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1財稅政策是引導住房租賃市場發展的重要政策

工具隨著城市化的穩步推進，許多大中城市房價穩步攀升有些城市甚至急速上漲，價格已經偏離了理性的軌道，不少城市的房價收入比已大大超過國際流行標準，購房難成為許多老百姓的一種現實遭遇，也成為了亟待解決的民生問題。房價居高不下的原因很多，包括高昂的土地出讓金、名目繁多的種種稅費、房地產企業的成本和壟斷利潤，還有投機者的大肆炒作等因素，但從根源上來說房價畸高的原因在于住房的供給結構失調:商品房很多，而住房租賃市場卻不發達。事實上住房租賃市場是房地產市場不可或缺的組成部分，然而由于長期以來過分忽略其作用，而導致住房租賃市場的發展面臨著諸多難題。

為了加強對房地產市場的宏觀調控，政府有必要引導住房租賃市場的持續健康發展。如何進行調控？采取何種手段？這是政府面臨的一大難題。財稅政策作為一種重要的利益誘導機制，其對調控對象具有顯著的激勵和刺激作用，透過這種激勵、刺激作用誘導社會經濟主體從自身利益出發，作出符合政府政策意圖的選擇，從而實現房地產資源的合理配置，因此政府應該將財稅政策視為調控住房租賃市場的重要政策工具之一，必須加以合理運用并發揮出其最大功效。

2目前住房租賃市場發展面臨的財稅政策“瓶頸”

1．“土地財政”及房地產保有稅缺失導致租賃市場上的房源不足。由于分稅制的不完善，地方政府為了獲取足夠多的財政收入應付日益增長的支出需求，土地資源就成為不少地方政府的支柱財源。但是，地方政府對土地出讓收入的過分依賴產生了這些后果:對財源建設的可持續發展產生了不利影響;無法提高地方政府缺乏建設保障性住房的積極性;無法形成鼓勵普通租賃住房建設的激勵機制。房地產企業高價買地之后，為獲取高額的壟斷利潤，基本上都是對土地進行商業開發，他們對普通租賃住房的建設不會產生任何興趣。“土地財政”引發的這些后果直接制約了住房租賃市場的發展，因此“土地財政”不能夠正確引導房地產市場結構調整和建設方向轉變，導致了房地產市場“跛足”而行。

2．住房補貼制度不夠完善。住房補貼包括實物補貼和貨幣補貼兩種方式，實物補貼主要指政府建設或補貼開發商由其建設公共租賃房，并以低價出租給中低收入者，貨幣補貼主要是指政府直接將資金支付給符合條件的家庭，由他們在市場上自主選擇居住地點。這兩種補貼方式各有其優缺點：實物補貼有利于增加住房供給，緩解住房短缺問題，但是容易產生效率損失而且會形成低收入社區;貨幣補貼靈活方便，尊重消費者的自主選擇，能起到活躍住房租賃市場的作用,但是可能會推高租賃市場上的房屋租金，被補貼對象也很容易將補貼挪作他用，使得補貼效果大打折扣。

目前我國在實物補貼的實施過程中遭遇了很多困難。面臨的具體問題有：首房源問題、如何平衡住戶的需求和利益的問題、對開發商的補貼存在漏損，住房租賃者并未得到根本實惠。為了解決實物補貼面臨的這些問題，不少地區嘗試著將實物補貼和貨幣補貼相結合，但是貨幣補貼的補貼標準和覆蓋范圍不是很科學，需要繼續加以改善，如很多地方貨幣補貼標準采取的就是“一刀切”的辦法，沒有考慮到家庭人口、收入水平、住房困難程度等因素，外來務工人員也未被納入貨幣補貼的范圍加以考慮。另一方面，貨幣補貼實施后會不會影響到市場租金和房價也不可知，可能會加大房地產市場調控的難度。從深層次而言，由于沒有建立個人信用檔案和個人收入申報制度，不管是實物補貼還是貨幣補貼在實施過程中都面臨著無法合理確定補貼對象的尷尬境地。

3．與住房租賃相關的稅收優惠仍存在不少缺陷。

目前財政部、國家稅務總局出臺了一些促進住房租賃市場發展的稅收優惠政策，在財稅（2008）24號文件中提到：對個人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個人所得稅；對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅；對個人出租住房，不區分用途，在3%稅率的基礎上減半征收營業稅，按4%的稅率征收房產稅，免征城鎮土地使用稅；對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產稅。最近，由住房城鄉建設部等七部門聯合制定的《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》又提出：對公共租賃住房的建設和運營給予稅收優惠，涉及的行政事業性收費和政府性基金，按照經濟適用住房的相關政策執行。這些優惠政策起到了十分明顯的效果，然而考慮到住房貸款利息支出、住房折舊等因素，住房出租的稅費依然偏高。其次，對企業從事租賃住房建設和經營的稅收優惠力度也不是太大。此外個人負擔的住房支出在個人所得稅前不允許扣除，這對住房租賃需求是一種抑制。因此現有的稅收優惠政策并沒有完全激發企業、個人的積極性。

4．住房租賃市場管理混亂，稅源流失十分嚴重。

首先，住房租賃市場出租登記備案制度不健全，租賃方式又非常多樣，其中口頭交易占相當一部分，住房租賃的黑市交易盛行。其次，稅務、房管、公安、工商等部門之間的溝通、協調不暢，缺乏一個統一的信息交流平臺，未能實現資源共享。再次，缺乏專業的租賃服務公司的管理，住房租賃呈現分散化、非規范化的特點，各種虛假的交易信息橫行，欺詐行為時有發生。再加上很多地方的稅務機關輕視小稅種，對住房租賃相關的稅收沒有引起足夠的重視，相關部門也沒有制定市場租金指導價，而且對偷漏稅的處罰措施執行不到位，導致業主普遍存在著隱瞞收入的情況。

住房租賃市場管理的混亂不堪，擾亂了市場交易秩序，違背公平競爭原則，這不僅給稅收征管帶來了很大難度，而且不利于住房租賃市場的長期健康發展。

3促進住房租賃市場發展的財稅政策建議

1.強化各級政府住房保障職責。應落實公共租賃房建設的目標責任制，建立以財政預算為主的多渠道資金來源，財政部門根據項目建設進度，如期撥付資金。在公共租賃房的建設中要注意這些問題:①選擇合適的地點。既要合理分散又要適度集中，避免出現貧民窟，還要注重交通便利;②對公共租賃房的建設質量加強監督，不要出現低成本的豆腐渣工程;③嚴格執行公共租賃房的建設標準。公共租賃房的面積戶型要恰當，周邊基礎設施和公共服務要完善，不允許超標準建設。為了避免這些問題的出現，在公共租賃房的建設中可以采取“摻沙子”的辦法，鼓勵開發商在建設商品房時建設一定比例的公共租賃房，建設完成后經驗收合格由政府負責收購或者開發商低價出租，財政提供稅收優惠和相應補貼。為了引導社會資本的參與，可以由財政承擔貼息，支持金融機構向開發商建設公共租賃房提供低息甚至無息貸款。

同時為了加強對財政資金使用的監管，提高財政資金使用效益，應大力推進公共租賃房財政專項資金績效評價工作，對項目審批、項目管理、資金使用、項目完成情況及經濟效益、社會效益進行綜合評價。

為了突出反映公共租賃房建設的社會效益，在評價時應把群眾滿意度作為績效評價考察的重要指標。績效評價報告中應總結項目管理經驗、存在的問題并提出改進項目管理的建議。績效評價完成以后及時將評價結果反饋給相關部門，以加強績效評價結果的應用，將其作為考核領導政績和以后年度財政預算安排的重要參考因素。

2.開征房地產保有稅作為地方政府主要收入來源。從長遠來看，地方稅的主體稅種應該是房地產保有稅，應該在清理現有房地產稅費的基礎上開征房地產保有稅，對土地出讓金、土地增值稅、契稅、房產稅、城鎮土地使用稅及一些相關費用等進行統一整合，把流轉環節的一次性大額支出轉化為保有環節的年度支出。如何對現有稅費進行整合，目前存在著不同的意見，爭議的焦點是是開征房地產保有稅后土地出讓金是否繼續存在。不管土地出讓金是否存續，有一點毋庸置疑，開征房地產保有稅后，地方政府獲得了可持續性的稅源，財源建設有了保證，對“土地財政”的依賴程度會降低，建設公共租賃房的積極性會增加。開征房地產保有稅之后，流通環節稅收負擔減少，房屋持有成本增加，可以使高企的房價得到抑制，同時迫使一些投資者將手中的房屋出租以減少負擔，這將降低住房空置率，使得租賃市場上的房源增加，帶來住房租賃市場的繁榮。

3.完善財政補貼制度。應擴大實物補貼和貨幣補貼的實施范圍，將申請標準定為常住人口，以避免戶籍歧視。在安排公共租賃房入住時優先考慮特殊人群，如老年人、殘疾人、特困戶和外來務工人員等弱勢群體，加強對準入、監管到退出的一系列管理，在定期審查的基礎上，進行隨時抽查，進行動態監管。

在實物補貼的基礎上，加大貨幣補貼的力度，待條件成熟后再減少實物補貼，目前允許受補貼對象在兩種補貼方式中自由選擇。應進一步完善貨幣補貼的補貼標準和實施方式，充分考慮不同家庭收入水平差異和家庭住房困難程度，各地區因地制宜地（主要結合當地平均收入水平和一般住房條件）制定“標準住房保障線”，恰好達到這一收入水平獲得標準住房保障，高于或低于這一水平得到的住房保障相應減少或增加，確定住房保障水平之后，按照保障對象現有住房面積與應獲得的住房保障之間的差額乘以每平方米租賃住房補貼標準進行補貼。為了避免獲得貨幣補貼的家庭將資金挪作他用，可以采取發放住房券的形式，也可以由政府設立專門的機構負責審核租賃合同和申請者的經濟狀況，審核通過后，政府直接將補貼按月支付給房東。加大對弄虛作假、隱瞞家庭收入和住房條件騙取補貼的個人的處罰力度，在一定時期內不再受理其補貼申請，并將其行為公之于眾，使其在辦理其他經濟事項時受到限制，如申請貸款、辦理保險等，增加其失信違規的成本。

4.進一步完善鼓勵企業、個人從事住房租賃業務的稅收優惠。對于將自有房屋用于住房租賃的企業特別是房地產開發企業，其租金收入在3%稅率的基礎上減半征收營業稅；企業用于住房租賃的房屋用地，免征城鎮土地使用稅，免交與住房租賃相關的印花稅。計算企業所得稅時允許其對房屋加速計提折舊，對其應納稅所得額適用20%的優惠稅率，對于存在特殊困難不能按期繳納稅款的住房租賃企業可以依法申請延期納稅。進一步加大對個人出租住房的稅收優惠，出租者的房屋折舊、貸款利息等可以稅前扣除。

在個人所得稅中設立專項扣除項目如教育、醫療、住房等，個人合理住房支出在交納個人所得稅時可以全額扣除，以促進個人住房租賃消費。

5.加強對住房租賃市場的稅收征管。①加大稅收宣傳力度，利用各種宣傳媒介深入宣傳與住房租賃相關的稅收政策及違法所需承擔的法律責任，提高房屋出租者的依法納稅意識。②在地方政府的統一協調下，房管、稅務、工商等部門成立專門的管理機構，實現聯合辦公、信息共享，通過進一步推進房屋租賃備案登記制度，從源頭上堵住稅款流失的漏洞。③加大稅務稽查力度，對于不使用稅務統一發票、偷逃稅款的不法行為進行嚴懲。④支持住房租賃專業服務公司的規模化、集約化發展，住房租賃專業服務公司包括住房租賃經紀公司、住房租賃經營公司等，住房租賃經紀公司在提供住房租賃中介信息的同時，運用合同進行規范化管理，給稅收征管帶來了便利；住房租賃經營公司將市場上分散的房屋進行整合，減少了稅源的分散性和隱蔽性。