導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)公司規(guī)章制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

二、男員工周一到周四必須穿正裝，即西裝或唐裝。特別注意：

西裝后開氣必須剪開，否則有暗袋之嫌；袖口商標(biāo)必須剪除，否則有民工之嫌；領(lǐng)帶夾必須使用不會(huì)褪色的，否則有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)家之嫌；棉毛衫褲不得從袖口或褲腳管露出，否則有體虛腎虧之嫌；唐裝不得使用黑色紗綢材料，否則有漢奸、土匪之嫌；顏色不得使用紅底黑福字，這與我公司行政級(jí)別不符。

另：男士被發(fā)現(xiàn)前門未關(guān)好的，每次罰款五元。

三、女員工周一到周四必須穿套裝，裙子、褲子皆可，但請(qǐng)注意：

服裝尺寸不得過緊，否則關(guān)鍵部位曲線過于明顯，將極大影響男員工工作效率，如實(shí)在天生身材魔鬼、無法遮掩，將調(diào)證券事務(wù)部負(fù)責(zé)向監(jiān)管機(jī)構(gòu)匯報(bào)工作；襯衫紐扣只能解開一到兩個(gè)，要解開三個(gè)及以上的需報(bào)行政管理部和人力資源部會(huì)簽，如第一顆紐扣就低于下巴20公分以上的，必須同時(shí)系好長不少于100公分、寬不少于80公分的胸巾；裙子長度不得少于20公分(臀部肥大者可酌情增加)，違反者將負(fù)責(zé)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和職能機(jī)關(guān)匯報(bào)緊急和疑難事務(wù)；暫不規(guī)定上限，但走路因穿著裙子而時(shí)常摔倒的，自第二月起將以智商過低為由不再續(xù)簽勞動(dòng)合同。

另：女士被發(fā)現(xiàn)上衣或裙子拉練、紐扣松開的，每次也罰款五元。

四、周五可以隨便穿著，休閑為主，但以下服裝禁止：軍裝、警服———不管你哪里搞來的，反正不許嚇著其他員工；哈韓哈日的肥褲之類——日語、韓語達(dá)到國家專業(yè)八級(jí)者例外；麻袋片——人力資源部將發(fā)放特種生活補(bǔ)貼每月一元；透視裝——為避免公司其他員工用眼過于費(fèi)勁，請(qǐng)上班時(shí)寄放總臺(tái)。

五、對(duì)發(fā)型原則上不做規(guī)定，但請(qǐng)注意以下幾項(xiàng)：禿頂者不許涂發(fā)蠟；長發(fā)者不許在發(fā)間伴雜草莖、碎葉等；使用摩絲的不許過量，如果因此導(dǎo)致?lián)p壞公司墻面、撞碎玻璃等事故，必須照價(jià)賠償。

六、化妝問題：

不得染發(fā)！(白發(fā)染黑者除外)

不得使用含有進(jìn)口牛脂、羊毛素等成分的化妝品，安全生產(chǎn)第一！

不得使用假睫毛！否則領(lǐng)導(dǎo)無法從你眼神中判斷你的思想。

不得使用劣質(zhì)粉底！否則公司電腦鍵盤容易因粉塵引起短路。

不得使用劣質(zhì)唇膏！要體會(huì)清潔阿姨洗茶杯的艱辛。

如果經(jīng)人力資源部審核確認(rèn)為恐龍或青蛙的，任何時(shí)候均不得化妝！長得難看不是你的錯(cuò)，但是惡心人就不應(yīng)該了。

七、儀容：

領(lǐng)導(dǎo)在時(shí)應(yīng)保持微笑！以表示工作愉快、干勁十足。

同事在時(shí)應(yīng)保持微笑！以表示合作順利、互相支持。

上級(jí)來時(shí)應(yīng)保持微笑！以免被人看出不耐煩或討厭的情緒。

客戶來時(shí)應(yīng)保持微笑！一直到貨款進(jìn)帳為止。

財(cái)稅審計(jì)人員來時(shí)應(yīng)保持微笑！絕對(duì)不能顯出心虛。

新聞媒體來時(shí)應(yīng)保持微笑！以顯示公司空前團(tuán)結(jié)和經(jīng)營良好。

用餐時(shí)應(yīng)神情急促！表示將馬上重新投入工作。

下班時(shí)應(yīng)眉頭緊鎖！表示回家后仍將考慮工作。

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；內(nèi)控角度；成本控制

一、引言

雖然我國的房地產(chǎn)業(yè)起步比較晚，但是隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)公司的數(shù)量和規(guī)模都在不斷的增大。由于外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，加上政府對(duì)土地的調(diào)控，使得房地產(chǎn)公司的土地交易透明化，土地價(jià)格普遍較高。在這樣的形勢(shì)下，房地產(chǎn)公司如果延續(xù)粗放的管理模式，不改變思路，不加強(qiáng)內(nèi)部管控，那么很難在市場(chǎng)中立足。房地產(chǎn)公司只有加強(qiáng)管理，完善內(nèi)部控制，才能在市場(chǎng)中占據(jù)一定的位置，成本管控就是房地產(chǎn)公司管理的重要內(nèi)容。

二、內(nèi)控理論闡述

內(nèi)控就是指企業(yè)的內(nèi)部控制。企業(yè)的內(nèi)部控制主要是對(duì)企業(yè)經(jīng)營過程中的經(jīng)營效率、效果、資產(chǎn)安全、財(cái)務(wù)報(bào)告等相關(guān)信息進(jìn)行控制和管理。企業(yè)的內(nèi)部控制是由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)實(shí)施，通過內(nèi)部控制來保證內(nèi)部相關(guān)信息的真實(shí)程度，法律法規(guī)、資產(chǎn)安全等的合理性。內(nèi)控是企業(yè)管理的重要組成部分，企業(yè)通過內(nèi)部控制可以有效的調(diào)節(jié)和約束企業(yè)的經(jīng)營，進(jìn)而對(duì)企業(yè)的經(jīng)營管理起到監(jiān)督控制的作用。就我國房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制的現(xiàn)狀來看，很多公司都沒有將內(nèi)部控制貫徹落實(shí)到企業(yè)管理當(dāng)中。

三、房地產(chǎn)公司成本控制的要點(diǎn)

（一）從產(chǎn)品線考慮，建立產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫并配備相應(yīng)的集中采

購供應(yīng)商庫，使產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，固化建造成本國內(nèi)一部分管理先進(jìn)的房產(chǎn)公司已初步建立了自己的產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫，在對(duì)國內(nèi)市場(chǎng)進(jìn)行充分研究的基礎(chǔ)上，對(duì)地域（城市）進(jìn)行精細(xì)劃分，規(guī)定二級(jí)（城市）公司產(chǎn)品的類型、級(jí)別，從產(chǎn)品上使成本可控。集中采購獲得與產(chǎn)品相適應(yīng)的供應(yīng)商，提供質(zhì)優(yōu)價(jià)平的商品和服務(wù)。以恒大地產(chǎn)為例，已初步建立并完善自己的產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫，集中采購也已日趨成熟，這就使得與產(chǎn)品對(duì)應(yīng)的建造成本相對(duì)固化、可控。戰(zhàn)略合作伙伴往往只要知道恒大地產(chǎn)在哪里拿地，做什么樣的產(chǎn)品，體量有多大，基本對(duì)該項(xiàng)目的投入已心中有數(shù)。筆者在與恒大地產(chǎn)的朋友交談時(shí)，對(duì)方曾表示：“我們現(xiàn)在項(xiàng)目招標(biāo)很少，因?yàn)榕c我們合作時(shí)間長的施工單位很多，有些項(xiàng)目圖紙都不用給，房子就蹭蹭的蓋好了；供應(yīng)商跟進(jìn)也很快，這邊拿地的消息剛公布，那邊的樣品、合同都準(zhǔn)備好了。”建立產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫，集中采購到位，不但固化了建造成本，也大大縮短了項(xiàng)目前期準(zhǔn)備的時(shí)間，減少了大量的溝通成本，實(shí)現(xiàn)了房產(chǎn)公司快速周轉(zhuǎn)的經(jīng)營訴求。

（二）加強(qiáng)內(nèi)部管理，控制風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)成本管控閉合

1.加強(qiáng)組織結(jié)構(gòu)控制，控制管理成本房地產(chǎn)公司在經(jīng)營過程中，必須要重視公司的組織結(jié)構(gòu)。健全完善的組織結(jié)構(gòu)能夠在一定程度上加強(qiáng)公司成本控制的效果。首先，應(yīng)該明確公司內(nèi)部各部門的職責(zé)，在核算部門的成本時(shí)，不僅可以及時(shí)提供核算結(jié)果，也能保證各部門的核算信息真實(shí)全面。其次，要明確要求各個(gè)部門之間遵循不相容職務(wù)相分離的原則，以此來促進(jìn)各部門之間相互監(jiān)督，規(guī)避部門之間出現(xiàn)串通聯(lián)系的現(xiàn)象，從而降低風(fēng)險(xiǎn)成本。另外，想要控制公司的成本，還要對(duì)審批制度進(jìn)行改革，很多房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)由于權(quán)限過大，所以，重大的決策都可以自行表決，這很容易造成貪污舞弊的現(xiàn)象出現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)公司要對(duì)領(lǐng)導(dǎo)的權(quán)利進(jìn)行合理的控制，比如公司的財(cái)務(wù)開支，要多方領(lǐng)導(dǎo)逐一審核后才能簽字通過。另外，對(duì)于重大的決策，要做到執(zhí)行和監(jiān)督分離，比如將審批權(quán)限分散到部門負(fù)責(zé)人的手上，負(fù)責(zé)人審批后，再由相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行集體審批，以此來提高審批的質(zhì)量。2.從風(fēng)險(xiǎn)理論角度控制經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)站在風(fēng)險(xiǎn)理論角度，房地產(chǎn)公司應(yīng)該建立起嚴(yán)格的內(nèi)部控制管理制度，通過嚴(yán)格的規(guī)章制度，可以在很大程度上降低操作風(fēng)險(xiǎn)，也能有效避免由于個(gè)別員工的差錯(cuò)導(dǎo)致公司發(fā)生經(jīng)濟(jì)損失。從很多房地產(chǎn)公司破產(chǎn)的案例中可以發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致公司破產(chǎn)的原因很大一部分是由于公司員工或者領(lǐng)導(dǎo)操作失誤引起的。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營環(huán)境比較復(fù)雜，內(nèi)外部的經(jīng)營都需要管理控制，在經(jīng)營過程中需要大量的資金投入，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)回收資金的時(shí)間較長，所以，中間任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)失誤都會(huì)給公司造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。因此，公司內(nèi)部控制管理制度的建立應(yīng)該結(jié)合經(jīng)營的特點(diǎn)，比如建立員工行為操作規(guī)范機(jī)制，對(duì)任何一個(gè)環(huán)節(jié)的操作都要進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督管理，以此來避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。另外，公司要加強(qiáng)財(cái)務(wù)方面的控制工作，比如對(duì)原始憑證的記錄要嚴(yán)格審查，在相關(guān)工程完成后，要對(duì)原始憑證進(jìn)行整理歸檔。另外，對(duì)于財(cái)務(wù)賬本、財(cái)務(wù)報(bào)告等重要的財(cái)務(wù)信息要進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，明確規(guī)定財(cái)務(wù)權(quán)限，保證財(cái)務(wù)資料的安全。嚴(yán)格規(guī)范了財(cái)務(wù)工作的嚴(yán)謹(jǐn)性、準(zhǔn)確性，也能在很大程度上控制經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。3.形成閉合的成本管控環(huán)，動(dòng)態(tài)跟蹤，實(shí)時(shí)監(jiān)控目前，國內(nèi)先進(jìn)的房地產(chǎn)公司的成本管理模式是閉合的成本管控，即拿地版估算方案版概算施工圖版預(yù)算交付前預(yù)算結(jié)算版交付后評(píng)估再拿地版估算。從拿地到項(xiàng)目交付都有相應(yīng)的目標(biāo)成本（全成本）。以時(shí)間先后為順序，前一版的目標(biāo)成本對(duì)后一版具有明確的指導(dǎo)作用，后一版目標(biāo)成本絕對(duì)不能超前一版。在此過程中實(shí)時(shí)監(jiān)控，以真實(shí)的動(dòng)態(tài)成本反映成本變動(dòng)情況，對(duì)超支現(xiàn)象提前預(yù)警，并著手優(yōu)化，使得成本始終可控。項(xiàng)目交付后三個(gè)月形成評(píng)估報(bào)告，集中到數(shù)據(jù)庫，對(duì)下一次同類型產(chǎn)品的投資起一定的指導(dǎo)作用。

（三）重視稅費(fèi)籌劃，關(guān)注溝通成本

1.重視稅費(fèi)籌劃，可明顯節(jié)省成本目前，我國房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)較高，不計(jì)土地成本，應(yīng)繳納的稅和費(fèi)將占建造成本的25%-35%（因各地情況差異較大，所以此區(qū)間取值較寬）。稅費(fèi)籌劃早已被很多房產(chǎn)公司重視。一旦產(chǎn)品定位完成，建造成本可以優(yōu)化節(jié)省的空間就相對(duì)有限，但由于各地政策不同，對(duì)繳納稅費(fèi)的要求也各不相同。稅費(fèi)在哪里繳納、何時(shí)繳納、如何繳納、退稅、退費(fèi)的時(shí)點(diǎn)和要求，都需要房地產(chǎn)公司相關(guān)部門仔細(xì)研究。好的稅費(fèi)籌劃節(jié)省成本的效果明顯。2.關(guān)注溝通成本，選用合適的第三方房地產(chǎn)公司經(jīng)營活動(dòng)中，有一項(xiàng)成本是隱形的，即溝通成本。文山會(huì)海幾乎是每個(gè)房地產(chǎn)公司都要面對(duì)的挑戰(zhàn)，拿地立項(xiàng)要開會(huì)、招標(biāo)定標(biāo)要開會(huì)、技術(shù)交底要開會(huì)、文化學(xué)習(xí)要開會(huì)……實(shí)在讓人應(yīng)接不暇。還有各種各樣的電話溝通、短信溝通、微信溝通等。更有效率、更效果的溝通方法就是選用合適的第三方顧問公司。國外的房地產(chǎn)公司遠(yuǎn)比國內(nèi)的人員配備要少，但一樣可以做出很好的房產(chǎn)品。究其原因，就是顧問公司的普及和使用。舉個(gè)全過程跟蹤審計(jì)的例子：一個(gè)十萬方的項(xiàng)目，要是不選用合適的第三方進(jìn)行跟蹤審計(jì)，成本和工程人員每天必將面臨大量的溝通工作：承包方、供應(yīng)商、監(jiān)理、部門內(nèi)、平行部門、平臺(tái)、集團(tuán)等都需要溝通。如果有第三方介入，這些工作都由第三方完成，并整理反饋；部門間的爭(zhēng)議問題也可由第三方提供公平合理的解決方案。這樣使得房地產(chǎn)公司的人員配備可以更精干，管理人員能夠從瑣事中擺脫出來，關(guān)注和解決更高層次的問題，有利于個(gè)人成長，節(jié)省溝通成本，從而更快更好的提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

四、結(jié)語

近年來，雖然我國房地產(chǎn)公司的成本控制取得了一定的效果，但是與一些發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)公司成本控制效果相比，還是有一定的差距。究其原因就是我國很多房地產(chǎn)公司還是沒有真正認(rèn)識(shí)到成本控制的重要性，忽視了對(duì)成本的控制，影響了房地產(chǎn)公司的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。因此，房地產(chǎn)公司管理層應(yīng)該高度重視成本控制，站在內(nèi)部控制的角度，建立完善有效的內(nèi)部控制機(jī)制，掌握好成本控制的要點(diǎn)，切實(shí)做好成本控制的管理。只有這樣，才能使得公司的整體競(jìng)爭(zhēng)力得到提升。

作者:楊華 單位:金成房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

參考文獻(xiàn)：

篇3

二手房中介員工守則如下

1、每天準(zhǔn)時(shí)到公司(早上：8.20上班，中午11.50—1.00休息時(shí)間，下午5.40下班)

2、打開電腦，查看前一天所新增樓盤，熟悉市場(chǎng)行情，養(yǎng)成每天背誦樓盤和發(fā)現(xiàn)自己所需要之樓盤。

3、打開電腦，隨時(shí)查閱公司“新間公告”、“員工論壇”等欄目，及時(shí)了解公司業(yè)務(wù)動(dòng)態(tài)同規(guī)章制度，跟上公司日新月異發(fā)展的步伐。

4、查看本區(qū)域廣告(包括本公司和外公司)發(fā)現(xiàn)自己客戶所需要的盤，增加成交量進(jìn)而增加業(yè)績(及分類廣告)。

5、本分行或本區(qū)域若有新收的匙盤，堅(jiān)持拿匙看房，日積月累，區(qū)域內(nèi)的所有戶型你都會(huì)了若指掌。

6、每天必須認(rèn)真按質(zhì)清洗十五個(gè)盤源。清洗任何盤源必須與業(yè)主徹底交流，了解真實(shí)情況。

7、洗盤過程中，了解業(yè)主有換樓的需要。在業(yè)主未出售前，先行約業(yè)主看房(每周至少一個(gè))。

8、下決定每天找尋一個(gè)新客戶(暫時(shí)未需要，但半年內(nèi)會(huì)買的客戶)

9、嘗試考核本身對(duì)買賣過程中，稅費(fèi)及各項(xiàng)手續(xù)費(fèi)的計(jì)算方法。

10、每天必須盡量保證帶兩個(gè)客戶看房。

11、每天必須即時(shí)跟進(jìn)自己客戶及每天洗十個(gè)公客。

12、主動(dòng)到公交站或盤源不足的指定目標(biāo)派發(fā)宣傳單張，爭(zhēng)取客源及盤源。

13、自行輯錄五個(gè)樓盤，不停尋找客戶作配對(duì)，機(jī)會(huì)自然大增

14、跟進(jìn)以往經(jīng)自己成交的租盤或賣盤，(租客到期完約否?會(huì)否另覓新居?會(huì)買房否?)做好自己的“客戶回訪“工作。

15、跟進(jìn)以往經(jīng)自己租出的樓盤業(yè)主，會(huì)否買多一個(gè)單位作投資(收租)

16、有時(shí)間到附近交易活躍的社區(qū)兜客，及地產(chǎn)公司門口拉客。

17、自己洗盤時(shí)認(rèn)為和自己溝通比較好的業(yè)主多聯(lián)系，加深感情爭(zhēng)取控盤(簽獨(dú)家委托)

18、晚上是聯(lián)絡(luò)客戶與業(yè)主最佳時(shí)間，堅(jiān)持在8-9點(diǎn)間跟客戶、業(yè)主溝通。

19、業(yè)務(wù)員應(yīng)多了解本市及國內(nèi)房地產(chǎn)之要聞，令本身在這方面的知識(shí)增加，從而在與業(yè)主及客戶交談的時(shí)更有內(nèi)容，塑造“專家“形像。

20、談判過程中，遇上挫折，是平常不過之事，并要將問題癥結(jié)之所在記下，不要重犯。

21、工作總結(jié)(看房總結(jié)經(jīng)驗(yàn))，準(zhǔn)備第二天工作計(jì)劃(客與業(yè)主需聯(lián)系)

22、心動(dòng)不如行動(dòng)，心勤不如手勤，主動(dòng)出擊，才能爭(zhēng)取入息。

 

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篇4

關(guān)鍵詞:勞動(dòng)合同法；房地產(chǎn)企業(yè)；人力資源管理

Abstract: "labor contract law" of the enterprise labor contract standardization put forward higher request, workflow to more careful and tight, increase the enterprise's illegal cost. How to solve the "labor contract law" at the beginning of the labor contract of published between them, to standardize enterprise of labor contract, dissolve the enterprise and employees about the labor contract between the conflict and contradiction problems, and promote the whole enterprise in the labor contracts standard, reasonable and legitimate, will all the accepting unit is necessary in the face of reality.

Key words: the labor contract law; Real estate enterprise; Human resources management

中圖分類號(hào)：TU723.1文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

《中華人民共和國勞動(dòng)合同法》自 2008 年 1 月 1 日起施行。《勞動(dòng)合同法》的頒布施行是對(duì)勞動(dòng)者和用人單位所產(chǎn)生勞動(dòng)關(guān)系的調(diào)整，是對(duì)雙方權(quán)利和義務(wù)的重新分配。這為房地產(chǎn)企業(yè)的勞動(dòng)合同用工管理規(guī)范化提供了極強(qiáng)的法律依據(jù)，給房地產(chǎn)的勞動(dòng)用工管理模式帶來了深遠(yuǎn)影響。

1．目前房地產(chǎn)企業(yè)用工管理中存在的問題及原因分析

事實(shí)勞動(dòng)關(guān)系。在房地產(chǎn)企業(yè)容易引發(fā)事實(shí)勞動(dòng)關(guān)系包含以下兩個(gè)方面：其一應(yīng)簽而未簽訂勞動(dòng)合同，招用勞動(dòng)者后未及時(shí)按規(guī)定訂立勞動(dòng)合同而形成事實(shí)勞動(dòng)關(guān)系；其二與勞動(dòng)者以前簽訂過勞動(dòng)合同，但是勞動(dòng)合同到期后同意勞動(dòng)者繼續(xù)在本單位工作卻沒有與其及時(shí)續(xù)訂勞動(dòng)合同而形成的事實(shí)延續(xù)勞動(dòng)關(guān)系。在用工過程中，形成了事實(shí)勞動(dòng)關(guān)系。不簽訂勞動(dòng)合同將增加房地產(chǎn)企業(yè)違法用工的成本，還為將來可能發(fā)生的勞動(dòng)糾紛埋下隱患。

對(duì)勞動(dòng)合同的解除和終止條件缺乏了解。部分房地產(chǎn)企業(yè)用工管理人員沒有認(rèn)真研究思考勞動(dòng)合同的解除和終止條件。認(rèn)為簽訂了勞動(dòng)合同就不能隨意解除和終止勞動(dòng)關(guān)系，否則，房地產(chǎn)企業(yè)就屬于違約，還要承擔(dān)違約責(zé)任。考慮到房地產(chǎn)企業(yè)與勞動(dòng)者簽訂了長期勞動(dòng)合同，如果房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部機(jī)構(gòu)調(diào)整和精簡(jiǎn)時(shí)，勞動(dòng)者不服從調(diào)配，將會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)的用工管理工作陷入被動(dòng)。

對(duì)勞動(dòng)合同的管理不完善。部分管理人員不清楚用工管理流程和規(guī)范化操作，致使簽訂了勞動(dòng)合同就擱在一邊，沒有及時(shí)辦理勞動(dòng)合同的續(xù)簽變更和終止手續(xù)；有的甚至造成了勞動(dòng)合同的遺失。

對(duì)勞動(dòng)者的考核不到位。有些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的規(guī)章制度，對(duì)勞動(dòng)合同工缺乏嚴(yán)格考核，部分勞動(dòng)者產(chǎn)生消極怠慢情緒。因礙于情面，對(duì)部分勞動(dòng)者的考核大打折扣，不能對(duì)勞動(dòng)者法定解除和終止勞動(dòng)關(guān)系，該終止的終止不了，該解除的解除不了，給房地產(chǎn)企業(yè)的勞動(dòng)合同用工管理帶來了被動(dòng)和掣肘。

社會(huì)保障不完善，引發(fā)勞動(dòng)爭(zhēng)議凸顯。社會(huì)保險(xiǎn)具有國家強(qiáng)制性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)依法為勞動(dòng)合同工足額繳納社會(huì)保險(xiǎn)。有些地方由于參保制度的不完善，地方勞動(dòng)和社會(huì)保障部門一方面強(qiáng)調(diào)全員參保，另一方面又對(duì)農(nóng)民工參保設(shè)置了許多障礙，如參保無法續(xù)保、距離法定退休年齡不足十五年的人員不讓參保等，既影響了個(gè)人參保的積極性，也使得部分房地產(chǎn)企業(yè)未足額為勞動(dòng)合同工參加社會(huì)保險(xiǎn)，從而引發(fā)勞動(dòng)爭(zhēng)議。

2．推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)勞動(dòng)合同用工管理規(guī)范化的對(duì)策

深入學(xué)習(xí)《勞動(dòng)合同法》、領(lǐng)會(huì)精神實(shí)質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)用工管理人員，需深入學(xué)習(xí)《勞動(dòng)合同法》，領(lǐng)會(huì)其精神實(shí)質(zhì)，規(guī)范的實(shí)施勞動(dòng)合同用工管理。通過學(xué)習(xí)，明確不簽訂勞動(dòng)合同房地產(chǎn)企業(yè)將承擔(dān)的不利后果，在招用勞動(dòng)者后要及時(shí)簽訂書面勞動(dòng)合同，并及時(shí)辦理勞動(dòng)合同的續(xù)簽、變更、鑒證、終止、解除等相關(guān)手續(xù)，避免產(chǎn)生事實(shí)勞動(dòng)關(guān)系。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)深入探討建立完整規(guī)范的勞動(dòng)用工管理程序，依法建立勞動(dòng)關(guān)系，避免由于勞動(dòng)用工管理不規(guī)范帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

建立健全規(guī)章制度。房地產(chǎn)企業(yè)建立的規(guī)章制度是規(guī)范勞動(dòng)合同工的行為準(zhǔn)則，也是單位預(yù)防和解決勞動(dòng)爭(zhēng)議的依據(jù)。規(guī)章制度一定要程序民主、內(nèi)容合法、條款清晰，表述準(zhǔn)確，有較強(qiáng)的操作性。《勞動(dòng)合同法》第三十九條規(guī)定，勞動(dòng)者嚴(yán)重違反用人單位的規(guī)章制度或者嚴(yán)重失職，營私舞弊，給用人單位造成重大損失的，用人單位可以解除勞動(dòng)合同。無需支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金。所謂“嚴(yán)重違反”，“嚴(yán)重失職”，“重大損失”都是模糊概念，要求用人單位立足于用工管理實(shí)際，對(duì)類似模糊概念加以明確和界定。只有建立健全對(duì)勞動(dòng)合同工的考評(píng)制度、考核指標(biāo)及崗位責(zé)任，才能在終止和解除勞動(dòng)合同時(shí)有據(jù)可依、論據(jù)充分。

強(qiáng)化過程管理、提高證據(jù)意識(shí)。《勞動(dòng)合同法》對(duì)用人單位課以更多的舉證義務(wù)。根據(jù)《勞動(dòng)爭(zhēng)議調(diào)解仲裁法》規(guī)定與爭(zhēng)議事項(xiàng)有關(guān)的證據(jù)屬于用人單位掌握管理的，用人單位應(yīng)提供，用人單位不提供的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不利后果。如果用人單位無法舉證證明自身行為的合法性，將承擔(dān)敗訴的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)勞動(dòng)用工管理人員在平時(shí)工作中要注意證據(jù)的收集和保留，以免在發(fā)生勞動(dòng)爭(zhēng)議時(shí)，使房地產(chǎn)企業(yè)陷入不利地位。對(duì)勞動(dòng)者符合簽訂無固定期限勞動(dòng)合同，而本人主動(dòng)要求訂立固定期限勞動(dòng)合同的情況時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)用工管理人員應(yīng)以書面形式征詢勞動(dòng)者，并保留勞動(dòng)者同意的書面證據(jù)，避免因勞動(dòng)者事后反悔而出現(xiàn)的勞動(dòng)糾紛。

建立有效的糾紛應(yīng)對(duì)機(jī)制。《勞動(dòng)合同法》更傾向于保護(hù)勞動(dòng)者的利益，勞動(dòng)者的維權(quán)意識(shí)也逐漸加強(qiáng)。由于勞動(dòng)仲裁案件的訴訟成本降低，勞動(dòng)者將更加頻繁拿起法律武器保護(hù)自己的利益，引發(fā)越來越多的關(guān)于勞動(dòng)報(bào)酬、社會(huì)保險(xiǎn)、勞動(dòng)合同解除等一系列糾紛。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立勞動(dòng)關(guān)系預(yù)警和協(xié)調(diào)機(jī)制，爭(zhēng)對(duì)日常管理中容易引發(fā)勞動(dòng)爭(zhēng)議的問題、環(huán)節(jié)和分歧采取必要的措施，提出相應(yīng)的對(duì)策，消除勞動(dòng)爭(zhēng)議隱患，化解用工管理中出現(xiàn)的矛盾，增強(qiáng)企業(yè)預(yù)防控制勞動(dòng)爭(zhēng)議的能力。

3.結(jié)語

總之，企業(yè)的勞動(dòng)合同用工管理工作任重而道遠(yuǎn)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)吃透法律精神，增強(qiáng)法律意識(shí)，用足法律規(guī)定，在勞動(dòng)合同用工管理過程中充分維護(hù)企業(yè)的權(quán)益并尊重勞動(dòng)者的合法權(quán)利，按規(guī)定履行勞動(dòng)合同的全部義務(wù)。并利用貫徹勞動(dòng)合同法為契機(jī)，進(jìn)一步提升勞動(dòng)合同用工管理水平，建立規(guī)范有序、公正合理、科學(xué)長效的企業(yè)勞動(dòng)用工管理模式。

參考文獻(xiàn):

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一、熟悉公司的規(guī)章制度和基本業(yè)務(wù)工作。作為一位新員工，本人通過對(duì)此業(yè)務(wù)的接觸，使我對(duì)公司的業(yè)務(wù)有了更好地了解，但距離還差得很遠(yuǎn)。這對(duì)于業(yè)務(wù)員來講是一大缺陷，希望公司以后有時(shí)間能定期為新員工組織學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，以便于工作起來更加得心順手。

1、在第一季度，以業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)為主，由于我們公司正值開張期間，部門的計(jì)劃制定還未完成，節(jié)后還會(huì)處于一個(gè)市場(chǎng)低潮期，我會(huì)充分利用這段時(shí)間補(bǔ)充相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)，認(rèn)真學(xué)習(xí)公司得規(guī)章制度，與公司人員充分認(rèn)識(shí)合作;通過到周邊鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)園實(shí)地掃盤，以期找到新的盤源和了解鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)廠房情況;通過上網(wǎng)，電話，陌生人拜訪多種方式聯(lián)系客戶，加緊聯(lián)絡(luò)客戶感情，到以期組成一個(gè)強(qiáng)大的客戶群體。

2、在第二季度的時(shí)候，公司已正式走上軌道，工業(yè)廠房市場(chǎng)會(huì)迎來一個(gè)小小的高峰期，在對(duì)業(yè)務(wù)有了一定了解熟悉得情況下，我會(huì)努力爭(zhēng)取盡快開單，從而正式轉(zhuǎn)正成為我們公司的員工。并與朱、郭兩經(jīng)理一起培訓(xùn)新加入的員工，讓廠房部早日成長起來。

3、第三季度的“十一”“中秋”雙節(jié)，市場(chǎng)會(huì)給后半年帶來一個(gè)良好的開端，并且隨著我公司鋪設(shè)數(shù)量的增加，一些規(guī)模較大的客戶就可以逐步滲入進(jìn)來了，為年底的廠房市場(chǎng)大戰(zhàn)做好充分的準(zhǔn)備。此時(shí)我會(huì)伙同公司其他員工竭盡全力為公司進(jìn)一步發(fā)展做出努力。

4、年底的工作是一年當(dāng)中的頂峰時(shí)期，加之我們一年的廠房推界、客戶推廣，我相信是我們廠房部最熱火朝天的時(shí)間。我們部門會(huì)充分的根據(jù)實(shí)際情況、時(shí)間特點(diǎn)去做好客戶開發(fā)工作，并根據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)節(jié)我部的工作思路。爭(zhēng)取把廠房工作業(yè)績做到最大化!

二、制訂學(xué)習(xí)計(jì)劃。做房地產(chǎn)市場(chǎng)中介是需要根據(jù)市場(chǎng)不停的變化局面，不斷調(diào)整經(jīng)營思路的工作，學(xué)習(xí)對(duì)于業(yè)務(wù)人員來說至關(guān)重要，因?yàn)樗苯雨P(guān)系到一個(gè)業(yè)務(wù)人員與時(shí)俱進(jìn)的步伐和業(yè)務(wù)方面的生命力。我會(huì)適時(shí)的根據(jù)需要調(diào)整我的學(xué)習(xí)方向來補(bǔ)充新的能量。工業(yè)知識(shí)、營銷知識(shí)、部門管理等相關(guān)廠房的知識(shí)都是我要掌握的內(nèi)容，知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆(在這方面還希望公司給與我們業(yè)務(wù)人員支持)。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司 培訓(xùn)體系 構(gòu)建

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)目前培訓(xùn)現(xiàn)狀

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的培訓(xùn)相對(duì)其他行業(yè)來說已經(jīng)取得了不小的進(jìn)步，主要是房地產(chǎn)企業(yè)在員工的培養(yǎng)方面投資比以前有很大的提高。一些大型房地產(chǎn)企業(yè)如萬科、中海、保利、遠(yuǎn)洋、龍湖等都具備了較強(qiáng)的培訓(xùn)投資力度和完善創(chuàng)新的培訓(xùn)制度。員工培訓(xùn)工作已經(jīng)達(dá)到一定的水平并且有自己的員工培養(yǎng)模式，如中海地產(chǎn)的“海之子”，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的“探海者”訓(xùn)練營，龍湖的“仕官生”。雖然這些龍頭企業(yè)在培訓(xùn)方面做出了創(chuàng)新和突破，但是從房地產(chǎn)行業(yè)整體來看，培訓(xùn)工作仍屬于起步階段，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)仍停留在拿地蓋房子的理念上，動(dòng)輒挖別的企業(yè)的墻角，自身培訓(xùn)投資力度小，不具備完善培訓(xùn)體系的企業(yè)占很大的比重，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)沒有自己獨(dú)立的培訓(xùn)機(jī)制和培訓(xùn)部門;明確培訓(xùn)制度的企業(yè)更是少得可憐。培訓(xùn)拘泥于形式，可操作性、實(shí)用性差;大多企業(yè)培訓(xùn)采用講座、考察等形式開展。

在房地產(chǎn)行業(yè)中，企業(yè)更愿意招聘到與公司價(jià)值觀相同，并且能認(rèn)可企業(yè)文化的、有相關(guān)崗位經(jīng)驗(yàn)和技能的員工，因?yàn)檫@樣的員工能夠直接勝任崗位從而能為企業(yè)節(jié)省培訓(xùn)成本并帶來效益。但是這樣的員工往往很難招聘到，所以企業(yè)只能退而尋找有發(fā)展?jié)摿Φ娜耍ㄟ^企業(yè)自身的有效培訓(xùn)對(duì)其進(jìn)行培養(yǎng)，使其盡快匹配崗位的知識(shí)和能力。因此，人才培養(yǎng)已經(jīng)成為每個(gè)房產(chǎn)企業(yè)人力資源從業(yè)人員需要時(shí)刻關(guān)注的問題。如何做好房地產(chǎn)企業(yè)的人才培養(yǎng)，做好選、用、育、留的工作，成功塑造房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人，成為房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的重要問題。

二、BC房地產(chǎn)公司培訓(xùn)工作現(xiàn)狀

雖說BC公司是上市公司的全資子公司，但同時(shí)他也是一家民營的家族企業(yè)，這就注定了其在人力資源管理中不但存在著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的共同問題，同時(shí)又多了家族企業(yè)的發(fā)展限制。由于家族企業(yè)的管理不正規(guī)，加上企業(yè)對(duì)人力資源的不重視，企業(yè)還停留在項(xiàng)目拿地為主，以銷售為導(dǎo)向的管理層面上。近些年來由于國家調(diào)控，加上公司人才枯竭，公司問題也越來越多，嚴(yán)重限制了企業(yè)的發(fā)展。

目前，BC房地產(chǎn)的培訓(xùn)管理工作主要存在以下幾個(gè)主要問題：

第一，管理層對(duì)培訓(xùn)理念不認(rèn)可，認(rèn)為培訓(xùn)不僅要大量投入資金，而且成本有可能還收不回來。對(duì)于公司來說培訓(xùn)就是一種浪費(fèi)，是為別的企業(yè)做嫁衣。管理層擔(dān)心培訓(xùn)后人員會(huì)跳到更強(qiáng)的企業(yè)中去，因此他們對(duì)培訓(xùn)投資選擇很謹(jǐn)慎，寧愿從社會(huì)上招聘已經(jīng)有經(jīng)驗(yàn)的人員來填補(bǔ)空缺崗位。這樣一來，企業(yè)并沒有通過自身培訓(xùn)來培養(yǎng)人才，也沒有制定適合企業(yè)發(fā)展的人力資源培訓(xùn)計(jì)劃，因此企業(yè)不能做到自己給自己培養(yǎng)所需的人才。

第二，家族式的企業(yè)管理模式，使得企業(yè)在用人方面存在排外心理。表現(xiàn)出只相信自己的親人，而不相信外人。很多關(guān)鍵崗位都是通過親戚朋友介紹而來，造成企業(yè)所搜集到的信息十分局限，創(chuàng)新也很少。外來員工對(duì)組織沒有歸屬感和團(tuán)隊(duì)精神，致使企業(yè)的人際關(guān)系越來越復(fù)雜，缺少凝聚力。

第三，人力資源管理概念淡薄。雖然現(xiàn)在企業(yè)越來越重視人力資源管理，也意識(shí)到了培訓(xùn)的重要性。但是出于矛盾心理，企業(yè)將人力資源停留在最基本的環(huán)節(jié)。如招聘廣告、篩選簡(jiǎn)歷、管考勤、跑后勤、打文件、做工資、寫通知等。

第四，培訓(xùn)機(jī)制不完善。公司的培訓(xùn)目標(biāo)和內(nèi)容不合理，忽略了員工的實(shí)際需求，是為了培訓(xùn)而培訓(xùn)，為了迎和領(lǐng)導(dǎo)的要求和指示來培訓(xùn)，而不是為了需求而培訓(xùn)。使得員工培訓(xùn)最終流于形式化，而沒有系統(tǒng)化，規(guī)范化的培訓(xùn)體系。

另外公司對(duì)高層沒有培訓(xùn)，認(rèn)為高層更有能力，不必進(jìn)行專門培訓(xùn)。且公司沒有培訓(xùn)評(píng)估體系，實(shí)施了培訓(xùn)后，就結(jié)束了培訓(xùn)項(xiàng)目，沒有培訓(xùn)后評(píng)估。

三、如何構(gòu)建適合的培訓(xùn)體系

第一，做好培訓(xùn)需求分析。要結(jié)合公司的發(fā)展和員工的需求來開展培訓(xùn)工作才能使培訓(xùn)充分發(fā)揮作用，輔助企業(yè)實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營戰(zhàn)略，促進(jìn)員工和企業(yè)共同成長。

第二，做到全員參與培訓(xùn)。BC公司因?yàn)榧易迤髽I(yè)的限制，對(duì)培訓(xùn)方面一直不夠重視，只有突破這個(gè)限制，做到全員都參與培訓(xùn)，把所有符合條件的員工都納入培訓(xùn)范圍，其中企業(yè)的高層管理人員尤其需要參與到培訓(xùn)中來。因?yàn)檎嬲绊懪嘤?xùn)和開發(fā)效果的人不是培訓(xùn)人員，而是受訓(xùn)人員的直接領(lǐng)導(dǎo)，只有這些管理者有了培訓(xùn)的意識(shí)和技能，培訓(xùn)的結(jié)果才不會(huì)落空。

第三，針對(duì)不同職位的員工設(shè)置不同的培訓(xùn)目標(biāo)和內(nèi)容。對(duì)于高層來說，高層的培訓(xùn)目標(biāo)在于能增強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的宏觀預(yù)測(cè)能力，更好地結(jié)合企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，把握企業(yè)的發(fā)展。培訓(xùn)的內(nèi)容需要從戰(zhàn)略管理和決策能力、企業(yè)文化塑造能力、財(cái)務(wù)管理能力、人力資源管理能力等方面來考慮。對(duì)于中層來說，培訓(xùn)的目標(biāo)在于增強(qiáng)對(duì)企業(yè)經(jīng)營宗旨與組織文化的認(rèn)同，提高綜合管理能力和團(tuán)隊(duì)建設(shè)能力。培訓(xùn)的內(nèi)容主要從團(tuán)隊(duì)建設(shè)能力、績效管理能力及成本控制方面來考慮。對(duì)于基層來說，培訓(xùn)的目標(biāo)主要需要提高工作技能及個(gè)人素質(zhì)，端正工作態(tài)度，為公司中層管理儲(chǔ)備力量。培訓(xùn)的內(nèi)容主要應(yīng)從基礎(chǔ)專業(yè)知識(shí)和企業(yè)規(guī)章制度、流程、工作態(tài)度等方面進(jìn)行培訓(xùn)。

第四，針對(duì)不同職位的員工選擇不同的培訓(xùn)方法。對(duì)于高層管理人員來說，可以采取案例法，將知識(shí)傳授和能力提高融合在一起模擬解決一個(gè)實(shí)際問題的方式;頭腦風(fēng)爆法，要求公司高層領(lǐng)導(dǎo)參與，召開專題會(huì)議進(jìn)行群體決策;特別任務(wù)法，在培訓(xùn)過程中給特定員工指定特定的工作任務(wù)，來實(shí)現(xiàn)特定的培訓(xùn)目的;局域網(wǎng)、視頻等方法進(jìn)行培訓(xùn)。對(duì)于中層管理人員來說，可采取輪崗、教練法、角色扮演、局域網(wǎng)和視頻等培訓(xùn)方式。對(duì)于基層人員來說，依據(jù)培訓(xùn)內(nèi)容的不同，采取學(xué)徒式、授課法、研討法、自學(xué)或局域網(wǎng)培訓(xùn)。

第五，做好培訓(xùn)評(píng)估和反饋。每次培訓(xùn)結(jié)束后都要做培訓(xùn)效果評(píng)估，對(duì)培訓(xùn)內(nèi)容本身的可實(shí)踐性、對(duì)員工工作績效的影響程度進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)，為以后的培訓(xùn)具有更好的效果奠定基礎(chǔ)。培訓(xùn)效果的評(píng)估，其作用有二：其一是決定是否在企業(yè)內(nèi)繼續(xù)該項(xiàng)培訓(xùn)，其二是對(duì)培訓(xùn)內(nèi)容或形式進(jìn)行改進(jìn)。所以對(duì)于受訓(xùn)者的反應(yīng)以及學(xué)習(xí)效果，可以從行為與結(jié)果兩個(gè)方面來看。首先是受訓(xùn)者接受培訓(xùn)后工作行為的變化，是不是在態(tài)度和做法有相應(yīng)的提升或轉(zhuǎn)變;其次是培訓(xùn)的結(jié)果是否導(dǎo)致組織相關(guān)產(chǎn)出的變化，也就是績效的提升。一般是通過考核或是問卷調(diào)查的形式得出立即的結(jié)果，至于長期的影響，則必須從一些量化的指標(biāo)，經(jīng)過一段時(shí)期的統(tǒng)計(jì)才能看出變化量。

第六，做好培訓(xùn)的保障。培訓(xùn)并不全是人力資源管理部門的工作，各個(gè)部門一線主管對(duì)員工的培訓(xùn)，同樣要負(fù)起責(zé)任。如果要做好培訓(xùn)的保障工作，需要建立健全的培訓(xùn)制度，需要有對(duì)培訓(xùn)監(jiān)督的體制和職能，需要有支持培訓(xùn)的硬件設(shè)施和設(shè)備。

綜上所述，公司要想盡快建立學(xué)習(xí)型組織，除了持續(xù)有效開展各類培訓(xùn)外，更主要的是必須從高層開始做起，通過各種手段在企業(yè)內(nèi)部迅速建立起員工自發(fā)學(xué)習(xí)的組織氛圍，通過員工價(jià)值的提升從而最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)良性發(fā)展。公司要想更好的發(fā)展，培訓(xùn)工作勢(shì)在必行。

參考文獻(xiàn)

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建筑物是指人工建筑而成的產(chǎn)物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。而房產(chǎn)是將建筑物變?yōu)橛袃r(jià)值的經(jīng)濟(jì)物。下面是小編整理的《房產(chǎn)銷售公司管理部工作計(jì)劃》，供您閱讀,參考。希望您能有所收獲!

管理工作計(jì)劃

一、熟悉公司的規(guī)章制度和基本業(yè)務(wù)工作。

作為一位銷售經(jīng)理，本人通過對(duì)此業(yè)務(wù)的接觸，使我對(duì)公司的業(yè)務(wù)有了更好地了解，但距離還差得很遠(yuǎn)。這對(duì)于業(yè)務(wù)員來講是一大缺陷，希望公司以后有時(shí)間能定期為新員工組織學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，以便于工作起來更加得心順手。

1、在第一季度，以業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)為主，由于我們公司正值開張期間，部門的計(jì)劃制定還未完成，節(jié)后還會(huì)處于一個(gè)市場(chǎng)低潮期，我會(huì)充分利用這段時(shí)間補(bǔ)充相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)，認(rèn)真學(xué)習(xí)公司得規(guī)章制度，與公司人員充分認(rèn)識(shí)合作;通過到周邊鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)園實(shí)地掃盤，以期找到新的盤源和了解鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)廠房情況;通過上網(wǎng)，電話，陌生人拜訪多種方式聯(lián)系客戶，加緊聯(lián)絡(luò)客戶感情，到以期組成一個(gè)強(qiáng)大的客戶群體。

2、在第二季度的時(shí)候，公司已正式走上軌道，工業(yè)廠房市場(chǎng)會(huì)迎來一個(gè)小小的高峰期，在對(duì)業(yè)務(wù)有了一定了解熟悉得情況下，我會(huì)努力爭(zhēng)取盡快開單，從而正式轉(zhuǎn)正成為我們公司的員工。并與朱、郭兩經(jīng)理一起培訓(xùn)新加入的員工，讓廠房部早日成長起來。

3、第三季度的“十一”“中秋”雙節(jié)，市場(chǎng)會(huì)給后半年帶來一個(gè)良好的開端，并且隨著我公司鋪設(shè)數(shù)量的增加，一些規(guī)模較大的客戶就可以逐步滲入進(jìn)來了，為年底的廠房市場(chǎng)大戰(zhàn)做好充分的準(zhǔn)備。此時(shí)我會(huì)伙同公司其他員工竭盡全力為公司進(jìn)一步發(fā)展做出努力。

4、年底的工作是一年當(dāng)中的頂峰時(shí)期，加之我們一年的廠房推界、客戶推廣，我相信是我們廠房部最熱火朝天的時(shí)間。我們部門會(huì)充分的根據(jù)實(shí)際情況、時(shí)間特點(diǎn)去做好客戶開發(fā)工作，并根據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)節(jié)我部的工作思路。爭(zhēng)取把廠房工作業(yè)績做到化!

二、制訂學(xué)習(xí)計(jì)劃。

做房地產(chǎn)市場(chǎng)中介是需要根據(jù)市場(chǎng)不停的變化局面，不斷調(diào)整經(jīng)營思路的工作，學(xué)習(xí)對(duì)于業(yè)務(wù)人員來說至關(guān)重要，因?yàn)樗苯雨P(guān)系到一個(gè)業(yè)務(wù)人員與時(shí)俱進(jìn)的步伐和業(yè)務(wù)方面的生命力。我會(huì)適時(shí)的根據(jù)需要調(diào)整我的學(xué)習(xí)方向來補(bǔ)充新的能量。工業(yè)知識(shí)、營銷知識(shí)、部門管理等相關(guān)廠房的知識(shí)都是我要掌握的內(nèi)容，知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆(在這方面還希望公司給與我們業(yè)務(wù)人員支持)。

三、制訂學(xué)習(xí)計(jì)劃。

學(xué)習(xí)對(duì)于業(yè)務(wù)人員來說至關(guān)重要，因?yàn)樗苯雨P(guān)系到一個(gè)業(yè)務(wù)人員與時(shí)俱進(jìn)的步伐和業(yè)務(wù)方面的生命力。我會(huì)適時(shí)的根據(jù)需要調(diào)整我的學(xué)習(xí)方向來補(bǔ)充新的能量。加強(qiáng)自己思想建設(shè)，增強(qiáng)全局意識(shí)、增強(qiáng)責(zé)任感、增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)、增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)意識(shí)。積極主動(dòng)地把工作做到點(diǎn)上、落到實(shí)處。我將盡我的能力減輕領(lǐng)導(dǎo)的壓力。

四、市場(chǎng)營銷策略。

應(yīng)在此列出主要的市場(chǎng)營銷策略綱要，或者稱之為”精心策劃的行動(dòng)”。在制定營銷策略時(shí)往往會(huì)面對(duì)多種可能的選擇，每一目標(biāo)可用若干種方法來實(shí)現(xiàn)。例如，增加10%的銷售收益的目標(biāo)可以通過提高全部的房屋平均售價(jià)來取得，也可以通過增大房屋銷售量來實(shí)現(xiàn)。同樣，這些目標(biāo)的每一目標(biāo)同樣也可用多種方法取得。如促進(jìn)房屋銷售可通過擴(kuò)大市場(chǎng)提高市場(chǎng)占有率來獲得。對(duì)這些目標(biāo)進(jìn)行深入探討后，便可找出房屋營銷的主要策略。

策略陳述書可以如下所示：

目標(biāo)市場(chǎng)：高收入家庭，特別注重于男性消費(fèi)者及各公司，注重于外企。

產(chǎn)品定位：質(zhì)量高檔的外銷房。有商用、住家兩種。

價(jià)格：價(jià)格稍高于競(jìng)爭(zhēng)廠家。

配銷渠道：主要通過各大房地產(chǎn)公司銷售。

服務(wù)：提供全面的物業(yè)管理。

廣告：針對(duì)市場(chǎng)定位策略的定位的目標(biāo)市場(chǎng)，開展一個(gè)新的廣告活動(dòng)，著重宣傳高價(jià)位、高舒適的特點(diǎn)，廣告預(yù)算增加30%。

研究與開發(fā)：增加25%的費(fèi)用以根據(jù)顧客預(yù)購情況作及時(shí)的調(diào)整。使顧客能夠得到的滿足。

房產(chǎn)銷售公司管理部工作計(jì)劃

房地產(chǎn)行業(yè)一直是帶動(dòng)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要行業(yè)之一，尤其是最近幾年，我國房地產(chǎn)事業(yè)取得了巨大的發(fā)展，不過也產(chǎn)生了很多的泡沫，導(dǎo)致全球金融危機(jī)到來之后我們國家的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了巨大的危機(jī)。為了應(yīng)付這次危機(jī)，我們相處了很多的辦法，但是都是治標(biāo)不治本，所以我們一定要相處一個(gè)號(hào)的辦法和計(jì)劃來。

一個(gè)好的房地產(chǎn)營銷方案必須有一個(gè)好的計(jì)劃書，以在整體上把握整個(gè)營銷活動(dòng)。市場(chǎng)營銷計(jì)劃更注重產(chǎn)品與市場(chǎng)的關(guān)系，是指導(dǎo)和協(xié)調(diào)市場(chǎng)營銷努力的主要工具、房地產(chǎn)公司要想提高市場(chǎng)營銷效能，必須學(xué)會(huì)如何制訂和執(zhí)行正確的市場(chǎng)營銷計(jì)劃。

房地產(chǎn)營銷計(jì)劃的內(nèi)容

在房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷中，制訂出一份優(yōu)秀的營銷計(jì)劃十分重要。一般來說，市場(chǎng)營銷計(jì)劃包括：

1.計(jì)劃概要：對(duì)擬議的計(jì)劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。

2.市場(chǎng)營銷現(xiàn)狀：提供有關(guān)市場(chǎng)，產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、配銷渠道和宏觀環(huán)境等方面的背景資料。

3.機(jī)會(huì)與問題分析：綜合主要的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)、優(yōu)劣勢(shì)、以及計(jì)劃必須涉及的產(chǎn)品所面臨的問題。

4.目標(biāo)：確定計(jì)劃在銷售量、市場(chǎng)占有率和盈利等領(lǐng)域所完成的目標(biāo)。

5.市場(chǎng)營銷策略：提供用于完成計(jì)劃目標(biāo)的主要市場(chǎng)營銷方法。

6.行動(dòng)方案：本方案回答將要做什么?誰去做?什么時(shí)候做?費(fèi)用多少?

7.預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表：綜述計(jì)劃預(yù)計(jì)的開支本文

8.控制：講述計(jì)劃將如何監(jiān)控。

一、計(jì)劃概要

計(jì)劃書一開頭便應(yīng)對(duì)本計(jì)劃的主要目標(biāo)和建議作一扼要的概述，計(jì)劃概要可讓高級(jí)主管很快掌握計(jì)劃的核心內(nèi)容，內(nèi)容目錄應(yīng)附在計(jì)劃概要之后。

二、市場(chǎng)營銷現(xiàn)狀

計(jì)劃的這個(gè)部分負(fù)責(zé)提供與市場(chǎng)、產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、配銷和宏觀環(huán)境有關(guān)的背景資料。

1.市場(chǎng)情勢(shì)

應(yīng)提供關(guān)于所服務(wù)的市場(chǎng)的資料，市場(chǎng)的規(guī)模與增長取決于過去幾年的總額，并按市場(chǎng)細(xì)分地區(qū)細(xì)分來分別列出，而且還應(yīng)列出有關(guān)顧客需求、觀念和購買行為的趨勢(shì)。

2.產(chǎn)品情勢(shì)

應(yīng)列出過去幾年來產(chǎn)品線中各主要產(chǎn)品的銷售量、價(jià)格、差益額和純利潤的資料。

3.競(jìng)爭(zhēng)情勢(shì)

主要應(yīng)辨明主要的競(jìng)爭(zhēng)者并就他們的規(guī)模、目標(biāo)、市場(chǎng)占有率、產(chǎn)品質(zhì)量、市場(chǎng)營銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。

4.宏觀環(huán)境情勢(shì)

應(yīng)闡明影響房地產(chǎn)未來的重要的宏觀環(huán)境趨勢(shì)，即人口的、經(jīng)濟(jì)的、技術(shù)的、政治法律的、社會(huì)文化的趨向。

三、機(jī)會(huì)與問題分析

應(yīng)以描述市場(chǎng)營銷現(xiàn)狀資料為基礎(chǔ)，找出主要的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)、優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)和整個(gè)營銷期間內(nèi)公司在此方案中面臨的問題等。

經(jīng)理應(yīng)找出公司所面臨的主要機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)指的是外部可能左右企業(yè)未來的因素。寫出這些因素是為了要建議一些可采取的行動(dòng)，應(yīng)把機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關(guān)注。

只要按照上面的銷售計(jì)劃來工作，即使不能夠回到前幾年銷售高峰的時(shí)候，也會(huì)回到一個(gè)不錯(cuò)的境界，因?yàn)槲覀兪歉鶕?jù)我們最實(shí)際的情況來工作的，這樣我們的銷售工作才會(huì)做到。相信我們的國家經(jīng)濟(jì)一定會(huì)很快的恢復(fù)過來，而我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)恢復(fù)繁榮!

房產(chǎn)銷售公司管理部工作計(jì)劃

不知不覺，進(jìn)入公司已經(jīng)有1年了。也成為了公司的部門經(jīng)理之一。現(xiàn)在201x年將結(jié)束，我想在歲末的時(shí)候?qū)懴铝?01x年工作計(jì)劃。

轉(zhuǎn)眼間又要進(jìn)入新的一年201x年了，新的一年是一個(gè)充滿挑戰(zhàn)、機(jī)遇與壓力開始的一年，也是我非常重要的一年。生活和工作壓力驅(qū)使我要努力工作和認(rèn)真學(xué)習(xí)。在此，我訂立了本年度工作計(jì)劃，以便使自己在新的一年里有更大的進(jìn)步和成績。

一、銷量指標(biāo)：

上級(jí)下達(dá)的銷售任務(wù)30萬元，銷售目標(biāo)35萬元，每個(gè)季度7.5萬元

二、計(jì)劃擬定：

1、年初擬定《年度銷售計(jì)劃》;

2、每月初擬定《月銷售計(jì)劃表》;

三、客戶分類：

根據(jù)接待的每一位客戶進(jìn)行細(xì)分化，將現(xiàn)有客戶分為a類客戶、b類客戶、c類客戶等三大類，并對(duì)各級(jí)客戶進(jìn)行全面分析。做到不同客戶，采取不同的服務(wù)。做到乘興而來，滿意而歸。

四、實(shí)施措施：

1、熟悉公司新的規(guī)章制度和業(yè)務(wù)開展工作。公司在不斷改革，訂立了新的制度，特別在業(yè)務(wù)方面。作為公司一名部門經(jīng)理，必須以身作責(zé)，在遵守公司規(guī)定的同時(shí)全力開展業(yè)務(wù)工作。

2、制訂學(xué)習(xí)計(jì)劃。學(xué)習(xí)，對(duì)于業(yè)務(wù)人員來說至關(guān)重要，因?yàn)樗苯雨P(guān)系到一個(gè)業(yè)務(wù)人員與時(shí)俱進(jìn)的步伐和業(yè)務(wù)方面的生命力。適時(shí)的根據(jù)需要調(diào)整我的學(xué)習(xí)方向來補(bǔ)充新的能量。專業(yè)知識(shí)、管理能力、都是我要掌握的內(nèi)容。知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆。

3、在客戶的方面與客戶加強(qiáng)信息交流，增近感情，對(duì)a類客堅(jiān)持每個(gè)星期聯(lián)系一次，b類客戶半個(gè)月聯(lián)系一次，c類客戶一個(gè)月聯(lián)系一次。對(duì)于已成交的客戶經(jīng)常保持聯(lián)系。

篇8

1.儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理情況

我國商業(yè)銀行儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)主要設(shè)置單人臨柜或雙人臨柜，日常處理業(yè)務(wù)通過復(fù)核和事后監(jiān)督確保業(yè)務(wù)合規(guī)辦理。賬實(shí)進(jìn)行分管，單人臨柜的每日進(jìn)行對(duì)賬查庫，重要憑證設(shè)置登記簿。每日營業(yè)終了扎平賬后要與現(xiàn)金核對(duì)相等。

2.消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀

（1）個(gè)人住房貸款。我國商業(yè)銀行開辦個(gè)人住房貸款主要是和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂合作協(xié)議，只對(duì)簽訂合作協(xié)議的房地產(chǎn)項(xiàng)目開辦個(gè)人住房貸款。其風(fēng)險(xiǎn)控制的環(huán)節(jié)，主要是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，一般只有三級(jí)以上資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才允許做個(gè)人住房貸款，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目重點(diǎn)審核房價(jià)和其前景，防止?fàn)€尾工程。對(duì)貸款申請(qǐng)入主要審核收入證明及其年齡，同時(shí)要求房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行簽定回購保證書。

（2）汽車消費(fèi)貸款。銀行開辦的汽車消費(fèi)貸款主要是和汽車經(jīng)銷商簽訂合作協(xié)議，消費(fèi)者貸款買車，需向保險(xiǎn)公司購買保證保險(xiǎn)。銀行主要審核貸款人收入證明及是否是本地戶口。

3.信用卡業(yè)務(wù)

信用卡的風(fēng)險(xiǎn)管理重點(diǎn)是對(duì)信用卡申請(qǐng)人進(jìn)行信用把關(guān)，要求提供擔(dān)保人或交納保證金。銀行通過每日對(duì)信用卡透支情況進(jìn)行跟蹤，對(duì)發(fā)現(xiàn)的不尋常透支情況及時(shí)進(jìn)行催收，通過催收情況發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

二、存在的問題

1.儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)

（1）銀行部分儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)內(nèi)部管理尚待加強(qiáng)。我國商業(yè)銀行部分儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)未健全相應(yīng)的內(nèi)控體系，沒有嚴(yán)格按規(guī)章制度的要求辦理業(yè)務(wù)，責(zé)任不清，漏洞較大，使犯罪分子有機(jī)可乘，如存在沒有每日進(jìn)行對(duì)賬、印章重要憑證管理混亂、掛失未按要求進(jìn)行查保等現(xiàn)象。

（2）對(duì)儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)監(jiān)控不力。銀行對(duì)儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)的檢查監(jiān)督管理較弱，致使儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)不合規(guī)的問題較多，難以有效防范風(fēng)險(xiǎn)。如存在不按規(guī)定定期對(duì)儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行檢查，事后監(jiān)督對(duì)傳票審核不嚴(yán)格、不及時(shí)，存在封包積壓等現(xiàn)象。

2.消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)

（1）對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目缺乏準(zhǔn)確評(píng)估。我國商業(yè)銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂項(xiàng)目合作協(xié)議，主要審查其財(cái)務(wù)情況和即將開發(fā)的項(xiàng)目情況，防止工程項(xiàng)目爛尾。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況審查較為容易，但對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的審查則較難，銀行缺乏有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)審人才，很難對(duì)開發(fā)商的項(xiàng)目作出較為準(zhǔn)確的判斷。

（2）對(duì)貸款申請(qǐng)人的信用狀況難以把握。銀行審查貸款申請(qǐng)人是否符合條件的重要依據(jù)是其收入證明，但收入證明的真實(shí)性較難判斷，即使收入證明真實(shí)，其負(fù)債情況也無從了解，同時(shí)貸款申請(qǐng)人將來的收入變化也將直接影響其償還能力。

（3）我國商業(yè)銀行消費(fèi)貸款在實(shí)際業(yè)務(wù)操作中面臨許多技術(shù)性問題，形成了潛在性風(fēng)險(xiǎn)。一是汽車消費(fèi)貸款要求消費(fèi)者向保險(xiǎn)公司購買保證保險(xiǎn)，但保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)合同規(guī)定如果消費(fèi)者未向保險(xiǎn)公司連續(xù)投保機(jī)動(dòng)車輛損失險(xiǎn)、第三者責(zé)任險(xiǎn)、盜竊險(xiǎn)、自燃險(xiǎn)的，保險(xiǎn)公司將免除責(zé)任，即如果消費(fèi)者脫保，保險(xiǎn)合同將無效。二是個(gè)別地市，某些房地產(chǎn)開發(fā)商未完全繳納土地出讓金即可辦理土地使用證，使銀行貸款存在較大風(fēng)險(xiǎn)。三是汽車消費(fèi)貸款中，如果借款人將所購汽車先行變賣后逃逸，由于《擔(dān)保法）規(guī)定必須先處置抵押晶再向保證人索賠，銀行將無法獲得保險(xiǎn)公司的賠款。四是保險(xiǎn)合同規(guī)定保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)償還借款人所欠款項(xiàng)，但以不超過保險(xiǎn)金額為限，逾期利息、罰息等保險(xiǎn)公司不負(fù)責(zé)賠償。五是部分地市不能辦理抵押預(yù)登記，開發(fā)商有可能將在銀行辦理房產(chǎn)按揭貸款的在建工程和所屬土地進(jìn)行再次抵押，或?qū)⑼惶追慨a(chǎn)重復(fù)辦理按揭。

（4）我國商業(yè)銀行尚未出臺(tái)明確的可操作的貸后檢查管理辦法，消費(fèi)信貸貸后管理較為簿弱。

3.信用卡業(yè)務(wù)

（1）犯罪分子利用信用卡作案猖獗，以冒名申請(qǐng)或運(yùn)用高科技手段偽造信用卡騙取銀行資金的案件時(shí)有發(fā)生，防范案件任重道遠(yuǎn)。

（2）對(duì)信用卡申請(qǐng)人的信用狀況較難判斷。銀行對(duì)信用卡申請(qǐng)人的風(fēng)險(xiǎn)控制主要是要求提供擔(dān)保人或交一定數(shù)額的保證金，但對(duì)信用卡申請(qǐng)人本人的信用狀況無法評(píng)估，很難辨別其辦卡意圖，在風(fēng)險(xiǎn)控制上存在較大漏洞。

三、零售業(yè)務(wù)面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)

1.儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)

儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)可能面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)是操作風(fēng)險(xiǎn)，可分為內(nèi)部作案、外部作案、內(nèi)外部相互勾結(jié)作案。內(nèi)部作案主要是內(nèi)部管理不嚴(yán)，不按規(guī)章制度辦理業(yè)務(wù)，如印章、重要憑證等保管混亂，每日營業(yè)終了不進(jìn)行查庫等，致使犯罪分子有機(jī)可乘。外部作案是犯罪分子利用偽造存折、盜取密碼等手段進(jìn)行冒領(lǐng)。內(nèi)外相互勾結(jié)作案是利用銀行內(nèi)部管理松散盜取儲(chǔ)戶存款。

2.消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)

（1）操作風(fēng)險(xiǎn)。一是銀行內(nèi)部人員利用銀行管理不嚴(yán)、內(nèi)控制度沒有得到有效建立等問題，違規(guī)發(fā)放貸款，騙取銀行資金所造成的風(fēng)險(xiǎn)。二是銀行外部人員利用銀行管理方面存在的漏洞，申請(qǐng)消費(fèi)貸款騙取銀行資金。如房地產(chǎn)開發(fā)商或汽車經(jīng)銷商指使工作人員向銀行申請(qǐng)貸款套取銀行資金，或犯罪分子利用偽造的證明材料申請(qǐng)貸款騙取銀行資金。三是內(nèi)外部人員相互勾結(jié)騙取銀行資金。

（2）信用風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于個(gè)人住房貸款，由于我國住房市場(chǎng)以銷售期房為主，住房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)包括開發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)和借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于汽車消費(fèi)貸款主，是借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)主要是指房地產(chǎn)開發(fā)商的財(cái)務(wù)存在問題，或開發(fā)的項(xiàng)目超過其承受能力，或投資決策出現(xiàn)失誤導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)失敗，致使后續(xù)資金不能跟上，房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)爛尾。借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)是指借款人由于收入下降、失業(yè)等原因?qū)е虑鍍斄ο陆担y以歸還銀行貸款產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

（3）法律風(fēng)險(xiǎn)。法律風(fēng)險(xiǎn)主要是指目前我國商業(yè)銀行辦理的消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)在程序和合同上存在諸多法律滑洞，當(dāng)借款人出現(xiàn)清償困難時(shí)，銀行對(duì)抵押物進(jìn)行處置時(shí)在法律上將面臨不利局面。一是銀行辦理住房消費(fèi)貸款要求房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂回購協(xié)議，要求如果貸款人無力償還貸款，將由房地產(chǎn)開發(fā)商將住房回購，償還銀行貸款。但由于《擔(dān)保法》規(guī)定公司不能給個(gè)人擔(dān)保，一旦發(fā)生貸款人無力償還貸款情況，房地產(chǎn)公司可憑此進(jìn)行抗辯，銀行難以勝訴。二是我國尚五個(gè)人破產(chǎn)法，當(dāng)處置的抵押物不足以補(bǔ)償銀行貸款時(shí)，難以向貸款人繼續(xù)追索。三是當(dāng)貸款人出現(xiàn)無力償還貸款時(shí)，銀行可能面臨執(zhí)行難的問題。如住房貸款，一旦銀行要求貸款人交出住房，政府可能本著安定團(tuán)結(jié)的目的進(jìn)行干預(yù)，使銀行的要求難以得到執(zhí)行。四是貸款人申請(qǐng)辦理消費(fèi)貸款，銀行無法辨別其資金來源的合法性，如果貸款人的資金來源涉及貪污等不合法渠道，將使銀行債權(quán)落空。

（4）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)指價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，主要包括抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和人民幣幣值風(fēng)險(xiǎn)。抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)指借款人的住房、汽車等抵押物有可能出現(xiàn)價(jià)格下跌的風(fēng)險(xiǎn)，特別是汽車，一旦經(jīng)過使用其價(jià)格有較大幅度的下降，同時(shí)抵押物的價(jià)值評(píng)估也因評(píng)估機(jī)構(gòu)的不同而出現(xiàn)差異。抵押物的價(jià)格下跌將使銀行的貸款存在不能得到全額清償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)主要指利率水平上升帶來的風(fēng)險(xiǎn)。消費(fèi)貸款屬于中長期貸款，一般貸款期限長達(dá)10—20年，當(dāng)前我國利率水平較低，但從中長期看利率走勢(shì)卻不定，一旦利率水平出現(xiàn)上升趨勢(shì)，有可能使銀行出現(xiàn)利率倒掛的風(fēng)險(xiǎn)。在我國金融市場(chǎng)缺乏金融期貨、期權(quán)等避險(xiǎn)工具的情況下，利率風(fēng)險(xiǎn)很難轉(zhuǎn)嫁出去。人民幣幣值風(fēng)險(xiǎn)主要指人民幣貶值風(fēng)險(xiǎn)，如果人民幣發(fā)生貶值，將使銀行中長期債權(quán)遭受較大損失。

（5）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指當(dāng)消費(fèi)信貸額增長到一定水平時(shí)，銀行將產(chǎn)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。由于消費(fèi)貸款為中長期貸款，需要中長期資金來源對(duì)應(yīng)，在西方商業(yè)銀行消費(fèi)貸款達(dá)到銀行資產(chǎn)總額的15%時(shí)，就有可能產(chǎn)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，銀行頭寸出現(xiàn)不足。我國當(dāng)前以定期存款為主，消費(fèi)貸款總量不大，不會(huì)產(chǎn)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。但如果我國商業(yè)銀行的消費(fèi)貸款發(fā)展規(guī)模增長過快，超過銀行資產(chǎn)額的一定比例，一旦存款結(jié)構(gòu)發(fā)生變動(dòng)，活期存款大于定期存款，將使銀行產(chǎn)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

3.信用卡業(yè)務(wù)

（1）操作風(fēng)險(xiǎn)。信用卡的操作風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾類，一是犯罪分子利用先進(jìn)的高科技手段偽造信用卡進(jìn)行透支所造成的風(fēng)險(xiǎn)；二是在銀行疏于防范的情況下，信用卡申請(qǐng)人利用假證件等申請(qǐng)辦理信用卡所造成的風(fēng)險(xiǎn)；三是內(nèi)部管理不嚴(yán)，不進(jìn)行每日對(duì)賬、不檢查授權(quán)記錄等所造成的風(fēng)險(xiǎn)，或內(nèi)外部人員相互勾結(jié)實(shí)施信用卡詐騙所造成的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）信用風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)信用卡申請(qǐng)人審查不嚴(yán)，導(dǎo)致部分動(dòng)機(jī)不純的申請(qǐng)人獲得信用卡，并惡意進(jìn)行透支所造成的風(fēng)險(xiǎn)，或持卡人失業(yè)、收入下降等原因，難以歸還透支款。

四、對(duì)策建議

1.儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)

（1）加強(qiáng)對(duì)儲(chǔ)蓄人員的崗位培訓(xùn)，制定儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)操作手冊(cè)。加強(qiáng)對(duì)儲(chǔ)蓄人員的崗位培訓(xùn)，應(yīng)重點(diǎn)以儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)的規(guī)章制度、操作規(guī)范和違章操作所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)案例進(jìn)行培訓(xùn)，使員工加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，自覺遵守規(guī)章制度，減少違章操作。同時(shí)銀行應(yīng)根據(jù)儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)流程，制定標(biāo)準(zhǔn)的操作步驟，對(duì)每一環(huán)節(jié)的重點(diǎn)注意事項(xiàng)給予清晰的標(biāo)明，使員工能夠按照操作手冊(cè)規(guī)范地辦理業(yè)務(wù)，降低差錯(cuò)發(fā)生概率，有效防范風(fēng)險(xiǎn)。

（2）加大檢查力度，建立儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)員工輪崗制度。銀行應(yīng)加大對(duì)所轄儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)的檢查力度，健全儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)的內(nèi)控體系，嚴(yán)格儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)的業(yè)務(wù)操作。建立員工輪崗制度，定期（如每年）對(duì)儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)人員進(jìn)行輪崗，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范。

（3）進(jìn)一步整合儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)，提高管理質(zhì)量。我國商業(yè)銀行儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)較多，使得監(jiān)督管理力量相對(duì)顯得不足。銀行應(yīng)對(duì)一部分發(fā)展?jié)摿Σ淮螅蚬芾砩洗嬖诶щy的儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行撤并，而對(duì)有發(fā)展?jié)摿Φ膬?chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行升格，優(yōu)化銀行營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)結(jié)構(gòu)，提高分理處以上級(jí)別的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)比例，有效加強(qiáng)管理。

2.消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)

（1）資產(chǎn)證券化。將銀行的消費(fèi)貸款交由專業(yè)的資產(chǎn)證券化機(jī)構(gòu)SPV進(jìn)行組合設(shè)計(jì)、打包，在債券市場(chǎng)上出售給投資者，使該部分貸款從銀行的資產(chǎn)負(fù)債表上消失，可有效化解銀行消費(fèi)貸款的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。我國應(yīng)加強(qiáng)債券市場(chǎng)建設(shè)，擴(kuò)大債券品種，支持銀行開展貸款證券化，引導(dǎo)建立資產(chǎn)證券化的專業(yè)機(jī)構(gòu)，完善金融市場(chǎng)體系。

（2）建立客戶信息查詢系統(tǒng)。銀行應(yīng)把在該行辦理儲(chǔ)蓄、信用卡、消費(fèi)信貸等業(yè)務(wù)的客戶資料進(jìn)行整合，建立一套客戶綜合查詢系統(tǒng)，以方便銀行全方位了解客戶的信息，如資產(chǎn)狀況、負(fù)債狀況、業(yè)務(wù)交易情況等，對(duì)客戶進(jìn)行充分調(diào)查，有效防范風(fēng)險(xiǎn)。在此基礎(chǔ)上，通過人民銀行或銀行業(yè)協(xié)會(huì)，聯(lián)合各家商業(yè)銀行對(duì)客戶過去的信用狀況進(jìn)行綜合整理，以形成統(tǒng)一的客戶信用狀況查詢系統(tǒng)。

（3）聘請(qǐng)行業(yè)專家參與銀行房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估和培訓(xùn)。銀行應(yīng)加強(qiáng)與資產(chǎn)評(píng)估公司、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及行業(yè)內(nèi)資深專家的聯(lián)系與合作，聘請(qǐng)專業(yè)人士參與銀行的項(xiàng)目評(píng)估，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行分析，對(duì)客戶經(jīng)理、風(fēng)險(xiǎn)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，使銀行業(yè)務(wù)人員在工作和學(xué)習(xí)中不斷得到鍛煉，提高項(xiàng)目評(píng)估水平。

（4）建立客戶信用評(píng)分系統(tǒng)。客戶信用評(píng)分系統(tǒng)是銀行風(fēng)險(xiǎn)管理體制的重要組成部分，通過對(duì)客戶進(jìn)行信用評(píng)分決定貸與不貸以及授信額度的大小，使銀行貸款審批具有客觀的參考標(biāo)準(zhǔn)，是實(shí)行消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)人個(gè)審批制的基礎(chǔ)。銀行應(yīng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)開發(fā)適合本地區(qū)的客戶信用評(píng)分系統(tǒng)，以提高銀行信用評(píng)估水平，增強(qiáng)防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（5）加大對(duì)消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的資源配置，強(qiáng)化貸款“三查”制度。建立貸后情況調(diào)查臺(tái)賬，通過定期與客戶取得聯(lián)系，了解客戶情況，及時(shí)防范風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)應(yīng)配置更多資源，如增加人力，充分保證信貸員有更多精力投入貸款“三查”，特別是貸后管理。

3.信用卡業(yè)務(wù)

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理；成本控制管理

高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸減緩了步伐，更加注重于長久平穩(wěn)的發(fā)展。然而，過于平靜的發(fā)展速度也使得企業(yè)在前期建設(shè)過程中的問題得以暴露。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制管理模式已經(jīng)跟不上時(shí)展要求，不僅不能為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供有效的幫助，在一定程度上更是阻礙了我國房地產(chǎn)企業(yè)更快更好的發(fā)展。因此，為滿足時(shí)展要求，中國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制管理模式均需得到進(jìn)一步的革新發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制的重要性

作為中國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱之一，房地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)具有關(guān)鍵性意義。然而由于當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過于迅速，大量房地產(chǎn)企業(yè)急于涌入市場(chǎng)，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了管理方面的缺口。為此，房地產(chǎn)企業(yè)想要得到長足的發(fā)展，就必須要加快自身財(cái)務(wù)管理和成本控制管理的完善，以增強(qiáng)自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。例如，企業(yè)在完善自身成本管理體系時(shí)，可以充分利用工程性選擇系統(tǒng)，通過科學(xué)的精確計(jì)算出企業(yè)運(yùn)行將會(huì)產(chǎn)生的成本消耗，以保障企業(yè)實(shí)際運(yùn)行的順利。與此同時(shí)，積極推動(dòng)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理與成本控制的協(xié)同管理建設(shè)，更加有利于綜合企業(yè)資源，調(diào)動(dòng)企業(yè)發(fā)展因素，推動(dòng)企業(yè)的綜合性發(fā)展。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制存在的問題

(一)前期工作重視不足

大部分房地產(chǎn)企業(yè)之所以會(huì)在財(cái)務(wù)管理與成本控制管理上出現(xiàn)問題，最主要的原因就是忽視了做好企業(yè)前期工作的重要性。目前，更多的房地產(chǎn)企業(yè)將重心都放在工程實(shí)施過程中的成本控制上，反而忽視了前期成本預(yù)算以及財(cái)務(wù)計(jì)劃的制定。因此，這種不成熟的財(cái)務(wù)管理模式很有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理的崩潰。前期工作準(zhǔn)備不充分主要表現(xiàn)在成本預(yù)算控制上沒有從實(shí)際出發(fā)，過分壓低費(fèi)用預(yù)算，從而降低了企業(yè)管理者的危機(jī)感。而在實(shí)際的工程運(yùn)行過程中，這種模式很可能會(huì)導(dǎo)致成本出現(xiàn)過度膨脹現(xiàn)象。因此，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該引起對(duì)前期準(zhǔn)備工作的重視，從實(shí)際出發(fā)，降低工程實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)。

(二)控制機(jī)制尚待完善

由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于不成熟的狀態(tài)，因此很多控制系統(tǒng)建設(shè)都需要得到進(jìn)一步的完善。年輕的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然缺乏長久發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)與經(jīng)歷，并且市場(chǎng)規(guī)章制度的完善速度跟不上與發(fā)展迅速的房地產(chǎn)企業(yè)相反，更多的市場(chǎng)規(guī)章制度沒有得到及時(shí)的健全。例如，在前期企業(yè)招標(biāo)環(huán)節(jié)，由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏相應(yīng)的管理部門及制度，因此對(duì)市場(chǎng)的有序性造成了一定的影響。同時(shí)對(duì)于整個(gè)中國房地產(chǎn)事業(yè)而言，也是一塊巨大的絆腳石。因此，中國房地產(chǎn)事業(yè)想要得到長足的發(fā)展，就必然要完善市場(chǎng)控制機(jī)制，加強(qiáng)相關(guān)部門的職能建設(shè)，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序性。

(三)成本控制體系不夠健全

在房地產(chǎn)工程具體實(shí)施的過程中，我國企業(yè)在成本控制管理方面仍然缺乏健全的管理機(jī)制保障。房地產(chǎn)開發(fā)包含了征地、開發(fā)、施工、交付等一系列漫長的環(huán)節(jié)，每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要有大量的資金以及足夠的時(shí)間保障，因此，為保障整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)工作的順利進(jìn)行，就必須要保障成本得到科學(xué)的計(jì)算與控制。而成本控制不僅僅是初期工程預(yù)算與最終交付時(shí)得出的一個(gè)數(shù)字，而是貫穿整個(gè)工程實(shí)施過程中的重要線索。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)管理者僅僅將成本控制定義為人工控制，并沒有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品進(jìn)行深刻的探究，導(dǎo)致了成本控制工作出現(xiàn)盲目性。而這種不科學(xué)的成本控制管理形式很有可能造成企業(yè)與市場(chǎng)的脫節(jié)，無法保障企業(yè)管理者對(duì)企業(yè)工程成本控制做出科學(xué)系統(tǒng)性的管理。從而導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)無序的狀態(tài)，阻礙我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的革新與進(jìn)步。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制策略

(一)加強(qiáng)對(duì)前期財(cái)務(wù)工作的重視

第一：做好企業(yè)日常基礎(chǔ)財(cái)務(wù)管理工作，為財(cái)務(wù)管理打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。當(dāng)前，大部分中國房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理方面重視度不夠，因此，相關(guān)管理功能也不夠健全。因此，為做好企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作，就需要企業(yè)從觀念與制度兩方面進(jìn)行努力。首先企業(yè)應(yīng)提高自身對(duì)于財(cái)務(wù)管理工作的關(guān)注度，認(rèn)識(shí)到前期財(cái)務(wù)準(zhǔn)備工作的重要性。其次，相關(guān)財(cái)務(wù)管理層需要對(duì)企業(yè)日常基礎(chǔ)財(cái)務(wù)具有全面的了解，并且根據(jù)自身的專業(yè)知識(shí)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)做出科學(xué)合理的規(guī)劃。此類具備了實(shí)際情況考量與科學(xué)專業(yè)性于一體的財(cái)務(wù)規(guī)劃，不僅能夠使企業(yè)財(cái)務(wù)管理與發(fā)展前景更加明朗化，更能夠協(xié)助企業(yè)決策層根據(jù)企業(yè)實(shí)際財(cái)務(wù)狀況做出合理、科學(xué)的工程實(shí)施決策。第二：提高財(cái)務(wù)管理人員財(cái)務(wù)管理水平，增強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理能力。房地產(chǎn)企業(yè)的員工構(gòu)成不僅僅應(yīng)該以房地產(chǎn)專業(yè)人員為主，更重要的還應(yīng)具備專業(yè)性的財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的后援。首先在員工的招聘時(shí)期就應(yīng)該對(duì)應(yīng)聘人員提出硬性的專業(yè)要求，保障招聘人員具備高度的專業(yè)性。其次，相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該推出相應(yīng)的專業(yè)培訓(xùn)計(jì)劃，聘請(qǐng)專業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)劃老師對(duì)新老員工進(jìn)行統(tǒng)一培訓(xùn)，推動(dòng)公司財(cái)務(wù)管理人員具有一致的專業(yè)水平。第三：優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)管理，提升企業(yè)資本使用率。在某種特定的條件下，合理的資產(chǎn)負(fù)債能夠有效提高企業(yè)資金的使用率。企業(yè)財(cái)務(wù)管理者可以在對(duì)工程做出實(shí)際財(cái)務(wù)考察之后，結(jié)合企業(yè)現(xiàn)實(shí)財(cái)務(wù)狀況對(duì)財(cái)務(wù)規(guī)劃做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。這就需要財(cái)務(wù)管理者自身增加對(duì)企業(yè)總體財(cái)務(wù)狀況的全面了解，及時(shí)把握市場(chǎng)融資發(fā)展方向，根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)整企業(yè)財(cái)務(wù)規(guī)劃，加強(qiáng)資金利用靈活度，從而推動(dòng)企業(yè)資金利用率的提升。

(二)建立健全企業(yè)的建設(shè)機(jī)制

健全的企業(yè)建設(shè)機(jī)制是保障企業(yè)順利發(fā)展的脊梁。全面的企業(yè)建設(shè)機(jī)制包括科學(xué)合理的招標(biāo)制度、工程設(shè)計(jì)機(jī)制以及工程監(jiān)管部門。首先，相關(guān)應(yīng)該主動(dòng)完善招標(biāo)制度，嚴(yán)禁不公平不合理招標(biāo)形式破壞我國房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)工程設(shè)計(jì)的要求，全面提高自身工程設(shè)計(jì)質(zhì)量，打造良好的企業(yè)口碑。最后，更重要的是要使工程監(jiān)管部門規(guī)范化，有效保證工程后期監(jiān)管工作的到位。三位合一的企業(yè)建設(shè)機(jī)制有利于規(guī)范化中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，為更多房地產(chǎn)企業(yè)帶來發(fā)展機(jī)遇。

(三)做好協(xié)同管理規(guī)劃

積極做好財(cái)務(wù)管理與成本控制管理的同一管理規(guī)劃，有利于房地產(chǎn)企業(yè)資源的充分利用，達(dá)到雙贏效果。房地產(chǎn)企業(yè)管理層應(yīng)該主動(dòng)推進(jìn)財(cái)務(wù)管理與成本控制管理的統(tǒng)一，積極促進(jìn)部門間的合作，合理分配資源，使企業(yè)資源能夠得到有效利用。具體而言，管理層應(yīng)該根據(jù)公司實(shí)際財(cái)務(wù)情況，統(tǒng)一出臺(tái)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制管理方案，綜合財(cái)務(wù)管理部門與企業(yè)其他部門的多方面意見，保證企業(yè)財(cái)務(wù)管理方案具有高度可行性。

四、結(jié)語

作為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不可或缺的一部分，房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍是保障中國特色社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)飛躍的重要條件之一。而傳統(tǒng)的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理與成本控制管理模式已經(jīng)開始對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生了一定的阻礙，因此，我們需要積極轉(zhuǎn)變目前中國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制管理形式，積極推動(dòng)傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，從而為中國經(jīng)濟(jì)的建設(shè)做出努力。

作者:趙花 單位:蘭州瑞新世紀(jì)房地產(chǎn)有限公司

參考文獻(xiàn)：

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篇10

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)是復(fù)雜且綜合性強(qiáng)的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，在房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的進(jìn)程當(dāng)中，因?yàn)槌杀竟芾眢w系不成熟，最終導(dǎo)致項(xiàng)目整體成本無效。隨著科技的不斷進(jìn)步與發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境正一步步走向成熟，房地產(chǎn)企業(yè)將成本管理作為企業(yè)發(fā)展的新的利潤增長點(diǎn)，是房地產(chǎn)企業(yè)在日漸激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力中晉升的關(guān)鍵措施。現(xiàn)如今，買方市場(chǎng)在市場(chǎng)中的比例較高，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，每一個(gè)細(xì)化市場(chǎng)中都很激烈，但是大多數(shù)生產(chǎn)的都是相同質(zhì)量的產(chǎn)品，大同小異。如果房地產(chǎn)企業(yè)比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手具有更大成本優(yōu)勢(shì)，那么它將具有更強(qiáng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

一、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行成本管理的意義

所謂房地產(chǎn)成本，是指房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)、銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中而花費(fèi)的各項(xiàng)耗費(fèi)之和，其中主要包括前期工程費(fèi)、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、貸款利息、管理費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、稅費(fèi)以及其他費(fèi)用。成本控制在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)過程中是一項(xiàng)重要工作，是一個(gè)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的系統(tǒng)工程。一個(gè)企業(yè)成本管理的領(lǐng)先是企業(yè)在日漸激烈競(jìng)爭(zhēng)中取勝的重要戰(zhàn)略之一，更多的企業(yè)不斷打響開源節(jié)流、降低支出的口號(hào)。事實(shí)上，任何企業(yè)無論采取何種方法及措施，都無法取代成本預(yù)算控制管理這一項(xiàng)工作。從長遠(yuǎn)看，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，有效的成本控制管理是企業(yè)必須重視的問題。由于成本管理指標(biāo)是一種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，成本指數(shù)顯示房地產(chǎn)商的工作是好還是壞。開展成本管理工作，有利于促進(jìn)生產(chǎn)管理，提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合管理水平，所以房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行成本預(yù)算控制管理勢(shì)在必行，抓好這項(xiàng)管理工作可以帶動(dòng)全局。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在問題

1.對(duì)成本管理意識(shí)較弱

目前，只有小部分房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到了全要素、全方位的成本管理，其余大部分房地產(chǎn)企業(yè)都沒有實(shí)現(xiàn)成本的有效管理。一些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為設(shè)計(jì)階段的成本管理是重點(diǎn)，其他階段對(duì)成本管理影響很小，部分房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為只有原材料和設(shè)備的提供才是成本管理的關(guān)鍵，這種觀點(diǎn)是不全面的。成本管理已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本管理的中樞，應(yīng)當(dāng)將成本控制放在與企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益對(duì)等的位置上，對(duì)于項(xiàng)目的開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確成本核算對(duì)象，并對(duì)其進(jìn)行全面、科學(xué)、合理地分析。領(lǐng)導(dǎo)要明確成本控制的目標(biāo)，堅(jiān)持培養(yǎng)成本控制人員的專業(yè)性。如今房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)道路愈來愈精細(xì)化了，只有更精細(xì)的企業(yè)成本管理理念，才能促進(jìn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展。

2.缺乏先進(jìn)的成本管理方法

目標(biāo)成本法、定額法是主要的成本管理方法，是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的傳統(tǒng)方法。由于這種方法報(bào)告的時(shí)效性相對(duì)滯后，所以這種核算方法無法充分發(fā)揮成本管理的作用。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理理念，以節(jié)約并降低成本、節(jié)省用度為標(biāo)準(zhǔn)，以成本節(jié)省為主導(dǎo)的傳統(tǒng)成本管理方法，不便于合理計(jì)算成本，不利于全面分析房地產(chǎn)企業(yè)在特定產(chǎn)品、間接費(fèi)用分配的精確性和合理性，使用單一的成本計(jì)算分配標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)間接導(dǎo)致成本分配信息失真，成本信息精確度降低，損傷房地產(chǎn)公司為未來業(yè)績支出一些短期看起來成本高昂費(fèi)用的積極性，從而影響房地產(chǎn)公司的技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)品升級(jí)。生產(chǎn)管理缺乏全面考慮，沒有真正形成系統(tǒng)的成本管理方法，不利于對(duì)成本的宏觀調(diào)控。

3，沒有完善的成本管理制度體系

盡管一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了相對(duì)完整的成本管理系統(tǒng)，但是，沒有真正考核工作效果，或者只是注重處罰，不注重獎(jiǎng)勵(lì)或獎(jiǎng)勵(lì)力度不夠，嚴(yán)重打擊職工的積極性，損害了職工的利益，也給企業(yè)帶來間接影響。企業(yè)能否有效地將權(quán)利與責(zé)任相結(jié)合，是每一個(gè)員工所關(guān)心的。房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型行業(yè)，是一個(gè)涉及大量資本運(yùn)營的發(fā)展過程，是一個(gè)資金運(yùn)營成本較高的產(chǎn)業(yè)。雖然大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都很重視成本管理，但因?yàn)楣芾斫?jīng)驗(yàn)不足，沒能及時(shí)在公司內(nèi)部建立起標(biāo)準(zhǔn)的成本管理系統(tǒng)，包含規(guī)章制度、崗位職責(zé)和掌控流程等，許多房地產(chǎn)企業(yè)也沒有設(shè)立專門的成本管理部門。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的策略

1.樹立房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的意識(shí)

大多數(shù)員工應(yīng)當(dāng)樹立良好的成本管理意識(shí)，提高員工的成本管理意識(shí)，提高員工專業(yè)知識(shí)水平，使其全面參與到房 地產(chǎn)管理工作中。加強(qiáng)成本管理，充分認(rèn)識(shí)成本和收入之間的緊密聯(lián)系，貫通技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合、生產(chǎn)與管理并重的原則，加強(qiáng)宣傳教育，提高職工的成本意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)管理者要提高職工的自主管理意識(shí)，在日常成本管理中，積極地采用約束與激勵(lì)機(jī)制，達(dá)成自主管理，從而有效降低成本。

2.加強(qiáng)成本管理技術(shù)運(yùn)用

全面了解公司的成本結(jié)構(gòu)和管理，提高其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)中，間接成本占很大一部分，它的結(jié)構(gòu)和歸屬性徹底變化，在生產(chǎn)過程之外也產(chǎn)生很多費(fèi)用，它以顧客鏈為導(dǎo)向，以價(jià)值鏈為中心，完全轉(zhuǎn)變了房地產(chǎn)企業(yè)的“工作流程”，強(qiáng)調(diào)協(xié)調(diào)內(nèi)部和外部客戶之間的關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)要協(xié)調(diào)各個(gè)部門、各個(gè)環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的需求、材料的供應(yīng)、生產(chǎn)和銷售環(huán)節(jié)的操作形成連續(xù)，同步“工作流程”。通過作業(yè)分析，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流程優(yōu)化改造，消除所有不能增加價(jià)值的作業(yè)，選擇成本較低的作業(yè)，真正做到房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)作業(yè)改進(jìn)，提高作業(yè)效率。通過流程優(yōu)化重組，結(jié)束部門之間繁瑣的文件傳遞和工作交接，減少審核和監(jiān)督，提高房地產(chǎn)開發(fā)流程的運(yùn)轉(zhuǎn)效率，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的整體優(yōu)化，建立房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。通過加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，不斷提高成本控制水平，確保企業(yè)獲得最大經(jīng)濟(jì)效益。

3，加強(qiáng)全面預(yù)算管理

先進(jìn)的信息技術(shù)現(xiàn)已被廣泛用于房地產(chǎn)企業(yè)管理領(lǐng)域。房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)投資大、高風(fēng)險(xiǎn)、長周期的行業(yè)，大部分都采用成本高、效率低的經(jīng)營方式，為了改變這種經(jīng)營方式，企業(yè)必須擴(kuò)展實(shí)時(shí)跟蹤信息管理系統(tǒng)，為每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)提供準(zhǔn)確、有效路徑和有利信息。另外合理、全面的預(yù)算管理能夠進(jìn)一步提升房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理能力和水準(zhǔn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金聚集型行業(yè)，資本成本高，當(dāng)設(shè)定的預(yù)算方向可以反映為股東所創(chuàng)造的超過資本本金的價(jià)位時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行有效預(yù)算管理就顯得尤為重要，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都需要根據(jù)自身特點(diǎn)做出符合企業(yè)實(shí)際經(jīng)營情況的全面預(yù)算。建立與房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)相一致的預(yù)算指標(biāo)，主要體現(xiàn)為高度集中的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，要有一個(gè)準(zhǔn)確定位的成本管理責(zé)任。預(yù)算的編制一定要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)和策略編寫，組織各部門編制預(yù)算。預(yù)算經(jīng)審批后，為了確保預(yù)算的執(zhí)行體系全面具體，要將其落實(shí)到各個(gè)部門、各個(gè)崗位上，所有執(zhí)行人員必須認(rèn)真負(fù)責(zé)。成本管理主要做的是管理，不僅要做項(xiàng)目成本管理，建立起良好的成本概念，也要加強(qiáng)績效考核。由于建立成本控制是每個(gè)人的責(zé)任，因此，每個(gè)級(jí)別的組織都需要人員參與、合作，每個(gè)人都應(yīng)參與活動(dòng)和評(píng)估，對(duì)不合理的需要、不規(guī)則的設(shè)計(jì)等不同節(jié)點(diǎn)的控制，都是保證項(xiàng)目成本控制順利實(shí)現(xiàn)的重要條件。成本控制是通過項(xiàng)目載體，以及實(shí)現(xiàn)過程中涉及到所有相關(guān)部門來得以實(shí)現(xiàn)最終控制，這是相互匹配的問題，通過有效合作，將項(xiàng)目進(jìn)度管理、成本管理和基金管理有機(jī)地結(jié)合起來，實(shí)現(xiàn)利益最大化，提供良好的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。

4.建立先進(jìn)的成本管理體系

目前，對(duì)影響成本管理的房地產(chǎn)企業(yè)來說，成本管理體系的建立是以標(biāo)準(zhǔn)成本管理為基礎(chǔ)，采用系統(tǒng)管理的方法，確定定額管理的全過程，把所有產(chǎn)品的買賣情況作為投資和開發(fā)新產(chǎn)品的基礎(chǔ)策略，進(jìn)行成本動(dòng)因分析，鼓勵(lì)經(jīng)營人員把主要精力放在能源管理、備件管理、工模具管理、外圍工程管理等方面，明確各個(gè)崗位成本核算員工的具體職責(zé)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的全面覆蓋，為房地產(chǎn)企業(yè)工序成本不斷降低提供制度保障。要制定目標(biāo)成本的考核機(jī)制與管理辦法，做到目標(biāo)明確、責(zé)任明確，以此確保成本的可控性。建立行之有效的各種機(jī)制，借助房地產(chǎn)企業(yè)的^管理系統(tǒng)，提高數(shù)據(jù)的系統(tǒng)性和準(zhǔn)確性，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，提高房地產(chǎn)作業(yè)成本法的運(yùn)用效率，降低實(shí)施難度，減少管理成本，增加企業(yè)的整體效益。