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摘要：房地產行業是國民經濟的支柱行業之一，同時也是一個高風險的行業。本文使用2006-2018年的數據，通過建立VAR模型、格蘭杰檢驗等方法對房地產與金融風險的關系作出實證分析，最后基于結論，對房地產行業降低金融風險提出合理建議。

關鍵詞：房地產金融風險;VAR檢驗;防范措施

自1994年國務院出臺了《關于深化城鎮住房制度改革的決定》，中國各地便開始建立與社會主義市場經濟體制相適應的新住房制度。近20年來，我國人民生活水平顯著提高，由于房屋既是消費品又是投資產品，所以居民對住房的需求急速增長。由于房地產業在前期需要投入大量資金，所以該行業的發展與金融業有著密不可分的聯系。基于我國房地產金融起步較晚，各種監督管理機制并不完善，在市場上運作的過程中可能誘發一系列的風險?；诖?，如何識別風險、降低風險對我國經濟平穩運行有著十分重要的意義。

1文獻綜述

近年來，我國房價高漲引起大量專家學者的關注。其中，郭福春、郭延安[1]提出導致房地產金融風險的原因主要是融資渠道單一，銀行信貸為主；國內外大量資金涌入，導致房地產市場過熱；房地產配套產業不發達；國家監管制度不健全以及金融機構經營不善。周傳麗[2]以2007年美國次貸危機為切入點，提出個人信貸風險與國家宏觀調控政策關系緊密。一旦國家開始實行緊縮的財政政策，可能引起個人住房貸款的次貸危機。周敏丹[3]將金融風險分為信貸風險、流動性風險、操作性風險和市場風險，并對造成各類風險的原因進行了闡述。羅曉娟[4]通過格蘭杰因果檢驗提出我國房地產金融風險與信貸規模有很大關系，控制信貸規模是房地產行業平穩運行的有力保障。卓娜和昌忠澤[5]從貨幣、財政和土地等政策方面闡述了國家宏觀調控政策對房地產業的制約?？傮w來看，大量文獻集中研究影響房地產價格的因素，例如國內生產總值、土地價格等原因或是從定性的角度分析房地產金融風險產生的原因及改正措施，少有文章從實證的角度來分析房地產業對金融業造成的影響?；诖?，筆者通過建立VAR模型來分析房地產對金融信貸風險和流動性風險的影響。

2變量說明及數據來源介紹

根據上文金融風險的分類，本文選用信貸風險和流動性風險來代替金融風險中，進而探究其與房地產業的關系。用金融機構房地產貸款余額與各項貸款余額之比(XD)作為衡量信貸風險的指標，其中房地產貸款余額包括房地產開發和個人住房貸款余額兩部分；用金融機構中長期貸款余額與各項貸款余額之比(LD)作為衡量流動性風險的指標；房地產業的衡量指標是商品房平均銷售價格(SP)，該數據由商品房銷售額累計值和商品房銷售面積累計值得出，數據來源于國家統計局官網。金融機構中長期貸款余額和各項貸款余額來自中國人民銀行官網；房地產開發和個人住房貸款余額來自萬德數據庫，其中2005年個人住房貸款余額缺失，采用補差法補齊。在時間序列中，為了避免季節因素掩蓋住經濟現象，所以需要對月份數據進行季節調整，剔除季節影響。本文采用CensusX12季節調整法，數據經過調整后改為XD_sa、LD_sa、SP_sa，同時為了各數據在一個量綱單位上，對商品房平均銷售價格季節調整后的數據再取對數，記為LNSP_sa。

3實證研究

3.1平穩性檢驗。若數據非平穩，可能會造成偽回歸現象，使檢驗結果失去價值，所以需要對時間序列進行平穩性檢驗。平穩性檢驗的方法包括ADF檢驗、PP檢驗和KPSS檢驗。綜合考慮檢驗方法的適用范圍，文本采用ADF檢驗對以上三個時間序列進行平穩性檢驗。經過檢驗XP、LP和SP的P值均大于5%的臨界值，無法拒絕原假設，所以三個時間序列都存在單位根，均是非平穩的。在對非平穩序列進行一階差分后，所有數據在1%的顯著水平下都是平穩的，通過了平穩性檢驗。因此，XD_sa、LD_sa和lnSP_sa為一階單整序列。3.2向量自回歸模型。在構建VAR模型之前，需要根據FPE、AIC、SC等指標選取最優滯后階數。在保證自由度的前提下，滯后階數要足夠大，以便能夠完整反映模型的動態特征。檢驗結果顯示各指標選擇的最優滯后階數不同，以AIC指標為標準，所以模型的最優滯后階數為2。構建滯后階數為2的無約束向量自回歸模型，并用AR單位根檢驗的方法來測試VAR模型是否穩定。檢驗結果顯示所有點均落在圓內，即所有的單位根的倒數均小于1，表明三個序列構建的VAR模型是有效的。所以得出結論：該房地產行業與信貸風險和流動性風險存在穩定性。3.3Johansen協整檢驗。為了檢驗變量之間是否具有長期穩定的均衡關系，本文采用Johansen協整檢驗方法對DXD_sa、DLD_sa和DLNSP_sa進行檢驗。分別對信貸風險與房地產和流動性風險與房地產的關系進行檢驗，觀察結果后可看出在5%的顯著性水平下，檢驗結果的P值均小于0.05，拒絕原假設。所以得出結論：即信貸風險和流動性風險3.4格蘭杰因果關系檢驗格蘭杰因果關系檢驗是一種假設檢定的統計方法用來檢驗一個序列是否為另一個序列的原因。三組變量共會產生六種原假設，其中流動性風險不是商品房價格的格蘭杰原因的P值是0.001，小于5%的顯著水平，拒絕該原假設。除此以外，其他檢驗結果均顯示變量之間不存在其他格蘭杰關系?；诖?，可以得出結論，流動性風險是房地產價格的格蘭杰原因，即流動性風險對房地產價格具有推動作用。3.5脈沖響應圖。脈沖響應函數反映了施加變量一個單位標準差的沖擊對其他變量的動態影響。虛線代表正負兩倍標準差。房地產價格對信貸風險的沖擊：當在本期給房地產價格一個正向沖擊后，信貸風險在前三期穩定增長，在第三期達到峰值，隨后開始下降，最后趨近于零。這表明，當房地產價格受到沖擊時，會給信貸風險一個同向的沖擊，即房價上升使得信貸風險增加。信貸風險對房地產價格的沖擊：當在本期給信貸風險一個正向沖擊后，房地產價格在第二期達到負向最低值，之后趨于零。當信貸風險受到沖擊時，將給房地產價格一個反向的沖擊，即信貸風險升高將會促使房價下降。流動性風險對房地產價格的沖擊：當在本期給流動性風險一個正向沖擊后，房地產價格一直在零左右上下波動，最后趨近于零。當流動性風險受到沖擊時，房地產價格產生影響，整體來說是產生了正向拉動作用。即流動性風險提升時，會促使房價提高。房地產價格對流動性風險的沖擊：當在本期給房地產價格一個正向沖擊后，流動性風險的走勢與信貸風險基本相同。在第三期時，流動性風險達到最大值，之后緩慢下降，從第八期開始基本保持平穩。這表明，當房地產價格受到沖擊時，會給流動性風險一個同向的沖擊，即房價上升會造成流動性風險升高。3.6結論。(1)信貸風險與房地產價格的關系。房地產價格與信貸風險之間存在長期均衡關系，二者之間不存在格蘭杰因果關系。經過脈沖響應圖分析可知，房地產價格增加會使信貸風險增大，而信貸風險升高對房價下降有促進作用。當房價升高時，對購買者來說，當他們認為房產將來會升值時，就會不惜借款也要購買房產；對于開發商來說，當購買者需求增大時，為了獲取更大的利潤空間，開發商會加蓋房屋，增加銷售量從而提高利潤，所以需要向金融機構增加貸款去完成建筑任務。一旦貸款人還款過程中發生意外情況，例如企業資金鏈斷裂或者倒閉，又或者是個人住房貸款者失業，都會造成金融機構無法收回貸款，所以信貸風險會增加。當信貸風險增加時，銀行提高貸款門檻，對貸款人資質進行嚴格審查，以確保借款人在未來能夠按時還款，降低信貸風險，所以導致部分個人貸款者無法取得貸款。當購房者沒有充裕的資金時，便不會購買房產，購買者對房屋的需求下降，可能會導致供過于求的情況，房價下降。(2)流動性風險與房地產價格的關系。房地產價格與流動性風險之間存在長期均衡關系，二者之間存在單項格蘭杰因果關系，流動性風險是房價的格蘭杰原因。經過脈沖響應圖分析可知，房地產價格增加會使流動性風險增大，而流動性風險升高對房價升高有拉動作用。當房價升高時，開發商和個人購買者都認為房產在未來有看漲的趨勢，所以開發商將繼續貸款建設更多的住房，而購買者手中可支配資金不足，為了購房也會向金融機構貸款。開發商和購買者多數是向金融機構申請中長期貸款，所以該部分比例增加，價格的流動性風險增加。當流動性風險增加時，代表金融機構中長期貸款比重加大。對于個人貸款者來說，基本只有在購房的時候才會向金融機構申請中長期貸款，所以可以認為金融機構的中長期貸款中有相對較大比例的資金流入了房地產領域，購買者對房屋的需求增大，導致房價升高。3.7建議。(1)擴展融資渠道。不管是開發商還是住戶，取得資金的渠道主要是向金融機構貸款，主要以商業銀行為主，所以流動性風險和信貸風險過度轉移給了商業銀行。加大力度發展房地產基金、提高住房公積金制度，將海外基金會引入中國等方式都可分散商業銀行的風險。另外，不少學者都認可房地產信貸證券化可以有效解決房地產行業高金融風險的狀況。(2)金融機構應加強貸款控制。一是提高風險意識，加強貸款者的資格審查，提高放貸門檻，應停止向有信譽不良記錄的貸款者放貸。二是加強貸款后對企業風險的監管，如資金流是否充裕、項目進度是否有推遲等，若發現企業在經營過程中出現不可避免的風險，金融機構應采取措施來確保貸款的安全，如要求企業存放補償金。三是提高二套房購買者的貸款利率，減少資金流向房地產業，在提高金融機構的收益的同時，還可以起到控制房價的作用。(3)國家應對房地產行業進行政策引導。國家應鼓勵開發商把握市場需求，多建造小戶型住房，比如政府可以對小戶型房屋實行稅收優惠政策。相對于大戶型的住房，住戶購買小戶型會減輕資金壓力，可以由向金融機構申請中長期貸款改為短期貸款，這樣能夠改善金融機構的貸款結構，降低流動性風險。

參考文獻

[1]郭福春,郭延安.我國房地產金融風險成因與防范機制研究[J].浙江金融,2009(12).

[2]周傳麗.防范房地產金融風險的思考[J].當代經濟研究,2008(12).

[3]周敏丹.我國房地產金融風險防范探討[J].財政監督,2011(32).

[4]羅曉娟.信貸支持與房地產金融風險[J].西南金融,2013(3).

[5]卓娜,昌忠澤.淺析我國房地產經濟的宏觀調控[J].技術經濟與管理研究,2015(6).

作者:王思瑤 單位:北京工業大學