摘要：近年來，我國經(jīng)濟快速發(fā)展，物業(yè)行業(yè)也隨之發(fā)展壯大，物業(yè)企業(yè)之間的競爭亦日趨激烈。由于競爭的加劇以及物業(yè)企業(yè)收費的標準化管理，物業(yè)企業(yè)成為微利服務行業(yè)，為了增加收入，提高企業(yè)競爭力，物業(yè)企業(yè)需要占領(lǐng)更多的市場，拿下更多的物業(yè)項目，因而出現(xiàn)了許多大型的跨區(qū)域多項目物業(yè)企業(yè)。對于這些大型企業(yè)，由于區(qū)域太廣，“戰(zhàn)線”太長，存在的地域差異和管理資源的鞭長莫及會增加許多不確定性，導致風險的發(fā)生，尤其是財務風險。企業(yè)開拓市場的根本目的是將企業(yè)做大做強，如果發(fā)生了財務風險，不僅造成了該項目的經(jīng)濟損失，嚴重的還會影響整個企業(yè)后期的經(jīng)營，從而使企業(yè)的戰(zhàn)略目標難以實現(xiàn)。本文從企業(yè)財務風險防范角度出發(fā)，闡述了跨區(qū)域多項目物業(yè)企業(yè)可能存在的財務風險，并從全面預算管理、內(nèi)控管理制度、考核監(jiān)督制度、信息系統(tǒng)等方面提出了相應的風險防范措施，有利于大中型物業(yè)企業(yè)盡可能將財務風險降至最低。

關(guān)鍵詞：跨區(qū)域多項目;物業(yè)企業(yè);財務風險防范

一、跨區(qū)域多項目物業(yè)企業(yè)財務風險防范的重要性

簡單來講，財務風險防范是企業(yè)在經(jīng)營過程中，將對內(nèi)外環(huán)境因素可能引起的財務成果損失降至最低所采取的措施。時至今日，物業(yè)行業(yè)已進入微利時代，許多物業(yè)企業(yè)采用了跨區(qū)域多項目的運營管理，通過“薄利多銷”的模式增強企業(yè)的競爭力，在企業(yè)規(guī)模橫向和縱向拓寬的同時，也增加了對資源及管理的需求，此時做好財務風險防范尤為重要。（一）財務風險防范有利于企業(yè)從全局出發(fā)，營造安全穩(wěn)健的經(jīng)營環(huán)境。企業(yè)采取跨區(qū)域多項目經(jīng)營的根本目的是通過多個“點”的盈利來推動整個“面”的發(fā)展，從而增加企業(yè)整體價值。企業(yè)在開發(fā)市場的過程中，應客觀分析各地的政策差異，人力資源差異，物料成本差異及存在的財務風險，從企業(yè)整體利益出發(fā)，確定該項目是否可行，防止風險帶來的財務危機給企業(yè)造成損失，給企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營帶來不利影響。（二）財務風險防范有利于物業(yè)項目的安全運營。收益和風險總是共存的。項目在運營過程中，通過財務風險防范可以識別來自于收入、支出及偶發(fā)性的風險，并對風險進行分析和度量，在項目運行中通過相關(guān)制度及措施加以控制，減少財務風險發(fā)生的可能性，將項目的損失降至最低。（三）財務風險防范有利于企業(yè)形成穩(wěn)定的財務活動。對跨區(qū)域多項目的物業(yè)企業(yè)，其財務活動涉及的“點”多、“面”廣，財務信息匯總所需時間較長，財務風險較之其他企業(yè)也更大。因此，在財務風險管理過程中，應加速資金流轉(zhuǎn)，縮短資金在各項目的沉淀時間，及時匯總至企業(yè)總賬戶，保障資金安全，這樣有利于資金統(tǒng)籌管理，避免資金分散影響資金安全及使用效率，為企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標提供堅實的財力物力基礎。

二、跨區(qū)域多項目物業(yè)企業(yè)財務風險防范的關(guān)鍵環(huán)節(jié)  

（一）市場開發(fā)過程中存在的財務風險。面臨激烈的市場競爭，物業(yè)企業(yè)只有做“大”，才能做“強”。在搶占市場份額時，有些物業(yè)企業(yè)缺少前瞻性，沒有對市場進行充分調(diào)研，沒有分析因地域差異而產(chǎn)生的政策差異、人文差異，貿(mào)然前行，為企業(yè)的經(jīng)營埋下危機。比如在招投標過程中，有企業(yè)為了拿下項目，沒有考慮當?shù)厝藛T實際工資水平，僅依據(jù)政府規(guī)定的較低的工資水平報價。對于勞動力密集的物業(yè)企業(yè)，這樣必然導致實際運營中人力成本的大幅增加，使企業(yè)盈利水平降低甚至虧損。許多大中型物業(yè)企業(yè)的項目已輻射了大半個中國，為進一步擴展占領(lǐng)市場，有企業(yè)甚至在某些未占領(lǐng)區(qū)域設立長期的市場開發(fā)部，人馬設施一應俱全，未充分考慮由此產(chǎn)生的巨額前期費用，而這些費用的來源是靠其他項目的盈利支撐，如果不知取舍，這些沒有項目的開發(fā)部將成為企業(yè)的負擔，讓企業(yè)負重而行，這是與企業(yè)開發(fā)市場的初衷背道而馳的。（二）項目營運過程中存在的財務風險?？鐓^(qū)域多項目物業(yè)企業(yè)在項目運營過程中的財務風險主要來源于兩個方面。一方面是來源于外部因素的不確定性，另一方面來源于內(nèi)部因素的不確定性，即企業(yè)內(nèi)控制度缺少或不完善帶來財務風險的可能性。1.物業(yè)企業(yè)外部因素造成的財務風險。第一，合同收入的不確定性風險。對于跨區(qū)域多項目物業(yè)企業(yè)，其物業(yè)管轄區(qū)有居民小區(qū)、寫字樓、醫(yī)院、學校等，服務對象有居民、國企、民營，還有行政單位，不同的服務對象物業(yè)費收取難易程度也不同。對于國企行政事業(yè)單位，其物業(yè)費收取幾乎沒有風險，而對于居民或民營企業(yè)，因其個體或自身經(jīng)營的不確定性，物業(yè)費收入也存在不確定性。第二，當?shù)卣哒{(diào)整及物價變化引起的不確定性風險。物業(yè)企業(yè)跨區(qū)域的項目大多是醫(yī)院或辦公樓等大型物業(yè)項目，其收入即是合同約定收入，而項目自進駐以后就會發(fā)生人工物料等成本費用，如遇當?shù)卣{(diào)高最低工資標準或物價上漲，則會出現(xiàn)收入不變，費用增加的財務風險。2.物業(yè)企業(yè)內(nèi)控制度缺少或不完善引發(fā)的財務風險。對于跨區(qū)域多項目物業(yè)企業(yè)，尤其是新入駐項目，因機構(gòu)新建，人員大多是臨時招募，對業(yè)務不熟，內(nèi)控意識薄弱，更容易引發(fā)如下財務風險：第一，物業(yè)費收繳的風險。物業(yè)企業(yè)項目提供服務的對象雖不相同，但收費項目大致相同，主要有保潔費，安保費，維修費、綠化費、停車費等，其中維修費和停車費大多是零星收取的費用，如員工缺乏內(nèi)控意識，只收費而不上繳，則會造成此部分物業(yè)費的流失。對于合同約定支付的如保潔、安保費等大額合同收入，由于內(nèi)控管理的不到位，甚至出現(xiàn)跨區(qū)域項目財務人員挪用公款，這種情況在跨區(qū)域物業(yè)公司并不少見。第二，物料采購及出入庫風險。物業(yè)企業(yè)的成本費用中，比重最大的是人工費用，其次是物料成本。在批量材料采購過程中，如果采購人員對當?shù)厥袌鋈狈α私猓瑳]有貨比三家，或者從個人私利出發(fā)而采用單一來源采購，則會增加企業(yè)采購成本，減少項目利潤。在材料領(lǐng)用環(huán)節(jié)，由于把控不嚴，沒有嚴格執(zhí)行出入庫制度，造成材料浪費，材料庫存的賬實不符。第三，資金管理環(huán)節(jié)的風險。對于跨區(qū)域多項目的物業(yè)企業(yè)，由于空間跨度比較大，企業(yè)未提前制定約束條款，總部對其收支情況不能及時掌握，對項目資金及時上交不能有效監(jiān)督，使項目資金不能及時到達單位總賬戶，不利于企業(yè)資金的統(tǒng)籌安排，造成資金閑置，甚至出現(xiàn)公款私存、私設小金庫現(xiàn)象，危及資金安全。

物業(yè)檔案是指物業(yè)行政管理部門與物業(yè)服務企業(yè)在行政管理活動和經(jīng)營管理活動中形成的，反映物業(yè)管理狀況與企業(yè)經(jīng)營服務情況，具有保存利用價值的各種文字、圖表、聲像等不同載體的歷史記錄。物業(yè)檔案既記錄了物業(yè)行政管理部門的管理情況，又記載了物業(yè)服務企業(yè)的各項經(jīng)營活動和服務情況，真實、客觀、全面、系統(tǒng)地記載了物業(yè)管理活動的全過程，是物業(yè)管理活動的原始記錄。下面，筆者談一下自己對物業(yè)檔案管理工作的幾點認識。

一、物業(yè)檔案的特點

1.來源廣泛。物業(yè)檔案的形成涉及方方面面，其中物業(yè)管理行政職能部門產(chǎn)生的物業(yè)檔案內(nèi)容有：物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理檔案；維修資金管理檔案；業(yè)委會管理檔案；綜合整治檔案；物業(yè)執(zhí)法檔案等。由房管所轉(zhuǎn)制而成的物業(yè)公司形成的檔案內(nèi)容有：產(chǎn)業(yè)類檔案，包含每戶居民的公房憑證副本（存根）、產(chǎn)業(yè)管理手冊等；業(yè)務類檔案，包含記錄每戶居民租賃使用情況的業(yè)務件袋、住房調(diào)配單、售后公房資料等；測估類檔案，包含測估手冊、各類圖紙；維修管理類資料，包括房屋大修資料、房屋完損等級評定記錄、各類設備維修保養(yǎng)資料、群眾來信和投訴處置情況、維修資金管理資料等。開發(fā)商組建的物業(yè)公司所形成的資料包括物業(yè)建筑、結(jié)物業(yè)檔案管理現(xiàn)狀與建議構(gòu)、隱蔽工程竣工圖；業(yè)主（住戶）管理手冊；各類設備維修保養(yǎng)記錄；維修資金管理資料；群眾來信和投訴處置情況等。

2.內(nèi)容豐富。物業(yè)檔案包含了基建、設備、經(jīng)營、管理、服務等多方面內(nèi)容。物業(yè)檔案的形成涉及到方方面面，如建設單位移交的物業(yè)前期資料；與水泵、空調(diào)、電梯、鍋爐、化糞池、安保門禁等設備的生產(chǎn)廠家、安裝公司、保養(yǎng)單位之間形成的有關(guān)資料；消防、供電、供水、供氣、電話、網(wǎng)絡、有線電視等方面資料；物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)資質(zhì)證明、物業(yè)管理招投標文件、各類經(jīng)濟合同方面的資料；業(yè)主委員會成立、運作、改選方面的資料；維修資金使用、審批、監(jiān)管方面的資料；信訪投訴和物業(yè)管理方面的政策法規(guī)等文件。

3.動態(tài)變化。不論是住宅小區(qū)、高層樓宇還是酒店、辦公樓、商業(yè)場所，各類物業(yè)在使用過程中都會發(fā)生各種變化。如物業(yè)的各種設施、設備需要進行維修、更換；因客戶不同的使用需求而改變物業(yè)原有的布局，重新進行裝修；業(yè)主因權(quán)屬的變更而發(fā)生變化；租戶的頻繁變動。另外，隨著舊區(qū)改造的深入發(fā)展，城市地形面貌發(fā)生了很大的變化，物業(yè)檔案中各類圖紙須及時進行修測；房屋完損等級評定記錄每年調(diào)整一次。圍繞著這些變化，物業(yè)檔案也需及時補充新的內(nèi)容，以確保檔案資料的完整、準確。

二、物業(yè)檔案的作用

一、高校物業(yè)管理現(xiàn)狀

1、物業(yè)管理費較低

校園物業(yè)不同于商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)，屬于公益性的組織，帶有福利性質(zhì)，因此，物業(yè)管理費不夠充足，另外，不完善的市場競爭方式導致物業(yè)公司盡量壓縮物業(yè)服務費用。

2、物業(yè)服務從業(yè)人員文化素質(zhì)較低

物業(yè)從業(yè)人員文化水平低和服務意識不強。通過對現(xiàn)有物業(yè)服務管理員工的調(diào)查，大專以上學歷人數(shù)只占5%，具備高中文化的占5%，初中文化占53%，小學文化占37%。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)可看出，物業(yè)公司員工平均文化水平僅初中水平，而要從事高校的物業(yè)管理工作，則在文化層次方面是有所欠缺的。

3、物業(yè)公司企業(yè)文化與校園文化的融合是難點

一、會計科目及使用說明

第204號科目預收賬款

1.本科目核算企業(yè)按合同規(guī)定向有關(guān)單位和個人預收的款項，如企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等預止的公共性服務費等。

2.企業(yè)向有關(guān)單位和個人預收的款項，借記“銀行存款”科目，貸記本科目；收入實現(xiàn)時，借記本科目，貸記“經(jīng)營收入”、“其他業(yè)務收入”科目。有關(guān)單位和個人補付的款項，借記“銀行存款”等科目，貸記本科目；退回多付的款項，作權(quán)反會計分錄。

預收賬款情況不多的公司，也可以將預收的款項直接記入“應收賬款”科目的貸方，不設本科目。

3.本科目應按有關(guān)單位和個人設置明細賬。

物業(yè)行業(yè)進行的所有一切物業(yè)經(jīng)營活動就是物業(yè)經(jīng)營。物業(yè)行業(yè)在進行物業(yè)管理時既有權(quán)利（比如：對小區(qū)進行管理并收取相關(guān)費用）又有義務（比如：要接受業(yè)主和業(yè)主委員會的督促，依法履行合同）。正所謂“得控則強、失控則弱、無控則亂”。我國物業(yè)經(jīng)營管理行業(yè)的平穩(wěn)高速發(fā)展離不開內(nèi)部控制體系的構(gòu)建。在我國物業(yè)管理市場化過程不斷變快的今天，物業(yè)經(jīng)營管理行業(yè)想要得到可持續(xù)性發(fā)展就務必要建立、修繕企業(yè)內(nèi)部的控制體系，有效防御和降低運營中可能碰到的風險。

一、風險控制和內(nèi)控體系的內(nèi)涵以及關(guān)聯(lián)

首先，物業(yè)經(jīng)營過程中會遇到各種各樣的事件，這些事件可能對物業(yè)經(jīng)營行業(yè)產(chǎn)生不利或有利的影響。不良事件代表可能阻礙物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)造價值的風險；事件的有利影響可以抵消物業(yè)管理行業(yè)的不利影響或機會。風險控制是對風險和機遇的控制，是對物業(yè)管理行業(yè)從戰(zhàn)略制定到日常運作過程中風險進行把控，能確定一切影響物業(yè)經(jīng)營管理的因素。內(nèi)部控制體系是為合理保證單位經(jīng)營活動的效益性、財務報告的可靠性和法律法規(guī)的遵循性，而自行檢查、制約和調(diào)整內(nèi)部業(yè)務活動的自律系統(tǒng)。簡單來說，內(nèi)控體系就是物業(yè)經(jīng)營行業(yè)擬定一連串的調(diào)整、構(gòu)造、督促、制約的規(guī)章制度和方法來使物業(yè)經(jīng)營行業(yè)的經(jīng)營目標和管理活動能順利實現(xiàn)和進行。大量的實踐證明，風險控制與內(nèi)控體系構(gòu)建是當代物業(yè)經(jīng)營管理的兩大不可或缺的兩大工具，構(gòu)建內(nèi)控體系與風險控制相依相生。中國的物業(yè)管理行業(yè)的內(nèi)部控制標準體系將融合內(nèi)控體系和風險控制。

二、物業(yè)經(jīng)營管理行業(yè)實施內(nèi)控的必要性和內(nèi)控內(nèi)容

（一）物業(yè)經(jīng)營管理行業(yè)實施內(nèi)控的必要性

1.能幫助物業(yè)經(jīng)營公司做好財務工作。行業(yè)財務良好健康的運行是行業(yè)生存發(fā)展的基礎，構(gòu)建內(nèi)控體系能實現(xiàn)財務內(nèi)控，使企業(yè)能輕松應對各種財務風險，能使企業(yè)做好財務的一切工作，像：檢查財務報表，為企業(yè)管理層提供實時信息來制定行業(yè)的經(jīng)營計劃，對行業(yè)的運行進行記錄和事后評估等等。而且，在內(nèi)控體系的實施后，行業(yè)往往能更好的對公司財務實行全面預算管理，加強行業(yè)各個部門的財務聯(lián)系。而且，還能在當今競爭激烈的大背景下，幫助物業(yè)行業(yè)及時獲得最新訊息，結(jié)合自身實際做出科學可行性高的戰(zhàn)略決策。2.能幫助物業(yè)經(jīng)營管理公司做好資金管理工作。資金管理是物業(yè)經(jīng)營管理行業(yè)運行的核心內(nèi)容。資金缺乏或配置不合理會使行業(yè)發(fā)展受到阻礙。而內(nèi)控體系的構(gòu)建就給行業(yè)資金管理提供了保障。它不僅僅可以使行業(yè)能合理有效的配置有限資源還能降低行業(yè)的經(jīng)營成本，保證企業(yè)盈利。

為認真貫徹《建設部關(guān)于修改〈物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法〉的決定》（建設部令第164號），切實加強物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)管理，規(guī)范物業(yè)服務行為，提高物業(yè)服務水平，經(jīng)研究，提出具體實施意見如下：

一、物業(yè)服務企業(yè)必須是依法設立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)服務的企業(yè)。

物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)分為一、二、三級。一、二級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)，分別由國家住房與城鄉(xiāng)建設部、省建設廳核定頒發(fā)。資質(zhì)核定頒發(fā)后20個工作日內(nèi)，物業(yè)服務企業(yè)應到市房產(chǎn)管理局（以下簡稱：市房管局）。

市房管局備案負責三級物業(yè)服務企業(yè)證書的頒發(fā)和管理，對申報一級、二級資質(zhì)的企業(yè)進行預審。預審包括對申請企業(yè)填寫申報材料的指導、企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的認定和服務項目的實地查勘等。經(jīng)預審合格的，負責協(xié)調(diào)推薦申報工作。

在我市具有各等級資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)，其經(jīng)營行為接受市房管局的監(jiān)督和管理。

二、外地物業(yè)服務企業(yè)進入我市物業(yè)服務市場，必須取得三級（含）以上資質(zhì)，并到市房管局進行備案登記。備案登記時應提供下列材料：

至物業(yè)正式成立后，接管物業(yè)客服部客服領(lǐng)班工作，負責客服組、清潔組、維修組的管理工作。歷時7個月，從摸索到熟悉，邊做邊學，在我前進的每一步中，都得到了公司領(lǐng)導和同事的熱情相助，得到了大多數(shù)住戶的支持與認可。在這7個月來，我們面對了很多壓力，克服了很多困難，但我們卻非常愉快和充實。因為我們有一只高素質(zhì)的隊伍，有一群熱情、愿奉獻的物業(yè)管理人。我們扎實工作，勤奮敬業(yè)，協(xié)調(diào)各方，周到服務，完成了各級領(lǐng)導交辦的工作任務。

具體情況如下：

一、規(guī)范行為。強化內(nèi)部管理，自身建設質(zhì)量提高。

1.管理處員工統(tǒng)一著裝，掛牌上崗。

2.對住戶、客戶服務按中心要求規(guī)程操作，貫徹禮貌待人、化解矛盾、微笑服務，適時贊美等工作規(guī)程。

3.員工按時上下班，打考勤，請假需經(jīng)班組及主管批準。

1物業(yè)服務中的工程管理

1.1建筑工程維修保養(yǎng)管理

物業(yè)服務中的建筑工程管理主要是對建筑物結(jié)構(gòu)設施（如墻體、樓板、屋面及防水等）進行維護工作。因此，物業(yè)公司首先應掌握建筑物的使用年限和工程保修主體的信息。建筑物在保修年限內(nèi)的維修工作按《工程質(zhì)量保修書》規(guī)定進行保修管理；建筑物在保修年限外的維修工作按《物業(yè)管理服務合同》約定進行保修管理。通常物業(yè)服務中的建筑工程維修工作大多為屋面滲漏、外墻面滲漏和衛(wèi)生間滲漏等等。物業(yè)公司的工程管理部門應熟悉這些部位的防水材料性能和防水施工工藝，根據(jù)具體滲漏的情況選擇不同的防水材料和工藝進行維修。

1.2安裝工程維修保養(yǎng)管理

與建筑工程維修一樣，安裝工程維修保養(yǎng)管理也應分別按保修期內(nèi)外采取不同的管理方法進行。與建筑工程維修不一樣的是安裝工程維修保養(yǎng)涉及的專業(yè)、范圍、頻率、工藝和出現(xiàn)故障對使用的影響均有所不同。因此，管理的方法也不同。安裝工程的維修是整個物業(yè)服務中維修頻率最多、次數(shù)最多、總量最多的工作。一旦安裝工程發(fā)生故障，會立即影響物業(yè)的使用功能，對生活的影響是難以接受的。因此，安裝工程維修保養(yǎng)管理不能像建筑工程維修那樣按部就班地實施，而必須建立一支全天候的專業(yè)齊全的快速維修隊伍，并采用先進的管理模式，才能滿足物業(yè)服務需求。

1.3建筑智能化維修保養(yǎng)管理

一、加強居民區(qū)物業(yè)消防安全工作的必要性

（一）加強居民區(qū)物業(yè)消防安全工作是預防或減少火災的有效措施

火災事故伴隨著經(jīng)濟快速的發(fā)展和人民生活水平的提高越發(fā)頻繁，為了減少火災的發(fā)生，火災的防治是不可避免的。物業(yè)管理的人員普遍重防盜而輕防火，沒有做到事前的火災預防。而加強居民區(qū)物業(yè)消防安全工作可以提高相關(guān)人員的重視程度，增加消防措施，以預防或減少火災事故的發(fā)生。

（二）公共消防設施很少有專人管理維護

在居民區(qū)，業(yè)主人員復雜，再加上物業(yè)管理的措施不夠完善，也沒有專人看護，所以有很多消防設施都被破壞，起不到任何作用。

（三）小區(qū)居民的防火意識淡薄

隨著高校后勤社會化改革的不斷深入，高校物業(yè)管理這種新的管理模式被引入到學校管理中。專業(yè)物業(yè)管理模式的引進給學校管理帶來新的生機，校園環(huán)境更加清新怡人，學校也減輕后勤管理方面的負擔，將更多的精力投入教學及科研管理中。由于生活在高校的是以廣大教師和學生為主的高級知識群體，高校物業(yè)管理服務對象的特殊性，要求我們深刻認識和分析高校物業(yè)管理的特點，才能對高校物業(yè)管理進行正確的定位，從而確保高校物業(yè)管理服務水平的不斷提升和發(fā)展。

一、高校物業(yè)管理承擔一定的政治任務

高校物業(yè)管理的目標主要是為師生創(chuàng)造一個良好的教學環(huán)境，協(xié)助提升高校的對外形象。這樣高校物業(yè)管理一定程度上就具有公益性質(zhì)，不完全遵循市場經(jīng)濟的效益原則。如學生吃及住的管理屬于學生生活管理的范圍，其服務費用價格一般低于市場價格，主要由政府物價部門審批，不完全按照市場規(guī)律運行。校園治安維護、校園環(huán)境的綜合管理涉及到校園的校風、學風等問題，是一個綜合的社會穩(wěn)定治理問題。

二、高校物業(yè)管理的“姓教”特點

高校是國家教育的重要堡壘，高校物業(yè)管理不同于社會一般的物業(yè)管理，必須服從和服務于教育事業(yè)。校園環(huán)境承載著顯性與隱性育人功能。學生通過校園環(huán)境得到歷史和現(xiàn)實的各種文化信息，獲得更多生活體驗，產(chǎn)生人文精神架構(gòu)，有助于大學生形成樂觀向上、豁達開朗的良好心理素質(zhì)。通過物業(yè)管理人員的熱情文明的服務，對不良行為的糾正和勸導，以及“節(jié)約用水”、“請勿吸煙”、“請隨手關(guān)燈”等警示標志，有助于培養(yǎng)學生良好道德品質(zhì)。因此，為高校提供服務的物業(yè)服務企業(yè)，除了要接受地方行業(yè)主管部門的指導外，更重要的是要接受國家教育主管部門和中國高校物業(yè)管理專業(yè)委員會的指導。

三、存在雙重管理機制