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［摘要］隨著我國市場經濟的快速發展，房地產行業迎來了快速發展的黃金時期，同時房地產信托基金也迎來了黃金發展時期。房地產信托基金是房地產發展過程隨著房地產不斷發展過程中出現的新型融資方式，可以更好地規范房地產業投資模式。開拓新型的房地產融資新渠道，可以有效減少房地產行業因市場過度介入而造成的損失，能夠更好地促進房地產基金信托的健康發展。基于此，本文重點分析了房地產投資信托基金的發展模式。

［關鍵詞］房地產投資信托基金；發展模式；法律規范

房地產投資信托基金通過對專業投資機構資產進行委托管理，然后按照規定的基金投資策略進行基金投資，然后為發行的投資基金發放資金募集憑證，由專業的投資基金信托公司進行土地購買、房地產建設以及房地產銷售，以及其他方式比如，個人房地產抵押貸款或者其他機構房地產抵押貸款等從中收取利息，同時把基金投資所得利潤按照一定的份額分給投資者。

1房地產投資信托基金的特征

房地產投資信托基金是在20世紀60年代由美國人提出來的，我國的房地產行業與銀行業密不可分，相互依賴度很高，其中70%的銀行貸款都是放貸給房地產行業，尤其是最近幾年，我國房地產行業發展非常快速。信托基金與房地產投資信托從根本上講具有根本的區別，雖然他們之間具有一定的聯系，但是房地產投資信托基金主要對房地產行業進行投資，雖然信托基金也是投資的金融產品，但是都是以信托公司為實體，他們本質區別在于：1.1以房地產行業為實體投資對象。房地產投資信托基金主要以房地產行業為實體投資對象，對于投資人的收益和對相關的國家稅務都有著明確的合同規定。房地產投資信托是股權類的信托投資產品，換句話說信托基金的投資人可以對投資的房地產實體擁有產權。目前，我國的很多房地產投資信托基金類項目產品都是定期收益的，在規定的時間內能夠獲得預期的收益，根本上是債券類的投資產品，信托投資人沒有投資實體的所有權。1.2信托基金可進行交易轉讓。房地產投資信托基金投資人可以對其擁有的信托基金進行交易轉讓，而且其沒有交易的時間限制，但是對于那些被封閉的基金是不能回購的。對于信托計核而言，信托基金只是一種信托基金產品，不能夠交易，而且必須在規定的時間內償還本金和利息。1.3實體所有權和信托資產管理權分離。房地產信托投資基金在發行以后，會分離實體所有權和信托資產管理權，保證投資實體所有權和信托基金管理權沒有聯系，且在房地產投資信托基金成立之后，會由專業人員對房地產投資信托基金進行管理。對于信托計劃而言，房地產投資公司通過房地產投資信托基金公司獲得貸款以后，對房地產項目進行開發和銷售，不會設有專門的資產管理部門。通過對房地產投資信托基金和信托計劃進行對比發現，不管是從對房地產行業的科學角度而言，還是從產品的安全角度和產品流通角度而言，信托計劃都是較為初級的基金產品。因此，在房地產信托計劃的基礎上發展房地產投資信托基金，是非常重要的房地產投資手段。

2房地產投資信托基金的重要作用

對于房地產行業來說，大力發展房地產投資信托基金是現代房地產企業發展過程中最重要的融資渠道之一。房地產投資信托基金可以進行多方面的資金融資，而且投資回報率相對較高，同時這種房地產基金信托還能夠吸引個人投資，不僅便利，還能夠獲取高額的回報。從另一層面來講，房地產投資信托基金不僅能夠更好地服務房地產市場，還可以降低甚至避免因房地產貸款較多而給銀行增加金融負擔以及金融風險，可以起到帶頭引導作用。隨著我國房地產行業的快速發展，房地產資金越來越多，房地產投資信托基金應運而生，目前我國房地產發展還處于房地產開發管理公司或者是基金信托公司管理為主的房地產開發投資管理層次。目前，隨著國家政策不斷調整以及在去庫存的環境下，很多房地產企業出現了資金緊張的局面，再加上我國房地產正處于高速發展期，大多數房地產開發商都是以銀行貸款的方式獲取資金支持，從而不僅加重了金融機構的負擔，同時也使我國的房地產企業會嚴重依賴金融企業。所以，房地產投資信托基金的發展模式不僅能有效吸引個人投資和擴大房地產行業的融資渠道，還能很好地解決房地產企業過度依賴金融企業的資金，同時也避免了金融風險。

3我國房地產投資基金發展的模式

現階段，我國房地產行業雖然處于高速發展階段，但是房地產投資信托基金還處于發展中階段，而且發展模式相對單一，還需要在發展過程中不斷完善以及多向房地產投資信托基金成熟的國家學習，不斷把好的政策以及發展模式應用在我國的房地產投資信托基金中。同時，房地產投資信托基金的發展模式必須要與我國的實際國情與金融行業的具體情況相結合，不能照搬照抄其他國家的發展模式。比如，美國采用的是公司型發展模式，但是公司型發展模式適用于房地產投資信托基金成熟的國家，對于我國是不適合的。我國必須根據國情選擇最合適的發展模式，這種模式必須能長期有效地促進基金發展，又不會因大量投資者突然撤資從而導致基金資金損失或者是解散現有基金。所以企業型房地產投資信托采用的發展模式最適合我國的實際情況。由于我國的房地產資金信托剛剛起步，因此在選擇投資信托基金規模的時間上最好是10~15年。同時，在募集房地產投資信托基金時，我國應該采用基金私募，這些私募資金大多是來自其他財團的投資，比如大的企業投資以及保險基金，等等。房地產投資信托基金是與金融行業分不開的行業，因此在選擇房地產信托基金發起人時，必須選擇從事房地產行業經驗豐富并且能夠應對各種困難的發起人，并且該發起人在金融領域要有良好的個人信譽與口碑。同時，還要與金融機構企業保持良好的關系，建立長期有效的科學的分紅機制。在具體的項目選擇上，根據國家政策以及城市發展現狀，多數項目具體都是新農村改造以及舊城拆遷改造或者是村改居的項目居多，包括一些住宅小區建設、體育項目建設以及一些公共娛樂設施建設。由于這些項目大多都是政府招標，所以在政策上政府或多或少會提供一些優惠，但是由于這些項目多數都是公共設施或者是政府項目，投資回報率的周期很長，雖然資本回籠周期較長，但是像這種建設較小的項目較多，又加上是與政府合作，可以說有較長的資金流，并且能夠保證長期的回報率。在房地產投資信托基金的發展模式上，必須優先確定發展模式。在募集房地產信托基金資金時，應該結合我國的實際情況多以公募為主。采用公募與私募相結合的資金募集方式，不僅能夠不斷完善我國房地產投資信托基金的發展市場，還可以防止因私募基金造成的基金混亂和給金融機構以及金融市場帶來不可估量的損失，可以在確保投資者資金利益同時更有效地規范基金管理。

4我國房地產投資信托基金的監管與發展

4.1加強外部監管。房地產投資信托基金在資金管理上不僅要加強內部監督管理，還要重視外部監管。我國要不斷提高信息披露的透明度，保證每筆資金都有據可查，堅決杜絕市場操作，同時可以讓投資者了解資金的動向，確保投資者的利益。同時，加強外部監督管理可以更好地促進房地產投資信托基金資本的健康發展，保護投資者與金融機構的共同利益。4.2注重培養高素質的房產機構投資者。企業投資是房地產投資信托基金的重要資金來源之一，同時也是房地產投資信托基金的大多數投資者，企業投資者擁有大量的資金，同時企業投資者擁有豐富的投資經驗與投資眼光，而且企業投資者擁有更全面的信息來源。所以，企業投資可以更好地促進房地產信托基金的發展，但我國缺少這樣的企業投資者，因此我國必須盡快培養這樣的企業投資者。高等院校可以設置相關的專業培養這方面的專業人才，也可以通過校企合作培養相關的人才。4.3建立健全房地產基金的法律法規。與國外成熟的房地產投資信托基金相比，我國的房地產投資信托基金還處于發展的初級階段，因為我國的信托基金起步相對較晚，所以缺少相應的法律法規去監管信托基金市場。房地產行業的發展是離不開國家的監管，所以需要健全的法律法規保證房地產投資信托基金實現可持續發展。雖然我國已經頒布了《信托法》和《投資基金法》，但還不能全面監管日益發展的信托基金市場。所以，為了房地產投資信托基金可以良好的法律環境發展，可以更加透明的科學的健康的發展，離不開國家法律法規的支持。

參考文獻

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作者:范宇鴻 單位:貴州財經大學