導語：如何才能寫好一篇簡單的房屋租賃合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

簡單的房屋租賃合同范文1出租方：

承租方：

甲、乙雙方就房屋租賃事宜，達成如下協議：

一、甲方將位于XX市XX街道XX小區X號樓XXXX號的房屋出租給乙方居住使用，租賃期限自XX年XX月XX日至XX年XX月XX日，計X個月。

二、本房屋月租金為人民幣150元,按半年支付。另付押金100元。租房終止，甲方驗收無誤后，將押金退還乙方，不計利息。第一次付款計1000元人民幣。

三、乙方租賃期間，水費、電費、取暖費、燃氣費、電話費、物業費以及其它由乙方居住而產生的費用由乙方負擔。租賃結束時，乙方須交清欠費。

四、租用期內，乙方有下列情形之一的甲方可以終止合同，收回房屋使用權、乙方需擔全部責任，并賠償甲方損失。

(1)乙方擅自將房屋轉租、轉讓或轉借的;

(2)乙方利用承租房屋進行非法活動損害公共利益的;

(3)乙方無故拖欠房屋租金達30天;

五、雙方責任及義務：

1.乙方須按時交納水、電、煤、電話等費用。甲方有權監督檢查以上費用;

2.無論在任何情況下，乙方都不能將押金轉換為房屋租金;

3.在租用期內，甲方必須確保乙方的正常居住，不得將乙方租用的房屋轉租(賣)給任何第三者;

4.租用期滿后，乙方如需繼續使用，應提前一個月提出，甲方可根據實際情況，在同等條件下給予優先;

5.在租賃期內，甲、乙雙方如有一方有特殊情況需解除協議的，必須提前一個月通知對方，協商后解除本協議;

6.乙方入住該物業應保持周圍環境整潔做好防火防盜工作，如發生事故乙方應負全部責任;

7.乙方不得擅自改變室內結構，并愛惜使用室內設施，若人為損壞的將給予甲方相應賠償;如發生自然損壞，應及時通知甲方，并配合甲方及時給予修復。

六、其它未盡事宜，由甲乙雙方協商解決。

本協議一式三份，甲、乙雙方各執一份，簽字后即行生效。

七、本合同連一式2份，甲、乙雙方各執1份，自雙方簽字之日起生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

簡單的房屋租賃合同范文2出租方： (以下簡稱甲方)

承租方： (以下簡稱乙方)

甲、乙雙方就房屋租賃事宜，達成如下協議：

一、甲方將位于 房屋出租給乙方居住使用，租賃期限自 年 月 日至 年 月 日。

二、本房屋月租金為人民幣 元，季度結算。每年年初 日內，乙方向甲方支付三個月租金。

三、乙方租賃期間，水費、電費、取暖費、燃氣費、寬帶費、物業費以及其它由乙方居住而產生的費用由乙方負擔。租賃結束時，乙方須交清欠費。

四、乙方同意交 元作為押金，合同終止時，費用結清后予以退還。

五、房屋租賃期為 ，從 年 月 日至 年 月 日。在此期間，任何一方要求終止合同，須提前一個月通知對方;房租租賃到期后，乙方有優先續租權。

七、在承租期間，未經甲方同意，乙方無權轉租或轉借該房屋;不得改變房屋結構及其用途，由于乙方人為原因造成該房屋及其配套設施損壞的，由乙方承擔賠償責任。

八、甲方保證該房屋無產權糾紛;乙方因經營需要，要求甲方提供房屋產權證明或其它有關證明材料的，甲方應予以協助。

九、就本合同發生糾紛，雙方協商解決，協商不成，任何一方均有權向人民法院提起訴訟，請求司法解決。

十、本合同連一式二份，甲、乙雙方各執一份，自雙方簽字之日起生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

簡單的房屋租賃合同范文3出租方(以下簡稱甲方)：

承租方(以下簡稱乙方)：

根據《中華人民共和國合同法》規定，為明確甲方與乙方的權利義務關系，經雙方協商一致，簽訂本合同：

第一條：租賃房屋

甲方將坐落于 租予乙方作為 住房 使用。

第二條：租賃期限

租賃期共為 年另 個月，甲方從 年 月 日起將出租房屋交付乙方使用，至 年 月 日收回。乙方有下列情形之一的，甲方可以終止合同，收回房屋：

1、乙方擅自將房屋轉租，轉讓或轉借他人使用的;

2、乙方利用承租房屋進行非法活動，損害公共利益的;租賃期屆滿時，租賃關系自然終止，甲方無須另行通知乙方，若雙方均有意續租，可在屆滿前三個月提出續租意向，并議定合理租金和續租合同。

第三條：租金

每月租金為人民幣 元整，付款方式為 付。

第四條：協議事項

1、房屋內外水電費，煤氣費，電話費自乙方入住之日起至租約期滿遷出之日至均由乙方負擔。

2、甲方應承擔所出租房屋的修繕義務，乙方應對修繕工作予以配合。乙方應妥善使用，管理出租房屋的內外設備，未征得甲方同意，乙方不能擅自變更，損壞房屋結構和設備。

3、乙方不得利用出租房屋進行非法活動或存放危險物品，影響公共安全。

4、租賃期滿之日，在不續租情況下，乙方應無條件退租，并將房屋設備清點后歸還甲方，不得向甲方請求退還租金，移轉費及一切權利金。乙方應將自用家具物品搬遷清楚，不得故意留存占據，如逾期不搬視為乙方拋棄其所有權，由甲方自行處理。對逾期不遷出者，甲方可向人民法院提請訴訟，一切損失由乙方承擔賠償。

5、租賃期間雙方均不得無故解除合同，但乙方因特殊情況需退房時，必須提前十五天通知甲方，并支付一個月租金作為賠償。

6、甲方需對上述房產提供全部法律文件，如因房產產權等問題影響乙方在租期內對房屋的居住使用，造成的全部損失由甲方承擔。

第六條：違約責任

1、乙方非正常管理使用房屋及設施給甲方造成損失的，乙方應負賠償責任。

2、乙方故意逾期未交付租金的，除應及時如數補交外，還應支付一個月租金作為賠償。如遇特殊情況暫時未交租金的，甲，乙雙方可協商解決。

3、乙方違反合同擅自將房屋轉租他人使用的，甲方有權收回所租的房屋，有權將乙方交付的期滿前租金扣留作為乙方的違約金賠償甲方。如因此對出租房屋造成損壞的，乙方還應負賠償責任。

第九條、本合同未盡事宜一律按《中華人民共和國合同法》的有關規定，經合同雙方共同協商作出補充規定，補充規定與本合同具有同等法律效力。

第十條、本合同正本一式二份，甲，乙雙方各執一份，合同簽字蓋章后生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

篇2

簡單的銀川市房屋租賃合同模板

甲方(賣方)：

身份證號

乙方(買方)：

身份證號

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其它相關法律、法規之規定，買賣雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上就房屋買賣達成如下協議：

一、 標的物

1.甲方所擁有的坐落于天津市 ，產權證號 建筑面積為 平方米的房產一套，其現用途為自住。

2.甲方已于 年 月取得上述房屋的所有權證，房屋所有權證號為 。

3.甲方已于 年 月取得上述房屋的國有土地使用證，國有土地使用權證號為 。

4.甲方自愿將上述房屋所有權及所屬土地使用權轉讓給乙方，乙方自愿購買該房屋，甲方保證上述房屋所有權及土地使用權無產權糾紛和無債權債務糾紛，否則，由甲方承擔一切法律責任。

二、付款方式

1. 買賣雙方同意按套計價，該房屋總價款為人民幣94.5萬元整。此房款價為甲方凈價，雙方交易稅費由乙方負擔。

2. 經甲乙雙方協商待標的物房屋房齡滿5年后再行辦理過戶手續，為此乙方暫押5萬元。

3. 乙方于簽訂本合同當日支付甲方購房定金10萬元(以收條為準)，作為購房擔保。乙方支付首付款時，定金折抵首付款。同時甲方須將房產證、契稅證復印件交與乙方。待湊足79.5萬元(按規定時間)即刻給與甲方(以收條為準)，同時甲方須將房產證、契稅證原件和房屋鑰匙交與乙方。

4. 房齡滿5年后辦理房屋過戶時，乙方將暫押的5萬元交齊，甲方將房屋評估價的費用補足差額，并由甲乙雙方一同交與房屋交易管理部門辦理過戶手續。

三、雙方責任

1. 甲方保證出售房產符合國家房產上市的規定，并保證產權清晰，無抵押、貸款和任何糾紛，保證所提供的材料真實有效，不含虛假內容，若有違反上述約定造成的責任由甲方承擔。

2. 甲方已交納的公共維修基金和供暖費已計入房屋總價，隨房屋轉讓一并轉讓給乙方，雙方不再另行結算。房屋交付前發生的物業管理費、水電費、煤氣費、電話費、網絡費及有線電視信號費由甲方承擔。房屋交付后發生的物業管理費、水電費、煤氣費、電話費、網絡費及有線電視信號費由乙方承擔。

3. 甲乙雙方應積極配合辦理過戶手續，因甲乙任何一方不配合所造成的損失，由責任方賠償守約方。

4. 第三條 房屋交付

甲方應于 年 月 日前將房屋交付乙方。

四、 甲、乙雙方權利與義務

1.甲方應按合同約定期日將合同約定房屋交付乙方。甲方未按約定期日交付房屋的，自本合同約定的交付期滿第二天起至實際交付之日止，甲方按日向乙方支付已付購房款萬分之三的違約金。

甲方逾期交房達60日，乙方有權解除合同，并可要求甲方支付乙方已付購房款3%的違約金;乙方愿繼續履行合同的，自本合同約定的交付期滿第二天起至實際交付之日止，甲方按日向乙方支付已付購房款萬分之三的違約金。 甲方交付的房屋不符合合同附件約定條件的，視為未交付房屋。

2.在辦理過戶手續以前不論房價漲與跌，雙方均不得違約。如甲方違約，甲方應將所收房款總額退還給乙方并向乙方支付違約金 萬元。

五、 因訂立本合同和履行本合同產生的爭議，包括合同效力，違約糾紛由雙方協商解決，協商不成的，向房屋所在地法院起訴;

六、 本合同未盡事宜，雙方可協商簽訂補充協議。補充協議及附件，為本合同不可分割的組成部分，具有相同效力。

七、本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。

八、本合同一式叁份，甲、乙雙方各執一份，房屋管理部門備案一份，各份具有相同效力。

甲方： 乙方：

簡單的銀川市房屋租賃合同樣本

甲方姓名(出租方)：__________________身份證號碼：________________

乙方姓名(承租方)：__________________身份證號碼：________________

經雙方協商甲方將位于______________________________房屋出租給乙方居住使用。

一、租房從_____年___月___日起至______年___月___日止。

二、月租金為____元，繳租為____支付一次，人民幣(大寫)_________元(￥____元),以后應提前___天支付。

三、約定事項

1、乙方入住時，應及時更換門鎖若發生意外與甲方無關。因不慎或使用不當引起火災、電、氣災害等非自然災害所造成損失由乙方負責。

2、乙方無權轉租、轉借、轉賣該房屋，及屋內家具家電，不得擅自改動房屋結構，愛護屋內設施，如有人為原因造成破損丟失應維修完好，否則照價賠償。并做好防火，防盜，防漏水，和陽臺擺放、花盆的安全工作，若造成損失責任自負。

3、乙方必須按時繳納房租，否則視為乙方違約。協議終止。

4、乙方應遵守居住區內各項規章制度，按時繳納水、電、氣、光纖、電話、物業管理等費用。

乙方交保證金________元給甲方，乙方退房時交清水，電，氣，光纖和物業管理等費用及屋內設施家具、家電無損壞，下水管道，廁所無堵漏。甲方如數退還保證金。

5、甲方保證該房屋無產權糾紛。如遇拆遷，乙方無條件搬出，已交租金甲方按未滿天數退還。

6、備注：______________________________________________________________

_______________________________________________________________________

四、本合同一式兩份，自雙方簽字之日起生效。另水_____噸;氣____立方;電___度

甲方簽章(出租方)： 乙方簽章(承租方)：

篇3

承租方(以下簡稱乙方)_______________

甲、乙雙方通過友好協商，就房屋租賃事宜達成協議如下：

一、租賃地點及設施：

1.租賃地址：_________區_________號_______室;房型規格__________

二、租用期限及其約定：

1.租用期限：甲方同意乙方租用 _______________年;自________年_______月________日起至________年________月________日;

2.房屋租金：每月________________元人民幣;

3.付款方式：按________________支付，另付押金 ________________元，租房終止，乙方結清各項費用后，甲方將押金退還乙方，不計利息。

4.租賃期內的水、電、煤氣、有線電視、衛生治安費由________支付，物業管理，暖氣費用由________支付;

5.租用期內，乙方有下列情形之一的甲方可以終止合同，收回房屋：(1)乙方擅自將房屋轉租、轉讓或轉借的;(2)乙方利用承租房屋進行非法活動損害公共利益的;

三、雙方責任及義務：

1.在租用期內，甲方不得將乙方租用的房屋轉租(賣)給任何第三者2.乙方須按時交納水、電、煤氣、等費用，3.在租賃期內，甲、乙雙方如有一方有特殊情況需解除協議的，必須提前一個月通知對方

四、室內附屬設施：

A ：電器：_____________________________________________B ：家俱：_____________________________________________ C：水表底數：________________D：電表底數：________________E：煤氣表底數：________________其它：________________

本協議一式二份，甲、乙雙方各執一份，簽字后即行生效。

出租方：________________承租方：________________

篇4

房屋租賃合同簡單范本是指住房出租人和承租人在租賃住房時簽訂的、用來明確雙方權利和義務的協議。作為住房的承租人，既要清楚自己的權利，也應了解自己的義務。具體來說，房屋租賃合同應包括以下條款：

1.雙方當事人的情況

房屋租賃合同簡單范本中應寫明出租人和承租人的姓名及住址等個人情況。

2.住房具體情況住房的具置，寫明住房的確切位置，如位于某路某號某室;住房面積;住房裝修情況，簡要說明住房的墻壁、門窗、地板、天花板、廚房和衛生間的裝修情況;配備設施和設備，簡要列舉住房內出租人為承租人準備的家具、家用電器、廚房設備和衛生間設備等;住房的產權及產權人，寫明這套住房為何種產權，產權人是誰，出租人與產權人的關系及是否得到產權人的委托出租住房。

3.住房用途主要說明以下兩點：住房是用于承租人自住、承租人一家居住、還是允許承租人或其家庭與其他人合住;住房是僅能用于居住，還是同時可以有其他用途，如辦公等。

4.租賃期限

由于承租人不希望頻繁搬家，而出租人也不希望在短時間內又要尋找新的房客，雙方都需要有一段比較穩定的時間，所以需要在合同中約定一個期限。在這個期限內，如果沒有特殊情況，出租人不得收回住房，承租人也不得放棄這一住房而租賃別的住房。期限到了之后，承租人將住房退還給出租人。如果承租人要繼續租賃這套住房，則要提前通知出租人。經協商，出租人同意后，承租人可繼續租賃這套住房。如承租人要搬走，但是沒有找到合適的新住處，出租人應酌情延長租賃期限。

5.房租及支付方式住房租金由出租人和承租人協商確定，在租賃期限內，出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清較長期限的房租，可以和出租人討價還價，要求給予一些優惠。但從承租人的經濟承受能力角度考慮，按月或按季付款造成的經濟負擔相對較小。

6.住房修繕責任出租人是住房的產權人或產權人的委托人，所以修繕住房是出租人的責任。承租人在租賃前應對住房及其內部設施進行認真檢查，保證自己今后能夠正常使用。如果在正常使用過程中住房或設施損壞，承租人應及時通知出租人請物業管理公司予以維修。但如果是因為承租人使用不當而造成損壞的，由承租人負責維修或賠償。出租人無力對住房進行修繕的，承租人可與其共同出資維修，承租人負擔的維修費用可以抵償應交的租金或由出租人分期償還。

7.住房狀況變更承租人應該愛護住房和各種設施，不能擅自拆、改、擴建或增加。在確實需要對住房進行變動時，要征得出租人的同意，并簽訂書面協議。

8.轉租的約定有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通過轉租取得租金收入。由于這種轉租行為影響到出租人的利益，所以雙方應該在合同中對轉租加以規定。如果允許轉租，雙方可以協商確定一個分享轉租收入的比例;如果不允許轉租，而承租人擅自轉租，出租人則有權終止租賃合同。

9.違約責任在簽訂合同時，雙方就要想到可能產生的違反合同的行為，并在合同中規定相應的懲罰辦法。例如，如果承租人不按期交納房租，出租人可以提前終止合同，讓其搬離;如果出租人未按約定配備家具等，承租人可以與其協商降低房租等。

10.房屋租賃合同簡單范本的變更和終止如果在租賃過程中出租人和承租人認為有必要改變合同的上述各項條款，如租賃期限、租金等，雙方可以通過協商對合同進行變更。如果承租人由于工作等的變動需要與他人互換住房，應該事先征得出租人同意，換房后，原租賃合同終止，出租人和新的承租人簽訂新的租賃合同。如果合同未到期時出租人和承租人中有一方要提前解除合同，則要提前通知對方，并按照合同約定或協商給予對方一定的補償。如果合同到期，那么該合同自然終止。

【房屋租賃合同(一)-個人用】

房屋座落：_________區_________樓_________單元_________號

房屋使用面積：_________平方米

甲方：_________

乙方：_________

乙方承租甲方管理的上列房屋作為_________使用，雙方議定遵守事項如下：

一、本租約為乙方取得承租房屋使用權的憑證。

甲、乙雙方均有遵守國家有關住宅法律和本市房屋政策、法令的義務。

二、房屋租金數額因房屋條件或租金標準變動時，其租額得予調整，每月租金，乙方應于_________日前交清。

三、乙方有下列情況之一時，甲方可以終止租約，收回房屋：

(1)把承租的房屋轉讓，轉借或私自交換使用的;

(2)未經甲方同意私自改變承租用途的;

(3)無故拖欠租金三個月以上的。

四、甲方根據修繕標準檢查，維修房屋和設備，保障安全、正常使用。

甲方維修房屋時，乙方應積極協助，不得阻礙施工。在正常情況下，如因檢查不周，維修不及時，以致房屋倒塌，使乙方遭受經濟損失時，由甲方負責賠償。

五、甲方鑒定房屋危險，不能繼續使用，必須騰出時，乙方應按期遷出，其居住房由甲方解決。

如乙方籍故拖延不遷造成的一切損失，由乙方負責。

六、甲方對乙方承租的房屋進行翻建大修后，乙方有優先承租權，但事先應簽訂協議。

七、乙方對承租的房屋及室內裝修設備，應負責保管，愛護使用，注意防火、防凍。

如有損壞，乙方應負責修復或賠償。樓梯間、門道、走廊等公用房屋和設施，乙方應愛護使用，注意照管，防止損壞。

八、乙方不得私自拆改、增添房屋或設備。

如屬必需時，應事先取得甲方同意或另行簽訂協議后方可動工。否則，乙方應負責恢復原狀。

九、乙方退租房屋時，應于七日前通知甲方，并辦清以下手續：

(1)交清租金和應交納的賠償費。

(2)按照租約負責保管的房屋及裝修設備。

(3)撤銷租約。

十、乙方承租甲方代管、托管的房屋在發還原主時，甲方得終止租約。

十一、乙方承租的房屋因國家建設，特殊需要必須騰讓時，甲方得終止租約。

乙方所需房屋按有關規定辦理。

十二、本租約自立約日起至_________年_________月_________日止有效。

一或_________份，甲乙雙方各執_________份，如有未盡事宜，雙方協議解決。

十三、其他_________。

甲方(蓋章)：_________

乙方(蓋章)：_________

代表人(簽字)：_________

代表人(簽字)：________

篇5

簡單的房屋租賃合同范本有哪些呢,大家一起來看看吧，下面小編就給大家整理一下房屋租賃合同，需要的可以收藏一下哦

 

房屋租賃合同范本簡單

出租方：_________________(以下簡稱甲方)

身份證號：_______________

承租方：_________________(以下簡稱乙方)

身份證號：_______________

根據甲、乙雙方在自愿、平等、互利的基礎上，經協商一致，為明確雙方之間的權利義務關系，就甲方將其合法擁有的房屋出租給乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，訂立本合同。

一、房屋基本情況

房屋位于__________________市_______區_______幢_______室內的一間單間。用于普通住房。

二、租賃期限及約定

1、該房屋租賃期共______年。自___________年_____月___日起至___________年_____月___日止。

2、房屋租金：每月___________元。按月付款，每月提前五天付款。另付押金___________元，共計_______________元.大寫：_____萬_____仟_____佰_____拾_____元整)。房屋終止，甲方驗收無誤后，將押金退還乙方，不計利息。

3、乙方向甲方承諾，租賃該房屋僅作為普通住房使用。

4、租賃期滿，甲方有權收回出租房屋，乙方應如期交還。乙方如要求續租，則必須在租賃期滿前一個月內通知甲方，經甲方同意后，重新簽訂租賃合同。

三、房屋修繕與使用

1、在租賃期內，甲方應保證出租房屋的使用安全。乙方應合理使用其所承租的房屋及其附屬設施。如乙方因使用不當造成房屋及設施損壞的，乙方應負責修復或給予經濟賠償。

2、該房屋及所屬設施的維修責任除雙方在本合同及補充條款中約定外，均由甲方負責(但乙方使用不當除外)。甲方進行維修須提前______天通知乙方，乙方應積極協助配合。

3、乙方因使用需要，在不影響房屋結構的前提下，可以對房屋進行裝修裝飾，但其設計規模、范圍、工藝、用料等方案應事先征得甲方的同意后方可施工。租賃期滿后，依附于房屋的裝修歸甲方所有。對乙方的裝修裝飾部分甲方不負有修繕的義務。

四、房屋的轉讓與轉租

1、租賃期間，未經甲方書面同意，乙方不得擅自轉租、轉借承租房屋。

2、甲方同意乙方轉租房屋的，應當單獨訂立補充協議，乙方應當依據與甲方的書面協議轉租房屋。

五、乙方違約的處理規定

在租賃期內，乙方有下列行為之一的，甲方有權終止合同，收回該房屋，乙方應向甲方支付合同總租金20%的違約金，若支付的違約金不足彌補甲方損失的，乙方還應負責賠償直至達到彌補全部損失為止。

(1) 未經甲方書面同意，擅自將房屋轉租、轉借給他人使用的;

(2) 未經甲方同意，擅自拆改變動房屋結構或損壞房屋，且經甲方通知，在規定期限內仍未糾正并修復的;

(3) 擅自改變本合同規定的租賃用途或利用該房屋進行違法活動的;

(4) 拖欠房租累計______個月以上的。

六、本協議一式______份，甲.乙各執______份，簽字后即行生效。

七、其他說明：水電數字由甲乙雙方與其他承租方平均分配

(入住時的水電數字：電________，水________，)

出租方(簽字)：_________________ 承租方(簽字)：_________________

聯系電話：_____________________ 聯系電話：_____________________

____________年______月____日____________年______月____日

簡單版本房屋租賃合同范本

出租方(以下稱甲方)：_____________身份證號：_______________________

承租方(以下稱乙方)：_____________身份證號：_______________________

甲方愿意將產權屬于自己的房屋出租給乙方。雙方根據國家相關法律、法規，經協商一致，訂立本合同，詳細情況如下：

第一條 房屋基本情況

1、甲方同意將____________市_________路_______的房屋及其設施租賃給乙方，計租建筑面積為__________平方米。甲方《房屋產權證》(產權證編號：_______字第______號)

第二條 租賃期限

租期________年,自__________年_____月__日起至__________年_____月__日止。承租人有下列情形之一的，出租人可以中止合同，收回房屋：

1. 承租人擅自將房屋轉租、轉讓或轉借的;

2. 承租人利用承租房進行非法活動的，損害公共利益的;

3. 承租人拖欠租金累計達______天的，并賠償違約金__________元。

合同期滿后，如出租方仍繼續出租房屋，承租方享有優先權。但租金按當時的物價及周圍房屋租金漲幅作適當調整。

第三條 租金和租金交納期限

1. 每年租金為為人民幣________萬________仟元整(￥________元)。押金：_____________元人民幣。

2. 乙方每半年以現金形式支付租金：_____________。付款時間為每年的_____月____日。

3. 乙方必須按照約定向甲方繳納租金。如無故拖欠租金，甲方給予乙方7天的寬限期，從第______天開始甲方有權向乙方每天按實欠租金______%加收滯納金。

第四條 租賃期間房屋修繕

出租方將房屋交給承租方后，承租方的裝修及修繕，出租方概不負責。如承租方不再使用出租方的門市后，承租方不得破壞已裝修部分及房屋架構。

第五條 各項費用的繳納

1. 物業管理費：乙方自行向物業管理公司交納;

2. 水電費：由乙方自行繳納;(水表表底數為 度，電表底數為 度，此度數以后的費用由乙方承擔，直至合同期滿)。

3. 維修費：租賃期間，由于乙方導致租賃房屋的質量或房屋的內部設施損毀，包括門窗、水電等，維修費由乙方負責。

4. 使用該房屋進行商業活動產生的其它各項費用均由乙方繳納，(其中包括乙方自已申請安裝電話、寬帶、有線電視等設備的費用)。

第六條 出租方與承租方的變更

1.如果出租方將房產所有權轉移給第三方時，合同對新的房產所有者繼續有效。承租人出賣房屋，須在_____個月前通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權。

2.租賃期間，乙方如欲將租賃房屋轉租給第三方使用，必須事先書面向甲方申請，由第三方書面確認，征得甲方的書面同意。取得使用權的第三方即成為本合同的當然乙方，享有原乙方的權利，承擔原乙方的義務。

第七條 違約金和違約責任

1.若甲方在乙方沒有違反本合同的情況下提前解除合同或租給他人，視為甲方違約，負責賠償違約金_______元。

2.若乙方在甲方沒有違反本合同的情況下提前解除合同，視為乙方違約，乙方負責賠償違約金 元。

3.承租方違反合同，擅自將承租房屋轉給他人使用的，應支付違約金 元。如因此造成承租房屋損壞的，還應負責賠償。

第八條 免責條件

若租賃房屋因不可抗力的自然災害導致損毀或造成承租人損失的，雙方互不承擔責任。租賃期間，若乙方因不可抗力的自然災害導致不能使用租賃房屋，乙方需立即書面通知甲方。

第九條 爭議的解決方式

本合同在履行中如發生爭議，雙方應友好協商解決，協商不成時，任何一方均可以向人民法院起訴。

第十條 本合同如有未盡事宜，一律按《中華人民共和國經濟合同法》的有關規定，經甲、乙雙方共同協商，作出補充規定，補充規定與本合同具有同等效力。

第十一條 本合同雙方簽字蓋章后生效，如一方違約，另一方有權向違約方要求賠償違約金________元。

本合同共貳頁，壹式兩份，甲、乙雙方各執壹份，均有同等法律效力。

出租方：_________________ 承租方：_________________

篇6

關鍵詞：房屋租賃；管理缺陷；形勢；方法

房屋租賃管理是維護房租市場和社會治安的基礎性工作。加強房屋租賃管理有利于準確把握房地產市場的信息；從而對房地產市場進行科學的調控，同時也是強化房地產的行政管理職能的重要手段；加強房屋租賃管理有利于規范租賃秩序，促進中介行業的服務，是有效防范租賃糾紛的重要手段，對建設和諧社會具有重要意義。

1 我國房租賃管理存在的缺陷

近年來 ，雖然我國房屋租賃市場有了進一步的發展，但仍舊存在很多問題：與房地產轉讓制度的不一致、不協調，與市場經濟的發展不相適應。主要體現在一下幾個方面：

第一，缺乏誠信

房屋租賃市場的日益擴大，給不法分子帶來了可趁之機。一些房屋中介在沒有營業執照和中介資質證明的情況下，進行無照經營，打出虛假廣告。他們提供虛假的租賃信息和電話號碼，與顧客簽訂租賃合同，為騙取顧客的定金、押金和中介費，這種欺騙行為普遍存在。實際生活中，這種騙取消費者的行為比比皆是，很多中介商多次對消費者進行詐騙，令公眾對房屋中介的信任度降至了最低點。這些現象表明，誠信缺陷已經成為房屋租賃管理中迫切需要解決的問題。

第二，管理體系不健全

目前，我國的房屋租賃管理體系沒有形成專業化、規模化和規范化的模式，所以雜亂無章的管理制約了房租租賃市場的健康發展，也是房產中介在工作中遇到的障礙。此外，不難發現我國的房地產企業的經營管理方式較為單一，導致我國的房屋租賃市場的管理系統也比較單一。因此，無須的房屋管理體系從一定程度上制約了整個房屋租賃系統的迅速發展。

第三，立法工作滯后

面對我國租賃市場日新月異的發展，租賃管理也出現了很多新問題和新情況，但是我國有關房屋租賃管理的法律法規卻相對滯后。法律的不健全給房屋租賃管理工作帶來了很大的難度，例如立法中對于集體土地的租賃、租金的支付方式、租賃形式多樣化以及出租人多元化等不夠全面，從很大程度上阻礙了房屋租賃市場的發展。

第四，合同不規范

租賃管理中，合同是非常重要的租賃憑證，也是維護消費者合法權益的有力依據。但是實際的房屋租賃管理中，合同糾紛的問題反而出現的最多，很多中介機構很簡單的以口頭形式規定了價格，這樣很容易形成不合理的房租價格，過高或者過低，都會引起租金價格的糾紛。還有些中介機構在簽訂合同時，不按照《合同法》的相關規定，引起了房屋租賃管理的混亂。

2 加強房屋租賃管理的形勢和方法

第一，實施租賃房屋登記備案，增強房管部門的管理職能

我國現行的有關房屋租賃的法律法規主要針對房屋租賃合同的登記與備案。但是由于房屋租賃合同的登記和備案都是事后管理，因此無論是否辦理的登記和備案并不影響合同的法律效力，很多房屋的租賃者就算簽訂了房屋租賃合同也不接受管理，直接導致房管部門對房屋租賃管理不到位。因此，為了建立健全的房屋租賃管理體制，建立新的管理模式而采取了“房屋租賃登記備案”制度。此制度規定了租賃房屋登記備案的相關工作程序以及文書格式，執行統一的備案登記程序。此制度的實行，將待租的房屋和短租的房屋統一納入了管理的范圍，可以使房管部門掌握全面的房屋租賃信息，從而使房屋租賃的管理更加信息化，為房管部門的調控提供依據。

第二，實施統一的代征稅政策，加強管理力度

房屋租賃的代征稅對于任何一個城市的房屋租賃管理部門來講都是十分重要的工作。它既能增強房屋租賃的管理力度，也能實現各地區稅源經濟的主要手段。目前來講，很多城市在代征稅的管理方面存在很多弊端：一方面急功近利，除了集中主要精力與代征稅工作上，甚至為了稅收放棄了相關備案手續，對于實現房管部門的職能十分不利；另一方面，盲目擴大征稅范圍，使政府的形象受到了損害。統一代征稅的政策使這些問題得到了改觀，一些列的房屋租賃政策的實施晚上了稅政管理的制度，解決了很多出現在代征工作中的問題，促進了房屋租賃的管理，實現了代征稅總量逐年增加。

第三，實行第三方租金代收方式，建立租賃市場的安全機制

實際生活中攜款潛逃等事件的相繼產生，嚴重損害了房屋租賃者的利益，為了穩定房屋租賃秩序，建立良好的房屋租賃市場發展勢頭，確保房屋租賃市場的安全、健康發展，建立第三方租金代收形式可以最大限度的保護租賃當事人的根本利益。南京開創了委托銀行作為租金代收機構的先例，制定了《南京市房地產經紀機構房屋

租賃委托銀行收、付租金暫行規定》,規定中明確了在房租租賃業務中，銀行是唯一代收租金的機構，房產中介不得直接想承租人收取租金。銀行的介入，從一定程度上起到了監督房屋租賃市場的作用，架起了維護消費者權益的橋梁。

第四，建立健全的房屋租賃協管機制

目前，我國大多數城市的房屋租賃管理人員比例與當地的房屋租賃規模不相適應。全市的房租租賃管理人員寥寥無幾，一半的管理人員是兼職或者外聘。近些年，房管部門一直在位建立健全的房屋租賃協管機制而努力，為改變這種局面房管部門聯合公安、物業、稅務等部門以及居委會和街道辦等基層組織，積極探索并研究如果聯合管理房屋租賃行為的種種方法，以達到促進房屋綜合管理的目的。房管部門與公安、物業、稅務等部門以及居委會和街道辦等基層組織相互合作，互通了房屋的租賃信息，并達成了定期通報的協議。這種統一管理、集中服務的方式，會受到城市流動人口的贊揚以及各級領導的肯定與褒獎。另外，也要加強街道和社區管理，建立網絡管理，充分發揮房屋協管人員的作用。由此可見，房屋租賃協管機制的構建和完善，有效地彌補了房屋管理人員的不足，大大提高了管理的覆蓋率，使我們的管理手段逐步增強。

第五，加強信息化管理體系

信息化管理可以實現自動化管理與信息化管理的完美結合。租賃信息的全天候實時顯示，可以實現物業收費的只能計算，把握準確的收費數量和內容。此外，信息化管理在自動有序進行的前提下，將人文關懷融入其中，考慮租賃者的實際利益將是一種科學的、合理的管理方式。其次，房屋租賃軟件的運用，可以采取圖形導航的模式，操作簡單，容易掌握，適用于不同知識層次的房屋租賃者。最后，房屋租賃的管理者要及時有效的根據市場的需要，設置相應的收費項目和不同的收費標準，以保證信息化系統符合當地租賃市場的需求。

3 結語

總而言之，房屋租賃管理需要整體的綜合管理體系。面對我國房屋租賃市場的發展狀況，租賃雙方應嚴格遵守租賃規范，要嚴格按照房屋租賃的制度執行，并配合房管部門的監督工作，為租賃市場的健康和諧發展打下良好的基礎。

參考文獻：

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[4]楊曉慧.采取有效措施促進房屋租賃市場健康發展[j]. 實踐與探索,2008(08).

篇7

簡單的房屋租賃合同范本

甲方：_________

乙方：_________

乙方承租甲方管理的上列房屋作為_________使用，雙方議定遵守事項如下：

房屋座落：_________區_________樓_________單元_________號 房屋使用面積：_________平方米

一、本租約為乙方取得承租房屋使用權的憑證。甲、乙雙方均有遵守國家有關住宅法律和本市房屋政策、法令的義務。

二、房屋租金數額因房屋條件或租金標準變動時，其租額得予調整，每月租金，乙方應于_________日前交清。

三、乙方有下列情況之一時，甲方可以終止租約，收回房屋：

(1)把承租的房屋轉讓，轉借或私自交換使用的;

(2)未經甲方同意私自改變承租用途的;

(3)無故拖欠租金三個月以上的。

四、甲方根據修繕標準檢查，維修房屋和設備，保障安全、正常使用。甲方維修房屋時，乙方應積極協助，不得阻礙施工。在正常情況下，如因檢查不周，維修不及時，以致房屋倒塌，使乙方遭受經濟損失時，由甲方負責賠償。

五、甲方鑒定房屋危險，不能繼續使用，必須騰出時，乙方應按期遷出，其居住房由甲方解決。如乙方籍故拖延不遷造成的一切損失，由乙方負責。

六、甲方對乙方承租的房屋進行翻建大修后，乙方有優先承租權，但事先應簽訂協議。

七、乙方對承租的房屋及室內裝修設備，應負責保管，愛護使用，注意防火、防凍。如有損壞，乙方應負責修復或賠償。樓梯間、門道、走廊等公用房屋和設施，乙方應愛護使用，注意照管，防止損壞。

八、乙方不得私自拆改、增添房屋或設備。如屬必需時，應事先取得甲方同意或另行簽訂協議后方可動工。否則，乙方應負責恢復原狀。

九、乙方退租房屋時，應于七日前通知甲方，并辦清以下手續：

(1)交清租金和應交納的賠償費。

(2)按照租約負責保管的房屋及裝修設備。

(3)撤銷租約。

十、乙方承租甲方代管、托管的房屋在發還原主時，甲方得終止租約。

十一、乙方承租的房屋因國家建設，特殊需要必須騰讓時，甲方得終止租約。乙方所需房屋按有關規定辦理。

十二、本租約自立約日起至_________年_________月_________日止有效。一或_________份，甲乙雙方各執_________份，如有未盡事宜，雙方協議解決。

十三、其他_________.

甲方(蓋章)_________ 乙方(蓋章)_________

代表人(簽字)_________ 代表人(簽字)________

__________年____月____日 _________年____月____日

個人房屋租賃合同范本

訂立合同雙方：

出租方：______，以下簡稱甲方

承租方：______，以下簡稱乙方

根據《中華人民共和國》及有關規定，為明確甲、乙雙方的權利義務關系，經雙方協商一致，簽訂本合同。

第一條　甲方將自有的坐落在______市______街______巷______號的房屋______棟______間，建筑面積______平方米、使用面積______平方米，類型______，結構等級______，完損等級______，主要裝修設備______，出租給乙方作______使用。

第二條　租賃期限

租賃期共______個月，甲方從______年______月______日起將出租房屋交付乙方使用，至______年______月______日收回。

乙方有下列情形之一的，甲方可以終止合同，收回房屋：

1.擅自將房屋轉租、分租、轉讓、轉借、聯營、入股或與他人調劑交換的;

2.利用承租房屋進行非法活動，損害公共利益的;

3.拖欠租金____個月或空置____月的。

合同期滿后，如甲方仍繼續出租房屋的，乙方擁有優先承租權。

租賃合同因期滿而終止時，如乙方確實無法找到房屋，可與甲方協商酌情延長租賃期限。

第三條　租金和租金交納期限、稅費和稅費交納方式

甲乙雙方議定月租金______元，由乙方在______月______日交納給甲方。先付后用。甲方收取租金時必須出具由稅務機關或縣以上財政部門監制的收租憑證。無合法收租憑證的乙方可以拒付。

甲乙雙方按規定的稅率和標準交納房產租賃稅費，交納方式按下列第____款執行：

1.有關稅法和鎮政發(90)第34號文件規定比例由甲、乙方各自負擔;

2.甲、乙雙方議定。

第四條　租賃期間的房屋修繕和裝飾

修繕房屋是甲方的義務。甲方對出租房屋及其設備應定期檢查，及時修繕，做到不漏、不淹、三通(戶內上水、下水、照明電)和門窗好，以保障乙方安全正常使用。

修繕范圍和標準按城建部(87)城住公字第13號通知執行。

甲方修繕房屋時，乙方應積極協助，不得阻撓施工。

出租房屋的修繕，經甲乙雙方商定，采取下述第______款辦法處理：

1.按規定的維修范圍，由甲方出資并組織施工;

2.由乙方在甲方允諾的維修范圍和工程項目內，先行墊支維修費并組織施工，竣工后，其維修費用憑正式發票在乙方應交納的房租中分______次扣除;

3.由乙方負責維修;

4.甲乙雙方議定。

乙方因使用需要，在不影響房屋結構的前提下，可以對承租房屋進行裝飾，但其規模、范圍、工藝、用料等均應事先得到甲方同意后方可施工。對裝飾物的工料費和租賃期滿后的權屬處理，雙方議定：

工料費由______方承擔(　);

所有權屬______方(　)。

第五條　租賃雙方的變更

1.如甲方按法定手續程序將房產所有權轉移給第三方時，在無約定的情況下，本合同對新的房產所有者繼續有效;

2.甲方出售房屋，須在三個月前書面通知乙方，在同等條件下，乙方有優先購買權;

3.乙方需要與第三人互換用房時，應事先征得甲方同意，甲方應當支持乙方的合理要求。

第六條　違約責任

1.甲方未按本合同第一、二條的約定向乙方交付符合要求的房屋，負責賠償______元。

2.租賃雙方如有一方未履行第四條約定的有關條款的，違約方負責賠償對方______元。

3.乙方逾期交付租金，除仍應補交欠租外，并按租金的______%,以天數計算向甲方交付違約金。

4.甲方向乙方收取約定租金以外的費用，乙方有權拒付。

5.乙方擅自將承租房屋轉給他人使用，甲方有權責令停止轉讓行為，終止租賃合同。同時按約定租金的______%，以天數計算由乙方向甲方支付違約金。

6.本合同期滿時，乙方未經甲方同意，繼續使用承租房屋，按約定租金的______%，以天數計算向甲方支付違約金后，甲方仍有終止合同的申訴權。

上述違約行為的經濟索賠事宜，甲乙雙方議定在本合同簽證機關的監督下進行。

第七條　免責條件

1.房屋如因不可抗拒的原因導致損毀或造成乙方損失的，甲乙雙方互不承擔責任。

2.因市政建設需要拆除或改造已租賃的房屋，使甲乙雙方造成損失，互不承擔責任。

因上述原因而終止合同的，租金按實際使用時間計算，多退少補。

第八條　爭議解決的方式

本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決;協商不成時，任何一方均可向房屋租賃管理機關申請調解，調解無效時，可向市工商行政管理局經濟合同仲裁委員會申請仲裁，也可以向人民法院起訴。

第九條　其他約定事宜

1.

第十條　本合同未盡事宜，甲乙雙方可共同協商，簽訂補充協議。補充協議報送市房屋租賃管理機關認可并報有關部門備案后，與本合同具有同等效力。

本合同一式4份，其中正本2份，甲乙方各執1份;副本2份，送市房管局、工商局備案。

出租方：(蓋章)承租方：(蓋章)

法定代表人：(簽名)法定代表人：(簽名)

篇8

隨著市場經濟體制的逐步建立，房地產市場已發展起來，房地產的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產生了為數不少的房地產糾紛案件。此類案件現已構成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問題很多，亦有多年以來未徹底解決的老問題。筆者結合審判實踐，對其中的幾個常見問題做了調查分析，在此略抒己見。

一、預售商品房按揭

按揭是英語"MORTGAGE"一詞的粵語音譯，是一種擔保方式，指在樓宇建筑期內，商品房預購人將其與開發商（預售方）簽訂的《商品房預售合同》中預購人所應擁有的全部權益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時商品房預售方作為貸款擔保人，并保證銀行為第一受益人，如預購人或擔保人未能依約履行還款責任或擔保義務時，銀行即可取得預購人在《商品房預售合同》內的全部權益，以清償其對銀行的所有欠款。

預售商品房按揭是一種特殊的擔保方式，銀行為按揭權人，預購人為按揭人，擔保人一般是銷售商品房的開發商。預售商品房按揭與抵押有相似之處，但又不完全等同于抵押。一般抵押權的標的是債務人提供的、其自己享有所有權或經營權的財產。而在商品房按揭期間，商品房實際上并不存在，按揭人無法取得所購商品房的所有權，他向按揭權人提供的擔保是在將來某一時間取得樓宇的權利，它是一種期待性利益，而非以實體形式存在的樓宇。商品房按揭的出現將期待性利益引入抵押標的范疇，豐富了我國傳統抵押標的理論的內容。

預售商品房按揭具有以下法律特征：

（1）預售商品房按揭是一種要式法律行為，應簽訂書面合同，并應到規定的房地產管理部門辦理登記備案手續；

（2）預售商品房按揭是一種從合同，是為擔保主債權得以實現而訂立的；

（3）預售商品房按揭合同是諾成性合同，合同一經成立即對三方當事人具有約束力。

（4）預售商品房按揭是有償合同。銀行通揭業務收取貸款利息，除少數政策性無息貸款外，預售商品房按揭均系有償合同。預售商品房按揭是近幾年才出現的，目前在我國尤其是在沿海地區，發展規模很大。它在一定程度上緩解了房地產市場資金緊張的狀況，使普通百姓擁有商品房成為可能，同時也為房地產開發商提供了融資手段，增加了建房資金。但我國的房地產管理法對預售商品房按揭尚無規定，與目前房地產業的發展狀況很不適應。審判人員在審理此類案件時只能依據法理。而銀行則大多制訂一些標準式合同，購房者與發展商只有簽約與否的選擇，而沒有就合同條款進行協商、修改的自由。這種狀況極不利于預售商品房市場的健康發展，筆者試舉二個案例說明之。

案例一：個人甲與乙公司簽訂商品房預售合同，約定甲購買乙公司正在開發建設的商品房一套，價金為五十萬元，甲應分五次交購房款二十五萬元，余二十五萬元房款辦理銀行按揭。合同簽訂后，甲如約履行支付了二十五萬元購房款，要求乙交付房屋。乙公司稱甲應在全部付清購房款后才能入住房屋。甲認為合同中約定余款由銀行按揭提供，因而認為乙公司違約，至法院。

此案雙方當事人產生爭議的根本原因是對按揭的性質認識不清。預售商品房按揭的當事人有三方：購房人、售房方和銀行。按揭合同應當由三方當事人訂立，而此案中甲與乙公司雙方約定辦理按揭，實際并未辦理，因而按揭合同不能成立。鑒于雙方對付款方式尚未約定明確，該商品房預售合同應認定為尚未成立，由此產生的損失由雙方分擔。由于乙公司為房地產開發商，對有關按揭的規定應當了解，合同未能成立其有一定過失，因此應承擔主要責任。

案例二：甲與乙公司簽訂商品房預售合同，約定甲購買乙公司開發的商品房一套，其中百分之四十房款由甲直接交納，另百分之六十房款由甲向乙公司指定銀行申請按揭貸款。甲按約定向乙公司交納了百分之四十購房款。在辦理銀行按揭之前，銀行通知停止辦理按揭貸款，此后雙方就如何付清購房余款協商不成。甲至法院，請求解除購房合同、乙公司返還其購房款。

此案雙方當事人對付款方式約定明確，且乙公司與銀行之間已有關于辦理按揭貸款的協議，但由于國家政策性調整，銀行停止辦理按揭，使雙方當事人之間合同無法履行。此案應適用情更原則，解除合同，雙方合理分擔損失。

由以上兩個案例可以看出，我國預售商品房按揭中存在許多問題。這些都有待完備的立法來進行調整。建議立法部門在修訂《中華人民共和國城市房地產管理法》時，對此問題做出規定。

二、無效房屋租賃合同的認定及處理

房屋租賃，是指房屋所有權人或經營管理權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承權人向出租人支付租金的行為。房屋租賃是一種民事行為，它適用民法通則關于無效民事行為的規定，"下列民事行為無效：（一）無行為能力人實施的；（二）限制民事行為能力人依法不能獨立實施的；（三）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下所為的；（四）惡意串通，損害國家，集體或者第三人利益的；（五）違反法律或者社會公共利益的；（六）經濟合同違反國家指令性計劃的：（七）以合法形式掩蓋非法目的的。"除此之外，房屋租賃行為還應受一些特別法的約束，如《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》等。根據《城市房屋租賃管理辦法》第六條的規定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有權證的；（二）司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（三）共有房屋未取得共有權人同意的：（四）權屬有爭議的；（五）屬于違法建筑的：（六）不符合安全標準的；（七）已抵押，未經抵押權人同意的；（八）不符合公安、環境、衛生等主管部門有關規定的；（九）有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。違反這些規定出租房屋的，一般也應認定為無效。應當注意的是，房屋租賃對民事活動的當事人來說，是非常重要的民事行為，對他們的生產、生活有著重大影響，因而在審判中不宜輕易就認定合同無效。如果基本法律要件都具備，只是有一些細節不符合法律規定，可以責令當事人補正，而不宜認定為無效。如甲乙拖欠房屋租金一案：乙租賃甲房屋，裝修后經營飯店，經營期間拖欠甲兩個月租金。甲至法院，要求乙給付租金。法院經審查認為，甲、乙簽訂的房屋租賃合同未經房地產管理部門審查登記，因而為無效合同，判決乙將承租房屋返還甲。這一判決使甲，乙之間并無意解除的合同被迫不能履行，雙方均遭受很大損失。而實際上法院只要責令甲乙雙方辦理房屋租賃登記手續，即可避免這樣的結果。

司法實踐中由于未經房地產管理部門登記備案而被認定為無效的房屋租賃合同為數不少，這樣的判決不利于民事法律關系的穩定性及合同的全面履行。事實上，正是有些當事人利用法律的這一規定逃避責任，如許多房屋租賃糾紛案件中的違約一方常會主張合同無效，以逃避承擔違約責任。

筆者認為，雖然《城市房地產管理法》等相關法律均把房屋租賃合同認定為要式合同，當事人簽訂租賃合同須到在關部門登記備案，但不應把未登記備案的所有租賃合同均認定為無效。在租賃合同的各項實質要件均具備，沒有其他違法行為，只是欠缺形式上要件的情況下，可責令當事人補辦手續后確認房屋租賃合同的效力，這樣更有利于社會的穩定及案件的執行。

房屋租賃合同被認定為無效后，對房屋裝修如何處理，也是當前民事審判中經常遇到到的問題，主要體現在經營性用房中，承租人為了自己經營的特殊需要，往往對承租房投資很多進行裝修，一旦租賃合同被認定為無效，承租房要交還給出租人，裝修費用如何處理即成為問題。

對于房屋裝修應按《最高法院關于貫徹執行民法通則若干問題的意見》中關于添附的規定處理：非產權人在使用他人的財產上增添附屬物，財產所有人同意增添，并就財產返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒有約定又協商不成的，能夠拆除的，可以責令拆除；不能拆除的，也可以折價歸財產所有人；造成財產所有人損失的，應當負賠償責任。

對于雙方有約定的，按約定辦理，對此沒有爭議。雙方如無約定又協商不成，除能拆除的之外，如何折價在實踐中有不同看法。筆者認為應結合案件具體情況，本著經濟效益與公平合理的原則進行處理，兼顧雙方的過錯責任。屬出租人過錯的，可對裝修的現值進行評估，由出租人予以相當價值的補償并賠償給對方造成的損失；屬于承租人過錯的，對裝修進行評估后，應根據出租人適當的可利用程度折價予以補償；屬于雙方都有過錯的，應由出租人補償裝修的現值。在處理此類糾紛中，如裝修對出租人沒有利用價值，而第三人愿意承租出租房屋，并承頂裝修費用，并且出租人同意，可由第三人承頂，這樣使裝修的補償更加經濟合理。

三、落實私房政策遺留問題。

落實私房政策，包括私房因社會主義改造遺留問題，期間被擠占、沒收的私人房產問題，建國初期代管的房產問題，落實華僑、港澳臺胞私房政策問題等。根據《最高人民法院復查歷史案件中處理私人房產有關事項的通知》（1987年10月22日）及《最高人民法院關于房地產案件受理問題的通知》（1992年11月25日）的規定，有關落實私房政策的案件，不屬于人民法院主管工作的范圍，應移送落實私房政策部門辦理。目前落實私房政策工作已進行多年，出現許多落實私房政策遺留問題的訴訟，主要為被發還私房產權的房主要求收回私房自住的案件，此類案件法院目前大多按一般的房屋租賃糾紛進行處理，而實際上此類糾紛比一般的房屋租賃糾紛復雜得多，不應簡單對待。我國城市的私有出租房屋社會主義改造，是在五、六十年代，比照黨對資本主義工商業的社會主義改造政策，先后開展起來的，私房改造工作，作為整個社會主義改造的組成部分是完全必要的、正確的，但是由于"左"的錯誤思想影響，遺留下一些問題，有些地方降低了改造起點，錯改了一部分房屋；有的沒有給房主留自住房。根據國家有關政策，對不符合規定而錯改了的房屋，應按政策實事求是給予糾正；對房主應留而未留自住房的，可補留自住房。但目前這些落實了政策的房屋許多只是發還產權，房主并未實際支配，使用該房屋。對期間擠占、沒收私人房產的行為，現已徹底否定，并進行了糾正，根據有關規定，應一律確認原房主的所有權，把房產歸還給房主。對于自住房和出租房，應分別不同情況，采取不同處理方法逐步解決。凡單位和個人擠占私人自住房，必須堅持誰占誰退的原則。凡職工個人占用私人自住房的，無論是由房管部門或由機關，企業事業單位安排的，還是自行擠占的，都應視為無房戶，由職工所在單位或其上級主管部門安排其住房，將占用的房屋盡快退還給原房主。但在落實政策過程中，有些單位無力為占用私房職工提供住房，有些單位有房卻不優先安排用于落實私房政策，使許多房主仍然是手持房屋所有權證卻住不進自己的房屋。

在落實建國初期代管的房產問題及港澳臺胞私房政策問題上，也遺留有此類問題，政府落實私房政策部門只是解決了房屋產權歸屬問題，卻未讓房主實際占有、使用私有房屋。有的私房主被強制與住戶簽訂了私房租賃合同，否則不予辦理產權證照；有的由于爭議較大，房主長年一直未與住戶簽訂租賃契約。許多簽訂租賃契約的私房主，由于契約未約定租賃期限，也與住戶產生糾紛，要求收回房屋。

對于此類收房案件法院的處理原則一般是：住戶有他處住房，能全部騰退的，全部騰退，能部分騰退的，部分騰退，住戶無他處住房，不予騰退。這樣的處理是基于保護住戶利益，維護社會穩定而考慮的，許多案件也都按這樣的原則處理了。但是這種處理方法并沒有使問題得到解決，因為沒有考慮到私房主的利益。擁有所有權卻不能享有占有、使用、收益的權能，在法理上是講不通的，在現實中也是不公平的。現今房地產已作為商品流人市場，平等自愿、等價有償已成為人們在民事活動中普遍遵守的原則，過去那種強制私房主與住戶簽訂租賃契約，住戶可以無限期使用他人房屋的作法已與市場經濟的運行規則相悖，必須加以修正。

在處理此類收房案件上，有人提出以下可供掌握的標準：（1）承租人違反租賃合同的約定，或轉租、轉借承租的住房，或拖欠房租，可解除租賃關系，準予產權人收回房屋；（2）承租人有了新的住房，可解除租賃關系，準予產權人收回房屋；（3）房屋產權人確實需要占有、使用房屋，且居住條件劣于承租人的，可以全部或部分收回房屋；（4）房屋產權人為收回自己所有的房屋，為承租人找到了相應的住房，可解除租賃關系，準予產權人收回房屋；（5）房屋產權人要求收回自己的住房，但承租人確實不具備騰退條件的，可以暫時維持原租賃關系，但應明確租賃期限或提高租金標準。以上幾條可以作為辦理此類案件時的參照，但對于"提高租金標準"，似不易掌握，因房地產管理法等法律法規都規定私房租金應受政府房地產管理部門調控，如《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十四條規定："住宅用房的租賃，應當執行國家私房所在城市人民政府規定的租賃政策"，《城市私有房屋管理條例》第二十六條規定："房屋租金，由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規定的私有房屋租金標準，協商議定".如果由法院判決提高租金，雖保護了私房主利益，卻缺乏相關法律依據，且與房地產行政管理部門的規定相矛盾。此種“司法先于立法”的做法其妥當性值得商榷。筆者認為，房地產交易行為是受國家嚴格控制的，目前私房法定租金與其實際市場價值差距較大，應通過政府提高租金標準來解決問題，在此之前，法院不宜做出提高租金的判決。總之，在處理落實私房政策遺留問題上，既要切合當前市場經濟發展狀況，又要考慮歷史原因；既要保護公民合法的財產權益，又要維護社會的穩定。審判人員應結合案件具體情況，多做"案外工作"，如做住私房的承租人單位的工作，使其盡快解決承租人的住房問題。畢竟，徹底解決落實私房政策問題仍需依靠政府和社會的力量。四、離婚案件中房屋糾紛的處理。

住房是一種重要的生活資料。隨著住房改革的逐步深入，我國城鎮居民的住房狀況已得到較大改善，但住房困難情況仍然存在。在離婚案件中，即體現為夫妻雙方為分得房屋產權或使用權而爭執不休，使得簡單的離婚案件復雜化。目前許多離婚案件中當事人的主要爭執點即為住房問題。因此解決好離婚案件中的房屋糾紛，往往成為辦好離婚案件的關鍵。在審判工作中，應分別不同的情況去處理。

（一）對于個人擁有完全產權的住房，如系夫妻雙方婚后所得，應為夫妻共有財產，按照分割夫妻共有財產的原則去分配。如為夫妻一方婚前所購置，但雙方婚后在此居住，根據最高法院有關司法解釋，經過八年，可視為夫妻共同財產進行分配。分配中應堅持男女平等，保護婦女兒童合法權益，照顧無過錯方，尊重當事人意愿，有利生產、方便生活的總原則，如住房分配給夫妻一方，應按評估的市場價給予另一方一半價值的補償。在處理此類問題中應注意分清家庭共有房屋與夫妻共有房屋，如系家庭共有，必要時應先析產，然后再進行離婚案件的審理。對于婚姻中預購的商品房，離婚時房屋尚未交付，如何處理？筆者認為在商品房尚未交付的時候，購房方與售房方僅為債權債務關系，購房方享有的僅是一種債權，因而此種情況應按離婚中對債權、債務的處理原則進行處理。如一方愿意取得商品房的，應給予另一方相當于預售合同一半價值的補償。并與售房方辦理有關的合同變更手續。如雙方都不愿意取得商品房的，應當先承擔違約責任，然后再對返還的剩余的購房款，進行分配。在處理此類問題中由于牽涉到商品房預售方的利益，因而在夫妻雙方爭議較大，達不成協議時，法院可以就此問題另案處理。

（二）離婚時對于承租的公房如何分配，是頗有爭議的問題。一種觀點認為不應將其納入離婚案件一并處理，理由是：租賃關系是一種合同關系，由原來的夫妻共同承租變為一方承租屬于合同主體的變更，應征得公房的所有權或管理權人同意。另一種觀點認為應一并處理，理由是：離婚當事人之間就公房使用權的分割處理，只涉及承租一方主體的變更，不會導致租賃關系其他內容的變更，且如不處理公房使用權，會使雙方在離婚后又產生爭訟，不利于子女成長和社會穩定。筆者同意后一種觀點。《最高人民法院關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》（以下簡稱"解答"）中規定："在離婚案件中，當事人對公房的使用。承租問題發生爭議，自行協商不成，或者經當事人雙方單位或有關部門調解不成的，人民法院應根據案件的具體情況，依法予以妥善處理。"在解答中列舉了幾種離婚后雙方均可承租公房的情況：婚前由一方承租的公房，婚姻關系存續五年以上的：婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時，雙方均為本單位職工的；一方婚前借款投資建房取得的公房承租權，婚后夫妻共同償還借款的；婚后一方或雙方申請取得公房承租權的；婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權的；夫妻雙方單位投資聯建或聯合購置的共有房屋的；一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調換房屋的；婚前雙方均租有公房，后合并調換房屋的；其他應當認為夫妻雙方均可承租的情況。對夫妻雙方均可承租的公房，應按下列原則予以處理：照顧撫養子女的一方；男女雙方在同等條件下，照顧殘疾或生活因難的一方；照顧無過錯的一方。解答中規定："對夫妻雙方均可承租的公房而由一方承租的，承租方對另一方可給予適當的經濟補償。"但對于給付的標準卻沒有規定。筆者認為公房租賃權不僅僅是一種民法理論上的債權，它包含有國家給予的福利，取得租賃權的一方即等于取得了這種福利，而另一方則將有可能享受不到這種福利，其所可能遭受的損失即是公房房屋租賃價格與市場價格之間的差價。因此，在承租方給予另一方經濟補償的，應考慮另一方有無房住，有無可能分房收入情況，當地房屋租賃價格等因素，給予合理補償。解答中規定法院在調整和變更單位自管房屋的租賃關系時，一般應征求自管房單位的意見。因而有人認為人民法院在征求意見時，如果單位不同意由當事人中非本單位職工一方承租房屋，法院即不能判決由其承租。筆者認為此種觀點值得商榷，法院既已規定在有些情況下離婚的夫妻雙方均可承租，那么法院就可依此獨立做出判決，不能受單位意見的左右。征求自管房單位的意見，是為了調動他們的積極性，配合法院做好當事人的工作，以便于判決的執行。

（三）部分產權房屋的分配問題也是離婚案件中經常遇到的，所謂房屋部分產權，是指職工以標準價格購買公有住房后享有部分權能并且受到法定限制的產權，其中包括永久居住權、使用權、繼承權和有限的處分權與受益權。它是在住房制度改革中形成的一種特殊的所有權形式。離婚案件中部分產權房屋的處理原則同公房使用承租權一樣，都是撫養子女一方優先，無過錯方優先、相同條件下照顧女方，此外還要考慮收入、住房情況等。根據"解答"的規定，分得房屋部分產權的一方，一般應按所得房屋產權的比例，依照離婚時當地政府有關部門公布的同類住房標準價，給予對方一半價值的補償，筆者認為住房標準價是國家、單位給予職工的優厚待遇，分不到住房的一方以后可能再享受不到這種待遇，因此按住房標準價補償其一半價值并不是完全公平的。考慮到這一點，法院在分配其他財產時應照顧未分得住房一方，并且在分得住房一方經濟條件允許的情況下，可要求其高于標準價給予對方補償。解答中還規定：對夫妻雙方均爭房屋"部分產權"的，如雙方同意或者雙方經濟、住房條件基本相同，可采取競價方式解決。競價的方式在離婚案件的審理中還屬新問題，缺乏具體操作規則和應用經驗，尚需審判人員在實踐在逐步探索、總結。筆者認為，競價應遵循以下原則：1雙方自愿原則。選擇競價的方式應雙方當事人均同意，有關意見應記人法庭筆錄。如一方不同意，法庭不能強迫當事人競價。2公平合理原則。指競價的雙方當事人應經濟條件、住房條件基本相同，如雙方經濟條件懸殊，或一方住房寬裕，而另一方無其他住房，即不應采取競價的方式。3在法院主持下進行的原則。競價是在訴訟之中進行的，因而當事人應聽從法院的指導，并依照法院規定的競價規則進行競價。這樣才能保證競價的公正與合法。

五、拆遷糾紛的受理問題。

在民事審判工作中遇到拆遷糾紛，應首先考慮應否受理。因為由于拆遷糾紛的特殊性質，其大部分都屬行政案件，應由法院行政庭受理，只有少數由民庭受理。

根據有關規定，下列拆遷糾紛應按行政案件受理：（1）對人民政府或房屋拆遷主管部門作出的拆遷補償形式、補償金額、安置用房面積、安置地點、搬遷過渡方式和過渡期限等裁決不服，提訟的；（2）對房屋拆遷主管部門作出的罰款、沒收非法所得、責令停止拆遷、吊銷證書、責令限期退還周轉房、警告等行政處罰不服，提訟的；（3）拆遷人與被拆遷人對拆遷補償、安置等未達成協議或者達成協議尚未履行的，一方或雙方反悔不同意原協議要求房屋主管部門裁決，房屋拆遷主管部門拒絕裁決或者不予答復，提訟的；（4）認為符合法定條件，申請頌發或補發“拆遷許可證”“拆遷資格證書”等，房地產管理部門或房屋拆遷主管部門拒絕頌發或不予答復，提訟的；（5）拆遷人取得拆遷許可證后，拆遷的主管部門拒絕公布拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限等或不予答復，提訟的；（6）認為人民政府或房屋拆遷主管部門的其他有關房屋拆遷管理的行政行為或不履行法定職責的行為侵犯其合法權益，而提訟的。除第三種情況外，其他幾種情況應作為行政案件比較容易理解，因為都屬對行政機關的具體行政行為不服提起的訴訟。對于第三種情況按何種訴訟處理曾有異議。最高法院（1993）法民字第9號函規定，在城市房屋拆遷過程中，拆遷人與被拆遷人對房屋拆遷的補償形式、金額，安置房面積、地點，搬遷過渡方式和期限，經雙方達不成協議的，屬于平等主體之間的民事權益糾紛，房屋拆遷主管部門或同級政府對此類糾紛裁決后，當事人不服訴至法院的，人民法院應以民事案件受理。目前第9號函的規定已不適用，它與行政訴訟法的有關規定相悖。此種情況應按行政案件受理，已在審判實踐中得到共識。但是如拆遷人與拆遷人就有關安置、補償、回遷等問題達成協議并已實際履行（含部分履行），因一方或雙方違約產生糾紛，提訟的，可按民事案件受理。因為此時拆遷人與被拆遷人之間已形成合同關系，雙方按合同規定享有權利、承擔義務，屬平等主體之間的關系，因此，發生糾紛亦屬民事糾紛，應按民事案件受理。六、軍產房問題。

所謂軍產房，是指所有權歸軍隊所有的房產。軍隊房屋的所有權單位為中國人民總后勤部。在民事審判中，較多的軍產房糾紛為軍隊轉業、離退休干部騰退原住房問題及軍隊利用房地產開展經營活動問題。

關于軍隊離退體干部騰退軍產房問題。最高法院有關批復的精神為：此問題屬于軍隊離退休于部轉由地方安置管理工作中的遺留問題，由軍隊和地方政府通過行政手段解決為妥，此類糾紛人民法院不宜受理。對此類糾紛不予受理是妥當的，因為有可能涉及到營區和其他軍事設施的安全、保密問題，并且如受理，將涉及到今后的執行問題，法院判決騰房后，當事人不自動履行，須由人民法院強制執行，會在社會上造成不良影響。基于同樣理由，筆者認為，對于軍隊轉業干部騰退原住軍產房糾紛，人民法院也不應受理。

根據國家有關規定，軍隊房地產在保證戰備和部隊住用需要并保守軍事秘密的前提下，可以利用空余房地產依法開展經營活動，包括房屋、設施、場地的出租，房屋的出售、房地產的換建、互換、土地使用權的有償轉讓，合資建房，利用房地產自辦或合辦經濟實體，以及其他經營活動，而且經營活動可以面向社會。軍隊利用房地產開展經營活動，其收人可以用于彌補國防費不足，以房養房，但在經營中難免會發生糾紛，對這類糾紛如何處理是法院應慎重對待的問題。

軍隊利用房地產對外開展經營活動，與地方單位、個人發生糾紛至法院的，一般應視為平等主體之間的糾紛，按照《民法通則》、《經濟合同法》等法律的相關規定處理。人民法院在審理中如發現軍隊有違反國家有關行政法規的情況，可告知監督管理機關，由其依法進行處理，如發現有違反軍隊有關規定的情況，應告知軍隊有關部門處理。

人民法院在審理此類糾紛時，應對合同的有效性進行審查。根據有關規定，軍隊利用房地產開展經營活動，實行《中國人民利用房地產開展經營活動許可證》管理制度，凡利用房地產開展經營活動的單位，必須到軍隊房地產管理部門申領《許可證》，并按有關規定到當地房地產交易管理部門辦理交易手續。對軍隊方未申領《許可證》進行的房地產經營活動，一般應認定為無效，如在一審訴訟中經軍隊房地產管理部門批準補辦的，可以認定為有效。如果只申領了《許可證》，但未到當地房地產交易管理部門辦理交易手續，并且合同已實際履行的，可認定為有效，但法院應督促當事人補辦交易手續。

篇9

篡奪公司機會最初是英美公司法發展過程中產生的一種理論，用以規制公司董事及管理人員等公司內部人員，利用其參與公司管理，接觸公司內部信息的便利，將應歸公司所有的有商業價值的牟利機會據為己有，從而損害公司及股東合法權利的行為。本文以一個案例為切入點，探討該公司法的概念同刑法侵犯法益交叉的相關問題。

關鍵詞：篡奪公司機會；貪污；法益

基本案情：

本案四名被告分別為某國有公司A的總經理、副總經理、物業經理和綜合管理部經理。該國有公司A擁有一棟大樓，公司主要業務為對外出租房屋及物業管理。上述四名被告共同出租成立B公司，在有其他單位來本國有公司租賃房屋的時候，在與租房單位洽談好租賃房屋的事宜后，先安排國有公司A就前述租房單位所要租賃的房屋先與B公司簽訂租約，再安排租房公司與B公司簽訂租房合同，從中賺取房租差價。從2004年5月至2010年10月間，四名被告人利用上述手段截留房租差價總計2，122，501.96元。

一審法院認定上述四名被告人貪污罪罪名成立，各判處有期徒刑。四名被告人上訴后，二審法院判決駁回上訴，維持原判。

篡奪公司機會最初是英美公司法發展過程中產生的一種理論，用以規制公司董事及管理人員等公司內部人員，利用其參與公司管理，接觸公司內部信息的便利，將應歸公司所有的有商業價值的牟利機會據為己有，從而損害公司及股東合法權利的行為。我國公司第一百四十九條第五款規定：“未經股東會或者股東大會同意，利用職務便利為自己或者他人謀取屬于公司的商業機會，自營或者為他人經營與所任職公司同類的業務。”在公司法上違反前述法律的后果為公司董事、高級管理人員違反違法錢款所得的收入應當歸公司所有。

在上述案例中，四名被告人均為國有公司A的主要管理人員，其中兩人分別是公司正副職領導，另外兩人則是公司租房業務的實際主管人員。其中，作為公司物業部經理的被告人楊某，全程負責與前來租賃房屋的公司進行洽談，對于整個租房業務的價格、程序了如指掌，從而為B公司高價轉租提供了便利條件。而其他被告人則利用其對公司決策權的實際控制，使得B公司這種低價租賃再高價轉租的行為能夠得到國有公司A的許可并順利實現。四名被告人各自占據公司業務的關鍵位置，相互勾結，分工配合，控制了公司的整個業務流程，并通過這種對業務流程的控制成功地將自己的公司插入進國有公司A的房屋租賃業務之中，因此其利用職務便利進行犯罪的行為性質是沒有疑問的。

而可能引起疑問的還是本案中截流的租金的定性問題。而這個定性問題與前述被告人的利用職務便利進行犯罪的行為又有著深刻的聯系。

通常意義上的貪污犯罪，行為人的非法占有行為直接指向某一特定財產，換句話說，被侵害的公共財產在貪污行為發生前就已經存在，行為人的非法占有行為本身只是改變既有財產的歸屬或占有，并不創造價值。但在本案的場合，在被告人誘使房屋租賃方與B公司簽約時，租房合同還沒有實際履行，自然也沒有產生相應的租金，國有公司A所應收取的租金也實際上還沒存在，至于該筆租金以后是否真的如預料般產生，還要看本案所涉的租賃房屋及轉租合同實際履行的情況。這種從一般人的觀點看能夠順利產生利潤但是又還沒有實際產生利潤的情況，就是所謂的公司機會

公司機會的確能夠給公司帶來利潤，但是不同與公司所有的實際的財產，比如原料、設備或者應收賬款，其最終能否真正帶來利潤，又能夠帶來多少利潤都還是未知的，因此，盡管我國公司法對于公司機會給予了明確的保護，但是我們并不能說公司機會本身是一種可以歸個人或單位所有的“財產”，因此其也就不是一種受到刑法第三百八十二條保護的法益。

同時，轉租行為本身也是一種正常的商事交易活動，出租方處于減少自己的管理成本，轉嫁商業風險等因素而選擇將自己的房屋以較低的價格租給他人轉租牟利也是現代社會中十分普遍的現象。因此我們也不能簡單的將所有轉租行為都界定為損害房主的非法行為。

那么應該如何對上述案件的性質進行界定，作者認為可以從以下三個方面進行分析。

首先，應當考慮被告人行為的具體內容，尤其是其為了實現套取租金的目的而實施的，而不會存在與普通的承租、轉租經營活動的行為，從而確認，其行為是否符合貪污罪犯罪構成中關于犯罪手段的相關規定。通過分析案情，我們可以發現，首先，四名被告人分別處于國有公司A的各個關鍵崗位上，對于公司的情況非常了解，對于公司業務的執行也有不可置疑的控制力和決定力。其次，國有公司A是一家以出租房屋和物業管理作為主營業務的公司，其公司本身具有經營管理自己所有的房屋的能力，作為公司主要管理人員的被告四人也對這一點心知肚明。第三，前來租賃房屋的公司一開始是找國有公司A洽談租房業務的，被告人楊某也是以國有公司A的代表的身份參與談判，并確定了房屋租賃業務的細節。在談判結束后，B公司才在被告人的安排下與租賃房屋的公司簽訂了租房合同，同時，其他被告人作為國有公司A的實際控制者，也讓國有公司A為B公司能夠順利簽約提供了各種方便，而這些方便都有悖于國有公司A的利益。由此可見被告人四人利用其掌握公司經營信息，并且實質控制公司的便利條件，利用國有公司A的名義進行有悖于公司利益的行為，為自己謀取利益，顯然符合貪污罪的構成要件。

其次，需要分析上述四人的行為是否侵犯了貪污罪所要保護的法益，既上述四人所獲取的利益是否系國有公司A所有。如前所述，當被告四人開始與租賃房屋的公司談判并安排其B公司簽訂房屋租賃合同的時候，租賃合同還沒有開始執行，相應的租金也還沒有真正產生。但是這并不影響貪污罪這種包含保護財產權不受非法侵害的法益所要求的罪名的成立，原因有二：第一，被告人四人的貪污行為并沒有在合同簽訂之后結束，而是包括了在之后的合同履行過程中始終控制國有公司A無視自身利益，不積極行使公司法第一百四十九條賦予的歸入權或采取其他形式阻止B公司的行為，使其能夠順利套取差價，前述行為是之前簽約行為的繼續，是貪污行為的組成部分，并在租金產生的過程中一直存在；第二，《全國法院審理經濟犯罪案件工作座談會紀要》二、（一）部分指出，貪污罪是一種以非法占有為目的的財產性職務犯罪，與盜竊、詐騙、搶奪等侵犯財產罪一樣，應當以行為人是否實際控制財物作為區分貪污罪既遂與未遂的標準。因此貪污罪并非是一種結果犯，在犯罪行為開始時犯罪行為指向的客體是否存在并不是是否構成本罪的構成要件的一部分，即使行為人在整個貪污行為結束之后仍然沒有取得或實際控制公共財產，仍然能夠構成本罪。之后我們來考察被套取的租金差價的性質，根據公司法第一百四十九條，公司董事、高級管理人員通過篡奪公司商業機會而獲得的收入應當歸公司所有，由于上述租金差價實際是由被告人四人歸自己所有了，因此這些財產顯然是國有公司A的財產。私自占有上述租金的差價的行為是侵害國有公司A財產權的行為。其次，如果沒有被告人四人的非法行為，國有公司A擁有本案所涉房屋的產權；也具備相應的管理房屋的能力；而且可以合理的期待，國有公司A通過談判，和前來租賃房屋的公司按照正常的價格簽訂租賃合同。因此，我們可以認為，是被告人四人的非法行為，導致國有公司A未能正常的開展房屋租賃業務，并因此而失去了房租差價部分的價款。

篇10

【關鍵詞】合同；相對性；突破；第三人

合同的相對性是合同法的基石，是傳統合同法理論中的一個非常重要的組成部分，其含義是指合同的效力僅及于合同當事人，只有合同當事人才能享有合同約定的權利，或負擔合同約定的義務與責任，合同對第三人不產生效力。可見，合同的相對性強調的是：合同只在特定締約雙方之間產生法律拘束力，而把第三人排斥于合同效力之外，第三人無權主張合同權利，也不應負擔合同的義務和責任。然而，實踐表明在某些情形下，如果恪守嚴格的合同相對性理論，將必然損害合同當事人尤其是第三人的利益。然而隨著經濟的不斷發展，各種交易的頻繁程度不斷強化，現有的合同相對性原則遠遠不能滿足當今社會發展的需要，合同外第三人的利益問題層出不窮，不斷出現對合同相對性原則的突破。

一、合同相對性原則的理論內容

我國《合同法》第64、65條對合同相對性原則進行了具體規定。其內容主要包括三個方面：合同主體的相對性，合同內容的相對性以及合同責任的相對性。

（一）合同主體的相對性

所謂合同主體的相對性，是指合同關系只能發生在特定的主體之間，只有合同當事人一方能夠向合同的另一方基于合同提出請求或提訟。一方面，由于合同關系僅是在合同中的特定人之間發生的法律關系，所以，只有合同關系的當事人之間彼此才能相互提出請求，與合同關系當事人沒有發生合同上的權利義務的第三人，就不能依據合同向當事人提出請求或提訟；另一方面，合同的一方當事人也只能向合同的另一方當事人提出合同上的請求或提訟，絕不能向與其沒有合同關系的第三人提出合同上的請求和訴訟。

（二）合同內容的相對性

所謂合同內容的相對性，是指除法律、合同另有規定以外，只有合同當事人才能享有某個合同所規定的權利，并承擔該合同規定的義務，除合同的當事人以外的任何第三人都不能主張合同上的權利。從合同內容的相對性原理可以看出：第一，合同規定由當事人享有的權利，原則上并不及于第三人；合同規定由當事人承擔的義務，一般也不能對第三人產生拘束力。第二，合同當事人無權為他人設定合同上的義務，如果合同當事人約定了此種義務條款，則此義務條款是無效的，但是如果第三人同意之后，當時認為第三人設立權利，法律可以推定此種設立是符合第三人意愿的。第三，合同權利與義務主要對合同當事人產生約束力，這種約束力始終為內部效力。

（三）合同責任的相對性

合同責任的相對性指合同責任只能在特定的當事人之間即合同關系的當事人之間發生，合同關系以外的人不負違約責任，合同的當事人也不對第三人承擔違約責任。責任的相對性是由內容的相對性派生出來的，由于違約責任以合同義務的存在為前提，合同義務的相對性必然決定合同責任的相對性。所謂違約責任的相對性，是指違約責任只能在特定的當事人之間及合同關系的當事人之間發生，合同關系以外的第三人不負違約責任，合同當事人也不對第三人承擔違約責任。

二、合同相對性原則的突破

（一）合同相對性原則突破的定義及確立

合同相對性原則的突破，又稱之為合同相對性原則的例外。所謂例外就是在認可原有的基礎上對新出現的事務、問題在注入新的元素的情況下，予以變通并加以使用。合同相對性原則的突破主要是指對合同的主體、合同的內容、合同的責任的相對性進行的突破，也就是基于合同的存在以及相關的具體法律的規定，合同的當事人才可以對合同以外的第三人享有權利或承擔義務。合同相對性原則并不是隨隨便便就能突破的，必須有嚴格的法律規定，并且必須在符合規定的相關條件滿足各個要件時，才可以進行適當的、有條件的突破。

在古典契約法時期，由于簡單商品經濟的種類、方式單一，交易空間、交易頻率有限，合同中很少有出現第三人的情形，合同相對性原則就足以滿足當時社會經濟生活的發展需求。20世紀進入現代商品經濟時代，與19世紀相對封閉簡單的經濟基礎相比，現代商品交易的連續性、相關性已經成為合同法的新的經濟基礎。如果再繼續恪守嚴格的合同相對性原則已越來越不能平衡社會利益、實現司法公正、保護交易安全。為了更好地保護債權人及第三人的合法權益，維護正常的社會經濟秩序，保護交易安全，各國的法官、學者及立法者不得不打破常規，更新法學思想，修正合同的相對性原則以適應急劇變動的社會現實，實現真正的公平與正義，滿足時代的發展要求。在特殊情況下，對相對性原則進行例外突破是基于兼顧公平、衡平利益的需要。

（二）合同相對性原則突破的具體體現

在我國合同立法過程中，為了保護特殊情形中第三人的需要，在堅持合同相對性原則的前提下，對合同相對性原則進行相應的突破，具體突破情形如下：

1、債權保全制度

債務人就其債務，原則上應以其全部財產全部負擔責任，此項責任財產為債權的一般擔保。如果債務人有放棄到期債權、無償轉讓財產、以明顯不合理的價格低價轉讓財產等危害債權的行為，法律允許債權人對債務人或第三人行使代位權或撤銷權，來避免和彌補債權人的損失，以及規范和保護正常的債權債務關系。債權人的代位權，是指當債務人怠于行使其對第三人享有的權利而危及債權人的債權時，債權人為保全自己的債權，可以以自己的名義代位行使債務人對第三人的權利之權。債權人的撤銷權，又稱廢罷訴權，是指債權人對于債務人所謂的危害債權的行為，可請求法院予以撤銷的權利。如我國《合同法》第73—74 條有類似規定。通常意義上來說，合同具有主體、內容、責任上的相對性，但債權保全制度賦予債權人在特定情形下以自己的名義直接對抗特定第三人的權利，這是合同相對性較早的例外之一。

2、債權物權化

買賣不破租賃，是指出賣人將房屋所有權轉移給買受人以后，承租人根據其與出賣人之間的租賃合同，仍然得以繼續租賃該房屋，而不受房屋物權變動的影響。本來房屋租賃合同只是針對出租人與承租人而言的，但如果在房屋租賃期間，房屋的所有權人即出租人行使所有權的處分權時，此時就涉及到多方主體，既有租賃合同的當事人，又有買賣合同的當事人，并且出租人出賣租賃房屋，還應當在出賣房屋的合理期限內通知承租人，承租人享有同等條件下的優先購買的權利。這正是我國《合同法》第229 所做的規定。為保證租賃權的安定，賦予租賃債權以對抗第三人（買受人）的權利，因此，這也是對債得相對性的另一種突破。

3、債權讓與和債務承擔

債權讓與是指不改變債的內容，由債權人將享有的債權全部或部分移轉給第三人享有，由第三人單獨或與原債權人共同享有債權。債務承擔是指在不改變債的內容的前提下，債權人、債務人通過與第三人訂立轉讓債務的協議，將債務全部或部分的移轉給第三人承擔的現象。債權人與債務人本是買賣合同的雙方當事人，但由于債權的全部或部分轉讓，或者債務的全部或部分轉讓，使得出現了多種債權債務關系，即原債權人與承受全部轉讓債務的受讓人、原債權人與承受部分轉讓債務的受讓人、原債務人與全部債權轉讓的受讓人、原債務人與部分債權轉讓的受讓人之間的相對關系，我國《合同法》第79-90條對此進行了規定。這不僅使原有合同的主體發生了改變，并且使合同的權利義務關系以及責任歸責也發生改變，這又是對合同相對性的一大突破。

【參考文獻】

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