物業管理細則

為加強我局物業管理工作，規范物業管理的使用、維修，維護企業合法權益，現將物業管理細則明確如下：

一、物業管理主管部門：市局辦公室及各縣（市、區）局辦公室、

二、物業管理范圍

1、出租房屋的管理

2、公共設施的管理

珠海市

前期物業服務協議

示范文本（試行）

珠海市建設局印制

二OO三年十月

說明

目錄

前言

告全體業主書

第一章收樓須知

第二章裝修須知

第三章日常管理須知

李先生購買了某小區的一套住宅,購買時發展商承諾物業管理費為1元/平方米,并有管道煤氣,24小時熱水供應等配套設施,且寫進了購房合同中.但李先生稱入住已有半年,非但相關的配套設施沒有落實,物業管理費反而漲到了2元/平方米.物業公司說"發展商說的不算數",收費是依據有關標準.而發展商則稱物業管理已移交,自己無權過問.談談你的看法

婦女因與丈夫爭吵賭氣,將自家陽臺上一塊大石頭推到樓下,砸死了一個小女孩,被追究法律責任.問:1.該婦女應承擔哪幾種法律責任2.受害人家屬能否向責任人或其法定人要求民事賠償法律依據是什么

河某小區的業主王某家中被盜,財產損失達二萬多人民幣.王某認為其所交的物業管理費中已包含了治安管理服務內容,因此其家中被盜,物業公司應承擔賠償責任.談談你對此事的看法.

業主李某經過其所住的商住樓大堂時,因潮濕地滑而摔倒在地,造成骨折住院一個多月,花費醫藥費數千元.李某認為其摔倒主要是因為地滑,因此物業公司應負擔一定責任,物業公司應當補償其醫藥費,誤工費和精神損失費.請問此事物業公司是否需承擔責任談談你的看法.

某業主投訴:我買的房子雖然已入住半年,可我卻高興不起來.因為房子存在質量問題:衛生間滲水,墻面有裂縫,門窗歪斜.找物業公司和開發商后,他們只是把裂縫補了補,滲水和門窗歪斜還存在,這嚴重影響我的使用.因此,我準備不支付物業公司的物業管理費了,不知這種做法是否合理請你回答該業主提出的問題并提出你的處理意見.

大廈入伙時,由于個別業主對《業主公約》中的部分條款有意見,并以他們沒有參加制訂該公約為由而拒絕簽署,該大廈的物業公司則以不給鑰匙作回應請問:該物業公司的做法有何不妥你會如何處理

我受南京金陵旅館干部學院的委托，參與錦華苑的物業管理建設。針對這一新課題，我進行實踐和研究，并赴新加坡和香港實地考察物業管理方面的經驗，目的是在結合國內的情況，探索一條行之有效的物業管理之路。

首先，解決了物業管理混同于酒店管理的模糊認識。我們有針對性地對中層管理干部進行業務方面的培訓，提高人們對物業管理的認識。我國每年有數千萬平方米的住宅樓平地而起，加強物業管理迫在眉捷，這是一個十分現實又具有戰略意義的任務。因此，必須使管理干部認識到，只有運用科學的管理手段和先進的維修保養技術來管理物業，使環境、治安及房屋道路維修等服務性項目的功能都能滿足客戶的需求，使客戶有一個舒適安全便捷的入住環境，才稱得上是成功的物業管理。

在提高認識的基礎上，針對客戶的需求及日常工作職能范圍的不同，我們管理公司組建了安全部、管理服務部、物業部及商業服務中心，確立了管理和經營兩大部分。管理方面的三大部側重解決公寓別墅的治安管理、日常清潔及所有房產的維修保養等事宜；商業中心則側重為飲食區、娛樂區、超級市場、商店等配套設施，包括一些委托、代辦服務等。這樣，就使生活區域內所有業主（住戶）皆感到清潔、舒適、方便、安全。

二是抓好公司質量管理的基礎工作，包括健全制度，劃分職能，建立臺帳，標準規范，安全控制，加強檢查等等。如管理服務部組建起一支有10名PA清潔工的隊伍，負責清潔垃圾搞好室內外的保潔，做到日出日清。袋裝垃圾、封閉垃圾箱，由蘇州新區環衛服務公司代清代運，做到箱滿即清。班長定時巡查報告，做到當日問題當日解決，保證環境的整潔。

三是抓好全面質量管理的教育培訓工作。我們把隊伍素質建設和提高骨干的領導藝術有機地結合起來，把握住先培訓后上崗，上崗后再培訓提高這一關。公司以崗位培訓為重點，開展多層次、多形式的職工培訓。比如安全部的“護衛人員基本保安條件知識”的培訓和學習，我們制訂要求護衛人員應知事項：要求護衛人員明確知道他所管轄的每一角落工作怎樣執行；要使他們體會到他所表現的公正一定會受到公司的全力支持，因而無論對待任何人士，都應該光明正大、處事嚴謹。護衛人員應該明白他所管轄范圍內的保安措施全操縱在他手里，他必須時常加倍留神，熟知下列各點：

1、他所保衛的準確范圍——包括公寓住宅之認識、入口、別墅、梯間、出口。

摘　要：近年來我國的房地產行業實現了快速發展和繁榮，物業管理行業也逐漸發展壯大，物業管理在營造了安全文明的生活環境、提高物業的使用壽命、促進城市的和諧發展等方面具有重要的作用。商業物業管理和住宅物業管理是物業管理的兩種不同的重要類型，因為其管理和服務的對象存在著較大的差別，因此其管理方法也存在很大的不同。本文對商業物業管理與住宅物業管理分別進行了簡單介紹，然后在此基礎上從多個角度對商業物業管理與住宅物業管理的差異性進行了分析和探討。

關鍵詞：商業物業管理;　住宅物業管理;　差異性

一、傳統住宅物業管理分析

傳統的住宅物業管理是一種復合型的管理服務，其主要的功能有管理、經營和服務等三個重要的方面，實際的涉及領域非常廣泛。從總體上來看，傳統住宅物業管理由客戶服務與管理、工程維護保修、環境服務與管理以及安全秩序維護等四個重要內容組成。首先，客戶服務與管理主要是指收取物業費用，收集客戶的意見和建議，協調好與客戶的關系以及辦理客戶的進駐等相關的管理和服務，一般情況下來說，客戶服務與管理是傳統的住宅物業管理的核心工作。其次，工程維護保修是指對物業項目的供電供水以及電梯和消防等設備的維修和保養，另外，工程維護保修還包括對房屋的維修和管理工作。第三，環境服務與管理主要是指對相關區域內的生活環境和工作環境等進行綜合化的治理，具體來看，環境服務與管理包括綠化、保潔和污染治理等主要的工作。第四，安全秩序維護主要是指采取積極的措施對物業區域內的公共安全和消防安全等進行維護，對進出車輛進行安全管理，這對于維護整個物業區域的安全與穩定至關重要。

二、商業物業管理分析

為了對商業物業管理進行深入的分析和研究，我們首先要對商業物業的含義和特點進行明確。通常情況下而言，商業物業主要是指用于經營的物業形式，如餐飲、娛樂、休閑和零售等。一般情況下，我國的商業物業主要有購物中心、步行街和專業市場等多種不同的類型。商業物業是一種特殊的物業形式，它的主要特點表現在以下幾個方面。首先，商業物業的建筑規模往往非常大，而且一般都帶有大型的停車場。其次，商業物業所包含的具體行業非常豐富，其中的店鋪數量也非常大。第三，商業物業的環境往往非常好，能夠滿足不同客戶的具體需求，對于刺激消費，推動經濟增長發揮著十分重要的作用。

致：_____________________________________(招標方名稱)

上海_______________________________有限公司

“________________”（項目名稱）物業管理項目招標資格預審合格通知已經收悉。據此通知，我們經研究作如下宣布：

1.我們已經詳細閱讀并評審了“資格預審合格通知”的全部內容，決定參加此次投標活動。

2.我們將按照通知的要求，承擔相應的責任和義務，并嚴格遵守物業管理的相關法律法規和行業有關規定。

3.我們提供給貴方的《工商營業執照》、《物業管理企業資質等級證書》等用于投標的證明材料全部真實有效，并承擔因此而造成后果的責任。

尊敬的公司領導：

我叫，現任公司物業部經理。負責住宅小區、社區庭院物業管理工作。半年來在公司領導的正確決策下，在全體員工的共同努力下做了一些工作，距離公司領導的要求還有很大差距，我決心認真總結工作中的經驗教訓，把半年來的工作表現和不足，分幾個方面述職報告如下：

一.小區、社區經營收費工作：狠抓協助收取了小區衛生費70%，垃圾清運費減少了30%確保了小區的正常經營。光明路號院、畜牧局院、服務公司院、第二技校院衛生費的收取支付工作。公園小區的物業費收取工作。房管局小區、黃金小區的車位費收取工作。能給公司費用收取及經營扭虧做了大量的工作。但是同領導的希望和要求還有很大差距。我每天起早貪黑，深入到每一棟樓前，解答每一位業主提出的問題。對每一個院的收費工作都進行細致的部署，對收費的每一個環節想盡了一切辦法。言傳身教把自己十多年來的收費經驗教給員工，同自己一起工作的很多同志共同的一句話：“你不是經理是老師，跟著你干我們踏實心甘情愿，你不干了我們立馬走人。”說明工作的難度之大，任務之艱巨，非常人所能接受的工作壓力。對黃金小區、房管局小區的物業費收取工作，進行了前所未有的詳細調查，財務費用分析。提交了切實可行的解決方案。經常通宵達旦的整材料，完成了自己應盡的職責。

二.分管社區工作以來，詳細調查匯總了四個辦事處74個庭院的：人員配備、工作職責、收支費用、垃圾處置等工作。及時給公司領導，提供了社區庭院的經營整改方案。逐步落實整改：由原來的74個庭院、員工84人、每月支付工資54350元。現在的：個庭院、人、每月支付工資元。每月減少工資費用萬余元。對現有的庭院，進行認真核算，收入同服務協調進行，經營中的協議簽訂、剩余費用的收取工作、人員的合理調整、垃圾清運費處置費的合理收支等問題還有大量的工作急需解決。由于原來的項目經理工作調整，存在大量的遺留問題還要進行，爭取早日理順努力完成。

三.狠抓小區服務質量的提高，對人員的技能培訓，日常事務處理，能起到表率作用。積極配合甲方解決小區存在的實際問題，為改變小區的環境面貌，受到廣大業主的一致好評，做了大量的工作。小區的車棚啟用管理、綠化工作、垃圾箱的更新、傾注了大量的心血。小區在沒有維修人員的情況下，督促協助解決了很多維修任務，一頭汗一手屎的為業主服務，心系廣大業主的生活必須，協調處理供暖、供水、供電中的問題，甲方領導對我們的工作是肯定的，更是信任的，兩三天見不到我，聽不到我的電話就著急。今天礦上通知我六萬多的服務費補貼，今天就匯給公司。囑咐很抓衛生管理迎接局里創建衛生小區驗收工作。人非草木，孰能無過。小區管理的工作中還有很多不足，衛生工作還有一些方面，沒有按照＜市小區物業管理標準＞做好做細，有待整改。非機動車輛亂停亂放現象，還有待廣大業主自覺改正，我們已粘貼通知幾次廣為宣傳，不斷提醒個別業主自覺存放到車棚內，早日解決小區不協調的現象。

四.公司通過機構調整，讓我擔任第七項目部經理，后又合并第六項目部。工作擔子很重，點多面廣路途遠。一個人頂兩個項目部經理、兼黃金小區經理、還具體管理東電廠三個家屬院和三個保安崗點。（以前一個中隊長的工作）我從未叫過苦叫過累，大事小事認真處理，從未上交給主管領導，更沒有推給下面。能深入崗點檢查、解決、關心每一名員工存在的困難和問題。很抓保安隊伍形象教育，班組長技能培訓網上教育，并抓好早操訓練工作。能及時傳達公司領導，對當前工作重點的要求，并安排逐級傳達。對突發事件迅速到位妥善處理。能及時對甲方進行回訪，并按照甲方的要求進行整改并配合工作。對六、七項目部的人員招聘、調整、定崗嚴格按照公司領導的要求辦理，對離司人員的工資手續按公司規定處理。對小區、社區、各個崗點的物料領取嚴格把關審批。能積極續簽合同提高服務費，并聯系新崗點業務。這次四大隊工作交接給保安部，其中三個班長一致同意，還愿意和我一起工作，我真的很知足，我覺得是我那一份執著的敬業之情，感染了同志們的友情之花，知足了很知足！

物業管理事關千家萬戶。社會關注度高,任務艱巨繁重。各部門和相關單位，特別是領導干部要承擔起“共創和諧物業、構建和諧社區”歷史使命，提高認識，轉變作風，深化領導,精心組織,切實把物業管理工作落實到具體行動中，推動我區物業管理工作健康發展。

全面提升物業管理水平，為進一步加強我區物業管理工作。優化人居環境質量，實現物業管理快速健康發展，根據《市人民政府關于印發進一步加強我市物業管理工作意見的通知》鄭政文〔〕35號）精神，結合我區實際，特制定本意見。

一、指導思想

以“十七大”精神和全面構建和諧社會要求為依據，以“三個代表”重要思想為指導。認真貫徹落實《市物業管理條例》以下簡稱《條例》切實抓好物業管理工作的規范化建設，促進物業管理健康有序發展，為我區經濟發展作出積極貢獻。

二、總體目標

使物業管理水平得到提高，通過深入開展物業管理活動。行業功能逐步健全，管理機制效果明顯，物業管理規范有序，誠信服務品質優良，人居環境舒適和諧。

隨著高校后勤社會化改革的不斷深入，高校物業管理這種新的管理模式被引入到學校管理中。專業物業管理模式的引進給學校管理帶來新的生機，校園環境更加清新怡人，學校也減輕后勤管理方面的負擔，將更多的精力投入教學及科研管理中。由于生活在高校的是以廣大教師和學生為主的高級知識群體，高校物業管理服務對象的特殊性，要求我們深刻認識和分析高校物業管理的特點，才能對高校物業管理進行正確的定位，從而確保高校物業管理服務水平的不斷提升和發展。

一、高校物業管理承擔一定的政治任務

高校物業管理的目標主要是為師生創造一個良好的教學環境，協助提升高校的對外形象。這樣高校物業管理一定程度上就具有公益性質，不完全遵循市場經濟的效益原則。如學生吃及住的管理屬于學生生活管理的范圍，其服務費用價格一般低于市場價格，主要由政府物價部門審批，不完全按照市場規律運行。校園治安維護、校園環境的綜合管理涉及到校園的校風、學風等問題，是一個綜合的社會穩定治理問題。

二、高校物業管理的“姓教”特點

高校是國家教育的重要堡壘，高校物業管理不同于社會一般的物業管理，必須服從和服務于教育事業。校園環境承載著顯性與隱性育人功能。學生通過校園環境得到歷史和現實的各種文化信息，獲得更多生活體驗，產生人文精神架構，有助于大學生形成樂觀向上、豁達開朗的良好心理素質。通過物業管理人員的熱情文明的服務，對不良行為的糾正和勸導，以及“節約用水”、“請勿吸煙”、“請隨手關燈”等警示標志，有助于培養學生良好道德品質。因此，為高校提供服務的物業服務企業，除了要接受地方行業主管部門的指導外，更重要的是要接受國家教育主管部門和中國高校物業管理專業委員會的指導。

三、存在雙重管理機制