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一、房地產投資

由于房地產具有抗通貨膨脹、保值、增值性,房地產投資逐漸成為世界最有吸引力的投資方式之一。而在我國,隨著各地房價的高歌猛進,以及股市的飄搖不定,房地產投資已成為廣大投資者和投資機構獲取高額利潤和實現資產增值的重要渠道。同時,鑒于房地產投資巨額性、風險性、外部性和政策影響性,以及投資資金或資源的有限性,投資者必須在確定的即期支出與不確定的未來收益之間做出抉擇,選擇適合自己的投資形式和投資產品。因此,房地產投資決策應基于對目標項目科學、公正的投資分析之上,只有這樣才在一定程度上保證決策的正確性和資產的增值性。

二、房地產投資分析

房地產投資分析指在房地產投資活動之前,投資者運用自己或投資分析人員的知識和能力,全面調查擬投資項目的各方面制約因素,對所有可能的投資方案進行比較論證,從中選擇最佳方案并保證投資有較高收益水平的分析活動。房地產投資分析的內容包括市場分析、區位條件分析、基礎數據估算分析、經濟分析、不確定性分析、風險分析、方案比選分析等方面。本文主要從市場分析、經濟分析和風險分析三方面做簡要介紹。

1.市場分析

房地產投資項目在投資決策前,調查市場狀況,辨識投資風險,選擇投資機會的過程,稱為房地產投資項目的市場分析。房地產市場分析是理性投資者所做的必不可少的一項工作。房地產市場分析主要以市場調查和市場預測為手段,在獲取市場信息的基礎上,對投資項目的現金流量及市場價值的變化科學預測,為投資項目的經濟分析、風險和不確定性分析奠定基礎,為投資者、決策者把握市場機會和正確進行決策提供依據,以使投資者在開發結束或持有期內獲得最大利潤,實現增值的最大化。

2.經濟分析

經濟分析是房地產投資分析的核心部分,主要通過經濟分析指標的計算定量分析目標項目在經濟上的可行性。經濟分析指標根據是否考慮資金的時間價值可分為靜態分析指標與動態分析指標兩大類。由于資金本身就具有時間價值,而且將一定資金投入到某一項目后也會產生一定的機會成本,因此,筆者認為財務凈現值、財務內部收益率、動態投資回收期等動態分析指標更為科學、合理,更有利于輔助投資者做出正確的決策。

3.風險分析

房地產投資與其他投資一樣,可能帶來較高收益的同時也伴隨著較大的風險存在。房地產投資風險就是從事房地產投資而造成損失的可能性大小,這種損失包括所投入資本的損失與預期收益未達到的損失。由于房地產投資具有價值量大、周期長、不可移動性、變現能力差等特點,使得房地產投資的風險程度更高,在投資過程中可能會面臨自然風險、意外風險、財務風險、市場風險、政策風險、利率風險等諸多風險。

風險分析是風險評價的主要手段,其方法就是根據不確定性因素在一定范圍內的隨機變動,分析確定這種變動的概率分布和他們的期望值、標準差、變異系數和置信區間,并由此說明擬投資項目在特定收益狀態下的風險程度。以市場風險的分析為例,在開發期或持有期內,市場可能會出現繁榮、正常和衰退三種情況。為此,投資人應通過深入的市場調查和數據分析,預測各個狀況發生的可能性和該狀況下可能的收益水平,并通過計算期望收益標準差、變異系數、置信區間等對市場風險進行評價。

三、房地產投資決策

房地產投資分析的最終目的是服務投資決策。在房地產投資活動中,一般都會有多個不同的投資方案可供選擇,能否利用有效、準確的方法做出正確的抉擇將直接關系到未來的收益與否。對于置業投資者,其投資決策的內容不同于開發投資,如需要對置業對象目前物質狀況、運營與收益狀況進行全面了解,對置業對象市場前景作出判斷,對其收益值較合理的價值估計。在此基礎上,他們是否購買、購買時間、購買方式做出正確的決策,這類投資面對的風險也相對較直觀些。而對于房地產開發投資者,投資決策的內容非常廣泛,既包括投資項目的比選、投資項目類型、開發條件、經營方式,也包括投資時間、投資規模、籌資方式等的決策。該類投資任何一個決策內容的失誤都可能會帶來收益減少甚至發生損失。因此,我認為對于這一類投資,投資者在決策時應緊緊圍繞事先確定的經營目標,在占有有限信息資源的情況下,借助于現代分析方法和手段,通過定性的推理判斷和定量的分析計算與比較,做出正確的決策。只有這樣才能使房地產投資者在開發結束或持有期內獲得最大利潤和實現增值的最大化。