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【摘要】本文通過利用金融手段參與房地產宏觀調控成效的評價分析，指出房地產宏觀調控失靈的主要原因是忽略了區域經濟發展的不平衡性和差異性。筆者建議實施考慮區域差異的宏觀調控措施，即按照我國600余個城市房地產業發展的五種類型，因地制宜，實行有差異的金融調控措施。

【關鍵詞】金融；房地產；調控；區域差異

2004年以來，金融杠桿與行政手段、財稅手段、土地手段一道共同參與對房地產業進行宏觀調控，雖然取得了一定進展，但從總體上看，效果遠不盡如人意。

一、金融杠桿參與房地產宏觀調控效果評價

在本輪國家對房地產市場的宏觀調控中，金融調控手段不斷在強化。自2004年10月至2007年9月不到三年內，央行已經連續9次加息，僅2007年就5次加息。為抑制經濟運行中過多的流動性，自2006年7月到2007年11月，央行曾先后12次上調存款準備金率，將存款準備金率由8%調升至13.5%。2007年9月27日，央行與銀監會又聯合下發了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》（銀發[2007]359號，下稱“359號文”）。文件對申購第二套（含）以上住房的，作出了嚴格的規定。如此頻繁的金融調控措施，但效果并不理想，主要表現在如下幾個方面：

（一）房地產投資繼續升溫

自1998年以來，我國完成房地產開發投資年均增長都在20%以上。2007年1

—9月份，全國完成房地產開發投資16814億元，同比增長30.3％，比上年同期加快6個百分點，比全部固定資產投資高4.6個百分點；1—9月份，全國房地產開發企業資金來源為25379億元，增長37.9%。上述數據說明房地產開發投資仍然在高位運行，溫度不斷攀升。

（二）房價居高不下

近幾年來，我國許多城市的房價都翻了一番。2007年房屋銷售價格繼續較快上漲，部分地區房價漲幅居高不下。2007年11月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5%，漲幅比上月高1.0個百分點；環比上漲0.8%，漲幅比上月低0.8個百分點。新建商品住房銷售價格同比上漲12.2%，漲幅比上月高1.6個百分點；環比上漲1.0%，漲幅比上月低0.9個百分點。深圳已經連續21個月同比漲幅超過10%，其中10月份為21.1%；北京連續18個月同比漲幅超過8%，10月份達到17.8%。

（三）房貸風險加大

我國商業銀行發放的個人住房消費貸款快速增長。從1998年的3106億元增加到2007年上半年的25720億元，占同期人民幣貸款余額的比重從3.3%上升到10%左右，年均增速超過40%。

9月末，全國商業性房地產貸款余額4.62萬億元，比年初增加9410億元，同比增長29.6%，增速比上年同期快5.2個百分點。其中，房地產開發貸款余額1.76萬億元，比年初增加3491億元，同比增長26.9%，增速比上年同期降低2個百分點；購房貸款余額2.86萬億元，比年初增加5924億元，同比增長31.4%，增速比上年同期提高13.5個百分點。

個人住房消費貸款違約風險已有攀升趨勢。據19家銀行的不完全統計，個人住房消費貸款中，違約客戶高達18萬戶；工行、中行、建行2006年末個人住房不良貸款已接近200億元。

上述情況說明，當前我國房地產市場存在著嚴重的問題，滋生著一定泡沫。雖然形勢總體發展狀況還是可控的，但是如果房地產投資、房價繼續高漲下去，泡沫的風險就會逐步加大，加之我國流動性過剩的格局并沒有發生根本變化，當前銀行體系流動性過剩形勢依舊嚴峻。因此，對房地產市場宏觀調控的任務仍然十分緊迫而艱巨。

二、金融杠桿參與房地產宏觀調控失靈的成因分析

盡管金融杠桿頻頻出手，但房地產市場的形勢仍然不見根本好轉，金融杠桿參與房地產宏觀調控，甚至處于失靈狀態。究其原因，大體上有客觀原因和主觀原因兩種情況。

從客觀上看，第一，由于城市化發展迅速，商品房供不應求；第二，貨幣流通嚴重過剩；第三，世界性的資產重新定價潮流影響。上述三個因素推動著我國房價不斷走向高處。除掉上述客觀原因外，主觀原因有以下幾點：

（一）對房地產業宏觀調控往往處于兩難境地

房地產業已經成為我國國民經濟的重要支柱產業，在國民經濟的發展中，占據了舉足輕重的重要地位。房地產業貸款，在我國銀行信貸占據了很大的比重。房地產業的這樣一個重要地位，使得決策者進行宏觀調控時，往往會處于投鼠忌器的兩難境地。這有點像媽媽懲戒犯錯誤的孩子，打輕了孩子不當回事；打重了，又怕傷害了孩子的身體。房地產業宏觀調控一直處于這樣兩難之中：下手輕了往往不起作用；但是下手重了，又怕傷害了房地產業的發展，甚至損害整個國民經濟，這個尺度非常難以把握。近期“359號文件”就是一個例證：出臺了“359號文件”，但看到一些城市的劇烈反應，又不忍心下重手，導致市場仍對其中的“第二套房”如何認定爭論不休，政策難以執行，調控效果也就不了了之。

（二）地方利益的制衡

在我國絕大多數城市中，房地產業都是地方經濟的支柱型產業。土地出讓金收入和房地產開發交易的稅收收入，是各個城市地方財政的主要進項。有專家曾做了初步測算，房地產業的收入約占全國多數城市地方財政收入的51%。因此有人又把城市財政直稱為“土地財政”。如果在房地產宏觀調控中，嚴格執行國家的相關政策，就可能嚴重損傷地方財政的財源。這是絕大多數地方政府所不愿意看到的，也是他們對宏觀調控措施執行不利的最根本的內在因素。

（三）地方銀行的消極抵制

房地產貸款，一直是各商業銀行的重要貸款，個人房貸一直被銀行業視為“優質蛋糕”。以交行為例，2007年以來雖然在不斷地壓縮開發性貸款，但是卻在謹慎擴展個人房貸，先后推出了“安居貸”個人住房貸款以及“輕松安居貸”個人住房循環貸款產品。建行是房貸的龍頭銀行，按照其披露的2007年中報數據，其個人貸款平均余額由2006年6月30日的48906億元，增加至2007年6月30日的6337億元。“高利潤、低風險”的個人房貸是各家商業銀行爭搶的業務，面對“房貸新政”的實施，各商業銀行的態度并不積極。

“359號文件”出臺以來，各類銀行誰也不愿明確制定嚴格的“第二套房”細則，生怕因自己的細則過嚴而導致優質客戶的流失。結果是調控政策所伸出的拳頭“高高舉起，輕輕落下”，調控功能大多被化解了。

（四）房地產宏觀調控指導理念的“一刀切”

當前我國正處于社會主義的初級階段，區域經濟發展的不平衡是一個最基本的特點。由于歷史及多種原因，各區域之間的經濟發展水平差距相當懸殊。各項經濟政策只有充分地考慮到這一現實，才會是有效的政策，才能達到預期的目的。我國房地產宏觀調控失靈的一個重要原因，在于宏觀調控指導理念上過多地強調政策的全國統一性，往往忽略了區域經濟發展的不平衡性和差異性。

我國600余個城市的房地產業發展是極不平衡的，大體上可以分為五種類型：第一類區域是發達地區，包括上海、北京、廣州、深圳。這些城市房地產市場投資炒房比例很大，外資進入量大，房價很高，漲幅很快。第二類區域是比較發達地區，如東莞、珠海、杭州、南京、蘇州、寧波、溫州、福州、廈門、天津、大連等地區。他們集中在以珠三角和長三角地區為主的東部沿海地區，房地產市場相對比較活躍，投資炒房比例較大，外資進入量比較大，房價相對比較高，漲幅較快。第三類區域是發展中地區，俗稱二線城市，如武漢、重慶、成都、沈陽、長春、哈爾濱、西安、鄭州、南寧、太原、蘭州、烏魯木齊、銀川等中部、東北、西南、西北地區的城市。它們的特點多是房地產市場啟動相對較晚，近幾年來房地產市場得以較快發展，居民自住性購房占市場主導地位，房價運行相對比較平穩。第四類區域是剛啟動地區，主要體現在中部、東北、西南、西北地區的一些省屬城市。它們的房地產市場化水平不高，地價較低、房價也比較低。第五類區域是滯后地區，除東南沿海個別縣級市，全國絕大多數的縣級城市房地產業處于剛剛起步階段，房地產市場啟動相對滯后，房價較低。

轉貼由于忽略了區域經濟發展的不平衡性和差異性，實施全國統一的調控政策，結果出現了該調控的沒能很好調控，不該調控的也跟著調控的結果，導致有病者吃藥的劑量不足，沒病的也得跟著吃藥。在第一、二類地區，一旦房地產市場稍有下挫，調控政策就立即出現折扣現象。迄今為止，很難有一項宏觀政策能夠一貫到底。

綜上所述，可以看出：其一，與房地產宏觀調控失靈的主客觀原因相比，外因是條件，內因是根據，主觀原因應該是主導的；其二，房地產宏觀調控失靈的主觀原因中，忽略了區域經濟發展的不平衡性和差異性，這是最主要的原因。

三、實施區域差異的金融調控政策建議

依據當前我國房地產業發展的風險狀況和金融杠桿失靈的成因分析，為破解金融杠桿參與房地產宏觀調控的兩難境地，筆者提出如下的金融政策建議：根據我國房地產業發展不平衡的實際狀況，建議實施考慮區域差異的宏觀調控措施，即按照各個區域房地產業發展處于不同歷史階段、當前存在的問題以及宏觀調控的任務，因地制宜，實行有差異的金融調控措施。

對第一類地區和第二類地區，它們是宏觀調控的主要對象，因此，應該采取相對比較嚴厲的金融措施。例如，第二套住房的首付應該嚴格按照以家庭為單位進行界定，無論是國內銀行還是外資銀行都應該執行統一的從嚴調控的標準。利用嚴格的金融杠桿，從嚴控制上述地區的炒房風潮，囤地風潮，下大決心保證房價的平穩運行。

對于第三類地區（往往俗稱為第二線地區），房地產市場雖然也有一些這樣或那樣的問題，但問題多是苗頭性的，所以對這類地區宏觀調控政策應當適當放寬。例如，本次“房貸新政”中，第二套住房可以界定為按個人為單位。通過宏觀調控措施，對這類地區起到警示作用，既促使當地的房地產業得以健康發展，又防止過熱和房價過快上漲的弊端產生。

對于第四類和第五類地區，由于其房地產業剛剛起動，甚至是啟動不足，因此應該對它們采取扶持和支持的態度，所以宏觀調控中，對這類地區應該是網開一面。例如，“房貸新政”中，第二套住房的規定在上述地區可以不實行；甚至對于該類地區的購房貸款的首付款比例采取更加優惠的政策，以鼓勵和支持第四類和第五類房地產業的快速發展。

房地產業和地方經濟的關系有一個遞減規律在起作用。房地產業是一個基礎性和先導性產業，在一個城市經濟發展的不同階段有著不同的作用。當一個城市經濟處于騰飛的初期階段，房地產業是地方經濟的支柱型產業，房地產業收入是各個城市地方財政的主要收入。但是，隨著城市經濟的不斷發展，房地產業的地位和重要性逐漸發生變化，呈現遞減形態，其支柱型產業地位會逐步由其他產業取而代之。這一規律在廣州、深圳和上海都有明顯的體現。因此，在對房地產業宏觀調控中，實施區域差異調控政策，不會對一、二類區域經濟產生大的不良影響。

總之，采用上述區域差異政策，有壓有保，既可以防止房地產市場大起大落，房價無限制地攀升，化解房地產業的風險，同時又促使后進地區的房地產業發展，促進地方經濟的平穩、健康、快速增長。區域差異政策有利于縮小全國各個區域經濟差距，從而解決決策層和管理層對房地產業宏觀調控的兩難境地，可以把房地產業對國民經濟發展帶來的風險降到最低點，使其對國民經濟的推動作用擴大到最大程度，確保國民經濟平穩、健康地快速運行。