一年的時間在我們忙碌卻有序的工作中馬上就要過去了?；叵肫鹨荒陙淼墓ぷ鳎梢哉f是物業公司在總結去年工作的基礎，經過一年的完善與努力，再上新臺階的過程。一年來，我公司在市局領導的正確領導下、在全局各單位的大力支持下、通過公司領導及全體職工的共同努力而使公司各項工作都完成得比較圓滿。

回想一年來的工作，我公司在服務承諾、工程審計、房產能源管理等許多方面取得了顯著的成績。

一、工程審計嚴格執行標準，不徇私情。

今年我局在局所裝修改造方面下了很大功夫，這就要求物業公司不僅要做好日常維修工作，而且對裝修改造質量也要嚴格把關，為了做好這一項工作，我公司安排專人對工程現場進行監督，共完成局所裝修處、柜臺加固處、墻壁粉刷處，對個支局所進行了屋面防水改造，對印刷廠、綜合服務基地進行了防火墻改造，并對全部工程進行預算審計，工程造價達到了萬元，審減額為萬元，審減率達到了，切實為局把好了關、把住了關，受到了局領導的高度贊揚。

二、著力解決歷年來的難點問題。

⒈去年冬季我局部分局所因多種原因導致供暖不好，為徹底解決這一問題，今年夏季我公司就組織綜合股職工分頭對幾處局所的供暖管道進行室內分戶改造，為節省資金，我公司安排綜合股的幾名骨干分頭負責，對處局所進行了改造，均在供熱之前順利完成了任務，而且供熱效果都比改造前要好很多，還為紅旗所安裝了電取暖，徹底結束了冬季室內冷冰冰的歷史。除此之外，我公司還組織力量對我局所屬的幾處鍋爐進行維修，總計精修鍋爐噸的臺，噸以下的臺，為局節約資金萬余元，以上這些細致的工作，不僅基本解決了冬季不熱的問題，而且從根本上節約了能源支出，為局節約了大量資金。

本人，于年5月26日進入魅力之城保修中心工作，轉眼已經三個月了。這段時間里，在領導的關懷與同事的幫助下，我學到了很多東西，于人生發展大有裨益。對此，向各位領導和同事表示衷心的謝意。

短暫又漫長的試用期里，我認真學習公司章程，嚴格履行個人職責，讓領導放心，使業主滿意?？偨Y如下：

一、勤奮學習，總結提高

剛進入魅力保修中心，我就被委以重任，作為10、11區現場維修分管工程師。

面對著352戶業主，第一次接觸服務類職業的我，對業務不甚熟悉，不免對工作產生擔心和憂慮——很多地方不是很懂，讓我一方面感到“隔行如隔山”，另一方面又覺得任重而道遠。

但這種擔心隨著領導的關心和同事們的幫助很快便煙消云散了。遇到困難，大家都很耐心的教導：無論是帶業主驗房、檢查驗房單問題點維修，還是反饋通知業主復驗簽字、晨會，或者寫函發函、基本禮儀和現場取證照片采集等，都得到了各位同事的支持，尤其是前臺信息員，屢次慷慨相助。

年，我們在公司領導的指導與大力支持下，按照公司的工作要求，本著“您的滿意，是我們永遠的追求”的物業服務宗旨，“以人為本，以客為尊，以誠為源，以質為先”的公司管理理念，以“上水平，創效益，樹品牌”作為公司的發展目標，“服務第一、客戶至上”作為每一位員工的信條。經過部門全體員工的共同努力，開展了一系列的優質服務工作，在此對一年的工作做以簡要總結?？偨Y經驗和教訓，找出不足，為年的工作打好基礎：

1、人員管理

保潔實行夜班后，員工情緒波動，開展工作十分困難，為此和員工多方面溝通，穩定員工情緒，沒有影響到工作質量。根據各崗位工作需求情況，重點加強了人員的合理配置和工作負荷量之考核，實際運作特點和要求，調整了班次和值班時間，在不增加人員的情況下，基本滿足了保潔的運行要求。

現有人員14人，本年度共有9人離職和調職，其中1人調職到庫區，8人離職。

2、培訓

對新入職保潔人員進行了清潔理論培訓并針對不同崗位進行實際操作培訓，使保潔員掌握保潔工作知識，達到寫字樓保潔工作的要求。

年物業公司黨支部按照公司黨委的要求，認真學習同志“三個代表”的重要思想，學習十六屆四中全會精神，自覺用“三個代表”的思想指導工作，進一步加強黨支部的建設，將“云嶺先鋒行”和“云嶺先鋒工程”活動貫徹在物業管理全過程，不斷提高物業服務質量、改善服務態度，在工作中更好的發揮政治核心和戰斗堡壘作用，用實際行動貫徹黨的十六屆四中全會精神。

一、努力加強黨支部的思想建設、組織建設和作風建設

1.思想建設：在全體黨員繼續深入學習鄧小平理論、學習同志“三個代表”的重要思想，在黨的十六大四中全會召開以后，認真學會的精神和文件。特別是《關于加強中國共產黨執政能力建設的決定》，在物業公司三個層次保認真學習貫徹，一個層次是領導班子成員中進行學習，另一個層次在全體黨員中貫徹學習，第三個層次在全體員工中貫徹學習。

堅持嚴肅認真地進行黨員民主評議工作，切實解決黨支部、黨員中存在的不足，努力提高全體黨員的思想認識，為圓滿完全年的各項工作，提供思想保證。同時開好領導班子民主生活會，認真征集職工意見，認真開展批評與自我批評，找差反思，并進行認真整改，進一步完善領導班子的工作。加強黨支部的組織建設發揮先鋒模范作用堅持“”制度，按時召開支委會、支部大會和黨課學習，堅持黨支部委員經常碰頭，有問題及時研究解決。努力提高組織生活質量，發揮黨支部戰斗力。繼續認真做好對預備黨員考察工作，做好對積極分子的培養教育和考察、引導，注意在黨員較少的物業管理處以及青年技術骨干中，發展黨員，加強對青年、技術骨干的思想引導，努力擴大申請入黨人員的隊伍。今年7月，一名大學生醫生加入了中國共產黨，一名物業骨干列入重點發展對象，并進入公示期，即將提交支部大會討論。物業公司黨支部認真貫徹公司黨委關于《關于實施“云嶺先鋒”工程，大力推進電力企業黨的基層組織建設的實施意見》，認真組織黨員學習，結合物業公司具體實際，發動黨員積極投入“云嶺先鋒”工程，為我司的改革發展作出積極的貢獻。并強調中國共產黨員的先鋒模范作用，物業公司田述高同志和王玉新同志被評為云南省火電公司優秀黨員，在“七.一”建黨節受到了公司黨委的表彰。繼續努力建設高素質的黨員和職工隊伍.。進一步開展、落實“立黨為公，勤政為民”的活動，在基地客運組和各項目食堂中開展規范化服務競賽活動活動，在昆明片區各物業管理處之間開展保潔、綠化等競賽。要求黨員要在各項政治活動、日常工作以及規范化服務等活動中起模范帶頭作用，特別強調在黨員中不能發生服務態度問題。物業公司職工要在日常工作中以周到的服務、清潔優雅的環境，使各項目部滿意、住戶滿意。

二、加強與行政領導的配合，做好物業公司的工作

黨支部進一步加強與行政領導的配合，圍繞物業公司的生產任務，努力做到互相協作、互相支持、互相補位，特別要做好物業公司與項目部、其它單位和部門、領導、職工以及住戶間的協調工作，保證各項工作的順利開展和進行。

一年的時間在我們忙碌卻有序的工作中馬上就要過去了?；叵肫鹨荒陙淼墓ぷ?，可以說是物業公司在總結去年工作的基礎，經過一年的完善與努力，再上新臺階的過程。一年來，我公司在市局領導的正確領導下、在全局各單位的大力支持下、通過公司領導及全體職工的共同努力而使公司各項工作都完成得比較圓滿。

回想一年來的工作，我公司在服務承諾、工程審計、房產能源管理等許多方面取得了顯著的成績。

一、工程審計嚴格執行標準，不徇私情。

今年我局在局所裝修改造方面下了很大功夫，這就要求物業公司不僅要做好日常維修工作，而且對裝修改造質量也要嚴格把關，為了做好這一項工作，我公司安排專人對工程現場進行監督，共完成局所裝修處、柜臺加固處、墻壁粉刷處，對個支局所進行了屋面防水改造，對印刷廠、綜合服務基地進行了防火墻改造，并對全部工程進行預算審計，工程造價達到了萬元，審減額為萬元，審減率達到了，切實為局把好了關、把住了關，受到了局領導的高度贊揚。

二、著力解決歷年來的難點問題。

⒈去年冬季我局部分局所因多種原因導致供暖不好，為徹底解決這一問題，今年夏季我公司就組織綜合股職工分頭對幾處局所的供暖管道進行室內分戶改造，為節省資金，我公司安排綜合股的幾名骨干分頭負責，對處局所進行了改造，均在供熱之前順利完成了任務，而且供熱效果都比改造前要好很多，還為紅旗所安裝了電取暖，徹底結束了冬季室內冷冰冰的歷史。除此之外，我公司還組織力量對我局所屬的幾處鍋爐進行維修，總計精修鍋爐噸的臺，噸以下的臺，為局節約資金萬余元，以上這些細致的工作，不僅基本解決了冬季不熱的問題，而且從根本上節約了能源支出，為局節約了大量資金。

年，我們在公司領導的指導與大力支持下，按照公司的工作要求，本著“您的滿意，是我們永遠的追求”的物業服務宗旨，“以人為本，以客為尊，以誠為源，以質為先”的公司管理理念，以“上水平，創效益，樹品牌”作為公司的發展目標，“服務第一、客戶至上”作為每一位員工的信條。經過部門全體員工的共同努力，開展了一系列的優質服務工作，在此對一年的工作做以簡要總結?？偨Y經驗和教訓，找出不足，為年的工作打好基礎：

1、人員管理

保潔實行夜班后，員工情緒波動，開展工作十分困難，為此和員工多方面溝通，穩定員工情緒，沒有影響到工作質量。根據各崗位工作需求情況，重點加強了人員的合理配置和工作負荷量之考核，實際運作特點和要求，調整了班次和值班時間，在不增加人員的情況下，基本滿足了保潔的運行要求。

現有人員14人，本年度共有9人離職和調職，其中1人調職到庫區，8人離職。

2、培訓

對新入職保潔人員進行了清潔理論培訓并針對不同崗位進行實際操作培訓，使保潔員掌握保潔工作知識，達到寫字樓保潔工作的要求。

在實習過程中，我在管理處指導老師的熱心指導下，積極參與物業管理相關工作，注意把書本上學到的物業管理理論知識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的認識，用實踐驗證所學的物業管理理論，探求物業管理工作的本質與規律。簡短的實習生活，既緊張，又新奇，收獲也很多。通過實習，使我對物業管理工作有了深層次的感性與理性的認識。

我所實習的物業管理有限公司，隸屬于集團。目前，該公司擁有員工近1500人，在深圳、廈門、福州、上海、武漢、鞍山、北京、大連、長沙等大中城市均有物業管理的項目。管理面積約300萬平方米，管理項目類別有大型住宅區、高層商住大廈、商場、公寓、別墅、酒店、高等院校等物業?；▓@是其所管轄的物業管理項目之一?；▓@由2棟19層高的塔樓組合而成，小區面積約29000平方米，居住270戶，居住人口近一千人，管理處員工26人，其中：管理人員6人。

回顧實習生活，感觸是很深的，收獲是豐碩的。實習中，我采用了看、問等方式，對花園管理處的物業管理工作的開展有了進一步的了解，分析了管理處開展物業管理有關工作的特點、方式、運作規律。同時，對管理處的設施管理、事務管理、保安管理有了初步了解。

一、加強人力資源管理，創“學習型、創新型”企業。

嚴把員工招聘關。物業在招聘管理人員須畢業于物業管理專業;招聘維修人員須具備相關技術條件的多面手，并持有《上崗證》;招聘安保人員須屬退伍軍人，對其身高、體能、知識、品格、心理素質等都進行嚴格考核挑選。

做好員工的入職、在職培訓工作。物業對新招聘的員工進行上崗前的相關培訓工作，使員工對小區的基本情況、應開展的工作心中有數，減少盲目性;隨著市場競爭激烈，知識、技能的不斷更新，對在職員工提供各類專業性的培訓機會。物業提倡“工作就是學習，工作就是創新”，每位員工都爭做“學習型、創新型”員工，員工中形成了一種積極向上的比幫趕超的競爭氛圍。從而，使員工個人素質得以提高，管理處的管理服務水平和管理效益得以提高，樹立了良好的企業形象。

自年入職公司至今已經六年多了，從管理處的財務助理到公司總部出納、總部會計，無論是做事、還是做人我都從“金網絡”這個溫暖的大家庭學到了很多很多……“受人之托，終人之事”我做到了。展望未來，我對公司的發展和今后的工作充滿了信心和希望，為了能夠制定更好的工作目標，取得更好的工作成績，我把參加工作以來的情況總結如下：

一、前期工作總結：

對于企業來說，能力往往是超越知識的，物業管理公司對于人才的要求，同樣也是能力第一。物業管理公司對于人才的要求是多方面的，它包括：組織指揮能力、決策能力、創新能力、社會活動能力、技術能力、協調與溝通能力等。

第一階段（年—年）：初學階段；

年畢業之初，在無任何工作經驗、且對物業管理行業更是一無所知的情況下，我幸運的加入了“金網絡—雪梨澳鄉”管理團隊，看似簡單的帳單制作→日常收費→銀行對接→建立收費臺帳→與總部財務對接，一切都是從零開始。我自覺加強學習，虛心求教釋惑，不斷理清工作思路，總結工作方法：，在各級領導和同事的幫助指導下，從不會到會，從不熟悉到熟悉，我逐漸摸清了工作中的基本情況，找到了切入點，把握住了工作重點和難點，而隨后財務助理兼客務代表的特殊身份更是加速縮短了我與“專業人”之間的距離。客戶電話的接聽、客服前臺的接待，都需要很強的專業知識與溝通能力，物業管理中大多是一些細小瑣碎的事，協調好了大事化小、小事化了，協調不好則工作會非常被動。這就要求在服務過程中不斷提高自己與外界的溝通能力，同時在公司內部的溝通也非常重要，除了本部門之間，部門與部門之間的溝通也很重要，只有溝通好了，才能提高工作效率，減少不必要的人工成本。一方面，干中學、學中干，不斷掌握方法：積累經驗；另一方面，問書本、問同事，不斷豐富知識掌握技巧。

第二階段（年—年）：職業發展階段：

第一條為規范物業維修基金的繳納、使用和管理以及物業管理用房的配置、使用和管理,維護業主和使用人的合法權益,促進物業管理的健康發展,根據國務院《物業管理條例》、《*市物業管理條例》的規定,結合本市實際,制定本辦法。

第二條*市市區范圍內(不含蕭山區、余杭區)物業維修基金的繳納、使用和管理以及物業管理用房的配置、使用和管理,適用本辦法。

本辦法所稱的物業維修基金,僅指商品房物業維修基金。

第三條本辦法所稱的物業共用部位和物業共用設施設備的范圍,按照《*市物業管理條例》的規定執行。

物業管理區域內屬于市政公用、市容環衛、綠化、供水、供熱、供電、通信、廣播電視等部門負責管理的城市道路、公共排水、環境衛生、公共綠地、城市供水、供氣、供熱、供電、通信管線、有線電視線路等設施設備,不屬于本辦法所稱的物業共用部位和共用設施設備。

第四條新建物業應當設立物業共用部位、共用設施設備維修基金(以下簡稱物業維修基金)。物業維修基金屬于業主所有。

一、前期物業管理的定位

前期物業管理一般是指自房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽字的《物業管理合同》生效時止的物業管理。因此，商品房銷售階段的物業管理服務，是建設期的業主（建設單位）向最終業主（住戶）過渡期的物業管理。它是整個物業管理活動中的初始階段，也是實施物業管理非常重要的環節。建設部頒布的《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》第二條明確指出：“前期物業管理，是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理?！彼鼫蚀_地界定了前期物業管理的概念，把前期物業管理的責任定位在“由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。”

二、前期物業管理的特殊性確定了其重要

前期物業管理是整個物業管理活動中的關鍵環節，具有一定的特殊性，是搞好整個物業管理活動的主要基礎。常言道：“萬丈高樓平地起”，基礎是高樓大廈建設的保障。

物業管理涉及物業管理區域內全體業主的共同利益，物業管理企業無法和單個業主逐一簽訂物業管理服務合同，只能在成立業主大會，業主大會選聘之后，由業主委員會代表全體業主簽訂物業服務合同。也就是說，物業管理的法律關系是建立在業主與物業管理企業之間的關系。然而，在房地產開發中，房地產項目的滾動開發，業主人住是一個漸進的過程，不可能同時人住。物業從開始交付給業主到成立業主委員會，按《重慶物業管理條例》，業主人住率50%，滿兩年。為搞好物業的后期管理，在物業建設的過程中，往往就需要前期介入管理了。因此，前期物業管理，通常是分為兩個不同的階段：前期物業管理法律關系，不是根據業主和物業管理企業之間簽訂的物業服務合同，而是根據建設單位（開發商）與物管企業簽訂的前期物業服務合同形成的；再之，前期物業管理通常是包括一些不具體的一些內容，物管配置的掃尾工程、空置房出租、看管其它經營事項。因此，前期物業的特殊性就在于此。

加強前期物業管理，不但能保證業主（購房人）的長遠利益，還能減少開發企業在建設過程中隨意改變物業規劃，保證物業的施工質量，達到完善物業的使用功能，促進房產的銷售。同時，加強了前期物業管理，有利于規范物業管理，可以避免開發商、業主及物業管理企業三者的對主情緒，減少“三方”之間的矛盾和前期遺留的諸多問題。建設單位在前期物業管理中通過招投標選聘物業管理企業進行物業管理，有利于實現建設單位與物業管理企業的“雙贏”。前期物業管理是實施物業管理的重要的基礎，是后期物業管理的前提。