導語：如何才能寫好一篇商品房買賣合同補充協議，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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開發建設單位的權利義務：

在物業銷售之前制定業主臨時公約，并向買受人明示;

制定前期物業管理方案；

按規定保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任；

按規定比例提供物業管理用房、移交本物業相關圖紙和資料等；

按時繳納未出售或自用物業管理各項費用；

接受受托物業管理企業對物業進行交接驗收、對交接驗收提出的問題進行限期整改；

不得將物業保修責任、因質量原因或達不到使用功能進行的整改、修復的責任轉嫁給受托的物業管理企業或第三方；

法律、法規規定的其他權利義務。

物業受人的權利義務：

遵守《業主臨時公約》的規定；

遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

按時繳納物業管理各項費用；

在物業裝修前，持相關材料向本物業受托的物業管理企業申報登記，并簽訂《住宅室內裝修管理服務協議》；

篇2

一、商品房認購書性質的認定

由于現行法律規定并未明確界定商品房認購書的性質，目前理論與實務中大致有三種觀點：一是認購書是一種意向書；二是認購書本身即為正式的買賣合同；三是認購書為商品房買賣合同的預約合同。筆者認為，商品房認購書應屬商品房買賣合同（本約合同）的預約合同，即當事人雙方約定將來訂立商品房買賣合同的契約。其理由是：從認購書要素看，認購書已經具備一般買賣合同的基本要素，即適格的合同主體、真實的意思表示、內容合法及形式合法等。從認購書目的及內容看，認購書旨在先行約明部分合同條款，固定雙方交易機會，在條件成熟時簽訂正式的商品房買賣合同。通常的商品房認購書內容一般包括當事人基本情況、房屋基本情況、價款計算及簽署商品房買賣合同時限的規定等，它與目前實踐中采用的《商品房買賣合同示范文本》相比，顯然未包含商品房買賣合同的全部內容。從認購書規定的權利義務關系看，認購書作為合同而言本身具有獨立的權利義務關系，即開發商負有為認購人保留預訂的商品房的義務，認購人負有交付定金的義務，雙方負有在認購書約定的期限內就簽訂正式買賣合同進行談判磋商的義務。

二、商品房認購書所涉定金性質的認定

根據擔保法理論，定金具有人保和物保的雙重性，其可分為立約定金、成約定金、證約定金、違約定金及解約定金等五大類型。筆者認為，認購書中的定金主要具有立約定金的性質。首先，立約定金是指為保證訂立正式合同而交付的定金，而認購書中的定金正是認購人為保證其日后與開發商簽訂商品房買賣合同而交付的定金，如果認購人或開發商日后不愿意訂立商品房買賣合同，根據相關法律規定應受定金罰則的制裁。其次，在商品房買賣合同中，作為擔保該買賣合同訂立的立約定金從合同的約定，通常體現在認購書的相關內容中。因此，認購書中的定金不僅起到保證認購人將來訂立商品房買賣合同的作用，而且還具有擔保開發商履行認購書中約定預留商品房義務的作用。如果任何一方當事人拒絕簽訂正式商品房買賣合同，均構成對預約合同中關于立約定金從合同義務的違反，仍然應受到定金罰則的規制。

三、商品房認購書說明條款效力的認定

現有商品房認購書一般在“說明欄”載明：在簽訂本認購協議書之前出賣人已向認購人明示《商品房預售許可證》、擬簽訂的《商品房買賣合同》及合同附件、補充協議；出賣人已仔細閱讀合同的所有約定條款、選填內容，認購人對上述合同約定條款、選填內容無異議（以下簡稱說明條款）。審判實踐中，對認購書該說明條款的法律效力認定不一。筆者認為，商品房認購書的說明條款屬于限制開發商責任和排除認購人主要合同權利的格式條款。其理由是：因認購書在法律性質上如前所述屬于預約合同，雖然其已包含有正式買賣合同的標的物、價款等核心條款，但其賦予當事人雙方的主要權利義務系在約定的期限內繼續談判磋商其他合同條款并簽訂正式買賣合同。由于繼續磋商是認購人的一項主要合同權利，而認購書中的說明條款在很大程度上使認購人及格式條款承諾人對繼續協商的契約自由原則受到較大限制。但筆者認為，根據《最高人民法院關于適用若干問題的解釋（二）》（以下簡稱《合同法司法解釋（二）》）第十條之規定，認購書的說明條款并非必然無效。因為盡管根據合同法第四十條規定，提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的格式條款無效，但出于維護交易穩定和當事人意思自治，且不輕易否定合同效力的精神，司法實踐中對格式條款無效的認定標準日趨嚴格。《合同法司法解釋（二）》正順應了這一精神，其第十條明確規定，提供格式條款的一方當事人違反合同法第三十九條第一款的規定，并具有該法第四十條規定的情形之一的，人民法院應當認定該格式條款無效。從該條內容看，格式條款即使具有合同法第四十條規定的免除己方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形并非必然無效，還必須滿足提供格式條款的一方當事人未盡合同法第三十九條規定的提示和說明義務的條件。因此，在格式條款具有免除己方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的內容時，如果格式條款提供方已盡合理提示和說明義務，該條款不能輕易認定無效。因此在此類糾紛中，對于開發商就說明條款的提示和說明義務應從嚴認定，關鍵在于開發商是否正確履行了對該說明條款的合理提示和說明義務。在認定上：從提請注意的程度看，開發商應向認購人提供足夠的時間閱讀正式買賣合同及合同附件、補充協議的內容，使其對條款內容有足夠了解；從提請注意的方式看，開發商可以加大、黑體標題等醒目方式印制該說明條款，并在其后留出單獨空白，供認購人專門簽字確認等。

篇3

會議在常州市政府群賢堂于下午2:30正式開始，首先由常州市工商局應處長就新的文本的制定進行了闡述，該文本是由法律索愛并以如開房地產企業座談會的形式，并結合了眾多消費者的意見的基礎上制定的。應處長對文本的附件七的補充協議提出了要求：

1、補充協議不能與合同文本相抵觸；

2、對銷售廣告宣傳資料的規定不能與最高院的司法解釋相沖突；

3、合同變更限制了買受人的獲取補償權；

4、交付的附加條件，如加重買受人的義務（如必須交了物業后方可收房這樣的規定，因為兩方主體不一致，須以兩份合同明確）；

5、建筑物共有部分的共有權，專有部分所有權等；

6、不允許擴大解釋不可抗力。

對于上述要求，應處長還提出，該商品房買賣合同示范文本于2017年8月1日執行，工商局以及建設局會聯合檢查該聯合檢查是對實體和程序的兩方面檢查。

其次，制定該文本的常州市懷德律師事務所的高級合伙人周善良周律師對于新版的商品房買賣合同示范文本采用的理由和條款進行了解讀。

1、采用示范文本的理由，是保護各方合法權益的重要保證（合法平等、效率性）。

2、條款解讀，

（1）17版示范文本新增或更新了"重要提示"、示范文本使用"說明""專業術語解釋".

（2）進一步加強商品房預售資金監管，預售資金監管由形式監管變成實質監管，以保護預售商品房交易各方的合法權益。

（3）強化了出賣人對出售房屋權利狀況的承諾；

（4）對商品房交付的書面通知及交付地點，17版示范文本采用書面通知及推定通知兩種形式；

（5）明確約定買受人有權在交付前查驗房屋的質量問題；該條主要是要求開發商對于分戶分項驗收標準的明確，一房一驗收制度能有效解決使用功能和觀感功能的問題，減少業主的投訴；

（6）細化面積差異的處理規則；且在附件二房屋分層分戶圖（標明詳細尺寸）

（7）增加了規劃變更的違約責任；

（8）細化了開發商對商品房質量擔保責任；

（9）增加了銷售合同登記備案條款，以強化商品房買賣合同的行政管理；

（10）細化前期物業規定；

（11）新增了建筑物區分所有權條款，明確了買受了對其購買的商品房專有部分享有占有、使用、收益的權利，明確了建筑物共有部分歸業主共有等；

（12）新增了銷售和使用承諾，明確規定開發商在銷售時不得涉及依法或依規劃屬于買受人共有的共用部位和設施的處分。并要求開發商以附件形式交有關遮擋或妨礙房屋正常使用的情況予以說明；

（13）新增買受人信息保護條款；

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關鍵詞：商品房認購書；商品房預售合同；商品房買賣合同

1商品房買賣中的合同

1.1商品房認購書的基本內容

1.1.1商品房認購書的概念在商品房買賣過程當中，開發商一般先與購房者簽訂認購書，作為買賣合同簽署前雙方行使權利承擔義務的書面憑證。商品房買賣認購書，是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同前所簽訂的文書，約定將來訂立正式的房屋買賣合同的合同。[1]簽售的目的在于對雙方交易房屋有關事宜進行初步的確認，買受方往往以一定數額的定金作為協議的擔保。商品房買賣認購書在實踐中稱謂不一，如認購意向書、購房訂購單、購房預訂單、訂購房屋協議等。

1.1.2商品房認購書的特征商品房買賣認購書的內容一般包括：雙方當事人基本情況；房屋基本情況（含位置、面積等）；價款計算；訂立正式購房合同的時限約定。認購書是買賣雙方就簽訂商品房預售合同相關事宜進行的約定，不是對商品房買賣結果進行直接確認。商品房認購書的訂立相對比較簡單，一般是購房者與開發商采用合同書形式訂立合同，該合同自雙方當事人簽字或蓋章時合同成立。當事人簽約的目的在于為將來訂立正式房屋買賣合同作約定。

1.1.3商品房認購書的法律規定最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”[2]該條規定承認了商品房買賣認購書的效力，規定了定金條款的適用，即接受定金一方違約，雙倍返還定金；支付定金一方違約無權返還定金。但若是發生不可歸責于雙方當事人的事由導致合同未能訂立，接受定金的一方要返還定金。

1.2商品房預售合同

1.2.1商品房預售合同含義商品房預售合同，是商品房買賣合同的一種類型。商品房預售合同是指：房地產開發企業將尚未建成的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。[3]

1.2.2商品房預售合同特征商品房預售合同是遠期買賣合同，其標的物為非現實存在的物，而是將來的物，商品房預售中出賣的標的物為在建房屋，很多甚至為未建房屋。如果對預售交易行為放任自流，買受人（預購人）承受的風險將大大高于現房買賣的風險，并極易引發房地產交易中過度投機、欺詐等違法行為。

1.2.3商品房預售合同的法律規定在我國，商品房預售是被許可的，但對商品房預售行為進行了特別規制進行較強的國家干預。規定了專門的《商品房預售管理辦法》，還在《城市房地產管理法》規定：商品房預售，應當符合下列條件：“（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規劃許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。”[4]

1.3商品房買賣合同

1.3.1商品房買賣合同《商品房買賣合同糾紛解釋》規定：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。”[5]商品房買賣合同包括商品房現售合同。商品房現售合同是指：房地產開發企業將已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。

1.3.2商品房買賣合同的法律規定買賣合同屬于《合同法》中規定的一類，所以商品房買賣合同適用我國的《合同法》；另外，由于對房屋進行交易是買受人一項特別大的家庭開支，該類合同大量存在且很復雜，在我國該類合同僅適用《合同法》還不足以對買受人做到很完善和充分的保障，所以，除過《合同法》還有其它的法律法規和司法解釋進行補充，如《城市房地產管理法》、《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等。

2商品房買賣中的合同之間的關系

2.1商品房買賣中合同的相同之處商品房買賣中的合同都是民事合同，是買賣合同的一種，以不動產為標的物，都是要式法律行為，雙方當事人的權利義務是對等的，各方都以履行一定的給付義務而取得利益，都是雙務，有償合同。買受人支付一定的對價取得一定的權利，賣方獲得定金或房款，自己的權利受到限制，合同中買受人處于弱勢地位；國家對這些合同都進行干預。出售方在簽訂這些合同必須具備《企業法人營業執照》和《房地產開發企業資質證書》、《土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《商品房預售許可證》等證書。

2.2商品房買賣中合同的區別

2.2.1合同簽訂的階段不同商品房認購書是商品房預售人與買受人簽訂正式商品房買賣合同之前，為了對交易房屋的有關事宜進行確認而簽訂的，它先于商品房預售合同成立。這之后簽訂正式的房屋買賣合同，即簽訂商品房預售合同或者商品房現售合同。

2.2.2出賣方所具有的條件不同商品房出售方在買受方簽定認購書必須具備時前面所提及的各種證書；商品房買賣合同其中的商品房預售合同出賣方還必須提供預售的商品房計算和確定施工進度及竣工交付日期說明；而商品房現售合同出賣方必須具備的條件：“五證”、“二書”、“一表”。“五證”是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》（建設工程開工證）、《商品房所有權證》；二書"是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。“一表”是指《竣工驗收備案表》。“兩書”可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產開發企業在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。

2.2.3合同的內容不同商品房認購書不同于房屋預售、買賣合同，其本身沒有詳盡的條款，僅僅是確定買賣雙方的意向。一般包括以下內容：①認購物業的名稱；②房價，包括戶型、面積、單位價格（幣種）、總價等；③付款方式，包括一次性付款、分期付款、按揭付款；④認購條件，包括認購書注意事項、定金、簽訂正式條約的時間、付款地點、賬戶、簽約地點等。商品房買賣合同分為商品房預售合同和商品房現售合同。而房屋預售和現售買賣合同則必須要具備詳盡的條款，國家法律對此有明確的規定。

2.2.4合同的法定形式不同法律規定商品房買賣雙方簽訂認購書時不需要到國家有關機關登記，雙方只要簽字就可生效；但是，如果雙方簽訂的是商品房預售合同，則可以進行預售登記，以保護買受人的優先購買權；如果雙方簽訂的是現房銷售合同，買賣雙方必須到房屋所在地房管機關辦理產權過戶登記手續，即使房屋已實際交付也不行。

2.2.5法律后果不同認購書是買賣雙方就簽訂商品房預售合同相關事宜進行的約定，不是對商品房買賣結果進行直接確認，所以不屬于商品房預售合同。如果雙方當事人在簽訂正式的房地產買賣合同前訂立《認購書》，確系雙方真實意思表示，權利義務內容不違反現行法律、法規的，該《認購書》對雙方均有法律約束力。認購書是獨立存在的合同，其成立和生效不依賴于正式的商品房預售合同。認購書雙方當事人的義務是盡最大誠信進行談判磋商以締結正式合同，因此只要當時人如期來洽談，并將認購書約定的條款作為正式商品房合同的條款，并且沒有惡意不簽訂購房合同，就認為已經誠信履行了認購書的義務。

當事人簽訂的商品房預售合同屬于商品房買賣合同的一種，但簽訂了合同并不必然取得房屋所有權，為了保護買受方的權利，我國《物權法》規定了商品房預售合同登記。[6]根據這一規定，購房者簽訂商品房預售合同后，假如未辦理登記備案手續，開發商又將該套房屋預售給第三人，而第三人的預售合同辦理了登記備案手續的話，則第三人將依法取得該套房屋的所有權。雖然第一個購房者買賣合同在先，但因未辦理登記手續，所以無法取得房屋所有權，要獲得救濟則只能追究賣方的違約責任。

3簽訂合同時的風險防范

3.1簽合同時要注意的共同事項

3.1.1審查賣方的資質證書房屋認購方或者買受方在簽訂合同時一定要審查賣方的資質證書，以確定賣方有出售房屋的資格。

3.1.2將賣方宣傳的優惠盡量寫入合同賣方為了促銷房屋會使出渾身解數進行宣傳，如“優惠價格”、“小區配套完善”、“超大樓間距”、“60%綠化率”等口號，但可能最終難以實現。購房者應當為防止口說無憑或者對方無法兌現要求將這些內容都明確寫入所簽訂的合同中，并明確約定一旦這些約定無法實現的后果。

3.2不同合同的風險防范

3.2.1防止被商品房認購書套牢的防范①交錢之前請多考慮。為了最大限度保護自己的利益，建議您在把錢款交出去的時候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房認購書》中的定金條款并不生效，因此如果您在已經簽訂了《商品房認購書》之后，但是尚未交付錢款之前改變主意，《商品房認購書》又沒有約定其他懲罰性條款的情況下，您還可以選擇及時抽身，這個時候開發商或銷售公司無權要求或您支付錢款。②簽訂商品房認購書并非必經程序。雖然很多樓盤都要求購房者簽訂《商品房認購書》，但從法律上講，簽訂《商品房認購書》并不是房屋買賣的必經程序，購房者可以爭取直接與開發商就《商品房買賣合同》及合同全部附件（包括補充協議）等內容進行協商，雙方達成一致意見后直接簽訂《商品房買賣合同》。③約定《商品房認購書》“退出”條款。由于簽訂《商品房認購書》時，樓盤的一些細節尚未明確，《商品房買賣合同》的很多條款都沒有明確，很多不確定性因素都可能導致難以簽訂《商品房買賣合同》，例如申請貸款不被批準等，因此必須約定“退出”條款，以保證在自己沒有過錯的時候能夠隨時“退出”。具體條款可以這樣擬定：如果購房者與開發商因商品房買賣合同或者補充協議的具體條款存在分歧，不能達成一致意見的，或者由于購房者其他合理原因致使購房者不能購買認購房屋的，購房者有權放棄認購房屋，開發商應在收到購房者發出的書面通知之后的幾日內將購房者所交認購金或定金全部返還。④盡量不交定金，避免“沒收”條款。尤其是如果您還沒有下定最后的決心要買這套房子的話，一定不要交“定金”，可以交訂金、預付款、預訂款、誠意金、擔保金、保證金、訂約金、押金等。一定要注意房地產開發商在“定金”和“訂金”上玩的花樣，故意把“定金”寫成“訂金”。“定金”是指當事人以定金形式擔保債務未履行時，對違約方在定金方面的處罰，若收取定金方毀約，應雙倍返還定金。“訂金”則屬于預付款性質，它不起擔保作用。為了更容易“抽身退出”，盡量不要交“定金”。盡管沒有約定收取定金，如果《商品房認購書》中約定一旦您不簽訂“所收預付款將不予返還這種“沒收”條款依然會導致您無法拿回自己所交的錢款。通常，在《認購書》中有這樣的約定，在簽署《認購書》后若干時間內簽署正式預（出）售合同，逾期則視為購房者違約，房地產開發商有權沒收定金。但由于認購書缺少房屋買賣合同的必要條款，從而造成購房者在這段時間發現問題時，面臨簽約后的風險和終止簽約喪失定金的兩難局面。因此雙方要在協議中明確什么情況下客戶有權要求終止協議，索回定金。⑤抓住對方違約要求返還款項。一旦開發商或銷售公司出現違約，一定要抓住機會，要求開發商或銷售公司解除《商品房認購書》，并全額退還已經收取的款項，如果是定金，還可以要求雙倍返還。為了能夠順利抓住開發商或銷售公司的違約行為，需要您在《商品房認購書》中詳細約定開發商或銷售公司收取“定金”或“預付款的目的，并把銷售人員的承諾寫人，這樣一旦出現違反約定的情況，您才能夠底氣十足地要求對方返還款項。

3.2.2簽訂商品房預售合同的風險防范①審查是否具備預售資格，即審查是否具備“五證”。除具備之前論述的“四證”外，還應當具備《商品房預售許可證》。房地產開發商只有具備這“五證”，才可以進行公開銷售，簽訂商品房預售合同。《商品房預售許可證》是在具備了其他四證的基礎上予以核發的，是開發商具備預售資格的最后條件。有些開發商就可能會進行違法操作，在未取得《商品房預售許可證》的情況下與購房者簽訂商品房預售合同，將有可能導致購房合同無效。對該證的審查是預防購房風險的關鍵環節之一。②對開發商“一房二賣”行為的風險防范。由于在預售商品房合同簽訂后到房屋交付使用要經過很長一段時間，如果房地產價格暴漲，開發商就可能在利益的驅使下，將已經出售的預售商品房再次售于第三人。為防范此風險，購房者可以在合同中與開發商約定向登記機關申請預告登記。根據《物權法》規定：預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。[7]

3.2.3現房買賣合同履行中的風險防范現房買賣合同和預售商品房買賣合同的不同之處是一個是現房一個是期房，所以，買賣現房合同時不僅應注意預售商品房的防范注意事項，還應當注意其他的一些事項：①對《建設工程竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》進行審查，如果不具備，說明房屋不具備交付條件，購房者有權拒絕開發商的交付行為。如果具備上述三個文件，就要與開發商對房屋進行共同驗收。如果發現問題存在應暫時不接收。如果問題不嚴重，可與開發商進行協商由其維修，但是應當讓開發商進行書面確認質量問題的存在，并承諾維修期間及補償辦法。如果問題比較嚴重，則應根據法律規定或合同約定及時維權。②產權辦理過程中的風險防范。購房者獲得產權證是其訂立合同的主要目的，與之相對應，交付房屋后開發商的義務并沒有履行完畢，根據《商品房銷售管理辦法》的規定，開發商應當在房屋交付使用之日起60日內完成房屋初始登記。初始登記完成之后，由購房者自行完成分戶登記，此階段開發商還應到盡協助義務。[8]由于購房者對辦理產權事宜并不熟悉，最好在合同中約定由開發商全程辦證，這樣可以防止因產權證的原因而影響按揭貸款的辦理。

參考文獻：

[1]yezhu.info/shangpinfangrengoushu2/.

[2][5]《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條、第一條.

[3][8]《商品房銷售管理辦法》第三條、第34條.

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乙方：×××

?

鑒于：

杭州××××有限公司(甲方)與章秀玉(乙方)就乙方現永久租賃居住的杭州××××4-2幢2單元402室的房屋置換事宜，雙方曾于?? 年?月? 日簽訂了《房屋置換協議書》，現經過雙方的進一步協商，一致同意對原合同進行變更，簽訂如下補充條款：

一、關于置換房屋的面積

乙方永久租賃居住的杭州××××4-2幢2單元402室的房屋的建筑面積為82.683m2 ，套內使用面積為62 m2 ，陽臺面積為5.485 m2 ，對此，雙方已經一致確認。甲方保證與乙方置換的新房屋套內使用面積和陽臺面積不低于原面積。

二、關于置換房屋的價格

1、甲方確保為乙方新置換的房屋擁有完整的產權(即三證齊全)，乙方應當按照原房屋建筑面積以每平方米500元的標準向甲方補綜合差價。

2、新置換房屋在確保符合上述約定之前提下，甲方同意為乙方在原房屋建筑面積的基礎上增加10%的建筑面積，即91 m2，對于新增加的10%的建筑面積，按照1200元/ m2的價格由乙方向甲方補差價。

3、新置換的房屋總建筑面積超過91 m2的，超過部分的面積按照基準價4500元/ m2之內由乙方向甲方補差價。

4、乙方除了向甲方支付新舊房面積差價外，就該置換房不再向甲方支付樓層差價以及其他任何費用。

三、關于置換房屋的位置

1、甲方確保用于置換的新房屋為拆遷地原地建造的新建商品住宅。

2、用于置換乙方的新房屋樓層在8～12層之間(具體在簽訂《商品房買賣合同》時由乙方自主選擇)，該房屋距離新風路不得大于150米。

四、關于拆遷過渡費用

1、過渡期限為簽訂本協議之日起30個月，30個月之內確保乙方回遷新房。在此過渡期間，每月由甲方向乙方支付過渡費1500元。以上過渡費于本協議簽訂之日一次性付清。

2、如果超過30個月不能及時回遷的，每月于當月10號之前由甲方向乙方支付過渡費3000元。

如果超過36個月不能及時回遷的，每月于當月10號之前由甲方向乙方支付過渡費6000元。

如果超過40個月不能及時回遷的，甲方一次性向乙方賠償120萬。

五、此前???年??月??日簽訂的《房屋置換協議書》如與本協議有不一致的，以本協議為準。

??六、本協議為此后雙方簽訂《商品房買賣合同》的基礎，對于本協議中約定到的有關房屋面積、價格、位置等可以進一步具體化，但不得違背。

如果甲方在簽訂商品房買賣合同過程中，提出違背本補充協議約定條款的，乙方有權拒絕簽訂。同時，乙方有權直接要求甲方一次性賠償100萬元。

七、本補充協議一式二份，雙方各執一份。

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[關鍵詞] 房地產市場 弱勢群體 面積誤差比 房地產開發商

隨著房地產市場的深入發展，商品房預售正在逐年大幅增長，個人成為購房主體，根據《商品房銷售管理辦法》規定，現房是指已竣工驗收合格的房屋，買賣現房的行為稱為現售。期房也稱待建房屋、樓花，是指正在建設中的房屋，即尚未建成而正在建設中的房屋，買賣期房的行為稱為預售。目前，在預售中出現的各種侵權問題已成為焦點之一，其中最為嚴重的是面積問題，如何維權成為當務之急。

一、開發商面積侵權行為的具體表現

由于開發商弄虛作假、商品房買賣過程中的計價方式、購房者的誤解和不仔細、銷售管理環節的不完善等原因，商品房預售中出現的面積侵權行為具體表現在以下三個方面：

1.開發商多計算商品房面積

第一，把不該計算的計算成了面積：一些建筑物出于美觀方面或設計上的需要，在房屋某一層突出設計一個沒有頂蓋的平臺，并設有欄桿，有的開發商便把它當作半封閉陽臺來計算，而這種沒有蓋的平臺是不能計算建筑面積的；第二，應計算部分面積的卻計算全部建筑面積；第三，重復計算，即明明是一個樓梯，開發商卻硬計算兩個樓梯。

2.開發商多分攤商品房公攤面積

第一，重復分攤：按照共有建筑面積的分攤計算規則，屬于兩個功能區共有的建筑面積，應該按兩個功能區各自建筑面積的比例分攤。但是，某些開發商卻把這部分共有的建筑面積先全部分攤給一個功能區，然后在計算另一個功能區的建筑面積時，又全部計算并分攤給這個功能區；第二，故意分攤給售價較高的功能區：兩個功能區或多個功能區共用的樓梯間，本來應該按各個功能區各自建筑面積的比例分攤，但是，一些開發商卻故意只分攤給售價較高的功能區；第三，營業場所充當管理用房參與分攤：例如小區配建的小商店，一些開發商卻把它作為管理用房去讓所有產權戶分攤，這也是違反《共有建筑面積的分攤計算》規定的。

3.開發商利用面積誤差誤導欺騙消費者

第一，人為減少建筑面積誘導消費者：開發商往往在簽定銷（預）售合同中約定“上述面積為暫測面積，如暫測面積與實際面積有誤差時，房價款總金額按實際面積調整結算”。等結算時，消費者卻會被告知面積增加，需補交一大筆超出面積的購房款；第二，利用小誤差侵占消費者利益：例如開發商計算好一幢商品房每套的建筑面積均為152.47平方米，但卻故意以152.67平方米銷售，每套多銷售0.2平方米，一幢房屋兩單元共32套，每平方米售價4000元計，每套多收800元，一幢房屋多收2.56萬元。開發商就這樣玩把戲，便多收了2萬多元；第三，面積計算混淆“陷阱”：布置樣板房應該是件好事，它對于促進樓宇銷售起到極好的輔助效果。樣板房裝修本應按使用面積予以設計布局，但個別樣板房卻放大使用面積，有的甚至以建筑面積取代使用面積設置樣板房，從而造成樣板房空間面積大于交樓空間面積，對購房者構成有意欺騙。

二、購房者如何維護自身合法權益的思考

1.掌握面積誤差的法律處理辦法：

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中規定：“出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對值在3％以內（含3％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予以支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。”即根據規定如果出現面積誤差比（面積誤差比=（產權登記面積-合同約定面積）/合同約定面積*100%。），買受人一是可以繼續履行合同，二是可以請求解除合同。

2.明確公攤面積大小

因為按建筑面積計價既涉及到套內建筑面積又涉及公攤面積，既建筑面積＝套內建筑面積＋公攤面積，所以有可能會發生不利于購房者的變化，所以購房者必須明確公攤面積的大小，以防上當受騙。

第一，索取公攤數據：在簽訂購房合同時，讓開發商出示有關計算公攤面積的數據，包括整幢建筑的建筑面積、套內建筑面積之和、不應分攤的建筑面積等基本數據，也可以要求開發商列明公攤公用建筑面積的具體項目，以及各項目的面積，這樣業主可以通過數據求出公攤面積，以明確自身的權益。

第二，查閱有關資料：業主們有權自查或者聘請律師向設計單位、規劃單位、測繪部門等機構查閱所購房產的相關文件，比如最終設計圖紙或者最終設計方案、最終面積測量報告、各種數據的計算方式及其文件等等。

第三，在購房合同中約定公攤面積：在《商品房買賣合同》中有關于公共部位和公用房屋分攤建筑面積的條款，購房人應當在合同中約定公攤面積的數字，并在附件中詳細約定公攤的具體部位、面積大小。特別是有關共有建筑分攤部位變更的情況，約定得越詳細，對購房者就越有利。同時列出公攤面積出現誤差的處理方式。

3.簽好補充協議，降低購房風險

由于正式購房合同不能全面、準確地反映當事人雙方的真實情況，買賣雙方往往根據需要訂立補充協議，即通過補充協議對正式合同內容加以修改、補充。根據《中華人民共和國合同法》的規定，“格式條款與非格式條款不一致的應當采用非格式條款”。所以，補充協議比正式合同更重要。一般情況下，補充協議由開發商來起草，因此，有些開發商常常將正式契約中保護交易公平的條款通過補充協議加以變更、取消，最大限度地減輕賣方的責任。有些開發商拒絕簽訂補充協議或者拒絕修改其起草的不公平補充條款，事實上違背了簽訂合同所應遵循的平等自愿原則。為了降低購房風險，購房者在簽訂補充協議時一定要仔細、認真。開發商在介紹或者推銷樓盤時，會有許多口頭承諾，如果這些承諾是真正影響你購房的要素，那么在簽訂合同時，就應明確地將這些口頭承諾寫入具體條款中。

4.仔細審讀合同條款，避免上當受騙

商品房買賣合同是明確買賣雙方當事人權利義務的主要依據，也是日后發生糾紛時解決爭端的憑證。購房者在簽訂合同過程中一定要仔細閱讀合同條款，弄清以下主要條款含義，以免被不法開發商蒙蔽欺騙。第一條：商品房銷售依據。注意預售許可證號，特別要注意所要購買的房屋是否在該許可證范圍內。第二條：買受人所購商品房的基本情況。第三條：計價方式與價款。第四條：面積確認及面積差異處理。第五條：買受人逾期付款的違約責任和出賣人逾期交房的違約責任。第六條:出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任。第七條：出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾。第八條：關于該房屋所屬樓宇的使用權和外墻的使用權的約定問題和小區業主會所的權屬約定問題。

購房者只有在購房時增強自我保護意識才是最直接、最有效的維權途徑，同時也促使房地產開發商加強自律行為，使房地產市場健康有序的發展。

參考文獻:

[1]劉延東:商品房買賣法律指引[M].中國法制出版社,2005

[2]李安.做個精明的買房人[M].中國法制出版社,2005

篇7

在開發公司與銀行簽訂保證合同后至買受人取得購買住房的房屋所有權證和辦妥抵押登記前，開發公司依據保證合同可能承擔保證責任（指保證合同有效）或者其他民事賠償責任（指保證合同無效），在此期間，如何防范開發公司可能承擔的風險？此其一。其二，在承擔了保證責任（或者民事賠償責任）后，如何能夠事先根據法律的規定在合同上設置某些條款，以保障開發公司追償權得以實現？上述兩個問題，即是本文要回答的。

二、按揭貸款保證法律關系的梳理

（一）按揭的實質

現房按揭由房屋買受人在合同簽訂生效后，將其買得的房屋所有權和土地使用權證書交銀行執管，并在房地產管理部門作登記，向銀行擔保其用以清償開發公司房款的借款本息，此外，開發公司也常同時為保證人，借款額度一般最高為房款的70%左右，此后買受人依約分期還款至清償完畢。買受人不償還銀行貸款本息（通常約定連續六期不清償）時，銀行有權將該房折價或以拍賣、變賣該房的價款優先受償，或者由開發公司（保證人）將該房回購，并將回購款償付銀行本息。在按揭關系消滅之前，買受人未經銀行同意，不得為負擔行為或處分行為。銀行為保障債權順利實現，常以格式條款要求買受人以銀行為受益人作房屋財產保險。由此也可看到，銀行在所謂現房按揭中事實上不過是言按揭之名，行抵押之實而已。

（二）按揭貸款保證法律關系的梳理

在實務中，根據法律關系形成的時間順序依次為：

其一，開發公司與銀行簽訂《合作協議》，約定開發公司開發的物業，銀行可以提供按揭貸款。并約定開發公司為借款人貸款提供不可撤銷的保證。開發公司與銀行之間形成合作法律關系。

其二，開發公司與房屋買受人簽訂《商品房買賣合同》（一般為示范文本），該合同中約定，買受人支付房屋價款的方式為首付款加銀行貸款。開發公司與買受人之間形成商品房買賣合同法律關系。

其三，房屋買受人與銀行簽訂《個人住房借款合同》，買受人從銀行取得借款。買受人與銀行之間形成借款法律關系。

其四，在上述《個人住房借款合同》簽訂的同時，依據《合作協議》，由開發公司與銀行簽訂不可撤銷的連帶責任保證。開發公司與銀行之間形成保證法律關系。

上述借款合同和保證合同，在實踐中，通常在一起簽訂，即以一份合同書的形式體現，名稱通常為個人住房借款合同和抵押加階段性保證借款合同。

其五，在買受人取得所購住房的房屋所有權證后，由買受人作為抵押人與銀行作為抵押權人簽訂抵押合同，在辦理完畢抵押物登記使抵押合同生效后，開發公司與銀行簽訂的保證合同終止。買受人與銀行之間形成抵押法律關系。同時，作為階段性的保證合同法律關系終止。

總之，在按揭貸款保證法律關系群中包括上述互為前提的五種法律關系。理順了法律關系，即確定了合同的性質，合同性質的確定，最終決定了應適用的法律，找到適用的法律就為開發公司如何防范風險和損失提供了根據。

三、風險的法律防范

開發公司對風險的防范可采取以下法律手段：

其一，開發公司與買受人簽訂《商品房買賣合同》時，將開發公司與銀行簽訂的《合作協議》的相關內容約定在《商品房買賣合同》中，如買受人應當與銀行簽訂借款合同，借款的期限，借款的金額等。

其二，在《商品房買賣合同》中要約定買受人辦理完畢房屋所有權登記手續并取得房屋所有權證的時間。現有的《商品房買賣合同》作為示范文本，只規定了房地產開發公司將辦理房屋所有權證的資料報房產管理機關備案的時間，但沒有規定買受人應于何時辦理完畢房屋所有權登記手續并取得房屋所有權證的時間，這是一個很大的漏洞，應當通過補充協議的方式進行補充。

其三，在《商品房買賣合同》中要約定在買受人取得房屋所有權證后，應立即與建行簽訂抵押合同。

以上三種法律防范手段中可以通過約定違約金，以及約定合同解除條件等具體內容來防范開發公司的風險。

其四，可以以反擔保的方式來保護開發公司的合法權益

1、可以約定由第三人提供保證，保證在簽訂保證合同至辦理完畢抵押物登記前，如開發公司承擔了保證責任，則由第三人與買受人承擔連帶清償責任；或者承擔了民事賠償責任后，向買受人追償，并要求有過錯的第三人承擔賠償責任。

2、可以約定由買受人或者第三人提供質押物或提供質押權利憑證予以擔保。在簽訂保證合同后至辦理完畢抵押物登記前，如開發公司承擔了保證責任，則由開發公司處分質押物或質押權利憑證行使優先受償權；或者承擔了民事賠償責任后，向買受人追償，并要求有過錯的第三人承擔賠償責任。

3、可以約定由買受人或第三人提供抵押物予以擔保。在簽訂保證合同后至辦理完畢抵押物登記前，如貴公司承擔了保證責任，可以由開發公司依法處分抵押物來行使優先受償權；或者承擔了民事賠償責任后，向買受人追償，并要求有過錯的第三人承擔賠償責任。

以上三種方式，應由開發公司與第三人、買受人簽訂保證合同、質押合同、抵押合同來實現。

四、損失的法律防范

如發生開發承擔保證責任或者民事賠償責任的情形，開發公司應承及時行使訴權來保護自己的合法權益。如要求買受人支付違約金，解除合同，收回房屋，賠償損失等；也可以向保證人、質押人、抵押人分別主張保證責任以及優先受償權等。

如保證合同被仲裁機關或者人民法院確認為無效，開發公司在承擔了民事賠償責任后，應及時向買受人行使追償或者向有過錯的保證人、質押人、抵押人主張賠償責任。

篇8

本文對商品房買賣中的法律問題進行了論述，分析研究了我國現行法律法規的規定，對商品房買賣中涉及到的主要合同關系進行闡述，以期達到規范商品房買賣市場，促進房地產業的正常發展。

[關鍵詞]商品房買賣訂購書商品房預售按揭法律責任

[目錄]

一、商品房買賣的基本理論問題

二、商品房預售的法律問題

三、商品房買賣按揭法律問題

四、商品房買賣中開發商的法律責任問題

近年來，我國房地產業發展迅猛，但房地產的立法不健全，房地產市場機制也不健全，導致商品房買賣糾紛成為社會投訴熱點和關注焦點。本文在這一背景下解讀我國現行法的有關規定，就商品房買賣中涉及到的部分法律問題談談筆者的淺見。

一、商品房買賣的基本理論問題

（一）商品房的概念

廣義的商品房指所有作為商品上市交易的房屋，包括開發商建造的房屋、私有房屋、經濟適用房和房改房等。

狹義的商品房指房地產開發企業建造的用于向社會銷售并轉移所有權的房屋。除非特別說明，本文所稱商品房是就狹義的概念而言。

（二）商品房買賣合同的概念及法律特征

商品房買賣合同是指出賣人轉移在建或已建商品房所有權及相關財產權利予買受人，買受人支付價款的合同，是不動產買賣合同的最主要類型。一般來說，商品房買賣合同具有如下法律特征：

1.標的物在法律上呈現出較復雜的形態。

在我國，由于土地為國家所有，因此商品房所附著的土地權利并非所有權而是使用權。同時，隨著經濟發展水平的不斷提高，人民對居住環境的要求越來越高，高層住宅和住宅小區的出現，使商品房買賣合同的標的物不僅限于土地使用權與房屋，還包括了建筑物和小區的公用設施的所有權及使用權。

2.標的物財產權的轉移以登記為標志。是商品房買賣合同的主要法律特征。

我國《合同法》第133條規定：標的物的所有權自標的物交付時轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。《城市房地產管理法》第60條規定：房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房產變更登記。《擔保法》第41條規定：當事人以本法第42條規定的財產（主要為不動產）抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。可見我國立法對物權變動采登記或交付要件主義。就商品房買賣合同而言，其房屋所有權與土地使用權等財產權的轉移也應以辦理相關權屬變更登記為標志。

3.行政干預色彩相對濃厚。

由于土地房屋類不動產價值較大，對國計民生影響甚巨，故各國法律對不動產買賣合同均有特別規制。在我國，由于土地為國家所有，加之國家對房地產開發過程的嚴格監控，對商品房買賣合同訂立和履行過程的行政干預尤為明顯，如對商品房預售合同采強制登記制度等。

（三）關于商品房買賣中訂購書的法律問題

1.商品房訂購書的概念

商品房訂購書也稱認購書，是指商品房買賣雙方在簽署正式的買賣合同之前所簽署的合同文件，其主要內容包括定金條款、買賣特定商品房及在滿足約定條件時簽署正式買賣合同的合意等。

2.訂購書的法律性質

從法律性質上分析，商品房認購書是一種預約合同。預約是指當事人雙方約定負有將來締結契約義務的契約，或謂當事人一方或雙方預先約定將來訂立具有特定內容之契約的契約。其將來應訂立之契約則稱為本契約或本約。商品房認購書的內容，是約定雙方有義務在一定期限內洽談購房合同，這種意思表示是明確的，具備合同法規定的合同成立的要件，因此商品房認購書本身就是一種合同。從法律性質上分析，商品房認購書是一種預約合同。訂購書為預約，則雙方在訂購書中約定將要簽署的正式的商品房買賣合同則為本約。

3.商品房訂購書與購房合同

（1）商品房認購書與購房合同的關系

商品房認購書不是購房合同的從合同。商品房認購書約定的是一種行為義務，并不依賴于將來可能洽談的購房合同的效力。將來雙方不洽談購房合同，也不會導致商品房認購書的無效，不影響雙方應當履行的善意洽談義務的存在，所以它是一種獨立的合同，而不是購房合同的從合同。

（2）具備商品房買賣合同的主要內容的商品房認購書的法律性質

在商品房認購書具備購房合同主要內容的前提下，如果開發商收受了購房款的，應當把商品房認購書認定為購房協議。這種觀點得到了司法解釋的支持。商品房解釋第5條規定“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”司法解釋的觀點表明，雖然《商品房銷售管理辦法》規定商品房銷售應當訂立書面購房合同，但書面購房合同并非買賣關系的生效條件。如果具備了主要內容，并且買房人收受了購房款，就應當將商品房認購書視為購房合同。

筆者認為，這種觀點有值得商榷之處。首先，因為商品房銷售管理辦法第十六條規定的購房合同主要內容多達十三項，如果按照這一標準，幾乎沒有一份商品房認購書能夠符合條件，這樣做顯然不利于保護認購書守約方的利益；其次，由該條解釋可以推論出，認購書被認定為本約，除合同條款齊備外，還應具備合同實際履行條件。一般講，只要合同條款齊備、明確，不存在法律或事實上的障礙，無論合同名稱如何，都應認定其為本約，無須附加實際履行內容。我國《合同法》第61條規定：合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。第12條規定合同一般條款有當事人、標的、數量、質量、價款或者報酬、履行期限、地點和方式、違約責任及爭議解決方法等，由此觀之，在雙方就當事人、標的、數量三者未約定或約定不明時，不得依有關條款或交易習慣徑行確定。一般來說，不動產買賣合同成立的要件應較動產買賣合同為嚴格，價款條款的確定或可確定性應為必要。《法國民法典》第1108條規定，合同只有在其具有確定的標的物時，方為有效。第1591、1592條規定，如當事人未確定買賣的價金或指定第三人確定價金，則合同不成立。依解釋，所謂標的物必須是具有特定品質和可確定數量的財產，其價格也應是可確定的，在滿足這些條件的前提下，合同成立。從訂購書的內容來看，其通常具備了當事人、標的物、數量、價款這幾項條件，應有不容置疑的確定性，應為合法成立的合同。只要商品房認購書確定了房號和價格確定方法，并可以據此確定面積等事項，或者能夠確定房屋總價款，那么就已經具備了購房合同的必要條件，除非有相反證據，否則訂購書的法律性質應為已合法成立的合同。

二、商品房預售的法律問題

（一）商品房預售合同的概念

商品房預售合同是指房地產開發經營企業與承購人就轉移在約定時間內建成的商品房所有權及商品房暫用范圍內的土地使用權，支付商品房價金等事宜所達成的書面協議。預售是目前我國房地產市場商品房交易的主要形式。

（二）商品房預售合同的法律性質和特征

1.商品房預售合同的法律性質

商品房預售合同雖名為預售，但不是買賣預約，而是本約，是買賣合同，只是房屋交付期在約定的將來的某一時間。買賣雙方關于房屋面積、價金、付款方式、交房期限、違約責任等問題均明確約定，無須將來另行訂立買賣合同，即可直接依約履行并辦理房屋產權過戶，達到雙方交易目的。

2.商品房預售合同的特征

第一，商品房預售合同的標的物在簽約時尚不存在。一般的房屋買賣合同的標的物是現成的物，而商品房預售合同的標的物是正在建造的、在未來約定的時期內竣工的商品房。

第二，商品房預售人在未來約定的時間交付商品房，而商品房預購人則預付商品房價金。

第三，商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門備案。

（三）商品房預售合同登記的法律性質及效力

1.商品房預售合同登記的法律性質

商品房預售合同登記是不動產登記的一種，性質屬于預告登記。所謂預告登記是為保全一項以將來發生不動產物權變動為目的的請求權而為的登記，是德國中世紀民法創立的制度。一般的不動產登記登記的權利是不動產物權，如所有權、抵押權等，而預告登記登記的權利是請求權，該請求權的內容是在將來請求發生物權變動。一經預告登記，預購人的請求權便取得了對抗第三人的效力，故預告登記使合同債權具有物權性質，是一種典型的債權物權化。

2.商品房預售登記的效力

第一，優先購買權。通過預先登記，預購人取得了優先于其他人而購買特定的商品房的權利。從而將物權的公示手段用于對債權的保護，使該項請求權具有了對抗第三人的效力。第二，期待權。通過預售登記，將使預購人取得對未來房屋所有權轉移的期待權。我國《城市房地產管理法》第44條第2款的規定：“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。”我國法律通過預售合同登記對開發商預售行為的合法性進行審查，以維護預購人的利益。

（四）商品房預售合同轉讓

1.商品房預售合同轉讓的概念

商品房預售合同轉讓是指商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓他人的行為。我國《城市房地產管理法》第45條規定：“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。”這一規定實際上是對商品房的預售合同轉讓的認可。

2.商品房預售合同轉讓的法律性質

我國預售合同轉讓的法律性質是債權轉讓和權利義務轉讓。預購人已全部履行合同義務所作的轉讓是債權轉讓，債權人應通知債務人。預購人只部分履行合同義務所作的轉讓，則是權利義務轉讓，事先應征得預售人同意。預購人沒有履行預售合同的任何義務時，預購人無權轉讓該預售合同，即預售合同中不存在債務轉讓。因為債務轉讓必須征得預售人的同意，預售人不可能同意預購人單純的牟利轉讓；即使不以牟利為目的，預售人對預售合同享有請求解除權，并要求預購人承擔締約上的過失責任，預購人不能通過轉讓預售合同逃避應負的法律責任，同時我國法律嚴禁倒賣合同、買空賣空的行為，更不允許利用預售合同進行變相的期貨交易。

三、商品房買賣按揭法律問題

（一）商品房買賣按揭的涵義

按揭一詞來源于英文mortgage，在英國的法律體系中，mortgage一詞是由mort和gage組成，Mort源于拉語mortu.，其基本的含義是“永久，永遠”，而gage的含義為“質押，擔保”。中國大陸所稱的“按揭”據稱是從我國香港地區傳入大陸的，它是英文"mortgage"廣東話的諧音。我國大陸地區所指的按揭，是指購房人將與出賣人之間簽訂的商品房買賣合同的標的抵押于銀行，銀行將一定數額的款項貸給購房人，并以購房人的名義將款項交與房地產商的法律行為。

（二）商品房買賣按揭的法律特征

1.主體包括三方：即購房者、房地產銷售商及按揭銀行。

2.按揭法律關系的內容有三點，即購房者與房地產銷售商之間的買賣合同關系、購房者與按揭銀行之間的借款合同關系和購房者與按揭銀行之間的擔保法律關系。

3.按揭法律關系的標的物與擔保合同的標的物具有同一性，這是按揭的最大法律特征。

4.按揭權人實現按揭權可采取兩種方式，一種是折價或以拍賣變賣標的物所得價款優先受償；一種是在合同中約定回購條款，由房地產銷售商向銀行回購標的物，并以回購款優先償還銀行貸款。

（三）按揭中的各方法律關系

從我國現行按揭中的法律關系來看，其所涉各方主體主要包括銀行、開發商、購房人（亦即借款申請人）、保險公司四方。各主體之間的法律關系分別為：

1.購房人與開發商之間的商品房買賣關系。購房人欲以按揭的形式購買房屋，首先必須與開發商簽訂商品房買賣合同，約定購買特定的房屋，并在付款方式中約定以銀行按揭的方式付款。

2.購房人與銀行之間的借貸關系。購房人在與開發商簽訂買賣合同后，應按規定提供相應文件資料，向銀行申請個人住房（或商業）抵押貸款，銀行則根據申請人的身份情況、資信狀況確定同意借款的年限及成數，雙方同時簽署借款合同。

3.購房人與銀行之間的抵押關系。購房人在向銀行申請借款的同時，要將所購房屋在取得產權證后抵押給銀行，為向銀行申請的按揭貸款設立抵押，如購房人在未按借款合同約定償還銀行借款時，銀行可以實現抵押權，將購房人抵押之房屋折價、變賣或申請法院拍賣并以所得款項優先受償。

4.開發商與銀行、購房人之間的擔保關系。在按揭過程中，銀行往往會要求開發商為購房人提供階段性的擔保，即在購房人所購房屋辦理完抵押登記之前，由開發商為購房人所欠銀行債務承擔擔保責任，購房人若不還款，開發商應當承擔保證責任。

5.購房人、銀行與保險公司之間的保險關系。購房人在將所購房屋抵押給銀行時，必須就抵押物（所購房屋）在借款期間投保財產險，并指定銀行為第一受益人。

6.開發商與銀行的回購關系。從法律角度看，按揭過程中的回購存在兩種情形：一種是在購房人所購房屋取得房屋產權證之前，開發商履行回購義務的，其實質是由開發商解除與購房人的買賣合同，并非法律意義上的回購行為；另一種是在購房人取得所購房屋的產權證后，開發商按條款約定回購購房人的房屋，雙方又產生一次房產的過戶行為，此時才是真正的法律意義上的回購。

上述各法律關系看似獨立，實際他們之間聯系緊密，共同構成了按揭的各方法律關系體系。按揭中的貸款關系和買賣關系應當作為一個整體，不能拋開一種法律關系來談另一種法律關系的權利義務。基于保證、抵押法律關系的保證和抵押合同都是借貸合同的從合同，保險關系和回購關系是對借貸關系保障的補充。

（四）房屋按揭的若干實務問題

1.按揭中房屋買賣合同和借款合同之間的關系

商品房買賣合同與按揭借款合同之間不是主合同與從合同的關系，具體分析如下：

首先，購房人選擇按揭付款方式后，必須按照開發商的要求與指定的按揭銀行簽訂借款合同，由按揭銀行向購房人發放貸款并應購房人的委托直接將貸款劃給開發商。由于按揭銀行是與開發商存在約定的特定銀行，購房人不能與其它銀行做按揭，借款的目的就是為了支付購房款，開發商和按揭銀行之間存在一對一的銷售和融資合作關系，相互依存。因此說，借款合同在發生上對商品房買賣合同具有一定的依附性。其次，當商品房借款合同被宣布無效或者被撤銷以后，并沒有使借款合同被宣布無效或被撤銷的情形出現，商品房借款合同在效力上對商品房買賣合同不具有從屬性。第三，商品房買賣合同訂立以后，當出賣人將符合合同約定的商品房交付予買受人時便完成其義務，商品房買賣合同因履行完畢而消滅，但按揭借款合同并未消滅，所以，商品房借款合同在消滅上與買賣合同不具有從屬性。

通過以上分析可得出結論，商品房借款合同并不是商品房買賣合同的從合同，商品房買賣合同與按揭借款合同之間具有緊密聯系而又相互獨立的合同關系。

2.按揭借款合同與房屋抵押合同之間的關系

抵押合同與借款合同之間的關系屬于擔保法規定的主從合同關系，抵押合同屬于借款合同的從合同，借款合同無效、被撤銷、解除的，抵押合同也隨之無效、被撤銷或解除。因借款合同解除導致抵押合同解除的，依照擔保法司法解釋第十條的規定，主合同解除后，擔保人對債務人應當承擔的民事責任仍應承擔擔保責任，作為抵押物的房屋仍不免除物上擔保責任。我國擔保法規定房屋抵押權的成立以辦理房屋抵押登記為生效要件，由于借款合同和抵押合同可能簽訂在期房階段，也可能簽訂在現房階段，購房人作為抵押人在抵押時可能尚未占有房屋，或者未取得房屋的產權證，因此，按揭貸款中的抵押登記性質上屬于抵押預告登記，也叫“預登記”，待購房人產權證辦妥后，再進行房屋他項權登記。購房人在抵押房屋的同時，還要將商品房銷售合同正本交付銀行，在日后辦下房產證后，房產證也交押于銀行。買賣合同與房產證是購房人擁有房屋產權的重要憑證，將這些重要憑證交付銀行占有，近似于英美法系中“權利憑證占有式按揭”。

四、商品房買賣中開發商的法律責任問題

（一）房地產廣告和宣傳資料與開發商的法律責任

在房地產銷售中，廣告和銷售宣傳資料對購房人起著非常重要的作用。在許多情況下，開發商的商品房銷售廣告承諾的條件較多，而在實際簽訂合同時又借口僅是宣傳而已，并不將廣告中所宣傳的許多條件寫在合同中，以廣告對其不構成約束力為由推脫責任。建設部公布的《商品房銷售管理辦法》第15條規定：“房地產開發企業、房地產中介服務機構的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。”這就意味著廣告中的主要條件就是未來房屋買賣合同中開發商的義務，如果開發商在銷售合同中未列明其在廣告中所告知的條件，開發商就要承擔一定的責任。商品房《解釋》第三條明確規定：如果開發商對開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對購房人是否訂立買賣合同，或者對房屋價格的確定有重大影響的，應視為合同內容。哪怕這樣的說明和允諾沒有寫到合同中，對開發商也有法律上的約束力。此條所指的“相關設施”，應當是指《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的“供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施”。只要開發商在廣告中對上述內容作了具體說明或允諾，但實際不能做到或有所改變的，都屬違約，應承擔相應的違約責任。

虛假售樓廣告，曾使不少購房人利益蒙受重大損失。所謂虛假廣告實際上是廣告主不準備真正兌現，而是以此作為一種商業手段而達到其營利目的所做的不真實的、甚至是欺騙性的、誤導性的宣傳。借助虛假廣告致使購房者與其簽訂合同的開發商，實際上是對購房者的利益實施的一種侵權行為。購房者可以要求開發商予以賠償或退房等。在這一民事法律關系中，侵權一方要返還不當得利，并對被侵權方的損失予以賠償，所以，如果開發商虛假廣告是要最終承擔法律責任的。

二、已售出的房產，在未辦理產權證前，又抵押給第三人的法律責任

由于現在房地產開發規模較大，所需資金也較大，很少有開發商能夠獨立支付全部建設資金，有個別開發商為籌集資金，將已售出的房產再次抵押給銀行以獲得貸款，這種做法可能侵害購房者的利益。依照我國法律規定，在房產售出后，只要將房屋的買賣合同按照有關國家規定在房地產管理部門進行了登記，該項房地產交易即告成立，涉及的房屋也就從開發商手中轉移到了購房者手中。如果此時開發商再將房屋進行抵押，無疑是將自身沒有所有權的財產進行抵押處置，這是侵犯購房者所有權的行為。負有法律責任的開發商應承擔因此給購房者造成的損失。

三、房屋不能按期交付的法律責任

開發商逾期交房的情況大致有：開發商根本不具備房地產開發的主體資格，其所開發的房地產項目并未取得政府有關主管部門的正式批準；房屋尚未完工；房屋本身雖已完工，但合同中約定了相關配套設施不能同時交付使用；未通過政府部門的驗收等。逾期交房作為明顯而嚴重的違約行為，開發商需要承擔買賣合同及法律規定的違約責任。首先是需向買方支付違約金。如果在寬展期內，開發商需按日支付違約金；如果超出寬展期開發商仍無法交付，而客戶又要求解約、退房的，開發商需要退還客戶已交全部房款，以及合同約定的違約金。如合同約定的是定金罰則，則開發商需向買方雙倍返還定金，并支付全部款項的利息。

四、開發商因自身原因，不能按期取得房產證的法律責任

篇9

對于房屋買房雙方來說，房產都是終身大事，合同一定要全面嚴謹，以免后期給雙方帶來不必要的麻煩，這里推薦4篇合同，供大家參考。

全款購房合同范本1

出賣人(以下簡稱甲方)___________

法定代表人：_________________

聯系電話：______________

注冊地址：__________________

郵政編碼：______________

營業執照號碼___________________________________

開戶行：__________________

帳號：_________________

委托人(房地產經紀機構)：___________________________

法定代表人：_________________

聯系電話：______________

注冊地址：__________________

郵政編碼：______________

營業執照號碼：___________________________________

房地產經紀機構資格證書編號：____________________________

開戶行：__________________帳號：_________________

買受人(以下簡稱乙方)：______________________________

國籍/法定代表人：__________身份證(護照)/營業執照號碼：_________

地址：____________________郵政編碼：______________

聯系電話：_____________________________________

委托人：____________________________________

國籍/法定代表人：__________身份證(護照)/營業執照號碼：_________

地址：____________________郵政編碼：______________

聯系電話：_____________________________________

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及有關法律、法規的規定，甲乙雙方遵循平等、自愿、公平、誠實信用、守法的原則，經協商一致，達成如下條款：

第一條

商品房情況

該商品房銷售許可證號：_____________________

商品房座落：_______區、縣________________路、道、街__________________________。設計用途_____，建筑結構_____，建筑層數為_____層。建筑面積_____平方米，其中：套內建筑面積_____平方米，公共部分分攤建筑面積_________平方米。

商品房平面圖見附件一，商品房抵押、租賃等情況見附件二。

商品房土地來源為：________。以出讓方式取得土地使用權的，土地使用年限為_______年，自____年____月____日至______年______月______日止。

第二條

商品房價款

商品房銷售按建筑面積計算，每平方米價格為___________元(幣種：___)，價款為_______元，計_____(大寫)。

第三條

商品房交付日期

商品房竣工，經驗收合格后，方可交付;未經驗收或驗收不合格的，不得交付。

甲方于_____年____月____日前，將商品房交付乙方。如遇不可抗力，不能履行合同，雙方同意按下列第____種方式處理：

1、變更合同

2、解除合同

3、_____________________________。

第四條

乙方付款形式及付款時間

乙方按下列第種形式付款：

1、一次性付款。

________________________________________________________________________________________________________________________________

2、分期付款。

________________________________________________________________________________________________________________________________

3、其他方式。

___________________________________________________________________________

第五條

甲方逾期交付商品房的處理

除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三條約定日期交付商品房，逾期在_____日內的，乙方有權向甲方追究已付款利息，利息自合同約定甲方應交付商品房之日次日起至實際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計算。

如超過上述約定期限的，乙方有權按照下述的第_______種約定，追究甲方違約責任：

1、合同繼續履行。甲方應支付乙方已付款利息，利息自合同約定甲方應交付商品房之日次日起至實際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，甲方還應每日按商品房價款的萬分之_____向乙方支付違約金。

2、解除合同。甲方應退還乙方已付款、支付已付款利息，利息自合同約定甲方應交付商品房之日次日起至甲方退還乙方已付款之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，甲方還應每日按商品房價款的萬分之_____向乙方支付違約金。乙方的實際損失超過甲方支付的違約金時，甲方還應承擔賠償責任。

3_____________________________________________________________。

第六條

乙方逾期付款的處理

乙方如未按本合同第四條約定日期付款，逾期在_______日內的，甲方有權追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同約定乙方應付款之日次日起至實際付款之日止，按銀行同期貸款利率計算。

如超過上述約定期限的，甲方有權按照下述的第_______種約定，追究乙方違約責任：

1、合同繼續履行。乙方應支付逾期付款及其利息，利息自合同約定乙方應付款之日次日起至實際付款之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，乙方還應每日按商品房價款的萬分之_____向甲方支付違約金。

2、解除合同。乙方應按商品房價款的萬分之_____向甲方支付違約金。

第七條

商品房建筑面積與銷售建筑面積差異的處理

商品房建筑面積以房屋所有權證記載面積為法定依據。商品房建筑面積與甲方銷售面積差異不超過±3%(包括±3%)的，每平方米價格保持不變，商品房價款按商品房建筑面積與銷售面積的差異多退少補。

面積差異超過±3%的，雙方約定如下：

第八條

商品房質量及保修責任

甲方交付的商品房的質量和設備等應符合國家有關規定和甲方的承諾(見附件三)，未達到國家規定標準和承諾的，甲方應承擔責任。

在乙方正常情況下，甲方應按照《__市商品房住宅質量保證書》的規定履行保修責任。因乙方擅自拆改造成損壞的，甲方不承擔責任。

第九條

商品房配套設施運行的約定

下列配套設施運行日期約定如下：

1、上水___________________________。

2、下水___________________________。

3、供電___________________________。

4、燃氣(氣源種類)_____________________。

5、暖氣___________________________。

6、_____________________________。

上述配套設施未按約定日期運行的，甲方應在

日內采取撲救措施，并賠償乙方損失;超過上述約定期限的，甲方應賠償損失，并且每項還應按商品房價款的______

%向乙方支付違約金。

第十條

商品房設計變更的約定

甲方未征得乙方同意，不得擅自變更商品房的房屋設計和環境布局(見附件四)。確需變更的，甲方應自設計變更方案確定之日起_____日內與乙方協商。

乙方同意變更的，雙方訂立補充合同。

乙方不同意變更，或甲方擅自變更的，乙方有權解除合同。解除合同的，甲方應退還乙方已付款、支付已付款的利息，利息自乙方付款之外，甲方還應按商品房價款的______

%向乙方支付違約金。

>

第十一條

商品房交接

商品房交付時，甲方應書面通知乙方辦理商品房交接手續，提供《天津市商品住宅質量保證書》和《天津市商品住宅使用說明書》，交接房屋鑰匙。

第十二條

商品房產權登記

商品房竣工驗收合格后，甲方須在30日內辦理房屋所有權初始登記。初始登記完畢后，甲方應協助乙方辦理房屋所有權轉移登記。

甲方未按時辦理房屋所有權初始登記或未協助乙方辦理房屋所有權轉移登記，給乙方造成損失的，甲方應承擔責任。

第十三條

物業管理

關于物業管理的服務內容和收費標準等，按有關規定由乙方與物業管理企業訂立物業管理合同。

第十四條

產權糾紛和債權債務糾紛的約定

甲方保證在交付商品房時，無產權糾紛和債權債務糾紛。如存在產權糾紛和債權債務糾紛，由甲方承擔全部責任。

第十五條

爭議處理

本合同發生爭議，甲乙雙方應協商解決。協商不成時，按下列第____種方式處理：

1、向_____________

仲裁委員會申請仲裁;

2、向人民法院提起訴訟。

第十六條

合同附件

本合同未盡事宜，甲乙雙方另行訂立補充合同(見附件五)。

附件一至附件五均為本合同不可分割的部分，具有同等效力。

第十七條

合同份數

本合同連同附件共______，一式五份，甲、乙雙方各執一份，備案機關存留一份，其他二份備用，具有同等效力。

第十八條

合同生效

本合同自甲乙雙方簽字或蓋章之日起生效。當事人另有約定的，按照其約定。

甲方：

乙方：

年

月

日

年

月

日

委托人：

委托人：

年

月

日

年

月

日

附件一：

商品房屋平面圖

附：商品房方位圖;分門分層平面圖(1：100或1：200)，將該商品房圈紅，加蓋騎縫章。

附件二：

商品房抵押、租賃等情況

附件三：

商品房質量和設備等情況

附件四：

商品房房屋設計和環境布局情況

附件五：

補充合同

合

同

登

記

備

案

欄

經辦人：

年

月

日

全款購房合同范本3

鑒于買受人在簽訂本合同時對房屋的具體情況尚無明確知情，為充分保護雙方的合法權益，雙方根據我國《合同法》、《擔保法》等法律的有關規定，本著平等、自愿、公平、誠實信用的原則，就買受人支付___________元定金一事達成協議如下：

一、銷售許可

根據建設部《城市商品預售管理辦法》第五條規定，買受人進行房屋預售應當具備并且已經具備如下條件：

1.交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書，號碼為：___________________;

2.出賣人已經辦理持有建設工程規劃許可證和施工許可證，號碼分別為：________________;

3.經過房屋銷售許可機構______________，的批準，取得房屋預售(銷售)許可證號碼為_______。

二、廣告承諾

1.買受人根據出賣人于________年________月________日刊登在________報第________版的廣告，參考出賣人提供廣告(包括文字、圖片、音像資料、電子出版物、網絡)，與出賣人就購買商品房一事進行協商;

2.出賣人承諾商品房及周邊環境符合廣告所描述之內容，雙方就可預見的內容進行約定，如雙方沒有在涉及房屋質量、裝修、周邊環境等細節作出說明時，則出賣人提供或的廣告及宣傳品可作為合同的組成部分，出賣人承諾提供房屋符合廣告宣傳品中文字及圖案的描述。

3.廣告平面圖中所列面積如無特別說明均為套內使用面積，廣告中關于綠化園林的面積應當與房屋具有相同的比例;如實際情況與廣告數量誤差超過3%，如果此等誤差顯然不利于買受人，則買受人有權解除合同。

三、合同標的

本房屋位于________市________區(縣)________路________號________樓________層_______室，目前處于正在施工(或已經完工)的狀態，施工進度情況參照由出賣人提供的照片;房屋所在樓房共有________單元________層，買受人所購房屋以自然習慣計數處于_______單元________層，朝向為________。

四、購買過程

出賣人承諾買受人希望購買的第________樓________戶已經與其他買受人簽訂了買賣合同，致使買受人重新選擇了目前本合同所約定的房屋;如果買受人發現原選住宅的認購合同晚于本認購合同簽訂的日期，則視為受到出賣人的歧視與欺詐，出賣人應當向支付買受人的違約賠償責任為每平方米支付1000元違約金，或總額不低于10萬元的補償款。

五、房屋面積

房屋總建筑面積為________平方米，其中套內建筑面積為________平方米，陽臺建筑面積________平方米，室內墻體面積為______平方米，分攤的共用面積為________平方米。

六、房屋價格與交付

1.基本價格：買受人所購房屋價格為人民幣________(大寫：________元);按套內使用面積計算為每平方米______________元，按建筑面積計算為每平方米________元;

2.價格穩定：出賣人承諾在認購合同簽訂后半年內相同戶型的價格不得降低，同時亦不得將同幢的其他房屋以明顯優于買受人的價格出售給其他買受人(差額應在合理范圍內)，否則將認為是對買受人的歧視或價格欺詐，出賣人承諾并承認買受人有要求同等優待的權利，以多種價格中最低的價格結算價款。

3.交付時間：商品房交付時間為_______年______月______日，廣告所承諾的社區設施環境交付時間為________年______月_____日。

七、簽訂《商品房買賣合同》

1.協商時間：雙方承諾將于________年______月______日就《商品房買賣合同》的內容進行協商，并將于_______年______月_____日前簽訂《商品房買賣合同》;

2.合同內容：《商品房買賣合同》的具體內容包括建設部示范文本的內容、出賣人提出的附加條款、買受人提出的附加條款、雙方認為應當簽訂的其他條款;

3.買受人義務：如果出賣人有證據證明買受人未在本合同約定的時間內到達銷售現場并就《商品房買賣合同》的內容進行協商，則視為買受人違約;

4.出賣人義務：如果買受人有證據證明買受人或者人已經在本合同約定的時間內到達銷售現場，但出賣人未就《商品房買賣合同》的內容進行協商，則視為出賣人違約;

5.無過錯：如果雙方均未同意對方提出的關于《商品房買賣合同》的內容，導致《商品房買賣合同》最終未能簽訂，或者雙方協商解除本合同，則雙方均不承擔違約責任。

八、履約責任

1.權利瑕疵：如出賣人在本認購合同簽訂前或者《商品房買賣合同》簽訂前，將房屋出售或者抵押給其他第三人，則出賣人除返還雙倍定金外，還應當賠償買受人的1萬元損失;

2.買受人違約：如果發生買受人違約的行為，買受人已經支付的________元定金將歸出賣人所有;

3.出賣人違約：如果發生出賣人違約行為，出賣人承諾將在三天內將買受人支付的雙倍定金______元以現金形式支付給買受人，否則每延遲一天將支付300元違約金;

4.雙方均未違約：如果雙方未就《商品房買賣合同》的內容達成最終協議，則出賣人承諾將在三天內將買受人已經支付的定金____元以現金形式支付給買受人，否則每延遲一天將支付500元違約金。

九、合同生效及其他：本合同壹式陸份，雙方各執叁份;

雙方簽字蓋章且買受人支付定金后生效;如雙方發生爭議，由北京仲裁委員會仲裁。

出賣人：________________

出賣人代表：____________

買受人：________________

買受人代表：____________

______年______月______日

全款購房合同范本3

賣方(以下簡稱甲方)：

買方(以下簡稱乙方)：

甲方自愿將下列房產出售給乙方，乙方已對甲方所出售的房產做了充分了解，愿意購買，經甲、乙雙方協商訂立本契約。

第一條　標的、價款：

第二條　乙方于______年______月_____日向甲方支付購房定金__________元(大寫：___________________)。

乙方全部購房款分___次付給甲方，購房定金在最后一次付款時沖抵房價款，具體付款方式如下：

__________________________________________________________________________________

第三條　甲方于______年_____月______日將上述房產正式交付給乙方。甲方將房產移交給乙方時，該房產占用范圍內的土地使用權一并轉移給乙方。

第四條　甲方保證上述房產權屬清楚。若發生與甲方有關的產權糾紛或債權債務等，概由甲方負責清理，并承擔民事責任，由此給乙方造成的經濟損失，由甲方負責賠償。

第五條　乙方中途悔約，應書面通知甲方，甲方應在___日內將乙方的已付款返還給乙方，但購房定金歸甲方所有。甲方中途悔約，應在悔約之日起______日內將雙倍定金和乙方已付款及其利息一并還給乙方。

乙方不能按期向甲方付清購房款或甲方不能按期向乙方交付房產，每逾期一日，由違約一方向對方支付相當于上述房屋價款______%的違約金。

第六條　辦理上述房產交易過戶手續所需繳納的稅費，按下列第______種方式承擔：

1.甲乙雙方按規定各自承擔;

2、_______________________。

第七條　本契約在履行中若發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，雙方同意選擇下列第________種方式解決糾紛：

1.提交______________仲裁委員會仲裁。

2.向有管轄權的人民法院起訴。

第八條　雙方協商補充協議如下：

___________________________________________________

第九條　本契約雙方簽字(蓋章)后生效。

甲

方：

乙

方：

身份證號：

身份證號：

住

址：

住

址：

電

話：

電

話：

代

理

人：

代

理

人：

身份證號：

身份證號：

住

址：

住

址：

電

話：

電

話：

年

月

日

年

篇10

   商品房買賣合同模板1

   出讓方：(以下簡稱甲方)：

   買受方：(以下簡稱乙方)：

   甲、乙兩邊在平等、自愿、協商一致的基礎上，就甲方房產出讓于乙方事宜，締結本合同。

   第一條：甲方房子坐落于 ，建筑面為平方米，其中實際建筑面積為 平方米，公共部分及公用分攤面積為 平方米，該房子土地運用期限為 年(自年 月 日起至 年 月 日止)。

   第二條：甲方贊同以 元/建筑平方米將房產轉讓于乙方，乙方認可現有建筑面積，當測繪面積與現有建筑面積有差錯時，甲乙兩邊不再追查，轉讓金包定總額為 元。

   第三條：因該房產系 單位分房，現甲方尚未獲得房子產權，經兩邊協商，乙方于 年 月 日付出甲方 元作為該房子運用權轉讓金，待房子產權斷定并經房產部分準于上市后，本運用權轉讓金即轉為房子的生意價款。

   第四條：乙方交給甲方房子運用權轉讓金的一起甲方應騰房并將該房交于乙方運用，如甲方單位提出異議由甲方和諧解決。

   第五條：本房子現有水、電、暖氣、煤氣、閉路電視隸屬設備，如甲方單位收取費用，該費用由甲方承當，其他設備費用由乙方承當。

   第六條：乙方贊同甲方單位選擇的物業單位進行處理，甲方按本來際運用時間承當有關物業處理費用，房子交給乙方運用后費用由乙方承當。

   第七條：甲方房產在有權上市銷售后，在乙方催告處理權屬改變登記 日內，應持房產證與土地運用權證及其他有關證實與乙方共同處理有關權屬改變登記。各自費用由甲乙兩邊分別承當。

   第八條：在權屬未改變曾經，甲方不得再行就該房產進行生意、典當等處置行動。

   第九條：本協議收效后，除不可抗力外，甲方應依照約好將房子交給乙方運用并確保甲方運用，房子補葺等疑問如需甲方單位處理乙方應予幫忙。

   第十條：如甲方未依照約好交給房產于乙方運用，甲方除返還乙方付出的運用權轉讓金并付出運用權轉讓金的利息(依照日萬分之四的利率自付出轉讓金之日起核算)。

   如乙方在運用房產至處理房權改變手續前，甲方提出回收房子運用權，甲方要付出乙方的運用權轉讓金、利息(核算方法同上)及房子的增值價值外，還要承當乙方添加的隸屬設備及房子裝修費用(不折舊)。

   第十一條：本協議一式兩份，甲乙兩邊各執一份，本協議自兩邊簽字承認后收效。

   甲方：

   乙方：

       商品房買賣合同模板2    賣方（以下簡稱甲方）：_________

   買方（以下簡稱乙方）：_________

   甲方按照《_________市實施＜中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例＞辦法》的規定，通過_________方式，取得_________市_________區（縣）_________地塊的土地使用權，土地面積為_________平方米，土地使用年限_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止，國有土地使用證號為_________。甲方在上述地塊上建設的_________，現已具備規定的預售條件，經_________市房地產管理局批準，準予上市預售，_________市商品房銷售許可證號為_________。

   乙方自愿購買甲方的_________房屋，甲方已于_________年_________月_________日收到乙方預購房屋的定金_________元。雙方經友好協商，就上述房屋的預售預購事項，訂立本契約。

   第一條 _________房屋，房屋用途_________，建筑面積為_________平方米（含共有共用面積，房屋狀況詳見附件），土地使用面積_________平方米（含共有共用面積），土地使用期限自房屋產權過戶之日起至_________年_________月_________日止。

   上述面積為甲方暫測面積，房屋竣工后以房地產管理部門實測面積為準。

   第二條 雙方同意上述房屋售價為每建筑平方米人民幣_________元，價款合計為（大寫）__________________元整（小寫：_________元）。房屋竣工后，第一條載明的暫測面積與實測面積誤差在_________％以內的，不再結算；誤差超過_________％的，超過部分按房屋售價進行結算。

   付款方式見附件二，乙方按期將購房價款匯入甲方指定銀行。乙方已支付的定金_________元，在乙方最后一次付款時轉為購房價款。

   第三條 甲方須于_________年_________月_________日前，將房屋交付乙方。除不可抗力外，甲主未按期將房屋交給乙方的，乙方有權向甲方追索違約金。違約金自房屋應交付之日第二天起至實際交付日止參照中國人民銀行固定資產貸款利率計算。逾期超過_________日（遇法定節假日順延）甲方未交付房屋的，乙方有權終止本契約。契約終止自乙方書面通知送達甲方之日起生效。甲方除在契約的終止后30日內向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付的房價款及利息全部退還給乙方。利息參照中國人民銀行固定資產貸款利率計算。

   第四條 乙方逾期付款，甲方有權向乙方追索違約金。違約金自本契約約定付款之日起至實際付款之日止參照中國人民銀行固定資產貸款利率計算。逾期超過_________日（遇法定節假日順延）乙方未付款的，甲方有權終止本契約。契約終止自甲方書面通知送達乙方之日起生效。乙方已交納的定金甲方不予返還。

   第五條 甲方交付房屋時，應提交建筑工程質量監督部門出具的《工程質量竣工核驗證書》。

   甲方交付的房屋經建筑工程質量監督部門核驗不合格的，乙方有權終止本契約，甲方應在契約終止后30日內向乙方雙倍返還定金，并將乙方已付的房價款和利息全部退還乙方（利利息計算同第五條）。甲方交付房屋的裝修、設備未達到本契約附件一規定的裝修、設備標準的，甲方同意按未達到部門的雙倍差價向乙方補償。

   第六條 甲方同意按《建設工程質量管理辦法》的有關規定，自房屋交付之日起對乙方購置的房屋進行保修。

   第七條 乙方同意其購置的房屋由甲方或甲方認可的管理公司代管。

   第八條 本契約由雙方簽字，在辦理房屋預售預購登記后生效。預售、預購登記于本契約簽訂之日起30日內，由雙方共同到_________局交易管理部門辦理。

   第九條 本契約生效后至房屋交用前，乙方不得轉讓所預購的房屋，如有特殊原因需轉讓，須報_________市房地產管理局批準。

   第十條 雙方同意房屋交付后30日內共同到預售登記的管理部門辦理房屋買賣立契手續，并按有關規定申領房地產權屬證件。

   第十一條 辦理上述手續時發生的稅費，由雙方依照有關規定繳納。

   第十二條 本契約在履行中發生爭議，雙方應協商解決。協商不能解決的，任何一方均可向房地產所在地人民法院提起訴訟。

   第十三條 本契約未盡事項，在不違反本契約的前提下，雙方可簽訂補充協議。

   本契約的附件和雙方簽訂的補充協議為本契約不可分割的組成部分，具有同等的法律效力。

   第十四條 本契約本一式兩份，甲乙雙方各執一份，副本_________份，交房地產管理部門_________份。

   甲方（蓋章）：_________ 乙方（蓋章）：_________

   法定代表人（簽字）：_________ 人（簽字）：_________

   地址：_________ 地址：_________

   聯系電話：_________ 聯系電話：_________

   郵政編碼：_________ 身份證號碼：_________

   _________年____月____日 _________年____月____日

   簽訂地點：_________ 簽訂地點：_________

   預售登記機關（蓋章）：_________

   經辦人（簽字）：_________

   _________年____月____日

   附件

   一、房產平面圖及裝修、設備標準（略）。

   二、付款方式（略）。

       商品房買賣合同模板3    出賣人（以下簡稱甲方）_____________________

   法定代表人：_________________________________ 聯系電話：___________________________________

   注冊地址：___________________________________ 郵政編碼：___________________________________

   營業執照號碼：_______________________________ 開戶行：_____________________________________

   帳號：_______________________________________

   委托人（房地產經紀機構）_______________

   法定代表人：_________________________________ 聯系電話：___________________________________

   注冊地址：___________________________________ 郵政編碼：___________________________________

   營業執照號碼：_______________________________ 房地產經紀機構資格證書編號：_________________

   開戶行：_____________________________________ 帳號：_______________________________________

   買受人（以下簡稱乙方）_____________________

   國籍/法定代表人：____________________________ 身份證（護照）/營業執照號碼：________________

   地址：_______________________________________ 郵政編碼：___________________________________

   聯系電話：___________________________________ 委托人：________________________________

   國籍/法定代表人：____________________________ 身份證（護照）/營業執照號碼：________________

   地址：_______________________________________

   郵政編碼：___________________________________ 聯系電話：___________________________________

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《天津市商品房管理條例》、《天津市房屋權屬登記條例》等有關法律、法規的規定，甲乙雙方遵循平等、自愿、公平、誠實信用、守法的原則，經協商一致，達成如下條款：

   第一條 商品房情況

   該商品房銷售許可證號：____________________________

   商品房座落：_______區、縣_______路、道、街______________.設計用途_______，建筑結構_______，建筑層數為_______層。建筑面積

   _______平方米，其中：套內建筑面積_______平方米，公共部位分攤建筑面積_______平方米。

   商品房平面圖見附件一，商品房抵押、租賃等情況見附件二。

   商品房土地來源為：_______.以出讓方式取得土地使用權的，土地使用年限為_______年，自_______年_______月_____日至______年_______月_______日止。

   第二條 商品房價款

   商品房銷售按建筑面積計算，每平方米價格為_______元（幣種：_______ ），價款為___________________元（幣種：_______），計_____________________（大寫）

   第三條 商品房交付及交付日期

   商品房竣工，經驗收合格后，方可交付；未經驗收或驗收不合格的，不得交付。

   甲方于_______年_______月_______日前，將符合上述條件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第____種方式處理：

   1. 變更合同。

   2. 解除合同。

   3. _____________________

   第四條 乙方付款形式及付款時間

   雙方約定，乙方按下列第_______種形式付款：

   1. 一次性付款。

   2.分期付款。

   3.其他方式。

   第五條 甲方逾期交付商品房的處理

   除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三條約定日期交付商品房，逾期在_______日內的，乙方有權向甲方追究已付款利息，利息自合同約定甲方應交付商品房之日次日起至實際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計算。

   如超過上述約定期限的，乙方有權按照下列第_______種約定，追究甲方違約責任：

   1.合同繼續履行。甲方應支付乙方已付款利息，利息自合同約定甲方應交付商品房之日次日起至實際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，甲方還應每日按商品房價款的_______‰。向乙方支付違約金。

   解除合同。甲方應退還乙方已付款、支付已付款利息，利息自

   2.同約定甲方應交付商品房之日次日起至甲方退還乙方已付款之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，甲方還應每日按商品房價款的_______‰。向乙方支付違約金。乙方的實際損失超過甲方支付的違約金時，甲方還應承擔賠償責任。

   3._________________________________________________

   第六條 乙方逾期付款的處理

   乙方如未按本合同第四條規定的時間付款，逾期在_______日內的，甲方有權追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同約定乙方應付款之日次日起至實際付款之日止，按銀行同期貸款利率計算。

   如超過上述約定期限的，甲方有權按照下列第_______種約定，追究乙方違約責任：

   1.合同繼續履行。乙方應支付逾期付款及其利息，利息自合同約定的應付款之日次日起至實際付款之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，乙方還應每日按商品房價款的_______ ‰。向甲方支付違約金。

   2.解除合同。乙方應每日按商品房價款的_______‰。向甲方支付違約金。

   3._________________________________________________

   第七條 商品房建筑面積與銷售建筑面積差異的處理

   商品房建筑面積以房屋所有權證記載面積為法定依據。商品房建筑面積與甲方銷售建筑面積差異不超過±3%（包括±3%）的，每平方米價格保持不變，商品房價款按商品房建筑面積與銷售建筑面積的差異多退少補。面積差異超過±3%的，雙方約定如下：

   第八條 商品房質量及保修責任

   甲方交付的商品房的質量和設備等應符合國家有關規定和甲方的承諾（見附件三），未達到國家規定標準和承諾的，甲方應承擔責任。

   在乙方正常使用情況下，甲方應按照《天津市商品住宅質量保證書》的規定履行保修責任。因乙方擅自拆改造成損壞的，甲方不承擔責任。

   第九條 商品房配套設施運行的約定

   下列配套設施運行日期約定如下：

   1.上水：_______________________________________________________________

   2.下水：_______________________________________________________________

   3.供電：______________________________________________________________

   4.燃氣：（氣源種類）_________________________________________________

   5.暖氣：_______________________________________________________________

   6._______________________________________________________________

   上述配套設施未按約定日期運行的，甲方應在_______日內采取補救措施，并賠償乙方損失；超過上述約定期限的，甲方應賠償損失，并且每項還應按商品房價款的_______%向乙方支付違約金。

   第十條 商品房設計變更的約定

   甲方未征得乙方同意，不得擅自變更商品房的房屋設計和環境布局（見附件四）確需變更的，甲方應自設計變更方案確定之日起 日內與乙方協商。

   乙方同意變更的，雙方訂立補充合同。

   乙方不同意變更，或甲方擅自變更的，乙方有權解除合同。解除合同的，甲方應退還乙方已付款、支付已付款的利息，利息自乙方付款之日次日起至甲方退還乙方已付款之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，甲方還應按商品房價款的_______%向乙方支付違約金。

   第十一條 商品房交接

   商品房交付時，甲方應書面通知乙方辦理商品房交接手續，提供《天津市商品住宅質量保證書》和《天津市商品住宅使用說明書》，交接房屋鑰匙。

   第十二條 商品房權屬登記

   雙方約定，在下列第_______種期限內，辦結房屋權屬登記：

   1.自初始登記完畢之日起_______日。

   2.訂立本合同時，房屋尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日；訂立合同時，房屋已竣工的，自合同訂立之日起90日。

   3._________________________________________________

   由于甲方的原因，未能在上述期限內辦結房屋權屬登記的，按下列第_______種約定處理：

   1.合同繼續履行。甲方應按商品房價款的_______%向乙方支付違約金。

   2.解除合同。甲方應退還乙方已付款、支付已付款利息，利息自乙方付款之日次日起至甲方退還乙方已付款之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，甲方還應按商品房價款的_______%向乙方支付違約金。

   3.______________________________________________________________________

   第十三條 前期物業管理

   甲方已向乙方明示已經備案的《天津市前期物業管理服務合同》及《業主公約》，乙方對該合同及公約相關內容予以書面確認，并承諾遵守。

   第十四條 權屬糾紛和債權債務糾紛的約定

   甲方保證在交付商品房時，無權屬糾紛和債權債務糾紛。如存在權屬糾紛和債權債務糾紛，由甲方承擔全部責任。

   第十五條 爭議處理

   本合同發生爭議，甲乙雙方應協商解決。協商不成時，按下列第_______種方式處理：

   1.向______________仲裁委員會申請仲裁；

   2.向人民法院提起訴訟。

   第十六條 合同附件

   本合同未盡事宜，甲乙雙方另行訂立補充合同（見附件五）

   附件一至附件五均為本合同不可分割的部分，具有同等效力。

   第十七條 合同份數

   本合同連同附件共_______頁，一式五份，甲、乙雙方各執一份，備案機關存留一份，其他二份備用，具有同等效力。

   第十八條 合同生效

   本合同自甲乙雙方簽字或蓋章之日起生效。當事人另有約定的，從其約定。

   甲方：_____________________ 乙方：____________________

   _______年_______月_______日 _______年_______月______日

   委托人：______________ 委托人：______________

   _______年_______月_______日 _______年_______月______日

       商品房買賣合同模板4    甲方(賣方)：

   乙方(買方)：

   甲、乙雙方就房屋買賣事項，經協商一致，達成以下合同條款：

   一、甲方自愿將坐落在濟南市 區 路 小區 號樓 單元 室(建筑面積 平方米，儲藏室 平方米，產權證號 )房地產出賣給乙方，并將與所出賣該房產的相關的土地使用權同時出賣給乙方(附房產證復印件及該房產位置圖)

   二、雙方議定上述房地產及附屬建筑物總價款為人民幣大寫 ;即人民幣小寫 。

   三、乙方在簽訂本合同時，支付定金 ，即小寫 。

   四、乙方支付定金之日起 個月內，向甲方支付首付款(定金從中扣除)，首付款之外的款項通過銀行住房按揭方式交付(有關期限和程序按照所在按揭銀行規定辦理)。

   五、甲方保證該房產合法、權屬清楚、有合法的土地使用權(已交納土地出讓金)，

   六、辦理房產證手續所產生的有關稅費由 方承擔。

   七、乙方支付首付款后，甲方即積極配合乙方辦理有關房產過戶手續，待房產過戶到乙方名下之時，乙方應向甲方付清全部房款余額。

   八、甲方應在 前將該房產交付乙方;屆時該房產應無任何擔保、抵押、房產瑕疵，無人租住、使用;無欠賬，如電話費、水電費、物業管理費、取暖費、入網費、有線電視費等。

   九、本合同簽訂后，如一方違反本合同條款，該方應向對方支付 元的違約金;一方如不能按規定交付房產或按規定支付房款，每逾期一日，應向對方支付五十元罰金，逾期30日視為毀約;如因政府及銀行規定，本合同涉及房產手續客觀上不能辦理過戶或銀行不能辦理按揭導致合同解除，不適用本條款。

   十、交付該房產，甲方不得損壞該房產的結構、地面和墻壁及不適移動的物件，并將抽風機一臺(型號： )，空調兩臺(型號： )，熱水器(型號： )，浴霸(型號： )，飲水機(型號： )，音響兩臺(型號： )，涼衣架，房內燈具，前后門窗窗簾、電腦桌一張，櫥衛設施，等讓與乙方(含在房屋價值內)。

   十一、本協議一式兩份，具有同等法律效力，自雙方簽字之日生效。

   十二、附加條 款：

   甲方(賣方)： (印) 身份證號：

   住址： 電話：

   年 月 日

   乙方(買方)： (印)身份證號：

   住址： 電話：

   年 月 日

       商品房買賣合同模板5    甲方(出售方)：

   乙方(購買方)：

   根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其它相關法律、法規之規定，買賣雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上就房屋買賣達成如下協議：

   一、標的物

   1、甲方所擁有的坐落于湖北省武漢市新洲區邾城街齊安大道老水產局宿舍樓二單元6樓B座，建筑面積為88平方米，其現用途為自住。

   2、甲方已于20xx年4月28日取得上述房屋的原購房合同。

   3、甲方自愿將上述房屋所有權及房屋使用權轉讓給乙方，乙方自愿購買該房屋，甲方保證上述房屋所有權及房屋使用權無產權糾紛和無債權糾紛，否則，由甲方承擔一切法律責任。

   二、房屋價款

   買賣雙方同意按套計價，該房屋總價款為人民幣壹拾貳萬捌仟元整。

   三、付款方式

   買賣雙方同意按下述方式支付房款：一次性付款，乙方于辦理該房屋付款之日一次性付清全部購房款。

   四、房屋交付

   甲方應于簽訂房屋合同之日起7日內將合同約定房屋交付乙方，

   房屋內設備、設施及裝飾按口頭協商執行。

   五、甲乙雙方權利與義務

   1、在辦理產權過戶手續時，乙方按國家規定各自承擔有關稅費。甲方承擔原房屋過戶稅費。

   2、甲方已裝修費用已計入房屋總價，隨房屋轉讓給乙方，雙方不得再另行結算。房屋交付前發生的物業管理費、水電費、煤氣費、電話費、網絡費及有線電視信號費用由甲方承擔。房屋交付后發生的物業管理費、水電費、煤氣費、電話費、網絡費及有線電視信號費用由乙方承擔。

   3、甲方應按合同約定期日將合同約定房屋交付乙方。甲方未按約定日期交付房屋的，自本合同約定的交付期滿第二天起實際交付之日止，甲方按日向乙方支付已付購房款萬分之三的違約金。

   甲方逾期交房達10日，乙方有權解除合同，并可要求甲方支付已付購房款3%的違約金;乙方愿繼續履行合同的，自本合同約定的交付期滿第二天起至實際交付之日止，甲方按日向乙方支付已付購房款萬分之三的違約金。

   4、甲乙雙方自簽訂本合同之日起30日內向房屋交易部門提出交易申請。

   5、乙方交付房產全款后，而甲方不能交房時，則甲方應立即退回已付房產全款，并向乙方支付總房款的5%的賠償金。

   六、因訂立本合同和履行本合同產生的爭議，包括合同效力，違約糾紛由雙方協商解決，協商不成的，按以下幾種方式解決：

   1、向新洲區仲裁委員會提交仲裁;

   2、向房屋所在地法院起訴。

   七、本合同未盡事宜，雙方可協商簽訂補充協議。補充協議及附件，為本合同不可分割的組成部分，具有相同效力。

   八、本合同于20xx年4月7日在武漢市新洲區心連心中介所簽訂。

   九、本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。

   十、本合同一式三份，甲乙雙方各執一份，公證處備案一份，中介公司備案一份，各份具有相同效力。

   甲方姓名：

   住址：

   身份證號：

   聯系電話：

   乙方姓名：

   住址：

   身份證號：