論文關鍵詞：按揭貸款制度假按揭“森豪公寓案件”社會誠信機制金融監管機制貸后管理

論文摘要：文章就假按揭現象展開討論，首先介紹了中國按揭貸款發展狀況，包括假按揭在中國的產生，同時介紹了按揭貸款制度、假按揭犯罪的含義以及假按揭犯罪的形式。進而通過對北京“森豪公寓”案件的詳細分析，揭示了假按揭犯罪的種種特點以及呈現的發展趨勢，介紹可供借鑒的國外懲治“假按揭”的相關經驗。最后，根據中國國情，通過系統分析總結出了適合我國金融體制現狀的若干改進意見。

一、緒論

I.我國按揭貸款制度的基本情況。按揭制度在我國發展起來已經有將近20年的歷史，最早的按揭制度是在20世紀90年代傳人中國，按揭之風最早興起于香港特區，因為香港一直以來作為英國的殖民地，耳濡目染受到了英美法系的很大影響，“按揭”一詞是英文“Mortgage’的粵語音譯，而按揭就是英美平衡法系的一種法律關系。在香港實行之后，很快傳到了深圳，深圳建設銀行在當地試行。進而又傳人到中國內地，并且很快為大家所接受，成為房地產交易的文本中出現的高頻詞匯。久而久之，在國內已經被正式稱為“個人購置商品房抵押貸款”。

伴隨著按揭制度在我國的興起，房地產市場的不法行為也逐漸興盛起來，產生了諸如“假按揭”這樣的騙取銀行商品房貸款的行為，嚴重地擾亂了我國的社會主義市場秩序。假按揭的產生在我國有自己深層次的根源，歸結起來主要包括兩個方面:一是我國社會主義市場經濟法律體系不完善。市場經濟在中國的正式建立可以推算到上世紀AO年代左右，至今有30年的發展歷史，整體看來經驗仍舊不足，法律制度的建設遠遠落后于市場經濟發展的步伐，很多領域缺乏足夠的監督，計不法行為有機可乘。二是房地產市場自身存在的不可規避的風險。當房地產開發商將大量的錢投人到土地的購買中.往往難以有足夠的資金進行房地產的開發建設，這樣給房地產開發商就帶來了無形的危機，一旦沒有新的資金注人，往往面對的是被迫停產的危險，不少開發商便選擇了艇而走險，騙取銀行商品房貸款。

由上述可見，按揭制度的發展在我國不是一帆風順的，面臨各種各樣的風險，如何在現階段有效地避免假按揭這樣的欺詐行為，引起了當今經濟學家、法學家的熱切思考。

論文關鍵詞：按揭貸款制度假按揭“森豪公寓案件”社會誠信機制金融監管機制貸后管理

論文摘要：文章就假按揭現象展開討論，首先介紹了中國按揭貸款發展狀況，包括假按揭在中國的產生，同時介紹了按揭貸款制度、假按揭犯罪的含義以及假按揭犯罪的形式。進而通過對北京“森豪公寓”案件的詳細分析，揭示了假按揭犯罪的種種特點以及呈現的發展趨勢，介紹可供借鑒的國外懲治“假按揭”的相關經驗。最后，根據中國國情，通過系統分析總結出了適合我國金融體制現狀的若干改進意見。

一、緒論

I.我國按揭貸款制度的基本情況。按揭制度在我國發展起來已經有將近20年的歷史，最早的按揭制度是在20世紀90年代傳人中國，按揭之風最早興起于香港特區，因為香港一直以來作為英國的殖民地，耳濡目染受到了英美法系的很大影響，“按揭”一詞是英文“Mortgage’的粵語音譯，而按揭就是英美平衡法系的一種法律關系。在香港實行之后，很快傳到了深圳，深圳建設銀行在當地試行。進而又傳人到中國內地，并且很快為大家所接受，成為房地產交易的文本中出現的高頻詞匯。久而久之，在國內已經被正式稱為“個人購置商品房抵押貸款”。

伴隨著按揭制度在我國的興起，房地產市場的不法行為也逐漸興盛起來，產生了諸如“假按揭”這樣的騙取銀行商品房貸款的行為，嚴重地擾亂了我國的社會主義市場秩序。假按揭的產生在我國有自己深層次的根源，歸結起來主要包括兩個方面:一是我國社會主義市場經濟法律體系不完善。市場經濟在中國的正式建立可以推算到上世紀AO年代左右，至今有30年的發展歷史，整體看來經驗仍舊不足，法律制度的建設遠遠落后于市場經濟發展的步伐，很多領域缺乏足夠的監督，計不法行為有機可乘。二是房地產市場自身存在的不可規避的風險。當房地產開發商將大量的錢投人到土地的購買中.往往難以有足夠的資金進行房地產的開發建設，這樣給房地產開發商就帶來了無形的危機，一旦沒有新的資金注人，往往面對的是被迫停產的危險，不少開發商便選擇了艇而走險，騙取銀行商品房貸款。

由上述可見，按揭制度的發展在我國不是一帆風順的，面臨各種各樣的風險，如何在現階段有效地避免假按揭這樣的欺詐行為，引起了當今經濟學家、法學家的熱切思考。

一、緒論

I.我國按揭貸款制度的基本情況。按揭制度在我國發展起來已經有將近20年的歷史，最早的按揭制度是在20世紀90年代傳人中國，按揭之風最早興起于香港特區，因為香港一直以來作為英國的殖民地，耳濡目染受到了英美法系的很大影響，“按揭”一詞是英文“Mortgage’的粵語音譯，而按揭就是英美平衡法系的一種法律關系。在香港實行之后，很快傳到了深圳，深圳建設銀行在當地試行。進而又傳人到中國內地，并且很快為大家所接受，成為房地產交易的文本中出現的高頻詞匯。久而久之，在國內已經被正式稱為“個人購置商品房抵押貸款”。

伴隨著按揭制度在我國的興起，房地產市場的不法行為也逐漸興盛起來，產生了諸如“假按揭”這樣的騙取銀行商品房貸款的行為，嚴重地擾亂了我國的社會主義市場秩序。假按揭的產生在我國有自己深層次的根源，歸結起來主要包括兩個方面:一是我國社會主義市場經濟法律體系不完善。市場經濟在中國的正式建立可以推算到上世紀AO年代左右，至今有30年的發展歷史，整體看來經驗仍舊不足，法律制度的建設遠遠落后于市場經濟發展的步伐，很多領域缺乏足夠的監督，計不法行為有機可乘。二是房地產市場自身存在的不可規避的風險。當房地產開發商將大量的錢投人到土地的購買中.往往難以有足夠的資金進行房地產的開發建設，這樣給房地產開發商就帶來了無形的危機，一旦沒有新的資金注人，往往面對的是被迫停產的危險，不少開發商便選擇了艇而走險，騙取銀行商品房貸款。

由上述可見，按揭制度的發展在我國不是一帆風順的，面臨各種各樣的風險，如何在現階段有效地避免假按揭這樣的欺詐行為，引起了當今經濟學家、法學家的熱切思考。

2.相關概念闡述。按揭制度，指以房地產等實物資產或契約、有價證券等作抵押，目的是得到銀行貸款并依合同分期付清本息，貸款還清后銀行歸還抵押物。按揭即為按揭人將房產產權轉讓按揭，受益人作為還款保證按揭人在還清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產權轉讓按揭人，過程中按揭人享有使用權①。

假按揭，是開發商假借各種關系人的名義或虛擬其他人，虛構購房合同、偽造貸款資料申請銀行按揭貸款，套取銀行信貸資金的行為。目前，各商業銀行在辦理住房按揭貸款的過程中都面臨著日益嚴重的假按揭問題氣

一、緒論

I.我國按揭貸款制度的基本情況。按揭制度在我國發展起來已經有將近20年的歷史，最早的按揭制度是在20世紀90年代傳人中國，按揭之風最早興起于香港特區，因為香港一直以來作為英國的殖民地，耳濡目染受到了英美法系的很大影響，“按揭”一詞是英文“Mortgage’的粵語音譯，而按揭就是英美平衡法系的一種法律關系。在香港實行之后，很快傳到了深圳，深圳建設銀行在當地試行。進而又傳人到中國內地，并且很快為大家所接受，成為房地產交易的文本中出現的高頻詞匯。久而久之，在國內已經被正式稱為“個人購置商品房抵押貸款”。

伴隨著按揭制度在我國的興起，房地產市場的不法行為也逐漸興盛起來，產生了諸如“假按揭”這樣的騙取銀行商品房貸款的行為，嚴重地擾亂了我國的社會主義市場秩序。假按揭的產生在我國有自己深層次的根源，歸結起來主要包括兩個方面:一是我國社會主義市場經濟法律體系不完善。市場經濟在中國的正式建立可以推算到上世紀AO年代左右，至今有30年的發展歷史，整體看來經驗仍舊不足，法律制度的建設遠遠落后于市場經濟發展的步伐，很多領域缺乏足夠的監督，計不法行為有機可乘。二是房地產市場自身存在的不可規避的風險。當房地產開發商將大量的錢投人到土地的購買中.往往難以有足夠的資金進行房地產的開發建設，這樣給房地產開發商就帶來了無形的危機，一旦沒有新的資金注人，往往面對的是被迫停產的危險，不少開發商便選擇了艇而走險，騙取銀行商品房貸款。

由上述可見，按揭制度的發展在我國不是一帆風順的，面臨各種各樣的風險，如何在現階段有效地避免假按揭這樣的欺詐行為，引起了當今經濟學家、法學家的熱切思考。

2.相關概念闡述。按揭制度，指以房地產等實物資產或契約、有價證券等作抵押，目的是得到銀行貸款并依合同分期付清本息，貸款還清后銀行歸還抵押物。按揭即為按揭人將房產產權轉讓按揭，受益人作為還款保證按揭人在還清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產權轉讓按揭人，過程中按揭人享有使用權①。

假按揭，是開發商假借各種關系人的名義或虛擬其他人，虛構購房合同、偽造貸款資料申請銀行按揭貸款，套取銀行信貸資金的行為。目前，各商業銀行在辦理住房按揭貸款的過程中都面臨著日益嚴重的假按揭問題氣

摘要:住房抵押貸款證券化是一項結構復雜的金融創新,涉及諸多法律問題。本文結合我國住房抵押貸款證券化的金融生態環境,探討了投資者面臨的假按揭風險、抵押物處置風險和房貸險等法律問題,提出了完善相關法律金融制度的建議。

關鍵詞:住房抵押貸款;法律風險;MBS

最近,從中國銀行的“森豪公寓”騙貸案到浦發銀行的“姚康達事件”,我國商業銀行假按揭案件不斷浮出水面。由于假按揭行為具有隱蔽性,一旦商業銀行將這些住房抵押貸款證券化(MBS),購買這些證券的投資者將面臨巨大損失,而我國又沒有專門的法律條款來防止證券化過程中的假按揭行為。由于住房抵押貸款證券化的中間環節繁多,涉及的法律問題復雜,因此,完善相關的法律金融制度,保護投資者利益,是我國順利實現資產證券化,進一步發展住房抵押貸款證券化市場的迫切需要。本文試圖從投資者的角度出發,探討住房抵押貸款證券化的法律風險,從而為完善相關法律金融制度提供參考依據。

一、我國住房抵押貸款證券化的法律金融制度框架

住房抵押貸款證券化是指發起人將滿足一定標準的多筆住房抵押貸款匯集重組為住房抵押貸款資產池,并將資產池的現金流轉讓給特殊目的中介(SpecialPurposeVehicle,SPV),SPV再以此作為支撐,通過一定的結構安排,對風險與收益要素進行分離與重組,在市場上發行可流通的證券。住房抵押貸款證券化包括支撐資產的破產隔離、重新捆綁和信用增級、證券發行三個環節。SPV從發起人受讓被轉讓債權的形式主要有兩種:一是信托方式;二是轉讓方式。信托方式是指發起人以支撐資產設立信托,讓與SPV以換取受益權證,然后再銷售給投資者。轉讓方式是指發起人將支撐資產真實出售給專門從事證券化運作的SPV,由其發行資產支持證券。

近年來,我國相繼推出了一系列關于住房抵押貸款證券化的法律法規(見表1),從而形成了現行的住房抵押貸款證券化法律金融制度框架。

摘要:住房抵押貸款證券化是一項結構復雜的金融創新,涉及諸多法律問題。本文結合我國住房抵押貸款證券化的金融生態環境,探討了投資者面臨的假按揭風險、抵押物處置風險和房貸險等法律問題,提出了完善相關法律金融制度的建議。

關鍵詞:住房抵押貸款;法律風險;MBS

最近,從中國銀行的“森豪公寓”騙貸案到浦發銀行的“姚康達事件”,我國商業銀行假按揭案件不斷浮出水面。由于假按揭行為具有隱蔽性,一旦商業銀行將這些住房抵押貸款證券化(MBS),購買這些證券的投資者將面臨巨大損失,而我國又沒有專門的法律條款來防止證券化過程中的假按揭行為。由于住房抵押貸款證券化的中間環節繁多,涉及的法律問題復雜,因此,完善相關的法律金融制度,保護投資者利益,是我國順利實現資產證券化,進一步發展住房抵押貸款證券化市場的迫切需要。本文試圖從投資者的角度出發,探討住房抵押貸款證券化的法律風險,從而為完善相關法律金融制度提供參考依據。

一、我國住房抵押貸款證券化的法律金融制度框架

住房抵押貸款證券化是指發起人將滿足一定標準的多筆住房抵押貸款匯集重組為住房抵押貸款資產池,并將資產池的現金流轉讓給特殊目的中介(SpecialPurposeVehicle,SPV),SPV再以此作為支撐,通過一定的結構安排,對風險與收益要素進行分離與重組,在市場上發行可流通的證券。住房抵押貸款證券化包括支撐資產的破產隔離、重新捆綁和信用增級、證券發行三個環節。SPV從發起人受讓被轉讓債權的形式主要有兩種:一是信托方式;二是轉讓方式。信托方式是指發起人以支撐資產設立信托,讓與SPV以換取受益權證,然后再銷售給投資者。轉讓方式是指發起人將支撐資產真實出售給專門從事證券化運作的SPV,由其發行資產支持證券。

近年來,我國相繼推出了一系列關于住房抵押貸款證券化的法律法規(見表1),從而形成了現行的住房抵押貸款證券化法律金融制度框架。

為加速我行個人信貸業務發展，調動全行個人信貸人員的積極性，提升個人信貸客戶經理的業績和貢獻度，提高個人信貸管理水平，遵循“實事求是、依法合規、激勵業績、嚴格標準、獎勵到人”的原則，特制定本方案。

一、考核時間

2007年1月1日——12月31日

二、考核獎勵范圍

省行以省行營業部、各二級分行為單位進行考核獎勵；省行營業部、各二級分行根據省行獎勵辦法制定完善本行獎勵詳細實施細則,考核獎勵到人，包括二級分行、支行及二級支行所有從事個人信貸營銷和審查審批人員。將貸款投放量、完成計劃情況與風險控制指標統一起來，獎勵與完成任務和貸款質量掛鉤，對前臺營銷和中臺審查審批實行聯動考核。

三、考核激勵目標

一、房地產金融風險的分類

1.信用風險。它是由于借款人（房地產開發企業或住宅消費者）無力償還或不愿償還，導致房地產貸款本息不能按時收回甚至無法收回的風險房地產企業收入來源缺乏穩定性，企業償還能力沒保障；而銀行信用評級方法和貸款決策存在問題將面臨信用風險，它可能是貸款前對借款人資信審查評估失誤造成的，也可能是貸款發放后情況變化造成的房地產金融中的信用風險，主要是房地產開發企業商品房銷售困難資金周轉不靈或經營不善虧損嚴重甚至破產倒閉而無力還款，以及借款的住宅消費者失業收入減少意外支出增加死亡等原因導致無力還款。

2.流動性風險。它是由于金融機構缺乏足夠的現金和隨時能轉換為現金的其他資產，以致不能清償到期債務滿足客戶提取存款要求的風險房地產金融中的流動性風險。中國金融機構房地產貸款增速過快，貸款比例失調，又存在經營管理能力較弱，資產質量惡化的狀況，將面臨流動性風險。一種是原發性的，即資產結構中的中長期貸款比重過高，現金和國庫券等不足以應付提款需要，又缺乏及時融入現金的手段和渠道，導致流動性不足;另一種是繼發性的，是由信用風險帶動的流動性風險：房地產金融中人多以房地產作借款的抵押物，當借款人不能按期還款時，貸款銀行要處分抵押房地產從中求償，如果賣不掉房地產而使銀行缺乏現金來應付提款等需要，也會形成流動性風險。

3.資產負債結構風險。由于房地產資金融通中資產結構通常以中長期貸款為主，如果金融部門的負債結構中以活期存款為主，就可能形成流動性風險;如果負債結構中多一些公積金存款住房專項儲蓄存款等來源較穩定的成分，結構風險就能縮小。

4.資產質量風險。如果貸款中質量差的貸款（逾期不還的無力償還的和無法追索的等）較多，貸款銀行就面臨效益差的風險。房地產金融中的資產質量風險與借款人信用有關，與宏觀經濟形勢有關，也與具體的貸款業務處理（如以什么方式作還款擔保以房地產抵押時該房地產是否容易銷售對抵押房地產的估價是否過高等）有關。

5.利率風險。如果存款利率上升，或者貸款利率下降，或存貸款利率同向變動但利率差縮小，都可能帶來經營效益方面的風險。房地產資金融通，尤其是住宅金融的期限往往較長，在長時期中利率變化越頻越大，利率風險也就更大。

摘要：分析了我國房地產金融風險的現狀，提出了尋求房地產金融風險防范的方法。

關鍵詞：房地產金融;房地產金融風險

中圖分類號：F12文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）10-0250-02

隨著經濟的發展，房地產產業已經成為我國國民經濟的重要組成部分，在經濟體系中屬于基礎性、先導性的行業。房地產產業具有投資規模大、周期長和商品價值大的特點，所以房地產的開發和銷售等活動都是在金融部門的支持下進行的，房地產金融是房地產業發展中不可替代的重要支持和保障因素。防范房地產金融風險，不僅是房地產業和房地產金融業穩定和發展的需要，對整個金融業和國民經濟的穩定和發展也至關重要。

1房地產金融風險概述

房地產金融風險，指經營房地產金融業務的金融機構，由于決策失誤、管理不善或客觀環境變化等原因導致其資產、收益或信譽遭受損失的可能性。就房地產資金融通業務而言，房地產金融風險主要有信用風險、流動性風險、系統性風險、利率風險、匯率風險、通貨膨脹風險和房地產金融中的其它風險。

摘要：分析了我國房地產金融風險的現狀，提出了尋求房地產金融風險防范的方法。

關鍵詞：房地產金融;房地產金融風險

隨著經濟的發展，房地產產業已經成為我國國民經濟的重要組成部分，在經濟體系中屬于基礎性、先導性的行業。房地產產業具有投資規模大、周期長和商品價值大的特點，所以房地產的開發和銷售等活動都是在金融部門的支持下進行的，房地產金融是房地產業發展中不可替代的重要支持和保障因素。防范房地產金融風險，不僅是房地產業和房地產金融業穩定和發展的需要，對整個金融業和國民經濟的穩定和發展也至關重要。

1房地產金融風險概述

房地產金融風險，指經營房地產金融業務的金融機構，由于決策失誤、管理不善或客觀環境變化等原因導致其資產、收益或信譽遭受損失的可能性。就房地產資金融通業務而言，房地產金融風險主要有信用風險、流動性風險、系統性風險、利率風險、匯率風險、通貨膨脹風險和房地產金融中的其它風險。

2我國房地產金融風險現狀