導語：如何才能寫好一篇房地產公司規章制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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二、男員工周一到周四必須穿正裝，即西裝或唐裝。特別注意：

西裝后開氣必須剪開，否則有暗袋之嫌；袖口商標必須剪除，否則有民工之嫌；領帶夾必須使用不會褪色的，否則有鄉鎮企業家之嫌；棉毛衫褲不得從袖口或褲腳管露出，否則有體虛腎虧之嫌；唐裝不得使用黑色紗綢材料，否則有漢奸、土匪之嫌；顏色不得使用紅底黑福字，這與我公司行政級別不符。

另：男士被發現前門未關好的，每次罰款五元。

三、女員工周一到周四必須穿套裝，裙子、褲子皆可，但請注意：

服裝尺寸不得過緊，否則關鍵部位曲線過于明顯，將極大影響男員工工作效率，如實在天生身材魔鬼、無法遮掩，將調證券事務部負責向監管機構匯報工作；襯衫紐扣只能解開一到兩個，要解開三個及以上的需報行政管理部和人力資源部會簽，如第一顆紐扣就低于下巴20公分以上的，必須同時系好長不少于100公分、寬不少于80公分的胸巾；裙子長度不得少于20公分(臀部肥大者可酌情增加)，違反者將負責向上級領導和職能機關匯報緊急和疑難事務；暫不規定上限，但走路因穿著裙子而時常摔倒的，自第二月起將以智商過低為由不再續簽勞動合同。

另：女士被發現上衣或裙子拉練、紐扣松開的，每次也罰款五元。

四、周五可以隨便穿著，休閑為主，但以下服裝禁止：軍裝、警服———不管你哪里搞來的，反正不許嚇著其他員工；哈韓哈日的肥褲之類——日語、韓語達到國家專業八級者例外；麻袋片——人力資源部將發放特種生活補貼每月一元；透視裝——為避免公司其他員工用眼過于費勁，請上班時寄放總臺。

五、對發型原則上不做規定，但請注意以下幾項：禿頂者不許涂發蠟；長發者不許在發間伴雜草莖、碎葉等；使用摩絲的不許過量，如果因此導致損壞公司墻面、撞碎玻璃等事故，必須照價賠償。

六、化妝問題：

不得染發！(白發染黑者除外)

不得使用含有進口牛脂、羊毛素等成分的化妝品，安全生產第一！

不得使用假睫毛！否則領導無法從你眼神中判斷你的思想。

不得使用劣質粉底！否則公司電腦鍵盤容易因粉塵引起短路。

不得使用劣質唇膏！要體會清潔阿姨洗茶杯的艱辛。

如果經人力資源部審核確認為恐龍或青蛙的，任何時候均不得化妝！長得難看不是你的錯，但是惡心人就不應該了。

七、儀容：

領導在時應保持微笑！以表示工作愉快、干勁十足。

同事在時應保持微笑！以表示合作順利、互相支持。

上級來時應保持微笑！以免被人看出不耐煩或討厭的情緒。

客戶來時應保持微笑！一直到貨款進帳為止。

財稅審計人員來時應保持微笑！絕對不能顯出心虛。

新聞媒體來時應保持微笑！以顯示公司空前團結和經營良好。

用餐時應神情急促！表示將馬上重新投入工作。

下班時應眉頭緊鎖！表示回家后仍將考慮工作。

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關鍵詞：房地產公司；內控角度；成本控制

一、引言

雖然我國的房地產業起步比較晚，但是隨著我國經濟的快速發展，房地產公司的數量和規模都在不斷的增大。由于外部經濟環境的變化，加上政府對土地的調控，使得房地產公司的土地交易透明化，土地價格普遍較高。在這樣的形勢下，房地產公司如果延續粗放的管理模式，不改變思路，不加強內部管控，那么很難在市場中立足。房地產公司只有加強管理，完善內部控制，才能在市場中占據一定的位置，成本管控就是房地產公司管理的重要內容。

二、內控理論闡述

內控就是指企業的內部控制。企業的內部控制主要是對企業經營過程中的經營效率、效果、資產安全、財務報告等相關信息進行控制和管理。企業的內部控制是由企業領導實施，通過內部控制來保證內部相關信息的真實程度，法律法規、資產安全等的合理性。內控是企業管理的重要組成部分，企業通過內部控制可以有效的調節和約束企業的經營，進而對企業的經營管理起到監督控制的作用。就我國房地產公司內部控制的現狀來看，很多公司都沒有將內部控制貫徹落實到企業管理當中。

三、房地產公司成本控制的要點

（一）從產品線考慮，建立產品數據庫并配備相應的集中采

購供應商庫，使產品標準化，固化建造成本國內一部分管理先進的房產公司已初步建立了自己的產品數據庫，在對國內市場進行充分研究的基礎上，對地域（城市）進行精細劃分，規定二級（城市）公司產品的類型、級別，從產品上使成本可控。集中采購獲得與產品相適應的供應商，提供質優價平的商品和服務。以恒大地產為例，已初步建立并完善自己的產品數據庫，集中采購也已日趨成熟，這就使得與產品對應的建造成本相對固化、可控。戰略合作伙伴往往只要知道恒大地產在哪里拿地，做什么樣的產品，體量有多大，基本對該項目的投入已心中有數。筆者在與恒大地產的朋友交談時，對方曾表示：“我們現在項目招標很少，因為與我們合作時間長的施工單位很多，有些項目圖紙都不用給，房子就蹭蹭的蓋好了；供應商跟進也很快，這邊拿地的消息剛公布，那邊的樣品、合同都準備好了。”建立產品數據庫，集中采購到位，不但固化了建造成本，也大大縮短了項目前期準備的時間，減少了大量的溝通成本，實現了房產公司快速周轉的經營訴求。

（二）加強內部管理，控制風險，實現成本管控閉合

1.加強組織結構控制，控制管理成本房地產公司在經營過程中，必須要重視公司的組織結構。健全完善的組織結構能夠在一定程度上加強公司成本控制的效果。首先，應該明確公司內部各部門的職責，在核算部門的成本時，不僅可以及時提供核算結果，也能保證各部門的核算信息真實全面。其次，要明確要求各個部門之間遵循不相容職務相分離的原則，以此來促進各部門之間相互監督，規避部門之間出現串通聯系的現象，從而降低風險成本。另外，想要控制公司的成本，還要對審批制度進行改革，很多房地產公司領導由于權限過大，所以，重大的決策都可以自行表決，這很容易造成貪污舞弊的現象出現。因此，房地產公司要對領導的權利進行合理的控制，比如公司的財務開支，要多方領導逐一審核后才能簽字通過。另外，對于重大的決策，要做到執行和監督分離，比如將審批權限分散到部門負責人的手上，負責人審批后，再由相關領導進行集體審批，以此來提高審批的質量。2.從風險理論角度控制經營風險站在風險理論角度，房地產公司應該建立起嚴格的內部控制管理制度，通過嚴格的規章制度，可以在很大程度上降低操作風險，也能有效避免由于個別員工的差錯導致公司發生經濟損失。從很多房地產公司破產的案例中可以發現，導致公司破產的原因很大一部分是由于公司員工或者領導操作失誤引起的。房地產公司的經營環境比較復雜，內外部的經營都需要管理控制，在經營過程中需要大量的資金投入，由于房地產項目建設回收資金的時間較長，所以，中間任何一個環節出現失誤都會給公司造成嚴重的經濟損失。因此，公司內部控制管理制度的建立應該結合經營的特點，比如建立員工行為操作規范機制，對任何一個環節的操作都要進行嚴格的監督管理，以此來避免不必要的風險產生。另外，公司要加強財務方面的控制工作，比如對原始憑證的記錄要嚴格審查，在相關工程完成后，要對原始憑證進行整理歸檔。另外，對于財務賬本、財務報告等重要的財務信息要進行嚴格把關，明確規定財務權限，保證財務資料的安全。嚴格規范了財務工作的嚴謹性、準確性，也能在很大程度上控制經營風險。3.形成閉合的成本管控環，動態跟蹤，實時監控目前，國內先進的房地產公司的成本管理模式是閉合的成本管控，即拿地版估算方案版概算施工圖版預算交付前預算結算版交付后評估再拿地版估算。從拿地到項目交付都有相應的目標成本（全成本）。以時間先后為順序，前一版的目標成本對后一版具有明確的指導作用，后一版目標成本絕對不能超前一版。在此過程中實時監控，以真實的動態成本反映成本變動情況，對超支現象提前預警，并著手優化，使得成本始終可控。項目交付后三個月形成評估報告，集中到數據庫，對下一次同類型產品的投資起一定的指導作用。

（三）重視稅費籌劃，關注溝通成本

1.重視稅費籌劃，可明顯節省成本目前，我國房地產業稅負較高，不計土地成本，應繳納的稅和費將占建造成本的25%-35%（因各地情況差異較大，所以此區間取值較寬）。稅費籌劃早已被很多房產公司重視。一旦產品定位完成，建造成本可以優化節省的空間就相對有限，但由于各地政策不同，對繳納稅費的要求也各不相同。稅費在哪里繳納、何時繳納、如何繳納、退稅、退費的時點和要求，都需要房地產公司相關部門仔細研究。好的稅費籌劃節省成本的效果明顯。2.關注溝通成本，選用合適的第三方房地產公司經營活動中，有一項成本是隱形的，即溝通成本。文山會海幾乎是每個房地產公司都要面對的挑戰，拿地立項要開會、招標定標要開會、技術交底要開會、文化學習要開會……實在讓人應接不暇。還有各種各樣的電話溝通、短信溝通、微信溝通等。更有效率、更效果的溝通方法就是選用合適的第三方顧問公司。國外的房地產公司遠比國內的人員配備要少，但一樣可以做出很好的房產品。究其原因，就是顧問公司的普及和使用。舉個全過程跟蹤審計的例子：一個十萬方的項目，要是不選用合適的第三方進行跟蹤審計，成本和工程人員每天必將面臨大量的溝通工作：承包方、供應商、監理、部門內、平行部門、平臺、集團等都需要溝通。如果有第三方介入，這些工作都由第三方完成，并整理反饋；部門間的爭議問題也可由第三方提供公平合理的解決方案。這樣使得房地產公司的人員配備可以更精干，管理人員能夠從瑣事中擺脫出來，關注和解決更高層次的問題，有利于個人成長，節省溝通成本，從而更快更好的提升企業的競爭力。

四、結語

近年來，雖然我國房地產公司的成本控制取得了一定的效果，但是與一些發達國家的房地產公司成本控制效果相比，還是有一定的差距。究其原因就是我國很多房地產公司還是沒有真正認識到成本控制的重要性，忽視了對成本的控制，影響了房地產公司的持續穩定發展。因此，房地產公司管理層應該高度重視成本控制，站在內部控制的角度，建立完善有效的內部控制機制，掌握好成本控制的要點，切實做好成本控制的管理。只有這樣，才能使得公司的整體競爭力得到提升。

作者:楊華 單位:金成房地產集團有限公司

參考文獻：

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二手房中介員工守則如下

1、每天準時到公司(早上：8.20上班，中午11.50—1.00休息時間，下午5.40下班)

2、打開電腦，查看前一天所新增樓盤，熟悉市場行情，養成每天背誦樓盤和發現自己所需要之樓盤。

3、打開電腦，隨時查閱公司“新間公告”、“員工論壇”等欄目，及時了解公司業務動態同規章制度，跟上公司日新月異發展的步伐。

4、查看本區域廣告(包括本公司和外公司)發現自己客戶所需要的盤，增加成交量進而增加業績(及分類廣告)。

5、本分行或本區域若有新收的匙盤，堅持拿匙看房，日積月累，區域內的所有戶型你都會了若指掌。

6、每天必須認真按質清洗十五個盤源。清洗任何盤源必須與業主徹底交流，了解真實情況。

7、洗盤過程中，了解業主有換樓的需要。在業主未出售前，先行約業主看房(每周至少一個)。

8、下決定每天找尋一個新客戶(暫時未需要，但半年內會買的客戶)

9、嘗試考核本身對買賣過程中，稅費及各項手續費的計算方法。

10、每天必須盡量保證帶兩個客戶看房。

11、每天必須即時跟進自己客戶及每天洗十個公客。

12、主動到公交站或盤源不足的指定目標派發宣傳單張，爭取客源及盤源。

13、自行輯錄五個樓盤，不停尋找客戶作配對，機會自然大增

14、跟進以往經自己成交的租盤或賣盤，(租客到期完約否?會否另覓新居?會買房否?)做好自己的“客戶回訪“工作。

15、跟進以往經自己租出的樓盤業主，會否買多一個單位作投資(收租)

16、有時間到附近交易活躍的社區兜客，及地產公司門口拉客。

17、自己洗盤時認為和自己溝通比較好的業主多聯系，加深感情爭取控盤(簽獨家委托)

18、晚上是聯絡客戶與業主最佳時間，堅持在8-9點間跟客戶、業主溝通。

19、業務員應多了解本市及國內房地產之要聞，令本身在這方面的知識增加，從而在與業主及客戶交談的時更有內容，塑造“專家“形像。

20、談判過程中，遇上挫折，是平常不過之事，并要將問題癥結之所在記下，不要重犯。

21、工作總結(看房總結經驗)，準備第二天工作計劃(客與業主需聯系)

22、心動不如行動，心勤不如手勤，主動出擊，才能爭取入息。

 

二手房中介員工守則相關文章：

1.中介公司員工守則

2.二手房中介管理制度范本3篇

3.房地產公司員工守則

4.房地產中介管理規定

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關鍵詞:勞動合同法；房地產企業；人力資源管理

Abstract: "labor contract law" of the enterprise labor contract standardization put forward higher request, workflow to more careful and tight, increase the enterprise's illegal cost. How to solve the "labor contract law" at the beginning of the labor contract of published between them, to standardize enterprise of labor contract, dissolve the enterprise and employees about the labor contract between the conflict and contradiction problems, and promote the whole enterprise in the labor contracts standard, reasonable and legitimate, will all the accepting unit is necessary in the face of reality.

Key words: the labor contract law; Real estate enterprise; Human resources management

中圖分類號：TU723.1文獻標識碼：A文章編號：

《中華人民共和國勞動合同法》自 2008 年 1 月 1 日起施行。《勞動合同法》的頒布施行是對勞動者和用人單位所產生勞動關系的調整，是對雙方權利和義務的重新分配。這為房地產企業的勞動合同用工管理規范化提供了極強的法律依據，給房地產的勞動用工管理模式帶來了深遠影響。

1．目前房地產企業用工管理中存在的問題及原因分析

事實勞動關系。在房地產企業容易引發事實勞動關系包含以下兩個方面：其一應簽而未簽訂勞動合同，招用勞動者后未及時按規定訂立勞動合同而形成事實勞動關系；其二與勞動者以前簽訂過勞動合同，但是勞動合同到期后同意勞動者繼續在本單位工作卻沒有與其及時續訂勞動合同而形成的事實延續勞動關系。在用工過程中，形成了事實勞動關系。不簽訂勞動合同將增加房地產企業違法用工的成本，還為將來可能發生的勞動糾紛埋下隱患。

對勞動合同的解除和終止條件缺乏了解。部分房地產企業用工管理人員沒有認真研究思考勞動合同的解除和終止條件。認為簽訂了勞動合同就不能隨意解除和終止勞動關系，否則，房地產企業就屬于違約，還要承擔違約責任。考慮到房地產企業與勞動者簽訂了長期勞動合同，如果房地產企業進行內部機構調整和精簡時，勞動者不服從調配，將會使房地產企業的用工管理工作陷入被動。

對勞動合同的管理不完善。部分管理人員不清楚用工管理流程和規范化操作，致使簽訂了勞動合同就擱在一邊，沒有及時辦理勞動合同的續簽變更和終止手續；有的甚至造成了勞動合同的遺失。

對勞動者的考核不到位。有些房地產企業缺乏健全的規章制度，對勞動合同工缺乏嚴格考核，部分勞動者產生消極怠慢情緒。因礙于情面，對部分勞動者的考核大打折扣，不能對勞動者法定解除和終止勞動關系，該終止的終止不了，該解除的解除不了，給房地產企業的勞動合同用工管理帶來了被動和掣肘。

社會保障不完善，引發勞動爭議凸顯。社會保險具有國家強制性，房地產企業應依法為勞動合同工足額繳納社會保險。有些地方由于參保制度的不完善，地方勞動和社會保障部門一方面強調全員參保，另一方面又對農民工參保設置了許多障礙，如參保無法續保、距離法定退休年齡不足十五年的人員不讓參保等，既影響了個人參保的積極性，也使得部分房地產企業未足額為勞動合同工參加社會保險，從而引發勞動爭議。

2．推進房地產企業勞動合同用工管理規范化的對策

深入學習《勞動合同法》、領會精神實質。房地產企業用工管理人員，需深入學習《勞動合同法》，領會其精神實質，規范的實施勞動合同用工管理。通過學習，明確不簽訂勞動合同房地產企業將承擔的不利后果，在招用勞動者后要及時簽訂書面勞動合同，并及時辦理勞動合同的續簽、變更、鑒證、終止、解除等相關手續，避免產生事實勞動關系。同時房地產企業深入探討建立完整規范的勞動用工管理程序，依法建立勞動關系，避免由于勞動用工管理不規范帶來的風險。

建立健全規章制度。房地產企業建立的規章制度是規范勞動合同工的行為準則，也是單位預防和解決勞動爭議的依據。規章制度一定要程序民主、內容合法、條款清晰，表述準確，有較強的操作性。《勞動合同法》第三十九條規定，勞動者嚴重違反用人單位的規章制度或者嚴重失職，營私舞弊，給用人單位造成重大損失的，用人單位可以解除勞動合同。無需支付經濟補償金。所謂“嚴重違反”，“嚴重失職”，“重大損失”都是模糊概念，要求用人單位立足于用工管理實際，對類似模糊概念加以明確和界定。只有建立健全對勞動合同工的考評制度、考核指標及崗位責任，才能在終止和解除勞動合同時有據可依、論據充分。

強化過程管理、提高證據意識。《勞動合同法》對用人單位課以更多的舉證義務。根據《勞動爭議調解仲裁法》規定與爭議事項有關的證據屬于用人單位掌握管理的，用人單位應提供，用人單位不提供的，應當承擔不利后果。如果用人單位無法舉證證明自身行為的合法性，將承擔敗訴的風險。房地產企業勞動用工管理人員在平時工作中要注意證據的收集和保留，以免在發生勞動爭議時，使房地產企業陷入不利地位。對勞動者符合簽訂無固定期限勞動合同，而本人主動要求訂立固定期限勞動合同的情況時，房地產企業用工管理人員應以書面形式征詢勞動者，并保留勞動者同意的書面證據，避免因勞動者事后反悔而出現的勞動糾紛。

建立有效的糾紛應對機制。《勞動合同法》更傾向于保護勞動者的利益，勞動者的維權意識也逐漸加強。由于勞動仲裁案件的訴訟成本降低，勞動者將更加頻繁拿起法律武器保護自己的利益，引發越來越多的關于勞動報酬、社會保險、勞動合同解除等一系列糾紛。房地產企業應建立勞動關系預警和協調機制，爭對日常管理中容易引發勞動爭議的問題、環節和分歧采取必要的措施，提出相應的對策，消除勞動爭議隱患，化解用工管理中出現的矛盾，增強企業預防控制勞動爭議的能力。

3.結語

總之，企業的勞動合同用工管理工作任重而道遠。企業應當吃透法律精神，增強法律意識，用足法律規定，在勞動合同用工管理過程中充分維護企業的權益并尊重勞動者的合法權利，按規定履行勞動合同的全部義務。并利用貫徹勞動合同法為契機，進一步提升勞動合同用工管理水平，建立規范有序、公正合理、科學長效的企業勞動用工管理模式。

參考文獻:

[1]王學先,李永慧,呂毅然. 房地產公司的勞動合同規范化[J]. 管理案例研究與評論. 2010(04) .

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一、熟悉公司的規章制度和基本業務工作。作為一位新員工，本人通過對此業務的接觸，使我對公司的業務有了更好地了解，但距離還差得很遠。這對于業務員來講是一大缺陷，希望公司以后有時間能定期為新員工組織學習和培訓，以便于工作起來更加得心順手。

1、在第一季度，以業務學習為主，由于我們公司正值開張期間，部門的計劃制定還未完成，節后還會處于一個市場低潮期，我會充分利用這段時間補充相關業務知識，認真學習公司得規章制度，與公司人員充分認識合作;通過到周邊鎮區工業園實地掃盤，以期找到新的盤源和了解鎮區工業廠房情況;通過上網，電話，陌生人拜訪多種方式聯系客戶，加緊聯絡客戶感情，到以期組成一個強大的客戶群體。

2、在第二季度的時候，公司已正式走上軌道，工業廠房市場會迎來一個小小的高峰期，在對業務有了一定了解熟悉得情況下，我會努力爭取盡快開單，從而正式轉正成為我們公司的員工。并與朱、郭兩經理一起培訓新加入的員工，讓廠房部早日成長起來。

3、第三季度的“十一”“中秋”雙節，市場會給后半年帶來一個良好的開端，并且隨著我公司鋪設數量的增加，一些規模較大的客戶就可以逐步滲入進來了，為年底的廠房市場大戰做好充分的準備。此時我會伙同公司其他員工竭盡全力為公司進一步發展做出努力。

4、年底的工作是一年當中的頂峰時期，加之我們一年的廠房推界、客戶推廣，我相信是我們廠房部最熱火朝天的時間。我們部門會充分的根據實際情況、時間特點去做好客戶開發工作，并根據市場變化及時調節我部的工作思路。爭取把廠房工作業績做到最大化!

二、制訂學習計劃。做房地產市場中介是需要根據市場不停的變化局面，不斷調整經營思路的工作，學習對于業務人員來說至關重要，因為它直接關系到一個業務人員與時俱進的步伐和業務方面的生命力。我會適時的根據需要調整我的學習方向來補充新的能量。工業知識、營銷知識、部門管理等相關廠房的知識都是我要掌握的內容，知己知彼，方能百戰不殆(在這方面還希望公司給與我們業務人員支持)。

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關鍵詞：房地產公司 培訓體系 構建

一、我國房地產行業目前培訓現狀

目前我國房地產企業的培訓相對其他行業來說已經取得了不小的進步，主要是房地產企業在員工的培養方面投資比以前有很大的提高。一些大型房地產企業如萬科、中海、保利、遠洋、龍湖等都具備了較強的培訓投資力度和完善創新的培訓制度。員工培訓工作已經達到一定的水平并且有自己的員工培養模式，如中海地產的“海之子”，遠洋地產的“探海者”訓練營，龍湖的“仕官生”。雖然這些龍頭企業在培訓方面做出了創新和突破，但是從房地產行業整體來看，培訓工作仍屬于起步階段，大多數房地產企業仍停留在拿地蓋房子的理念上，動輒挖別的企業的墻角，自身培訓投資力度小，不具備完善培訓體系的企業占很大的比重，大多數房地產企業沒有自己獨立的培訓機制和培訓部門;明確培訓制度的企業更是少得可憐。培訓拘泥于形式，可操作性、實用性差;大多企業培訓采用講座、考察等形式開展。

在房地產行業中，企業更愿意招聘到與公司價值觀相同，并且能認可企業文化的、有相關崗位經驗和技能的員工，因為這樣的員工能夠直接勝任崗位從而能為企業節省培訓成本并帶來效益。但是這樣的員工往往很難招聘到，所以企業只能退而尋找有發展潛力的人，通過企業自身的有效培訓對其進行培養，使其盡快匹配崗位的知識和能力。因此，人才培養已經成為每個房產企業人力資源從業人員需要時刻關注的問題。如何做好房地產企業的人才培養，做好選、用、育、留的工作，成功塑造房地產職業經理人，成為房地產企業必須面對的重要問題。

二、BC房地產公司培訓工作現狀

雖說BC公司是上市公司的全資子公司，但同時他也是一家民營的家族企業，這就注定了其在人力資源管理中不但存在著房地產開發企業的共同問題，同時又多了家族企業的發展限制。由于家族企業的管理不正規，加上企業對人力資源的不重視，企業還停留在項目拿地為主，以銷售為導向的管理層面上。近些年來由于國家調控，加上公司人才枯竭，公司問題也越來越多，嚴重限制了企業的發展。

目前，BC房地產的培訓管理工作主要存在以下幾個主要問題：

第一，管理層對培訓理念不認可，認為培訓不僅要大量投入資金，而且成本有可能還收不回來。對于公司來說培訓就是一種浪費，是為別的企業做嫁衣。管理層擔心培訓后人員會跳到更強的企業中去，因此他們對培訓投資選擇很謹慎，寧愿從社會上招聘已經有經驗的人員來填補空缺崗位。這樣一來，企業并沒有通過自身培訓來培養人才，也沒有制定適合企業發展的人力資源培訓計劃，因此企業不能做到自己給自己培養所需的人才。

第二，家族式的企業管理模式，使得企業在用人方面存在排外心理。表現出只相信自己的親人，而不相信外人。很多關鍵崗位都是通過親戚朋友介紹而來，造成企業所搜集到的信息十分局限，創新也很少。外來員工對組織沒有歸屬感和團隊精神，致使企業的人際關系越來越復雜，缺少凝聚力。

第三，人力資源管理概念淡薄。雖然現在企業越來越重視人力資源管理，也意識到了培訓的重要性。但是出于矛盾心理，企業將人力資源停留在最基本的環節。如招聘廣告、篩選簡歷、管考勤、跑后勤、打文件、做工資、寫通知等。

第四，培訓機制不完善。公司的培訓目標和內容不合理，忽略了員工的實際需求，是為了培訓而培訓，為了迎和領導的要求和指示來培訓，而不是為了需求而培訓。使得員工培訓最終流于形式化，而沒有系統化，規范化的培訓體系。

另外公司對高層沒有培訓，認為高層更有能力，不必進行專門培訓。且公司沒有培訓評估體系，實施了培訓后，就結束了培訓項目，沒有培訓后評估。

三、如何構建適合的培訓體系

第一，做好培訓需求分析。要結合公司的發展和員工的需求來開展培訓工作才能使培訓充分發揮作用，輔助企業實現其經營戰略，促進員工和企業共同成長。

第二，做到全員參與培訓。BC公司因為家族企業的限制，對培訓方面一直不夠重視，只有突破這個限制，做到全員都參與培訓，把所有符合條件的員工都納入培訓范圍，其中企業的高層管理人員尤其需要參與到培訓中來。因為真正影響培訓和開發效果的人不是培訓人員，而是受訓人員的直接領導，只有這些管理者有了培訓的意識和技能，培訓的結果才不會落空。

第三，針對不同職位的員工設置不同的培訓目標和內容。對于高層來說，高層的培訓目標在于能增強對市場的宏觀預測能力，更好地結合企業的戰略目標，把握企業的發展。培訓的內容需要從戰略管理和決策能力、企業文化塑造能力、財務管理能力、人力資源管理能力等方面來考慮。對于中層來說，培訓的目標在于增強對企業經營宗旨與組織文化的認同，提高綜合管理能力和團隊建設能力。培訓的內容主要從團隊建設能力、績效管理能力及成本控制方面來考慮。對于基層來說，培訓的目標主要需要提高工作技能及個人素質，端正工作態度，為公司中層管理儲備力量。培訓的內容主要應從基礎專業知識和企業規章制度、流程、工作態度等方面進行培訓。

第四，針對不同職位的員工選擇不同的培訓方法。對于高層管理人員來說，可以采取案例法，將知識傳授和能力提高融合在一起模擬解決一個實際問題的方式;頭腦風爆法，要求公司高層領導參與，召開專題會議進行群體決策;特別任務法，在培訓過程中給特定員工指定特定的工作任務，來實現特定的培訓目的;局域網、視頻等方法進行培訓。對于中層管理人員來說，可采取輪崗、教練法、角色扮演、局域網和視頻等培訓方式。對于基層人員來說，依據培訓內容的不同，采取學徒式、授課法、研討法、自學或局域網培訓。

第五，做好培訓評估和反饋。每次培訓結束后都要做培訓效果評估，對培訓內容本身的可實踐性、對員工工作績效的影響程度進行全面的評價，為以后的培訓具有更好的效果奠定基礎。培訓效果的評估，其作用有二：其一是決定是否在企業內繼續該項培訓，其二是對培訓內容或形式進行改進。所以對于受訓者的反應以及學習效果，可以從行為與結果兩個方面來看。首先是受訓者接受培訓后工作行為的變化，是不是在態度和做法有相應的提升或轉變;其次是培訓的結果是否導致組織相關產出的變化，也就是績效的提升。一般是通過考核或是問卷調查的形式得出立即的結果，至于長期的影響，則必須從一些量化的指標，經過一段時期的統計才能看出變化量。

第六，做好培訓的保障。培訓并不全是人力資源管理部門的工作，各個部門一線主管對員工的培訓，同樣要負起責任。如果要做好培訓的保障工作，需要建立健全的培訓制度，需要有對培訓監督的體制和職能，需要有支持培訓的硬件設施和設備。

綜上所述，公司要想盡快建立學習型組織，除了持續有效開展各類培訓外，更主要的是必須從高層開始做起，通過各種手段在企業內部迅速建立起員工自發學習的組織氛圍，通過員工價值的提升從而最終實現企業的持續良性發展。公司要想更好的發展，培訓工作勢在必行。

參考文獻

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[2].龔亞平著.企業培訓方案評價研究.1997年碩士論文

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建筑物是指人工建筑而成的產物，包括房屋和構筑物兩大類。而房產是將建筑物變為有價值的經濟物。下面是小編整理的《房產銷售公司管理部工作計劃》，供您閱讀,參考。希望您能有所收獲!

管理工作計劃

一、熟悉公司的規章制度和基本業務工作。

作為一位銷售經理，本人通過對此業務的接觸，使我對公司的業務有了更好地了解，但距離還差得很遠。這對于業務員來講是一大缺陷，希望公司以后有時間能定期為新員工組織學習和培訓，以便于工作起來更加得心順手。

1、在第一季度，以業務學習為主，由于我們公司正值開張期間，部門的計劃制定還未完成，節后還會處于一個市場低潮期，我會充分利用這段時間補充相關業務知識，認真學習公司得規章制度，與公司人員充分認識合作;通過到周邊鎮區工業園實地掃盤，以期找到新的盤源和了解鎮區工業廠房情況;通過上網，電話，陌生人拜訪多種方式聯系客戶，加緊聯絡客戶感情，到以期組成一個強大的客戶群體。

2、在第二季度的時候，公司已正式走上軌道，工業廠房市場會迎來一個小小的高峰期，在對業務有了一定了解熟悉得情況下，我會努力爭取盡快開單，從而正式轉正成為我們公司的員工。并與朱、郭兩經理一起培訓新加入的員工，讓廠房部早日成長起來。

3、第三季度的“十一”“中秋”雙節，市場會給后半年帶來一個良好的開端，并且隨著我公司鋪設數量的增加，一些規模較大的客戶就可以逐步滲入進來了，為年底的廠房市場大戰做好充分的準備。此時我會伙同公司其他員工竭盡全力為公司進一步發展做出努力。

4、年底的工作是一年當中的頂峰時期，加之我們一年的廠房推界、客戶推廣，我相信是我們廠房部最熱火朝天的時間。我們部門會充分的根據實際情況、時間特點去做好客戶開發工作，并根據市場變化及時調節我部的工作思路。爭取把廠房工作業績做到化!

二、制訂學習計劃。

做房地產市場中介是需要根據市場不停的變化局面，不斷調整經營思路的工作，學習對于業務人員來說至關重要，因為它直接關系到一個業務人員與時俱進的步伐和業務方面的生命力。我會適時的根據需要調整我的學習方向來補充新的能量。工業知識、營銷知識、部門管理等相關廠房的知識都是我要掌握的內容，知己知彼，方能百戰不殆(在這方面還希望公司給與我們業務人員支持)。

三、制訂學習計劃。

學習對于業務人員來說至關重要，因為它直接關系到一個業務人員與時俱進的步伐和業務方面的生命力。我會適時的根據需要調整我的學習方向來補充新的能量。加強自己思想建設，增強全局意識、增強責任感、增強服務意識、增強團隊意識。積極主動地把工作做到點上、落到實處。我將盡我的能力減輕領導的壓力。

四、市場營銷策略。

應在此列出主要的市場營銷策略綱要，或者稱之為”精心策劃的行動”。在制定營銷策略時往往會面對多種可能的選擇，每一目標可用若干種方法來實現。例如，增加10%的銷售收益的目標可以通過提高全部的房屋平均售價來取得，也可以通過增大房屋銷售量來實現。同樣，這些目標的每一目標同樣也可用多種方法取得。如促進房屋銷售可通過擴大市場提高市場占有率來獲得。對這些目標進行深入探討后，便可找出房屋營銷的主要策略。

策略陳述書可以如下所示：

目標市場：高收入家庭，特別注重于男性消費者及各公司，注重于外企。

產品定位：質量高檔的外銷房。有商用、住家兩種。

價格：價格稍高于競爭廠家。

配銷渠道：主要通過各大房地產公司銷售。

服務：提供全面的物業管理。

廣告：針對市場定位策略的定位的目標市場，開展一個新的廣告活動，著重宣傳高價位、高舒適的特點，廣告預算增加30%。

研究與開發：增加25%的費用以根據顧客預購情況作及時的調整。使顧客能夠得到的滿足。

房產銷售公司管理部工作計劃

房地產行業一直是帶動國家經濟發展的重要行業之一，尤其是最近幾年，我國房地產事業取得了巨大的發展，不過也產生了很多的泡沫，導致全球金融危機到來之后我們國家的房地產行業出現了巨大的危機。為了應付這次危機，我們相處了很多的辦法，但是都是治標不治本，所以我們一定要相處一個號的辦法和計劃來。

一個好的房地產營銷方案必須有一個好的計劃書，以在整體上把握整個營銷活動。市場營銷計劃更注重產品與市場的關系，是指導和協調市場營銷努力的主要工具、房地產公司要想提高市場營銷效能，必須學會如何制訂和執行正確的市場營銷計劃。

房地產營銷計劃的內容

在房地產市場營銷中，制訂出一份優秀的營銷計劃十分重要。一般來說，市場營銷計劃包括：

1.計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。

2.市場營銷現狀：提供有關市場，產品、競爭、配銷渠道和宏觀環境等方面的背景資料。

3.機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰、優劣勢、以及計劃必須涉及的產品所面臨的問題。

4.目標：確定計劃在銷售量、市場占有率和盈利等領域所完成的目標。

5.市場營銷策略：提供用于完成計劃目標的主要市場營銷方法。

6.行動方案：本方案回答將要做什么?誰去做?什么時候做?費用多少?

7.預計盈虧報表：綜述計劃預計的開支本文

8.控制：講述計劃將如何監控。

一、計劃概要

計劃書一開頭便應對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內容，內容目錄應附在計劃概要之后。

二、市場營銷現狀

計劃的這個部分負責提供與市場、產品、競爭、配銷和宏觀環境有關的背景資料。

1.市場情勢

應提供關于所服務的市場的資料，市場的規模與增長取決于過去幾年的總額，并按市場細分地區細分來分別列出，而且還應列出有關顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。

2.產品情勢

應列出過去幾年來產品線中各主要產品的銷售量、價格、差益額和純利潤的資料。

3.競爭情勢

主要應辨明主要的競爭者并就他們的規模、目標、市場占有率、產品質量、市場營銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。

4.宏觀環境情勢

應闡明影響房地產未來的重要的宏觀環境趨勢，即人口的、經濟的、技術的、政治法律的、社會文化的趨向。

三、機會與問題分析

應以描述市場營銷現狀資料為基礎，找出主要的機會與挑戰、優勢與劣勢和整個營銷期間內公司在此方案中面臨的問題等。

經理應找出公司所面臨的主要機會與挑戰指的是外部可能左右企業未來的因素。寫出這些因素是為了要建議一些可采取的行動，應把機會和挑戰分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關注。

只要按照上面的銷售計劃來工作，即使不能夠回到前幾年銷售高峰的時候，也會回到一個不錯的境界，因為我們是根據我們最實際的情況來工作的，這樣我們的銷售工作才會做到。相信我們的國家經濟一定會很快的恢復過來，而我們的房地產市場一定會恢復繁榮!

房產銷售公司管理部工作計劃

不知不覺，進入公司已經有1年了。也成為了公司的部門經理之一。現在201x年將結束，我想在歲末的時候寫下了201x年工作計劃。

轉眼間又要進入新的一年201x年了，新的一年是一個充滿挑戰、機遇與壓力開始的一年，也是我非常重要的一年。生活和工作壓力驅使我要努力工作和認真學習。在此，我訂立了本年度工作計劃，以便使自己在新的一年里有更大的進步和成績。

一、銷量指標：

上級下達的銷售任務30萬元，銷售目標35萬元，每個季度7.5萬元

二、計劃擬定：

1、年初擬定《年度銷售計劃》;

2、每月初擬定《月銷售計劃表》;

三、客戶分類：

根據接待的每一位客戶進行細分化，將現有客戶分為a類客戶、b類客戶、c類客戶等三大類，并對各級客戶進行全面分析。做到不同客戶，采取不同的服務。做到乘興而來，滿意而歸。

四、實施措施：

1、熟悉公司新的規章制度和業務開展工作。公司在不斷改革，訂立了新的制度，特別在業務方面。作為公司一名部門經理，必須以身作責，在遵守公司規定的同時全力開展業務工作。

2、制訂學習計劃。學習，對于業務人員來說至關重要，因為它直接關系到一個業務人員與時俱進的步伐和業務方面的生命力。適時的根據需要調整我的學習方向來補充新的能量。專業知識、管理能力、都是我要掌握的內容。知己知彼，方能百戰不殆。

3、在客戶的方面與客戶加強信息交流，增近感情，對a類客堅持每個星期聯系一次，b類客戶半個月聯系一次，c類客戶一個月聯系一次。對于已成交的客戶經常保持聯系。

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1.儲蓄業務風險管理情況

我國商業銀行儲蓄業務主要設置單人臨柜或雙人臨柜，日常處理業務通過復核和事后監督確保業務合規辦理。賬實進行分管，單人臨柜的每日進行對賬查庫，重要憑證設置登記簿。每日營業終了扎平賬后要與現金核對相等。

2.消費信貸業務風險管理現狀

（1）個人住房貸款。我國商業銀行開辦個人住房貸款主要是和房地產開發商簽訂合作協議，只對簽訂合作協議的房地產項目開辦個人住房貸款。其風險控制的環節，主要是對房地產開發商和房地產開發項目進行評估，一般只有三級以上資質的房地產開發企業才允許做個人住房貸款，對房地產項目重點審核房價和其前景，防止爛尾工程。對貸款申請入主要審核收入證明及其年齡，同時要求房地產開發商與銀行簽定回購保證書。

（2）汽車消費貸款。銀行開辦的汽車消費貸款主要是和汽車經銷商簽訂合作協議，消費者貸款買車，需向保險公司購買保證保險。銀行主要審核貸款人收入證明及是否是本地戶口。

3.信用卡業務

信用卡的風險管理重點是對信用卡申請人進行信用把關，要求提供擔保人或交納保證金。銀行通過每日對信用卡透支情況進行跟蹤，對發現的不尋常透支情況及時進行催收，通過催收情況發現風險點。

二、存在的問題

1.儲蓄業務

（1）銀行部分儲蓄網點內部管理尚待加強。我國商業銀行部分儲蓄網點未健全相應的內控體系，沒有嚴格按規章制度的要求辦理業務，責任不清，漏洞較大，使犯罪分子有機可乘，如存在沒有每日進行對賬、印章重要憑證管理混亂、掛失未按要求進行查保等現象。

（2）對儲蓄網點監控不力。銀行對儲蓄網點的檢查監督管理較弱，致使儲蓄網點不合規的問題較多，難以有效防范風險。如存在不按規定定期對儲蓄網點進行檢查，事后監督對傳票審核不嚴格、不及時，存在封包積壓等現象。

2.消費信貸業務

（1）對房地產項目缺乏準確評估。我國商業銀行與房地產開發商簽訂項目合作協議，主要審查其財務情況和即將開發的項目情況，防止工程項目爛尾。對房地產開發商的財務狀況審查較為容易，但對房地產開發項目的審查則較難，銀行缺乏有經驗的房地產項目評審人才，很難對開發商的項目作出較為準確的判斷。

（2）對貸款申請人的信用狀況難以把握。銀行審查貸款申請人是否符合條件的重要依據是其收入證明，但收入證明的真實性較難判斷，即使收入證明真實，其負債情況也無從了解，同時貸款申請人將來的收入變化也將直接影響其償還能力。

（3）我國商業銀行消費貸款在實際業務操作中面臨許多技術性問題，形成了潛在性風險。一是汽車消費貸款要求消費者向保險公司購買保證保險，但保險公司保險合同規定如果消費者未向保險公司連續投保機動車輛損失險、第三者責任險、盜竊險、自燃險的，保險公司將免除責任，即如果消費者脫保，保險合同將無效。二是個別地市，某些房地產開發商未完全繳納土地出讓金即可辦理土地使用證，使銀行貸款存在較大風險。三是汽車消費貸款中，如果借款人將所購汽車先行變賣后逃逸，由于《擔保法）規定必須先處置抵押晶再向保證人索賠，銀行將無法獲得保險公司的賠款。四是保險合同規定保險公司負責償還借款人所欠款項，但以不超過保險金額為限，逾期利息、罰息等保險公司不負責賠償。五是部分地市不能辦理抵押預登記，開發商有可能將在銀行辦理房產按揭貸款的在建工程和所屬土地進行再次抵押，或將同一套房產重復辦理按揭。

（4）我國商業銀行尚未出臺明確的可操作的貸后檢查管理辦法，消費信貸貸后管理較為簿弱。

3.信用卡業務

（1）犯罪分子利用信用卡作案猖獗，以冒名申請或運用高科技手段偽造信用卡騙取銀行資金的案件時有發生，防范案件任重道遠。

（2）對信用卡申請人的信用狀況較難判斷。銀行對信用卡申請人的風險控制主要是要求提供擔保人或交一定數額的保證金，但對信用卡申請人本人的信用狀況無法評估，很難辨別其辦卡意圖，在風險控制上存在較大漏洞。

三、零售業務面臨的潛在風險

1.儲蓄業務

儲蓄業務可能面臨的主要風險是操作風險，可分為內部作案、外部作案、內外部相互勾結作案。內部作案主要是內部管理不嚴，不按規章制度辦理業務，如印章、重要憑證等保管混亂，每日營業終了不進行查庫等，致使犯罪分子有機可乘。外部作案是犯罪分子利用偽造存折、盜取密碼等手段進行冒領。內外相互勾結作案是利用銀行內部管理松散盜取儲戶存款。

2.消費信貸業務

（1）操作風險。一是銀行內部人員利用銀行管理不嚴、內控制度沒有得到有效建立等問題，違規發放貸款，騙取銀行資金所造成的風險。二是銀行外部人員利用銀行管理方面存在的漏洞，申請消費貸款騙取銀行資金。如房地產開發商或汽車經銷商指使工作人員向銀行申請貸款套取銀行資金，或犯罪分子利用偽造的證明材料申請貸款騙取銀行資金。三是內外部人員相互勾結騙取銀行資金。

（2）信用風險。對于個人住房貸款，由于我國住房市場以銷售期房為主，住房貸款的信用風險包括開發商的信用風險和借款人的信用風險，對于汽車消費貸款主，是借款人的信用風險。房地產開發商的信用風險主要是指房地產開發商的財務存在問題，或開發的項目超過其承受能力，或投資決策出現失誤導致項目開發失敗，致使后續資金不能跟上，房地產項目出現爛尾。借款人的信用風險是指借款人由于收入下降、失業等原因導致清償力下降，難以歸還銀行貸款產生的風險。

（3）法律風險。法律風險主要是指目前我國商業銀行辦理的消費貸款業務在程序和合同上存在諸多法律滑洞，當借款人出現清償困難時，銀行對抵押物進行處置時在法律上將面臨不利局面。一是銀行辦理住房消費貸款要求房地產開發商簽訂回購協議，要求如果貸款人無力償還貸款，將由房地產開發商將住房回購，償還銀行貸款。但由于《擔保法》規定公司不能給個人擔保，一旦發生貸款人無力償還貸款情況，房地產公司可憑此進行抗辯，銀行難以勝訴。二是我國尚五個人破產法，當處置的抵押物不足以補償銀行貸款時，難以向貸款人繼續追索。三是當貸款人出現無力償還貸款時，銀行可能面臨執行難的問題。如住房貸款，一旦銀行要求貸款人交出住房，政府可能本著安定團結的目的進行干預，使銀行的要求難以得到執行。四是貸款人申請辦理消費貸款，銀行無法辨別其資金來源的合法性，如果貸款人的資金來源涉及貪污等不合法渠道，將使銀行債權落空。

（4）市場風險。市場風險指價格風險，主要包括抵押物價格風險、利率風險和人民幣幣值風險。抵押物價格風險指借款人的住房、汽車等抵押物有可能出現價格下跌的風險，特別是汽車，一旦經過使用其價格有較大幅度的下降，同時抵押物的價值評估也因評估機構的不同而出現差異。抵押物的價格下跌將使銀行的貸款存在不能得到全額清償的風險。利率風險主要指利率水平上升帶來的風險。消費貸款屬于中長期貸款，一般貸款期限長達10—20年，當前我國利率水平較低，但從中長期看利率走勢卻不定，一旦利率水平出現上升趨勢，有可能使銀行出現利率倒掛的風險。在我國金融市場缺乏金融期貨、期權等避險工具的情況下，利率風險很難轉嫁出去。人民幣幣值風險主要指人民幣貶值風險，如果人民幣發生貶值，將使銀行中長期債權遭受較大損失。

（5）流動性風險。流動性風險是指當消費信貸額增長到一定水平時，銀行將產生流動性風險。由于消費貸款為中長期貸款，需要中長期資金來源對應，在西方商業銀行消費貸款達到銀行資產總額的15%時，就有可能產生流動性風險，銀行頭寸出現不足。我國當前以定期存款為主，消費貸款總量不大，不會產生流動性風險。但如果我國商業銀行的消費貸款發展規模增長過快，超過銀行資產額的一定比例，一旦存款結構發生變動，活期存款大于定期存款，將使銀行產生流動性風險。

3.信用卡業務

（1）操作風險。信用卡的操作風險主要有以下幾類，一是犯罪分子利用先進的高科技手段偽造信用卡進行透支所造成的風險；二是在銀行疏于防范的情況下，信用卡申請人利用假證件等申請辦理信用卡所造成的風險；三是內部管理不嚴，不進行每日對賬、不檢查授權記錄等所造成的風險，或內外部人員相互勾結實施信用卡詐騙所造成的風險。

（2）信用風險。對信用卡申請人審查不嚴，導致部分動機不純的申請人獲得信用卡，并惡意進行透支所造成的風險，或持卡人失業、收入下降等原因，難以歸還透支款。

四、對策建議

1.儲蓄業務

（1）加強對儲蓄人員的崗位培訓，制定儲蓄業務操作手冊。加強對儲蓄人員的崗位培訓，應重點以儲蓄業務的規章制度、操作規范和違章操作所導致的風險案例進行培訓，使員工加強對風險的認識，自覺遵守規章制度，減少違章操作。同時銀行應根據儲蓄業務流程，制定標準的操作步驟，對每一環節的重點注意事項給予清晰的標明，使員工能夠按照操作手冊規范地辦理業務，降低差錯發生概率，有效防范風險。

（2）加大檢查力度，建立儲蓄業務員工輪崗制度。銀行應加大對所轄儲蓄網點的檢查力度，健全儲蓄網點的內控體系，嚴格儲蓄網點的業務操作。建立員工輪崗制度，定期（如每年）對儲蓄業務人員進行輪崗，加強風險防范。

（3）進一步整合儲蓄網點，提高管理質量。我國商業銀行儲蓄網點較多，使得監督管理力量相對顯得不足。銀行應對一部分發展潛力不大，或管理上存在困難的儲蓄網點進行撤并，而對有發展潛力的儲蓄網點進行升格，優化銀行營業網點結構，提高分理處以上級別的營業網點比例，有效加強管理。

2.消費信貸業務

（1）資產證券化。將銀行的消費貸款交由專業的資產證券化機構SPV進行組合設計、打包，在債券市場上出售給投資者，使該部分貸款從銀行的資產負債表上消失，可有效化解銀行消費貸款的市場風險和流動性風險。我國應加強債券市場建設，擴大債券品種，支持銀行開展貸款證券化，引導建立資產證券化的專業機構，完善金融市場體系。

（2）建立客戶信息查詢系統。銀行應把在該行辦理儲蓄、信用卡、消費信貸等業務的客戶資料進行整合，建立一套客戶綜合查詢系統，以方便銀行全方位了解客戶的信息，如資產狀況、負債狀況、業務交易情況等，對客戶進行充分調查，有效防范風險。在此基礎上，通過人民銀行或銀行業協會，聯合各家商業銀行對客戶過去的信用狀況進行綜合整理，以形成統一的客戶信用狀況查詢系統。

（3）聘請行業專家參與銀行房地產項目評估和培訓。銀行應加強與資產評估公司、房地產開發企業以及行業內資深專家的聯系與合作，聘請專業人士參與銀行的項目評估，對房地產行業進行分析，對客戶經理、風險管理人員進行培訓，使銀行業務人員在工作和學習中不斷得到鍛煉，提高項目評估水平。

（4）建立客戶信用評分系統。客戶信用評分系統是銀行風險管理體制的重要組成部分，通過對客戶進行信用評分決定貸與不貸以及授信額度的大小，使銀行貸款審批具有客觀的參考標準，是實行消費信貸業務人個審批制的基礎。銀行應委托專業機構開發適合本地區的客戶信用評分系統，以提高銀行信用評估水平，增強防范風險的能力。

（5）加大對消費信貸業務的資源配置，強化貸款“三查”制度。建立貸后情況調查臺賬，通過定期與客戶取得聯系，了解客戶情況，及時防范風險。對消費信貸業務應配置更多資源，如增加人力，充分保證信貸員有更多精力投入貸款“三查”，特別是貸后管理。

3.信用卡業務

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關鍵詞：房地產；財務管理；成本控制管理

高速發展的房地產市場逐漸減緩了步伐，更加注重于長久平穩的發展。然而，過于平靜的發展速度也使得企業在前期建設過程中的問題得以暴露。傳統的房地產企業財務管理與成本控制管理模式已經跟不上時展要求，不僅不能為房地產企業的發展提供有效的幫助，在一定程度上更是阻礙了我國房地產企業更快更好的發展。因此，為滿足時展要求，中國房地產企業財務管理與成本控制管理模式均需得到進一步的革新發展。

一、房地產開發企業財務管理與成本控制的重要性

作為中國國民經濟發展的重要支柱之一，房地產的發展對于我國經濟發展建設具有關鍵性意義。然而由于當前我國房地產行業發展過于迅速，大量房地產企業急于涌入市場，導致我國房地產市場出現了管理方面的缺口。為此，房地產企業想要得到長足的發展，就必須要加快自身財務管理和成本控制管理的完善，以增強自身的市場競爭力。例如，企業在完善自身成本管理體系時，可以充分利用工程性選擇系統，通過科學的精確計算出企業運行將會產生的成本消耗，以保障企業實際運行的順利。與此同時，積極推動企業內部財務管理與成本控制的協同管理建設，更加有利于綜合企業資源，調動企業發展因素，推動企業的綜合性發展。

二、房地產開發企業財務管理與成本控制存在的問題

(一)前期工作重視不足

大部分房地產企業之所以會在財務管理與成本控制管理上出現問題，最主要的原因就是忽視了做好企業前期工作的重要性。目前，更多的房地產企業將重心都放在工程實施過程中的成本控制上，反而忽視了前期成本預算以及財務計劃的制定。因此，這種不成熟的財務管理模式很有可能導致房地產公司財務管理的崩潰。前期工作準備不充分主要表現在成本預算控制上沒有從實際出發，過分壓低費用預算，從而降低了企業管理者的危機感。而在實際的工程運行過程中，這種模式很可能會導致成本出現過度膨脹現象。因此，我國大部分房地產企業應該引起對前期準備工作的重視，從實際出發，降低工程實施風險。

(二)控制機制尚待完善

由于我國房地產市場仍然處于不成熟的狀態，因此很多控制系統建設都需要得到進一步的完善。年輕的中國房地產市場仍然缺乏長久發展的經驗與經歷，并且市場規章制度的完善速度跟不上與發展迅速的房地產企業相反，更多的市場規章制度沒有得到及時的健全。例如，在前期企業招標環節，由于我國房地產市場缺乏相應的管理部門及制度，因此對市場的有序性造成了一定的影響。同時對于整個中國房地產事業而言，也是一塊巨大的絆腳石。因此，中國房地產事業想要得到長足的發展，就必然要完善市場控制機制，加強相關部門的職能建設，保障房地產市場的有序性。

(三)成本控制體系不夠健全

在房地產工程具體實施的過程中，我國企業在成本控制管理方面仍然缺乏健全的管理機制保障。房地產開發包含了征地、開發、施工、交付等一系列漫長的環節，每一個環節都需要有大量的資金以及足夠的時間保障，因此，為保障整個房地產開發工作的順利進行，就必須要保障成本得到科學的計算與控制。而成本控制不僅僅是初期工程預算與最終交付時得出的一個數字，而是貫穿整個工程實施過程中的重要線索。傳統的房地產企業管理者僅僅將成本控制定義為人工控制，并沒有對房地產市場產品進行深刻的探究，導致了成本控制工作出現盲目性。而這種不科學的成本控制管理形式很有可能造成企業與市場的脫節，無法保障企業管理者對企業工程成本控制做出科學系統性的管理。從而導致我國房地產市場出現無序的狀態，阻礙我國房地產市場的革新與進步。

三、加強房地產開發企業財務管理與成本控制策略

(一)加強對前期財務工作的重視

第一：做好企業日常基礎財務管理工作，為財務管理打下堅實基礎。當前，大部分中國房地產企業對財務管理方面重視度不夠，因此，相關管理功能也不夠健全。因此，為做好企業財務管理工作，就需要企業從觀念與制度兩方面進行努力。首先企業應提高自身對于財務管理工作的關注度，認識到前期財務準備工作的重要性。其次，相關財務管理層需要對企業日常基礎財務具有全面的了解，并且根據自身的專業知識對企業財務做出科學合理的規劃。此類具備了實際情況考量與科學專業性于一體的財務規劃，不僅能夠使企業財務管理與發展前景更加明朗化，更能夠協助企業決策層根據企業實際財務狀況做出合理、科學的工程實施決策。第二：提高財務管理人員財務管理水平，增強企業財務管理能力。房地產企業的員工構成不僅僅應該以房地產專業人員為主，更重要的還應具備專業性的財務管理團隊，為房地產企業發展提供堅實的后援。首先在員工的招聘時期就應該對應聘人員提出硬性的專業要求，保障招聘人員具備高度的專業性。其次，相關房地產企業也應該推出相應的專業培訓計劃，聘請專業財務管理規劃老師對新老員工進行統一培訓，推動公司財務管理人員具有一致的專業水平。第三：優化企業資本結構管理，提升企業資本使用率。在某種特定的條件下，合理的資產負債能夠有效提高企業資金的使用率。企業財務管理者可以在對工程做出實際財務考察之后，結合企業現實財務狀況對財務規劃做出適當的調整。這就需要財務管理者自身增加對企業總體財務狀況的全面了解，及時把握市場融資發展方向，根據市場環境調整企業財務規劃，加強資金利用靈活度，從而推動企業資金利用率的提升。

(二)建立健全企業的建設機制

健全的企業建設機制是保障企業順利發展的脊梁。全面的企業建設機制包括科學合理的招標制度、工程設計機制以及工程監管部門。首先，相關應該主動完善招標制度，嚴禁不公平不合理招標形式破壞我國房地產市場秩序。同時，企業應該加強對工程設計的要求，全面提高自身工程設計質量，打造良好的企業口碑。最后，更重要的是要使工程監管部門規范化，有效保證工程后期監管工作的到位。三位合一的企業建設機制有利于規范化中國房地產市場，為更多房地產企業帶來發展機遇。

(三)做好協同管理規劃

積極做好財務管理與成本控制管理的同一管理規劃，有利于房地產企業資源的充分利用，達到雙贏效果。房地產企業管理層應該主動推進財務管理與成本控制管理的統一，積極促進部門間的合作，合理分配資源，使企業資源能夠得到有效利用。具體而言，管理層應該根據公司實際財務情況，統一出臺企業財務管理與成本控制管理方案，綜合財務管理部門與企業其他部門的多方面意見，保證企業財務管理方案具有高度可行性。

四、結語

作為中國經濟發展中不可或缺的一部分，房地產市場的活躍是保障中國特色社會主義經濟實現飛躍的重要條件之一。而傳統的房地產財務管理與成本控制管理模式已經開始對房地產經濟的發展產生了一定的阻礙，因此，我們需要積極轉變目前中國房地產企業財務管理與成本控制管理形式，積極推動傳統房地產企業的轉型，從而為中國經濟的建設做出努力。

作者:趙花 單位:蘭州瑞新世紀房地產有限公司

參考文獻：

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[3]儲蕓.解析房地產企業財務管理與成本控制協同管理[J].時代金融，2015(33)：169-172.

篇10

房地產企業開發是復雜且綜合性強的一種經濟活動，在房地產企業建設的進程當中，因為成本管理體系不成熟，最終導致項目整體成本無效。隨著科技的不斷進步與發展，房地產企業生產經營環境正一步步走向成熟，房地產企業將成本管理作為企業發展的新的利潤增長點，是房地產企業在日漸激烈的市場競爭力中晉升的關鍵措施。現如今，買方市場在市場中的比例較高，對于房地產企業的競爭，每一個細化市場中都很激烈，但是大多數生產的都是相同質量的產品，大同小異。如果房地產企業比競爭對手具有更大成本優勢，那么它將具有更強的核心競爭力。

一、房地產企業實行成本管理的意義

所謂房地產成本，是指房地產企業在生產、銷售房地產產品過程中而花費的各項耗費之和，其中主要包括前期工程費、土地征用及拆遷補償費、基礎設施費、貸款利息、管理費、公共配套設施費、建筑安裝工程費、稅費以及其他費用。成本控制在房地產企業生產過程中是一項重要工作，是一個企業持續穩定發展的系統工程。一個企業成本管理的領先是企業在日漸激烈競爭中取勝的重要戰略之一，更多的企業不斷打響開源節流、降低支出的口號。事實上，任何企業無論采取何種方法及措施，都無法取代成本預算控制管理這一項工作。從長遠看，對于房地產企業而言，有效的成本控制管理是企業必須重視的問題。由于成本管理指標是一種經濟指標，成本指數顯示房地產商的工作是好還是壞。開展成本管理工作，有利于促進生產管理，提高房地產企業的綜合管理水平，所以房地產企業實行成本預算控制管理勢在必行，抓好這項管理工作可以帶動全局。

二、房地產企業成本管理存在問題

1.對成本管理意識較弱

目前，只有小部分房地產企業達到了全要素、全方位的成本管理，其余大部分房地產企業都沒有實現成本的有效管理。一些房地產企業認為設計階段的成本管理是重點，其他階段對成本管理影響很小，部分房地產企業認為只有原材料和設備的提供才是成本管理的關鍵，這種觀點是不全面的。成本管理已經成為房地產企業現代成本管理的中樞，應當將成本控制放在與企業經濟效益對等的位置上，對于項目的開發，房地產開發企業應當明確成本核算對象，并對其進行全面、科學、合理地分析。領導要明確成本控制的目標，堅持培養成本控制人員的專業性。如今房地產企業建設道路愈來愈精細化了，只有更精細的企業成本管理理念，才能促進企業的蓬勃發展。

2.缺乏先進的成本管理方法

目標成本法、定額法是主要的成本管理方法，是房地產企業成本管理的傳統方法。由于這種方法報告的時效性相對滯后，所以這種核算方法無法充分發揮成本管理的作用。房地產企業的成本管理理念，以節約并降低成本、節省用度為標準，以成本節省為主導的傳統成本管理方法，不便于合理計算成本，不利于全面分析房地產企業在特定產品、間接費用分配的精確性和合理性，使用單一的成本計算分配標準，會間接導致成本分配信息失真，成本信息精確度降低，損傷房地產公司為未來業績支出一些短期看起來成本高昂費用的積極性，從而影響房地產公司的技術創新和產品升級。生產管理缺乏全面考慮，沒有真正形成系統的成本管理方法，不利于對成本的宏觀調控。

3，沒有完善的成本管理制度體系

盡管一些房地產企業已經建立了相對完整的成本管理系統，但是，沒有真正考核工作效果，或者只是注重處罰，不注重獎勵或獎勵力度不夠，嚴重打擊職工的積極性，損害了職工的利益，也給企業帶來間接影響。企業能否有效地將權利與責任相結合，是每一個員工所關心的。房地產行業是資本密集型行業，是一個涉及大量資本運營的發展過程，是一個資金運營成本較高的產業。雖然大多數房地產企業都很重視成本管理，但因為管理經驗不足，沒能及時在公司內部建立起標準的成本管理系統，包含規章制度、崗位職責和掌控流程等，許多房地產企業也沒有設立專門的成本管理部門。

三、加強房地產企業成本管理的策略

1.樹立房地產企業成本管理的意識

大多數員工應當樹立良好的成本管理意識，提高員工的成本管理意識，提高員工專業知識水平，使其全面參與到房 地產管理工作中。加強成本管理，充分認識成本和收入之間的緊密聯系，貫通技術與經濟結合、生產與管理并重的原則，加強宣傳教育，提高職工的成本意識。房地產企業管理者要提高職工的自主管理意識，在日常成本管理中，積極地采用約束與激勵機制，達成自主管理，從而有效降低成本。

2.加強成本管理技術運用

全面了解公司的成本結構和管理，提高其競爭優勢。在現代房地產企業中，間接成本占很大一部分，它的結構和歸屬性徹底變化，在生產過程之外也產生很多費用，它以顧客鏈為導向，以價值鏈為中心，完全轉變了房地產企業的“工作流程”，強調協調內部和外部客戶之間的關系，房地產企業要協調各個部門、各個環節之間的聯系，對房地產企業的需求、材料的供應、生產和銷售環節的操作形成連續，同步“工作流程”。通過作業分析，對房地產開發企業流程優化改造，消除所有不能增加價值的作業，選擇成本較低的作業，真正做到房地產企業的持續作業改進，提高作業效率。通過流程優化重組，結束部門之間繁瑣的文件傳遞和工作交接，減少審核和監督，提高房地產開發流程的運轉效率，促進房地產企業的整體優化，建立房地產企業的競爭優勢。通過加強房地產企業的成本控制，不斷提高成本控制水平，確保企業獲得最大經濟效益。

3，加強全面預算管理

先進的信息技術現已被廣泛用于房地產企業管理領域。房地產企業是一個投資大、高風險、長周期的行業，大部分都采用成本高、效率低的經營方式，為了改變這種經營方式，企業必須擴展實時跟蹤信息管理系統，為每個房地產企業提供準確、有效路徑和有利信息。另外合理、全面的預算管理能夠進一步提升房地產企業的全面預算管理能力和水準，促進房地產企業經濟效益和社會效益的協調。房地產行業是一個資金聚集型行業，資本成本高，當設定的預算方向可以反映為股東所創造的超過資本本金的價位時，房地產企業進行有效預算管理就顯得尤為重要，針對房地產行業的特點，每一個房地產企業都需要根據自身特點做出符合企業實際經營情況的全面預算。建立與房地產行業特點相一致的預算指標，主要體現為高度集中的房地產業務，要有一個準確定位的成本管理責任。預算的編制一定要根據房地產企業的發展目標和策略編寫，組織各部門編制預算。預算經審批后，為了確保預算的執行體系全面具體，要將其落實到各個部門、各個崗位上，所有執行人員必須認真負責。成本管理主要做的是管理，不僅要做項目成本管理，建立起良好的成本概念，也要加強績效考核。由于建立成本控制是每個人的責任，因此，每個級別的組織都需要人員參與、合作，每個人都應參與活動和評估，對不合理的需要、不規則的設計等不同節點的控制，都是保證項目成本控制順利實現的重要條件。成本控制是通過項目載體，以及實現過程中涉及到所有相關部門來得以實現最終控制，這是相互匹配的問題，通過有效合作，將項目進度管理、成本管理和基金管理有機地結合起來，實現利益最大化，提供良好的風險預警。

4.建立先進的成本管理體系

目前，對影響成本管理的房地產企業來說，成本管理體系的建立是以標準成本管理為基礎，采用系統管理的方法，確定定額管理的全過程，把所有產品的買賣情況作為投資和開發新產品的基礎策略，進行成本動因分析，鼓勵經營人員把主要精力放在能源管理、備件管理、工模具管理、外圍工程管理等方面，明確各個崗位成本核算員工的具體職責，實現房地產企業成本管理的全面覆蓋，為房地產企業工序成本不斷降低提供制度保障。要制定目標成本的考核機制與管理辦法，做到目標明確、責任明確，以此確保成本的可控性。建立行之有效的各種機制，借助房地產企業的^管理系統，提高數據的系統性和準確性，實現數據共享，提高房地產作業成本法的運用效率，降低實施難度，減少管理成本，增加企業的整體效益。