導(dǎo)語：如何才能寫好一篇農(nóng)村危房改造的定義，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：義務(wù)教育；經(jīng)費；保障機制；稅費改革

一、農(nóng)村稅費改革前農(nóng)村教育經(jīng)費投入概況

位于閩北山區(qū)的南平市是以農(nóng)業(yè)為主體的設(shè)區(qū)市，工業(yè)規(guī)模小，商業(yè)不發(fā)達，經(jīng)濟總量小，全市人口304萬人，農(nóng)村義務(wù)教育階段學(xué)校1971所，學(xué)生30.5萬人，農(nóng)村稅費改革前的2002年南平市教育支出占財政總支出的28.35%，比省均教育支出占財政總支出的21.64%還高出6.71%，可是人均財政對教育投入僅167元，比省人均教育投入261元還少94元。由此可見，南平市各級政府已高度重視教育投入，并盡了很大的努力，但由于南平市財政收入總量很小，目前我市縣級財政對教育投入的潛力有限，據(jù)調(diào)查，農(nóng)村稅費改革前，我市農(nóng)村義務(wù)教育正常運轉(zhuǎn)主要是靠農(nóng)村教育費附加、教育集資和當?shù)卣雠_收費政策。根據(jù)農(nóng)村稅改測算辦法，據(jù)調(diào)查2000年至2002年三年平均每年我市農(nóng)村義務(wù)教育公用經(jīng)費10098萬元，而主渠道投入為5846.35萬元，主要是財政預(yù)算內(nèi)撥款和農(nóng)村教育費附加投入，此外還有鄉(xiāng)村教育集資。我市前幾年教育公用經(jīng)費缺口大，而教育事業(yè)之所以能維持運轉(zhuǎn)，主要靠當?shù)卣雠_各種收費項目（如：普九金、義教金等）和提高學(xué)生代辦費收費標準。由于我市各縣（市、區(qū)）經(jīng)濟欠發(fā)達，財政困難，據(jù)調(diào)查各縣（市、區(qū)）稅改前三年平均財政預(yù)算內(nèi)安排教育的公用經(jīng)費嚴重不足，為保證農(nóng)村中小學(xué)正常運轉(zhuǎn)、支撐農(nóng)村教育事業(yè)的發(fā)展，各地方政府和部門出臺收費政策，或自立項目，或提高中小學(xué)課本、簿籍講義、水電等代辦費收費標準等辦法，全市農(nóng)村中小學(xué)2002年各項地方性收入為4543.19萬元。

二、農(nóng)村稅費改革后農(nóng)村教育經(jīng)費投入狀況

各縣（市、區(qū)）財政足額安排了教職工的人員經(jīng)費和生均公用經(jīng)費，教師工資實行國庫統(tǒng)一支付，生均公用經(jīng)費是按省定的最低標準減去“一費制”中的雜費后，即小學(xué)年生均30元，初中年生均50元，基本做到了“保工資、保運轉(zhuǎn)”，如按校舍每年1.5%自然老化的比例計算每年新增危房達4萬平方米以上，每年至少需投入2000萬元改造資金，目前此項資金尚無固定的來源，農(nóng)村稅費改革后，取消了農(nóng)村教育費附加，取消了鄉(xiāng)村教育集資，取消了所有的地方性收費，使原來靠地方政策性收費彌補（掩蓋）的教育經(jīng)費缺口顯現(xiàn)出來，稅改后政策性教育經(jīng)費損失12808.59萬元。其中：農(nóng)村教育費附加2002年實征4224.43萬元；農(nóng)村教育集資2002年實征數(shù)4040.97萬元；2002年地方政府出臺和省定代辦項目收費項目4543.19萬元。稅改后省稅改辦由于采用其他渠道的統(tǒng)計數(shù)據(jù)為依據(jù)，所以安排給南平市的轉(zhuǎn)移支付教育專款不足以彌補稅改后教育減收資金，省上稅改轉(zhuǎn)移支付給我市教育專項經(jīng)費和危房改造專項補助款與稅改前教育經(jīng)費投入相抵后，仍有較大的缺口。可見，目前的投入情況，與稅改政策中要求的稅改后教育經(jīng)費投入不低于稅改前水平， 做到保工資，保運轉(zhuǎn)，保安全的目標，即“一增三保”還有一定差距。

三、農(nóng)村稅費改革后面臨的困難

1.以“縣為主”新體制對縣級財政收入總量影響不大，而教育負擔(dān)卻增加了

農(nóng)村義務(wù)教育“以縣為主”的管理體制雖然減小了縣內(nèi)發(fā)展的不平衡，但對于貧困地區(qū)來說，縣級財政同樣十分有限，根本無法保障教育投入，對于縣級財政來說，新的體制是縣級財政與鄉(xiāng)級財政關(guān)系的調(diào)整，這種調(diào)整主要是負擔(dān)責(zé)任的調(diào)整，對縣級財政收入總量影響不大，但卻將原來由鄉(xiāng)級政府承擔(dān)的教育支出任務(wù)全部擔(dān)負起來，從而加劇了教育經(jīng)費供求矛盾。

2.縣級政府的財政責(zé)任與財政能力嚴重失衡

1994年國家實行分稅制改革后，財政結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大變化，中央財政所占的比重增大，地方財政特別是縣級財政所占比重逐年減小，許多縣市財政成為“吃飯財政”、“赤字財政”。有的縣級政府財政能力很弱，而財政責(zé)任卻十分繁重，對財政困難的縣來說是“用最柔弱的肩膀來挑最重的擔(dān)子”（承擔(dān)舉辦農(nóng)村義務(wù)教育的主要責(zé)任）。目前，有的縣（市）本級的財政收入不夠支付財政供養(yǎng)人員工資，有的縣（市）每年教育經(jīng)費支出占財政總支出的50%以上，所以縣級政府財政責(zé)任與財政能力嚴重失衡，現(xiàn)行的財政體制將舉辦農(nóng)村義務(wù)教育的責(zé)任主要放到縣級政府，不可能從根本上解決農(nóng)村中小學(xué)教育經(jīng)費短缺問題。

3.“兩基”以來學(xué)校工程欠款無力償還

據(jù)2003年調(diào)查統(tǒng)計，全市“兩基”以來學(xué)校工程欠款達1.67億元，有的工程是由工程隊墊資興建的，有的工程是向銀行貸款建的，縣、鄉(xiāng)拿不出錢來還欠款，債務(wù)不能按期償還，因追討欠款常引發(fā)事端，影響了學(xué)校正常的教育教學(xué)工作。

4.危房改造配套資金難籌措

國家和福建省都十分重視農(nóng)村中小學(xué)危房改造工作，并補助危改專款，市、縣政府十分珍惜這筆專款。但是中小學(xué)危房改造籌措配套資金很困難，這將在一定程度上影響危房改造工程的進度。

5.改善辦學(xué)條件步履維艱

近年來，教育事業(yè)發(fā)展迅速，辦學(xué)條件要求逐年提高，相對而言，農(nóng)村學(xué)校基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后，特別是農(nóng)村中小學(xué)專用教室、信息技術(shù)教育等的必備設(shè)施普遍短缺；寄宿生生活用房緊缺、簡陋，相當一部分學(xué)生還租住在農(nóng)民家中；農(nóng)村學(xué)校沒有足夠的經(jīng)費維修校舍，也沒有專項經(jīng)費及時添置實驗器材、圖書。

四、健全農(nóng)村義務(wù)教育經(jīng)費投入保障機制

當前，按中央精神要建立農(nóng)村義務(wù)教育經(jīng)費投入的保障機制，是農(nóng)村義務(wù)教育健康穩(wěn)步發(fā)展的迫切要求，就“以縣為主”的辦學(xué)體制和現(xiàn)有條件，我認為首先必須建立以下五個方面的保障機制：

1.

建立由縣級財政按時足額發(fā)放教職工工資的保障機制

按時足額領(lǐng)取勞動報酬是中小學(xué)教師的合法權(quán)益，確保農(nóng)村中小學(xué)教師工資發(fā)放是各級黨委和政府的重要責(zé)任。縣（市、區(qū)）政府要強化對教師工資的管理，實行縣（市、區(qū)）長負責(zé)制，認真貫徹執(zhí)行國務(wù)院和省委、省政府有關(guān)規(guī)定，根據(jù)農(nóng)村中小學(xué)教職工工資收歸縣管和由縣財政統(tǒng)一發(fā)放的管理辦法，按照中央統(tǒng)一規(guī)定的工資項目和標準以及省統(tǒng)一規(guī)定的職務(wù)津貼和崗位補助標準，將農(nóng)村中小學(xué)教職工工資全額納入縣級財政預(yù)算，由縣級國庫按時足額發(fā)放，對地方出臺的各類津貼補貼，教職工應(yīng)與當?shù)毓珓?wù)員一視同仁，不得發(fā)生新的拖欠。

2.確保農(nóng)村中小學(xué)校正常運轉(zhuǎn)公用經(jīng)費的保障機制

農(nóng)村中小學(xué)公用經(jīng)費是保證農(nóng)村中小學(xué)校正常運轉(zhuǎn)的必需經(jīng)費，是農(nóng)村義務(wù)教育投入的重要組成部分。各縣（市、區(qū)）農(nóng)村中小學(xué)公用經(jīng)費應(yīng)不低于省定標準，并依法確保預(yù)算內(nèi)公用經(jīng)費逐年增長。縣（市、區(qū)）政府應(yīng)根據(jù)省核定的農(nóng)村中小學(xué)日常公用經(jīng)費標準撥付學(xué)校的公用經(jīng)費，該經(jīng)費在扣除學(xué)校按省上規(guī)定向?qū)W生收取的雜費（不含濟困助學(xué)部分）后，其余應(yīng)全額納入縣級財政預(yù)算并予以保證。全市縣級財政部門應(yīng)統(tǒng)一設(shè)立農(nóng)村中小學(xué)公用經(jīng)費專戶，經(jīng)費使用應(yīng)由縣級教育部門提出使用方案在征得同級財政同意后下達執(zhí)行。

中小學(xué)校向?qū)W生收取的雜費，必須全部用于學(xué)校公用經(jīng)費開支，不得用于教職工工資、津貼、福利、基建等開支，不得用于平衡政府的財政預(yù)算，不得從中提取任何性質(zhì)的調(diào)節(jié)基金，也不得以任何理由統(tǒng)籌、調(diào)劑或截留（本市2006年春季開始執(zhí)行農(nóng)村義務(wù)教育階段學(xué)生免雜費政策，所需資金省財政承擔(dān)80%，縣級財政承擔(dān)20%，這項資金應(yīng)及時足額到位）。

3.建立農(nóng)村中小學(xué)危房改造投入機制

各級政府應(yīng)根據(jù)省上要求三年內(nèi)完成現(xiàn)有中小學(xué)危房改造任務(wù)。農(nóng)村稅費改革省上轉(zhuǎn)移支付教育專款中，每年應(yīng)劃出不低于30%的經(jīng)費用于農(nóng)村中小學(xué)危房改造；縣級財政部門也要在預(yù)算中安排相應(yīng)的配套資金；鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和村委會要對轄區(qū)內(nèi)的校舍安全負責(zé)，做到早發(fā)現(xiàn)、早監(jiān)控、早改造，并將中小學(xué)危房改造納入農(nóng)村“一事一議”范疇；同時要發(fā)揮財政資金導(dǎo)向作用，廣泛吸收社會資金用于危房改造。爭取與全省同步，用3年時間消除現(xiàn)存D級危房，并建立新增危房預(yù)警和正常改造經(jīng)費保障機制，確保師生安全。要繼續(xù)征足用好城鎮(zhèn)教育費附加、地方教育費附加和向企業(yè)征收的農(nóng)村教育費附加，多渠道籌措危房改造教育經(jīng)費，也可以通過村民自愿提供勞務(wù)等形式，支持農(nóng)村中小學(xué)校舍維護和修繕。

4.建立健全化解“普九”債務(wù)的有效機制

辦好農(nóng)村教育，是各級政府重要的職責(zé)，也是各級黨委加強對農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)的重要方面。要堅持農(nóng)村義務(wù)教育走持續(xù)發(fā)展的道路，營造農(nóng)村義務(wù)教育健康發(fā)展的良好環(huán)境，對各縣（市、區(qū)）“普九”中形成的債務(wù)，制定具體的還債計劃，根據(jù)財力安排償還債務(wù)專項經(jīng)費，以維護學(xué)校的正常教學(xué)秩序，推動農(nóng)村義務(wù)教育健康發(fā)展。

5.建立健全中小學(xué)濟困助學(xué)機制

要滿腔熱情地關(guān)注和解決好農(nóng)村家庭經(jīng)濟困難學(xué)生的就學(xué)問題，抓緊建立健全資助家庭經(jīng)濟困難學(xué)生就學(xué)制度，保障他們接受義務(wù)教育的權(quán)利。各縣（市、區(qū)）政府要從財政中安排一定數(shù)量資金，按規(guī)定從學(xué)生繳納雜費中提取部分助學(xué)金，同時利用社會捐資、集資等設(shè)立專項濟困助學(xué)基金，逐步幫助學(xué)校減免家庭經(jīng)濟困難學(xué)生雜費、課本費，對家庭經(jīng)濟困難的寄宿學(xué)生提供必要的生活補助。在廣泛動員和鼓勵機關(guān)、團體、企事業(yè)單位和公民捐資助學(xué)中，對納稅人向農(nóng)村義務(wù)教育的捐贈，在應(yīng)納稅所得額中全額扣除，并鼓勵“希望工程”、“春蕾計劃”等，繼續(xù)做好資助家庭經(jīng)濟困難學(xué)生完成學(xué)業(yè)。

五、強化監(jiān)督，保證運行

多年來，我們一直強調(diào)要監(jiān)督教育經(jīng)費的投入，但執(zhí)行起來，制度不完善、不規(guī)范，看起來多部門監(jiān)督，實際上沒有固定的連續(xù)的監(jiān)督，造成監(jiān)督弱化，效果不明顯。因此，我認為監(jiān)督應(yīng)當做到“有法可依，有法必依，執(zhí)法必嚴，違法必究”，應(yīng)當細化義務(wù)教育法，并制定具體實施辦法做到便于操作，應(yīng)當由各級人大監(jiān)督同級或下級政府對農(nóng)村義務(wù)教育的投入，由人大審批教育經(jīng)費預(yù)算，由人大督查教育經(jīng)費執(zhí)行，也可以委托審計部門具體檢查，但牽頭和執(zhí)法必須以人大的身份進行才有力度，每年定期評比并通報各地農(nóng)村義務(wù)教育經(jīng)費投入情況及使用效益，把這項工作列入黨政主要領(lǐng)導(dǎo)年度業(yè)績考核內(nèi)容，強化剛化監(jiān)督，使監(jiān)督切實有效。

六、農(nóng)村義務(wù)教育保障機制的改革思路和建議

1.要準確測算辦學(xué)成本

要建立科學(xué)合理的農(nóng)村義務(wù)教育投入保障機制，就必須足額安排教育經(jīng)費預(yù)算，要準確編制教育經(jīng)費預(yù)算就必須科學(xué)測定義務(wù)教育階段生均培養(yǎng)成本，確定了培養(yǎng)成本就能依據(jù)學(xué)生數(shù)計算一個縣（市、區(qū)）的義務(wù)教育經(jīng)費需求，并以此納入公共財政供給安排，也就可以根據(jù)各級財力狀況合理分擔(dān)教育培養(yǎng)經(jīng)費。測定生均培養(yǎng)成本同時也是準確制定科學(xué)合理的生均公用經(jīng)費標準和學(xué)生雜費標準的依據(jù)，只有確定了生均培養(yǎng)成本，才能解決“教育經(jīng)費需多少，縣級財政能給多少，省級財政能補多少（轉(zhuǎn)移支付），該向?qū)W生收多少”的問題。

2.要分級承擔(dān)教育經(jīng)費

綜合上述情況，我們應(yīng)當清醒地看到，農(nóng)村義務(wù)教育發(fā)展客觀上遇到一些困難，我們不能回避而必須正視它并采取切實措施予以解決，依據(jù)《國務(wù)院關(guān)于深化農(nóng)村義務(wù)教育經(jīng)費保障機制改革的通知》中“明確各級責(zé)任、中央地方共擔(dān)、加大財政投入、提高保障水平、分步組織實施”的精神，我認為農(nóng)村義務(wù)教育管理體制應(yīng)當從“以縣為主”向“教育管理以縣為主，教育投入中央地方共擔(dān)”的方向過渡，同時建議：（1）縣級財政承擔(dān)義務(wù)教育的工資等人員經(jīng)費；（2）省級財政承擔(dān)義務(wù)教育的校舍維修改造和設(shè)備購置（如：計算機、多媒體、語音等大型批量教學(xué)設(shè)備）專項經(jīng)費等；（3）中央財政承擔(dān)義務(wù)教育的公用經(jīng)費。這樣才能平衡公共財政負擔(dān)，實現(xiàn)教育投入均衡，保障全國義務(wù)教育的公平和促進義務(wù)教育穩(wěn)定健康發(fā)展

[參考文獻]

[1]楊周復(fù)。世紀之交的中國教育財會改革與發(fā)展[M].武漢：華中師范大學(xué)出版社，2004.

篇2

\[關(guān)鍵詞\]教育公平；受教育群體；城鄉(xiāng)一體化；補償性

\[中圖分類號\]G521\[文獻標識碼\]A\[文章編號\] 2095-3712（2014）10-0010-03\[作者簡介\]崔穎（1990―），女，江蘇鹽城人，揚州大學(xué)教育科學(xué)學(xué)院2013級在讀碩士。

“教育公平”是教育的一種理想狀態(tài)，是指社會公平在教育內(nèi)的拓展與具體表現(xiàn)，這一概念包括了教育機會和教育權(quán)利平等兩個基本方面。按教育過程可劃分為教育起點公平、教育過程公平、教育結(jié)果公平；從宏觀和微觀角度劃分，在宏觀領(lǐng)域教育公平主要表現(xiàn)為教育資源合理配置，在微觀領(lǐng)域教育公平主要表現(xiàn)為受教育者在教育過程中應(yīng)受到社會、學(xué)校和教師的同等對待及因材施教等。\[1\]從法律上來說，“教育公平”是人人享受平等的教育權(quán)利。由此可見，所謂“教育公平”即社會公平在教育領(lǐng)域的延伸和體現(xiàn)，其核心是保障公民享有平等的受教育權(quán)利，公平地享用公共教育資源，在教育過程中被平等地對待，以及具有同等的學(xué)業(yè)成就與就業(yè)前景的機會。\[2\]

一、不同受教育群體在實現(xiàn)教育公平過程中存在的問題

夸美紐斯在《大教學(xué)論》一書中強調(diào)，教育是“把一切事物教給一切人的全部藝術(shù)”，“學(xué)校教育應(yīng)該是普遍的”，說明教育是面向每一位受教育者的，人人都有接受教育的權(quán)利。然而，受各種因素影響，東西部、城鄉(xiāng)及社會性別、群體之間受教育情況卻存在各種不公平現(xiàn)象。

（一）東西部地區(qū)受教育群體之間教育不公平的表現(xiàn)

國家經(jīng)濟發(fā)展政策對東部地區(qū)的傾斜，使得全國在經(jīng)濟和教育上呈現(xiàn)出不均衡的局面。受環(huán)境、地理位置、經(jīng)濟文化發(fā)展程度等諸多因素影響，我國東西部地區(qū)在教育方面有著很大差距。在東部發(fā)達地區(qū)，教學(xué)信息化已經(jīng)普遍實現(xiàn)，而西部地區(qū)的教育基礎(chǔ)卻比較薄弱，很多學(xué)校的教學(xué)設(shè)施破敗陳舊，一些地區(qū)的適齡兒童連上學(xué)的條件都沒有。國家教育督導(dǎo)團2005年的報告顯示，2004年，小學(xué)生均預(yù)算內(nèi)教育事業(yè)費，東部地區(qū)1598元，西部地區(qū)942元；小學(xué)生均預(yù)算內(nèi)公用經(jīng)費東部地區(qū)平均207元，西部地區(qū)90元；小學(xué)生均校舍建筑面積，東部地區(qū)5.6平方米，西部地區(qū)4.7平方米。\[3\]由此可見，東西部的差距在快速發(fā)展的今天并沒有縮小，反而在不斷地擴大，如此必然會帶來一定的危害。一方面，對相對發(fā)達的東部地區(qū)而言，教育的基礎(chǔ)比較好，加之政府教育資源分配的偏向，難免會出現(xiàn)資源浪費的現(xiàn)象；另一方面，教育資源配置的不均衡會不斷拉開東西部地區(qū)的教育質(zhì)量，致使西部地區(qū)的教育水平落后于平均線，不利于該地區(qū)的長遠發(fā)展。

（二）城鄉(xiāng)受教育群體之間教育不公平的表現(xiàn)

1.城鄉(xiāng)教育經(jīng)費投入的不公平

改革開放以來，我國的基礎(chǔ)教育已經(jīng)取得了一些成就，教育資源的配置力度也在不斷地擴大，尤其是教育經(jīng)費的投入正在不斷地加大。但長期以來，我國一直堅持“以城市為中心”的教育經(jīng)費投入，致使城鄉(xiāng)之間教育經(jīng)費的投入存在著一定的差距，農(nóng)村教育經(jīng)費嚴重不足。以2001年全國普通小學(xué)分城鄉(xiāng)教育經(jīng)費的支出為例（見表1）：表12001年全國普通小學(xué)分城鄉(xiāng)生均教育經(jīng)費支出情況（單位：元）\[4\]

城鎮(zhèn)農(nóng)村農(nóng)村低于城鎮(zhèn)的比例（%）生均教育經(jīng)費支出1483.98797.6046.25生均預(yù)算內(nèi)教育經(jīng)費支出953.11558.3641.41生均教育事業(yè)性經(jīng)費支出1399.98768.4345.11生均預(yù)算內(nèi)教育事業(yè)性經(jīng)費支出922.81550.9640.29生均公用經(jīng)費支出389.09159.7558.94生均預(yù)算內(nèi)公用經(jīng)費支出95.3928.1270.522.城鄉(xiāng)的師資配置不公平

教育經(jīng)費投入的不公平影響了師資水平的發(fā)展，而教師卻是提高教學(xué)質(zhì)量的關(guān)鍵所在。在二元戶籍制度基礎(chǔ)上產(chǎn)生的二元教育體制，使得教師都傾向于向城市流動。學(xué)歷或教學(xué)水平高的教師，集中到了城區(qū)，這使得原本就存在的城鄉(xiāng)師資水平差距越來越大。教師編制在城市和鄉(xiāng)村的分布也存在著差距，城市的教師編制數(shù)量遠多于鄉(xiāng)村。另一方面，在職稱考評方面向城市教師傾斜也是加大城鄉(xiāng)師資差距的一個因素。“2001年城鄉(xiāng)小學(xué)和初中專任教師學(xué)歷狀況”表明，城鎮(zhèn)小學(xué)大專以上學(xué)歷的專任教師比例為40.94，而農(nóng)村則僅為20.25%，城鄉(xiāng)間差距高達20.69%；初中階段，城鎮(zhèn)本科及以上學(xué)歷的專任教師比例為23.51%，農(nóng)村為9.35%，差距達14.16%。

此外，代課教師的數(shù)量也是造成城鄉(xiāng)師資水平不等的又一因素。在農(nóng)村，有些地區(qū)的學(xué)校舉債進行危房改造，教育經(jīng)費不足的問題更是雪上加霜，準時、足額地發(fā)放教師工資成了難題。有些學(xué)校為了節(jié)約教育經(jīng)費，就以較少的薪水雇用沒有編制的代課教師，從而造成師資流失。“2001年普通中小學(xué)代課教師城鄉(xiāng)分布情況”顯示，城市小學(xué)代課教師占教師總數(shù)的2.93%，而農(nóng)村的代課教師占13.59%，其差距可見一斑。\[5\]

三、弱勢群體教育不公平的表現(xiàn)

據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示：截至2000年底，盲、聾、弱智三類殘疾少年兒童的義務(wù)教育平均入學(xué)率為77.2%，上漲了近15%。其中盲童的入學(xué)率為54.1%，遠遠低于健全兒童的99.1%的入學(xué)率。\[6\]尤其是在經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，特殊學(xué)校多集中在大城市，受經(jīng)濟、交通等條件限制，很多特殊兒童都無法接受應(yīng)有的教育。

另外，由于受我國傳統(tǒng)文化的影響，“重男輕女”的觀念在整個社會中根深蒂固。隨著社會的發(fā)展，重男輕女的現(xiàn)象在城市內(nèi)得到了一定程度的改善，但是在農(nóng)村依然很普遍。義務(wù)教育的普及，讓農(nóng)村女童的入學(xué)率得到一定的提高，但是在農(nóng)村偏遠地區(qū)，女童的入學(xué)率仍遠遠低于男童。

四、教育不公平的解決策略

（一）在社會體制下實現(xiàn)東西部受教育群體的均衡發(fā)展

起初，均衡發(fā)展與非均衡發(fā)展是相對于經(jīng)濟發(fā)展而言的。如今，均衡發(fā)展這一概念也被專家引入教育領(lǐng)域。從價值上來看，均衡發(fā)展是一種理想狀態(tài)，是趨于教育公平的追求；從政策上來看，均衡發(fā)展又是實現(xiàn)教育公平的調(diào)節(jié)手段。\[7\]教育的均衡發(fā)展不僅是教育資源配置的均衡，更主要的是教育機會和教育權(quán)利的均衡配置。

對于貧窮地區(qū)的學(xué)校，國家財政應(yīng)給予適當?shù)膬A斜，彌補之前的財政漏洞，增加學(xué)校改造經(jīng)費，提高學(xué)生均用經(jīng)費水平，更新學(xué)校的儀器設(shè)備，提高學(xué)校信息化水平。在教育管理體制上，“實行在國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)下，由地方政府負責(zé)，分級管理，以縣為主的管理體制”，這樣就能減少其中辦事的障礙。

（二）樹立城鄉(xiāng)一體化的理念

城鄉(xiāng)二元體制是城鄉(xiāng)差距不斷拉大的一個重要因素。城鄉(xiāng)一體化有助于縮小城鄉(xiāng)之間的差距，有助于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，促進農(nóng)村經(jīng)濟的不斷發(fā)展，構(gòu)建和諧社會。而和諧社會的構(gòu)建是實現(xiàn)社會公平的基礎(chǔ)，社會公平的實現(xiàn)與教育公平的實現(xiàn)有著密切的關(guān)系。實現(xiàn)教育公平不可單獨研究農(nóng)村教育或城市教育，而要把兩者聯(lián)系在一起研究，防止脫離城市教育的農(nóng)村教育出現(xiàn)。我們應(yīng)把城市和鄉(xiāng)村作為一個整體來看待，并不是要求兩者的統(tǒng)一化、同一化，而要保持各自的特色，例如校本課程要體現(xiàn)各地的文化特色。

（三）對弱勢群體實行補償性政策

根據(jù)“叢林法則”，在實現(xiàn)教育公平過程中要更多地關(guān)注弱勢群體。因此，政府要加大醫(yī)療投入，減少特殊兒童的出生比例；要改變以往特殊學(xué)校集中在大中城市的分布格局，增加特殊學(xué)校的數(shù)量，并要合理分布到各個中小城市；增加財政扶持的力度，減少教育對家庭產(chǎn)生的壓力，讓更多的孩子擁有接受教育的機會。除此之外，還應(yīng)加強宣傳，打破家長的傳統(tǒng)觀念，積極讓這類特殊兒童接受教育。

《世界人權(quán)宣言》強調(diào)，人人都有受教育的權(quán)利。女童也是公民，政府須加大對落后地區(qū)的觀念宣教力度，糾正長期以來重男輕女的觀念，提高女童的入學(xué)率。一個人在社會競爭中所需要的知識，大部分都是通過教育獲得的，所以，不管是男童還是女童，不接受教育，必然會在競爭中處于弱勢。解決問題，還需從根源進行考慮。因此，國家還應(yīng)考慮進一步鞏固九年制義務(wù)教育，適當延長義務(wù)教育的年限，降低就學(xué)的經(jīng)濟投入，讓更多的學(xué)生獲得受教育的機會。

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\[5\]中華人民共和國教育部發(fā)展規(guī)劃司.中國教育統(tǒng)計年鑒2002\[M\].北京：人民教育出版社，2003.

篇3

關(guān)鍵詞：通貨膨脹；成因；為害；應(yīng)對方法

一、引言

當總需求大于總供給，一個經(jīng)濟中大多數(shù)商品和勞務(wù)的價格連續(xù)在一段時間內(nèi)（物價連續(xù)上漲 6個月以上，或貨幣連續(xù)貶值 6個月以上）普遍上漲，物價上漲幅度大于等于3%，宏觀經(jīng)濟學(xué)就稱這個經(jīng)濟經(jīng)歷著通貨膨脹。也可定義為因紙幣發(fā)行量超過商品流通中的實際需要的貨幣量而引起的紙幣貶值、物價上漲的現(xiàn)象。由于消費價格指數(shù)(CPI)是通過計算城市居民日常的社會用品和勞務(wù)的價格水平變動而得的指數(shù)，因此一般用CPI來衡量通貨膨脹。當CPI 介于3%-5 %時為溫和通貨膨脹，在5%-10%之間為嚴重通貨膨脹，大于10%的則是奔騰的通貨膨脹。

近年我國的宏觀經(jīng)濟呈現(xiàn)出GDP高速增長的態(tài)勢，同時卻出現(xiàn)一個影響宏觀經(jīng)濟運行的不穩(wěn)定因素：通貨膨脹。2010年以來，我國消費者物價指數(shù)（CPI）持續(xù)走高，特別是進入2011年后，CPI平均在5%以上，表現(xiàn)了一定的通貨膨脹壓力。近期人們普遍擔(dān)憂宏觀經(jīng)濟是否會發(fā)生比較嚴重的通脹，本文將就我國近期的通脹的成因進行分析和探討，并提出預(yù)防通脹惡化的應(yīng)對方法。

二、我國通貨膨脹的成因

西方經(jīng)濟學(xué)認為通貨膨脹主要有三種類型：需求拉動型、成本推動型和結(jié)構(gòu)性通脹。當前我國出現(xiàn)的通脹壓力加大的原因并不是單一因素所引起的，是多種因素共同作用的混合型通貨膨脹。

（一）貨幣供應(yīng)量

弗里德曼的貨幣數(shù)量論認為在貨幣數(shù)量與物價及貨幣價值變動之間存在著一種因果關(guān)系，在其他條件不變的情況下，物價水平的高低和貨幣價值的大小由一國的貨幣數(shù)量所決定。貨幣數(shù)量增加，物價隨之正比上漲，而貨幣價值則隨之反比下降。根據(jù)貨幣數(shù)量論的觀點，通貨膨脹的最終原因必然是貨幣供應(yīng)超過了社會的貨幣需求。

2008年次貸危機爆發(fā)，中國貨幣政策由原先較為穩(wěn)健的貨幣政策轉(zhuǎn)為寬松的貨幣政策，刺激經(jīng)濟復(fù)蘇。寬松的貨幣政策必然造成市面上的資金流量過大，流動性過剩明顯。經(jīng)過一個時期后，寬松貨幣政策對于物價指數(shù)的拉動作用就開始慢慢出現(xiàn)。伴隨著龐大的貨幣投放數(shù)量，我國的物價指數(shù)也出現(xiàn)了大幅的上升，通貨膨脹發(fā)生的概率大為增加。

另外，由于我國長期的貿(mào)易順差，使得外匯儲備逐年增多，導(dǎo)致我國的外匯占款越來越多，從2009年10月的218454億元增至2011年5月的243907億元，增長率為11.65%。外匯儲備的增加導(dǎo)致央行基礎(chǔ)貨幣的被動投放，使得當前的流動性過剩問題更為突出，影響偏緊貨幣政策的效果，加大通貨膨脹壓力。外匯儲備的高額積累也加大了人民幣升值壓力，使我國在相當程度上陷入減輕人民幣升值壓力與抑制貨幣供給增長難以兼顧的兩難境地。

在2008年全球性金融危機爆發(fā)后，第一輪量化寬松的貨幣政策全球廣泛實行，2010年11月美聯(lián)儲宣布，進一步收購6000億美元長期國債，并將在較長時間內(nèi)維持利率于0-0.25％ 的區(qū)間不變，歐洲央行、英央行、日本央行緊跟其后，第二輪量化寬松貨幣政策開始實施。此舉誘發(fā)了國際資金不斷涌入中國經(jīng)濟市場的沖動，大量的國外資金進入國內(nèi)，輸入性通脹壓力增大。只要國外銀行還在蓄意的打壓資金的利率，我國將要面對越來越多的套利資金，這就加大了通貨膨脹可能。

（二）公眾預(yù)期

預(yù)期是宏觀經(jīng)濟學(xué)的范疇之一，指經(jīng)濟活動者為了追求個人利益最大化，對當前決策有關(guān)的經(jīng)濟變量 ( 如價格、利率等 ) 在未來的變動方向和變動幅度經(jīng)行的預(yù)測。通貨膨脹的風(fēng)險很大程度上在于導(dǎo)致長期通貨膨脹預(yù)期的上升，如果現(xiàn)時的通貨膨脹導(dǎo)致了長期通貨膨脹預(yù)期上升，那將具有更大風(fēng)險。在通脹的產(chǎn)生初期，物價上升，如果進入了通脹預(yù)期的循環(huán)，無疑會加大人們的心里對通脹的預(yù)期，形成“ 預(yù)期通脹”。 通脹預(yù)期一旦形成，就會促使大眾提前盲目的消費或增加金融投資的比例，這類行為又會進一步加劇物價上漲。目前在貨幣存量已過量累積的背景下，社會公眾對物價上漲的心理預(yù)期，增大了通貨膨脹的風(fēng)險和控制通貨膨脹的難度，任何外生因素對物價的沖擊，都會產(chǎn)生較大的聯(lián)動效應(yīng)。當前人們對于物價上漲的預(yù)期將增加人們的當期需求，從而成為不斷推動物價水平攀升的內(nèi)在動力。通脹預(yù)期加強還會增加居民對保值商品和股票、房地產(chǎn)等資產(chǎn)的需求，提高此類商品和資產(chǎn)的價格，社會調(diào)查資料顯示，當前社會公眾對未來發(fā)生通脹的預(yù)期相當明顯，不斷上漲的房價和金價正是這一預(yù)期的明確反映。

（三）結(jié)構(gòu)性原因

經(jīng)濟學(xué)家希克斯認為：結(jié)構(gòu)性通貨膨脹是在全社會總供給與總需求處于均衡狀態(tài)下，因部門間勞動生產(chǎn)率的差異和貨幣工資增長率保持一致的矛盾所引起的物價總水平上漲。部門發(fā)展結(jié)構(gòu)的不協(xié)調(diào)是結(jié)構(gòu)性通貨膨脹的經(jīng)濟實質(zhì)，而部門間物價漲落幅度的差異程度則是結(jié)構(gòu)性通貨膨脹的表現(xiàn)形式。

1、房價上漲與通貨膨脹

房價與通貨膨脹是一種相互推動的關(guān)系。持續(xù)偏高的通貨膨脹促使房價暴漲。同時，房價的暴漲反過來也可能刺激通貨膨脹。房價的上漲提高了生產(chǎn)行業(yè)的成本，從而壓迫利潤極薄的生活必需品漲價。房價全面上漲，必然會拉高城市經(jīng)營性場所的租金和人工工資，抬高了城市所有經(jīng)營性場所的成本，這些抬高的成本一方面通過提高管理消化，另外最主要的就是通過“抬高價格”來消化，這將進一步加劇通貨膨脹。

2、食品等農(nóng)副產(chǎn)品供求引起的通貨膨脹

在全世界的范圍內(nèi)，食品價格出現(xiàn)了非常大的上漲。造成全球范圍內(nèi)的食品價格上漲的原因不僅有暫時性的，而且也有可能產(chǎn)生長期、持續(xù)影響的原因。農(nóng)業(yè)部門勞動生產(chǎn)率低下以及政府對農(nóng)業(yè)價格的長期管制，導(dǎo)致農(nóng)產(chǎn)品價格長期低于其價值，因此必然存在調(diào)高農(nóng)產(chǎn)品價格的客觀要求,從而導(dǎo)致結(jié)構(gòu)型通貨膨脹。

3、能源價格的上漲引起通貨膨脹

由于我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，對基礎(chǔ)資源（如石油、鐵礦石、木材等）的消耗逐漸增加。當國際上這一類資源價格上升時，會帶動許多行業(yè)的工資和產(chǎn)品價格出現(xiàn)普漲，最后迫使企業(yè)提高工資，而一旦工資和物價輪漲，將引發(fā)通貨膨脹螺旋式增長。

三、通貨膨脹的為害

（一）通貨膨脹對我國經(jīng)濟增長的危害

一般認為，溫和的通貨膨脹對經(jīng)濟增長是有益的，但是高通貨膨脹甚至惡性通貨膨脹一般與低增長或開放性的經(jīng)濟衰退相伴隨，會給國家經(jīng)濟帶來災(zāi)難。Fischer(1993)發(fā)現(xiàn)，通貨膨脹平均每上升一個百分點，經(jīng)濟增長率就會損失1／10個百分點。根據(jù)實證分析，通貨膨脹對經(jīng)濟增長率的影響通常隨著通貨膨脹率的變化而發(fā)生很大的變化。在亞洲經(jīng)濟危機，由于企業(yè)負有大量的短期債務(wù)，必須按極高的利率再融資，從而導(dǎo)致了企業(yè)大面積破產(chǎn)，經(jīng)濟出現(xiàn)衰退。2011年 3月以來，CPI連續(xù)三個月超過5%，通脹對經(jīng)濟發(fā)展的壓力越來越大。

（二）通貨膨脹對我國勞動力就業(yè)的影響

治理通貨膨脹往往會引起更多的失業(yè)，至少在短期內(nèi)如此，這就是菲利普斯曲線所描述的失業(yè)與通貨膨脹的替代關(guān)系。2008年以來政府為應(yīng)對全球金融危機采取的4萬億財政刺激政策和寬松的貨幣政策都是有利于促進就業(yè)的，但同時也是引發(fā)通貨膨脹的原因之一。

（三）通貨膨脹加劇貧富差距

通貨膨脹使得以利潤為收入者受益。由于生產(chǎn)成本特別是工資落后于產(chǎn)品價格的上升，因而利潤呈上升的趨勢 只要成本滯后于產(chǎn)品價格上升，那么取得利潤者就會獲得好處。通貨膨脹降低工薪階層的消費能力。在勞動市場上，工人的工資往往以工資合同的方式預(yù)先加以確定，也就是說貨幣工資的上漲往往慢于物價上漲。因此，當出現(xiàn)通貨膨脹時，工人的貨幣工資沒有變動，但實際購買力卻下降了。

四、應(yīng)對通貨膨脹的方法

通貨膨脹會導(dǎo)致國民經(jīng)濟比例失衡，降低國內(nèi)商品出口的競爭力和人民生活標準，引起社會的不和諧不穩(wěn)定，對社會經(jīng)濟發(fā)展造成的巨大的影響。面對通貨膨脹的壓力，應(yīng)當采取積極的態(tài)度應(yīng)對，采取切實可行的措施和方法。

（一）減少貨幣供應(yīng)量

通過采取緊縮的貨幣政策和財政政策，減少市場上的流通性，并由此影響總需求供給曲線，使得均衡價格下降，從而降低通貨膨脹。針對過多的貨幣供應(yīng)量，央行采用了上調(diào)存款準備金率和上調(diào)存貸款基準利率的方法來緊縮銀根。從2010年1月18日至2011年6月20日，央行已經(jīng)12次上調(diào)存款準備金率，也是2011年第6次上調(diào)存款準備金率。存款準備金率在一年多的時間內(nèi)從16.5%上升到21.5%。提高存款準備金率減少了銀行的可貸資本，在一定程度上減少了投資行為。但實際上，僅靠單一的提高存款準備金率和存貸款基準利率，對通脹及流動性的作用有限，CPI指數(shù)仍然持續(xù)增長，且股市對于加息政策反應(yīng)平淡。需要同時運用存款準備金、公開市場操作、加息和外匯監(jiān)管等手段對通脹進行控制。

同時，在保持匯率水平相對固定的前提下，減輕外匯占款被動投放基礎(chǔ)貨幣過多壓力。加強對短期投機資本的監(jiān)測和管理，防止熱錢大規(guī)模流動給國內(nèi)經(jīng)濟造成大的沖擊。加強和改進外債管理，鼓勵和引導(dǎo)境內(nèi)機構(gòu)更多地使用國內(nèi)資金。穩(wěn)步推進資本項目可兌換，進一步支持符合條件的境內(nèi)機構(gòu)對外金融投資。

（二）增加信息透明度

抑制通脹預(yù)期的最有效的手段是顯示當前控制通脹上升的政策效果。央行要注重通貨膨脹的防治，保持幣值穩(wěn)定，在宏觀調(diào)控和制定貨幣政策時要考慮促進就業(yè)，為消費者提供更好的服務(wù)。根據(jù)儲蓄流向及時預(yù)測未來通脹的變化趨勢。政府應(yīng)該增加反通脹的政策透明度、經(jīng)濟透明度、政治透明度、程序透明度及操作透明度，進行通貨膨脹的預(yù)期管理，讓公眾對政府的反通脹政策產(chǎn)生信心。

（三）實行強農(nóng)惠農(nóng)政策

加大財政扶持力度，加強農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高農(nóng)業(yè)部門的勞動生產(chǎn)率。穩(wěn)定糧食生產(chǎn)，增加重要緊缺農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)，保障“米袋子”、“菜籃子”安全。繼續(xù)實施對種糧農(nóng)民直接補貼，增加農(nóng)資綜合補貼、良種補貼、農(nóng)機具購置補貼。提高糧食最低收購價，繼續(xù)實施重要農(nóng)產(chǎn)品臨時收儲政策。最終實現(xiàn)增加農(nóng)民收入，穩(wěn)定農(nóng)產(chǎn)品價格，減輕通脹壓力。

（四）穩(wěn)定能源和資源性產(chǎn)品價格

美國能源信息暑(EIA)預(yù)計，2011年中國石油日需求量上升55萬桶，至944萬桶，升幅6.2%，所以我國必須充分利用外匯儲備充裕的優(yōu)勢，增加原油、有色金屬、鐵礦石等不可再生資源產(chǎn)品進口，控制國內(nèi)資源性產(chǎn)品的需求，穩(wěn)定汽油等能源和資源性產(chǎn)品的價格。

（五）完善住房供給體系

雖然我國CPI中居住類消費不包括房地產(chǎn)價格，但住房需求是人的基本需求，房價問題已成為最重要、最受矚目的民生問題之一，而且房價上升必然拉動水泥、鋼材、建材、家裝等上下游產(chǎn)品的價格上漲，從而推動消費指數(shù)整體上升。因此，必須繼續(xù)加強房地產(chǎn)調(diào)控,繼續(xù)大規(guī)模實施保障性安居工程，加快保障性住房、棚戶區(qū)改造住房建設(shè)，擴大農(nóng)村危房改造試點范圍,確保保障性住房的土地、資金和優(yōu)惠政策落實到位。

參考文獻：

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篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；操作風(fēng)險；對策

一、房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險概述及特征

由于房地產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的特殊性，在現(xiàn)代復(fù)雜的信息社會中，房地產(chǎn)業(yè)面臨著更多的風(fēng)險。房地產(chǎn)信用風(fēng)險和房地產(chǎn)市場風(fēng)險是學(xué)術(shù)界長期以來研究的重點，但操作風(fēng)險卻很少引起關(guān)注，房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險正在成為房地產(chǎn)業(yè)面臨的重大威脅之一。房地產(chǎn)營運的主體以及參與者主要包括房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、政府、房地產(chǎn)中介、購房者等，他們的操作由不完善或有問題的內(nèi)部程序、員工和信息科技系統(tǒng)，以及外部事件所造成損失的風(fēng)險，包括法律風(fēng)險，但不包括策略風(fēng)險和聲譽風(fēng)險。所以房地產(chǎn)操作風(fēng)險就是指由于不完善或有問題的內(nèi)部操作過程、人員、系統(tǒng)或外部事件而導(dǎo)致的直接或間接損失的風(fēng)險。

國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)操作風(fēng)險管理觀念和風(fēng)險管理技術(shù)水平等方面存在較大的欠缺。首先對房地產(chǎn)操作風(fēng)險認識不足，很多人將房地產(chǎn)操作風(fēng)險理解為房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、政府、房地產(chǎn)中介在各自的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)操作中的風(fēng)險，或者誤解為操作性風(fēng)險，更有甚者稱為房地產(chǎn)犯罪。其次國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在操作風(fēng)險管理方面由于房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、政府、房地產(chǎn)中介職責(zé)分散，缺乏專門的管理部門，不同的操作風(fēng)險由不同的部門負責(zé)，缺少協(xié)調(diào)統(tǒng)一，致使各部門高層管理者無法清楚了解房地產(chǎn)業(yè)面臨的操作風(fēng)險整體狀況，有些操作風(fēng)險處于無人管理的真空狀態(tài)。

房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險大多內(nèi)生于商業(yè)銀行、開發(fā)商、政府、地產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)活動，覆蓋面大，不宜區(qū)分和界定，除具有地產(chǎn)風(fēng)險的多源性、唯一性、隱蔽性、滯后性、風(fēng)險控制犧牲性等特征之外，還具有以下特有特征：一是風(fēng)險內(nèi)生性。根據(jù)操作風(fēng)險定義，由于程序、人員和系統(tǒng)都是重要組成部分，大多數(shù)操作風(fēng)險存在于商業(yè)銀行、開發(fā)商、政府、中介組織、購房者的管理活動中，可以說是一種內(nèi)生于內(nèi)部各層次范圍內(nèi)的系統(tǒng)性風(fēng)險。二是風(fēng)險誘因與風(fēng)險損失的相關(guān)性難于判斷。房地產(chǎn)操作風(fēng)險與商業(yè)銀行、開發(fā)商、政府、中介組織、購房者的整個體系有關(guān)，只要有各個機構(gòu)和人員存在的地方都有可能發(fā)生，有時隨著環(huán)境的變化而改變，管理過程中的一點小疏忽就會將操作風(fēng)險遺漏，增加了管理的難度。三是損失無限性。操作風(fēng)險涉及商業(yè)銀行、開發(fā)商、政府、中介組織、購房者各個層面，有時可能導(dǎo)致他們整體嚴重受損。四是損失數(shù)據(jù)不完整。操作風(fēng)險的發(fā)生不會立即呈現(xiàn)，商業(yè)銀行、開發(fā)商、政府、中介組織、購房者都具有回避已發(fā)生風(fēng)險的動機，有時記錄不及時或根本沒有相關(guān)記錄。五是計量的困難性。操作風(fēng)險的評估除考慮直接損失，還需考慮經(jīng)營中斷、法律成本等間接的損失，有時還有無法計量的損失。六是風(fēng)險不易分散。操作風(fēng)險難于通過商業(yè)銀行、開發(fā)商、政府、中介組織、購房者自身內(nèi)部機構(gòu)對沖和分散風(fēng)險，因為它與不同的區(qū)域文化、素質(zhì)不同的員工、特定的經(jīng)營機構(gòu)，甚至是信件收發(fā)人員都有關(guān)系，具有很強的隱蔽性。

二、海南省房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險歷史回顧

1988年4月，國務(wù)院批準海南建省辦特區(qū)。在新設(shè)省級經(jīng)濟特區(qū)優(yōu)惠政策的吸引下，各地投資商都看好海南省。1992年我國改革開放的力度進一步加強，海南省在一夜之間成為投資者的樂園，各級部門甚至一些高校、研究所都在海南省設(shè)有辦事處，投資商、投機者云集海南，房地產(chǎn)需求有了驚人的增長，從而形成了房地產(chǎn)的集中開發(fā)熱潮。由于包括銀行在內(nèi)的機構(gòu)參與，多方炒作。許多盲目的投資決策與非理性投資行為相互作用使海南省經(jīng)濟陷入惡性循環(huán)。1993年我國針對投資膨脹采取了緊縮銀根的金融政策，金融機構(gòu)的資金迅速退出海南省房地產(chǎn)，房地產(chǎn)市場的虛假繁榮急轉(zhuǎn)直下，房地產(chǎn)泡沫開始破裂，嚴重影響了海南省資源利用和經(jīng)濟發(fā)展[1]。

2010年1月4日國務(wù)院辦公廳《國務(wù)院關(guān)于推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，計劃至2020年初步將海南建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。2010年新年伊始，隨“國際旅游島”登場，海南房地產(chǎn)市場迅速“井噴”，商品房成交量成倍放大、價格飆升。透過快速攀升的數(shù)據(jù)，可以看出海南省房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的一些亂象苗頭：開發(fā)商違規(guī)操作，職業(yè)炒家操控市場，購房者浮躁、恐慌、盲目跟風(fēng)，部分媒體大肆炒作、片面報道，導(dǎo)致市場短期內(nèi)出現(xiàn)供求失衡、房價大幅上漲的現(xiàn)象。面對形勢，海南省政府及時干預(yù)市場，做出暫停審批新的房地產(chǎn)開發(fā)項目，新的土地成片開發(fā)和大型主題旅游公園項目要待國家發(fā)改委正式批準《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》后再行啟動的決定，并宣布2010年將動工建設(shè)10.09萬套保障性住房。一系列調(diào)控措施取得了立竿見影成效，民眾恐慌性購房逐步消停，開發(fā)商采取暗中打折促銷，炒家開始拋售囤積房源，引發(fā)房價下調(diào)，商品住房成交量開始下降，市場逐步回歸理性。目前海南省商品房入住率過低，這既是對資源的浪費，最終還是需要當?shù)鼐用瘛⑵髽I(yè)或政府來承接、管理，從這個角度分析，也說明海南房地產(chǎn)的供給在目前的消費水平上已足夠多，并且房價與當?shù)氐氖杖胨较啾蕊@然較高。加上第一批炒房者已經(jīng)獲利撤出，一部分年輕的購買者可能因為房價陡升利益空間變小處于觀望狀態(tài)，從而抵消了一部分有意愿來海南省購房者的需求量。因此，海南省房地產(chǎn)的需求量增加最快的階段已過去，此后增長速度將減緩，房地產(chǎn)需求逐漸減少。同時海南省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還面臨兩個方面的壓力：一是世界經(jīng)濟未來的走勢還不明朗，對我國經(jīng)濟發(fā)展的不利影響在短期內(nèi)還難以有大的改觀；二是開發(fā)商房價追漲會影響今后的市場成交量，進而影響到企業(yè)資金的回籠。由于房地產(chǎn)規(guī)模較大，投資期長，具有投資品和消費品雙重屬性，其風(fēng)險變化就變得更加復(fù)雜，房地產(chǎn)市場營運主體即房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、政府、房地產(chǎn)中介等的運營運作導(dǎo)致的操作風(fēng)險以及帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險問題將逐漸暴露出來。

三、海南省房地產(chǎn)行業(yè)主要操作風(fēng)險問題及原因

從海南省房地產(chǎn)歷史可看出，海南省主要存在以下操作風(fēng)險問題。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)商操作風(fēng)險問題

由于缺乏房地產(chǎn)發(fā)展的總體規(guī)劃，一直以來對城市性質(zhì)、功能等方面的定位比較模糊，功能分區(qū)不清楚，開發(fā)商對城市的未來發(fā)展缺乏有效想象空間，難以根據(jù)城市規(guī)劃把握開發(fā)熱點。在海南省房產(chǎn)商中，許多發(fā)展中的中小房地產(chǎn)商更多的是純機會選擇，而不是戰(zhàn)略性的謀篇布局。同時在房地產(chǎn)熱過程中的房地產(chǎn)開發(fā)商以銀行借貸融資為主，自有資金很少，甚至開發(fā)商以本單位職工或其他關(guān)系人冒充客戶和購房人，通過虛假銷售（購買）方式套取銀行貸款；盲目圈地，占地為牢，土地閑置嚴重；捂盤惜售、炒地炒房，房價死扛、明降、暗降，高房價低成交乃至零成交已逐漸成為了一個常態(tài)；私自加建樓層、搶建、改建的現(xiàn)象十分嚴重，更有甚者把違章建筑當商品房對外銷售；肆意占用公共空間，壓縮休閑空間；豆腐渣工程，各種偷工減料、破墻漏水的質(zhì)量問題，建筑質(zhì)量存在問題違章建筑現(xiàn)象嚴重；沿海公共海域布滿海景別墅和星級酒店，“私屬化”現(xiàn)象嚴重，毫無節(jié)制的圈地破壞；優(yōu)質(zhì)海岸線基本被搶占一空，在一線海景填海造地，對海底環(huán)境及海底生物造成巨大破壞。總之城市土地開發(fā)具有隨意性和低水平性，各種違規(guī)操作現(xiàn)象嚴重，既給海南省長遠發(fā)展帶來了嚴重的不利影響，又給開發(fā)企業(yè)帶來其自身難以控制的操作風(fēng)險。

（二）商業(yè)銀行的操作風(fēng)險問題

這種操作風(fēng)險主要表現(xiàn)在：第一，貸前審查經(jīng)辦人員風(fēng)險意識不強，審查流于形式，隨意簡化手續(xù)，對資料真實性、合法性審核不嚴，對明顯存在疑點的資料不深入調(diào)查核實；第二，抵押物管理不規(guī)范，辦理抵押的相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合不力，不按程序操作，或過分依賴中介機構(gòu)的評估結(jié)果，造成抵押品貶值或抵押無效；第三，個別基層行貸后管理混亂，個人貸款客戶資料不夠全面和連續(xù)，缺少相關(guān)的風(fēng)險預(yù)警措施；最后就是內(nèi)外勾結(jié)，一起金融舞弊。近幾年海南省銀行房地產(chǎn)金融大案要案的接連發(fā)生，從某一層面說明海南省銀行對操作風(fēng)險防范的重視程度還遠遠不夠，內(nèi)部控制存在漏洞和不完善的地方。金融案件正在朝著高職務(wù)、高科技、高案值，發(fā)案數(shù)量基層多、內(nèi)外勾結(jié)作案多、作案手法多的“三高三多”趨勢發(fā)展，并呈現(xiàn)出“同類案件屢次發(fā)生”的特點。因此，銀行加強操作風(fēng)險防范仍是重中之重。

（三）海南省房產(chǎn)中介操作風(fēng)險問題

海南省房地產(chǎn)中介機構(gòu)存在很多問題。首先，房地產(chǎn)中介行業(yè)法律法規(guī)不健全，中介準入門檻低。其次，行業(yè)監(jiān)管存在漏洞。中介公司新老替換快，還有不少是無資格的“黑”中介，所以中介行業(yè)的直接主管部門難以掌握所有公司的資料，監(jiān)管容易出現(xiàn)漏洞。再次，服務(wù)不到位，品牌意識較弱。中介公司規(guī)模總體偏小，多數(shù)是靠差價賺錢。那些規(guī)模和實力較強，能夠引導(dǎo)市場發(fā)展的中介公司的品牌意識比較弱，經(jīng)營缺乏長期發(fā)展的考慮。最后，人員素質(zhì)及信譽偏低，從業(yè)人員多是沒有房地產(chǎn)評估師和經(jīng)紀人資格的，并不懂得房產(chǎn)的專業(yè)知識。小中介公司在相當程度上沒有按照行業(yè)管理的法律法規(guī)操作，這些問題從不同程度上影響房地產(chǎn)市場。

（四）海南省政府管理方面存在的問題

目前房地產(chǎn)已成為海南省的支柱性產(chǎn)業(yè)。一方面海南省各級政府高度重視并促進房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展；另一方面還存在相關(guān)的政府部門和人員出現(xiàn)以下主

要違法違規(guī)行為：第一，公權(quán)私用。主要在土地增值環(huán)節(jié)，稅收環(huán)節(jié)，開發(fā)資金的獲取環(huán)節(jié)，存在著官本位、情本位、錢本位甚至性本位的現(xiàn)象。第二，行政權(quán)越位。行政體制改革后，地方政府在再分配方面的權(quán)力減小了，但在財政的支配權(quán)、經(jīng)濟審批權(quán)、建設(shè)項目的決定權(quán)等方面仍沒有完全隱退，這意味著地方政府對市場推進的程度、地方資源的控制、地方市場規(guī)則的制定以及政府工程項目的招投標等是具有實際的決定權(quán)的，因此會發(fā)生為了保護和扶持與自己有共同利益的產(chǎn)業(yè)而濫用權(quán)力的情況。第三，征地補償。以前各地利用《海南經(jīng)濟特區(qū)基礎(chǔ)投資綜合補償條例》的規(guī)定，投資公路網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資者可以從土地、稅收等方面給予優(yōu)惠補償政策，出現(xiàn)補償政策過濫、補償土地過多、地價過低、土地閑置過大等問題，同時關(guān)于補償款的紛爭也顯得十分混亂，因補償款發(fā)生暴利事件的事情時有發(fā)生。第四，稅費不合理。海南現(xiàn)實行許多稅費收取標準過于嚴格和不合理，如房地產(chǎn)企業(yè)要繳交的營業(yè)稅、預(yù)征所得稅、土地增值稅達到總銷售額的11%，其中預(yù)征土地增值稅2%。預(yù)征土地增值稅，迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要增加預(yù)算成本和流動資金，導(dǎo)致房價升高。第五，規(guī)劃不合理。由于缺乏全省房地產(chǎn)發(fā)展的總體規(guī)劃或因為城市規(guī)劃經(jīng)常變化，導(dǎo)致一些地產(chǎn)商以破壞式的方式亂開發(fā)或囤地不開發(fā)，從而導(dǎo)致土地浪費閑置現(xiàn)象嚴重。第六，監(jiān)督管理不到位。海南省九十年代建設(shè)的商品房不能保值增值的原因，除了規(guī)劃設(shè)計落后外，房屋質(zhì)量差、管理不嚴是最大的缺陷。海南近年來建設(shè)的房屋規(guī)劃、質(zhì)量有很大提高，但還不完美，由于管理上不夠嚴格，建筑設(shè)計部門設(shè)計降低標準，開發(fā)商有使用劣質(zhì)材料，建筑商有偷工減料等行為，政府部門運作缺陷導(dǎo)致了一系列房地產(chǎn)操作風(fēng)險，阻礙了海南省房地產(chǎn)和經(jīng)濟的發(fā)展。

（五）買房人操作風(fēng)險問題

買房人容易犯的錯誤主要有：不關(guān)注國家政策，買漲不買跌，盲目跟風(fēng)炒房；迷信權(quán)威專家；迷信媒體；有些人甚至不惜一切代價買房囤房，如此等等容易陷入操作風(fēng)險。引起購房者瘋狂的原因有很多，其中最主要有如下幾條：首先就目前而言，我國正處在快速工業(yè)化與加速城鎮(zhèn)化時期，工業(yè)化用地與城鎮(zhèn)化用地“需求”的不斷膨脹，是造成地價與房價節(jié)節(jié)攀升的最直接原因。只要工業(yè)化不止、城鎮(zhèn)化不歇，人們對房地產(chǎn)的投機需求就沒有盡頭，地價與房價就會不斷上漲。其次隨著中國入世帶動經(jīng)濟發(fā)展，居民就業(yè)機會增多，收入增加，購房支付能力相應(yīng)提高。但是商品房供應(yīng)量卻跟不上居民需求的腳步，導(dǎo)致出現(xiàn)好多人搶一套房子的局面。再次在中國，股市與房市均未開征資本所得稅，這也是人們炒股、炒房行為瘋狂的重要原因之一。最后中國社會保障制度在摸索和“修理”中，養(yǎng)老面臨太多問題。中國股市投資風(fēng)險太大，因此人們更偏好“買房儲值”，當然，貪婪者更希望能夠通過“炒房”獲得暴利，現(xiàn)在已變成“買房養(yǎng)老”的時代。

四、海南省房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險控制策略分析

面對房地產(chǎn)業(yè)操作風(fēng)險發(fā)展的現(xiàn)狀，海南省應(yīng)根據(jù)自身的特點，對開發(fā)商、銀行、中介機構(gòu)、相關(guān)政府部門進行風(fēng)險管理控制，以促進海南省房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)健、高效發(fā)展。

（一）加強政府部門操作風(fēng)險規(guī)避

為了避免相關(guān)政府部門和人員的操作風(fēng)險，筆者認為應(yīng)從以下幾方面入手：第一，政府管理部門必須加強監(jiān)管力度，嚴把質(zhì)量關(guān)，杜絕劣質(zhì)材料進入市場、進入工地。第二，要通過稅收、信貸、融資等渠道控制和穩(wěn)定普通商品房的價格，改變房價猛漲的局面，增加中低位商品房的供給，穩(wěn)定市場信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資并盡力改變目前價格泡沫，推動房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。第三，加快落實和完善促進保障性住房建設(shè)的政策措施，加快發(fā)展二手房市場和住房租賃市場。鼓勵引導(dǎo)各地因地制宜穩(wěn)定和發(fā)展房地產(chǎn)市場，加強住房市場分類管理。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范交易行為。大力發(fā)展廉租房，制定政策鼓勵擴大廉租房的供應(yīng)范圍，保障低收入人群的住房要求，形成售租結(jié)合的住房保障體系。幫助進城農(nóng)民工解決住房困難問題。擴大農(nóng)村危房改造試點范圍。深化城鎮(zhèn)住房制度改革，滿足居民多層次住房需求，努力實現(xiàn)居者有其屋的目標。第四，政府要起到主導(dǎo)作用最重要的就是通過完善危機管理相關(guān)政策法規(guī)，規(guī)范市場秩序，建立房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報體系和有效的信息系統(tǒng)，加強房價控制，完善住房保障體系等措施預(yù)防危機的發(fā)生，使危機的各種影響減至最小，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供良好的外部環(huán)境。第五，結(jié)合國際旅游島建設(shè)，對海南省主要城市進行重點規(guī)劃，提高城市規(guī)劃的科學(xué)性、權(quán)威性和嚴肅性，沒有控制性詳細規(guī)劃不得建設(shè)，詳細規(guī)劃一經(jīng)形成不得隨意變更。堅持用科學(xué)規(guī)劃引導(dǎo)商品房開發(fā)，用科學(xué)規(guī)劃規(guī)范商品房建設(shè)，制定防止出現(xiàn)積壓商品房政策，極力培育高端市場、“精品”市場、品牌市場，優(yōu)化投資環(huán)境，徹底制止低水平重復(fù)建設(shè)。第六，政府要給予旅游房地產(chǎn)發(fā)展的大力支持，組建與旅游房地產(chǎn)相關(guān)的信托、保險、金融等配套服務(wù)機構(gòu)以分散旅游房地產(chǎn)的經(jīng)營風(fēng)險，提高旅游房地產(chǎn)市場的可信度、信譽度，同時保障消費者的權(quán)益，營造一個公平公正的旅游房地產(chǎn)發(fā)展的法治環(huán)境。第七，海南省應(yīng)建立市場信息披露制度，及時向社會公布土地供應(yīng)、房地產(chǎn)開發(fā)及市場交易信息，成立建設(shè)管理服務(wù)中心，土地、建設(shè)、規(guī)劃等部門集中辦公，大幅度縮短辦事時限，實行行政審批責(zé)任制，營造“親商、富商、安商”投資環(huán)境，大力降低開發(fā)商的“制度交易成本”。第八，應(yīng)盡快建立房地產(chǎn)信用體系，以維護市場秩序、提高監(jiān)管和調(diào)控效率、防范金融風(fēng)險。第九，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)方面，使項目建設(shè)與生態(tài)環(huán)境保護相適應(yīng)、相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)綠色發(fā)展、和諧發(fā)展、科學(xué)發(fā)展新理念。

（二）開發(fā)商需要理清發(fā)展思路，明確發(fā)展定位

根據(jù)海南城市規(guī)劃把握開發(fā)熱點，從機會主義導(dǎo)向轉(zhuǎn)向戰(zhàn)略驅(qū)動導(dǎo)向開發(fā)，對海南省房地產(chǎn)發(fā)展進行戰(zhàn)略性謀篇布局，開發(fā)商必須自覺地進行戰(zhàn)略管理，尋找并發(fā)現(xiàn)新的需求和新的市場領(lǐng)域。在房地產(chǎn)開發(fā)上，結(jié)合國際旅游島建設(shè)合理布局，準確定位；對旅游房地產(chǎn)開發(fā)項目要進行必要的可行性分析，進行相關(guān)市場調(diào)研和市場分析；將旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品與自然景觀、人文景觀、民俗、文化、歷史等因素相融合，運用到旅游房地產(chǎn)開發(fā)項目上，注重“借勢”去發(fā)展旅游房地產(chǎn)，達到最大經(jīng)濟效益；不搞掠奪式開發(fā)，要注意合理利用土地，保護耕地和生態(tài)環(huán)境，注重旅游景點開發(fā)與環(huán)境保護的協(xié)調(diào)發(fā)展，處理好旅游開發(fā)與經(jīng)濟利益、生態(tài)利益、社會利益之間的關(guān)系；旅游房地產(chǎn)項目要科學(xué)設(shè)計，精心策劃，突出文化品位，注重旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品的文化含金量。同時要突出旅游房地產(chǎn)的主題形象，努力挖掘內(nèi)涵，避免項目雷同，強化品牌形象，運用商業(yè)和市場的運作方式將旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品推向市場。在旅游房地產(chǎn)營銷方面，要滿足旅游房地產(chǎn)消費者的多樣化需求，廣開營銷渠道，加大營銷宣傳力度，促進銷售，努力贏得回籠資金；不盲目圈地，不閑置土地，杜絕假按揭，提高建筑質(zhì)量，不搞違規(guī)建筑和豆腐渣工程，同時配合國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，適度降低房價，不搞虛假炒作。要想主導(dǎo)海南未來的樓市，海南省房地產(chǎn)商們還需加快自我升級的速度，制定防止出現(xiàn)積壓商品房政策，極力培育高端市場、“精品”市場、品牌市場，優(yōu)化投資環(huán)境，徹底制止低水平重復(fù)建設(shè)，轉(zhuǎn)變及其商品房供給嚴重大于需求的狀況，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，防止房地產(chǎn)操作風(fēng)險。

（三）加強銀行的操作風(fēng)險控制

由于銀行業(yè)操作風(fēng)險是由不完善的內(nèi)部程序、人員失誤、系統(tǒng)故障或外部事件造成損失的風(fēng)險，因而具有較強的內(nèi)生性，難以在事前充分預(yù)期。實踐表明，相對信用風(fēng)險和市場風(fēng)險，操作風(fēng)險更加難以事先計量和預(yù)測，這即通常意義上所說的管理滯后性特征，也說明了建立良好的監(jiān)管機制尤為重要。風(fēng)險不可完全消除，但可以降低。筆者認為貸前審查經(jīng)辦人員對資料真實性、合法性嚴格審核，對明顯存在疑點的資料深入調(diào)查核實；辦理抵押的相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合、按程序操作，規(guī)范管理抵押物；建立相關(guān)的風(fēng)險預(yù)警措施，防止內(nèi)外勾結(jié)、一起金融舞弊；海南省銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會、保險監(jiān)督管理委員會和證券監(jiān)督管理委員會等監(jiān)管部門應(yīng)各司其職，應(yīng)對各種房地產(chǎn)金融創(chuàng)新手段和由此衍生出來的投資產(chǎn)品加強監(jiān)管，重視各種金融機構(gòu)可能會對市場造成的潛在風(fēng)險，建立信息共享和協(xié)調(diào)合作機制，提高監(jiān)管效率；海南省各家銀行應(yīng)及早建立房地產(chǎn)金融數(shù)據(jù)庫，對發(fā)生的每一次風(fēng)險事件進行監(jiān)控和記錄，并分析導(dǎo)致每次風(fēng)險的因素和產(chǎn)生風(fēng)險的環(huán)節(jié)點，度量這些因素對風(fēng)險的具體影響，同時對風(fēng)險的程度進行數(shù)量化的度量記錄；按照不同的風(fēng)險事件和其所發(fā)生的業(yè)務(wù)部門不斷積累風(fēng)險識別經(jīng)驗，進而提高對操作風(fēng)險的防范和控制。

（四）避免中介服務(wù)所帶來的操作風(fēng)險

健全房地產(chǎn)中介行業(yè)法律法規(guī)，讓海南省房地產(chǎn)中介機構(gòu)走組織市場化、正規(guī)化、規(guī)模化、品牌化、信息化、資源共享化的現(xiàn)代管理模式，學(xué)習(xí)國內(nèi)外一些先進管理模式，加強對中介服務(wù)的管理，擴大對從業(yè)人員的培訓(xùn)，規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)行為，遏制中介盲目追求規(guī)模擴張、忽視操作風(fēng)險管理的短視行為，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)中介活動當事人的合法權(quán)益，避免操作風(fēng)險。海南省房產(chǎn)行政主管部門負責(zé)對本市房地產(chǎn)中介服務(wù)活動的監(jiān)督和管理；土地、工商、稅務(wù)、公安、人事勞動保障、價格等管理部門應(yīng)當按照各自職責(zé)，協(xié)同做好城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理的有關(guān)工作，讓房地產(chǎn)中介適應(yīng)時展，向國際管理靠攏，創(chuàng)一流品牌和建設(shè)更高的產(chǎn)業(yè)平臺。同時加強房地產(chǎn)中介信用道德建設(shè)，教育是基礎(chǔ)。廣泛深入地開展信用道德教育，不斷加大輿論宣傳力度，營造誠信氛圍，引導(dǎo)中介企業(yè)加強信用管理，強化信用觀念，形成一種誠信為本的良好氣氛，使他們懂得“君子愛財，取之有道”不斷提高信用道德觀念，將信用風(fēng)險管理作為房地產(chǎn)中介企業(yè)管理的重要內(nèi)容。在中介企業(yè)內(nèi)部形成誠信為本的文化氛圍，在企業(yè)外部樹立誠信經(jīng)營的企業(yè)形象，提高房地產(chǎn)中介經(jīng)營管理的透明度，逐步取得全社會信賴。

（五）買房人規(guī)避操作風(fēng)險之道

對于許多手頭寬裕、有理財需要的人而言，房產(chǎn)投資是實現(xiàn)個人財產(chǎn)保值增值，獲得良好收益的一個重要手段。作為一種花費大的投資行為，在進行房產(chǎn)投資之前必須認真研究，考慮多種因素，規(guī)避風(fēng)險。首先研究宏觀政策變化走向，積極關(guān)注國家宏觀政策的變化，研究政策走向，適當收縮投資戰(zhàn)線，集中資金于少量優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，這樣雖說收益減少，但風(fēng)險可有效降低。其次防范城市規(guī)劃帶來風(fēng)險，注意媒體上有關(guān)城市建設(shè)方面的信息，登錄當?shù)卣鞘幸?guī)劃部門的網(wǎng)站，了解城市規(guī)劃動態(tài)，小心決策。同時，如果能多注意城市規(guī)劃的方向，嗅出潛在的機會，不僅可以規(guī)避風(fēng)險，還有可能大賺一筆。再次警惕房產(chǎn)商圈套，購買房產(chǎn)時盡量找那些誠實守信、有良好品牌形象的房產(chǎn)商。對于購買過程中的陷阱，房產(chǎn)投資者不妨借外腦，多咨詢房產(chǎn)法律專業(yè)人士，必要時聘請專業(yè)法律人士陪同購買，識別合同和交易過程中的風(fēng)險，避免中了房產(chǎn)商的圈套。最后評估自身遠期支付能力，不少房產(chǎn)投資者希望“以小博大”、“以房養(yǎng)房”。天有不測風(fēng)云，如果還貸額占資產(chǎn)比重較大，將來一旦出現(xiàn)沒有預(yù)料到的事情而發(fā)生還貸困難，房子則有被銀行收走的風(fēng)險。買房人必須慎重決策，把預(yù)期收入的估計建立在較切合實際的基礎(chǔ)上，有償付能力，以便從容還貸，規(guī)避房貸風(fēng)險。最后就是買房人不要盲目跟風(fēng)炒房，小心炒成房東；學(xué)會投資理財，敢于貸款買房；租房不如買房，但是在當前樓價非理性上漲情況下還是租房更劃算；買房時自己審慎，不要迷信權(quán)威專家和迷信媒體等等，從而規(guī)避操作風(fēng)險。

（六）未來房地產(chǎn)操作風(fēng)險應(yīng)對之策

在國際資本市場信用形象遭受重創(chuàng)、各國經(jīng)濟面臨大衰退的非常時期，作為海南省經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)、龍頭行業(yè)，海南省房地產(chǎn)業(yè)面臨著市場與資金的雙重煎熬。房地產(chǎn)業(yè)在海南省是一個與民生密切相關(guān)的行業(yè)，需要實體經(jīng)濟特別是全社會實際購買力作支撐，“暴利”不是其應(yīng)有的特征，它是一個與海南省資源利用和城市品質(zhì)、人民生活質(zhì)量息息相關(guān)的行業(yè)，區(qū)域經(jīng)濟價值決定房產(chǎn)價值。針對海南省未來可能面臨的房地產(chǎn)市場風(fēng)險，海南省房地產(chǎn)應(yīng)適度降價，加快資金回籠，避免資金鏈斷裂，回避毀滅性打擊。同時海南省應(yīng)結(jié)合建設(shè)國際旅游島，抓住歷史機遇，站在更高的層面，以戰(zhàn)略的眼光來謀劃適合海南省經(jīng)濟社會發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，走高端路線和品牌路線，大力發(fā)展高端旅游房地產(chǎn)、度假地產(chǎn)和休閑地產(chǎn)，實現(xiàn)住宅建設(shè)節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材，提高住宅低碳化水平，逐步建立低碳生態(tài)社區(qū)、低碳生態(tài)集鎮(zhèn)、低碳生態(tài)城市等多層次低碳生態(tài)節(jié)能框架；逐步推進全裝修房建設(shè)，減少二次裝修造成的資源浪費和環(huán)境污染，充分利用太陽能優(yōu)勢，推廣太陽能與建筑一體化技術(shù)，發(fā)展生態(tài)、節(jié)能建筑，提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的附加值；逐步建立低碳生態(tài)社區(qū)、低碳生態(tài)集鎮(zhèn)、低碳生態(tài)城市等多層次低碳生態(tài)節(jié)能框架；逐步推進全裝修房建設(shè)，減少二次裝修造成的資源浪費和環(huán)境污染，以保護良好的生態(tài)環(huán)境，使低碳房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟增長點。

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