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篇1

[關鍵詞]商業地產;實物期權;投資決策

傳統商業地產投資決策方法,往往忽略企業潛在的投資機會可能帶來的收益,以及開發企業管理者通過靈活把握各種投資機會所能給企業帶來的增值,因此常常低估項目的價值。Hayes和Abernathy、Hayes和Garvin認為,傳統的投資決策方法由于忽略了企業經營管理的戰略因素,因此經常低估投資機會而導致短期決策行為,造成投資不足和競爭地位的實際下降。

當傳統方法難以解決項目投資決策分析時,金融領域的一項重大研究成果——以Black和Scholes的經典論文為標志的期權定價理論啟迪了項目投資決策新方法,他們通過構造期權的動態復制組合來對沖期權風險,并獲得無風險收益,在無套利機會和無交易費用等假設下,經過嚴密的數學推導,得出了基于不付紅利股票的任何期權價格必須滿足的微分方程,并運用該方程,推導出股票的歐式看漲期權定價公式,即著名的Black-Scholes模型。同時,Cos、Ross和Rubinstein提出了標準的二叉樹定價模型,使離散時間的期權定價問題得以簡化,進一步發展和完善了期權定價理論。最先把期權定價理論引入項目投資領域的是StewartMyers教授,他于1977年首次提出金融期權思想及其定價理論與方法可用于項目投資的評估與決策,并稱之為實物期權。

經營柔性和戰略適應性是在不確定條件下進行投資決策分析的基本出發點,而這一點在傳統投資決策方法中并沒有體現出來,實物期權方法的使用,正好解決了企業的經營柔性和戰略適應性所帶來的價值估價問題。并且,實物期權方法不是簡單地對傳統現金流量折現方法進行否定,而是在保留其對資金時間價值分析這一特性的基礎上對其局限性進行突破,兩種方法相互補充。

因此,實物期權方法作為在不確定市場環境中輔助投資決策的方法,已成為房地產投資決策理論研究的前沿課題,將其與傳統投資決策方法結合起來對項目進行決策分析,是一種科學、合理、主動、有效的方法。但是,將實物期權方法引入項目投資決策中,有著比較嚴格的條件限制,主要是指投資項目首先必須具有實物期權特性,其次企業應具備積極的管理、高素質的管理者以及完善的市場信息。本文通過對商業地產的實物期權特性進行分析,構建商業地產實物期權定價模型,并進行實證研究,為實物期權方法在商業地產投資決策中的應用奠定基礎。

一、商業地產投資的實物期權特性分析

商業地產開發投資,可以分為兩大階段,即項目的開發建設階段和項目的運營管理階段。在開發建設階段,包括可行性研究論證、獲得土地使用權、項目招商、規劃設計、工程建設及竣工驗收。項目運營管理階段是在項目竣工驗收的基礎上,對項目進行整體經營和管理,將開發產品市場化,獲得企業利潤的階段。

在開發建設階段,從實物期權的角度來看,土地使用費的投入,相當于一筆期權費用,在支付了這筆費用之后,商業地產投資開發商擁有在一定的期限內對土地進行開發、經營、變賣等權利,而后續的這些決策都存在很大的靈活性和不確定性,投資者可以根據來自市場、技術、管理、資金等多方面的風險評價,在國家規定的期間內,推遲開發投資。因此,投資中蘊涵推遲期權的價值。而在項目建設階段,影響項目價值的主要因素是商業地產未來的租賃價格。由于項目的經營期限較長,在整個收益過程中存在高度的不確定性,包括經營管理層面的不確定性、經濟的不確定性、城市規劃的不確定性、宏觀政策的不確定性等,因而很難準確對項目價值進行評估。而由于項目價值的不確定性和投資成本的不可逆性,使得投資者在進行項目的開發過程中,通常不是將資金一次性投入,而是采取分期開發的方式,在一期投資建設之后,根據市場情況決定下一期開發的投資情況,以此降低開發投資的風險。因此,在項目建設階段,蘊涵擴張和收縮期權。在項目的運營管理階段,當項目運營良好時,決策者能夠獲取一些新的投資機會或對項目進行擴張,以獲取更大的收益。而當項目運營不佳時,決策者可以采取轉換決策或放棄項目的方式,以減少風險。由此,在項目的運營階段,存在增長期權、擴張期權、轉換期權和放棄期權。

根據上面的分析可以知道,商業地產的實物期權可以看作是美式看漲期權,商業地產開發商作為期權的持有者,可以根據其在進行投資決策時所擁有的信息來決定是否進行開發建設,以及決定開發建設的時間和開發建設規模。

二、商業地產投資決策實物期權模型構建

從期權的角度分析商業地產項目的價值,通常包括2部分:凈現值和期權價值。因此,要進行商業地產投資項目價值的計算,首先必須進行項目凈現值的計算,在得到項目凈現值數值之后,再對項目蘊涵的靈活性價值即實物期權價值進行計算,最后計算項目的總價值。如果項目的總價值大于零,則說明項目可行,可以對項目進行投資。而一旦出現負值,則不應進行項目投資。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第25條規定,以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的,必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的,可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費;滿2年未動工開發的,可以無償收回土地的使用權。可見,開發企業在獲得土地使用權后,擁有到期日為2年的推遲期權,開發企業可以到期執行期權,進行投資,也可以提前執行期權。

本文根據商業地產投資項目的實際情況,在對經典的B-S定價模型進行修正的基礎上,來確定商業地產投資項目的推遲期權模型。為了使模型更接近實際和更具有適用性,本文在進行模型推導之前,做出的主要假設條件有:

1.商業地產的租賃價格呈對數正態分布;商業地產的出租率設為90%。

2.在期權有效期內,除價格變動而形成資本損益外,還包括因為土地閑置所產生的機會成本,即存在負的紅利分配。假定紅利分配δ是恒定的,等于土地閑置的機會成本。

3.投資者可按已知的、并在期權合約有效期內保持不變的無風險利率r不受限制地進行貸款。

4.用SW表示單位建筑面積的商業地產在出租率為90%的條件下,在土地使用年限內所帶來的凈收益現值,相當于推遲期權到期日的商業地產單位建筑面積的銷售價格,其中S表示推遲期權到期日的單位建筑面積的商業地產年凈租金水平。假設租賃價格以一固定百分比q逐年遞增,其中q表示商業地產年凈租金的增長率,t表示推遲期權的時間,T表示項目的壽命期,則:

5.考慮推遲期權階段所要繳納的土地閑置費用。假設在推遲期權到期日之前,土地每年的閑置費用為Fi,考慮項目的建設期,假設建設期為D年。

下面具體推導商業地產投資項目在推遲期權階段的定價模型。假設項目價值的不確定性只受到租賃價格的影響,為了便于處理,這里我們用單位建筑面積的凈租賃價格來代替凈租賃收益,則相應的開發建設投資也是單位建筑面積的開發建設投資,得到的項目價值也是單位建筑面積含有期權的價值。然后,將這一結果乘以項目的開發建設面積,即得到項目的總價值。假設項目每單位建筑面積的開發建設投資為C,年租金為S,則項目每單位建筑面積當前實現的利潤為:E[max(SW-C,0]

假設商業地產租賃價格遵循:dS=asSdt+σsSdz(2)

其中as表示租賃價格的瞬時漂移率,σs表示單位時間內租賃價格的波動率,dz為維納過程增量,對式(2)進行積分,得到

式(13)就是計算商業地產項目每單位建筑面積含有推遲期權的項目價值。其中S0表示初始凈租賃價格,V表示商業地產項目含有推遲期權的價值,C表示商業地產項目開發單位面積的付現成本(不包括土地費用和可行性研究費用)。為了便于模型的計算,本文考慮在計算C時先將所得稅排除在外,則得到的包含期權價值在內的項目價值為稅前的價值,屬于開發企業利潤。因此,對求得的項目價值乘以(1-所得稅稅率),得出完稅之后的項目價值。設項目的開發面積為M,所得稅稅率為h,土地費用為A,可行性研究費用為J,V1表示項目推遲期權的價值,k表示項目現金流的折現率,則商業地產項目含有推遲期權的項目價值為:

則推遲期權的價值為:V1=NPVT-NPV(15)

以上偏微分方程模型是基于價格遵循幾何布朗運動,且項目價值僅受租賃價格波動影響的假設基礎上得到的。

三、模型的相關參數確定

本文采用的商業地產運營模式是出租模式。商業地產單位面積獲得的凈收益,是通過將項目壽命期內單位面積的凈租金收益按照無風險利率折現到推遲期權的到期日現值,即SW。其中凈租金收益是商業地產單位面積的毛收益扣除運營費用、修理費用、經營稅金及附加、土地增值稅后得到的。

C表示商業地產項目開發建設投資:具體包括前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、開發間接費、管理費、財務費、銷售費、開發期稅費、其他費用和不可預見費,不包括土地費用和項目可行性研究費用。

S0表示初始租賃價格扣除商業地產單位面積的運營費用、修理費用、經營稅金及附加和土地增值稅后所得到的單位面積的凈收益。其中初始租賃價格可以采用項目推遲期權初期的商業地產租賃市場同類物業的市場均價。r表示無風險利率,取5年期國債利率作為標準,土地的負的紅利分配δ取無風險利率作為標準。q的取值,可以根據市場調查,結合項目的實際情況來進行確定。

最后是關于波動率參數的估計。由資產價格理論得知,房地產價格由房地產租金收益流的貼現值決定,房地產價格波動與房地產租金的波動幅度應該基本相似,兩者呈正相關關系,如果兩者發生背離或房地產價格的波動幅度大于房地產租金的波動幅度,就表明房地產市場價格出現了異常。因此,可以通過中房指數來求出項目價值的波動率。設項目波動率和項目產出物價格的波動率相等,即σ=σs,由此,商業地產租賃價格的波動率σ可以根據目前已有的價格指數,用數值方法求出,具體公式為:

其中n+1表示歷史觀察數據,Si表示在第i個時間間隔末的商業地產租賃價格指數,ui=1n(Si/Si-1),u是ui的平均值,t為時間跨度。

四、實證研究

1.樣本選取

某市商業中心的步行街占地129畝,總建筑面積9.8萬平方米,共計718個商業鋪面,全長840米,預計總投資1.63億元,項目分二期建設,其中第一期工程全長560米,宗地面積4.32萬平方米,宗地價值3548.8萬元,土地使用期限為2002年10月30日至2052年9月9日。該項目于2002年12月動工興建,2004年3月全面竣工,并于5月1日開街試營業,該項目全部采用銷售的方式,已建成面積為5.39萬平方米。該步行街預計在2007年啟動二期工程,目前相關事項還未進行。本論文的實證研究,擬采用該項目二期工程為研究對象,進行項目投資決策分析。

2.傳統的項目投資決策分析

為了和前面的分析相對應,假設所有商鋪只租不售,均通過租賃的方式來獲取收益。

該項目從2007年初開始,開發期為2年,其中建設期1.5年,前期工程0.5年,計劃2008年年末完工。預計本項目所需投資總額1.11億元,其中包括土地費用4854.43萬元、基礎設施建設費(包括前期工程費)1000萬元、商業用房建筑安裝工程費2398.66萬元、公共配套設施建設費32.5萬元、管理費用248.57萬元、財務費用441.12萬元、銷售費用1323.36萬元、開發期的稅費121.56萬元、其他費用110.85萬元、不可預見費554.27萬元。假設項目當年的投資額發生在年初,項目2007年的投資比重為68.8%,2008年為31.2%。根據市場調查,結合本項目的實際情況,預計項目2009年的租賃價格為1.5元/天·平方米,以后每1年在上1年基數的基礎上遞增2%;出租率2009年-2012年為80%,從2013年開始為90%。運營費用包括:房產稅、管理費用、修理費用、保險費等,其中房產稅按年租金的12%計算,管理費按年租金的4%計算,維修費按建筑物重置價格的2%計算,保險費按建筑物重置價格的0.2%計算。項目的經營稅金及附加采取的稅率為5.5%,計稅基礎為出租收入,所得稅的稅率為33%,計稅基礎為項目每年產生的利潤,為簡化計算,土地增值稅不計。土地使用年限為40年,預計商業地產項目在經營18年后的凈轉售收入為9000萬元。

根據前面的分析,可以通過編制商業地產開發項目損益表,計算出商業地產項目在壽命期內各年的利潤總額,從而可以計算出項目所要繳納的所得稅。最后根據上述數據,編制商業地產項目的全投資現金流量表,以此計算出項目的凈現值。項目全投資現金流量表,詳見表1。

考慮資金時間價值和投資者對風險的態度,風險調整貼現率取8%,從而可以得出該項目的NPV=2647萬元,則該項目經濟上可行,可進行投資。

3.基于實物期權方法的投資決策分析

下面運用實物期權法重新審視該項目。假設市場走勢難以確定,可以延期投資,并以推遲2年為例進行分析。項目的開發期為2年,預計2009年開始施工,2010年末竣工并交付使用,項目從2011年開始獲取收益,預計項目的租賃價格為1.6元/天·平方米,以后每1年在上1年基數的基礎上遞增2%;出租率為90%,每年的土地閑置費用為土地出讓價的10%。

參照前面介紹的項目相關數據,開發商要想獲得此推遲期權,首先必須獲得土地的使用權,其中土地使用費用為4854.43萬元。無風險利率采用2006年發行的憑證式(一期)國債5年期的票面年利率3.49%,考慮土地負的紅利分配,設其等于無風險利率。項目的開發建設投資(不包含土地使用費用)預計在原來的基礎上增加10%,即為4854.43+(11085.3-4854.43)×1.1=11708.4萬元,項目的總投資為:11708.4+4854.43×(10%+10%)=12679.29萬元。考慮商業地產項目推遲開發的全投資現金流量表,詳見表2。考慮資金時間價值和投資者對風險的態度,風險調整貼現率取8%,可以得出NPV=1158萬元。

租賃價格波動率,采用該市中房指數典型地產指數2005年8月至2006年1月的數據進行計算,得出租賃價格的波動率為0.23。

下面具體對項目的推遲期權進行計算。根據市場調查,目前,該市同類商業地產的租賃價格均價為1元/天·平方米,因此推遲期權初期的租賃價格取值為365元/年·平方米,即毛租金收益為365元/年·平方米。其中運營費用的計算依據是:管理費按年租金的4%計算,應交稅金按年租金的12%計算,維修費按建筑物重置價格的2%計算,保險費按建筑物重置價格的0.2%計算,經營稅金及附加按年租金的5.5%計算,則凈租金收益為:365-365×(4%+12%+5.5%)-2431.16×1.1(2%+0.2%)=228元/年·平方米,商業地產項目開發單位面積的付現成本(不包括土地費用)為1509元/平方米,W=22.66。

則:

因此,考慮了推遲期權的項目總價值為4248萬元,大于不延期開發的凈現值2647萬元。因此,可以得知,開發商在獲得土地的使用權后,進行項目的招商活動,等待并觀察市場,在推遲投資期限內,根據項目的招商來決定投資,能獲取更好的經濟效益。

4.實物期權價值的敏感性分析

這里主要分析項目投資費用、波動率和出租價格的變化對項目期權價值的影響。假設項目投資費用和出租價格的變化率分別為+5%、+10%、+15%、-5%、-10%。不確定性因素的變動對期權價值的影響情況,見表3。

假設出租價格波動率分別為0.1、0.2、0.3、0.4、0.5、0.6、0.7、0.8、0.9、1.0,分析波動率的變動對項目期權價值的影響,具體內容見表4。

通過以上的實證分析,可以得知,使用本文構建的模型計算結果和理論分析結果是一致的。一方面表現為考慮了項目期權價值在內的項目總價值大于傳統的凈現值評估價值;另一方面表現為看漲期權的價格與標的資產價格、波動率大小成正向變動,與項目投資費用成反向變動。

五、結語

本文對商業地產投資特性進行分析,從中找出商業地產投資中所蘊涵的實物期權特性,并通過對B-S模型進行修正,提出商業地產推遲投資的實物期權模型,并對其進行實證,得出考慮了項目期權價值在內的項目總價值大于傳統的凈現值評估價值。因此,將實物期權運用于商業地產投資決策領域,是充分地考慮了開發商的決策靈活性,使項目投資決策更接近于項目實際情況,也將有助于提高投資決策的正確性。

參考文獻:

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篇2

關鍵詞：商業地產 運營模式 資本運營 產權式商鋪 頤高模式 萬達模式

隨著我國商業地產的迅猛發展，與商業地產相關的理論研究也逐漸成為學術界的嶄新課題。目前在商業地產領域有“萬達訂單模式”、商業地產產權式商鋪銷售運營模式、房地產投資信托等等。

本文認為商業地產運營是個系統工程，并從商業地產運營的構成分析入手，結合成功案例和具體實踐，從系統角度對商業地產運營模式進行了研究，并提出了一種商業運營商占商業地產運營主導地位的新型商業地產運營模式。

商業地產運營構成研究

商業地產運營環節構成

本文認為，商業地產運營環節應主要由地產開發、商業運營和資本運營等三塊構成。在商業地產整體運營中，商業是核心和本質，項目的成敗最終取決于其商業運營的成敗；地產開發是基礎和表現，沒有主要包括拿地和建設的地產開發，附著其上的商業運營則失去了必要的基礎和載體；資本運營是線索和目的，商業地產運營的各環節都由資本運營實現耦合，并且任何商業項目都是以良性的資本運營為最終目的。

商業地產運營主體構成

根據運營環節構成，相應的運營主體應包括地產開發商、商業運營商和資本運營商。在商業地產實際運營中，可能出現主體重合的現象，比較常見的是地產開發商同時承當了資本運營商的角色，并且承當了部分商業運營商的工作，這是我國現階段商業地產運營的一個顯著特點。

商業地產運營中的常用模式

地產開發商占主導地位

所謂地產開發商占主導地位是指地產開發商除完成地產開發外，還參與項目選址、商業運營商的選擇，并主導整個運營過程的資本運營。

從功能來講，地產開發是商業地產運營的基礎和表現。地產開發是個階段，而商業地產運營是個長期，所以從這個角度上考慮，地產開發商并不適合整體運營的主導地位。但地產開發商具有資金雄厚、土地儲備豐富、拿地、建設和銷售流程熟悉的優勢，并且由于商業地產在相當一段時間里被認為首先是地產開發，然后才是商業經營。地產開發商占商業地產運營的主導地位，具有先天優勢。

萬達模式是地產開發商占主導地位類型的代表，其創新性和優勢在于：地產商充分發揮自身領域優勢，通過模塊化的標準開發可大大降低項目建設成本；通過耦合大型商業，實現了商業地產運營的內在邏輯流程；在資本運營上，也不僅僅局限于住宅的短期銷售模式，而是以地產為載體（分零銷售、整體銷售、整體上市等）實現資本運營。

但萬達商業地產模式有幾個特點值得我們關注，它們分別是：

商業地產運營中的地產開發具有地產項目本身的周期長、投資大的特點，以地產耦合商業，地產占主動對其在整個項目中的利益博弈并無益處，商業運營商可能的變更對地產運營商影響巨大。除通過地產的載體、租金的形式外，資本運營未與商業運營實現耦合。商業運營與地產開發商通過契約方式的耦合，在實現商業的持續經營上（尤其是在商業低迷階段時）存在一定隱患。

萬達商業地產模式要求作為項目主體的地產開發商同時擁有商業經營、資本運營方面豐富的能力。

商業運營商占主導地位

所謂商業運營商占主導地位是指商業運營商除完成商業運營外，還參與地產開發（主要是商業選址、商業設計和商業規劃），并主導整個運營過程的資本運營。

商業地產運營的核心是商業運營，無論是地產開發、資產運營，最終的盈利都需要商業運營來體現。商業運營商承擔商業地產運營的主導地位有以下優勢：商業運營商主導項目選址和前期規劃，為后期商業運營的成功提供良好基礎；商業運營更具穩定性和持續性；資產運營可與商業運營耦合，而不僅僅以地產為載體，可拓寬商業地產資產運營渠道和手段。

下文以頤高商業地產模式為例，分析商業運營商占主導地位的具體情況。

頤高是一家以專業數碼連鎖業務為基礎，IT藍色房產、IT網絡資訊為核心業務，融合IT相關產業于一體的全國性大型IT集團公司。其商業地產具體運營模式表現在以下幾方面：

地產耦合：頤高早期采用租賃、品牌輸出等形式實現商業擴展；近年逐漸采取購置、聯合開發等形式進入商業地產運營的前端，直接與地產開發商在資產上進行耦合，占據商業地產運營的主導地位。表現在：參與并主導商業物業的選址；用資產的形式與開發商形成強耦合；在項目之初即與開發商建立完善的開發商退出機制，獲得項目建成后的資產處置權。

資本運營：頤高通過購置、聯合開發等形式獲得房屋的產權處置權，并在此基礎上建立兼顧商業經營和物業資產的資本運營模式。

總結頤高資本運營模式，主要有以下幾點：資產介入商業地產開發，建立完善開發商退出機制，完成開發商的資本周期（投入并獲得合理回報）；通過物業資產的部分銷售、物業抵押、經營型貸款或引入信托投資等形式，平衡前期資產投入；部分物業長期持有，通過持續經營獲得持續的商業收益，物業增值，滿足投資人、信托基金的投資回報。

頤高商業地產模式是一種典型的商業運營商占據商業地產運營主導地位的商業地產運營模式。該商業地產運營模式的創新點在于：

充分發揮了商業運營商在商業領域的專業性，通過資產的強耦合關系實現商業運營在整體項目運營的主導地位，進而實現商業地產運營以商業運營為核心；充分發揮了地產開發商在地產開發領域的專業性；完善的退出機制，保障地產開發商利益的同時，強化商業運營對項目的主導作用；除傳統商業地產資產運營模式外，還可實現以商業經營為載體的資產運營，使商業地產的運營更具有持續性；頤高商業模式事實上是實現了以商業為核心，以資本為杠桿的商業地產運營。

頤高商業地產模式對商業運營商提出了新的要求，除商業運營的領域能力外，還需要具備利用資本杠桿把控項目整體運營的能力。

比較分析

篇3

在本次住交會上，最奪人眼球的當屬主題型商業地產，并且有三個項目同時亮相，分別是以汽車為主題的福州海峽汽車文化廣場、走奢侈品路線的廈門香山游艇會和匯聚旅游商住為―體的貴安新天地。

所謂主題商業地產，是在立項之初即有明確定位，專為某一行業量身訂做，從而圈定了特定的消費客群。其實，主題商業地產在國外早已形成趨勢，盡管國內尚處于起步階段，但正逐漸成為投資者的“新寵”。

主題定位價值加分

隨著商業地產市場逐漸升溫，純寫字樓、shoppinggrall、SOHO，甚至城市綜合體等各類商業形態層出不窮，但扎堆上市導致―定市場范圍內的供大于求，同質化競爭嚴重，不少中小型商業項目因招商困難無法開業或開業后幾度易主。

“與售完即可的住宅相比，涉及運營管理的商業顯得復雜很多，那些跟風投資的項目往往都存在經營模式雷同、產品大同小異的問題，最終造成投資者利益受損。”福州海峽汽車文化廣場發展有限公司總經理孫康升認為，商業地產競爭越來越激烈，如今越來越多的開發商意識到商業地產成功的關鍵在于運營模式差異化，通過進行主題定位，可以為商業項目價值加分。

“以海峽汽車文化廣場為例，它是一個圍繞汽車銷售為主題的城市綜合體，結合車務配套及相應的商業生活配套，但又不僅僅是為了交易而交易，更是希望打造出全國首家集食、住、娛樂休閑為―體的汽車主題公園。”孫康升表示，倘若按照老路走下去，汽車交易市場規模越做越大，但4s店仍然只是4s店，沒有突破傳統概念，無法吸引消費者的關注，使得項目的投資價值受影響。

特征要鮮明

主題商業有別于傳統商業的重要標志主要體現在業態的定位上，但在確定之前，首先要了解市場形勢，選擇怎樣的主題最適合，直接決定了能否吸引同類型的商家聚集，后期的經營管理能否事半功倍?

廈門香山游艇會的有關負責人告訴記者，選擇游艇不是一蹴而就的，畢竟游艇現階段尚屬高端奢侈品，受眾面相對窄，投資風險高，但經過調查考證后發現，由于廈門是國際性旅游城市，吸引著全國乃至世界各地投資者的目光，而目前五緣灣附近的游艇項目已經供不應求，無法滿足市場的需求，因此，走高端路線的主題商業地產潛在著巨大的投資價值。

篇4

調控為商業地產帶來發展契機

在住宅調控日益冷峻的2010年，商業地產領域正呈現全面復蘇的勢頭。盤點全年商業地產，細分市場全面的關注度超越住宅，不外乎兩大支撐因素。一是大環境下的產業結構調整，為商業地產帶來新的發展契機；二是資金和開發企業策略正逐漸向商業地產傾斜，以往開發商更愿意投資住宅而不愿意沉下心來做商業地產，原因在于商業地產從長期來看有豐厚回報，但短期內很難套現。而今，很多開發商發現商業地產受政策調控，市場波動的風險更小，正成為開發企業在當今融資環境下的優質資產。

在樓市調控背景下，不僅購房者開始對住宅市場觀望，即使是開發商對市場的預期也更加謹慎，不敢貿然將所有的資金壓在住宅市場上。事實上，一些開發商已經開始持有一定比例的商業地產。商業地產雖然占用資金較多，回收期較長，現階段利潤不如居住類房地產，但畢竟商業地產本身也可以獲得穩定收益（包括商業地產自身的增值和租金收益）；另外，商業地產屬優質抵押物，通過抵押還可獲得融資，進而獲取運營收益。投資商業地產還可以作為開發商資金運作的一種緩沖方式，如果住宅市場發展前景繼續看好，尚可重新選擇――減持手中的商業地產，繼續進入住宅市場；如果住宅市場回歸理性，價格下降，利潤空間小，則可以長期持有商業地產，獲取穩定收益。

“限價令”與二次調控的雙重導向，讓開發商們在住宅市場中的高額利潤頓時縮水，這也讓更多的開發商將視線轉向暫時不受政策影響的商業地產；而先前一直以商業地產為主導的開發企業此時都在努力強化品牌以爭取更多的市場份額。以某市紫薇國際廣場為例，從2010年年初“國十條”實施至“限價令”再到二次調控，商鋪一直處于熱銷狀態。從這一點就能很充分地說明，在調控政策的影響下，住宅市場雖然復雜而又平淡，但商業地產卻是真正迎來了發展契機。

核心價值是投資關鍵

無論走到哪個城市，我們都能發現，在最重要的地段或最顯要的位置，要么是豪華的星級酒店、寫字樓，要么是繁榮的商業街、購物中心等，反正都是商業地產，這些項目既代表著這個城市的形象和窗口，也承載著這座城市的活力和榮耀。對于住宅，地段影響的只是日后升值的潛力，而商業地產的投資，地段更是重中之重。對于商業地產，地段影響的不止是日后升值，對當下的租金、客源都有著重大的影響，甚至于對一個城市的地產起到風向標作用，政府動用行政資源手段十分賣力促其火爆。

對于投資者而言，在成熟的中央商務圈投資商鋪，投資額較大，而且不同商務圈的性質及發展程度，都將直接影響商鋪的經營效益水平及場地的租金。這種商鋪的運作首先是借了近在咫尺的整個商圈的“東風”，也就是所謂的“大樹底下好乘涼”。我們在強調地段論的同時，并未推崇其唯一論。一直以來，受各開發商及傳統住宅投資影響，地產投資最重要的考量因素就是地段，尤其許多中小投資者對于地段更是敏感，不好的地段和陌生的商圈，哪怕是價格再低，也不會吸引到他們投資的眼球。

地段論雖然有助于企業長期穩定的發展，但同時也可能因固守地段論而失去許多機會。在城市化高速發展的階段，多中心發展趨勢明顯，市中心地段可開發用地日漸稀少，因此應該對地段論有一個重新的認識。拿商鋪來說，現在越來越多所謂的好地段商鋪成為“投資毒藥”。有不少開發商，無論在哪都敢說自己的項目地段好，如今，“地段”似乎已經被“霧”化，甚至“神”化了。

在全國市級以上城市里，近幾年都推出了這個廣場、那個中心，等等，有的是新城擴建確立商業中心，有的是老城改造重點建設的城市形象，還有的是商企直接投資打造包裝出的旺鋪。其中尤以老城區改造最引人眼球，投資價值及潛力把老城區的人脈等社會商業資源延續下來了，這也是各地目前重點打造的新城市中心和高檔商業中心，這也是前文中“重新認識地段論”的原因所在，要用長遠的眼光看問題，擁有多年的商業地產運營理念、專業的市場探知見解與科學的管理模式，其成功的運營經驗和雄厚的經濟實力也為所經營項目能夠成功運營打下了堅實的基礎。

投資商鋪也需謹慎出手

目前全國各地樓市所處的觀望行情中，在住宅投資受限的背景下，一些人手里面有一些閑錢就跟風的買了商鋪，其實很多人壓根兒就不懂商業。商鋪的投資需要很強的專業知識性，對投資者的要求很高，并不是如同住宅只要有錢就可以進來，商鋪投資涉及到的因素很多，一不小心就有可能被套牢。投資住宅至少還能出租出去，但是投資商鋪，萬一租不出去就會被套牢，砸在了手里。對于開發商來講，商鋪門市房只要能將一樓賣出，建設資金就基本回籠了，而對投資者來說，風險是全額承擔，自我消化的。有位退休人員將手中50多萬元積蓄全部投入商鋪，買下28平方門面，由于地理位置問題，三年沒有形成人氣，結果房子沒有租出手，自己也無法經營，房子暫時沒有多大升值空間，轉手也一時沒人接手。但是，前幾年的房價暴漲，確實讓一些人投資商鋪跟漲賺了點錢，這是一時之利，不是人人適用的投資之策。在金融政策、物價水平尚不平穩階段，作為投資人應三思。

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1、產權分散，資本市場參與度不高，未形成外部循環機制

我國商業地產的開發資金壓力巨大，因此，商業地產在建成之后，大部分會進行出售。開發商以產權商鋪的形式解決商業地產的投資資金問題。但是這種方式通過分散產權、資金迅速回籠的方式，使得商業地產開發商能夠及時回款并獲得大量利潤，地產經營管理公司獲得物業的運營權。但是這種模式造成商業地產產權分散，造成商業地產運營管理的科學性和整體效益難以實現，甚至影響商業物業的發展前景。我國沒有發達的資本市場和健全的金融體系，導致資金的外部循環機制未形成，商業地產資產保值增值目標難以實現。我國行業地產在投融資管理中由于戰略投資者的缺乏，造成商業地產開發商兼顧投資人的職能，造成資金運轉的壓力。而商業地產資產證券化等金融創新工具得不到有效的運用，企業在投資商業地產中直接融資的比例較低，嚴重影響商業地產運作效率的提升。

2、商業投資模式比較低端落后

商業地產開發商由于各自的資質和項目規模以及類型的差異，造成對資金的需求程度不同。商業地產的開發商應該充分地結合自身特點和項目情況進行科學的投融資。商業地產的投融資應該貫穿于企業開發、經營、管理的全程。但是目前我國商業地產在開發的過程中采用落后的資產運營模式，在商業地產竣工后通過出售等方式進行資金回籠，這種模式相對低端，造成商業地產開發的籌資困難，造成融資渠道的狹窄。商業地產投資模式的落后對商業地產資產運營和管理造成嚴重的后果，造成商業地產管理者的經營能力的下降和資產運營效率的低下。嚴重影響投資者和商鋪散戶的商業利益的實現。

3、開發商商業地產開發和資產管理經驗的缺乏

商業地產的開發和經營模式不同于傳統的房地產開發。我國許多房地產企業經過不斷的發展，對地產開發已經積累相當經驗，但是，許多開發商在進行商業地產的開發過程中，對商業地產資產管理和運營模式缺乏經驗，導致商業地產的銷售以及項目運營存在混亂。商業地產的開發缺乏具有商業地產開發和運營經驗的專業人才，導致開發商對商業地產項目的資產管理缺乏專業的掌控能力，嚴重影響商業地產的運營效益。商業地產對商業規劃、商業招商、商業運營等經驗的不足，導致商業地產的資產運營和管理的效率低下，以及商業地產保值、增值目標存在困難。

4、商業地產的開發利潤高于商業經營利潤

商業地產的開發是一個高利潤行業，根據相關統計數據顯示，房地產行業的利潤率達到了20%以上，許多地方的商業地產的利潤甚至超過100%，商業地產的價格要遠高于普通房地產行業的價格，因此，許多商業地產的開發商熱衷于商業地產的開發。但是，由于商業地產的開發利潤較高，造成許多開發商急于將商鋪銷售出去并利用資金進行下一個商業地產項目的開發，這造成商業地產開發商過分的重視商業地產的開發，而忽視了商業地產資產的管理和運營。商業地產開發成為開發商獲取利潤的主要來源，導致開發商重視地產開發的短線操作，而不重視資產的長期運營和管理。

二、加強商業地產資產管理的重要性

1、給商業地產資產管理帶來租金收入

商業地產的租金范圍的確立是商業地產資產管理的關鍵環節。通過運用科學的測算方法，確定商業資產的租金水平及其變動，通過加強對商業地產的資產管理，能夠科學地掌握商業地產資產運營管理，獲得租金收入。

2、能夠促進商業地產的保值增值

商業地產通過有效的資產運營管理，其資產價值也會隨著經營過程中的租金價格的變化產生變化。商業地產的資產價值的上升可以為地產開發商帶來巨大的效益。有助于提高商業地產開發商的形象，改善商業地產開發商的融資能力，資產升值之后，開發商可以處置升值資產獲得更好的經濟收益。

3、促進商業地產整體效益的提升

商業地產的資產管理有效運行，能夠促進商業地產租金的提升，實現資產的價值的升值，提高商業地產的人氣、品牌效益，有助于帶動商業地產配套項目的繁榮。如果商業地產開發同時進行房地產項目開發，商業地產資產的科學管理能夠帶動房地產價格的提升。通過商業地產和房地產項目的相互促進和帶動，形成良性循環，促進商業地產開發和資產運營管理的整體效益實現。

三、加強商業地產資產管理的對策建議

1、改善商業地產的運作和管理

商業地產開發商應該轉變商業地產的運作和管理模式，從傳統的商業地產開發向商業地產投資的模式轉變。改善商業地產的運作和管理，實現商業地產的資產管理效率的提升和商業地產的保值增值。首先，商業地產應該加強資產運作的計劃性，通過科學的選址、充分的項目評估和市場、客群分析，充分了解商業地產開發的競爭環境等因素。其次，商業地產的運作應該具有綜合性，完善商業地產開發的系統、配套功能。通過對商業資源的整合，完善商業地產的商業功能、娛樂功能、休閑功能、文化功能等，提高商業地產區域性競爭實力。再次，提高商業地產運營管理的統一性。商業地產的開發商應該加強同入駐店鋪的協助，圍繞統一主題開展商業地產經營管理工作，促進商業地產整體運營管理的協調性。只有通過對商業地產運作管理進行統一的設計規劃，才能提升商業地產運營管理的專業性和協調性，實現商業物業的整體經營管理，促進商業地產的資產管理和資產升值目標的實現。

2、創新商業地產投融資機制

商業地產必須創新商業投融資機制，只有通過解決商業地產經營和開發過程中的資金問題，通過建立和完善健康合理的投融資機制，才能夠有效地保證商業地產的開發和經營所需資金，提高對商業地產資產管理的效率。商業地產開發可以采取信托、商業物業證券化和海外基金等形式，創新融資渠道和融資方式，緩解商業地產開發商的資金壓力。商業地產的投融資機制創新，應該借鑒發達國家先進經驗，引進國內外的風險投資進入商業地產開發領域，從而實現我國商業地產的開發水平和整體實力的提升。保證商業地產的產權不被分割和轉移，促進商業地產的統一經營管理，從而實現商業地產整體資產管理能力的提高，促進商業地產通過科學的資產管理，實現商業地產資產保值、增值。

3、大力開發混合型的商業地產

商業地產在開發的過程中，應該加大對商業地產功能的提升，促進混合型的商業地產的發展，保證商業地產的開發能夠充分的滿足市場需求。在商業地產的開發中，通過對不同的商業形態進行組合，實現商業地產開發集合商業、休閑、文化、娛樂、運動以及公共服務等設施于一體，促進商業地產的各個功能集合的整體效能的發揮。通過對商業進行科學的設計功能設施，實現科學的功能分區，通過對動態的商業娛樂設施和靜態的居住、辦公、酒店設施進行混合，實現動靜分區，促進商業地產的開發形成完整的城市生活鏈，形成大型的商業綜合體，有助于商業地產的資產整體效益的實現，保證商業地產資產的保值增值，促進商業地產資產管理效益的實現。

4、加強商業地產項目的后續運營

商業地產的經營管理對商業地產而言是命脈和根本。商業地產的開發要實現資產的保值增值，必須加強對商業地產項目的后續經營。商業地產與傳統的房地產項目不同。商業地產是開發商、商業經營者和小業主三者利益的共同體。因此，加強商業地產項目的后續經營，能夠促進商業地產的運營管理效率的提升。對商業地產而言，應該從招商管理、營銷管理、物業管理和服務監督等四個方面加強對商業地產的運營管理。通過對商業地產統一協調的管理和運營，促進商業地產資產管理價值的實現，保證商業地產成功運作并持續保值增值，提升商業地產整體物業的形象水平，促進投資者和經營者的利益最大化。

四、總結

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所謂商業地產，是指在開發商業性建筑項目的過程中，將投資估算、開發規劃、市場定位、業態組合、招商、銷售和運營管理等按一定的次序作為一個整體流程來運作的房地產開發與經營業務，它包括商場（購物中心等）、娛樂場所、休閑性場所和各類消費場所的商業物業的開發與經營。

2007年1～2月份商業營業用房投資比上年同期增長12.7%，增幅比同期房地產及辦公樓投資分別低11.6和6.8個百分點；2007年第一季度，商業營業用房投資雖有所反彈，即比上年同期增長17.7%，但增幅不僅比同期房地產投資低9.2個百分點，而且比同期辦公樓及其他非住宅投資分別低5.3和2.3個百分點。2007年1～4月份與全國房地產開發投資略有反彈的情況不同，商業營業用房投資584.2億元，比上年同期增長15.3%，增幅與上年全年基本持平，比2007年第一季度回落2.4個百分點，比2007年1～4月份全國房地產、辦公樓和其他非住宅投資分別低12.1、23.0和11.7個百分點；在房地產開發投資中的比重為11.1%，比上年同期和2007年第一季度分別低1.2和0.2個百分點。

隨著以美式摩爾為代表的大型綜合購物中心落戶北京、深圳等大中城市，中國零售業全面對外開放，幾乎所有的大中城市都已經或計劃建設大型的購物中心，這就為商業地產商的發展留下了巨大市場發展空間。商業地產作為一種不同于傳統的商鋪租賃形式、以全面融合地產業與商業為特色的地產形式，正悄然成為房地產市場的新寵兒。中國商業地產將掀起新一輪的投資熱潮，商鋪地產、購物中心地產、酒店地產、寫字樓、工業地產都將成為未來商業地產投資的亮點。

二、商業地產項目的特點

商業地產項目主要有以下特點：對資金的需求較大、受政策的影響大、協調利益的難度大、合理規劃的難度高。

1、對資金的需求較大。地產項目的投資大、占地廣、建設和投資回收期長，商業地產開發投資要求巨大的資金投入。商業地產項目需要一次投資建成才能形成商業氛圍，因而所有的前期投入都來自開發商的積累。據有關專家估計，按北京商場目前的裝飾水平，每平方米建筑費用加上裝修費用大約為2萬元，5萬平方米的大型商業地產項目就得近10個億，一年僅利息就要5，000多萬元，加上水、電、空調、電梯等一系列費用，其運作成本之高可想而知。而在出租過程中，為了吸引主力店加盟，發展商不得不采取前幾年租期內低租金，甚至部分免租金的形式，這必然又減少了前期回報。因此，商業地產對開發商的資本實力、市場融資能力和抗風險能力有著很高的要求。

2、受政策的影響大。對于商業地產項目投資，政策層面的巨大影響不容忽視，這些政策主要包括房地產開發政策、金融信貸政策、銷售管理政策、工程建設政策等。首先，商業地產項目開發報建要經多個政府部門審批。除了國土、規劃、園林、消防、人防、市政等部門外，規劃方案還必須向市商委報審，設計必須符合城市商業網點的整體布局才可能獲得通過。有的城市由于商業設施較多，對開發大賣場和百貨店甚至要召開市民聽證會，如大連。其次，銀行對商業地產購買的抵押貸款條件與住宅有區別，商業房地產貸款至多六成10年，而住宅貸款可以達到八成30年。

再者，商業項目的層數少，根據銷售政策規定，一般要到物業結構封頂后才能預售，而高層、小高層住宅只要投資達到1/3、已經確定竣工日期就可以進行預售，因此商業地產開發要求發展商具有很強的資金實力。此外，商業項目對政府區域規劃比住宅更敏感，城市功能布局的調整對商業項目的收益將產生革命性的影響。商業地產與城市發展互相促進、互為制約。

3、利益協調的難度大。商業地產的目標市場面臨兩級客戶，一是銷售階段的投資經營者；二是物業經營階段的最終消費者。在進行商業地產策劃時，不僅要考慮各投資經營者的需求特性，更要考慮最終消費者的消費行為和心理特征。如此，在商業地產的開發中，開發商、投資者、經營者、物業管理者就形成一個環狀結構，其多方利益是密切相關的。開發商只有從為商業經營服務角度出發，兼顧自身開發利益的同時，考慮整個環路的其他利益者，才能維持整個環路的發展。

4、合理規劃的難度高。一方面商業項目面對客戶需求個性化特點更加鮮明，各種業態對商鋪的要求不具有替代性。如果針對特定目標客戶規劃設計的商業項目招商不成功，項目在短時間內將很難找到合適的客戶，從而給項目銷售招商帶來嚴重的后果。最關鍵的是，由于其規劃難度大，因此需要多個專業顧問中介機構、各方面專業人員的協調配合，才能提高項目開發的成功率。這也對商業地產項目資源整合的程度提出了更高的要求。

三、商業地產的主要盈利模式

盈利模式的多樣性同樣也是商業地產項目的顯著特點。商業地產的盈利模式不同于住宅，住宅是一次性獲利，而商業地產是靠物業增值來獲得長線投資回報和長期現金流。因此，商業地產盈利模式的確定，對項目的成敗至關重要。縱觀我國目前商業地產的運營盈利模式，可歸納為以下幾種：

1、整體出售。通過店面或店鋪分割的方式，將商業地產出售給各個小業主。這種方式可以使開發商盡快收回投資，減少商業風險，但不利于商業地產項目的持續經營，且小業主面臨較大風險。

2、整體出租。開發商將商業地產全部出租給商業經營者，獲取租金收益。這種方式回報周期長，風險大，但可以獲得物業增值和持續現金流，同時還可以以此獲得抵押貸款。

3、部分出售，主力出租。根據項目具體情況，部分出租，部分銷售。項目較好的運作模式是將部分房地產出租給著名零售商，以此帶來人氣，提升整個商業地產的價值；同時高價出售待售物業，以獲得最大經營收益。

4、整體持有。開發商自己經營商業物業。這種模式的前提是開發商自身擁有商業的專業經營管理人員和隊伍，是開發商實現多種經營的途徑。實踐中，由于該模式容易使開發商自己誤入競爭激烈的零售業陷阱中，承擔商業經營風險；同時，容易出現商業經營人力資源和品牌資源的缺乏，導致房地產專業指揮零售專業的情況，外行領導內行；此外，還會加大開發商的資金壓力。所以，這種模式在一般情況下不主張實施。

5、混合運作。大量商業地產的出現，使零售服務企業選址機會增大、商業物業招商難度增大。開發商可以通過與零售商合作，共同經營商業地產。具體方式有：（1）保底+營業額提成模式。開發商提供商業物業，零售商負責其余部分投資，并負責經營管理，開發商得到保底金額和一定比例的營業額提成。一般情況下，超市類商品的提成比例為1.5～2%；百貨類商品的提成比例為3.5～5%。雙方約定的保底利潤一般低于該項目正常出租時的租金。（2）參股經營模式。開發商為了吸引國內外知名的主力店而出資參股，該主力店設在其商業地產的分店，開發商參股比例一般不超過20%。分店每年按雙方約定向開發商支付租金，同時向零售服務商交納品牌使用費和人員輸出管理費，約為1.0～2%營業額。該模式優點是容易吸引知名商家，產生其他正效應，可帶租約銷售整體物業；缺點是參股資金分紅受分店經營狀況限制，并因此承擔經營風險。

6、產權式商鋪。產權式店鋪，指開發商將商業地產分割成小商鋪出售給小業主。具體操作中可以采用：（1）售后產權人自營。這種方式不利于物業的持續經營。（2）先分散售出產權，再集中招商。這種方式管理困難。（3）先集中招商，再出售產權。這種方式既有利于開發商獲得物業最大增值，又有利于商業物業持續經營。（4）采取售后包租。由開發商聘請專業經營者經營商業物業，并承諾一定的收益回報給小業主。這種方式實施過程中往往由于商業經營失敗或開發商失信等各種原因，而使小業主難以獲得承諾的回報。（5）以租代售。承租人租賃物業一定年期后獲得物業產權。當前，有些開發商對農貿市場經營采取現代超市加商鋪地產的模式，其實質是對農貿市場的產權式商鋪運作與超市零售商的合作組合。根據分析商業地產投資的特點可以看出，商業地產投資的風險是相當大的。因此，在分析評價商業項目投資方案時，也要把風險控制考慮在內。

四、選擇商業地產盈利模式需要解決的問題

一是講求聚合效應和互補效應。把握好項目的市場背景，認真做好市場調查，進行準確的市場定位，不要同質化。許多爛尾樓并不都是因為資金短缺造成的，主要還是開發商對項目的市場研究不夠，市場定位不準。

二是對高成本的有效控制。城市中心寸土寸金，地價昂貴，拆遷補償費、安置費巨大，開發成本非常高。城市中心商業地產一般都是高層，建設周期少則一二年，多則三五年，開發風險相當大。建設周期失控，會給資金供應、市場營銷等帶來困難。要考慮自己的投資實力，根據實力決定到底是賣，還是租，還是采用其他方式，自己實力達不到的贏利模式是無法駕馭的。

三是要有跨行業整合的能力。商業地產不同于單純的住宅地產，具有跨行業的特點；不僅要為投資者定位，還要為經營者定位，甚至要為管理者定位。如果自己沒有現代商業地產的理念，缺乏商業地產的操盤經驗，而是用住宅開發的習慣性思維搞商業地產，不僅賺不到錢，甚至會把老本都賠了。

篇7

孫楠高亢的嗓音正在唱出“燈火輝煌的街頭，突然襲來了一陣寒流，我拿什么來拯救。”而2011年的房產商們也恰似在燈火輝煌的街頭，突然遭遇了“調控”大潮帶來的寒流。于是，大家不約而同地想到了商業地產。商業地產能否成為拯救房地產市場的那根救命稻草?

2011年，宏觀“貨幣從緊”，“限價令”、“限購令”、“房產稅”等一系列政策措施如同拳臺高手的“組合拳”一般頻頻襲來，房地產市場經歷了最嚴厲也最飽受爭議的調控年。

在一系列的調控重拳之后，樓市觀望氣氛已經形成。中國指數研究院于2011年12月29日的《2011年中國主要城市住宅市場交易情報》顯示，自2011年第四季度以來，開發商資金壓力不斷增大，促使其開始不斷促銷跑量，大中城市房價出現下行勢頭，房價泡沫逐漸被擠出，一線城市樓市總體成交量相比2010年下降19.49％，二線城市樓市總體成交量相比2010年下降18.01％。

不過，“上帝關了一扇門，就會開一扇窗。”紛紛轉移陣地。于是，“你轉商業地產了嗎”開始成為眾多住宅開發商見面的寒暄語。

2011年，僅前10個月商業地產的投資完成額就已達到7956.55億元，超過2010年全年的投資完成額，為不斷降溫的房地產市場帶來了一絲暖意。

有一則有趣的微博寫道：“如果每月接到的各類推銷電話都能夠成為美好的現實，那么可能我已經喝了紅酒10瓶，健身5次，藏有黃金1公斤，享受了20次股票漲停，還擁有了20套商鋪和10個辦公室。”商業地產擴張的速度由此也可見一斑。

除了政策調控對于住宅市場的“擠出效應”之外，房地產企業更多的是看中城市化發展過程中商業地產的誘人前景，加之“無限購、不限貸”的優勢，使得商業地產在2012年逆勢成為開發及投資的熱點。

商業地產疾風勁吹

此外，在投資額同比增長率、施工面積同比增長率和新開工面積同比增長率等重要指標方面，辦公樓、商業營業用房的表現也比住宅強勢。

《2011中國房地產開發企業500強測評研究報告》顯示，前20名的開發商均已進入了商業地產，整個板塊處于一個“大發展和”的時代。戴德梁行投資部的數據顯示，2011年上海住宅投資額所占大宗投資交易的比重由2010年的31％下降至4％，商業地產的比重則大幅增加。

2011年7月，萬科深圳公司推出了“萬科廣場”購物中心品牌、“萬科大廈”寫字樓品牌和“萬科紅”社區商業品牌三大商業地產產品線，正式宣告萬科進軍商業地產。在萬科之前，保利地產、中海地產等昔日傳統住宅開發商也紛紛矚目商業地產，相繼高調增加商業地產投資比重。

同時，一些非地產類企業也開始進入商業地產開發。2011年10月，國美電器通過港交所公告稱，旗下全資附屬公司鵬澤、北京鵬潤及北京國美已于9月27日簽訂合營協議，從事物業開發及投資業務；杉杉集團董事長鄭永剛則直接大舉吹響了進軍地產的“>中鋒號”，斥資97億元開發浙江第一高樓“寧波中心”，明確表示不動產投資將成為集團的重要項目之一。

全新商業模式孕育中

據統計數據顯示，2012年上海預計將有22個商鋪項目入市。其中兩個項目位于內環內，6個項目在內外環間，其余14個則位于外環外區域。占63.63％的外環外項目依舊是上海商鋪市場的主力軍。從預入市項目類型來看，購物中心占9個，綜合體和社區商鋪各4個，辦公樓商鋪3個，商業街商鋪2個。

早先在上海投下恒隆和港匯廣場的恒隆地產有限公司董事長陳啟宗，當年的大手筆如今已沉淀為上海市民心中的兩處CBD地標。

“國家政策在收緊，土地市場就有好的機會。我是一個喜歡擁抱‘熊市’的人，因為‘熊市’會帶來更多的機會。”陳啟宗對商業地產多年的投資經驗，使他關心的不是每平方米能賣多少錢，而是每平方米能賺多少錢。

陳啟宗把不少開發商將商業物業開發后出售的商業模式喻為“孩子生了以后不養”，他認為恒隆地產旗下的商業物業“永遠都是恒隆的孩子”。“我們開發的項目會請最好的設計師設計，盡力做好并選擇持有不賣，這樣才能拿到最高的收益。”

進入商業地產較早的匯匠堂投資管理有限公司董事總經理陳慶華則認為，任何一項投資的核心都離不開價值投資。對于投資者而言，掌握商業地產價值的投資關鍵在于兩方面：即投資的當期收益率(租金回報率)和商業地產未來的發展潛力。核心CBD區域、軌道交通沿線區域、城市綜合體以及成熟社區的配套商業都是具備良好投資潛力的選擇。

相對而言，在城市的開發區或新區，集低密度總部、研發樓、標準廠房、公寓、商業等多種業態于一體，并在各業態之間建立一種相互依存和助益的上下游鏈接關系，由此形成的城市產業綜合體升值大、風險小，通常地段都位于區域經濟發展潛力較強的地區，且內部產業鮮明、業態多元、配套完善，能很好地支撐商業開發和運營。

“特別是帶有大型超市的城市綜合體，這類產品對區域市場調研、商業規劃、產品定位等都進行過深入研判，利用豐富業態帶動人氣，提高商機，保值增值，未來投資潛力非常可觀。”陳慶華介紹。

在談及開發商對于商業地產新業態的思考時，陳慶華表示，由商鋪、住宅、酒店、購物中心和“SOHO”辦公公寓構成的“市場共同體”將更受青睞，如沈陽國際服裝城項目即通過紡織服裝專業市場來帶領商圈。

陳慶華表示，目前不少開發商的商業地產發展已逐漸向商務辦公樓轉型，相應的招商對象也開始側重于與相關產業結合或互動的主題辦公集群、有特色企業文化的外資企業總部以及智能化科技產業園和創意文化產業相結合的創意文化園區。

“此類商業地產將區別于傳統創意園區，主要由三個圈層構成。首先是主導產業構成的核心圈，其次是與核心圈相關的產業構成的配套圈，最后是為園區的企業提供生活便利的配套圈，如能夠得到進一步的發展，將有望成為一種全新的業態模式。”陳慶華說。商業地產不是救命稻草

目前全球前15名的房地產商大部分都擁有較多的商業地產，持有商業物業的比例占總資產的60％至100％不等。我國香港的一些房地產公司商業物業的比例也高達60％至85％。因此，從全球趨勢來看，商業地產將會逐漸受到重視，吸引更多的資金投入其中。

此外，按目前城市化的進程，每年大約有1500萬至2500萬人進入城市，成為城市人口。這至少每年要增加商業地產需求1500萬到2000萬平方米，給商業地產的發展帶來巨大前景。

我國“十二五”規劃中將擴大內需放

在了首位，無疑將進一步提高消費能力。我國可能在“十二五”規劃末期超越美國，成為世界第一大消費市場，因此，更多的資金投入消費類的商業地產顯然是大勢所趨。

2012年，資本很可能繼續向商業地產集中，不少業內人士也較為看好其前景，中國指數研究院常務院長黃瑜指出，“2012年的商業地產，無論企業還是個人投資，都是很好的機會。”對于投資者而言，考慮地段好或有發展潛力的寫字樓或低價商鋪，勝算將更大一些。以上海為例，內環邊及內環內價格在36000元以內的商住樓，尤其是設施齊全并在各大商業中心地段的物業即屬于相對安全的投資產品。

“對于投資性物業的提供者，在現金流允許的范圍內，適度加大這一類型資產的配置比例，可能是一種抵御行業低谷的策略。如果企業資金雄厚，資金成本低，逢低吸納成熟期的商業物業，也不失為一種機會。”陳慶華表示。

需要提醒注意的是，在商業地產這個看上去很美的市場，企業和投資者都應保持冷靜，畢竟其投資含金量和邊際效應可能因資金的“一窩蜂”涌入而被不斷攤薄。

開發商適度加大商業地產的開發和配置比例，可以有效對>中行業周期性的波動風險。但商業地產終究不是房地產行業的避風港，也不可能成為開發商的救命稻草。新近轉型做商業地產的開發商未必都能夠收獲頗豐。開發商仍應做好各自專長。

陳慶華認為，以上海為例，雖然一直有較好的商業環境，但在部分區域也存在商業投資過熱現象。商業地產對開發商開發綜合實力，如商業規劃、定位、市場推廣和招商等方面都有較高的要求。

仲量聯行上海研究部總監周志鋒認為，商業地產并沒有所謂“抄底”的概念。無論一線城市還是二線城市，商業地產的租金目前都是穩步上升。從2011年商業地塊的成交價格來看，純商業地塊價格也不便宜。

篇8

關鍵詞：商業地產商業協調發展

隨著消費結構的快速升級和城市化進程的加快推進，我國商業地產建設發展很快。商業的發展、交通格局的變化、私家車的普及、住宅的郊區化等城市發展的結果促進了商業業態的轉化，也為商業地產發展提供了基礎和需求。如何營造與商業的協調發展的商業地產，成為日益關注的問題。

商業地產的產生與發展

商業地產的產生與發展是城市化的必然結果

隨著城市化進程加快，以城建市、以市興城、城市一體、協調發展成為城市發展的主題。商業繁榮是眾多大中型城市所選擇的發展目標之一。許多城市舊城改造工作緊鑼密鼓，購物廣場和商業步行街的興建如火如荼，大型住宅區加緊建設，這都對商業地產產生了大量的需求。與此同時，居民消費能力也不斷增長，消費水平大幅度提高，需求多元化趨勢明顯，這為商業地產的發展帶來了良好的機遇，也為商業地產發展提供了廣闊的空間。

同時，隨著我國零售業的完全開放，許多國際零售、娛樂、家居、餐飲業的商業巨頭為搶灘中國市場，紛紛在國內大中城市建立連鎖店，沃爾瑪、家樂福、麥德龍等國外品牌競相在中國選址開店，加大了對商業物業的需求。同時國內大型零售企業為保住其市場份額也紛紛加緊擴張，在興建大賣場的同時，連鎖店也呈遍地開花之勢，構成了對商業物業需求的另一主力。此外，很多中小投資者也紛紛看好商業市場的投資潛力，成為商鋪的強有力的購買者。激烈競爭，改變著大中城市原有的商業布局，形成了對商業物業的巨大需求。

商業地產與城市發展互相促進、互為制約

商業地產是一個高投資、高回報、高風險的行業，從其投資周期和使用周期看，對城市的發展乃至整個社會經濟發展都具有深遠的影響。商業地產是城市商業重要的商務環境，其質量、數量、分布、使用效率影響城市的商業功能的充分發揮，其相對價格高低決定城市的商業成本，直接影響商業企業的收益，影響城市創造能力和競爭力。因此，商業地產對城市發展來說是一把雙刃劍，它可以促進商業的發展，也可能會阻礙商業的發展。

隨著城市的發展，商業地產應運而生，而城市的不斷發展也對商業地產提出了更高的要求。作為城市商業的運營商，商業地產應該是一個與城市、與商業協調發展的和諧商業地產。

商業地產的和諧發展模式

與商業發展速度相適應

商業的發展引導著消費的時尚和潮流。商業地產在發展的過程中要看到商業的這種特點，從前瞻性和開放性角度出發,做到適度超前，而不能不顧城市發展的實力和市場的承受能力盲目開發、過度開發。與此同時，商業地產的發展速度也要與支撐商業地產需求的幾個重要指標—GDP、社會消費品零售總額、人均可支配收入、人均商業面積等指標的增幅相吻合。

注重發展的可持續性

首先，商業地產的發展要與商業業態的變更相適應。從西方商業業態的發展規律看，商業業態的變更是與一個國家或地區的GDP密切相關的。當一個國家或地區的人均GDP處于1100美元以下時，商業處于與農業經濟相匹配的原始狀態；當人均GDP處于1100—2000美元時，商業業態將出現升級，百貨商場、商業街、批發市場等將取代農業時代下的廟會、集貿市場；當人均GDP達到2000—4400美元時，商業形態將出現質的飛躍，多樣化、規模化的現代商業應運而生，如大型購物中心、超市、專賣店、精品店等；當人均GDP達到4400美元以上時，超越商業范疇的廣義商業如ShoppingMall、旅游地產、物流等綜合商業形態開始出現。這就要求在項目建設的初期就要結合當地的實際情況，選擇與商業業態相適應的商業地產。

其次，商業地產作為跨行業的領域，有自身的發展規律。按國際慣例，商業地產的發展需要2—3年甚至更長的培育期，為統一經營和管理，國外企業一般對商業物業擁有95%的持有率，只租不售是商業地產的主流經營模式。另一方面由于商業業態存在多樣性，不同業態在選址和物業結構等方面的要求各不相同，所以一般采取先招商，再根據商家對物業結構的不同要求進行建設，即“訂單式開發”。這就要求開發商在建設初期，不僅要注重商業地產項目本身的持續發展，更要注意商業地產項目開發與外部資源利用之間的關系，盡可能減少資源的浪費，以滿足社會可持續發展的需要。

在商業地產的開發中，開發商、投資者、經營者、物業管理者形成一個環狀結構，其多方利益是密切相關的。開發商只有從為商業經營服務角度出發，兼顧自身開發利益的同時，考慮到整個環路的其他利益者，才能維持整個環路的發展。

保證生態的平衡性

商業地產的生態平衡主要指商業地產的發展要與周圍環境保證和諧一致。主要表現在以下幾個方面：商業地產的總量一定要與市場需求相符，商業地產的發展不能脫離當地市場的實際情況；大中小商業的結構比例要達到合理的配備，且在業態上要形成互補；商業地產的布局一定要符合城市規劃和商業網點的規劃；大型商業設施的建設要以人為本，與周圍環境、交通相協調，保持商業與地產的生態平衡。

我國商業地產發展的現狀及原因分析

脫離了商業發展的速度

近幾年，我國商業地產進入了快速發展時期。據國家統計局統計，近五年來全國商業地產投資平均每年增長28.9%，新開工面積年均增長28.4%。其中今年上半年，全國商業營業用房投資778億元，增長23.8%。而與此形成對比的是，支撐商業地產需求的幾個重要指標——近5年社會消費品零售總額平均增速為11.6%，人均可支配收入的平均增速為8.6%，這些指標均低于商業地產的增速。

究其原因，一是商業地產的價格較高，宏觀調控后，部分開發商從投機住房轉向商業地產，一些原本從事商業地產的企業也加大了投資規模。二是地方政府為追求短期效益，注重形象工程不顧本地市場和消費需求，盲目加快對商業地產的發展。從某種程度上講，我國商業地產的發展不是過熱，而是發展速度過快，脫離了商業發展的需要。據商務部統計，個別城市人均商業網點面積已經達到了2-3平方米，是發達國家的兩倍，卻仍在興建大型商業設施。

違背了商業地產發展的客觀規律

國內商業地產剛剛興起，開發商普遍缺乏經驗，往往是先建設后招商，許多商業項目在選址、內部結構、動線規劃、倉儲設施等方面無法滿足商業經營的要求，形成大量無效供給，成為城市商業地產中的爛尾樓。

現階段我國很多開發商主要依靠短期銀行貸款、施工隊墊款等渠道籌集資金，迫于還款期限壓力，開發商往往通過分割銷售快速回籠資金，這同時也轉嫁了投資風險。但分割銷售后又因缺乏統一管理，出現經營困境。

忽視了可持續發展性

空置面積的增加造成了社會資源浪費；上半年，全國商業營業用房空置面積增長21%。空置商業營業用房沉淀了大量的資金，并浪費了土地資源。大型商業設施過于集中，同質化明顯，競爭加劇。網點過分集中，導致商業企業間的超度競爭，企業整體效益下降，特別是小規模商業企業倒閉增多，影響了經濟運行的質量。潛伏著金融風險。據金融部門統計，個人購買商業用房貸款余額是商業用房開發貸款余額的3倍以上，全國用于個人購買商業用房貸款額不低于1500億元。而個人還貸主要依靠出租商鋪的租金或開發商承諾的投資回報，從目前商業地產的經營狀況看，這部分貸款的風險較大。以上幾種因素，會造成投資者對商業地產領域造成發展的悲觀預期，不利于商業地產的可持續發展。

發展和諧的商業地產策略

開發商調整定位

開發商在整個項目的發展過程中，是主要經營者。這就要求開發商要盡快放棄慣有的思維模式，實現從地產開發商到商業地產經營者角色的轉變，從戰略角度對組織機構作相應的調整，確立以商業經營、客戶服務為重點的機構形式，改變過去先建設后招商、賣完房子走人、追求短期利益的做法。開發商在其開發初期一定要明確項目建成后由誰來經營（Who）、經營什么（What）以及怎么經營（How），即2W1H原則，這樣才有利于統一管理、穩定經營。同時，要加強投資論證，從城市規劃、經濟發展、商業環境、消費習慣、人口結構、交通組合等諸多方面進行分析研究，充分考慮商業地產特有的規律，確保投資規模的科學化和專業化。

尋求最佳經營模式

不同的商業業態對商業地產的要求也不相同，倉儲商店注重層高、建材超市要求承重、百貨商場注重外在形象，只有與商業功能結合起來，體現商業業態和商業形態的特征，商業地產才能具有強大的生命力。在項目開發初期，尤其是大型商業項目的開發，要通過研究零售、餐飲、休閑、娛樂、專賣等各種業態來確定比例關系和業態組合，設計最佳的業態結構。另外，從國外商業地產的發展看，只租不售和訂單式地產是商業地產經營的主流模式，應不斷探索適合我國國情的科學發展模式。

建筑規劃以商業經營、消費習慣為本

商業地產應以商業經營為主，充分體現經營概念和特色，實現聚集人流的功能。由于項目所在的城市發展水平不同，地方文化具有差異，這就要求規劃設計部門應在最大限度上滿足各方面的需要，特別要注意研究當地消費者的消費習慣和消費心理，使建筑風格符合消費者的審美觀，為消費者營造健康、舒適的休閑的購物空間。目前，強調體驗式消費為主，表現為商業街區形式的“第四代商業模式”已引起了業內的關注，成為“新商業運動”的主導模式。

強化開發商的商業經營能力

由于國內商業地產仍然處于發展的初級階段，產權、經營權、管理權的分離不可避免的造成各主力店與產權商鋪都把各自的利益放在首位。這就要求開發商要具有創新頭腦，樹立以“投資者、經營者、消費者”為導向的服務意識，在充分了解商業結構中各種業態的基礎上統籌兼顧，協調管理。同時，專業的商業管理團隊的作用日益重要，要加大力度培養商業地產領域里的管理團隊。這支管理團隊既要包括物業管理方面的人員，又要包括商戶管理方面的人員以及營銷方面的人員，既要包括不同業態的商業專家，又要包括不同專業的設計專家，在專業協同下，使項目各個環節有效的串聯、銜接與配合，這樣才能發揮出各種資源應有的價值。現階段迫切需要行業協會發揮組織協調作用，建立商業地產行業分析師、職業經理人等行業標準，加快行業人才的培養。

篇9

商業地產迎來持有時代?

一直以來，在商業地產的運營模式上，存在著銷售和自持或者兩者結合的方式。以前，開發商在商業地產上幾乎都選擇銷售模式，賣完走人，輕松離場。自持物業一直處于不太重要的地位。但如今，自持物業成為當下商業運營的最流行方式。越來越多的開發商，開始嘗試持有自己開發的物業。

世歐?王莊商業廣場，宣布規劃自持體量達20萬平方米的商業物業；貴安海西新天地項目總占地7000畝，據悉，其中有4000多畝屬于物業自持部分；萬達宣稱，金融街萬達廣場、倉山萬達廣場持有物業的比例將高達70％；恒力城寫字樓僅有9層出售，而黃金樓層25層一39層則是只租不賣。

“目前，國內商業地產正迎來物業自持的時代。”業內人士鄭先生表示，在福州乃至全國范圍的商業項目中，已有越來越多的開發商都把出租放在首位而相應地降低出售的比例。

開發商自持意識覺醒

世歐地產副總經理李劉偉表示：“商業地產并不像住宅一樣在交付時價值就成型了，它的價值主要體現在運營過程中的不斷保值增值。從長遠看，商鋪、寫字樓、服務式公寓等商業物業出租及物業增值獲取的收益，遠遠高于一次性分割銷售，開發商持有商業物業，是一種理l生的選擇。而且，新興商圈需要很長的培育期，市場上也不乏因前期規劃不到位導致后期步履維艱的事例。如果開發商急功近利，全面采取分割銷售的商業物業模式，極有可能使整個商業項目夭折。”

而一些地產專家則分析認為，在土地有限的情況下，土地價值會越來越大。尤其是商業用地，對于地理位置的要求更是遠高于住宅用地。因此，未來的商服用地供應會越來越吃緊，拿地的成本也就越來越高。任何一個開發商賣掉一個項目也就等于失去了一個項目，其位置是不可復制的。這在一定程度上“迫使”開發商選擇自持物業。

物業持有是發展趨勢

篇10

澳大利亞的商業地產存在潛在的廣泛需求，而這些需求會轉而形成拉動經濟增長的重要推動力，實現良性循環。

在2013年年底，曾有澳大利亞房地產機構做出謹慎預測稱，在近年來澳大利亞宏觀經濟增長放緩、后勁乏力的大背景下，澳大利亞商業地產市場很難一枝獨秀，其整體發展很難實現高速增長，其增速將轉而以平穩為主，甚至可能伴隨小幅衰退。

然而與此同時，境外投資者開始在澳大利亞商業地產市場上扮演起重要角色。近年來，外國投資者對于澳大利亞商業地產的投資熱情有增無減，其投資規模一直呈上升趨勢，且有繼續走高的可能。

此外，在經歷了今年長達6個月疲軟的表現后，近期澳大利亞境內投資者對于商業地產的信心，亦開始走高。這些因素，或能幫助澳大利亞商業地產市場實現新一輪增長。

澳專家：澳洲商業地產潛在需求大

澳大利亞商業地產投資和管理領域的資深專家，必思勝集團（Precision Group）首席執行官兼常務董事白尚恩（Shaun Bonett）認為，澳大利亞的商業地產存在潛在的廣泛需求，而這些需求會轉而形成拉動經濟增長的重要推動力，實現良性循環。

白尚恩在接受采訪時表示，盡管自2008年金融危機以來，世界經濟遭受了各種各樣的打擊，但澳大利亞一直保持著穩定的經濟增長，以實際行動向投資者們證明了自己是可以信賴的理想投資地點。

白尚恩指出，澳大利亞的地理位置非常特殊，與亞洲主要國家，如中國、日本、韓國及菲律賓都有著廣泛的貿易往來以及合作；同時，在文化上，它與其他西方國家有著千絲萬縷的聯系。這就使得澳大利亞在外國人眼中，是一個符合其商業利益或文化認同的投資地。

此外，澳大利亞健康、文明、休閑的生活方式，良好的自然環境，以及穩健的金融體系，安全的投資與融資環境，都提高了其在投資者心中的地位。因此，白尚恩對澳大利亞商業地產的復蘇滿懷信心。

自1994年建立必思勝集團以來，白尚恩一直致力于零售和商業房產的投資、開發和管理。他曾被列入2007到2008年 “澳大利亞40歲及以下最富有的人”，目前是澳大利亞最富有的200人之一。過去20年中，必思勝集團運用長效策略，其產業分布于澳大利亞多個州和領地，在商業房產管理和大城市CBD商業地產投資方面頗有建樹。

新加坡投資者是最大境外買家，

中國投資者第二

業內人士對澳大利亞商業房地產市場前景的樂觀態度，也可以從數據上得到支持。僅就2014年度前兩個季度的市場情況來看，雖然澳大利亞商業地產市場的表現比較疲軟，本地投資者對市場缺乏信心，多數以觀望為主，但境外投資者依舊表現出了高昂的熱情，頻頻出手，購買澳大利亞境內的商業房地產市場，交易數額屢創新高，成為為數不多的拉動消費者信心的重要力量。

此前，澳大利亞國家銀行曾于2014年6月30日了第二季度的商業房地產市場調查。該調查顯示，投資者對于該市場的信心指數由-3跌至-6，低于商業信心指數的平均水平。市場對于其下屬的旅店、辦公樓、工業用地，以及零售業用地四大主要行業均不持樂觀態度。

該調查稱，對于租地的使用率、政府監管、財政赤字以及消費者信心的擔憂，是造成投資者看空澳大利亞商業地產的重要原因。

但這不意味著公眾對于澳大利亞商業地產市場完全失去信心。實際上，對于該市場未來兩年內實現資本回報率增長一事，大多數接受調查的投資者持樂觀態度。

該調查給出的解釋是，盡管現在諸如寫字樓等商業用地存在空置問題，但投資者相信這是用人企業做出經營調整所必須經歷的過程。投資者認為，通過辦公地點的兼并以及人員的調整，企業可以實現成本的高效管理，這段陣痛期之后的投資回報率，還是值得期待的。

而來自《悉尼先驅晨報》的分析，加強了投資者對未來的預期。該報專欄文章稱，在過去的3個月里（今年6―9月），來自境外投資者的購房需求強勁，其在辦公樓、零售業用地以及工業用地等領域內頻頻出手，推動了市場的銷售增長，交易額竟超過了100億澳元。較今年第二季度的91億澳元交易額上漲了18%，并占據了超過五成的交易數量。其中墨爾本的商業地產市場更是早在第一季度就實現了55%的增長，較去年同期水平翻了一番。

文章稱，境外買家中，新加坡投資者是最大的買主，交易額高達28億澳元，其次是來自中國的投資者，為5.8億澳元。

而澳大利亞中央銀行――澳大利亞儲備銀行亦于近期一項報告稱，早在20世紀80年代，境外投資者就開始購買澳大利亞的商業地產了，且逐年走高。截至目前，有接近四分之一的商業地產掌握在境外投資者的手里，這種購買行為在今年上半年達到了一個高峰，購買額占總銷售量的近40%，接近2013年的全年水平。

該報告還稱，境外投資者對于辦公樓情有獨鐘，其購買建筑中有三分之一為辦公用地。此外，悉尼所在的新南威爾士州是最受投資者青睞的地方，東北部的昆士蘭州布里斯班市緊隨其后。