導語：如何才能寫好一篇維修基金論文，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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（一）成立業主委員會

業主委員會成立前，即在前期物業管理期間（即在業主委員會成立之前），物業管理公司由發展商選聘，業主通常向物業管理公司辦理入住手續，并向其繳納物業維修基金。

1．業主委員會自主管理物業維修基金，須遵守物業專項維修資金管理辦法規定，不得將物業維修基金出借，不得將物業維修基金用于投資房地產、股票、期貨，或者從事其他經營性活動，不得用物業維修基金為單位和個人提供任何形式的擔保。不得將以下四項費用列入專項維修資金中：（1）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；（2）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；（3）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；（4）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

2．業主委員會須向業主大會提交自主管理物業維修基金的實施方案，其中應明確是業委會自行管理還是委托專業機構管理，并詳細說明物業維修基金的存儲銀行及帳號、計息方法、管理費用列支渠道及數額、使用流程、本息余額定期公布方案、提供業主查詢本息余額的方式等內容。對因業主委員會集體或業主委員會成員個人原因致使物業維修基金無法保值增值或導致資金流失的，實施方案應預先提出解決方法。

3．上述方案須在業主大會會議上，經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主表決同意后，由業主大會出具相關書面決定。如小區某幢樓的樓道燈壞了，如果這幢單元樓有30戶住戶，只要其中20戶住戶同意就可列支維修資金。

4．業主大會會議應當邀請街道辦事處、社區居民委員會代表列席。業主表決意見及業主大會決定須提供公證證明，并與實施方案一并報市物業主管部門備案。

盡管有關規定的非常明確，但由于種種原因，客觀上缺乏有力的監督，發展商延遲繳納其應承擔的物業維修基金以及物業管理公司挪用物業維修基金就成為可能，特別是發展商拖延繳納物業維修基金的現象更是常有的事；由于發展商和物業公司并非完全嚴格依法從事，要從真正意義上解決物業維修基金糾紛問題，需要一種規范的管理機制，需要有專門的機構科學規范的管理物業維修基金。

二、獨立的物業維修基金管理部門

目前一些城市設立了物業維修資金管理中心統一管理物業維修基金。

（一）物業維修資金管理中心基本職能

1．負責全市住宅共用部位和共用設施、設備維修基金的歸集；2．負責全市物業維修基金的日常財務管理；3．負責全市住宅共用部位和共用設施、設備大修以上項目及預算、決算的審核；4．負責全市物業維修基金的使用監督；5．負責全市物業管理人員的培訓；6．市物業行政主管部門交辦的工作。

（二）基金一般使用程序如下

1．由物業管理企業將物業維修基金使用申請表和經費預算方案報業主大會批準后,再報市物業維修資金管理中心。經核實后，撥付70%的維修費用。2．維修更新工程完工后,由物業管理企業將下列要件報市物業維修資金管理中心，經核實后，撥付維修費用的余額：(1)經審計的工程決算單；(2)業主委員會審核簽章的施工承包合同；(3)工程維修更新的發票原件；(4)業主委員會驗收合格證明。

（三）針對社會認知度不強的舉措

1．加強內涵建設，抓好內部管理和職工隊伍建設。明確工作人員的“責、權、利”，充分調動工作積極性，又嚴格落實各項規章制度，加強教育培訓和考核獎懲，在端正工作態度、熱情服務群眾、改善管理形象等方面有新的提升。

2．對外加強宣傳力度。針對有關物業維修基金的政策法規宣傳力度不足，致使有些業主不知曉相關規定，甚至對物業維修基金概念了解不夠的問題，物業維修資金管理中心可開設宣傳專刊、開展有獎征答及意見建議征集活動、舉辦巡回講座等方式在業主委員會中開展《辦法》的宣傳工作，努力促進依法辦事，切實維護業主的合法權益。

3．針對申請使用物業維修基金的某些規定和程序在實際中操作性不強，群眾容易出現意見較大的問題，物業維修資金管理中心將組織力量對基金使用中出現的一些熱點難點問題進行調研，提出解決方案，力爭加強物業維修基金使用的科學性、可操作性。

4．當維修基金數額巨大時，要爭取產生最大的增值效益，閑置時，可用于購買國債和其它法律法規允許的投資渠道，維修基金利息凈收益轉作維修基金滾存使用和管理。爭取最大限度的使維修基金達到保值增值的效果，防止閑置。普通管理機構很難達到，那么可以委托管理公司管理。現階段我國的投資渠道主要有以下幾種：股票、債券、投資房地產、直接貸款、進行國際投資。進行資本運作時要符合下面要求：安全性高，風險性為零；流動性強，可隨時變現，方便資金的靈活使用；收益率較高等。

三、附屬有關職能部門進行物業基金的監管

物業維修基金管理的實踐中，因各種原因不能設置統一管理機構的，均附屬有關職能部門進行物業基金的監管。如南京市房產局物業辦公室管理物業維修基金；廣州國土房管局管理物業維修基金等。

（一）監管現狀

1．集量大、使用量小。拿南京為例，購房人交繳的維修基金總量非常巨大，但使用出去的量卻只有3000萬元，還不到歸集總量的2％。2．相關法律制定的不完善和相互沖突，使管理上問題不斷出現。

（二）措施

1．向相關部門反映，加快物業管理條例修改進度。2．盡快解釋法律適用問題，明確1998年10月1日至2003年8月31日期間的繳交主體。3．參照上海、成都等城市的做法，加快完善專項維修基金立法，對專項維修基金的繳存、管理、使用和責任等一系列具體問題予以明確，將專項維修基金的繳交與開發企業辦理開發項目有關手續、業主辦理產權證等相掛鉤。4．繼續加強對專項維修基金的監督。先進行全面檢查清理，下一步繼續督促繳交責任人履行繳交責任，健全執法制度，引導業主有效維護合法權益。5．繼續加大對開發建設單位欠繳資金的追討力度，繼續積極主動地協調市、區法院，支持業主通過司法途徑維護自身的合法權益。6．是進一步加大宣傳力度，采取形式多樣的宣傳方式，加大力度，宣傳專項維修基金政策法規，營造專項維修基金繳交、使用的誠信、公平環境，引導社會各方主體自覺維護自己的權益。

參考文獻

[1]陶婷芳等，國際物業管理透視與借鑒《城市管理》2002，4

[2]《現代建筑物區分所有制研究》陳華彬

[3]宋如萍等，英國房地產物業管理現狀及對我們的啟示《北京物價》2002，12

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物業管理，通常是指物業公司受物業產權人或使用者的委托，運用現代化的管理手段為其在不動產及居住環境方面提供看管、修繕、代收費用、提供便民設施等服務管理活動。物業管理公司按照物業管理制度，通過定期收取業主物業管理費的方式取得營運資金。會計核算是物業管理公司內部管理的重要組成部分。物業公司的會計核算工作是指公司財務人員以貨幣形式全面反映和監督公司的全部生產經營活動，定期制定財務報表并提供給財務信息使用者的管理活動。財務管理工作是物業管理公司正常運作的重要保證，對資金運作也能起到關鍵的控制作用。公司在管理中追求資金成本的最小化，以資本的籌集為管理重點。但面對日趨激烈的市場競爭環境，物業管理公司應加強內部控制，加強對資金籌集的管理工作，強化自身對會計核算的管理。

二、物業管理公司會計核算的特點

物業管理公司是隨我國房地產業的發展而逐漸興起的一個新興行業。其在會計核算方面擁有自身的特點。主要體現在以下幾方面：

（一）核算內容較為簡單。因為物業管理不涉及產品的生產或者銷售，因此，對物業公司而言，主要經營活動便是向業主提供相關物業勞務（或者服務），以此方式獲取營運資金。物業管理公司的資金運作方式和會計核算內容都相對較為簡單。

（二）監督群體較為龐大。物業管理公司在運營過程中需要不斷與眾多業主打交道，并且其收入主要來源于業主所繳納的物業管理費。由于物業管理公司的這一特殊性質，使其資金運轉都受到業主的廣泛監督。此外，物業管理公司在運營過程中，還會受到來自于政府相關部門的監督。因此可以說，物業管理公司的監督群體較為龐大。

（三）公司管理層和業主皆為財務信息使用者。物業管理公司的財務信息不僅要提供給公司管理層，以供其決策。同時，物業管理公司還要向業主提供，以幫助其了解物業管理費的使用情況。因此可以說，物業管理公司的財務信息的使用者不僅有公司的管理層，還包括廣大業主。

三、物業管理公司會計核算的現狀分析

無論何種企業類型，最終目標都是實現企業價值最大化。通俗說法便是獲得最大化的利潤。物業管理公司也不例外。隨著近年來我國房地產市場的迅速發展，物業管理公司也日趨向規模化、規范化發展。越來越多的物業公司開始重視自身的發展和管理理念，不斷著手完善自身的服務職能，強調提升公司的財務核算管理水平。但是，由于物業管理公司在我國的發展時間較短，會計核算方面還存在諸多不完善之處。

（一）會計基礎管理不規范。

目前，我國很多物業管理公司在會計基礎管理方面尚不規范，存在諸多漏洞。比如：原始會計憑證審核不嚴，原始資料保存不規范，憑證摘要記錄不清晰或與明細賬內容不一致；白條抵庫現象嚴重，公司領導隨意挪用資金現象時有發生；有的經濟業務缺少必要的合同或者協議，資金支付情況缺少必要的跟蹤記錄；會計科目規范不嚴，資本性支出和費用性支出混淆使用；缺少必要的資產盤點清查制度，或者空有制度卻很少執行。這些現象都充分體現出物業公司財務基礎工作薄弱，會計核算不規范，財務提供的會計信息必然不準確，使信息使用者很難做出正確的判斷。

（二）會計核算硬件環境不理想。

物業管理公司的會計核算工作若要達到較為理想的狀態，首先其會計核算硬件環境必須過關。但是，論文格式由于目前我國的物業管理公司存在時間尚短，財務管理環境都異常簡樸。在如今大部分企業都實現會計電算化的大環境下，甚至有些物業管理公司還停留在“算盤加計算器”的階段。此外，很多物業管理公司由于發展不規范，常常只具有一至兩名會計人員。而且在會計核算方面，依舊局限于手工登賬和人工對賬，不僅耗費掉了會計人員大量的時間和精力，而且還導致會計科目在設計上難以細化，很多會計人員在面對大量的手工登帳工作之余，已沒有更多的精力再對二級科目進行細分。同時，很多諸如制定財務預算計劃、計算項目盈利空間等精細作業也根本無閑開展，這在一定程度上限制了物業管理公司的財務發展。

（三）財務管理存在認識誤區。

當前，我國很多物業管理公司的管理者及相關人員對財務管理存在認識誤區。沒有將對財務管理的認識上升為公司戰略的高度，并未認識到財務管理是一個自上而下、需要大家共同參與和配合的系統過程。也并未意識到只有先行實現財務目標，公司目標才能最終獲得實現。其實，財務作為公司經營運作的一個核心部門，需要與其他部門相互配合、通力合作，每一個業務單元的完成都是實現企業價值最大化的有力推手。因此，財務管理是一個涉及公司上下的系統過程。

四、物業管理公司會計核算的內容與處理方法

（一）會計核算內容之一：業主的公共水電費。

公共水電費是物業管理公司的會計核算內容之一。物業管理公司對此有兩種核算方法。一種是將公共水電費直接計入物業管理成本；另一種是將其暫時作為代收代付款，并抵扣小區業主向物業管理公司交納的物業管理費。這兩種會計核算方式中，筆者更傾向于第二種。因為水電并非由物業公司提供而是由供水供電部門提供，并于提供時已向消費者收取了相關稅費。單純從該意義出發，公共水電費由物業公司作為代收代付款更為合適。[LunWenData.Com]

（二）會計核算內容之二：物業管理公司的成本費用。

目前，我國物業管理公司采取權責發生制核算成本費用，并將其具體分為按營業成本與期間費用分開核算。其中，期間費用包括財務費用、管理費用等，具體核算與一般企業無異。營業成本是指物業管理公司在為業主提供管理和服務過程中（即物管活動）所發生的各種成本開支。物管活動是物業公司主營業務。營業成本通常分設“直接材料”、“直接人工”、“間接費用”三個會計科目。物業管理公司在日常成本核算時，應盡量劃小核算單元，以將人員責任與成本支出相掛鉤，實行成本費用責任制。除物管活動之外的其他“附屬類”業務所發生的成本支出作為“其他業務支出”參照現行財務制度進行會計核算。

（三）會計核算內容之三：物業管理費。

目前，我國物業管理公司在核算物業管理費時，所采用的會計原則類似于“收付實現制”但又不是通常意義上的收付實現制。只是在實際收到業主所繳納的物業管理費時方才確認收入；倘若是在當期收到了以后時期的物業管理費，則暫時不確認為收入，而是將其作為預收款進行掛賬。根據我國《企業會計制度》，關于勞務收入通常有三條確認原則。首先，收入能夠被可靠計量；其次，與交易相關的經濟利益能夠流入企業；第三，勞務的完工百分比能夠被合理確定。只有三個條件同時滿足，物業管理公司方能將物業管理費確認為收入，并無需考慮是否已實際收到款項。

（四）會計核算內容之四：維修基金。

根據我國物業管理的相關規定，為了有效保障物業公共設施等的維修養護，業主需按時向物業管理公司繳納一定的維修基金。單純從所有權的角度出發，維修基金屬業主所有。當前，根據相關政策，物業管理公司應將維修基金作為“代管基金”.我國物業管理公司對維修基金的會計核算主要選擇在實際收取時，作為“長期應付款”進行掛賬；當實際發生維修費用時，再予以沖減。關于維修基金是否需要繳納稅款目前尚無明確規定。物業管理公司在這方面的核算處理也各不相同。筆者認為，物業管理公司所收取的維修基金不需要納營業稅。因為這部分費用主要用于公共設施等的修繕與管理，在所有權方面歸業主所有，物業管理公司僅是對其進行“代管”.因此，筆者認為維修基金不需繳納營業稅。

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關鍵詞：建筑消防；消防管理；完善方案

Abstract: the construction of fire control facilities and management of the people's lives and property are closely related, the thesis summed up in recent years construction industry fire control facilities management problems, on the basis of fire fighting management, improve enterprise or business the unit of fire control consciousness, and discussed the perfect management plan.

Keywords: building fire; Fire management; Perfect plan

中圖分類號：TU998.13 文獻標識碼：A文章編號：

隨著我國經濟的不斷發展、各類地下建筑、高層建筑等如雨后春筍般涌現，而隨著現代通訊及科技的不斷發展，又使得建筑消防設備的智能化和自動化的水平不斷提升，所以消防設施在對火災的監測以及報警、滅火等方面的自動化程度不斷提升，不過，就目前而言，使用消防設施的情況仍不盡如人意，在進行消防設施的管理過程中仍然存在設備故障檢修不及時、設備關閉甚至失效等情況，以致建筑火災的發生幾率明顯增大，因此，必須加強建筑消防設施的管理，保證群眾財產的安全。

一、 建筑消防設施管理的現狀及問題

（一）管理現狀

1.法律法規已然明確建筑消防設施管理中的主體責任

目前，國家已經在《中華人民共和國消防法》以及《關于進一步落實消防工作責任制的若干意見》等法律法規中明確了在建筑消防設施管理中各機關團體以及企事業單位的責任，明確了消防設施的管理責任，規定社會單位必須加強和細化消防設施管理的責任落實。這些法律法規對消防設施的配置、消防安全標志的粘貼、消防設施的定期檢查維修和保養等方面做出了明確的規定，確保了在開展建筑消防設施管理時能夠做到有章可循、有法可依。

2.建筑消防設施管理正逐步規范

國家頒布了消防法規之后，尤其是頒布了《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》之后，各主要單位都能堅持履行職責，按照“三自”原則來加強對消防設施的保養維護，能夠做到定期更換消防器材，保證消防器材的完好。在社區內部，也多配有專門的物業管理公司加強對消防器材設施的集中管理，另外，公安消防機構在履行監督職能的同時也加大了對消防器材尤其是自動消防設施的檢查力度，查處了損害、停用消防設施的違章現象，提高了群眾的消防安全主體意識，促進了建筑消防設施的正規化管理。

（二）存在問題

1.管理責任不明確，領導的重視程度不夠

當前，有部分領導還未能對建筑消防設施的重要性形成正確的認識，將對消防設施的管理視為可有可無，或者是一種負擔，在進行建筑施工的過程中常借故減少或者去除消防設施配置。

2.建筑責任不清楚，消防設施的管理到位困難

此種問題主要集中在一些老舊、缺乏物業管理的建筑內，消防設施的購置、維修缺乏有效地管理，其中部分企業在添置或者購買、管理消防設施時存在問題，另外一類是在上世紀末期開發商在完成建筑之后不再插手管理，由居委會等社會團體進行消防設施管理，因而有資金缺乏、疏于維護等問題。

3.建筑開發商與物業公司的責、權不對等，物管公司在消防設施的管理上表現不積極

目前，多數開發商在完成建筑的修建以及建筑消防設施的配置之后便完全將管理權力移交給物管公司，而作為經營性、以盈利為目的的社區管理單位，物管公司在進行管理時不會對建筑消防設施投入較多的精力和資金，當消防設施特別是高層建筑自動消防設施有問題出現時，開發商、物管公司、業主間就維修費用會出現推諉現象，費用落實困難，影響營造消防安全環境。

4.消防部門的監督未完全到位

這主要表現在監督的手段以及監督員的素質上，如今的建筑消防設施管理涉及給排水系統、自動化系統、建筑結構等知識，對監督人員的要求較高，而在檢查過程中以往的手摸眼觀的方法過于簡單，無法徹底根本發現問題。

二、完善建筑消防設施管理的措施探討

（一）完善相關規章制度，將安全消防責任落實到位

自頒布實施新修訂的《消防法》后，部分地方相繼出臺消防管理的法律法規以及技術標準，不斷健全消防法律體系，為落實消防安全的責任提供了法律基礎。然而，目前建立的消防安全體系與群眾的期待仍存在一定的差距，在我國加快法制化建設的大背景下，消防體系仍需要進一步健全，《消防法》規定了單位、部門、公民在消防體系中的不同職責，要求各級政府要加強對消防安全的重視，加強各地區內的消防安全工作的宏觀調控，安檢、公安、教育等部門應發揮各自的職能作用，在各單位內形成遵守消防安全法律法規的風氣，其他社會單位應堅持全面負責本單位之內的消防設施管理工作，加強消防設施的保養與維護，最終形成一個“政府全面領導、部門加強監督、各單位認真負責、群眾積極參與”的良好消防安全環境。

另外，還應加強消防管理人員的整體素質，增強消防管理人員的責任意識，定期開展多種形式的消防安全培訓，加強消防知識以及消防安全管理的宣講力度，保證管理人員掌握正確的工作原理以及消防設施維護方法，全面提高消防安全責任人的消防安全意識。

（二）提高消防安全檢查力度，從根本上對消防隱患進行整治

主要消防監督機構須加強對建筑消防設施管理的監督，確保證建筑消防設施的完好率維持在一定的水平。另外，消防管理部分在進行管理時應注重“防”和“消”二字之上，在對火災的預防中，全面排查火災隱患，還應保證建筑消防設施的完整性，確保在火災發生時可以有效地控制火勢的蔓延以及撲滅火災。新《消防法》在對消防行政處罰上加大力度，消防監督機構應監督和整治社會單位在進行建筑消防設施管理時存在的不符合國家標準、消防設施完好率較低等問題。 監督各單位制定完善的建筑消防設施管理制度，定期開展火災的巡查和檢查，及時消除火災隱患。

（三）成立建筑消防設施的維修養護基金

眾所周知，建筑消防設施都會有一定的使用壽命以及使用年限，所以，在進行管理的過程中要注意解決消防設施的損壞維修、到期重購等資金問題，這就需建立建筑消防設施的維修養護基金并制定相關的制度，保證管理工作的正常開展。業主以及開發商都應繳納一定的房屋設施維修資金，成立專款管理部門，保證專款專用，專項專戶，另外物業也應從管理費用中提取部分存入專戶之中。在建筑設施專項維修基金管理中，應加強對基金的統一管理和使用的明確規定，保證建筑消防設施維修的專項基金能夠實實在在地解決消防設施的維修、更換問題。

三、結語

總之，由于消防安全與人民群眾的生命財產安全息息相關，因此建筑消防設施的管理是一項值得引起廣泛重視的工作，現階段消防設施的管理中仍然存在一些問題，相關部門應加強對建筑消防設施的使用和檢查的監督，保證將管理工作落實到位。隨著社會的進步，消防管理工作面臨著越來越多的新情況，只用及時創新管理制度，跟上社會發展的步伐，才能真正保證消防安全，創造促進經濟社會發展的和諧安全環境。

參考文獻：

[1]駱原,馬建民,關于加強消防設施和消防產品監督管理的幾點意見[J]．消防技術與產品信息,2004．

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[4]歐陽鋒,解學洲.建筑消防設施管理中存在的問題及對策[J]．安陽工學院學報2011.

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培養高級專門人才、發展科學技術以及社會服務是高等學校的三大職能。實驗室是高等學校進行實踐教學和從事科學研究的重要場所，在培養創新型人才和發展科學技術中具有重要的地位和作用，實驗室的建設水平體現了學校教學水平、科學水平和管理水平。正如教育部周濟部長在第三屆中外大學校長論壇的講話中指出的：“高水平實驗室是培養創新人才的重要陣地，是科技創新的主要場所，實驗室的數量與水平是一所大學科技創新能力的基本標志之一”。

因此。可以說實驗室是最能體現高等學校三大職能的平臺。

一、實驗室在高等教育中的地位和作用

1　實驗室是培養高級專門人才的重要保障

隨著高等教育的發展，培養理論與實踐并重，具有較高綜合素質與創新能力，適應社會發展需要的人才，是高等學校在新形勢下面臨的新任務。

實驗室是開展實驗教學，培養學生實踐能力與綜合素質的主要場所，也是實現高等學校培養高級專門人才的目標和學生完成學業的必備條件。在高等學校的教學資源配置體系中，實驗室建設的資金投入量和固定資產額占有相當大的比例，可以說，實驗室集中了學校主要的技術裝備與教學資源，特別是許多具有較高技術水平和功能的高、精、尖儀器設備，對教學、科研、技術開發等形成了強大的支撐。學生通過對這些設備的使用了解，可以親身并直觀感受到現代科學技術的成果與發展趨勢，感受到濃厚的學術、技術氛圍。

2　實驗室是科技創新的基地

科學技術是第一生產力，發展現代科學、知識創新有兩個必要條件：一是人才，二是裝備。高等學校創新人才聚集。有良好的基礎設施、自由的學術氛圍和多學科交叉的影響，這些特點使高等學校成為產生新知識、新思想的沃土，是科技知識生產和傳播的重要摹地。

“十五”期間，高等學校研究與開發人員總數保持在25萬左右。承擔了2/3左右的國家自然科學基金項目和大量的“863計劃”等項目，依托高等學校建立的國家重點實驗室占全國總數近2/3。實踐已經表明，高等學校是我國實施自主創新戰略的一支十分重要的力量。

大多數的科研成果是在實驗室產生的，而新的成果也需要儀器的檢測作為支撐。據統計，“十五”期間。“863計劃”、“973計劃”和國家科技攻關計劃等科技計劃經費的20％左右用于購置科學儀器，“985工程”、“211工程”以及知識創新工程更將大量的經費用于科學儀器購置。

3　實驗室是社會服務的基礎

高等學校利用自身的知識(智力)和技術優勢，直接為社會解決迫切的生產實際問題和社會發展服務問題，以滿足社會各方面對高等學校的需求。相關統計表明，高等學校是我國科技活動的重要力量，尤其在基礎研究活動中占有十分重要的地位。2005年，高等學校參加R&D活動的人員達到22.7萬人年，用于R&D活動的經費為242.3億元，其中133.1億元來自政府，88.9億元來自企業，16.3億元來自國內其他機構，4.0億元來自國外。高等學校在技術市場簽訂的技術轉讓合同為4.2萬項，其中68％被轉讓到各類企業，合同成交金額達122.6億元(2005年高等學校的科學技術活動)。2006年高等院校輸出技術項目18 401項，輸出技術交易額65.0億元(2006年全國技術市場統計分析報告)，而這都離不開實驗的支持。

二、目前國內各高等學校實驗室建設急需解決的問題

1　高等學校實驗室隊伍存在的主要問題

長期以來，我國一直存在著重理論輕實踐的現象，導致實驗室工作得不到應有重視。實驗室隊伍也普遍存在著年齡老化；職稱、學歷結構不盡合理；高水平人員流失嚴重；實驗室工作人員積極性不高等諸多問題。這些問題的存在不僅直接影響到學校實踐教學活動的開展，同時也對科技創新和大型儀器設備的使用管理等工作造成了很大的沖擊。

根據教育部2004年統計報表數據顯示，目前全國在實驗室工作的人員總數為157598人，隊伍構成情況見表1。

其中實驗教師的數量占全國高等學校實驗室隊伍的56.4％，實驗室技術人員為35％，技術工人和其他人員為8.6％。由此可見，實驗教師在實驗室工作中占有極重的分量。在全國高等學校實驗室隊伍中，具有高級職稱的人員數量為37207名，占總人數的23.6％；其中實驗教師為24799名，占總人數的15.7％：實驗室技術人員為12408名，僅占總人數的7.9％。

教育部實驗室建設指導委員會于2006年10月組織委員進行了全國實驗室隊伍建設情況調研，返回有效調研報告15份，涉及國內如浙江大學、上海交通大學、中山大學、武漢大學、電子科技大學等近百余所高等學校，調研結果如表2所示。

由表2中可以看出，目前在所調研的各高等學校的實驗室隊伍中，中級以下職稱的人員為3072人，占人員總數的66.5％；學歷在本科及以下的人員為3796人，占人員總數的82.1％：年齡在45歲以上的人員為2171人，占人員總數的48.5％。

從以上統計數字中可以得出如下結論：目前，實驗室隊伍建設的嚴重滯后已經成為各高等學校發展的瓶頸，而實驗室人員職稱、學歷層次偏低、年齡老化表現得尤為突出。上述現象存在的原因，主要體現在以下幾個方面：

(1)實驗室工作長期得不到應有重視，實驗室隊伍積極性不高

受我國歷史條件和傳統觀念的影響，實驗人員被看作是附屬于理論教學的“教輔”，在職稱評定、工資待遇標準等方面與一般教輔人員等同。這種做法的弊端是顯而易見的，首先，這樣定位降低了實驗室隊伍的重要性，與理論教學師資隊伍建設相比，實驗室隊伍建設擺在了次要的地位，不利于實驗隊伍的建設、培養和提高；其次，忽視了實驗室隊伍在教學及科研中的作用，實驗室工作人員中不乏兵強將，這種以偏概全的做法，打擊了高水平實驗室工作人員的熱情和積極性，容易造成人員流失和隊伍不穩定。目前，實驗系列沒有正高職稱，無論實驗室技術人員具有多高的技術水平和優秀的業務水平，都與正高職稱無緣，在實驗室工作的人員沒有“奔頭”。也嚴重地挫傷了實驗室工作人員的積極性。

(2)實驗室隊伍力量相對薄弱，缺乏培養

各高等學校實驗室隊伍中，本科以下的技術人員占絕大多數，且所學專業十分繁雜，專業對口的少，整體力量相對薄弱；學校為了引進各方面的人才，將大量的家屬收入實驗室隊伍，使得實驗室隊伍整體狀況更為復雜，在專業結構上比例嚴重失調；而實驗室人員學習、進修的機會很少，很多高等學校愿意花 錢引進先進的教學、科研設備，卻舍不得在實驗室人員的培訓上加大投入，造成了實驗室隊伍整體水平偏低。

(3)實驗室崗位缺少競爭，沒有合理的人員流動

由于我國長期以來重理論、輕實踐觀念的影響以及職稱、待遇、職務等種種方面的原因，高素質、有能力專長的人員不愿意到實驗系列隊伍中來，而在崗的年輕高學歷實驗人員往往思想不穩定，積極性不高，想轉崗或調動。

2　大型儀器設備開放共享存在的問題

隨著我國“211工程”、“985工程”的實施，高等學校中重點學科、重點實驗室建設在全面推進，教學科研設備增長速度很快，據統計，2006年高等學校的教學科研儀器設備有大約1100多萬臺件，總金額超過4000億，與“十五”相比，增加的幅度是184％和160％。高等學校教學、科研條件明顯改善，大型精密貴重儀器設備不僅在數量上有了提高，在結構和性能上也在不斷地發生變化。

在我國目前財力、物力和人力尚不充裕的情況下，在充分發揮大型精密貴重儀器設備的資源優勢方面仍存在一些問題，主要表現在：

(1)設備重復購置

高等學校所擁有的大型儀器設備大部分是由國家投入購置的，設備購置經費來自建設項目、重點學科、重點實驗室、“211工程”和“985工程”建設投資。使用權歸申請單位和基層使用單位，這樣就易產生“不要白不要”的錯誤思想，造成設備的重復購置；大型儀器設備的使用情況與設備所在單位及個人的利益沒有聯系，用好用不好一個樣，缺乏競爭、激勵機制。

(2)封閉式管理，沒有資源共享觀念

大型儀器設備只用于本校甚至基層單位的教學科研工作，對校內外的開放使用不夠甚至不開放，缺乏明顯的經濟約束機制，造成使用效益低下，同時引發改造和正常運行的費用不足等問題。

(3)管理技術隊伍明顯不足

大型儀器設備在結構和性能上發生了變化，對操作人員的整體素質、專業水平要求也越來越高，但由于部分高等學校對實驗室管理技術隊伍的認識程度不足，缺乏必要的激勵措施，人才流失嚴重，造成了先進設備沒人會用或者只能使用部分功能，不僅影響了大型儀器設備的正常運行，而且無法進行深層次的功能開發，設備利用率不高。

(4)缺少外檢測資質

大型、精密、貴重儀器設備大部分都集中在高校各級科研實驗室中，其測試數據具有相當高的精確度和可信度，能夠為使用者提供真實可靠的數據。但目前高校實驗室中很少有取得認證資質的(如CMA認證，據了解目前在北京取得強度檢測CMA認證的高等學校只有北京工業大學強度檢測所一家)，沒有取得法定檢測的授權，從而導致數據的可信度不高，影響了利用大型設備對外服務的能力。

三、對當前實驗工作的建議

1　充分認識實驗室隊伍在高等學校發展中的地位，切實解決在實驗室隊伍發展中所遇到的問題

實驗室隊伍目前所存在的諸多問題，其根本原因是對實驗室的地位和作用認識不足。隨著我國科教興國、創新型國家戰略方針的實施，實驗室的地位更加重要，而創新性高素質人才的培養、科研項目的研究和成果轉化以及實驗室的建設和管理都離不開實驗室人員的參與。沒有高素質的實驗室隊伍，就不可能有高水平的實驗室。因此，必須采取各種辦法加強實驗室隊伍的建設。

(1)完善職稱晉升與崗位聘任，調動實驗室人員的積極性

實驗室系列職稱沒有正高級職稱，而實驗室人員大量的時間都在從事實驗教學、進行儀器設備的管理與維護以及相應的技術改革工作，很少能夠在科研、論文等方面有所提高。因此，從穩定實驗室工作隊伍的角度出發，在崗位聘任、職稱評定時應對實踐能力較強和工作業績較好的實驗室技術人員在政策上予以傾斜。

目前，國內部分高等學校已經開始在這方面進行積極的探索，使那些理論基礎扎實、技術水平高、成果多、確實在工作中做出突出貢獻的實驗人員享受到相應的待遇。如上海大學在校內設立實驗技術總監崗位，清華大學實驗室技術隊伍可以晉升正高“研究員級高工”。中南大學評正高級實驗技術人員，職稱評定按照實驗系列進行評審。武漢大學實驗室隊伍采取特殊政策設立了教授級實驗師。

(2)建立資格認證體系和培訓機制

建立實驗室技術人員資格認證制度(可仿照公務員資格考試、教師資格認證制度)，對實驗室技術人員上崗的要求和人員素質采取資格認證。

對現有實驗室工作人員的技術培訓，通過學歷教育，提高實驗室人員的專業知識層次；通過短期培訓、進修學習、會議交流等方式。開展多層次、多渠道、多形式的業務知識、先進技術和專業技能等方面的培訓活動。強化實驗技術隊伍的服務意識、創新意識；提高實驗技術水平，也能夠為培養高素質創新人才和做出高水平科研成果提供技術支撐。

(3)引入激勵與競爭機制，鼓勵教師到實驗室工作

①制定科學、完善的實驗技術隊伍考核辦法。實驗技術人員的考核要以業績與成果為主，并與技術水平、理論水平、職業道德相結合。考核結果作為實驗技術人員的獎懲、專業技術職務評聘、選拔重點培養對象等方面的重要依據。

②建市“人員能進能出、崗位能上能下、待遇能高能低”的用人機制和考核不稱職人員的退出機制。對于不符合實驗技術隊伍發展需要且接近退休年齡的人員，可安排提前離崗；對考核不稱職的人員要逐步退出實驗技術隊伍，鼓勵并幫助他們應聘適合自己的崗位；確實無法安排的，應將人事關系轉至校人才交流中心。同時，應鼓勵青年教師到實驗室工作，熟悉實驗室的管理、實驗儀器設備和實驗教學的要求。

③設立實驗技術成果獎，鼓勵實驗技術人員致力于實驗技術的研究與探索、實驗設備的功能開發與利用、大型儀器設備的開放與共享、特色設備的研制、積極參與實踐教學的創新與改革、實驗教材編寫和科研活動等，獎項與校級教學、科研成果獎同等對待。

2　搭建大型儀器設備共享平臺，加強大型儀器設備的管理，充分發揮大型儀器設備在教學、科研中的作用

(1)進一步完善大型儀器設備優質資源信息平臺

在高等學校儀器設備和優質資源共享系統的基礎上，進一步整合目前各高等學校的大型儀器設備資源，利用現代信息與網絡技術對設備的購置論證、信息共享、使用考核等實現信息網絡化傳遞，建立跨校、跨地區的大型設備共享平臺，促進聯合、共建、共享、共用，血向社會開放，努力提高其投資效益，更好地為新世紀的高層次人才培養、科學研究以及社會經濟發展服務。

(2)建立大型儀器設備專用基金

大型儀器設備維修及運行維持費用不足是各高等學校面臨的主要問題。因此，應抓好設備購置的前期論證工作，建議各校建立設各維修專用賬號，對6％的設各維護費用由學校統一管理，做到專款專用，同時采取多種渠道籌集資金，建立維修基金、分析測試基金等輔助基金。保障大型儀器設備的正常運行，提高設備完好率，以此保證提高使用效益。

(3)加強實驗室技術人員隊伍的建設

高、新、尖的大型儀器設備，需要既懂技術又懂管理的高級專業人才進行管理。建立激勵機制，提高實驗室技術人員的業務素質、工作待遇，鼓勵實驗室人員進修，不僅可以帶動大型儀器設各使用效率的提高，使設備的原有功能得到充分利用，而且可以帶動大型儀器設備深層次功能的開發。

實驗室是大學整體實力的體現，做好實驗室工作是一項長期而艱苦的工作，而做好實驗室工作的基礎是人，只有真正建立一支基礎知識扎實、業務水平突出；結構合理、嚴謹治學：勤于服務、樂于奉獻的高素質實驗室隊伍，才能使高等學校的教學、科研工作真正得到發展，才能適應當前高等教育的發展和科教興國戰略、創新型國家方針的實施所提出的要求，真正做到為社會服務。

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[關鍵詞］物業管理發展階段趨勢展望

重慶物業管理從90年代初開始起步距今已10年。10年來，隨著城鎮住房制度改革和房地產管理體制改革的不斷深化，以及房地產業的迅速發展，住宅商品化和產權多元化格局的形成，促使物業管理快速進入社會經濟生話，并得到了迅猛的發展，成為社區建設、城市管理和國民經濟發展不可或缺的重要組成部分。在市場經濟條件下，重慶物業管理運作正趨向規范化、社會化、專業化、市場化的方向發展，管理的內涵更加豐富，外延更加寬廣。

21世紀是中國經濟實力急劇增長的世紀，也是中國物業管理行業適應新形勢的需要，不斷完善、加速發展的世紀。為了進一步總結經驗、提高物業管理水平，實現“三年打基礎，五年跨入全國物業管理先進行列和“五個突破”的目標，下面就重慶物業管理10年的發展歷程作簡要的回顧和總結。

一、重慶物業管理經歷了從無到有，從不規則到規范，從單一管理服務到全方位經營服務的發展階段

（一）1991年至1998年，是重慶物業管理探索起步階段

1991年重慶第一家物業管理公司-重慶房地綜合開發公司物業管理分公司宣告成立，率先打破重慶市實行40多年的福利型行政性房屋管理的計劃經濟模式，相繼在文化街小區、龍溪鎮小區、南坪小區、學田灣小區，實施物業綜合性專業化管理，并推行有償服務，標志著重慶物業管理的誕生，邁出了重慶物業管理的第一步。

1992年以后，一些外商投資企業相繼來重慶開發房地產，并組建物業管理公司管理其所開發的物業，這些企業帶來了國外及香港、沿海地區物業管理的經驗和模式，對重慶市物業管理的發展產生了一定影響和啟發。特別是1994年建設部33號令《城市新建住宅小區管理辦法》頒布實施后，隨著大量新建住宅和商業樓宇建成并交付使用、管理，物業管理所具有的多功能、全方位的服務和管理作用，逐漸被人們所認識和接受，社會對物業管理的需求，促進了重慶市物業管理企業的發展。1995年重慶市建委對物業管理從業人員逐步進行崗位培訓，實施持證上崗，提高了物業管理人員的專業素質。1996年深圳國貿物業管理公司來重慶，組建成立了重慶深國貿物業管理有限公司，并受托管理中安大廈，將深圳物業管理的先進方法和理念帶到了重慶。同年，起步較早、管理規范的錦繡山莊、建設路小區、桂花園小區被評為“四川省優秀住宅小區”、桂花園小區還同時獲得“全國城市物業管理優秀小區”的稱號；1997年，加州花園獲得“全國城市物業管理優秀小區”稱號，至1998年2月，重慶市物業管理企業已達105家，顯示出重慶物業管理迅速發展的態勢。

（二）1998年至2001年是重慶物業管理快速發展階段

1998年2月，市政府明確國土資源和房屋管理局（以下簡稱市國土房管局）作為全市物業管理的行政主管部門，重慶物業管理開始步入規范、快速發展的軌道。其主要的特點表現為：

l、設置行政管理機構，規范企業行為、提高管理水平

為加強對行業的宏觀指導和管理，重慶市、縣（市）、區各級政府主管部門，相繼設置物業處或物業科專司物業管理工作，市國土房管局在管理全市物業管理過程中重點抓了以下工作：一是整頓市場秩序，對全市物業管理企業重新進行資質審查和注冊登記，以保證合法企業的權益；二是提高人員素質，對全市物業管理企業部門經理、管理人員提出持證上崗要求，并積極開展崗位培訓工作；三是以評促建，積極組織開展創建市級、國家級優秀（示范）住宅小區（大廈、工業區）的達標考評活動，引導物業管理上規模、上水平。1998年底錦繡山莊、渝海城、龍湖花園、洋河花園四個物管項目，參加國家建設部組織的考評驗收，其中：錦繡山莊獲全國城市物業管理示范住宅小區稱號；渝海城、龍湖花園、洋河花園獲優秀住宅小區稱號。

2、加強法規建設、奠定物業管理生存與發展的法制基礎

為進一步規范企業行為，建立較為完善的政策法規體系，重慶市加快了物業管理立法步伐，1998年11月，市政府審定通過了《重慶市物業管理辦法》，并相繼出臺了《重慶市物業管理資質管理規定》、《重慶市城市物業管理收費實施辦法》、《重慶市物業管理優秀住宅小區（大廈）考評暫行辦法》、《重慶市業主委員會實施辦法》等法規、文件和物業管理服務合同、業主公約、業主委員會章程等示范文本。這些政策、法規、規章及辦法的制訂與實施，使物業管理企業能夠按照較為完善的市場規則去依法管理和運作，對引導、規范、促進重慶市物業管理行業健康、快速、穩定的發展，起到了重要的保障作用。

3、成立物業管理協會、增強行業發展動力

1998年11月20日重慶市物業管理協會（社團組織）宣告成立，協會在市民政局的監督管理和市國土房管局的業務指導下，重點開展了以下工作：一是大力協助、主動配合政府主管部門研究行業發展和管理中的問題，為政府主管部門在制定全市物業管理政策和宏觀決策，提供咨詢和建議，以營造良好、寬松的企業外部環境，較好地發揮了政府與企業之間的橋梁和紐帶作用；二是大力加強行業建設，積極組織制定、實施行規行約，建立自律機制、規范企業行為，協調重慶物業管理市場，促進行業健康、有序發展；三是創辦行業會刊——《重慶物業管理》（雙月刊），大力開展物業管理理論研討，積極宣傳政策、法規，及時反映物業管理企業的呼聲和業主需求，傳遞物業管理信息、展示行業風貌與動向，樹立行業形象，為行業發展提供輿論陣地；四是為盡快縮短與先進地區的物業管理差距，認真組織業內人員赴國內外參觀考察，學習借鑒國外及我國沿海城市物業管理的先進經驗，積極開展專題講座、沙龍論壇，進行理論研討，提高物業管理人員的理論水平和業務素質。

4、重視專業理論研究、建立人才培養基地

物業管理的發展，離不開系統理論的指導，重視并加強物業管理經驗的總結交流和物業管理理論的應用性研究，是重慶物業管理發展的顯著特點。近年來，重慶物業管理協會組織完成了重慶市科委和重慶市國土房管局下達的《重慶市物業管理發展趨勢與對策研究》科研課題；合作完成了《舊城區物業管理運作機制研究》并獲重慶市國土房管局2000年度科技成果二等獎；與軟件公司共同開發了《重慶市物業管理數字化信息系統》應用軟件；由李英儒主編，重慶出版社出版的《中國物業管理手冊》正式發行。此外，《舊城區實施物業管理探析》等理論性研討文章，還分別收錄和刊載在‘99中國住宅發展論壇論文集，以及《中國房地產》、《中國房地信息》、《中外房地產導報》、《重慶大學學報》、《重慶物業管理》等學術刊物上。

在注重理論學習、研究的同時，物業管理協會加強了對物業管理專業人才的培訓、培養工作，除依托重慶房地產業培訓中心開展對全市物管企業部門經理進行上崗培訓，提高行業整體素質外，還充分利用重慶市高校教育資源，建立物業管理人才培養基地。目前，重慶大學、西南師大已開設有含物業管理的工程碩士和物業管理研究生課程進修班。重慶大學、三峽聯大物業管理學院、重慶工學院、重慶石油高等專科學校等一批大專院校，相繼開設了本科及大專學歷的物業管理專業。重慶市物業管理協會、重慶大正物業管理有限公司、渝開發物業公司、深國貿物業管理有限公司等企業還與在渝高校就實施以職業技術教育培養為中心的教學模式，達成了產學合作意向，并共同建立物業管理專業的實習基地，共同培養既具有良好職業道德，又有管理才能的應用型物業管理人才，使學生畢業后能更好地服務于企業，滿足物業管理日趨發展對專業人才的迫切需要，探索出提高物業管理水平與專業人才培養相結合的同步發展模式。

5、物業管理企業發展迅速、品牌企業脫穎而出

重慶物業管理經過10年的發展，無論是從量還是從質都顯示出了一定的規模和檔次。到目前，全市物業管理企業從過去105家，發展到677家，其中：一級資質企業62家、二級資質企業230家、三級資質企業385家；從業人員達4萬多人，實施物業管理面積達5500多萬平方米；有3個住宅小區、大廈榮獲“全國城市物業管理示范小區（大廈）”稱號；8個住宅小區、大廈榮獲“全國城市物業管理優秀住宅小區（大廈）”稱號；6個住宅小區、工業區、大廈榮獲“重慶市物業管理示范住宅小區（工業區、大廈）”稱號；21個住宅小區、大廈、工業區榮獲“重慶市物業管理優秀住宅小區（工業區、大廈）”稱號；有20多家物業管理公司通過了ISO9002或ISO9001：2000國際質量體系認證。涌現了一批如渝海、錦繡山莊、龍湖、康居、大正、安達、渝開發、深國貿、南方、大昌祥、慶通、中渝、中天、經濟技術開發區、天驕、紳帝、康達、慶安、志大、渝能等管理水平高、服務質量好的物業管理知名企業。這些公司創出了企業品牌，為提升重慶物業管理的社會形象起到了很好的示范作用，并成為重慶物業管理行業發展的中堅力量。

6、積極引導、加強管理，推進重慶物業管理的全面發展

1999年，重慶市國土房管局提出“三年打基礎、五年跨入全國物業管理先進行業”的目標規劃。2000年4月14日，市國土房管局組織召開第一次全市物業管理經驗交流會，14家優秀物管企業在會上作了經驗介紹。2000年11月28日，重慶市物業管理協會召開第三次會員大會，重慶市副市長陳際瓦到會并作了“重視物業管理工作，提高人民居住質量”的發言，市國土房管局副局長尤世程在大會上總結了我市物業管理近幾年的發展情況，提出2001年物業管理工作的思路和意見：一是要繼續加強物業管理的法制建設，爭取盡快出臺《重慶市物業管理條例》、《重慶市住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》、《重慶市物業管理項目招投標管理辦法》第三部法規，重新修訂《重慶市物業管理企業資質管理規定》；二是開展十優物業管理企業評選活動；三是搞好調查研究，重點開好三個片區物業管理工作會；四是開展物業管理基礎理論研究，推進物業管理事業健康發展；五是在“物業管理地域、物業管理類型、物業管理方式及服務、業主委員會的規范和建立、行業監管措施”等五個方面力爭實現新的突破，以推進重慶物業管理的全面發展。

二、重慶物業管理發展趨勢展望

經過近十年的探索和實踐，重慶物業管理已打下了堅實的發展基礎，初步形成前景廣闊、充滿生機，最具發展潛力的新興行業。在新的世紀里，如何把握物業管理發展的趨勢和走向，滿足社會經濟和城市建設的發展以及廣大市民對物業管理的需求，在開拓、創新、進取的旗幟下，創造出更加輝煌的業績，是物業管理行業值得深思和探索的問題。根據重慶的現狀與事物發展的基本規律，行業的未來發展將會呈現以下趨勢。

（一）物業管理價值的認識將不斷深化

1、物業的資產價值得以充分體現隨著對物業維護、修理為內容的工程技術管理工作的不斷加強，將提高房屋使用功能和物業設備設施正常運行時間，減少和避免物業不應有的損失和費用支出，延長物業的壽命周期。另一方面，良好的物業管理品質、優美的人文環境將大力提升小區（大廈）的知名度和形象，增加物業的無形資產，從而實現保值、增值的目的使物業的資產價值得以充分體現。

2、物業的環境價值日趨重要

近幾年的經濟發展已使人們認識到，把經濟的發展與生態環境的保護聯系起來同步發展，是保持經濟長期、持續增長的唯一途徑。物業管理對市政建設、城市形象維護和環境的改善，將起到重要的支撐作用。優美的居住環境，已成為人們改變居住現狀、提升居住需求層次的首選條件之一，物業環境的價值已被人們所認識，擁有大量綠地庭院式和良好人文環境的住宅小區將充滿生機。

3、物業管理的社會價值備受重視

由于物業管理具有多功能、全方位的管理服務特點，因而對社區的管理和社區精神文明建設具有不可替代的作用。隨著城市建設步伐加快，小區數量不斷增多，政府對社區建設也日益重視，物業管理在社區文化、社會治安和培養健康文明的生活方式等方面，有巨大的潛力和廣闊的發展空間。

4、物業管理費用以價值規律為評價核心

隨著國民經濟的發展和社會消費水平的不斷提高，人們的消費觀念也隨之發生變化。由于物業管理的企業行為日趨規范、物業管理市場日漸成熟，人們對物業管理價值的認識、評價也更加科學和全面。物業管理費用的收取標準也將會以市場供求變化和管理的質量水平按價值規律全面確定，不再單純以經濟成本作為物管費用收取的評價基礎。物業管理費用收取市場化，必然帶來物業管理價值的回歸，有利于維護企業的經濟利益，促進行業的良性發展。

5、服務管理向經營管理轉變，提高企業盈利水平

為了更好適應物業管理市場發展的要求，增強競爭能力，提高經濟效益，企業將實現由服務管理型向經營管理型的轉變，并樹立現代經營管理理念，制定正確的經營策略，從根本上扭轉保本微利、虧損補貼的局面，滿足企業自我積累、自我發展的需要，在行業可持續發展下，使企業利潤率不斷增長。

（二）物業管理在國民經濟發展中的地位得到增強

l、物業管理將得到社會的進一步重視和更廣泛的認同

物業管理在管理的深度、廣度，以及管理的觀念、模式、手段、內容、服務質量等方面都有別于傳統的房屋管理。在房產管理由傳統的福利型行政性管理方式向現代經營型服務性管理方式轉變的推動下，受托管理的物業面積不斷增大，由于政策導向、輿論宣傳、企業形象等多方面的共同作用，社會對物業管理的重視與認同將得以深化，從而擴大了行業的影響。

2、物業管理成為城市管理、社區建設的重要組成部分

隨著我國經濟管理由計劃經濟體制向市場經濟體制逐步轉軌，政府工作的重點也由直接插手企業經營管理，轉變為向投資者、企業營造良好的投資環境以促進經濟的增長。建好、管好城市，改善城市的生態環境，樹立城市新形象，已成為投資條件評價和促進地區經濟可持續增長的基本要求之一。由于物業管理具有社區、環境建設和管理的獨特功能，將成為城市管理、社區建設的最重要組成部分。

3、物管覆蓋面迅速擴大，成為發展勢頭強勁的新興產業

由于物業管理是房產管理由傳統的計劃經濟模式向市場經濟體制轉換的必然產物，福利型行政性房屋分配和管理體制將在短期內退出，改由適應市場經濟運行規律和城市發展的物業管理體制所取代。房地產管理體制改革和房地產業的迅速發展，促使物業管理覆蓋面迅速擴大，深圳1981年至2001年近20年時間，其物業管理覆蓋率達到90％以上，物業管理類型涉及各個領域。重慶1991年至2001年10年時間，其物業管理覆蓋率才為35％；據測算，2001年至2010年未來10年間，重慶物業管理覆蓋率可望達到95％以上，物業管理類型涉及面將更為寬廣，物業管理將呈現加速推進的態勢，成為發展勢頭強勁的第三產業。

4、物業管理與社會各界的關系更加協調

由于物業管理行業在我國發展時間短、速度快，專業理論學科體系建立還不完善，政策法規還不能完全適應行業發展的要求，物業管理企業與各大產業的經濟關系，以及與政府行政管理部門、街道辦事處、居委會的社會關系還未理順。但是，隨著物業管理市場化進程的加快，現代企業制度的建立，物業管理企業將成為真正的法人企業，物業管理協會對行業管理的社會作用將得到增強，社區管理中的治安、水、電等行政事務管理將回歸于政府和社會；保潔、保安、綠化、房屋維修等日常事務將由社會的專業化公司完成；物業管理與房地產開發企業的關系，也將由傳統的“父子”關系轉變為平等競爭、關系密切的獨立法人關系。物業管理企業的經營管理活動將會得到進一步加強和發展。

（三）行業素質不斷提高、規模化經營是行業的發展方向

1、物業管理企業向規模化、品牌化方向發展

目前物業管理企業小、弱、散、差的現象普遍存在，全行業2萬多家物業管理企業中，僅有約三分之一的企業在財務上基本持平或約有盈利，而按現代企業制度建立起來的企業還不足4％。隨著物業管理招標投標工作的大力推行和物業管理市場化的發展，物業管理企業將從數量型增長向質量、規模、效益型增長轉變，規模化經營的資產重組必然驅使物業管理企業向品牌化企業的方向發展，在有限的市場資源條件下，企業競爭將進一步加劇，勢必推動物業管理行業整體素質的提高，社會資源配置也將得到進一步的優化。

2、知識經濟時代將不斷提高物業管理的技術含量

計算機及技術的快速發展、房屋建筑所采用的大量高科技現代技術、住宅、大廈等物業設施的智能化系統，以及信息、網絡技術的普及，給物業管理帶來了革命性的發展，物業管理從勞動密集型行業向技術密集型行業轉變，使行業的科學技術水平與管理能力不斷提高，物業管理將步入一個嶄新的時代。

3、物業管理可持續發展需要高素質人才

由于物業管理是新興產業，具有綜合性、復雜性的多學科特點，因而吸引了如建筑、經濟、管理、工程等眾多門類的專業人才。隨著行業科技含量的不斷提高，以及加入世界貿易組織后所面對的市場競爭，掌握現代管理和科學技術知識的高素質人才，將成為物業管理可持續發展的重要資源。高等院校正根據行業發展的需要，培養物業管理專業人才，行業的不斷發展也將為高層次人才提供廣闊的發展空間。

4、“以人為本”，提升居住環境的文化品位

人們在滿足了物質需求之后，自然過渡到追求和期望高層次、高品位的文化生活，物業管理除立足于物業的管理外，更重要的是要對業主提供多方位的服務，滿足業主不斷追求的文化需要。努力營造高雅舒適的文化氛圍，以優美的人文和居住環境使業主產生對物業管理的認同，以贏得業主的信賴，擴大社會影響。因此，將有更多的物業公司為營造小區、大廈的人文環境特色而不斷努力。

（四）物業管理行業發展更加建康、規范、有序

1、物業管理行業政策體系趨向完善

任何產業的最初發展都離不開政府的扶持，而政府扶持的關鍵是制定符合市場規律和產業發展要求的科學、合理、系統的政策體系，特別是資金政策、稅收政策、價格等經濟政策。由于物業管理行業在國民經濟、城鎮建設管理中的的地位與作用，政府將繼續為扶持行業的發展，提供強有力的政策支持，并形成較為完善的物業管理政策體系。

2、物業管理行業法規體系逐漸形成

物業管理的發展需要成熟的行業法規、條例為基礎。盡管各地相應出臺了各項配套法規對規范物業管理起到了積極的促進作用，但是一部分法規、條例已落后于物業管理的實際運作，無法滿足新形勢的要求，影響并制約了物業管理的發展。加大物業管理的立法力度，使行業發展有法可依，這不僅是企業的呼聲，國家有關部門也正在進行《物業管理條例》等法律、法規的制定和立法研究，那些一時無法適應新形勢發展要求的法規和條例將在全面清理之列。更加科學、合理，真正能體現法制精神的物業管理行業法規體系將逐漸形成。

3、從嚴審查資質條件、嚴格市場準人

物業管理誘人的市場前景，吸引了眾多企業的目光，近幾年物業管理企業增長迅猛，但發展參差不齊，個別企業的物業管理面積明顯不足，如重慶市677家物業管理企業，僅管理5000多萬平方米物業，平均每個企業管理物業不足10萬平方米，而最大的企業也只管理200萬平方米左右。由于一些企業規模過小，綜合實力差、管理不到位，導致投訴增多，影響了行業形象，也浪費了社會資源。因此，除大力開展物業管理招標投標工作外，還將抓好企業資質審查管理和從業人員職業資格認證工作，嚴把市場準入關。

4、行業自我管理、自我約束的自律意識增強

隨著國民經濟宏觀管理體制的改革，小政府、大社會的管理模式將逐漸形成，政府對企業的行政管理職能也將日益弱化，最終淡出對企業的行政干預和指導，行業協會作為政府與企業的橋梁和紐帶，將會配合政府行使監督、管理企業的職能。協會履行政府部分轉移職能后將會發揮更大的作用，行業的自律管理將會得到進一步增強，行規、行約將會顯示出更大的作用。