導(dǎo)語：如何才能寫好一篇風(fēng)險識別論文，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);投資;風(fēng)險識別

房地產(chǎn)投資的全過程是指從房地產(chǎn)投資意向的產(chǎn)生到房地產(chǎn)出售､資金回收或報廢為止的整個過程｡這是一個動態(tài)的過程,一般可分為投資決策､項目實施和房地產(chǎn)經(jīng)營管理等階段｡不同的階段各具有不同的風(fēng)險特征,任何一個環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致投資的失敗,投資者必須對各個環(huán)節(jié)的不確定因素進(jìn)行識別并加以防范｡

一、投資決策階段的風(fēng)險

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,投資決策階段最為關(guān)鍵,擁有最大的不確定性與機(jī)動性｡房地產(chǎn)投資一旦展開進(jìn)行,很難從項目建設(shè)中撤出,否則會付出高昂代價｡房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險主要源于政策和經(jīng)濟(jì)方面｡

1.政策風(fēng)險

國家政策對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響是全局的,政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者帶來各種形式的經(jīng)濟(jì)損失｡尤其在我國,市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚未完善的條件下,政策風(fēng)險對房地產(chǎn)市場的影響尤為重要｡

(1)產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險

國家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)變化,決定著房地產(chǎn)業(yè)的興衰｡國家強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會直接促進(jìn)城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)､樓宇市場的繁榮｡政府通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,降低房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位,緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金,將會減少房地產(chǎn)商品市場的活力,給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來損失｡

(2)金融政策風(fēng)險

房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進(jìn)行,國家金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響｡2003年6月央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,對房地產(chǎn)開發(fā)資金貸款､土地儲備貸款､建筑施工企業(yè)流動資金貸款､個人住房貸款等方面作了嚴(yán)格規(guī)定,提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款準(zhǔn)入門檻,使那些主要靠銀行貸款進(jìn)行投資的企業(yè)面臨著一定的風(fēng)險｡

(3)土地政策風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以土地為載體,土地政策的變化勢必對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要影響｡土地產(chǎn)權(quán)制度的變更､不同的土地取得方式､土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會帶來房地產(chǎn)投資風(fēng)險｡

(4)稅收政策風(fēng)險

稅收政策的變化對房地產(chǎn)投資影響重大｡稅收政策和土地調(diào)控政策是市場經(jīng)濟(jì)條件下政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的兩個有力工具｡房地產(chǎn)投資中,各種稅費名目繁多,占開發(fā)成本相當(dāng)大的比例,因此,一旦提高稅率,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨巨大成本風(fēng)險｡

(5)城市規(guī)劃風(fēng)險

城市規(guī)劃除了涉及到規(guī)劃指標(biāo)和用途的相容性､容積率､建筑覆蓋率､建筑限高等,更重要的是通過城市規(guī)劃布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整､交通的變化等來對房地產(chǎn)業(yè)帶來影響｡因此,房地產(chǎn)企業(yè)能不能及早預(yù)測規(guī)劃目標(biāo),選擇增值潛力較大的合適地塊,是決定項目開發(fā)成敗的核心因素｡

2.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險

經(jīng)濟(jì)風(fēng)險包括市場供求風(fēng)險和通貨風(fēng)險｡市場供求風(fēng)險是最直接的風(fēng)險｡市場供應(yīng)量､市場購買力､市場價格等反映供需狀況指標(biāo)的動態(tài)性和不確定性,導(dǎo)致供需的動態(tài)性和不確定性,進(jìn)而極易導(dǎo)致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風(fēng)險｡相反,市場供需不平衡會導(dǎo)致大量商品房空置滯銷,使投資者承受資金積壓的風(fēng)險｡另外,房地產(chǎn)投資周期較長,其間可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風(fēng)險,也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風(fēng)險｡膨脹率下降會抑制對房地產(chǎn)商品的需求,房地產(chǎn)價格下跌,給房地產(chǎn)投資者帶來損失,膨脹率增大會刺激對房地產(chǎn)的需求｡

3.區(qū)域社會環(huán)境風(fēng)險

由于社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡性,各個國家､不同地區(qū)的社會環(huán)境各異,這使得不同地域的房地產(chǎn)開發(fā)面臨不同的風(fēng)險因素,同一風(fēng)險因素在各地的影響程度也相差懸殊,即風(fēng)險具有比較明顯的地域性｡

4.開發(fā)時機(jī)風(fēng)險

從房地產(chǎn)周期理論可知,項目開發(fā)時機(jī)也存在著一定的風(fēng)險｡由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長,易受國民經(jīng)濟(jì)的影響,因此,經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢就成為影響開發(fā)時機(jī)的主要因素｡所以說,風(fēng)險與開發(fā)時機(jī)的選擇密切相關(guān)｡

二、項目實施階段的風(fēng)險

房地產(chǎn)投資的實施階段是指房地產(chǎn)投資計劃的具體實現(xiàn)過程,它包括從獲取土地､籌措資金到設(shè)計施工等過程｡此階段將面臨具體的風(fēng)險因素｡

一方面,在土地獲取階段,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過協(xié)議､招標(biāo)和拍賣意投等方式來獲得所需要的土地,這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風(fēng)險｡

另一方面,時間､質(zhì)量和成本是房地產(chǎn)項目建設(shè)階段的三大管理核心,也是三大風(fēng)險因素｡管理不當(dāng),將會使企業(yè)面臨工期拖延風(fēng)險､質(zhì)量風(fēng)險和成本風(fēng)險｡

1.工期拖延風(fēng)險

工期一旦被延長,一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會發(fā)生較大的變化,錯過最佳租售時機(jī),如已預(yù)售,會承擔(dān)逾期交付的違約損失､信譽(yù)損失;另一方面,會增加投入資金利息支出,增加管理費｡

2.項目質(zhì)量風(fēng)險

質(zhì)量是企業(yè)的生命｡開發(fā)項目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項目的適用性､可靠性､經(jīng)濟(jì)性､美觀性與環(huán)境協(xié)調(diào)性五個方面｡消費者重視房屋的物理質(zhì)量,更強(qiáng)調(diào)房屋的效用｡承包商施工技術(shù)水平落后､偷工減料,建筑結(jié)構(gòu)有安全隱患等,是造成項目質(zhì)量風(fēng)險的主要因素;房屋設(shè)計和戶型結(jié)構(gòu)未充分考慮潛在消費者功能需求,也是房屋質(zhì)量不佳的重要方面｡

3.開發(fā)成本風(fēng)險

房地產(chǎn)項目開發(fā)成本風(fēng)險源于開發(fā)的各個階段｡建設(shè)前期對項目成本的影響程度達(dá)95%—100%,越到后期影響程度越小｡在規(guī)劃設(shè)計中,方案陳舊､深度不夠,參數(shù)選用不合理以及未進(jìn)行優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計,都會導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加,在建設(shè)期間,國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策,采用新的要求或更高的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),也都會使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加｡除此之外,通貨膨脹､物價上漲導(dǎo)致的建材價格上漲和建筑成本的增加及項目是否能按時完工､工程質(zhì)量的保證､施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風(fēng)險｡

三、經(jīng)營管理階段的風(fēng)險

房地產(chǎn)項目建成后,資金投放工作基本結(jié)束,投資過程就轉(zhuǎn)入到房地產(chǎn)銷售､出租或物業(yè)管理的經(jīng)營管理階段｡該階段決定著房地產(chǎn)投資收益的實現(xiàn),是房地產(chǎn)投資風(fēng)險最大的環(huán)節(jié)之一｡其中包括:營銷策劃風(fēng)險､物業(yè)管理風(fēng)險和其他風(fēng)險｡

1.營銷策劃風(fēng)險

營銷策劃是經(jīng)營管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回､利潤能否實現(xiàn)｡在房地產(chǎn)營銷策劃中,價格定位､銷售渠道､營銷方式等都是很重要的方面｡其中,定價最關(guān)鍵,因為消費者對價格最敏感｡價格過高遠(yuǎn)離市場會引起房地產(chǎn)銷售困難,難以實現(xiàn)利潤;而價格過低不僅會減少房地產(chǎn)利潤,還可能致使消費者懷疑商品房的質(zhì)量,從而影響房地產(chǎn)商在市場中的形象和信譽(yù)風(fēng)險｡

2.物業(yè)管理風(fēng)險

物業(yè)管理的水平關(guān)系到企業(yè)的聲譽(yù)和后繼生存與發(fā)展｡房地產(chǎn)開發(fā)投資競爭日益激烈,消費者不僅注重其價格和質(zhì)量,而且注重其售后服務(wù),即物業(yè)管理,物業(yè)管理需要一些專業(yè)的管理人員來進(jìn)行管理,這也面臨著一些不確定因素,如專業(yè)管理隊伍､管理構(gòu)架､管理公約以及管理費用等｡

3.其他風(fēng)險

其他風(fēng)險有很大的不確定性｡其中包括不可抗力以及由人們的過失或故意行為所致的災(zāi)害等等｡這些風(fēng)險發(fā)生的可能性較小,但所造成的損失卻是較大的｡

總之,房地產(chǎn)投資過程是一個長期的､涉及面廣且復(fù)雜的過程｡這一過程中存在著大量不確定的風(fēng)險因素,同時,還涉及到房地產(chǎn)投資者與政府部門､最終用戶等之間的諸多關(guān)系,涉及到大量的政策､法規(guī)和法律問題,要做出一系列非確定性決策,這些決策屬于風(fēng)險性決策范疇,決策是否正確,直接影響到投資的效果甚至投資的成敗｡因此,必須對房地產(chǎn)投資過程作全面､系統(tǒng)的風(fēng)險分析｡

參考文獻(xiàn):

[1]許曉音.房地產(chǎn)投資風(fēng)險與防范對策研究[J].商業(yè)研究,2002,(9).

[2]李偉.房地產(chǎn)投資分析與綜合開發(fā)[M].北京:機(jī)械工業(yè)出版社,2003.

篇2

發(fā)展的方向。

關(guān)鍵詞：項目管理：項目監(jiān)理；對比分析

現(xiàn)今，我國的項目管理主要值得是在項目施工期間的管理。本文主要是通過對管理項目和項目監(jiān)理的分析，在找出兩者的實際差距之后。分析產(chǎn)生差距的原因，并且找到解決項目監(jiān)理向項目管理發(fā)展的措施。

一、工程項目管理和工程監(jiān)理的概念比較

不論是古時還是現(xiàn)在，在建設(shè)建筑的工程中都存在有管理的活動。不論是國外的金字塔，還是國內(nèi)的長城等古老建筑。都會存在建筑工程的項目管理活動。通常所講的建設(shè)項目管理活動都是以現(xiàn)代化的理論為指導(dǎo)進(jìn)行的活動。項目管理包括的內(nèi)容很多，是一項復(fù)雜的活動。從項目的招標(biāo)階段到后來的施工，竣工階段，都會存在項目管理的活動。項目的管理也就在一定的程度上關(guān)系著建設(shè)項目能否順利完成。工程管理的推行實質(zhì)是為了加強(qiáng)工程項目管理。對業(yè)主的項目有全面的管理，監(jiān)督工作。從監(jiān)理制度的形成以來，監(jiān)理的發(fā)展很迅速。規(guī)模也越來越大，作用也變得明顯。這樣就出現(xiàn)了一批成功的監(jiān)理企業(yè)，并且擁有一定的影響力。但是也僅僅是在國內(nèi)有一定的影響，與國際上的先進(jìn)水平仍然有很大的差距。

二、二者的含義比較

項目工程具有一定的不確定性，采用項目管理就是滿足業(yè)主對于項目的要求和期望。采用工程管理的知識和技術(shù)在工期和投資以及質(zhì)量之間維持一個平衡點。最終的目的是為了業(yè)主獲得更大的工程效益。工程監(jiān)理是業(yè)主雇傭的，受到業(yè)主的委托。根據(jù)我國的相關(guān)法律法規(guī)，獲得委托方的批準(zhǔn)之后，對工程進(jìn)行的監(jiān)督。

三、二者的特點比較

二者都屬于服務(wù)性的活動，最終在項目的實施階段是為了滿足于業(yè)主的需求和完成業(yè)主的指示。總之，最終都是為了服務(wù)于業(yè)主的需要。

1、項目管理企業(yè)的特點

工程項目雖然說是固定項目，但是每個項目都具有不同的特點，業(yè)主的需要也會不同。要達(dá)到業(yè)主的滿意和需求就要有一支實踐能力很強(qiáng)的管理人才。在項目的實施階段能夠很好地完成協(xié)調(diào)和監(jiān)督作用。以至工程結(jié)束的時候獲得業(yè)主的贊賞。一般的工程項目管理方都不會是投資方。也不存在資金方面的考慮，這就要求項目管理方能夠不受其他的干擾。依法運作，一切都應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際去操作，獨立完成。只是服務(wù)于業(yè)主，認(rèn)真踏實完成自己的職責(zé)。做經(jīng)得起檢驗的工程，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益和良好的社會口碑。項目在施工階段很可能會遇到各種各樣的條件制約和變化。在實際的工作中，更應(yīng)該根據(jù)實際的情況。及時處理，這就要求要有靈活的思維。只有靈活的思維才能適應(yīng)千變?nèi)f化的需要。一個完整的工程項目從開始到最后的建成使用階段，都是一項大的工程。為了克服運作過程當(dāng)中的各種小的問題就要應(yīng)用系統(tǒng)的工程理論，不斷調(diào)整和平衡條件。協(xié)調(diào)好各方的關(guān)系，形成有特色的管理體系和模式。

2、工程監(jiān)理的特點

既不屬于建筑的直接生產(chǎn)者也不是產(chǎn)于建筑的經(jīng)營者。不參與工程的造價工作，也不存在利益的分成。工程監(jiān)理只根據(jù)業(yè)主的需要服務(wù)于業(yè)主，應(yīng)用自己的知識和經(jīng)驗。為了業(yè)主的工程建設(shè)提供支持。工程監(jiān)理方是在施工方和業(yè)主方面之外的第三方，具有其獨立的一面。在進(jìn)行監(jiān)理工作的時候就應(yīng)當(dāng)公正獨立完成自己的工作。項目監(jiān)理是一種高智能的服務(wù)，屬于密集型的服務(wù)技術(shù)企業(yè)。它必須有一批專業(yè)性的人才有深厚的理論基礎(chǔ)和相關(guān)的經(jīng)驗。要能夠發(fā)現(xiàn)和解決工程項目中問題的能力。工程監(jiān)理進(jìn)行工作主要是依據(jù)國家的政策和相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)。在實際的過程中監(jiān)理人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同去維護(hù)雙方的利益和權(quán)益。組織多方面的協(xié)調(diào)工作，在有爭論的時候監(jiān)理人員要承擔(dān)調(diào)節(jié)的作用。調(diào)節(jié)的時候一定要立場公正。項目管理和監(jiān)理的工作特點相同，但是工作的職責(zé)不同，這樣就產(chǎn)生了比較大的差異。

3、主要內(nèi)容的比較

項目管理包括的主要內(nèi)容有，前期工作、目標(biāo)的確定、組織結(jié)構(gòu)、計劃管理和綜合協(xié)調(diào)、設(shè)計管理、項目組織等。項目監(jiān)理主要包括，前期階段、勘察設(shè)計、保修階段等的監(jiān)理。監(jiān)理的主要負(fù)責(zé)內(nèi)容是控制建設(shè)投資，工期和質(zhì)量。協(xié)調(diào)各方面的工作。項目管理的范圍明顯比項目監(jiān)理的范圍大，工程監(jiān)理在項目中有一定的局限性。工程項目越大，管理工作也就越復(fù)雜多樣。工作中也是千變?nèi)f化。沒有完整的工作計劃和協(xié)調(diào)是沒法達(dá)到業(yè)主需求的。在制定計劃的時候，一定要多收集各方面的信息。有一套連貫的一致的計劃。根據(jù)實際的情況在不斷地改變計劃，完善計劃。確保計劃的順利實現(xiàn)。和施工單位共同制定工程的質(zhì)量設(shè)計，認(rèn)真做好質(zhì)量的監(jiān)督工作在后期還要做到回訪。在指導(dǎo)思想方面二者是完全一樣的。監(jiān)理要起到人員的協(xié)調(diào)和監(jiān)督作用，確保進(jìn)去現(xiàn)場人員的素質(zhì)。拒絕出現(xiàn)無證上崗，無證進(jìn)入的情況。確保及時處理項目信息，不能出現(xiàn)信息的疏忽和錯誤。監(jiān)理人員在現(xiàn)場要及時做好反饋，將改變的情況及時通知到各單位，為了下一步的工作計劃做好相應(yīng)的鋪墊。由于工程項目較大，所以在材料的采購上一定要加以控制。首先要確定好，購買的時間和來源。對于價格方面最好能夠多咨詢幾家，以獲得價格上的最優(yōu)采購。簽訂合同，要確保能夠在固定的時間內(nèi)材料保質(zhì)保量送到施工地點。監(jiān)理在整個采購的過程中只是起到一個監(jiān)督的作用。管理機(jī)構(gòu)在項目中要可以識別風(fēng)險，擴(kuò)大正面的影響縮小負(fù)面的影響。監(jiān)理在工作中要能夠根據(jù)日常的報告對于項目中存在的風(fēng)險和隱患及時反饋給業(yè)主，在這個過程中還要使施工方及時改正，以便將損失降到最小。

四、工程監(jiān)理向項目管理的發(fā)展

建立企業(yè)發(fā)展首先要提高自己的水平才能發(fā)展成為項目管理公司。注重人才的建設(shè)，在公司內(nèi)部培養(yǎng)優(yōu)秀的員工。在公司外部不斷引進(jìn)高素質(zhì)的人才。同時也要注重和個國際的接軌。要主動需找合作伙伴，最好能夠爭取到在同一個項目上，能夠和外國的公司合作。在合作中要不斷學(xué)習(xí)外國先進(jìn)的管理經(jīng)驗。加強(qiáng)市場的宣傳工作，業(yè)主方大多不懂得工程的項目管理，因此我們需要加強(qiáng)宣傳。要做好一個項目的管理就要借鑒國際上先進(jìn)的管理模式和實例。了解國際上項目管理的模式和有關(guān)的軟件資料。其他公司的資料總結(jié)和成功的經(jīng)驗。建立信息庫，收集有關(guān)方面的專著和論文。

結(jié)束語

雖然，我國的工程監(jiān)理方面的事業(yè)和國際水平還相差甚遠(yuǎn)。但是有了指導(dǎo)意見的參考。各個監(jiān)理公司和整個行業(yè)都得到了一定的機(jī)遇。面對現(xiàn)在形勢大好的情況下，應(yīng)當(dāng)及時抓住機(jī)遇。不斷采取措施，使得建設(shè)監(jiān)理的水平不斷提高。以達(dá)到項目管理的幾個高度為目標(biāo)。結(jié)合實際的情況努力地去和世界接軌，重視人才建設(shè) 。不斷培養(yǎng)和引進(jìn)高素質(zhì)的人才。在項目立項之前一定做好相關(guān)信息的收集作用。整理和利用好一切可以利用的資料，不斷借鑒國際的先例。使得項目的管理能夠不斷地完善和進(jìn)步，在未來的日子里能夠更上一層樓。

參考文獻(xiàn)：

[1]工程項目管理與科學(xué)發(fā)展[M].2006