引言

進(jìn)入21世紀(jì)以來,國內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨火爆,創(chuàng)造出了一個(gè)又一個(gè)的財(cái)富奇跡,在很多地區(qū),房地產(chǎn)業(yè)甚至成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱。在這種大的風(fēng)潮之下,人們紛紛涌向房地產(chǎn)領(lǐng)域,不論之前做過何種工作,仿佛一旦進(jìn)入房地產(chǎn)就可以資產(chǎn)翻倍。然而,經(jīng)過幾年盲目的火爆之后,房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫不斷增大,國家和政府也已經(jīng)意識(shí)到了這個(gè)問題,一些調(diào)控措施不斷出臺(tái),房地產(chǎn)市場(chǎng)終于開始逐漸回歸理性。財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康表示,房產(chǎn)稅進(jìn)一步推進(jìn)的大方向已經(jīng)明確,在對(duì)重慶、上海兩地試點(diǎn)情況總結(jié)后,將討論和決定下一步擴(kuò)大試點(diǎn)的方案。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉在接受本報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為,最近以北京、武漢等為代表的城市,修改了普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),有可能是為區(qū)分征收房產(chǎn)稅的類別而做準(zhǔn)備。社科院在其的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》中則建議說,房產(chǎn)稅試點(diǎn)要在“十二五”期間應(yīng)加快向全國推廣,宜從量從價(jià)綜合征收,并作為收入調(diào)節(jié)的重要手段。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)不再暴利之后,其將開始逐漸成為一個(gè)成熟的產(chǎn)業(yè),是否對(duì)相關(guān)的項(xiàng)目進(jìn)行投資也被人越來越多的仔細(xì)評(píng)價(jià)。雖然在過去的幾年中房地產(chǎn)市場(chǎng)展現(xiàn)出了不完善的一面,但是仍然有很多在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)實(shí)際操作中存在的問題可以引起我們的思考,從而指導(dǎo)我們今后更好地完善這個(gè)產(chǎn)業(yè)。

一、行業(yè)內(nèi)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)不重視

其實(shí)從之前來看,國內(nèi)在十幾年前房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛開放的時(shí)候就已經(jīng)就項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方面的內(nèi)容進(jìn)行了引入和闡述,只不過開放商和地方政府都未能引起足夠的重視,甚至部分地區(qū)的銀行等金融機(jī)構(gòu)也忽略了其存在,從全國范圍內(nèi)來看,有一些比較大的甚至知名項(xiàng)目都沒有經(jīng)過投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),其可行性從未得到評(píng)估。不過隨著時(shí)間的推移,越來越多的機(jī)構(gòu)、企業(yè)和部門開始逐漸對(duì)此問題給予了足夠的重視,這是一個(gè)好的現(xiàn)象。希望越來越多的企業(yè)能夠認(rèn)識(shí)到這個(gè)問題的重要性,真正的將房地產(chǎn)作為一個(gè)企業(yè)認(rèn)真去做。

二、評(píng)價(jià)內(nèi)容不準(zhǔn)確,甚至作假

項(xiàng)目評(píng)價(jià)是圍繞項(xiàng)目來展開的,所作為的評(píng)價(jià)也基本上是為開發(fā)商服務(wù)的,有些開發(fā)商意識(shí)到了這一問題,便對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的結(jié)論進(jìn)行了部分更改,使得其作為房地產(chǎn)開發(fā)商投資決策的依據(jù)不再充分,也許有的開發(fā)商的出發(fā)點(diǎn)是好的,但是其性質(zhì)已經(jīng)有些變了。還有的開放商則明目張膽的作假,做出多份經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)告,有的是給自己看的,有的是給銀行看的,有的是給政府看的,除了自己的那一本是相對(duì)真實(shí)的之外,給政府看的和給銀行看的往往含有夸大和虛假性質(zhì),或者是為了獲取補(bǔ)貼,或者是為了減少稅費(fèi),或者是為了騙取貸款等等,真實(shí)性值得懷疑。

摘要:隨著我國改革開放的深入發(fā)展和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善,作為商業(yè)經(jīng)濟(jì)主要經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展迅速,但由于其本身的特殊性及其他外部環(huán)境因素,商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)、管理運(yùn)營(yíng)過程中存在巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。本文首先對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)作總體概述,然后在商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)類別論述的基礎(chǔ)上提出商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范策略,以盡可能的識(shí)別、評(píng)價(jià)并且防范商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn),增加房地產(chǎn)企業(yè)的盈利。

關(guān)鍵字:商業(yè)房地產(chǎn);投資風(fēng)險(xiǎn);防范策略

一、商業(yè)房地產(chǎn)概述

(一)商業(yè)房地產(chǎn)概念

房地產(chǎn)按其用途可劃分為住宅房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)等,顧名思義,商業(yè)房地產(chǎn)主要用于商業(yè)經(jīng)營(yíng),包括各種零售、批發(fā)、休閑、餐飲、娛樂等經(jīng)營(yíng)用途。商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣,主要包括批發(fā)市場(chǎng)、購物中心、專業(yè)市場(chǎng)、品牌店、酒店旅館、娛樂性商業(yè)地產(chǎn)和住宅的底層商鋪等。工業(yè)園區(qū)一般不劃為商業(yè)房地產(chǎn)。

(二)商業(yè)房地產(chǎn)在我國的發(fā)展

編者按：本文主要從房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的內(nèi)容；我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理落后的原因分析及措施進(jìn)行論述，其中，主要包括：在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中，成本控制具有極其重要的作用、項(xiàng)目策劃階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、發(fā)包、施工階段房地產(chǎn)項(xiàng)目、發(fā)包包括項(xiàng)目總發(fā)包、建安工程及設(shè)備材料采購發(fā)包、項(xiàng)目銷售階段、技術(shù)創(chuàng)新與工藝調(diào)整階段、我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理落后的原因、房地產(chǎn)企業(yè)普遍都是“重開發(fā)，輕成本”、部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理者的素質(zhì)不高、我國房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的措施、成本控制總體上應(yīng)注意的問題、設(shè)計(jì)是成本控制的關(guān)鍵、采購是成本控制的重點(diǎn)、實(shí)施成本控制的動(dòng)態(tài)管理、一個(gè)企業(yè)在項(xiàng)目策劃階段其總體思想框架、大體目標(biāo)是成熟而且基本成型了等，具體請(qǐng)?jiān)斠姟?/p>

當(dāng)今在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，競(jìng)爭(zhēng)激烈，如何求生存、求發(fā)展是擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前的一個(gè)重要課題。通過設(shè)計(jì)、施工、材料、裝飾公司的選擇和資金的供給，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行有效的組織和管理，建造出適銷的開發(fā)商品。在同一開發(fā)環(huán)境下除了開發(fā)適銷對(duì)路的適應(yīng)市場(chǎng)需求的產(chǎn)品外，最重要的是盡可能的降低建筑工程成本，降低產(chǎn)品銷售價(jià)格，最大限度的提高企業(yè)的投資開發(fā)收益，這是很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視的問題，也是工作難點(diǎn)和重點(diǎn)。因此在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中，成本控制具有極其重要的作用。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的內(nèi)容

房?jī)r(jià)是受成本影響的，成本低，房?jī)r(jià)可以適當(dāng)降低，通過相對(duì)較低的銷售價(jià)，銷量將大幅上升，隨之而來的必然是利潤(rùn)的大幅提升。“所以除了提供適銷對(duì)路的房源外，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理內(nèi)容的重要組成部分”。房地產(chǎn)成本控制的內(nèi)容包括項(xiàng)目策劃階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、發(fā)包施工階段、項(xiàng)目銷售階段、技術(shù)創(chuàng)新與工藝調(diào)整階段。

（1）項(xiàng)目策劃階段

這一階段成本控制的內(nèi)容是尋找項(xiàng)目、市場(chǎng)調(diào)查和投資評(píng)估。

摘要：本文選取GDP作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的代表指標(biāo)，選取房地產(chǎn)開發(fā)投資作為房地產(chǎn)投資的主要參考指標(biāo)，運(yùn)用協(xié)整理論和誤差修正模型，分析了江蘇房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度。結(jié)果顯示，房地產(chǎn)投資對(duì)江蘇經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)度是0.221%，表明現(xiàn)階段房地產(chǎn)投資對(duì)江蘇經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)較為明顯。

關(guān)鍵詞：江蘇房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)Granger因果檢驗(yàn)

一、數(shù)據(jù)的選取

本文考察江蘇省房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)，選取衡量商品和勞務(wù)總量的GDP作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的代表指標(biāo)，選取房地產(chǎn)開發(fā)投資作為房地產(chǎn)投資的主要參考指標(biāo)，用REi表示。房地產(chǎn)投資額和江蘇的地區(qū)生產(chǎn)總值的時(shí)間序列跨度為1990—2009年。使用的原始數(shù)據(jù)來源于歷年的《江蘇統(tǒng)計(jì)年鑒》。GDP和REI兩個(gè)變量呈指數(shù)上升的趨勢(shì)，對(duì)這兩個(gè)變量序列同時(shí)取自然對(duì)數(shù)后不會(huì)影響變量間長(zhǎng)期穩(wěn)定關(guān)系和短期調(diào)整效應(yīng)，同時(shí)還可消除異方差的影響。所以，本文采用對(duì)變量取自然對(duì)數(shù)形式，江蘇GDP與房地產(chǎn)開發(fā)投資額對(duì)數(shù)序列分別記為L(zhǎng)NGDP和LNREI（見表1）。D（LNGDP）和D（LNREI）分別為兩變量的一階差分。所有的數(shù)據(jù)分析結(jié)果都是在計(jì)量經(jīng)濟(jì)軟件eviews6.0環(huán)境下得到的。

二、實(shí)證分析

（一）變量的平穩(wěn)性檢驗(yàn)（ADF檢驗(yàn)）

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策是否合理與經(jīng)濟(jì)分析關(guān)系密切。文章在剖析經(jīng)濟(jì)分析概念以及基本步驟的基礎(chǔ)上，詳細(xì)探討了房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)投資估算，涉及到投資成本、項(xiàng)目銷售收入、項(xiàng)目銷售稅金及附加、項(xiàng)目不確定性等。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)分析；投資決策；房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目投資

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)涉及面較廣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。為了讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到良好的經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資前，經(jīng)過一定的分析，為項(xiàng)目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)作方式等。同時(shí)，它也是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的重要根據(jù)，應(yīng)該值得加以重視并研究。

一、經(jīng)濟(jì)分析的內(nèi)涵剖析

第一，經(jīng)濟(jì)分析的概念界定。經(jīng)濟(jì)分析就是按照國家財(cái)稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項(xiàng)目的可行性，研究項(xiàng)目的投資、收益等方面信息，從而為項(xiàng)目承擔(dān)人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟(jì)分析的前提是分析人員能夠?qū)?xiàng)目相關(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會(huì)的變化與發(fā)展，項(xiàng)目也會(huì)因各種社會(huì)因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟(jì)分析面對(duì)多變環(huán)境時(shí)應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。

第二，經(jīng)濟(jì)分析的基本步驟。分析人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，必須以提供有效決策為目標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目相關(guān)的財(cái)務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)分析主要是針對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，然后對(duì)數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進(jìn)行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財(cái)務(wù)方面的報(bào)表，同時(shí)針對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，計(jì)算和評(píng)價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及到的財(cái)務(wù)情況作出評(píng)價(jià)。再次，以基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行一些不確定性方面的經(jīng)濟(jì)分析，包括該房地產(chǎn)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)以及抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。最后，根據(jù)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是否可行的決策。

摘要：房地產(chǎn)信貸是銀行信貸業(yè)務(wù)的重要內(nèi)容之一。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入,國家有關(guān)部門就加強(qiáng)金融宏觀調(diào)控作用、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展出臺(tái)了一系列措施。因此,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分析和提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)具有特定的現(xiàn)實(shí)意義。本文分析了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn),揭示了房地產(chǎn)金融投資風(fēng)險(xiǎn)的成因,并提出了銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)防范措施,在房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范方面提供了有益的借鑒。

關(guān)鍵詞：風(fēng)險(xiǎn)防范房地產(chǎn)信貸銀行業(yè)

房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè),它的發(fā)展對(duì)于發(fā)展經(jīng)濟(jì)和提高人民生活水平、拉動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展、擴(kuò)大內(nèi)需等都產(chǎn)生著極為重要的作用,房地產(chǎn)信貸又是一項(xiàng)充滿風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù)。因此,如何規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)、積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地向前發(fā)展,將是我國當(dāng)前十分重要的任務(wù)。

一、銀行房地產(chǎn)信貸過程分析

1、地產(chǎn)開發(fā)階段。承擔(dān)土地一級(jí)開發(fā)的有土地儲(chǔ)備中心、土地出讓單位、項(xiàng)目公司以及土地出資(合作)者。這三類單位都有銀行貸款介入,他們的還貸資金又主要來源于土地轉(zhuǎn)讓。

2、房地產(chǎn)開發(fā)階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金主要來源于自籌資金、國內(nèi)貸款、外資、債券及其他。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得貸款后,將部分資金支付給地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)商,這也使銀行對(duì)地產(chǎn)開發(fā)階段的貸款收回。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常將工程分為一期、二期、三期等,啟動(dòng)項(xiàng)目后著力開發(fā)一期,在取得銷售許可證等“五證”齊全后預(yù)售商品房,獲得預(yù)售收入并用該資金開發(fā)二期,實(shí)現(xiàn)循環(huán)開發(fā)。

編者按：本文主要從投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目實(shí)施階段的風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)營(yíng)管理階段的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行論述。其中，主要包括：不同的階段各具有不同的風(fēng)險(xiǎn)特征、國家政策對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響是全局的、國家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)變化,決定著房地產(chǎn)業(yè)的興衰、房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進(jìn)行、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以土地為載體,土地政策的變化勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要影響、通過城市規(guī)劃布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整、交通的變化等來對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來影響、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)包括市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)和通貨風(fēng)險(xiǎn)、同地域的房地產(chǎn)開發(fā)面臨不同的風(fēng)險(xiǎn)因素、房地產(chǎn)投資的實(shí)施階段是指房地產(chǎn)投資計(jì)劃的具體實(shí)現(xiàn)過程、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能會(huì)發(fā)生較大的變化,錯(cuò)過最佳租售時(shí)機(jī)、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)源于開發(fā)的各個(gè)階段、營(yíng)銷策劃是經(jīng)營(yíng)管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回、利潤(rùn)能否實(shí)現(xiàn)等，具體請(qǐng)?jiān)斠姟?/p>

摘要:隨著我國加入WTO,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)一步完善和規(guī)范,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí),房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)之一的地位日益鞏固,成為當(dāng)今主要的投資熱點(diǎn)。用先進(jìn)的、科學(xué)的、完善的理論作為房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的行動(dòng)指南,對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)全過程的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別,有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);投資;風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

房地產(chǎn)投資的全過程是指從房地產(chǎn)投資意向的產(chǎn)生到房地產(chǎn)出售、資金回收或報(bào)廢為止的整個(gè)過程。這是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程,一般可分為投資決策、項(xiàng)目實(shí)施和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理等階段。不同的階段各具有不同的風(fēng)險(xiǎn)特征,任何一個(gè)環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致投資的失敗,投資者必須對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的不確定因素進(jìn)行識(shí)別并加以防范。

一、投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,投資決策階段最為關(guān)鍵,擁有最大的不確定性與機(jī)動(dòng)性。房地產(chǎn)投資一旦展開進(jìn)行,很難從項(xiàng)目建設(shè)中撤出,否則會(huì)付出高昂代價(jià)。房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)主要源于政策和經(jīng)濟(jì)方面。

摘要：房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，只有在金融機(jī)構(gòu)充分的支持下，才能得到穩(wěn)定且健康的發(fā)展。但在新經(jīng)濟(jì)形態(tài)下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)會(huì)嚴(yán)重影響到我國金融體系的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，誘發(fā)諸多的資金風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，假如控制不當(dāng)，將不可避免地出現(xiàn)金融危機(jī)。所以為有效地規(guī)避并控制金融風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，本文結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的概念及成因，提出相應(yīng)的金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防及控制策略。

關(guān)鍵詞：國內(nèi);房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);金融風(fēng)險(xiǎn)防控

在新時(shí)代背景下，我國社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)取得顯著的發(fā)展成果，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也逐漸成為吸納人口、改善民生、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。通常來講，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展能夠有效推動(dòng)并促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，但當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)不穩(wěn)定因素或者出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)時(shí)，必將導(dǎo)致與房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)系緊密的金融產(chǎn)業(yè)受到波及，進(jìn)而形成金融風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重地影響到我國金融產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。因此切實(shí)研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的內(nèi)涵及成因，根據(jù)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的具體影響因素及原因，制定出相應(yīng)的金融風(fēng)險(xiǎn)防控策略，能夠有效地維護(hù)并推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)及金融產(chǎn)業(yè)的健康成長(zhǎng)，為我國社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建設(shè)與發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的條件，然而在經(jīng)濟(jì)新形態(tài)背景下，還需要明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的概念界定，探索出合理的、科學(xué)的、有效的調(diào)控手段。

一、國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的概念界定

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與增長(zhǎng)并非平穩(wěn)向前、持續(xù)增長(zhǎng)的靜態(tài)狀態(tài)，而是有波動(dòng)的、有起伏的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，在宏觀層面上，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主要表現(xiàn)出向上增長(zhǎng)的趨勢(shì)，且屬于平滑延伸性的增長(zhǎng)。但房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)卻根據(jù)長(zhǎng)期發(fā)展的歷程，呈現(xiàn)出上下起伏的趨勢(shì)，即在圍繞經(jīng)濟(jì)總量和長(zhǎng)期發(fā)展的基礎(chǔ)上，進(jìn)行動(dòng)態(tài)化震蕩或起伏地增長(zhǎng)。在理論研究層面上，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)具體包括經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率（國民收入、生產(chǎn)總值等）的變化、就業(yè)水平、消費(fèi)水平、價(jià)格水平及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等層面的變動(dòng)和“震蕩”，在金融風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域，本文主要探討房產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)情況及因素。但如果從多個(gè)層面、多個(gè)角度、多個(gè)維度來劃分經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，則又可劃分為多個(gè)種類及類別。譬如根據(jù)商品結(jié)構(gòu)來劃分，有商業(yè)房波動(dòng)、住宅房波動(dòng)；根據(jù)波動(dòng)范圍來劃分，有區(qū)域性波動(dòng)及規(guī)模性波動(dòng)；如果根據(jù)性質(zhì)來劃分，則有租賃波動(dòng)及銷售波動(dòng)；但如果根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)程度來劃分則可劃分為增長(zhǎng)波動(dòng)及周期波動(dòng)等類別。其中周期波動(dòng)主要指該經(jīng)濟(jì)體系在發(fā)展過程中所呈現(xiàn)的有規(guī)律、有層次、有循環(huán)的波動(dòng)，及圍繞長(zhǎng)期發(fā)展而呈現(xiàn)的收縮及擴(kuò)張波動(dòng)。但在實(shí)際研究中發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)還存在異常波動(dòng)狀態(tài)，即隨機(jī)波動(dòng)，這種波動(dòng)通常與經(jīng)濟(jì)政策、隨機(jī)事件、投資消費(fèi)、資本市場(chǎng)及金融體制存在緊密的聯(lián)系。但在理論探究的過程中，能夠清晰的發(fā)現(xiàn)異常波動(dòng)又指投機(jī)、政策、制度等要素所導(dǎo)致的價(jià)格水平嚴(yán)重脫離市場(chǎng)而出現(xiàn)的持續(xù)上漲的狀態(tài)，即使用機(jī)制與市場(chǎng)價(jià)值的完全不配位，進(jìn)而形成虛假的繁榮景象，導(dǎo)致與房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)系的金融市場(chǎng)受到?jīng)_擊和影響，極易出現(xiàn)相應(yīng)的金融風(fēng)險(xiǎn)，影響并制約著我國社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

二、國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的基本原因

摘要:隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)中不可缺少的一部分，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與其他產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系，了解房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的原因和做出相應(yīng)對(duì)策對(duì)促進(jìn)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)和社會(huì)的穩(wěn)定有著重要的作用。本文從房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)系入手，剖析了房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的內(nèi)部和外部原因，并提出了四點(diǎn)應(yīng)對(duì)策略，為企業(yè)在做出相應(yīng)決策時(shí)提供理論上的依據(jù)。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);經(jīng)濟(jì)波動(dòng);影響因素;對(duì)策分析

隨著經(jīng)濟(jì)和人們生活水平的不斷提高，當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)正在逐漸成為我國的一項(xiàng)重要產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)業(yè)也成為了拉動(dòng)我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的角色，只有掌握了房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)規(guī)律，了解房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)，政府才能從根本上對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控，從而拉動(dòng)我國國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。而近幾年，房?jī)r(jià)的價(jià)格增長(zhǎng)越來越快，使得住房需要者和投資者越來越害怕進(jìn)行購房行為或房產(chǎn)投資。如果能夠正確的掌控房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)變化規(guī)律，并對(duì)其做出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，就能夠正確引導(dǎo)房產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的走向，和社會(huì)大眾的正確購房行為，有效抑制購房難等等社會(huì)現(xiàn)象的出現(xiàn)和防止炒房熱等等不良的現(xiàn)象出現(xiàn)，對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定有著重要的作用。

一、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的影響

1．對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的影響

房地產(chǎn)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用是毋庸置疑的，在國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中，房地產(chǎn)的作用體現(xiàn)在:房產(chǎn)投資開發(fā)是我國經(jīng)濟(jì)投資的重要部分，同時(shí)也與我國GDP的增長(zhǎng)息息相關(guān);同時(shí)也拉動(dòng)了人們的經(jīng)濟(jì)消費(fèi)行為。保證房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)對(duì)穩(wěn)定我國國民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)有重要的影響。

本文作者：楊茜梁穎華陳銀京解忠誠工作單位：中國傳媒大學(xué)

研究方法

如果降低級(jí)別處理，也可以分析較高測(cè)量級(jí)別的變量。交互分析中所采用的檢驗(yàn)方法叫做χ2(卡方)檢驗(yàn)，它適用于擬合優(yōu)度檢驗(yàn)和變量間的獨(dú)立性檢驗(yàn)。可以用于測(cè)定兩個(gè)分類變量間的相關(guān)程度。若用fo表示觀察頻數(shù)(observedfrequency)，用fe表示期望值頻數(shù)(expectedfrequency)，則χ2統(tǒng)計(jì)量可以寫為:χ2=∑fo－f()e2feχ2統(tǒng)計(jì)量有這樣幾個(gè)特征:首先χ2≥0，因?yàn)樗菍?duì)平方值結(jié)果的匯總。其次，χ2值得大小與觀察值和期望值的配對(duì)數(shù)，即R×C的多少有關(guān)。R×C越多，在不改變分布的情況下，χ2值越大，因此，χ2統(tǒng)計(jì)量描述了觀察值與期望值的接近程度。如果兩者越接近，fo－fe的絕對(duì)值就越小，計(jì)算出的χ2值越小;反之，如果fo－fe的絕對(duì)值越大，計(jì)算出的χ2值也越大。χ2檢驗(yàn)正是運(yùn)用χ2的計(jì)算結(jié)果與χ2分布中的臨界值進(jìn)行比較，做出對(duì)原假設(shè)的統(tǒng)計(jì)決策。擬合優(yōu)度檢驗(yàn)是使用χ2分布進(jìn)行統(tǒng)計(jì)顯著性檢驗(yàn)的重要內(nèi)容之一。在假設(shè)檢驗(yàn)中曾討論過對(duì)兩個(gè)比例是否相等進(jìn)行的檢驗(yàn)。若要對(duì)多個(gè)比例是否相等進(jìn)行檢驗(yàn)，就需要利用χ2檢驗(yàn)的方法。如果樣本是從總體的不同類別中分別抽取，研究目的是對(duì)不同類別的目標(biāo)量之間是否存在顯著性差異進(jìn)行檢驗(yàn)，我們就把它稱為擬合優(yōu)度檢驗(yàn)。在研究問題時(shí)有時(shí)會(huì)遇到要求判斷兩個(gè)分類變量之間是否存在聯(lián)系的問題。這種情況下可以使用χ2檢驗(yàn)，判斷兩組或多組的資料是否相互關(guān)聯(lián)。如果不相互關(guān)聯(lián)，就稱為獨(dú)立。這類問題的處理就稱為獨(dú)立性檢驗(yàn)(testofindependence)本文的研究就是基于列聯(lián)表交互分析方法進(jìn)行，主要對(duì)居民家庭非金融投資中的健康投資與房地產(chǎn)投資進(jìn)行研究。雖然，教育投資也屬于居民的非金融投資，但是教育屬于長(zhǎng)期投資，并不會(huì)于短期內(nèi)得到回報(bào)，因此本文只研究居民健康投資與房地產(chǎn)投資這兩種非金融投資。

城鎮(zhèn)居民家庭非金融投資分析

本文從非金融資產(chǎn)角度，討論城鎮(zhèn)居民家庭的投資狀況以及發(fā)展趨勢(shì)。在非金融資產(chǎn)方面的研究主要涉及實(shí)物投資、教育投資和健康投資。其中，在實(shí)物資產(chǎn)投資的研究中，側(cè)重于房地產(chǎn)投資。目前，房地產(chǎn)投資、教育投資和健康投資是我國出現(xiàn)的居民家庭投資的新熱點(diǎn)。在此，本文仍主要采取北京市居民的樣本數(shù)據(jù)來進(jìn)行研究，從首都城市的情況，觀察我國整體居民家庭的未來發(fā)展態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)來源主要為《中國統(tǒng)計(jì)年鑒2011年》、《2009－2010IMI城市居民消費(fèi)行為與媒體接觸度研究報(bào)告》、《中國家庭的投資理財(cái)模型》、《中國居民收入分配年度報(bào)告(2010年)》。居民家庭健康投資分析由于我國社會(huì)醫(yī)療體制的改革，未來醫(yī)療支出比例可能越來越大，所以居民家庭很重視家庭成員的健康問題，從而大多數(shù)居民家庭每年需要拿出一部分資金進(jìn)行健康投資常見的健康投資方式有五種:購買健康保險(xiǎn)、營(yíng)養(yǎng)保健品、旅游、參加健身俱樂部和關(guān)注生活環(huán)境質(zhì)量等形式。由于健康投資是近幾年出現(xiàn)的居民家庭新的投資方式，所以還沒有口徑一致的數(shù)據(jù)可以比較分析。因此，本文利用北京市居民購買營(yíng)養(yǎng)保健品的數(shù)據(jù)進(jìn)行健康投資方面的分析。根據(jù)《2009－2010IMI城市居民消費(fèi)行為與媒體接觸度研究報(bào)告》中的數(shù)據(jù)，其涉及了北京市不同人口特征的城鎮(zhèn)居民保健品購買比例。其中，被調(diào)查總?cè)藬?shù)為490人。在受訪者中，從未購買過保健品的人數(shù)為389人，所占比例為79.4%，而曾買過的人數(shù)僅為101人，所占比例20.6%。(如圖1所示)圖1過去一年北京市居民購買保健品比例圖(資料來源:《2009－2010IMI城市居民消費(fèi)行為與媒體接觸度研究報(bào)告》)由此可見，健康投資是我國近幾年新興的一項(xiàng)投資方式，還并未引起居民家庭足夠的重視，且發(fā)展空間較為廣闊。那么，不同人群特征對(duì)于保健品的購買、健康投資的動(dòng)機(jī)是否有顯著差別呢?本文將對(duì)性別、年齡、學(xué)歷、收入這四個(gè)屬性做列聯(lián)分析，考察不同層面的人群對(duì)于健康投資的差異，具體分析不同人群在健康投資上有何差別。首先，觀察發(fā)現(xiàn)，不同性別居民保健品購買比例略有差異。20－24歲和25－29歲居民購買保健品的比例相對(duì)較低，而30－39歲居民購買保健品的比例相對(duì)較高。不同學(xué)歷和收入的居民保健品購買比例沒有明顯差別。本文從統(tǒng)計(jì)上采用卡方檢驗(yàn)來判別不同性別、年齡、學(xué)歷、收入的人群在購買保健品上是否有顯著差異。假設(shè)H01:購買保健品居民的性別沒有顯著差異，即性別對(duì)居民是否購買保健品沒有顯著影響。假設(shè)H02:購買保健品居民的年齡沒有顯著差異，即年齡對(duì)居民是否購買保健品沒有顯著影響。假設(shè)H03:購買保健品居民的學(xué)歷沒有顯著差異，即學(xué)歷對(duì)居民是否購買保健品沒有顯著影響。假設(shè)H04:購買保健品居民的收入沒有顯著差異，即收入對(duì)居民是否購買保健品沒有顯著影響。利用SPSS軟件，結(jié)果如表1所示:由表1所示，在顯著性水平為0.05時(shí)，假設(shè)H01未通過，而其他各個(gè)假設(shè)均能通過假設(shè)，即接受原假設(shè)。也就是說，居民性別對(duì)是否購買保健品有顯著差異，而年齡、學(xué)歷、收入水平對(duì)是否購買保健品并無顯著差異。由結(jié)果可知，女性、中年人、學(xué)歷高、收入高的人群更傾向購買保健品。從統(tǒng)計(jì)上講，不同性別對(duì)健康的投資有顯著性差異，即女性更容易購買保健品。并且，女性購買保健品的類型主要涉及“美容養(yǎng)顏”類、“補(bǔ)充人體所需元素”類等。而年齡、學(xué)歷、收入的人群對(duì)健康的投資并無顯著性差異。由此可見，城鎮(zhèn)居民家庭對(duì)健康投資的意識(shí)還較為薄弱，對(duì)健康投資的方式也不甚了解。但是，隨著社會(huì)的發(fā)展，居民家庭漸漸開始重視健康投資。居民家庭房地產(chǎn)投資分析房地產(chǎn)投資是近年來非常熱門的領(lǐng)域。在傳統(tǒng)的體制下，我國城鎮(zhèn)居民家庭的住房是作為福利進(jìn)行分配的，居民家庭住房的多少取決于政府對(duì)住房投資的決策及其所在單位的行政職位。而1998年以后，我國城鎮(zhèn)住房改革進(jìn)入深化階段后期，逐步向住房社會(huì)化、商品化過渡。直至2008年，一度蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始調(diào)整，房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)了自1998年以來的首次負(fù)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)回落，部分區(qū)域房?jī)r(jià)下跌明顯。2009年，國家宏觀調(diào)控政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，回暖的跡象似乎在房地產(chǎn)界有了明顯的痕跡。那么，在我國城鎮(zhèn)居民經(jīng)歷了房?jī)r(jià)的起落、國家宏觀政策的變化后，房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀如何?不同的人群對(duì)是否購房有怎樣的差異呢?根據(jù)《2009－2010IMI城市居民消費(fèi)行為與媒體接觸度研究報(bào)告》中的數(shù)據(jù)，其涉及了北京市不同人口特征的城鎮(zhèn)居民房產(chǎn)購買情況。其中，被調(diào)查總?cè)藬?shù)為490人。在受訪者中，過去一年內(nèi)沒買過房產(chǎn)的人數(shù)為439人，所占比例為89.6%，而買過的人數(shù)僅為61人，所占比例10.4%。由此可見，房地產(chǎn)投資的前景并不清晰。總體而言，住房既是投資品，也是消費(fèi)品。近幾年，國內(nèi)房地產(chǎn)需求已由消費(fèi)主導(dǎo)向投資主導(dǎo)發(fā)生了轉(zhuǎn)換。因此，房地產(chǎn)投資作為積累預(yù)防性資產(chǎn)的方式已引起了居民家庭的注意。但是，由于自身經(jīng)濟(jì)條件的不允許和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的不明朗，居民家庭在房地產(chǎn)投資上更多地出于觀望狀態(tài)，并沒有將其當(dāng)作積累預(yù)防性資產(chǎn)的主要方式。也可以說，雖然房產(chǎn)具有一定的保值、增值屬性，但大部分居民家庭并不把它當(dāng)作家庭穩(wěn)定器的主要方式。那么，不同人群特征在購買房產(chǎn)上是否有顯著差別呢?本文對(duì)性別、年齡、學(xué)歷、收入這四個(gè)屬性做列聯(lián)分析，考察不同層面的人群對(duì)于房地產(chǎn)投資的差異，具體分析不同人群在房地產(chǎn)投資上有何差別。首先，觀察發(fā)現(xiàn)，不同性別居民購買房產(chǎn)時(shí)的比例差別不大。而不同年齡、學(xué)歷、收入的居民房產(chǎn)購買情況差異較為明顯。25－29歲和30－34歲居民購買過房產(chǎn)或者在房產(chǎn)購買過程中起決定作用的比例相對(duì)較高。大學(xué)本科和研究生及以上學(xué)歷購買過房產(chǎn)的比例較高。并且，月收入越高的居民購房比例越高。圖2過去一年北京市居民購買房產(chǎn)比例圖(資料來源:《2009－2010IMI城市居民消費(fèi)行為與媒體接觸度研究報(bào)告》)。本文從統(tǒng)計(jì)上采用卡方檢驗(yàn)來判別不同性別、年齡、學(xué)歷、收入的人群在房產(chǎn)購買上是否有顯著差異。假設(shè)H01:購買房產(chǎn)居民的性別沒有顯著差異，即性別對(duì)居民是否購買房產(chǎn)沒有顯著影響。假設(shè)H02:購買房產(chǎn)居民的年齡沒有顯著差異，即年齡對(duì)居民是否購買房產(chǎn)沒有顯著影響。假設(shè)H03:購買房產(chǎn)居民的學(xué)歷沒有顯著差異，75即學(xué)歷對(duì)居民是否購買房產(chǎn)沒有顯著影響。假設(shè)H由表2所示，在顯著性水平為0.05時(shí)，各個(gè)假設(shè)均能通過假設(shè)，即接受原假設(shè)。也就是說，居民性別、年齡、學(xué)歷、收入水平對(duì)是否購買房產(chǎn)并無顯著差異。若放寬條件，在顯著性水平為0.1時(shí)，H03、H04未通過，即拒絕原假設(shè)。也就是說，在顯著性水平為0.1時(shí)，學(xué)歷、收入水平對(duì)購房情況有顯著差異。由結(jié)果可知，學(xué)歷高、收入高、有一定社會(huì)基礎(chǔ)的人群更傾向購買保健品。從統(tǒng)計(jì)上講，不同學(xué)歷及收入水平對(duì)于是否購買房產(chǎn)有顯著差異。即學(xué)歷越高、收入水平越高的人群買房的可能性越大，這可能是由于對(duì)于高學(xué)歷、高收入的人更易于擁有穩(wěn)定的社會(huì)地位以及資產(chǎn)剩余，因此更傾向于利用房產(chǎn)投資的方式積累預(yù)防性資產(chǎn)。綜上所述，房產(chǎn)是高關(guān)心度產(chǎn)品，并且更多以家庭消費(fèi)為主。作為積累實(shí)物預(yù)防性資產(chǎn)的方式，房產(chǎn)投資受到了居民家庭的關(guān)注。但是，由于自身?xiàng)l件以及國家宏觀調(diào)控等情況，大多數(shù)居民家庭并沒有把房產(chǎn)投資當(dāng)作主要方式。從大體上來說，學(xué)歷高、收入高的人群更傾向于用這樣的方式積累資產(chǎn)。

結(jié)論與建議