導(dǎo)語(yǔ)：不動(dòng)產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)實(shí)證研究一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)之一，同時(shí)也是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。本文使用2006-2018年的數(shù)據(jù)，通過(guò)建立VAR模型、格蘭杰檢驗(yàn)等方法對(duì)房地產(chǎn)與金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系作出實(shí)證分析，最后基于結(jié)論，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)降低金融風(fēng)險(xiǎn)提出合理建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn);VAR檢驗(yàn);防范措施

自1994年國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，中國(guó)各地便開(kāi)始建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新住房制度。近20年來(lái)，我國(guó)人民生活水平顯著提高，由于房屋既是消費(fèi)品又是投資產(chǎn)品，所以居民對(duì)住房的需求急速增長(zhǎng)。由于房地產(chǎn)業(yè)在前期需要投入大量資金，所以該行業(yè)的發(fā)展與金融業(yè)有著密不可分的聯(lián)系。基于我國(guó)房地產(chǎn)金融起步較晚，各種監(jiān)督管理機(jī)制并不完善，在市場(chǎng)上運(yùn)作的過(guò)程中可能誘發(fā)一系列的風(fēng)險(xiǎn)?；诖?，如何識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行有著十分重要的意義。

1文獻(xiàn)綜述

近年來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)高漲引起大量專(zhuān)家學(xué)者的關(guān)注。其中，郭福春、郭延安[1]提出導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的原因主要是融資渠道單一，銀行信貸為主；國(guó)內(nèi)外大量資金涌入，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱；房地產(chǎn)配套產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)；國(guó)家監(jiān)管制度不健全以及金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)不善。周傳麗[2]以2007年美國(guó)次貸危機(jī)為切入點(diǎn)，提出個(gè)人信貸風(fēng)險(xiǎn)與國(guó)家宏觀調(diào)控政策關(guān)系緊密。一旦國(guó)家開(kāi)始實(shí)行緊縮的財(cái)政政策，可能引起個(gè)人住房貸款的次貸危機(jī)。周敏丹[3]將金融風(fēng)險(xiǎn)分為信貸風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、操作性風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)造成各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的原因進(jìn)行了闡述。羅曉娟[4]通過(guò)格蘭杰因果檢驗(yàn)提出我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)與信貸規(guī)模有很大關(guān)系，控制信貸規(guī)模是房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)運(yùn)行的有力保障。卓娜和昌忠澤[5]從貨幣、財(cái)政和土地等政策方面闡述了國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的制約。總體來(lái)看，大量文獻(xiàn)集中研究影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，例如國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、土地價(jià)格等原因或是從定性的角度分析房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因及改正措施，少有文章從實(shí)證的角度來(lái)分析房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融業(yè)造成的影響。基于此，筆者通過(guò)建立VAR模型來(lái)分析房地產(chǎn)對(duì)金融信貸風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的影響。

2變量說(shuō)明及數(shù)據(jù)來(lái)源介紹

根據(jù)上文金融風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)，本文選用信貸風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)來(lái)代替金融風(fēng)險(xiǎn)中，進(jìn)而探究其與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系。用金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額與各項(xiàng)貸款余額之比(XD)作為衡量信貸風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)，其中房地產(chǎn)貸款余額包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和個(gè)人住房貸款余額兩部分；用金融機(jī)構(gòu)中長(zhǎng)期貸款余額與各項(xiàng)貸款余額之比(LD)作為衡量流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)；房地產(chǎn)業(yè)的衡量指標(biāo)是商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格(SP)，該數(shù)據(jù)由商品房銷(xiāo)售額累計(jì)值和商品房銷(xiāo)售面積累計(jì)值得出，數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)。金融機(jī)構(gòu)中長(zhǎng)期貸款余額和各項(xiàng)貸款余額來(lái)自中國(guó)人民銀行官網(wǎng)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和個(gè)人住房貸款余額來(lái)自萬(wàn)德數(shù)據(jù)庫(kù)，其中2005年個(gè)人住房貸款余額缺失，采用補(bǔ)差法補(bǔ)齊。在時(shí)間序列中，為了避免季節(jié)因素掩蓋住經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，所以需要對(duì)月份數(shù)據(jù)進(jìn)行季節(jié)調(diào)整，剔除季節(jié)影響。本文采用CensusX12季節(jié)調(diào)整法，數(shù)據(jù)經(jīng)過(guò)調(diào)整后改為XD_sa、LD_sa、SP_sa，同時(shí)為了各數(shù)據(jù)在一個(gè)量綱單位上，對(duì)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格季節(jié)調(diào)整后的數(shù)據(jù)再取對(duì)數(shù)，記為L(zhǎng)NSP_sa。

3實(shí)證研究

3.1平穩(wěn)性檢驗(yàn)。若數(shù)據(jù)非平穩(wěn)，可能會(huì)造成偽回歸現(xiàn)象，使檢驗(yàn)結(jié)果失去價(jià)值，所以需要對(duì)時(shí)間序列進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。平穩(wěn)性檢驗(yàn)的方法包括ADF檢驗(yàn)、PP檢驗(yàn)和KPSS檢驗(yàn)。綜合考慮檢驗(yàn)方法的適用范圍，文本采用ADF檢驗(yàn)對(duì)以上三個(gè)時(shí)間序列進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。經(jīng)過(guò)檢驗(yàn)XP、LP和SP的P值均大于5%的臨界值，無(wú)法拒絕原假設(shè)，所以三個(gè)時(shí)間序列都存在單位根，均是非平穩(wěn)的。在對(duì)非平穩(wěn)序列進(jìn)行一階差分后，所有數(shù)據(jù)在1%的顯著水平下都是平穩(wěn)的，通過(guò)了平穩(wěn)性檢驗(yàn)。因此，XD_sa、LD_sa和lnSP_sa為一階單整序列。3.2向量自回歸模型。在構(gòu)建VAR模型之前，需要根據(jù)FPE、AIC、SC等指標(biāo)選取最優(yōu)滯后階數(shù)。在保證自由度的前提下，滯后階數(shù)要足夠大，以便能夠完整反映模型的動(dòng)態(tài)特征。檢驗(yàn)結(jié)果顯示各指標(biāo)選擇的最優(yōu)滯后階數(shù)不同，以AIC指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)，所以模型的最優(yōu)滯后階數(shù)為2。構(gòu)建滯后階數(shù)為2的無(wú)約束向量自回歸模型，并用AR單位根檢驗(yàn)的方法來(lái)測(cè)試VAR模型是否穩(wěn)定。檢驗(yàn)結(jié)果顯示所有點(diǎn)均落在圓內(nèi)，即所有的單位根的倒數(shù)均小于1，表明三個(gè)序列構(gòu)建的VAR模型是有效的。所以得出結(jié)論：該房地產(chǎn)行業(yè)與信貸風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)存在穩(wěn)定性。3.3Johansen協(xié)整檢驗(yàn)。為了檢驗(yàn)變量之間是否具有長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，本文采用Johansen協(xié)整檢驗(yàn)方法對(duì)DXD_sa、DLD_sa和DLNSP_sa進(jìn)行檢驗(yàn)。分別對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)的關(guān)系進(jìn)行檢驗(yàn)，觀察結(jié)果后可看出在5%的顯著性水平下，檢驗(yàn)結(jié)果的P值均小于0.05，拒絕原假設(shè)。所以得出結(jié)論：即信貸風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)3.4格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)是一種假設(shè)檢定的統(tǒng)計(jì)方法用來(lái)檢驗(yàn)一個(gè)序列是否為另一個(gè)序列的原因。三組變量共會(huì)產(chǎn)生六種原假設(shè)，其中流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)不是商品房?jī)r(jià)格的格蘭杰原因的P值是0.001，小于5%的顯著水平，拒絕該原假設(shè)。除此以外，其他檢驗(yàn)結(jié)果均顯示變量之間不存在其他格蘭杰關(guān)系?；诖耍梢缘贸鼋Y(jié)論，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)價(jià)格的格蘭杰原因，即流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格具有推動(dòng)作用。3.5脈沖響應(yīng)圖。脈沖響應(yīng)函數(shù)反映了施加變量一個(gè)單位標(biāo)準(zhǔn)差的沖擊對(duì)其他變量的動(dòng)態(tài)影響。虛線代表正負(fù)兩倍標(biāo)準(zhǔn)差。房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)的沖擊：當(dāng)在本期給房地產(chǎn)價(jià)格一個(gè)正向沖擊后，信貸風(fēng)險(xiǎn)在前三期穩(wěn)定增長(zhǎng)，在第三期達(dá)到峰值，隨后開(kāi)始下降，最后趨近于零。這表明，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格受到?jīng)_擊時(shí)，會(huì)給信貸風(fēng)險(xiǎn)一個(gè)同向的沖擊，即房?jī)r(jià)上升使得信貸風(fēng)險(xiǎn)增加。信貸風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的沖擊：當(dāng)在本期給信貸風(fēng)險(xiǎn)一個(gè)正向沖擊后，房地產(chǎn)價(jià)格在第二期達(dá)到負(fù)向最低值，之后趨于零。當(dāng)信貸風(fēng)險(xiǎn)受到?jīng)_擊時(shí)，將給房地產(chǎn)價(jià)格一個(gè)反向的沖擊，即信貸風(fēng)險(xiǎn)升高將會(huì)促使房?jī)r(jià)下降。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的沖擊：當(dāng)在本期給流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)一個(gè)正向沖擊后，房地產(chǎn)價(jià)格一直在零左右上下波動(dòng)，最后趨近于零。當(dāng)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)受到?jīng)_擊時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響，整體來(lái)說(shuō)是產(chǎn)生了正向拉動(dòng)作用。即流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)提升時(shí)，會(huì)促使房?jī)r(jià)提高。房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的沖擊：當(dāng)在本期給房地產(chǎn)價(jià)格一個(gè)正向沖擊后，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的走勢(shì)與信貸風(fēng)險(xiǎn)基本相同。在第三期時(shí)，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)達(dá)到最大值，之后緩慢下降，從第八期開(kāi)始基本保持平穩(wěn)。這表明，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格受到?jīng)_擊時(shí)，會(huì)給流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)一個(gè)同向的沖擊，即房?jī)r(jià)上升會(huì)造成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)升高。3.6結(jié)論。(1)信貸風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系。房地產(chǎn)價(jià)格與信貸風(fēng)險(xiǎn)之間存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系，二者之間不存在格蘭杰因果關(guān)系。經(jīng)過(guò)脈沖響應(yīng)圖分析可知，房地產(chǎn)價(jià)格增加會(huì)使信貸風(fēng)險(xiǎn)增大，而信貸風(fēng)險(xiǎn)升高對(duì)房?jī)r(jià)下降有促進(jìn)作用。當(dāng)房?jī)r(jià)升高時(shí)，對(duì)購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，當(dāng)他們認(rèn)為房產(chǎn)將來(lái)會(huì)升值時(shí)，就會(huì)不惜借款也要購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)；對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，當(dāng)購(gòu)買(mǎi)者需求增大時(shí)，為了獲取更大的利潤(rùn)空間，開(kāi)發(fā)商會(huì)加蓋房屋，增加銷(xiāo)售量從而提高利潤(rùn)，所以需要向金融機(jī)構(gòu)增加貸款去完成建筑任務(wù)。一旦貸款人還款過(guò)程中發(fā)生意外情況，例如企業(yè)資金鏈斷裂或者倒閉，又或者是個(gè)人住房貸款者失業(yè)，都會(huì)造成金融機(jī)構(gòu)無(wú)法收回貸款，所以信貸風(fēng)險(xiǎn)會(huì)增加。當(dāng)信貸風(fēng)險(xiǎn)增加時(shí)，銀行提高貸款門(mén)檻，對(duì)貸款人資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審查，以確保借款人在未來(lái)能夠按時(shí)還款，降低信貸風(fēng)險(xiǎn)，所以導(dǎo)致部分個(gè)人貸款者無(wú)法取得貸款。當(dāng)購(gòu)房者沒(méi)有充裕的資金時(shí)，便不會(huì)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，購(gòu)買(mǎi)者對(duì)房屋的需求下降，可能會(huì)導(dǎo)致供過(guò)于求的情況，房?jī)r(jià)下降。(2)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系。房地產(chǎn)價(jià)格與流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)之間存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系，二者之間存在單項(xiàng)格蘭杰因果關(guān)系，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是房?jī)r(jià)的格蘭杰原因。經(jīng)過(guò)脈沖響應(yīng)圖分析可知，房地產(chǎn)價(jià)格增加會(huì)使流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)增大，而流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)升高對(duì)房?jī)r(jià)升高有拉動(dòng)作用。當(dāng)房?jī)r(jià)升高時(shí)，開(kāi)發(fā)商和個(gè)人購(gòu)買(mǎi)者都認(rèn)為房產(chǎn)在未來(lái)有看漲的趨勢(shì)，所以開(kāi)發(fā)商將繼續(xù)貸款建設(shè)更多的住房，而購(gòu)買(mǎi)者手中可支配資金不足，為了購(gòu)房也會(huì)向金融機(jī)構(gòu)貸款。開(kāi)發(fā)商和購(gòu)買(mǎi)者多數(shù)是向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)中長(zhǎng)期貸款，所以該部分比例增加，價(jià)格的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)增加。當(dāng)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)增加時(shí)，代表金融機(jī)構(gòu)中長(zhǎng)期貸款比重加大。對(duì)于個(gè)人貸款者來(lái)說(shuō)，基本只有在購(gòu)房的時(shí)候才會(huì)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)中長(zhǎng)期貸款，所以可以認(rèn)為金融機(jī)構(gòu)的中長(zhǎng)期貸款中有相對(duì)較大比例的資金流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，購(gòu)買(mǎi)者對(duì)房屋的需求增大，導(dǎo)致房?jī)r(jià)升高。3.7建議。(1)擴(kuò)展融資渠道。不管是開(kāi)發(fā)商還是住戶(hù)，取得資金的渠道主要是向金融機(jī)構(gòu)貸款，主要以商業(yè)銀行為主，所以流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和信貸風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度轉(zhuǎn)移給了商業(yè)銀行。加大力度發(fā)展房地產(chǎn)基金、提高住房公積金制度，將海外基金會(huì)引入中國(guó)等方式都可分散商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)。另外，不少學(xué)者都認(rèn)可房地產(chǎn)信貸證券化可以有效解決房地產(chǎn)行業(yè)高金融風(fēng)險(xiǎn)的狀況。(2)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)貸款控制。一是提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加強(qiáng)貸款者的資格審查，提高放貸門(mén)檻，應(yīng)停止向有信譽(yù)不良記錄的貸款者放貸。二是加強(qiáng)貸款后對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管，如資金流是否充裕、項(xiàng)目進(jìn)度是否有推遲等，若發(fā)現(xiàn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)不可避免的風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)采取措施來(lái)確保貸款的安全，如要求企業(yè)存放補(bǔ)償金。三是提高二套房購(gòu)買(mǎi)者的貸款利率，減少資金流向房地產(chǎn)業(yè)，在提高金融機(jī)構(gòu)的收益的同時(shí)，還可以起到控制房?jī)r(jià)的作用。(3)國(guó)家應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行政策引導(dǎo)。國(guó)家應(yīng)鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商把握市場(chǎng)需求，多建造小戶(hù)型住房，比如政府可以對(duì)小戶(hù)型房屋實(shí)行稅收優(yōu)惠政策。相對(duì)于大戶(hù)型的住房，住戶(hù)購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型會(huì)減輕資金壓力，可以由向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)中長(zhǎng)期貸款改為短期貸款，這樣能夠改善金融機(jī)構(gòu)的貸款結(jié)構(gòu)，降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)

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作者:王思瑤 單位:北京工業(yè)大學(xué)