平臺的用戶都有權利取消對商家的關注。

3.營銷過程

微博營銷能夠前后期宣傳、中期同步匯報，而微信更加全面，除營銷過程中的宣傳還能提供售貨服務。用戶可以在微信直接進行反饋或解決各種使用問題，企業的積極高效處理將有助于進而提升品牌形象。

4.轉化率

對于企業而言，微博更接近傳統媒體時代單向傳播的廣告，微信則更貼近客戶關系管理系統。雖然在用戶基數上微博更容易擴大，也存在水軍等魚龍混雜，而微信擁有無可比擬的深度客戶關懷，轉化率相對更高。

三、總結與建議

社會化媒體環境下企業的品牌傳播模式不能局限于大眾媒體時代的單向模式，而要與用戶互動。經過上述對企業使用微信、微博營銷的對比分析，得出以下關于微信營銷目前存在的問題以及對企業如何在社會化媒體環境下應用營銷手段來實現宣傳、獲利的建議。

1、粉絲基數不等同于營銷效果

企業活動最終目的是獲利，營銷范圍取決于粉絲數量，但是營銷效果最終取決于粉絲質量。為了讓更多的人愿意買單，企業應當重視用戶定位與官方微信個性化，獨特魅力的塑造能吸引并累積粉絲，專業的產品服務則能直擊用戶通痛點保持忠誠度。同時要杜絕水軍，建立健康向上的互聯網企業公共服務與交流平臺，督促政府全面公開有關政策信息，只有以透明的國家政策為前提才能營造公平、公開、公正的網絡營銷大環境。

2、信息推送率不等同于營銷轉化率

基于上億的參與用戶，微信營銷的傳播速度十分驚人，這對企業是一把雙刃劍，企業需要在時間、內容和頻率上嚴格控制并有效利用，尤其要避免推送內容的準確性，避免惹上負面新聞。企業不能盲從成功案例，要根據實際調整，追求推送效果最大化，提升轉化率。企業高層應積極引導現代企業轉變思維方式，督促傳統企業創新轉型以適應社會化媒體大環境。

3、隨波逐流不等同于與時俱進

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以“*”重要思想為指導，落實科學發展觀，動員和聯合社區方面力量齊抓共管，構建煙草專賣管理網絡化、市場化和社區管理體系，形成“社區引導、行業自律、誠信管理、文明興商、綜合監管”的運作模式，凈化和規范社區煙草市場，促進社區精神文明建設，最終達到社會、行業、經營者、消費者“四滿意”。

二、組織領導

為切實加強我縣煙草專賣社區化管理工作的組織領導,縣里成立了以縣人民政府縣長助理賈秋林任組長的奉新縣煙草專賣社區化管理工作領導小組，領導小組下設辦公室（設在縣煙草專賣局），具體負責日常工作。

三、工作重點和目標

（一）加強煙草專賣法律法規的宣傳，向煙草零售戶普及煙草專賣法律法規知識，為依法行政、誠信守法、文明經商營造良好的法制氛圍。

（二）煙草、*、工商等職能部門密切配合、聯合執法、綜合監管，規范卷煙市場經營秩序，實現無假冒卷煙、無走私卷煙、無非法渠道卷煙、無無證經營行為的“四無”煙草專賣社區化管理工作目標。煙草主管部門要進一步強化執法為民、文明執法意識，切實為卷煙零售戶提供優質服務，確保其合理利潤。

（三）各鄉鎮場和縣社區協調辦組織牽頭。對照各卷煙零售戶與各“誠信自律小組”簽訂的自律協議，定期開展自查自糾。交*檢查，落實明碼標價、誠信經營、規范煙草專賣社區化管理，營造公平、公正、競爭有序的市場經營環境，煙草主管部門要充分發揮和依靠社區力量優化零售戶合理布局，方便群眾消費，要動員群眾積極舉報煙草違法違規行為。

（四）成立工商、煙草、社區三級聯動機制，組織群眾廣泛開展“千家萬戶共鑄誠信”活動，公開評選出卷煙零售“誠信示范戶”，并實行統一掛牌，動態管理。同時，發揮示范戶帶頭作用，營造誠信、守法的社區卷煙專賣經營環境。

四、管理體系和工作職責

（一）管理體系

1、縣煙草專賣社區化管理領導小組根據工作進展情況，定期或不定期對卷煙專賣社區化管理所涉重大問題進行研究和協調，其下設辦公室對相關具體工作進行組織、落實。

2、小組辦公室要制定階段性工作計劃，組織聯合執法、負責具體工作的實施。

3、縣煙草專賣局巡查員與社區信息員負責社區卷煙市場的日常監管工作，建立零售戶檔案，做好工作記錄和信息反饋記錄，對社區卷煙零售戶實行誠信等級管理，提供差異化服務。

（二）工作職責

1、縣煙草專賣局

大力宣傳煙草專賣法律法規，開展“雙向誠信活動”，會同工商、*等部門打擊違法經營行為，整治和規范煙草市場。

2、鄉鎮場和縣社區協調辦

協同煙草專賣行政主管部門做好煙草專賣法律法規的宣傳工作。發動社區群眾積極參與各項活動，協同工商、*、煙草等部門開展工作。

3、縣*局

會同煙草、工商等部門開展打擊制售假冒和非法經營卷煙的專項行動，制止社區內涉煙違法犯罪活動。

4、縣工商局

整頓和規范煙草市場流通秩序，保護消費者合法權益，對經營卷煙銷售業務的商店、個體戶進行經常性的檢查，依法取締無煙草專賣零售許可證、擅自經營卷煙零售業務的商戶。

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根據我市創建國家衛生城市工作的要求，為更好地把創衛整改工作落到實處，避免相互推諉扯皮，確保順利通過省級考核和國家專家組暗訪，依照有關法律規章和部門職能，市委、市政府決定進一步明確創建國家衛生城市工作管理職責。現將有關事項通知如下：

一、關于對占道經營的處置

對占用機動車道經營的和占用機動車道及人行道亂停放車輛的，由市公安交警部門取締；對占用非機動車道（人行道、騎樓下）經營的，由市、區城市管理部門取締；對經批準實行分時、定點占用城市道路經營的，誰批準誰收費由誰管理，并實行許可準入。對未經批準以及未取得合法手續的，一律由收費（批準）部門取締。

二、關于對農貿市場的監管

工商行政部門是農貿市場的監管部門。對經過審批設置的農貿市場，工商行政部門應實施市場準入監督管理，未取得準入資格的，工商部門不予登記；對應納入食品衛生前置審批（含應取得而未取得衛生許可證）的熟食，由衛生部門實施許可后方可入場經營；不需要衛生許可的，由工商行政部門實行登記管理。市場開辦者（即業主）應遵守有關規定辦市場；對違規辦市場的，工商管理部門應依法查處。根據創建國家衛生城市的要求，工商管理部門應督促市場開辦者完善市場內環衛設施，配備保潔人員，健全保潔管理機制；市場開辦者（即業主）應加強保潔管理，確保場內干凈整潔。

三、關于對發廊的監管

按《廣東省人民政府辦公廳轉發省工商局等部門關于做好我省娛樂服務場所審批登記管理工作意見的通知》（粵府辦[*]89號）要求，對從事的發廊，由公安機關依法查處；對正當經營按摩的，由工商部門登記管理；對既經營美容美發（器具齊全）又有按摩項目的，由衛生、工商部門分別實施衛生許可和登記管理。

四、關于對食品加工企業的監管

按中編辦、省編辦食品安全監管體系各職責劃分，以生面加工、沙河粉制售、小榨油作坊為主要類型的小型食品加工企業由市質量技術監督局負責日常監管；其生產經營場所的環境衛生條件和從業人員持健康證上崗情況，由市衛生局負責監管。

五、關于對市區閑置土地的監管

市區國有儲備土地的環境衛生由國土資源局負責清理，并進行簡易綠化；對已拍賣但未建設的閑置土地，由國土資源局監管，督促業主清理環境衛生，實施簡易綠化；業主不配合的，由市城管局組織強行實施簡易綠化；對已出讓并已辦理施工許可的土地，由市建設局負責監管，督促業主清理環境衛生。

六、關于對市區亂搭建的處置

根據《中國人民共和國城市規劃法》，對市區主次干道、小街小巷、公共場所周邊存在未經批準、不符合規劃要求的亂搭建的違章建筑物，由城鄉規劃局組織相關部門依法拆除。

七、關于對飲食業油煙污染的處置

對建成區范圍內主次干道、小街小巷和居民區開辦的飲食業，違法違規排放油煙污染環境的，由市環保局依法查處。

八、關于對廢品收購站的監管

再生資源回收（廢品收購站）由經貿部門牽頭整治。其它部門的職責是：發改部門負責研究提出促進再生資源發展的政策，組織實施再生資源利用新技術、新設備的推廣應用和產業示范；工商部門負責再生資源回收經營者的登記管理和再生資源交易市場的監督管理；環保部門負責對違反污染環境防治法律法規的行為進行查處；城鄉規劃部門負責將再生資源回收網點納入城鄉規劃，依法對違反城市規劃、管理有關法律法規行為進行查處和清理整頓；公安機關負責再生資源回收的治安管理。

九、關于健康教育活動的開展

市健康教育所負責全市健康教育工作的技術指導；學校健康教育由教育部門負責；醫院健康教育由衛生部門負責；媒體的健康教育由宣傳部門負責；影劇院、網吧、卡拉OK廳等公共場所的健康教育由文廣新局負責；社區、街道健康教育由區政府、區愛衛辦負責；行業健康教育由相應部門負責，如公交車、出租車、車站等由交通部門負責（其中汽車客運東站、西站由韶運集團負責），粵北工業開發區內工業企業由開發區管委會負責，大型商場由工商部門督促業主實施。

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以黨的精神為指導，全面貫徹落實科學發展觀，根據區委、區政府工作要求，把清理整治再生資源回收活動及經營場所（網點和零散攤點）作為配合市創建文明城市的重要內容，作為開展“四城”活動，建設社會主義新農村，治理臟亂差，倡導“潔、齊、美、亮”的重要工作內容，精心組織，狠抓落實，從根本上解決我街道再生資源回收活動引發環境及治安問題，為和諧新創造良好的社會環境，使再生資源回收行業步入規范有序的管理軌道。

二、范圍和重點

清理整治范圍：本街道區域內從事再生資源回收的網點和零散攤點（包括舊木市場、舊建材市場、磚、瓦、門窗市場等），重點范圍：全街道主次干道沿線，村部周圍、工業集中區等。

清理整治重點：無證無照（或證照不全）、違法經營、未經有關部門批準（禁設區內）亂設攤點、違章搭建、妨害道路交通、影響市容鎮貌、污染環境、臟亂擾民的經營場所。

三、工作步驟

（一）宣傳發動，調查摸底

根據區政府專項清理整治工作的要求，結合實際，制定本街道再生資源回收行業清理整治方案，建立街道再生資源回收行業清理整治領導小組，層層發動，營造再生資源回收行業清理整治的濃厚社會輿論氛圍，形成工作合力。通過全面排查摸底，掌握網點數量、經營狀況、分布情況、證明現狀等，為下一步集中清理整治作好準備。

（二）集中整治，聯合執法

整治工作由街道再生資源回收行業清理整治領導小組牽頭，各村、社區組織實施，城管、工商、公安、稅務等各職能部門全力配合。對本街道轄區內的經營者，一手抓宣傳，各村、社區應積極引導動員和組織經營者自覺按規定時間搬遷或關閉；一手抓清理整治，街道領導小組組織聯合執法，依法強制搬遷或關閉。對區域影響面大、性質惡劣、不配合清理整治的經營單位或個人，由街道再生資源回收行業清理整治領導小組組織人員聯合執法，堅決依法予以處罰、取締。

（三）檢查驗收，鞏固成果

街道再生資源回收行業清理整治領導小組對各村、社區集中清理整治工作組織檢查驗收，對整治不達標或不徹底的單位或個人繼續整改，直至符合要求為止。檢查結果作為各村、社區全年環境綜合整治工作考核實績。為鞏固清理整治的成效，各單位要認真做好整治總結工作，并組織“回頭看”活動，發現問題及時反饋，及時處理。

四、措施要求

1、加強領導，落實責任

為加強對全街道再生資源回收行業清理整治工作的組織領導，街道辦成立了再生資源回收行業清理整治領導小組。由分管領導任組長，工商所、派出所、城管等負責人任副組長，各村和社區主要負責人為成員，責任到部門、責任到人（詳見附件：街道再生資源回收行業清理整治工作領導小組）。

2、分工協作，齊抓共管

此次再生資源回收行業清理整治工作按“條塊結合，以塊為主”的原則組織開展工作。盛澤村正對原街道廢舊物資回收集中點進行擴建，5月1日前完成基建。各村、社區要按照屬地管理要求，按照無證取締，有證集中規范原則，認真負起責任，積極組織實施。各成員單位要按照各自職能，認真履行職責，做到上下聯動，各司其職，密切配合，確保此項工作的順利開展。

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進一步推進精神文明建設，創建文明街道。加強教育工作力度，為優化營商環境提供人力資源保障;下面是小編給大家帶來的2020年優化營商環境情況報告。希望大家喜歡!

20xx年，X街道以搶抓建設“一帶一路”南向通道陸海樞紐城市為契機，以X區“三個率先建成”為目標，大力實施“工業帶動、產城融合、三產并進、綠色共享”發展戰略部署，堅持以新城區和產業園為主戰場、以落實項目征地搬遷工作為主線、以提升X新城區產城融合為動能，大力實施創建“五城”聯創和綜合整治活動，深入開展優化營商“服務企業年”活動，力促X新城經濟持續健康發展和社會和諧穩定。

一、主要措施及成效

優化營商環境就是解放生產力、提高綜合競爭力。X街道聯系工作實際狠抓實干，取得了階段性成效，主要通過以下幾個方面落實貫徹：

一是落實X區產業集聚，壯大做強工業經濟。重點打造生物醫藥、新能源、新材料等主導產業，大力推進北部灣中醫藥健康產業園，完成邦琪集團總部整體搬遷，力促建成肯泰、泰和等7個醫藥產業項目。

二是堅持產城融合，全面提升城鄉形象。首先提升主城區管理水平，其次完善產城配套設施。

三是貫徹落實X區打擊違法建設，整治非法占地行動的決策部署。通過創建325國道示范道路綜合整治，加強營商基礎設施建設;通過打擊違法建設，整治非法占地行動，為項目建設保駕護航，今年以來，我街道共排查摸底各類非法占地335宗，違法建設X戶，正在接受處罰調查X戶，共組織拆違行為X次，已拆除X戶約X㎡，處理違法占地約X㎡。同時擬在近期對清水窩、石吉、麻芎等畜禽欄、泰俊項目、華發一號、產業園等多處違法建設，共約X㎡進行拆除。

四是堅持生態發展，大力提升環境質量部署。

(1)通過水源保護區落實河長制、打撈水葫蘆等舉措，切實優化營商生態環境建設。生態環境的健康永續發展，對優化營商環境工作扎實推進有著深刻的現實意義，水環境整治共投入人力X余人次，打撈船只X艘，清運車輛X輛，鏟車X輛，全面打撈清理水葫蘆及周邊垃圾近X噸，投入資金X萬余元，同時將打撈上來的水葫蘆及時凊運處理。通過此次專項清理行動，有效遏制了水葫蘆的生長蔓延，改善了X生態環境，再現了昔日水清的風貌。

(2)加強主城區禁止養殖業的專項整治工作，以專項整治為契機，達到合理開發與利用農業資源，有效防治禽畜養殖業污染，保護水環境資源，優化營商境的工作目標。累計搬遷(清空)養殖場X個，清理生豬X頭，雞X羽;現存欄X頭、牛X頭、雞X羽。

五是建立長效工作機制,推進營商環境建設常態化。

(1)優化政務辦理及服務流程，發揮社區群眾綜合中心作用為群眾和企業排憂解難，通過加大力度完成本街道行政權力運行流程編制和優化工作，進一步減少辦事環節，簡化辦事程序，縮短辦事時間，壓縮裁量空間，降低行政成本，提高行政效率，方便群眾辦事;

(2)發揮黨建廉潔工作站、黨代表工作室作用，為完善群眾和企業服務機制保駕護航。

二、下一步工作重點

(一)堅決抓好征地拆遷，確保經濟穩步提升。

確保重點建設項目的貫徹落實。主要抓好產業新城、醫藥產業園、X產業新城、肯泰醫藥等醫藥產業項目等重點項目建設，抓好華發壹號城市綜合體征地拆遷工作;繼續協調推進壹品荔園、萬和市場、大華富貴、碧桂園、康橋1209等重點項目的建設;推進XX等基礎設施建設項目，抓好固定資產投資;抓好騰飛鋅業、華潤混泥土、廣遠礦業等規模以上工業產值，預計新城規模以上企業兩家以上。

(二)加強財稅征管，增強經濟社會發展保障能力

不斷增強可用財稅發展能力，特別注重加強房地產稅收源頭的征收管理工作。加大宣傳力度,進一步做好招商引資工作。特別是要抓好皇馬工業園一、二區招商引資等工作，努力發展工業。

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一、指導思想

堅持依法治區，踐行“三嚴三實”，發揚“5+2”、“白加黑”的奉獻精神、“釘釘子”的克難精神和“馬上就辦”的效率意識，推進城市建設管理創新，提升中心城區管理科學化水平。

二、工作目標

按照市政府、區政府要求，對農貿市場內外部環境秩序尤其是依附農貿市場生存的馬路市場作進一步調查摸底，剖析問題找準癥結后進行整治，著力解決責任主體不明確、管理制度不健全、管理責任不落實、環衛基礎設施配套不完善，以及經營自律、消防安全、衛生保潔、占道經營等重點、難點問題。加大行政執法力度，嚴厲打擊占道經營行為，堅決取締馬路市場，清除農貿市場內外“臟亂差”現象，力爭達到創建全國文明城市和國家衛生城市要求。

三、組織機構

為更深層次、更富成效推進環境綜合整治工作，特成立金宇街道農貿市場整治領導小組，負責組織、指導、協調、監督各項整治工作。

四、工作內容：

（一）整治對象：市場及市場周邊

（二）整治區域范圍：農貿市場內部區域；農貿市場四周行道,可供車輛行人通行的連接主要道路的通道，及在上述區域外、可視范圍內依存于農貿市場的馬路市場占道范圍。

（三）整治內容：明確農貿市場內外部環境秩序整治的責任主體和責任范圍，落實“門前三包”責任制，消除私設攤位收費現象；配套完善內外部垃圾箱（房、桶、車）等環衛設施設備；清理內外部衛生死角、暴露垃圾、污水滿溢等環境衛生問題；取締農貿市場周邊占道經營、倚門出攤、亂拉亂掛、亂堆亂放、亂貼亂畫等現象；拆除農貿市場周邊亂拉蓬布、亂搭亂建等影響市容的各類違法建設；規范機動車、非機動車停放秩序。

五、整治措施

1、楊銳副主任負責農貿市場四周行道,可供車輛行人通行的連接主要道路的通道，及在上述區域外、可視范圍內道路的整治協調，陳道立副主任科員負責市場內的整治協調。

2、農貿市場必須根據區里的整治要求，在區商務局的業務指導下，配套完善內外部垃圾箱（房、桶、車）等環衛設施設備；清理內外部衛生死角、暴露垃圾、污水滿溢等環境衛生問題，按行業標準做好整改升級。

3、義興社區居委會、富興社區居委會、竹林社區居委會、得勝沙社區居委會對農貿市場周邊轄區內的居戶和商戶，再次加強做好“門前三包”工作，對亂停放機動車、電動車行為；亂擺攤占道經營的商販；出店經營商鋪進行宣傳教育、勸導和配合街道做好整治。

4、城管中隊負責對農貿市場四周行道,可供車輛行人通行的連接主要道路的通道，及在上述區域外、可視范圍內依存于農貿市場的馬路市場的占道經營、倚門出攤、亂拉亂掛、亂堆亂放、亂貼亂畫、亂搭亂建等影響市容的各類違法建設等進行整治和取締。

5、環衛中隊負責對農貿市場四周行道,可供車輛行人通行的連接主要道路的通道，及在上述區域外、可視范圍內的路段進行保潔工作。

6、定人定崗管控進行勸導管理。由街道到相關社區掛點的領導干部和相關社區的干部負責對社區轄區內涉及的路段進行巡查，發現影響環境衛生的不文明行為及時教育勸導，教育勸導無效立即報告突擊隊及時處罰。

7、建立快速反應處置機制。成立以城管中隊長任隊長，聯防中隊長任副隊長的，由24名城管隊員和10名聯防隊員組成的快速反應突擊隊，對日常管理中出現的突發問題，開展整治大行動，實行嚴管重罰，不斷營造整治力度升級的氛圍，使環境綜合整治深入人心，做到整治一個，鞏固一個，導入長效管理一個。

8、建立聯合執法機制。協調公安、交警、聯防、工商、衛生、食藥監、商務等組成聯合執法組。對市場周邊亂停放機動車、電動車行為；亂擺攤占道經營的商販；出店經營商鋪進行集中整治。

六、工作步驟

（一）第一階段：調查摸底階段（7月）

對農貿市場作進一步調查摸底，填報《市區農貿市場環境秩序整治存在問題調查摸底登記表》，在調查摸底的基礎上，針對轄區內農貿市場制定相應的整治方案報市商務局備案。

（二）第二階段：宣傳發動階段（7月上旬）

組織開展農貿市場環境秩序整治宣傳周活動，利用懸掛橫幅等方式宣傳發動，營造良好的輿論氛圍，引導公眾積極主動地參與農貿市場環境秩序整治工作。

（三）第三階段：集中整治階段（7月至11月）

集中整治階段，加大對農貿市場環境秩序的綜合治理，嚴厲打擊市場周邊的占道經營行為，堅決取締馬路市場。

（四）第四階段：總結評比階段（12月）

總結整治工作經驗，做好迎接區里的檢查評比工作，并確定下一年度工作目標和任務。

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【關鍵詞】旅游地產；旅游主題社區；發展；發展分析

1.自建型旅游主題社區發展模式詳析

1.1 自建型旅游主題社區的形成歷程

自建型旅游主題社區的開發是在普通住宅要素的基礎上，依托項目周邊良好的自然生態環境，把房地產土地資源與生態資源、旅游資源、體育資源等進行嫁接，并在社區生活配套設施中導入休閑、健身、娛樂等多元概念，最終形成了旅居結合的、融旅游、休閑、度假、居住等諸種功能于一體的大型旅游休閑主題社區（參見圖1-1）。這種開發模式不僅滿足了現代人在居住方面的消費需求，而且一旦開發成功，則利潤回報巨大。同時，很多旅游社區的主題營造會伴生文化產業，進而使開發商企業獲得長期的成長與發展。

1.2 自建型旅游主題社區的開發模式

自建型旅游主題社區的發展模式就是：在確定開發主題并獲得土地的基礎上，前期以大規模、高水準的旅游項目啟動，逐漸在區域內配套建設完善的市政基礎設施，進而使開發區域成為最佳的人居社區和旅游商貿辦公中心，在獲得旅游收入的同時，通過社區住宅的銷售獲得豐厚的投資回報（參見圖1-2）。

2.自建型旅游主題社區發展思考

目前， 對于旅游住宅地產經營模式的評價和分析絕大多數是從企業角度進行的， 這一模式對于企業獲取高額利潤具有十分明顯的效果， 但如果從更大的范圍、更多的相關利益群體來分析， 這一經營模式也存在有待探討和認識的領域。

2.1 行業自身的脆弱

旅游住宅地產是經濟快速發展驅動產生的新興經營模式， 以短期內帶來高額利潤受到廣泛關注。但從長期發展來看， 旅游業與房地產業都有著自身的不穩定性和脆弱性。

旅游景區作為一個產品有著自身的生命周期，一旦定位失誤或進入衰落期將會導致經營困難甚至失敗， 從而直接影響景區周邊地價的變動， 依托景區發展的住宅地產項目也就不可避免地受到影響。另一方面， 房地產業的發展受到國民經濟諸多因素的影響， 其行業的不穩定性更明顯。旅游地產模式是在近幾年房地產市場急劇擴張的宏觀背景下興起的， 也受到了一些超出常規發展規律的市場泡沫的影響。實際上， 旅游住宅地產中高端定位的特點使其面臨的消費市場規模比較有限， 一旦市場波動必然導致經營風險。因此， 行業自身的脆弱是旅游住宅地產模式必須慎重面對的問題。

2.2 土地政策的變化

旅游住宅地產經營模式對于旅游景區外部正效應的利用實質上是獲取土地的級差地租。雖然開發行為本身能夠產生一定的開發效益， 對于土地增值具有一定程度的貢獻， 但顯而易見， 最根本的收益來源是土地用途轉變以后產生的級差收益， 因為土地的不同用途能產生截然不同的經濟效益[1]。由于旅游項目審批的土地價格遠遠低于房地產項目的土地價格（部分地區對于旅游開發征地還有一系列優惠政策）， 一些經營者借旅游之名行地產之實， 將低價征得的旅游用地違規轉為地產用地， 從而輕易獲得高額的級差地租[2]。前些年高爾夫球場建設熱潮就是一些開發商以建球場為名圈占土地， 并以旅游度假村、會所等形式進行房地產開發， 用別墅項目獲取級差地租以及回收投資所引發的[3] ， 這也是目前旅游住宅地產開發熱潮出現的主要原因之一。目前， 國家已經實施了嚴格的土地管理制度， 相關土地招標及審批程序進一步完善和規范， 如對于風景名勝區、自然保護區周邊的地產開發已有嚴格的限制。因此， 土地政策的變化將使旅游住宅地產市場恢復正常的利潤水平[4]。

2.3 持續發展的空間

從旅游景區持續發展的角度考慮， 預留發展空間對于景區后期經營擴展是十分重要的。經營者將周邊土地開發為住宅地產進行銷售， 雖然能夠獲得短期利潤， 但隨著土地產權的轉移， 經營者失去了對土地資源的控制， 在長期經營上失去了發展的空間，也就限制了旅游景區的持續發展， 使得整個區域失去了持續的整體發展和升值空間。雖然經營者通過跨地域經營可以再組織開發新的贏利項目， 但對于地域的不熟悉、新消費群體的反響、文化觀念的差異等等， 都會增加項目的成本和風險， 這也是在企業長期發展角度下旅游地產經營模式所存在的主要機會成本。

2.4 相互之間的影響

相鄰的旅游區與住宅區之間不可避免地會產生旅游與居住功能的影響。旅游景區的存在能夠為周邊居民提供優質的景觀環境、完善的公共設施、高檔的文化氛圍， 對于居民的生活質量有積極的影響。但旅游景區的開放會引發大規模的人流， 隨之而來的是局部地段的擁擠、治安情況的惡化、周邊物價的上升等等問題， 這些負的外部效應成本將會由景區周邊的城市居民直接承擔， 從而導致居民日常生活成本的增加。因此， 旅游住宅地產經營必須根據項目特點考慮合適的聚集與居住比例， 達到旅游拓展與人居環境的和諧。

3.結論

自建型旅游主題社區就是先通過旅游開發帶動旅游地基礎設施、市政配套的完善，進而促進地價升值和地產開發，獲得投資回報，最終形成以旅游項目為主題特色、環境優美的人文社區。從區域層面上來理解，我們可以把旅游主題社區的發展看作是用泛旅游、大旅游的概念參與經營城市的一種表現。旅游主題社區的發展不能僅僅考慮自身，還需要考慮其對所在地和周邊地區社會環境的整體影響。這其中不僅涉及到對土地資源的科學利用，更涉及到旅游開發、城市社區和區域經濟發展等諸多方面。

旅游需求的增長，為房地產業的滲透和參與旅游業的發展孕育和提供了商機，旅游尤其對定位高端的房地產項目更具有輔助和支撐作用；而房地產業的介入，則促進了旅游接待和服務設施的發展，提升了旅游業的產業裝備水平和活動空間質量，從而在實踐中逐漸形成了旅游與房地產互動的雙贏格局。旅游休閑環境培育新的市場需求，市場需求增加引發了地產項目的成功，從而形成旅游與地產之間的良性互動循環。

參考文獻：

[1]林家彬.對城市經營熱的透視與思考. 城市規劃匯刊，2004（1）： 10-13.

[2]巨鵬等.景觀房產研究背景、現狀與未來. 旅游學刊，2002（1）： 31-35.

篇8

[關鍵詞] 和諧社區　消費環境　瓶頸

社區消費的主要包括：社區生活購物消費、社區餐飲消費、社區家庭服務消費等。和諧社區消費環境是完善社會主義市場經濟建設的重要基礎。隨著人們生活水平的不斷提高，社區居民越來越重視日常消費環境和消費質量，營造和諧的社區消費環境，是社區居民滿足日常物質文化生活需要的最根本的要求。從根本上消除制約和諧社區消費環境的各種瓶頸是社區居民、商家、生產者的共同要求。筆者認為，構建和諧社區消費環境應包括:

一、社區生態（自然）環境

隨著社區市場的不斷發展，社區居民的消費需求不斷增加，一些與人們生活日益相關的社區消費服務體系不斷發展，如：餐飲店、夜市及其他各類型的小攤點、小型加工裝配修理店等。由于這類商家發展中有其自身難以克服的因素，如污水、煙塵、噪聲等，必然對社區消費環境造成污染；一些社區小型加工裝配修理業和小攤販占道經營，造成了交通擁堵，引發了對社區消費環境的二次污染。一些商家由于規模小、對資源的利用率低或是出于成本方面的考慮，造成了對于有限資源的極大浪費。

二、社區商業流通體系

社區商業基礎設施主要是與社區居民家庭生活消費息息相關的非生產設施，包括以提供各種方便、衛生、營養的主食品，新鮮、優質、無公害的綠色食品，以及各類生、熟食品半成品，日常生活用品，生活雜品的超市、便利店、生鮮副食土產店、肉制品專賣店、政府推動的放心食品零售門店和有一定規模的綜合商場（店）等，以及其他各種滿足社區居民生活服務的小型加工為主的生產廠家。由于這種類型的社區商業基礎設施建設滯后，社區居民購物難的問題還難以解決，造成社區居民消費的不方便。社區商業基礎設施完善與否，不僅直接影響社區居民的日常生活消費，而且影響到社區消費需求的增長，制約著社區家庭消費結構的升級換代。從目前我國社區商業發展來看，不科學的發展規劃、社區商業基礎設施建設嚴重滯后,以各種低水平、低投入、低保障、低安全的路邊店、夫妻店、馬路市場、卷簾門商鋪、初級農貿市場為主要形態的不正規業態等問題，嚴重制約著和諧社區消費環境建設。

三、交易環境

目前，由于社區商業的主要經營者缺乏誠實守信、公平交易的經營道德導致社區市場秩序混亂，假冒偽劣產品相對較多，危害了社區居民的身心健康。由于工商、質檢等部門的監管不到位，相當多數的社區市場成為監管盲點，從而給假冒偽劣產品提供了生存的沃土。一些社區經營者采用虛假廣告等形式，隱瞞產品的真實性能、故意擴大功效，引誘消費者上當；社區中一些餐飲、娛樂業等小企業在經營的過程中，為追求利潤最大化和成本最小化，基本的衛生、安全保障措施投入不夠，所提供的產品問題較多、品質難以保障，導致食品中毒、電器安全事故甚至是非法經營導致的人身傷亡事故頻頻發生。假冒偽劣產品屢禁不止，嚴重的損害了國家、集體、社區居民的利益。

四、消費觀念

由于社區中一些以文化娛樂消費為主的行業，原本對于豐富社區居民的文化娛樂生活起著重要作用，然而這些行業的經營者出于對利益的追求，提供庸俗低級的消費品，導致社區居民過度消費、庸俗消費、消費依賴問題嚴重，甚至引發了較為嚴重的社會問題，如：黃、賭、毒、網絡游戲聊天等。這些社會問題危害了社區乃至社會的治安與穩定。目前這些問題雖然受到社會各界的關注，但是仍然沒有得到有效解決，這些問題都引起了社區消費環境的不和諧。

五、社區市場法律體系和消費者維權機制

由于社區消費的特殊性，導致社區中的不公平交易問題較為突出，社區居民消費權益難以保障；完善的社區消費維權機制，保障當消費者權益受到侵害時能夠盡快地得到解決和補償。《中華人民共和國消費者權益保護法》規定:“消費者享有公平交易的權利，有權獲得質量保障、價格合理、計量正確等公平交易條件……。”與商品房、汽車、醫療、電信等消費者反映強烈的存在價格欺詐行業不同，目前社區消費市場中的欺詐現象主要表現在小攤販的計量器具欺詐、價格欺詐現象普遍，社區服務業的服務不規范等問題引發的欺詐，這些問題雖然不至于嚴重損害社區居民的權益，但是助長了不良的社會風氣，不利于和諧社區消費環境的構建。

正是由于上述社區消費與交易的特殊性，當前社區居民的消費投訴仍然面臨著舉證難、鑒定難、解決難、執行難的現狀，有些社區消費糾紛久拖不決，在一定程度上激化了社會矛盾，使社區乃至全社會消費者的合法權益得不到及時的維護和保障。售后服務與社區居民消費權益保護薄弱等問題制約了和諧社區消費環境的構建。

大力消除構建和諧社區消費環境中的種種瓶頸是營造和諧的社區消費環境，加速構建和諧社會的當務之急。創建和諧社區消費環境還必須加強社區消費相關法制建設，加強消費教育，注重對社區居民健康消費觀念和維權意識的培養，保護社區居民的消費權益，提高社區消費質量，為營造和諧的社區消費環境創造有利的條件。各級政府部門必須加強社區消費環境的規劃，加大政府對社區消費環境改善的投入;必須加強市場監管與執法力度，進一步整頓和規范市場秩序，針對當前一些具體情況和問題，擬訂一些具體的規定，開展專項整治。同時，還必須規范廠商經營行為，營造綠色消費環境，只有這樣才能把商家、消費者和社會的共同利益結合起來，營造和諧的社區消費環境。

篇9

關鍵詞：打造；國際一流；營商環境；思考

中圖分類號：F253 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2016）01-0034-02

營商環境是指企業在開設、經營、貿易活動、納稅、關閉及執行合約等方面遵循的政策法規所需的時間和成本等條件。推進城市治理體系和治理能力現代化，著力打造國際一流的營商環境，提升城區國際化水平，推動產業轉型升級，是我國的重大戰略任務。

一、充分認識打造國際一流營商環境的重要意義

（一）新常態下推進產業轉型的必然選擇

當前，我國經濟發展所面臨的內外部條件正發生著深刻變化，新常態下實現產業轉型升級的根本出路在于從主要依靠要素投入向依靠創新驅動轉變，經濟發展更多地依靠人力資本質量和技術進步。通過打造國際一流營商環境，吸引各類高端資源要素集聚和配置，實現從成本優勢向以人才、資本、技術、服務、品牌為核心的綜合競爭優勢轉變，是適應經濟新常態推進產業轉型升級的必然選擇。

（二）治理體系和治理能力現代化的重要內容

全面深化改革的總目標是完善和發展中國特色社會主義制度，推進國家治理體系和治理能力現代化。推進治理體系和治理能力現代化就是要使治理體系制度化、規范化、程序化和科學化。其中，政府治理、市場治理和社會治理是現代治理體系中三個最重要的組成部分。打造國際一流的營商環境就是要更加明確政府、市場、社會三者的權責與邊界，并以規范化、制度化、程序化的方式將其確立下來，是治理體系和治理能力現代化的重要內容。

（三）提升城區國際化水平的內在要求

經濟全球化不斷深入與發展，我國的經濟外向度不斷提高。要積極參與國際經濟合作與競爭，必須用國際視野和國際理念來引領我國發展，在規則上與國際接軌，努力打造國際一流營商環境，提升城區國際化水平，增強利用國際國內兩個市場、配置國際國內兩種資源的能力與水平，增創改革發展新優勢。

二、嚴格遵循打造國際一流營商環境的基本原則

（一）國際視野、創新管理

堅持國際先進經驗和我國實際情況相結合，主動在國際先進國家中尋找切入點和結合點，主動學習、接軌國際規則和國際慣例，引入國際通用的行業規范和管理標準，提升城市治理現代化水平，建立具有國際一流水平的營商體系。

（二）政府主導、共同締造

正確處理好政府、市場、社會的關系，發揮政府在營商環境建設中的主體作用，轉變政府職能，建設服務型政府，增強市場活力，激發社會創造力，形成社會各界共同推動營商環境工作的良好格局。

（三）需求導向、服務企業

堅持以貼近企業實際和市場需求為導向，加強和優化公共服務，提速增效，降低企業綜合成本，切實提高各類企業主體對我國營商環境的滿意度，構建國際化的企業生態環境。

（四）法治為先、制度保障

堅持法治政府、法治社會的一體化建設，加快破除營商環境工作體制機制障礙，將經驗做法服務于體系，創新試點轉化為常態，建設科學立法、嚴格執法、公正司法、全民守法的法治環境。

三、如何打造國際一流營商環境的建議

（一）營造寬松平等規范有序的市場環境

1.完善市場準入機制。積極消除各種隱性壁壘，推動非公有制市場準入機制改革；根據特許經營領域開放步驟引導多種所有制企業逐步進入；引導和鼓勵民間資本和各類產業投資基金投資戰略性新型產業以及醫療、教育等社會事業領域。

2.提升市場服務能力。培育發展行業協會、商會等經濟類社會組織，強化企業服務者定位，維護市場契約實施和行業發展秩序。積極壯大各類專業服務機構，為企業投資經營提供專業服務。建立健全政府采購、定向委托等多元化方式向社會購買服務機制。打造集多種服務功能于一體的中小微企業服務體系，構建區、街聯動的重點企業服務體系和服務機制，及時了解企業訴求，協調解決企業在生產經營中的困難和問題。

3.加快社會信用體系建設。推進政務誠信、商務誠信、社會誠信、司法公信四大領域信用體系建設，對接社會信用共享平臺，實行統一的社會信用代碼。引導企業主動融入信貸征信體系，降低企業獲得信貸的成本，拓寬企業融資渠道，方便企業獲得資金。

4.構建市場監管體系。推進市場監管規范化建設，強化對壟斷、不正當競爭等違反市場競爭秩序行業的監管，建立健全“打、控、防、管”的市場綜合監管體系，完善質量監管體系，創新監管方式，規范企業檢查制度。

（二）營造廉潔透明便捷高效的政府環境

1.加大簡政放權力度。政府應以公眾需求為導向，精簡各級行政審批事項，建立行政審批目錄管理制度，對行政審批進行動態評估、管理和調整。

2.提高政府服務效率。政府要規范行政審批行為、改進審批方式，精簡流程、壓縮時限，切實提高審批效率和服務質量。如：簡化網上納稅申報、繳稅流程，減少企業納稅次數和納稅時間。深入推進商事登記制度改革，減少申辦手續。

3.加強行政效能監察。健全行政效能監察考核體系，建立問責問效機制，促進行政機關勤政廉政建設。全面落實“馬上就辦、辦就辦好”的要求，解決庸作為、虛作為、慢作為、不作為、亂作為等問題。同時，強化新聞媒體、社會組織、群眾輿論的監督作用。

4.提高政務透明水平。加大政府信息公開力度，創新公開載體和形式，推行社會公示、社會聽證、專家咨詢和新聞等公開形式，增強政府信息公開的針對性、有效性、及時性、準確性和權威性，提高政府工作透明度，樹立廉潔政府的良好形象。

（三）營造和諧穩定溫馨包容的社會環境

1.打造穩定安全公共環境。要深化平安社區建設，為市場主體提供安全、安定、安心的社會環境。有效降低刑事治安發案率，健全源頭治理機制，完善落實社會穩定風險評估制度；加強社會治安綜合治理，完善網上網下相結合立體化的社會治安防控體系；加強食品藥品安全監管；加強企業和個人的信息安全保護。

2.建設社會和諧共治機制。學習臺灣先進的社會生活共同體理念，深入開展和諧社區共治工作，建立健全群眾廣泛參與的激勵機制、縱向到底的管理服務機制和橫向到邊的多元共治機制。如把部分行政管理事項的辦理下放到社區，或者探索完善科學高效的城市治理體系，提升對各層次人才的吸引力。

3.完善均衡優質公共服務。推進城鄉基本公共服務均衡化，促進優質公共資源在地域間的均衡合理分布。加大教育、醫療等公益性資源的投入，提升國際化水平，并努力做到公平普惠。

4.營造創新創業社會氛圍。圍繞建設創新型城區的目標，大力倡導甘為人先、勇于競爭、尊重知識、尊重創新的社會氛圍。打造新興產業特色園區，形成創新創業聚集區，并完善創新創業扶持政策，激發全社會的創新創業活力。

（四）營造自由便利高效安全的開放環境

積極對接一帶一路核心區和自貿區建設，適應經濟全球化，接軌國際規則和國際慣例，引入國際通用的行業規范和管理標準，建立與國際接軌的營商規則。積極引導和鼓勵支持企業參加國際化標準活動，推動企業加快適應全球貿易投資新競爭規則，遵循相關的國際公約和相關協定。

（五）營造公平公正成熟完善的法制環境

1.建立公正文明執法體系。建立以保障良好營商環境為主旨的公正文明執法體系，完善行政執法部門執法程序，建立執法全過程記錄制度。加快推進網上行政執法平臺建設，全面落實行政執法責任制度，加強對行政權力的制約和監督。

2.構建公正司法運行體系。加大行政部門和司法部門的信息共享平臺建設力度，建立聯合懲戒機制，推動人民調解創新，探索建立人民調解組織。

3.健全知識產權保護機制。深化落實國家知識產權建設，著力健全與國際慣例接軌的知識產權保護機制，加強知識產權宣傳與普及教育。

（六）營造集聚充分配置高效的要素環境

1.打造國際人才高地。鼓勵采用市場化運營方式，構建各類人才尤其是高層次人才服務保障和創業發展體系，探索廣納賢才、推進創業發展的新途徑和新模式，注重人才的培養、發展與服務保障。

2.打造區域信息網絡。以積極創建國家信息消費，大力開展跨境電商等為契機，加快發展云計算、大數據、北斗衛星、信息安全應用等產業集群，推進信息消費和數字產業園區的建設。

3.鼓勵企業利用資本市場。加大對企業直接融資以及多層次利用資本市場的引導力度，拓寬融資渠道，打造金融服務中心，構建多層次金融服務體系，切實解決企業融資難的問題。

4.加大產業空間保障支持。按照盤活存量、做好增量的原則，再造一批空間和整合提升若干專業園區，提高產業空間對新興產業的保障效率，形成一批配套齊全、功能完善、產業鏈完整的新興產業發展園區。

參考文獻：

[1] 戴龍成.創優服務提速增效，打造一流營商環境[J].山東經濟戰略研究，2014（5）.

[2] 張清津.以好的制度打造一流營商環境[N].大眾日報，2013-12-1.

[3] 王海燕.簡政放權力度有待進一步加大[N].解放日報，2015-1-9.

[4] 陳海鵬.切實提高政府服務意識和辦事效率[N].湛江日報，2014-1-15.

[5] 楊雪珍，王耀頡，楊順軍.創建安全穩定的社會環境，打造美麗和諧的美好家園.懷化新聞網，2015-6-17.

篇10

[關鍵詞] 房地產營銷新理念

隨著我國經濟的發展和人們生活水平的提高，人們對住房的需求越來越高，房地產的消費觀念發生了很大的變化，房地產開發商只有迎合這些變化，適時地調整自己的營銷理念和營銷策略，才能夠在激烈的市場競爭中獲勝。針對目前的消費者需求，房地產開發商應樹立以下營銷理念:

一、品牌營銷

所謂品牌，就是房地產樓盤和企業形象的含金量。品牌是一項重要的無形資產，它可以為企業帶來超額的收益和無窮的發展動力。從目前來看，品牌營銷在樓市競爭中并不十分激烈，但一些精品社區走俏市場的現實告訴我們，隨著房地產業進入市場和人們住宅消費觀念的提升，品牌正逐漸成為人們關注的重點。

房地產商品的高價位決定了消費者在購買住宅時投入的不僅僅是貨幣，還傾注了極大的情感希望，包含著對開發商的信賴。在這種情況下，一些知名度低、口碑差的開發商將越來越“窘”，而一批宣傳到位、知名度高、品牌好的開發商開發出的品牌房則備受青睞。如在深圳，萬科“四季花城”以其準確的市場定位、新穎的規劃設計獲得市場熱烈反應，被評為“國家康居示范小區”，“全國物業管理優秀示范住宅小區”，繼深圳萬科四季花城成功后，短短幾年，萬科四季花城系列迅速在全國主要城市遍地開花，武漢的萬科四季花城、上海的萬科四季花城、沈陽的萬科四季花城、南昌的萬科四季花城還有成都的萬科四季花城，牢牢建立和鞏固了四季花城的項目品牌，也建立了萬科的企業品牌，并有助于萬科企業的其他產品品牌的建立，如其后的城市家園等項目。現在，人們只要聽說是萬科開發的產品，就會產生高品質的概念。所以，隨著市場經濟的發展和買方市場的形成，實施品牌戰略既是行業發展的需要，也是企業發展的需要，更是市場發展的需要。

二、服務營銷

美國著名經濟學家西奧多．萊維物曾經指出，新的競爭已不是發生在各個企業在其工廠中生產什么產品，而是發生在其產品能提供什么附加利益。作為房地產業主要服務環節的物業管理，是“寓經營管理于服務之中，在服務中完善經營管理”的以服務為核心的行業，物業管理的服務質量優劣已成為決定開發企業物業營銷業績的重要因素，處在激烈競爭環境中房地產項目，無不依賴于更高層次的物業管理以提升其營銷品位。

國外和我國香港地區特別注重物業管理工作中的經營概念。以美國為例，經歷60多年市場磨練的美國物業管理行業，大多數企業可以為客戶提供租賃、估價、交易、咨詢等項服務，美國注冊物業經理的職責也首先要求要保障管理物業的租售，在此基礎上做好物業維護工作。在他們看來，優秀的物業管理可以為業主、租戶提供良好的工作、生活環境，而更重要的作用在于使物業的經濟效益得到充分發揮。

在香港地區，物業管理公司大多采用科學化、標準化、系統化的管理模式。具體體現在三個方面：就物業管理的內容來看，不僅包括傳統物業管理的七大方面，還包括小區內商業、學校、娛樂、飲食等配套設施的管理;就制定物業管理措施來看，通過確定物業管理活動中可以控制和影響的因素，判斷對業主影響的程度，制定相應的措施;就物業管理的目標來看，除了包括常規的治安、清污等，也有完善的各種應急措施。近年來，由于香港地區房地產市場不景氣，為了增加物業價格抗跌的能力，業主們把更多的注意力放到了物業管理上。聘請一家專業程度高、信譽良好的物業公司負責管理樓宇，已經成為物業交易的一個賣點。

近年來在內地迅猛發展業務的香港物業管理企業，無論是戴德梁行、怡高還是第一太平戴維斯、歐思諾，無一例外地以房地產服務綜合優勢占領市場，寓經營、管理于服務之中，體現出卓越的專業水準和競爭實力。進一步考察香港仲量行、魏理士、保柏等公司的業務領域，不難發現，香港地區規模較大的物業管理企業都以提供物業經營管理綜合服務為特色。

但是，我們也應該看到，我國物業管理市場作為房地產市場體系中的要素市場還遠未成熟，作為房地產開發企業，率先認定服務營銷觀念，貫徹服務策略，有利于其獲得市場競爭優勢。

三、文化營銷

房地產，不再僅僅是鋼筋水泥加設備器具的組合，它已經成了業主本身的追求、業績、理念、歸宿甚至一種精神的映射。房地產文化營銷的操作，可以發掘歷史淵源和傳統，塑造樓盤的品種和個性，渲染樓盤的藝術氛圍和情調，以迎合特殊消費群體的心理和物質需求，并以此提升產品的價格。文化品牌又可以細分為三種。

1.打“人文文化牌”。即借助于人文環境，促銷其樓盤。上海新明星花園就是一個典范，開發商把目標定位在讓居民能愉快地生活在一個處處滿意的、充滿美好情趣的高質量的生活空間上。它們不僅利用名人效應以及各種文化活動創建“文化園區”，同時也在項目的總體規劃或每一個細節的設計上成分體現獨特的藝術風格。通過先進的理念和文化營銷戰略使新明星花園獲得了巨大的成功。

2.打“金融文化牌”。外灘是上海最早的金融一條街，這里集中了歐陸風格建筑的精品，金陵路、延安路、外灘的延安大廈“金融文化街”，延續了萬國建筑博覽的風格，在設計上煞費苦心，使整幢大樓與外灘融為一體。

3.打“商業文化牌”。這不僅體現在一些老商業街，更體現在一些新崛起的商業街。如北京的新東方廣場、西單文化廣場等，集購物、娛樂、休閑于一體，使人們在購物的同時，也享受到了北京古都的歷史文化氛圍。

一張張“文化牌”無疑提升了樓盤的價值，也說明了房地產產業正不斷走向成熟。這不僅使房地產產品的品位提高了，對居民文化素質和修養的提高也會起到積極的促進作用。

四、生態環境營銷

圍繞住宅的綠色環境開展營銷活動，從原來簡單的綠化率、綠地面積，上升到請專業園林設計部門做環境規劃設計，并詳細標明花木品種、名稱、數量和種植位置，在此基礎上提出生態環境概念，這是現代人所追求的時尚，也是現代社會發展的必然趨勢。

強調住宅的生態環境，實質上是追求一種高效、節能、環保、健康舒適、生態平衡的居住環境，它不僅符合自然生態規律的要求，也是社會經濟可持續發展的需要。隨著社會經濟的發展、人民生活水平的提高以及住房條件的不斷改善，住房的生態環境將成為房地產開發項目評價中最重要的指標之一。目前在國內雖然沒有實現標準的住房生態化或生態化住宅，但是從住房市場的發展趨勢來看，強調生態環境或在這方面有所建樹的房地產項目都有較好的市場前景。

五、知識經濟營銷

21世紀呼喚知識經濟，21世紀是知識經濟時代。隨著知識經濟概念的提出，住宅業也體現出了知識經濟的理念。

1.“學區”的概念。“學區”對中國的房地產開發商來說，是一個全新的概念。在我國，人才的競爭越來越激烈，父母都希望子女能學有所成，在社會上站穩腳跟，所以，越來越多的人在買房置業時，首先考慮的因素便是教育環境。開發商在項目規劃階段，首先要考慮的就是建學校，且學校的硬件設備要全面、方便、設計合理。

2.“社區文化”的概念。將社區辦成學區，自然會產生相應的社區文化。因為社區中有學校，而學校中也會有社區，學校與社區相互開放，資源共享，再加上功能齊全的公建和大面積的綠化，人、自然、知識這三個元素就構成了典型的社區文化。學校的行業準則和道德規范必將影響社區內居民的思想行為，社區的教育環境所產生的濃郁的學習氛圍與文明、優雅的學校風尚，將對社區的每個居民產生良好的影響，學校精良一流的硬件設施和雄厚的師資力量也為居民的各項教育提供了可靠的發展條件；另一方面，社區居民中有專長、有才干的人也可以成為學校無償的教育資源。社區文化不僅是一種氛圍，也體現著開發商的實力和項目的品牌。

3.“智能化”的概念。人類進入21世紀，只有智能化住宅理念才能支持社區的文化氛圍。盡管智能化住宅的投入非常大，但住宅中智能化的含量越大，今后所得到的回報也就越高。這不僅是由于它所蘊涵的新住房消費理念可以滿足部分消費者的需求，更重要的是其超前的投入迎合了市場發展的要求，具有增值的潛力。目前，國內對智能化雖然尚無明確和標準的定義，但其核心卻是公認的，即適應信息社會的各種需要，給投資者和使用者帶來經濟效益，這是信息時代房地產業所提出的新的和更高的要求。

參考文獻:

[1]葉建平:《房地產市場營銷》北京:中國人民大學出版社2000年4月