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篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 戰(zhàn)略管理 現(xiàn)代成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為經(jīng)營管理這種特殊商品義務(wù)的企業(yè)，其經(jīng)營管理有著自身的特殊模式。作為經(jīng)營管理一部分的成本管理也有著其自身的特點。本章將從兩個部分來闡述：一是我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理概述；二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)流程各階段的成本管理。

一、 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成

成本是指企業(yè)為生產(chǎn)經(jīng)營商品和提供勞務(wù)等而支出的各項相關(guān)費用的總和。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其主要業(yè)務(wù)活動是房地產(chǎn)商品的開發(fā)生產(chǎn)，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本主要是指房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本和費用。

房地產(chǎn)企業(yè)的費用是指房地產(chǎn)企業(yè)的各個開發(fā)生產(chǎn)經(jīng)營期間發(fā)生的并由該期損益直接承擔(dān)的各項費用。包括銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。

（一）橫向上成本構(gòu)成

（1）土地征用及拆遷補償費包括土地征用費，耕地占用稅，勞動力安置費，有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償費的凈支出，安置動遷用房支出等。

（2）前期工程費包括企業(yè)規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

（3） 建筑安裝工程費包括企業(yè)以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

（4）基礎(chǔ)設(shè)施費包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

（5）公共配套設(shè)施費包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)發(fā)生的支出。

（6）開發(fā)間接費用是指企業(yè)直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

（7）財務(wù)費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，包括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費、金融機構(gòu)手續(xù)費，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。

（二） 業(yè)務(wù)流程上成本構(gòu)成

（1）項目前期策劃和確立階段的成本

（2）項目設(shè)計與計劃階段的成本

（3）項目施工階段成本

（4）項目使用階段成本

從交付使用到規(guī)定的責(zé)任期結(jié)束為止，即通常的物業(yè)管理成本。

（二）我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理現(xiàn)狀

（1）成本管理工作留于表面

（2）成本管理缺乏市場觀念

（3）成本管理的理論和內(nèi)容僵化、手段老化

（4）成本信息嚴重扭曲，成本管理工作偏離方向

（5）責(zé)任成本制度沒有落實，企業(yè)成本浪費情況嚴重

（三）我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理落后的原因分析

（1）受我國長期計劃經(jīng)濟的影響，房地產(chǎn)企業(yè)普遍都是 “重開發(fā)，輕成本”

（2）部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理者的素質(zhì)不高，市場意識淡薄

（3）多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的執(zhí)行力度不夠

（4）成本管理沒有抓住重點

（5）沒有實行 “全員、全過程、全要素和全方位”的全面成本管理

二、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各個階段的成本管理

（一）項目策劃階段成本管理

此階段是開發(fā)項目的成敗關(guān)鍵。國內(nèi)外研究表明：一個項目策劃的好壞最終對成本和效益影響可以達到30%左右。此階段的成本管理表現(xiàn)為項目的選址（地段、地塊的選擇）和項目建設(shè)方案。在地塊的選擇上除了看地價和土地出讓金的高低外，還要比較補償費（拆遷、賠償、過渡等項費用）和配套設(shè)施費用的高低，結(jié)合銷售價格進行綜合平衡，選出最佳經(jīng)濟效益。接著是建設(shè)方案的確定，當(dāng)建設(shè)地點特定后對開發(fā)成本和效益尤為重要。通常的作法是進行建設(shè)方案招標。開發(fā)商制定招標文件除了小區(qū)（或區(qū)域）的總體規(guī)劃設(shè)計、功能、配套要求和建筑設(shè)計等技術(shù)指標外，還必須有經(jīng)濟指標（投資估算）。在方案評定時由技術(shù)專家和經(jīng)濟專家共同組成評審專家組。業(yè)主選定的中標方案必須是技術(shù)和經(jīng)濟指標俱佳的方案，或是技術(shù)方案特佳而經(jīng)濟指標欠佳，但在實施中可采取措施有效優(yōu)化經(jīng)濟指標者。經(jīng)濟專家在評標時對投標人的投資估算進行審計評估，確認其真實可靠程度，防止中標方案在實施中突破（或較大突破）估算值。

（二）設(shè)計階段的成本管理

設(shè)計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵與重點。盡管設(shè)計費在建設(shè)工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對工程造價的影響可達75%以上，由此可見，設(shè)計質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計，可降低工程造價10%。但在工程設(shè)計中不少設(shè)計人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計標準，而對經(jīng)濟上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。

（三）招標投標階段的成本管理

工程招標投標包括設(shè)備、材料采購招投標和施工招投標兩個方面，通過招投標開發(fā)商擇施工單位或材料供應(yīng)商，這對項目投資乃至質(zhì)量、進度的控制都有至關(guān)重要的作用。

（四）施工階段的成本控制

施工階段是資金投入的最大階段，是招投標工作的延伸，是合同的具體化。加強施工控制，就是加強履約行為的管理。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)是隨著國家住房分配供給體系的改革而產(chǎn)生的。雖然與基建項目具有共性，但也會不可避免地發(fā)生“三超”現(xiàn)象，但“三超”的超額必須由企業(yè)的贏利來彌補，如果控制失衡，會使企業(yè)經(jīng)營虧本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利目的決定了項目投資必須實現(xiàn)預(yù)期的目標。

（五）竣工階段的成本控制

該階段是成本控制工作的最后階段。根據(jù)合同、預(yù)算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關(guān)法規(guī)，認真審核工程款。以政策為依據(jù)，對送審的竣工決算進行核實工程量，落實聯(lián)系單簽證費用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實際造價。

（六）維護服務(wù)階段的成本管理與控制

保修服務(wù)階段的成本高低，首先取決于工程設(shè)計和施工質(zhì)量好壞，做好工程質(zhì)量工作，則可以將保修費用降到最低水平。

（1）作好商品房的使用說明書和保修書，分清開發(fā)商、物業(yè)管理公司和用戶各方應(yīng)承擔(dān)的保修責(zé)任和費用，杜絕非開發(fā)商自身責(zé)任所發(fā)生的保修支出。

（2）選擇業(yè)務(wù)水平高、管理素質(zhì)高的物業(yè)管理公司承擔(dān)項目的物業(yè)管理工作，加大對物業(yè)在使用中的監(jiān)管力度和維護保養(yǎng)，從而達到減少保修量提高開發(fā)商信譽的目的。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)是一個龐大而又復(fù)雜的系統(tǒng)工程，房地產(chǎn)行業(yè)又是一個行業(yè)關(guān)聯(lián)性很高的行業(yè)，可以說房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r是我國經(jīng)濟發(fā)展的晴雨表，因而，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展對全社會意義重大。而房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的競爭也將不再是企業(yè)與企業(yè)之間的競爭，而將是供應(yīng)鏈與供應(yīng)鏈之間的競爭，這需要我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將成本管理放在戰(zhàn)略的高度審視整個供應(yīng)鏈成本的管理。現(xiàn)代成本管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略管理中的應(yīng)用，大則符合國家宏觀產(chǎn)業(yè)調(diào)控，對合理分配和利用社會資源、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展有一定的積極作用；小則帶動房地產(chǎn)行業(yè)健康運行，消除房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫，使房地產(chǎn)商品價格回歸理性，對于這些也有一定的積極意義。

參考文獻：

[1] 徐衛(wèi)兵.淺議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略成本管理.現(xiàn)代管理科學(xué)，2006，12：188-189.

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)；設(shè)計；成本控制；

中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A 文章編號：

引言：

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場仍呈‘供’’大于‘求”的狀況，商品房空置率逐年攀升，一方面購房者覺得房價居高不下；另一方面房地產(chǎn)開發(fā)商認為開發(fā)成本上升，利潤空間不大。如何使商品房價格下調(diào)，讓更多的消費者買得起房，進一步推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，又能使開發(fā)商有利可圖，有較好的資金回報率和投資收益，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)心的事。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的意義

成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)功，在市場經(jīng)濟競爭中具有十分重要的意義，微利時代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略意義有時甚至比規(guī)模擴張更為重要。我國房地產(chǎn)市場存量過大，其中除宏觀經(jīng)濟體制方面的原因外，也有其價格形成機制方面的原因。根據(jù)經(jīng)濟規(guī)律，商品房如果售價下調(diào)則有助于樓市跑量，開發(fā)商之所以長年不能下調(diào)售價，其中一個主要原因就是在于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制不力，成本居高臨下的緣故。從宏觀上講，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制進行研究，對合理利用土地資源，避免房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟，減少國民經(jīng)濟損失有著一定的意義。

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本特點分析

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，包括土地購置費、拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套費以及開發(fā)間接費等。簡言之是一種投入，在其銷售時才能實現(xiàn)價值的轉(zhuǎn)移。成本在一定程度上反映了企業(yè)的管理水平和經(jīng)營水平。而房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本，與其他一般商品生產(chǎn)成本相比，具有‘產(chǎn)品生產(chǎn)周期長，投入量大，成本控制變化大”等特點，給企業(yè)的成本管理帶來了一定難度。其特點如下：

開發(fā)成本內(nèi)容復(fù)雜

成本項目從實物形態(tài)上，很難劃定其支出的界線。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，成本內(nèi)容多，使得各年度之間成本不平衡，而且由于房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用又不具備可比性。成本計量沒有統(tǒng)一依據(jù)，易發(fā)生亂攤亂擠成本的現(xiàn)象。

2、開發(fā)成本構(gòu)成的影響因素多。

房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性很強的工作，它受到房地產(chǎn)消費市場、國家的有關(guān)政策、開發(fā)項目所處環(huán)境等因素影響很大。其配套條件、開發(fā)時機的掌握和政府有關(guān)政策法令的頒布等，都會對成本的升降造成很大影響。而房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平也是影響開發(fā)成本的關(guān)鍵。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中存在的問題

1、開發(fā)成本的預(yù)算、結(jié)算以及監(jiān)督控制工作做得不夠

在開發(fā)房地產(chǎn)項目過程中，一般而言項目的工期都會比較長的，耗資也比較大，這種情況下為了有效控制和監(jiān)督開發(fā)過程中的成本狀況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該形成完善的成本預(yù)算、結(jié)算以及監(jiān)督控制體系，以對項目的盈虧進展有個清晰地顯示和反饋。然而，當(dāng)前很多企業(yè)并沒有設(shè)置這樣的機制。對于單個具體項目開發(fā)成本的記錄和考察只是一個大概的情況，很多時候我們發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本只是按照項目來記賬，一些項目像土建費、安裝費、拆遷費比較清晰明了。而對于項目期間的費用比如管理費用、財務(wù)費用、銷售費用的支出情況則沒有做具體分攤記錄，或者分攤的時間不夠及時，這種方式造成了很大問題。

2、合同管理不嚴密，難以及時了解工程合同的執(zhí)行進度

房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)的過程中一般要涉及到大量的合同，而合同當(dāng)中涉及到的條款一般都比較復(fù)雜，所以關(guān)于收付款項的計算和審核難度基本上都很大，進而使得很多企業(yè)對于這方面的管理過于疏忽，不夠嚴密。尤其是項目規(guī)模比較大、工期比較長的情況下，合同很繁瑣，而且在合同執(zhí)行過程中經(jīng)常會發(fā)生各種變更的情況。

3、由于管理不善導(dǎo)致的不可預(yù)見因素使得控制成本加大

當(dāng)前我國的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都屬于規(guī)模較小的類型，而房地產(chǎn)的項目一般開發(fā)管理的時間周期比較長、涉及的范圍都比較廣，由于大部分企業(yè)的管理還沒有達到科學(xué)化的控制階段。所以開笈企業(yè)經(jīng)常要面臨著很多不可預(yù)測因素的影響，例如：氣候變化、自然災(zāi)害、與勘察報告不同的地質(zhì)條件等因素。這些不可控制因素都會使得項目開發(fā)過程的成本增加。

四、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的對策

1、主動做好成本控制的預(yù)算、結(jié)算和監(jiān)督工作

企業(yè)應(yīng)該高度重視成本控制的實際工作，要在意識上充分認識到良好的成本控制預(yù)算、結(jié)算等工作會給企業(yè)帶來長遠的利益。在此基礎(chǔ)上，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目本身的建設(shè)過程是一個周期長、數(shù)量大的生產(chǎn)消耗過程，所以企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)工作人員不能夠只憑經(jīng)驗做預(yù)估和結(jié)算總結(jié)，應(yīng)該著力設(shè)置一個科學(xué)合理、具有操作性的預(yù)算、結(jié)算和臨督成本控制體系。

2、從多方面把握好項目投資成本的控制

根據(jù)項目投資過程中的不可控制因素情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該從多方面努力，爭取將項目開發(fā)投資的成本控制在預(yù)算的范圍內(nèi)。一方面，可以從技術(shù)上把握，對主要的施工技術(shù)方案要做好充分論證，預(yù)測各種可能產(chǎn)生的因素的防御措施，爭取使各個環(huán)節(jié)的投資都能夠有效地控制。另一方面，在經(jīng)濟上要嚴格控制一些費用支出，合理使用廣告策劃費、銷售費等一些細節(jié)費用的支出問題，爭取最大限度地降低靜態(tài)投資的開支。

3、利用行為控制對成本進行監(jiān)控

采用成本行為分析和行為控制能調(diào)動每個人的智慧和潛力，把企業(yè)經(jīng)營的好壞、成本的高低，同每個人的行為連接在一起，將每項責(zé)任成本落實在每個管理人員身上，使其在實施中經(jīng)常對成本行為進行分析，從成本行為的分析中找到成本偏高的原因，尋找修正標準的有效途徑，及時采取有效的控制措施，只有這樣成本的控制才有可能落到實處，開發(fā)成本的計劃才有可能完成，達到成本控制的最終目的。

4、利用設(shè)計階段控制成本

1）推行工程設(shè)計發(fā)包。開發(fā)項目的工程設(shè)計發(fā)包由開發(fā)商主持，項目設(shè)計發(fā)包有設(shè)計招標方式、方案競選方式、協(xié)商或指定承包方式三種，前兩種設(shè)計發(fā)包形式更能加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資控制，降低成本。保證工程質(zhì)量，但是由于時間更長，因此可能對工期進度造成影響，所以在選擇設(shè)計發(fā)包方式時要分析各方式的利弊。

2）切實落實設(shè)計監(jiān)理制度。目前，我國工程建設(shè)監(jiān)理主要停留在施工階段，而設(shè)計階段的監(jiān)理進展比較緩慢。國內(nèi)外的監(jiān)理實踐證明，監(jiān)理如在設(shè)計階段就介入，對整個項目投資效益的影響極其重大，實行設(shè)計監(jiān)理，可以避免設(shè)計過程中可能出現(xiàn)的缺陷和失誤，提高工程設(shè)計質(zhì)量，有效控制工程造價。因此，開發(fā)企業(yè)應(yīng)通過招標形式選擇一家資質(zhì)水平高、信譽好、責(zé)任心強的設(shè)計監(jiān)理單位，加強對設(shè)計工作的外部監(jiān)控，保證設(shè)計的高質(zhì)量，控制好工程造價成本。

3）改進限額設(shè)計。運用價值工程原理對限額設(shè)計進行改進。以最低的全壽命周期費用可靠地實現(xiàn)必要的功能。與通常按類似工程資料進行設(shè)計限額分配方法相比，價值工程的應(yīng)用使投資比例更加合理。

結(jié)束語：

長期以來，習(xí)慣于把成本控制放在建設(shè)實施階段，其實，投資控制、工期控制、質(zhì)量控制等是互為關(guān)聯(lián)的，存在著對立統(tǒng)一的辨證關(guān)系。要抓好投資控制，必須抓好項目的質(zhì)量和進度。因此，項目造價、工期、質(zhì)量等是一個相輔相成的問題，項目成本控制是集經(jīng)濟、技術(shù)與管理為一體的綜合學(xué)科，只有做到各方綜合平衡，才能做到直接有效。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中必須對影響成本的各個階段實施過程控制，以利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金合理流動，實現(xiàn)投資的良性循環(huán)。也只有這樣，房地產(chǎn)項目投資才能真正可控，管理才會出效益。

參考文獻：

[1]鐘文房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制淺析廣東建材，2007， (3)

[2]朱亞兵，蘭峰．房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理．上海：立信舍計山版社，2007，（l）

篇3

[關(guān)鍵詞]成本控制;控制措施

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)是近年來消費和投資的熱點。隨著近年來全國房地產(chǎn)市場的逐漸成熟和局部出現(xiàn)過熱,國家加強了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場競爭的形態(tài)、內(nèi)涵、方式也必然將發(fā)生深刻的變革,房地產(chǎn)的開發(fā)成本控制已成為各房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中取得優(yōu)勢的重要法寶。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的意義

成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)功,在市場經(jīng)濟競爭中具有十分重要的意義,微利時代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略意義有時甚至比規(guī)模擴張更為重要。

我國房地產(chǎn)市場存量過大,其中除宏觀經(jīng)濟體制方面的原因外,也有其價格形成機制方面的原因。根據(jù)經(jīng)濟規(guī)律,商品房如果售價下調(diào)則有助于樓市跑量。開發(fā)商之所以長年不能下調(diào)售價,其中一個主要原因就是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制不力、成本居高不下的緣故。從宏觀上講,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制進行研究,對合理利用土地資源、避免房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟、減少國民經(jīng)濟損失有著一定的意義。

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的高速發(fā)展,已經(jīng)走出了暴利的時代。早年由于土地及資本市場化運作不規(guī)范以及房地產(chǎn)消費市場的不成熟,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多處于粗放式經(jīng)營管理狀態(tài)。隨著國家逐步加強了對房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范,特別是國家加強了對土地市場的管理與整頓(如國土資源部第11號、21號、71號令等),對經(jīng)營性用地取消了有不正當(dāng)競爭及暗箱操作之嫌的協(xié)議取得土地使用權(quán)的方式,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)必須按照市場經(jīng)濟規(guī)范的要求進行,即必須以掛牌、招標、拍賣方式取得,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始逐步走上了集約化經(jīng)營管理的發(fā)展道路。國家加強了金融市場的宏觀調(diào)控,對資本市場各種違規(guī)行為加以整頓和規(guī)范,同時抑制房地產(chǎn)過度的市場消費需求;使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正認識到以極高的財務(wù)杠桿進行高風(fēng)險、粗放式的開發(fā)已成往事,必須踏踏實實地合理利用資金,加強成本控制,練好內(nèi)功。

房地產(chǎn)微利時代的到來,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的重要性越發(fā)顯現(xiàn)。節(jié)省成本,給利潤騰出了上升的空間,也有利于市場競爭與市場跑量。前期工程費和建筑安裝工程費是房地產(chǎn)開發(fā)成本中最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。

二、降低前期工程費是成本控制的措施之一

前期工程費是房地產(chǎn)的成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié),它包括前期調(diào)研、設(shè)計兩個階段。

(一)前期調(diào)研。前期工程費,指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費用。可行性研究對于一個房地產(chǎn)項目的成敗起著關(guān)鍵的作用,但是現(xiàn)在沒有幾個房地產(chǎn)公司愿意花這份投入,就是做了也是流于形式,都是靠自己的感覺去上項目,這是非常危險的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事項目開發(fā)的根本目的是為了盈利,進行成本控制的根本目的是要取得經(jīng)濟效益。在選立項時就必須對開發(fā)項目進行財務(wù)分析,了解可能的預(yù)期收入、成本、利潤和風(fēng)險,這也是管理會計的重要內(nèi)容。可行性研究是在對消費者的心理和市場容量、造價等進行準確分析、充分估計的基礎(chǔ)上,決定該工程是否開工。如果對消費者的心理沒有充分的掌握,對市場的容量沒有準確的估計,一切完美的銷售計劃都是空中樓閣。在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來,這樣就可盡量地減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入,減少資金成本,讓項目順利地進行下去。

(二)設(shè)計階段。降低前期成本,首先要搞好設(shè)計階段的投資控制。把全面造價管理工作的關(guān)鍵放在設(shè)計階段。未雨綢繆,可以取得事半功倍的效果。因此,建設(shè)單位應(yīng)以對前期成本影響最大的設(shè)計階段為關(guān)鍵環(huán)節(jié),注意以下三個方面:

1. 實行方案設(shè)計、工程設(shè)計的招投標制度。建設(shè)單位在委托設(shè)計時應(yīng)大力引進競爭機制,以達到控制成本的目的。首先要通過設(shè)計招標來選擇設(shè)計單位。必要時組織設(shè)計方案競選,從中選擇能保證設(shè)計質(zhì)量的設(shè)計單位;在設(shè)計時,可以根據(jù)情況實行分階段招標或委托。如一個好的項目,如果完全委托或全部由境外設(shè)計,則設(shè)計費用本身會相當(dāng)高。可以將方案進行招標,中標的方案在施工圖設(shè)計時,可以再組織進行招標或委托。

2.加強技術(shù)溝通、實行限額設(shè)計。設(shè)計單位在工程設(shè)計中,要推行限額設(shè)計。凡是能進行定量分析的設(shè)計內(nèi)容,均要通過計算。要通過技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合的數(shù)據(jù)說話。在設(shè)計時應(yīng)充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性,要和技術(shù)水平和管理水平相適應(yīng);要特別注意選用建筑材料或設(shè)備的經(jīng)濟性,盡量不用那些技術(shù)不過關(guān)、質(zhì)量無保證、采購困難、運費昂貴、施工復(fù)雜或依賴進口的材料和設(shè)備;要盡量搞標準化和系列化的設(shè)計;各專業(yè)設(shè)計要遵循建筑模數(shù),建筑標準,按設(shè)計規(guī)范、技術(shù)規(guī)定等進行設(shè)計。在保證項目設(shè)計達到使用功能的前提下,按分配的投資限額控制設(shè)計,嚴格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的不合理變更,保證總投資限額不被突破。在設(shè)計招標中,應(yīng)明確要求設(shè)計方提供真實的設(shè)計概算指標,特別是結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù),如含筋量、硅量等,以方便對結(jié)構(gòu)設(shè)計的造價比較。

3.加強設(shè)計出圖前的審核工作。加強出圖前的審核工作,將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設(shè)計階段所設(shè)計的成果來看,設(shè)計方案的不足或缺陷加以克服時,所花費的代價最小,可取得的效果最好。在設(shè)計出圖前加強對設(shè)計圖紙的審核管理工作,以求得提高設(shè)計質(zhì)量,避免將設(shè)計中的不足帶到施工階段。

三、合理控制建筑安裝工程費是成本控制的關(guān)鍵

建筑安裝工程費的控制是整個項目實施過程的關(guān)鍵,它采用招標方式發(fā)包或采用自營方式自建兩種形式。具體包括施工階段和竣工結(jié)算階段。

(一)施工階段。施工階段投資成本控制的關(guān)鍵,應(yīng)該從以下三個方面進行控制:

1.合理控制工程變更。工程變更包括設(shè)計變更、施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更,這些變更主要由建設(shè)單位引起。控制施工變更的關(guān)鍵在于建設(shè)單位自我約束,按洽商變更程序辦事。應(yīng)建立工程洽商簽證管理制度,明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的權(quán)限、分工及職責(zé),確保洽商簽證質(zhì)量,杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。洽商變更后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時辦理增減預(yù)算,審核應(yīng)嚴格執(zhí)行國家定額及有關(guān)規(guī)定,經(jīng)辦人員不得隨意變通。

2.嚴格審核承包商的索賠要求。對于承包商索賠要求的處理,則應(yīng)按合同辦事。加強對索賠資料的審查,強調(diào)處理索賠的及時性,加強預(yù)見性,盡量減少索賠案的發(fā)生,以免索賠額過大引起投資失控。

3.搞好材料設(shè)備的加工訂貨。預(yù)算人員要廣泛掌握建材行情。嚴格按有關(guān)規(guī)定做好材料限價工作,合理控制價差水平。對施工單位自行采購的材料,屬于指定價范圍的,只監(jiān)督質(zhì)量,不干預(yù)訂貨。屬于指導(dǎo)價范圍的,應(yīng)實行“適當(dāng)參與(不包辦代替),推薦廠家(不指定廠家),監(jiān)督質(zhì)量(采購質(zhì)量的主要責(zé)任者是施工單位)及合理限價(不是不顧產(chǎn)品質(zhì)量的片面壓價)”的原則,設(shè)備采購實行招投標,確保質(zhì)優(yōu)價廉。

(二)竣工結(jié)算階段。凡結(jié)算工程必須按設(shè)計圖紙及合同規(guī)定完成,必須要有竣工驗收單。如有甩項應(yīng)在驗收單中注明,結(jié)算中予以扣除。應(yīng)做好工程洽商簽證及預(yù)算增減賬的清理。重點做好材料價差及竣工調(diào)價的審定工作。審核時應(yīng)與原招標文件對照,凡原標底內(nèi)已含項目不能重復(fù)出現(xiàn)。要嚴格按合同及有關(guān)協(xié)議的規(guī)定,合理確定技措費、提前獎和優(yōu)質(zhì)獎等相關(guān)費用,認真實行結(jié)算復(fù)審制度及工程尾款會簽制度,確保結(jié)算質(zhì)量。

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在線專家：

1.開辦期結(jié)束沒有明確的規(guī)定，實務(wù)中一般來說是破土動工或打樁開始時開辦期結(jié)束的。開辦期間發(fā)生的費用計入“管理費用—開辦費用”。

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的明細科目設(shè)置您可以參考下面的內(nèi)容:

2.針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，開發(fā)成本明細比較多，具體可以參考：

（1）土地費用

包括土地征用費、土地出讓金、土地購置（拍賣、招標）費、拆遷補償費、拍賣傭金、土地交易費、土地契稅、其他土地費用、前期費用等項目。

（2）建安工程費

包括建安工程費（如土建工程、安裝工程、裝飾工程等）、樣板房/售樓處裝修（如樣板房裝修、售樓處裝修等）、建安監(jiān)理費（如建設(shè)監(jiān)理費和安全監(jiān)理費等）、檢驗檢測、景觀工程費、工程造價咨詢費等。

（3）市政基礎(chǔ)設(shè)施費

包括電力基礎(chǔ)設(shè)施費（如供電貼費、交納的電增容費、設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費以及電源建設(shè)費等）、給排水基礎(chǔ)設(shè)施費（如水增容費、供水管網(wǎng)建設(shè)費、雨(污)水管網(wǎng)建設(shè)費、防洪管網(wǎng)建設(shè)費、消防給水基礎(chǔ)設(shè)施費以及中水基礎(chǔ)設(shè)施費等）、燃氣基礎(chǔ)設(shè)施費（如燃氣增容等規(guī)費、煤氣管道的鋪設(shè)費和煤氣配套費等）、電視（如入網(wǎng)費、有線電視(閉路電視)的線路鋪設(shè)等）、通訊工程費（如電話配套費、電話增容費和電話電纜集資費等）、通訊線路及設(shè)備安裝（如寬帶網(wǎng)接入費、智能化系統(tǒng)費等）、供熱基礎(chǔ)設(shè)施費、小區(qū)道路工程、環(huán)境景觀工程、郵政、配套監(jiān)理費、配套預(yù)算標底編制費等。

（4）公用配套設(shè)施費

包括區(qū)內(nèi)公建費（如會所、幼托、學(xué)校、居委會、派出所、消防、公廁、自行車棚、露天停車場或停車設(shè)備、鋼爐房、水塔以及室外游樂設(shè)施等）、小區(qū)配套費、物業(yè)開辦費、公共設(shè)施維修基金等。

（5）開發(fā)間接費用

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目前正值房地產(chǎn)的低迷期。在整體交易量萎縮的情勢下,CPI指數(shù)居高不下,地價、勞動力價格、原材料價格等等這些硬性成本都在上升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤空間不斷縮減。在不久的將來,地產(chǎn)業(yè)將逐漸成暴利—微利—薄利行業(yè)轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)要想在這種激烈的競爭環(huán)境中謀求生存和發(fā)展,就必須提高自己的核心競爭力,加強企業(yè)的成本管理。同時，在目前的房地產(chǎn)生存環(huán)境日益惡化的情況下，越來越多的企業(yè)開始關(guān)注和重視成本管理和控制這個和經(jīng)濟效益（利潤）直接掛鉤的重要環(huán)節(jié)。

2房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的概念及組成

房地產(chǎn)開發(fā)成本管理就是指在房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程中所發(fā)生的全部成本和費用支出總額。房地產(chǎn)成本不僅指耗費已發(fā)生的實際成本，還包括預(yù)計在經(jīng)營活動中，可能發(fā)生的預(yù)計成本以及變動成本。“成本管理”的最終目標是將成本合理的揭示出來，并運用合理的控制方法與手段進行“成本優(yōu)化”，以達到“效益（利潤、品牌等）最大化”。成本控制是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的成本、費用通過一系列方法進行預(yù)測、決策、計劃、核算、控制、分析和考核等的科學(xué)控制工作。成本管理是貫穿房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的一條極為重要的軸線，通過參與決策、拿地、定位、策劃、營銷、設(shè)計、招投標、施工、材料采購、竣工驗收、后評估等各環(huán)節(jié)，分析對比，實現(xiàn)項目價值最大化,成本管理的目標是保證成本的支出獲得最大效益-提升價值。房地產(chǎn)成本主要由土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政公共設(shè)施費用、管理費用、貸款利息、稅費、其他費用等組成。

3房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的原則

（1）要有全員參與的成本意識，公司所有員工都必須有成本意識，并貫徹于日常工作中，所有部門在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，共同進行成本控制。

（2）全過程的成本管理原則，項目從決策、設(shè)計、施工到竣工驗收及項目的后評估，要有完整的概算、預(yù)算及結(jié)算，全過程要有主動及時的成本比較、方案選擇、信息反饋與分析控制。

（3）合同化的管理原則，所有預(yù)結(jié)算成本范圍內(nèi)的成本，都需簽定經(jīng)濟合同，細致、明確地規(guī)定乙方的工作范圍、內(nèi)容、質(zhì)量標準及工程結(jié)算辦法、違約責(zé)任等。

（4）目標利潤制約下的目標成本管理原則，項目投資決策階段確定的項目收益水平是項目最終收益的下限，與此對應(yīng)的成本水平在售價不能提高的情況下，是不可突破的項目成本目標（上限）

（5）內(nèi)部分級、分部門控制原則，任何部門、任何個人不能單獨代表公司，獨立完成設(shè)計公司利益流出的成本決策與業(yè)務(wù)操作。各部門對自己的成本發(fā)生額度負責(zé)，在部門限額不變的條件下可內(nèi)部調(diào)整，但不可超出限額控制值。

（6）可復(fù)查原則。業(yè)務(wù)操作及概算、預(yù)算、結(jié)算全過程應(yīng)有完整、詳細的記錄和檔案管理，預(yù)、決算工作結(jié)果應(yīng)具備100%的可復(fù)查性。

4房地產(chǎn)開發(fā)成本管理體系

目標成本指在不同階段根據(jù)現(xiàn)有信息所制訂的項目開發(fā)成本計劃。由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點，地產(chǎn)企業(yè)很難像工業(yè)企業(yè)那樣把成本定額做得很細，但是房地產(chǎn)工程成本管理要實現(xiàn)主動控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要實現(xiàn)這個目標，我們就要對房地產(chǎn)工程成本目標進行測算。在實際操作中，目標成本按開發(fā)進度的不同階段始終處于動態(tài)調(diào)整之中。由于市場是經(jīng)常發(fā)生變化的，因此在制訂目標成本時除了要參照歷史數(shù)據(jù)外，還要隨時了解市場。由于在規(guī)劃設(shè)計階段已經(jīng)決定了絕大部分的項目成本，因此應(yīng)把此階段作為成本管理的重點。由于市場是千變?nèi)f化的，而且開發(fā)過程中有很多不可預(yù)見的因素，因此，必須對整個成本進行過程上的動態(tài)管理。首先必須在各部門建立起動態(tài)成本臺帳，確保各部門發(fā)生的成本能及時反映出來，這是動態(tài)成本管理的基礎(chǔ)；其次要確保所有的變更能夠得到及時的管理，包括設(shè)計變更、簽證管理和顧客的變更，因此必須建立起完善的設(shè)計變更流程和簽證管理流程；還必須在各階段對動態(tài)成本進行分析和總結(jié)，必要時及時調(diào)整目標成本管理體系，真實反映成本控制現(xiàn)狀。

5房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的方法

(1)成本控制的各個階段劃分

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的特點，房地產(chǎn)的成本控制主要分為:立項及策劃階段成本控制；設(shè)計階段的成本控制；招標階段及施工階段的成本控制；竣工結(jié)算及維護階段的成本控制。

(2)開發(fā)各階段成本控制的方法

(a)立項及策劃階段成本控制：全面深入了解地塊和市場情況、當(dāng)?shù)氐恼允召M標準；準確定位目標市場；充分做好市場調(diào)研及地塊現(xiàn)狀調(diào)研，在公司要求利潤水平測算能承受最大地價；最大限度利用規(guī)劃條件，以獲得最大利潤；能包干的費用決不分開交。

(b)各設(shè)計階段的成本控制方案設(shè)計階段通過限額設(shè)計使經(jīng)濟合理性最大并進行方案優(yōu)化，結(jié)合建造標準來制定目標成本;擴初階段控制選型及檔次要合理，技術(shù)成熟且市場占有率較高;施工圖設(shè)計階段要保證圖紙的質(zhì)量和深度，能滿足施工圖預(yù)算的編制要求。重點控制主要及細部設(shè)計，確定主要用料標準。控制鋼筋、砼、裝修及管線用量指標。與責(zé)任成本值及目標成本值對比，判斷是否超標要做到事前控制，需要在獲得土地后進行項目指標測算；方案確定前進行各個方案的經(jīng)濟指標對比；做好設(shè)計方案的評審，加強設(shè)計方案優(yōu)化，實行限額設(shè)計；加強設(shè)計質(zhì)量監(jiān)督，減少設(shè)計變更費用。應(yīng)聯(lián)合設(shè)計、工程、成本人員會同監(jiān)理人員，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟性等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計單位進行修正，避免或減少設(shè)計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。配合采購部，確定圖紙中甲方指定材料的材質(zhì)、規(guī)格、標準。

(c)招標階段及施工階段的成本控制：根據(jù)工程計劃制定招標計劃，召開標前會議；明確范圍與標準劃分，詳細評標，保證價格合理性；施工組織設(shè)計審查；圖紙會審交底，做好事前、事中、事后控制工程進度和質(zhì)量；造價高、影響報建、品質(zhì)、工期的重大變更的控制；關(guān)鍵工期節(jié)點的付款；相關(guān)索賠及時通知。由于工程變更是施工環(huán)節(jié)管理的一個重點及難點，控制不好不但會影響項目工程進度與施工質(zhì)量，更會增加不可控制的成本，因此必須對變更進行嚴格鑒定和確定，明晰責(zé)任關(guān)系。對工程變更，一定要先測算造價后在決定是否執(zhí)行，避免先施工后算賬的現(xiàn)象。提倡優(yōu)化方案，降低造價的變更，盡量減少增加造價的變更。簽證項目發(fā)生后，工程部一定要分清責(zé)任和范圍。對合同內(nèi)的項目一概不再簽證。對合同外的項目，一定要分清責(zé)任方，也要合理的規(guī)避索賠風(fēng)險。

（d）竣工結(jié)算階段成本控制的方法確認驗收文件中對時間、質(zhì)量和數(shù)量的要求；收集工程和材料的數(shù)量和價格依據(jù)；關(guān)于工期和費用索賠，分析超付的可能性；一次性投資與使用成本的平衡，辦理維修責(zé)任索賠。控制方法：加強結(jié)算資料的審核。對每一項變更、簽證要理清其發(fā)生的必要性，分清責(zé)任。加強成本分析及成本考核。通過投資目標值與實際值的對比，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，作為以后項目開發(fā)的參考。

6結(jié)束語

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；市場；成本；控制

其實一直以來，房地產(chǎn)項目的成本管理一直是大家研究的重點，也是很多房地產(chǎn)項目重點要把關(guān)的一項工作。利潤=銷售收入-成本費用，這是眾所周知的簡單公式，它充分反映了成本管理的重要性。作為房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更多的經(jīng)營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應(yīng)該降低開發(fā)成本，嚴格控制各項費用支出，也就是成本管理要到位，開源節(jié)流才是成功的成本管理。

一、成本的管理現(xiàn)狀

房地產(chǎn)成本管理是根據(jù)企業(yè)的總體目標和工程項目的具體要求來實施的，對于我國的房地產(chǎn)企業(yè)來說，在工程項目實施過程中還或多或少的存在著一些問題：

1.成本管理意識淺薄

長期以來，我國企業(yè)實行的是一種以計劃價格為基礎(chǔ)，以事后核算為重點的靜態(tài)成本管理方式。在這種傳統(tǒng)觀念的影響下，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏成本競爭意識，預(yù)算人員只是根據(jù)合同來控制項目的開發(fā)成本，對開發(fā)產(chǎn)品形成全過程的成本控制卻顯得力不從心。由于開發(fā)產(chǎn)品位置的固定性、生產(chǎn)的長期性以及流動性，也使成本管理人員疏于成本控制。

2.缺乏戰(zhàn)略性的成本管理控制體系

在市場經(jīng)濟條件下，競爭日益激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著高風(fēng)險，而收益卻在下降。一些企業(yè)為了搶市場、搶工期，往往走一步看一步，忽視了長期發(fā)展戰(zhàn)略，導(dǎo)致企業(yè)缺少明確的成本管理目標。容易造成事中成本管理和事后成本管理的盲目性。有些企業(yè)的高層管理者雖然知道戰(zhàn)略規(guī)劃對于企業(yè)成本管理的重要指導(dǎo)意義，但卻沒有形成制度化、規(guī)范化和程序化的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。結(jié)果妨礙了戰(zhàn)略目標導(dǎo)向作用的發(fā)揮，企業(yè)停留于粗放管理階段。由于企業(yè)成本管理缺乏戰(zhàn)略指導(dǎo)，使得成本管理對策與戰(zhàn)略目標脫節(jié)，成本預(yù)測、決策可有可無。成本計劃如同虛設(shè)，再加上沒有建立一套完整的成本管理控制體系和科學(xué)規(guī)范的操作程序，成本管理目標最終很難實現(xiàn)。

3.內(nèi)部控制薄弱，偏重事后控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理工作，事前比較薄弱，總結(jié)多于過程控制，往往成為事后行為，成本預(yù)測和成本決策也缺乏規(guī)范性和系統(tǒng)性。尤其在規(guī)劃設(shè)計階段缺乏對成本的事前預(yù)測，對成本控制的重視不夠。對開發(fā)經(jīng)營過程中具體業(yè)務(wù)活動的控制，基本上也是采用事后控制，很多時候只能接受既成事實，比如預(yù)算外費用和現(xiàn)場簽證發(fā)生的支出等。

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的措施

房地產(chǎn)開發(fā)成本控制要將房地產(chǎn)開發(fā)成本理念貫穿于整個項目實施過程中，具體包括立項階段、規(guī)劃設(shè)計階段、施工階段和竣工結(jié)算階段的成本控制。

（一）立項階段的成本控制

房地產(chǎn)項目投資決策是指決策單位或決策者按照規(guī)定的建設(shè)程序，根據(jù)投資規(guī)模、投資方向、投資布局的戰(zhàn)略構(gòu)想，結(jié)合土地、建筑、規(guī)劃、設(shè)計等相關(guān)的方針政策，在廣泛收集信息、資料的基礎(chǔ)上，對擬建房地產(chǎn)項目進行技術(shù)分析、經(jīng)濟分析、市場分析和多種角度的綜合分析評價，解決定項、定點、定方案的問題。項目投資決策階段的成本控制將決定開發(fā)項目建成后的經(jīng)濟效益，為設(shè)計階段的成本控制建立目標，為施工階段的成本控制奠定基礎(chǔ)。在這一階段應(yīng)特別加強以下幾方面的工作。

1.加強房地產(chǎn)市場調(diào)研分析

任何房地產(chǎn)項目的投資，無不存在一定的不確定性，即投資風(fēng)險，如果項目在前期決策階段不做好市場調(diào)查，了解政府、銀行對房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策；不認真分析項目的區(qū)域性特點和目標銷費群體的特點，以及項目的優(yōu)劣勢，可能會導(dǎo)致建設(shè)項目與市場需求不符，導(dǎo)致建設(shè)資金難以到位；施工質(zhì)量和施工進度達不到計劃要求，并最終影響房地產(chǎn)項目的銷售。

2.加強項目建設(shè)方案優(yōu)化

在房地產(chǎn)建設(shè)項目決策階段，項目的各項技術(shù)指標、經(jīng)濟指標決策，對工程造價以及項目建成后的經(jīng)濟效益，有著決定性的影響，是項目成本控制評估的重要指標。在項目投資決策階段必須明確企業(yè)目標，并對項目設(shè)計方案的技術(shù)指標與經(jīng)濟指標進行優(yōu)化和調(diào)整，以求獲得最好效果。

3.建立建全成本控制目標體系

房地產(chǎn)開發(fā)決策階段的是成本控制的起始階段，決策階段所產(chǎn)生的決策結(jié)果是對開發(fā)項目的使用功能、基本實施方案和主要要素投入做出總體策劃。決策的好壞、優(yōu)劣將直接影響成本控制的各個環(huán)節(jié)。完善的項目成本控制是一個系統(tǒng)工程，必須建立合理的成本控制目標體系，并對后續(xù)的各個階段制定成本控制目標，以加強項目成本控制的管理。

（一）施工階段的成本控制。

建設(shè)項目的施工階段的成本控制是具體的、繁雜的，也是對項目成本控制目標管理的主要實施階段，根據(jù)施工階段的這一特點，在該階段的成本控制中除了要加強合同管理外，還應(yīng)重點加強施工現(xiàn)場的監(jiān)督管理，進行嚴格把關(guān)，落實成本控制的各項目標：

1.加強合同的管理和實施

建筑工程施工合同一經(jīng)簽訂，是受到國家法律保護的。所以，首先必須增強合同的法律意識，把握合同條款的內(nèi)涵，精心推敲合同文字的措詞，增強合同條款的嚴密性。保證合同的順利履行，有效預(yù)防合同糾紛的發(fā)生。減少、避免施工索賠，從而減少工程費用。

2.加強施工現(xiàn)場的監(jiān)督管理

（1）嚴格工程量簽證制度和程序，要求所有的現(xiàn)場簽證必須經(jīng)項目經(jīng)理、總監(jiān)理工程師和房地產(chǎn)開發(fā)方三方代表共同簽字方為有效。開發(fā)商可以指派工程造價專業(yè)人員常駐施工現(xiàn)場，隨時掌握、控制工程造價的變化情況，進行跟蹤控制。

（2）簽證內(nèi)容必須與實際相符，要加強現(xiàn)場工程管理人員經(jīng)濟觀念及職業(yè)道德素質(zhì)教育，培養(yǎng)他們實事求是的工作作風(fēng)，特別在±0.00以下隱蔽工程簽證中更應(yīng)慎重。在抓好工程質(zhì)量、工期、安全監(jiān)督的同時，充分重視節(jié)約工程投資的重要性。

3.加強設(shè)備、材料的采購管理

設(shè)備、材料的采購管理是項目成本控制的重點和難點。原材料是工程造價的主要組成部分之一，據(jù)測算材料費用一般占工程造價的65%以上，因此它對工程造價的影響巨大，合理的材料價格是控制工程造價的基礎(chǔ)。為正確確定材料價格，除了把好進場材料的質(zhì)量關(guān)外，還應(yīng)建立設(shè)備、材料的質(zhì)量和價格的認證制度。作為房地產(chǎn)開發(fā)商，要及時了解材料、設(shè)備的價格變化情況，通過采購管理的控制，控制材料、設(shè)備的質(zhì)量和價格，以降低工程造價。

（四）竣工結(jié)算階段的成本控制。

該階段是成本控制工作的最后階段。根據(jù)合同、預(yù)算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關(guān)法規(guī)，認真審核工程款。以政策為依據(jù)，對送審的竣工決算進行核實工程量，落實聯(lián)系單簽證費用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實際造價。另外，要做好建設(shè)項目后評估工作。在項目竣工結(jié)算審核的基礎(chǔ)上，將項目的有關(guān)造價資料及其分析結(jié)果匯總并建立成數(shù)據(jù)庫，為后續(xù)工程項目提供項目管理和工程造價控制作參考；也可作為公司考核項目部績效的依據(jù)。會同項目各管理部門總結(jié)并找出本項目管理與工程造價控制過程中存在的經(jīng)驗、教訓(xùn)，提出今后工作中的改進方案。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)項目成本造價是一項集技術(shù)性、專業(yè)性、經(jīng)濟性和政策性于一體的綜合性工作。一個開發(fā)項目，項目成本控制應(yīng)從立項直至竣工結(jié)算全過程參與，才能更準確、有效地控制成本費用，更合理地使用人力、物力、財力，開發(fā)項目也才能取得更好的經(jīng)濟效益和社會效益，取得事半功倍的效果。

參考文獻：

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[2]朱亞兵，蘭峰.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理.上海：立信會計出版社，2007，1

[3]王忠偉.房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本優(yōu)化控制.開發(fā)與建設(shè)，2006（2）

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房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理總體原則是以營銷需求為導(dǎo)向、保證效果品質(zhì)為前提，以目標管理為方法、過程控制為環(huán)節(jié)、操作規(guī)范為手段，提高經(jīng)濟效益為目的。

一、成本管理之道

第一，向陽光透明要成本：成本管理嚴格遵循陽光透明成本機制，全面運用成本信息化系統(tǒng)，按系統(tǒng)要求規(guī)范操作流程，自查、自省，讓成本工作更加規(guī)范、透明。

第二，向設(shè)計要成本：成本管理對方案設(shè)計階段及施工圖設(shè)計階段的成本插入工作高度重視，參與設(shè)計方案討論，針對不同設(shè)計方案、設(shè)計選型、材料選擇等及時進行成本優(yōu)劣評判，把“無用成本”扼殺在搖籃里。

第三，向技術(shù)要成本：成本管理嚴把技術(shù)關(guān)，與設(shè)計部及工程部充分對接，對工程做法及系統(tǒng)配置嚴格把握，關(guān)注細節(jié)，避免成本浪費。

第四，向過程要成本：如何確定合理最低價，是成本管理要持續(xù)思考的問題。我們采取了各種措施，如定價方式以招標為主，最大限度減少議標；招標過程規(guī)范操作，報價平臺統(tǒng)一；招標范圍清晰，界面劃分完整膠圈；合同條款細致嚴謹，最大程度規(guī)避己方風(fēng)險，變更洽商處理有據(jù)可依等。

第五，向結(jié)算要成本：規(guī)范嚴謹?shù)亩诉^程產(chǎn)出高質(zhì)量的合同原則，過程中管控到位，方能為最終結(jié)算打下良好的基礎(chǔ)。一線公司在結(jié)算過程中嚴格執(zhí)行合同約定，結(jié)算及時、公正，同時對供方進行評價總結(jié)，優(yōu)勝劣汰，保留優(yōu)質(zhì)供方資源。

第六，成本管理以可研成本作為剛性成本，嚴格執(zhí)行，不突破，項目結(jié)束剛性成本落地，達到預(yù)期收益，不容有失！

二、成本管理工作如何服務(wù)于市場、投資、產(chǎn)品與經(jīng)營決策

    第一，服務(wù)與管控相輔相成，即正反之道。一線公司成本管理部作為掌握龐大成本數(shù)據(jù)信息的部門，首先一定要根據(jù)市場定位及客戶需求配置精準的合理成本，為投資提供最嚴謹?shù)臄?shù)據(jù)支持，為利潤測算提供明確的成本數(shù)據(jù)，為經(jīng)營決策鋪墊最堅實的基礎(chǔ)。同時又要堅持以拿地可研成本為剛性成本的原則，倒逼設(shè)計、營銷，來控制、預(yù)防可研成本的突破。

第二，產(chǎn)品標準化落地，成本標準化則形成。針對各種市場定位以及客戶需求，形成標準化產(chǎn)品，成本管理部為其形成標準化的成本，將豪宅與剛需產(chǎn)品區(qū)分明確，計對客戶關(guān)注點不同合理配置成本，把好鋼用在刀刃上。

第三，快速服務(wù)！決策需要把握時機，經(jīng)營決策時期成本管理部需要快速提供成本數(shù)據(jù)支持，這需要成本數(shù)據(jù)的積累與系統(tǒng)管理。成本信息化系統(tǒng)已全面落地，一線公司成本管理將運用好該系統(tǒng)進行快速統(tǒng)計成本，為經(jīng)營決策服務(wù)。

三、成本管理工作如何服務(wù)于營銷部、設(shè)計部、工程部、財務(wù)部

    第一，營銷部。成本管理要堅持可研成本作為剛性成本的原則，整體控制，不突破。在此基礎(chǔ)上根據(jù)營銷需求適度提升產(chǎn)品品質(zhì)，為營銷關(guān)注的“銷售亮點”匹配“既省又優(yōu)”的方案，以達到將產(chǎn)品品質(zhì)進行合理成本化提升的目的。

第二，設(shè)計部。“設(shè)計決定成本”，方案設(shè)計階段設(shè)計要依托成本的數(shù)據(jù)支持，成本管理要對方案選擇進行成本控制，進行精準測算，選取符合產(chǎn)品定位的最合理的低成本方案。在滿足規(guī)劃要求前提下，堅持少地下、多地上，減少無效面積，增加有效面積，合理化標準層髙度，減少車庫面積、人防面積，降低基坑深度等等，以達到在設(shè)計階段實現(xiàn)成本控制的目的。

第三，工程部。一是服務(wù)及時性：成本部要做到定標及時、付款及時、變更洽商審核及時，滿足現(xiàn)場進度要求；二是服務(wù)嚴謹性：成本部要給工程部提供優(yōu)質(zhì)的供方，提供最清晰完整的合同約定條款、合同范圍、界面劃分等，讓現(xiàn)場管理有據(jù)可依，管理明確；三是成本部提供服務(wù)的同時要對工程部監(jiān)控到位，嚴格控制變更洽商發(fā)生率‘對已發(fā)生洽商進行嚴格責(zé)任界定，減少無效成本的浪費。

第四，財務(wù)部。成本部對信息化系統(tǒng)執(zhí)行要嚴格落地，對動態(tài)成本及時更新，秉承全成本觀念，成本執(zhí)行數(shù)據(jù)與財務(wù)數(shù)據(jù)膠圈，為財務(wù)提供及時明確的成本數(shù)據(jù)，為財務(wù)結(jié)算利潤提供依托，全面支持財務(wù)進行全方位籌劃。

四、限額設(shè)計最核心的成本指標數(shù)據(jù)有哪些

影響成本的關(guān)鍵設(shè)計指標，擬分三階段考慮：

第一，施工圖設(shè)計階段：地上鋼筋含量、混凝土含量，窗地比，基坑深度，地庫層數(shù)，車庫鋼筋含量、混凝土含量。

第二，精裝設(shè)計階段：設(shè)計的單方限額成本。

第三，園林設(shè)計階段：設(shè)計的單方限額成本。

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；成本核算；開發(fā)管理費用；融資成本；配套設(shè)備費用支出

【引導(dǎo)語】我國房地產(chǎn)行業(yè)的一個最大的特征就是就是投資方的資金投入數(shù)額極為巨大，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷興起，房地產(chǎn)行業(yè)中的全部投入資金量已經(jīng)在我國屢創(chuàng)新高，成為了我國的國民經(jīng)濟的重中之重。作為一項傳統(tǒng)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算問題一直是所有房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者們最為關(guān)心的問題。因為，成本核算問題關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的贏利狀況，贏利狀況又將影響到房地產(chǎn)企業(yè)的未來的生存與發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金較為密集的行業(yè)，資金是房地產(chǎn)行業(yè)的命脈，一旦資金鏈斷裂則房地產(chǎn)企業(yè)必將以失敗而告終。因此，房地產(chǎn)行業(yè)必須對成本進行較為準確的核算以保證流動資金在可控下的穩(wěn)定流轉(zhuǎn)，企業(yè)在可控的狀態(tài)下穩(wěn)步向前發(fā)展。在對房地產(chǎn)企業(yè)進行實際的成本核算過程中存在著諸多方面的問題。

1.當(dāng)今房地產(chǎn)開發(fā)成本結(jié)構(gòu)的主要組成部分

房地產(chǎn)的開發(fā)成本即指房地產(chǎn)企業(yè)在其整個項目的開發(fā)全過程中所產(chǎn)生的全部費用的總和。這些成本不但包括了前期的土地資源使用費用，而還也包括了前期投資所花費的費用以及工程設(shè)計相關(guān)的費用。在工程施工過程中還包括工程材料、配套生產(chǎn)設(shè)施的購置或使用費用、融資費用、流通費用等。

1.1 土地和土建費用以及相關(guān)設(shè)備所產(chǎn)生的費用

土地是國家的寶貴資源，我國因土地的糾紛而引發(fā)的流血事件屢見報端，其中絕大部分的起因都是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在目標地塊投資建設(shè)所致。土地是房地產(chǎn)開發(fā)的必要因素，土地不但決定了房地產(chǎn)一開發(fā)的位置而且也決定了房地產(chǎn)開發(fā)的出售價格，在房地產(chǎn)業(yè)的一句金科玉律就是價格決定的三種因素就是“地塊、地塊、還是地塊”。也正因為如此，我國的房地產(chǎn)行業(yè)才會不惜一切代價也要買到較為適宜的地塊，我國的許多大城市的地王也因此產(chǎn)生。在這種意義上，可以說土地是房地產(chǎn)行業(yè)的根本。在我國的房地產(chǎn)行業(yè)中用于購買土地與土建開發(fā)的費用占到了房地產(chǎn)開發(fā)的總成本的百分之八十。房地產(chǎn)行業(yè)的費用購成較為復(fù)雜，單就其中的土地費用一項來說，就包括了土地的拆遷、租賃、成本置換、出讓金等費用。這些費用既構(gòu)成了對于一個房地產(chǎn)開發(fā)項目是否可行的判定的極為重要的依據(jù)，又構(gòu)成了評價房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益的高低的標準。房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性的研究通常都是要通常計算開發(fā)總面積的總成本，再加上土地費用還要加上建筑費用、機械設(shè)備購置租賃費用、配套設(shè)施費用、人工費用、資金成本等。然后根據(jù)總面積的平均預(yù)測售價來決定該項目是否可行。

1.2 配套設(shè)備費用支出

配套設(shè)備的費用支出與土地土建費用占了房地產(chǎn)開發(fā)總費用的百分之九十五以上。可以說這兩大項的費用幾乎就是房地產(chǎn)開發(fā)費用的全部。房地產(chǎn)不僅僅是單純的土建工程，也不僅僅只是構(gòu)筑物，房地產(chǎn)還包括了讓房地產(chǎn)真正成為宜居的的相關(guān)的配套設(shè)備，比如水、暖、電、氣等，此外還有必要的通訊、綠化等設(shè)施，此外還包括了一些比如抵押金、保證金等項費用。我國目前有兩種房地產(chǎn)企業(yè)控制成本的方法，其中一種就是將高昂的土地購置費用的一部分交到當(dāng)?shù)卣畽C構(gòu)，然后由政府機構(gòu)出面強征土地，這種方法一般都會以較低價格的賠償，引發(fā)社會不穩(wěn)定因素，房地產(chǎn)開發(fā)商如愿以償獲得土地告終。這種控制成本的方法雖然較為簡單，而且其中獲取的利潤較高，但是由于我國近年來法律的不斷完善，房地產(chǎn)商除極個別仍然樂此不疲而外已經(jīng)較少有人采用。另一種控制成本的方法就是對配套設(shè)備費用支出進行控制。這項費用支出，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中最容易受外界因素所影響的費用，這些費用在房地產(chǎn)開發(fā)成本中占有的比例大約在16%左右，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會采取有效手段對這些費用支出加以控制，其主要原因在于這些成本支出具有較大的可操作性。因此，這部分的費用支出可以通過很多渠道來降低，從而使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益得到有效保障。

1.3 開發(fā)管理費用支出以及融資成本

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)與其他行業(yè)最大區(qū)別在于，房地產(chǎn)開發(fā)具有較長的建設(shè)周期，資金投入較大，另外資金風(fēng)險也明顯的高于其他行業(yè)，因此，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行項目投資過程中，只靠企業(yè)本身的資金是無法完成項目開發(fā)的要求，必須通過向銀行借貸的方式來獲得資金，由于房地產(chǎn)開發(fā)資金投入數(shù)額較大，融資成本相對較高。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中常見的問題

當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本核算中常見的問題有三點，第一、成本核算對象的確認不明確、缺乏有效的成本費用分配方案、開發(fā)成本計算不精確。下面將對這幾種常見問題進行逐一分析。

2.1 成本核算對象確定不明。當(dāng)今的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模參差不齊，占地面積小則幾十畝，大則上千畝。通常情況下房地產(chǎn)開發(fā)項目屬于成片分期開發(fā)，產(chǎn)品模式多種多樣，使得成本核算對象無法明確確定，當(dāng)今的房地產(chǎn)成本核算會計制度上也沒有做出明確的指示，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算工作難度加大，資金缺乏一定的確定性。

2.2 成本分配方法不當(dāng)，分配方向不明確。根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)上的規(guī)定，只要在產(chǎn)品生產(chǎn)過程中，所產(chǎn)生的任何與產(chǎn)品有關(guān)的費用，都必須納入到產(chǎn)品生產(chǎn)成本當(dāng)中，至于與多種產(chǎn)品生產(chǎn)有關(guān)的費用應(yīng)算作產(chǎn)品的共同成本費用，因此應(yīng)采取有效措施將這些資金進行分配，或采取其他方法將費用納入到相關(guān)產(chǎn)品成本費用中，在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中，對于房地產(chǎn)開發(fā)中的產(chǎn)品成本的核算也應(yīng)遵守上述規(guī)定，在進行房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，土建費用和相應(yīng)的工程費用屬于房地產(chǎn)開發(fā)直接成本。

2.3 成本周期核算不明。通常情況下，對一種產(chǎn)品進行核算的周期為月或者生產(chǎn)周，由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，因此其核算周期較長，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，成本核算的主要任務(wù)就是計算房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中所產(chǎn)生的總費用，從而有效的計算稅金。

3.針對房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中常見的問題應(yīng)采取的應(yīng)對措施

3.1 應(yīng)以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際情況為基本依據(jù)，對成本核算對象進行確認，對于規(guī)模小的、周期短的項目，應(yīng)以整個項目為成本核算對象，主要原因在于，規(guī)模較小的，開發(fā)周期較短的工程項目沒有過多的成本分配問題，另外，這種成本核算對象具有唯一性。

3.2 根據(jù)房地產(chǎn)項目的實際情況來確定資金的分配方法，對于相應(yīng)的建筑工程費用可以作為直接成本，可直接將其納入到產(chǎn)品成本當(dāng)中。

3.3 開發(fā)項目的實際情況為基本依據(jù)，對于規(guī)模大的開發(fā)項目，應(yīng)按照開發(fā)的進度進行成本核算，一個施工標段為周期單位進行成本核算。

【結(jié)束語】總而言之，房地產(chǎn)行業(yè)在我國的經(jīng)濟體系中占有的位置是十分重要的，然而房地產(chǎn)開發(fā)成本核算更是其中的重中之重，隨著當(dāng)今房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)市場競爭逐漸激烈，使我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著重大的考驗和挑戰(zhàn)，一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想保證自身在激烈的市場競爭環(huán)境下立于不敗之地，就必須對房地產(chǎn)開發(fā)成本核算工作予以高度重視，才能保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，從而為國民經(jīng)濟增長提供有利條件。

參考文獻

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[3]劉琳.關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的幾點思考[J].財會研究，2006，（08）.

篇9

【關(guān)鍵詞】設(shè)計變更；房地產(chǎn)；成本；控制

1.前言

由于房地產(chǎn)開發(fā)在設(shè)計階段不可能盡善盡美，設(shè)計在實施之前往往都會不斷被修改，即使建設(shè)開始，設(shè)計仍然存在變化的可能性。而設(shè)計一旦發(fā)生變更，工程的施工運行，工程的本、質(zhì)量和工期等都會受到影響。設(shè)計的變更將直接增加項目的資金投入，從而影響投資效益。要想從根本上了解設(shè)計變更的重要性，控制設(shè)計變更對成本的影響，必須首先從設(shè)計變更的內(nèi)涵入手。

2.設(shè)計變更的內(nèi)涵

設(shè)計變更是指設(shè)計單位依據(jù)建設(shè)單位要求，調(diào)整設(shè)計或?qū)υO(shè)計內(nèi)容進行修改、完善、優(yōu)化。設(shè)計變更的原因是多方面的，其中包括：修改工藝技術(shù)、增減工程內(nèi)容、改變使用功能、設(shè)計存在問題、施工中產(chǎn)生錯誤、更改使用材料等等。

設(shè)計變更發(fā)生的階段不同，對于工程的影響大小也不同。設(shè)計變更如果發(fā)生在規(guī)劃階段，只需要對設(shè)計圖紙進行修改，其他費用并沒有增加，在這種情況下不會產(chǎn)生額外費用。如果設(shè)計變更發(fā)生在采購階段，那么不僅僅需要對圖紙進行修改，還需要更換設(shè)備，對材料重新進行選擇，費用必然會有所上升。設(shè)計變更如果發(fā)生在施工階段以后，除上述費用外，已施工的工程還必須拆除，勢必造成資源的浪費，增加投資成本，此外還增加了施工時間，增加了工程的隱形成本。因此，對設(shè)計變更的管理需要嚴格進行限制，如果需要變更，應(yīng)該盡量把設(shè)計變更的發(fā)生時間控制在規(guī)劃階段，只有加大對設(shè)計變更的控制，才能盡可能避免額外成本的增加。

3.控制設(shè)計變更對于房地產(chǎn)業(yè)的重要意義

隨著市場競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)正逐步告別暴利時代，利潤逐步回歸正常水平。房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)化分工越來越細，專業(yè)化水平越來越高，需要開發(fā)企業(yè)變粗放式管理為集約式管理，實現(xiàn)成本的精確控制。企業(yè)的終極目的是利潤最大化，要想實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化，必須“開源節(jié)流”，要節(jié)流，必須對成本加強控制。

控制設(shè)計變更對于房地產(chǎn)業(yè)來說可以有效對成本加強控制，房地產(chǎn)開發(fā)中的成本控制，指通過對開發(fā)中的決策 、設(shè)計、承包 、施工等各項目中涉及的各個階段均對成本實行控制，從而確保總成本的控制，對于房地產(chǎn)企業(yè)參與競爭非常有意義。

4. 控制設(shè)計變更需要注意的幾個因素

4.1設(shè)計方水平

設(shè)計方的業(yè)務(wù)水平是影響設(shè)計質(zhì)量的主要因素。有些設(shè)計人員專業(yè)技術(shù)素質(zhì)和職業(yè)道德水平不高，極易引發(fā)不合理工程變更甚至惡意工程變更。設(shè)計方如果業(yè)務(wù)素質(zhì)差，設(shè)計粗制濫造，達不到規(guī)定的設(shè)計要求，勢必引發(fā)工程開工后的設(shè)計變更。

4.2不可預(yù)見事件

在項目的實施過程中，各種不可預(yù)見條件的變化使得原先的設(shè)計方案不能滿足要求，需要進行設(shè)計變更，如在施工過程中地基出現(xiàn)軟土層，為保證工程建設(shè)質(zhì)量，通常需要增加技術(shù)措施產(chǎn)生設(shè)計變更。如果建設(shè)過程中因為罕見的天氣原因，例如暴雨、大雪，延緩了工期，則需要對設(shè)計進度進行變更。

4.3合同的規(guī)范性

合同中有關(guān)設(shè)計變更條款的約定，對房地產(chǎn)建設(shè)各方的行為具有重要的導(dǎo)向作用。當(dāng)合同中對設(shè)計變更的約束進行獎勵時，合同參與者將最大限度地減少設(shè)計變更，自覺地對建設(shè)項目的工期、質(zhì)量和成本加強控制。當(dāng)合同中缺乏約束設(shè)計變更的條款時，設(shè)計方可能缺乏對成本的關(guān)注，隨意更改設(shè)計方案。

5.控制設(shè)計變更對房地產(chǎn)成本影響的措施

5.1推行設(shè)計招標，擇優(yōu)選擇

通過對設(shè)計方進行招標，選擇多家有責(zé)任心、業(yè)務(wù)能力強、聲譽好的設(shè)計公司進行競標。選擇好的設(shè)計單位，既可以獲得優(yōu)秀的設(shè)計方案，又能促進設(shè)計方開拓創(chuàng)新，促使設(shè)計方提出“質(zhì)優(yōu)價廉”的方案。通過招標，可以全面評估設(shè)計方的資質(zhì)、業(yè)務(wù)水平，職業(yè)道德等，盡量保證設(shè)計質(zhì)量，減少設(shè)計變更的可能性。

5.2提高設(shè)計的預(yù)見性

設(shè)計要全面、準確，對可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見性，并予以事先約定。要給予設(shè)計單位相對充足的時間，便于他們完成滿足施工要求的設(shè)計。要加強對設(shè)計圖紙的審核，圖紙要達到規(guī)定的設(shè)計深度和施工要求。在對圖紙的審核過程中要內(nèi)外結(jié)合，內(nèi)部封閉式審核為主，外部專家審核為輔，通過審核減少設(shè)計存在偏差和錯誤的可能性。設(shè)計方案中盡量對施工以后可能遇到的各種問題進行預(yù)見，以免開工后遇到困難臨時更改設(shè)計。

5.3采用合同措施，對變更進行約束

在設(shè)計過程中，一部分設(shè)計人員設(shè)計變更隨心所欲，不考慮企業(yè)需要因為設(shè)計變更而增加的成本。合同條款上增加設(shè)計變更的費用限制條款，例如規(guī)定設(shè)計變更產(chǎn)生的費用不得超出合同總價的某一比例，如果超出，則設(shè)計方需要承擔(dān)額外的這部分費用。通過充分利用合同，對房地產(chǎn)開發(fā)的總成本進行控制。

此外，設(shè)計變更前，要對設(shè)計變更進行成本評估。各部門全面評估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。審核過程中發(fā)現(xiàn)因為施工錯誤造成的損失，損失應(yīng)該由施工方承擔(dān)，不應(yīng)因此修改設(shè)計方案。

6.結(jié)語

設(shè)計變更對造價的影響是多方面的，是工程造價變化的主要根源。設(shè)計的好壞直接影響工程的成本、質(zhì)量和工期，好的設(shè)計可以減少不必要的費用支出，縮短工程周期，減少房地產(chǎn)企業(yè)人力、物力和財力的投入。因此，設(shè)計方的選擇必須通過招投標的競爭方式，選擇一家有責(zé)任心，有業(yè)務(wù)能力的設(shè)計方，并通過合同對設(shè)計方進行約束，達到主動控制和動態(tài)控制工程成本的目的。

參考文獻

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篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制

前言：工程建設(shè)成本控制，主要集中在工程設(shè)計、項目施工這兩個階段。雖然工程建設(shè)成本的發(fā)生主要在工程施工階段，但建安費用的大小以及費用的發(fā)生是否合理，更大程度上取決于規(guī)劃設(shè)計階段。因此，工程成本控制的方式是從項目的前期入手，在施工階段進行重點控制，對項目工程成本管理實行全過程動態(tài)管理。通過加強項目設(shè)計階段和項目建設(shè)階段的成本控制，以實現(xiàn)項目成本控制的總目標。

一房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分為3部分：土地、土建及設(shè)備費用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80％。其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括土地出讓金、土地使用稅等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目前，必須將預(yù)計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓面價)，以此來進行項目的可行性評估。

配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費。學(xué)校、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬于押金性質(zhì)，如農(nóng)民工工資保證金、散裝水泥保證金等等，但難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標準不一，許多項目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性很強，標準普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10％～15％。

管理費用和籌資成本。房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)相比，有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險高等特點，因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確計算開發(fā)成本將起到非常重要的作用。

二設(shè)計階段的成本控制

(一)設(shè)計方案優(yōu)化

設(shè)計方案的優(yōu)化是設(shè)計階段的首要任務(wù)，它對工程建設(shè)成本有著舉足輕重的作用。設(shè)計方案不但要考慮技術(shù)上的可行性，還要考慮經(jīng)濟上的合理性。比如在寫字樓的建筑方案設(shè)計時，通過優(yōu)化建筑造型，裝修方案、標準層面積、公共區(qū)域的布置等方案，可以最大限度地提高建筑使用率；設(shè)備選型方面，在保證技術(shù)可行的基礎(chǔ)上，如在電梯空調(diào)弱電系統(tǒng)等方案設(shè)計時，通過合理的方案優(yōu)化，可以節(jié)省大量投資，對降低工程成本起到了事半功倍的效果。

(二)實行限額設(shè)計，有效控制造價

限額設(shè)計就是按批準的設(shè)計任務(wù)書和投資估算，控制初步設(shè)計，按照批準的初步設(shè)計的總概算，去控制施工圖的設(shè)計。實施限額設(shè)計，強化設(shè)計經(jīng)濟責(zé)任制。一旦設(shè)計獲得批準，應(yīng)嚴格控制變更程序，不輕易變更設(shè)計，以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價管理人員應(yīng)與設(shè)計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。設(shè)計不精、深度不夠是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項目中的一大通病。這也是直接導(dǎo)致工程造價增加的一個不確定因素。頻繁的設(shè)計變更帶來工程造價的失控，因此，必須對各項指標確定設(shè)計限額，并建立獎懲考核激勵機制。

t三項目建設(shè)階段的成本控制

項目建設(shè)階段的工程成本控制主要集中在招投標、合同簽署、工程變更和竣工結(jié)算四個方面。

(一)采用招標方式選擇工程承包單位與材料供應(yīng)商，在選擇工程項目的承包單位和材料設(shè)備的供應(yīng)商時，進行公開招投標是控制工程成本的最有效辦法。在招投標過程中，充分利用項目的規(guī)模優(yōu)勢和供應(yīng)商的自身優(yōu)勢及相互競爭、可以獲得最優(yōu)惠價格，特別是對于影響力大的重點項目，往往投標單位會根據(jù)規(guī)模效益及社會效益以低于常規(guī)造價的價格報標，同時盡量使更多的總承包商和材料供應(yīng)商入圍。

在招標過程中，工程管理部門和造價管理部門應(yīng)該仔細審閱圖紙，盡可能減少工程實施過程中的設(shè)計變更和中標單位以后的索賠機會。在評標過程中，要仔細分析各投標單位的投標文件，防止低價中標、高價索賠和不平衡報價的情況出現(xiàn)。另外還要積極鼓勵各投標單位從專業(yè)角度出發(fā)提出各種合理化建議、優(yōu)化設(shè)計方案。

在招標中采用工程量清單的方式是目前越來越普遍采用的一種方式．工程量清單招標有利于項目實施中進行成本動態(tài)控制。工程量清單是指按照招標文件和施工圖紙的要求與規(guī)定，依據(jù)統(tǒng)一的工程量計算規(guī)則，結(jié)合現(xiàn)行預(yù)算定額子目分項要求，將擬建工程的全部項目和內(nèi)容，按工程部位、性質(zhì)或構(gòu)件分部分項，并計算實物工程量，列成清單，作為招標文件的組成部分，供投標單位填寫單價的一種工程量計價方法。采用工程量清單的形式，對開發(fā)單位而言，首先，工程單價易與市場價進行競爭性比較，擠掉單價中的水分，堵住漏洞，其次，可控制因設(shè)計變更引起的工程價款的增加。

(二)合同簽署要嚴密

簽訂規(guī)范、細致、嚴密的合同文本，是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的又一重點。在國際慣例中，業(yè)主常常聘請有經(jīng)驗的咨詢公司編制嚴密的招標文件，合同文本，對承包商的制約條款幾乎達到無所不包的地步，防止施工單位進場后以工期緊、場地狹小、設(shè)計選型的品牌型號不明確等為借口，進行各種各樣的索賠。如施工單位常常會在工程的后期以甲方原因誤工造成工期緊為理由，提出趕工申請，要求增加工程費用，如果合同中預(yù)告了合同報價充分考慮了工期因素，明示不論采取何種趕工措施均不再調(diào)整報價的條款，就能有效地杜絕這類費用的增長，比如在設(shè)備安裝預(yù)算中，由于不同的品牌型號價格出入很大，如果在合同中的條款及相關(guān)附件中描述模糊，就很容易在施工過程中被“偷梁換柱”，影響工程質(zhì)量和壽命，損害開發(fā)商的信譽，造成不良后果。利用好“嚴密合同條款”這一條，需要有豐富的工作經(jīng)驗，對可能發(fā)生的情況有提前的預(yù)計，在這一點上需要多借鑒國外成熟的經(jīng)驗。

(三)提高工程變更的預(yù)見性

在項目建設(shè)過程中，工程變更的管理非常重要，工程管理人員和造價人員應(yīng)密切配合，嚴格控制洽商變更的發(fā)生，但由于工程項目周期長、技術(shù)復(fù)雜等特點，項目在實施過程中不可避免會發(fā)生變更。一般從成本控制角度考慮可將工程變更分為重大變更、重要變更和一般變更3類。對于大的洽商變更，必須事先做詳細的技術(shù)經(jīng)濟分析．這時要充分利用設(shè)計單位和監(jiān)理單位的技術(shù)資源，并就其對工程成本的影響做出評價，綜合各方意見后方能最后確定是否實施該洽商變更。變更設(shè)計必須在合同條款的約束下進行，任何變更不能使合同失效。變更后的單價仍執(zhí)行合同中已有的單價，如合同中無此單價或因變更帶來的變化，應(yīng)按合同條款進行估價。經(jīng)承包商提出的單價分析數(shù)據(jù)，監(jiān)理工程師審定，業(yè)主認可后，按認可的單價執(zhí)行。

(四)結(jié)算審核要細致

工程竣工結(jié)算是核定建設(shè)工程造價的最終依據(jù)，也是建設(shè)項目竣工驗收后編制竣工決算和核定新增固定資產(chǎn)價值的依據(jù)。因此，這是控制工程成本的最后一關(guān)。

一般應(yīng)從以下角度控制結(jié)算工程成本：

核對合同條款．只有按合同要求完成全部工程并驗收合格才能列入竣工結(jié)算，并在結(jié)算過程中嚴格執(zhí)行合同約定的結(jié)算方法、計價定額、取費標準、主材價格和優(yōu)惠條款等?

檢查隱蔽驗收記錄，竣工結(jié)算時應(yīng)該對隱蔽工程施工記錄和驗收簽證進行檢查，手續(xù)完整，工程量與竣工圖一致，方可列入結(jié)算；

落實設(shè)計變更洽商，只有經(jīng)建設(shè)單位和監(jiān)理工程師審查同意、簽證的變更洽商才能列入結(jié)算；

按圖核實工程數(shù)量，招投標工程按工程量清單發(fā)包的，需逐一核對實際完成的工程量，然后對工程量清單以外的部分按合同約定的結(jié)算辦法與要求進行結(jié)算。

嚴格執(zhí)行定額單價，除包干部分外，結(jié)算單價應(yīng)按合同約定或招投標規(guī)定的計價定額與計價原則執(zhí)行，對定額單價中沒有的項目應(yīng)按相近定額進行分析換算，或提出人工，機械、材料計價依據(jù)，編制補充單價；